Thị trường bất động sản_lý luận & thực tiễn

ời,thị trường bất động sảnmới chinh thức hình thành và bắt đầu co những hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường mua bán. Do thị trường bất động sản Việt Nam mới chính thức hình thành từ 1993 nên thị trường này đang còn ở giai đoạn sơ khai non trẻ, còn có nhiều bất cập ,thiếu sót và chưa được phát triển mạng mẽ và chưa phổ biến. Hệ thống pháp luật còn chưa đầy đủ ,chưa chặt chẽ,còn nhiều bất cập làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản. Môi trường pháp lý còn nhiều mâu thuẫn, hệ thống quản lý còn chồng chéo thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp qui. Thủ tục hành chính còn rườm rà rắc rối. Trình độ kiến thức về thị trường bất động sản đối vớingười dân còn hạn chế nhiều. Các chính sách của Nhà nước còn bất cập nhiều,chưa thực sự thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Tình hình thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều biến động,chưa ổn định, vẫn còn nhiều vấn đề bất cập như giá cả, cung cầu… Do những vấn đề như vậy ma Nhà nước ta đang cố gắng nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện hệ thống môi trường vĩ mô cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Tại đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng ta,báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã chỉ rõ: “Phát triển thị trường bất động sản,bao gồm thị trường quyền sử dụng và bất động sản gắn liền với đất…Thực hiện công khai minh bạchvà tăng cường tính pháp lý,kỷ luật kỷ cương trong quản lý đất đai.Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh bất động sản.” Những yêu cầu bức thiết được đặt ra là cần phải nghiên cứu chỉnh sửa lại,tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về thị trường bất động sản cũng như đổi mới trong cách thức kinh doanh của các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm đưa hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Vì vậy việc nghiên cứu đề tài: “Thị trường bất động sản_lý luận và thực tiễn” trở nên cấp thiết và có ý nghĩa sâu sắc. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu lý luận,một số kiến thức lý thuyết trên sách vở. Tìm hiểu thực trạng của thị trường bất động sản của nước ta hiện nay,qua đó đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại,gây cản trở đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Từ đó đề xuất, đưa ra một số nhận định,giải pháp để khắc phục tình trạng đó và thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến rộng rãi. Nội dung nghiên cứu: Tìm hiểu một số vấn đề cơ bản của hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường bất động,thực trạng của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Đưa ra một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay. Đối tượng,phạm vi nghiên cứu:Nghiên cứu các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản.Nghiên cứu thị trường bất động sản ở Hà Nội về các mặt như giá cả,cung cầu,tình trạng pháp lý, trình trạng quản lý…hiện nay.Từ đó rút ra các vấn đề bất cập giữa luật pháp và thực tiễn. Em xin chân thành cảm ơn cô Phạm Lan Hương và những giáo viên đã giúp đỡ hướng dẫn cho em hoàn thành tốt đề án này. Chương I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản Khái niệm bất động sản Từ lâu người ta đã phân loại tài sản thành bất động sản và động sản. Việc phân loại này được bắt nguồn từ Luật cổ La Mã, theo đó thì bất động sản không chỉ là đất đai,của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng,mùa màng,cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,những vật chất trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của mỗi quốc gia đều có những qui định riêng nhưng đều thống nhất là coi bấ động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam,tại điều 174 có qui định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai,nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;các tài sản khác do pháp luật qui định . Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Ø Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Ø Tính đa dạng và chịu ảnh hưỏng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng và hạ tầng xã hội sẽ tạo ra thuận lợi và cảnh quan cho những BĐS trong khu vực và làm nâng cao giá trị của đất đai và giá trị của BĐS trong khu vực. Các tính chất khác: Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Vai trò của bất động sản Bất động sản có vai trò vô cùng to lớn và đặc biệt quan trọng, điều này đã được cả lý thuyết và thực tiễn khẳng định. Trong tác phẩm “tư bản” của C.Mác có trích dẫn câu nói nổi tiếng của W.Petty:”Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất”. Trong thực tiễn bất động sản là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó là điều kiện cơ bản, tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Nó cung cấp cho con người địa bàn để hoạt động, nhà cửa để ở và các tiện nghi khác phục vụ cho mọi hoạt động của con người. Đồng thời tạo điều kiện, cơ sở cho hoạt động phát triển sản xuất kinh doanh và cung ứng dịch vụ đáp ứng các nhu cầu của con người. Bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn. Theo ước tính tổng giá trị các bất động sản nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng gần 200 tỷ USD. Bên cạnh đó, các bất động sản thương mại, công nghiệp, bất động sản công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Như vậy, tổng giá trị bất động sản là một con số khổng lồ, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế của quốc gia. 1.2. Thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm thị trường BĐS chỉ xuất hiện khi các giao dịch BĐS ra đời tức là khi BĐS trở thành hang hoá. Tuy nhiên không phải có giao dịch trao đổi, mua bán là có thị trường BĐS. Thị trường BĐS phải là sự mua bán hang hoá BĐS phát triển ở mức độ nhất định. Tồn tại một số quan niệm: Thị trường BĐS và TT đất đai là một. Họ cho rằng tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai thì mới trở thành BĐS. Điều này có nghĩa là bản thân đất đai là BĐS và đất đai là yếu tố đầu tiên của bất kỳ một BĐS nào. Một số người lại cho rằng TT BĐS là TT địa ốc (TT nhà và đất) quan niệm khá phổ biến ở nước ta do hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát được là các giao dịch chuyển nhượng mua bán nhà, đất đai. Cũng giống như quan điểm trên, quan điểm này chưa đầy đủ vì thực tế cho thấy hang hoá nhà đất chỉ là bộ phận quan trọng của hang hoá BĐS trên TT. Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào, vì mục đích gì. Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản gồm: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn… Theo cục quản lý nhà thì: “Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.” Từ những phân tích trên, chùng ta có thể khẳng định được rằng TT BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế TT. 1.2.2. Đặc điểm của Thị trường BĐS Đặc điểm của thị trường BĐS là do một số các đặc điểm của BĐS tạo nên những đặc thù riêng của thị trường BĐS, khác với các đặc điểm của thị trường hàng hoá thông thường. Chính vì các đặc thù riêng biệt của BĐS mà nó tạo nên một thị trường BĐS có những đặc điểm sau : ü Thị trường BĐS có tính tách biệt của hàng hoá BĐS cần giao dịch với địa điểm giao dịch do đó các quan hệ giao dịch BĐS cần phải qua các khâu. + Đàm phán cung cáp các thông tin cần thiết về BĐS giao dịch. + Kiểm tra tính thực tế và kiểm tra độ chính xác của thông tin. + Đăng ký pháp lý để xác định quyền của mỗi bên quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS thường kéo dài trong một thời gian nhất định, do đó nó dễ gặp phải những biến động của thực tế như biến động về giá, chính sách của nhà nước… ü Hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS không phải là giao dịch bản thân BĐS mà giao dịch các quyền và lợi ích có được do sử dụng BĐS. Do đó Thị trường BĐS thực chất là một thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS đó. Chính vì lẽ đó mà quy định người sử dụng đất được quyền khai thác các lợi ích đem lại từ BĐS đó. ü Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Tuy nhiên không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng cấp độ trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. ü Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. ü Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước mà trải rộng trên tất cả các vung miền. Vì hang hoá BĐS có tính cố định về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng sâu sắc của thói quen, tập quán, thị hiếu của từng địa phương. Mỗi vùng có trình độ văn hoá, kinh tế, xã hội khác nhau dẫn đến khác nhau về số lượng, chất lượng, trình độ phát triển thị trường BĐS. ü Thị trường BĐS là một dạng thị trường hoạt động phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Nội dung hoạt động của thị trường BĐS rát đa dạng gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu BĐS, chuyển quyền sử dụng đất, giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS … Các giao dịch được thực hiện thông qua hợp đồng do pháp luật quy định.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. ü Do thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo nên các giao dịch trên thị trường BĐS đòi hỏi cần phải có tư vấn chuyên nghiệp. Với lại trên thị trường BĐS thì người bán và người mua không có các cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình và các BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán có ít kinh nghiệm trong giao dịch cho nên tư vấn chuyên nghiệp là những người được đào tạo rất bài bản về kinh doanh, luật pháp… ü Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.2.3. Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế tất yếu khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi mua bán. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu của con người ngày càng cao thì bất động sản cũng được coi là một loại hàng hoá được đem ra trao đổi mua bán, thuê mướn như bao hàng hoá khác, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hình thành đáp ứng cho nhu cầu sử dụng bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng. Việc thị trường bất động sản hình thành tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thuận lợi hơn trong việc đầu tư mở rộng lĩnh vực kinh doanh liên quan đến bất động sản, giúp cho việc giao dịch được dễ dàng hơn, đáp ứng được những nhu cầu tất yếu của xã hội. Là một loại hàng hoá, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với loại hàng hoá thông thường, giá trị hàng hoá bất động sản còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó. Tức là lợi ích mà bất động sản đem lại cho người sở hữu và sử dụng nó. Tính hữu ích của bất động sản là nó cung cấp địa bàn, nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hoá và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Nó còn thể hiện ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra cho nó và cho những người hoạt động trong các lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ cho kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Như vậy có thể thấy rằng mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đều vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là để thoả mãn những nhu cầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng và các hoạt động dịch vụ hỗ trợ là vì mục đích lợi nhuận. Và để thoả mãn hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sản đã ra đời. Đó là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển kinh doanh bất động sản cho một nền kinh tế hàng hoá phát triển. 1.3. Khái quát về kinh doanh BĐS 1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS Theo Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2007 thì hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là hoạt động nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS. đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS 1.3.2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như sau: Tại kỳ họp khoá XI, kỳ họp thứ 9 đã ban hành Luật kinh doanh BĐS và theo Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS 2006: “1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh b. Đối với nhà, công trình mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thoả thuận trong hợp đồng. c. Không có tranh chấp về quyền sở hữu. d. Không bị kê biên để thi hành hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. e. Không nằm trong khu vực cấm xây dựng f. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền xây dựng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa voà sử dụng đối với nhà, công trình thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hoàn thành trong tương lai. 2/ Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau: a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh. b. Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. c. Không có tranh chấp d. Trong thời gian sử dụng đất e. Không bị kê biên để thi thành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. f. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, sự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án được duyệt. 3/ Các BĐS khác theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 6 của Luật BĐS 2006 này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của chính phủ.” 1.3.3. Các nguyên tắc cơ bản về kinh doanh BĐS Theo điều 5 Luật KD BĐS 2007 các nguyên tắc của hoạt động KD BĐS bao gồm: - Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. - Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. 1.3.4. Các chủ thể tham gia vào hoạt động KD BĐS Ø Nhà đầu tư: nhà đầu tư là người phải ra những quyết định quan trọng nhất trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu tư nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kỹ lưỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Ø Người cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những người cấp vốn cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Ø Người môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ người môi giới mà các giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Ø Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư BĐS. Ø Chuyên gia định giá BĐS: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị trường cho một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin về BĐS trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS. Ø Nhà quản trị BĐS: là người quản lý quá trình đưa BĐS vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dưỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định kỳ v.v. Ø Luật sư trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BĐS. 1.3.5. Các loại hình kinh doanh BĐS phổ biến w Đất trống: Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng trong khi quỹ đất đai có hạn cho nên KD đất đai thường có lợi nhuận cao hơn tất cả. Tuy nhiên đất đai là tài sản có tính thanh khoản thấp, kinh doanh đất thường có độ rủi ro hơn các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu tư vào loại hình BĐS này. w Nhà ở cho thuê hoặc để bán: So với các BĐS khác, kinh doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn. Nhu cầu xã hội về nhà ở tăng không ngừng do sự gia tăng dân số, công việc KD khôngđòi hỏi quá nhiều về công sức và tính chuyên nghiệp. Dân chúng có hiểu biết tương đối về loại BĐS này, tính thanh khoản cao hơn. Do đó kinh doanh nhà ở thường sôi động hơn các loại hình kinh doanh BĐS khác. w Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đỏi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải có cung cấp nhiều dịch vụ chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh khoản thấp, việc kinh doanh phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhà đầu tư. w Kho chứa hàng cho thuê: Chịu ảnh hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lý cao. w Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là gần trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, khu văn phòng làm việc. Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KD BĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư nên phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực. w Khách sạn: Việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, đầu tư vào loại hình này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị an ninh xã hội và cảnh quan, môi trường địa phương. w Các hoạt động dịch vụ liên quan: Là những hoạt động hỗ trợ cho KD BĐS và thị trường BĐS bao gồm; hoạt động môi giới, tư vấn, đánh giá BĐS. 1.4. Nghiên cứu thị trường BĐS 1.4.1. Phân tích cung cầu hàng hoá BĐS Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt nhưng do BĐS đã là hàng hoá nên cơ chế hoạt động của BĐS cũng gần giống với các loại hàng hoá thông thường khác như cũng vận động theo quy luật giá cả, quy luật cung cầu… Tuy nhiên nó cũng có những đặc thù riêng do tính chất và đặc điểm riêng biệt của hang hoá BĐS. 1.4.1.1. Cầu hàng hoá BĐS Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS mà người mua có nhu cầu mua và sẵn sang thanh toán một mức giá nhất định. Cầu hàng hoá BĐS khác với nhu cầu của hàng hoá BĐS. Nhu cầu về hàng hoá BĐS chỉ trở thành cầu hàng hoá BĐS khi trên TT có hàng hoá BĐS làm thoả mãn yêu cầu, đồng thời người mua sẵn sang thanh toán với một mức giá nhất định. Đặc điểm của cầu hàng hoá BĐS: Cầu hàng hoá BĐS mang tính không gian và thời gian: cầu hàng hoá BĐS thường gia tăng vào cuối năm hơn các thời điểm khác ở trong năm vì với tâm lý tiêu dung tăng vào dịp tế, người tiêu dung thường mua sắm vào cuối năm. Ngoài ra nhu cầu về BĐS ở các nơi khác nhau thì cũng khác nhau. Cầu về các loại hình BĐS: nhà ở, đất đai…cũng không giống nhau ở các địa điểm không gian và thời gian khác nhau. Kèm theo đó là sự thay đổi của phong tục tập quán của các vùng miền khác nhau nên cầu cũng thay đổi theo thời gian, địa điểm. Điều kiện đển xuất hiện cầu hàng hoá BĐS: Một là: Phải có nhu cầu về hàng hoá BĐS nhưng không tự thoả mãn được bằng nguồn vốn có hạn của mình. Hai là: Các nguồn lực tài chính ( tức là khả năng thanh toán) phải đáp ứng được nhu cầu để đảm bảo giao dịch có thể thực hiện được. Ba là: Phải có thị trường và chỉ có thị trường nơi đó người mua và người bán gặp gỡ, được pháp luật chấp nhận bảo đảm cho hoạt động mua bán. Khi các điều kiện đó được thoả mãn thì cầu mới thực sự trở thành cầu kinh tế trên thị trường. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu hàng hoá BĐS: Quy mô và cơ cấu dân cư tăng thì cầu về hàng hoá BĐS cũng tăng theo. Đồng thời dân số trẻ cũng làm tăng cầu BĐS. Thu nhập, tỷ trọng gia đình, trình độ văn hoá, học vấn cũng ảnh hưởng không nhỏ đến cầu hàng hoá BĐS. Thu nhập tác động mạnh mẽ đến cầu hàng hoá vì nó liên quan đến khả năng chi trả các khoản giao dịch, mua bán BĐS. Thu nhập thấp tức là khả năng thanh toán cũng thấp do đó cầu về hàng hoá BĐS là không đáng kể. Ngược lại, nếu thu nhập của người dân tăng tức là khả năng thanh toán cũng tăng theo thì cầu cũng tăng và thay đổi theo hướng mở rộng quy mô, góp phần nâng cao chất lượng hàng hoá BĐS. Quá trình đô thị hoá ảnh hưởng đến cơ cấu dân cư. số lượng dân cư._.