Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản ở Việt Nam

động 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản……………………………..7 1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản……………………………..9 1.1.5.1.Cung cầu. 1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản. 1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản. 1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản. 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường. 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế…………16 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản. 1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động……………18 theo cơ chế thị trường. 1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản……19 1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản………………….21 2 1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản ……………………………………………………..21 1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế……………….22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua. 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản………………………23 2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản trong thời gian qua…………………………………………………………..24 2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua.24 2.1.4.Nguyên nhân tồn tại:…………………………………………………26 2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất đai 2003………………………,………….27 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp………………………..28 2.2.1.2Lệ phí trước bạ…………………………………………30 2.2.1.3.Thuế nhà đất…………………………………………..31 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất……………………….33 2.2.1.5.Tiền thuê đất……………………………………………35 2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất……………………………………38 2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất………………41 2.2.1.8.Chính sách về giá đất……………………………………44 2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế cần khắc phục……………………………………………………………………47 2.2.2.1.Quy định về giá đất:……………………………………..47 2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ:…….48 2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất…49 2.2.2.4.Tiền thuê đất…………………………………………….50 3 2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất……………………………………53 2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………………54 CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THÔNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM. 3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản……………………………………………………….58 3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản . 3.2.1.Chính sách giá cả hàng hoá bất động sản …………………………..59 3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế…………………………………………61 3.2.2.1.Thuế sử dụng đất……………………………………………61 3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất……………….62 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ………………………………………………64 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ…………………………………………..65 3.2.3.Chính sách tiền thuê đất…………………………………………………67 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất…………………………………………….69 3.2.5.Chính sách bồi thường…………………………………………………..70 3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản…………………….72 3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản…………………………………………………………………………………..73 3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………….76 3.3.4.Hoàn thiện các nhân tố khác của thị trường……………………………76 3.4.Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp……………77 Kết luận. Tài liệu tham khảo. 4 LỜI MỞ ĐẦU. 1.Tính cấp thiết của đề tài: Đứng trước những bước chuyển mình nhanh chóng của các nền kinh tế và xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi toàn cầu thì việc nhìn nhận và xác định những lợi thế, nguồn lực hiện có đang trở thành những vấn đề nóng bỏng tại mỗi quốc gia. Mặc dù diện tích là giới hạn nhưng chính những khả năng tiềm ẩn trong đất đai đã làm cho yếu tố này đóng góp một phần quan trọng trong sự trỗi dậy và phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới. Trước thực trạng biến động của thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt các chính sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này. Mặc dù vậy, tính đồng bộ và sự liên kết của các chính sách này chưa gây được những hiệu ứng thị trường như mong muốn, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, …chính vì thế, dưới góc độ tài chính tôi đã chọn đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam”. 2.Mục đích của đề tài: Đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam” được thực hiện với mục đích đề xuất những giải pháp nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay. 3.Nhiệm vụ của đề tài: Đề tài phải hoàn thiện các chính sách tài chính đang tồn tại và đề xuất những giải pháp, chính sách tài chính mới và biện pháp hỗ trợ mang tính xuyên 5 suốt và nhất quán nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. 4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chính sách tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản của Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong những quy định về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005. 5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mô, vĩ mô, kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ. Trên cơ sở các lý thuyết trên, đề tài được thực hiện dựa vào các phương pháp sau: -Phương pháp duy vật biện chứng. -Phương pháp logic. -Phương pháp tổng hợp, phân tích. -Phương pháp so sánh. -Phương pháp quy nạp. 6.Bố cục của luận văn: Luận văn gồm có 3 chương: -Chương 1 nêu tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản và các chính sách tài chính liên quan đến lĩnh vực này. 6 -Chương 2 khái quát tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua và phân tích, so sánh các chính sách tài chính tại Việt Nam qua các thời kỳ. Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới. -Chương 3 xác định những giải pháp mang tính xuyến suốt về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới tại Việt Nam. Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy nhiên những góp ý của thầy cô, đồng nghiệp và những người có quan tâm sẽ làm tính khả thi của đề tài trở nên cao hơn và tạo được sự đồng thuận lớn hơn. 7 CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC. 1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản. 1.1.1.Khái niệm bất động sản: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định .” (Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005). 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên do những quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: -Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là một, vì tài sản là nhà ở và các công trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần của hàng hóa bất động sản. -Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất (thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao đổi, mua bán trên thị. Cũng giống như 8 trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản, vì vậy, quan điểm này không đầy đủ. -Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua, bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này dễ làm cho người ta hiểu về phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các hoạt động của thị trường ngoài chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhà nước. Ý kiến này cũng xuất phát từ thực tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới đều được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản lý của Nhà nước. Như vậy, một cách tổng quát, thị trường bất động sản là thị trường chứa đựng những giao dịch dân sự về bất động sản tại một vùng nhất định, trong một thời gian xác định. Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân. Các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như: được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền kế thừa, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất. Vì vậy, thị trường bất 9 động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó. 1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: -Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa: Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu mang tính khách quan, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa những nhà sản xuất với nhau, sự khác biệt này do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, về mặt kinh tế, chính chế độ tư hữu tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất; do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá đã làm nảy sinh các hình thức trao đổi, mua bán, thuê mướn ruộng đất, đây cũng là những hình thức giao dịch ban đầu và cơ bản của thị trường bất động sản. Vì bất động sản là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, do đó sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát triển theo về qui mô, số lượng, chất lượng hàng hóa; các loại hình giao dịch trên thị trường cũng ngày càng phong phú hơn; các chủ thể tham gia thị trường cũng được mở rộng hơn…Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường cũng làm cho mức sống của các tầng lớp dân cư càng tăng lên bên cạnh sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dich 10 -Sự hình thành đồng bộ của các thị trường khác trong nền kinh tế: Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền với quá trình sản xuất kinh doanh. Với vai trò yếu tố đầu vào chính của sản xuất: bất động sản, vốn, lao động, một mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa của nền kinh tế, mặt khác, thị trường các yếu tố này cũng có những tương tác lẫn nhau nhằm tạo sự chuyển dịch hiệu quả của hàng hóa bất động sản, vốn và lao động trong toàn bộ nền kinh tế. Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với các thị trường khác là điều cần thiết để các thị trường có điều kiện phát triển. 1.1.3.2.Các yếu tố tác động Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào 11 việc tạo lập, thay thế, cải tạo.. hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội. -Dân số Trước hết, tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, các ngành sản xuất đòi hỏi phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. -Pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. 12 -Chính sách kinh tế: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. -Phong tục địa phương: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. 13 Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu sau, một là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản. Xét thị trường bất động sản bao gồm những hàng hóa như đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất, ta có nhận xét sau: đối với nhà cửa, vật kiến trúc, và các công trình gắn liền với đất, nếu ta thực hiện động tác tách rời với đất đai thì đây là những hàng hóa bình thường, tức là chúng ta có thể xác định giá trị, giá trị còn lại của chúng trên cơ sở giá trị và giá trị sử dụng. Như vậy, hàng hóa bất động sản chỉ mang tính đặc biệt khi gộp chung đất đai và các vật dụng gắn liền với đất thành một – hàng hóa bất động sản -, điều đó cũng có nghĩa là tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định những đặc điểm của thị trường bất động sản: -Thị trường bất động sản vừa là thị trường giao dịch bản thân hàng hóa bất động sản là nhà ở, vật kiến trúc, vừa là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc nắm giữ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đây cũng là yếu tố cơ bản trong việc quyết định tính đặc thù của mỗi giao dịch trên thị trường. -Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Đặc điểm này của thị trường có được từ đặc tính không di dời được của hàng hóa đất đai, cũng chính vì thế mà thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng sâu sắc. Mỗi vùng đều có trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số cũng khác nhau…dẫn đến nhu cầu 14 về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu dáng kiến trúc và do đó qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng cũng khác nhau. Chính do đặc điểm mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản là loại thị trường không hoàn hảo. -Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản là tổng cung hàng hóa đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. -Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ánh nhanh chóng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại hình bất động sản cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. -Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại hình tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc khác, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường, trong khi các thông tin này thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua, bán, giao dịch về bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản …thuộc các tổ chức môi giới trên thị trường. -Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn do hàng hóa trên thị trường này thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Bên cạnh đó, với đặc điểm cố định, không thể di dời và có giá trị lớn nên bất động sản cũng còn được sử dụng làm vật đảm bảo cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 15 1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm một số các thành tố chủ yếu sau: 1.1.5.1.Cung cầu. Cũng như các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản là cung-cầu về bất động sản. Cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất động sản. Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không bắt nguồn từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản mà xuất phát từ mục tiêu khác như kinh doanh (mua để bán), tích trữ tài chính…Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu gắn với phần vật chất của bất động sản như sử dụng đất ruộng để trồng trọt, dùng đất ở để xây nhà, xây văn phòng cho thuê…; do đặc điểm này nên người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu, trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản, người sử dụng thường đi thuê từ những người sở hữu bất động sản. Như trên đã đề cập, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản nên cung bất động sản thường thay đổi rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường, sự thay đổi chậm của cung chủ yếu do trình tự, thủ tục tạo lập, thay đổi bất động sản cần nhiều thời gian hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Vấn đề xác định cung-cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản trong từng giai đoạn ngắn, trung, dài hạn cũng là vấn đế khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định như: tỷ lệ tăng dân số, yêu cầu cải thiện nhà ở, yêu cầu mở rộng sản xuất công-nông nghiệp, xác định tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán…Do đó, việc xác định mức cầu phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của từng vùng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, có thể gây nên các trạng thái căng thẳng cầu hàng hóa bất động sản hoặc tình trạng thừa cung 16 trên thị trường, tất cả những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản nói chung. 1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản. Hàng hóa bất động sản có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng xong gắn liền với đất. *Đất đai : Đất đai nếu tách rời với nhà cửa, vật kiến trúc thì bản thân nó không thể thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị phát triển tiềm ẩn thông qua đầu tư nên cuối cùng nó cũng đạt đến mục đích trở thành không gian lưu trú của con người. Do đó đất đai thuộc phạm trù bất động sản và là bộ phận quan trọng trong phạm trù đó. *Nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất: Vật kiến trúc gắn liền với đất có thể kể đến như: +Các công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư. Mỗi loại công trình phát triển trong những giai đoạn khác nhau, tương ứng với mức tăng thu nhập khác nhau. +Các công trình thương nghiệp có thể kể đến như khách sạn, nhà hàng, nhà xưởng, siêu thị, chợ…Các công trình xây dựng này đòi hỏi về vốn đầu tư lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ, phù hợp với mục tiêu sản xuất, kinh doanh của người đầu tư đồng thời cũng phải gắn với những điều kiện kinh tế, xã hội của khu vực quanh đó. +Ngoài ra còn có các công trình đặc biệt như: các trung tâm giải trí, trường học, bến cảng, sân bay…đây là những dạng công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch hạn chế. Nhìn chung, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm sau: 17 +Tính cố định, đặc điểm này xuất phát từ thực trạng gắn liền với hàng hóa đất đai của các hàng hóa là công trình, vật kiến trúc khác. Mặt khác, đất đai là loại tài nguyên quốc gia không thể thay đổi về diện tích, do đó hàng hóa bất động sản còn mang tính khan hiếm đặc biệt. +Cũng xuất phát từ vị trí cố định, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt lớn, tức là không có hàng hóa bất động sản nào trên thị trường bất động sản là giống nhau, đặc tính này có được do hai yếu tố, thứ nhất: tính vị trí như nói ở trên, thứ hai, sự khác biệt về kiểu dáng, kiến trúc cũng như những công trình phụ đi kèm. +Mặc dù mang tính cá biệt lớn, nhưng các hàng hóa bất động sản lại chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là trong các trường hợp thay đổi kết cấu hạ tầng kỹ thuật, những công trình xây dựng lớn, quy mô được thực hiện…thì các bất động sản khác liền kề cũng chịu tác động ngay về mặt giá cả. +Ngoài ra, hàng hóa bất động sản còn chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách pháp luật và kinh tế của Nhà nước, đặc điểm này cũng xuất phát từ đặc điểm hàng hóa đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản đều tác động mạnh đến các hoạt đồng kinh tế-xã hội khác, do đó, vấn đề về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm đến mức thấp nhất những tác động xấu đến nền kinh tế, đồng thời cũng có thể phát huy đến mức tối đa những nguồn lực có được hoặc sinh ra từ thị trường bất động sản. 1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản. 18 Các đặc trưng về giá bất động sản: -Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, tuy nhiên do đây là loại hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả bất động sản mang một số đặc trưng khác biệt với các loại hàng hóa khác như: + Giá cả bất động sản được xác định trong những giao dịch cụ thể và khác biệt. Đặc trưng này do tính cá biệt của bất động sản và những người tham gia giao dịch tạo nên. + Mang tính khu vực sâu sắc. + Trong dài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là loại tài nguyên có giới hạn. + Giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, do đó, giá bất động sản chỉ có giá trị tại thời điểm định giá. Các yếu tố tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản: - Đứng ở góc độ vĩ mô, những yếu tố tác động chủ yếu đến giá bất động sản như: +Các quy định về sở hữu, sử dụng, thuê, chuyển nhượng bất động sản của Nhà nước trong từng thời kỳ. +Các chính sách và nghĩa vụ tài chính do Nhà nước quy định có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…), các chính sách này có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nên cũng tác động đến giá bất động sản. +Nhà nước hoạch định và công bố các quy hoạch về sử dụng đất đai cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường. 19 + Ngoài ra còn có các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương như yếu tố về tổng sản phẩm quốc dân, mức thu nhập bình quân đầu người hay mức tiết kiệm cá nhân và đầu tư. .. cũng đều ảnh hưởng đến giá bất động sản. +Các yếu tố tác động đến cung (tăng trưởng kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước trong các vấn đề về quy hoạch, cung cấp hàng hóa thuộc sở hữu Nhà nước) và đến cầu (tốc độ tăng dân số, thu nhập, sự thay đổi-dịch chuyển trong việc làm, nghề nghiệp hoặc tốc độ đô thị hóa….) cũng tác động đến những thay đổi về giá trên thị trường bất động sản. - Các yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá bất động sản như: +Chi phí tạo lập bất động sản +Tính hữu dụng của bất động sản, nhìn chung nếu bất động sản có tính hữu dụng cao (có thể sử dụng vào nhiều mục đích) thì giá càng cao. +Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Bất động sản ở những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích sinh hoạt, kinh doanh…) thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao. +Hình dáng lô đất vuông vức, nở hậu, gần những mặt tiền lớn….thì có giá trị lớn hơn những lô đất hình dạng méo mó, tóp hậu…. Định giá hàng hóa bất động sản Định giá hàng hóa bất động sản là công việc hết sức khó khăn và phức tạp do thông thường bất động sản được kết hợp bởi hai yếu tố: đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất, do đó: giá cả của đất đai cũng phải bao gốm cả hai yếu tố trên, tuy nhiên: - Giá của vật kiến trúc, công trình khi tách riêng với đất đai thì ta có thể xác định được dựa trên việc tổng hợp các chi phí tạo lập, cải tạo công trình; tuy 20 nhiên trong một số trường hợp đặc biệt thì chi phí tạo lập chưa hẳn là giá trị của công trình, vật kiến trúc do đó là những chi phí liên quan đến kéo dài thời gian thi công không cần thiết hoặc do việc sữa chữa lại công trình do thi công sai… - Giá trị của đất đai nhìn chung khó xác định do nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố không mang tính định lượng như hình dáng, vị trí đất, sở thích, thị hiếu và quan trọng là mục đích sử dụng của người có nhu cầu. Mặc dù hiện nay, có nhiều phương pháp để định giá hàng hoá bất động sản như phương pháp so sánh, phương pháp thầu khoán, phương pháp lợi nhuận, phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư (vốn hoá), tuy nhiên việc định giá vẫn phụ thuộc rất nhiều vào nhận xét chủ quan của người định giá bất động sản. 1._..1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản Thông thường thị trường bất động sản có các hoạt động chủ yếu như sau: - Hoạt động mua - bán bất động sản: - Cho thuê bất động sản. - Thế chấp tài sản bất động sản: - Góp vốn liên doanh, liên kết. - Các hoạt động tư vấn, trung gian mua bán, định giá hàng hóa bất động sản. 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường. -Nhà nước. Trong thực tiễn, nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau: 21 +Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng các công trình liên quan. +Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản công, trong các quá trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có những tài sản là bất động sản cần thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa quan trọng trên thị trường. -Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác: +Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,… +Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, thì vai trò của họ là đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản, bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo, đầu tư nâng cấp, sau đó thực hiện chuyển nhượng lại. -Người mua-bán thông thường họ thường là những người dân bình thường có nhu cầu mua, bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là: +Người mua đơn thuần bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú. 22 +Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác. +Vừa là người bán, vừa là người mua, có thể do nhu cầu chuyển nơi sinh sống. Đây là những đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản muốn nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh nhà ở. -Người môi giới: là những người tư vấn, cung cấp cho những người mua, bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán bất động sản, nhờ họ mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy. Các nhà môi giới này cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thông tin về các bất động sản khác trên thị trường mà các nhà thẩm định giá cần quan tâm. 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Tác động của thị trường bất động sản đối với hoạt động nền kinh tế được xác định trong mối quan hệ tác động giữa các thị trường với nhau và giữa các thị trường đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân: -Xét trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng thì bất động sản có thể nói chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tích lũy tài sản cố định. Với đặc tính này bất động sản trở thành một thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân (GDP). Và như vậy, khi thị trường bất động sản “nóng” sẽ làm cho nền kinh tế phát triển với tốc độ cao và ngược lại, nó có thể tác động xấu đến tình hình kinh tế nếu hoạt động thị trường “đóng băng” đột ngột. -Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động đến nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế. Dễ thấy nhất là thị trường máy móc, thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng, đây là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy…, và 23 các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Ngoài ra, dưới vai trò là đầu vào của các loại hoạt động sản xuất, kinh doanh trên tất cả các thị trường, sự biến động của hàng hoá bất động sản sẽ tác động mạnh đến các thị trường khác từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. -Do tính chất không bị hao mòn trong sử dụng và có thể được tái tạo lại, hàng hoá bất động sản là đất đai được sử dụng vào các quá trình sản xuất, kinh doanh và đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản xuất nói riêng và cho toàn bộ nền kinh tế nói chung. -Thị trường bất động sản tác động vào thị trường lao động do việc sử dụng đất trồng trọt, chăn nuôi, hoặc việc xây dựng các tài sản bất động sản trên đất luôn luôn đòi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia. Khi cầu trên thị trường bất động sản tăng, việc tăng cung hàng hóa sẽ trông chờ một phần quan trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hóa bất động sản mới. Điều này mở ra triển vọng tạo thêm chỗ làm việc mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại, khi cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì việc sa thải công nhân trực tiếp sản xuất ra tài sản bất động sản, lao động tạo ra những sản phẩm cung cấp cho quá trình tạo lập bất động sản …là điều khó tránh khỏi, vấn đề này làm phát sinh những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội phải giải quyết. -Tác động của thị trường bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trường tài chính-tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với phần lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền ra khỏi ngân hàng, hoặc có thể đàm phán với ngân hàng để được vay thêm đầu tư vào bất động sản, tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng lẫn phía cung tín dụng. Ở những trạng thái bình thường thì thị trường bất động sản và thị 24 trường tài chính-tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch bất động sản luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ khác. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính-tiền tệ đứng giữa người mua và người bán bất động sản để giúp họ thanh toán các khoản tài chính với nhau một cách nhanh chóng, an toàn và hiệu quả. Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chính- tiền tệ có thể cho bên mua vay một khoảng tài chính nhất định để thanh toán cho bên bán, hoặc có thể cho bên bán vay để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở tầm cao hơn, các tổ chức tài chính-tiền tệ đầu tư trực tiếp độc lập hoặc liên kết đầu tư với các tổ chức kinh doanh bất động sản cùng sở hữu, mua bán tài sản hàng hóa bất động sản trên thị trường. 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động. 1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường. Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy sẽ dễ dàng phát sinh những hạn chế sau: -Sự khai thác, tận dụng nguồn tài nguyên đất đai vào các hoạt động sản xuất kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận sẽ phá vỡ cấu trúc của nền kinh tế do hiện tượng dịch chuyển mục đích sử dụng đất theo lợi ích cục bộ, đến lúc nào đó sẽ tiến đến xóa bỏ các ngành nghề mà việc sử dụng đất đai, bất động sản nói chung không mang lại hiệu quả cao so với một số lĩnh vực khác. -Nhà nước sẽ gặp khó khăn trong việc điều tiết nền kinh tế theo mục tiêu do gặp khó khăn trong điều động nguồn lực bất động sản phục vụ cho kế hoạch phát triển chung. 25 -Sự lan tỏa xấu từ thị trường bất động sản khi xảy ra tiêu cực đến các thị trường khác có liên quan trong toàn bộ nền kinh tế sẽ nhanh chóng hơn do thiếu sự kiểm soát, ngăn chặn và hỗ trợ từ lực lượng trung tâm. -Giá cả bất động sản trên thị trường dao động không kiểm soát, dễ bị lũng đoạn và bị những đợt sốt “nóng”, “lạnh” đột ngột ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất kinh doanh các trên thị trường khác -Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ làm giá cả hàng hoá biến động theo hướng không kiểm soát được. Tình trạng này xuất hiện trên thị trường bất động sản sẽ tạo nên những tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều so với trên các thị trường hàng hoá khác xuất phát từ cung hàng hoá bất động sản là cố định, việc tăng lượng hàng hoá trên thị trường ngay lập tức nhằm mục đích hạ sốt thị trường là không thể, vì thế dễ dẫn đến tình trạng khủng hoảng nền kinh tế. Ngoài ra, việc đầu cơ, găm giữ hàng hoá bất động sản còn tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất đai vào sản xuất của các ngành sản xuất khác, làm cho đất đai không phát huy được vai trò tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế. 1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản. Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động thuần tuý theo cơ chế thị trường, có thể thấy sự cần thiết tồn tại một lực lượng trung tâm đóng vai trò điều phối, tác động vào các hoạt động của thị trường bất động sản nhằm phát huy tính tích cực đồng thời tạo ra các chính sách, quy tắc hoạt động triệt tiêu những tiêu cực phát sinh trong quá trình hoạt động của thị trường. Với những công cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ thể duy nhất có thể tác động và điều tiết đến thị trường bất động sản một cách tích cực nhất. Tuy nhiên, vấn đề cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên tác động vào những lĩnh vực nào, và 26 những lĩnh vực nào nên để thị trường tự quyết định theo nguyên tắc “bàn tay vô hình”. Cũng xuất phát từ những đặc điểm riêng biệt của hàng hoá và thị trường bất động sản mà Chính phủ của mỗi quốc gia có những hình thức tác động riêng, nhưng nhìn chung Chính phủ của các quốc gia trên thế giới sẽ tác động vào thị trường bất động sản trên các khía cạnh sau: *Pháp lý, Nhà nước sẽ tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường để thị trường bất động sản có thể hoạt động hiệu quả. Công việc tạo khung các quy định pháp lý này có thể bao gồm: +Xác định rõ cấu trúc sở hữu, sử dụng đối với cá nhân, dòng họ, các tổ chức hoạt động vì lợi nhuận, phi lợi nhuận hoặc của các cơ quan nhà nước,…. +Quy định các chủ thể có quyền tham gia thị trường bất động sản, quyền hạn và các nghĩa vụ của từng bên như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thế chấp, cầm cố, cho thuê, phát mãi …đối với tài sản là bất động sản. +Tạo các quy trình mua bán và cơ chế thanh toán bất động sản, trình tự giải quyết tranh chấp và vai trò của các cơ quan nhà nước trong giải quyết tranh chấp; + Tạo các quy định pháp lý về tài chính nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, cạnh tranh công khai, chống các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường; điều tiết hiệu quả hoạt động của thị trường. *Quản lý, Nhà nước sẽ xây dựng một hệ thống quản lý bất động sản dựa trên các tiêu chí: +Ranh giới bất động sản. +Tình trạng sở hữu, sử dụng và các quyền thụ hưởng của các cá nhân và tổ chức tham gia thị trường. 27 *Thiết lập một hệ thống thông tin về bất động sản. 1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản. Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ mà nhà nước có thể sử dụng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản, đây cũng là công cụ nhà nước dùng điều tiết hiệu quả nguồn lực quan trọng và quý hiếm của quốc gia trong quá trình phát triển nền kinh tế. Tài chính nôm na có nghĩa là “tổng thể các quan hệ kinh tế dưới hình thức giá trị” (Các-Mác). Vậy các chính sách tài chính áp dụng với thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả cao nhất. 1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản -Chính sách thuế và phí liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản là chính sách điều tiết giữa lực lượng trung tâm “Nhà nước” đối với các chủ thể còn lại trên thị trường trên quan điểm: đất đai là tài sản quí hiếm của quốc gia, Nhà nước với vai trò trung tâm điều tiết các hoạt động của nền kinh tế sẽ tác động đến quá trình phân phối và sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả. -Chính sách tiền thuê đất là chính sách Nhà nước áp dụng khi cho thuê đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân khác. -Ngoài ra còn chính sách liên quan đến chi tài chính: chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích an ninh quốc gia, mục đích công cộng, phát triển kinh tế. 28 1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế -Chính sách tài chính đóng vai trò là công cụ giúp nhà nước điều tiết hiệu quả các hoạt động trên thị trường bất động sản, tạo điều kiện thị trường phát triển lành mạnh, đồng thời cũng nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ lũng đoạn thị trường. -Thúc đẩy nhanh quá trình tạo lập bất động sản bằng các chính sách tài chính liên quan đến cung cấp vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tính hợp lý trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm cung cấp nhanh nhất đất “sạch” cung cấp cho các dự án đầu tư. -Thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế Nhà nước liên quan đến vấn đề: thu hút đầu tư, ổn định-khuyến khích sản xuất kinh doanh, phát triển các ngành nghề mục tiêu… -Ngoài ra, chính sách tài chính được xem là một công cụ hiệu quả để Nhà nước tác động vào các hoạt động sử dụng đất, kích thích các hoạt động sử dụng đất hiệu quả tạo giá trị gia tăng từ đất vào quá trình tăng trưởng của nền kinh tế. 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua: Trước khi đi vào đánh giá thực trạng các chính sách tài chính đối với các hoạt động trên thị trường bất động sản, chúng ta cũng cần có cái nhìn khái quát về quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời nhìn nhận kết quả đạt được cũng như những tồn tại của thị trường từ đó thấy được những tác động từ chính sách tài chính đến hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản của Việt Nam như thế nào. 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản: Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta có thể chia ra hai thời kỳ: -Thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mới nền kinh tế (từ 1987 trở về trước). -Thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa (từ 1987 đến nay). Có thể thấy, thị trường bất động sản ở nước ta hình thành từ trước thời kỳ đổi mới kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thì thị trường bất động sản còn sơ khai, các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự công nhận của Nhà nước. Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước nhưng hoạt động trên thị trường bất động sản ở Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội. Từ khi nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập 30 trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra đời, thị trường bất động sản nước ta càng phát triển nhanh hơn. 2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản trong thời gian qua Sự đóng góp của thị trường bất động sản trong giai đoạn này được thể hiện trên các mặt: -Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển với vai trò là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành và lĩnh vực của nền kinh tế phát triển như công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, các loại hình dịch vụ, du lịch…. -Thị trường nhà ở phát triển nhanh góp phần thúc đẩy các hoạt động đầu tư phát triển (cả đầu tư trong và ngoài nước) đã từng bước cải thiện nhu cầu về chỗ ở của người dân, làm thay đổi nhanh nền kinh tế và xã hội của Việt Nam, ngoài ra sự phát triển này cũng góp phần huy động được một số lượng vốn lớn trong dân đưa vào sử dụng trong nền kinh tế. -Phát triển thị trường bất động sản đã thúc đẩy sự phát triển của các đô thị và vùng nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại hơn. -Thông qua thực tế vận hành của thị trường bất động sản đã giúp cho công tác quản lý Nhà nước và thể chế thị trường bất động sản cũng hình thành và dần hoàn thiện theo nhằm phù hợp với nhu cầu phát triển và hội nhập. 2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua: Thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản trên thị trường cho thấy bên cạnh những đóng góp tích cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở nước ta còn bộc lộ những nhược điểm và những khuyết tật như sau: 31 *Những tồn tại về cung, cầu trên thị trường bất động sản: Cung và cầu về bất động sản trên thị trường không gặp nhau, quản lý kém hiệu quả của Nhà nước đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng, đẩy giá bất động sản gia tăng một cách bất hợp lý làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, nhũng nhiễu. Tình trạng này đã từng kéo dài trong nhiều năm nhưng Nhà nước chưa có giải pháp can thiệp nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội cả về số lượng, chất lượng và chủng loại bất động sản dẫn đến tình trạng “sốt” nhà, đất, hoạt động đầu cơ bất động sản trở nên phổ biến ở nhiều địa phương, nhất là ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. *Những tồn tại về giao dịch trên thị trường bất động sản: Hiện chưa thống kê được tỷ lệ các giao dịch không thông qua hệ thống đăng ký của Nhà nước (giao dịch chính thức) nhưng theo Bộ Xây dựng cho đến thời điểm hiện nay có đến gần 80% các bất động sản trên thị trường chưa được cấp giấy phép về sử dụng đất. Điều này cũng có nghĩa là tồn tại một tỷ lệ % tương ứng số bất động sản không thể giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước không thể kiểm soát được việc mua, bán, cho thuê, tình hình sử dụng các bất động sản này, và ngân sách còn bị mất đi một khoảng thu lớn từ các loại thuế và lệ phí liên quan. *Những tồn tại về quản lý Nhà nước: Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. 32 Các hoạt động kiểm soát của các cấp địa phương còn buông lỏng, không theo sát được các diễn biến giao dịch bất động sản trên thị trường đã tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm gia tăng nhanh chóng gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. 2.1.4.Nguyên nhân tồn tại: -Tình trạng thả nổi vấn đề nhà ở cho thị trường tự do quyết định, không có sự can thiệp của Nhà nước đã làm cho thị trường bất động sản thật sự mất trật tự trong thời gian qua từ vi phạm kế hoạch quy hoạch chung, giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước, đến các hoạt động đầu cơ làm lũng đoạn thị trường. -Cơ cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố của thị trường được hình thành một cách tự phát mà không chờ các quy định của Nhà nước, nhiều thành tố đã có nhưng chưa hoàn thiện. So với cơ cấu thị trường bất động sản hoàn chỉnh thì thị trường bất động sản nước ta còn chậm hình thành các tổ chức định giá, tư vấn về bất động sản và giao dịch bất động sản, các tổ chức bảo hiểm và hệ thống thông tin bất động sản chưa hoạt động phục vụ cho thị trường. -Có thể nói, sự chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các hoạt động ngầm trên thị trường bất động sản hiện nay. Bên cạnh đó, sự không phù hợp trong các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản cũng góp phần tạo nên thực trạng trên -Ngoài ra, các quy định cấp vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng đối với các hoạt động liên quan đến bất động sản cũng còn hạn chế khả năng sử dụng “kép”của bất động sản. 33 -Chính sách giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã được áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu của Nhà nước, chính vì thế sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đã tạo những khe hở lớn trong thu chi ngân sách và cũng là nguyên nhân của các hiện tượng đầu cơ, tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước về bất động sản. Qua các phân tích trên, ta thấy chính sách tài chính đóng vai trò lớn trong việc lập lại trật tự, ổn định lại thị trường bất động sản đồng thời giúp Nhà nước quản lý thị trường này một cách hiệu quả, khơi dậy tốt hơn khả năng vốn có của thị trường bất động sản đối với sự phát triển của nền kinh tế. 2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản Chúng ta không phủ nhận những đóng góp của Luật Đất đai 1993 đối với việc công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, ban hành quy định các chính sách tài chính về bất động sản một cách kịp thời mà điển hình nhất là chính sách liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chính sách thu tiền sử dụng đất…, tuy nhiên, thực tế luôn sinh động và biến đổi không ngừng, trong khi các chính sách thì chậm sửa đổi, vì vậy theo thời gian các chính sách này không còn đáp ứng được các nhu cầu thực tiễn cuộc sống, và vì thế nó đã tạo không ít những trở ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản chính quy trong thời gian qua. 2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất đai 2003: Các chính sách tài chính được áp dụng thời kỳ trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 gồm: 34 +Chính sách liên quan đến thuế (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất) +Lệ phí trước bạ. +Tiền thuê đất +Thu tiền sử dụng đất +Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế.…. Đây là các chính sách tác động đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường; riêng hai loại thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất: chủ yếu được sử dụng nhằm gia tăng sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nói chung. 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp. *Quan điểm áp dụng: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước áp dụng chủ yếu: tăng cường quản lý nhà nước, khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm và điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất vào mục đích sản suất nông nghiệp vào ngân sách nhà nước, đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất. Số tiền thuế phải nộp được xác định dựa trên tích của 3 nhân tố: diện tích đất, định suất thuế, giá thóc: Tiền nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp = diện tích đất nông nghiệp X Định suất thuế X Giá thóc. 35 Với định suất thuế là số kg thóc quy định cho từng hạng đất cụ thể (Nghị định 74/Chính phủ ngày 25/10/1993 về thi hành chi tiết Luật Thuế Sử dụng đất nông nghiệp) và giá thóc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. -Những bất hợp lý nảy sinh: +Giá thóc tính thuế không đồng nhất giữa các địa phương đã tạo sự không công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân, nhất là tại các khu vực giáp ranh. Ví dụ: Ủy ban nhân thành phố Hồ Chí Minh quy định giá thóc tính thuế là 1.200đ/kg thóc, vùng Long An lân cận lại có giá thóc là 1.500đ/kg, các vùng khác có vùng lên đến 1.700đ/kg thóc, nghịch lý phát sinh khi người dân ở 2 vùng cạnh nhau lại có mức đóng góp khác nhau, trong khi đất nông nghiệp cùng hạng ở khắp nơi trong cả nước đều có tính năng sử dụng như nhau. +Căn cứ tính thuế trên thực chất thu dựa vào hoa lợi trên đất, điều này không khuyến khích nông dân cải tạo đất, tăng năng suất và thay đổi cơ cấu cây trồng. -Các tác động: Như đã đề cập, đây là loại thuế được áp dụng nhằm tăng cường quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp, tuy nhiên đối với cách tính thuế cũ trong điều kiện thị trường bất động sản đã thay đổi nhiều, đất đai đã có giá cả thì các hạn chế trên không có tác dụng giúp Nhà nước quản lý một cách toàn diện phần diện tích đất nông nghiệp trong cả nước, mặt khác nó không tạo động cơ để người sử dụng đất cải tạo đất, nghiên cứu gia tăng năng xuất cây trồng, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ…tác động kềm hãm sự phát triển của nền nông nghiệp với gần 70%dân số là nông dân. 36 2.2.1.2.Lệ phí trước bạ: Quan điểm áp dụng: Lệ phí trước bạ là khoảng phí mà người nhận quyền sở hữu nhà, hoặc quyền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng. -Mục tiêu chủ yếu của quy định về lệ phí là nhằm tăng cường quản lý đăng ký tài sản bất động sản với nhà nước. -Lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản theo giá tại các quy định hiện hành của Nhà nước, như vậy: Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất = diện tích nhà, đất X Giá đất, giá nhà X tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ Trong đó: *Diện tích đất phải chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích đất thực tế trong khuông viên của tổ chức, cá nhân được phép đăng ký sử dụng; diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà, kể cả diện tích công trình phụ kèm theo. *Giá đất, nhà tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. *Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ theo Nghị định 193/CP là 1% đối với nhà, đất nhưng mức nộp khống chế không quá 500 triệu đồng đối với một tài sản. Những hạn chế: Lệ phí trước bạ là loại phí trùng, bởi lẽ người bán đã đóng tiền chuyển quyền nhưng người mua lại phải đóng thêm một khoảng tiền để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu mà thực chất là cấp giấy chứng nhận. 37 Nếu đất, nhà và các công trình vật kiến trúc nói chung được xem là hàng hoá của một thị trường thì việc trao đổi thành công dựa trên cơ sở ngang giá trị giữa người mua và người bán cũng đồng nghĩa với việc đã hoàn tất việc chuyển quyền, tuy nhiên do đất đai và nhà, vật kiến trúc lại là những loại hàng hoá đặc biệt do đó nó còn chịu sự điều tiết của Nhà nước. Chính vì vậy, mặc dù giao dịch mua bán đã hoàn tất nhưng việc xác nhận quyền sở hữu phải qua giai đoạn trung gian: xác nhận của Nhà nước, ở giai đoạn này Nhà nước sẽ tiến hành xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng mới cho người mua đồng thời huỷ bỏ quyền này đối với người bán. Đây thuần tuý là công việc quản lý hành chính nhà nước, do đó không nhất thiết phải chịu bằng một tỷ lệ %của giá trị tài sản. Và tác động: Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ mặc dù thấp (1%), như cùng với tỷ lệ 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất đã làm hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường phải chịu tổng cộng mức 5%trên mức giá do Nhà nước quy định, tỷ lệ nộp này được xem là khá lớn khi chỉ để thực hiện động tác chuyển quyền và đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu mới. Chính vì thế, mức nộp này đang là rào cản các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản. Đứng ở góc độ Nhà nước, tỷ lệ thu 5% này có thể mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, nhưng tổng quát trên toàn thị trường, khi các hoạt động chuyển nhượng thực hiện dưới hình thức trao tay, không qua cơ quan quản lý của Nhà nước thì khoản thất thu ngân sách còn lớn hơn rất nhiều lần. 2.2.1.3.Thuế nhà đất -Quan điểm áp dụng: Thuế nhà, đất là loại thuế đánh vào nhà, đất ở, đất xây dựng công trình. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 1 Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, Nhà nước 38 “ tạm thời chưa quy định về thuế nhà ”. Như vậy cho đến thời điểm hiện nay chỉ có Nghị định 94/NĐ-CP ngày 25/8/1994 về thi hành Pháp lệnh Thuế nhà đất và thông tư 83/TC-TCT ngày 07/10/1994 về hướng dẫn thi hành Nghị định 94/NĐ- CP. Cũng giống như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất là loại chính sách liên quan đến quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất ở, đất xây dựng; đồng thời tạo sự công bằng trong sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp người dân. Cơ sở xác định tiền thuế dựa vào các yếu tố: diện tích đất, mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng, bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp, hệ số phân bổ theo tầng (đối với nhà cao tầng nhiều hộ ở, chung cư…) Thuế nhà đất = diện tích đất x Mức thuế sử dụng đất nông nghiệp X bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp X Hệ số phân bổ theo tầng -Những vấn đề tồn tại: +Đây là loại thuế tác động chủ yếu vào loại đất không là đất nông nghiệp nhưng cơ sở tính thuế lại gắn đất nông nghiệp, như vậy những hạn chế về áp dụng giá thóc tính thuế khi xác định giá thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng tồn tại khi xác định thuế nhà đất. +Hạng đất làm cơ sở tính thuế được xây dựng từ 1993 (nghị định 73/Chính phủ ngày 25/10/1993), có hiệu lực trong 10 năm (điều 7 Nghị định 73/CP), đến nay đã quá lạc hậu so với quá trình đô thị hoá, nhiều vùng nông thôn đã trở thành đô thị, nhưng những tiêu chuẩn điều chỉnh mức giá tính thuế không theo kịp với sự biến động đất đai trên thị trường. -Các tác động: 39 Tương tự thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất chủ yếu liên quan đến quản lý Nhà nước về đất ở, đất xây dựng. Tuy nhiên thực tiễn thị trường bất động sản đã phát triển xa so với cách đây 10 năm, đất đai đã có giá; giá đất ở, đất xây dựng tại đô thị gấp hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần đất nông nghiệp tại nông thôn trong khi theo quy định hiện hành thuế nhà đất tính tối đa bằng 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp điều này đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý và thất thu ngân sách Nhà nước. 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất -Quan điểm áp dụng Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đành vào hành vi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Mục đích sử dụng loại thuế này: +Tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất đai của các chủ thể trong toàn xã hội. +Hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chủ yếu từ._. thuế suất thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, hiện nay người chuyển nhượng bất động sản phải nộp 4%trên giá trị đất chuyển nhượng (theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định), với cách tính thuế cũ thì đây là mức đóng góp khá cao, chính vì thế đây cũng là một trong các nguyên nhân tác động đến việc gia tăng các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai ngầm trên thị trường trong thời gian qua. Tuy nhiên, khi xác định lại cách tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất như trên, thì thuế suất cũng cần xác định lại theo hướng thích hợp, thuế suất sẽ tăng nhưng tỷ lệ tăng phải được tính toán nhằm có thể hạn chế được hoạt động đầu bất động sản trên thị trường, mặt khác nó cũng phải đảm bảo giảm tình trạng trốn thuế và tình trạng gia tăng các giao dịch trên thị trường phi chính thức. 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ: Như đã trình bày, việc xác nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà chỉ là công tác hành chính, mang thuần tính chất quản lý của Nhà nước trong các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì vậy, lệ phí này nên được ấn định bằng một mức cố định thấp (lệ phí hành chính) nhằm tạo 70 điều kiện và khuyến khích các hoạt động chuyển nhượng hợp pháp được thực hiện trên thị trường. 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ: Hiện có nhiều quan điểm cho rằng cần có một hay một vài loại thuế đánh vào các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản nhằm hạn chế hoạt động này và đưa đất đai về đúng giá trị và giá trị sử dụng của nó. Có thế nhận thấy, trên tất cả các thị trường đều tồn tại hoạt động đầu cơ, tuy nhiên, do đặc tính cố định về số lượng đất đai, hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản tạo ra những tác động xấu ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các thị trường khác có liên quan, đặc biệt là thị trường vốn . Hoạt động đầu cơ làm giá đất đai và tài sản bị định giá quá cao so với giá trị thật, giá đất gia tăng vượt quá nhiều lần giá trị sản xuất của nó tạo nên thị trường bất động sản và thị trường tài chính “bong bóng”, trong khi đó, các nhà đầu cơ thường để đất (hơn là tài sản trên đất) “trống”, không đưa vào sử dụng, sản xuất nhằm chờ giá đất tăng, tạo nên tình trạng “chết” của đất; một bộ phận khác của nền kinh tế không được đáp ứng đủ cầu về đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đã phải bỏ ra nhiều hơn chi phí cần thiết để có đất sản xuất, giá trị gia tăng của nền kinh tế vì thế bị sói mòn. Khi quả “bong bóng” bể, giá đất bị sụt giảm nhanh chóng, có khi thấp xa so với giá trị thực của nó, các thể chế tài chính có cho vay tiền đến các đối tượng đầu cơ đất và tài sản trên đất sẽ không có khả năng thu hồi được các khoản vay tạo ngòi nổ cho sự sụp đổ của thị trường tài chính (khủng hoảng tài chính ở Đông Nam Á được cho là do những người đầu cơ đất đai và tài sản gây ra), chính từ đây khủng hoảng lan toả ra khắp nền kinh tế. 71 Có thể thấy, đầu cơ và sự sói mòn giá trị gia tăng của nền kinh tề đều có sự biểu hiện của tình trạng đất “trống”. Để giải quyết hai vấn đề này cùng một lúc, giải pháp đề suất là cần có một sắc thuế đánh vào các hành vi giữ đất trống. Tuy nhiên, thực tế không phải hành vi nào giữ đất trống cũng bị quy kết vào hành vi “đầu cơ”, bởi có những trường hợp người mua quyền sử dụng đất để sinh sống hoặc kinh doanh, sản xuất nhưng vì là nhà đầu tư nhỏ, thiếu vốn, họ không thể tiến hành tiếp được, họ cần thời gian để tích luỹ…, gọi là trường hợp “bất khả kháng”; hoặc cũng có trường hợp mua đất để dành tài sản cho con sau này…, gọi là tình trạng “chờ”. Như vậy, để tách tình trạng “bất khả kháng” và tình trạng “chờ” ra khỏi hoạt động đầu cơ, 2 điều kiện đề suất như sau: -Quy định một khoảng thời gian tối thiểu người dân có thể giữ đất, thấp hơn mức tối thiểu quy định này, hành vi chuyển nhượng sẽ bị đánh thuế giữ đất trống. -Cần xác định hạn mức đất trống tối đa người dân được quyền giữ, vượt quá hạn mức này người giữ đất sẽ bị đánh thuế chống đầu cơ . Kết hợp 2 điều kiện trên thành một mệnh đề như sau: “Mọi người dân đều có quyền giữ đất trống trong hạn mức nhưng tất cả các hành vi chuyển nhượng bất động sản, mà thời gian giữ bất động sản nhỏ hơn thời gian quy định đều phải chịu thuế chống đầu cơ ”. Về nguyên tắc tính thuế và thuế suất: thuế chống đầu cơ được tính trên tổng giá trị tài sản chịu thuế, việc xác định giá trị tài sản chịu thuế (đất và tài sản trên đất) theo các quy định hiện hành của Chính phủ; thuế suất thuế chống đầu cơ phải đủ lớn để có thể răng đe và hạn chế hành vi đang phổ biến này trên thị trường bất động sản. 72 3.2.4.Chính sách tiền thuê đất: Đến thời điểm hiện nay, Nghị định về tiền thuê đất vẫn chưa được Chính phủ chính thức ban hành, tuy nhiên những quy định của Luật Đất đai 2003 và một số Nghị định khác đã ban hành có liên quan đến vấn đề này vẫn còn những điểm chưa phù hợp với thực tiễn phát sinh như đã trình bày ở chương II. Những giải pháp đề suất giải quyết những tồn tại như sau: -Đối với hình thức nộp tiền thuê đất: các tổ chức trong nước nên được lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp 1 lần thay vì nộp hàng năm theo quy định tại khoản 1 điều 35 Luật đất đai 2003. Cách thức này giúp cho các doanh nghiệp có thể: +Chủ động về chi phí tiền thuê, ổn định trong chi phí sản xuất. +Nhận được tài trợ từ phía các tổ chức tín dụng, tính chất sử dụng “kép” của bất động sản được phát huy. -Về khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất phải nộp: thực chất đây là quy định mang tính công bằng cho người thuê đất: vì thời gian sử dụng đất mang tính hữu hạn trong khi việc bồi thường đất và chuyển mục đích sử dụng đất làm cho việc thuê đất bị mang tính chất vô thời hạn. Tuy nhiên, bản thân việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất cũng chưa được Chính phủ quy định rõ ràng và những vướng mắc dự kiến có thể phát sinh trong thực tiễn liên quan đến các vấn đề: thời gian khấu trừ, giá trị khấu trừ và chủ thể được khấu trừ như đã nêu ở chương II. Chi phí bồi thường hiện nay bao gồm giá đất tính theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác, tất cả các chi phí này đều được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước. Tuy nhiên với tỷ lệ tính tiền thuê đất như hiện nay (0,5%giá đất 73 đối với thuê đất để sản xuất, kinh doanh và 0,7%đối với hoạt động thương mại, dịch vụ) thì phải đến khoảng 200 năm các chi phí về bồi thường mới được khấu trừ hết (trong trường hợp đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì thời gian này ngắn hơn, nhưng thời gian khấu trừ cũng phải từ 40-100năm), trong khi vòng đời của doanh nghiệp ngắn (bình quân là 50-70 năm). Như vậy, đối với các trường hợp doanh nghiệp ngưng hoạt động trước khi các chi phí về bồi thường được khấu trừ hết, Nhà nước (cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất cho thuê) sẽ làm trung gian thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thuê, mức giá khởi điểm được xác định là chi phí bồi thường còn lại chưa được khấu trừ, số tiền thu được từ đấu giá sẽ chuyển trả lại cho doanh nghiệp thuê đất lần thứ nhất, mức chênh lệch nếu có sẽ được đưa vào ngân sách. Cứ như thế, cho đến khi giá trị bồi thường được khấu trừ hết vào tiền thuê đất. Bên cạnh giải pháp đề suất trên, để hoàn chỉnh chính sách thuê đất, Chính phủ cần đẩy nhanh việc thành lập và đưa vào hoạt động các tổ chức khai thác quỹ đất (cải tạo đất, bồi thường đất, xây dựng hạ tầng, …) nhằm tạo quỹ đất sạch cho các tổ chức, cá nhân thuê, việc cho thuê đất trở nên đơn giản và hiệu quả hơn, mặt khác Nhà nước có thể thực hiện được các kế hoạch quy hoạch và phát triển ngành nghề theo mục tiêu kinh tế thông qua điều tiết chính sách giá thuê đối với từng đối tượng thuê một cách dễ dàng. Giá cho thuê đất tại các khu vực này cũng sẽ dần tiếp cận với giá thuê của thị trường do đất thuê đã được hoàn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật, không phải tính chi phí bồi thường vào giá thuê; việc cho thuê đất với giá rẻ và hiện tượng cho thuê lại đất để hưởng chênh lệch sẽ được khắc phục. 74 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần như giải quyết được những hạn chế của Nghị định 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000. -Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, giá đất theo quy định đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng so với trước đây, vì thế tiền sử dụng đất cũng tăng theo. Đối với các dự án xây dựng nhà ở trước đây, các nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích được giao, mặc dù diện tích xây dựng chỉ chiếm một phần trong tổng diện tích (ngoài diện tích xây dựng nhà ở để bán, dự án còn phải xây dựng các khu vực công cộng, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án…), tại một số địa phương lớn (Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh) các nhà đầu tư còn chịu điều tiết một tỷ lệ %phần nhà, hoặc đất ở sau khi hoàn chỉnh kỹ thuật vào quỹ nhà, đất của địa phương (tại thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ này là 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà, Hà Nội là 20%quỹ đất và 30%diện tích sàn ), tuy nhiên do trước đây giá đất tính tiền sử dụng đất thấp, các nhà đầu tư này còn có thể chịu đựng được, nhưng trong điều kiện giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tăng gấp nhiều lần trước kia sẽ gây khó khăn rất nhiều về tài chính cho các cá nhân, tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào quá trình tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản, ngoài các chính sách miễn giảm theo quy định, các nhà đầu tư chỉ đóng tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, các diện tích xây dựng công cộng không tính thu tiền sử dụng đất; đồng thời việc quy định tỷ lệ % điều tiết nhà, đất từ các dự án vào quỹ nhà, đất của địa phương nên được xoá bỏ, thay vào đó, chính quyền địa phương nên lập một quỹ đóng góp tự 75 nguyện của các nhà đầu tư đối với chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp. -Đối với các quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước đây theo Nghị định 38/CP thì các tổ chức kinh doanh nhà ở được phép chậm nộp tiền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp không quá 5 năm, tuy nhiên theo quy định của Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất phải nộp một lần ngay sau khi có quyết định giao đất, đồng thời các dự án xây dựng nhà ở, khu dân cư… phải hoàn thành việc xây dựng mới được chuyển nhượng (Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), không được sang bán nền đất như trước đây, vấn đề này đang tạo nên gánh nặng về chi phí khác cho các tổ chức kinh doanh bất động sản, họ phải chịu cùng lúc hai gánh nặng về chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất phải nộp. Để giải quyết vấn đề về vốn này, Chính phủ phải có những biện pháp nhằm lôi kéo thị trường vốn và các công cụ trên thị trường vốn vào cuộc. Đối với tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh bất động sản có thể vay ngân hàng đồng thời thế chấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất tại ngân hàng cho vay; mặt khác các tổ chức này được quyền phát hành trái phiếu thu hút vốn nhàn rỗi trong dân cư, các trái phiếu này được quyền giao dịch trên thị trường chứng khoán, nếu việc phát hành và giao dịch các loại trái phiếu này thành công, thị trường bất động sản sẽ thu hút được lượng lớn vốn nhàn rỗi trong dân, đồng thời thị trường chứng khoán cũng có thêm nhiều hàng hoá giao dịch. 3.2.5.Chính sách bồi thường -Việc các địa phương đang vận dụng các khoản hỗ trợ như là một khoản trợ cấp giá đất khi giá đất tính tiền bồi thường do giá đất Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố quy định thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị trường thậm chí có 76 nơi thấp hơn giá bồi thường đang áp dụng là không đúng quy định của Luật, mặc dù đây đang là phương thức giải quyết được các vướng mắc về giá bồi thường. Về lâu dài cách vận dụng này sẽ khó thực hiện được khi đến một lúc nào đó các khoản trợ cấp trở nên cao gấp nhiều lần giá đất được tính bồi thường theo quy định, mặt khác, sử dụng quá nhiều loại hình hỗ trợ giá đất sẽ dẫn đến tình trạng khó kiểm soát và tồn tại sự khác biệt về mức hỗ trợ giữa các địa phương với nhau. Để hạn chế những nảy sinh trên, hàng năm, các địa phương phải có kế hoạch điều chỉnh tăng từng bước giá đất theo đúng quy định của Nghị định 188/2004/NĐ-CP là sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Như vậy, ngoài các khoản hỗ trợ được tính toán một cách cố định, giá đất tính bồi thường chỉ căn cứ trên giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá tính bồi thường sát với thực tế chuyển nhượng, công tác bồi thường được tiến hành nhanh chóng, giảm các chi phí đầu tư do kéo dài công tác bồi thường, các dự án đầu tư nhanh chóng đưa vào hoạt động góp phần phát triển nền kinh tế nói chung. -Đối với quy định các dự án nhỏ, lẻ, nếu nhà đầu tư đã tự thoả thuận với người dân được phần lớn diện tích (>80%diện tích) nhưng diện tích nhỏ còn lại không thể thoả thuận được, cấp có thẩm quyền ở địa phương nên được phép ra quyết định thu hồi phần diện tích này giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án đầu tư vào thực tế. Ngoài ra, đối với các dự án lẻ, nhưng diện tích thu hồi đất lớn, cần có sự tham gia của chính quyền địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. 77 3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản -Về nguyên tắc, thị trường phải có hàng hoá. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng cung về đất. Hiện tại, hàng hoá là đất trên thị trường chưa được cung cấp đầy đủ, kịp thời vì vậy việc tạo lập các tài sản trên đất cung cấp cho nhu cầu của thị trường gặp nhiều khó khăn. Trong thời gian tới, Nhà nước cần nhanh chóng thành lập tổ chức có chức năng chuyên khai thác quỹ đất nhằm cung cấp đất cho nhu cầu đầu tư trên thị trường. Việc khai thác quỹ đất cần chú trọng đến đưa các diện tích đất chưa sử dụng (đất hoang hoá, đất chưa có mục đích sử dụng), đất đã có mục đích sử dụng nhưng sử dụng không đúng mục đích, đất trống do sử dụng không hết…vào quỹ đất của các địa phương. Đồng thời tổ chức này cũng có chức năng thay mặt Nhà nước thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ bản phần hạ tầng kỹ thuật sau khi Nhà nước công bố kế hoạch quy hoạch sử dụng đất. -Về loại hàng hoá bất động sản: hiện nay, thị trường chỉ chú trọng cung cấp hàng hoá cho người có thu nhập cao, chưa chú trọng đến đại bộ phận người có thu nhập thấp. Tình trạng này đang gián tiếp làm cho công tác quy hoạch trở nên khó khăn và thị trường phi chính thức hoạt động mạnh, việc sử dụng đất lãng phí, chất lượng nhà ở không phù hợp… Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước cần tiến hành các cuộc điều tra xã hội về nhu cầu thực nhà ở của các đối tượng này, từ đó các địa phương có kế hoạch xây dựng các cụm dân cư, trong đó cho phép người dân xây dựng theo quy hoạch ở những khu vực nhất định, phần diện tích còn lại Nhà nước sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức kinh doanh nhà xây dựng các chung cư tận dụng khoảng không (tiết kiệm sử dụng đất) để bán hoặc cho 78 thuê. Các tổ chức kinh doanh nhà ở nên được hưởng các chính sách ưu đãi đặc biệt để có thể cung cấp sản phẩm với giá thành thấp đồng thời khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này: +Không nộp tiền sử dụng đất đối với các diện tích xây dựng không kinh doanh. +Không chịu các khoảng chi phí đầu tư vào các hạ tầng phụ hoặc công trình công cộng đi kèm như điện, đường ống nước, đường nội bộ…(Nhà nước sẽ hoàn trả phần này). +Được hưởng các chính sách miễn giảm về nghĩa vụ tài chính +Có chính sách ưu đãi về lãi suất đối với các khoản tín dụng trung và dài hạn. Bên cạnh đó, nhằm hạn chế việc cho thuê hoặc giao đất cho các dự án kinh doanh nhỏ, lẻ, hạn chế đến mức thấp nhất việc đền bù và xây dựng phá vỡ các kế hoạch quy hoạch, Nhà nước cần tập trung xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê, như vậy các nhà đầu tư vừa tránh được những khó khăn khi tiến hành bồi thường để có đất, vừa không mất thời gian cho công tác tiền dự án đồng thời có thể tiến hành dự án ngay, giảm thiểu chi phí cơ hội và rủi ro do sự biến động của thị trường. Song song đó giao dịch về cho thuê sản phẩm chất lượng cao trên thị trường bất động sản cũng gia tăng, mức giá thuê cũng được cải tạo thay cho mức giá cho thuê sản phẩm thô như trước đây. 3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản: Các hoạt động trên thị trường bất động sản như giao dịch mua bán, chuyển nhượng, xây dựng….luôn cần lượng vốn lớn mà không phải tổ chức hay cá nhân nào cũng có thể đáp ứng bằng nguồn vốn tự có. 79 Trong thời gian qua, đối với các dự án xây dựng, nhà đầu tư thường tiếp cận với các nguồn vốn như: +Tín dụng ngân hàng, tuy nhiên thời gian để vốn đến tay các nhà đầu tư thường khá lâu, phải có tài sản đảm bảo, trong khi hầu hết các nhà đầu tư loại này đều áp dụng chính sách chậm nộp tiền sử dụng đất (Nghị định 38/CP) nên thường chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vấn đề tài sản đảm bảo cho khoản vay cũng ít nhiều gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, quy định về cấp tín dụng có tài sản đảm bảo đối với trường hợp thời gian đã trả tiền thuê đất còn lại trên 5 năm của các ngân hàng hiện đang bị ngưng lại do quy định mới về nộp tiền thuê đất hàng năm (đối với các tổ chức, cá nhân trong nước); như vậy khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng càng bị thu hẹp lại. +Phân lô, chuyển nhượng cho người có nhu cầu dưới dạng đất thô, chưa có hạ tầng kỹ thuật, người mua hoặc tự xây dựng hoặc yêu cầu nhà đầu tư xây dựng nhà cửa, hạ tầng kỹ thuật tiếp; đây là cách tiếp cận nguồn vốn phổ biến hiện nay của các nhà đầu tư, thực hiện dự án theo hình thức cuốn chiếu. Tuy nhiên với quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, các chủ đầu tư phải hoàn tất việc xây dựng mới được chuyển nhượng, thì nguồn vốn cung cấp từ người mua xem như không tận dụng được. Trong thời gian tới, dưới yêu cầu và sức ép tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ cần rất nhiều nguồn tài trợ về vốn, trong khi các nguồn vốn được tài trợ theo phương thức cũ đang trở nên khó tiếp cận, thì việc đa dạng hoá các nguồn tài trợ vốn, phát triển các phương thức tài trợ và đầu tư vốn vào thị trường bất động sản được xem là rất cần thiết. 80 Hiện nay, nguồn vốn nhàn rỗi trong dân còn rất nhiều, nguồn tín dụng tại các ngân hàng chưa quan tâm nhiều đến lĩnh vực đầu tư bất động sản do các rủi ro về thanh khoản cao, thị trường chứng khoán chính thức và phi chính thức đã được thành lập và hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, chúng ta có thể kết hợp các nhân tố sẵn có trên để hình thành các phương thức huy động vốn hiệu quả: +Các chủ đầu tư là các doanh nghiệp (tư nhân hoặc Nhà nước), có thể phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán để huy động vốn. Theo đó, từ khi dự án được triển khai, chủ đầu tư sẽ huy động vốn bằng trái phiếu, các chủ nợ có thể nhận lại vốn và lãi cố định khi dự án hoàn thành hoặc có thể chuyển nhượng trái phiếu ngay trong quá trình dự án đang thi công; hoặc các chủ nợ có thể nhận sản phẩm của dự án, nếu trái phiếu được phát hành là trái phiếu chuyển đổi. +Ngân hàng có thể đóng vai trò trung gian giữa chủ đầu tư cần vốn và người có nhu cầu sản phẩm của dự án (khách hàng) thay thế cho hình thức phân lô bán nền đất dự án hiện nay. Với thương thức này, khách hàng vừa đảm bảo nhận được sản phẩm hoàn thiện của dự án do có sự kiểm tra của ngân hàng thông qua hình thức kiểm tra-giải ngân vốn theo tiến trình xây dựng dự án, chủ đầu tư vừa nhận được vốn đầu cho dự án. Có thể xem đây là nền tảng cơ bản cho hoạt động bảo hiểm tài sản mua theo dự án trong thời gian tới. +Liên kết xây dựng theo chuyên môn của các chủ đầu tư thông qua hợp đồng kinh tế cũng là một phương thức sử dụng vốn. Có thể xem đây là hình thức góp vốn cổ phần theo từng dự án, mỗi chủ đầu tư sẽ thực hiện một giai đoạn của dự án theo chuyên môn chính của mình, lợi nhuận được phân chia theo tỷ lệ vốn tham gia trong tổng vốn đầu tư dự án. +Bên cạnh các nguồn vốn có thể khai thác trong nước, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cụ thể để có thể thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị 81 trường bất động sản, đây cũng là nguồn tài trợ lớn về vốn cho thị trường, ngoài ra chúng ta còn có thể tận dụng được những kinh nghiệm về kỹ thuật xây dựng, cách thức quản trị dự án xây dựng…sẵn có. 3.3.3.Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Như đã nêu, hiện tại tất cả các địa phương trên cả nước vẫn còn tồn động một lượng lớn các hồ sơ nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng. Để tăng lượng hàng hoá trên thị trường, hạn chế các giao dịch trao tay không qua cơ quan quản lý của Nhà nước; trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, quy trình cấp giấy chứng nhận cần được rút ngắn, các thông tin về hồ sơ cần thiết phải được thông tin đại chúng nhằm giảm bớt những trở ngại cho người dân. Ngoài ra, việc đưa quy trình luân chuyển các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất lên mạng thông tin trong cả nước có thể giúp người dân theo dõi được hồ sơ đang dừng lại ở đâu và cần bổ sung những giấy tờ cần thiết gì…để kịp thời cung cấp và nhanh chóng tất thủ tục. 3.3.4.Nhanh chóng thành lập hệ thống thông tin về các bất động sản trên thị trường, bổ sung và hoàn thiện các nhân tố khác của thị trường: -Có thể nhận thấy mức độ quan trọng của hệ thống thông tin về bất động sản trên thị trường đối với việc vận hành hiệu quả các chính sách tài chính về bất động sản và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này. Điều 9, Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định việc đăng ký và theo dõi những biến động về sử dụng đất tại các địa phương (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên-Môi trường). Như vậy, cơ sở pháp lý đã được hình thành, vấn đề là thực tế phải nhanh chóng thành lập và đưa vào hoạt 82 động Văn phòng này nhằm tạo nguồn thông tin bổ trợ cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng như đã nêu ở phần trên. Ngoài ra, trong tình trạng thị trường bất động sản hiện đưa ổn định, hệ thống thông tin được thành lập và hoàn thiện nhanh chóng còn giúp các nhà quản lý theo dõi được những chuyển biến trên thị trường để có những chính sách bình ổn hoặc kích thích kịp thời. -Trước khi quy định về tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất (Điều 11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) ra đời, do nhu cầu của thị trường, các hoạt động cấp thông tin về bất động sản, tư vấn về giá đất… đã được hình thành một cách tự phát và nhanh chóng phát triển về số lượng. Các hoạt động này không có sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước nên đã dần hoạt động không đúng với chức năng vốn có của nó và chuyển thành hoạt động môi giới nhà đất (“cò” nhà, đất) là chủ yếu. Trong khoảng thời gian dài (từ khoảng 1993 trở lại đây), các hoạt động này được coi là một trong những nhân tố gây nên sự biến động trên thị trường bất động sản. Với những quy định cụ thể về hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất của Luật Đất đai 2003, các cơ quan chức năng cần sắp xếp lại hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản, đưa các hoạt động này trở về đúng chức năng của nó, đồng thời đẩy mạnh các hoạt động tư vấn giá đất, định giá đất, các sàn giao dịch bất động sản hợp pháp …, nhanh chóng phát triển về chất lượng và số lượng để cùng các nhân tố khác thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động và phát triển theo hướng tích cực. 3.4.Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp: -Điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường, hình thành các tổ chức khai thác quỹ đất, hoàn thiện một số yếu tố trong công tác bồi thường giúp việc giải phóng 83 mặt bằng thực hiện nhanh chóng, giảm các khiếu kiện do bất hợp lý về giá, đất sạch được nhanh chóng đưa vào đầu tư xây dựng, sản xuất tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế. -Sửa đổi, bổ sung một số điểm trong các chính sách liên quan thuế, lệ phí bất động sản, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận bất động sản, hình thành mạng lưới thông tin về bất động sản giúp Nhà nước quản lý và theo sát được những diễn tiến của thị trường, ngăn ngừa và chủ động trước những tác động xấu do biến động trên thị trường bất động sản gây ra, bên cạnh đó còn giúp hạn chế sử dụng lãng phí đất đai, khuyến khích việc sử dụng đất đai vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhà nước quản lý được bất động sản, ngân sách vừa thu được các khoản từ thuế, lệ phí liên quan bất động sản, vừa thu được từ các hoạt động kinh tế hiệu quả. Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản được điều chỉnh, giảm thiểu cầu giả tạo và hoạt động đầu cơ trên thị trường. -Điều chỉnh chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, các phương thức tiếp cận nguồn vốn trong xã hội, một mặt giúp người được giao đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, một mặt đưa lượng vốn nhàn rỗi trong dân và thu hút nguồn đầu tư từ nước ngoài vào các hoạt động đầu tư trên thị trường bất động sản. -Khi các tổ chức trung gian giữa người mua, người bán trên thị trường bất động sản (tài chính, tín dụng, bảo hiểm, thông tin, môi giới, tư vấn, định giá…) được nhanh chóng hình thành, xắp xếp lại, người tham gia thị trường này sẽ được cung cấp nhiều tiện ích, hàng hoá bất động sản có tính đảm bảo cao về chất lượng và an toàn trong sử dụng hơn. 84 KẾT LUẬN. Trên cơ sở lý luận và phân tích tình hình thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản tại Việt Nam, các chính sách tài chính đang được áp dụng, đề tài đã hoàn thành nhiệm vụ và mục tiêu đã đề ra thông qua xác định giải pháp khắc phục những khiếm khuyết của thị trường, cũng đề xuất biện pháp khai thông các hoạt động và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Các thành quả của đề tài được tóm lược như sau: -Xác định được mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản tại Việt Nam trong thời gian tới. -Đưa ra chính sách thuế mới về chống đầu cơ trên thị trường bất động sản. -Đề xuất các giải pháp hoàn thiện các chính sách thuế và tài chính khác, như: chính sách tiền thuê đất, vấn đề tài chính trong bồi thường, giải toả, chính sách thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… -Xác định các giải pháp hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam như: giải pháp tăng nguồn vốn cho hoạt động của thị trường, hoàn thiện các nhân tố cần thiết cho thị trường, … -Dự kiến được những ảnh hưởng và tác động của các giải pháp đối với các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới. Với những kết quả đạt được như trên, tác giả rất mong nhận được sự đồng tình và góp ý của quý thầy cô, bạn bè và đồng nghiệp. Trân trọng! 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO. 1. -Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 2. -Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 3. -Luật Đất đai 1993 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 4. -Luật Đất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 5. -Lê Đình Thắng (2000) “Nguyên lý thị trường nhà đất”, NXB Chính trị quốc gia. 6. -Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển của thị truờng bất động sản trong công cuộc đổi mới tại Việt Nam”. NXB Khoa học và Kỹ thuật. 7. -Nghị định 74/NĐ-CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về thi hành chi tiết Luật Thuế Sử dụng đất nông nghiệp. 8. -Nghị định 193/CP ngày 29/12/1992 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về lệ phí trước bạ 9. -Nghị định 94/NĐ-CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về thi hành Pháp lệnh thuế nhà, đất 10. -Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 11. -Nghị định 19/1000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về qui định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. 12. -Nghị định 38/2000/NĐ-CP phủ ngày 23/8/2000 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Thông tư hướng dẫn 115/2000/TT-BTC của Bộ Tài chính nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về thu tiền sử dụng đất. 13. -Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 14. -Nghị định 87/Chính phủ ngày 17/8/1994 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về khung giá các loại đất. 86 15. -Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất. 16. -Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 17. -Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 18. -Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về thu tiền sử dụng đất . 19. -Quyết định 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ Tài chính nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về giá thuê đất đối với khu vực đầu tư nước ngoài. 20. -Quyết định 1357/TC-QĐ-TCT ngày 30/12/1996 của Bộ Tài chính nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất. ._.