Thực trạng & biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội

t số khu tập thể 39 Biểu 1: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể 39 Bảng 4: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B14 62 Bảng 5: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B4 Kim Liên 63 Bảng 6: Diện tích kios tầng 1 nhà B14,B4 Kim Liên 65 Bảng 7: Các chỉ tiêu khu B14 Kim Liên cũ và mới 66 Bảng 8: Các chỉ tiêu khu B4 Kim Liên cũ và mới 66 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân, không chỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị mà còn quan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời đại. Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi người. Chính vì vậy mà ông cha ta đã có câu: “Có an cư thì mới lạc nghiệp”. Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố nơi đất chật người đông, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch với nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở. Hiện nay, các đô thị Việt Nam có rất nhiều chung cư cũ (chung cư được nhắc đến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu tập thể được xây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước. Tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu chung cư đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải tạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta. Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332 m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố. Các khu chung cư này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 – 70 – 80 Thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng Miền Nam (năm 1975). Do nhiều nguyên nhân khác nhau: Khách quan là do thời gian đã làm cho các khu chung cư cũ ngày một xuống cấp trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết các khu chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Đặc biệt có những khu chung cư cũ đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành những thảm họa lớn khó lường trước. Trước tình hình trên Nhà nước cùng thành phố đã có những biện pháp để cải tạo, nâng cấp các khu chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà ở của thành phố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo, tham luận để đưa ra giải pháp phù hợp nhất, kết hợp với đó là các văn bản (cơ chế chính sách) lần lượt được ban hành: Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015. Chỉ thị 75/2005/KH-UB của HĐND thành phố ngày 09/12/2005 giao cho UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư xây dựng thí điểm. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”. Tuy nhiên cho đến nay đã đạt được một số thành tựu nhưng vẫn còn một lượng lớn nhà chung cư đang ở trong tình trạng nguy hiểm cần được cải tạo. Từ thực tế của vấn đề đang là trung tâm chú ý của tất cả các cấp chính quyền từ Trung ương tới địa phương mà em đã đi sâu nghiên cứu về “Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” để từ đó cho chúng ta biết rõ hơn về hiện trạng nhà chung cư và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ để từ đó đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống. Mục tiêu nghiên cứu Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các quan điểm, văn bản, chính sách, chế độ của nhà nước về nhà chung cư cũ. Đánh giá thực trạng và tình hình cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội qua đó phân tích xem thực trạng đó có gì phù hợp, điều gì chưa phù hợp để đưa ra những bình luận, phân tích. Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu Vấn đề nghiên cứu: Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ Không gian nghiên cứu: tiến hành điều tra cơ bản khu chung cư thuộc thành phố Hà Nội. Thời gian nghiên cứu: trước năm 2007 Phương pháp nghiên cứu: Thu thập các số liệu về nhà chung cư cũ thông qua các nguồn tư liệu sẵn có trên sách báo, tư liệu thu thập được ở nơi thực tập và các số liệu từ thực tế. Từ các số liệu thống kê thu thập được ta tiến hành phân tích và tổng hợp những số liệu đặc trưng nhất để từ đó đánh giá và rút ra những nhận xét chính xác về hiện trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Kết cấu nội dung của luận văn Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo gồm 4 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về nhà chung cư cũ Chương 2: Thực trạng nhà chung cư cũ và tình hình cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội Chương 3: Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên Chương 4: Phương hướng và giải pháp cải tạo và phát triển chung cư cũ CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ 1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội 1.1. Quan niệm về nhà ở Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết, thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống lại các loài thú dữ. Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối sống từ du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở luôn gắn bó với con người qua các thời đại phát triển. Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn năm sống dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh nghiệm quý báu trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển. “Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mô”. Đó là lời nói đúc kết của bao thế hệ. Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp người khác. Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm, đỡ đần nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn. Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ còn trong không gian cư trú đơn thuần. Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. 1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế và mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội. Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Sau khoảng thời gian lao động vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngôi nhà quen thuộc, nơi có những người thân gắn bó với cuộc sống của mình. Tại đó, quá trình phục hồi sức khoẻ của họ được diễn ra. Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Dần dần nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư trú, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ nhân ngôi nhà trong xã hội. Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi rất lớn về chất. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể của quốc gia đó. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính. Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Mở đầu tuyên ngôn độc lập, Bác Hồ đã khẳng định: “Tất cả mọi người đều sinh ra có quyền bình đẳng. Tạo hoá cho họ những quyền không ai có thể xâm phạm được; trong những quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh phúc”. Bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”. Toàn thế giới, mỗi người dân mỗi năm được tăng thêm 0,5 đến 1m2 nhà ở. Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân, các nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10% so với vốn đầu tư xây dựng cơ bản. Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là chất, vừa là tinh thần của nhân dân. Nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm, bao cấp xây dựng hàng chục triệu m2 nhà ở, từng bước khắc phục khó khăn về nhà ở cho nhân dân. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ: “Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và các khu vực có chiến tranh tàn phá. Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan trọng để cải thiện đời sồng vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch phát triển kinh tế” Đến năm 1992 vấn đề nhà ở lại tiếp tục được khẳng định trong hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam. Điều 62 đã chỉ rõ: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý”. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh: “Trong bốn điều quan trọng cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như ăn và mặc”. 2. Khái niệm và vai trò của nhà chung cư 2.1. Khái niệm Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. - Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. - Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó. + Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. - Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên. + Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây. 2.2. Vai trò nhà chung cư Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây dựng tại các đô thị Miền bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì…. Thời kỳ này, chúng được coi là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là niềm mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân. Dưới tác động những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về quản lý, do không được xây dựng và hoàn thiện đồng bộ, không được sửa chữa, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng trong giai đoạn này đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị quan tâm do sự xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật… trong một số trường hợp thiếu an toàn sử dụng, do không đáp ứng được nhu cầu của cuộc sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên. Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở. Ngoài ra nhà chung cư còn có một số vai trò khác sau: Nhà chung cư ngoài mục đích để ở và tạo không gian để con người phục hồi sức khỏe nó còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn. Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn của chung. 3. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư Các khu chung cư cũ của Hà Nội đều ra đời trong khoảng 3 thập kỷ từ 1960-1990, là một giai đoạn phát triển đặc thù trong lịch sử của Việt Nam: đó là giai đoạn chúng ta đang áp dụng mô hình kinh tế chính trị Xã hội chủ nghĩa “chính thống” trên nền tảng một nước nông nghiệp lạc hậu trong và sau chiến tranh. Bên cạnh những đặc trưng rất rõ nét của hệ thống cung ứng nhà ở kiểu Xã hội chủ nghĩa nói chung, nhà ở Hà Nội giai đoạn trên còn bị chi phối bởi điều kiện nền kinh tế có tiềm lực tài chính rất thấp, lại phải luôn đối mặt với chiến tranh và chịu ảnh hưởng lớn của những hỗ trợ từ bên ngoài. Vào những năm 1960, ngân sách phân bổ cho nhà ở và các phúc lợi khác chỉ chiếm khoảng 2% ngân sách, trong đó nhà ở còn không được ưu tiên bằng y tế, giáo dục, trong khi ngân sách quốc phòng ngày càng tăng: từ 20% lên đến 60% vào những năm trước giải phóng. Thêm nữa, do chiến tranh và nhu cầu sơ tán nên thực sự là mặc dù miền Bắc đã có hoà bình từ 1954 nhưng nhà ở không được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, do được nhiều sự giúp đỡ của các nước XHCN khác lúc bấy giờ như Liên Xô, Triều Tiên, Trung Quốc..., nhiều khu chung cư của Hà Nội là sản phẩm của lý luận quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật xây dựng ngoại nhập, chưa qua điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của Việt Nam. Bối cảnh ra đời này quyết định rất nhiều đặc trưng cả về hình thái không gian, chất lượng môi trường sống, cơ chế cung ứng nhà ở cũng như các vấn đề bất cập nảy sinh ở những khu chung cư cũ này trong đời sống đô thị hiện nay. Trước năm 1960 (bắt đầu thời kỳ miền Bắc thực hiện đường lối công nghiệp hoá XHCN) trong bối cảnh nền kinh tế vô cùng khó khăn, Hà Nội có một số cụm, nhóm nhà ở tập thể ít tầng lần đầu tiên được xây dựng theo giải pháp quy hoạch tiểu khu. Hình thức của các ngôi nhà ở giai đoạn này đơn giản chỉ là chỗ ở (cao từ 1-2 tầng) xếp thành dãy, hành lang bên, cầu thang đầu nhà, vệ sinh bố trí công cộng cho từng cụm, nhóm. Khu Nguyễn Công Trứ khang trang hơn, gồm những dãy nhà song song cao 4 tầng, mỗi tầng có phòng riêng và nhà bếp, nhà tắm chung, đúng tinh thần tập thể - khởi đầu một giai đoạn mới: Hà Nội xây dựng nhà ở nhiều tầng và các khu chung cư. 4. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát triển của xã hội. Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là nhiệm vụ trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh tế đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo thành phố cũng đã có sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m2 nhà ở đã được xây dựng thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên và nhân dân Hà Nội. Trải qua 20-30 năm sử dụng, kết hợp với sự đầu tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà chung cư gây nên tình trạng xuống cấp về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, Văn Chương... hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư hỏng, dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ. Tường bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch bị phân hoá dần, nền bị lún, thấp hơn so với ngoài đường, hệ thống vệ sinh từng căn hộ không có mà hiện nay là do các hộ thuê nhà tự cơi nới cải tạo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải. Đó là những nguyên nhân cơ bản gây ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân. Tại các chung cư cao tầng như: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ... là các khu nhà xây tay bằng gạch, hiện tại chất lượng nhà cũng đã bị xuống cấp, tường bị bong rộp, mái bị thấm dột, mục nát, các khu vệ sinh sử dụng chung 2-4 hộ (hiện tại đã có một số nhà phân chia cho từng hộ), nền nhà bị lún thấp hơn so với mặt đường, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng, nước thải luôn bị ùn tắc, ứ đọng gây ô nhiễm nặng cho nhân dân. Đối tượng ở đây phần lớn một hộ một phòng, vài chục năm nhân khẩu tăng lên dẫn đến tự đục phá cơi nới ra ngoài rất nguy hiểm, ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chất lượng nhà. Tại các khu nhà ở chung cư cao tầng lắp ghép, chất lượng nhà cũng đang ngày càng xuống cấp, mái bị ngấm, thấm, nhất là các khu vệ sinh đã dẫn đến ảnh hưởng tới chất lượng mối nối trong nhà, do nền đất bị lún kết hợp với nhà bị lún, đã làm cho chất lượng nhà bị xuống cấp nhanh chóng, gây nên tường bị nứt, các mối nối bị hỏng, nền nhà lún sâu so với mặt đất tự nhiên, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng gây ứ đọng chất thải làm ô nhiễm môi trường. Các KCCC được xây dựng vào những năm 60-90 của thế kỷ trước. Trong thời gian đó sự ra đời của các KCCC này rất hợp lý, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân, đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của họ lúc bấy giờ. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu cầu của con người về chỗ ở và môi trường sống cũng phát triển theo; con người không chỉ cần nơi để cư trú, che mưa, che nắng… mà nhu cầu được sống ở trong một căn hộ có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng với không gian bên ngoài không đơn giản chỉ có cây xanh, đường giao thông, khu vui chơi giải trí mà không gian đó phải thoáng đãng, đủ rộng, đầy đủ tiện nghi và hiện đại… cùng với một hệ thống dịch vụ là yêu cầu tối thiểu không thể thiếu. Trước đây do bản chất nền kinh tế Việt Nam: Tự cung, tự cấp, những nhu cầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình đều được nhà nước cung cấp đầy đủ, chế độ bao cấp, tem phiếu… (đa số những người sống trong KCCC đều là CBCNVCNN). Chính vì vậy khi xây dựng các KCC thời kỳ trước họ không hề để ý đến nhu cầu về dịch vụ của người dân. Ở hầu hết các KCCC đều không xuất hiện dịch vụ này mà ở một số nơi ngày nay xuất hiện do những hộ gia đình, cá nhân (chủ yếu sống ở tầng 1) tự ý mở ra để đáp ứng nhu cầu của người dân. Ngày nay nền kinh tế đã chuyển từ bao cấp sang nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về dịch vụ là không thể thiếu. Chính vì vậy các khu chung cư đã trở nên lỗi thời, lạc hậu, không còn phù hợp với xu thế phát triển hiện đại nên cần có sự cải tạo, nâng cấp, sửa chữa, xây dựng lại là một xu thế tất yếu không thể tránh khỏi. Dân số sống trong KCCC ngày càng tăng do vậy nhu cầu về diện tích và không gian sống ngày càng tăng, chính vì vậy mà nhu cầu cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới các KCCC là một nhu cầu cần thiết để đáp ứng nhu cầu sống của người dân. Các KCCC này thường ở những vị trí có sức sinh lợi cao, thường nằm ở trung tâm thành phố mà được xây dựng từ 1-5 tầng vì vậy chưa khai thác được hết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra). Với vị trí, vai trò quan trọng của đất đai như ngày nay thì đây quả là một sự lãng phí tiền của lớn của nhà nước mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân. Để khỏi lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đó nhất là ngày nay khi giá trị của đất đai ở đô thị lại rất lớn thì việc cải tạo các KCCC là rất thích hợp. KCCC xây dựng chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên mang tính chủ quan của Nhà nước mà không phản ánh đầy đủ nhu cầu của từng cá nhân, cải tạo các KCCC sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và có sự tham gia của các nhà đầu tư kết hợp với nhà nước để cùng nhau thực hiện. 5. Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ. Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là một trong những nội dung chính đã được đề cập trong chương trình số 12/Ctr-TU về phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2000-2010; Nghị quyết 15/NQ-TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô cũng đã đặt ra yêu cầu phải xử lý cân đối, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong phát triển đô thị. Trong giai đoạn từ 1990 đến nay, thành phố đã tiến hành cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các định hướng: Sử dụng vốn ngân sách đầu tư cải tạo, chống lún một số nhà chung cư theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối cho một số công trình tại các khu chung cư ở Nghĩa Đô, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương, Quỳnh Mai. Phá bỏ hẳn nhà chung cư cũ để xây dựng mới một số chung cư ở Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công. Các hình thức cải tạo trên về cơ bản mới xử lý cục bộ từng công trình, chưa cải thiện căn bản về điều kiện ở, hạ tầng kỹ thuật và xã hội và tiến hành chậm chạp. Trước thực trạng đó, ngày 05/08/2005 HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐ về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nghị quyết HĐND khẳng định chủ trương phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn và coi đây “là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 2006-2015”. Nghị quyết HĐND xác định rõ mục tiêu của việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn để “cải thiện điều kiện ở của người dân”, “góp phần chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng mô hình đô thị theo hướng văn minh hiện đại”. Ba quan điểm đã được nêu ra trong Nghị quyết 07 của HĐND là: Đây là công việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư thành phố nên cần có sự chỉ đạo tập trung, tích cực, cách làm bài bản, chắc chắn và có bước đi thích hợp. Ưu tiên thực hiện trước các nhà nguy hiểm, các chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn. Phải xác định đây là các dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội cao; Việc tiến hành cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ phải phù hợp với quy hoạch chung, gắn với việc bố trí sắp xếp lại dân cư trên địa bàn và xây dựng các khu đô thị mới, không nhất thiết khép kín trong từng khu;… đồng thời với việc cải tạo, xây dựng mới cần đổi mới mô hình quản lý các khu chung cư cho phù hợp với điều kiện hiện đại. Công việc này là trách nhiệm của thành phố, của các cấp chính quyền và của người dân sống trong khu vực; khi thực hiện phải kết hợp hài hòa lợi ích của xã hội, của nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư, trong đó lấy lợi ích của cộng đồng xã hội, của đa số dân cư làm chủ đạo. Nghị quyết HĐND cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản: Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được duyệt của toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được ít nhất 2/3 dân cư sống trong khu đồng tình. Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hành theo phương thức xã hội hóa, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu. Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng văn minh hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp xếp dân cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng. Diện tích xây dựng nhà chủ yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ. Các diện tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong khu vực nội thành. Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu công cộng, xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê… Đối với các chung cư thuộc diện nguy hiểm cần áp dụng giải pháp đặc biệt mang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân dân. Xác định đây là một nhiệm vụ quan trọng và phức tạp, cần triển khai trong một thời gian dài với lộ trình thích hợp nên Nghị quyết HĐND thành phố đã giao UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và lựa chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư thí điểm trong giai đoạn 2006-2009. Trong đó, HĐND cho phép áp dụng cơ chế đặc thù trong chọn chủ đầu tư đủ năng lực để nghiên cứu lập quy hoạch và xây dựng dự án. Có thể nói Nghị quyết số 07 của HĐND thành phố đã được chuẩn bị rất công phu, thể hiện những quan điểm chỉ đạo và định hướng đúng trong việc thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn. * Tình hình triển khai thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn thủ đô theo tinh thần Nghị quyết 07 của HĐND Thực hiện Nghị quyết HĐND thành phố, UBND thành phố đã có kế hoạch số 75/KH-UB ngày 09/12/2005 về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn trong giai đoạn 2006-2015. Theo kế hoạch này, việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ ở Hà Nội sẽ tiến hành qua 3 giai đoạn: Giai đoạn từ 2005-2006: Công tác chuẩn bị cho triển khai đề án Nhiệm vụ giai đoạn này là bổ sung, hoàn thiện các số liệu, tài liệu điều tra; phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ; xây dựng các cơ chế chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xác định danh mục các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm; chọn dự án thí điểm và ban hành các tiêu chí và nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết cho các dự án thí điểm và công bố công khai để lấy ý kiến các hộ dân; lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 23 khu chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên; xây dựng dự toán ngân sách thành phố hỗ trợ cho các dự án thí điểm; hình thành quỹ nhà trung chuyển phục vụ di dân tạm cư; tuyên truyền và phổ biến công khai kế hoạch và chủ trương cải tạo các khu chung cư cũ đến HĐND các cấp và người dân trong các khu chung cư. Giai đoạn II từ 2006-2010: Nhiệm vụ của giai đoạn này là xóa bỏ các nhà chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm; triển khai thực hiện các dự án thí điểm (khu B Kim Liên, Khu Nguyễn Công Trứ, Khu Văn Chương); các dự án khác cùng loại (nếu có) mà đủ điều kiện triển khai thì cũng cho phép triển khai theo cơ chế chính sách chung; tổ chức rút kinh nghiệm để bổ sung, hoàn chỉnh chính sách chung. Giai đoạn III từ 2010-2015: Cơ bản hoàn thiện các dự án đầu tư thí điểm và tiến hành triển khai cải tạo, xây dựng lại 23 khu chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên đã xác định. Bản kế hoạch cũng như phân công cụ thể trách nhiệm của các Sở, Ban, Ngành thành phố và các quận, huyện, phường, xã và các chủ đầu tư trong việc tổ chức triển khai thực hiện. Có thể nói đây là bản kế hoạch được xây dựng khá bài bản theo đúng định hướng Nghị quyết của HĐND. Thực hiện kế hoạch nói trên, UBND đã tập trung chỉ đạo kịp thời triển khai một số nhiệm vụ cụ thể như sau: Triển khai hoàn thiện các dự án thí điểm (Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Khu B Kim Liên); đồng thời cho nghiên cứu, điều tra xã hội học và lập quy hoạch cải tạo các khu Giảng Võ, Thanh Xuân Bắc, Quỳnh Mai. Tháo dỡ để đầu tư xây dựng lại một số nhà nguy hiểm bằng nguồn vốn ngân sách (B7 Thành Công, A3 Giảng Võ) và lập dự án tháo dỡ, xây dựng lại một số chung cư thuộc diện nguy hiểm nhưng theo phương thức xã hội hóa (C7, B6 Giảng Võ, P13 Phương Liệt, I1,2,3 Thành Công, Nhà A Ngọc Khánh, Khu 17 nhà gỗ Chương Dương – Hàm Tử Quan…). Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện kế hoạch nói trên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc nên tiến độ triển khai thực hiện rất chậm. 6. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung cư cũ. Sau đại chiến thế giới thứ hai, cấu trúc “tiểu khu nhà ở” được ứng dụng rộng rãi đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ. Các nước Bắc Âu áp dụng thành công nhất mô hình này. Ở Anh và Pháp hàng loạt đô thị mới xung quanh thủ đô đã xây dựng theo kiểu tổ hợp nhà ở chung cư và các công trình công cộng tạo thành các tiểu khu nhà ở, nhiều tiểu khu nhà ở tạo thành đơn vị ở. Ý tưởng chủ đạo của cấu trúc đơn vị ở rất gần với lối sống XHCN nên cũng được cải tiến và nhanh chóng phát triển trên các nước XHCN, đặc biệt ở Liên Xô cũ. Từ những ứng dụng thực tế tại nhiều nước có thể thấy cấu trúc tiểu khu nhà ở được hình thành từ Mỹ, một nước có nền kinh tế phát triển cao nên nó chỉ phát huy tác dụng ở những nước kinh tế phát triển như Anh, Pháp, Đức, Thuỵ Điển, Hà Lan… đối với các nước kém phát triển, mô hình này bộc lộ nhiều hạn chế. Sau một thời gian dài sử dụng các khu chung cư đã xuống cấp và bộc lộ những hạn chế về nhiều mặt. Những năm 1980 là thời kỳ khủng hoảng của mô hình tiểu khu nhà ở. Các nước trước đây đã áp dụng mô hình này giờ đây đứng trước vấn đề cải tạo như thế nào. Có thể thấy những khu chung cư ở các nước khác nhau đều có cùng một số vấn đề như sau: Cơ cấu nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh, diện tích chật hẹp, hình thức thiết kế đơn điệu, buồn tẻ, kết cấu không đảm bảo, dập khuôn,._. môi trường ở xuống cấp, hệ thống các công trình dịch vụ công cộng còn thiếu. Xuất phát từ các biểu hiện nói trên, các nước đều có những nghiên cứu thử nghiệm, cải tạo các khu ở này nhằm đáp ứng các biến đổi về kiến trúc, quy hoạch, nâng cao điều kiện ở, vệ sinh môi trường. Ở Liên Xô cũ, các cơ quan quản lý nhà ở đã soạn thảo phương pháp thiết kế cải tạo theo mức độ xuống cấp của các khu nhà như sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn. Các kết quả nghiên cứu cho thấy mô hình tiểu khu nhà ở vẫn có giá trị tuy nhiên cần hoàn thiện, bổ sung cho phù hợp với những yêu cầu mới của cuộc sống. Qua điều tra khảo sát các khu chung cư cũ cần cải tạo cho thấy có 27% quỹ nhà ở cần sửa chữa tổng thể, 28% cần thay đổi một phần cấu tạo bên trong kết hợp tổ chức lại mặt bằng, 39% cần sửa chữa lớn có lựa chọn và có 6% nhà ở dạng đơn nguyên hành lang cần cải tạo theo hướng chuyển đổi công năng thành ký túc xá, khách sạn. Tại Cộng hoà dân chủ Đức, các khu chung cư cũ xây dựng sau chiến tranh thế giới thứ hai đến năm 1980 đã bộc lộ nhiều nhược điểm. Nghiên cứu cải tạo các khu chung cư cũ nhằm mục tiêu cơ bản là đáp ứng các biến đổi về quy hoạch, nhu cầu cải tiến cơ cấu khu ở, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật. Tại Pháp, có nhiều chương trình cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố, khu chung cư được xây dựng trong khoảng thời gian 1958 – 1960 bao gồm 1850 căn hộ, có đặc điểm chung là: diện tích và tiện nghi tối thiểu đã được cải tạo trên nguyên tắc không dịch chuyển, xáo trộn vị trí các căn hộ và cuộc sống của người dân. Tại Trung Quốc, Chính phủ áp dụng các biện pháp cải tạo tương đối mạnh mẽ, phá bỏ các khu chung cư cũ tại trung tâm các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thẩm Quyến… xây dựng các khu nhà cao tầng để khai thác tối đa giá trị đất đai đô thị. Do diện tích rộng lớn nên việc di dân, giải phóng mặt bằng ở các thành phố này có nhiều thuận lợi. Trung Quốc xác định nhu cầu về nhà ở rất lớn, đây là một thị trường kinh doanh hiệu quả. Trên cơ sở thương lượng đền bù thoả đáng, Chính phủ Trung Quốc thực hiện thành công chương trình di dân tái định cư kết hợp với đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu lao động. Hoa Kỳ cũng là nước phá bỏ triệt để những khu chung cư cũ đã xuống cấp để giải phóng đất đai tái phát triển đô thị, phát huy tiềm năng thương mại nhà ở, đất đai. Tại Hàn Quốc, Chính phủ thực hiện chương trình cải tạo, nâng cấp nhà ở trên phương diện có sự hợp tác của người dân đang sinh sống trong các khu chung cư cũ với các nhà thầu tư nhân bằng cách hỗ trợ cho người dân vay vốn, lãi xuất thấp, thời gian chi trả dài. Các dự án cải tạo mua đất từ chính quyền thành phố trong phạm vi quy hoạch của dự án, sau đó dỡ bỏ hoàn toàn các nhà chung cư cũ để xây dựng lại chung cư cao tầng mới với mật độ xây dựng cao hơn tăng cường diện tích ở, những người dân góp tiền cùng doanh nghiệp tư nhân để kinh doanh thu lợi nhuận về cho dự án và cho chính bản thân. Nhờ có chương trình này mà những khu nhà mới hiện đại đã thay thế những khu nhà ở cũ nát, người dân được tái định cư tại chỗ, cuộc sống không bị xáo trộn nhiều. Nhìn chung các nước trên thế giới có hai xu hướng cải tạo các khu chung cư cũ đó là: Phá bỏ, xây mới Phục hồi, cải tạo nâng cao giá trị Trong những năm 1970, quá trình đổi mới các đô thị phương Tây chủ yếu áp dụng các biện pháp của xu hướng thứ nhất. Sau khi phá huỷ các chung cư cũ, tuỳ đặc điểm tự nhiên và dân số của từng khu để lựa chọn hình thức và mật độ xây dựng nhà chung cư cao tầng mới xây dựng để tiết kiệm đất đai, khai thác tiềm năng tài nguyên đất đô thị. Xu hướng thứ nhất cải tạo triệt để, mang tính kinh tế cao, tuy nhiên các khu chung cư mới thay thế sau khi đưa vào sử dụng lại cũng không giải quyết được những vấn đề cũ: về mặt thẩm mỹ vẫn đơn điệu và nghèo nàn, dập khuôn do thiết kế và thi công nhanh, hàng loạt. Thiếu các không gian sinh hoạt công cộng do tận dụng triệt để đất đai. Vì thế gay sau khi phá huỷ hết các khu chung cư cũ, dân cư và các nhà chuyên môn trong kiến trúc quy hoạch lại cảm thấy sai lầm và nối tiếc. Phương pháp thứ hai phục hồi và nâng cấp giá trị là xu hướng cải tạo thận trọng và mang tính nhân văn, tuy nhiên chi phí cao và thời gian thực hiện kéo dài. Ngày nay, những yêu cầu đặt ra đối với việc cải tạo các khu chung cư cũ là cải thiện nhà ở về mặt vật thể, đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại mà không làm tổn hại đến các giá trị văn hoá, xã hội. Quá trình cải tạo nhà ở hiện nay ở các nước thực hiện được thành công khi huy động được sự tham gia của cộng đồng trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến nhà chung cư cũ 1.1. Đặc điểm tự nhiên 1.1.1. Vị trí địa lý Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh: Phía Bắc giáp Thái Nguyên Phía Đông giáp Bắc Ninh, Hưng Yên Phía Tây giáp Vĩnh Phúc Phía Nam giáp Hà Tây Từ Hà Nội đi các thành phố, thị xã của Bắc Bộ cũng như của cả nước rất dễ dàng bằng cả đường ô tô, sắt, thuỷ và hàng không     Tính đến năm 2004, Hà Nội có 9 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên) với 125 phường, có diện tích 84,3 km² (chiếm 9% diện tích toàn thành phố) và 5 huyện ngoại thành (Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ Liêm) với diện tích là 836,67 km² (chiếm 91% diện tích) với 99 xã và 5 thị trấn.     Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001-2010” và Pháp lệnh Thủ đô đã xác định: “Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não về chính trị - hành chính, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”. Là trung tâm của vùng Bắc Bộ, là đầu mối giao thông quan trọng đi các tỉnh và là thủ đô của cả nước, Hà Nội có khả năng to lớn để thu hút các nguồn lực của cả nước, của bên ngoài cho sự phát triển của mình. Đồng thời, sự phát triển của Hà Nội có vai trò to lớn thúc đẩy sự phát triển của cả vùng, cũng như cả nước; sự phát triển của thủ đô Hà Nội là niềm tự hào của người dân Hà Nội, đồng thời cũng là niềm tự hào của đất nước, của dân tộc. 1.1.2. Đặc điểm địa hình     Địa hình chủ yếu của Hà Nội là địa hình đồng bằng được bồi đắp bởi các dòng sông với các bãi bồi hiện đại và các bãi bồi cao, ngoài ra còn có các vùng trũng với các hồ đầm (dấu vết của các dòng sông cổ). Riêng các bậc thềm sông chỉ có ở phần lớn huyện Sóc Sơn và ở phía Bắc huyện Đông Anh, nơi có địa thế cao so với các vùng của Hà Nội. Ngoài ra, Hà Nội còn có các dạng địa hình núi, tập trung ở khu vực đồi núi Sóc Sơn với diện tích không lớn lắm.     Xét về mặt thời gian hình thành lớp phù sa, có thể phân bố thành phố Hà Nội thành 2 vùng: vùng phù sa cũ (đại bộ phận nằm ở phía tả ngạn sông Hồng, phía Tây quốc lộ 1. Đất được hình thành trên nền trầm tích thuộc thời kỳ thứ 4, khả năng chịu nén tốt). Vùng phù sa mới (nằm ở phía Nam ngoại thành Hà Nội, phần lớn ở huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm. Đất ở đây chủ yếu do phù sa mới của sông Hồng hình thành, nền đất yếu hơn vùng trên) Đặc điểm địa hình này làm cho các công trình ở Hà Nội rất dễ bị sụt lún do nền đất yếu. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của các khu chung cư cũ ở Hà Nội. 1.1.3. Khí hậu     Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời dồi dào. Tổng lượng bức xạ trung bình hàng năm khoảng 120 kcal/cm², nhiệt độ trung bình năm 24°C, độ ẩm trung bình 80 - 82 %, lượng mưa trung bình 1.660 mm/năm. Chính loại khí hậu này đã làm cho các công trình nhà ở ở Hà Nội càng dễ bị hư hỏng. 1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị xã hội lớn nhất của cả nước, nền kinh tế phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp. Quá trình tăng trưởng kinh tế gắn với quá trình tăng quy mô, chất lượng về nhà ở, chính vì vậy mà những nhà chung cư được xây dựng trước đây đã trở nên lạc hậu và không còn phù hợp với thực tế hiện nay: Nó vừa không đáp ứng nhu cầu về diện tích, lỗi thời về kiến trúc, các dịch vụ cần thiết lại không được đáp ứng nhu cầu. Năm 1997 giá trị tổng sản phẩm trong nước GDP đạt 20306,27 tỷ đồng chiếm 6,87% so với cả nước, GDP bình quân đầu người tăng 100 USD năm 1993, tăng lên 536 USD năm 1996, trên 600 USD năm 1999 và trên 700 USD năm 2001. Dự báo đến năm 2010 GDP bình quân đầu người 2.300 USD, tốc độ tăng GDP bình quân năm 10,5 – 11,5% Dân số Hà Nội năm 2002 là 2763,4 nghìn người, mật độ dân số lên tới 2.883 người/km2, mật độ nội thành là 14.387 người/km2, ngoại thành là 1.758 người/km2. Mật độ gấp 12 lần so với trung bình cả nước và gần gấp đôi dân số vùng Đồng bằng sông hồng và Hà Nội là thành phố có mật độ dân số cao nhất trong cả nước. Dự báo đến năm 2010 dân số trung bình của Hà Nội là 3,5 triệu người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân năm 1,05 – 1,1%. Tính đến năm 2001 dân số thành thị là 61,1% tổng dân số Hà Nội, ở nông thôn chiếm 38,9%. Do sức hút mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa đã tạo ra dòng di cư đến Hà Nội để tìm việc ngày càng lớn làm cho tỷ lệ gia tăng cơ học khá cao 11,2% (năm 1995), 14,8% (năm 1997), 17,1% (năm 2001). Đó chính là sức ép lớn cho nhu cầu về nhà ở của Thủ đô trong những năm gần đây và trong những năm tiếp theo đòi hỏi Hà Nội phải xây dựng cải tạo lại nhà ở để đáp ứng nhu cầu này.   Căn cứ vào các mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006 – 2010, dự kiến các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch 5 năm của thành phố như sau: Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010 STT Chỉ tiêu KH 2006 - 2010 1. Dân số trung bình năm 2010 3,5 triệu người 2. Tốc độ tăng GDP bình quân/năm 10,5 – 11,5% 3. GDP bình quân đầu người 2.300 USD 4. Tốc độ tăng giá trị tăng thêm công nghiệp bình quân/năm 10,5 – 11,5% 5. Tốc độ tăng giá trị thêm dịch vụ bình quân/năm 11 – 12% 6. Tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, ngư nghiệp bình quân/năm 1 – 2% 7. Tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu bình quân/năm. Trong đó: xuất khẩu địa phương 16 – 18% 17 – 18% 8. Cơ cấu kinh tế theo GDP - Dịch vụ - Công nghiệp - Nông nghiệp 58% 40,2% 1,8% 9. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân/năm 1,05 – 1,1% 10. Tỷ lệ thất nghiệp đô thị <5,5% 11. Tỷ lệ lao động qua đào tạo 60 – 65% 12. Tỷ lệ hộ nghèo cuối năm 2010 <4,5% 13. Tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học và tương đương đến năm 2010 >90% 14. Nhà ở đô thị bình quân đầu người 8 – 8,5% 15. Tỷ lệ đáp ứng nhu cầu đi lại bằng giao thông công cộng 35 – 40% 16. Cấp nước sạch đô thị/người/ngày đêm 170 lít 17. Diện tích cây xanh bình quân đầu người 7 – 8m2 (Nguồn: Bộ Kế hoạch đầu tư) 2. Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Thực trạng chung cư cũ 2.1. Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố Hà Nội giai đoạn 1954 – 1990 2.1.1. Giai đoạn 1954 – 1964 Nhiệm vụ trọng tâm của nhà nước giai đoạn này là khôi phục kinh tế sau chiến tranh. Nhiều nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất từng bước được phục hồi. Theo đó, vấn đề nhà ở cho công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp, công trường được đặt ra. Một mặt do còn khó khăn về tài chính, mặt khác chưa có đủ cán bộ chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện việc quy hoạch xây dựng đô thị cũng như quy hoạch phát triển nhà ở, nên việc xây dựng các chung cư tập thể cho công nhân chủ yếu là nhà một tầng được xây dựng theo yêu cầu thực tế trong khu vực các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp. 2.1.2. Giai đoạn 1964 – 1975 Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị ở các tỉnh phía Bắc được đặt ra một cách bài bản. Hầu hết các khu chung cư được xây dựng theo quy hoạch có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Thực tế cho thấy các khu chung cư này ở thời điểm lịch sử của nó đã có những đóng góp quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số CBCNVCNN; đồng thời là bước đi đầu tiên trong việc tạo dựng không gian kiến trúc khu nhà ở chung cư khá hợp lý tại các đô thị thuộc miền Bắc nước ta. Đến nay, tại hầu hết các khu chung cư cũ số dân tăng cao, so với thiết kế ban đầu (từ 2-2,5 lần), việc xây dựng lấn chiếm không gian, sân vườn, hè đường diễn ra phổ biến làm gia tăng mật độ xây dựng (có nơi lên tới 80%) dẫn tới sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; môi trường ở trong khu chung cư cũ ngày một thấp kém. Hiện tại, đa số các căn hộ đều bị đục phá, cơi nới, lấn chiếm, gây ra thấm dột dẫn đến ăn mòn kết cấu chịu lực chính. 2.1.3. Giai đoạn 1975 – 1986 a. Những kết quả đạt được Mặc dù tình hình tài chính nhà nước thực tế gặp khó khăn, nhưng do nhu cầu nhà ở cho CBCNVCNN trở nên nhiều bức xúc, tại một số tỉnh, thành phố nhà nước vẫn tiếp tục đầu tư xây dựng một số chung cư với các vật liệu mới, công nghệ xây lắp mới có quy mô từ 4-5 tầng để bán cho CBCNVCNN trong các nhà máy, xí nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn thực tế; cố gắng để khơi thông hướng phát triển nhà ở đang bị bế tắc. b. Những tồn tại chủ yếu: Do cơ chế bao cấp về nhà ở đã bộc lộ những bất cập sau: - Không phát huy được nguồn lực trong nhân dân để khắc phục sự khó khăn về tài chính. - Công tác quản lý, phát triển nhà ở không có chương trình, kế hoạch cụ thể cho từng địa phương. - Công tác quản lý sử dụng đất đai đô thị không chặt chẽ, kém hiệu quả. - Không kịp thời phát huy được ưu điểm đã có về quy hoạch xây dựng đô thị, chung cư của thời kỳ trước đó. 2.1.4. Giai đoạn 1986 – 1990 Số lượng quy hoạch xây dựng khu chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng giảm mạnh, quy mô chủ yếu 5 tầng, diện tích căn hộ nhỏ, chất lượng xây dựng thấp Phần lớn các đồ án quy hoạch xây dựng nhà ở được thực hiện theo hình thức nhà ở riêng lẻ kiên kế hoặc chia lô đất để bán cho dân tự xây dựng. Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà ở đô thị như trên đã dẫn đến những tồn tại sau: Chỉ trong một thời gian ngắn (5 năm) nhà ở do dân đầu tư xây dựng đã chiếm một tỷ lệ lớn có sức lấn át các chung cư do nhà nước xây dựng nhiều năm trước đó, tạo ra một không gian kiến trúc đầy lộn xộn cho hầu hết các đô thị của cả nước. Xuất hiện sự chiếm dụng, đầu cơ đất đai xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến. Công tác quản lý phát triển nhà ở đô thị đã không kiểm soát được và đây việc xây dựng chung cư đã chuyển sang cho các chủ đầu tư thực hiện. Cả nước hiện nay có trên 3 triệu m2 nhà chung cư cũ được xây dựng trong các thập kỷ 60-70-80-90 của thế kỷ trước với trên 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Ở miền Bắc đa số chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên chức sử dụng. Ở miền Nam, chính quyền cũ có đầu tư xây dựng một số chung cư để giải quyết nhu cầu nhà ở cho công chức và một số chung cư cho các hộ dân sống trong các khu nhà lụp sụp “ổ chuột” bị cháy. 2.2. Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1. Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố cũ. Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 Thế kỷ trước. Đến nay đã biến dạng và xuống cấp kể cả những khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân. Các chung cư cũ không chỉ thay đổi rất nhiều về hình thức, mà còn có rất nhiều thay đổi về nội dung và tính chất, về công năng sử dụng và cách ở. Vấn đề sở hữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định 60,61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội, khu vực tư nhân và các sở hữu khác. Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất cây xanh và không gian trống khác. Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã có quy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từng chức năng sử dụng trong các khu chung cư cũ. Có thể nói gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị phá phách lung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý nhắc nhở hoặc xử phạt nghiêm minh của Thành phố. Vấn đề lấn chiếm đất đai trái phép của các hộ tầng một và các khu trống khác trong các khu nhà ở chung cư cũ là phổ biến đang trở thành một sức cản mạnh trong vấn đề cải tạo, sửa chữa và giải phóng mặt bằng khi có dự án xây dựng. Trước đây các khu chung cư cũ chỉ có một ông chủ lớn là thành phố hoặc cơ quan nhà nước quản lý, cả một tập thể người ở đồng nhất, thì không có nhiều mâu thuẫn lớn, ngày nay trong các khu ở cũ ta có hàng trăm, hàng ngàn ông chủ nhỏ, kể cả trong một công trình nhà ở (sau khi nhà nước đã bán, nhượng lại với cái giá rẻ mạt các căn hộ cho người ở theo Nghị định 61/CP) ta lại có thêm hàng chục, hàng trăm ông chủ mới, mỗi người suy nghĩ một kiểu và không dễ gì thuận chiều theo chủ đầu tư và thành phố. Các khu chung cư cũ trong nội thành Hà Nội có nhiều lợi thế về mặt địa lý, vị trí đất đai có giá trị cao cả về mặt tổ chức không gian, công năng sử dụng và giá trị kinh tế đặc biệt. Đây là cơ hội tốt cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng cần xem xét để có kế hoạch triển khai cũng như phương pháp sử dụng đất đai hợp lý, đặt lợi ích của thành phố và cộng đồng dân cư lên trên hết, để có chính sách và biện pháp xử lý có chất lượng trong quy hoạch cải tạo, trong cơ chế xã hội hoá và trong bố cục không gian quy hoạch đô thị hiện đại. Về quy hoạch kiến trúc, do các chung cư cũ được thiết kế và xây dựng cách đây trên 30 năm, theo tiêu chuẩn cũ hoặc do các nước XHCN cũ giúp thiết kế, xây dựng, vì vậy đã trở nên lạc hậu. Đa số các chung cư này có chiều cao thấp từ 4 – 5 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m2, khu phụ chung hoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ kỹ, thiếu các thiết bị phòng chống cháy nổ… thiếu diện tích phục vụ công cộng (chỗ để xe, diện tích dành cho sinh hoạt chung của cộng đồng…) vì vậy, không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn nhà chung cư kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hư hỏng và quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh (từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu. Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đất công cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các khu chung cư làm tăng mật độ xây dựng (có khu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng hàm lượng tạp khí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường. Các hộ dân sống tại các khu chung cư này đang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của chất lượng công trình cũng như môi trường sinh sống. Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chính sách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng và dịch vụ đô thị. Hầu hết các khu chung cư cũ được xây dựng chủ yếu trong thời kỳ chiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống hạ tầng xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ chế của nền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một cách nghiêm trọng do sự phá vỡ của cơ cấu dân cư đã làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cũng như cuộc sống của người dân, nhất là tại các công trình nhà ở lắp ghép trong tình trạng lún nứt nguy hiểm. Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy hiểm có thể sập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ ngoài đê phường Chương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A Ngọc Khánh; Nguyễn Công Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên...). Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặt tương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu. Ngoài ra khu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiện tượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% số lượng nhà bị lún). 2.2.2. Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Các khu chung cư cũ tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua các giai đoạn sau: Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, với giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung. Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo mô hình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập. Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân, Lạc Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng… Trong thời kỳ này vốn xây dựng ngoài nguồn vốn ngân sách còn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp. Đây cũng là thời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng hiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở. Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986-2000): Đây là thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước cho phép bán nhà ở sở hữu nhà nước và đặc biệt từ 1992 nhà nước xoá bỏ bao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương đã tạo nhiều mô hình khu ở mới. Điểm qua quá trình trên để thấy: Cấu trúc các khu chung cư rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất đai còn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không an toàn. Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh: Bởi vậy việc chọn mô hình quy hoạch hợp lý cho các KCCC trước hết phải gắn kết và phù hợp với quy hoạch chung. Trong các dự án thí điểm vừa qua việc triển khai chậm cũng một phần nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo. Các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có hoặc thấp hơn để nâng cao chất lượng sống. Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được. Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giao hoặc chọn chủ đầu tư. 2.2.3. Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Hiện nay các KCCC trong nội thành Hà Nội được xây dựng từ những năm 60-70 của thế kỷ trước đã hư hỏng, môi trường sống đang bị xuống cấp nghiêm trọng, tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là những vấn đề cần được quan tâm cải thiện. Để có những số liệu xác thực về tình trạng giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các KCCC ở Hà Nội nhằm giúp các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị có giải pháp khắc phục một cách có hiệu quả nhất, tích cực nhất, kinh tế nhất, đem lại cuộc sống có chất lượng cao hơn cho người dân. Để có những số liệu cụ thể ta đã tiến hành điều tra khảo sát tại 2 KCCC tiêu biểu của quận Đống Đa là khu Kim Liên và khu Văn Chương. Khu Kim Liên bao gồm khu nhà ở tập thể (tiểu khu Kim Liên) và làng Kim Liên. Tiểu khu Kim Liên là tiểu khu nhà ở XHCN đầu tiên ứng dụng thiết kế xây dựng ở Việt Nam có sự cộng tác của chuyên gia Liên Xô năm 1957. Khu Kim Liên nằm trên khu đất rộng 50,1ha, trong đó diện tích đất sử dụng là 34,5ha. Trong khu Kim Liên gồm có 3 nhóm nhà: Nhóm nhà B từ B1 đến B24 là các khu chung cư 5 tầng được xây dựng bằng các tấm nhẹ lắp ghép, nhóm nhà C từ C1 đến C15 là các chung cư 4 tầng, nhóm nhà D gồm các nhà dân xây dựng. Khu Văn Chương có tổng diện tích là 70ha. Trong đó phường Văn Chương có diện tích khoảng 33ha. Khu vực phường Văn Chương có thể được chia thành 3 khu vực nhỏ: Khu tập thể Văn Chương là khu vực dành cho CBCNVCNN, với các nhà tập thể thấp tầng (2 hoặc 5 tầng) được nhà nước xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước. Khu vực làng Văn Chương cũ phía Tây Nam, xung quanh hồ Văn Chương: do dân đã tự ý xây dựng không theo quy hoạch. Khu vực này có nhiều di tích đáng chú ý, còn giữ lại được một số nét văn hoá của làng Văn Chương xưa. Khu vực phía Bắc và phía Tây, là các khu vực mà người dân đến định cư sau này, tự cơi nới và xây dựng không theo quy hoạch. Khu vực này có kiến trúc rất lộn xộn, hầu hết nhà 2,3 tầng của tư nhân sát nhau, lấn chiếm các khoảng không gian của khu vực. Bảng 2: Cơ cấu đất trong một số khu tập thể Các loại đất Khu Kim Liên Khu Văn Chương Diện tích (ha) % Diện tích (ha) % Tổng diện tích đất sử dụng 34,5 100 33,353 100 Đất xây dựng nhà ở 17,58 50 18,02 54 Đất giao thông 3,75 7,49 4,86 14,49 Cây xanh mặt nước 4,89 13,8 4,41 13,22 Đất làng xóm 2,58 7,3 5,47 16,4 Đất cơ quan 1,8 1,8 Đất thuộc loại khác 0,9 2,6 0,59 0,02 (Nguồn: Phòng quản lý nhà đất phường Kim Liên và Phường Văn Chương) Về thực trạng giao thông: Vị trí: Khu Kim Liên nằm ở phía Nam thành phố, cách trung tâm thành phố 4 km, thuộc quận Đống Đa – Hà Nội (thuộc 2 phường: Phường Kim Liên và phường Phương Mai). Khu Văn Chương nằm ở phía Tây Nam của thành phố, cách trung tâm 1,8 km, thuộc 4 phường: Phường Văn Chương, một phần phường Thổ Quan, Quốc Tử Giám và Hàng Bột. Khu Văn Chương nằm trên trục giao thông quan trọng của thành phố. Giao thông: Giao thông đi qua khu Kim Liên là một bộ phận quan trọng trong hành lang giao thông Đông Tây của thành phố Hà Nội. Tuyến từ Đại Cồ Việt qua Đào Duy Anh nằm trong đường vành đai I của thành phố Hà Nội kéo ra Ô Chợ Dừa. Luồng giao thông Đông – Tây chuyển hướng từ Đào Duy Anh qua Phạm Ngọc Thạch đến Chùa Bộc hoặc Tôn Thất Tùng đóng vai trò đường giao thông chính trong giao thông thành phố. Ngoài ra, còn có đường từ Giải Phóng vào Phương Mai đi xuyên qua khu Kim Liên sang phía tây. Khu Văn Chương nằm giữa 3 trục giao thông quan trọng của thủ đô Hà Nội: + Phố Tôn Đức Thắng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan trọng của thành phố đi từ phố Nguyễn Trãi (cửa ngõ phía Tây Nam) phố Tây Sơn - phố Nguyễn Lương Bằng. + Phố Lê Duẩn cũng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan trọng từ đường Giải Phóng (cửa ngõ phía Nam). + Phố Khâm Thiên cũng là một phần quan trọng của trục giao thông Đông – Tây. Về mạng lưới đưòng: Mạng lưới đường trong khu Kim Liên và Văn Chương có dạng sơ đồ lưới đường ô cờ kết hợp xương cá của khu Kim Liên và lưới đường xương cá. Do tình trạng xây dựng cơi nới, lấn chiếm nên phần lớn đường tiếp cận đến các công trình trong các khu chung cư mặt cắt ngang chỉ còn từ 2-3m không đủ để các phương tiện cơ giới hoạt động khi cần thiết. Các phương tiện tham gia giao thông Chia làm 3 loại Vận tải hàng hoá: Các phương tiện tham gia vận tải hang hoá chạy qua khu Kim Liên là các xe tải có trọng tải được quy định là nhỏ hơn 2,5T. Khu Văn Chương các loại xe tải rất khó hoạt động. Giao thông công cộng: xe Bus Khu Kim Liên: Đường Đào Duy Anh: Tuyến số 18,26.28; Đường Phạm Ngọc Thạch: Tuyến số 23.26,28; Đường Phương Mai: Tuyến số 18,23. Đường Lương Đình Của: 18,23; Đường Hoàng Tích Trí: tuyến số 18. Khu Văn Chương: Đường Tôn Đức Thắng: Tuyến số 2; Đường Khâm Thiên: Tuyến số 1,9,30; Đường Quốc Tử Giám: Tuyến số 23,38. Tần suất xuất hiện xe bus: trung bình 10 phút xuất hiện 1 xe / mỗi tuyến. Nhìn chung, xe bus tuy góp phần không nhỏ vào việc giải quết nhu cầu đi lại, nhưng cần có sự bố trí tuyến hợp lý, bố trí xe có kích thước phù hợp với kích thước của đường. Xe Taxi: Taxi chạy qua tất cả các tuyến phố chính của khu Kim Liên, Văn Chương như Lương Đình Của, Hoàng Tích Trí, Đông Tác, Văn Chương… Phương tiện giao thông cá nhân: chủ yếu xe đạp, xe máy và xe con. Về tỉ lệ loại phương tiện như sau: Bảng 3: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể Các loại xe Khu Kim Liên (%) Khu Văn Chương (%) Ô tô 4 1 Xe đạp 77 82 Xe máy 19 17 (Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội) Biểu 1: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể Kết quả cho thấy, phương tiện giao thông cá nhân (xe máy và xe đạp) chiếm tỷ lệ lớn cho thấy tâm lý người dân thích sử dụng phương tiện giao thông cá nhân, điều này càng làm trầm trọng them tình trạng ách tắc giao thông khu Kim Liên – Văn Chương nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. Hiện nay các đường trong khu Kim Liên, Văn Chương đều được bê tông hoá nhưng chất lượng chưa cao, qua nhiều năm sử dụng mặt đường bị mòn, nhám, ghồ nghề, mặt đường càng tôn cao. Vỉa hè dành cho người đi bộ không còn giữ được chức năng của nó bởi tình trạng các nhà dân lấn chiếm vỉa hè làm nơi bán hàng, hoặc làm chỗ để xe trái phép. Tổ chức giao thông: Hệ thống đèn điều khiển tín hiệu giao thông chỉ có tại nút giao thông chính. Tổ chức bãi đỗ xe: Hiện nay trong khu Kim Liên và Văn Chương chưa có hệ thống bãi đỗ xe công cộng, trong tương lai cần dành quỹ đất dự trữ làm bãi đỗ xe để đáp ứng nhu cầu của người dân. Vấn đề ách tắc giao thông: Về ách tắc giao thông: Thực tế cho thấy vào giờ cao điểm, tình trạng ùn tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các nút giao thông nơi có lối rẽ vào các khu chung cư. Đường Đào Duy Anh vẫn xảy ra tắc đường tại ngã tư rẽ vào đường Lương Đình Của và Hoàng Tích Trí, ngã tư Phương Mai Kim Liên… Ngõ chợ Đông Tác bề rộng lòng đường 4m thường xuyên xảy ra ách tắc do lượng người mua sắm đông, lượng người qua lại đông, lại có cả taxi và xe tải nhỏ đi qua. Một số nút giao cắt khác trên đường Khâm Thiên, đường Tôn Đức Thắng cũng thường xuyên ách tắc. Về mức độ an toàn và khả năng tai nạn: Nhiều công trình nhà dân vi phạm hành lang an toàn giao thông, khoảng cách từ mép đường đến phần mái đua ra <1m hoặc không có vỉa hè (các nhà dân ở phố đông tác). Vì thế không đảm bảo tầm nhìn và bán kính cong cho phép. Đánh giá chung: Mạng lưới đường trong các KCCC hiện nay đã xuống cấp, mặc dù đã được cơi nới sửa chữa nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu đi lại. Tì._.n sinh hoạt cho những người dân sống tại khu B Kim Liên cũng như sử dụng hiệu quả quỹ đất của thành phố, tạo nét đẹp kiến trúc đô thị. Với các chính sách ưu đãi và hỗ trợ của Thành phố cùng với quyết tâm thực hiện dự án của chủ đầu tư dự án phá dỡ và xây dựng mới nhà ở chung cư cao tầng B4 – B14 Kim Liên chắc chắn sẽ đem lại những hiệu quả to lớn về xã hội và cảnh quan đô thị. Đây là mô hình đáng được nhân rộng. CHƯƠNG 4 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO NHÀ CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1. Phương hướng 1.1. Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tới 1.1.1. Đối với các dự án cải tạo xây dựng mới cả khu chung cư cũ: Tôn trọng các chỉ tiêu định hướng về quy hoạch, nhưng xem xét trên cơ sở toàn quận, chấp thuận các chỉ tiêu đặc biệt cho khu chung cư cải tạo xây dựng lại trên cơ sở: Giảm mật độ xây dựng so với mật độ xây dựng thực tế (40%-50%) để tăng các diện tích công cộng và cho phép tăng hệ số sử dụng đất (khoảng 5,5 lần) và tầng cao trung bình để đảm bảo tính khả thi của dự án. (Trong quy chuẩn xây dựng nhà cao tầng Việt Nam tỷ lệ này là 40% và hệ số sử dụng đất là 5 lần). 1.1.2. Tính sở hữu đối với các căn hộ nhà chung cư là một trong những sở hữu có điều kiện; Luật Nhà ở đã quy định 2/3 chủ sở hữu các căn hộ chung cư nếu đồng ý phá dỡ thì việc phá dỡ được triển khai thực hiện; thành phố cần có quy định về việc cưỡng chế các hộ dân cố tình chây ì làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đa số các hộ dân, điều khoản này cần được quy định rõ trong Quy định một cơ chế đặc thù để triển khai các dự án thí điểm cải tạo xây dựng mới khu chung cư cũ. 1.1.3. Đối với các diện tích dịch vụ tầng 1, quy định các hộ dân được thuê dài hạn với thời gian 10 năm ký lại hợp đồng thuê một lần; giá thuê được tính và điều chỉnh theo giá thuê nhà chung của thành phố tính cho các diện tích kinh doanh dịch vụ. 1.1.4. Thành phố sớm xem xét ban hành Quy định một số cơ chế chính sách khung, thí điểm làm chỗ dựa cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư tham gia đầu tư cải tạo xây dựng lại các khu chung cư. Thực tế cho thấy việc ban hành cơ chế chính sách khung cũng là chỗ dựa cho chính quyền cấp quận triển khai thực hiện các công tác giải phóng mặt bằng cũng như thu hồi về đất, nhất là đối với các công trình nhà ở thuộc diện xuống cấp nguy hiểm. 1.1.5. Chấp thuận cho chủ đầu tư áp dụng chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất ở mức cao nhất có thể; để đảm bảo yêu cầu về việc khống chế dân cư có thể quy định tối đa số m2 sàn xây dựng dành cho nhà ở, các diện tích còn lại sẽ được dùng cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác. 1.1.6. Để tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu tư, thành phố cần xác định một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật ngân sách hỗ trợ đầu tư trước (vd: đường giao thong chính…) đối với dự án thí điểm (khu tập thể Nguyễn Công Trứ) tạo động lực thúc đẩy dự án triển khai thực hiện. 1.2. Quan điểm, định hướng phát triển nhà chung cư cũ trong những năm tới 1.2.1. Thống nhất chủ trương triển khai việc cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, giúp phần cải thiện và nâng cao điều kiện của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. 1.2.2. Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ phải được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, khai thác lợi ích từ dự án để tự cân đối về tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà ở để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách, đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng nhà ở, lợi ích của nhà đầu tư. Nhà nước lấy lợi ích chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu xã hội làm chủ đạo. Đảm bảo cho các hộ dân được tái định cư phải tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng cũng như môi trường sống. 1.3.3. Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu của cuộc sống đô thị hiện tại và tương lai; tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ; trú trọng khai thác tầng hầm để phục vụ nhu cầu dịch vụ công cộng (bãi đỗ xe, trung tâm thương mại…) 1.3.4. Đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, lún nứt ở mức độ nguy hiểm, các địa phương cần có kế hoạch di dời khẩn cấp các hộ dân đang sinh sống để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại. Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại nhưng không huy động được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư thì thực hiện việc xây dựng lại bằng NSNN. 1.3.5. Phát huy vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương và nhân dân trong việc xây dựng lại các chung cư cũ. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, vận động kết hợp với các biện pháp xử lý cương quyết, kịp thời theo quy định của pháp luật để đảm bảo triển khai dự án theo đúng tiến độ vì lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo ổn định trật tự xã hội. Phương hướng tổ chức thực hiện giai đoạn 2006 – 2010 Thành phố đã xây dựng tiêu chí đánh giá nhà nguy hiểm theo phương pháp chuyên gia, trình tự, quy trình thực hiện, hướng dẫn các Quận, Huyện, Sở, Ngành kiểm tra phát hiện, xử lý và báo cáo cơ quan chuyên ngành về xây dựng. UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất thực hiện các thủ tục theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng để triển khai xoá bỏ các công trình nhà nguy hiểm lún, nứt do Ngành quản lý, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Tuy nhiên các giải pháp trên mới chỉ mang tính cục bộ, thiếu sự tham gia của người dân sống trong khu vực của dự án, chưa giải quyết được mục tiêu cải thiện nâng cao đời sống của nhân dân. Mặt khác cứ để các khu chung cư cũ tiếp tục xuống cấp, tính mạng của người dân sống trong các khu chung cư cũ không đảm bảo an toàn nhất là tại các công trình nhà ở lắp ghép trong tình trạng lún, nứt nguy hiểm. Điều kiện sống của người dân sống tại các khu chung cư cũ tiếp tục xuống cấp do chất lượng nhà ở không được bảo hành, sửa chữa đúng thời hạn và định kỳ. Thiết kế các căn hộ và các dịch vụ lạc hậu không phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế xã hội chung. Để các dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ sớm triển khai thành phố đã nghiên cứu áp dụng cơ chế tháo gỡ như sau: Theo Luật Nhà ở (01/07/2006 có hiệu lực) đã quy định có 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà ở chung cư đồng ý là có thể phá vỡ nhà xây dựng lại, dự án cải tạo lại khu chung cư cũ là dự án chỉnh trang đô thị và Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất. UBND thành phố đang hoàn chỉnh để ban hành cơ chế chính sách đặc thù cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ để các nhà đầu tư có cơ sở lập phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư và lập dự án đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ. Về quy hoạch kiến trúc: đây là vấn đề mấu chốt trong việc thực hiện xã hội hoá, kêu gọi các nhà đầu tư tham gia cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp. Cần huy động mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng lại các khu chung cư này theo hướng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, lấy thu bù chi. Theo hướng này, các chỉ tiêu định hướng về quy hoạch tại khu vực dự án có thể tăng nhưng nhìn chung tổng thể quận, huyện hoặc thành phố thì sẽ không thay đổi. Điều kiện sống của người dân tại khu vực dự án sẽ được cải thiện đáng kể, các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ được cải thiện. Đây cũng là giải pháp khả thi để xoá bỏ các nhà chung cư cũ nát nguy hiểm xuống cấp. Để có thể công bố công khai danh mục các dự án nhà chung cư cũ bị xuống cấp cần cải tạo, xây dựng lại như các điều kiện phải đáp ứng đối với từng dự án về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và số dân được phép bố trí sau khi cải tạo, xây dựng lại, thời gian thực hiện dự án; các chính sách ưu đãi… để các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư. 2. Các giải pháp cơ bản để thực hiện các phương hướng và nhiệm vụ trên 2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách: 2.1.1. Giải pháp thu hút các nhà đầu tư. a. UBND các tỉnh cần tổ chức khảo sát, đánh giá và công khai danh mục các khu chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại trên địa bàn để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đăng kí tham gia. Đối với các dự án chưa có nhà đầu tư tham gia thì được phép lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng kí tham gia thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức đấu thầu. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên cho các nhà đầu tư có kinh nghiệm, có khả năng tài chính và có phương án bố trí tạm cư, tái định cư hợp lý nhất. b. UBND các cấp tỉnh cần rà soát lại các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hỏng, xuống cấp đã giao cho các chủ đầu tư nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm theo tiến độ quy định, nếu chủ đầu tư không đáp ứng được yêu cầu thì phải thay thế ngay chủ đầu tư mới có đủ năng lực để đảm nhận việc đầu tư. Khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có năng lực và kinh nghiệm tham gia đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. c. Cho phép chủ đầu tư dự án được quyết định lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu xây dựng hoặc tự thiết kế, thi công xây lắp (nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng) đối với hạng mục công trình, công trình trong pham vi dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn chủ đầu tư (đối với hạng mục công trình, công trình được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách thì phải thực hiện đấu thầu). d. UBND cấp tỉnh được phép ban hành các cơ chế, chính sách theo thẩm quyền để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư và tình hình cụ thể của từng địa phương. 2.1.2. Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc: a. UBND các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2000) đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng trên phạm vi địa bàn. Trong quá trình lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng phải lấy ý kiến của các tổ chức, cá nhân liên quan và sau khi được phê duyệt phải công bố rộng rãi, công khai trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý để các tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết, kiểm tra và thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. b. Trong quá trình lập (hoặc điều chỉnh), phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, UBND cấp tỉnh được phép xem xét, điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng) đối với các khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm đảm bảo khả năng cân đối tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của từng dự án và phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. c. Khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, phải ưu tiên dành phần diện tích nhất định để phục vụ các nhu cầu công cộng, chú trọng đa dạng hóa việc thiết kế các căn hộ mới có quy mô diện tích khác nhau để đáp ứng nhu cầu của từng loại đối tượng. Diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư dành để bồi thường cho các hộ tái định cư đảm bảo phù hợp với tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở (diện tích mỗi căn hộ không thấp hơn 30 m2 sàn). Diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư để kinh doanh đảm bảo phù hợp với tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của nhà ở thương mại (diện tích mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2 sàn). 2.1.3. Giải pháp về đất đai a. UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ nhằm đảm bảo hiệu quả về tài chính của từng dự án trên cơ sở đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. b. Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án (kể cả phần diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt). 2.1.4. Giải pháp về tài chính a. Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chủ đầu tư dự án được vay một tỷ lệ vốn đầu tư (tối đa không vượt quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án) từ quỹ đầu tư phát triển hoặc quỹ phát triển nhà ở của địa phương . Quyết định việc hỗ trợ vốn đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án và một số công trình hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án. b. Chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm kế tiếp theo, đối với diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng. c. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại chỗ không phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. d. Đối với những trường hợp không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, nếu các chủ sở hữu đó bán căn hộ cũ thuộc quyền sở hữu của mình cho chủ đầu tư để chuyển đến nơi ở khác thì được miễn các loại thuế liên quan tới việc mua bán căn hộ cũng như thuế thu nhập cá nhân (nếu có). e. Chủ đầu tư dự án được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật đối với diện tích các căn hộ còn lại và diện tích các công trình kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án (nếu có) sau khi hoàn thành tái định cư tại chỗ. 2.1.5. Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư a. Chủ đầu tư dự án phải lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư cho những người đang sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà ở tại chung cư cũ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ. b. Việc bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư được thực hiện thông qua hình thức thanh toán bằng nhà ở trong phạm vi dự án (sau khi cải tạo, xây dựng lại) hoặc bằng nhà ở tại các điểm khác. c. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ không có nhu cầu tái định cư tại chỗ sau khi dự án hoàn thành thì được phép bán căn hộ của mình cho chủ đầu tư theo giá thỏa thuận trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ. d. Người đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ), nếu có nhu cầu sở hữu căn hộ mới thì được giải quyết mua căn hộ đó theo mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, nếu có nhu cầu tiếp tục thuê thì được thuê căn hộ mới theo giá thuê nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành. đ. Các trường hợp tự cơi nới, xây công trình trên đất lấn chiếm tại khu vực dự án không được bồi thường về đất (trừ trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo giá kinh doanh (nếu có nhu cầu) và được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giá xây dựng mới công trình đó để thực hiện việc phá dỡ, di chuyển. e. Các công trình hạ tầng xã hội hiện có (nhà trẻ, trường học, trạm y tế…) trong khu chung cư cũ, nếu phải phá dỡ thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu bằng tiền hoặc công trình mới với diện tích tương đương diện tích cũ đã thu hồi trước khi phá dỡ. f. Cho phép chủ đầu tư dự án áp dụng một số cơ chế sau: - Hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù thêm bằng tiền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư (kể cả các trường hợp đã có sở hữu hoặc đang thuê nhà ở) để thực hiện mục tiêu giải phóng nhanh mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án trên cơ sở đảm bảo hiệu quả đầu tư. - Các trường hợp đang ở tầng thấp phải chuyển lên tầng cao được xem xét hỗ trợ thêm diện tích (hoặc bù bằng tiền) tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án. - Ngoài phần diện tích đã bồi thường, kể cả phần diện tích hỗ trợ tăng thêm (nếu có) được thanh toán theo giá kinh doanh. - Trường hợp tái định cư là hộ gia đình đông người, có nhu cầu tách hộ thì người có nhu cầu cần đăng ký sớm với chủ đầu tư dự án để chủ đầu tư dự án biết và có trách nhiệm ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê thêm căn hộ khác trong cùng dự án đó theo giá kinh doanh. - Các hộ có sở hữu có diện tích ở tầng một (tầng trệt) tại chung cư cũ phải chuyển lên tầng cao hơn sau khi dự án hoàn thành thì được ưu tiên một đơn vị diện tích nhà, công trình kinh doanh trong phạm vi dự án (nếu có) với thời hạn và giá thuê theo thỏa thuận. Nghị quyết 34 của Chính phủ rất cụ thể và chi tiết, tuy vậy công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là một việc khó khăn, phức tạp, vì công việc không đơn thuần liên quan đến vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan đến vấn đề xã hội. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng các căn hộ đều là cán bộ, công nhân viên chức đã nghỉ hưu, có thu nhập thấp, quyền lợi của các hộ dân cũng rất khác nhau, nhất là các hộ dân ở tầng 1. Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư vừa phải đảm bảo quy hoạch và phát triển bền vững của đô thị, vừa phải đảm bảo quyền lợi của người dân, đồng thời vừa phải đảm bảo quyền lợi của Chủ đầu tư. Vì vậy, cần phải có sự vào cuộc của cả hệ thống các ngành, các cấp của địa phương, coi trọng công tác công khai, minh bạch, tăng cường công tác tuyên truyền, vận động quần chúng để có sự đồng tình, ủng hộ của người dân thì chương trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ mới đảm bảo tiến độ mà Chính phủ đã yêu cầu đến năm 2015 cơ bản hoàn thành công tác này. 2.2. Các giải pháp khác Chung cư cũ xuống cấp rất nhiều, khả năng mọi mặt của Nhà nước, của nhà đầu tư và của nhân dân có hạn. Không thể hô hào thực hiện theo phong trào hoặc theo “độ màu mỡ” của vị trí chung cư cũ. Nhà nước trung ương và nhà nước địa phương nên có chủ trương cải thiện một bước tình trạng nhà ở trong các KCCC như một chỉ tiêu xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước một cách bền vững, phù hợp với khả năng thực tế của Nhà nước và nhân dân (dự kiến cuối năm 2007, CDP bình quân đầu người đạt 835USD/người/năm, vẫn là nước nghèo kém phát triển) và tình trạng xuống cấp thực sự của từng ngôi nhà. Không thể có một giải pháp cải tạo định tính cho mọi chung cư cũ đã xuống cấp trên cả nước, trong một tỉnh, thành phố, một khu tập thể. Trước hết, nên tổ chức điều tra khảo sát thật cụ thể độ xuống cấp từng ngôi nhà cũ trong các khu tập thể và nhà tập thể đơn lẻ trên từng địa bàn: xã, phường, quận, huyện và tỉnh thành phố. Cuộc điều tra, khảo sát này có sự kết hợp của các tổ chức chuyên môn và dân cư sở tại. Quá trình điều tra, khảo sát có điều gì còn ghi vấn thì tổ chức phúc tra lại một cách rõ ràng, minh bạch. Kết quả điều tra có thể phân thành 4 loại: Loại I: Chung cư cũ xuống cấp rất nghiêm trọng, sự nguy hiểm không thể báo trước. Loại II: Chung cư cũ xuống cấp rất nghiêm trọng, sự nguy hiểm có thể báo trước. Loại III: Chung cư cũ xuống cấp, không nguy hiểm. Loại IV: Chung cư cũ xuống cấp, có thể chuyển đổi sang khu đô thị đa chức năng mới. Đối với loại I: Cần có giải pháp cấp bách, tập trung mọi khả năng, nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho nhân dân, mạng người là quý giá nhất, sớm di chuyển nhân dân đang sống trong chung cư cũ đến nơi ở mới theo nguyên tắc: “nơi ở mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Tiến hành phá dỡ nhà cũ, sử dụng khu đất theo quy hoạch. Đối với loại II: Nhà nước và nhân dân cùng nhau đưa ra những giải pháp khắc phục hiệu quả nhất, bàn bạc với nhân dân trên cơ sở đảm bảo lợi ích hai bên: Nhân dân và Nhà nước cùng có lợi, hoặc 2 bên: Nhân dân, Nhà nước và nhà đầu tư cùng có lợi. Để đi đến đồng thuận. Di chuyển nhân dân đang ở trong chung cư cũ đến nơi ở mới an toàn. Sau đó có thể sửa chữa, nâng cấp sử dụng tiếp hoặc phá bỏ ngôi nhà cũ, sử dụng khu đất theo quy hoạch. Đối với loại III: Chung cư cũ này chiếm tỷ lệ lớn, có khuôn viên xung quanh nhà còn trống hoặc các căn hộ ở tầng 1 đang lấn chiếm, Nhà nước không thu được tiền đất, các căn hộ ở tầng trên ở quá chật chội, phải tìm cách nhô ra khoảng không, thiếu an toàn, quá nhếch nhác. UBND các tỉnh, thành phố trong phạm vi quyền hạn của mình nên ban hành quyết định khuyến khích nhân dân sống trong chung cư cũ tự bàn bạc, đề xuất phương thức cải tạo chung cư một cách hợp lý, cùng nhau cải tạo, nâng cấp, mở rộng diện tích ở cho mình trên khuôn viên hiện hữu cho tất cả các căn hộ (từ tầng 1 đến tầng trên cùng), bằng cách xây ốp thêm nhà mới với nhà cũ và tu sửa nhà cũ thành một căn hộ hoàn chỉnh, bền vững, theo đúng quy tắc xây dựng. Toàn bộ kinh phí do nhân dân tự trang trải. Nghiêm cấm mọi sự cản trở của các căn hộ ở tầng 1. Loại bỏ tất cả sự cơi nới nhô ra không trung, thiếu bền vững và kém mỹ quan ngôi nhà. Nhà nước thu tiền đất theo hệ số quy định tại Nghị định 61/CP, giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm bán hoá giá. Nếu giải pháp này được chấp thuận và thực thi thì: nhân dân được cải thiện chỗ ở một cách hợp pháp, không còn vi phạm quy tắc xây dựng, Chính quyền phường phải “Phạt cho tồn tại”, mỹ quan khu tập thể được chỉnh trang, ngân sách Nhà nước thu thêm được một lượng tiền không nhỏ và rất phù hợp vời “Mục tiêu phát triển thiên niên kỷ của Liên Hợp quốc đến năm 2010” do Chủ tịch nước ta đã cam kết và đạt mục tiêu xã hội: cải thiện diện tích ở của nhân dân các đô thị, Hà Nội đang phấn đấu đạt bình quân 12m2 sàn/người. Đối với loại IV: Trước hết phải tuân thủ quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải được công khai trước nhân dân và thông tin đại chúng. Nội dung quy hoạch được phân làm 2 nhóm: Nhóm công trình phúc lợi xã hội và nhóm công trình có tính chất kinh doanh. Nhóm công trình phúc lợi xã hội: Những chung cư cũ nằm đúng vị trí quy hoạch công trình phúc lợi xã hội được thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì: tuân thủ mọi quy định của nhà nước, thực hiện việc đền bù GPMB theo đúng pháp luật hiện hành có sự “tương thích” kinh tế thị trường với nguyên tắc: “Nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Nguồn vốn “tương thích” được lấy từ các công trình có tính chất kinh doanh trong quy hoạch. Nhóm công trình có tính chất kinh doanh: Những chung cư cũ nằm đúng vị trí các công trình có tính chất kinh doanh thì: Nên thực thi đầy đủ các nguyên tắc thị trường nhà đất tại thời điểm phát sinh quan hệ cung cầu, đảm bảo các yếu tố quan hệ dân sự, kinh tế, bình đẳng về mọi mặt, không thể xem nhẹ một yếu tố nhỏ nhất nào. Nghiêm cấm mọi biểu hiện lợi dụng “Dự án quy hoạch đã được duyệt” để “Tát nước theo mưa”, mưu lợi bất chính. Nhà nước giữ vai trò quản trị tài nguyên nhà đất một cách có hiệu quả nhất về kinh tế - xã hội trong đền bù, GPMB và điều tiết hợp lý quyền lợi của 3 bên: Chủ căn hộ đang ở trong KCCC, Nhà đầu tư và Nhà nước. Xác định giá trị sử dụng và giá trị từng căn hộ trong chung cư cũ về: diện tích và mức độ hoàn thiện, trang bị nội thất và các yếu tố khác một cách hợp lý để đi đến đồng thuận, không thể định giá đồng loạt cho cả ngôi nhà, dễ dẫn đến bất đồng, khó giải quyết. 3. Một số kiến nghị Để tháo gỡ công tác cải tạo xây dựng lại các nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội, chúng ta có một số kiến nghị sau: 3.1. Đối với Bộ Xây dựng * Đề nghị Bộ Xây dựng sớm báo cáo Chính phủ hỗ trợ kinh phí gân sách Trung ương để tạo điều kiện thành phố Hà Nội triển khai Chương trình cải tạo các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố; đặc biệt là các nhà nguy hiểm do các Cơ quan, Bộ, Ngành Trung ương tự quản chuyển giao cho Thành phố dự kiến kinh phí khoảng 1000 tỷ đồng. * Đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo nghiên cứu để sớm ban hành Quy trình kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, định mức đơn giá, chính sách về vốn cho công tác duy tu, sửa chữa nhà ở xuống cấp và nguy hiểm, đặc biệt nghiên cứu sớm trình Chính phủ ban hành Nghị định về quy định xử lý nhà nguy hiểm, xuống cấp, tạo cơ sở pháp lý để giải toả người sử dụng khỏi các nhà nguy hiểm, chuẩn bị điều kiện tái định cư, các chính sách, thủ tục đầu tư và quản lý xây dựng; các cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo các khu nhà chung cư cũ xuống cấp như: các chỉ tiêu quy hoạch tổng mặt bằng các khu chung cư cũ cải tạo xây dựng mới, các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… áp dụng cho công tác cải tạo các nhà chung cư cũ. Với ý nguyện của nhân dân được thể hiện qua Nghị quyết của HĐND thành phố, sự quan tâm của Nhà nước, sự tham gia của các nhà đầu tư, hy vọng trong thời gian không xa các khu chung cư cũ sẽ chuyển mình theo sự phát triển của thành phố góp phần hình thành dáng vẻ bộ mặt Xanh – Sạch - Đẹp của thủ đô, trái tim của cả nước góp phần kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Đông Đô – Hà Nội. 3.2. Đối với UBND thành phố * Đề nghị UBND thành phố sớm thông qua HĐND thành phố nội dung đề án cải tạo, sửa chữa các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố và ban hành Nghị Quyết các nội dung, quan điểm, nguyên tắc cơ bản của đề án cải tạo, sửa chữa các khu nhà chung cư cũ thành các khu đô thị ở văn minh, hiện đại là trách nhiệm của toàn xã hội cùng tham gia thực hiện. * Đề nghị UBND thành phố và Bộ Xây dựng chỉ đạo nghiên cứu để sớm ban hành quy trình kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, định mức đơn giá, chính sách về vốn cho công tác duy tu, sửa chữa nhà ở xuống cấp và nguy hiểm, đặc biệt công tác sửa chữa hư hỏng liên kết mối nối, nhà lún nứt; nghiên cứu sớm trình Chính phủ ban hành Nghị định về quy định xử lý nhà nguy hiểm, xuống cấp tạo cơ sở pháp lý để giải toả người sử dụng khỏi các nhà nguy hiểm, chuẩn bị điều kiện tái định cư, các chính sách, thủ tục đầu tư và quản lý xây dựng. * Đề nghị UBND thành phố có Quyết định đối với các công trình nhà chung cư nguy hiểm (khi có xác định của cơ quan có thẩm quyền) được xử lý theo cơ chế chính sách giải quyết đặc biệt, như các công trình phòng chống thiên tai mới đáp ứng được yêu cầu đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đặc biệt trong mùa mưa bão; khi xác định là nhà nguy hiểm, thành phố có lệnh các hộ dân đang sử dụng phải di chuyển để dỡ bỏ công trình nguy hiểm, không đợi phương án giải phóng mặt bằng và dự án cải tạo xây dựng lại được phê duyệt. * Đề nghị thành phố bố trí kinh phí để kiểm định, đánh giá hiện trạng chất lượng toàn bộ quỹ nhà do Ngành đang quản lý để xây dựng quy trình bảo trì theo Thông tư 05/2001/TT-BXD ngày 30/08/2001 của Bộ Xây dựng; Tập trung thực hiện trong năm 2005 – 2006 để lập dự án. Trong khi chờ quy hoạch từng khu được phê duyệt, đối với những nhà hư hỏng, nguy hiểm, đề nghị UBND thành phố cho phép được lập và triển khai dự án để đảm bảo an toàn sử dụng cho các hộ dân. * Đề nghị UBND thành phố Hà Nội nghiên cứu phương án thành lập quỹ dự phòng cho việc cải tạo khắc phục nhà nguy hiểm trên địa bàn thành phố Hà Nội. Dành một phần quỹ đất 20% hoặc mua lại quỹ nhà ở dạng 50% tại các dự án khu đô thị mới để xây dựng quỹ nhà trung chuyển phục vụ việc di chuyển các hộ dân ra khỏi nhà nguy hiểm trong năm 2005. * Đề nghị thành phố tiếp tục kiến nghị Chính phủ và các Bộ, Ngành hỗ trợ kinh phí cho thành phố để giải quyết quỹ nhà nguy hiểm do các cơ quan tự quản chuyển giao cho thành phố: dự kiến khoảng 1.000 tỷ đồng. KẾT LUẬN Việc cải tạo nhà chung cư cũ cho đến nay mặc dù tất cả các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương đã có rất nhiều cố gắng từ việc đưa ra các chính sách đến thực tế thực hiện nhưng nó vẫn còn rất nhiều những tồn tại đã nêu ở trên. Nếu những giải pháp trên được đưa vào thực hiện nó không những giúp người dân cải thiện chỗ ở hiện tại mà nó còn góp phần cải thiện môi trường sống, không gian sống của con người đáp ứng được nhu cầu hiện tại và sự phát triển trong tương lai. Cùng với sự chuyển mình ngày càng mạnh mẽ của đất nước nói chung và của Hà Nội nói riêng, để tiến tới ngày kỷ niệm 1000 năm Thăng Long Hà Nội thì vấn đề cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội càng là tâm điểm đáng chú ý, nó thể hiện bộ mặt của cả một quốc gia. Vì vậy đây không còn là vấn đề của riêng Nhà nước, nhà đầu tư hay của người dân mà nó là vấn đề của toàn xã hội, cần sự phối hợp hài hoà lợi ích mọi cá nhân và các cơ quan tổ chức mới có thể nhanh chóng thực hiện được việc cải tạo các khu chung cư cũ, góp phần cải thiện bộ mặt Thủ đô, với tinh thần vì một Hà Nội văn minh, sáng tạo, đẹp và giàu bản sắc, đảm bảo đến năm 2015 cơ bản hoàn thành công tác này. Do hạn chế về việc thu thập tài liệu và khả năng của bản thân trong việc tìm hiểu thực tế nên bài viết của em mặc dù đã nêu được phần nào về thực trạng và biện pháp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội và đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhưng vẫn còn một số thiếu sót; em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô và các bạn để có thể phát triển đề tài này rộng hơn nữa trên phạm vi hệ thống đô thị Việt Nam. Em xin cảm ơn Thầy giáo, TS. Nguyễn Thế Phán, các cô chú và các anh chị của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, đồng thời em xin chân thành cảm ơn Ban quản lý dự án xây dựng khu B Kim Liên đã hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành khoá luận tốt nghiệp này. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai năm 2003. 2. Luật Nhà ở năm 2005. 3. Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố Hà Nội về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015. 4. Chỉ thị 75/2005/KH-UB của HĐND thành phố Hà Nội ngày 09/12/2005 giao cho UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và chọn một đến hai khu để thực hiện đầu tư, xây dựng thí điểm. 5. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”. 6. Lê Thị Bích Thuận: Những vấn đề thiết kế quy hoạch cải tạo xây dựng khu chung cư Giảng Võ – Hà Nội. 7. Nguyễn Đức Biền: Vấn đề tổ chức bồi thường, hỗ trợ, di chuyển và tái định cư trong cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ. 8. KS.Nguyễn Mạnh Hà (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng): Về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại khu vực đô thị. 9. TS. Hoàng Văn Nghiên: Về chính sách cải tạo xây dựng lại các khu tập thể ở thành phố Hà Nội. 10. Lã Hồng Sơn: Khu nhà ở chung cư cũ khu vực Hà Nội. 11. TS. Lê Văn Hoạt: Một số vấn đề đặt ra trong việc nghiên cứu các giải pháp quy hoạch và cơ chế chính sách cải tạo các khu chung cư cũ ở nội thành Hà Nội. 12. Các trang web. ._.