Thực trạng & Giải pháp của thị trường bất động sản Hà Nội - Giải pháp phát triển

êng. Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngươì. Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay.. cơn sốt đất ở Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng không bình thường cuả nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao động; thị trường bất động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trường không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được)…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô . Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm: Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rọng lớn, nên với trình độ còn hạn chế sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, các cán bộ Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, và các bạn để rút ra những kinh nghiệm trong nghiên cứu , làm việc sau này. Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau: + Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai. Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quỳên. + Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau - theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trường và các loại thị trường a) Thị trường Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoá trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hoá. Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá. Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua và người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lượng, chất lượng , giá cả hàng hoá dịch vụ. Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả.. b) Phân loại thị trường Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng hình thành và vận động của từng loại thị trường . Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học. Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi.. Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội: Thị trường hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thông tin khoa học công nghệ. theo mức độ cạnh tranh: được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, do đó hình thành các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường. c) Các hình thái thị trường phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người tham gia trên thị trường : Người mua Người bán Một Một số Nhiều Một độc quyền tay đôi độc quyền bán hạn chế độc quyền bán Một độc quyền mua hạn chế độc quyền song phương độc quyền cạnh tranh bán Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua Cạnh tranh Thực tế người ta phân loại thị trường như sau: + thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương + thị trường không hoàn hảo -- thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền. Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại hàng hoá. ở đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường. điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá. Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…) d ) Thị trường bất động sản . Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thể hiện. Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản . Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau: thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất . thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê. Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đã cho thuê. 1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau: thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh. Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản . Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá và dung lượng thị trường. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng về bất động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất . Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền với đất. Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh. 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản . 1) Mang tính chất không tập trung Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lượng cao hơn ở nông thôn. 2) Là thị trường không hoàn hảo vì đất đai không tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hoá khác. do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ. 3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu. Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt cung và cầu ở thị trường . Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xin cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các thị trường. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn với sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đoán được sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất động sản . 4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải. 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay. 1) Nhà nước và người sử dụng đất Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất được các quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn. Người kinh doanh bất động sản Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận. Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ương, các tổ chức đoàn thể, người dân. 3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối với sự vận hành của thị trường bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trường chính phủ điều tiết quan hệ cung – cầu và gía cả bất động sản . 4) Ngân hàng Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ). 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ đầu tư bất động sản . 6) Chuyên gia tư vấn các loại Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắp đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới. 1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường nay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội. Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong môi trường hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ toàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình. Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức độ nhất định. Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trường phải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị trường bất động sản. Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quản lý. II) Sự vận động của thị trường bất động sản 2.1) Cung về bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn nhất định. Điều kịên hình thành cung : người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán bất động sản phải dáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường là được thừa nhận 2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở + Khu vực công cộng khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhà nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Khu vực công cộng được xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thể can thiẹp trực tiếp vào. + Khu vực tư nhân Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng. Chính phủ các nước thường điều tíêt thị trường nhà ở tư nhân theo hai hướng là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách cho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua. + Khu vực nhà ở không chính thức Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung + Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. + Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có. Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định. + Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản . + Chính sách và pháp luật của nhà nước Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà đất. Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung a) Độ co giãn của cung Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định. Gía đường cung Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trong trường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng vuông góc với trục hoành. Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên. Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toàn không co giãn , song đó chưa phải là cung đất với tư cách là hàng hoá. Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tương đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đường tương đối dốc. Giá lượng cung b) Sự dịch chuyển đường cung Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua một bước qua trái hoặc phải. Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không theo kịp và do vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động sản . Trong những trường hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đường cung. Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất: các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng, các tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển về bên trái. Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển sang bên phải. 2.2) Cầu về bất động sản Khái niệm Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường . Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về qui mô , phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu trên thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Điều kiện hình thành cầu: Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh toán có điều kiện gặp cung Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau: cầu về đất đai cho sản xuất cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản khác cầu giả tạo trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của người đầu tư bất động sản 2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên. Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Sự tăng dân số không chỉ làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất nhất là tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Sự tác động của việc làm và thu nhập Nếu như mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét. Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng rõ nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy, quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở. Vì vậy cầu nói riêng và thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa trình phát triển của đô thị hoá. Mốt và thị hiếu. Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khả năng tiếp cận. g) Những chính sách của Chính phủ Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản. Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản. Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở Do lưọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất động sản . 3) Độ co giãn của cầu Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản . Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui mô gia đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp chưa vượt quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tương đối lớn. Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết. 2.3) Giá cả bất động sản 1) Khái niệm giá cả Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức là muốn nói đến ‘giá thị trường’ của bất động sản . Giá cả thị trường là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản- đối tượng mua bán. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả thuận giữa người mua và bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa. 2 ) Các loại giá cả bất động sản Giá bất động sản được phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá. Với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau. có thể có các loại sau: Giá mua (bán) bất động sản Giá thuê bất động sản Giá cầm cố Giá hạch toán Giá bảo hiểm Gía bất động sản thương bao gồm : Giá BDS = giá nhà + giá đất Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để tính giá. Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước. 3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường Kinh tế thị trường chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tiêu cực và tích cực. a) Những tác động tích cực cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động ,vốn .. thị trường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vực của nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu, giá cả. thị trường tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết. Cơ chế thị trường có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinh doanh bất động sản . Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngườì kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp. b) Những tác động tiêu cực cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khôn có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích sử dịng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản . trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu. Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môi trường, vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực xã hội. Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngược lại. Những mặt trái của nền cơ chế thị trường trên đay có thể dẫn tới hoạt động của thị trường bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên những hiện tượng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị trường không ổn định. Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nước rất cần thiết và ngày càng quan trọng. Tuy mặt trái của thị trường là hiện thực song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản lý kinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau. Việc hạn chế những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ xã hội. Đối với những nươc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị trường nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, song doa bản chất quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong quan hệ đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân cư đô thị và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt. ở nứơc ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường vẫn thường xuyên xuất hiện, nhưng do nỗ lực của nhà nước những khuyết tật đó được chủ động khắc phục, từng bước góp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tế đất nước. 3.2) Vai trò của nhà nước Quản lý nhà nước theo cơ chế thị trường coa sự quản lý của nhà nước là thực hiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trường thông qua sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường , đảm bảo cho nền kinh tế vận đông và phát triển lành mạnh. Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển. Nhìn một cách tổng quát nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển, và chức năng phát triển. Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác động trưc tiếp , gián tiếp, có tính định hướng lâu dài… ở nước ta, sự quản lý điều tiết của nhà nước khong chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nền kinh tế thị trường mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện : một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế –xã hội- pháp luật để phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia thị trường bất động sản theo mục tiêu đã định. Về phưong diện này nhà nước cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản như : chính sách đầu tư xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế…Những chính sách này được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bất động sản . hai là: thúc đẩy sự phát ._.triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp. Về phương diện này nhà nước ban hành các chính sách và giải pháp về đất đai tín dụng,…đây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng. Như vậy, sự tác đông của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị trường bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trương , chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này và tạo môi trường kinh tế- xã hội thuận lợi để định hướng.Quan hệ giữa nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải được đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất định. Về phương diện quản lý được thể hiện: nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp đối tượng quản lý. Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau cũng như các chủ thể sanhà xuất kinh doanh khác. Về quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , ngoài một số lĩnh vực công cộng then chốt, nhà nước phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi được quy định rõ ràng. Nội dung vai trò của nhà nước về quản lý, điều tiết thị trường bất động sản bao gồm: tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế – xã hội để định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tạo môi trường chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội 1) Về điều kiện tự nhiên Hà Nội là thủ đô của cả nước, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ, nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tương đối bằng phẳng . ở đây khí hậu chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới với hai mùa rõ rệt: mùa mưa nóng ẩm và mùa khô lạnh, lượng mưa trung bình hàng năm là1.676 mm. Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên . Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên. Phía nam giáp tỉnh Hà Tây. Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc. Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km. Hà nội bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm 9,14% diện tích thành phố ) gồm 102 phường ; 5 huyện ngoại thành : Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2 (chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn . Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nước bằng hệ thống giao thông thuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nước. Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vai trò trung tâm chính trị của cả nước. Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn là trung tâm chính trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước. Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất đai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà. Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch. Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã được san lấp để lấy đất xây dựng. Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thường , độ ẩm cao tác động tới kết cấu, chất lượng công trình. 2) Điều kiện xã hội Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội là dân số . Tổng dân số Hà nội năm 1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là 1.298.000 người- 52,67% tổng số dân thành phố . Hiện nay, Hà nội chiếm 3% dân số cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thổ hành chính. Dân số Hà nội khá cao làm cho nhu cầu nhà ở ngày càng tăng nhanh. Phân bố dân cư không đồng đều. Khu vực nội thành mật độ dân số cao 15.381 người/km2, trong đó một số khu vực rất cao như khu phố cổ, quận hoàn kiếm. Khu vực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386 người/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300 người/km2, cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình trong cả nước. Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2) khu vực 1990 1995 1997 Hà nội 451.966 397.101 376.351 Nội thành 88.896 76.407 63.786 Ba đình 45.844 40.101 48.187 Tây hồ Hoàn kiếm 27.107 24.944 24400 Hai Bà Trng 49.182 41.863 39.829 Đống đa 35.597 29.532 36.742 Thanh xuân 68.906 Cầu giấy 139.766 Ngoại thành 753.645 67.407 724.179 Sóc sơn 1.534.018 1.380.818 1.338.993 Đông anh 834.436 768.294 74.318 Gia lâm 654.224 583.826 561.271 Từ liêm 308.752 257.772 434.601 Thanh trì 510.486 490.457 491.393 Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT Mật độ dân cư Hà nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân cư nông thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinh thái, an ninh xã hội. 3) Điều kiện kinh tế Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhất của cả nước . Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp .Hà nội năm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nước (GDP) đạt 20.306,27 tỷ chiếm 6,87% so với cả nước. GDP bình quân đầu người tăng từ 100 $ năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $ năm 2001. năm tăng trưởng kinh tế GDP 1996 8,2 9,34 1997 5,8 8,15 1998 4,8 5,8 2000 6,7 4,8 Những kết quả của sự tăng trưởng phát triển kinh tế ở Hà nội đã là cơ sở cho tăng mức thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội , đời sống nhân dân được cải thiện . Nhưng chênh lệch về mức sống của người dân ngoại thành so với nội thành kém tới 5 lần. Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước với 280 cơ sở sản xuất công nghiệp . Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh. Do đó, dẫn tới phần diện tích đất đai , nhà ở của dân cư bị thu hẹp. Mặt khác, do kinh tế phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng có cơ cấu riêng biệt so với vùng khác. Như vậy, kinh tế đóng vai trò quan trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở. II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội *Tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đến ngày 31/12/ 2000 là 92.097 ha ,trong đó: -Phân theo đối tượng sử dụng đất Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6% Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2% Nước ngoài và liên doanh nước ngoài : 600,43ha chiếm 0,65% UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2% Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3% Đất chưa giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1% -Phân theo đơn vị hành chính Nội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) Tây hồ Hai Bà Trưng Cầu Giấy Đống Đa Ba Đình Hoàn kiếm Thanh Xuân 2401 1456 1204 996 925 929 910 Ngoại thành :83667 ha chiếm 90,85% Sóc sơn Đông Anh Gia Lâm Thanh Trì Từ Liêm 30651 18230 17432 9822 7532 - Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990 –2000, cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi: diện tích đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp giảm tương ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng lên tương ứng là 0,07% và 2,07%. đất chưa sử dụng giảm 1,89%. Bảng dưới đay cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển của Hà nội thời kỳ 1990-2000: nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010 loại đất tình hình sử dụng biến động tăng+ giảm- loại đất tình hình sử dụng 1990 1995 2000 1995 so 1990 2000 so 1995 2000 so 1990 tổng diện tích đất tự nhiên (ha) 92058 91807 92097 -521 +290 +39 đất nông nghiệp % 48,24 47,78 47,36 - 0,46 -0,42 -0.88 đất lâm nghiệp % 7,37 7,32 7,28 - 0,05 -,044 -0,09 đất chuyên dùng % 22,02 21,02 22,09 -1 1,07 +0,07 đất ở % 10,1 12,53 12,17 +2,43 -0,36 +2,07 đất chưa sử dụng % 12,25 11,33 10,06 -0,92 -0,97 -1,89 * Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành: năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với 118 xã và 8 thị trấn, tổng diện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85% (tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành hà nội): ha Tổng diện tích đất đất nông nghiệp đất lâm nghiệp đất chuyên dùng đất ở đất chưa sử dụng đô thị Nông thôn 1991 Từ liêm 10970 5328 Gia lâm 17570 9371 Đông Anh 18420 10161 Sóc sơn 31330 12999 Thanh trì 9990 5637 Tổng 88280 43495 1995 Từ liêm 10746 5552 20 2316 145 1430 Gia lâm 17521 9159 44 3942 191 1283 2370 Đông Anh 18202 9989 6 3482 103 1545 2650 Sóc sơn 30651 12964 6647 5273 26 3089 2652 Thanh trì 9989 5622 2082 38 1192 1055 Tổng 86839 43286 6717 156015 503 9081 10157 2000 Từ liêm 7532 4290 16 1497 49 931 749 Gia lâm 17432 9145 59 4172 213 1570 2273 Đông Anh 18320 10015 5 3741 109 1941 2419 Sóc sơn 30651 13156 6045 5483 27 3142 2798 Thanh trì 9822 5190 2377 332 1233 990 Tổng 83667 41796 6125 17270 430 8817 9229 Nguồn: Định hướng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010 * Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tương đối lớn và không đồng đều. - Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 –2000, năm 2000 giảm 4613 ha so với năm 1991. trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm 2000 giảm 3172 ha so với năm 1995. riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ này giảm manh 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, do cuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm có năm xã bị cắt chuyển sang ( xã Phú Thượng, Quảng An, Nhật Tân, Xuân La, Tứ Liên, đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xã của huyện được chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng, Mai dịch, Yên Hoà. - Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhân chủ yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã , quận Tây Hồ 5 xã, quận Thanh Xuân 1 xã. - Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâm nghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất mở đường giao thông và xây dựng. - Đất chưa sử dụng: tổng diện tích đất chưa sử dụng ngày càng giảm so với năm 1990, 1995. trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha (47,3%) so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị. - Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác động của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất ở , do xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở. Hiện nay, diện tích đất ở toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó : Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7% Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4% - Phân theo đối tưọng sử dụng: Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3% Các tổ chức kinh tế :411,4 ha chiếm 3,5% UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2% Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3% *bình quân đất ở -Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22 m2/người -Theo hộ gia đình: 402,22 m2/hộ *bình quân đất ở đô thị -Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/người -Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ trong đó khu vực nội thành: -Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/người -Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ 2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốc gia.Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô Hà Nội ,thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhu cầu của các tầng lớp dân cư đô thị được xác định là một nhiệm vụ trọng tâm , cấp bách. Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 nhà ở, chiém khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 tr m2 nhà ơ thuộc sở hữu nhà nứoc –chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sở hữu khác chiếm 58% . a) Về chất lượng nhà ở Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩ nhà cũ đã xây dựng quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng .Thời tiết khí hậu nước ta lại rất khắc nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh ,hư hỏng nhà cửa cao.Hà Nội còn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong những năm trước đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần trăm gía trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang sử dụng .Hiện nàh ở Hà Nội đã hư hỏng ngiêm trọng 300.000 m2 (chiếm 2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho người ở nhất là khi gió bão …Đây là những nhà ống chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôị thành hoặc những nhà mới xây dựng nhưng đã bị lún nứt nặng , có chỗ lún sâu đến hàng mét , nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong.Tổng diẹn tích nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quĩ nhà ở .Số nhà ở hư hỏng nặng phải sửa chữa cải tạo chiếm 62%.Chỉ còn koảng 1/3 quĩ nhà là còn sử dụng tốt. Chất lựơng nhà ở Chất lượng nhà ở Toàn quốc (m2) Tỷ lệ (%) Hà nội(m2) Tỷ lệ(%) Tốt 33.000.000 40,74 4.000.000 33,3 Cần sửa chữa 45.000.000 55,56 7.400.000 61,67 Cần dỡ bỏ 3.000.000 3,7 600.000 5 Nguồn sở địa chính –nhà đất HN b) Về sở hữu nhà ở Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 ,chiếm hơn 40% quĩ nhà ở TP,trong đó ngành nhà đất mới chỉ quản lý được khoảng 1,8 tr m2, số còn lại dio các cơ quan tự quản (bảng sau).Quĩ nha ở thuộc sở hữu Nhà nứoc do TP quản lý rất đa dạng ,bao gồm nhà trưng thu sau chỉ nhà đất, nàh chung cư thấp tầng và cao tầng .Quĩ nhà ở trong khu phố cổ ,phố cũ đều đan xen sở hữu tư nhân & Nhà nước quản lý , do vậy công tác quản lý vô cùng phức tạp . Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loại nhà như lán trại sau khi xây dựng công trình ,nhà sản xuất hoặc nhà làm việc tự đổi công năng thành nàh ở, nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNV hoặc nhà ở do các cơ quan ,tổ chức Trung ương xin vốn ngân sách đầu tư trực tiếp.Hầu như cơ quan Trung ương và địa phương nào cũng có nhà khu tập thể riêng. Việc quản lý do vậy cũng không thống nhất, có nơi ký hợp đồng cho thuê nhưng hầu hết không thu tiền nhà. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân chiếm gần 60% quĩ nhà ở .Tuy nhiên , công tác quản lý tư nhân cũng chưa được quan tâm đúng mức .Hịên nay mới chỉ có khoảng 10%các nhà ở tư nhân có giây tờ chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng nhà đất hợp pháp . Tình hình sở hữu nhà ở Loại sở hữu Toàn quốc Hà nội m2 % m2 % Sở hữu Nhà nứoc 24.000.000 29,63 5.000.000 41,67 Sở hữu tư nhân 57.000.000 70,37 7.000.000 58,33 Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất Quĩ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Hà Nội Năm Tổng diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (m2) Trong đó ngành nhà đất trực tiếp quản lý (m2) Tỷ lệ(%) 1954 1.773.900 357.650 20,1 1965 2.066.461 583.391 28,2 1975 2.509.511 870.477 34,7 1985 3.266.879 1.189.514 36,3 1995 4.917.235 1.804.830 36,7 Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng ) chiếm tới hơn 80% phần lớn là nàh bán kiên cố. Nhà ở cao tầng (4-5 tầng) chủ yếu xây dựng tập trung trong các khu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ… chiếm gần 20% quĩ nhà ở. Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không được xây dựng đồng bộ , mang hạ tầng kỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng ,úng ngập ở nhiều khu nhà ,mật độ dân cư phân bố khồng đều, quá tải ở khu trung tâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phưòng có mật độ tới 40.000 người/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là 26.000 người /km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà ở do Viện Xã hội học tíên hành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Hà Nội đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệ sinh.Đòi hỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụng trong tương lai. Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội ý kiến đánh giá điện Nước Khu phụ Thoát nước Vệ sinh môi trường Rất hài lòng 16 5,7 3,4 5 4 Hài lòng 63 19,8 21,6 28,5 26,9 Tạm được 19,4 26,7 31,9 26,9 31,9 Không hài lòng 1,2 44,6 38,0 31,9 36,4 Không quan tâm 0,4 3,2 5,1 38 0,8 Tổng cộng 100% 100% 100% 100% 100% d) Về tính chất quản lý Nhà ở hà Nội rất lộn xộn do quản lý phân tán và bị buông lỏng thơi gian dài nên trật tự kỷ cương giẳm.Tình trạng xây dựng cơi nới không phép va trái phép trên 80% .Nhà ở tự quản thì tuỳ cơ quan, đơn vị muốn làm gì cũng đựoc ,không theo chế độ chính sách chung. Nhiều cơ quan bỏ rơi không quản lý các khu nhà tập thể nhất là đối với các cơ quan bị giải thể .người sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa ,lấn chiếm hoặc chuyển nhượng cho người ngoai cơ quan dến ở. Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì ngưòi thue nhà tự cho mình có nhiều quyên trái luạt ,thậm chí họ cản trở cả cơ quan cho thuê nhà thực thi chức năng quản lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ra những điều kiện đòi hỏi quá đáng khi cơ quan cho thuê cần di chuyển ,giải toả ,thay đổi, hợp đồng thuê nhà theo qui định của pháp luật .Tình trạng tự do chuyển nhượng không thông qua cơ quan quản lý về nhà là phổ biến.Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trường hợp chuyển đổi hợp đồng chưa đăng ký lại với cơ quan quản lý của TP. Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nên việc tranh chấp sử dụng dịên tích phụ, mái bằng, sân thượng phổ biến ,phân chia diện tích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần. e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nước hầu như không đầu tư xây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở.Tại Hà Nội hơn 60% diện tich nhà ở xây dựng theo mô hình sau: Dân tự đầu tư xây dựng Nhà nước và nhân dân cùng làm Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chia lô Trong năm 1996-2000 ,tổng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới là :1.647.649 m2 trong đó: Dân tự đầu tư xây dựng: 1.177.256 m2 Theo dự án :470.438 m2 bao gồm: +Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chia lô, bằng vốn góp của CBCNVlà :164.269 m2 + Dự án đầu tư xây dựng cải toạ quĩ nhà hiẹn có: 286.196 m2 Các mô hình trên đều được thực hiện riêng lẻ thiếu đồng bộ hay phần lớn tự phát , không theo dự án .Việc xây dựng không theo dự án đã dẫn đến một thực trạng sau: -Tại các khu phố cổ ,phố cũ: việc xây dựng cải tạo của các hộ dân trong thời gian qua tuy có cải thiện dược một phần lớn đáng kể về diện tích ở nhưng đã phá hỏng một di sản kiến trúc cần bảo tồn . -Tại tại các khu tập thể thấp tầng, cao tầng:Việc xây dựng cải tạo riêng lẻ của các hộ dân đã phắ hỏng kết cấu chung của cả ngôi nhà , hệ thông kỹ thuật chung.Mất mỹ quan ,thẩm mỹ của ngôi nhà , tình trạng xuống cấp về môi sinh, môi trưòng sống. Hơn 40 năm qua Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản chính sách về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở đô thị nước ta.Việc xây dựng nhà ở đãc được triển khai và đạt được những kết quả nhất đinh. Quỹ nhà ở trong thời gian qua đã tăng len đáng kể : từ 245.300 m2(năm 1954) lên .288.869 m2(năm 1998).Nhà nước cũng đã tạo đièu kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào xây dựng nha mới . Từ khi có dưòng lối của đổi mới do Đại hội Đảng lần Vi đề ra, tình hình nhà ở các dô thị nước ta nói chung và nha ở Hà Nội nói riêng đã có những chuyển biến quan trọng .Ví dụ Luật đát đai năm 1993 cho phép cấp đất cho dân xây nhà ở.Một bộ phận dân cư đô thị giàu lên xây dựng những ngôi nhà khang trang ,hiện đại. Tuy nhiên vấn đề nhà Hà Nội hiện nay còn một số vấn đề chủ yếu cần phải xem xét là: -Theo thời gian quĩ nhà Thành phố có sự gia tăng đáng kể nhưng diện tích bình quân đầu người còn tháp .Nguên nhân là do tốc độ gia tăng nhà ở không theo kịp tốc độ gia tăng dân số .Thiếu nhà ơ vẫn là vấn đề búc xúc cuả người dan Hà Nội . -Hậu quả chế độ bao cấp trước đây cùng sự tác động của nền kinh tế thị trường ,đã làm tăng thêm sự mất bình đẳng về nàh ở, nhất là vấn đề cho người thu nhạp thấp . -Trong khi quĩ nhà mới tăng chậm ,thì tình trạng xuống cấp quĩ nhà hiện có là rất đáng lo ngại .Trong đó có 62% cần được tu sửa bảo dưỡng ,5% cần dỡ bỏ xây mới .Thực tế là vẫn chưa có sự quan tâm dúng mức việc đầu tư cải tạo các khu nhà cũ trong Thành phố . -Công tác quản lý xây dựng nhà ở và sử dụng nhà của thành phố còn kém hiêu qủa. Diễn ra khắp nơi sự bùng nổ xây dựng nhà ở một cách tự phát như :lấn chiếm đất công ,xây dựng trái phép ,cơi nới xây dựng không theo qui hoạch ,tự ý thay đổi kết cấu công nằn nhà ở ,ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình ,mỹ quan thành phố .Việc quản lý thị trường nhà hà nọi còn nhiều bất cập ,nhà nước chưa quản lý ,khống chế dược. -Ngoai vốn đầu tư của nhà nước ,xây dựng kinh donah nhà ở còn có thêm nhiều nguồn vốn lớn của các đơn vị quốc doanh, liên doanh, tư nhân…đã hình thành nhièu tổ chức tư ván,nhiêu đơn vị thi công ngoài quốc doanh,việc xây dựng còn mang tinh tự phát , manh mún ,làm phá vỡ qui hoạch ,kiến trúc ,mỹ quan đô thị. -Các chính sách về nhà ở thời gian qua đã phát huy tính tích cực trong việc cải thiẹn nhà ở cho người dân,nhưng vẫn mang tính chắp vá nhất thời .Các chính sách về nhà ở không đồng bộ ,thống nhát chưa đủ sức khắc phục những khó khăn. -Một số đề án qui hoạch được duỵet đến nay đã bộc lộ nhiều nhược đỉểm và khong phù hợp . Những khó khăn trên đây cần được giải quyết bằng một hệ thống các giải pháp đồng bộ,hợp lý hơn trong thực tiễn .Có như vậy ,nhà ở Hà Nội mới từng bước phát triển,đáp ứng yêu cầu của người dân , phù hợp với sụ phát triển kinh tế-xã hội của Thủ đô. 3) Một số vấn đề về bất động sản a) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để có thể hình thành thị trường ‘đất đai’ mang quyền sử dụng đất ra làm hàng hoá trao đổi trên thị trưòng, thì trứoc hết phải có người sở hữu đích thực của hàng hoá đó . Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy ,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xac lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất ,giúp người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tư cách pháp lý khi có nhu cầu chuyển nhượng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất .Nơi nào ,người nào chưa đựợc cấp giấy chứng nhận thì nơi đó ,người đó chưa thể quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật , ngưòi sử dụng đất chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất ,tài nguyên đất đai chưa thể khai thác với hiệu kinh tế –xã hội cao nhất và việc chuyển nhưọng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất với giấy tờ trao tay chỉ có gía trị giữa người mua và người bán , không có tính chất pháp lý ,khi xảy ra tranh chấp sẽ khô ng được pháp luật baỏ vệ. Để phát huy cao độ năng lực nôi sinh ,đồng thời thu hút đầu tư của nước ngoài, việc cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giải ph áp cụ thể với Viêt Nam . Do phải giải quyết nhièu vấn đề mang tính lịch sử nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đát theo tinh thần của luật pháp hiện hành là không đơn giản, có nhiều qui trình phải tuân thủ và nhiều hạn chế còn tồn tại .Hơn nữa ,do sự phát triển không đồng đều về k inh tế – xã hội giữa các địa phưong nên công việc này không thể tiến hành đồng loạt về thời gian , không gian mà phai lựa chiọn những vùng, những đối tương cần làm trước. Quá trinh xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một quá trình nâng cao giác ngộ pháp luật của người sử dụng đất, đào tạo ,bồi dưỡng cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai. *Tình hình cấp giây chứng nhận một số loại đất ở Hà Nội -Vê công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị định 6 4/CP. Đến tháng 12/2000 đã chỉ đạo và phối hợp với các huyện hoàn thành cơ bản 100% số xã đã duyệt xong qui hoạch phân bổ sử dụng đất và phương án giao đất, tổ chức giao đất tại hiện trường và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp dược 157.038 giấy trên tổng số giấy chứng nhận cần cấp là: 193.269 đạt 81,5% trong đó với tổng diện tích đất nông nghiẹp là 26.882 đạt 80,4%. Hiện còn 3 xã chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xã Hội Xá (huyện gia lâm), xã yên sở (huỵen thanh trì), xã võng la (huyện đông anh). Trong năm 2000, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của các huyên như sau: - Huyện Sóc Sơn: 17.863 giấy –80,2% - Huyện Từ Liêm: 14.417 giáy-76,28% Huyện Thanh Trì :1.800,67 giấy –70,36% -Về công tác câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thực hiện Nghị định 60/CP.Tổng só hộ có nhà ở sở hữu tư nhân đã kê khai đăng ký là 195.743 hộ.Đến cuối tháng 12/00 , toàn Thành phố đã cấp được 61.980 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại khu vực đô thị:trong đó cấp theo NĐ 60/CP là 32.218 giấy; theo NĐ 61/CP là 23.762 giấy. Riêng năm 2000 đã cấp 31.060 giấy theo NĐ 60/CP đạt 102,51% kế hoạch và 11.230 giấy theo NĐ 61./CP đạt 112,3% kế hoạch.Trong đó: +quận Hai Bà Trưng cấp 6.288 giấy đạt 121% kế hoạch +quận Hoàn kiếm cấp 1.210 giấy đạt 121% kế hoạch +huyện Sóc Sơn cấp 227 giấy đạt 45,4% kế hoạch +huyện Thanh Trì cấp 222 giấy đạt22,6% ké họach Kết quả thực hiện năm 2000 đã có bước chuyển vượt bạc, thực hiện cấp 31.060 giấy chứng nhận đạt 102,51% so với kế hoạch năm 2000 được UBND Thành Phố giao và tăng hơn 4 lần so năm 1999. Năm 2001 thực hiện bán nhà theo NĐ 61 ,cấp 9.747 GCN quyền sử dụng đất ở & quyền sở hữu nhà ở-đạt 168% kế hoạch năm, theo NĐ 60/CP cấp 37.101 hộ. Kết quả khả quan trên có được do mọt số nguyen nhân sau: -Sau khi có quyết định số 69/1999/QĐ_UB ngày 18/8/1999 của UBND TP được ban hành.Sở Địa Chính Nhà Đất đã kịp thời tổ chức tập huấn cho toàn bộ cán bộ tham gia côn tác thực hiện cấp GCN của các quận ,huyện nhờ đó việc triển khai thực hiện đã nhanh chóng đi vào nè nếp. -Trong quá trình thực hiện , công tác cải cách hành chính luôn được chú trọng ,phương thức xét duỵet hồ sơ thường xuyên được cải tiến như giảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt , đơn giản hoá phương thức phân loại hồ sơ tại cấp phường , giảm bớt công tác xét duỵet cấp quận (chỉ xét những trường hựop vướng mác..)nhờ đó số lưọng hồ sơ xét cấp giấy chứng nhận đã tăng lên và chất lượng cũng được nâng cao. - Các vứong mắc trong công tác xét cấp GCN trên địa bàn TP nhất là tại các phướng ,thị trấn đã được phát hiẹn ngay và trình TP kịp thời có các biện pháp xử lý đã tạo điều kiện giải toả nhiều hồ sơ tồn đọng tại các hội đồng xét cấp GCN quận ,huỵen. Tuy nhiên , trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số khó khăn ,vướng mắc làm chậm trễ tiến độ cấp giây chứng nhận của TP.Đến nay tổng số GCN về quỳen sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ở đã cấp trên địa bàn TP là 75.575 hộ đạt 38,75% ,đây là con số không phải là cao. Hiện nay theo luật đất đai mới sửa đổi bổ sung ,UBND TP qui định kể từ ngày 15/3/01 UBND quận Hai Bà Trưng ,huỵen Đông Anh,Từ Liêm ,Sóc Sơn, Gia lâm ,Thanh Trì sẽ được quyền tổ chức thẩm định và quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các đô thị cho các trường hợp đã kê khai đăng ký nhà đất tại phường ,thị trấn. Các trường hợp sau vẫn theo qui trình cũ là Sở Địa Chính trực tiếp thẩm định rồi trình UBND TP quyết định cấp GCN : nhà cải tạo ,nhà vắng chủ, nhà công ty hợp doanh, nhà của người Hoa ; trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất theo qui định của NĐ 61/ CP. Các quận còn lại vẫn do TP cấp .Với quy định này sẽ góp phần giúp cho TP đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội. Bước vào giai đoạn phát triển kinh tế thị trưòng ,cùng với sự phát triển kinh tế ,thì tốc đô thị hóa gia tang , cùng với đó vấn đè nhà ở nổi lên như một nhu cầu bức bách mang tính kinh tế –xã hội cao trên bình diện quốc gia,nhất là ở tại các khu vực đo thị,thành phố . Việc đô thị hoá tạo ra cung đồng thời cũng tạo ra cầu về bất động sản trên thị trưòng ,nó góp phần kích thích và làm sôi động thị trường bất động sản tại khu vực được phát triển và những khu vực lân cận . * Mục tiêu xây dựng đô thị mới Hà nội -Xây dựng Thủ đô Hà nội thành trung tâm chính trị ,van hoá , khoa học-kỹ thuât ,tài chính ,thương mại &kinh tế của Việt Nam,như NQ08 Bộ chính trị đã khẳng định đó là nhiệm vụ hàng đầu của Thủ đô Hà nội . -Chính vì vậy ,qui hoach và xây dựng thủ đô đàng hoàng hơn ,to đẹp hơn,hiên đại ngang tầm với thủ đô của cả nước trong khu vực và trên thế giới xứng đáng là Thủ đô anh hùng là một việc có ý nghĩa hết sức quan trọng và cần thiết. -Đầu tư xây dựng đô thị mới góp phần làm giảm sự căng thẳng về nhà ở,về hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị ,đồng thời xây dựng được một đô thị chuẩn mực hiện đại ,góp phần phát triển kinh tế –xã hội là một chiến lược cho công cuộc xây dựng Thủ đô vừa cổ kính vừa hiện đại . *Mục tiêu xây dựng đô thị mới của Hà nội: -Phát triển Thủ đô Hà Nội trở thành một thủ đô hiện đại bền vững ,xứng đáng là trung tâm chính trị –kinh tế – văn hoá-và giao dịch quốc tê Việt Nam . -Góp phân tạo dựng mô hình phát triển kinh tế mới với các hình thức đầu tư đa dạng tạo được nhiều công ăn việc làm ,nâng cao đời sống vật chất và văn hoá của người dân Hà nội. -Tiếp nhận đầu tư khoa học kỹ thuật , chuyển giao công nghệ mới cho đội ngũ cán bộ khoa học ,kỹ thuạt và quản lý của Nhà nước, đồng thời nâng cao chất luợng cuộc sống văn hoá ,tinh thần cho người dân thủ đô. -Tạo điều kiện để bảo tồn phố cổ Hà nội,điều tiết dân cư ,bảo vệ môi trường sinh thái ,cải tạo trị thuỷ và khai thác cảnh quan mặt nước Sông Hồng, gìn giữ bảo tồn di sản kíên trúc ,văn hoácủa Việt Nam và tiếp thu các nền văn minh của thế giới. * Sự phát triển các khu đô thị mới Theo số liệu của hội nghị trỉển khai kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm ( 01- 05 )của TP,hiện Hà nội có 65 dự án phát triển khu đô thị mới và các khu đô thị tạp trung .Trong đó hiện có 53 dự án có tính khả thi tương ứng với 20 tr m2 nhà ở và khoảng 6 tr m2 trụ sở văn phòng , công trình hạ tầng xã họi đảm bảo cho 37 vạn người ở trong các nhà ở cao tầng, 16 vạn nhà ở trong các khu thấp tầng . ._.nước việc nay sẽ thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp trên cơ sở định hướng trung ương. Các hình thức tạo điều kiện: Việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp cải thiện nhà ở có thể thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể của tùng địa phương và nhu cầu về nhà của các đối tượng cần trợ giúp. Đối với người có thu nhập thấp có điều kiện danh dụ, tiết kiệm thì có thể áp dụng các hình thức tạo điều kiện khác nhau để họ cải thiện nhà ở: +) Tạo điều kiện về đất ở và các công trình kỹ thuật hạ tầng: Để có quỹ đất tạo dựng nhà ở đối với các đô thị cỡ nhỏ chính quyền đô thị cần sắp xếp quy hoạch các khu đất ở rồi cho người có thu nhập thấp thuê để tạo dựng nhà ở. Các trường hợp cần phải trang bị hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thì huy động vốn của các hộ để xây dựng các công đó trước khi chia lô đấtcho các hộ thuê. Đối với các đô thị lớn như Hà Nội, đặc biệt là các khu nội thành, cần hạn chế hoặc cấm giao đất cho từng hộ xây dựng nhà nhằm tiết kiệm đất và tránh xu hướng phố huyện hoá thành phố. Đối với các khu nhà ổ chuột, các điểm dân cư tự phát, lấn chiếm đất công, không có công trình kỹ thuật hạ tầng, trước mắt phải chấp nhận chúng như những khu nhà quá độ, chưa thể xóa bỏ ngay được vì không dễ dàng và rất tốn kém cho tài chính đô thị. Hơn nữa, người sống ở đây phần lớn là dân nghèo, đời sông khó khăn, họ không có khả năng mua hoặc xây nhà nơi khác. Việc tạo điều kiện của nhà nước đối với nhữ khu nhà này là lập dự án xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng tối thiểu nhằm tạo điều kiện sống tốt hơn, trong đó nhà nước có thể hỗ trợ một phần tài chính còn một phần đất ở cộng dồng đóng góp. Trong quá trình quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, phải lập và đẩy nhanh các dự án phát triển nhà ở để dần dần xoá bỏ các điểm dân cư nay, tạo các khu ở mới tốt hơn. +) Tạo điều kiện về nhà ở : Mặc dù có điều kiện thuận lợi về đất ở và cong trình hạ tầng, nhưng người có thu nhập thấp cũng cần nhà nước có nhưng biện pháp tạo ra quỹ nhà cho thuê hoặc bán trả góp dài hạn. Hiện nay hình thức bán nhà trả góp dài hạn chưa phổ biến ở nước ta nhưng rất phổ biến ở nhiều nước khác. Đây là hình thức có rất nhiều ưu điểm, nó tạo điều kiện cho dân nghèo có khả năng sở hữu một ngôi nhà, co điều kiện sông tôt hơn, giảm đi sự cách biệt giữa các tâng lớp dân cư. Kinh phí xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo thuê hoặc mua trả dần đất ở thành phố đầu tư từ “Quỹ phát triển nhà ở” của thành phố, trong đó dự kiến thời gian thu hồi vốn không quá 20 năm đối với nhà bán trả dần và không quá 25 năm kể từ khi bắt đầu thuê đối với nhà cho thuê. Để giảm giá thành xây dựng nhà ở, sẽ áp dụng một số biện pháp như : áp dụng chế đọ tiền thuê đât theo gia nhà nước: không áp dụng hinh thức giao đất, chỉ xây dựng nhà nhièu tầng, nhiều căn hộ khép kín, sự dụng tiện lợi . Diện tích sử dụng mỗi căn hộ từ 28-50 m2, riêng tầng một được xây dựng với tiện nghi cao, diện tích rộng để bán theo giá thoả thuận hoặc cho thuê giá theo kinh doanh chi các đối tượng cần sử dụng làm cửa hàng để buôn bán, dịch vụ, văn phòng… nhằm làm giảm giá thành các căn hộ tầng trên. Kinh phí đền bù, giải phóng mặt bằng san nền, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án nhà ở không phân bổ vào giá thành của phần nhà dành cho người thu nhập thấp và người nghèo, mà phân bổ vào các công trình kinh doanh như khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao cấp…( trừ các dự án định cư ).Đơn vị trúng thầu xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và người nghèo được miễn giảm khoản nôp 4% lãi địng mức theo quy định. Công ty kinh doanh nhà ở cũng được miễn nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức đối với hoạt động cho gười thu nhập thấp và người nghèo thuê hoặc mua bán dần. Nhưng ưu đãi nói trên cũgn nhăm hạ giá thành nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo, tạo điều kiện cho họ co đủ khả năng thuê hoặc mua căn hộ đó. c) Cơ chế tổ chức và kiểm tra: Đây là yếu tố hết sức quan trọng đảm bảo tính hiệu quả của chính sách nhà ở nói trung và nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo nói riêng. Đồng thời tránh được hiện tượng tiêu cực có thể xẩy ra. Để đảm bảo việc tạo điều kiện cua nhà nước và tác động đến người có thu nhập thấp và người nghèo cần phải có 3 yếu tố: Có chính sách của nhà nước . Co tổ chức chỉ đạo thực hiện chu đáo . Có sự kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ từ các cơ quan pháp luật, chính quyền cơ sở đoàn thẻ quần chúng và công đồng dân cư. Về tổ chức chỉ đạo thực hiện, trên cơ sở chính sách của nhà nước, từng địa phương, các tỉnh , thành phố phải lập chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp, là một bộ phận cấu thành của chương trình nhà của tỉnh, thành phố để hội đồng nhân dân các cấp phê duyệt và chỉ đạo thực hiện, theo chương trình đó, ban chỉ đạo các tỉnh về chinh sách nhà ở, đất ở tổ chức chỉ đạo chương trình nhà ở tại địa phương, chú trọng tổ chức , xây dựng các phong trao quần chúng, cuộc vận động xây dựng cho người có thu nhập thấp và người nghèo . Về tổ chức xây dựng nên giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ở ( hiện đang quản lý, cho thuê quỹ nhà ở của nhà nước theo quyết định 33/TTg của thủ Tướng Chính Phủ ), việc xây dựng các công trình phục vụ, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo thông qua phương thức đấu thầu. Sau đó thử nghiệm thu sản phẩm và tổ chức tiêu thụ sản phẩm cho người có thu nhập thấp và người nghèo theo kế hoạch của thành phố . Các công ty kinh doanh nhà và các đơn vị nhận thầu được miễn các khoản thuế tương ứng với khối lượng công trình xây dựng cho người có thu nhập thấp hay các công ty này sẽ phải nhận kèm một số khối lượng này cùng với khối lượng xây dựng nhà ở cao cấp khác có khả năng thu lãi cao. Nguồn tài chính xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được lấy từ quỹ phát triển nhà ở của thành phố theo nguyên tác bảo toàn vốn. Về tổ chức kiẻm tra, kiểm soát phải coi trọng vai trò của cộng đồng dân cư và chính quyền cơ sở, các cơ quan thanh tra các cấp trong việc giám sát, kiểm tra thực hiện các quy định, tiêu chuẩn, chế độ trong quá trình triển khai chính sách này. Uỷ ban nhân dân và hội đồng nhân dân cung cấp những kết quả cũng như vướng mắc trong việc thực hiện công việc để kịp thời rút kinh nghiệm và kiến nghị bổ sung hoàn chỉnh chính sách. Trong điều kiện nước ta hiện nay đang phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng XHCN thì chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tính ưu việt và vai trò của nhà nước trong điều tiết và quản lý tôt thị trường nhà ở. Giúp cho người có thu nhập thấp có cơ hội cải thiện nơi ở của mình, góp phần ổn định xã hội, nhanh chóng đáp ứng yêu cầu nhà ở của nhân dân đô thị trong nhưng năm tới, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. 7 ) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất: Lực lượng phát triển nhà và đất giữ vai trò chủ yếu trong việc tạo ra những sản phẩm là nhà, đất và kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu của mọi người về số lượng giá cả, mỹ quan, tiện nghi và mức độ bền chắc của sản phẩm . Để xây dựng lực lượng này, trước hết nhà nước cần có chính sách khuyến khích việc mở rông các hình thức : giao dịch dân dự trong việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người muốn mua nhà, đất có thể tiếp xúc trực tiếp với ngườ có nhà, đất cần chuyển nhượng ; hoàn chinh quy chế “đang ký hoạt động của các công trình đầu tư kinh doanh phát triển nhà và đất”, xác định rõ quyền và trách nhiệm của họ khi được giao làm chủ đầu tư các dự án phát triển các khu đô thị ; cd cơ cế cho tư nhân được xây dựng nhà và thực hiện các dự án chia lô, phát triển đất đáp ứng nhu cầu cuat thị trường. Bên cạnh đó, nhà nước cần có nhưng quy định cụ thể đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện nay, các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được hình thành và hoạt động ở các địa phương, đặc biệt ở các thành phố lớn. Nhưng nhìn chung các doanh nghiệp đó chưa vững vang và vẫn còn lúng túng trong điều kiện cạnh tranh của cơ chế thị trường. Phần lớn thiếu vốn, thiếu đội ngũ quản lý; chuyên môn nghiệp vụ chưa được đào tạoỷơ các trường lớp chính quy, đại bộ phận trái nghành và trưởng thành qua thực tế, đó là một trở ngại lớn. Cần sắp tổ chức lại các doanh nghiệp nhà nước theo hướng tổ chức các Tổng công ty địa ốc mạnh để thực hiện các dự án phát triển đô thị của nhà nước ; xây dựng và ban hành những qui chế, chính sách hỗn hợp về vốn, về đất và đào tạo chuyên môn nghiệp vụ đầu tư kinh doanh bất động sản . Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày càng được mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Đây là nột ngành kinh doanh quan trọng kahi thác tài nguyên quý hiếm đất đai của nhà nước , nên nó không những mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa quan trọng về chính trị- xã hội quan trọng. Để tạo điều kiện cho các doang nghiệp nhà nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư xây dựng , các khu dân cư mới , cần thực hiện các chính sách giao vốn bằng qũi đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở tại các khu dân cư đô thị, với cơ chế tài chính phù hợp như định giá đất tại thời điểm giao đất và có thể trả tiền sử dụng đất khi khai tác công trình hạ tầng hoặc công trình kiến trúc . Mặt khác, chí phí đền bù giải toả và đầu tư hạ tầng kỹ thuật- xã hội sẽ được trừ nghĩa vụ về đất. Để khắc phục sự phân tán và hoạt động tự phát của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo đúng qui định của pháp luật . Đồng thời, phải tăng cường công tác thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp vi phạm chế độ quản lý và sử dụng. Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường bất động sản , góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và góp phần quản lý thị trường bất động sản . 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, vì vậy cần chú trọng đào tạo những kỹ năng phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản . Nghề ‘ trung gian’ (môi giới ): Trung gian môi giới là sự hội tu lại với nhau giữa những người quan tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản . Hoa hồng của dịch vụ này thường tính bằng % trên doanh số của thương vụ được môi giới do bên bán hoặc bên mua phải thanh toán. Trên thế giới , các trung gian hoạt động như một đại lý bất động sản được đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân , đăng ký trụ sở. Họ đóng via trò quan trọng trên thị trường bất động sản địa phương và hoạt động công khai theo pháp luật. Nhà nước ta cần đào tạo và sớm ban hành quy chế pháp lý về trung gian và đại lý bất động sản. Hệ thống này với nghiã vụ và quyền lợi pháp định sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản . Hệ thống này năng động , nhạy bén và nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trước tiên , có khả năng tự điều hoà cung cầu trên thị trường đại phương. b) Nghề định giá bất động sản . Sự đinh giá bất động sản là tiến trình thẩm định giá trị của một bất động sản . Dù rằng những người môi giới bất động sản có thể hiểu biết giá trị bất động sản như là một phần kiến thức đào tạo của mình, nhưng thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên đánh giá đủ tiêu chuẩn chuyên môn khi cần định giá để mua bán bất động sản . Các chuyên viên phải có khả năng phán đoán, có kinh nghiệm vững chắc và kiến thức chi tiết về các phương pháp định giá. c) Nghề phát triển bất động sản . Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: mua bán đất chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng bất động sản . Việc phát triển đất đai bao gồm cả những khả năng của người phát triển, đầu tư xây dựng đất đai, xây dựng công trình và bán bất động sản (do họ tự bán và thông qua trung gian môi giới ), kể cả sự đóng góp công sức của những nhà thiết kế và xây dựng. d ) Nghề quản lý bất động sản Đây là nột nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản do chủ sở hữu bất động sản yêu cầu. Quản lý viên bất động sản có thể chịu trách nhiệm các việc: thu hút người muốn mua, bán , thuê; thu hồi các khoản tiền thanh toán bảo trì, quản lý bất động sản … Trách nhiệm cơ bản của quản lý viên là đảm bảo khai thác có hiệu quả việc đầu tư của chủ đầu tư, thực hiện tối đa việc hoàn vốn của chủ đầu tư. e) Nghề tư vấn bất động sản Đây là người cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dân xác đáng và thông bão phán đoán về các vấn đề khác nhau của bất động sản bao gồm cả việc mua bán, đầu tư, sử dụng, tín dụng bất động sản. Một chuyên gia tư vấn nỗ lực trang bị cho khách của mình nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hướng tốt nhất các loại hình hoạt động. Gia tăng kiến thức cho khách hàng là chức năng nhiệm vụ của mỗi chuyên viên tư vấn trong các dịch vụ thực hiện. Mỗi nghiệp vụ chuyên môn trên tự thân nó đã là một công việc kinh doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng, một cá nhân hoạt động ở bất kỳ công đoạn nghiệp vụ nào của ngành kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu kiến thức về các nghiệp vụ chuyên môn nói trên. 9 ) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế. Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành làm tăng trưởng kinh tế đô thị vì nó kích thích sự phát triển của các ngành khác. Song các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Hà nội hiện nay còn thiếu vốn nghiêm trọng, nhất là vốn đầu tư ban đầu. Họ chưa được hưởng các chính sáh ưu đãi cần thiết về tài chính tín dụng. Giá thành sản phẩm của họ sản xuất ra còn quá cao so với khả năng chi trả của người dân, điển hình là nhà ở. Nếu giá nhà vẫn ở mức như hiện nay thì các đối tượng công nhân viên chức, những người thu nhập thấp, đối tượng chính sách sẽ không có đủ khả năng mua nhà ở. Vì vậy, vấn đề đầu tiên phải giải quyết là vốn cho xây dựng của các doanh nghiệp sản xuât nhà ở. Nhà nước với vai trò là người quản lý , điều tiết thị trường bất động sản có trách nhiệm phải giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các doanh nghiệp, bằng biện pháp có thể huy động từ các nguồn , các quỹ khác nhau để hỗ trợ cho các doanh nghiệp khi cần thiết hoặc cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi. Nếu nhà nước không có đủ điều kiện để cho các doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động thì có thể cho phép các doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau đó bán nhà trả dần hoặc cho phép thế chấp tài sản mà các doanh nghiệp đang xây dựng. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, nhât là khu vực tư nhân bằng các giải pháp như giảm lãi suất, trợ cấp một phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để có thể tận dụng các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, góp phần mở rộng thị trường . Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thông thoáng tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể dễ dàng vay vốn đầu tư cho các lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản . Nhà nước cần có các chính thuế phù hợp, nhât là cần giảm thuế về chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ. Phải xem lại các yếu tố kết cấu, giá thành và phải giảm mức thu của từng khoản thu sao cho thoả đáng, đúng mức. Sao cho thu là để khuyến khích, nuôi dưỡng nguồn thu, thực sự dùng nguồn thu làm đòn bẩy kinh tế, chứ không phải là quan điểm tận thu cực đoan đến mức người sản xuất, kinh doanh không chịu được sinh ra trốn thuế. Nếu cần thiết có thể cho người dân được đóng thúê dần dần qua từng năm chứ không nên thu tất cả một lúc làm người dân khó khăn trong đóng thuế. Người bị thiệt hại là nhà nước vì không thu được thuế , không kiểm soát được giao dịch bất động sản . Theo tính toán sơ bộ của các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý , nếu được hưởng ưu đãi về thuế, tài chính , tín dụng thì giá nhà có thể giảm từ 25-30% giá thành. Việc xây dựng hệ thống chính sách tài chính vừa đảm bảo vai trò của nhà nước , vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động về bất động sản được lành mạnh. Đồng thời mạng lưói thông tin hoạt động thường xuyên, cập nhập giúp cho thị trường bất động sản hoạt động hữu hiệu. Đây là những vấn đề còn rất mới, nhưng khi chúng ta chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế thì tất yếu phải giải quýêt, do vậy ngay từ bây giờ phải nghiên cứu xây dựng các cơ sở pháp lý và tạo môi trường cho thị trường bất động sản hoạt động. 10) Giải pháp về thông tin Hiện nay chúng ta đang thực hiện nền kinh tế mở, gia nhập ASEAN, APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối của các yếu tố mang tính qui luật phổ biến của các khối, hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới . Nhưng doanh nghiệp của ta lại rất thiếu điều kiẹn nắm bắt, thu thập thông tin thị trường cho nên kinh doanh bất động sản gặp rủi ro , thất bại là khó tránh khỏi. Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản , nhà nước cần hình thành các tổ chức tư vấn thông tin về nhà đất cho các nhà kinh doanh, cho các cá nhân tham gia vào lĩnh vực này. Chi phí cho việc phát triển bất động sản hiện là quá cao đối với khả năng thu nhập. Một nguyên nhân chủ yếu là thiếu thông tin về nhà đất , hệ thống hành chính quá lạc hậu, chậm chạp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà . Do cấu trúc hành chính pháp luật quá phức tạp cồng kềnh. Vì vậy việc hình thành và phát triển các tổ chức thông tin tư vấn về nhà đất là điều quan trọng và cần thiết, hiện Hà nội đã có các công ty môi giới nhà đất nhưng là ở qui mô nhỏ, tự phát ..các văn phòng này hầu như chỉ hoạt đọng theo tiền hoa hồng của khách hàng nên rất lộn xộn và khong có sự quản lý cuả nhà nước, vì thế thông tin ở đây mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục bộ ở địa phương. Việc làm cần thiết trước mắt là phải kiểm soát sự hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản , tập trung thống nhất các nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản những thông tin toàn diện , chính xác hơn . Kiến nghị Trong một thời gian ngắn, các giải pháp đưa ra trên đây chắc cũng khó có thể thực hiện ngay được. Nhưng những vấn đề giải quyết cơ bản cần phải được giải quyết, thực hiẹn ngay nhằm nhanh chóng đưa thị trương bất động sản vào hoạt động một cách chính thức. Dưới đây tôi xin đưa ra kiến nghị những vấn đề cơ bản đó: Tăng cường quản lý thị trường bất động sản Tăng cường quản lý thị trường bất động sản với những nội dung cơ bản sau: Hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản Mục đích: + Cho đến nay vân chưa có một cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch bất động sản. Vì vậy thành lập một cơ quan đăng ký bất động sản sẽ kiểm soát được bất động sản, đồng thời thu được các khoản thu từ giao dịch bất động sản theo qui định pháp luật. + Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đăng ký bất động sản (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch ). Yêu cầu: + Thống nhất cơ quan quản lý đất đai , giảm các thủ tục hành chính , thống nhất một đầu mối giải quyết các giao dịch bất động sản vào một cơ quan . + Nên giao cho cơ quan địa chính thực hiện ( Sở Địa Chính – Nhà Đất ). Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản. + Biện pháp : bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thông qua cơ quan đăng ký tại cơ quan đăng ký bất đông sản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình theo qui định pháp luật. Nếu không thông qua đăng ký tại cơ quan đăng ký bất động sản thì bên mua sẽ phải nộp tiền thuế chuyển nhượng thay cho bên bán khi bên mua muốn hợp thức hóa quyền sở hữu bất động sản, khi bán lại bất động sản; số tiền phải nộp bao gồm tiền thuế chuyển nhượng cộng với lãi suất ( theo lãi suât ngân hàng nhà nước) của tiền thuế chuyển nhượng tính từ ngày chính thức chuyển nhượng ( trong hợp đồng chuyển nhượng ). Do vậy, bên mua sẽ phải buộc bên bán đi đăng ký chuyển nhượng. Hiện chưa có cơ quan đăng ký thống nhất giao dịch bất động sản, nên giao cho Sở Tài Chính thực hiện công việc này ( vì liên quan đến thúê, lệ phí…). + Lợi ích: Đối với nhà nước: Kiểm soát được giao dịch bất động sản, thu được thuế. Làm căn cứ để giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản. Tránh tình trạng mua bán trao tay, giao dịch ngầm. Quản lý được thị trường bất động sản. Đôí với người dân , các tổ chức: Có sự đảm bảo pháp lý về giao dịch bất đọng sản và sở hữu bất động sản. + Yêu cầu : Đối với nhà nước: Đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sởt hữu nhà tuyên truyền phổ biến rộng rãi qui định này để người dân, các tổ chức được biết. Viẹc đăng ký này chỉ là căn cứ pháp lý cho giao dịch bất đọng sản, chưa phải cho cấp giấy chứng nhận. Đối với người dân, các tổ chức : Phải nắm bắt được các qui định pháp luật, phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật. Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dịch bất động sản. Hình thành trung tâm thông tin tư liệu về thị trường bất động sản. - Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường bát đaộng sản là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường hoạt động. Yêu cầu: Có cơ quan thống nhất đăng ký bất động sản Bắt buộc thực hiện đăng ký giao dịch bất động sản. Có hệ thống thông tin dữ liệu được kết nối cập nhập từ các sơ sở đến trung tâm. Mục đích: Dịch vụ công cung cấp thông tin về giao dịch bất đông sản cho moi người. Quản lý, theo dõi thị trường bất động sản Các biện pháp chống đầu cơ. + Đánh thuế luỹ tiến đối với giá bất động sản. Đối với nhà chung cư mới xây dựng , nhà chia lô theo sự án thường có hiện tượng đầu cơ, chiếm chỗ trước và bán lại với giá rất cao . Vì vậy phải đánh thuế luỹ tiến để chống đầu cơ và tạo điều kiện thoả mãn cho những nhu cầu sử dung thực. Cơ sở : Giá gốc ( Go) là gía bán được chủ đầu tư công bố và bán lần đầu. Đánh thuế luỹ tiến tương ứng với chênh lệch giữa giá gốc và giá bán các lần sau. + Lãi suất: Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản sẽ tạo thành tam giác nợ giữa : ngân hàng- chủ đầu tư- người mua. Vì vậy tăng lãi suất cho vay sẽ tạo ra những hiệu ứng sau: Hạn chế sự đầu tư của chủ đầu tư vào bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ đó làm cho giá bất động sản sẽ giảm xuống. Biện pháp này đã từng được Nhật bản sử dụng trong thời kì ‘ nền kinh tế bong bóng’ của mình, và rất hiệu quả trong việc làm giảm giá đất, không lâu sau khi công bố nâng cao lãi suất lên gía bất động sản ở Nhật bản đã giảm. Điều này cho thấy biện pháp lãi suất rất có hiệu quả trong chống đầu cơ và giảm giá bất động sản, tuy nhiên biẹn pháp này cũng đòi hỏi sự đồng bộ của các vấn đề khác liên quan, và chỉ sử dụng trong những trường hợp cần thiết. Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tình trạng nhà ở hiện nay là thiếu cung , thừa cầu, vì vậy phải tăng cường phát triển nhà ở đáp ứng cầu , nhất là cho đối tượng thu nhập thấp , trung bình. Tiếp tục đa dạng hoá các mô hình phát triển nhà ở nhằm huy động mọi nguồn vốn , mọi thành phần kinh tế – xã hôi tham gia đầu tư xay dựng nhà ở. Triển khai thực hiện mô hình đầu tư xây dựng nhà ở có sự tham gia của ngân hàng dưới hình thức đầu tư hoặc góp vốn đầu tư , bảo lãnh thực hiện thé chấp … Cải cách thủ tục hành chính trong phát triển nhà ở nhất là thủ tục lập , thẩm định và trình duyệt các dự án đầu tư phát triển nhà ở và các khu đô thị. Tiếp tục hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho công tác giải phóng mặt bằng, tập trung giải quyết nhanh các vấn đề giải phóng mặt bằng. Nhà nước cần sớm ban hành các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp , cán bộ công nhân viên chức, các đối tượng chính sách để họ có thể tự lập được chỗ ở thông qua một số chính sách về tiền sử dụng đất hoặc nghiên cứu áp dụng hình thức cho vay với nhiều phương thức khác nhau phù hợp với nhiều đối tượng khác nhau. Kết luận Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Phát triển thị trườngbất động sản là một trong những nhiệm vụ quan trọng được nêu tại Báo cáo Chính trị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng: ‘ thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa : thị trường khoa học công nghệ và bảo hộ sở hữu trí tuệ, thị trường vốn, thị trường bất động sản ‘ hoạt động trong ‘ nền kinh tế thị trường hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trường , có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa – nền kinh té thị trường xã hội chhủ nghĩa’ . Phát triển, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội. Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá, tăng cường hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất, kinh doanh góp phần đáng kể vào sự ổn định và phát triển kinh tế của đất nước. Những năm qua cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước nói chung và Hà nội nói riêng, thị trường bất động sản tại Hà nội trong đó chủ yếu là thị trường nhà đất được hình thành và phát triển xuất phát trên cơ sở quan hệ cung cầu trong thực tế đời sống xã hội và nó được phát triển sôi động trong nền kinh tế thị trường . Thị trường bất động sản tại Hà nội còn đang ở gaii đoạn sở khai và là thị trường không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được), còn tồn tại nhiều bất cập, trở ngại và những thách thức cho sự phát triển cuả thị trường này. Đây cũng là tình trạng chung của thị trường bất động sản cả nước. Để phát triển thị trường bất động sản các giải pháp cần phải được thực hiện một cách đông bộ, nhất là giải pháp phải mang tính đột phá lớn thúc đẩy thị trường bất động sản tiến những bước dài trong quá trình phát triển của nó. Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, cho nên đề tài cũng khó có thể bao quát được các vấn đề. Nhưng với cách tiếp cận thị trường bất động sản của đề tài thì chúng ta cũng nắm được cơ bản những vấn đề thực trạng và giải pháp của thị trường bất động sản Hà Nội, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Mục lục Chương I : cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản 2 I ) Tổng quan thị trường bất động sản 2 1.1) Các khái niệm 2 1.2) Vai trò thị trường bất động sản 4 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 5 1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay 6 1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản 7 II) Sự vận động thị trường bất động sản 8 2.1) Cung về bất động sản 8 2.2) Cầu về bất động sản 11 2.3) Giá cả bất động sản 15 III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước 15 3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường 15 3.2) Vai trò của nhà nước 17 Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 19 I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội 19 1)Về điều kiện tự nhiên 19 2) Về điều kiện xã hội 20 3)Về điều kiện kinh tế 21 II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 22 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 22 2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở Hà Nội 23 3) Một số vấn đề về bất động sản 30 II ) Tình hình Cầu bất động sản tại Hà Nội 36 1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà Nội 36 2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội 39 IV) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42 1) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42 2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm 50 V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 51 1) Giá đất đất ở nhà nước qui định 52 2) Diễn biến giá cả trên thị trường giai đoạn 1994-2002 54 3) Giá đất năm 2000 57 4) Giá đất năm 2002 59 VI) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội 61 1) thị trường bất động sản Hà nội còn mang nhiều tính chất của bất động sản không chính thức 61 thị trường bất động sản Hà nội còn chưa đồng bộ 63 tổ chức hoạt đọng dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát 64 kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 64 chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản 65 quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 66 VII) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà nội 67 1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 67 2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68 3) Cải cách thủ tục hành chính 69 4) vấn đề cung nhà ở 70 Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 72 I) Quan điểm 72 II) Các giải pháp chủ yếu pháty triển thị trường bất động sản tại Hà Nội 1) xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản 75 2)thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản 76 3)giải pháp về quy hoạch sử dụng đât 80 4) định giá đất đô thị 82 5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 85 6) Nhà ở cho người thu nhập thấp 87 7) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất 91 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản 92 9) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thúê 94 10) Giải pháp về thông tin 95 III) Kiến nghị 96 1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 96 a) hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản 96 b) thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản 97 c) hình thành trung tâm dữ liệu về thị trường bất động sản 98 2) các biện pháp chống đầu cơ 99 3) các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở 99 TÀI LỊÊU THAM KHẢO: Luật đất đai, pháp lệnh về nhà ở. Các văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở- KTQD Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất – KTQD Tạp chí địa chính xây dựng Tạp chí địa chính Tạp chí thông tin tài chính Qui hoạch các đô thị Việt Nam đến và sau năm 2000 Vấn đề nhà ở tại các nước thế giới thứ ba – NXB khoa học xã hội \1999 Báo cáo kế hoạch triển khai phát triển nhà ở năm 2000- TP HN Hội nghị nhà ở toàn quốc lần thứ III ._.