Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội

riển cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ… đã và đang được triển khai thực hiện ở khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Đặc biệt ở Hà nội, nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây dựng các công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMB, đảm bảo tiến độ các dự án. Tuy nhiên, công tác GPMB được tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện giải toả. Do bị ảnh hưởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất- sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tượng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường hợp lý. Các phương án đền bù được thực hiện như: đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất ở… hay bố trí những đối tượng này vào các khu TĐC. Nhưng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn. Trong những năm gần đây, xu hướng của đối tượng bị giải toả nhận đền bù thông qua việc nhận nhà, nhận đất TĐC tăng lên, bởi theo quan niệm của người Việt Nam là “ an cư” mới “ lạc nghiệp”, do vậy chỉ khi có được chỗ ở ổn định thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn. Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo việc bố trí dân cư theo quy hoạch vào các khu TĐC, đảm bảo ổn định đời sống sinh hoạt, đảm bảo chỗ ở tốt cho người dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảo cơ hội ổn định về việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới. Nhận thức được tầm quan trọng của việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác di dân GPMB, Đảng và Nhà nước thành phố cũng đã chủ động chỉ đạo, tập trung xây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở TĐC “ đi trước một bước” tạo tiền đề, đảm bảo tiến độ cho công tác GPMB. Qua một thời gian ngắn được thực tập tại phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu tư- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội em đã được tiếp xúc và nghiên cứu thông qua tài liệu, báo cáo tổng kết về công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội và thấy được tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công tác này tại thời điểm hiện nay trên địa bàn thành phố. Do vậy em đã chọn đề tài: “ Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội” cho luận văn tốt nghiệp của mình. Với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác phát triển và quản lý sử dụng quỹ nhà, quỹ đất TĐC phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội; đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu tư, phát triển quỹ nhà ở phục vụ TĐC giải phóng mặt bằng trên thành phố Hà nội. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: - Phương pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu cụ thể nhất tính tất yếu của quá trình đô thị hoá và giải phóng mặt bằng đáp ứng yêu cầu của sự phát triển chóng mặt của các đô thị. - Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác GPMB, công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội. So sánh kết quả đạt được và đưa ra kết luận cụ thể giữa nhu cầu và khả năng đáp ứng hiện tại. - Phương pháp dự báo: dựa trên cơ sở những số liệu về hiện trạng nhu cầu cũng như hiện trạng xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội để đưa ra những dự báo cho các năm tiếp theo… Bố cục của luận văn gồm: - Chương I: Cơ sở lý luận về công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC giải phóng mặt bằng. - Chương II: Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà và quỹ đất TĐC tại Hà nội. - Chương III: Giải pháp phát triển quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Mặc dù thời gian thực tập ngắn, nhưng được sự giúp đỡ của các cán bộ công tác trong phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu tư- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội, cùng với sự hướng dẫn tận tình của Tiến sỹ Hoàng Cường đã giúp em hiểu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình đúng thời hạn. Em xin chân thành cảm ơn! Chương I: Cơ sở lý luận về công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng. I. Sơ lược về vấn đề giải phóng mặt bằng 1. Quá trình đô thị hoá và vấn đề giải phóng mặt bằng. Đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, tài chính, thương mại, dịch vụ… có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội của một vùng địa phương hay của cả một quốc gia, bao gồm một hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển. Trong quá trình phát triển không ngừng của nền kinh tế trên toàn thế giới thì đô thị hoá là một xu hướng diễn biến tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, có cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang thành thị, chính là quá trình công nghiệp hoá đất nước. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá xảy ra nhanh chóng lại gây nên tình trạng: phát triển bừa bãi của các khu nhà ở do dân số từ nông thôn di chuyển đến thành thị làm ăn, sự phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất đô thị không theo quản lý quy củ… tình trạng lộn xộn trong quản lý, quy hoạch không theo hệ thống. Điều này đòi hỏi cần phải có sự quản lý, quy hoạch tổng thể đô thị nhằm xác định cải tạo và xây dựng đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trường sống thích hợp. Bảo đảm sự phát triển ổn định, hài hoà và cân đối giữa các thành phần kinh tế trong và ngoài đô thị, đảm bảo điều kiện về kỹ thuật, cơ sở hạ tầng cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế này. Quy hoạch đô thị nhằm điều hoà sự phát triển của các bộ phận chức năng trong đô thị và các vùng ảnh hưởng bên ngoài đô thị, nhằm bảo vệ môi trường tự nhiên, cảnh quan đô thị, bảo tồn các di tích và an toàn cho đô thị, không những vậy còn đảm bảo đời sống, lao động và phát triển toàn diện người dân đô thị. Quy hoạch mở rộng đô thị cần diện tích đất rất lớn. Do đó, đô thị ngày càng phát triển và mở rộng không gian ra các vùng ngoại ô, một phần không nhỏ đất nông nghiệp phải chuyển sang các mục đích sử dụng khác để đáp ứng các nhu cầu của đô thị hoá. ở Việt Nam quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ và quy mô lớn. Đất nước đang trên con đường CNH, HĐH; sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị là một xu hướng đáng mừng, điều này phản ánh tiềm lực kinh tế của đất nước. Nhu cầu về đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng như cơ sở hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nhà ở cho người dân… là rất lớn. Quy hoạch phát triển đô thị nhằm tạo nên một hệ thống hoàn chỉnh, có quy củ, song chính sự quy hoạch này cũng làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân trong và ngoài đô thị. Để có đất phục vụ cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng được coi là bộ mặt của đô thị, Nhà nước phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như ngoài thành phố. Những diện tích đất nông nghiệp trước đây nay phải chuyển sang các mục đích khác hay kể cả những diện tích đang được sử dụng trong thành phố nhưng chưa phù hợp cũng nằm trong quy hoạch lại đô thị và buộc phải thay đổi. Công việc thu hồi những diện tích đất này tạo mặt bằng phục vụ lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị đóng vai trò quyết định để triển khai các dự án tuy nhiên lại được tiến hành hết sức khó khăn, phức tạp. GPMB có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất và ngay cả lợi ích của Nhà nước. GPMB làm thay đổi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như sinh hoạt hiện có của người đang sử dụng mảnh đất đó, do vậy rất khó khăn để người thành phố có thể sẵn sàng rời bỏ để chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất kinh doanh mới. Mà vấn đề khó khăn nhất đó là vấn đề đền bù thiệt hại cho người dân trong diện GPMB. Người dân bị di dời chỉ chấp nhận khi họ được đền bù một cách thoả đáng, song đôi khi “đòi hỏi” này lại vượt quá khỏi phạm vi cho phép của Nhà nước, do vậy không thể thực hiện được. Giải quyết tốt được vấn đề đền bù GPMB mới có thể đảm bảo tiến độ của công tác GPMB. Trong những năm qua, Nhà nước thành phố đã đưa ra nhiều những chính sách, quy định cụ thể trong vấn đề đền bù thiệt hại GPMB nhưng xem ra còn có khá nhiều những bất cập cần phải giải quyết. 2. Công tác giải phóng mặt bằng và vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng 2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng. Luật đất đai năm 1993 của Việt Nam quy định: “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý”. Như vậy Nhà nước với vai trò là người đại diện quản lý đất đai trên phạm vi lãnh thổ đất nước mình, Nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, Nhà nước có quyền nắm giữ toàn bộ số vốn đất đai trong phạm vi cả nước, quyết định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người. Nhà nước giao một phần quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn dịnh, lâu dài dưới hình thức giao đất (thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất) hoặc cho thuê đất. Người sử dụng đất có quyền lợi dụng tính năng của đất phục vụ cho lợi ích của mình nhưng phải sử dụng đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với đất đai theo đúng quy định của Nhà nước, nghĩa vụ đó còn bao gồm người sử dụng đất phải trao trả Nhà nước diện tích đất đã được giao khi trong trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đứng trên góc độ pháp lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế và đời sống vì lợi ích quốc gia, lợi ích nhân dân. Tuy nhiên về mặt kinh tế thì Nhà nước lại là bên vi phạm hợp đồng, vi phạm quyền sử dụng đất của người sử dụng, cho nên tất yếu phải đền bù cho bên bị vi phạm khi tiến hành thu hồi đất. Thực chất của ĐBGPMB chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất, thiệt hại về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị trí cho người bị thu hồi đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Mà bản chất của đền bù chính là bồi thường những thiệt hại, những tổn thất cho việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá vỡ, di chuyển những công trình gắn với mảnh đất ấy. Chính sánh ĐBGPMB bao gồm những quy định về việc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho người có đất bị thu hồi.Trong tình hình đất nước ngày càng phát triển như hiện nay, nhu cầu về mặt bằng cho các dự án đầu tư, các công trình phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội ngày càng tăng. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu tư phát triển. Nhận thức rõ vai trò, ý nghĩa hết sức quan trọng của công tác đền bù thiệt hại GPMB , trong nhiều năm qua Chính phủ, các bộ ngành ở TW và chính quyền các địa phương đã không ngừng quan tâm tập trung xây dựng và chỉ đạo tổ chức thực hiện những chính sách về ĐBGPMB. Trước hiến pháp năm 1980, trong điều kiện đang sở hữu về đất đai, chính sách đền bù, TĐC của Việt Nam được quy định tại Nghị định số 151/TTg ngày 14/04/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về chưng thu ruộng đất và Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Phủ Thủ tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, hoa mầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố theo nguyên tắc phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã, của nhân dân. Đến khi Nhà nước xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai tại Hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng khi chuyển sang mục đích khác. Tuy nhiên, đây thực chất là biện pháp của Nhà nước nhằm hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sách đền bù như cách hiểu hiện nay. Sau năm 1992, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, hạ tầng ngày càng tăng nhanh, cùng với sự đòi hỏi khách quan phải trao quyền cho người sử dụng đất trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, song Nhà nước đã thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài và trao cho người sử dụng đất quyền chụyển đổi, chuyển nhượng, quyền cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trường hợp cần thiết vì lý do an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng tài sản theo “thời giá thị trường”. Đồng thời theo quy định của Luật đất đai 1993, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cà nhân thuê đất. Tuỳ theo hình thức giao đất hay thuê đất người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì người bị thu hồi đất được hưởng bồi thường theo quy định cụ thể của Nhà nước. Có thể nói Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 đã đặt cơ sở pháp lý cho chính sách đền bù và tái định cư (TĐC) hiện hành và được cụ thể hoá bằng Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là hành lang pháp lý quan trọng cho việc GPMB thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn từ 1994- 1998. Tuy nhiên sau hơn 3 năm thực hiện, Nghị định này đã bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất… chưa đáp ứng được yêu cầu do thực tiễn đặt ra. Trước tình hình đó chính sách mới về ĐBGPMB đã được ra đời theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định 90/CP và đựoc áp dụng chung cho tất cả các dự án trên địa bàn địa phương hoặc cho từng dự án cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. 2.2. Đối tượng được hưởng đền bù và phạm vi đền bù thiệt hại. 2.2.1. Đối tượng được hưởng đền bù: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp hay sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp theo quy định của pháp luật; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước. - Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nứoc ngoài đã được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Chính phủ. - Ngoài ra những trường hợp sau đây khi thu hồi đất tuy không được hưởng đền bù về đất nhưng được hưởng đền bù về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nước hoặc đất đấu thầu. + Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn không phải nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (NSNN). - Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất và phải chịu mọi chi phí tháo dỡ, GPMB theo yêu cầu của Nhà nước. 2.2.2. Phạm vi đền bù. - Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện đất được thu hồi mà người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật tại điều 6 Nghị định 22/CP hoặc giấy tờ chứng minh được đã sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993. - Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm: các công trình kết cấu hạ tằng gắn liền với đất bị thu hồi. - Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. - Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho những người có đất bị thu hồi phải chuyển nghề nghiệp. - Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di chuyển GPMB 2.3. Các loại đền bù và phương án đền bù. 2.3.1. Các loại đền bù. + Đền bù thiệt hại về đất : là việc Nhà nước đền bù quyền sử dụng đất cho người sử dụng trong thời gian hợp đồng giao hoặc cho thuê đất của Nhà nước đối với người sử dụng có hiệu lực. - Nguyên tắc đền bù: khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình phục vụ dự án phát triển kinh tế trên địa bàn thì người có đất bị thu hồi được đền bù bằng đất, tiền hoặc nhà ở. + Đền bù thiệt hại về tài sản: Nhà nước đền bù về những tài sản gắn liền với đất cho những người sở hữu hợp pháp của nguồn tài sản đó theo quy định của pháp luật. Bao gồm: nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi, và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi. - Nguyên tắc đền bù: * Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định ở trên khi Nhà nước thu hồi được đền bù theo giá trị hiện có của tài sản. * Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 Nghị định 22/CP tuỳ từng trường hợp cụ thể, được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW xem xét hỗ trợ. 2.3.2. Phương án đền bù. * Đền bù thiệt hại về đất: + Phương án đền bù bằng đất: - Nguyên tắc: khi Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế. - Nguồn đất để đền bù: Quỹ đất chưa sử dụng. Đất được khai hoang bằng nguồn vốn ngân sách Đất mới được tạo lập dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi - Đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định (tại điều 26 Luật đất đai 1993) - Đất công ích của mỗi địa phương: 5% đất nông nghiệp do mỗi địa phương để lại phục vụ cho các yêu cầu công ích của địa phương. + Phương án đền bù bằng tiền: Phương án này đuợc thực hiện khi Nhà nước không thể đền bù đủ hoàn toàn đất do quỹ đất đền bù có hạn hoặc người bị thu hồi bị thu hồi không yêu cầu đền bù bằng đất thì sẽ đền bù hoàn toàn bằng tiền hoặc bằng đất và một phần chênh lệch do thiếu bằng tiền. - Trường hợp đền bù hoàn toàn bằng tiền: giá đền bù do UBND cấp tỉnh ban hành dựa trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định nhân với hệ số điều chỉnh K(hệ số vị trí, diện tích, hạng đất, khả năng sinh lợi của đất…). Khung giá đất được quy định tại nghị định 87/CP và theo quyết định 302/TTg về điều chỉnh hệ số K, nghị định số 17/1998/NĐ-CP về việc sửa dổi bổ xung khoản 2 điều 4 của Nghị định 87/CP. - Trường hợp đền bù một phần bằng đất và một phần chênh lệch bằng tiền: mức đền bù bằng đất ở cho hộ gia đình được xác định theo thứ tự ưu tiên hộ gia đình có diện tích đất bị thu hồi nhiều được đền bù nhiều, hộ gia đình có quy mô đất bị thu hồi nhỏ được đền bù đất ít hơn theo một tỷ lệ ( % ) thống nhất nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bù bằng mức đất tối thiểu đối với hộ gia đình như ở, như ở địa bàn đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích thực tế bị thu hồi với đất được đền bù bằng tiền. + Phương án đền bù bằng nhà ở: Trong trường hợp diện tích bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định như bên trên (như diện tích ở đô thị là 40m2) thì người bị giao đất ở tại khu TĐC, được giao bằng mức đất tối thiểu và phần chênh lệch diện tích phải nộp tiền theo quy định hiện hành. Khoản 3 điều 10 Nghị định 22/CP cũng ghi rõ: “đất bị thu hồi là đất ở thì được đền bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở tại khu TĐC ”. Đối với đất ở thu hồi thuộc nội thành đô thị loại I và loại II thì chủ yếu đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc đền bù bằng đất ở thuộc nội thành đô thị loại I, II cho người có đất bị thu hồi chỉ được thực hiện trong các trường hợp có dự án TĐC ngay khu vực thu hồi đất, TĐC ở các khu quy hoạch khu dân cư hoặc các khu dân cư khác thuộc đô thị đó đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyển phê duyệt. * Đền bù thiệt hại về tài sản: Phương án đền bù thiệt hại về tài sản là phương án trả tiền theo giá hiện có của tài sản. Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng một ngôi nhà mới có tính chất kỹ thuật tương đương đã phá vỡ thì hộ gia đình được đền bù thêm không vượt quá giá xây dựng mới. - Nhà, công trình xây dựng trên đất thuộc đối tượng đươc đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 6 của Nghị định 22/CP thì được đền bù theo quy định của điều 17 của nghị định này. - Đối nhà, công trình trên đất không thuộc đối tượng được đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 7 của Nghị định 22/CP, nhưng tại thời điểm xây dựng mà chưa có quy hoạch hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, thì được trợ cấp 70% mức đền bù quy định tại điều 17 nghị định 22/CP nếu xây dựng vi phạm quy hoạch đã được công bố, vi phạm hành lang bảo vệ công trình, thì không được đền bù; trong trường hợp đặc biệt, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW xem xét hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể. II. Vấn đề TĐC và phát triển quỹ nhà , quỹ đất TĐC phục vụ GPMB 1. Khái niệm Tái Định Cư và công tác Tái Định Cư. 1.1. Khái niệm Tái Định Cư. GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quá trình đô thị hoá, dẫn đến thực trạng người dân tại vùng quy hoạch dự án phát triển buộc phải di chuyển chỗ ở, điểu này ảnh hưởng đáng kể đến đời sống, và thu nhập của họ. Do vậy việc thực hiện các dự án phát triển thường kèm theo vấn đề TĐC không tự nguyện (TĐC bắt buộc). TĐC là việc thay đổi không tự nguyện về vật chất, kinh tế xã hội đối với những người bị ảnh hưởng bởi dự án mà nguyên nhân là do dự án gây ra. Một số người bị ảnh hưởng không còn cách lựa chọn nào khác ngoài việc phải xây dựng lại cuộc sống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi nào đó. Trong những thập kỷ gần đây, khi các dự án phát triển được triển khai mạnh mẽ ở các nước đang phát triển, vấn đề TĐC không tự nguyện (hay TĐC bắt buộc) ngày càng nổi lên và thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức quốc tế, các Chính phủ và tổ chức phi Chính phủ ở khắp nơi trên thế giới. Trung bình mỗi năm có hàng triệu người buộc phải di chuyển chỗ ở do các dự án phát triển, những người phải di chuyển này đã bị ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và mức thu nhập, thậm chí nhiều người còn bị rơi vào cảnh nghèo túng, mà nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng nay là: các gia đình nông dân không còn ruộng đất; tình trạng thất nghiệp ở nơi ở mới; tình trạng không có nhà ở trong một thời gian dài; sự chênh lệch giá cả giữa nơi mới chuyển tới và nơi ở cũ do vị trí giao thông không thuận lợi, đất đai kém màu mỡ hơn hay cơ sở hạ tầng kém hơn; bệnh tật và chết chóc ra tăng do không phù hợp điều kiện sinh thái mới; sự mất ổn định về lương thực; mất cơ hội sử dụng tài sản xã hội chung, sự phân tán về mặt xã hội (mất các mạng lưới xã hội thân quen để duy trì cuộc sống như quan hệ dòng tộc, họ hàng…); trẻ em bị gián đoạn việc học tập hoặc phải bỏ học… do vậy, nếu công tác TĐC không được quan tâm thích đáng thì vô hình chung trong khi mang lại lợi ích phát triển cho một số đông dân chúng trong xã hội, các dự án phát triển lại tình cờ gây ra “tai hoạ” cho một số ít người khác. Để tránh sự thiếu công bằng này, cần có chính sách và biện pháp thoả đáng giúp những người bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển khôi phục lại cuộc sống và mức thu nhập như khi không có dự án, cải thiện thêm cuộc sống, nghĩa là tạo điều kiện cho họ được hưởng các lợi ích mà dự án mang lại để bù cho những khó khăn vất vả mà họ đã phải gánh chịu để dự án có thể tiến hành một cách suôn sẻ. Khung chính sách TĐC bao gồm tất cả những biện pháp được thực hiện bởi hợp phần dự án để giảm nhẹ bất cứ hoặc tất cả ảnh hưởng xã hội xấu của dự án đối với người bị di dời, bao gồm bồi thường cho tài sản thu nhập và điều khoản về những đền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cần thiết. Một chính sách TĐC hoàn chỉnh phải bao gồm cả quá trình từ khi bồi thường đến khi người bị ảnh hưởng tổ chức, sắp xếp lại hoặc di chuyển tạo lập nơi ở mới và ổn định các điều kiện sinh hoạt, cũng như đảm bảo các nguồn thu nhập của họ không bị suy giảm để mức sống được duy trì như trước khi có dự án, nếu không phải là tăng lên, …. điều đó đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm giúp đỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp, tổ chức các khu TĐC; trợ giúp chi phí vận chuyển, trợ giúp đời sống trong khoảng thời gian các hộ bận do phải di chuyển, làm nhà, đến việc hỗ trợ những người bị ảnh hưởng hoặc đào tạo lại nghề, tạo điều kiện cho vay vốn để phát triển sản xuất hoặc cung cấp các dịch vụ phát triển nông nghiệp… do vậy, ngoài các biện pháp bồi thường về đất đai, tài sản và các nguồn thu nhập bị mất, thì việc hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu TĐC, hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ nhà ở trong thời gian chờ bố trí TĐC hoặc tạo lập chỗ ở mới… là nội dung không thể thiếu của chính sách TĐC. Tóm lại TĐC là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, mảnh còn lại không đủ điêu kiện để ở tại nơi cũ, phải di chuyển đến nơi ở mới, dưới các hình thức: tập trung, phân tán và tự nguyện di chuyển. 1.2. Mục tiêu xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC. Vấn đề TĐC không tự nguyện là vấn đề kinh tế - chính trị – xã hội tổng hợp có liên quan và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều ngành để đạt được mục tiêu cuối cùng là khôi phục cải thiện đời sống, thu nhập của những người bị ảnh hưởng cũng như góp phần vào việc xây dựng cơ sở vật chất chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH, HĐH đất nước. Là một trong những phương án đền bù TĐC, việc xây dựng các khu TĐC đang được quan tâm chú trọng thực hiện trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt trong các đô thị. Như chúng ta đã biết, quỹ đất dùng cho ĐBGPMB là hết sức khan hiếm, đặc biệt trong các đô thị. Do vậy, phương án đền bù bằng đất là khó thực hiện, thậm chí là không thể thực hiện, thay vào đó là phương án đền bù bằng tiền hoặc nhà ở. Tuy nhiên phương án đền bù bằng tiền lại mang lại những tiêu cực nhất định làm đau đầu các nhà quản lý. Người dân sau khi bị thu hồi đất và được bồi thường bằng một khoản tiền theo quy định, tư liệu sản xuất biến thành tư liệu tiêu dùng. Khoản tiền đền bù được sử dụng vào các mục đích khác nhau, có thể được dùng để đầu tư tạo vốn phát triển sản xuất nhưng cũng có trường hợp lại được sử dụng vào các mục đích tiêu xài vô bổ. Có được khoản tiền đền bù. Có thể khiến người bị thiệt hại giàu có lên trong chốc lát song được sử dụng không hợp lý lại tạo lên những khó khăn phức tạp, là nguyên nhân sâu xa, trực tiếp tạo ra cái đói nghèo sau này. Do vậy, phương án đền bù bằng cách bố trí các hộ trong diện giải toả vào các khu tái định cư được xem là phương án khả thi và hết sức cần thiết, đây được xem là một phương án hay không chỉ tiết kiệm đất mà còn đảm bảo ổn định đời sống, sản xuất cho một bộ phận người bị thu hồi đất có thu nhập thấp. Việc xây dựng quỹ nhà ở TĐC, phục vụ GPMB cũng chính là một khâu quan trọng, then chốt trong công tác TĐC. Mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở TĐC: - Xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC đảm bảo đủ nhu cầu và chủ động đáp ứng tiến độ GPMB thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội. Tạo quỹ nhà luân chuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện dự án, góp phần phân bổ lại dân cư trong vùng thực hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội cũng như tiếp kiệm chi phí của ngân sách của chủ đầu tư. - Việc xây dựng quỹ nhà ở tái định cư đi đôi với việc phát triển cơ sở hạ tầng đầy đủ xung quanh khu tái định cư tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sống ban đầu cho người bị di chuyển. Có cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ việc làm, tái tạo công cụ sản xuất duy trì thu nhập của người dân khi bị thu hồi đất. 2. Những quy định chung về tái định cư. 2.1. Những đối tượng và phạm vi tái định cư. - Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ và TĐC: là người có đất bị thu hồi hoặc bị thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện dự án gây ra: + Hộ bị ảnh hưởng giải toả bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng công trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích xã hội. + Hộ bị ảnh hưởng bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng các hạng mục của khu TĐC, hoặc bị ảnh hưởng khi di chuyển các công trình kinh tế hạ tầng kỹ thuật để GPMB xây dựng các công trình giao thông, công trình lớn mang tính quốc gia. áp dụng cho tất cả các dự án có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ các công trình công ích của làng, xã được xây dựng bằng hình thức huy động sự đóng góp của nhân dân hoặc có một phần hỗ trợ của NSNN. - Phạm vi tái định cư: người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi ở mới mà không nhận bồi thường thì được bố trí tái định cư. Các hộ trong diện giải toả được hưởng đền bù theo các phương án quy định của Nhà nước. Hình thức đền bù thông qua phương án bố trí tái định cư sẽ được các hộ đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các hộ đã đăng ký vào kiểm kê cam kết vào tái định cư thì ràng buộc phải vào TĐC, không được chuyển sang phương thức đền bù khác. 2.2. Lập khu tái định cư. - Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quy mô thu hồi đất, số người bị ảnh hưởng phải di chuyển và khả năng quỹ đất dùng để đền bù, UBND cấp tỉnh, Thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập dự án khu TĐC tập trung hoặc khu TĐC phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. - Việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà ở tại các khu TĐC tập trung được thực hiện theo phương thức đấu thầu. Thông qua hình thức đấu thầu nhằm lựa chọn được các nhà thầu có đủ kh._.ả năng, thích hợp, đảm bảo tiến độ và chất lượng của khu TĐC phù hợp với tiêu chuẩn chung. - Kế hoạch TĐC cần dựa trên các thông tin mới nhất về quy mô và mức độ ảnh hưởng của việc TĐC đối với những ngưòi phải di chuyển. Ngoài việc mô tả đặc điểm chung của các hộ gia đình, việc xác định quy mô tái định cư, thông tin về toàn bộ cơ sở nguồn lực của những người bị ảnh hưởng, kể cả các nguồn thu nhập phụ, một phần hoặc toàn bộ đất đai, công trình, nhà ở, cơ sở hạ tầng và dịch vụ xã hội bị ảnh hưởng, các loại hình tổ chức chính thức và không chính thức là cần thiết và hết sức quan trọng hỗ trợ cho việc lập và thực hiện các chuơng trình tái đinh cư. 2.3. Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. + Quyền của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. - Quyền đề đạt nguyện vọng và đăng ký đến ở khu TĐC bằng văn bản gửi cơ quan bồi thường thiệt hại và TĐC cấp huyện. - Quyền lựa chọn TĐC gần nơi ở cũ. Trường hợp không có khu TĐC gần nơi ở cũ thì mới bố trí ở những nơi xa hơn. - Quyền được ưu tiên chuyển trường học cho bản thân hoặc các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới bao gồm cả những hộ tự lo chỗ ở mới. - Có quyền được cấp GCN quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; được miễn nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. + Nghĩa vụ của người sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới: - Người có nguyện vọng và đăng ký đến khu TĐC, thì ký hợp đồng với cơ quan quản lý khu TĐC và có nhiệm vụ thực hiện đúng theo hợp đồng đã ký kết. Khi đã lựa chọn đền bù bằng nhà ở TĐC với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất phải hoàn toàn tuân theo hợp đồng đã ký kết, không được thay đổi lại phương thức nhận đền bù. - Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật. - Các hộ được bố trí vào các khu TĐC tập trung, phải tuân thủ đúng các nội quy quy định tại khu ở mới, do cơ quan nhà nước đóng vai trò quản lý, dưới hình thức quản lý các nhà chung cư. Chấp hành đầy đủ các nội quy về sinh hoạt, đi lại, bảo vệ môi trường, cảnh quan khu TĐC… 2.4. Điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC - Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn , đảm bảo diện tích đất mới tối thiểu là 100m2 đối với hộ gia đình ở nông thôn và 40 m2 đối với đất ở đô thị. - Khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp như: hệ thống điện, hệ thống cung cấp nước, trường học, nhà trẻ, nhà mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, cơ sở khám chữa bệnh, đường nội bộ, đường ra vào. Khu TĐC phù hợp với thực tế về quy hoạch đất ở, đất xây dựng tại địa phương và đảm bảo mức tối thiểu tương đương nơi ở cũ. - Khu TĐC được xây dựng mới theo tiêu chuẩn của các khu đô thị mới hiện đại đảm bảo các điều kiện tối thiểu về: diện tích đất ở chính, diện tích phụ, số phòng, mức độ bền vững an toàn, mức độ thông thoáng, điều kiện về cấp nước, chất lượng khu phụ, thoát nước, thuận tiện cho sinh hoạt gia đình, đảm bảo khả năng vừa ở, vừa sản xuất kinh doanh hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh gần nhà thuận tiện việc học hành của con cái, mối quan hệ hàng xóm giữa các hộ gia đình TĐC, gần chợ và các cơ sở dịch vụ. 2.5. Nguyên tắc bố trí nhà ở, đất ở cho các hộ gia đình các khu TĐC + Việc bố trí đất ở tại khu TĐC thực hiện theo nguyên tắc: - Ưu tiên bố trí người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở TĐC tại cộng đồng nơi thu hồi đất. - Ưu tiên bố trí ở những vị trí thuận lợi trong khu TĐC cho các hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, các hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB. - Người có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh… + Trong trường hợp nhà TĐC là nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ, thì chủ dự án có trách nhiệm: - Thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân đã đăng ký di chuyển đến khu TĐC về các nội dung sau: * Địa điểm xây dựng, số tầng, tổng số căn hộ, diện tích sử dụng của từng căn hộ theo từng tầng, đơn giá của từng loại căn hộ. * Dự kiến bố trí các hộ vào từng căn hộ - Đảm bảo cho các hộ TĐC xem xét cụ thể căn hộ dự kiến bố trí cho gia đình mình và các căn hộ khác thuộc nhà ở bố trí TĐC . + Dự kiến bố trí nhà ở, đất ở tại khu TĐC cho từng hộ gia đình, cá nhân phải được thông báo cho từng hộ và niêm yết công khai tại UBND cấp xã, nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC tối thiểu là 15 ngày để nhân dân tham gia ý kiến; trên cơ sở đó lập phương án bố trí chính thức và thông báo cho từng hộ gia đình, cá nhân. + Khu TĐC tập trung sau khi đã tiến hành xây dựng và bố trí các hộ dân và có thể xảy ra các trường hợp: - Không đủ diện tích vì số hộ phát sinh đăng ký thêm sau kiểm kê, trường hợp này tuỳ theo tình hình cụ thể mà giải quyết lập khu TĐC mới hoặc mở thêm khu TĐC hiện tại nếu có thể, hoặc điều tiết sang khu TĐC cùng một dự án. - Nếu trường hợp đặc biệt nào đó không thể bố trí hết số dân tự nguyện vào khu TĐC mà có dư thừa diện tích lớn hơn 20% thì UBND tỉnh, thành phố cần có ý kiến đề xuất giải quyết, cơ quan Nhà nước các cấp có liên quan trực tiếp đến dự án xem xét chấp thuận hoặc xử lý cụ thể. + Tổng diện tích đất được bố trí TĐC không lớn hơn diện tích đất đã bị thu hồi, trừ trường hợp diện tích đất thu hồi nhỏ hơn một căn nhà hoặc một lô đất tại khu TĐC theo quy hoạch. Trong trường hợp quỹ đất dùng để đền bù có hạn thì mức đền bù bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích bị thu hồi nhiều, được đền bù bằng đất nhiều;hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít được đền bù bằng đất ít theo một tỷ lệ % nhất định nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bù bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, ở đô thị là 40m2.. Số chênh lệch về diện tích và giá đất được đền bù bằng tiền. Trường hợp diện tích đất bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu thì người được giao đất ở mới tại khu TĐC được giao bằng mức tối thiểu đó và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích đất theo quy định hiện hành. 2.6. Nguồn vốn xây dựng các khu TĐC - Kinh phí bồi thường thiệt hại cơ sở hạ tầng tại nơi thu hồi đất do chủ dự án trả. - Vốn từ việc sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại điều 22a của Luật đất đai. - Nguồn hỗ trợ của NSNN để xây dựng đường giao thông và công trình thuỷ lợi, trường học, cơ sở khám chữa bệnh, cải tạo đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp. - Nguồn hỗ trợ của chủ dự án. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định trên cơ sở thoả thuận với chủ dự án. - Các nguồn vốn khác Đối với những dự án lớn của Nhà nước mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết định chính sách TĐC đặc biết với mức cao nhất được áp dụng là trợ cấp toàn bộ chi phí lập khu TĐC mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), bao gồm cả các công trình văn hoá truyền thống của cộng đồng, trợ cấp ổn định sản xuất. 2.7. Các biện pháp khôi phục sản xuất và đời sống tại khu TĐC. - Cải tạo đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp trong vùng TĐC - Cải tạo, xây dựng, và phát triển các công trình thuỷ lợi đảm bảo nước cho sản xuất và sinh hoạt. - Hỗ trợ kỹ thuật cho vụ sản xuất đầu tiên để tăng năng suất nông nghiệp gồm: dịch vụ khuyến nông, dịch vụ bảo vệ thực vật, giống cây trồng và vật nuôi. - Hộ gia đình, cá nhân được vay vốn tại các tổ chức tín dụng để thực hiện tái sản xuất, kinh doanh với lãi suất ưu đãi. - Hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ kỹ thuật để xây dựng nhà ở tại khu TĐC gồm: thiết kế nhà, tư vấn về vật liệu xây dựng. - Hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh cho đến khi sản xuất xây dựng trở lại hoạt động tại địa điệm mới (thời gian tối đa không quá 1 năm) - Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất, ưu tiên các vị trí lao động mới cho các đối tượng này. - Hỗ trợ kinh phí, tiền thuê nhà trong thời gian di dời chờ bố trí vào các khu TĐC . 2.8. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu TĐC. Quan điểm chung khi xây dựng khu TĐC là đáp ứng ổn định cuộc sống cho người dân trong giai đoạn trước mắt và lâu dài, tức là phát triển bền vững. - Chọn vị trí khu TĐC đạt được yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại thuận tiện cho các hộ dân, thuận tiện về việc làm, đồng thời phù hợp với quy hoạch của địa phương, thuận lợi về kinh tế, kỹ thuật xây dựng của địa phương. Đảm bảo tốt hơn nơi ở cũ về các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đảm bảo cho người dân TĐC sống trong môi trường hoà hợp và môi trường tự nhiên trong sạch, duy trì mối quan hệ hàng xóm của người dân mới thu hồi. Đối với chương trình TĐC ở cả nông thôn và thành thị, việc xác định các vị trí TĐC khả thi và cắm cọc mốc các khu được lựa chọn là một bước rất quan trọng trong chương trình TĐC dựa trên cơ sở đất đai, khả năng sản xuất và các lợi thế về địa dư của nơi mới ít nhất phải tương đương như nơi cũ. Phương án “đất đổi đất”, diện tích đất thay thế ít nhất phải tương đương với diện tích lô đất cũ. Đối với dân TĐC ở nông thôn, khi lựa chọn địa điểm cần chú ý khả năng tạo nguồn thu nhập từ các hoạt động phi nông nghiệp (nghề cá, thu lượm lâm sản, lao động theo mùa vụ…) để hỗ trợ cho nguồn thu từ nông nghiệp. Đối với dân TĐC ở đô thị, nơi ở mới phải đảm bảo cơ hội tìm kiếm công ăn việc làm, điều kiện cơ sở hạ tầng, các dịch vụ và cơ hội sản xuất tương đương với nơi ở cũ. - Để tương xứng với việc đầu tư cơ sở hạ tầng cho khu TĐC, yêu cầu số hộ TĐC tối thiểu là 10 hộ trở lên. Trường hợp đặc biệt theo quy định riêng. - Căn cứ lập hồ sơ xây dựng khu TĐC tập trung: phải có bảng tổng hợp kê tổng số hộ đăng ký vào khu TĐC, kèm theo biên bản cam kết vào khu TĐC ký giữa chủ hộ và Ban GPMB địa phương (bao gồm cả diện tích bố trí vào khu TĐC cho từng hộ và tổng diện tích cần bố trí cho TĐC). Căn cứ vào quyết định của UBND tỉnh, thành phố về chủ trương cho lập khu TĐC dùng vào mục đích GPMB phục vụ dự án xây dựng công trìnhgiao thông, cho phép tiến hành lựa chọn vị trí phù hợp với quy hoạch của địa phương. 2.9. Các hình thức Tái Định Cư. * Khu TĐC tập trung: - Khu TĐC loại nhỏ: từ 10 đến 30 hộ - Khu TĐC loại vừa: từ 31 đến 60 hộ - Khu TĐC loại lớn: trên 60 hộ. Tổng diện tích khu TĐC (chưa kể đường dẫn) bao gồm tổng diện tích các loại lô đất cấp cho các hộ dân theo tổng hợp thống kê ban đầu; diện tích dự phòng (bằng 10% diện tích các loại lô đất cấp cho các hộ TĐC) để có mặt bằng xây dựng các công trình phúc lợi công cộng mà dự án chấp thuận hoặc chia thêm lô; diện tích đất phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu TĐC như: đường vào, đường giao thông nội bộ, cấp thoát nước, điện, hệ thống kỹ thuật khác, cây xanh. * Khu TĐC phân tán. Trong trường hợp đặc biệt khi có tổng số hộ dân trong cụm nhỏ hơn 10 hộ hoặc lớn hơn nhưng do sự đặc thù của địa phương không thể tổ chức gom lại cùng chung sống trên một khu TĐC tập trung, có yêu cầu phân tán chính đáng được địa phương xem xét chấp nhận thì dự án giải quyết phương án TĐC phân tán. Diện tích mỗi hộ TĐC phân tán được tính bằng 1,3 lần diện tích lô tiêu chuẩn để làm đường vào và trồng cây xanh phía mặt tiền. Để tạo điều kiện cho các hộ dân tổ chức theo TĐC phân tán, ngoài các khoản đền bù, trợ cấp theo chế độ, mỗi hộ còn được trợ cấp một khoản kinh phí để xây dựng đường vào, cấp điện, nước. 2.10. Trình tự lập hồ sơ và xây dựng các khu TĐC tập trung. Bước 1: Điều tra thu thập các số liệu cơ bản về các hộ vào khu TĐC. Đây là bước quan trọng để triển khai các bước tiếp theo. Bước này cần tiến hành đồng thời ngay sau khi kiểm kê, đo đạc nhằm xác định chính xác các hộ dân có nhu cầu vào TĐC tránh việc san lấp tràn lan gây lãng phí kinh phí đầu tư xây dựng và lãng phí quỹ đất. Bước 2: Chọn vị trí khu TĐC - Chọn vị trí khu TĐC đạt được yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại cho các hộ dân, đồng thời phù hợp với quy hoạch của địa phương, thuận lợi về kinh tế, kỹ thuật xây dựng của địa phương. - Giới thiệu và tham khảo ý kiến các hộ dân vị trí khu đất TĐC. Nếu đa số hộ dân tán thành vị trí khu đất để xây dựng khu TĐC thì lấy vị trí khu đất đó để chính thức thiết kế. - Ban GPMB lập tờ trình, trình UBND tỉnh, thành phố phê duyệt vị trí và xin cấp đất xây dựng khu TĐC, đồng thời tiến hành chọn tư vấn để khảo sát- thiết kế quy hoạch khu TĐC. Bước 3: Thiết kế khu TĐC Căn cứ vào bản vẽ quy hoạch khu TĐC được duyệt, căn cứ quy mô, tiêu chuẩn xây dựng khu TĐC, chủ đầu tư hoạc cấp được uỷ nhiệm của chủ đầu tư ở điạ phương lựa chọn, ký hợp đồng khảo sát thiết kế kỹ thuật thi công khu TĐC. Chương II: Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà và quỹ đất TĐC tại Hà nội. I. Đặc điểm kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hoá ở Hà nội. 1. Đặc điểm kinh tế- xã hội. Thủ đô Hà nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học, kinh tế, là đầu mối giao thông quan trọng hàng đầu của cả nước. Hà nội có địa giới hành chính giáp với 6 tỉnh: - Phía bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang. - Phía đông giáp tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên. - Phía nam giáp tỉnh Hà Tây. - Phía tây giáp tỉnh Hà Tây và Vĩnh Phúc. Hà nội nằm trong vùng Đồng Bằng Bắc Bộ, đất đai chủ yếu hình thành từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình. 1.1. Đặc điểm về đất đai và dân cư. Thành phố Hà nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phường, 9 xã và 5 thị trấn. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 và thống kê đất đai năm 2003: tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 92.047, 45 ha. Bình quân đất tự nhiên tính theo đầu người là 346,83 m2/ người; bình quân diện tích đất giao thông là 21m2/người; đất ở bình quân 97,22m2/ người, trong đó đất ở đô thị là 10,8m2 / người, đất ở nông thôn là 33,2m2/ người. Trong đó: đất nông nghiệp 41.849, 23 ha, chiếm 45,44%; tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành; đất lâm nghiệp là 6.628,25ha, chiếm 7,3%, chủ yếu ở huyện Sóc Sơn; đất ở 11.636,82ha chiếm 12,64%; đất chuyên dùng 22.609,82 ha chiếm 24,55%; đất chưa sử dụng (bao gồm cả sông suối, núi đá) 9.373,45 ha chiếm 10,18 %. Phần lớn diện tích đất đai Hà nội nằm ở vùng Đồng Bằng châu thổ Sông Hồng, chỉ có một phần đất của huyện Sóc Sơn thuộc phía nam của dãy núi Tam Đảo. Dân số của thành phố tính đến ngày 01/04/1999 là2.655.439 người, là thành đông dân thứ 2 trong cả nước; trong đó dân số nội thành là 1.409.255 người, chiếm 53,07% và dân số ngoại thành là 1.246.184 người, chiếm 46,93% dân số toàn thành phố. Mật độ dân số trung bình là 2.919 người/km2, trong đó khu vực nội thành mật độ trung bình là 16.995 người/km2; khu vực ngoại thành là 1.502 người /km2.Dân cư thành phố phân bố không đều tập trung cao ở các quận nội thành và thị trấn. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,08%, trong khi đó tỷ lệ tăng dân số cơ học là 4,18%. 1.2. Đặc điểm kinh tế- xã hội. Đóng vai trò, vị trí là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính tri, xã hội của cả nước được sự đầu tư quan tâm hàng đầu, trong những năm qua thủ đô Hà nội đã có những bước chuyển mình đáng kể và đạt nhiều thành tựu quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Nền kinh tế thủ đô có bước tăng trưởng khá, tốc độ tăng trưởng GDP đạt 12,35%/ năm, tăng trưởng hầu hết trên các lĩnh vực, năm sau tăng hơn so với năm trước. Đặc biệt tỷ trọng nghành công nghiệp tăng tương đối nhanh, giá trị sản xuất công nghiệp tăng 15,16%, với sản phẩm công nghiệp phong phú. Các khu công nghiệp tập trung, khu công nghiệp vừa và nhỏ đang hình thành và phát triển. Các nghành thương mại và dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác đạt mức tăng trưởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú đặc biệt là du lịch, thông tin liên lạc. Tổng giá trị sản xuất ngành dịch vụ đạt 16,3%/năm. Bước đầu hình thành một số loại hình dịch vụ chất lượng cao, nông nghiệp-nông thôn ngoại thành có bước khởi sắc: có những bước chuyển dịch cơ cấu thích hợp, theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp, thương mại, dịch vụ nông thôn. Cơ cấu kinh tế thủ đô chuyển dịch theo hướng dịch vụ- công nghiệp- nông nghiệp, giảm dần tỷ trọng các ngành công nghiệp và nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ. Thu hút được ngày càng nhiều đầu tư nước ngoài vào thành phố, cơ cấu vốn đầu tư tập trung vào các ngành công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, góp phần đáng kể tạo nên diện mạo mới cho kinh tế thủ đô. Tiếp tục củng cố và hoàn thiện một bước quan hệ sản xuất, phát triển nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa. Thành phần kinh tế quốc doanh vẫn giữ vai trò chủ đạo, then chốt, đồng thời khuyến khích tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế khác phát triển. Về văn hoá- xã hội cũng đã có bước phát triển đáng kể, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được nâng cao. Hà nội đã hoàn thành phổ cập trung học cơ sở trên toàn thành phố, 100% các trạm y tế xã, phường có bác sỹ. Các chương trình dân số- kế hoạch hoá gia đình, giáo dục, bảo vệ, chăm sóc trẻ em, hoạt động của người cao tuổi được triển khai tích cực. Giải quyết được việc làm cho người lao động, tỷ lệ thất nghiệp thành thị giảm từ 7,95% năm 2000 xuống còn 7,39% năm 2001. Công tác xây dựng nhà tình nghĩa, phụng dưỡng bà mẹ Việt Nam anh hùng, giúp đỡ nhiều hộ nghèo được đẩy mạnh. Bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội ngày càng mở rộng và phát huy tác dụng. Hoạt động thể dục thể thao, văn hoá, văn minh đô thị… đạt được những hiệu quả tích cực, góp phần cải tạo, nâng cao giá trị, bộ mặt của thành phố. 2. Quá trình đô thị hoá và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà nội. Đô thị hoá là xu hướng phát triển tất yếu trong quá trình phát triển kinh tế mạnh mẽ hiện nay của bất kỳ quốc gia nào. Tuy gặp rất nhiều khó khăn do phải khắc phục những hậu quả của chiến tranh, chuyển đổi nền kinh tế từ nền kinh tế hết sức lạc hậu tự cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường nhưng trong những năm qua chúng ta đã được chứng kiến sự chuyển mình rất rõ rệt của nền kinh tế nước nhà mà điều cho thấy rõ hơn cả là sự đổi của bộ mặt các đô thị ở Việt Nam. Nhìn lại quá trình phát triển đô thị Hà nội đặc biệt từ khi Đảng và Nhà nước ta thực hiện chính sách đổi mời từ năm 1986 đến nay bộ mặt đô thị Hà nội cũng đã có sự thay đổi khá lớn. Khối lượng các công trình, dự án được triển khai xây dựng trên địa bàn tăng rất nhanh. Bên cạnh các dự án về phát triển nhà ở là các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng khác có quy mô lớn, khu công nghiệp tập trung, các khu vui chơi giải trí… diện tích nội thành và các khu vực đô thị hoá mở rộng nhanh chóng. Đi đôi với việc phát triển mạnh, gia tăng với quy mô số lượng các công trình thì chất lượng các công trình cũng đuợc chú ý, hàng trăm công trình có quy mô lớn, mức độ tiện nghi cao hình thức kiến trúc đẹp tạo nên một diện mạo Hà nội mới văn minh, hiện đại. Bên cạnh các công trình kiến trúc là các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường xá, nút giao thông, cấp điện, thoát nước, thông tin liên lạc….) cũng đã có sự phát triển đột phá với chất lượng cao hơn hẳn, góp phần làm cho phát triển thành phố có tổ chức và đồng bộ. Trong phát triển đô thị, đã tạo được phương thức phát triển theo hướng tiên tiến: từ phát triển manh mún, từng công trình riêng lẻ dần dần đi vào phát triển theo các dự án đồng bộ, có quản lý và kiểm soát của chính quyển. Triển khai nghiên cứu gần 200 danh mục khảo sát, thiết kế quy hoạch: tổng thể chuyên ngành, thiết kế quy hoạch, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị công trình công cộng văn hoá xã hội vui chơi giải trí, bảo tồn tôn tạo các khu phố cổ, các khu đặc trưng của Hà nội, phục vụ chương trình phát triển nhà ở, kỷ niệm 990 năm- 1000 năm Thăng Long- Hà nội. Thành phố đã đầu tư xây dựng cơ bản gần 70.000 tỷ đồng, bình quân mỗi năm 14.000 tỷ đồng cho hàng nghìn công trình thuộc các lĩnh vực phát triển đô thị, bao công tác thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, xây dựng các công trình trọng điểm góp phần tăng GDP của thành phố hàng năm. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được đưa vào quy hoạch và tổ chức thực hiện như: hệ thống đường giao thông nội đô, hệ thống bến bãi đỗ xe, hệ thống cấp thoát nước… Các dự án về xây dựng mới các khu đô thị, cải tạo, duy tu, bảo dưỡng các khu nhà ở, truờng học… được tiến hành triển khai thực hiện trên địa bàn toàn thành phố. Tuy nhiên công tác quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị vẫn chưa đáp ứng được đòi hỏi ngày càng cao về phát triển kinh tế xã hộị, quy hoạch chi tiết triển khai chậm, chưa thực sự đổi mới tương xứng với nền kinh tế thị trường, sự chỉ đạo phối hợp thực hiện còn chưa đồng bộ, quản lý xây dựng còn nhiều hạn chế, tình hình xây dựng nhà ở không phép, sai phép của nhân dân còn nhiều và phức tạp. Quan điểm phát triển kinh tế của thủ đô Hà nội theo xu hướng đẩy mạnh nâng cao tỷ trọng các ngành thương mại- dịch vụ, công nghiệp giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Do vậy nhu cầu về quỹ đất đai sử dụng xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị hạ tầng xã hội…phục vụ cho các mục đích phát triển của thủ đô là hết sức lớn, đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng cụ thể. Theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến 2010 diện tích đất nông nghiệp của thành phố giảm 10.781ha so với năm 2000. Dự báo đến năm 2020 đất nông nghiệp chỉ còn chiếm từ 25% đến 30% diện tích đất tự nhiên. Đồng thời từ năm 2000- 2010 Nhà nước sẽ phải thu hồi khoảng 870ha đất có nhà ở và công trình, sẽ có khoảng 35.000 hộ gia đình bị ảnh hưởng chỗ ở, do vậy gây nên một thực tế là áp lực về giải quyết việc làm cho hàng chục nghìn hộ nông dân và địa điểm kinh doanh dịch vụ cho những người ở mặt phố bị thu hồi đất là một bức xúc lớn. 3. Thực trạng Giải Phóng Mặt Bằng và Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng ở Hà nội. 3.1. Giải Phóng Mặt Bằng và Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng ở Hà nội. Hiện nay và trong thời gian tới, thủ đô Hà nội là một trong số các địa bàn có quy mô và tốc độ đầu tư- đô thị hoá cao, hàng loạt các dự án mở rộng không gian thành phố, giải toả các mối giao thông, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở… Thực hiện tốt GPMB đã và đang là điều kiện tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong thời gian tới. Tuy nhiên công tác đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất lại là một vấn đề mang tính kinh tế xã hội phức tạp liên quan đến lợi ích của nhiều người. Biểu 1: Số liệu tổng hợp về công tác ĐBGPMB từ năm 2000- 2003 Năm 2000 2001 2002 2003 Số lượng dự án đủ điều kiện GPMB (dự án) 130 257 309 366 Dự án đã hoàn thành GPMB (dự án) 64 159 201 260 Diện tích đất thu hồi GPMB (ha) 349 733 1003 1.423 Số hộ có liên quan nhận đền bù (hộ) 11.450 22.662 27.767 36.127 Tiền bồi thường chi trả đền bù (triệu đồng) 438 768 930 1237 Bố trí TĐC (hộ) 950 1.200 969 1.800 (Nguồn: Báo cáo tổng kết công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội qua các năm của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội.) Số liệu tổng hợp cho thấy rõ dự án cần giải phóng mặt bằng ngày càng tăng lên với diện tích đất thu hồi và số hộ ảnh hưởng tăng rất cao, năm sau tăng so với năm trước. Năm 2001, diện tích đất thu hồi GPMB tăng so với năm 2000 là 384 ha, với số hộ bị ảnh hưởng tăng 97,9%; năm 2002, tăng 270 ha, tăng khoảng 36,83% so với năm 2001, số hộ ảnh hưởng tăng 22,5%; năm 2003 tăng 420 ha, tăng khoảng 41,87% so với năm 2002 với số hộ tăng 30,1%. Khoảng thời gian từ năm 2000 đến 2001 diện tích đất thu hồi GPMB tăng rất mạnh và rõ rệt, sau đó tăng đều hơn ở các năm tiếp theo. Các hộ bị thu hồi đất theo quy định đều được hưởng đền bù bằng tiền, đất hoặc được bố trí vào các khu TĐC trên địa bàn thành phố. Số hộ nhận tiền đền bù cũng tăng lên song xu hướng là người dân chấp nhận phương án tái định cư ở các khu TĐC cũng được thể hiển rất rõ. Đặc biệt trong năm 2001, số lượng hộ gia đình bố trí ở trong các khu TĐC đạt 1.200 hộ, tăng so với năm 2000 là 250 hộ, tuy nhiên số lượng này lại giảm xuống trong năm 2002, song lại đạt kết quả tốt nhất trong năm 2003 ( bố trí được 1.800 hộ, tăng so với năm 2002 là 831 hộ, tăng gấp 2 lần so với năm 2002). Nhu cầu TĐC là tăng lên trong những năm vừa qua, tuy nhiên việc đáp ứng yêu cầu này của Nhà nước vẫn còn nhiều việc phải xem xét. Vấn đề ĐBGPMB tại thủ đô Hà nội thể hiện ở bảng trên cho thấy đã có những bước thay đổi rất mạnh đáp ứng theo nhu cầu về đất đai phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội của thủ đô trong thời kỳ CNH- HĐH theo kế hoạch sử dụng đất 5 năm (từ 2001-2005) trên toàn thành phố. Đặc biệt năm 2003, được coi là năm bản lề của kế hoạch 5 năm, là năm tiếp tục về công tác ĐBGPMB, giao thông kỷ cương và văn minh đô thị. Hiệu quả các chỉ tiêu cơ bản về khối lượng công việc đều vượt cao so với những năm trước với tiến độ nhanh hơn, chất lượng tốt hơn. - Số lượng dự án đầu tư có liên quan thu hồi đất trong năm là 429 dự án, trong đó có 366 dự án đủ điều kiện triển khai thủ tục, thực hiện công tác GPMB đạt tỷ lệ 85,31% với diện tích là 2.411,5 ha. Hoàn thành GPMB bàn giao cho chủ đầu tư để triển khai xây dựng 260 dự án (trong đó có 198 dự án hoàn thành 100%) tăng 63 dự án, vượt 31% so với năm 2002. Số hộ bố trí TĐC được 1.800 hộ so với năm 2002 tăng gấp 2 lần. - Số lượng 106 dự án đã đủ điều kiện nhưng chưa GPMB xong là do: 42 dự án đang điều tra khảo sát; 23 dự án trường học chưa có quyết định cấp đất, thiếu quỹ nhà tái định cư như: 8 dự án khu di dân TĐC của cầu Thanh Trì, vành đai III, 05 dự án ở Quận Đống Đa thiếu quỹ nhà như nút giao thông Ngã Tư Sở, Hồ Văn Chương, công viên Đống Đa… 06 dự án ở Quận Ba Đình (nhà Quốc Hội, Hội trường Ba Đình…) 04 dự án thuộc Quận Tây Hồ… còn lại là các dự án vướng mắc về thủ tục xây dựng như phải điểu chỉnh lại tổng mức đầu tư, dân khiếu nại không cho điều tra khảo sát, không nhận tiền nhà đền bù di chuyển… - Trong năm 2003 đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, hoàn thành các dự án cấp bách quan trọng thuộc 9 cụm công trình trọng điểm, các dự án trọng điểm TW và địa phương, dự án phục vụ SEAGAMES 22 tiến độ GPMB được tập trung cao độ, đẩy nhanh và dứt điểm đảm bảo thời gian quy định. - Đến quý I năm 2004 trên toàn thành phố có 313 dự án liên quan đến công tác GPMB trong đó có 227 dự án chuyển tiếp từ năm 2003. Số dự án đủ điều kiện triển khai là 251 dự án với diện tích đất thu hồi là 1.207 ha liên quan ĐBGPMB đến 25.067 hộ gia đình; hiện có 15 dự án đã hoàn thành GPMB và bàn giao cho chủ đầu tư. Sở Tài nghuyên môi trường và Nhà đất Hà nội cũng đã thụ lý và trình UBND thành phố ra quyết định bán 209 căn hộ diện tích 12.686 m2 nhà ở cho 209 hộ gia đình thuộc diện di chuyển GPMB, tiếp nhận 543 căn hộ tái định cư để phục vụ công tác GPMB tại làng quốc tế Thăng Long và khu đô thị mới Định Công. Các nguồn vốn huy động tập trung cho ĐBGPMB tăng lên rõ rệt, bao gồm cả nguồn vốn để xây dựng quỹ đất, quỹ nhà TĐC và nguồn vốn dành đền bù trực tiếp bằng tiền cho các hộ gia đình. Tuy đã có những bước chuyển biến mạnh nhưng công tác GPMB của nhiều dự án (trong đó có cả các dự án quan trọng, cấp quốc gia) vẫn đang bị ách tắc kéo dài, gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế làm nản lòng nhiều nhà đầu tư cũng như gây căng thẳng về xã hội… Vấn đề này được giải thích bởi nhiều nguyên nhân trong đó có một nguyên nhân hết sức quan trọng cần được quan tâm chú ý và có biện pháp cải thiện ngay đó là công tác xây dựng quỹ nhà quỹ đất dành riêng cho các hộ di dời TĐC. Nhu cầu nhà ở, đất ở TĐC ngày càng tăng lên tuy nhiên nguồn nhà TĐC lại rất thiếu so với nhu cầu mà vẫn chưa được giải quyết do hầu hết các chủ dự án không chủ động chuẩn bị trước quỹ nhà, quỹ đất TĐC nhiều dự án tiến độ kéo dài do không có nhà đất TĐC ảnh hưởng lớn tới tiến độ GPMB cho các dự án phát triển. Do vậy, yêu cầu trước mắt đặt ra là việc phát triển quỹ nhà quỹ đất TĐC phải được xây dựng và phát triển đi trước một bước hỗ trợ cho công tác ĐBGPMB nhằm hoàn tất tiến độ GPMB cho các dự án. 3.2. Nhu cầu nhà ở TĐC. Công cuộc đổi mới trong những năm qua đã đưa nước ta thoát khỏi tình trạng khủng hoảng kinh tế- xã hội để bước vào thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá đã tạo sức ép khá căng thẳng về nhiều mặt, trong đó vấn đề nhà ở. Việc tăng dân số tự nhiên và di dân tự do làm cho dân số đô thị tăng nhanh, trong khi việc cải thiện điều kiện ở tại chỗ không đáp ứng được, dẫn đến việc nhà cửa xây dựng tràn lan, lộn xộn, phá vỡ quy hoạch làm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị… Việc nhà ở TĐC mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ nhằm cụ thể hoá điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô đến năm 2020 đã được Chính phủ phê duyệt, tạo điều kiện cho việc đẩy nhanh công tác GPMB cho các dự án xây dựng, giảm áp lực về tập trung dân cư và sử dụng quá tải cơ sở hạ tầng tại các quận nội thành hiện nay. Những thuận lợi cơ bản cho việc đầu tư xây dựng nhà ở TĐC là Hà nội có tiềm lực kinh tế lớn, có dân số đô thị tiếp tục gia tăng và nhu cầu về nhà ở đô thị không hề giảm, trong khi tiêu chuẩn sống, môi trường của dân cư đô thị hiện đang đòi hỏi phải được cải thiện tốt hơn. Mặt khác, mặc dù tỷ lệ dân sống ở nông thôn hiện chiếm tới 80% dân số cả nước, nhưng quá trình đô thị hoá, hệ quả của công cuộc CNH, HĐH sẽ mau chóng đưa dân số đô thị đạt tỷ lệ xấp xỉ 50% . Vì vậy việc xây dựng nhà ở TĐC của Hà nội là một giải pháp đúng đắn phù hợp quy luật khách quan của quá trình đô thị hoá và phát triển kinh tế- xã hội. Hơn nữa, qúa trình GPMB cho các dự án đầu tư phát triển các công trình công cộng khác của Nhà nước đặt ra yêu cầu rất cấp thiết là việc tìm ra một phương án đền bù thích hợp, thoả đáng cho người dân bị di chuyển. Trong điều kiện quỹ đất dự trữ của thành phố là hết sức có hạn, phương án đền bù bằng đất cho người dân là khó thực hiện, thậm chí cả phương án đền bù bằng tiền đối với người thiệt hại cũng đặt ra nhiều bức xúc lớn do làm phát sinh các vấn đề xã hội. Do vậy phương án bồi thường bằng nhà ở TĐC, bố trí sắp xếp TĐC đối với các hộ gia đình bị di dời là phương án được áp dụng và mang tính khả thi. Hiện nay, phần đa các dự án ĐBGPMB chủ yếu được thực hiện bằng hình thức TĐC bằng căn hộ TĐC đối với các hộ trong khu vực nội thành, chỉ giao đất TĐC theo hạn mức quy định cho các trường hợp là ._.n tích đất 74.450m2 đất. Tại các khu đô thị mới còn lại, thành phố đang chỉ đạo lập dự án để chuẩn bị khởi công trong năm 2004, với tổng diện tích 199.228 m2 đất. Tập trung nguồn vốn tối đa cho công tác xây dựng quỹ nhà ở và đất ở tái định cư, đáp ứng kịp thời phục vụ cho các công trình SeaGames 22, năm 2003 bố trí vốn 1.123 tỷ đồng (gồm cả tiền đền bù giải phóng mặt bằng) để xây dựng nhà ở tái định cư và nhà chính sách. Thành phố tiếp tục chỉ đạo đẩy mạnh xây dựng quỹ nhà đất tái định cư: - Chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố xác định quy hoạch xây dựng các khu tái định cư, các khu đô thị giành quỹ đất, quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng để đáp ứng một phần nhu cầu trước mắt và lâu dài. - Quy định gia hạn hoạt động đến tiếp năm 2003 của tổ công tác quỹ nhà đất do đồng chí phó trưởng Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố làm tổ trưởng và thành viên các Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất, Tài chính, Quy hoạch đô thị, Quy hoạch Kiến trúc và uỷ ban nhân dân các quận, huyện để kiểm tra, rà soát nhu cầu, hiện trạng quản lý quỹ nhà đất tái định cư, cho kết quả như sau: Tổ chức kiểm tra gần 100 dự án có nhu cầu tái định cư, nên giảm bớt nhu cầu gần 3.000 căn hộ chưa có khả năng thực hiện (từ 8.000 căn xuống 5.000 căn) và nhu cầu kế hoạch năm 2004 khoảng 8.000 căn hộ, lô đất. Về xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư nhìn chung các chủ đầu tư được giao nhiệm vụ xây dựng nhà tái định cư chỉ bảo đảm tiến độ hoàn thành bàn giao được 3.500 căn hộ, lô đất (kế hoạch giao là 5.000 căn) tỷ lệ đạt gần 70%. 2. Tồn tại và nguyên nhân. * Tồn tại. Trong những năm qua công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng đã được tập trung chú trọng phát triển xong còn rất nhiều bất cập cần được chỉ rõ và giải quyết kịp thời: - Quỹ nhà ở, đất ở tái định cư hiện nay trên địa bàn thành phố chưa đáp ứng được nhu cầu tái định cư giải phóng mặt bằng. Tính đến đầu năm 2004 có được 6.432 căn hộ và lô đất nhưng so với nhu cầu chỉ đáp ứng được khoảng 70%. - Việc chuẩn bị quỹ nhà đất tái định cư của các chủ dự án đều chậm so với tiến độ giải phóng mặt bằng như, khu tái định cư Đồng Tàu phục vụ cho dự án thoát nước giai đoạn I (hiện đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật), tái định cư phục vụ cho dự án vành đai 3 giai đoạn I và nam vành đai 3 và cầu Thanh Trì (5 khu trên địa bàn Thanh Trì đang điều tra giải phóng mặt bằng) trên địa bàn Gia Lâm, đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật 2 khu, khu tái định cư Nam Trung Yên phục vụ cho tái định cư các dự án trọng điểm: triển khai từ 3 năm, hiện nay đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật… theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì công tác giải phóng mặt bằng cũng như việc tạo quỹ nhà, quỹ đất tái định cư nằm ở mục chi phí khác và ở giai đoạn chuẩn bị thực hiện dự án thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, vì vậy khi dự án được phê duyệt mới thực hiện việc điều tra lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà ở tái định cư. Do chưa chuẩn bị trước được quỹ nhà phục vụ TĐC nên việc bố trí TĐC trên địa bàn thành phố chủ yếu căn cứ vào tiến độ hoàn thành quỹ nhà mà không lưu ý đến yếu tố điều tiết phân bổ lại dân cư theo quy hoạch. - Các dự án phát triển nhà và đô thị mới bàn giao lại quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở tái định cư, chủ yếu là nhà chung cư cao trên 11 tầng, chưa phù hợp với công tác tái định cư trong thời điểm hiện nay do giá thành cao, thời gian xây dựng kéo dài. Hơn nữa việc các chủ đầu tư còn dây dưa không chịu xây dựng ngay phần diện tích phải giao nộp cho nhà nước mà chỉ tiến hành xây dựng đối với các dự án thuộc phần diện tích xây dựng để kinh doanh, do vậy quỹ nhà, đất TĐC thuộc nguồn nhà này thường được triển khai rất chậm và số lượng không nhiều. - Chất lượng một số khu tái định cư chưa bảo đảm yêu cầu và chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cơ cấu diện tích và vị trí tái định cư chưa hợp lý chưa đáp ứng nhu cầu của người mua nhà tái định cư, do đó dẫn đến mất cân đối trong thanh toán bồi thường và mua nhà tái định cư, nhiều hộ có diện tích nhà đất thu hồi nhỏ nhưng lại được bố trí căn hộ rộng, giá thành cao nên xin trả dần tiền mua nhà, ảnh hưởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí tái định cư. - Các khu nhà chung cư cao tầng, khu đô thị phục vụ di dân giải phóng mặt bằng chưa có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ đặc biệt là đối với nhu cầu kinh doanh dịch vụ của các hộ đang ở mặt đường nên chưa hấp dẫn các đối tượng phải di chuyển ở trung tâm thành phố nhằm bố trí các khu dân cư hợp lý. Công tác giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người khi bị thu hồi đất ở (kết hợp kinh doanh) nội thành và đất nông nghiệp ở ngoại thành còn rất nhiều bất cập. Việc có thể đảm bảo cho người dân bị di dời đến nơi ở mới co được việc làm ổn định còn hết sức hạn chế, phần lớn trong số họ phải tự kiểm công việc mới cho mình hoặc tìm cách ổn định lại công việc phù hợp với điều kiện ở hiện tại. - Các khu tái định cư còn phân tán ở các địa bàn và do nhiều đầu mối quản lý, chưa tập trung đầu mối để chủ động cân đối và đối chiếu tái định cư cho nhiều dự án trên địa bàn thành phố. - Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà tái định cư, sau khi thực hiện bán nhà các hộ tái định cư đã nộp tiền mua nhà cho ngân sách, song khâu quản lý, theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn chưa tập trung về một đầu mối để thực hiện tái đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư. - Về giá bán quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng từ trước đến nay thường thấp hơn giá thành đầu tư xây dựng đến nay, chưa có số liệu thống kê tổng số quỹ nhà đã hoàn thành và kinh phí ngân sách đã đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, phần kinh phí ngân sách phải bù chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng phương án, thời gian thu hồi vốn ngân sách đầu tư xây dựng quỹ nhà chưa được đề cập đến trong khi lập, phê duyệt và thực hiện các dự án. Phương án thu tiền cũng chưa thống nhất có nơi chủ đầu tư xây dựng trả tiền bồi thường theo phương án cho người bị thu hồi giải phóng mặt bằng để trả cho cơ quan quản lý quỹ nhà, có nơi Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, Ban quản lý dự án giữ lại số tiền bồi thường theo phương án để đủ số tiền mua căn hộ tái định cư và ban giao căn hộ này cho các hộ di dân giải phóng mặt bằng. - Sự phân phối giữa các ngành chuyên môn thuộc thành phố trong việc thực hiện công tác đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư và giải phóng mặt bằng tuy đã có chuyển biến xong vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu chỉ đạo của uỷ ban nhân dân thành phố về tiến độ công việc. - Việc thực hiện xây dựng đường gắn với xây dựng tuyến phố (tuyến Kim Liên - Ô Chợ Dừa và tuyết Láng Hạ - Thanh Xuân), khi triển khai còn lúng túng, gặp nhiều khó khăn, cản trở, chưa có kết quả do không giải quyết đồng bộ về quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, thu hồi đất. * Nguyên nhân: Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư của các chủ dự án chậm là do công tác lập duyệt quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng mặc dù có tiến bộ nhưng so với nhu cầu còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng các khu đô thị, khu tái định cư. Do vậy việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư không kịp tiến độ hoặc còn thiếu tập trung việc triển khai các khu tái định cư của các chủ đầu tư còn lúng túng và chậm về thủ tục xin xây dựng khu tái định cư, cho đến khâu lập, duyệt dự án, thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán, đấu thầu mất nhiều thời gian, có nơi giải phóng mặt bằng xong phải đến một vài năm mới triển khai xây dựng khu tái định cư. Như vậy công tác đôn đốc, kiểm tra, đề xuất các biện pháp tháo gỡ. Để đẩy nhanh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở tái định cư (từ khâu thoả thuận địa điểm, chuẩn bị và lập dự án đầu tư, thẩm định thiết kế, thi công) cũng như việc quản lý quỹ nhà, đất tái định cư chưa thực sự tập trung về một đầu mối, nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời, đáp ứng tiến độ của các dự án trọng điểm. - Chưa ưu tiên tập trung bố trí các nguồn vốn (từ bán nhà theo Nghị định 61/CP, các nguồn thu từ đất) để tái đầu tư xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng, để có thể đáp ứng kịp với tốc độ đô thị hoá hiện nay đạt tới trên 25% của thành phố. - Chưa xác định được rõ trách nhiệm của các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư là nguyên nhân quan trọng nhất bảo đảm tính khả thi của dự án, một số dự án chưa chuẩn bị được quỹ nhà tái định cư nhưng vẫn tiến hành giải phóng mặt và xin quỹ nhà tái định cư của thành phố tạo thêm sức ép trong việc bố trí quỹ nhà tái định cư. - Công tác quản lý vẫn thực hiện xây dựng các khu tái định cư chưa chặt chẽ gây lên tình trạng nguồn vốn sử dụng bị thất thoát nghiêm trọng, khu tái định cư được xây dựng không đạt được về quy mô, cơ cấu, diện tích, cơ sở hạ tầng kèm theo. - Chính sách đào tạo nghề, giải quyết việc làm đối với các hộ gia đình bị di chuyển, đặc biệt là các hộ nông dân mất nhiều hoặc mất hết đất nông nghiệp chưa được cụ thể hoá bằng các giải pháp khả thi, chưa quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nên gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của một bộ phận người dân bị di dời tái định cư. - Việc bố trí nhà, đất tái định cư không đồng bộ, chồng chéo chưa có đầu mối quản lý dứt điểm gây khó khăn cho việc thu hồi vốn ngân sách thành phố đã đầu tư là do thành phố chưa có cơ chế quản lý nhà, đất tái định cư chặt chẽ từ các khâu đầu tư xây dựng, hoàn thành bàn giao vào quỹ nhà để quản lý, phân phối và bố trí cho các hộ dân tái định cư, thu tiền bán nhà vào ngân sách thành phố, công tác quản lý nhà tái định cư sau khi các hộ dân đến ở, kể cả việc bán nhà, đất tái định cư cho các đơn vị trung ương có nhu cầu mua nhà tái định cư thuộc quỹ nhà của thành phố phục vụ các dự án sử dụng nguồn vốn trung ương. Chương III: Giải pháp thúc đẩy phát triển quỹ nhà, quỹ đất TĐC phục vụ giải phóng mặt bằng. I. Kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đến năm 2010 trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1. Nhu cầu di dân tái định cư. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: Từ năm 2000 – 2010, diện tích đất nông nghiệp thành phố giảm 10.781 ha chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, đặt ra công tác di dân, giải phóng mặt bằng nhiệm vụ hết sức nặng nề (có khoảng 35.000 hộ bị ảnh hưởng đến chỗ ở). - Từ năm 2003 – 2005 là 3.513 ha để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, trong đó nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư di chuyển chỗ ở khi chuyển đổi mục đich sử dụng đất nói trên khoảng 26.500 hộ, riêng năm 2003 nhu cầu tái định cư trên địa bàn thành phố khoảng 8.000 hộ, trước mắt cần ưu tiên bố trí ngay quỹ nhà ở tái định cư cho các dự án phục vụ SeaGames 22. - Từ năm 2006 – 2010 là 5.229 ha để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, với nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư khoảng 17.000 hộ. Chi tiết được thể hiện tại biểu 12 2. Chỉ tiêu kế hoạch. Theo kế hoạch đến năm 2010 triển khai khoảng 57 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư với khoảng 26.133 căn hộ để phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng: - Dự án phát triển đô thị dành riêng cho công tác giải phóng mặt bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, trong đó có các khu tái định cư tập trung lớn như: Khu di dân 5,032 Dịch Vọng có 1.380 căn hộ, khu Đền Lừ có 640 căn hộ, khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính (14 ha) khoảng 2.090 căn hộ, khu đô thị Nam Trung Yên (56 ha) khoảng 3.800 căn hộ. - Quỹ nhà 30% và quỹ đất 20% thuộc các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị bàn giao lại cho thành phố băng nhiều hình thức như nguồn vốn do ngân sách Nhà nước cấp, chủ đầu tư ứng vốn xây dựng theo hình thức mua nhà hoặc đơn đặt hàng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, trong đó Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất đã tiếp nhận 31.700m2 thuộc quỹ đất 20% của 5 dự án để xây dựng nhà ở tái định cư bằng nguồn vôn ngân sách với khoảng 2.596 căn hộ, đã ký hợp đồng mua nhà ở tái định cư theo hình thức đặt hàng là 1.126 căn hộ. - Thành phố ứng vốn cho chủ đầu tư đặt hàng mua nhà tái định cư của các dự án kinh doanh nhà ở, như dự án thoát nước mua 156 căn hộ tại khu Đầm Trấu và 67 căn hộ tại khu hồ Việt Xô; Dự án nút Ngã Tư Vọng mua 104 căn hộ tại Làng Quốc Tế Thăng Long. Dự án đường vành đai 3 mua 550 căn hộ tại khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính và khu di dân Phường Dịch Vọng bằng nguồn vốn trung ương. Biểu 12: Tổng hợp nhu cầu và kế hoạch TĐC - Đến năm 2005 trên địa bàn thành phố Hà nội. Năm Chỉ tiêu Nhu cầu quỹ đất, nhà TĐC (căn hộ) Ước tiến độ thực hiện của các dự án đang triển khai xây dựng (căn hộ) Thiếu so với nhu cầu (căn hộ) Kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất để đáp ứng đủ nhu cầu di dân TĐC Số căn hộ Số lô đất Diện tích đất xây dựng khu TĐC (ha) Kinh phí đầu tư (tỷ đồng) Năm 2003 8.000 4.900 3.100 8.000 2.000 50 1.500 Năm 2004 9.500 8.000 4.600 9.500 1.000 70 2.100 Năm 2005 9.000 9.000 4.600 9.000 1.000 60 1.800 Cộng 26.500 21.900 4.600 26.500 4.000 180 5.400 (Nguồn: Số liệu dự báo, dự kiến kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC đến năm 2010 của UBND thành phố Hà nội). Như vậy, theo kế quả dự báo thì tiến độ thực hoàn thành của các dự án xây dựng quỹ nhà, đất TĐC thì đáp ứng được khoảng 82,6% so với nhu cầu, còn thiếu so với nhu cầu là 4.600 căn hộ (dự báo đến năm 2005). Do vậy, để đáp ứng được nhu cầu đó, UBND thành phố đã giao chỉ tiêu hoàn thành xây dựng xong toàn bộ quỹ nhà, đất TĐC so với nhu cầu TĐC, với diện tích đất xây dựng của toàn bộ các dự án là 180 ha, và tổng nguồn vốn đầu tư là 5.400 tỷ đồng. - Từ năm 2006 – 2010 trên địa bàn thành phố cần khoảng 19.500 căn hộ (trong đó có 4.600 căn hộ thực hiện chuyển tiếp từ kế hoạch 2005), tính trung bình mỗi năm cần khoảng 4.000 căn hộ. Thành phố cũng cần khoảng 1.000 căn hộ dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển và chủ đông phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm của TW và Thành Phố. - Chủ động chuẩn bị đầu tư xây dựng 5- 6 khu đô thị tái định cư có quy mô mỗi khu khoảng 50- 60 ha tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm để đáp ứng nhu cầu sau năm 2005, tạo điều kiện cho người dân tái định cư ổn định cuộc sống sau khi di chuyển đến nơi ở mới. Tổng kinh phí để xây dựng quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư đến năm 2010 cần khoảng 1.000 tỷ đồng với khoảng 350 ha đất. 3. Quan điểm thực hiện. - Đáp ứng được nhu cầu về quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trước mắt cũng như lâu dài để chủ động phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố. Uỷ ban nhân dân thành phố xây dựng cơ chế và chính sách đặc biệt, triển khai xây dựng các khu tái định cư tập trung có quy mô tương đối lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm yêu cầu phát triển khu đô thị mới, hoà nhập với khu chung cư hiện có, trong đó có các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ, tạo việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. - Để chủ động trong công tác giải phóng mặt bằng tạo thành quỹ nhà tái định cư, trước mắt trong giai đoạn quá độ, triển khai xây dựng một số khu tái định cư có hạ tầng đồng bộ với các nhà chung cư cao từ 5 – 6 tầng để rút ngắn thời gian, tạo nhanh được quỹ nhà tái định cư với giá thành phù hợp với điều kiện di chuyển và quỹ nhà trung chuyển phục vụ cải tạo xây dựng mới. Các nhà chung cư đã xuống cấp ở khu vực nội thành từng bước tạo cảnh quan đô thị hiện đại. - Tạo các khu tái định cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trong đó quan tâm đặc biệt xây dựng các cơ sở sản xuất, kinh doanh tạo dịch vụ việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. - Lựa chọn địa điểm có quy mô đủ lớn xây dựng khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có quỹ đất, quỹ nhà chung cư cao 5- 6 tầng, các cơ sở sản xuất, dịch vụ tạo việc làm cho khu vực. II. giải pháp phát triển quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội . Vấn đề đền bù về tái định cư trong các dự án phát triển ngày càng trở lên quan trọng ở các nước đang phát triển nói chung và ở Việt Nam nói riêng, khi số lượng người bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển ngày càng tăng và đòi hỏi về công bằng xã hội để những người bị ảnh hưởng không bị thiệt thòi cũng như không bị rơi vào cảnh nghèo túng- ngày càng trở lên bức xúc. Việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam đã được xác định là một khâu hết sức quan trọng trong toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng. Với mục tiêu cơ bản là: Bảo đảm nhu cầu chủ động đáp ứng yêu cầu tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội, tạo quỹ nhà luôn luân chuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện dự án nhằm ổn định trật tự an ninh xã hội cũng như tiết kiệm chi phí của ngân sách và chủ đầu tư; xây dựng các khu tái định cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm tiêu chuẩn của khu đô thị mới, có cả chung cư cao tầng và một số nhà chung cư thấp tầng, có cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ tạo việc làm cho các đối tượng phải di chuyển. Tuy nhiên, qua kết quả đạt được của công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trong những năm qua trên thành phố Hà Nội vẫn cho thấy còn rất nhiều tồn tại cần phải khắc phục. Không những vậy các dự án giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày càng tăng đẩy nhu cầu di dân tái định cư cũng tăng lên (kế hoạch xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư đến năm 2010) đặt ra vấn đề phải có những giải pháp thích hợp, hữu hiệu nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác này, đồng thời đẩy mạnh việc phát triển quỹ nhà, quỹ đất này trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1. Giải pháp về cơ chế chính sách. Năm 2004 là năm chuẩn bị cho năm kết thúc kế hoạch 5 năm 2001- 2005; công tác chuẩn bị đầu tư phát triển phải đảm bảo điều kiện tạo cơ sở cho kế hoạch 5 năm tiếp theo 2005 – 2010. Khối lượng giải phóng mặt bằng và nhu cầu quỹ nàh ở tái định cư sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, bằng hoặc hơn năm 2003 về số lượng dự án, diện tích thu hồi và khó khăn trong tổ chức thực hiện ngày càng tăng. Do vậy việc ban hành cơ chế chính sách cụ thể, chỉ đạo quyết liệt phù hợp với tình hình thực tế trong từng thời kỳ là hết sức cần thiết. Cần xây dựng và ban hành ngay chính sách về giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, chỉ đạo chủ đầu tư xây dựng phương án giải quyết việc làm cho lao động khu vực quy hoạch phát triển đô thị ngay từ khi quy hoạch lập dự án, chính sách tự lo chỗ ở khi chưa có quỹ nhà TĐC cho hộ gia đình trong diện di chuyển… Cần có pháp lệnh về tái định cư không tự nguyện, quy định cụ thể mục tiêu của chính sách tái định cư không tự nguyện để làm căn cứ tổ chức thực hiện và chuẩn mực để đánh giá mức độ hoàn thành của công tác tái định cư. Nghiên cứu triển khai chính sách giải phóng mặt bằng theo quy hoạch được duyệt, các điều kiện về tổ chức, vốn để thực hiện đầu tư cho các khu đô thị mới. Nghiên cứu quy hoạch về tổ chức đầu tư xây dựng, bàn giao điều phối, phân bổ quỹ nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng, uỷ ban nhân dân thành phố chỉ đạo nghiên cứu và ban hành quy định chung về có cơ chế bố trí tái định cư, quản lý vấn đề chậm nộp tiền mua nhà, thuê nhà tái định cư và quản lý các khu tái định cư áp dụng thống nhất trên địa bàn thành phố. 2. Giải pháp về quy mô, cơ cấu, diện tích căn hộ tái định cư. Đối với nhà ở tái định cư của Hà Nội thì yêu câu về diện tích là yêu cầu tối thiểu, bởi lẽ những họ dân ở khu vực các dự án phát triển chỉ có thể chấp nhận di chuyển khỏi nơi ở cũ của mình, một khi nơi ở mơi có diện tích tương đương hoặc lớn hơn. Các điều kiện về môi sinh, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (chăm sóc sức khỏe, giáo dục, nghỉ ngơi, vui chới, giải trí, giao thông…) cũng là yếu tố quan trọng góp phần thuyết phục nhân dân di chuyển khỏi mặt bằng của các dự án phát triển. Yêu cầu về cơ hội làm việc là yêu cầu mang tính đặc thù khá riêng biệt của người dân Hà Nội. Người thu nhập quan trọng của các hộ nông dân ở hai bên những tuyến đường sẽ được mở rộng, chủ yếu liên quan đến cơ hội kinh doanh do vị trí ngôi nhà đem lại… Việc di chuyển cũng đồng nghĩa với việc mất đi nguồn thu nhập này. Do vậy, đây là yếu tố cần hết sức lưu ý khi thiết kế quy hoạch các khu dân cư phục vụ mục đích di dân. Chính vì vậy, nhà ở tái định cư phải được xây dựng theo quy hoạch và có kết cấu hạ tầng cần thiết. Có lối đi tiếp cận dễ dàng, tiện chữa cháy, có điện và nước sạch, có hệ thống thoát nước mưa nước thải, khu vệ sinh riêng biệt… Chú ý tạo lập không gian, kết hợp kiến trúc với môi trường thiên nhiên, khí hậu, cây xanh; chú ý mối quan hệ hữu cơ giữa khu mới và khu cũ. Phong cảnh kiến trúc ở các khu nhà ở mới theo hướng hiện đại, dân tộc, quy hoạch trên cơ sở phát triển của nên kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Các khu nhà ở tái định cư được xây dựng mới, không tách biệt với các khu thương mại, dịch vụ, khu tiểu thủ công nghiệp, khu văn hoá…. 3. Giải pháp về tài chính. Tập trung các nguồn vốn để đầu tư xây dựng nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư như: tiền bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thuê nhà, tiền sử dụng đất và bán nhà ở tái định cư, một phần tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất về một đầu mối là quỹ phát triển nhà ở thành phố, để tiếp tục đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư của thành phố. Cần lập kế hoạch dự báo, đánh giá nhu cầu nhà, đất tái định cư thuộc quỹ nhà, đất tái định cư do ngân sách thành phố đầu tư để làm căn cứ lên kế hoạch, cân đối nguồn vốn đầu tư cho nhà, đất tái định cư hàng năm của thành phố. Đề nghị giao Sở Tài chính chủ trì phối hợp, bảo cáo uỷ ban nhân dân thành phố quyết định giao số tiền thu được từ bán nhà tái định cư nộp vào ngân sách tại tài khoản tạm thu của Sở Tài chính cho quỹ phát triển nhà ở quản lý để tiếp tục thực hiện công tác đầu tư nhà tái định cư và hoàn vốn vay cho kho bạc Nhà nước khi đến hạn. 4. Giải pháp đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư bằng nhiều hình thức. Đối với quỹ nhà tái định cư do các Ban quản lý dự án các Bộ, ngành trung ương, Ban quản lý dự án các Sở, ngành , Ban quản lý dự án các quận, huyện đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng các nguồn vốn từ ngân sách cần đẩy nhanh các thủ tục đầu tư xây dựng để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư đã có kế hoạch của thành phố. Đẩy nhanh tiến độ các nhà chung cư thuộc quỹ đất 20% của các dự án phát triển khu đô thị và phát triển nhà ở. Với các dự án đã giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật mà chủ dự án chưa triển khai xây dựng quỹ nhà 30%, đề nghị uỷ ban nhân dân thành phố thu hồi đất, giao cho các ban quản lý dự án của các quận, huyện và Sở Địa chính- Nhà đất để trỉên khai thực hiện ngay bằng nguồn vốn ngân sách. Tập trung đôn đốc và tiếp nhận diện tích đất 20% do chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở và các khu đô thị mới bàn giao khi hoàn thành giải phóng mặt bằng; trong thời gian chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phải triển khai ngay thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, trình uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt. Chủ đầu tư được uỷ ban nhân dân thành phố giao thực hiện xây dựng quỹ nhà tái định cư phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ. 5. Giải pháp về tạo việc làm và ổn định đời sống dân cư tại khu tái định cư. - Đối với các hộ gia đình trước kia đã có cơ sở sản xuất kinh doanh tại nơi ở cũ cần được ưu tiên bố trí tạo nơi có điều kiện thuận lợi để có thể tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh tại nơi ở mới. Việc bố trí cho các hộ gia đình này được thuê căn hộ tầng 1 tại các khu chung cư làm địa điểm kinh doanh mới được coi là một giải pháp hữu hiệu. - Đối với các hộ gia đình ở khu vực nông thôn thì các biện pháp, chính sách đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng các ngành dịch vụ, công nghiệp nhưng phải phù hợp với định hướng chiến lược kinh tế- xã hội thủ đô. Đặc biệt tạo điều kiện cho các hộ gia đình này được vay vốn, mở rộng sản xuất tạo việc làm mới ở khu vực nông thông nhất là trong khu vực bị mất đất nông nghiệp và vùng tái định cư. - Tăng cường khai thác nhu cầu lao động của các công trình, dự án trên diện tích giải phóng mặt bằng, chủ động đào tạo trước các ngành nghề mới với nhiều trình độ khác nhau để phục vụ nhu cầu tuyển dụng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ được xây dựng. - Xây dựng, phát triển mạng lưới chợ xung quanh khu tái định cư nhằm phát triển kinh doanh các loại hình dịch vụ theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội thủ đô, giải quyết việc làm cho đối tượng bị di dời. - Phối hợp với Sở Lao động – Thương binh xã hội, các đơn vị tổ chức xã hội (hội phụ nữ, hội nông dân…) tổ chức các khoá hướng nghiệp, đào tạo nghề và giới thiệu việc làm miễn phí, trong đó có ưu tiên cho các đối tượng bị mất đất sản xuất. Công tác này cần phải phù hợp với định hướng phát triển kinh tế- xã hội của thành phố, phù hợp với tình hình thực tế của khu tái định cư, tránh tình trạng nguồn lực lao động bị lãng phí tạo gánh nặng cho xã hội. 6. Giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức. Bên cạnh khuôn khổ, chính sách, năng lực, thể chế có tầm quan trọng đặc biệt trong công tác tái định cư, từ việc xây dựng và cải thiện chính sách tới vịêc lập thẩm định, thực hiện và giám sát các kế hoạch hành động tái định cư cụ thể trong từng dự án và ở từng địa phương. Hiện tại, Việt Nam chưa có các tổ chức chuyên trách về tái định cư ngoại trừ một vài phòng ban hoặc các tổ chuyên trách về giải phóng mặt bằng được thành lập trong một số ban quản lý các dự án giao thông. Một số tồn tại khác cũng đã được đề cập đến đó là công tác quản lý đầu tư và xây dựng các khu tái định cư vẫn còn buông lỏng và dàn trải, ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án xây dựng khu tái định cư. Sau đây xin đề xuất mô hình và trình tự thủ tục quản lý đầu tư và xây dựng khu tái định cư thống nhất cụ thể như sau: 1. Thành lập khu tái định cư: 1.1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương quyết định thành lập khu tái định cư. 1.2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương uỷ quyền cho uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 2. Yêu cầu các đầu tư và xây dựng: 2.1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng. 2.2. Phù hợp với pháp luật về đầu tư và xây dựng. 2.3. Bố trí cho dân vào khu vực tái định cư. a. Diện ưu tiên b. Phân bố quy mô tối thiểu: - ở đô thị: Lô đất không nhỏ hơn 40 m2. - ở nông thôn: Lô đất không nhỏ hơn 100 m2. 2.4. Các mô hình khu tái định cư và trình tự thủ tục triển khai: Mô hình 1: Xây dựng bằng ngân sách Nhà nước (100%). Mô hình 2: Đối đất lấy khu tái định cư (sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng). Mô hình 3: Đất giao quyền sử dụng đất để tạo lập khu tái định cư tại nơi khác. Mô hình 4: Dự án tái định cư tại chỗ. Mô hình 5: Xây dựng các khu ở mới. 2.5. Trình tự, thủ tục đầu tư và xây dựng. 2.5.1. Xin chủ trương thành lập khu tái định cư. 2.5.2. Chọn chủ đầu tư. 2.5.3. Lập, xét duyệt các quy hoạch chi tiết. 2.5.4. Giao đất. 2.5.5. Lập, xét duyệt thiết kế xây dựng, tổng dự toán. 2.5.6. Thi công. 2.5.7. Khai thác và sử dụng. Kết luận Công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội trong những năm qua đã được chú trọng xây dựng và phát triển dưới nhiều hình thức các khu TĐC tập trung hay phân tán trên địa bàn. Các khu TĐC tập trung được xây dựng chủ yếu dưới hình thức các khu nhà chung cư cao tầng, bố trí trong các khu đô thị mới với những đảm bảo yêu cầu về chất lượng nhà ở, các dịch vụ, đường giao thông trong khu, đảm bảo ổn định về chỗ ở, sản xuất kinh doanh, thuận tiện việc làm cho người dân TĐC. Tuy nhiên kết quả các khu TĐC được xây dựng và bố trí cho người dân còn rất ít, không đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng tăng lên. Dự báo đến năm 2010 nhu cầu về nhà ở TĐC sẽ tăng vọt, đi đôi với đó là các dự án xây dựng nhà ở TĐC được phê duyệt cũng rất nhiều, có thể đáp ứng nhu cầu di dân. Tuy vậy, đây cũng là những dự án được phê duyệt trên giấy tờ hoặc mới đang được triển khai dở dang, hoặc có dự án xây dựng khu TĐC thì tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng lại kéo dài và không đồng bộ. Việc ổn định đời sống, tạo thu nhập cho người dân còn chưa được thực hiện tốt. Công tác quản lý nhà ở TĐC sau khi bố trí cho các hộ ở còn phân tán, chưa tập trung vào một mối. Do vậy, công tác xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ GPMB cần được đẩy nhanh, coi đây là nhiệm vụ trước mắt và hết sức quan trọng cần được tập trung chỉ đạo và thực hiện bằng nhiều biện pháp cụ thể. Trong phạm vi nghiên cứu của chuyên đề, vì thời gian và kiến thức có hạn nên bài viết của em còn nhiều những sai sót, em mong nhận được sự góp ý của thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ công tác tại phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu tư- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội đã hướng dẫn cụ thể về chuyên môn, tạo điều kiện cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn Tiến sỹ Hoàng Cường đã tận tình hướng dẫn, giúp em hoàn thành bài viết này. Tài liệu tham khảo Luật đất đai 1993. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Báo cáo tổng kết công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội. Báo cáo tổng kết công tác xây dựng quỹ nhà ở và quỹ đất ở phục vụ công tác di dân GPMB của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội . Đến án kế hoạch xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB năm 2003- 2005 trên địa bàn thành phố Hà nội của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội. Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định về đền bù thiệt hại khi GPMB. Các văn bản pháp luật có liên quan của UBND thành phố Hà nội. Tạp chí xây dựng các năm 2000- 2004. Tạp chí thông tin tài chính các năm 2000- 2004. Tạp chí tài chính các năm 2000- 2004. Báo kinh tế đô thị. Cùng một số tài liệu khác. Một số ký hiệu viết tắt Nhóm từ Ký hiệu 1. Tái định cư TĐC 2. Giải phóng mặt bằng GPMB 3. Đền bù Giải phóng mặt bằng ĐBGPMB 4. Ngân sách nhà nước NSNN 5. Trung Ương TW 6. Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá CNH- HĐH 7. Uỷ ban nhân dân UBND Mục lục ._.