Thực trạng cao ốc, văn phòng cho thuê ở Việt Nam

AO ỐC VĂN PHÒNG 1. Định nghĩa , đặc điểm của nhà cao tầng . Nhà cao tầng ( highrise ) được uỷ ban dữ kiện Emporis định nghĩa : “ Nhà cao tầng là một toà nhà có chiều cao trên 35m ( khoảng 12 tầng ) , được chia thành không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng . “ 2. Đặc điểm Sự phát triển bước ngoặt cuả nhà cao tầng nằm ở sự ra đời và các phát minh về công nghệ vật liệu như thép , kính , bê tông cốt thép , máy bơm nước và thang máy . Cho đến tận thế kỷ 19 , những công trìng cao trên 6 tầng là rất hiếm . Việc sử dụng cầu thang bộ cho nhiều tầng hoặc hệ thống bơm nước không đủ khả năng bơm nước cao hơn 15m trở nên vô cùng bất tiện cho các cư dân thời đó . Các yếu tố chịu lực của nhà cao tầng cũng khác biệt về bản chất so với những công trình khác .Các công trình thấp tầng có thể sử dụng kết cấu tường chịu lực , trong khi ở nhà cao tầng , kết cấu duy nhất có thể áp dụng là hệ kết cấu khung và sử dụng lõi cứng thang máy . Hệ thống tường nhẹ được treo lên kết cấu khung giống như các bức rèm , từ đó thuật ngữ kiến trúc có khái niệm tường rèm hoặc tường treo (curtain wall ) sử dụng cho các mặt đứng dùng kính ở các công trình kết cấu khung . Không gian sàn được phân chia bằng các vách ngăn nhẹ tuỳ biền theo nhu cầu sử dụng của công trình . Ngoài ra một số các gia cố đặc biệt khác cũng được sử dụng đối với tải trọng gió và chống động đất ở một số vùng đặc biệt . 3. Phõn loại nhà cao tầng: * Phân loại theo hạng ( hạng A , B , C ) - Hạng A : Một cao ốc đạt tiêu chuẩn này được phải xem là một điểm nhấn với thiết kế kiến trúc nổi bật, tọa lạc tại một vị trí nổi bật và dễ tiếp cận. Cao ốc Hạng A có hệ thống quản lý và bảo dưỡng thuộc hạng nhất, và thường được các khách hàng có uy tín thuê. 1. Nằm tại vị trí nổi bật và dễ tiếp cận 2. Có kiến trúc, VẬT LIỆU VÀ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG ĐẠT TIÊU CHUẨN QUỐC TẾ 3. Tiền sảnh có điều hòa 4. Hệ thống thang máy được lập trình tự động hóa 5. Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt chuẩn quốc tế theo hợp đồng với các công ty dịch vụ đạt chuẩn 6. Có chỗ đậu xe 7. Hệ thống M&E có chất lượng tốt nhất và được bảo trì một cách chuyên nghiệp, thường xuyên 8. Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê 9. QUẢN LÝ ĐẠT TIÊU CHUẨN QUỐC TẾ 10. Đối tượng khách thuê được sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả các khách thuê - Hạng B : + Thường được cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức bình thường. + Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên + Diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho hoạt động của khách thuê + Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý. + Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp. + Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thông rộng + Thang máy có sức chứa lớn + Độ cao trần hợp lý, từ 2, 7m trở lên - Hạng C : + Thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi hơn và không dễ tiếp cận. + Thiếu chỗ đậu xe. + Có cao ốc không năng về mặt trang trí thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng. + Không có kết nối mạng theo băng thông rộng + Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng dưới mức trung bình. + Không có khách thuê là các công ty lớn + Thang máy và hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lượng thấp. + Dựa vào giá thuê thấp hơn để thu hút khách thuê. + Độ cao trần thấp. * Chúng ta có thể phân lọai các tòa nhà cao tầng theo mục đích sử dụng như sau: - Văn phòng, nhà bank, công ty bảo hiểm, - Các tòa nhà hành chính công cộng, - Các tòa nhà dược phẩm, bệnh viện, - Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm, - Các khách sạn, nhà ăn, - Các trường đại học, trường phổ thông, - Các trung tâm điện thọai, truyền hình, - Các nhà máy điện, - Các sân bay, - Các trung tâm thông tin, - .... Với mỗi lọai nhà cao tầng có mục đích sử dụng khác nhau chúng ta có hệ BMS (Building Management System) tương ứng phù hợp với mục đích sử dụng khác nhau đó. 4. Hệ thống quản lý các tòa nhà: Ngòai những hệ thống kỹ thuật tối thiểu như hệ thống điện và chiếu sáng, hệ thống cấp nước, hệ thống thông gió và tùy vào mục đích sử dụng của các tòa nhà mà có thêm các hệ thống như: - Hệ thống điều khiển thông gió và điều hoá không khí - Hệ thống điều khiển đèn chiếu sáng - Hệ thống điều khiển đỗ ôtô - Hệ thống điều khiển vào ra tòa nhà - Hệ thống báo động xâm nhập - Hệ thống báo cháy, báo khói - Hệ thống thông tin nội bộ - Hệ thống giám sát và tự động hóa toàn bộ tòa nhà. Các hệ thống này có thể chia làm ba nhóm chính: - Hệ thống giám sát và báo động, - Hệ thống quản lý năng lượng, - Hệ thống thông tin. Ba nhóm này đặc trưng cho hệ thống BMS cho các tòa nhà cao tầng. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà ba nhóm hệ thống trên được trang bị cho các tòa nhà hay không. Trên cơ sở các hệ thống này mà chúng ta đánh giá chất lượng của các tòa nhà đạt tiêu chuẩn hay không đạt tiêu chuẩn của hệ thống BMS. 5. Các tiêu chí đánh gía chất lượng các tòa nhà cao tầng Để đánh giá đúng chất lượng của các toà nhà cao tầng, chúng ta phải quan tâm đên các tiêu chí về các mặt kiến trúc, kết cấu xây dựng, tiện nghi, độ an tòan, độ tin cậy, tính kinh tế và tính hiện đại của tòa nhà đó. Trong bài này em chỉ đề cập đến các tiêu chí liên quan đến hệ thống BMS, cụ thể là các tiêu chí về độ tin cậy, độ an tòan, độ tiện nghi, tính kinh tế trong khai thác vận hành tòa nhà và tính hiện đại của tòa nhà, ... Tùy theo mục đích sử dụng của tòa nhà mà 10 tiêu chí trên đây được yêu cầu bắt buộc hay là tiêu chí phụ. Theo 10 tiêu chí trên thì (theo quan điểm của tác giả) tất cả các nhà cao tầng bắt buộc phải thỏa mãn tiêu chí 5,6,7. 6. Thực trạng chung ca nhà cao tầng hiện nay: Khoảng 90% số nhà cao tầng ở Việt Nam đều có các hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống cung cấp và thải nước, hệ thống cung cấp điện, hệ thống quạt trần hoặc điều hòa và hệ thống báo cháy. Đ ây là những tòa nhà lọai thông thường. Khoảng 50% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera nhưng chưa có hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà, báo cháy,.. được điều khiển riêng biệt, các bộ điều khiển này không trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý và giám sát chung và phần quản lý điện năng thì mới ở mức thấp. Đ ây là những tòa nhà đã có hệ thống điều khiển và giám sát tập trung, nhhưng chưa có hệ thống BMS. Khỏang 30% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera có trang bị hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà,, báo cháy, được điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. Hệ BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống, cho phép quản lý tập trung. Hệ BMS cho phép quản lý điện năng ở mức cao. Đ ây là lọai tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống tự động hóa BMS. Tất cả các toà nhà cao tầng ở Việt nam hiện nay đều không được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh. Khi được trang bị hệ thống này, tất cả các hệ thống điều hòa, báo cháy, ... được điều khiển tập trung, tương tác bởi hệ BMS. Các hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng. Đ ây là lọai nhà cao tầng thông minh. Còn gọi là các tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biệt như bệnh viện, cơ quan trung ương, nhà quốc hội,... Với các con số trên, chúng ta có thể thấy thực trạng về hệ thống nhà cao tầng của chúng ta phần lớn chưa được trang bị hệ thống BMS. Nếu xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà thi chưa đạt so với yêu cầu đặt ra cho các tòa nhà đó. Chúng ta nêu một ví dụ về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà như sau: Các tòa nhà tối thiểu phải có hệ thống cung cấp nước, nhưng hệ thống này chưa được trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng, do vậy tiền điện sẽ phải chi nhiều hơn so với những tòa nhà có trang bị hệ BMS và hệ thống tiết kiệm điện năng. Do vậy tính chât lượng và hiệu năng sử dụng là không cao. Nếu chúng ta xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng này sẽ không có tính cạnh tranh và đương nhiên là thua lỗ. II . ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Cách đây một năm , cả hai công ty nước ngoài có tiếng nói đáng tin cậy trong dự báo diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam đều lên tiếng cảnh báo thị trường cao ốc văn phòng cho thuê sẽ chững lại vào năm 2006 , bão hoà trong năm 2007 và đi xuống trong những năm sau . Khi đó hầu như ai cũng tin là vậy .Thế nhưng thực tế lại diễn biến khác hẳn .Chưa có dấu hiệu gì cho thấy thị trường này sẽ chững lại và bão hoà, ít nhất là trong một vài năm nữa . Trong năm 2000 trong khi số lượng các cao ốc tại các thành phố lớn còn khá hiếm hoi, giá thuê văn phòng bình quân 10 USD/m2/tháng . Đến cuối năm 2004 giá thuê tăng lên 18 USD/m2/tháng , còn các văn phòng toạ lạc ở vị trí tốt , chất lượng phục vụ cao có giá thuê lên tới 35 USD/m2/tháng mà không phải lúc nào cũng thuê được . Các cao ốc hiện nay được phân làm 3 loại : +Hạng A : Loại văn phòng cao cấp ở khu trung tâm có vị trí đắc địa và các dịch vụ tiện ích tốt nhất với mức giá dao động từ 27-36 USD/m2/tháng. +Hạng B : Là các cao ốc nằm trong khu trung tâm và các khu giáp ranh, có mức giá mềm hơn , trung bình vào khoảng 23-25 USD/m2/tháng +Hạng C: Là các văn phòng cách xa trung tâm nên gí chỉ khoảng từ 16- 22 USD/m2/tháng Chỉ tính riêng tại Hà Nội hiện nay có ít nhất 2 toà nhà hạng A , 32 toà nhà hạng B và C với tổng diện tích khoảng 130 000 m2 và một số toà nhà đang trong quá trình hoàn thành . Với mức cung như vậy nhưng thực tế hiện nay cho thấy đang thiếu rất nhiều văn phòng , đặc biệt là các văn phòng loại A . Thật vậy , hơn 82 000 m2 văn phòng loại A đã được cho thuê gần hết ( 99% diện tích đã dược lấp đầy -1 tỷ lệ cao nhất từ trước đến nay , 1% diện tích còn trống hầu hết là phần diện tích vừa hết hạn hợp đồng ).Thậm chí các toà nhà văn phòng mới hoặc chuẩn bị được đưa vào sử dụng cũng đạt tỷ lệ cho thuê rất cao. Cụ thể , Ocean Park với diện tích là 35 000 m2 cũng đã cho thuê hết toàn bộ sau khi đưa vào sử dụng trong vòng 5 tháng .Không chỉ vậy , một loạt các văn phòng khác như Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) cũng đạt tỷ lệ cho thuê 45-75% và tiếp tục còn tăng thêm . Theo động thái thị trường bất động sản hiện nay cho thấy , ngoài Pacific Place sẽ không còn bất cứ một văn phòng hạng A nào đi vào hoạt động tại Hà Nội trong vòng 3-5 năm tới .Trong khi đó nhu cầu thuê các văn phòng cao cấp lại rất lớn , do vậy đã dẫn tới tình tạng khan hiếm văn phòng loại này. Còn văn phòng loại B và C cũng đã cho thuê trên 90% nghĩa là các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng trong vài năm tới sẽ khó có thể tìm được một diện tích ưng ý . Các văn phòng hạng B và C đã và sắp được đưa vào sử dụng có thể kể đến là : VIT Tower , Láng Hạ Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia Tower , Viglacera, The Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon, …Tuy nhiên theo đánh giá của các nhà quản lý và kinh doanh bất động sản thì trong vòng vài năm tới thị trường này sẽ không căng thẳng như thị trường văn phòng hạng A vì sẽ có thêm một số toà nhà đi vào hoạt động . CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG CAO ỐC , VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trường cao ốc văn phòng là rất quan trọng .Nó sẽ giúp chúng ta nhìn nhận , đánh giá một cách đúng đắn về thị trường này để từ đó có những giải pháp nhằm phát triển thị trường này hơn nữa .Ơ đây em sẽ phân tích vấn đề dựa trên mô hình SWOT để có thể đánh giá được mọi mặt của thị trường này (strength-điểm mạnh , weaknesses-điểm yếu , opportunities-cơ hội , threaks-thách thức ) 1 . Thực trạng chung của thị trường ĐIỂM MẠNH: Trong năm 2006 với mức tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt 8,2%, xuất khẩu 40 tỷ USD, sự sôi động động của thị trường chứng khoán … và một nền chính trị ổn định , đặc biệt là vào cuối năm 2006 , một sự kiện trọng đại đã diễn ra đối với Việt Nam , đó là việc nước ta gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO. Với tất cả các điều kiện trên đã nâng cao vị thế của nước ta, đưa nước ta trở thành đối tác chiến lược của nhiều nền kinh tế toàn cầu .Từ đó sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn cho việc đầu tư trong và ngoài nước .Có thể nói chưa bao giờ Việt Nam đứng trước nhiều cơ hội lớn như hiện nay cho việc phát triển kinh tế , xã hội .Nếu chúng ta biết tận dụng tốt thời cơ này thì mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một nước công nghiệp hoá vào năm 2020 có thể đạt được sớm. Triển vọng sáng sủa của nền kinh tế đã làm cho thị trường bất động sản đang nóng dần lên từng ngày .Rất nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm trong và ngoài nước đang chuẩn bị cho làn sóng đầu tư ồ ạt vào thị trường bất động sản trong thời gian tới .Trong đó , thị trường cao ốc văn phòng đang là một điểm nóng trong thị trường bất động sản hiện nay. Nó đang hứa hẹn một không khí sôi động khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn mạnh vào thị trường này .Thật vậy công ty POSCO Engineering và Construction của Hàn Quốc vừa ký hợp đồng với Tổng Công ty Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) hợp tác đầu tư xây dựng KDTM Bắc An Khánh rộng 264,4 ha nằm bên cạnh đưòng cao ốc Láng Hoà Lạc , với tổng mức đầu tư lên tới 2 tỷ USD .Một số công ty nước ngoài khác cũng đang nghiên cứu đầu tư lĩnh vực phát triển đô thị như tập đoàn Xây dựng Kumho và công ty GS E& C , Lee & Co ( đều của Hàn Quốc ) , Tập đoàn Intra ( Nhật Bản)…Hàng loạt cao ốc văn phòng , khách sạn 5 sao cũng được các nhà đầu tư nước ngoài mua lại từ nhà đầu tư trong nước hoặc khởi động xây dựng lại như Hà Nội City Complex do Lúc-xăm-bua đầu tư 115 triệu USD , 4 khách sạn 5 sao ở khu vực Trung tâm Hội nghị quốc gia …với mức đầu tư từ 50-200 triệu USD . Trước đó , Tập đoàn Daewoo cũng đã nhận giấy phép đầu tư xây dựng khu đô thị Tây Hồ Tây trên diện tích 207 ha với tổng mức đầu tư lên tới 314 triệu USD .Những tín hiệu này đang làm “nóng” thị trường văn phòng và khách sạn cao cấp. Có thể nói , làn sóng đầu tư từ nước ngoài đang ồ ạt về nước ta .Theo thống kê của bộ kế hoạch đầu tư trong năm 2006 , Việt Nam đã thu hút đựoc 10,2 tỷ USD đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI , riêng trong lĩnh vực bất động sản chiếm tới 18,3% tổng lượng vốn FDI - đây là con số kỷ lục từ trước đến nay và con số này sẽ còn có khả năng tăng mạnh trong những năm tới đây. Ông Marc Towsend_Tổng giám đốc công ty quản lý bất động sản CBRE nhận định rằng : “dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng lên sẽ làm nảy sinh các nhu cầu về cao ốc văn phòng là rất lớn .” Như vậy trong bối cảnh tươi sáng của nền kinh tế Việt Nam thì thị trường cao ốc văn phòng sẽ còn nóng hơn nữa trong thời gian tới đây .Với tất cả những đièu kiện đó có thể nói rằng “ thời hoàng kim của cao ốc đã tới.” - Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu cầu về cao ốc văn phòng tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nước cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trường này.Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh té diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước , sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh …Ngày càng nhiều các doanh nghiệp nhận ra được lợi ích của việc đặt văn phòng cao cấp vì điều này sẽ giúp cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được thuận lợi và tạo hình ảnh tốt hơn trong mắt đối tác .Doanh nghiệp cũng được cung cấp dịch vụ đầy đủ hơn như sự thuận tiện khi giao dịch , điện nước , anh ninh đều được đảm bảo .Khi đó sẽ có một môi trường làm việc tốt hơn , thúc đẩy hiệu quả làm việc của mỗi cá nhân trong doanh nghiệp mình .Chẳng hạn , Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thuê hẳn một toà nhà tại tháp đôi Vincom làm văn phòng ,Tổng công ty Bưu chính Viễn thông thì thuê tới 3000 m2 tại toà nhà Ocean Park. Theo thống kê hiện có 80 công ty Việt Nam đang thuê văn phòng tại các cao ốc và con số này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Thị trường văn phòng cho thuê là một thị trường rất hút khách .Với giá thuê như hiện nay : hạng A là 27-36 USD/m2/tháng , hạng B là 23-25USD/m2/tháng , hạng C là 16-22USD/m2/tháng thì tỷ suất thu hồi vốn là rất cao 20-25%/năm.Cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực được coi là sinh lời nhất hiện nay cũng đa dạng hơn , ít rủi ro hơn và thu hồi vốn cũng nhanh hơn . Ví dụ cụ thể như toà nhà Pacific Place , chủ đầu tư –công ty Ever Fortune quyết định áp dụng hình thức kinh doanh mới đối với khu văn phòng rộng 18 000 m2 sau khi đã hoàn thành công với việc cho thuê dài hạn 185 căn hộ trong cùng toà nhà .Theo đó nhà đầu tư thứ cấp có thể có thể mua văn phòng tại toà nhà này có thời hạn để cho các công ty thuê lại như một hình thức đầu tư kiếm lời dựa trên tiền cho thuê thu được hàng tháng .Đại diện của Ever Fortune cho biết , nếu nhà đầu tư thứ cấp đồng ý mua văn phòng tại Ocean Park , họn sẽ phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng khi đặt bút ký ,10% sẽ thanh toán khi hoàn thành tầng 10 và 10% tiếp theo khi hoàn thành xây dựng cơ bản .Sau đó Ever Fortune sẽ cùng đầu tư thứ cấp sắp xếp vay ngân hàng 70% giá trị hợp đồng còn lại trong vòng 2 năm kể từ ngày bàn giao .Giả sử nhà đầu tư thứ cấp mua 100 m2 văn phòng với giá 2000USD/m2 trong toàn bộ thời gian còn lại của dự án là 37 năm họ sẽ phải trả 60 000 USD theo tiến độ xây dựng và đi vay số tiền còn lại bằng cách thế chấp chính văn phòng đã mua .Nếu nhà đầu tư thứ cấp cho thuê lại với giá ròng 20 USD /m2 /tháng (đã trừ chi phí quản lý và các chi phí khác ) , thì họ có thể thu hồi vốn và trả lãi ngân hàng trong vòng 9 năm .Nhà đầu tư thứ cấp có thời hạn 2 năm để tìm kiếm người thuê bằng các mối quan hệ đã có hoặc thông qua công ty tư vấn .Ever Fortune thậm chí còn đưa ra cam kết rất “táo bạo” là : nếu giá văn phòng loại A ở Hà Nội tại thời điểm bàn giao thấp hơn giá thị trường hiện nay , công ty sẽ trả lại khách hàng toàn bộ số tiền đã đặt cọc cộng thêm lãi suất thị trường .Cam kết này đã thực sự loại bỏ rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp trong bất cứ trường hợp nào nếu giá văn phòng cho thuê giảm tại thời điểm bàn giao , giải toả mối lo mà bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào cũng phải cân nhắc .Như vậy với điểm mạnh là một thị trường ít rủi ro , thu hồi vốn nhanh thì có thể nó rằng tại thời điểm này nếu ai mạnh dạn đầu tư sớm vào thị trường cao ốc cho thuê thì sẽ thắng sớm . Hiện nay thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn còn đang rất hấp dẫn nhưng theo dự báo thì sẽ có những bước thăng trầm và sẽ xuất hiện băng giá chậm nhất là quý 2/2007 . Bởi vì thực tế , thị trường chứng khoán lúc này có vẻ dễ ăn nhưng trong dài hạn sơ suất một chút có thể trắng tay như chơi . Sự tăng giá chóng mặt của thị trường cổ phiếu hiện nay chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro , tình trạng bong bóng xà phòng này có thể dễ dàng nhận thấy khi chỉ số P/E trung bình của thị trường là 24 đến 25 ( quá cao so với mức P/E=15 của các nước trong khu vực và P/E=9 tại các nước có thị trường chứng khoán phát triển ) .Chỉ số này cho thấy nhà đầu tư phải bỏ 24 đồng đầu tư mới được một đồng lãi cổ tức , mức lợi nhuận này thua xa lãi suất ngân hàng , trong khi rủi ro cao hơn rất nhiều .Trên thế giới cũng có những công ty có tỷ lệ P/E cao đột biến nhưng đó là những công ty có tiềm năng sinh lợi rất cao , nắm giữ những công nghệ độc quyền tiên tiến , hơn nữa mức chênh lệch cũng không quá lớn và nhà đầu tư vào các công ty này đều là những người ưa mạo hiểm , dám chấp nhận rủi ro . Ở Việt Nam , các công ty niêm yết chưa phải là các công ty lớn , cũng không phải đang nắm giữ những công nghệ , quyền lợi gì đặc biệt .Chỉ số chứng khoán cao và bất hợp lý chỉ có thể giải thích bằng sự thiếu chuyên nghiệp của nhà đầu tư và hệ thống tư vấn đầu tư kém cỏi , thiếu trong sáng trên thị trường . Như vậy theo xu hướng tất yếu thì thị trường chứng khoán sẽ băng giá sớm .Khi đó các nhà đầu tư chứng khoán sẽ quay lại thị trường bất động sản nhiều hơn, nhất là thị trường cao ốc văn phòng bởi đây là thị trường ít rủi ro hơn mà mức lợi nhuận đem lại cũng rất cao. ĐIỂM YẾU: - Chúng ta không lường trước đựơc nhu cầu cho thuê văn phòng lại tăng nhanh như vậy nên không có quy hoạch dài hạn để phát triển thị trường này. - Khái niệm nhà cao tầng còn khá mới mẻ ở nước ta .Chúng ta vẫn chưa có một chuẩn mực riêng cho nhà cao tầng ở Việt Nam và do đó chúng ta vẫn phải áp dụng những công thức tính toán của người nước ngoài trong thiết kế và xây dựng và chưa có đủ thời gian đẻ kiểm nghiệm độ bền của công trình . Do vậy sẽ có những vấn đề nảy sinh trong quá trình sử dụng do đặc điểm khác biệt với nước ngoài như :khí hậu , địa chất , trình độ quản lý , con người …sẽ ảnh hưởng đến môi trường làm việc và sức khoẻ của mọi người sống và làm việc bên trong toà nhà . - Hầu hết các dự án cao cấp đều do câc nhà đầu tư nước ngoài thực hiện vì đầu tư trong lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn rất lớn .Xây một toà nhà diện tích khiêm tốn cũng mất ít nhất là 10 triệu USD .Do vậy mà chỉ có những công ty nước ngoài với khả năng vốn lớn mới có thể đảm nhận .Còn các doanh nghiệp Việt Nam do thiếu các công cụ định chế tài chính dài hạn , khả năng tài chính kém buộc các doanh nghiệp trong nước không thể thực hiện được các dự án có quy mô lớn , có chất lượng cao , có quy mô và thời gian thực hiện kéo dài , hơn nữa năng lực tai chính kém làm cho khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp trước những biến động của thị trường là rất thấp . Do thiếu vốn nên các doanh nghiệp trong nước muốn làm phải liên kết với nhau , khi đó lại nảy sinh những khó khăn về phân chia quyền lợi hay mỗi khi ra quyết định .Ngay cả khi có vốn rồi thì không phải doanh nghiệp nào cũng có thể xây dựng được văn phòng cho thuê bởi thiếu kinh nghiệm và thiếu tầm nhìn .Trong khi các cao ốc của nước ngoài xây dựng đều có những tiện ích đi kèm như khu văn phòng được xây dựng đi kèm dịch vụ tiện nghi như phòng họp , phòng hội thảo , bãi đỗ xe .Đi kèm với văn phòng cao cấp là khu trung tâm thương mại , khu mua sắm , khu nhà ở cao cấp với các dịch vụ tốt nhất , thì các doanh nghiệp của ta chỉ xây dựng vỏn vẹn mỗi văn phòng để cho thuê nên sẽ không thể đáp ứng nhu cầu của các công ty đa quốc gia , các nhà đầu tư quốc tế .Vì vậy mà các doanh nghiệp Việt Nam thường chỉ tập trung vào lĩnh vực xây dung nhà ở có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn. Hệ thống luật pháp Việt Nam chưa đầy đủ , chưa nhất quán , chưa công bằng và minh bạch để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài . Trong đó sự minh bạch , rõ ràng là một trong những yếu tố quan trọng cho một thị trường phát triển lành mạnh .Minh bạch cũng là động lực thúc đẩy các đối tượng tham gia thị trường bất động sản hoàn thiện mình hơn nữa .Qua đánh giá của Jones Lang Lasalle, một công ty quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giói , Việt Nam xếp thứ 56/56 nước được khảo sát về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Qua đó chúng ta có thể thấy được sự yếu kém của thị trường bất động sản Việt Nam và đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến sự trì trệ của thị trường trong thời gian vừa qua . Thiếu minh bạch thì sẽ không có thị trường lành mạnh và phát triển .Có thể thấy hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư sẵn tiền muốn mua lại các dự án đang khai thác hoặc rót tiền cho các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam .Tuy nhiên điều đáng quan tâm là làm thế nào để các nhà đầu tư chuyển từ tìm hiểu đến quyết định dốc hầu bao? Theo Tổng giám đốc CBRE Marc Towsend nhận xét : “ Số dự án kêu gọi thì nhiều nhưng hồ sơ được trình bày nghèo nàn chưa bộc lộ được tính khả thi .Thông thường hai bên mất rất nhiều thời gian để đi đến quyết định hợp tác , điều này có thể khiến nhiều cơ hội bị bỏ qua”. Các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường này không khỏi lo lắng về sự chưa rõ ràng của luật pháp .Các nhà đầu tư chỉ biết lờ mờ các chính sách trên giấy tờ nhưng khi đi vào thực tế thì lại thấy khác xa nhau quá . Bà Lý Thanh Hiền , giám đốc nguồn nhân lực công ty Archetype Việt Nam muốn thành lập công ty cung cấp dịch vụ và quản lý bất động sản nhưng lại băn khoăn không biết thực thi theo Luật đầu tư đã có hiệu lực hay luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực vào năm 2007 .Như vậy có thể thấy rằng , sự yếu kém về hệ thống pháp luật là một rào cản khiến cho các nhà đầu tư e ngại không muốn đầu tư vào các dự án ở Việt Nam . Điều này đã hạn chế khả năng phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường cao ốc văn phòng nói riêng. Xét một cách toàn diện thì hiện nay tại Hà Nội không phải là cung về văn phòng cho thuê không đáp ứng nổi cầu mà thực tế đang diễn ra “nghịch cảnh” nơi thừa , nơi thiếu .Các văn phòng tại một số toà nhà toạ lạc ở khu vực đường vành đai 3 như Viglacera vẫn còn khá nhiều chỗ trống .Hay tại đường Lạc Long Quân một toà nhà 6-8 tầng vẫn đang treo biển cho thuê vài tháng nay . Cả khu chung cư Mỹ Đình (Thanh Trì), Việt Hưng(Gia Lâm ), khu vực dọc quốc lộ 1B… văn phòng và nhà cao cấp vẫn không cho thuê được dù mức giá rất hấp dẫn .Theo lý giải của các công ty tư vấn thì địa diểm đẹp , lý tưởng nhất là khu trung tâm thành phố ảnh hưởng đến 80% quyết định thuê văn phòng của cơ quan .Như vậy có thể thấy rằng Hà Nội chưa đến nỗi thiếu trầm trọng văn phòng cho thuê nhưng do các công ty chỉ chuộng khu vực trung tâm và nhà cao cấp nên dẫn đến thiếu cục bộ ở lĩnh vừc này. Các doanh nghiệp Việt Nam chưa đánh giá đúng tầm quan trọng của việc quản lý các cao ốc văn phòng và chất lượng quản lý cao ốc văn phòng của các công ty Việt Nam còn rất yếu kém .Theo ông Marc Towsend , đối với các toà nhà cao ốc thì dịch vụ quản lý là rất quan trọng .Nếu trong tay những nhà quản lý chuyên nghiệp thì giá trị của toà nhà cũng sẽ được nâng cao .Đơn vị quản lý sẽ đảm nhiệm hai nhiệm vụ cơ bản , đó là quản lý vận hành và quản trị chiến lược . *Công tác quản lý vận hành lại bao gồm nhiều bộ phận : - Bộ phận vệ sinh : chịu trách nhiệm về các dịch vụ như dọn dẹp vệ sinh một cách tốt nhất để không chỉ đảm bảo vệ sinh sạch sẽ bên trong toà nhà mà bộ mặt bên ngoài toà nhà cũng phải luôn được chăm chút .Điều đó không chỉ đảm bảo sức khoẻ cho khách hàng mà còn giúp cho việc bảo vệ môi trường . - Bộ phận kỹ thuật :đảm bảo việc bảo quản , bảo trì tất cả các thiết bị bên trong toà nhà như : điện , máy phát điện , điều hoà , hệ thống cung cấp nước , hệ thống thoát nước , cứu hoả ,thang máy…luôn được vận hành một cách trơn tru để đảm bảo cho mọi người làm việc với công suất cao nhất . - Bộ phận an ninh : đội ngũ bảo vệ bảo đảm hệ thống an ninh chặt chẽ trong khu nhà để mọi người an tâm làm việc . - Bộ phận cung cấp dịch vụ : đảm bảo việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng trong toà nhà để tạo nên một môi trường sống và làm việc thật thoải mái và nhiều tiện ích như : dịch vụ ăn uống , viễn thông , máy in , phô tô scan và các văn phòng phẩm thiết yếu , các dịch vụ giải trí nếu có. * Công tác quản trị chiến lược sẽ đưa ra những dự báo cụ thể về những vấn đề phát sinh trong tương lai ảnh hưởng đến việc quản lý và vận hành toà nhà như : những phát minh mới , những thiết bị mới , Những quy định pháp luật sẽ được ban hành trong tương lai …và đưa ra những giải pháp cụ thể nhằm thay giúp ban quản lý toà nhà có thể thích nghi với những thay đổi đó .Việc nghiên cứu đề xuất các chiến lược trong tương lai sẽ giúp cho toà nhà ngày càng hoàn thiện hơn về công năng sử dụng và mỹ quan . Như vậy có thể thấy rằng vai trò của công tác quản lý là rất lớn .Quản lý tốt sẽ giúp cho giá trị của toà nhà được nâng cao nhưng xét về thực lực không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuê công ty quản lý toà nhà vì mất một khoản chi phí không nhỏ : 3-5 USD /m2/tháng. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc hầu bao thì hầu hết các hợp đồng quản lý đều rơi vào tay các công ty quản lý nước ngoài có uy tín như : CBRE, Chesterton Petty VN, D&A, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này .Thực tế để quản lý một toà nhà cao ốc không phải là dễ dàng.Làm sao để cả một toà nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn m2 văn phòng với hệ thống điện nước , viễn thông … vận hành một cách trơn tru ? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt , làm việc cùng một lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng ? Để triển khai được thành công thì đòi hỏi phải có kinh nghiệm quản lý , cách thức triển khai bài bản , định hình được sản phẩm , xây dựng mô hình quản lý phù hợp và quan trọng nhất là phải đào tạo đội ngũ nhân viên hợp chuẩn , tổ chức tiếp thị bài bản … Như vậy phải chăng các công ty Việt Nam không đủ sức để cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài trong sân chơi này? Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta sẽ sử dụng phương pháp Benchmark ( so sánh quy chiếu ) để so sánh các công ty quản lý nước ngoài và các công ty quản lý Việt Nam để thấy được những ưu điểm cũng như những nhược điểm của mỗi công ty .Những ưu điểm sẽ được phân tích và học hỏi .Những nhược điểm sẽ được mổ xẻ và tìm ra nguyên nhân cũng như những giải pháp cụ thể để phòng tránh : * Các công ty nước ngoài có đội ngũ nhân lực kinh nghiệm được đào tạo khá bài bản và trước khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh , cơ hội đầu tư dự án , cấu trúc sống của các thành viên của chủ đầu tư nếu chọn mua hoặc thuê toà nhà…từ đó hình thành nên các yêu cầu về tư vấn cho chủ đầu tư cần bổ sung vào dịch vụ nào cho hoàn thiện .Nhưng công ty này còn lên kế hoạch tiếp thị bài bản lâu dài cho từng dự án. * Nhân lực thiếu kinh nghiệm là điểm yếu nhất mà các công ty Việt Nam chưa thể khắc phục được .Mặc dù các công ty nước ngoài có tuyển nhân viên Việt Nam thì cũng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nước ngoài .Do thiếu kinh nghiệm nên thiếu tính chuyên nghiệp , công tác quản lý chưa chuẩn hoá hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế . * Tuy nhiên điểm yếu của các công ty nước ngoài là giá quản lý khá cao 3-5 USD /m2/tháng khiến cho nhiều chủ đầu tư còn khá e dè khi bỏ tiền ra thuê trong khi đó các công ty Việt Nam lại tỏ rõ được ưu thế khi nắm rõ văn hoá và thấu hiểu khách hàng Việt Nam hơn và chi phí quản lý cũng dễ chịu hơn hẳn. Như vậy với ưu thế nổi bật của các công ty qu._.