Thực trạng của công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị tại thành phố Hà Nội

tố hết sức quan trọng .Công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước kéo theo vấn đề đô thị hoá bởi vậy đất đai và nhà ở đô thị được rất nhiều cơ quan, tổ chức xã hội và cá nhân quan tâm đến.Vấn đề như buôn bán chuyển nhượng đất đai và nhà ở diễn ra hết sức sôi động trên thị trường đặc biệt là đất đai và nhà ở đô thị. Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong mấy năm trở lại đây đang được các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy nhằm mục đích quản lý đất đai và nhà ở có hệ thống và có hiệu quả cao. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở không những tạo điều kiện cho nhà nước quản lý chặt chẽ về tình trạng quỹ đất đai và nhà ở mà còn giúp cho người sử dụng đất đai và nhà ở có thể an tâm đầu tư hay sử dụng ổn định vì đã có GCN – một chứng từ pháp lý đảm bảo các quyền lợi hợp pháp cho họ. Thực hiện NĐ 60/CP và QĐ 69/QĐ-UB Thành phố Hà Nội đã và đang tổ chức thực hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở một cách tích cực . Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thì công tác cấp giấy còn gặp rất nhiều khó khăn cần phải giải quyết. Để nhằm nâng cao hiệu quả công tác kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị cần phải có những biện pháp cần thiết để khắc phục giải quyết những khó khăn đó.Trong giai đoạn thực tập tại Sở Địa Chính –Nhà Đất Hà Nội em quyết định chọn đề tài: “Thực trạng của công tác kê khai đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị tại thành phố Hà Nội.”  2. Mục đích của đề tài. Tìm hiểu các qui định pháp lý về công tác kê khai đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị tại Thành phố Hà Nội. Thông qua đó đánh giá phân tích nguyên nhân và rút ra bài học kinh nghiệm. Từ thực trạng trên ta có thể đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của công tác kê khai đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị của Thành phố Hà Nội. 3. Phương pháp nghiên cứu. Đề tài vận dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp kinh tế dựa trên cơ sở thực tế để xây dựng, bổ xung hoàn thiện dần các vấn đề. Đề tài vận dụng phương pháp nghiên cứu phân tích thống kê trên các bảng biểu báo cáo kết quả của tháng, quí, năm. 4. Kết cấu luận văn . Luận văn gồm: Lời mở đầu, nội dung và kết luận. Nội dung luận văn có 3 phần chính Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học của công tác kê khai đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị tại Thành Phố Hà Nội. Phần thứ hai: Thực trạng và những vướng mắc cần giải quyết trong công tác kê khai đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị tại Thành phố Hà Nội. Phần thứ ba: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác kê khai đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Hà Nội. Trong quá trình thực tập tại cơ quan em xin chân thành cảm ơn các cô chú và các bác đã giúp em tìm hiểu và hoàn thành đề tài này . Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Hoàng Cường người đã hướng dẫn em hoàn thành đề tài này. Phần thứ nhất Cơ sở khoa học của công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị I Sự cần thiết của công tác kê khai đãng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị. Vai trò của nhà đất đối với nền kinh tế.. a.Vai trò của đất đai đối với nền kinh tế xã hội. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế-xã hội. Đối với các nghành sản xuất vật chất của xã hội thì đất đai còn là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, các khu nông thôn làng mạc, là nơi xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp sản xuất hàng hoá. Trong một số nghành sản xuất đất đai còn là nguyên vật liệu chính dùng để sản xuất ví dụ: sản xuất gạch ngói, xi măng gốm sứ... Đặc biệt, đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí hết sức quan trọng . Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Vì vậy đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp và là tư liêụ sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được. Không có đất đai thì không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Như vậy đối với ngành nông nghiệp thì đất đai là điều kiện đầu tiên để tồn tại và phát triển. Đối với các ngành sản xuất vật chất khác, đất đai cũng là cơ sở để thúc đẩy sản xuất phát triển, là điều kiện tồn tại của các ngành đó. Như vậy một mặt đất đai vừa là công cụ mặt khác nó là tư liệu sản xuất không thể thay thế một số ngành lĩnh vực. Có thể nói đất đai có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của vùng, quốc gia. Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định rõ vai trò rất quan trọng của đất đai : “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt , là thành phần quan trọng của môi trường sống , là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.” Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác cũng đã chỉ ra rằng trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò kinh tế, chính trị hết sức to lớn . Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế, nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên , kinh tế , xã hội của mỗi vùng đất nước . Nhu cầu về đời sống kinh tế , xã hội rất phong phú và đa dạng , khai thác lợi thế kinh tế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế đất nước. ở nước ta trên cơ sở các điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, cả nước có 7 vùng kinh tế sinh thái . Đó là vùng miền núi trung du Bắc bộ, vùng đông bằng sông Hồng ,vùng Khu Bốn cũ , vùng duyên hải Miền Trung, vùng Tây nguyên, vùng đồng bằng sông Cửu Long, vùng Đông Nam Bộ. Mỗi vùng có một sắc thái riêng về đất đai và các điều kiện tự nhiên khác. Sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai của môĩ vùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế cả đất nước . ở nước ta, vấn đề đất đai và nhà ở luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Trong những năm qua, để từng bước phù hợp với cơ chế kinh tế mới và tăng cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước đã ban hành khá nhiều văn bản phục vụ cho công tác này. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc khai thác sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả, đáp ứng được các yêu cầu quản lý của Nhà nước và sử dụng đất đai của các chủ sử dụng đất. b. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế xã hội. Nhà ở là tài sản đặc biệt có giá trị đối với đời sống của con người. Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như nắng mưa, gió bão, giá rét. Con người muốn tồn tại và phát triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như ăn ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Nhà ở luôn là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế và cả mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế – xã hội ngày này từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội. Ông cha ta có câu “có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, tế bào của xã hội sinh hoạt hàng ngày. Sau khoảng thời gian lao động vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngôi nhà quen thuộc, nơi có những người thân gắn bó với cuộc sống của mình. Tại đó, quá trình tái phục hồi sức lao động của họ diễn ra. Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng lên cùng với thu nhập của họ. Nhà ở dần dần không chỉ đơn thuần là nơi trú ngụ, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mĩ, vị trí trong xã hội của chủ nhân ngôi nhà. Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn. Khi mà những nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ cần có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với các chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cự, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng… Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Trong một bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nên rõ: “Mọi người có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc….”. Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là vật chất, vừa là văn hoá tinh thần của nhân dân. Đảng và Nhà nước ta đã rất quan tâm đến vấn đề xây dựng và phát triển nhà ở nhằm tăng phúc lợi cho nhân dân. Trong thư gửi Hội nghị Kiến trúc sư Việt Nam tháng 4 năm 1948, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nêu rõ: “Trong bốn điều quan trọng cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như ăn và mặc”. Sau ngày giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước, Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ: “Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và các khu vực có chiến tranh tàn phá. Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan trọng để cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch phát triển kinh tế” (Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI). Vấn đề nhà ở của nhân dân cũng được Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992, điều 62 quy định rõ: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý”. Trên cơ sở đó có thể thấy vai trò của nhà ở được thể hiện như sau: + Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động cho người dân. Trong bất kỳ xã hội nào sự kết hợp giữa sức lao động và tư liệu sản xuất cũng là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất. Sản xuất xã hội của vùng muốn tiến hành liên tục không ngừng, ngoài một tiền đề cơ bản là tái sản xuất tư liệu sản xuất, còn một tiền đề cơ bản khác là tái sản xuất sức lao động. Tái sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất bản thân người lao động và sự sinh tồn, phát triển của người lao động thế hệ sau. Vì vậy, phải duy trì sinh mệnh và sự phát triển thế lực, trí lực của người lao động và thế hệ sau, phải đảm bảo các tư liệu sinh hoạt thiết yếu về ăn, ở mặc… Nhà ở với tính cách là hàng tiêu cùng cá nhân, là tư liệu sinh hoạt cơ bản tối cần thiết cho sự sinh tồn của những con người trong đô thị. Toàn bộ sản xuất xã hội và toàn bộ người lao động đều cần phải có nhà ở. Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và tư liệu phát triển, nó cần được không ngừng tăng lên, nâng cao về số lượng và chất lượng, làm cho người lao động và thế hệ sau sống yên vui và phát triển thể lực, trí lực. Trong tình hình đó, nhà ở không chỉ đảm bảo cho sự sinh tồn của người lao động và sự kéo dài của thế hệ sau, mà còn có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượng sức lao động. + Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế. Nhà ở không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà cũng là điều kiện vật chất để kinh tế có thể tiến hành bình thường và phát triển có hiệu quả. Xét ở góc độ vi mô, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Điều kiện cư trú của dân cư tốt hay xấu, không chỉ liên quan đến tái sản xuất sức lao động, mà còn có tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động. Xét từ giác độ vĩ mô, nhà ở có vai trò khá quan trọng trong quá trình tái sản xuất của nền kinh tế. Liên quan đến sự phát triển của các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng. Thông thường trong giá thành và sản phẩm xây dựng, 70% là giá trị chuyển dịch của vật liệu, thiết bị và máy móc xây dựng, có quan hệ với sản phẩm của hơn 50 ngành công nghiệp về vật liệu xây dựng cơ khí, luyện kim, hoá chất. Sự phát triển nhà ở kích thích nhu cầu tiêu dùng của dân cư đối với các loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất… Hàng hoá nhà ở và mở rộng nhà ở, sẽ làm cho tổng sản phẩm xã hội tăng lên nhanh chóng, dẫn đến làm thay đổi kết cấu lưu thông hàng hoá trong nền kinh tế, giảm bớt áp lực của thị trường đối với các loại hàng không thuộc về nhà ở. + Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều kiện chỉnh các mối quan hệ xã hội. Vai trò của nhà ở được thể hiện thông qua số lượng, kết cấu, hình thức kiến trúc và bố cục của nhà ở. Số lượng nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến sự biến đổi kết cấu gia đình dân cư, kéo dài hoặc tăng nhanh quá trình quản lý phân ly của gia đình mới mà còn ảnh hưởng tới thời kỳ kết hôn của thanh niên trong độ tuổi thích hợp, nó trở thành một vấn đề xã hội to lớn. Mức độ hợp lý của số lượng và kết cấu nhà ở ảnh hưởng đến nguyên tắc luân lý và trạng thái tâm lý của thanh niên. Hình thức xây dựng của nhà ở quy định hình thức cư trú của dân cư ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con người. Bố cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt kiến trúc, giao thông và tình hình sử dụng đất của vùng. Tóm lại, nhà ở với tính cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con người, vừa phục vụ cho quá trình sản xuất xã hội, vừa có tác dụng đối với sản xuất vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần. Điều đó Quyết định sự phát triển của nhà ở cần phải phù hợp với phát triển kinh tế – xã hội của vùng, của quốc gia, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội. 2. Vai trò của công tác đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. a) Sự cần thiết cần phải có công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đặc biệt là công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì vậy không thể có bất cứ cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước, người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Điều 1 Luật Đất Đai có ghi: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Mặt khác đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, của các doanh nghiệp, là cơ sở nền tảng cho các tổ chức kinh tế chính trị xã hội khác tiến hành sản xuất kinh doanh. Vì vậy, việc giao đất cho họ sử dụng là nhu cầu tất yếu. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Đặc biệt với nước ta khi vấn đề sở hữu Nhà nước được đặt lên hàng đầu thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là yêu cầu kiên quyết không thể thiếu. Thông qua các công cụ quản lý như: quy hoạch, kế hoạch, đánh giá phân hạng đất, các cong cụ về tài chính, công cụ về pháp luật…Nhà nước nắm chắc được toàn bộ quỹ đất đai nhà ở về số lượng và chất lượng. Từ đó Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai và quá trình xây dựng, cải tạo và phát triển nhà ở, giúp người sử dụng đất và sở hữu nhà ở có biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai và nhà ở có hiệu quả cao. Mặt khác nữa là từ đó Nhà nước tạo ra hành lang pháp lý cho người sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu tư vào kinh doanh. Nhà nước kích thích các tổ chức kinh tế, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng, đầy đủ hợp lý đất đai, tiế kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở hợp lý, đạt hiệu quả kinh tế cao để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. Còn Nhà nước thì có được một khoản thu tài chính nhờ thuế. Trong nền kinh tế quốc dân các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng Quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân. Doanh nghiệp là nơi trực tiếp tạo ra sản phẩm xã hội, phục vụ sản xuất và đời sống, góp phần vào thu nhập quốc nội, tạo ra nguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp và góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trong sự sôi động của nền kinh tế thị trường, lợi nhuận kinh tế được đặt lên hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh. Trong cuộc sống, lợi ích của cá nhân luôn được đề cao và theo đuổi. Người sử dụng nhà, đất cũng không tránh khỏi quy luật ấy trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Một tập hợp những người sử dụng đất liền kề nhau đang theo đuổi những mục đích kinh tế và cuộc sống khác nhau thì mâu thuẫn trong sử dụng nhà, đất là không thể tránh khỏi. Những tác động qua lại đó mang cả tính tích cực lẫn tiêu cực. Nó mang tính tích cực trong trường hợp như việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một mảnh đất, nói chung sẽ có tác động tích cực đến giá trị các lô đất xung quanh. Nó mang tính tiêu cực trong trường hợp như một xưởng sản xuất gây tiếng ồn, mùi khó chịu và tăng lưu lượng giao thông cho khu vực và do đó gây ảnh hưởng xấu tới chức năng sử dụng của các lô đất bên cạnh. Điều này đòi hỏi cần phải có sự tác động của Nhà nước để hướng các hoạt động của các doanh nghiệp theo định hướng chung phù hợp với yêu cầu phát triển của doanh nghiệp mà không gây ảnh hưởng tới lợi ích các hoạt động khác. Có thể nói khi này công tác quản lý Nhà nước đóng vai trò như là người cầm cân tạo hành lang thuận lợi cho mọi đối tượng tham gia trong hoạt động về đất đai và nhà ở. Sự quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở là một hoạt động không thể thiếu vì đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu trong đời sống con người. Trong những năm qua, khi chúng ta chuyển sang nền kinh tế thị trường nhu cầu về đất đai nhà ở ngày càng trở lên cấp thiết đối với các cá nhân và tổ chức. Thị trường bất động sản đã được hình thành xong còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu sự định hướng. Sự can thiệp của chính phủ nhằm phát huy hiệu quả của thị trường bất động sản nói chung và của đất đai nói riêng bao gồm việc tăng mức độ rõ ràng của thông tin về đất đai nhà ở. Một biện pháp thường được các chính phủ tiến hành là tăng mức độ rõ ràng cụ thể của các thông tin thông qua việc làm tốt hơn công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, quy hoạch định hướng sử dụng đất và xây dựng nhà ở. Một mục tiêu quan trọng trong chính sách đô thị là nhằm bảo đảm và cải thiện sự công bằng kinh tế cho những nhóm người có thu nhập thấp trong vấn đề sử dụng đất. Nếu thiếu sự can thiệp của chính phủ, các hộ gia đình và những người có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản xuất và dùng làm nơi cư trú. Thêm vào đó chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu Nhà nước về đất đai, do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ các biến động về tình hình sử dụng đất đất, nhất là đất cho các công trình xây dựng cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng. Điều này cho phép Nhà nước có thể điều tiết tình hình sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở một cách tiết kiệm và có hiệu quả. Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở tức là phải thực hiện tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được thực hiện tốt, một mặt giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất mặt khác thiết lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình một cách có giá trị, yên tâm đầu tư, khai thác có hiệu quản tiềm năng đất đai. Góp phần khơi dậy nguồn nội lực phát triển kinh tế xã hội còn tiềm ẩn trong đất. Chúng ta xây dựng, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước là thực hiện mô hình kinh tế hỗn hợp, việc quản lý, điều tiết nền kinh tế thông qua sự tác động của “bàn tay vô hình” và “bàn tay hữu hình” nhằm phát huy ưu thế và hạn chế được những khuyết tật của cơ chế thị trường, đảm bảo cho nền kinh tế vận động và phát triển theo hướng bền vững. Việc chúng ta thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là Nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển. Nhìn một cách tổng quát, Nhà nước có hai chức năng cơ bản; chức năng điều khiển (chức năng này để duy trì trật tự và làm luật trong các cuộc chơi) và chức năng phát triển. Để thực hiện vai trò chức năng của mình, Nhà nước sử dụng một hệ thống các công cụ pháp luật, các chính sách vĩ mô trong đó có các giải pháp tác động gián tiếp, các giải pháp tác động trực tiếp, các giải pháp tác động có định hướng lâu dài… đến các hoạt động kinh tế – xã hội, tạo thành hành lang an toàn cho các thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh. Trong quá trình tác động Nhà nước cần phải giải quyết thoả đáng mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội. Sự phát kinh tế luôn phải chú ý đến các vấn đề xã hội và ngược lại. Điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào vai trò điều tiết của Nhà nước, bởi vì bản thân nền kinh tế thị trường tự nó không thể giải quyết được các vấn đề xã hội, chúng ta không thể chấp nhận sự bất công, sự bất bình đẳng trong xã hội và sự hy sinh của con người để đạt được sự tăng trưởng với bất cứ giá nào. Tuy vậy giải quyết vấn đề xã hội không thể vượt quá khả năng cho phép của nền kinh tế, mà phải đặt nó trong mối quan hệ với nền kinh tế, tạo điều kiện và tiền đề cho nhau, hỗ trợ nhau cùng phát triển. Vì vậy vai trò quản lý điều tiết vĩ mô của Nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển. Việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai rõ ràng, đáng tin cậy và cho phép có sự tham gia của nhiều thành phần không thể tách rời khỏi những cải tổ các quy trình quản lý, các chính sách, các công cụ và các cơ chế để việc quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả. Do vậy vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở nói chung và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở riêng trở thành một vấn đề quan trọng mà bất cứ quốc gia nào cũng phải tiến hành. b) Vai trò công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Kê khai đăng ký nhà ở, đất ở để các cơ quan chức năng của thành phố quản lý được hiện trạng sử dụng đất ở, nhằm xác lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấp quản lý chặt chẽ đất ở và nhà ở, chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh chấp, quản lý được những chuyển dịch về nhà ở, đất ở đô thị, tạo điều kiện thu đúng, thu đủ các khoản nghĩa vụ nộp ngân sách : (thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí chước bạ). đồng thời là cơ sở để quản lý việc cải tạo xây dựng nhà ở, ngăn chặn và xử lý kịp thời các trường hợp xây dựng không phép, sai phép, vi phạm quy hoạch… Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nhằm tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện được những quyền lợi và nghĩa vụ và nhà,đất ở theo những quy định của pháp luật: Đó là các quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp… Đăng ký quyền sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đẩy đủ hợp lý tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của cả xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, kê khai đăng ký đất và nhà ở quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước quản lý về đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất mức bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… Đăng ký đất đai và nhà ở là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai, nhà ở trong phạm vi lãnh thổ một cách hợp lý và hiệu quả, đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở khi có tranh chấp, phát hiện kịp thời những sai phạm trong công tác quản lý. Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở là toàn bộ diện tích các loại đất đai và nhà ở trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và nhà ở phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai và nhà ở theo yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Theo hệ thống chính sách đất đai và nhà ở hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở gồm có thông tin sau: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích hạng đất mục đích sử dụng và thời gian sử dụng, những ràng buộc và những thay đổi trong quá trình sử dụng, các công trình xây dựng trên đất, kết cấu của chung như thế nào… Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa, bởi đây chính là cơ sở pháp lý ràng buộc quan hệ sử dụng đất giữa chủ sử dụng đất với Nhà nước. Với những yêu cầu về thông tin đó chỉ có thực hiện công tác kê khai đăng ký, thiết lập một hệ thống các hồ sơ chi tiết cụ thể tới từng thửa đất mới có thể đáp ứng được yêu cầu cho công tác quản lý chặt chẽ mọi biến động về đất đai nhà ở. Khi đã thiết lập được hệ thống hồ sơ, mọi biến động xảy ra trong quá trình sử dụng, chuyển đổi đều có thể nắm bắt được một cách chính xác thông qua việc đăng ký biến động. Tất cả những vấn đề nảy sinh về tranh chấp quyền sở hữu hay quyền sử dụng nhà đất đều có thể giải quyết thông qua hệ thống văn bản, giấy tờ hình thành trong quá trình thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính. Do vậy, có thể nói công tác kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một công việc hết sức quan trọng, là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Nếu thực hiện tốt công tác này thì việc giải quyết những tranh chấp về đất đai và nhà ở sẽ trở lên dễ dàng hơn rất nhiều do đã có những cơ sở thông tin cụ thể về nhà và dất. Đăng ký đất đai và nhà ở là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung và nhiệm vụ khác của công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở: Đăng ký cấp giấy chứng nhận đất đai và nhà ở sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính, tạo điều kiện cho các công tác quản lý Nhà nước khác với đầy đủ các thông tin về tự nhiên kinh tế xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước khác như: - Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng thẩm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. - Công tác điều tra, đo đạc, kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, kích thước, diện tích, hình thể, loại đất, mục đích sử dụng, tên chủ sử dụng đất để từ đó để có thể phục vụ cho công tác kê khai đăng kí giấy cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở - Công tác quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất : kết quả công tác quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý hơn …. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng kí đất đai và nhà ở với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kĩ thuật pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung : xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai và nhà ở; đo đạc bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất đai, phân hạng và định giá đất; thanh tra sử lý các vi phạm và giải quyết các tranh chấp đất đai và nhà ở. Mặt khác chỉ hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở không chỉ tạo điều kiện tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Kết quả đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cung cấp những thông tin chính xác đầy đủ thực trạng tình hình sử dụng đất đai và nhà ở để từ đó có thể đánh giá và đề xuất, bổ xung hoặc điều chỉnh các chủ trương chính sách chiến lược trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Giấy c._.hứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một chứng thư pháp lý chính xác tin cậy cao nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Thông qua công tác đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Do vậy có thể nói công tác đăng ký đất đai và nhà ở là cơ sở góp phần củng cố và hoàn thiện các công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, là công cụ giúp Nhà nước quản lý sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, là cơ sở, điều kiện cho việc hình thành một thị trường chính thức về bất động sản. Cùng với sự tăng trưởng về kinh tế thì nhu cầu sử dụng đất ở và nhà ở ngày càng tăng. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất tăng theo nhu cầu của con người. Trước đây, Nhà nước chưa công nhận một cách hợp pháp các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng thì các hình thức mua bán trao tay vẫn diễn ra bất chấp việc pháp luật không công nhận. Hiện nay khi chúng ta đã nhận thức được vai trò của đất đai nhà ở đối với sự phát triển xã hội thì việc công nhận một cách chính thức thị trường bất động sản là điều nên làm.Tuy nhiên buông lỏng việc quản lý, để thả nổi thị trường bất động sản là điều không thể bởi đây là thị trường đặc biệt có những ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội của vùng và quốc gia.Thêm vào đó việc đảm bảo quyền đuợc có đất, nhà ở và lợi ích hợp pháp cho người dân trong quá trình biến động đất đai và nhà ở đòi hỏi Nhà nước cần phải có sự can thiệp để hạn chế những mặt tiêu cực của thị trường .Sự can thiệp của Nhà nước chính là một sự đảm bảo cho những người sở hữu và sử dụng tài sản nhà đất những quyền và lợi ích chính đáng của họ .Chính điều này đã làm cho họ cảm thấy an tâm khi đầu tư , hoạt động trong lĩnh vực này. Công tác kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở một mặt giúp nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai nhà ở ,mặt khác thông qua công tác này người sử dụng đất và sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận như là một chứng thư pháp lý đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển dịch đất đai, nhà ở (bao gồm 5 quyền đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng ,cho thuê, thừa kế ,thế chấp) theo những quy định của pháp luật này. Do vậy, có thể nói đây là điều kiện cơ bản góp phần tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. II. Điều kiện và các bước tiến hành của công tác kê khai đăng ký cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Bản chất và vai trò của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở . a/ Bản chất của giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là giấy chứng nhận pháp lí xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người sử dụng đất đai. Đây là cơ sở của mối quan hệ pháp lí giữa nhà nước với người sử dụng đất đai. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay đồng thời với tư cách là người chủ sở hữu nhà (chủ sử dụng đất ) và cho hưởng các quyền lợi về nhà - đất mà họ làm chủ theo quy định chung đã đưa ra. Mẫu giấy: Xem phần phụ lục Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị được in ra làm 2 bản : Một bản chính màu xanh do Sở Địa Chính Nhà Đất lưu trữ. Một bản màu hồng được cấp cho chủ sử dụng. b/ Vai trò của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ tăng cường quản lí nhà nước về quỹ đất và quỹ nhà: - Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, Nhà nước sẽ nắm chắc được quỹ nhà đất đang quản lí. Từ đó sẽ có những giải pháp nâng cao hiệu lực quản lí Nhà nước về đất đồng thời phục vụ đắc lực cho công tác quy hoạch đô thị. Mà quy hoạch đô thị đóng vai trò quan trọng nhất trong quy hoạch phát triển đô thị, nhất là khi cả nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá. - Cấp giấy chứng nhận quền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở khẳng định quyền làm chủ của người dân giúp họ yên tâm đầu tư, cải tạo, xây dựng nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển quỹ nhà. Thị trường bất động sản là thị trường phát triển ngầm, chưa chính thức thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo ra hệ thống hồ sơ tài liệu đầy đủ về tình hình sử dụng đất, tạo nền tảng pháp lí để xây dựng thị trường bất động sản. - Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể sử dụng đất tham gia các hoạt động kinh tế góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lí cho hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất , góp vốn để liên doanh, liên kết giá trị quyền sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữa nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ làm cho nhà nước tăng thêm nguồn thu từ nhà và đất . Một vai trò quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đến người dân thông qua việc cho họ hưởng những quyền lợi của người làm chủ và bảo vệ quyền lợi đó đúng với bản chất XHCN mà nước ta đã định hướng. 2. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở. 2.1 Điều kiện để cấp GCN quyền SDĐƠ & quyền SHNƠ tại đô thị. Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nhiệm vụ , yêu cầu cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở trong tình hình hiện nay.Việc thực hiện tốt công tác này cho phép Nhà nước có thể nắm bắt được những biến động trong quá trình sử dụng đất đai và nhà ở một cách cụ thể để từ đó có thể có những điều chỉnh thích hợp. Đây là một việc quan trọng ảnh hưởng đến rất nhiều quyền lợi của người sử dụng. Do vậy, chỉ có những người chủ thực sự của tài sản nhà, đất mới được Nhà nước công nhận và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Các giấy tờ về nhà đất được coi là hợp lệ để xem xét cho chuyển dịch nhà đất sang tên trước bạ. * Các giấy tờ về nhà đất coi là hợp lệ trong thời gian trước ngày 10/10/1954. - Khế ước đoạn mại, văn khế đoạn mại, chứng thư đoạn mại đã được đăng ký trước bạ tại sở quản thủ điền thổ. Bằng khoán điền thổ do sở quản thủ điền thổ cấp. Chứng thực đăng bộ do sở quản thủ thổ điền cấp. Văn tự thuê đất công do sở quản thủ điền thổ cấp. Các giấy tờ về nhà đất được coi là hợp lệ trong thời gian từ 10/10/1954 đến năm 1964. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất do UBHC Thành phố Hà Nội cấp. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có ghi đất thổ cư) do UBHC Thành phố Hà Nội cấp. - Quyết định trả lại quyền sở hữu nhà của UBHC Thành phố Hà Nội . Quyết định để lại diện tích cho chủ sau cải tạo của UBHC Thành phố Hà Nội . - Giấy chứng nhận diện tích được để lại sau cải tạo nhà cửa theo quyết định của UBHC Thành phố Hà Nội . - Giấy phép xây dựng do viện quy hoạch thành phố cấp . -Giấy xin sử dụng đất theo Thông tư 73 TT ngày 7/7/1962 của thủ tướng chính phủ đã được Sở quản lí nhà đất duyệt . - Giá thuê đất do sở nhà cửa và trước bạ hoặc sở quản lí nhà đất Hà Nội duyệt - Bản án đã có hiệu lực pháp luật . - Những giấy tờ về nhà đất đã được đăng kí trước bạ tại cơ quan quản lí nhà đất thành phố Hà Nội gồm : văn tự đoạn mại , văn tự bán nhà, hợp đồng mua bán nhà,giấy khai nhận di sản thừa kế, giấy cho nhận nhà giấy đổi nhà, giấy chia nhà,Quyết định công nhận việc hoà giải thành. Các giấy tờ về nhà đất được coi là hợp lệ trong thời gian từ năm 1964 đến 1988: - Quyết định cấp hoặc giao đất của UBND quận huyện . - Giấy chứng nhận sở hữu nhà mua do Cục quản lí công trình công cộng hoặc Sở nhà đất Hà Nội cấp. - Sổ chứng nhận sở hữu và sử dụng nhà đất do Sở Hà Nội cấp . - Quyết định giao đất mở đường dãn dân do UBND quận huyện cấp. - Quyết định giao đất làm nhà ở theo phương châm nhà nước và nhân dân cùng làm do UBND quận huyện cấp - Những giấy tờ về nhà, đất đã được đăng kí trước bạ tại cơ quản lí nhà đất Thành phố Hà Nội gồm: Văn tự đoạn mại, văn tự bán nhà, hợp đồng mua bán nhà, giấy khai nhận di sản thừa kế, giấy cho nhận nhà, giấy đổi nhà, giấy chia nhà. - Quyết định công nhận việc hoà giải thành. * Các giấy tờ về nhà đất được coi là hợp lệ trong thời gian từ năm 1988 đến năm 1993 - Sổ chứng nhận sở hữu và sử dụng nhà đất do Sở nhà đất cấp - Quyết định cấp hoặc giao đất của cơ quan có thẩm quyền. - Giấy chứng nhận sở hữu nhà mua. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở do UBND huyện cấp. - Giấy chứng nhận tạm thời quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp. - Quyết định giao đất của UBND thành phố. - Những giấy tờ về nhà đất đã được đăng ký trước bạ tại cơ quan quản lý nhà đất thành phố Hà Nội gồm : Văn tự đoạn mại; văn tự bán nhà; hợp đồng mua bán nhà ; giấy khai nhận di sản thừa kế; giấy cho nhận nhà; giấy đổi nhà; giấy chia nhà; quyết định bản án ; quyết định hoà giải thành; tờ khai xin hợp thức hoá. * Các giấy tờ về nhà đất được coi là hợp lệ từ sau 15/10/1993: - Quyết định giao đất của UBND thành phố kèm theo giấy phép xây dựng hoặc quyết định xử lý xây dựng không phép, sai phép của cơ quan có thẩm quyền. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởn và quyền sử dụng đất ở do UBND thành phố cấp theo nghị định số 60/CP, 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ. - Những giấy tờ về nhà đất đã được đăng ký trước bạ tại cơ quan quản lý nhà đất thành phố Hà Nội gồm: Văn tự đoạn mại; văn tự bán nhà; hợp đồng mua bán nhà; giấy khai nhận di sản thừa kế; giấy cho nhận nhà ; giấy đổi nhà ; giấy chia nhà; quyết định bản án quyết định công nhận việc hoà giải thành; tờ khai xin hợp thức hoá. - Các loại nhà đất có một trong các giấy tờ trên mà không thuộc diện nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện chính sách cải tạo XHCN hoặc Nhà nứơc đã giao cho người khác quản lý sử dụng và chủ nhà đang quản lý sử dụng không có tranh chấp khiếu kiện thì được xem xét cho chuyển dịch nhà đất sang tên trước bạ - Riêng loại nhà của chủ người Hoa … thì giải quyết theo quy định khác của nhà nước . 2.2 Các trường hợp sau đây được xét cấp giấy chứng nhận : - Người sử dụng nhà ở, đất ở có một trong các giấy tờ quy định sau đây được cấp giấy chứng nhận : + Quyết định giao đất, cho thuê đất để làm nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật về đất đai. + Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai qua các thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay. + Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai chính thức hoặc tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, hoặc có tên trong sổ địa chính hợp lệ, không có tranh chấp (kể cả giấy chứng nhận do cấp quận huyện đã cấp trước khi luật đất đai ban hành năm 1998 có hiệu lực ). + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở, nhà ở, không thuộc diện Nhà nước quản lý, chủ nhà vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. + Giấy tờ về thừa kế, cho, tặng nhà, đất đã được UBND cấp phường, thị trấn xác nhận và nhà đất không có tranh chấp . + Bản án có hiệu lực thi hành của toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. + Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. + Giấy tờ mua bán , chuyển nhượng nhà ở, đất ở đã được đăng ký trước bạ sang tên hoặc được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhà đất có nguồn gốc hợp pháp. + Những trường hợp này được xét duyệt cấp ngay giấy chứng nhận theo đúng hiện trạng không phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng và định mức sử dụng đất do thành phố quy định.Chủ nhà ở, đất ở phải nộp các khoản lệ phí theo quy định trước khi được cấp giấy chứng nhận . + Hộ gia đình, cá nhân được thủ trưởng cơ quan, đơn vị phân đất để tự xây dựng nhà ở trước ngày 05/07/1994, diện tích không vuợt quá định mức quy định của thành phố (có quyết định giao đất của UBND thành phố và giấy phép xây dựng nhà cho cơ quan ,đơn vị ) ;nếu người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định tại thời điểm giao đất ,được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thì được coi là đất có giấy tờ hợp lệ và được xét cấp giấy chứng nhận. + Hộ gia đình cá nhân mua nhà ở của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND thành phố giao đất làm nhà ở để bán, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp ngân sách theo quy định thì được xét cấp giấy chứng nhận ngay sau khi mua. 2.3 Các trường hợp phải xem xét trước khi cấp giấy chứng nhận : + Nếu chủ nhà có một trong các giấy tờ về nhà đất đã nêu ở phần trên nhưng không phải chính phủ đang sử dụng thì phải có những giấy tờ khác kèm theo như : giấy tờ mua bán nhà , các giấy tờ liên quan đến thừa kế, chia, nhận quà tặng …và được UBND phường, thị trấn xác nhận sự việc có thật, không có tranh chấp, khiếu kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận . + Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về nhà đất đã nêu ở phần trên nhưng sử dụng diện tích đất quá diện tích quy định trong giấy tờ hợp lệ thì phần diện tích vượt quá cũng được cấp giấy chứng nhận sau khi chủ nhà nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ . + Nếu chủ nhà không có giấy tờ hợp lệ về nhà đất đã nêu trên nhưng phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đuợc chính quyền cấp phường thị trấn xác nhận nhà ở, đất ở không có tranh chấp đang được sử dụng ổn định thì chủ nhà được xét cấp giấy chứng nhận với hạn mức quy định cụ thể ở từng địa phương , ở thành phố Hà Nội cụ thể là: * Từ vành đai 2 trở vào trung tâm thành phố thuộc 4 quận nội thành cũ, từ Vĩnh Tuy, ngã tư Vọng, ngã tư Sở, Cầu Giấy, Nhật Tân vào trung tâm không quá 120 m2/hộ. * Từ vành đai 2 trở ra không quá 180 m2/hộ. * Các cán bộ tham gia cách mạng trước ngày 31/12/1944 diện tích được xác định không vuợt quá 120% so với 2 mức trên. * Diện tích được hợp thức phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ với mức như sau: Người sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận và thuế nhà đất. Người sử dụng ổn định sau ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ phần nhà, lệ phí cấp giấy chứng nhận và thuế nhà đất. Người sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 không đủ giấy tờ hợp lệ phải nộp 100% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ phần nhà, lệ phí cấp giấy chứng nhận và thuế nhà đất. Phần vượt quá diện tích nói trên được ghi vào giấy chứng nhận là đất vườn liền kề, chủ nhà được sử dụng. Khi chủ nhà muốn chuyển mục đích sử dụng và thực hiện các quyền chuyển nhượng thừa kế, thế chấp… theo luật định phải nộp tiền sử dụng đất. + Đối với nhà ở xây dựng trái phép hoặc không phép khi được xét cấp giấy chứng nhận phải xử lý theo luật định. 3. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nhà xây dựng trên đất mà pháp luật quy định không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Nhà xây dựng sau thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi để thục hiện quy hoạch được duyệt kể từ ngày ký quyết định. Nhà xây dựng sau thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố khu vực đất đã có nhà đó nằm trong hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp đã có giấy tờ hợp pháp , hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng diện tích nhà đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu di tích, an ninh quốc phòng thì xử lý như sau: Nhà ở đã xây dựng trước ngày ban hành văn bản quy phạm pháp luật qui định về phạm vi bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện không được chuyển nhượng, khi nhà nước giải toả được đền bù theo qui định. Nhà ở đã xây dựng sau ngày ban hành văn bản quy phạm pháp luật qui định về phạm vi bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị thì chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện không được chuyển nhượng thế chấp. Nhà ở và công trình đã xây dựng phải chịu xử lý theo qui định của pháp luật. Mọi trường hợp có tranh chấp khiếu kiện trong quá trình xét cấp giấy chứng nhận thì việc cấp giấy chứng nhận chỉ được xem xét sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong theo qui định của pháp luật. 4. Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khi bị mất. Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất phải đến uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nộp đơn khai báo về việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai báo của mình. Sau khi nhận đơn khai báo, cán bộ địa chính xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: - Xác định số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của giấy chứng nhận bị mất; ghi việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. - Chuyển đơn khai báo lên cơ quan Địa chính cấp trên thuộc uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Niêm yết thông báo việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Sau khi nhận được khai báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải ghi việc mất giấy chứng nhận vào sổ địa chính và dừng việc đăng ký biến động liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất. Sau thời hạn 60 ngày kể từ ngày nhận đơn khai báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không tìm thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan địa chính thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ra quyết định huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất và cấp giấy chứng nhận quyền sử đất mới; thông báo cho cơ quan quản lý sổ địa chính ở các cấp để chỉnh lý sổ địa chính, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Sau khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu người sử dụng đất tìm thấy giấy chứng nhận đã bị mất thì phải nộp cho uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất chuyển về cơ quan địa chính thuộc các có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để huỷ bỏ. 5. Đăng ký đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đăng ký đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện cho những trường hợp sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị nhoè, ố, rách, mục nát hoặc không thể ghi biến động đất đai. - Người có nhu cầu đổi một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp cho nhiều thửa đất ) thành nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cho từng thửa đất ) Hồ sơ đăng kí đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm : Đơn xin đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( theo mẫu ban hành kèm theo thông tư này) Giáy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đổi Trình tự thực hiện như sau : Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng kí tại cơ quan địa chính thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Địa chính thuộc Uỷ ban nhân đân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoàn thành việc thẩm tra và ghi ý kiến vào đơn xin đổi gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; gửi hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân cùng cấp . Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét, kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Cơ quan địa chính thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền sử dụng đất và thông báo cho cơ quan quản lí sổ địa chính ở các cấp để chỉnh lí sổ địa chính ; giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. 6. Nội dung các bước tiến hành công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đăng ký đất ở, nhà ở là một nội dung quan trọng cơ bản trong công tác quản lý Nhà Nước về đất đai, nhà ở. Nó không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người chủ nhà ở và đất ở trước pháp luật mà còn đảm bảo cho các cơ quan quản lý nắm chắc đựơc hiện trạng nhà ở và đất ở của địa phương mình, lập kế hoạch phát triển nhà ở. Từ đó phát hiện ra những tranh chấp, vướng mắc của các chủ sở hữu và tìm giải pháp giải quyết kịp thời theo đúng pháp luật, bảo đảm công bằng. Trên cơ sở đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; Nhà nước cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổng cục Địa Chính đã ban hành quy trình đăng ký đất đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau: Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ đã qui định cụ thể : Chương III điều 8 ghi : “ nhà ở đất ở phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn”. Điều 9 ghi : “Người có nghĩa vụ đăng ký nhà ở , đất ở là chủ sở hữu nhà ở. Ttong các trường hợp khác thì người đang sử dụng nhà ở có nghĩa vụ đăng ký” Theo nghị định 60/CP thì các bước thực hiện trong việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và sở hữu nhà ở như sau: Bước 1 : Kê khai đăng ký nhà ở và đất ở. Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở cấp tỉnh phối hợp chặt chẽ cùng với Uỷ ban nhân dân các cấp hướng dẫn cụ thể việc kê khai đăng kí đầy đủ, đúng với thực trạng nhà ở, đất ở của tùng tổ chức, cá nhân trên địa bàn. Chủ nhà kê khai đầy đủ, rõ ràng nội dung đúng theo mẫu qui định, sao chụp chuẩn bị các bản sao giấy tờ có liên quan về nhà ở, đất ở và nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân phường thị trấn. Hồ sơ kê khai được lập thành 3 bộ để quản lí ở 3 cấp phường, quận và thành phố. Cán bộ địa chính phường có trách nhiệm phối hợp với các cán bộ của các đơn vị đo vẽ bản đồ địa chính tại phường lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất để các hộ dân làm cơ sở kê khai đăng ký. Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm nhà tự quản và do các công ty kinh doanh nhà quản lí thì việc kê khai đăng ký theo một trình tự khác. Cơ quan quản lí nhà, đất cấp tỉnh cùng với Uỷ ban các cấp theo chương trình đã được ban chỉ đạo cấp tỉnh hoạch định, bố trí lịch tiếp nhận đăng kí nhà ở đất ở tại phường, kiểm tra nội dung kê khai vào sổ tiếp nhận đăng kí để thực hiện công việc chủ nhà khi nộp đăng kí nhà ở, đất ở phải kí vào sổ tiếp nhận đăng kí. Bước 2 : Kiểm tra phân loại hồ sơ nhà ở, đất ở. Hội đồng đăng kí nhà ở đất ở cấp phường và nhóm các cán bộ chuyên môn của cơ quan quản lí nhà ở, đất ở kiểm tra bản đăng kí và các giấy tờ kèm theo phân thành 2 loại : loại có đủ điều kiện xét,cấp giấy chứng nhận và loại chưa đủ điều kiện xét,cáp giáy chứng nhận. Đối với các trường hợp đủ điều kiện xét, cấp giấy chứng nhận: Nhóm cán bộ chuyên môn của cơ quan quản lí nhà đất cùng với uỷ ban nhân dân phường kiểm tra, đo đạc vẽ nhà ở đất ở. Cấp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã hoàn tất các thủ tục đã nêu ở bước trên. Uỷ ban nhân dân phường lập danh sách những trường hợp có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để trình uỷ ban nhân dân cấp quận tổng hợp, trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Đối với các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các cơ quan quản lí Nhà nước về nhà đất hướng dẫn các công việc phải làm tuỳ theo các trường hợp cụ thể sau: Hồ sơ có đủ điều kiện cấp đổi ngay giấy chứng nhận cho dân: nhà ở chính chủ đang quản lí có đủ giấy tờ hợp pháp, hợp lệ theo quy định tại điều 4của quyết định 69/1999/ QĐ - UB của UBND Thành phố Hà Nội; nhà ở của cán bộ công nhân viên tự xây dựng trên đất được cơ quan, đơn vị phân cho thuê quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên; nhà ở mua của các đơn vị có tư cách pháp nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở bán. Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn có trách nhiệm xác nhận hồ sơ kê khai đăng kí với các nội dung sau: Khuôn viên diện tích nhà ở, đất ở thực tế đang sử dụng (m2) không có tranh chấp khiếu kiện. Sau khi xác nhận Uỷ ban nhân dân phường thị trấn có thể trả lại chủ nhà để tự nộp đơn xin cấp, đổi giấy chứng nhận tại sở địa chính nhà đất hoặc có công văn gửi thẳng sở địa chính nhà đất đề nghị cấp, đổi giấy chứng nhận Chú ý không xác nhận nhiều lần cho một hồ sơ. Hồ sơ tương tự như trên nhưng không phải chính chủ đang quản lí sử dụng (gồm các trường hợp mua bán chuyển nhượng chia cho thừa kế … chưa đăng kí sang tên trước bạ tại cơ quan quản lí nhà đất của thành phố hoặc chưa được xác nhận tại phường ), hội đồng kê khai đăng kí phường xem xét từng trường hợp cụ thể để phân loại và xác nhận: Khuôn viên diện tích nhà ở , đất ở thực tế đang sử dụng (m) không có tranh chấp khiếu kiện . Phần diện tích nhà tăng thêm nếu có ngoài diện tích trong giấy tờ hợp pháp sẽ xác nhận . Sau khi xác nhận Uỷ ban nhân dân phường lập biên bản phân loại hồ sơ, lập trích ngang hồ sơ kê khai cho các hội đồng thời lập tờ trình hội đồng xét cấp giấy chứng nhận của quận, huyện để xét duyệt . Hồ sơ không có giấy tờ hợp lệ về nhà ơ đất ở , hội đồng kê khai đăng kí cấp phường xem xét từng trường hợp cụ thể phân loại và xác nhận : Khuôn viên diện tích nhà ở , đất ở thực tế đang sử dụng (m )không có tranh chấp khiếu kiện . Thời gian chủ nhà thực tế sử dụng thửa đất trước 18/ 12/ 1980, từ 19/ 12/1980 đến 14/ 10/1993 , hay từ 15/10/1993 đến nay. Sau khi xác nhận Uỷ ban nhân dân phường lập biên bản phân loại hồ sơ kê khai cho các hộ đồng thời lập tờ trình hội đồng xét cấp giấy chứng nhận của quận , huyện để xét duỵêt . Uỷ ban nhân dân cấp phường công khai kết quả phân loại hồ sơ của hội đồng kê khai đăng kí cấp phường trong thời gian 10 ngày tại các tổ dân phố để nhân dân đóng góp ý kiến, nếu không có khiếu nại Uỷ ban nhân dân phường lập tờ trình kèm theo danh sách trích ngang , hồ sơ kĩ thuật sửa đất và hồ sơ kê khai đăng kí chuyển lên quận , huyện xét duyệt. Bước3: Xét duyệt hồ sơ tại cấp quận , huyện . Phòng địa chính nhà đất cấp quận huyện có trách nhiệm tổng hợp , kiểm tra hồ sơ kĩ thuật thửa đất và hồ sơ kê khai đăng kí do Uỷ ban nhân dân cấp phường chuyển lên thẩm định , kiến nghị việc cấp hay chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, kiến nghị các khoản phải nộp theo quy định được ghi nợ để cấp giấy chứng nhận . Các trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận , tờ trình và bản thảo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận huyện kí trình thành phố . Các trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, phòng địa chính nhà đất lập danh sách đề nghị cấp giấy chứng nhận, tờ trình và bản thảo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở để chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận huyện ký trình thành phố. Các trường hợp có vướng mắc cần xử lý, phòng địa chính nhà đất tập hợp hồ sơ báo cáo hội đồng xét cấp giấy chứng nhận cấp quận xem xét và quyết định từng trường hợp cụ thể. Sau khi xét duyệt hội đồng lập biên bản kiến nghị trường hợp nào được cấp trường hợp nào để lại bổ xung hồ sơ và trường hợp nào không cấp giấy chứng nhận. Các trường hợp được hội đồng thông qua, phòng địa chính nhà đất lập danh sách để nghị cấp giấy chứng nhận, tờ trình và bản thảo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở để chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận, huyện ký trình thành phố. Phòng địa chính nhà đất cấp quận có trách nhiệm chuyển toàn bộ hồ sơ kê khai đăng ký, biên bản xét duyệt, tờ trình, bản thảo giấy chứng nhận của các trường hợp được đề nghị cấp cho sở địa chính nhà đất để thẩm định và hoàn tất thủ tục trình Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt cấp giấy chứng nhận. Riêng những trường hợp chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở có nhu cầu sớm được cấp giấy chứng nhận mà không phải chờ theo đợi phân loại và xem xét của hội đồng cấp phường có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại phòng địa chính nhà đất quận, huyện nhưng các hộ phải cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định. Phòng địa chính nhà đất quận huyện phối hợp với Uỷ ban nhân dân tiến hành thẩm tra nguồn gốc đất và các điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định, lập biên bản thẩm tra, tổng hợp hồ sơ để Uỷ ban nhân dân quận huyện trình Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt cấp giấy chứng nhận. Bước 4 : Trình Uỷ ban nhân dân thành phố ký giấy chứng nhận và thực hiện cấp giấy chứng nhận. Các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh (sở Địa Chính – Nhà đất) thực hiện tổ chức phúc tra các hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở kèm theo danh sách, lập báo cáo trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kèm theo danh sách các tổ chức cá nhân có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và chịu trách nhiệm trước Uỷ ban nhân dân về kết quả kiểm tra; trình Uỷ ban nhân dân các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (hai bản) đã được thể hiện theo đúng qui định. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương duyệt và ký vào giấy chứng nhận. Những trường hợp có đầy đủ giấy tờ hợp lệ xin cấp đổi giấy chứng nhận Sở Địa chính nhà đất trực tiếp thẩm định và làm thủ tục trình Uỷ ban nhân dân thành phố ký cấp giấy chứng nhận. Những trường hợp không đủ điều kiện sẽ trả lại quận và thông báo rõ nội dung cần sửa đổi bổ xung để hoàn thiện hồ sơ và thời gian thực hiện. Sở địa chính nhà đất có trách nhiệm lưu trữ và quản lý toàn bộ các hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận và bảo lưu giấy chứng nhận. Bước 5 : Phương thức giao giấy chứng nhận. Các cơ quan quản lý nhà đất cùng với Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức giao giấy chứng nhận tại phường sau khi người được cấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho nhà nước và các nghĩa vụ khác như: - Các trường hợp đổi giấy chứng nhận sẽ được Sở Địa chính nhà đất giao giấy chứng nhận cho chủ nhà tại văn phòng. Trường hợp chủ nhà nộp ngay các khoản thu theo qui định, Sở Địa chính nhà đất sẽ có thông báo chuyển cục thuế thành phố để chủ nhà đi nộp. Sau khi có biên lai, Sở Địa chính nhà đất sẽ thu lại các giấy tờ gốc và giao giấy chứng nhận cho chủ nhà. Trường hợp chủ nhà có đơn xin nộp chậm, Sở Địa Chính Nhà Đất sẽ đóng dấu “ ch._. đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, hệ thống văn bản còn chưa đồng bộ. Công tác chỉ đạo hướng dẫn của các cơ quan chuyên môn chưa tập trung và chuyên sâu. ý thức chấp hành luật của người dân chưa cao, chưa có sự hiểu biết về pháp luật đã làm cho công tác cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn. phần thứ ba. Những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đất của Thành phố Hà Nội. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở nói chung và công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nói chung là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước. Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hửu nhà ở có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình ổn định kinh tế , xã hội nói chung và các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Đất ở và nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu trong hoạt động thường ngày của mỗi con người. Nó là nhu cầu nảy sinh quan trọng không kém nhu cầu ăn, mặc. Dưới bất kỳ một chế độ xã hội nào, mục đích của chế độ quản lý đất đai do Nhà nước thi hành đều là bảo vệ chế độ sở hữu đất đai. Đó cũng là biểu hiện tính giai cấp của chế độ quản lý đất đai. Marx đã nói: “Quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải…”. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là khách thể tạo nên mối quan hệ đất đai mang tính xã hội. Quản lý đất đai XHCN được thiết lập trên nền tảng chế độ công hữu XHCN về đất đai, là một biện pháp Nhà nước dùng để bảo vệ chế độ công hữu đất đai. Hiện nay, sự hỗn loạn về quyền sở hữu đất, việc xâm chiếm, mua bán và chuyển nhượng trái phép quyền sở hữu đất đai vẫn là những hiện tượng phổ biến, làm tổn hại nghiêm trọng đến chế độ công hữu đất đai XHCN. Quản lý đất đai là một biện pháp, cách thức quan trọng mà Nhà nước dùng để ngăn chặn hoặc hạn chế những hành vi xâm phạm chế độ công hữu đất đai XHCN, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất đai và quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất đai, ổn định phương thức sử dụng đất đai XHCN. Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua việc đăng ký đất đai và nhà ở các cơ quan quản lý nằm bắt được thực trạng tình hình sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đến từng thửa đất từng chủ sử dụng cụ thể. Do vậy thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận là một biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, hạn chế những tiêu cực sai phạm trong quá trình sử dụng đất đai và nhà ở. Đất đai là một yếu tố đầu vào không thể thiếu của bất cứ ngành sản xuất nào. Cùng với xu hướng thị trường hoá các yếu tố sản xuất thì đất đai ngày càng trở nên có giá và được công nhận trên thị trường. Để đưa quan hệ đất đai tham gia vào nền kinh tế thị trường thì vấn đề đầu tiên phải quan tâm là xác định mối quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai và nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một chứng thư pháp lý công nhận chủ sử dụng đất và sở hữu nhà ở có đầy đủ những quyền đã được pháp luật công nhận, đủ khả năng thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản. Thông qua việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở một mặt Nhà nước có đầy đủ những thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở mặt khác thông qua công tác này Nhà nước thừa nhận và tạo điều kiện cho chủ sử dụng đất và sở hữu nhà có đầy đủ tư cách thực hiện các quyền được Nhà nước thừa nhận. Như vậy có thể nói việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, từng bước tạo điều kiện hành lang pháp lý cho việc hình thành, phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. * Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị của Thành phố Hà Nội. Chiến lược phát triển ngành Địa chính đến năm 2000 đề ra mục tiêu hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ, phấn đấu đến năm 2010 đạt được trình độ của một ngành Địa chính hiện đại ngang mặt bằng các nước phát triển trong khu vực, đáp ứng yêu cầu cơ bản là thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi cả nước. Muốn được như vậy đòi hỏi ngành Địa chính- Nhà đất phải có những sự biến chuyển mọi mặt cả về chất lẫn lượng của công tác quản lý. Trên cơ sở nghiên cứu các văn bản và thực tế công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở mà cụ thể là công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, em xin mạnh dạn đề xuất một số những giải pháp theo em là có thể mang lại những hiệu quả khi thực hiện. Thực hiện quy hoạch. Quy hoạch là cơ sở quan trọng để tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở . Thông qua quy hoạch sử dụng đất đai và phát triển nhà ở mới nắm vững được quỹ nhà, đất hiện có từ đó tiến hành kê khai và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị.Vừa qua từ ngày 9 đến 13 tháng 10 năm 2001, Hà Nội đã công bố công khai quy hoạch tổng thể Thành phố đến năm 2020. Mặc dù vẫn còn một số vướng mắc trong quy hoạch tổng thể nhưng đã cho thấy Hà Nội một định hướng rõ ràng trong tương lai. Xây dựng và phát triển thủ đô vững mạnh đồng thời cũng đáp ứng được tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đô thị, tạo điều kiện thuận lợi để đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận. Nhà nước nên xây dựng quy hoạch tổng thể trong thời gian dài, quy hoạch từng quận, sau đó trên cơ sở quy hoạch đã có mà xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo hiện trạng . 2. Giải pháp về tổ chức xét duyệt cấp giấy chứng nhận Đăng ký Nhà nước về đất đai và nhà ở là công tác pháp chế công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của từng chủ sử dụng đất đối với từng thửa đất, với từng loại đất. Việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Người sử dụng đất tại phường nào phải đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường đó. Đất đai và chính sách đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của bất cứ một quốc gia nào trên thế giới. Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia tuỳ theo điều kiện đất đai của mình mà đề ra những chính sách quản lý đất đai khác nhau, nhưng vẫn nhằm một mục đích chung là làm sao quản lý hiệu quả nhất nguồn lực này của quốc gia. Để có thể hình thành được thị trường đất đai, mang quyền sử dụng đất đai ra làm hàng hoá mua bán trên thị trường thì trước hết phải có người sở hữu đích thức của hàng hoá đó. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở là dấu hiệu kết thúc quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giúp người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tư các pháp lý khi có nhu cầu dịch chuyển, chuyển đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nơi nào, người nào chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì nơi đó Nhà nước chưa thể phát huy quyền là nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất, tài nguyên đất đai chưa thể được khai thác với hiệu quả kinh tế – xã hội cao nhất và việc chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chỉ mang tính chất trao tay, chỉ có giá trị giữa người mua và người bán, không có tính chất pháp lý và khi có tranh chấp xảy ra thì không được luật pháp bảo vệ. Để phát huy cao độ năng lực nội sinh, đồng thời thu hút đầu tư của nước ngoài không một Nhà nước nào loại bỏ qua đăng ký hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận về đất đai và nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho mọi đối tượng là một giải pháp cụ thể, phù hợp với tình hình quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở của Việt Nam nói chung và của Thành phố Hà Nội nói riêng. Do phải giải quyết nhiều vấn đề mang tính chất lịch sử nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo tinh thần của pháp luật hiện hành là không đơn giản, có quy trình giấy tờ cần phải tuân thủ và nhiều hạn chế của tồn tại. Hơn nữa, do sự phát triển không đồng đều về kinh tế – xã hội giữa các địa phương nên công việc này không thể tiến hành đồng loạt về thời gian, không gian mà phải lựa chọn những vùng, những đối tượng cần làm trước và phải có kế hoạch hoàn thành cơ bản trong một thời gian ổn định. Do vậy, trong những năm tới đối với những chủ sử dụng đất, sở hữu nhà chưa có giấy chứng nhận thì ta nên coi trọng và tôn trọng hiện trạng sử dụng đất hơn là tìm hiều ngọn ngành về lịch sử hình thành và phát triển của nó. Thực tế sử dụng đất ổn định, không tranh chấp quyền lợi hoà thuận xóm giềng là một cơ sở quan trọng chứng nhận quyền lợi, hoà thuận xóm giềng là một cơ sở quan trọng chứng nhận quyền sử dụng chính đáng của chủ sử dụng đất. Đó cũng là mối quan tâm sâu sắc của người muốn mua bán đất. Để làm được việc này, Nhà nước nên đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của đơn vị chính quyền nhỏ nhất là UBND phường cùng với hệ thống cụm dân cư và tổ dân phố cũng như cảnh sát khu vực, những người hàng ngày lăn lộn với cuộc sống và tình hình dân cư địa phương, là người biết rõ nhất tình hình sử dụng đất đai ở khu vực mình. Trong thời kỳ quá độ chuyển đổi nền kinh tế cũng không nên trông chờ vào một sự hoàn hảo ngay từ đầu, nôn nóng để đạt được thành tích như các nước phát triển. Trong khi chờ đợi để hoàn thành các thủ tục đất đai để nhận được quyền sử dụng đất chính thức, một công việc đòi hỏi phải thực hiện trong nhiều năm tới, có nên chăng có một hình thức quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tạm thời cho các đối tượng chưa đủ điều kiện để tạo điều kiện công khai hoá việc chuyển dịch đất đai và nhà ở, đưa công tác quản lí nhà đất đô thị dần dần đi vào nề nếp. Nhanh chóng cấp tạm thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và công khai hoá việc chuyển dịch các quyền này sẽ tạo điều kiện làm trong sạch bộ máy quản lí nhà đất đô thị. Người chủ sử dụng đất sẽ chủ động hơn trong việc tìm kiếm một phương án kinh tế tối ưu cho mảnh đất của mình. Guồng máy kinh tế - xã hội sẽ vận hành trơn tru hơn và mọi mâu thuẫn có liên quan tới nhà đất cũng sẽ dễ dàng được giải quyết hơn. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là việc làm thường xuyên rất quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, nhịp độ của nó tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội. Tổ chức tốt công việc này chính là tạo điều kiện cho sự ổn định và phát triển. Để phát huy vai trò tích cực của mình, Nhà nước cần tổ chức lại lực lượng đăng ký nhà đất, đồng thời phải có chính sách càng cụ thể càng tốt để giải quyết những tồn đọng lịch sử có liên quan đến chế độ sở hữu, sử dụng nhà đất và xử lí những nhà đất không phù hợp với quy hoạch phát triển, bảo tồn những bất động sản có giá trị văn hoá, lịch sử trong quá trình phát triển và đô thị hoá. 3. giải pháp về nhân sự: Chiến lược phát triển ngành địa chính đến năm 2010 đề ra các mục tiêu như: Hoàn thiện hệ thống quản lí Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ; Phấn đấu đến năm 2010 đạt trình độ một ngành địa chính hiện đại ngang tầm với các nước phát triển trong khu vực, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Có hệ thống chính sách pháp luật hoàn chỉnh, hệ thống đo đạc bản đồ cơ bản thống nhất, hệ thống qui hoạch kế hoạch sử dụng đất đai trở thành công cụ quản lí để Nhà nước tiến hành việc giao đất cho thuê và thu hồi đất; hệ thống đăng kí đất đai hiện đại... Để đạt được mục tiêu đó, ngành Địa chính phải có một đội ngũ cán bộ công chức mạnh cả về số lượng lẫn chất lượng, nắm vững tri thức và công nghệ hiện đại của thế giới, hiểu rõ những yêu cầu đang đặt ra, có khả năng vận dụng tổ chức thực hiện giải quyết những nhiệm vụ đó đúng thực tiễn. Song chúng ta phải thấy rằng so với yêu cầu đó hiện đội ngũ cán bộ công chức của chúng ta chưa đáp ứng được, thực tế một phần không nhỏ các cán bộ được đào tạo từ những chuyên ngành ít liên quan đến nghiệp vụ quản lí đất đai. Phần lớn số cán bộ địa chính phường chỉ mới qua các lớp tập huấn, một số ít đào tạo trung cấp song thực tế chỉ đủ khả năng thực thi một số công việc đơn giản , chưa đủ kiến thức về chính sách pháp luật đất đai về nội dung quản lý về các qui trình qui phạm trong công tác kê khai đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đó là những nguyên nhân làm hạn chế hiệu lực , hiệu quả của công tác quản lí Nhà nước về đất đai nhà ở nói chung và của công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nói riêng. Tình hình đó đặt ra nhiệm vụ lớn cho công tác đào tạo và tuyển dụng cán bộ. Phải bám sát trên cơ sở nhu cầu và khả năng phát triển để từ đó có biện pháp đào tạo cụ thể. Do vậy, với mục tiêu xây dựng cán bộ địa chính các cấp đủ về số lượng, vững vàng chính trị, giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, có năng lực quản lí, nghiên cứu khoa học kỹ thuật và chỉ đạo thực tiễn trong lĩnh vực quản lí đất đai và đo đạc bản đồ theo tiêu chuẩn cán bộ công chức, viên chức đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển ngành chính qui hiện đại: Để đạt được mục tiêu này, các giải pháp đặt ra là phải đào tạo và tiến hành đào tạo lại theo mọi cấp độ: Đào tạo đại học và sau đại học: Phối hợp với Bộ Giáo dục và Đào tạo chỉ đạo các trường đại học, các viện nghiên cứu có liên quan tổ chức các khoa, bộ môn địa chính, xây đựng kế hoạch chương trình ngành học địa chính bậc đại học và sau đại học. Đào tạo cao đẳng: Từng bước tăng cường năng lực để nâng cấp các trường trung học địa chính thuộc Tổng Cục Địa chính thành trường cao đẳng địa chính, xây dựng kế hoạch chương trình ngành học địa chính bậc cao đẳng . Đào tạo trung học : Tăng cường năng lực của. các trường trung học địa chính trực thuộc Tổng Cục Địa Chính, phối hợp với các bộ ngành có liên quan và Uỷ Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội chỉ đạo xây dựng, củng cố, tăng cường năng lực các khoa, bộ môn địa chính của các trường trung học chuyên nghiệp địa phương. Tổ chức đào tạo lại cán bộ trung học địa chính cho các địa phương theo kế hoạch đào tạo. Đào tạo nghề: Tổng Cục Địa Chính xây dựng, ban hành kế hoạch đào tạo, chương trình đào tạo nhân viên địa chính, giáo trình môn học thống nhất, phối hợp, với Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ, Bộ Lao Động và Thương Binh Xã Hội hướng dẫn Uỷ Ban Nhân Dân các tỉnh, thành phố chỉ đạo các trường đào tạo cán bộ của địa phương thực hiện . Cuối cùng là đào tạo lại : Xây dựng kế hoạch, chương trình, tài liệu, tổ chức các trung tâm đào tạo thực hiện đào tạo lại, bồi dưỡng nâng cao trình độ chính trị, quản lí Nhà nước, chuyên môn nghiệp vụ. Ngoại ngữ, tin học, công nghệ cao cho cán bộ công nhân, viên chức ngành địa chính. Tuy nhiên vấn đề quan trọng tại thời điểm hiện tại là việc nâng cao trình độ cho các cán bộ địa chính địa phương nhất là cán bộ địa chính cấp phường, bởi thực tế các cán bộ địa chính cấp Phường có đủ điều kiện theo dõi sát sao những biến động cụ thể của từng thửa đất thuộc địa bàn mình quản lí. 4. Giải pháp hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai. Văn bản pháp luật là cơ sở pháp lý quan trọng, thông qua hệ thống các văn bản về đất đai và nhà ở mà cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận theo đúng luật định. Hiện nay, hệ thống luật và pháp lệnh về đất đai, nhà ở chưa thật đồng bộ, chưa sát thực tế. Ngay như Nghị định 60/CP của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị vẫn còn vướng mắc, các quy định chưa sát thực với hoàn cảnh, 90% nhà ở, đất ở đô thị Việt Nam hiện nay chưa có giấy tờ hợp lệ gây tình trạng chậm trễ trong công tác cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. Theo em, vấn đề cơ bản hiện nay là cần sửa đổi nhanh một số điều trong Nghị định 60/CP cho phù hợp với thực tế. Bên cạnh đó, Chính phủ cần có những quy định mới giúp đỡ, tạo điều kiện đem lại lợi ích thiết thực hơn cho người dân như việc cho phép ghi nợ vào giấy chứng nhận, được hưởng một cách giá trị những quyền lợi khi có được giấy chứng nhận…cho dân thấy được lợi ích của việc cấp giấy chứng nhận để họ tích cực tham gia kê khai đăng ký để được cấp giấy chứng nhận đặc biệt là người dân đô thị, bởi đó là những nơi diễn ra các hoạt động sử dụng giá trị của việc cấp giấy chứng nhận nhiều nhất. Ngoài ra, ngay cả việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị vẫn còn chưa thống nhất gây ra tâm lý khó hiểu cho người dân. Cần có những giải pháp để cấp giấy chứng nhận nhanh chóng theo một mẫu quy định thống nhất. Cải cách thủ tục hành chính Việc hợp nhất và hoạt động theo mô hình Sở Địa chính-Nhà đất, Hà Nội đã đạt được những hiệu quả ban đầu trong công tác cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa. Sở Địa chính-Nhà đất đã nhanh chóng thực hiện nhiệm vụ đăng ký hồ sơ, xử lý các thủ tục liên quan đến nhà đất đô thị tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị nhanh chóng, đơn giản hoá bộ máy, ít đầu mối và phân trách nhiệm theo cấp rõ ràng. Từ những kinh nghiệm cải cách thủ tục hành chính sẵn có, Hà Nội cần tăng cường đơn giản thủ tục, tạo sự ngắn gọn, dễ làm, dễ hiểu đối với từng khâu, từng công đoạn (kể cả với hình thức thu tiền) nhất là tránh sự rườm rà trong công tác phân loại hồ sơ, xét duyệt để cấp Giấy chứng nhận bởi đây là những đầu mối dễ gây ra tình trạng tiêu cực nhất. 5.Vấn đề tài chính trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Thực tế hiện nay cho chúng ta thấy rằng, vấn đề tài chính trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đang có những vướng mắc cần phải tiến hành giải quyết trong thời gian tới. Có thể nói vấn đề tài chính là một khó khăn trở ngại lớn trong việc thực hiện công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Trước khi chính phủ ban hành Quyết định cấp giấy chứng nhận ghi nợ tiền sử dụng đất số lượng giấy chứng nhận được đăng kí cấp chỉ đạt khoảng hơn 10 % (theo báo cáo của Tổng cục địa chính), đây là một vấn đề đáng lo ngại. khi Hà Nội chúng ta đặt mục tiêu là cấp xong giấy chứng nhận cho các đối tượng thuộc diện cấp giấy chứng nhận đến năm 2002. Việc ban hành qui định cho phép người dân ghi nợ vào giấy chứng nhận đã làm cho số lượng giấy chứng nhận được cấp tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, khi mà giá đất đặc biệt là đất đô thị ngày càng cao (có khi lên đến hàng tỉ đồng) thì việc nộp tiền sử đụng đất cũng là một gánh nặng lớn đối với hầu hết người sử dụng đất. (Mặc dù có chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất nhưng dù sao thì nợ vẫn phải trả). Chính vì vậy chúng ta vẫn chưa tiến hành cấp giấy chứng nhận xong cho các đối tượng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Thậm chí một số trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn chưa đến nhận do không có tiền để nộp. Để hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận Nhà nước nên có chính sách giảm thiểu hơn nữa tiền sử dụng đất. Mặc dù chính sách giao đất có thu tiền sử dụng là một biện pháp hiệu quả nhằm khai thác sử dụng đất đai tốt hơn nhưng thực tế nếu các khoản nộp qúa cao thì rất dễ dẫn đến tình trạng trốn tránh không nộp thuế và do đó không thực hiện được mục tiêu đề ra là cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng để quản lí nhà và đất tốt hơn. Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách thuế phù hợp, nhất là cần giảm thuế về quyền sử dụng đất, thuế trước bạ. Như vậy thì công tác đăng kí cấp; giấy chứng nhận mới dược tiến hành một cách thuận lợi, người sử dụng đất mới thực hiện nghĩa vụ này một cách tự nguyện. 6. Vấn đề thanh tra trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Công tác thanh tra được xác lập như một chức năng thiết yếu, một công cụ đắc lực cho cơ quan quản lí Nhà nước thông qua công tác thanh tra, kiểm tra kịp thời phát hiện, ngăn ngừa những thiếu sót sai phạm trong quá thanh quản lí điều hành, tính thiếu khá thi, thiếu thực tế của các qui định pháp luật trong quá trình thực hiện, qua đó đề xuất những kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền biện pháp khắc phục, điều chỉnh nhằm không ngừng nâng cao hiệu quả công tác quan lí Nhà nước về đất đai nhà ở nói chung và công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận nói riêng. Công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở không thể tiến hành được nếu không có các số liệu về đo đạc, đánh giá, phân loại đất và các bản đồ địa chính. Việc thiết lập các bản đồ địa chính phải tuân thủ theo các qui định kĩ thuật thống nhất do cơ quan quản lí về đất đai nhà ở Trung Ương ban hành. Tuy nhiên trên thực tế công tác đo đạc,khảo sát lập bản đồ địa chính hiện nay vẫn không đáp ứng yêu cầu theo tiêu chuẩn kĩ thuật của cơ quan quản lí đất đai Trung ương. Chính vì vậy tiến độ đăng kí xét cấp giấy chứng nhận bị ảnh hưởng rất nhiều. Do đó để tăng cường hiệu quả công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận thì việc tiến hành thanh tra các công tác đo đạc, khảo sát lập bản đồ Địa chính là hết sức cần thiết. Công tác này cần tập trung vào một số nội dung cơ bản sau: Tiến hành kiểm tra việc chỉ đạo, thực hiện kế hoạch hàng năm của công tác đo đạc khảo sát lập bản đồ địa chính. Kiểm tra kết qủa và chất lượng các sản phẩm đo đạc khảo sát thành lập bản đồ. Đây là công việc chủ yếu, quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả của chất lượng sản phẩm đo đạc bản đồ. Bởi trên thực tế hiện nay công tác được thiết lập bản đồ địa chính được thực hiện rất nhiều nhưng lại do nhiều cơ quan tiến hành đo đạc khảo sát và lập bản đồ do vậy chất lượng nhiều khi không được đảm bảo. - Kiểm tra các tư liệu đo đạc bản đồ hiện có, việc lưu trữ hồ sơ và tư liệu đo đạc bản đồ. - Kiểm tra việc sử dụng kinh phí trong công tác đo đạc thành lập bản đồ, tránh tình trạng kinh phí cấp cho việc đo đạc lập bản đồ nhưng lại được sử dụng vào một mục đích khác. Công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được tiến hành khi đã có sự xác nhận rõ ràng về nguồn gốc sử dụng đất. Việc xác định về nguồn gốc này lại do hội đồng kê khai cấp phường cung cấp. Những thành viên của hội đồng kê khai đăng kí nhà ở đất ở hiện nay thường không nắm bắt hết được nguồn gốc sử đụng đất và nhà ở của từng hộ gia đình. Hồ sơ về quản lí nhà đất không được cập nhật thường xuyên và lưu trữ đầy đủ qua các giai đoạn do bị buông lỏng trong thời gian dài. Quá trình xét duyệt cấp giấy chứng nhận lại chỉ chủ yếu dựa trên cơ sở cung cấp hồ sơ của hội đồng cấp phường. Vì vậy rất dễ phát sinh tình trạng tiêu cực, sai sót như xác định sai thời điểm sử dụng, mục đích sử dụng.. ( mà nội dung này lại liên quan đến vấn đề nộp tiền sử dụng đất.). Quyền lợi của người sử dụng đất và cả của Nhà nước phụ thuộc vào nội dung xác nhận của hội đồng cấp phường, trong khi trình độ nghiệp vụ, phạm vi trách nhiệm của đội ngũ cán bộ địa chính cấp phường còn hạn chế. Chính vì vậy vấn đề thanh tra công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận là một thực tế đòi hỏi trong thời điểm hiện nay. Việc thanh tra, kiểm tra công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận tập trung vào các nội dung chính sau: - Kiểm tra việc chỉ đạo đôn đốc thực hiện của UBND các cấp đối với việc tiến hành công tác cấp giấy chứng nhận. Kiểm tra việc tuân thủ các qui định của ngành về quá trình đăng kí, thủ tục đăng kí. . - Kiểm tra việc thiết lập, bảo quản, lưu trữ hồ sơ địa chính của cơ sở. Trên cơ sở đó chúng ta có thể đảm bảo tiến hành công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận một cách chính xác, công bằng tránh phát sinh những vấn đề tiêu cực gây ảnh hưởng xấu đến tiến độ cấp giấy chứng nhận. 7. Một số các giải pháp hỗ trợ khác: .Giải pháp áp dụng các thành tựu của khoa học kỹ thuật tiên tiến vào công tác kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị: Như công nghệ đo vẽ bản đồ số, chụp ảnh vệ tinh, quản lý hồ sơ bằng cách nối mạng xuống các cơ sở phường, thị trấn và với các quận ,huyện, để quản lý thống nhất và chặt chẽ đạt hiệu quả cao. Giải pháp tuyên truyền phổ biến cho các đối tượng hiểu được hiệu quả của việc đăng kí cấp giấy chứng nhận. Thông qua đó họ có được sự nhận thức đúng đắn và ủng hộ việc thực hiện công tác thực hiện công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính theo công nghệ cao, điện tử hoá tự động hoá việc thực hiện công tác để có được một hệ thống thông tin chính xác phục vụ cho công tác đăng kí xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Nhà nước cần đầu tư kinh phí thoả đáng cho các cơ sở tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các công tác phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở như công tác đo đạc bản đồ địa chính, công tác qui hoạch sử dụng đất nhất là những bản qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/200 hoặc 1/500 làm cơ sở để xét duyệt cấp giấy chứng nhận . Ban hành các chính sách văn bản hướng dẫn đi sâu vào giải quyết những trường hợp cụ thể nhằm từng bước tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện. Quán triệt phương châm “dễ làm trước khó làm sau”, chọn khâu đột phá tại cấp phường để tổ chức thực hiện, tiến hành tổ chức cải tổ hành chính thường xuyên nhằm giảm bớt các thủ tục phiền hà, kịp thời phát hiện những vướng mắc của cơ sở để đề xuất những biện pháp giải quyết, không để gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện. Phải tổ chức hợp lí lực lượng thực hiện cả về nhân lực lẫn thiết bị một cách tương xứng với khối lượng công việc đề theo kế hoạch nhằm đảm bảo tính khả thi trong quá trình thực hiện công việc. Tập trung chỉ đạo sâu sát tới cấp cơ sở, thường xuyên báo cáo tiến độ thực hiện để theo dõi đôn đốc các nơi có tiến độ chậm, tăng cường bổ xung kịp thời cán bộ thực hiện để đảm bảo kế hoạch được hoàn thành theo dự kiến. KếT LUậN. Đất đai và nhà ở có một vai trò rất quan trọng và ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của một ngành, một địa phương, một vùng và trong cả nước. Việc sử dụng đất đai và nhà ở làm sao cho có hiệu quả là vấn đề cốt lõi trong mỗi quá trình phát triển : Hiện nay khi nhu cầu về đất và nhà ở ngày càng tăng càng đòi hỏi có sự quản lí một cách chặt chẽ để tránh những hiện tượng vi phạm trong sử dụng đất, tránh sự sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Muốn như vậy thì Nhà nước phải thông qua các công cụ của mình kiểm soát một cách chặt hơn việc sử dụng đất đai. Bằng việc tiến hành xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thông qua công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nhà nước có căn cứ quản lí để tiến hành quản lí một cách hiệu quả. Nước ta đang trong quá trình Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thị hoá , đặc biệt ở các đô thị lớn diễn ra với tốc độ nhanh và với quy mô lớn, phù hợp với sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường, đáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Chính vì vậy vấn đề đất đai và nhà ở đô thị diễn ra hết sức sôi động, đặc biệt là thị trường bất động sản đã và đang bắt đầu hình thành. Nhà nước cần có các biện pháp để quản lý chặt chẽ quỹ đất đai và nhà ở đô thị . Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, quản lý phát triển quỹ nhà ở đô thị do vậy công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đô thị đang đặt ra những yêu cầu bức bách cần được nhanh chóng hoàn thiện. Qua nghiên cứu đề tài này đã giúp em hiểu được thực trạng của công tác đăng ký kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị của Thành Phố Hà Nội hiện nay. Trong đề tài này em đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị, và đẩy nhanh công tác cấp GCN theo Nghị định 60/CP và Quyết định 69/QĐ-UB giúp cho công tác quản lý đất đai và nhà ở đô thị đạt hiệu quả cao và đáp ứng yêu cầu của các chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đô thị. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Hoàng Cường đã hướng dẫn em hoàn thành tốt đề tài này.Em xin chân thành cảm ơn các cô các chú công tác tại Sở Địa Chính- Nhà Đất Hà Nội đã giúp đỡ em trong thời gian thực tập và hoàn thành tốt đề tài này. Phụ lục Mẫu giấy: MụcI: Chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở. Ông: Bà: Mục II : Thực trạng nhà ở và đất ở. a)Nhà ở. Địa chỉ: Tổng diện tích sử dụng: m2 Diện tích xây dựng: m2 Kết cấu nhà: Số tầng: b)Đất ở. Thửa đất số: Tờ bản đồ số: Diện tích: m2 Hình thức sử dụng: Riêng: m2 Chung: m2 c)Sơ đồ thửa đất: Hình dáng, kích thước, các mốc… Mục III. Thay đổi về chủ. Mục IV: Thay đổi về nhà ở, đất ở hoặc thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị được in ra làm 2 bản : Một bản chính màu xanh do Sở Địa Chính Nhà Đất lưu trữ. Một bản màu hồng được cấp cho chủ sử dụng. tàI LIệU THAM KHảO 1 PGS, TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình quản lí Nhà nước về đất đai và nhà ở - Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. 2. PGS, TSKLL Lê Đình Thắng - Giáo trình nguyên lí thị trường nhà đất Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. 3. PGS.TS Ngô Đức Cát - Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - Nhà xuất bản nông nghiệp. 4. Tài liệu hội nghị công bố và triển khai: Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị và định hướng phát triển cấp nước đô thị Việt Nam đến năm 2020 Nhà xuất bản xây dựng. 5. Tài liệu qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Việt Nam đến năm 2010. 6. Tài liệu Hội nghị đô thị toàn quốc lần thứ II. 7. Văn kiện đại hội đảng VI. 8. Luật đất đai năm 1993 và luật đất đai đã sửa đổi năm 1998. 9. Tạp chí Địa chính các số năm 1996, 1997, 1998, 2000. 10.Nghị định 6O/CP ngày 5/7/1994. 11. Công văn số 1427/CV- ĐC ngày 1 3/10/1995 của Tổng cục địa chính về việc hướng dẫn xử lí một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 12. Quyết định 69/QĐ-UB của UBND Thành Phố Hà Nội. 13. Thông tư 115/TT-BTC ngày 11/12/2000 và Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất. 14. Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận theo Quyết định 3564/QĐ-UB năm 1999. 15. Đánh giá kết quả thực hiện Nghị định 60/CP và QĐ 69 QĐ-UB của Hà Nội trong các năm 1999 đến 2002 của Sở Địa chính nhà đất Thành phố Hà Nội. ._.