Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp

BẢNG Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam những năm gần đây 40 Bảng 2: Giá nhân công của một số thành phố lớn Châu á 61 DANH MỤC BIỂU Biểu 1: So sánh tổng tài sản của các quỹ BĐS theo ngành tại Australia (2001-2003) 29 Biểu 2: Tầm quan trọng của các chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS theo đánh giá chung 34 Biểu 3: Tổng vốn đăng ký và thực hiện tại Việt Nam giai đoạn 1988 - 2006 46 Biểu 4: Đầu tư trực tiếp nước ngoài từ năm 2004 đến quý 1 năm 2008 52 Biểu 5: Số lượng căn hộ thuộc các dự án mới qua các năm 54 Biểu 6: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo lĩnh vực năm 2007 55 Biểu 7: Dự báo FDI vào Việt Nam trong giai đoạn 2006-2011 69 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phát triển của các dự án BĐS. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới, Việt Nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có các dự án BĐS để đẩy mạnh thu hút nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước. Trong những năm gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những tòa nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại,... do nước ngoài đầu tư xây dựng và quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Hơn nữa, khi Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở... và các dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng. Để có thể trở thành một quốc gia ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Việt Nam vẫn đang rất cần có thêm nhiều dự án như vậy. Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS là một trong những yếu tố không thể thiếu trong công cuộc phát triển của Việt Nam. Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS tại Việt Nam, tác giả quyết định chọn đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” là đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngoài nước: Nghiên cứu về đầu tư BĐS trên thế giới khá phong phú. Chẳng hạn “Commercial real estate analysis and investments” của Geltner và Miller năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman là những cuốn sách giáo khoa về đầu tư BĐS. Các tác giả đã chỉ ra khá rõ những yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân tích và ra quyết định đầu tư. Tại Việt Nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về BĐS, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài trợ. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu về thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Vì vậy, đây sẽ khóa luận nghiên cứu một cách hệ thống về việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. 3. Mục đích nghiên cứu Đề tài có những mục đích sau: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS. - Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Các lý luận chung về BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS - Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS tại Việt Nam 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ khóa luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS và thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Trong phần thực trạng, đề tài tập trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007. 5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích thống kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu đề tài. Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. 6. Kết cấu của khóa luận Luận văn gồm có 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản thân, nội dung của khóa luận sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô, các độc giả và những người quan tâm đến khóa luận này. Xin trân trọng cảm ơn. CHƯƠNG 1CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN 1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tư nước ngoài và bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài Theo quan điểm quốc tế: Khái niệm của IMF: FDI là một họat động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp. Khái niệm của OECD: Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp dặc biệt là những khỏan đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách: - Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư. - Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có. - Tham gia vào một doanh nghiệp mớ.i - Cấp tín dụng dài hạn ( lớn hơn 5 năm). - Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường hoặc quyền biểu quyết trở lên. Theo quan điểm Việt Nam: Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước ngoài nhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lí hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo giáo trình đầu tư nước ngoài: Đầu tư trực tiếp nước ngoài là một khoản đầu tư đòi hỏi một mối quan tâm lâu dài và phản ánh lợi ích dài hạn và quyển kiểm soát của một chủ thể cư trú ở một nền kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặc doanh nghiệp mẹ) trong một doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác nền kinh tế của chủ đầu tư nước ngoài (được gọi là doanh nghiệp FDI hay doanh nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài) FDI chỉ ra rằng chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác. Tiếng nói hiệu quả trong quản lý phải đi kèm với một mức sở hữu cổ phần nhất định thì mới được coi là FDI. 1.1.1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngòai Tìm kiếm lợi nhuận: - FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI. Phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư. - Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỉ lệ vốn tối thiểu trong vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tùy theo quy định của luật pháp từng nước để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư. Luật các nước thường quy định không giống nhau về vấn đề này. Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là 10%, Pháp và Anh là 20%, Việt Nam theo luật hiện hành là 30% (điều 8 Luật Đầu tư nước ngòai 1996), trừ trường hợp do chính phủ quy định thì nhà đầu tư nước ngoài có thể góp vốn với tỷ lệ thấp hơn nhưng không dưới 20% (Điều 14 mục 2 Nghị định 24/2000 NĐCP), còn theo quy định của OECD (1996) thì tỷ lệ này là 10% các cổ phiếu thường hoặc quyền biểu quyết của doanh nghiệp – mức được công nhận cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực sự vào quản lí doanh nghiệp. Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức. Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà đầu tư nước ngoài được quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nước nhận đầu tư. FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhận đầu tư. Thông qua họat động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý. 1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai Theo hình thức thâm nhập (quốc tế) Hai hình thức chủ yếu là “Đầu tư mới” (GI - Greenfield Investment) và “Mua lại và sáp nhập qua biên giới” (M&A - Cross-border Merger and Acquisition). Ngoài ra còn có hình thức Brownfield Investment (mua lại doanh nghiệp nhưng không sử dụng đến các tài sản của doanh nghiệp đó, bản chất chỉ là mua lại cái tên). Đầu tư mới (GI): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại. Mua lại và sáp nhập qua biên giới (M&A): là một hình thức FDI liên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất với một doanh nghiệp nước ngòai đang hoạt động. Theo Luật cạnh tranh 2004: Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt dự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập. Hợp nhất doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh nghiệp chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình để hình thành một doanh nghiệp mới, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của các doanh nghiệp bị hợp nhất. Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc một phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại. Liên doanh giữa các doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh nghiệp cùng nhau góp một phần tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình để hình thành một doanh nghiệp mới. Các hình thức của sáp nhập: Sáp nhập theo chiều ngang: là hình thức sáp nhập diễn ra giữa các công ty trong cùng một ngành nghề kinh doanh (hay có thể nói là giữa các đối thủ cạnh tranh) Sáp nhập theo chiều dọc: là hình thức sáp nhập của các công ty khác nhau nhưng trong cùng một dây chuyền sản xuất ra sản phẩm cuối cùng. Có 2 dạng sáp nhập theo chiều dọc là Backward (liên kết giữa nhà cung cấp và công ty sản xuất) và Forward (liên kết giữa công ty sản xuất và nhà phân phối) Sáp nhập hỗn hợp: là hình thức sáp nhập giữa các công ty kinh doanh trong các lĩnh vực khác nhau. Mục tiêu của những vụ sáp nhập như vậy là đa dạng hóa và chúng thường thu hút sự chú ý của những công ty có lượng tiền mặt lớn. Hình thức đầu tư mới có ưu điểm tạo ra những năng lực sản xuất mới, tạo công ăn việc làm mới cho người dân. Đầu tư mới cũng không tạo ra hiệu ứng cạnh tranh gây ra tình trạng độc quyền trong ngắn hạn đe dọa đến các thành phần kinh tế nước nhận đầu tư, nhất là đối với các nước đang và kém phát triển. Trong khi đó, M&A lại chủ yếu mạnh ở các nước phát triển vì môi trường pháp lý tốt, thị trường vốn, tài chính được tự do hóa, doanh nghiệp ở các nước này có tiềm lực mạnh, có tiếng tăm nên các doanh nghiệp nước khác muốn vào những nước này để tận dụng tiếng sẵn có thông qua M&A. M&A được các chủ đầu tư ưa chuộng hơn vì hình thức này thường có thời gian đầu tư nhanh hơn (không mất thời gian để điều tra thị trường, xây dựng nhà máy mới, tiếp cận khách hàng…). Quan trọng hơn cả là chủ đầu tư tận dụng được các lợi thế có sẵn của các đối tác nước nhận đầu tư như hình ảnh doanh nghiệp, hình ảnh sản phẩm, mối quan hệ với khách hàng, với chính quyền sở tại, với các đối tác kinh doanh… Theo quy định của pháp luật Việt Nam: Theo dự thảo nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành luật đầu tư năm 2005 của Việt Nam, có các hình thức FDI tại Việt Nam như sau: Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài - Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hành ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 8: “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam. Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tư cách pháp nhân, hoạt động dưới sự điều hành quản lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng phải tuỳ thuộc vào các điều kiện của môi trường kinh doanh: chính trị, kinh tế, luật pháp, văn hoá …của nước sở tại. Tại Việt Nam, hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được thừa nhận với tư cách pháp nhân và dưới hình thức là công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần. Thành lập tổ chức quốc tế liên doanh trong nước và nước ngoài Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hành ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 7 có cho biết: “Doanh nghiệp liên doanh” là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc hiệp định kí giữa Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính phủ nước ngoài hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh. Liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh mang tính chất quốc tế hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên về vốn, quản lý lao động cũng như cùng chịu rủi ro có thể xảy ra. FDI được sử dụng dưới hình thức này mang lại lợi ích cho cả nước đầu tư cũng như nước tiếp nhận đầu tư. Đối với nước tiếp nhận đầu tư thì các doanh nghiệp liên doanh ngoài việc giải quyết được tình trạng thiếu vốn còn mang lại nhiều công ăn việc làm cho người lao động, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận và học hỏi các công nghệ, máy móc thiết bị tiên tiến trên thế giới. Đối với chủ đầu tư, đây là một hình thức kinh doanh giúp họ tận dụng được tối đa những cơ sở kĩ thuật, hệ thống khách hàng, phân phối có sẵn của đối tác nước nhận đầu tư. Hơn thế nữa, việc hình thành doanh nghiệp liên doanh cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài bởi họ không bị hạn chế trong một số lĩnh vực như đối với các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Nhờ đầu tư vào loại hình này, các nhà đầu tư nước ngoài tận dụng được thị trường sẵn có của đối tác, không mất thêm chi phí nghiên cứu và khảo sát, thiết lập mối quan hệ. Tuy nhiên, nó cũng tạo ra một số khó khăn cho cả hai phía. Trước hết đối với chủ đầu tư thì việc định giá tài sản vốn góp cũng như quyền chủ động trong những quyết định kinh doanh còn là trở ngại. Đối với nước nhận đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc đàm phán các vấn đề của công ty với chủ đầu tư nước ngoài, đôi khi còn bị lệ thuộc vào công ty mẹ. Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh Luật Đầu tư 2005, điều 3, khoản 16 định nghĩa: Hợp đồng hợp tác kinh doanh là hình thức đầu tư được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phảm mà không thành lập pháp nhân. Loại hình này khác với Doanh nghiệp liên doanh bởi các bên hợp doanh phải chịu trách nhiệm vô hạn với các khoản nợ. Các bên kí kết hợp đồng hợp tác kinh doanh này trong quá trình hoạt động có thể thành lập ban điều phối để theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh. Việc phân chia kết quả kinh doanh phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Đồng thời, các bên hợp doanh thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nước sở tại một cách độc lập riêng rẽ. Hình thức này cũng được sử dụng phổ biến bởi nó giúp cho nước tiếp nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và công nghệ, tạo thị trường mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm quyền điều hành dự án. Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong việc đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn do khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư. Tuy nhiên, việc không được trực tiếp quản lý điều hành dự án cũng là một e ngại đối với các nhà đầu tư. Đầu tư theo hợp đồng B.O.T (hoặc B.T.O hoặc B.T) Loại hình đầu tư này cũng được Luật Đầu tư mới 2005 đề cập đến, quy định trong điều 3, khoản 17,18 và 19: Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam. Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng BTO) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT. Các doanh nghiệp được thành lập để thực hiện hợp đồng BOT, BTO, BT mặc dù hợp đồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đồng là các cơ quan quản lý nhà nước ở nước sở tại. Lĩnh vực hợp đồng hẹp hơn các doanh nghiệp FDI khác. Loại hình thức FDI này chủ yếu áp dụng cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng; được hưởng các ưu đãi đầu tư cao hơn so với các hình thức đầu tư khác và điểm đặc biệt là khi hết hạn hợp đồng, phải chuyển giao không bồi hoàn công trình cơ sở hạ tầng đã được xây dựng và khai thác cho nước sở tại. Hình thức góp vốn mua cổ phần: Các nhà đầu tư nước ngoài được phép góp vốn kinh doanh, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam. Với một tỷ lệ góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đối với một số lĩnh vực, ngành, nghề do chính phủ quy định. Hình thức xác nhập và mua lại (M&As) Trong Luật Đầu tư mới, chương IV, điều 25, khoản 2 có quy định nhà đầu tư có quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh. Điều kiện sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật này, pháp luật về cạnh tranh và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Phần lớn các vụ M&As được thực hiện giữa các công ty xuyên quốc gia lớn (TNCs) với mục đích mở rộng nhanh chóng hoạt động kinh doanh ra thị trường nước ngoài. Với việc đầu tư theo loại hình này, các công ty có thể sáp nhập với nhau để trở thành một công ty khổng lồ thống lĩnh thị trường hoạt động chung, đồng thời việc mua lại và sáp nhập cũng giúp cho các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí nghiên cứu, khảo sát mở rộng thị trường, nhanh chóng tiếp cận thị trường, phát triển hoạt động kinh doanh. 1.1.2. Tổng quan về bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lí của đất (điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vật là BĐS, thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt khác đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hoàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính cá biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của các vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp sử dụng an toàn. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trinh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng cho BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh họat, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc và năng lực quản lý Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lí cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lí thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vẫn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.2.3 Thị trường bất động sản: Khái niệm thị trường BĐS: Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc đến trong kinh doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ”. Hiện nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của nhà nước. Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS (Các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về BĐS. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá nhân hoặc tổ chức trên thị trường BĐS nhằm mục đích sinh lời. Các hoạt động này có thể là đầu tư, c._.ho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng BĐS,… và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi các quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,… như trên các thị trường hàng hóa khác. Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS: Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm: Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất,… Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,… Cơ sỏ vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, cơ sở pháp lý,… Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết của các quy luật trên thị trường. Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nêu trên, mà cụ thể là: Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS. Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện bình đẳng và công bằng cho mọi lực lượng tham gia thị trường thuận lợi theo đúng quy định của pháp luật. Có cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị trường. Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng thông tin, sàn giao dịch trao đổi BĐS,… Phát triển các phương thức và công cụ điều tiết của nhà nước nhằm đảm bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường. Đặc điểm của thị trường BĐS: Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hóa khác: Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các quy luật thị trường như các thị trường hàng hóa khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,… và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương… Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai. Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS: Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hóa thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư. Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin,… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch hợp lý chiếm từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thuế sử dụng BĐS không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn. Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển, thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế. 1.2. Sự cần thiết của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản 1.2.1.Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Hiện nay, xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ và tác động đến tất cả các quốc gia trên thế giới. Dù muốn hay không, các quốc gia cũng chịu tác động của nó và để có thể tồn tại và phát triển, họ buộc phải tham gia vào quá trình toàn cầu hóa. Đóng vai trò như một điều kiện, một công cụ không thể thiếu trong việc phát triển nền kinh tế, FDI là công cụ đắc lực trong việc thu hút nguồn vốn từ bên ngoài, giúp cho nền kinh tế phát triển bền vững. Với những lợi ích cho cả hai phía: chủ đầu tư cũng như quốc gia tiếp nhận đầu tư, FDI mở ra cơ hội hợp tác và hội nhập cho tất cả các nền kinh tế, đảm bảo được nguồn lực lâu dài và có hiệu quả cho tăng trưởng bền vững. 1.2.2. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi nhu cầu lại rất lớn Một trong những lợi ích chủ đạo nhất mà FDI mang lại đó là nguồn vốn dồi dào từ các nước đầu tư. Không chỉ có các quốc gia đang phát triển cần đến nguồn vốn này mà ngay cả Mỹ - một cường quốc kinh tế lại là nước thu hút FDI lớn nhất thế giới. Nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế là không có giới hạn, càng nhiều vốn đổ vào nền kinh tế, với cách sử dụng hiệu quả nhất sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của quốc gia đó. Dù vào lĩnh vực nào của nền kinh tế, FDI cũng góp phần làm tăng tổng vốn lưu thông trên thị trường. Đặc biệt đối với thị trường BĐS là thị trường có triển vọng phát triển cao, cần nguồn vốn lớn thì việc thu hút FDI vào lĩnh vực này càng được các quốc gia chú trọng và giành nhiều ưu đãi. Vì vậy, thu hút FDI là vấn đề tối quan trọng trong chiến lược phát triển của tất cả các nước trên thế giới. 1.2.3. Chuyển giao công nghệ và bí quyết quản lý Một quốc gia có thể có nhiều cách khác nhau để huy động vốn cho tăng trưởng phát triển kinh tế như từ nguồn ODA, từ vay nợ nước ngoài, huy động vốn trong nước. Tuy nhiên công nghệ và bí quyết quản lý thì không thể có được bằng cách ấy. Nhờ có FDI từ các công ty nước ngoài dưới nhiều hình thức như hình thành một pháp nhân mới hoạt động trên thị trường, liên doanh hợp tác với các đối tác trong nước, các công ty nước ngoài mang vào nước sở tại không chỉ là vốn mà còn là lực lượng lao động có trình độ cao, các công nghệ tiên tiến cũng như các bí quyết hoạt động, tổ chức điều hành kinh doanh. Dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cũng đồng thời mang lại cho nước sở tại lợi ích đó. Với việc đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở cũng như khu vui chơi, các nhà đầu tư nước ngoài cũng cung cấp cả các máy móc trang thiết bị hiện đại, những nhà quản lý, nhà thầu giỏi; nhờ đó, lao động nước nhận đầu tư có cơ hội học hỏi, nắm bắt, tiếp thu công nghệ tiên tiến ấy. 1.2.4. Tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực FDI giúp các nước đang phát triển tận dụng được lợi thế về nguồn lao động dồi dào. Ở nhiều nước, khu vực có vốn FDI tạo ra số lượng lớn việc làm cho người lao động. Bên cạnh đó, FDI còn góp phần vào việc đào tạo, nâng cao trình độ cho người lao động. Dòng FDI chảy vào thị trường BĐS là nguồn lợi lớn để tạo việc làm trong nước do lĩnh vực này cần rất nhiều nhân công. 1.2.5. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo xu hướng tích cực Vì là vốn đầu tư tư nhân, nên FDI có xu hướng đầu tư vào những ngành nghề, lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao. Nguồn vốn dồi dào cũng mang lại tác dụng để thúc đẩy sự phát triển của ngành nghề, lĩnh vực được đầu tư, kích thích nguồn vốn chảy vào lĩnh vực đó, làm thay đổi cơ cấu kinh tế của quốc gia được nhận đầu tư theo một hướng tích cực. Hiện nay, FDI vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng, tạo ra những điều kiện thuận lợi và tích cực thúc đẩy thị trường phát triển. 1.2.6. Tăng nguồn thu ngân sách Một lợi ích quan trọng khác của FDI đó là nguồn thuế từ các doanh nghiệp FDI đóng góp vào ngân sách quốc gia. Đây cũng là một nguồn thu quan trọng đặc biệt với các quốc gia đang phát triển. Không thể tính riêng FDI từ việc đầu tư vào lĩnh vực BĐS, tuy nhiên có thể thấy rằng từ các dự án đầu tư với quy mô lớn vào lĩnh vực này, thì đóng góp cho ngân sách cũng chiếm một phần khá lớn trong tổng nguồn thu. 1.2.7. FDI có ưu thế hơn các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác Có thể kể đến một số nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác như: vốn viện trợ chính thức ODA, vốn vay nước ngoài…tuy nhiên các nguồn vốn này một mặt gây sức ép về chính trị, kinh tế như ODA hoặc về khả năng chi trả như các khoản vay từ nước ngoài. FDI là một biện pháp thu hút vốn an toàn hơn cả bởi FDI là do nhà đầu tư nước ngoài tự chịu trách nhiệm về các chi phí và hiệu quả đầu tư, chịu trách nhiệm vay và trả, mang lại ít rủi ro hơn cho nước sở tại. Hơn thế nữa, FDI từ các TNCs có tác động kích thích các công ty khác tham gia đầu tư vào nước chủ nhà, từ đó làm gia tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế và tăng thêm tỷ lệ huy động vốn trong nước. Như vậy có thể thấy, thu hút FDI là hoạt động tất yếu của tất cả các nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. Qua đó cho thấy, việc thu hút FDI nói chung và thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng có những tác động to lớn đến nền kinh tế của mỗi quốc gia, thúc đẩy sự phát triển và hội nhập hơn nữa vào nền kinh tế thế giới. Thu hút FDI là một vấn đề tất yếu của tất cả các quốc gia trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. 1.3. Kinh nghiệm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản của Australia và New Zealand 1.3.1. Giới thiệu chung về Australia và New Zealand Australia là đảo lục địa lớn nhất trên thế giới, với tổng diện tích gần 8 triệu km², nằm ở phía nam đường xích đạo giữa Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương. Australia là nơi sinh sống của các bộ tộc thổ dân trong vòng 40.000 năm trước khi đất nước này bị xâm chiếm bởi Vương quốc ANh. Hiện nay, Australia là một nước liên bang với dân số xấp xỉ 20 triệu người. Đa số dân cư sinh sống ở các vùng thành thị dọc theo các bờ biển phía đông và phía nam. New Zealand là một đất nước gồm 3 hòn đảo ở nam Thái Bình Dương với đất đai trù phú và mật độ dân số thấp. Tổng dân số chỉ khoảng 3,8 triệu người. Nền kinh tế của New Zealand phụ thuộc rất nhiều vào tài nguyên thiên nhiên. Australia và New Zealand là hai nước thuộc Khối thịnh vượng chung, cùng là thuộc địa cũ của Anh, và có nhiều điểm chung về pháp luật, hệ thống quyền lực nhà nước. Nhìn chung, hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản ở hai nước khá giống nhau và đạt tới trình độ phát triển rất cao. Hệ thống quản lý bất động sản “Torrens” ở hai nước được coi là một trong những hệ thống quản lý bất động sản hữu hiệu và hiệu quả nhất thế giới. 1.3.2. Vài nét về thị trường bất động sản Về nguyên tắc, ở Australia và New Zealand, đất đai thuộc quyền sở hữu của chính phủ. Trên cơ sở đó, nhà nước cấp quyền sử dụng có điều kiện trên một mảnh đất cụ thể cho người dân dưới các hình thức như nắm giữ tự do và nắm giữ có thời hạn. Do vậy nhà nước có thể thu hồi mọi mảnh đất vì mục tiêu sử dụng công cộng. Tất nhiên, khi đó nhà nước phải đền bù thích đáng. Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất. Chủ đất đó có thể là tư nhân, cộng đồng hoặc nhà nước. Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và nghĩa vụ cụ thể đối với mỗi mảnh đất. Một số quyền và lợi ích liên quan đến BĐS có thể được buôn bán trao đổi trên thị trường. Ở cả 2 nước, thị trường đất đai và bất động sản được tạo dựng vững vàng, xét cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành. Hai nước đánh giá rất cao vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế nói chung. Theo họ, sự khác biệt quan trọng nhất giữa các nền kinh tế phát triển và kém phát triển là sự tồn tại hay không tồn tại của một thị trường BĐS hữu hiệu và hiệu quả. Theo cách hiểu thông thường ở hai nước, đầu tư BĐS có nghĩa là nắm giữ, trực tiếp hoặc gián tiếp một BĐS với mục đích kiếm lợi nhuận. Theo hình thức đầu tư, có hai loại đầu tư BĐS: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp nghĩa là việc nắm giữ thực sự một hoặc một số tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS. Đầu tư gián tiếp nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS. Đầu tư BĐS gián tiếp thường đượng định nghĩa là các hoạt động đầu tư tập thể thông qua các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các tập đoàn đầu tư BĐS không niêm yết và các quỹ BĐS không niêm yết. Trong năm 2003, đầu tư trực tiếp vào BĐS ở Australia là 104,4 tỷ USD và tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD. Trong giai đoạn 2001 - 2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3%. Biểu 1: So sánh tổng tài sản của các quỹ BĐS theo ngành tại Australia (2001-2003) (Đơn vị: triệu AUD) (Nguồn: PIR 2003) 1.3.3. Hệ thống chính sách đầu tư vào thị trường BĐS ở Australia và NewZealand Hệ thống pháp luật về BĐS ở hai nước Australia và NewZealand là cực kì phức tạp. Ở Australia có khoảng 20 luật chung của liên bang có các điển khoản trực tiếp quy định về đầu tư BĐS. Hai luật chính quản lý hệ thống đăng ký đất đai Torrens là Luật bất động sản và Luật giao dịch đất đai. Các luật lệ liên tục được thay đổi để phản ánh các yêu cầu mới của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới. Ngoài ra, các văn bản pháp luật khác cung cấp quy định liên quan tới thị trường BĐS như pháp luật về bán và thế chấp đất đai, bảo vệ môi trường, quy hoạch và các dịch vụ của chính quyền địa phương hỗ trợ việc chiếm giữ và phát triển đất đai. Ngoài các luật của liên bang, mỗi bang còn ban hành các luật riêng cho lĩnh vực này. Riêng bang Queensland có tới 188 đoạn văn bản pháp lý ở các bộ luật khác nhau quản lý bất động sản và các hoạt động liên qua đến BĐS. 1.3.3.1. Chính sách đất đai liên quan đến BĐS và đầu tư BĐS Ở Australia và NewZealand, nòng cốt của hệ thống quản lý BĐS và thúc đẩy đầu tư trên thị trường BĐS là hệ thống Torrens. Hệ thống Torrens được thiết lập từ năm 1858 bởi thủ tường Nam Australia lúc đó là Sir Robert Torrens, đã nhanh chóng lan truyền ra toàn Australia, NewZealand và nhiều nước khác trên thế giới. Ba nguyên tắc chính của hệ thống Torrens là: Nguyên tắc cái gương: đảm bảo rằng cơ quan đăng ký phản ánh đầy đủ các lợi ích hợp pháp trên mảnh đất Nguyên tắc màn che: sau khi đăng ký, không cần xem xét “phía sau tờ trước bạ” để xác định các lợi ích đó với mảnh đất. Nguyên tắc bảo đảm: các thông tin trên tờ trước bạ được đảm bảo bởi nhà nước. Hệ thống Torrens cần phải có 4 tính chất: nhanh chóng, đơn giản, chi phí thấp và phù hợp với đòi hỏi của cộng đồng. Ngoài hệ thống Torrens, các hệ thống về quản lý đất đai, các cơ quan phát triển đất đai, hoạt động phát triển đất đai, địa chính, quy hoạch... của Australia cũng rất phát triển và rõ ràng, góp phần củng cố thêm sự vững vàng của thị trường BĐS. 1.3.3.2. Chính sách xây dựng Mục tiêu quy hoạch đô thị trong những năm cuối thập kỷ 70 của Australia là củng cố phát triển đô thị. Việc đặt trọng tâm vào nội dung củng cố khu vực đô thị đã khuyến khích các cơ quan nhà nước thực hiện vai trò trong tái phát triển đất đai. Ưu tiên của hầu hết các cơ quan nhà nước là thực hiện tái phát triển đất đai lồng ghép, bền vững về mặt sinh thái. Và đặc biêt là hầu hết tất cả các cơ quan phát triển đất đai nhà nước đều tham gia vào việc quản lý và triển khai các dự án quy hoạch chiến lược và tổng hợp. 1.3.3.3. Chính sách tín dụng, ngân hàng Các ngân hàng Australia và NewZealand không trực tiếp đầu tư vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS đều vay vốn ngân hàng. Do hệ thống ngân hàng của Australia và NewZealand mạnh nên hầu như các nhu cầu vay vốn ngân hàng của các dự án khả thi đều được vay vốn. Các kênh chủ yếu để ngân hàng tham gia cho vay vốn đối với đầu tư BĐS là thông qua thế chấp. Có rất nhiều các sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đầu tư tư nhân trên thị trường BĐS. Có thể kể tới 2 dạng chính sau: Home equity loans: cho phép các hộ gia đinh vay mượn với vật thế chấp là ngôi nhà mà gia đình đang sử dụng để mua bất động sản thứ 2 với mục đích kinh doanh. Split purpose loan: cho phép người đi vay chia khoản vay nợ thanh một khoản vay nợ gia đình và một khoản vay nợ đầu tư. Người đi vay tập trung trả khoản vay nợ gia đinh và thu nhập từ BĐS sẽ được dùng để trả nợ đầu tư. 1.3.3.4. Chính sách tài chính Chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực hiện giao dịch mua. Bên phát hành chứng chỉ bảo đảm thanh toán khoản tiền gửi/tiền đặt cọc vào thời điểm thanh toán và chỉ thu về một khoản phí. Theo ước tính của RBA, chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao dịch về nhà ở tại Sydney. Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư BĐS là sự xuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cố trong thị trương cho vay trong nước từ giữa thập kỷ 1990. Ước tính các bên môi giới tài sản thế chấp hiện đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giao dịch thế chấp về nhà ở tại Australia. Các nhà đầu tư cũng có thể thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào BĐS. Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia vào đầu tư BĐS gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72,8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này đầu tư vào cac quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán. 1.4. Một số bài học rút ra cho Việt Nam Bài học thứ nhất, thị trường BĐS nói chung và đầu tư vào thị trường BĐS được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phối hợp quản lý và đầu tư. Là những nền kinh tế phát triển, Australia và New Zealand rất chú trọng vào thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Các cơ quan nhà nước và ngoài nhà nước có sự phối hợp phủ trùm hết các hoạt động đầu tư BĐS và thị trường BĐS. Tuy không có một cơ quan chịu trách nhiệm chung nhưng vấn để của đầu tư BĐS và thị trường BĐS đều có cơ quan chịu trách nhiệm, không chồng lấn. Vì vậy việt thu hút đầu tư vào thị trường BĐS và quản lý thị trường BĐS hoạt động rất thuận lợi. Các bên tham gia có các quyền tương đối ngang nhau, không có các chủ thể nào chiếm ưu thế hơn so với các chủ khách và ngược lại, không có chủ thể nào yếu thế trong quá trình đầu tư vào thị trường BĐS. Bài học thứ hai, chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính phối hợp với nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều kiện để thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Sự phối hợp giữa các chính sách tương đối đầy đủ, các vấn đề được xem xét đồng bộ, các chính sách từ quản lý đất đai, xây dựng phát triển công trình đô thị, tín dụng, tài chính đều được phát huy nhằm thu hút tối đa nguồn đầu tư vào thị trường BĐS. Các tác động của nhà nước chủ yếu trên bình diện vĩ mô, ít tác động vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Bài học thứ ba, đầu tư vào bất động sản là một ngành đem lại nhiều lợi ích, không chỉ là lợi nhuận cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, mà còn là tiềm lực của nền kinh tế và ổn định xã hội. Trong những năm gần đây, kinh tế BĐS và đầu tư BĐS đã đem lại cho nền kinh tế Australia và New Zealand nhiều lợi ích kinh tế. Kinh tế tăng trưởng tốt, vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp được quan tâm, các nhà đầu tư tăng cường đầu tư vào BĐS. Bài học thứ tư, là nền kinh tế theo cơ chế thị trường, về cơ bản, thị trường BĐS của Australia và New Zealand mở cho mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số rất nhỏ hạn chế đối với các chủ thể khác nhau. Các chủ thể có yếu tố nước ngoài chủ yếu được định hướng đến đầu tư các dự án phát triển bất động sản. Thị trường bán lẻ BĐS cũng như đầu tư nhỏ không khuyến khích các nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài. Luận điểm cơ bản của sự định hướng này là đầu tư nước ngoài cần được hướng đến để mở rộng thị trường, tăng cường thu hút lao động chứ không hướng đến việc kinh doanh mua đi bán lại. CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Tổng quan thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam 2.1.1. Môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 2.1.1.1.Hệ thống pháp luật Dưới góc độ của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt nam được đánh giá là một đất nước có tình hình chính trị ổn định nhất trong khu vực, không xảy ra các cuộc biểu tình hay bạo động. Chính phủ Việt Nam đang tích cực thực hiện đường lối đổi mới nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Biểu 2: Tầm quan trọng của các chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS theo đánh giá chung (Nguồn: viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương năm 2005) Xét trên bình diện toàn nền kinh tế, kết quả điều tra cho thấy các chính sách trên là quan trọng (chính sách đất đai) hoặc tương đối quan trọng (chính sách xây dựng, chính sách tài chính và tín dụng) đối với hoạt động kinh doanh BĐS (mức độ hay tầm quan trọng lớn nhất của chính sách được đánh giá là 5 điểm trong thang điểm 5). Theo thứ tự tầm quan trọng, chính sách đất đai có tầm quan trọng nhất, tiếp theo đó là các chính sách xây dựng, tài chính và tín dụng. Xét chênh lệch tầm quan trọng, có thể thấy chính sách đất đai vượt xa các chính sách khác về tầm quan trọng, trong khi chênh lệch về tầm quan trọng giữa các chính sách còn lại không lớn. Kể từ năm 2003, rất nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành với nhiều quy định mới rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích các nhà đầu tư nhiều hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như luật Đất đai năm 2003, Luật xây dựng năm 2003, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tư năm 2005, Luật nhà ở năm 2006, Luật kinh doanh BĐS năm 2006,… Trước khi ban hành luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất (mặc dầu thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch BĐS phải thông qua Nhà nước với những thủ tục rất phức tạp. Chính quan hệ hành chính của nhà nước với thị trường đã tạo ra các ức chế với thị trường và tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục được tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS. Luật Đất đai năm 2003 cũng có quy định mới cho phép: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất”. Điều này khuyến khích Việt Kiều về Việt Nam đầu tư hoạt động kinh doanh và rất nhiều Việt Kiều có dự định đầu tư vào BĐS. Luật Đầu tư năm 2005 đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà Đầu tư nước ngoài về các thủ tục hành chính, đăng ký đầu tư, các quyền lợi của các nhà đầu tư nước ngoài… Điểm nổi bật là Luật Đầu tư mới đã không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại Việt Nam không cần xác định thời hạn. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng kéo dài đến 50 năm và có thể gia hạn không quá 70 năm. Vì vậy, khi đã được cấp phép cho một dự án đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư có thể thực hiện dự án khác mà không cần phải lập một công ty mới, tài khoản mới, kể cả ở những lĩnh vực khác. Các thủ tục cấp phép cũng đơn giản và nhanh chóng hơn. Luật Đầu tư năm 2005 xác định việc phân cấp mạnh cho UBND cấp tỉnh và Ban quản lý Khu Công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Công nghệ cao và Khu kinh tế (sau đây gọi là Ban quản lý) cấp Giấy Chứng nhận đầu tư (GCNĐT) cũng như quản lý hoạt động đầu tư và giảm bớt những dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận về nguyên tắc đối với một số dự án quan trọng chưa có trong quy hoạch, hoặc chưa có quy hoạch. Những dự án đã có trong quy hoạch được duyệt và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế cũng như các dự án còn lại sẽ do UBND cấp tỉnh và Ban quản lý tự quyết định và cấp GCNĐT. Việc phân cấp cấp GCNĐT về UBND cấp tỉnh và Ban quản lý là một chủ trương thực hiện cải cách hành chính trong quản lý kinh tế và đã được tổng kết trong nhiều năm qua, đã tạo điều kiện thuận lợi để UBND cấp tỉnh và Ban quản lý thực hiện được trách nhiệm quản lý hoạt động đầu tư trong nước và ĐTNN trên địa bàn. Việc phân cấp mạnh cho UBND tỉnh và Ban quản lý đã tạo điều kiện cho các Bộ, ngành quản lý nhà nước tập trung thực hiện chức năng hoạch định chính sách, dự báo, kiểm tra, giám sát. Cho tới nay, công tác quản lý hoạt động ĐTNN ở địa phương, nhất là các địa phương có nhiều doanh nghiệp ĐTNN đã đi vào nề nếp, theo trình tự hợp lý, đã được đơn giản hoá,…được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá có nhiều đổi mới, góp phần cải thiện môi trường đầu tư-kinh doanh của địa phương. Bên cạnh đó, các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh đã phối hợp chặt chẽ trong quá trình thực hiện các nội dung quản lý hoạt động ĐTNN, từ thẩm định cấp GCNĐT đến hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phối hợp với các Bộ, ngành liên quan tổ chức tập huấn, trao đổi nghiệp vụ và hỗ trợ các địa phương từ việc tổ chức hội nghị, hội thảo vận động xúc tiến, xây dựng danh mục dự án kêu gọi đầu tư, ban hành văn bản hướng dẫn về ĐTNN tại địa bàn,…. Đưa hoạt động quản lý ĐTNN ở các địa phương đi vào nề nếp. Mô hình “một cửa, liên thông”, cách làm “trải thảm đỏ đón nhà đầu tư” tiếp tục xuất hiện và có tác động lan toả rộng khắp trong cả nước, đã góp phần nâng cao hiệu quả thu hút và sử dụng vốn ĐTNN vào Việt Nam. Nhà nước cũng đang tích cực cải cách hành chính để tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với nhà đầu tư không những chỉ trong giai đoạn xin cấp phép cho dự án mà còn trong quá trình thực hiện dự án. Luật kinh doanh BĐS (số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ 1/1/2007) góp phần làm thể chế hoá lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm như việc chuyển nhượng BĐS, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn kinh doanh BĐS,… Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm trong kinh doanh BĐS nhằm mục đích làm cho thị trường BĐS minh bạch và phát triển ổn định. Việt Nam đã trở thành thành viên của APEC (Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương) năm 1998, là nước chủ nhà của Hội nghị APEC 2006. Năm 2006 cũng là một năm đánh dấu một thời kỳ phát triển mới của Việt Nam với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào tháng 12 năm 2006, và Mỹ thông qua Quy chế Thương mại bình thường vĩnh viễn với Việt Nam. Những sự kiện này đã mang đến rất nhiều thuận lợi cho môi trường kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực đến thị trường BĐS và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này. Tâm lý nghi ngại về tính pháp lý, ổn định của môi trường kinh doanh ở Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài đã phần nào được gạt bỏ. Đồng thời, kể từ khi mở cửa nền kinh tế, Việt Nam đã thiết lập quan hệ ngoại giao và ký kết hiệp định thương mại với rất nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, các nước EU, Mỹ,… và đã thu hút một lượng lớn các dự án ODA từ những nước này vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng. Đó là những dự án mở đường cho dòng đầu tư vào các ngành công nghiệp, dịch vụ sau sự kiện gia nhập WTO. Tuy nhiên, mặt hạn chế của môi trường chính trị, pháp luật Việt Nam là vẫn còn hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục triển khai dự án khiến tiến độ của dự án bị chậm lại, hoặc dự án không được thực hiện đúng như thiết kế. Một thực tế là hầu hết các dự án muốn được cấp phép nhanh chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt Nam (và những bên có liên quan) đi tham quan nước ngoài, cam kết cho vay ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính dưới hình thức nào đó… Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồng chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều phiền hà trong các khâu thực hiện dự án. 2.1.1.2. Môi trường kinh tế Việt Nam đã thực hiện chính sách mở cửa nền kinh tế trong nhiều năm qua và đang trong giai đoạn chuyển từ nền kinh tế hành chính bao cấp sang kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là giai đoạn đặc biệt cần thu hút vốn đầu tư nước ngoài để cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp, dịch vụ. Chính sách mở cửa đã thúc đẩy quan hệ kinh tế giữa các tổ chức kinh tế Việt Nam và các tổ chức nước ngoài. Do vậy trong thời gian tới, nhất định nhu cầu về nơi ở và làm việc sẽ tăng vọt lên khi ngày càng nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam sinh sống, làm việc. Việt Nam đang giữ mức tăng trưởng kinh tế ổn định trong nhiều năm qua. Tỷ lệ tăng GDP trung bình trong vòng 10 năm qua là 7%/năm. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2005, tỷ lệ tăng GDP là 8,43%; năm 2006 là 8,17%, và năm 2007 là 8,44%, là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm gần đây. Chính phủ Việt Nam phấn đấu đạt mức tăng GDP sẽ là 8,5%-8,7% trong năm 2008. Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam những năm gần đây Năm Chỉ tiêu 2004 2005 2006 2007 Tốc độ tăng trưởng GDP 7,79% 8,43% 8,17% 8,44% GDP bình quân đầu người (USD) 556,3 638,4 725,3 833 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Với tốc độ tăng trưởng như vậy, Việt Nam đã được UNESCAP (Uỷ ban Kinh tế và Xã hội Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Liên Hợp Quốc) đánh giá là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực. Mức tiêu dùng của người dân đã có sự thay đổi đáng kể. Yêu cầu về sinh hoạt và giải trí đã tăng cao với yêu cầu chất lượng ngày càng cao hơn và ngày càng nhiều người Việt Nam trở thành đối tượng khách hàng mà những nhà đầu tư nước ngoài hướng tới (đặc biệt là những dự án phát triển căn hộ, khu đô thị mới). Nền kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều điểm hạn chế. Cụ thể là, các nguồn tài nguyên chưa được khai thác và quản lý tích cực, có hiệu quả; nguồn lao động dồi dào chưa được huy động và phân bổ hợp lý, đồng bộ trên phạm vi toàn quốc, chất lượng lao động chưa cao và đồng đều; trang thiết bị sản xuất còn lạc hậu, năng suất lao động còn thấp, trình độ quản lý kém… Bởi vậy, việc các tổ chức kinh tế nước ngoài tìm kiếm thị trường, tìm cơ hội đầu tư kinh doanh là cần thiết và phù hợp với khuynh hướng tổ chức sản xuất tại nơi cung cấp nguyên liệu, lao động, tiêu thụ sản phẩm theo nhu cầu của thị trường trong khu vực và xuất khẩu ra thị trường thế giới nhằm thu được nhiều lợi nhuận. Về phía các nhà đầu tư, các nhà tài trợ khẳng định Việt Nam vẫn là nước ưu tiên nhận viện trợ ODA, và điều này làm khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong những năm tới là rất lớn. Mặt khác, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục có xu hướng chuyển mạnh sang các nước đang phát triển, nhất là các nền kinh tế mới nổi, có tốc độ tăng trưởng cao, có lợi thế về lao động, tài nguyên và chính sách đầu tư thông thoáng, trong đó có Việt Nam. Trong khi đó, những rủi ro do tập trung đầu tư quá lớn vào Trung Quốc đã bộc lộ rõ trong năm 2005, l._.h tuy có thuận lợi về vị trí nhưng lại có giá cao và không đáp ứng được cùng một lúc những yêu cầu đó. Điều này kích thích việc đầu tư phát triển các khu căn hộ cao cấp rồi bán lại cho những người có nhu cầu. Đầu tư có sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài: Thị trường vẫn có xu hướng kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để cùng nhau phát triển dự án. Nhà đầu tư trong nước đang cần vốn và kinh nghiệm quản lý, công nghệ xây dựng. Nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng lại mất thời gian tìm hiểu thị trường và tìm kiếm địa điểm xây dựng. Tuy nhiên, trước đây thường là các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp là những người quan tâm đến hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS thì hiện nay rất nhiều nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực này. Điều này có nghĩa là rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn để mua lại các dự án đang khai thác hoặc đầu tư trực tiếp và một dự án nào đó thông qua các quỹ phát triển BĐS miễn là họ nhìn thấy khả năng sinh lời trong tương lai. Các nhà đầu tư Châu Á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo nước: Trong vòng một hai năm trước mắt, các nước Châu Á vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các dự án đầu tư vào Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực BĐS nói riêng. Theo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ kế hoạc và Đầu tưu, kể từ năm 1988 đến hết 2006, đã có 77 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, trong đó các nước Châu Á chiếm 67% tổng vốn đăng ký, các nước Châu Âu chiếm 29% tổng vốn đăng ký, các nước Châu Mỹ chiếm 4% tổng vốn đăng ký. Riêng 5 nền kinh tế đứng đầu trong đầu tư vào Việt Nam là Đài Loan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Hồng Kông đã chiếm 60,6% tổng vốn đăng ký. Trong năm 2006 có 44 nước và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam. Trong đó, Hàn Quốc dẫn đầu với vốn đầu tư trên 2,5 tỷ USD, chiếm 25,2% tổng vốn cấp mới. Tiếp theo là Hồng Kông với vốn đầu tư là 1,59 tỷ USD, chiếm 15,6%. Nhật Bản đứng thứ 3 với vốn đầu tư là 1,33 tỷ USD, chiếm 13,1%; Mỹ đứng thức 4 với vốn đầu tư là 790,6 triệu USD, chiếm 7,7% tổng vốn cấp mới. Nếu tính cả một số dự án của Mỹ thông qua nước thứ ba thì Mỹ đứng thứ 2. Tuy nhiên, về lâu dài, sẽ có nhiều đối tác đến từ Châu Âu và Mỹ sẽ đầu tư vào Việt nam do Việt Nam mở cửa thị trường dịch vụ khi gia nhập WTO. Tuy nhiên, có một vấn đề cần được lưu ý là nhiều công ty nước ngoài đã đầu tư vào Việt Nam thông qua nước thứ ba để được hưởng các ưu đãi về chi phí, thủ tục và thuế tại các nước này. Vì vậy, quốc tịch của chủ đầu tư nước ngoài trong giấy chứng nhận đầu tư có thể không giống với quốc tịch thật của họ. Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào BĐS Sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển BĐS thương mại thông qua các quỹ đầu tư BĐS. Vai trò của các quỹ đầu tư sẽ càng ngày trở nên quan trọng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vì khả năng huy động vốn và sử dụng vốn có hiệu quả của họ rất lớn, các nhà đầu tư có thể tin tưởng giao vốn của họ cho những quỹ này quản lý. Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư có vốn nhưng không có điều kiện tìm hiểu thị trường hoặc không hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì thế học có thể thông qua quỹ đầu tư để kinh doanh BĐS tại Việt Nam khi nhận thấy đây là thị trường có nhiều triển vọng và có khả năng thu được lợi nhuận. Mặc khác, các quỹ đầu tư có khả năng huy động nhiều nguồn vốn nhỏ lẻ để phát triển những dự án lớn. Sự mở rộng của các công ty BĐS hiện nay: Sẽ có nhiều nhà kinh doanh BĐS hiện tại mở rộng kinh doanh của mình bằng cách tìm kiếm và thực hiện các dự án mới. Đã có rất nhiều nhà đầu tư thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt Nam và họ sẽ không bỏ lỡ cơ hội hiện nay để tiếp tục phát triể việc kinh doanh của mình với những lợi thế sẵn có về nghiên cứu thị trương, uy tín đã tạo dựng được, nguồn khách hàng tiềm năng, các kinh nghiệm về xây dựng và quản lý… 3.2. Định hướng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam Ngày 6 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 6/2004/NQ-CP về phát triển thị trường BĐS với những nội dung chủ yếu sau: 3.2.1. Mục tiêu phát triển thị trường BĐS Khai thác có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình xây dựng để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất – kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, góp phần hình thành đồng bộ các lại thị trường tạo điều kiện thuận lợi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế. 3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS 3.2.2.1. Giải pháp chung gồm Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật.; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển các giao dịch chính thức trên thị trường; hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp, bảo lãnh vay vốn để phát triển thị trường BĐS; tăng cường khả năng cung cấp hàng hóa BĐS, nhất là đất để sản xuất – kinh doanh và BĐS nhà ở để góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu; từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và làm lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS. 3.2.2.2. Các giải pháp cụ thể Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tạo điều kiện cho các chủ thể giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trường; tập trung chỉ đạo lập quy hoạch xây dựng chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cư nông thôn để quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dưng BĐS; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác có hiệu quả nguồn đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, thu hồi đất để phục vụ triển khai các dự án BĐS. Trong định hướng phát triển thị trường BĐS của Nhà nước Việt nam, việc thu hút FDI vào thị trường là một trong những nội dung quan trọng. Theo quan điểm của Đảng, phát triển thị trường BĐS phải “từng bước làm cho thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư”. Quan điểm của Việt Nam là thu hút FDI vào các dự án BĐS đòi hỏi vốn lớn, các dự án gắn liền với cơ sở hạ tầng và khuyến khích đầu tư vào các khu vực, địa bàn khó khăn cũng như là các dự án BĐS cho những người có thu nhập thấp. Sở dĩ VIệt Nam khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào những dự án này vì đây là những dự án cần vốn lớn, thời gian thu hồi vốn khá chậm. Với những dự án này thì thường các nhà đầu tư trong nước không mấy hào hứng hoặc không đủ năng lực tài chinh cũng như năng lực kỹ thuật để triển khai dự án. Ngoài ra, chính sách thu hút FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam cũng khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức liên doanh, trong đó doanh nghiệp Việt Nam thường góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hình thức đầu tư 100% vốn FDI được cho phép thực hiện ở Việt Nam ngay từ ban đầu nhưng ít được nhà nước khuyến khích hơn hình thức liên doanh vì đây là hình thức đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài phải có hiểu biết sâu sắc về môi trường pháp lý cũng như các yếu tố liên quan đến dự án BĐS của mình. Với đặc thù là một lĩnh vực khá phức tạp với các quy định pháp lý chưa rõ ràng, thì đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI có thể là trở ngại đôi với nhiều nhà đầu tư mới thâm nhập thị trường Việt Nam. 3.3. Giải pháp nhằm tăng cường đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam 3.3.1. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực đất đaii Để tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS, thì một trong những yếu tố quan trọng là thị trường BĐS phải phát triển lành mạnh và minh bạch. Xin kiến nghị một số giải pháp sau. Về nguyên tắc, phải xây dựng và phát triển thị trường BĐS lành mạnh, cạnh tranh theo quy định của pháp luật. Đối tượng tham gia thị trường BĐS phải được đào tạo có hiểu biết nhất định về hoạt động của thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Mặt khác, đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải có năng lực về tài chính thực sự, tạo môi trường pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy các cơ hội đầu tư của nước ngoài để từ đó tăng trưởng kinh tế đất nước. Về quy hoạch sử dụng đất, phải được nghiên cứu toàn diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế - xã hội, trong đó việc lập quy hoạch sử dụng đất làm tăng tối đa giá trị kinh tế của từng đơn vị BĐS. Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia rộng rãi hơn của cộng đồng dân cư, các nhà quản lý và kinh tế, đồng thời phải lồng ghép được các yếu tố phát triển trong quan hệ của các ngành kinh tế, giảm thiểu một cách tối đa sự chồng chéo, lãng phí trong quy hoạch. Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp và công nghiệp, dịch vụ cần có quan hệ chặt chẽ với nhau, không nên tiến hành riêng rẽ. Quy hoạch phải mang tính khả thi. Tạo cơ chế phối hợp rõ ràng giữa các loại quy hoạch. Kết quả quy hoạch của ngành này phải thông báo cho ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại trong quá trình thực hiện.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có sự điều chỉnh hài hoà giữa các nhu cầu khác nhau trong việc sử dụng cùng một diện tích đất, giải quết hài hoà nhu cầu sử dụng đất. Về điều tra, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tạo ra một cơ chế hợp lý để tiến hành điều tra đánh giá tổng thể về tiềm năng đất đai, đặc biệt là ở vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để nâng cao giá trị BĐS. Đồng thời cũng phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo cơ sở pháp lý trong việc giao dịc BĐS, từng bước minh bạch thị trường. Xây dựng thị trường tài chính lành mạnh vừa giải quyết các quan hệ tài chính trong mối quan hệ với đất đai vừa tạo ra mối quan hệ lôgic trong việc tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển. Hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch. Hệ thống thông tin hỗ trợ thị trường BĐS phải đủ mạnh để cung cấp dịch vụ chính xác, đầy đủ về BĐS cho người tham gia thị trường đồng thời tạo cơ sở cho Nhà nước quản lý. Thường xuyên cập nhật và theo dõi biến động về thị trường BĐS tạo điều kiện cho các giao dịch được chính xác và hiệu quả. Thành lập và mở rộng hơn nữa hoạt động của các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới để đa dạng hoá hoạt động thị trường BĐS. Hoạt động tư vấn về BĐS nói chung và tư vấn giá đất nói riêng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư. Với quá trình phát triển nền kinh tế, nhu cầu cho công tác thẩm định giá đất sẽ càng cao, từ đo cho thấy một triển vọng lớn sẽ đến trong tương lai cho ngành thẩm định giá đất. Đào tạo chuyên gia cho thị trường BĐS bao gồm: nghiệp vụ về mua, bán, tư vấn BĐS, định giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm,… Đây là lĩnh vực mà thực tiễn hiện nay chưa được quan tâm đúng tầm quan trọng của nó. 3.3.2. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực xây dựng Pháp luật về đầu tư và xây dựng của Việt Nam đã có những thay đổi cơ bản kể từ năm 1990 đến nay và đang từng bước được hoàn thiện. Về cơ bản, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng đã được xây dựng tương đối đồng bộ, hoàn chỉnh và có những đóng góp thiết thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong thời gian tới cần tiếp tục theo dõi, nắm bắt và thu thập các kiến nghị từ địa phương, cơ sở để từng bước bổ sung, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. 3.3.3. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tín dụng Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường BĐS là vô cùng quan trọng. Đến này chỉ có các ngân hàng phần nào phát huy được vai trò của mình và có các quy định liên quan đến cho vay kinh doanh BĐS, còn các quy định định về tổ chức trung gian khác như tổ chức định giá, bảo hiểm, các quỹ đầu tư phát triển BĐS, công ty tư vấn và môi giới BĐS chưa có hoặc hạn chế, do vậy các tổ chức này chưa đóng vai trò trong thị trường BĐS. Để tạo khung pháp lý cho hoạt động này và đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS, cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc thành lập các tổ chức, các doanh nghiệp định giá của Nhà nước chuyên phục vụ công tác xác định giá đất cho mục đích tính thuế, và các công ty định giá độc lập tư vấn về giá cho các đối tượng tham gia giao dịch BĐS. Nhà nước cũng phải có quy định cụ thể về hành nghề dịch vụ định giá, tư vấn, môi giới BĐS; yêu cầu các doanh nghiệp này phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế như các pháp nhân khác. Thị trường BĐS sẽ ngày càng phát triển và sôi động hơn với nhiều hình thức đầu tư và nhiều đối tượng tham gia đầu tư. Vì vậy, cần phải đa dạng các loại hình đầu tư vào thị trường này, bên cạnh đầu tư trực tiếp nên có hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư BĐS (REIT – Real estate investment Trust). REIT là một định chế cho phép nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) có tiền nhàn rỗi tham gia đầu tư lĩnh vực BĐS dựa trên khả năng, kinh nghiệm chuyên môn và uy tín của công ty quản lý đầu tư chuyên nghiệp. REIT cho phép các nhà đầu tư nhỏ có thể tiếp cận vào các dự án lớn mà không thể tự mình thực hiện được nhưng lại là nơi quy tụ vốn vào những công trình lớn. Đây là một hình thức phân tán rủi ro mà vẫn hiệu quả nếu các công ty quản lý quỹ hoạt động chuyên nghiệp và có hành lang pháp lý hoàn thiện điều chỉnh hoạt động của mô hình này. 3.3.4. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tài chính Hệ thống ngân hàng tài chính là điểm quan trọng, mấu chốt nhất trong các hoạt động kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn bởi thị trường BĐS có giá trị lớn, tất cả mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi số vốn đầu tư khổng lồ. Do vậy, nếu như không xây dựng được một thị trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh, thì khó có thể làm cho thị trường BĐS phát triển được. Một số giải pháp đối với ngành Ngân hàng như sau. Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng; Hệ thống ngân hàng tiếp tục thực thi chính sách tiền tệ theo các nguyên tắc của thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, xây dựng môi trường hoạt động tín dụng bình đẳng đối với mọi thành phần kinh tế, thông thoáng, với khung pháp lý đồng bộ, minh bạch, phù hợp dần với thông lệ và chuẩn mực quốc tế. - Phối hợp với các Bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính – tiền tệ để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn cho vay các thành phần kinh tế và kinh doanh BĐS, đồng bộ với mức phát triển của thị trường BĐS. - Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế (WB, ADB,…) để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS khác. - Chỉ đạo các tổ chức tín dụng điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu của nền kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay đối với kinh doanh BĐS, tiếp tục đơn giản hoá thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và việc giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng. - Soạn thảo, trình Chính phủ hoặc ban hành các văn bản theo thẩm quyền về cơ chế tín dụng, thế chấp phù hợp Luật đất đai, Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật hợp tác xã mới được ban hành và điều kiện thị trường tài chính – tiền tệ, BĐS đang phát triển theo hướng chiều sâu. - Chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình và đơn giản hoá thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho cả tổ chức tín dụng và khách hàng vay. - Hiện đại hoá hệ thống thanh toán, đẩy nhanh việc cơ cấu lại các ngân hàng thương mại làm tăng khả năng cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế và khả năng cạnh tranh trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế. - Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên về tín dụng đối với kinh doanh BĐS để cảnh báo, chỉ đạo các tổ chức tín dụng về cho vay và xử lý các khó khăn, vướng mắc. - Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương xử lý những khó khăn, vướng mắc liên quan đến hoạt động tín dụng, cơ chết thế chấp, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm các hợp đồng thế chấp. Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng: - Thực hiện đồng bộ các giải pháp huy động vốn từ thị trường trong nước. Khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn tài trợ của các tổ chức quốc tế cho các dự án tín dụng nông thôn doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tích cực xử lý nợ tồn đọng để tăng khả năng đáp ứng kịp thời các nhu cầu vốn tín dụng của nền kinh tế, trên cơ sở đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng. - Tốc độ tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với tăng trưởng vốn huy động thực tế, mục tiêu tín dụng đề ra từ đầu năm và khả năng kiểm soát chất lượng tín dụng; đảm bảo vốn khả dụng cho các nhu cầu thanh toán, an toàn hoạt động kinh doanh. - Thực hiện đúng các quy định của pháp luật về cho vay, bảo lãnh, cho thuê tài chính, chiết khấu, bao thanh toán và bảo đảm tiền vay. Xem xét và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản hoặc không có bảo đảm bằng tài sản, cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, tránh các vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vay nợ. Đặc biệt, chú trọng thực hiện các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia tăng. - Các tổ chức tín dụng phải tăng cường kiểm tra, giám sát việc chấp hành các nguyên tắc, thủ tục cho vay và cấp tín dụng khác, tránh xảy ra sự cố gây thất thoát tài sản. Sắp xếp lại tổ chức bộ máy, tăng cường công tác đào tạo cán bộ để đáp ứng yêu cầu kinh doanh ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế. - Tiến hành rà soát, bổ sung và chỉnh sửa các quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật, phù hợp với điều kiện hoạt động kinh doanh, ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng. 3.3.5. Giữ vững ổn định về chính trị Giữ vững ổn định về chính trị có ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, yếu tố này luôn được các nhà đầu tư xem xét đầu tiên. Họ chỉ muốn đầu tư ở những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa, việc giữ vững về ổn định chính trị - xã hội có ý nghĩa hết sức quan trong với sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh… từ đó sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cũng như ảnh hưởng tới quyết định của các nhà đầu tư đang xem xét đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Vì vậy, Nhà nước cần có những biện pháp nhằm đảm bảo sự ổn định về chính trị - xã hội. 3.3.6. Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế Các nhà đầu tư luôn luôn có xu hướng đầu tư vào các nền kinh tế có mức tăng trưởng phát triển cao. Tiêu biểu là Trung Quốc với mức tăng trưởng nóng cả về kinh tế và khả năng thu hút FDI. Kinh tế phát triển ổn định sẽ tạo điều kiện tốt cho sự xâm nhập của các luồng vốn ĐTNN. Có thể thấy mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với thu hút nguồn vốn FDI như sau: giai đoạn 1991-1995, khi nền kinh tế của nước ta tăng trưởng mạnh mẽ nhờ các biện pháp mở cửa, Mỹ xoá bỏ cấm vận, bình thường hoá quan hệ với Việt Nam, tốc độ tăng trưởng của chúng ta lúc bấy giờ khoảng hơn 8%, luồng FDI vào Việt Nam lúc bấy giờ cũng rất cao, chiếm tới 24,5% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Trong giai đoạn 1997-2000, khi nền kinh tế giảm sút trầm trọng do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra đầu tiên tại Thái Lan, mức tăng trưởng chỉ đạt khoảng 5,5%/năm, thì dòng vốn FDI cũng suy giảm xuống mức thấp tương đương. Từ 2001-nay, khi nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi và lại đạt mức tăng trưởng cao, bình quân 7,2%/năm, thì dòng vốn FDI lại tăng lên đáng kể. Qua đó có thể thấy mối quan hệ khăng khít giữa tăng trưởng kinh tế và khả năng thu hút FDI. Chính phủ phải đẩy mạnh hơn nữa hiệu quả hoạt động của nền kinh tế, thúc đấy, tạo điều kiện thuận lợi cho những ngành kinh tế mũi nhọn phát triển, tăng cường xuất khẩu, đồng thời cũng phải chú ý phát triển kinh tế đồng đều giữa các vùng trên cả nước giảm bớt tình trạng thiếu đồng đều giữa các vùng như hiện nay, ở khu vực các thành phố lớn càng ngày càng được đầu tư hiện đại, trong khi các vùng sâu vùng xa, điều kiện khó khăn, lại không được đầu tư để ý, thì sẽ tạo khoảng cách ngày một lớn hơn, gây khó khăn trong quá trình phát triển kinh tế về lâu dài. 3.3.7. Thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng Đây cũng là một giải pháp nhất thiết phải được thực thi. Cơ sở hạ tầng yếu kém là một trong những yếu tố kìm hãm tốc độ phát triển nền kinh tế, hạn chế khả năng thu hút FDI của Việt Nam, đặc biệt là trên lĩnh vực BĐS. Cho đến thời điểm này, dù chúng ta đã đầu tư khá nhiều vào việc cải tạo cơ sở vật chất, hạ tầng trong những năm gần đây, nhưng tình hình chung vẫn còn yếu và chưa đồng bộ. Cần phải tích cực hơn nữa đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng thì mới có thể đáp ứng được nhu cầu của các nhà ĐTNN và mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội dài hạn của đất nước. Từ trước đến nay, chúng ta mới chỉ tự lực trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng thời sử dụng vốn ODA từ các tổ chức quốc tế. Khoảng 50% vốn ODA là dành cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng như mạng lưới giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước… Cần phải có sự giám sát chặt chẽ từ phía Chính phủ và các cấp ban ngành tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát quá trình sử dụng vốn, tránh lãng phí và thường xuyên đánh giá tính hiệu quả của các dự án ODA. Tuy nhiên, không thể trông chờ vào nguồn vốn ODA trong quá trình phát triển lâu dài được, càng không thể tự sức mình để nâng cấp hiện đại cơ sở hạ tầng của cả quốc gia. Cần phải tìm ra một luồng vốn mới để đầu tư cho hoạt động này, đó chính là vốn FDI. Thông qua các mô hình BOT-BTO-BT, Nhà nước và Chính phủ phải tích cực kêu gọi và thu hút các nhà ĐTNN vào lĩnh vực còn đầy tiềm năng phát triển này của Việt Nam. Đó cũng là lý do vì sao đầu tư vào lĩnh vực BĐS hiện nay của Việt Nam lại trở nên hấp dẫn như vậy. Để hoàn thành tốt chiến lược này, chính phủ cần phải vạch ra một kế hoạch với tầm nhìn rộng, đưa ra quy hoạch một cách tổng thể và đồng bộ, có trọng điểm. Đặc biệt chú trọng vào những công trình thiết yếu đối với hoạt động FDI như viễn thông, đường cao tốc, sân bay, hoàn thiện mạng lưới điện nước. Cụ thể cần phải nhất thiết chú trọng những vấn đề sau: - Về nguồn cung cấp năng lượng như điện, khí, than... Hiện nay, điện là vấn đề được quan tâm chú ý đặc biệt từ phía người dân và các cấp lãnh đạo trung ương và địa phương. Lượng điện cung cấp hiện nay không đủ để đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt và sản xuất của người dân. Cần phải tập trung nguồn lực xây dựng các công trình thuỷ điện hiện đại với công suất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của xã hội hiện nay. - Chú ý áp dụng những công nghệ thông tin hiện đại trong tất cả các ngành kinh tế. Đồng thời, chú trọng đến các chính sách kinh tế hợp lý nhằm giảm chi phí và nâng cao chất lượng của mạng viễn thông. - Cải tạo hệ thống giao thông đường bộ, đặc biệt chú trọng việc thu hút các nhà đầu tư vào các dự án nâng cấp và xây dựng các tuyến đường bộ quan trọng như Quốc lộ 1, Đường Hồ Chí Minh, đường xuyên Á... - Xây dựng hệ thống cầu vượt sông trên tất cả các tỉnh thành. - Nâng cấp hệ thống đường sắt, mở rộng phạm vi hoạt động tại mọi tỉnh thành trên cả nước. - Quy hoạch và nâng cấp các cảng biển dọc theo tuyến đường giao thông, cả nội địa và quốc tế. Hiện đại hoá sân bay quốc tế và cải tạo các sân bay quốc nội. - Đảm bảo nước sạch phục vụ đủ cho nhu cầu sử dụng sinh hoạt và sản xuất của người dân, các nhà đầu tư ở tất cả các tỉnh thành trên cả nước. Hiện nay, một trong những nỗi lo của những người thuê chung cư hơn 10 tầng đó là nỗi lo mất nước. Các căn hộ thường xuyên chịu tình trạng thiếu nước trầm trọng. Một đất nước có hệ thống CSHT phát triển hoàn chỉnh và vững mạnh sẽ dễ dàng thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội, giữ vững được tốc độ phát triển nhanh và ổn định. 3.3.8.. Lập sàn giao dịch BĐS và các quỹ đầu tư tín thác bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS, đồng thời cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS nhưng nếu có trao đổi, mua bán cũng nên thực hiện qua sàn giao dịch. Việc hình thành và phát triển sàn giao dịch BĐS sẽ làm cho hệ thống thông tin về thị trường BĐS được minh bạch, rõ ràng hơn rất nhiều. Nhà nước sẽ phát huy được vai trò của mình nhiều hơn trong việc quản lý và đưa ra các biện pháp, luật lệ phù hợp để điều tiết hoạt động của thị trường này, giảm nguy cơ về tham nhũng, hối lộ và các cơn sốt đất đai, nhà cửa ảo và thật như những năm vừa qua. Đồng thời, khi các giao dịch được thông qua sàn giao dịch BĐS, các nhà ĐTNN có một cái nhìn toàn diện hơn, rõ ràng hơn về thực trạng hoạt động, cơ hội kinh doanh trên thị trường BĐS Việt Nam, từ đó thu hút thêm các luồng vốn đầu tư từ giới đầu tư toàn thế giới. Việc hình thành các sàn giao dịch là rất cần thiết và cần phải được thực thi một cách nhanh nhất. Thứ hai là việc thành lập các quỹ đầu tư tín thác BĐS, gọi tắt là REIT (Real Estate Investment Trust). Có thể hiểu REIT là một quỹ đầu tư do một công ty lập nên dựa vào uy tín và kinh nghiệm của chính công ty này. Các nhà đầu tư mua chứng chỉnh quỹ REIT, uỷ thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn của quỹ vào BĐS đê kiếm lời. Các quỹ đầu tư huy động vốn bằng cách phát hành các chứng chỉ quỹ,những người sở hữu chứng chỉ này nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư mà giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán và định giá. Các nhà đầu tư uỷ thác cho công ty quản lý REIT đầu tư vốn của quỹ vào BĐS để kiếm lời. REIT khai thác BĐS, tìm cách sở hữu và điều hành BĐS để tạo thu nhập, cũng có thể cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khai thác BĐS vay tiền, hoặc có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng BĐS. Chứng chỉ REIT có tính chất nửa như trái phiếu và nửa lại như cổ phiếu. Bởi người có chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ nhưng lại không tham gia quản lý. Và đồng thời, họ phải chấp nhận rủi ro khi thị giá chứng chỉ REIT tăng hoặc giảm, hoặc cũng có thể REIT bị phá sản. Các công ty quản lý quỹ chỉ bồi thường trong trường hợp những thiệt hại là do họ trực tiếp gây ra. Mô hình quỹ đầu tư này nay đã trở nên rất phổ biến ở các quốc gia phát triển và nhiều quốc gia trong khu vực Châu Á như Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore…và thực sự đã trở thành một kênh huy động vốn cực kì hiệu quả. Tại Châu Á, quỹ REIT phát triển rất nhanh và có khả năng phát triển xa hơn nữa. Trong vòng 6 năm qua, thị trường REIT ở Châu Á tăng từ 2 tỷ USD vào 2001 lên đến 87 tỷ USD vào năm 2007. Thị trường BĐS là một thị trường có tiềm năng thu hút các nhà ĐTNN rất lớn, hiện nay các quỹ đầu tư lớn trên thế giới cũng đang muốn đổ vốn vào thị trường này. Vì vậy, Nhà nước nên sớm ban hành Luật quy định về việc hình thành, phát triển loại hình quỹ đầu tư này nêu rõ cách thức thành lập, hoạt động, đơn vị giám sát và quản lý. Sự hình thành các quỹ REIT là rất quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư vào các dự án phát triển có quy mô lớn, hiện đại, từ đó phát triển thị trường BĐS hoạt động lành mạnh và hiệu quả, tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế. KẾT LUẬN FDI đã trở thành một trong những nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển, có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bổ sung nguồn vốn, tăng thu ngân sách, nâng cao trình độ tay nghề cho nhân công, tạo thêm nhiều công ăn việc làm mới, đồng thời góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế. Nhờ có cơ sở pháp lý phù hợp, chính sách thu hút FDI linh hoạt đúng đắn, Việt Nam đang dần dần trở thành một điểm đến FDI hấp dẫn đối với giới đầu tư trên toàn thế giới. Đồng thời cũng nâng cao vị thế của mình trên trường quốc tế, hội nhập với sự phát triển kinh tế như vũ bão toàn cầu. Lĩnh vực BĐS hiện nay đang trở thành một lĩnh vực có tiềm năng thu hút FDI mạnh mẽ nhất của Việt Nam với những ưu thế về môi trường đầu tư được cải thiện, lượng cầu là rất cao trong khi cung còn chưa đủ để đáp ứng đã tạo ra hàng loạt cơ hội kinh doanh cho giới đầu tư. Với ưu thế là một thị trường có mức tăng trưởng kinh tế cao, giá cả lao động rẻ với tay nghề tốt, BĐS Việt Nam đang là tâm điểm chú ý của các nhà ĐTNN trong khu vực Châu Á nói riêng, và của toàn thế giới nói chung. Hiện nay, chúng ta còn gặp nhiều trở ngại và thách thức khi tham gia vào quá trình hội nhập với thế giới, những thách thức về môi trường cạnh tranh khắc nghiệt từ các công ty, tập đoàn lớn xâm nhập vào thị trường, những khó khăn do cơ sở vật chất, hạ tầng kĩ thuật chưa đáp ứng được đòi hỏi của các nhà ĐTNN cũng như chính từ yêu cầu tất yếu của sự tăng trưởng kinh tế-xã hội trong thời gian tới. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương năm 2006. 2. “Quản lý và phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội: Thực trạng và giải pháp”, luận văn thạc sỹ kinh tế. 3. “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp”, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế tư năm 2007. 4. “Thị trường bất động sản năm 2007 và quý 1 năm 2008”, tài liệu hội thảo, công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) 5. “Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam và đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài năm 2006, định hướng năm 2007”, Bộ Kế hoạch và Đầu tư 2007. 6. “Chiến lược đầu tư bất động sản - Donal Trump”, nhà Xuất bản Tri thức, Hà Nội. 7 “20 năm đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” 8. “Các nhà đầu tư nước ngoài rầm rộ vào cuộc” www.phumyhung.com.vn/news_detail.php?id=204 ._.