Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

o, khoa học và kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu đô thị mới…đã và đang được xây dựng và phát triển. Nhu cầu đất đai cho các dự án này ngày càng lớn đã tạo ra sức ép rất lớn cho công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt thì tiến độ dự án mới nhanh . Nhưng trên thực tế vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng, mà còn tác động rất nhiều đến chất lượng và giá thành công trình. Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm lại phụ thuộc phần lớn vào chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện bị giải toả. Các phương án bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là bồi thường bằng tiền, bồi thường bằng đất ở hay bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư…Với truyền thống trồng lúa nước, tâm lý an cư lạc nghiệp, người dân luôn muốn được đền bù bằng nhà, đất hơn là đền bù bằng tiền vì có ổn định chỗ ở thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn. Vì vậy, bên cạnh việc đền bù bằng tiền, Nhà nước đã chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư nhằm bố trí các hộ dân bị giải toả vào các khu tái định cư tập trung đảm bảo cho các hộ dân có chỗ ở ổn định, đảm bảo tái định cư theo quy hoạch, đảm bảo các cơ hội duy trì thu nhập sau khi bị di chuyển chỗ ở, và ổn định cuộc sống của người dân. Nhận thấy tầm quan trọng của quỹ nhà đất tái định cư đối với tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng, được tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến vấn đề này em xin chọn đề tài : ”Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên đề thực tập của mình với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội, đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu tư, phát triển quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: -Phương pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu tính tất yếu của quá trình đô thị hoá và giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng sự phát triển của các đô thị. - Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác giải phóng mặt bằng, công tác chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. So sánh các kết quả và đưa ra kết luận cụ thể giữa khả năng đáp ứng và nhu cầu. -Phương pháp dự báo: dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu và thực trạng chuẩn bị quỹ nh à, đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội để đưa ra những dự báo cho những năm tiếp theo Chuyên đề bao gồm các phần chính sau đây: Chương I: Sự cần thiết và vai trò của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng. Chương II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội. Chương III: Giải pháp thúc đẩy phát triển công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của các cán bộ công tác trong phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, cùng với sự hướng dẫn tận tình của PGS -TSKH Ngô Đức Cát đã giúp em hiểu và hoàn thành chuyên đề thực tập của mình. Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG 1 SỰ CẦN THIẾT VÀ VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC CHUẨN BI QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB I. SƠ LƯỢC VỀ VẤN ĐỀ GPMB 1. GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. Trong quá trình phát triển của đất nước, sự xuất hiện và hình thành các đô thị là một điều tất yếu, khách quan, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị được xem là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao đọng phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, huyện. Đ ể hình thành và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị, điều này được xem là một phần của sự phát triển, thì luôn diễn ra quá trình phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các nghành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, dịch vụ, thương mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại…là đièu tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia cành phát triển, thì tỷ lệ đất chuyên dùng (đặc biệt là đất sử dụng vào các mục đích công nghiệp®, du lịch, dịch vụ) càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững, hài hoà, cân đối. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH -HĐH, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu đặc điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng như cỏ sở hạ tầng xã hội, cãc khu vui chơi giải trí ….là rất lớn. Để có đất đai phuc vụ nhu cầu này nhà nước cần phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong và ngoài thành phố. Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng của một số loại đất, chủ yếu là từ đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và có những diện tích đất đang được sử dụng trên đia bàn thành phố nhưng nằm trong quy hoạch và chưa phù hợp thì cũng phải thay đổi lại. Công tác thu hồi đát để xây dựng các dự án theo quy hoach này được gọi là Giải phóng mặt bằng. Công tác này có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ thi công các dự án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều người sử dụng đất và cả lợi ích của nhà nước. Giả phóng mặt bằng làm thay đổi, di dời toàn bộ cuộc sống của người dân từ công việc sản xuất, kinh doanh đến các sinh hoạt hàng ngày. Vì vậy người dân chỉ sẵn sàng chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất mới khi mà họ thấy được lợi ích của mình không bị thiệt hại nhiều. Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiêt hại của nhà nước đối với người dân trong diện giải phóng mặt bằng. Đây là công việc khó khăn nhất trong GPMB vì để chấp nhận di chuyển đôi khi người dân không chấp nhận các phương án bòi thường của nhà nước và đưa ra các đòi hỏi vượt quá phạm vi cho phép của nhà nước. Vì vậy để có thể tiến hành GPMB nhanh chóng, đảm bảo tiến độ thực hiện cho dự án. Nhà nước cần đưa ra các chính sách, giả pháp quy định cụ thể vấn đề đền bù thiệt hại cho người dân. GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ thành một lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà cồn để lại nhiều hậu quả nặng nề không thể xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là nội dung không thể né tránh của phát triển, và chính nó là một yếu tố quyết định của tiến bộ xã hội và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực. 2. Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng 2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng. Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Vì vậy nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ đất nước. Nắm trong tay quyền định đoạt, nhà nước có quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền SDĐ c), cho thuê đất, công nhận quyền sdđ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Người sdđ có quyền lợi dụng tính năng của đất phục vụ lợi ích cho mình, đồng thời phải sử dụng đất theo đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, trong đó người sử dụng đất có nghĩa vụ “ Giao lại đất trong khi nhà nứoc có quyết địnhthu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”. Khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì vô tình nhà nước đã vi phạm vào quyền sử dụng đất của người sử dụng, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người sdđ nên phải đền bù cho họ khi tiến hành thu hồi đất. Đền bù GPMB được hiểu là việc chi trả lại đầy đủ tương xứng những thiệt hại về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất đai, tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm những quy định về việc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho người có đất bị thu hồi. Trong điều kiện hiện nay, nước ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá đổi mới về mọi mặt kinh tế, văn hoá, xã hội. Bên cạnh đó, mục tiêu củng cố quốc phòng, an ninh để bảo vệ đất nước trước những âm mưu mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới. Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao, các công trình du lịch, dịch vụ, thương mại, phát triển đô thị…công trình an ninh quốc phòng là rất lớn. Nếu nhà nước không có những chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào múc đích quuốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, sẽ có nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không có chỗ ở, không có việc làm, công việc sản xuất kinh doanh bị ngừng trệ, đời sống của họ sẽ lâm vào khó khăn.Thực tế cho thấy, công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế –xã hội nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của ngừơi có đất bị thu hồi và người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế chính trị xã hội nói chung.Từ đó, quá trình thực hiện đền bù GPMB để thực hiện các dự án xây dựng luôn phải giải quyết, dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng là người được giao đất và người bị thu hồi đất. Người được giao đất (Trong đó có cả các cơ quan nhà nướcT) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất. Trong khi đó người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi phải được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng; mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chíng sách đất đai của nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi xử lý sao công bằn cũng là một viếc hết sức khó khăn. Nghiên cứu tìm hiểu tận gốc rễ của vấn đề đền bù thiệt hại, GPMB đề ra một chính sách hợp lý, đủ chi tiết và dự kiến trước mọi tình huống để giả quyết hài hoà, thoả đáng quyền lợi của người được giao đất và người bị thu hồi đất là rất cần thiết, góp phần tạo động lực phát triển. Kể từ thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế ở miền Bắc cho đến trước khi có luật đất đai năm 1993, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các công trình của nhà nước, các chính sách về đền bù thiệt hại đã được ban hành, cụ thể là: Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của hội đồng chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Thông tư số 1792/Ttg ngày 11/01/1970 của phủ thủ tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, các hoa màu cho nhâ dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố. Do ở thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương án thực hiện. Đến khi nhà nước xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai tại hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết địnhvề đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sáhc GPMB hiện nay. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau: Điều 17: “ Đất đai… thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 18: “ nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn địnhlâu dài… Tổ chức, cá nhân…được chuyển quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quyết định của pháp luật”. Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản cho cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường.” Điều 58: “ Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành nhà ở, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được NN giao sử dụngthì theo quyết định tại Đ17 và Đ18” Đồng thời luật đất đai năm 1993 đã quy định nhànước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, NN còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Trong trường hợp thật cần thiết, nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại. Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. Luật quy định cụ thể các trường hợp bồi thườngvà tái định cư đảm bảo chỗ ở ổn định cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993đã đặt cơ sở pháp lý cho việc đền bù thiệt hại GPMB và cụ thể tại nghị định 90/cp ngày 17/08/1994 của chính phủ quy định về việc đền bù .thiệt hại về đấ khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Quy định khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại bằng đất hoặc được đền bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên sau 3 năm triển khai, khả năng thực hiện của nghị định này là rất hạn chế do: sau khi ban hành luật đất đai, về cơ bản đất đai đã có chúử dụng, đền bù thiệt hại bầng đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của chính phủ, nhưng giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá chuyển quyền sử dụng đất đai tại hầu hết các địa phương. Nhân thấy những bất cập trên, chính phủ đã ra NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 thay thế nghị định số 90/1994/NĐ-CP; về cơ bản có kế thừa một số quy định của nghị định số 90 và có một số quy định như tiền đền bù thiệt hại về đất vẫn theo quy định của chính phủ, nhưng được nhân với hệ số k, để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương; Quy định rõ hơn về vấn đề tái định cư; chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho người bị thu hồi đất. Tuy vậy, sau một thời gian thực hiện, nghị định 22/CP cũng đã có những hạn chế sau: Mặc dù giá dất tính đền bù được nhân theo hệ số K nhưng vẫn còn quá thấp so với thời giá thị trường, chưa có sự thống nhất về cách xác định giáất giữa các địa phương, chưa làm rõ trách nhiệm của UBND các cấp, các nghành, chủ dự án trong công tác GPMB, chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng… Vì vậy luật đất đai năm 2003 ra đời, chính sách về đèn bù thiệt hại GPMB & tái định cư đã được quy đinh rõ trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị định 197 ra đời thay thế cho nghị định 22? CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. 2.2. Phạm vi áp dụng và đối tượng được đền bù trong chính sách: Phạmvi áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại NĐ197/2004/NĐ-CP : Được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhaf nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc phòng, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Khái niệm này bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch, khu đô thị mới, khu dân cư tập trung và các dự án đầu tưhoặc phát triểnkhác đã được cơ quan nhà nứoccó thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác khong nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do UBND tỉnh, thành phố trrực thuộc Trung ương quyết định. Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB: - Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiênj bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư được tính vào vốn đầu tư cua dự án. - Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của NĐ197/CP và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư vào VN thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nếu đẫ chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Phạm vi bồi thường hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất là: Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi; bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền vói đất và các chi phí đầu tư vào đất bị nhà nước thu hồi; Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghềvà hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất; hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Khi người sử dung đất bị nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nha ở; bồi thừong bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền tiền để tự lo chỗ ở mới.. Đối tượng được bồi thường bằng đất được quy định cụ thể tại NĐ 197/2004/NĐ-CP người bị nhà nước thu hồi đất, nêuc ó một trong những điều kiện ssau thì được bồi thừong. Chứng tỏ có: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định được xác nhận là không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ theo quy định của nhà nước… Về hạn mức bồi thường đất ở: Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đátt ở do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, nhưng không vượt qua diện tích đất bị thu hồi. Trong trường hơp đất ở bị thu hồi đất ở có thể được đền bù thêm một phần diện tích đất ở tuỳ theo quyết định của địa phương, phần còn lại thì được đền bù bằng tiền. NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy đinh nguyên tắc bồi thường tài sản gồm bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất; bồi thường cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bồi thường về di chuyển mồ mả; bồi thươngđối vơiứ công trình văn hoá, di tích lịch sử., nhà thờ, đình chùa, am , miếu; bồi thườngđối ới cây trồng vật nuôi; bồi thường cho người lao động do ngừng việc. Tài sản trên đất hợp pháp và có khái niệm hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản; tài sản trên đất bất hợp pháp sẽ được hỗ trợ 80%mức bồi thường hoặc không được hỗ trợ bồi thường tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của tài sản. Về mức tiền bồi thườngnhà và các công trình xây dựng trên đất bằng giá trị hiẹn tại cộng với một khoản tiền bằng tỷ lệ tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Ngoài bồi thường về đất và bồi thường về tài sản, NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy định các chính sách hỗ trợ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định cuộc sốngvà ổn đinh ssản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của dxã, phường, thị trấn và hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất. II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 1. Khái niệm tái định cư: Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất đai đã làm cho người dân tại vùng quy hoạch dự ánphát triển buộc phải di chuyểnchỗ ở. Điều này đã làm ảnh hưởng sâu sắc, làm đảo lộn cuộc sống của người dân. Vì vậy nhà nướcphải giải quyết các vấn đề bồi thường thiệt hại, di chuyển và tái địh cư cho những người bị ảnh hưởng. Tái định cư được hiểu là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lạicác tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyểnvà cuối cùng là toàn bộ các chương trình biện phápnhằm giúp những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống người dân. Tái định cư, như vậy, gồm hai quá trình riêng biệt nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau: Di dân và xây dựng lại cuọoc sống của người dân bị di dời. Tính phức tạp của tái định cư và sự phong phú, đa dạng của dự án khiến cho mục tiêu thực hiện tốt công tác này như một nhiệm vụ đầy khó khăn và ngày càng trở thành nhân tố trọng yếu trong thực hiện các dự án phát triển. 2. Công tác tái định cư: 2.1.Vai trò của công tác tái định cư: Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nước ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là việc đền bù giả phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ kiện cáo kéo dài ….gây khó khăn cho ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân. Trong đó công tác tái định cư cho người có đất bị thu hồi là vấn đề mà người dân quan tâm nhiều nhất. Vì không ít người khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn thêm. Nguyên nhân chủ yếu là: Đối với đặc thù là một nước nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị, và một phần đất đô thị nằm trong quy hoạch. Nếu nhà nước không có chính sách và uy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phồng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích kinh tế, sẽ có thêm nhièu hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không còn ruộng đất -tư liệu sản xuất chính -để nuôi sống gia đình và bản thân gia đình họ. Trong khi đó nghành nghề trong nông thôn chưa phát triển, trình độ, khả năng của người nông dân kông thể đáp ứng được với yêu cầu cao của nền sản xuất tiên tién trong đô thị, công nghiệp, du lịch, tình trạngmột số hộ dân không có nhà ở trong một thời gian dài, sự chênh lệch giá cả giữa nơi ở cũ và nơi ở mới; cơ sở hạ tầng kém hơn, sự phân tán về mặt xã hội… vì vậy nhà nước không thể để tình trạng thực hiện dự án mang lại lợi ích ccho một số người thì lại buộc một số cá nhân khác lâm vào tình trạng khó khăn, nghèo túng.Trong khi mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và nhà nước ta là dân giầu nước mạnh, xã hội công bằng văn minh. Trong chiến lược phát triển đất nướccó chiến lược phát triển nhà ở, nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của dất nước. Để thực hiện được điều này nhà nước cần phải có các chính sách và biện pháp thoả đáng giúp cho người bị ảnh hưởng bởi dự án lập lại cuộc sống của mình như khi không có dự án, ổn định đời sóng và thu nhập. Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng ta không chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trìng công cộng khang trang mà còn kèm theo đó là chỗ ở của người dân cần phải được nâng cấp, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… chính vì vậy phải tính toán một cách toàn diện, không thể có hiện tượng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở cũ. Nếu không nhìn nhận rõ bản chất của công tcs tái định cư, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án kéo theomột gia đình không có chỗ ở thì đã hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được, vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng vấn đề ở mà còn kéo theo hàng loạt tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước. Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc đền bù thiệt hai về đất, nhà và tài sản, cây trồng, vật nuôi có trên đất, còn có những thiệt hại vô hình (có thậtc) nhưng rất khó lường hoá chính xác được. Ví dụ như: do mất vị tríkinh doanh, mất đất canh tác, hộ gia đình, cá nhân sau khi tái định cư phải tìm kiếm những công việc mới; tạm nhừng chờ việc để thực hiện đền bù, di chuyển, xây dựng lại chỗ ở mới; các ảnh hưởng do thay đổi điều kiện vì khí hậu đến sức khoẻ, tập quán sinh hoạt…Tuỳ thuộc đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, những thiệt hại vô hình này cần phải được xem xét, giả quyết thông qua các chính sáchhỗ trợ thích hợp. Các hỗ trợ, trợ cấp cần thiết còn có tác dụng điều chỉnh những khác biệt, chênh lệch về lợi ích giữa những người bị ảnh hưởng nhằm đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách tái định cư. 2.2. Mục tiêu chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư: Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước. Chính vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước sẽ có nhiều khu đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên thì việc di chuyển, giả toả dân cư là không thể tránh khỏi. Để ổn định đời sống và bù đắp một phần thiệt hại mà những người dân bị thu hòi đã phải chịu, Nhà nước phải luôn có chính sách tái định cưphù hợp, nhằm đảm bảo cho người dân phải di chuyển có được chhỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ, nhưng chắc chắn phải tố hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dâ sóng ổn định và phát triển. Các phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư hiện nay là bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tạp trung thì phương án bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tập trung được xem là phương án khả thi hơn cả. Phương án bồi thường bằng đất là phương án khó thực hiện hơn cả vì đa số các địa phương đất công ích còn lại không đáng kể nên không đáp ứng được yêu cầu đền bù bằng đất. Mặt khác, với một số lượng lớn các hộ phải di dờiđể giải phóng mặt bằng, các hộ có diện tích đất thu hồi lớn (đất do cha ông để lại ở khu vực nông thôn®) thì việc đền bù cho họ một diện tích đất với giá trị tương đương là rất khó. Trong các phương án bồi thường thiệt hại GPMB hiện nay hầu hết việc bbồi thường cho dân đều được trả bằng tiền, trong số tiền bồi thường đó có người dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, song cũng có những người dân do nhu cầu cuộc sóng còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống rất thấp, có thể làm cho người dân gặp khó khăn, nghèo túng hơn sau khi phải di chuyển. Như vậy mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở cho người dân phần nào hông thực hiện được. Do vậy, phương án bồi thường cách bố trí các hộ dân trong diện giả toả vào các khu tái định cư được xem là phương án khả thi hết sức cần thiết. Thực hiện phương án này không những tiết kiệm đất đai trong điều kiện quỹ đất công ích không còn nhiều mà nhà nước còn có thể gúp người dân ổn định đời sống tại nơi có các điều kiện về nơi ăn chốn ở bằng hợc tốt hơn trước bằng việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho các khu tái định cư tập trung. Mục tiêu của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là: - Đảm bảo nhu cầu và tiến độ cho việc giả phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội. Giúp cho người dân có chỗ ở ổn định, không còn tình trạng người dân phải thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện dự án, phân bổ lại dân cư trong vùng thực hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội… - Đi đôi với việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là việc xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của khu tái định cư, tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sống ban đầu cho người phải di chuyển như là xây dựng: Trường học, bệnh viện, chợ, hệthống thoát nước, các khu thương mại, dịch vụ. Phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, giúp người dân có việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị thu hồi đất. 2.3. Cơ sở pháp lý xây dựng các chính sách tái đầu tư: Quá trình cải tạo nâng cấp và phát triển đô thị là nguyên nhân thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân số, sắp xếp lại không gian đô thị. Quá trình xắp xếp hoặc chuyển dịch dân cư gọi chung là tái định cư. Để có thể làm cho tái định cư được tiến hành thuận lợi và bồi thường, hỗ trợ cho người dân phải di ._.chuyển những gì họ đáng được hưởng, nhà nước còn phải có chính sách quốc gia tái định cư phù hợp. Khung chính sách tái định cư bao gồm tất cả những biện pháp được thực hiện bởi phần dự án để giảm nhẹ bất cứ hay ttất cả ảnh hưởng xã hội xấu của dự án đối với người bị di dời, bao gồm bồi thườngcho tái sản thu nhập và những điều khoản về dền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cần thiết. Để xây dựng nên một chính sách tái định cư đúng đắn, phù hợp, nhà nước cần xây trên cơ sở và có sự tham khảo nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như: Luật đất đai, luật môi trường, pháp luật về quy hoạch xây dựng, luật đầu tư xây dựng, bộ luật dân sự và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Cơ sở để xây dựng lên chính sách quốc gia về tái định cư đã được hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định như sau: “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quôc hữu hoá. Trong rrường hợp thật cần thiết vì lý do qưuốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhan hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức mua, trưng dụng theo luật định.” (Điều 23) Còn ở bộ luật dân sự tại Điều 175 bảo vệ quyền sở hữu đã xác định: 1-Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ. 2-Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, nhăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật. 3-Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợ ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của các chủ thể khác theo quy định của pháp luật.” Dựa trên những cơ sở pháp lý trên, nhà nước đã có những quy định cụ thể về tái định cư . Theo luật đất đai 2003: “ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở choi người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền vá được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước với đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hơp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.” (Khoản3. Điều 42K) Việc xây dựng và phát triển chính sách về tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ánh hưởng bởi các dự án phát triển tại nước ta là một quá trình lâu dài, phụ thuộc vào nhận thức, khuôn khổ pháp lý và thực tiễn kinh tế xã hội và văn hoá. Chính sách này ngày càng được quan tâm và hoàn thiện để đâps ứng được các mục tiêu đề ra trong công tác GPMB để thực hiện dự án trong từng giai đoạn để phát triển đất nước và đã được đề cập cụ thể trong Nghị định số 90/NĐ-CP/1994. Sau 3 năm thực hiện Nghị định này đã bộc lộ những bất cập và vấn đề tái định cư mới chỉ đề cậo sơ qua. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, thể hiện chính sách đền bù và tái định cư của nhà nước khi thu hồi đất. Tuy nhiên nghị định này chỉ mới chỉ yếu tập trung giải quyết đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trong khi đó, vấn đề tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng là một vấn đề rất quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ GPMB, làm chậm tiến độ thực hiện dự áncũng như ảnh hưởng dến cuộc sống của những người bị thu hồi đất sau khi phải di chuyển chỗ ở lại chưa được đề cập chi tiết va đúng mức. Và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ra đời thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của nhà nước và là văn bản giá trị nhất của nhà nước quy định về vấn đề này trong thời điểm hiện tại. 3. Những quy định chung về tái định cư: 3.1. Đối tượng và phạm vi tái định cư: *Đối tượng được hưởng chính sách tái định cư là người có đất bị thu hồi hoặc thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện các dự án gây nên: + Hộ bị ảnh hưởng, bị giải toả tạo mặt bằng để xây dựng công trình công cộng phục vu các lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các mục đích phát triển kinh tế. +Hộ bị ảnh hưởng, bị giả toả nhằm thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầncho các khu tái định cư, hoặc bị ảnh hưởng khi di chuyển các công trình kinh tế, hạ tầng kỹ thuật để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình giao thông, công trình lớn mang tính quốc gia. *Phạm vi tái định cư: - Người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi ở mới mà không nhận bồi thường bằng tiền thì được bố trí tái định cư. - Các hộ trong diện giải toả được hưởng bồi thường theo các quy địh của nhà nước. Hình thức đền bù thông qua bố trí tái định cư sẽ được các hộ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền . các hộ đã dăng ký kiểm kê cam kết vào tái định cư thì buộc phải vào các khu tái định cư, không được chuyển sang phương án đền bù khác. 3.2. Lập và thực hiện dự án tái định cư: Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế –xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở. Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng. 3.3. Bố trí tái định cư: Cơ quan (tổ chức t) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung thông báo gồm: - Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá bán nhà chung cư. - Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư. Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi ở nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách. Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư . Đối với dự án đầu tư do chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải chuyển dời cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng tình hình cụ thể, thủ tướng chính phủ quyết định hoặc trình chính phủ xem xét quyết định chính sách tái định cư đăc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu tái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác. 3.4. Điều kiện bắt buộc đối với khu tá định cư. Khu TĐC phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát, quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Khu TĐC phải được sử dụng chung cho nhiều dự án. Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ. 3.5. Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn đinh sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm: - Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụk bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch vụ thương nghiệp. - Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư tập trung phù hợp cho những người lao động, đặc biệt là lao động nữ. 3.6. Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở: *Quyền của người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở: - Đăng ký đến nơi ở tái định cư bằng văn bản. - Được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình đáng độ tuổi đi học. - Được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai. - Được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí. *Nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở: - Thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời gian theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. - Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy điịnh của pháp luật. 3.7. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư: Quan điểm chung khi xây dựng khu tái định cư là nhằm đảm bảo sự ổn định của người dân trong giai đoạn trước mắt và lâu dài. Như vậy thực hiện lựa chọn địa diểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư cần thoả mãn các nguyên tắc sau: - Có thuận lợivề thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu các chi phí đền bù thiệt hại; Vị trí địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiệm có để có thể giảm được các chi phí về xây dựng. - Địa điểm xây dựng thích hợp còn phải phù hợp với tập tục sinh hoạt, các thói quen trong ăn ở, đi lại của cư dân đia phương, phù hợp với các định hướng quy hoạch xây dựng, góp phần tạo ra cảnh quan, môi trường sống tố hơn. Địa điểm xây dựng khu tái định cư tập trung cần được xây dựng theo hướng tạo ra cho người bị ảnh hưởng những cơ hội trong việc tìm kiếm việc làm mới, có nguồn thu nhập thuờng xuyên lớn hơn hoặc ổn định hơn, Khu tái định cư tập trung nên được bố trí cách khu vực có đất bị thu hồi từ 1-3 km đối với vùng nông thôn và từ 3-5 km đối với khu vưc đô thị. Tốt nhất, nê bố trí khu tái định cư tập trung gần các trục dường, đầu mối giao thông, gần các khu vực có nguồn nước, có điều kiện khí hậu tốt…hoặc thuận lợi về dịch vụ công cộng như chợ, trường học, bệnh viện…Trong khu tái định cư tập trung, ngoài việc xây dựng các khu chung cư, thì các khu đất cần phải được chia theo lô, khoảnh phù hợp với số lượng và cơ cấu các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng. Sự phân chia này một mặt cần phải đảm bảo các yêu ccầu về hạn mức giao đất, các quy phạm về xây dựng và khai thác sử sụng các công trình kỹ thuật hạ tàng, mặt khác việc phân chia đất trong khu vực tái định cư tập trung cũng cần tính đến các yếu tố khác như mức đọ thiệt hại khi đền bù, di chuyển, nghề nghiệp chuyên môn trước đây, chính sách ưu tiên, ưu đãi đối với các hộ gia đình chính sách. - Việc bố trí xây dựng khu tái định cư tập trung cần hạn chế tối đa những thay đổi về phạm vi địa giới hành chính có ảnh hương trực tiếp đến cư dân như: Sự thay đổi về hộ khẩu, các giấy tờ có liên quan kèm theo. - Ở những khu vực nhất định và trong những điều kiện nhất định viêc hình thành và xây dựng khu tái định cư tập trung cần kết hợp với các yếu tố tạo vụng, kích thích sự hình thành phát triển của đô thị, của các khu dân cư tập trung ở nông thôn. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ – XÃ HỘI VÀ QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA HÀ NỘI. 1. Đặc điểm kinh tế – xã hội. Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội là đầu mối giao thông quan trọng hàng đầu trong cả nước. Hà Nội có địa giới hành chính giáp với 6 tỉnh: Phía Đông giáp tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh; Phía Tây giáp với Hà Tây và Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp với tỉnh Hà Tây; Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang. Hà Nội nằm trong vùng Đông bắc bộ, đất đai màu mỡ được hình thành chủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình. 1.1.Đặc điểm về đât đai và dân cư: Thành phố Hà Nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phường, 9 xã và 5 thị trấn, với tổng diện tích đất tự nhiên là 92730 ha, với dân số là 2.672.125 người (tính đến thời điểm 01/4/1999 ). Bình quân diện tích đất tự nhiên tính theo đầu người là 347,03 m2/người, bình quân diện tích đất ở là 12,28m2/người, trong đó đất ở đô thị là 10,85m2/người, đất ở nông thôn là 31,2m2/người. Đất nông nghiệp là 41849,23 ha, chiếm 44,69%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành; đất phi nông nghiệp là 42720,71 ha, chiếm 46,07%, đất chưa sử dụng (sông, suối, núi đá,…) là 8568,25 ha, chiếm 9,24%. Dấn số Hà Nội tính đến 01/4/1999 là 2.672.125 người, là thành phố đông dân cư lớn thứ hai của cả nước, mật độ dân số trung bình là 2881, 62 người/km2. Trong đó dân số nội thành là 1497102 người với mật độ dân số trung bình 18012 người /km2, ở khu ngoại thành dân số là 1175023 người, với mật độ dân số trung bình là 1497 người /km2. Dân số thành phố phân bố không đồng đều, tập trung cao ở các quận nội thành, trung tâm thành phố. 1.2. Đặc điểm kinh tế – xã hội: Với vai trò, vị trí là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của cả nước, trong những năm vừa qua được sự quan tâm đúng mức của Đảng và Nhà nước, thủ đô Hà Nội đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đạt được những thành tựu quan trọng. Nhìn lại 4 năm từ 2001 – 2004, kinh tế thủ đô liên tục tăng trưởng cao, đều và tương đối ổn định trên tất cả các ngành, các lĩnh vực. Tổng sản phẩm quốc nội thủ đô tăng bình quân là 11,2% năm (đạt được mục tiêu đề ra). So với các địa phương khác trong cả nước thì Hà Nội có GDP bình quân đầu người xếp vào loại khá cao. Trong ngành công nghiệp: tỷ trọng công nghiệp tăng tương đối nhanh. Nếu như giá trị sản xuất công nghiệp bình quân hàng năm của giai đoạn 1991 – 2000 chỉ tăng 15 - 16% năm, thì giai đoạn 2001 – 2004 tăng bình quân là 19,1% năm (Kế hoạch là 14,5 – 15,5% năm). Sản phẩm công nghiệp ngày càng phong phú với chất lượng sản phẩm ngày càng tăng, chất lượng ngày càng được nâng cao. Ngoài 9 khu công nghiệp cũ, Hà Nội đang hình thành và phát triển 5 khu công nghiệp tập trung, hai khu công nghiệp vừa và nhỏ. Các ngành thương mại – dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác đạt mức tăng trưởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú như: du lịch, tài chính, ngân hàng, thương mại, thông tin liên lạc, viễn thông, tư vấn và đào tạo, …Tổng giá trị ngành dịch vụ tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 2001 – 2004 là 10,2%/năm (kế hoạch là 9- 10%/năm). Bước đầu hình thành một số loại hình dịch vụ chất lượng cao. Nông nghiệp – nông thôn ngoại thành có bước khởi sắc: có những bước chuyển dịch cơ cấu thích ứng. Tốc độ tăng trong ngành nông nghiệp trong giai đoạn 2001 – 2004 đạt trung bình là 6,3%/năm (kế hoạch đề ra là 6 – 7%/năm). Cơ cấu kinh tế ngoại thành có chuyển biến theo hướng tăng dần tỷ trọng tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ nông thôn. Trong thời gian qua và đặc biệt là mấy năm gần đây, nông nghiệp và nông thôn ngoại thành đã phát triển theo hướng nông nghiệp đô thị, sinh thái. Nhìn chung trong những năm qua kinh tế của thủ đô Hà Nội đã đạt được nhiều kết quả khả quan, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng theo định hướng. Cơ cấu kinh tế của thành phố cuối năm 2004 là: công nghiệp mở rộng 40,4%, dịch vụ 7,5%, nông – lâm – thủy sản 2,1%. Các thành phần kinh tế đều tăng, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế được tăng lên, thu hút được ngày càng nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào thành phố, tập trung vào các ngành công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, góp phần tạo diện mạo mới cho thủ đô. Về chính trị, trong những năm quan, thủ đô Hà Nội cũng có được những thành tựu quan trọng. Tình hình chính trị ổn định, bền vững, làm cho người dân càng tin tưởng vào Đảng và Nhà nước, yên tâm làm ăn sản xuất. Những thành tựu đạt được trong thời gian qua như đăng cai tổ chức thành công Seagames 22, Hội nghị cấp cao Asem 5, …đã làm quan hệ đối ngoại được mở rộng và có bước phát triển mới, tăng vị thế của thủ đô trên trường quốc tế, để lại một ấn tượng đẹp trong lòng bạn bè thế giới. Về văn hóa, xã hội có bước phát triển, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được nâng cao. Hà Nội đã hoàn thành phổ cập trung học cơ sở trên toàn thành phố, 100% các trạm y tế xã, phường có bác sỹ. Các chương trình dân số – kế hoạch hóa gia đình, giáo dục, bảo vệ chăm sóc trẻ em, hoạt động của người cao tuổi được triển khai tích cực. Việc giải quyết công ăn việc làm cho người lao động đã làm tỷ lệ thất nghiệp thành thị giảm từ 7,95% năm 2000 xuống còn 7,39% năm 2001. Công tác xây dựng nhà tình nghĩa, phụng dưỡng các bà mẹ Việt Nam anh hùng, giúp đỡ và xóa hộ nghèo, trợ cấp các đối tượng cứu trợ xã hội được đẩy mạnh, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế ngày càng mở rộng và phát huy tác dụng. Thể dục thể thao quần chúng và thành tích cao phát triển phong trào thi đua “người tốt, việc tốt”, “xây dựng nếp sống văn minh, gia đình văn hóa”, …đạt hiệu quả tích cực. Unesco đã bình chọn Hà Nội là thành phố duy nhất của khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhận danh hiệu “thành phố vì hòa bình”. Tuy nhiên, kinh tế – xã hội thủ đô còn một số hạn chế cần quan tâm khắc phục: chất lượng phát triển và sức cạnh tranh của nền kinh tế còn một số mặt chưa cao; chưa khai thác tốt tiềm năng phát triển (như đất đai, nhân lực, …), còn có cơ chế, chính sách chưa đủ mạnh để hỗ trợ kinh tế ngoài quốc doanh; công tác cải cách hành chính, chống tiêu cực, tham nhũng còn khó khăn… 2. Quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội: Hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra ở rất nhiều các địa phương trên lãnh thổ Việt Nam theo tốc độ phát triển kinh tế của đất nước và xu thế hội nhập nền kinh Việt Nam và nền kinh tế thế giới. Có nhiều vấn đề có thể bàn xung quanh vấn đề đô thị hóa và phát triển các đô thị Việt Nam, nhưng đô thị hóa nói chung là một hiện tượng tất yếu. Đặc biệt, thủ đô Hà Nội là một trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội của cả nước, nên quá trình đô thị hóa trong những năm qua diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết, đã làm thay đổi đáng kể bộ mặt đô thị của thành phố. Những khu nhà cao tầng khang trang, đẹp đẽ mang dáng vẻ hiện đại, những khu vui chơi giải trí, thương mại, du lịch, dịch vụ… đã dần làm cho Hà Nội có dáng vẻ của một thành phố hiện đại, phát triển, tương xứng với vị thế là thủ đô của một nước 100 triệu dân. Trong những năm qua, khối lượng các công trình, dự án được triển khai xây dựng trên địa bàn tăng rất nhanh. Các công trình được xây dựng nhằm hòan thiện hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố, các khu vui chơi, m giải trí, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, đường xá, hệ thống thông tin liên lạc được xây dựng ngày càng nhiều, với chất lượng cao hơn hẳn, tạo thuận lợi cho người dân thủ đô nâng cao mức sống và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng: dịch vụ – công nghiệp – nông nghiệp. Các khu kinh tế, khu chế suất, khu công nghiệp được mở rộng theo hướng phát triển ra các huyện ngoại thành. Bên cạnh số lượng các công trình được xây dựng ngày càng nhiều, thì chất lượng công trình cũng được nâng cao. Nếu như trước đây, việc xây dựng các công trình, dự án nhỏ lẻ, phân tán thì nay đã dần đi vào việc phát triển đồng bộ các dự án theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, việc xây dựng có sự quản lý và kiểm soát của chính quyền và các Ban quản lý dự án. Nhằm nâng cao mức sống của nhân dân, tạo cho đô thị phát triển với kiến trúc đẹp và bền vững, trong giai đoạn từ năm 2000 – 2004 thành phố đã đầu tư xây dựng cơ bản khoảng 75000 tỷ đồng, bình quân mỗi năm khoảng 15000 tỷ đồng cho hàng ngàn các công trình thuộc các lĩnh vực phát triển đô thị, bao gồm: công tác thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và xây dựng các công trình trọng điểm… Cơ cấu kinh tế thủ đô chuyển dịch theo hướng dịch vụ – công nghiệp – nông nghiệp, giảm dần tỷ trọng trong các ngành công nghiệp và nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ. Vì thế, nhu cầu về quỹ đất sử dụng cho việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…phục vụ cho các mục đích phát triển của thủ đô là hết sức lớn, cần phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, chi tiết và thích hợp. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại Hà Nội hiện đang gặp không ít khó khăn. Việc dân số gia tăng quá nhanh do tăng cơ học đã tạo ra sức ép rất lớn cho thành phố về việc làm, môi trường đô thị, cải thiện điều kiện sống cho người dân. Trong khi đó, cơ sở hạ tầng chưa kịp đáp ứng cho quá trình đô thị hóa nhanh chóng này, quy hoạch chi tiết về sử dụng đât triển khai còn chậm, tình trạng người dân xây dựng trái phép, không phép vẫn còn nhiều…Tất cả điều đó đã tạo cho thủ đô không ít khó khăn cần phải giải quyết trên con đường phát triển và hội nhập của mình. 3. Thực trạng giải phóng mặt bằng, nhu cầu tái định cư ở thành phố Hà Nội: 3.1. Thực trạng giải phóng mặt bằng: Thủ đô Hà Nội đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ về mọi mặt, hàng loạt các công trình, dự án được xây dựng trên địa bàn thành phố, tăng về quy mô, số lượng và chất lượng. Để các công trình, dự án hoàn thành đúng tiến độ thì phải thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, không những ảnh hưởng trực tiếp và rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội tại địa phương. Nên thực tế, đây là nguyên nhân chủ yếu và quan trọng nhất trong việc làm chậm tiến độ thi công các dự án, vì nó liên quan đến lợi ích và quyền lợi của nhiều bên, của nhiều người. Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy nhanh hơn nữa công tác này. Nhờ vậy, công tác giải phóng mặt bằng đã có những kết quả khả quan. Biểu 1: Số liệu tổng hợp về thực hiện dự án có liên quan đến giải phóng mặt bằng năm 2000 – 2004: Nội dung Năm Số dự án Diện tích (ha) Số hộ nhận tiền Số hộ bố trí TĐC Tỉ lệ số hộ bố trí TĐC / số hộ nhận tiền Tổng số Số dự án bàn giao Tổng diện tích đất thu hồi Tổng diện tích đất đã bàn giao Tổng số hộ Tổng số tiền chi trả (triệu đồng) 2000 139 64 854 349 11450 438 21 0.18% 2001 351 159 1475 733 22662 768 1602 7.07% 2002 417 194 2770 836 23454 873 969 4.13% 2003 429 260 2656 1424 30037 2081 1945 6.48% 2004 417 161 2205 876 20889 1551 1212 5.8% Tổng 1753 838 9959 4218 108492 5711 6649 6.13% (Nguồn: Báo cáo thực hiện dự án có liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng năm 2000 – 2004 của Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố) 3.1.1. Tạo được sự chuyển biến tích cực trong công tác GPMB, đảm bảo tiến độ thi công nhiều công trình trọng điểm trên địa bàn thành phố, góp phần quan trọng hoàn thành chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội hàng năm: Từ năm 2000 đến nay, đã hoàn thiện khối lượng và quy mô giải phóng mặt bằng phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn ngày càng tăng, số dự án hoàn thành cao hơn năm trước, đặc biệt là một số điểm khó khăn, vướng mắc, tồn đọng lâu đã được giải quyết, tạo động lực mới cho công tác giải phóng mặt bằng. Nếu năm 2000, số dự án liên quan là 139 dự án, hoàn thành 64 dự án thì năm 2001 số lượng dự án đã tăng lên đến 351 dự án, hoàn thành 159 dự án (tăng 148% ), thu hồi 733 ha (tăng 110% ); năm 2002, hoàn thành 194 dự án (tăng 22% ), thu hồi 836 ha (tăng 14% ); năm 2003 hoàn thành 260 dự án (tăng 34% ), thu hồi 1424 ha (tăng 70% ); năm 2004 là năm mà Luật Đất đai và luật Xây dựng có hiệu lực thi hành, cơ chế, chính sách hướng dẫn thực hiện chưa được ban hành đồng bộ, nhiều khó khăn mới nảy sinh, nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn tiếp tục được đẩy mạnh. Đã hoàn thành 161 dự án phải giải phóng mặt bằng và ban giao 876 ha đất, thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho 20889 hộ dân, tái định cư cho 1212 hộ gia đình. Tính chung trong 5 năm 2000 – 2004, trên địa bàn thành phố đã hòan thành 838 dự án có giải phóng mặt bằng, với diện tích thu hồi 4038 ha, thực hiện bồi thường cho 108492 hộ dân (với tổng số tiền chi trả là 57111 tỷ đồng). Tái định cư cho 6646 hộ gia đình. Nhiều dự án có ý nghĩa quan trọng đối với kinh tế, xã hội của thủ đô trước đây thực hiện chậm trễ, để kéo dài đã được tập trung giải quyết như: nút Voi Phục – Cầu Giấy, tuyến tránh Hà Nội – Cầu rẽ; đường 1A Văn Điển; khu công nghiệp Sài Đồng B, khu Ao Thước Thợ; đường Viện Vật lý - Đê Bưởi; đường Đội Cấn – Hoàng Hoa Thám; đường Vành đai 3 đoạn Mai Dịch – Trần Duy Hưng; nút ngã tư Vọng; nút ngã Tư Sở; đường vào di tích Cổ Loa. 3.1.2. Hoàn thành cơ bản công tác quy hoạch chi tiết các quận, huyện đẩy mạnh việc xây dựng các đề án quy hoạch các khu đô thị, công trình trọng điểm và thực hiện công khai quy hoạch vào nề nếp. UBND thành phố đã chỉ đạo hoàn thành và ban giao quy hoạch chi tiết về sử dụng đất và hệ thống giao thông cho 12 quận, huyện cũ (đang tiếp tục bổ sung quy hoạch chi tiết đối với 2 quận mới và điều chỉnh quy hoạch các quận, huyện có liên quan); đồng thời phê duyệt trên 300 đề án quy hoạch chi tiết các khu đô thị, các công trình trọng điểm, công trình quan trọng phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Tổ chức triển lãm, giới thiệu công khai quy hoạch chi tiết 12 quận, huyện và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố. Việc đăng tải nội dung các dự án quy hoạch được phê duyệt trên các phương tiện truyền hình và báo chí của thành phố đã tiến hành thường xuyên, đi vào nền nếp. Nhiều đề án quy hoạch đã phát huy hiệu quả, giúp cho việc tăng cường quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng và thực hiện các dự án đầu tư. Tình trạng chậm triển khai quy hoạch chi tiết được duyệt bước đầu được khắc phục. Đã thực hiện có kết quả bước đầu chủ trương nâng cấp, cải tạo đường phố và xây dựng tuyến đường mới gắn đồng bộ với quy hoạch hai bên đường nhằm tạo điều kiện tái định cư tại chỗ, đảm bảo chỉnh trang mỹ quan đô thị phù hợp với yêu cầu phát triển Thủ đô trong những năm tới, đồng thời có sự điều tiết vào ngân sách phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư. Cụ thể tại các dự án như: Dự án cải tạo nhà ở Kim Liên, Dự án đường Láng Hạ- Thanh Xuân, Dự án đường Nam Đại Cồ Việt… 3.1.3. Đã chú trọng điều chỉnh, bổ sung các chính sách bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, bán nhà tái định cư cho phù hợp với thực tiễn đặc thù về kinh tế -xã hội đặc thù ở Thủ đô và tinh thần của các Luật Đất đai, Luật Xây dựng mới. Do cơ chế, chính sách của Nhà nước có liên quan đến công tác GPMB còn phát sinh những bất cập với thực tiễn đặc thù của Thủ đô; UBND thành phố và các ngành đã tập trung nghiên cứu, ban hành 15 văn bản pháp quy nhằm điều chỉnh chính sách về giá đất nông nghiệp, giá đất ở để xác định bồi thường thiệt hại, các chính sách hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ngừng sản xuất kinh doanh, hỗ trợ đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, giá bán nhà tái định cư. Những điều chỉnh này đã giúp cho thành phố sớm chủ động tháo gỡ các vướng mắc và kịp thời ban hành chính sách chung tại Quyết định số 199/2005/QĐ-UB, Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 theo tinh thần Luật Đất đai, Luật Xây dựng mới và các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ. Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, thành phố đã ban hành Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện công tác GPMB trên địa bàn thành phố trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ và chú trọng tái định cư hợp lý, ưu tiên tại chỗ. Đồng thời tăng cường hoạt động phối hợp liên ngành để giúp UBND thành phố giải quyết điều chỉnh, xử lý kịp thời những chế độ, chính sách phát sinh cụ thể, đặc thù ở từng dự án. Uỷ Ban nhân dân các quận, huyện đã tích cực thực hiện dân chủ, công khai ngay từ khâu điều tra, khảo sát, lập và phê duyệt phương án theo quy trình công khai 2 lần hoặc có địa phương đã công khai 3 lần như: Gia Lâm, Từ Liêm…đồng thời quan tâm tăng cường công tác tiếp dân đã góp phần giảm bớt khiếu nại đông người, gây căng thẳng trên địa bàn. Các ngành và các cơ quan thông tin, báo chí cũng đã có sự quan tâm phối hợp với các quận, huyện tạo điều kiện tổ chức thực hiện dứt điểm công tác GPMB, phù hợp với tình hình thực tế và nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhiều trường hợp đã không phải áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính. 3.1.4.Tổ chức huy động có hiệu quả các nguồn lực và bằng nhiều hình thức để nhanh chóng tạo quỹ nhà đất tái định cư; tập trung bố trí quỹ nhà cho các công trình trọng điểm. Việc chủ động về quỹ nhà đất tái định cư là một yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo tiến độ kế hoạch GPMB đã được quan tâm chú trọng. Thành phố và các quận, huyện đã tích cực bằng nhiều nguồn lực tạo nguồn quỹ nhà ở tái định cư thông qua hình thức như: đặt hàng mua nhà ở của các Dự án kinh doanh nhà ở; điều tiết 20% quỹ đất hoặc 30% quỹ nhà của các dự án nhà ở, khu đô thị vào quỹ nhà tái định cư của thành phố; đầu tư ngân sách thành phố và của quận, huyện xây dựng các khu tái định cư. Trong năm năm qua, bằng nhiều nguồn vốn huy động, trên địa bàn thành phố đã triển khai 171 dự án có xây dựng nhà ở tái định cư, với số lượng 194.500 căn hộ, lô đất. Đã quan tâm đầu tư và hình thành một số khu tái định cư tập trung như khu di dân Đền Lừ (25 ha), khu di dân Cống Vị (7,2 ha), khu di dân Dịch Vọng (5,3 ha), khu tái định cư Nam Trung Yên (56 ha), khu đô thị Trung Hoà-Nhân Chính (14,2 ha).. Thực hiện đến hết năm 2004 đã bố trí phục vụ tái định cư được cho 6.649 hộ dân và chuẩn bị được trên 1.000 căn hộ cho các yêu cầu cấp bách của dự án Cầu Vĩnh Tuy và Nút Ngã Tư Sở. Tình trạng khó khăn về quỹ nhà, đất tái định cư từ năm 2000 đến nay đã từng bước được tháo gỡ. Khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà tái định cư trong các năm 2001- 2003 chỉ đảm bảo được khoảng 40- 50%; đến năm 2004 đã tăng lên khoảng 70% và năm 2005, với nguồn quỹ nhà, đất tái định cư được hoàn thành theo tiến độ dự kiến, thành phố sẽ có khả năng giải quyết chủ động hơn yêu cầu về nhà đất tái định cư đối với các công trình trọng điểm. 3.1.5. ._.ạ tầng kỹ thuật, sẽ có khoảng 35.000 hộ dân bị ảnh hưởng chỗ ở; áp lực giải quyết việc làm cho hàng chục vạn nông dân và địa điểm kinh doanh dịch vụ cho những người có mặt phố bị thu hồi đất là một bức xúc và yêu cầu lớn với thành phố. Vì vậy, công tác xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phải đi trước một bước để chủ động phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố là một yêu cầu bức xúc cần phải khẩn trương thực hiện một cách đồng bộ nhằm đảm bảo không chỉ chuẩn bị đầu tư về số lượng mà còn phải đáp ứng về mặt chất lượng nhà ở phục vụ TĐC để GPMB thực hiện dự án; đồng thời thực hiện nhhiệm vụ điều tiết phân bổ lại dân cư theo quy hoạch và chính sách GPMB để đảm bảo yêu cầu ổn định và phát triển thủ đô. Trên thực tế, khi chủ dự án được giao đất, trong khi tiến hành GPMB thì chủ đầu tư mới thực hiện việc lập phương án TĐC, do đó sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án lên gấp đôi (vì phải lập dự án TĐC ); vì vậy phương án các địa phương chuẩn bị trước quỹ nhà đất TĐC cho nhu cầu GPMB mới đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Nhưng để thực hiện được yêu cầu đầu tư xâydựng phù hợp (vì có thể quỹ nhà được xây dựng nhưng người nằm trong diện GPMB lại không muốn TĐC tại dự án đã được xây dựng). Công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 50% yêu cầu triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, trong khi đó yêu cầu khách quan là công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở TĐC phải được xây dựng trước để chủ động phục vụ công tác GPMB, thực hiện dự án, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố. Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần khắc phục như:: - Các chủ đầu tư chưa thật sự quan tâm và nhận thức rõ trách nhiệm phải lo quỹ nhà TĐC để triển khai thực hiện dự án được giao mà trông chờ vào việc xin quỹ nhà TĐC của thành phố như các dự án của Ban quản lý dự án Thăng Long (Bộ GTVT), Ban quản lý dự án các công trình trọng điểm, Ban quản lý dự án giao thông đô thị, Ban quản lý dự án thoát nước thành phố… trong khi quỹ nhà TĐC của thành phố là có hạn. -Việc quản lý quỹ nhà TĐC còn dàn trải, chưa tập trung, hiện do nhiều đầu mối quản lý như các Ban quản lý dự án ở các quận, huyện, các Sở, Ban ngành, các doanh nghiệp nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời cho các dự án, nhất là các dự án trọng điểm của thành phố. - Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà TĐC, sau khi thực hiện bán nhà, các hộ TĐC đã nộp tiền mua nhà cho ngân sách, song khâu quản lý, theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn chưa tập trung về một đầu mối để thực hiện tái đầu tư xây dựng quỹ nhà TĐC; kể cả tiền bán nhà thuộc quỹ nhà sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP, các khoản thu về đất cũng chưa được đầu tư trở lại để phát triển quỹ nhà ở thành phố. - Một số khu TĐC tập trung triển khai chậm, kéo dài như dự án khu Nam Trung Yên (56 ha), … quy mô nhà TĐC hiện chủ yếu là nhà chung cư cao tầng (từ 9 tầng trở lên), cùng với các thủ tục thẩm định và thi công xây dựng kéo dài, giá thành đầu tư cao cũng là nguyên nhân khách quan ảnh hưởng đến tiến độ. - Chất lượng nhà, vị trí cơ cấu căn hộ chưa đáp ứng yêu cầu của người mua nhà TĐC, do đó dẫn đến mất cân đối trong thanh toán bồi thường và mua nhà TĐC, nhiều căn hộ có diện tích nhà đất thu hồi nhỏ, được bố trí căn hộ rộng, giá thành cao nên được phép trả dần tiền mua nhà trong 10 năm, ảnh hưởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí TĐC. - Chưa tạo được cuộc sống ổn định và hoà nhập cộng đồng do các khu nhà chung cư cao tầng, đô thị hiện nay thường chưa có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ, nên chưa hấp dẫn đối với các hộ có nhu cầu kinh doanh dịch vụ tại nơi ở mới. Chính sách hỗ trợ tạo việc làm mới, ổn định đời sống của các hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở còn nhiều bất cập. - Thành phố đã ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về quy chế mua nhà đã xây hoặc theo hình thức đặt hàng, do chưa có quy định cụ thể về thủ tục ký hợp đồng, trình tự thanh toán, mức vốn đặt hàng…nên việc triển khai mua nhà của các chủ đầu tư còn gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ bàn giao các căn hộ phục vụ di dân GPMB và việc thu hồi nguồn vốn ngân sách để tiếp tục tái đầu tư cho các dự án xây dựng nhà TĐC. 3.2. Nguyên nhân: Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC trong thời gian qua đã gặp không ít khó khăn, bất cập cần giải quyết, mà những nguyên nhân chủ yếu là: - Do thành phố chưa chỉ đạo tập trung quyết liệt, chưa giao công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC thành chỉ tiêu cụ thể. Trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, thành phố cũng đã có nhiều văn bản quy định về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở TĐC nhưng chưa có sự chỉ đạo mạnh mẽ. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, Nghị định số 197/NĐ-CP/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC được ban hành, thành phố có Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 quy định chi tiết về bồi thường hỗ, trợ TĐC trên địa bàn thành phố. Trong đó quy định rõ ràng về công tác TĐC, bố trí dân cư và trách nhiệm của chủ đầu tư, công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất ở TĐC là công tác được ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, quyết định mới được ban hành nên chưa thực sự đi vào cuộc sống. - Những điều kiện để GPMB của một số dự án chưa chuẩn bị đầy đủ, thiếu tính khả thi, nhất là các dự án liên quan đến di dân, tái định cư. Trách nhiệm của chủ đầu tư chưa được xác định rõ, nhiều chủ đầu tư không chủ động chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư, còn lúng túng trong công tác tái định cư, trông chờ quỹ nhà tái định cư của thành phố. Hiện nay, thành phố đã chỉ đạo ngay từ bước phê duyệt dự án, phương án tái định cư phải đảm bảo tính khả thi mới trình và phê duyệt dự án, tránh tình trạng dự án đã triển khai nhưng không có quỹ nhà tái định cư. - Việc bố trí vốn cho công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất ở tái định cư chưa được ưu tiên, chưa có sự phối hợp đồng bộ của các Sở, ngành, nhiều khi bố trí vốn còn thiếu, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ xây dựng quỹ nhà tái định cư. - Công tác quản lý xây dựng các khu nhà tái định cư chưa chặt chẽ, gây nên tình trạng phổ biến hiện nay ở các khu chung cư đang được xây dựng là nguồn vốn bị thất thoát nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến chất lượng nhà ở, cơ cấu, quy mô căn hộ, một số khu tái định cư không đảm bảo được điều kiện sống tốt hơn cho người dân, không đạt được mục tiêu về tiêu chuẩn, quy mô, chất lượng cơ sở hạ tầng đề ra. - Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người dân phải di dân chưa có tính khả thi, chưa ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nên đã ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân, không đảm bảo mức thu nhập cho người dân sau khi di chuyển. - Công tác quản lý quỹ nhà, đất tái định cư chưa tập trung về một đầu mối, nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời, đáp ứng tiến độ dự án. - Thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng phức tạp, dẫn đến kéo dài, phân công trách nhiệm chưa rõ ràng, sự phối hợp trong công tác GPMB giữa chủ đầu tư và Chính quyền địa phương ở một số nơi chưa chặt chẽ, một số trường hợp khiếu nại kéo dài, chưa được giải quyết kịp thời. CHƯƠNG III GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÔNG TÁC XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB . I. KẾ HOẠCH CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ ĐẾN NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của thành phố Hà Nội thời kỳ 2001-2010. Biểu 9: Quy hoạch sử dụng đất đai: (Đơn vị tính: ha) Nội dung Năm 2000 Năm 2010 Đất nông nghiệp: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp 49.740 43.612 6.128 41.308 33.605 7.703 Đất phi nông nghiệp: - Đất ở đô thị - Đất ở nông thôn - Đất chuyên dùng 32.222 2.872 8.871 20.533 43.252 5.875 7.904 29.473 Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá không có rừng cây 10.135 7.537 Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội Biểu 10: Kế hoạch sử dụng đất 5 năm: 2001- 2005. (Đơn vị tính §: ha) Nội dung Năm 2000 Năm 2010 Đất nông nghiệp: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp 49.740 43.612 6.128 46.570 38.807 7.763 Đất phi nông nghiệp: - Đất ở đô thị - Đất ở nông thôn - Đất chuyên dùng 32.222 2.872 8.871 20.533 37.702 3.975 8.204 25.523 Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá không có rừng cây 10.135 7.889 Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội Dựa trên phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của thành phố Hà Nội thể hiện: diện tích đất nông nghiệp giảm, phần diện tích đất đó được chuyển sang diện tích đất phi nông nghiệp để phát triển các khu đô thị, mở rộng và xây mới các khu công nghiệp, trụ sở cơ quan, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên cây xanh, giao thông thuỷ lợi và các công trình công cộng khác. Diện tích đất chưa sử dụng qua từng năm có giảm xuống do được khai thác để trồng rừng, đất cỏ chăn nuôi và nuôi trồng thuỷ sản. 2. Nhu cầu tái định cư năm 2005 và dự báo nhu cầu tái định cư trong những năm tới: Nhu cầu tái định cư năm 2005 thành phố cần khoảng 10.000 căn hộ để phục vụ các dự án trọng điểm như: tuyến đường Kim Liên - Ô chợ Dừa khoảng 1.250 căn hộ, nút giao thông Ngã Tư Sở khoảng 300 căn hộ, công viên Tuổi trẻ thủ đô khoảng 900 căn hộ, công viên Đống Đa khoảng 700 căn, dự án Thoát nước khoảng 1.000 căn hộ, Dự án đường Vành đai 3 khoảng 1.200 căn hộ, vành đai 2, 5 khoảng 1.000 căn hộ, cầu Vĩnh Tuy khoảng 1.000 căn hộ, cầu Nhật Tân và đường Quốc lộ 5 kéo dài cần khoảng 400 căn hộ và các dự án nhỏ lẻ khác là 2.250 căn hộ. Nhu cầu quỹ nhà đất tái định cư đến năm 2010: thực hiện kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: từ năm 2000 đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp thành phố giảm 10.781 ha do chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ, sẽ có khoảng 35.000 hộ bị ảnh hưởng di chuyển đến chỗ ở mới, phân chia theo các giai đoạn sau: - Năm 2005, chuyển mục đích sử dụng 250 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhiệm vụ cho công tác di dân GPMB hết sức nặng nề, nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư khoảng 10.000 hộ. - Từ năm 2006 đến năm 2010: chuyển mục đích sử dụng 5.229 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư là 25.000 căn hộ, và khoảng 1.000 căn hộ dự trự làm quỹ nhà trung chuyển và chủ động phục vụ GPMB các dự án đột xuất của thành phố và trung ương. 3. Mục tiêu và kế hoạch chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư: 3.1.Mục tiêu: Xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảm bảo đủ nhu cầu và đáp ứng tiến độ GPMB thực hiện các dự án phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ trên địa bàn thành phố. Xây dựng các khu tái định cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo yêu cầu phát triển các khu đô thị mới, hoà nhập nhà chung cư cao tầng xen kẽ một số nhà chung cư thấp tầng để giải quyết kịp thời nhu cầu cấp bách về quỹ nhà tái định cư. Xây dựng các khu tái định cư đồng bộ có đầy đủ hạ tầng xã hội và các khu dịch vụ thương mại, có chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho các hộ tái định cư hoà nhập, ổn định cuộc sống sau khi di chuyển GPMB. 3.2. Chỉ tiêu kế hoạch: Thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2004-2005 là 3.513 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, đặt ra cho công tác di dân GPMB nhiệm vụ hết sức nặng nề, riêng năm 2004 nhu cầu di dân tái định cư trên địa bàn thành phố khoảng 8.000 hộ. - Thành phố dành quỹ đất tái định cư hợp lý và bố trí đủ vốn để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở tái định cư, để đạt mục tiêu mỗi năm xây dựng được khoảng 8.000 đến 9.000 căn hộ và lô đất có hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư, GPMB dưới các phương thức: Thành phố đầu tư xây dựng các khu tái định cư từ nguồn vốn ngân sách, quỹ nhà 30%, quỹ đất 20% từ các dự án kinh doanh nhà ở, Thành phố đặt hàng mua nhà hoặc mua nhà đã xây dựng. Thành phố cũng cần khoảng 1.000 căn hộ để dự trự làm quỹ nhà trung chuyển và chủ động phục vụ GPMB các dự án trọng điểm của Trung ương và thành phố. Chủ động chuẩn bị và đầu tư xây dựng từ 5 – 6 khu đô thị tái định cư có quy mô mỗi khu khoảng 50 – 60 ha, với tổng diện tích khoảng 250 – 300 ha tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm theo mô hình khu đô thị mới đồng bộ có đầy đủ hạ tầng xã hội và dịch vụ thương mại để đáp ứng cho nhu cầu tái định cư sau năm 2005, tạo điều kiện cho người dân ổn định, hoà nhập cuộc sống sau khi di chuyển đến nơi ở mới. 4. Quan điểm thực hiện: Để đáp ứng yêu cầu về quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trước mắt cũng như lâu dài và chủ động phục vụ công tác GPMB thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố. UBND thành phố tập trung chỉ đạo xâydựng cơ chế, chính sách đặc biệt để tạo nhanh quỹ nhà, quỹ đất tái định cư tập trung; có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo yêu cầu phát triển khu đô thị mới, hoà nhập với khu dân cư hiện có, trong đó có các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ tạo việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. Tiếp tục thực hiện bồi thường di dân tái định cư bằng nhà chung cư có đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, không giao đất tái định cư chia lô, trừ trường hợp các hộ sản xuất nông nghiệp ở ngoại thành, nếu giao đất tái định cư thì theo hạn mức và điều kiện thực tế của quỹ đất. Thành phố thực hiện việc điều tiết, định đoạt và thu lợi từ đất, kiên quyết thực hiện việc mở đường giao thông với việc thực hiện xâydựng tuyến phố hai bên đương mới, tạo cảnh quan đô thị hiện đại; khi lập dự án, các chủ đầu tư cần điều tra nghiên cứu, cố gắng đảm bảo điều kiện tái định cư tại chỗ bằng các căn hộ chung cư cao tầng; tạo điều kiện cho các hộ có nhu cầu kinh doanh được thuê các quầy hàng tại tầng 1 nhà chung cư. Có nhiều hình thức đầu tư đa dạng để thu hút các nguồn vốn và đối tượng tham gia, xây dựng quỹ nhà tái định cư; trước mắt xây dựng một số nhà chung cư cao từ 5- 6 tầng (không sử dụng thang máy) để rút ngắn thời gian tạo nhanh được quỹ nhà ở tái định cư có giá thành phù hợp với điều kiện di chuyển và quỹ nhà trung chuyển phục vụ cải tạo xây dựng mới các khu nhà chung cư đã xuống cấp ở khu vực nội thành, từng bước tạo cảnh quan đô thị hiện đại. Lựa chọn địa điểm có quy mô đủ lớn xây dựng khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; các quỹ đất, quỹ nhà chung cư cao 5- 6 tầng, các cơ sở sản xuất, dịch vụ tạo việc làm cho khu vực. II. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ DI DÂN GPMB TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. Công tác GPMB và bồi thường hỗ trơ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đai ngày càng được người dân quan tâm vì công tác này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Thành phố Hà Nội trong những năm qua đã có một khối lượng lớn các dự án đầu tư xây dựng được thực hiện, đồng nghĩa với việc hàng ngàn người dân phải di dời chỗ ở. Việc bố trí chỗ ở tái định cư cho người bị thu hồi đất, hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp tái tạo thu nhập cho người dân là một yêu cầu cấp bách hiện nay của thành phố. Thành phố đã xác định rằng công tác tái định cư là một khâu quan trọng trong công tác GPMB, quyết định tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn; việc tạo lập quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ GPMB góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác GPMB và công tác tái định cư. Thành phố chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư nhằm tạo điều kiện ổn định cuộc sống và việc làm, tái tạo thu nhập cho đối tượng phải di chuyển chỗ ở, góp phần phân bổ lại dân cư trên địa bàn, tiết kiệm chi phí của ngân sách và chủ đầu tư. Kết quả thực hiện công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư đã có những kết quả khả quan, từng bước nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà ở tái định cư của người dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB. Nhưng công tác này vẫn đang còn rất khó khăn cần khắc phục, trong khi đó theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, các dự án xây dựng ngày càng tăng đã làm tăng nhanh nhu cầu di dân tái định cư, vì vậy cần phải có những giải pháp hữu hiệu, khắc phục những khó khăn trong công tác này và đồng thời đẩy mạnh việc phát triển quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1. Giải pháp về quy hoạch: Tiếp tục triển khai nhanh các quy hoạch chi tiết trên địa bàn 14 quận, huyện, thực hiện quy hoạch đi trước một bước, đặc biệt là quy hoạch các khu đất xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ GPMB và các tuyến đường đồng bộ với tuyến phố. Rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới chưa triển khai xây dựng, sớm lên các phương án đền bù thu hồi đất để tiến hành triển khai dự án, khuyến khích từng quận, huyện trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã dược UBND thành phố phê duyệt, chủ động xây dựng quỹ đất để phục vụ xây dựng khu tái định cư phục vụ di dân, GPMB của các dự án trên địa bàn thành phố, nhất là các huyện ngoại thành. Nâng cao chất lượng quy hoạch kiến trúc trong các khu đô thị mới, cơ cấu căn hộ và kiến trúc cảnh quan. Khi điều chỉnh quy hoạch phải đảm bảo có tỷ lệ trên 60% nhà cao tầng (9- 10 tầng trở lên) phù hợp với một đô thị phát triển hiện đại, sạch đẹp. 2. Giải pháp đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư bằng nhiều hình thức: Thành phố cần quan tâm chỉ đạo mạnh mẽ hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư dưới nhiều hình thức: - Do các Ban quản lý dự án các Bộ, ngành, Trung ương, Ban quản lý dự án cấp thành phố, Ban quản lý dự án các quận, huyện đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách. - Do các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước của ngân sách theo phương thức Thành phố ký hợp đồng đặt mua nhà. - Do các chủ đầu tư thực hiện dự án phải xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ dự án bằng nguồn vốn tự có. Trong quá trình phát triển các khu đô thị mới nhất thiết phải dành những tỷ lệ diện tích nhất định về nhà cho các đối tượng tái định cư trong diện di dời do GPMB của Thành phố. Các chủ dự án cần nghiêm chỉnh thực hiện quy định dành tối thiểu 20% quỹ đất, 30% quỹ sàn nhà để xây dựng nhà ở phục vụ di dân GPMB, nhà ở cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp. Tập trung đôn đốc và tiếp nhận diện tích đất 20% do chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở và các khu đô thị mới bàn giao khi hoàn thành GPMB. Trong thời gian chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất, phải triển khai ngay thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, trình lên UBND Thành phố phê duyệt. Chủ đầu tư được UBND Thành phố giao thực hiện xây dựng quỹ nhà tái định cư phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ. Thành phố cần tổ chức rà soát lại các dự án xây dựng nhà chung cư nhỏ lẻ, thu hồi các khu đất trống bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, đặc biệt là thu hồi các dự án đã giao đât nhưng chưa triển khai theo đúng tiến độ quy định để tập trung giao cho chủ đầu tư thích hợp thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Sau khi thực hiện xong sẽ tiếp tục giao cho các chủ đầu tư đã được giới thiệu địa điểm, đã thực hiện một bước chuẩn bị đầu tư hoặc giới thiệu chủ đầu tư mới có năng lực triển khai xây dựng công trình theo quy hoạch. Thành phố nên thực hiện công khai các dự án phát triển xây dựng các khu chung cư và đô thị mới, từ quy hoạch, tiến độ đến phương thức mua bán và tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, tạo được sự cạnh tranh lành mạnh đúng pháp luật, khuyến khích các doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp không phải chuyên ngành xây dựng tham gia bỏ vốn đầu tư kinh doanh. Triển khai thực hiện mô hình đầu tư xây dựng nhà ở có sự tham gia của ngân hàng dưới các hình thức: đầu tư hoặc góp vốn đầu tư, bảo lãnh, thực hiện thế chấp…Xây dựng quy chế tạo điều kiện cho các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tham gia đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội góp phần tạo thêm quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu GPMB, nhu cầu tái định cư của nhân dân. 3. Giải pháp về quy mô, cơ cấu, chất lượng căn hộ tái định cư: Những người dân bị ảnh hưởng chỉ chấp nhận di chuyển khi Nhà nước bồi thường cho họ một căn hộ hay một lô đất có các điều kiện về môi trường sống và cơ sở hạ tầng tốt hơn nơi ở cũ. Chất lượng căn hộ, quy mô cơ cấu là những mối quan tâm hàng đầu của người dân khi phải di chuyển đến nơi ở mới, diện tích các căn hộ cũng phải đảm bảo những điều kiện sống phù hợp theo chiều hướng tốt hơn nơi ở cũ để thực sự hấp dẫn người dân, làm cho họ cảm thấy được bù đắp xứng đáng so với thiệt thòi khi đi khỏi nơi ở cũ. Thực tế thì không ai muốn phải di chuyển đến nơi ở trật chội hơn nơi ở cũ. Hơn nữa, kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, mức sống người dân ngày càng cao, nhu cầu về một căn hộ tái định cư với quy mô, cơ cấu, chất lượng cao hơn nhưng phải phù hợp với hoàn cảnh của từng hộ gia đình. Thành phố nên chú ý tạo lập quỹ nhà ở tái định cư phải có đủ các kiểu căn hộ với chất lượng khá, trung bình và cao cấp. Tuỳ thuộc vào sự lựa chọn và nhu cầu của người dân để bố trí căn hộ. Với một gia đình có thu nhập thấp, khi bố trí vào một căn hộ với giá thành vượt quá khả năng chi trả hiện tại của họ, mặc dù được trả góp trong vòng 10 năm theo quyết định của Thành phố thì cũng sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư, phương án tối ưu là có thể cho họ lựa chọn liệu có vào một căn hộ với chất lượng thấp hơn và các hộ gia đình có mức sống cao hơn sẽ không phải lo lắng khi được bố trí căn hộ với chất lượng thấp hơn mong muốn. Các căn hộ cần có đủ diện tích từ 45m2 – 100m2 với cơ cấu đa dạng, phong phú, tiện nghi, hiện đại… Trong các khu đô thị mới, các khu nhà cao tầng phục vụ nhu cầu tái định cư cần phải chú trọng tới mối quan hệ giữa làng xóm xung quanh để tạo sự phù hợp về môi trường, cảnh quan và hợp lý về kiến trúc, chú trọng đến tổ chức lối sống mới, hiện đại với các dịch vụ công cộng (cấp điện, nước, thông tin, phòng cháy chữa cháy…). 4. Giải pháp về tài chính: Tập trung chủ động các nguồn vốn đầu tư để xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư, gồm: vốn của các chủ đầu tư, vốn ngân sách, vốn huy động của các doanh nghiệp, tiền bán nhà theo Nghị định số 61/CP, tiền thuê nhà, tiền sử dụng đất từ nguồn tiền giao đất tái định cư nộp về quỹ phát triển nhà ở, kể cả tiền đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư của Thành phố. Nghiên cứu thí điểm áp dụng phương thức “đổi đất lấy hạ tầng” để huy động nguồn vốn của doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư (bao gồm cả công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ khu tái định cư); doang nghiệp đầu tư được trả một phần đất thuộc dự án hoặc phần khu vực dự án, tương ứng với nguồn vốn đã đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở bán, công trình kinh doanh dịch vụ thương mại. Nếu thành công thì sẽ thực hiện trên địa bàn. Sở Tài chính Vật giá và Sở Kế hoạch đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ nguồn vốn ngân sách, đề xuất phương án huy động nguồn vốn phục vụ công tác chuẩn bị đầu tư và GPMB để chuẩn bị xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư; đồng thời theo dõi, quyết toán tài chính đối với các chủ đầu tư sau khi bố trí xong quỹ nhà đất tái định cư của các dự án. 5. Giải pháp về tạo việc làm và ổn định đời sống người dân: Vấn đề tạo việc làm và ổn định đời sống là một phần quan trọng trong công tác bố trí tái định cư cho người dân phải di chuyển. Vì vậy, UBND Thành phố cần phối hợp với các Ban, ngành, Chính quyền địa phương tạo việc làm cho dân hợp lý, tái tạo thu nhập, không để người dân lâm vào tình trạng khó khăn nghèo túng sau khi di chuyển. Thành phố giao cho UBND các quận, huyện nghiên cứu, đề xuất các biện pháp, chính sách đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng giảm dần tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ nhưng phải phù hợp với định hướng chiến lược phát triển kinh tế -xã hội Thủ đô và đặc thù của quận, huyện: - Đối với các hộ ở khu vực nội thành: theo quy định của Thành phố thì các hộ gia đình này sẽ được bố trí tái định cư vào các căn hộ chung cư trong các khu chung cư cao tầng. Đối với các hộ trước đây có cơ sở sản xuất kinh doanh tại nơi ở cũ nay chuyển đi không còn cơ hội kinh doanh thì cần được ưu tiên bố trí tại nơi có điều kiện thuận lợi để tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. - Đối với các hộ ở nông thôn: khi bị thu hồi đất nông nghiệp là nơi tạo ra phần lớn thu nhập của họ, thì thành phố có thể đền bù bằng phần đất nông nghiệp khác có diện tích tương đương. Nếu không đủ quỹ đất nông nghiệp thì có có thể đền bù với phần đất có diện tích nhỏ hơn nhưng cho phép hộ gia đình có thể sử dụng phần đất đó chuyển sang các mục đích sử dụng khác như sản xuất kinh doanh với điều kiện là có sự cho phép và đồng ý của chính quyền địa phương. Thành phố có thể lập một số dự án thí điểm chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi nhằm phục hồi thu nhập cho người dân tại các địa phương bị hu hồi đất nông nghiệp với diện tích lớn. Nghiên cứu nhân rộng mô hình kinh tế trang trại để thu hút lao động nông nghiệp ở những vùng bị thu hồi đất. Trên địa bàn Thành phố vẫn còn một số vùng đất bỏ hoang, nhiều diện tích mặt nước chưa được khai thác triệt để, Thành phố nghiên cứu ban hành những chính sách ưu đãi để người dân bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp ở vùng này có thể tái định cư ở vùng khác. - Phát triển sản xuất kinh doanh nghề phụ và các làng nghề truyền thống có vai trò tích cực trong hướng giải quyết việc làm cho người lao động, đào tạo đội ngũ thợ lành nghề để cung cấp cho các làng nghề đồng thời có chế độ chính sách trọng dụng và ưu đãi các nghệ nhân, thợ có tay nghề cao. - Thành phố nghiên cứu cơ chế cho phép người bị thu hồi đất tham gia khai thác đầu tư vào các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, thương mại…thông qua hình thức góp vốn để tạo điều kiện cho họ sử dụng số tiền bồi thường một cách có hiệu quả, tạo thu nhập, góp phần ổn định cuộc sống. - Tăng cường khai thác nhu cầu lao động của các công trình dự án trên diện tích GPMB (nhu cầu các khu công nghiệp, các khu chế xuất…); chủ động đào tạo trước các ngành, nghề mới với nhiều trình độ khác nhau; từ các ngành nghề sản xuất đơn thuần như cơ khí, gò hàn, điện…đến các nghề phức tạp hơn như: quản trị công nghiệp, quản trị hệ thống sản xuất cớ khí, điện tử, vi mạch điện tử, tự động hoá, quản lý môi trường, quản lý chất lượng…để phục vụ nhu cầu tuyển dụng trong các khu công nghiệp và các khu chế xuất, tạo điều kiện cho người dân phải di chuyển có cơ hội hưởng lợi ích từ dự án mang lại. - Xây dựng phát triển mạng lưới chợ, nhằm phát triển kinh doanh các loại hình dịch vụ theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô và góp phần giải quyết việc làm cho người lao động. Thành phố chỉ đạo các quận, huyện giành lại khoảng 50%- 70% sạp hàng, kiốt để phục vụ các đối tượng bị thu hồi đất không có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp. Nhưng điều quan trọng hơn cả là Thành phố nên tạo điều kiện cho người dân nắm vững các quy chế, pháp luật của Thành phố, những vụ khiếu kiện kéo dài trong thời gian vừa qua có nguyên nhân chủ yếu là người dân chưa nắm vững quy định của Nhà nước cũng như quy định của Thành phố. KẾT LUẬN Công tác tái định cư được xem là một khâu quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng, quyết định tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội. Việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và công tác tái định cư. Trong những năm qua, thành phố hà Nội đã chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư nhằm tạo điều kiện ổn định cuộc sống và việc làm, tái tạo thu nhập cho đối tượng phải di chuyển chỗ ở, góp phần phân bổ lại dân cư trên địa bàn, tiết kiệm chi phí của ngân sách và chủ đầu tư. Các khu tái định cư trên địa bàn thành phố được xây dựng dưới hình thức các khu chung cư cao tầng tập trung hay phân tán. Các khu tái định cư tập trung thường được quy hoạch nằm trong các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kèm theo, đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân. Với sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của thành phố, quỹ nhà ở, đất ở tái định cư đã phần nào đáp ứng nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở đang còn chậm so với nhu cầu thực tế. Các khu tái định cư được xây dựng trong thời gian khá lâu mới được đưa vào sử dụng. Cơ sở hạ tầng chưa được xây dựng đồng bộ; việc ổn định cuộc sống, tạo thu nhập cho người dân còn gặp rất nhiều khó khăn; công tác quản lý quỹ nhà ở tái dịnh cư còn phân tán, chưa tập trung vào một đầu mối. Trong khi đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố Hà Nội đến năm 2010 cho thấy sẽ có rất nhiều các dự án, công trình được xây dựng dẫn đến nhu cầu về nhà ở, đất ở tái định cư sẽ tăng mạnh. Do vậy công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng phải được xem là một yêu cầu quan trọng và bức thiết, cần phải được đẩy mạnh và thực hiện bầng các biện pháp cụ thể. Trong phạm vi nghiên cứu của chuyên đề, do còn hạn chế về nhận thưc và thời gian nên chuyên đề của em còn nhiều sai sót, em mong nhậ được sự góp ý của thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của PGS -TSKH Ngô Đức Cát cùng các cán bộ công tác tại phòng Kế hoạch –Tổng hợp, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội đã giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập này. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003 Nghị định số 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường hỗ trợ và tái định cư Quyết định số 26/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội quy định cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư Các văb bản pháp luật khác co liên quan của UBND thành phố Hà Nội Báo cáo tổng kết công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội của Ban chỉ đạo GPMB thành phố Báo cáo tổng kết công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác di dân GPMB của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội Đề án xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB năm 2003-2005 trên địa bàn thành phố Hà Nội của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội Giáo trình Quản lý Nhà nước về đấ đai và nhà ở Tạp chí Xây dựng các năm 200-2004 Tạp chí Thông tin tài chính các năm 2000-2004 Tạp chí tài chính các năm 2000-2004 Báo Kinh tế đô thị Cùng một số tài liệu khác. MỤC LỤC ._.