Thị trường bất động sản & thị trường nhà đất ở Hà Nội

à đất là thị trường rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trường này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thị trường nhà đất được coi như một bộ phận của thị trường bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội chương I:Khái quát chung về thị trường bất động sản và thị trường nhà đất Khái quát về thị trường bất động sản 1.Khái niệm về thị trường bất động sản Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường . Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai loại : Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử dụng rộng rãi và được ghi nhận hầu hết trong các bộ luật .ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia ....Hầu hết các khái niệm về bất động sản giữa các nước đều có sự thống nhất .Mặc dù vậy , khi xác định tài sản cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ. ở nước ta trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm về tài sản cố định để tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di dời được bằng cơ học hay không. Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự nước ta định nghĩa về bất động sản và động sản. Bất động sản là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm: +Đất đai +Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; +Các tài sản khác gắn liền với đất đai; +Các loại tài sản khác do pháp luật qui định; Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản. 2.Đặc điểm của bất động sản a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển: Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy người ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh quan cũng như hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản. b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá. c)Tính thích ứng: Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại nét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS d)Tính biến dị :Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của các nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân ....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản này không hoàn giống như bất động sản khác. e)Tính chụi ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất giao dịch và sử dụng BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trường này sang thị trường khác thuận lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hưởng của việc điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế ,đất đai, nhà ở, tiền tệ. f )Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn như vào thị trường chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhưng muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải có năng lực quản lí tương xứng. g )Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như công trình giao thông , quy hoạch phát triển đô thị... Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán được chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là thành công rất lớn. 3 - Khái niệm về thị trường bất động sản a) Khái niệm vệ thị trường bất động sản: - Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch. - Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là : + Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định; + Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS nhà đất; - Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm 3 cấp: - Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai ) - Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua và thuê II- Khái quát chung về thị trường nhà đất 1- Định nghĩa về thị trường nhà đất “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng ” ( Luật đất đai năm 1993 ) Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, đất đai là điều kiện chung của lao động và không thể thiếu được cho tất cả sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì sẽ như thế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, quá trình lao động và sự tồn tại của con người cũng không xảy ra. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài là vô cùng cần thiết. Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Nhà ở không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và cả trong mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội. Như vây, thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại hàng hoá chủ yếu của thị trường nhà đất. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm cả đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Sự phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thị trường nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó có thể hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước. Thị trường nhà đất còn được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua và bán nhà và đất luôn luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Thị trường nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán. 2-Vai trò của thị trường nhà đất Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nước. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế-xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Chính vì vậy, thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trường của một quốc gia, bởi vậy sự phát triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị trường trong nền Kinh tế quốc dân. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh nhà đất và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình, với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn, cung cấp cho thị trường làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất. Trong quá trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩm như nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả và đất đai được vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hiện vật thành hình thái tiền. Việc xây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hoàn như thế được thực hiện thông qua thị trường. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lượng của thị trường. Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường nhà đất không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế. Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sản phẩm hàng hoá đó được đem đi bán. Trong khi đó, người tiêu dùng sản phẩm lại cần mua những loại hàng hoá đó và như vậy họ phải tìm mua những loaị hàng hoá đó. Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính là thị trường. Thông qua thị trường, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau để giải quyết mối quan hệ của mình. Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả. Sự tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau. Mỗi sự thay đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác và ngược lại. Điều đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao. Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác. Nhờ đó thị trường nhà đất giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích ( lợi ích của Nhà nước, lợi ích của các chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động ). Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trường nhà đất , Nhà nước tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta. Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận dụng và phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước. Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Khi tham gia vào thị trường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại với nhau, tạo sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị… để mở rộng thị trường. Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao. Vì vậy thông qua kết quả kinh doanh nhà và đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai. 3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có những đặc điểm cơ bản sau đây: Thị trường nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nước. Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt các thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ phát triển khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, cá miền do điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội khác nhau quy định. Vì vậy, ở đô thị thị trường nhà đất có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường nhà đất ở nông thôn, miền núi,... Thị trường nhà đất là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán sử dụng nhà đất . Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán nhà thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. Chính vì vậy, tiết kiệm thời gian và chi phí thu thập thông tin là vấn đề các nhà kinh doanh nhà đất luôn quan tâm đến. Mặt khác, thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo là do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, biến động của giá nhà đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hoá. Tất cả các đặc tính như đặc điểm của tài sản đất đai, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu hiểu biết thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường tài sản đất đai. Cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian dành cho tạo nguồn cung cho thị trường, như mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng,... Biến động trong thị trường nhà đất xảy ra chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác nên nhà đất chỉ hấp dẫn những người có thể thanh toán những thứ cho thuê được thực hiện chậm. Cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng việc chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Chẳng hạn như, nếu số lượng văn phòng làm việc không đủ cho thuê, thì người cho thuê có thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngược lại. Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Đặc điểm không thể tách rời thị trường nhà đất là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể đó. III- Cung, cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị trường nhà đất 1- Cung nhà đất 1.1- Khái niệm cung nhà đất Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định . Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau: Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. Người chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người khác. Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường . Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận. Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu. 1.2- Đặc điểm của cung nhà đất Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lượng cung về đất cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác: Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người không thể tự tạo ra thêm đất đai mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác. Hơn nữa, lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của đất đai. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường nhà đất. Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực khác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Như vậy mức tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội. Hiện nay tại nước ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường nhà đất ngầm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Khi trình độ phát triển của lực lượng sản xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lượnh cung về nhà đất cho sản xuất khu vực miền núi cũng giảm một cách tương đối còn cung về nhà đất cho khu vực nông thôn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lượng cầu ngày càng tăng ở nhóm này. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về nhà đất phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát. Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau. Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lớn cho thị trường. Lượng cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vạy Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ lượng cung nhà đất ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những nguồn nhà đất được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về nhà đất khá lớn và phong phú trên thị trường. Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở khu vực tự phát ngày càng tăng có thể một phần do tính chủ quan của bản thân những người tham gia vào khu vực náy tạo ra những lý do quan trọng hơn và khách quan hơn là những quyết định pháp lý của Chính phủ thực hiện chưa nghiêm ngặt hoặc đặt người dân rơi vào tình thế phải chấp nhận tự phát khó được đưa vào khu vực nhà ở chính thức. Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàng năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Năm 2000, cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng 120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở kiểm kê được theo Chỉ thị số 24/1999/CT-TTg và Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm 2001 của Thủ tướng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha và đất ở nông thôn 371.020 ha, như vậy là quá thấp. Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở khu vực tự phát càng giảm dần. 1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường nhà đất. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp ._.cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước Khác với hàng hoá thông thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ tham gia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được mức cung đầy đủ. Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà đất. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận. Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường nhà đất cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu nhà đất. Sự hoạt động công khi hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường nhà đất, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường nhà đất cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu. Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá về nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hính thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn cung về nhà ở. Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn đến bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung nhà đất. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung nhà đất. Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về nhà đất. 2- Cầu nhà đất 2.1- Khái niệm cầu nhà đất Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để nghiên cứu sâu thêm về thị trường nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất trên thị trường. Cầu về nhà đất trên thị trường là số lượng cầu về nhà đất hay nói cách khác là toàn bộ số lượng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực tài chính có khă năng thanh toán. Như vậy, cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử dụng nhà đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con người. Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về nhà đất và cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy mô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng. Nhu cầu về nhà đất thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song cầu thực tế trên thị trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh toán. Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều có những nhóm đối tượng, thành phần trong xã hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhưng lại không trở thành cầu thực tế trên thị trường vì thiếu khả năng thanh toán, ngược lại có những đối tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhưng lại có nhu cầu tích luỹ đầu cơ để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh toán nên có cầu thực tế xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của thị trường. 2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau: Trên thị trường nhà đất cầu thường tăng nhanh hơn cung. Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố. Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người dân , nhất là ở các khu đô thị , trung tâm công nghiệp và thương mại ... Bởi vì, nơi đây có mật độ dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về nhà đất có hạn thì lượng cầu về nhà đất lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu. Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của người sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở còn nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà ở. Hiện nay, ở nước ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho một thị trường ngầm về nhà đất , không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà nước không thể điều tiết được. Cầu về đất ở và nhà ở diễn ra khá sôi động, đặc biệt ở các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng... Lượng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trường tự do xuất phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh. Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh có thể được phân tích bởi các nguyên nhân sau: Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học. Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà đang phải ở chung, ở nhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”. Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang chưa có nhà hoặc mới chuyển đến. Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật. Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới xây dựng. Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch. Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta làm việc hoặc kinh doanh. Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người... Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh toán kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trường. ở nước ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở và đất ở sang mua bán và kinh doanh nhà ở và đất ở. Điều đó đã làm cho thị trường nhà đất càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế . 2.3- Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các nhân tố chủ yếu sau: a) Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên. Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, do nền sản xuất xã hội chưa mang tính xã hội hoá cao, sản xuất còn mang nặng tính tự cung tự cấp, nên cầu đất đai cho sản xuất chưa được trở thành hàng hoá, chưa xuất hiện phổ biến trên thị trường nhà đất. Chính vì vậy, mặc dù nhu cầu đất đai cho sản xuất trong giai đoạn này chưa tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt nhânlà xu hướng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội. Trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích nhà ở và đất ởcũng tăng lên moọt cách tương ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng tăng lên. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu về nhà đất của các nhóm dân cư khác nhau. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này. b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai. Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu nhà đất. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất. Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng đất. Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sản xuất mới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trường. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan hệ về cầu đất đai cho sản xuất. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Do vậy, nếu như vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp. Trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. c) Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất. Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng tiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc sống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất tăng lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở như là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở. d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đô thị hoá tập trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trường nhà đất nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hoá. e) Mốt và thị hiếu nhà ở. Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Có những nhà ở căn hộ trong các khu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với những ngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người ta vẫn muốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểu căn hộ. f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá trị nhà đất. g) Những chính sách của Chính phủ. Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất. Những thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về các chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất. Sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại cho con cháu thế hệ sau. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở và đất ở. ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng nhà đất với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư. h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở. Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường. i) Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về nhà, về đất đai tại các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếu trong giai đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án nhà đất, biệt thự văn phòng. Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về nhà đất. Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác động đến sự thay đổi về cầu nhà đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác nhau, trong các điều kiện môi trường khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không đồng nhất, đồng thời có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác. 3- Quan hệ cung cầu nhà đất Như chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm cho giá giảm xuống. Do đó trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngược lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu. Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhưng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh. Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ, nhưng để thấy được sự vận động của nó trong thị trường nhà đất chúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến lượng cung và cầu đối với tài sản nhà đất. Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầu nhà đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố ảnh hưởng đã nói đến ở trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường nhà đất sẽ thay đổi ( hoặc tăng lên hoặc giảm đi). Đối với thị trường nhà đất, tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể. Việc xây dựng nhà không thể thực hiện một cách nhanh chóng và việc tăng cung một loại tài sản nhà đất cụ thể thường chiếm nhiều thời gian. Do vậy, tổng cung đất đai là cố định nên cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu. Giá (H1) P2 E2 P1 E1 D2 D1 0 Số lượng Q1 Q2 Khi lượng cầu nhà đất tăng làm đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển dịch từ E1 đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giá tăng mạnh. (H1) Mối quan hệ của cung và cầu tài sản nhà đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, ví dụ nhà ở cho thuê. Do có một lượng nhà cho thuê cố định trong thành phố, nếu thời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao. Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích người ta sửa sang những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lượng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống. Giá S SR P2 (H2) Cung ngắn hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lượng Giá S LR P2 (H3) Cung dài hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lượng Như vậy, cung ngắn hạn thường ít co giãn hơn cung trong dài hạn và bất cứ thay đổi trong lượng cầu ( tăng hoặc giảm ) cũng làm cho giá nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn. Khi cầu tăng, trong ngắn hạn (H2) cung tài sản nhà đất ít co giãn, giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn (H3) cung co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn, giá tăng ít hơn so với ngắn hạn. Tài sản nhà đất là hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ trong tay người tiêu dùng tương đối lớn so với sản lượng sản xuất hàng năm. Do vậy một sự thay đổi nhỏ trong tổng dự trữ mà người tiêu dùng muốn lắm giữ cũng có thể gây ra thay đổi lớn trong lượng mua của họ. Khi giá nhà đất tăng, nhiều người trì hoãn việc mua nhà đất dự trữ của mình, do vậy cầu giảm mạnh. Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng được nữa và cần phải được thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy độ co giãn đối với giá của cầu nhà đất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Điều này trái ngược với phần lớn các hàng hoá thông thường khác. Độ co giãn của cầu nhà đất dài hạn và trong ngắn hạn có thể được phác hoạ như hình (H4) Giá DSR DLR (H4) 0 Số lượng Giá cân bằng trong thị trường nhà đất không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi trong lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung sẽ làm thay đổi lớn trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi. Tuy nhiên, lượng tích trữ của người tiêu dùng về nhà đất rất lớn nên hàng năm lượng nhà đất hao mòn, cũ nát phải thay thế vẫn ngắn hơn trong ngắn hạn. Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác trong dài hạn. Đối với tài sản nhà đất nếu tổng thu nhập tăng thì sẽ có nhiều người có nhu cầu mua sắm nhà mới. Việc mua sắm nhà mới chủ yếu để thay thế những ngôi nhà cũ. Rõ ràng độ co giãn của cầu theo thu nhập trong ngắn hạn sẽ lớn hơn nhiều so với độ co giãn này trong dài hạn. Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập còn tuỳ thuộc vào nơi ở, các nhóm dân cư... và điều này sẽ có ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu tại những thời điểm khác nhau. Do vậy, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu, trở lại quan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù hợp với sản xuất kinh doanh và tiêu dùng xã hội. iii- Quan hệ cung cầu nhà đất trong điều kiện cơ chế thị trường ở Việt Nam 1- Thị trường nhà đất ở Việt Nam Khi bước vào cơ chế thị trường, Việt Nam có sự bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng tham gia kinh tế thị trường và việc tìm một miếng đất phù hợp là điều kiện kiên quyết cho mỗi hoạt động kinh doanh. Mặt khác, do có những dự án phát triển kinh tế, phát triển đô thị cần quy hoạch những khu đất lớn, nơi ở của những người dân trong khu vực quy hoạch bị xáo trộn, tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai dành cho dự án. Thêm vào đó, do phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên dòng người và các cơ sở kinh doanh ở các địa phương đổ về đô thị làm ăn và tìm kiếm việc làm ngày một nhiều, làm cho nhu cầu về nhà ở và đất đai làm nhà cũng tăng theo. Thị trường nhà đất đã hình thành ở nước ta mà không bị lệ thuộc vào một vùng địa lý cụ thể nào. Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước. ở nước ta, thị trường nhà đất mới được “ nhen nhóm” xuất hiện và được hiểu là nơi mua bán nhà và đất. Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch trao đổi nhà đất cũng diễn ra dưới nhiều dạng khác nhau. Do Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trường nhà đất ở nước ta cũng khác so với thị trường nhà đất ở các nước trên thế giới. ở thị trường nhà đất nước ta, kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trường chỉ là sự chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ người này sang người khác với một giá cả nhất định do hai bên tự thoả thuận. Các thị trường nhà đất ở những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán mà có thể thực hiện tiếp xúc tại địa điểm cố định hoặc thực hiện giao dịch thông qua đIửn thoại hoặc các phương tiện thông tin liên lạc khác. Nhìn chung, về mặt sử dụng đất, thị trường nhà đất là nơi giao dịch, trao đổi giữa những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những loại đất , nhà mà pháp luật cho phép trao đổi. Họ có thể là những người có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đang sử dụng loại đất, nhà đó hoặc có thể chỉ là những người kinh doanh, trung gian môi giới nhà đất để kiếm lợi nhuận là khoản lãi hoặc tiền hoa hồng. Về kinh tế thị trường nhà đất là môi trường trao đổi lợi ích giữa những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và sở hưũ nhà, và cũng là nơi mà Nhà nước điều tiết phần lợi nhuận của địa tô đã được tư bản hoá. Thông qua đó Nhà nước có thể thu được những khoản thuế để tăng thu cho Nhà nước. Từ đó cho thấy rằng, các cuộc trao đổi cụ thể tại thị trường nhà đất phải được kết thúc bằng một quyết định chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chính bằng tác động này, lợi ích của các bên tham gia thị trường được bảo hộ, không bị mặt trái của thị trường chi phối, đồng thời Nhà nước điều tiết được thu nhập xã hội do giá trị tăng lên của nhà đất mang lại . 2- Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Sự tồn tại và phát triển của cơ chế thị trường mang tính khách quan trong những xã hội có nền kinh tế hàng hoá. Thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Sự vận động của thị trường nhà đất là phải tuân thủ theo cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực. 2.1- Những tác động tích cực Cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thị trường vốn..., thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả. Trong sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dưới sự tác động của q._.hận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chính bằng tác động này, lợi ích của các bên tham gia thị trường được bảo hộ, không bị mặt trái của thị trường chi phối, đồng thời Nhà nước điều tiết được thu nhập xã hội do giá trị tăng lên của nhà đất mang lại . 2- Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Sự tồn tại và phát triển của cơ chế thị trường mang tính khách quan trong những xã hội có nền kinh tế hàng hoá. Thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Sự vận động của thị trường nhà đất là phải tuân thủ theo cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực. 2.1- Những tác động tích cực Cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thị trường vốn..., thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả. Trong sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dưới sự tác động của quy luật gía trị, quy luật cung cầu và hệ thống giá cả, quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một trung tâm nào. Thị trường nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế- xã hội ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn vào các khu vực cần thiết . Qua đó có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hoá nhà đất. Cơ chế thị trường có vai trò như là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất. Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận là động lực hoạt động của các doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng nhà cung cấp cho dân cư và cho các tổ chức kinh tế xã hội. Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào luyện những người sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ đó tạo ra đội ngũ kinh doanh giỏi. Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp. 2.2- Những tác động tiêu cực Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt không có khả năng điều tiết toàn bộ, lâu dài. Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển nhà đất. Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận , coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào. Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “ mạnh sống, yếu chết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở nên khá giả, giàu có, còn bộ phận khác thì ngược lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản. Những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc sống lang thang. Những mặt trái của cơ chế thị trường nêu trên có thể dẫn đến hoạt động của thị trường nhà đất “ kênh ngầm”, manh mún, gây nên những hiện tượng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất thiếu tính ổn định. ở nước ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy vẫn thường xuyên xuất tật vốn có của cơ chế thị trường nhưng với sự giúp đỡ của bạn bè quốc tế và sự nỗ lực của Nhà nước, những khuyết tật đó được chủ động khắc phục từng bước góp phần phát triển thị trường nhà đất và nền kinh tế đất nước. 3- Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch... Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường nhà đất. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường nhà đất của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường nhà đất. Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi. Trên thực tế, thị trường nhà đất ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha, nhưng đã góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Thực trạng thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động hết sức phong phú: Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp nhằm khắc phục hiện tượng sử dụng đất manh mún hiện nay. Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơ quan địa chính. Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích của xã. Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời. Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đang được hình thành và phát triển. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất được đăng ký. Các giao dịch chính thức ( Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất đã có kết cấu tầng... Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta có thể khẳng định rằng: thị trường nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Nhà nước đã tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trường nhà đất. đó là, Hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nước công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, công trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhận người có quyền sử dụng đất ổn định được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... cùng các trình tự và thủ tục thực hiện. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trường nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất,... Nhà nước đã công nhận và đảm bảo quyền của người sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất..., xây dựng quy hoạch sử dụng đất... đã hình thành một lực lượng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trường nhà đất ở nước ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu: Thứ nhất, thị trường nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước. Thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Thị trường không chính thức được hiểu là thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được, nhưng nó vẫn hoạt động mạnh đó là mặt yếu kém của Nhà nước, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia thị trường: Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất và tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mới có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất. Do đó nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sự quản lý của Nhà nước. Điều kiện để được chuyển nhượng, thế chấp đất đai là rất khó khăn. Người có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải thoả mãn các điều kiện do pháp luật quy định. Người mua (nhận chuyển nhượng) người bán (chuyển nhượng) phải nộp thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trước đây là rất cao (tới 40%). Nay mặc dù Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã quy định thuế suất còn 2% đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; 4% đối với các loại đất khác. Đồng thời, lệ phí trước bạ Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới nhà đất hình thành và phát triển tự phát. Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhưng nhà nước vẫn chưa quản lý được các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán nhà đất, nhưng chỉ có 19 tổ chức môi giới đăng ký hành nghề. Hoạt động môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp cho người mua đầy đủ những thông tin cần thiết về nhà đất. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới tư vấn, giao dịch nhà, đất đã và đang hoạt động như một nghề kinh doanh, nhưng nhà nước chưa quản lý được. Thứ ba, kinh doanh phát triển đất, phát triển nhà đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế . ở nhiều địa phương đã hình thành các doanh nghiệp nhà đất như: Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại – xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà) ... Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài đấu tư vào Việt Nam chưa tham gia thị trường nhà đất, chưa xuất hiện nhiều ở địa phương. Doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơn so với doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên ở nước ta vẫn còn thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn là đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất... đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội và thực hiện các chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với người sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh. Thứ tư, Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy vá phát triển mạnh thị trường nhà đất. Thời gian qua, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính cho thị trường nhà đất đã từng bước được xây dựng, bao gồm : chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất...; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trước bạ đất; cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển nhà đất); Lập quỹ đầu tư phát triển đô thị, quỹ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội, v.v. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát của thị trường nhà đất ở nước ta vì: Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế các vụ giao dịch chuyển nhượng đăng ký kê khai nộp thuế là cơ sở cho việc hình thành thị trường nhà đất không chính thức (như đã trình bày ở trên). Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường nhà đất cũng như chưa có chính sách ưu đãi hoặc giảm cho đối tượng khi được doanh nghiệp chuyển nhượng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao đất làm nhà ở, chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở. Nhiều trường hợp ở những doanh nghiệp được ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhưng khi nhận đất tại địa phương quá nhiều khoản về xây dựng cơ sở hạ tầng, trợ cấp xã hội v.v... làm tăng chi phí. Hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nhà đất và trong quá doanh nghiệp thực hiện xây dựng và kinh doanh còn nhiều hạn chế. Thứ năm, quản lý nhà nước về thị trường nhà đất còn nhiều yếu kém. Đến nay vẫn chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch nhà đất. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải được đăng ký”, nhưng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký... hoặc Luật Đất đai 1993 quy định 5 quyền nhưng mãi đến tháng ba năm 1999 (gần 6 năm sau) mới có Nghị định của Chính phủ quy định về 5 quyền. Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố về nhà đất và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về nhà đất chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường nhà đất. Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất còn chồng chéo và phức tạp. Người có đất đai và nhà ở chuyển dịch, sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm thủ tục tài chính xong, người có nhà đất quay lại co quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ... và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và người dân rất khó thực hiện. Về thực tế thị trường nhà đất của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả. Do vậy, đã không phản ánh đúng giá trị thực của nhà ở và đất đai, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước... Nhìn chung, thị trường nhà đất nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khiết thuộc về bản chất thị trường, phần lớn khiếm khiết đó do nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này. V- Một số biện pháp quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường nhà đất Báo cáo chính trị tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng khẳng định: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa: thị trường khoa học công nghệ, và bảo hộ sở hữu trí tuệ, thị trường vốn, thị trường nhà đất”, hoạt động trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa”. Những hướng giải quyết cơ bản để phát triển thị trường nhà đất ở nước ta gồm: Thứ nhất, thị trường nhà đất ở nước ta phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của Nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn các giao dịch. Để làm được điều này cần phải thực hiện: Một là, từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường nhà đất. Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường nhà đất nhằm từng bưóc hạn chế và xoá bỏ thị trường không chính thức( thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được). Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung, sửa đổi một số nội dung gồm: Đảm bảo mở rộng và từng bước hoàn thiện không hạn chế đối tượng được mua bán, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thuê mướn, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng nhà ở và đất đai. Hình thành cơ quan đăng ký giao dịch nhà đất và thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi đối tượng giao dịch nhà đất, quy định này làm cho Nhà nước kiểm soát được các giao dịch nhà đất và thu được các khoản thu của thị trường nhà đất do pháp luất quy định. Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất cũng có nghĩa việc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất( quyền sở hữu nhà) không phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất thay cho các quy định về thẩm quyền và thủ tục hiện hành chẳng những giảm mọi thủ tục hành chính phiền hà mà còn làm cho người dân tự chịu trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước thông qua đó kiểm soát được các giao dịch nhà đất một cách chắc chắnvà chặt chẽ tình trạng hiện nay. Vì đăng ký là một biện pháp nhằm đảm bảo đọ tin cậy cao, độ an toàn của các giao dịch nhà đất cho cả người mua và người bán, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường nhà đất. Tuy nhiên, đây là việc làm khó do thói quen, tập quán nhân dân ta chưa quen với đăng ký. Do đó phải kết hợp nhiều biện pháp liên quan khác như: thống nhất cơ quan đăng ký đất đai,giảm thủ tục hành chính, thống nhất một đầu mối giải quyết các giao dịch của nhà đất vào một cơ quan. Hai là, Nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của môĩ quốc gia, đồng thời có tác dụng định hướng cho các giao dịch nhà đất trên các địa bàn nhất định và đó cũng là điều kiện cần thiết giúp Nhà nước thực hiện sự quản lý của mình. Ba là, khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng lô đất, thửa đất, mảnh đất cụ thể, tức là xác định cụ thể cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước, ngân sách Nhà phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Bốn là, khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Để có thể đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần giảm bớt các thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan Nhà nước các cấp. Nếu được uỷ ban xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trưòng hợp đã đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, không phải qua xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn. Đồng thời thực hiện không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật đất đai năm 1993, mà đất đó không do Nhà nước giao. Thứ hai, tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh nhà đất. Cho phép mội thành phần kinh tế đều bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh nhà đất về cơ chế vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng và chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật và công nghệ, đào tạo lao động...; nhưng phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật. Hình thành doanh nghiệp phát triển đất và mua bán nhà ở Nhà nước. Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực khai thác kinh doanh: mua bán, cho thuê nhà ở Nhà nước. Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển đất ở các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để phục vụ cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu tư thuộc các lĩnh vực công nghiệp, thương mại, dân dụng hoặc tạo quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê... Cho phép doanh nghiệp sử dụng các vùng đất có thể sử dụng được nhưng chưa giao cho ai quản lý, các vùng đất chưa khai phá, hồ, ao... làm vốn ban đầu. Khi giao đất cho doanh nghiệp, Nhà nước chưa thu tiền sử dụng đất. Những vùng đất đã quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư... được giao cho doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiệp tự nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, thay cho việc thu hồi đất và thực hiện quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch. Thứ ba, về những biện pháp tài chính. Để phát triển thị trường nhà đất ở nước ta, phải có những biện pháp tài chính cơ bản sau: Thực hiện hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước hoặc quỹ của Nhà nước cho người mua nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc diện chính sách. Người mua nhà ở được ngân sách Nhà nước hỗ trợ trực tiếp với một số tiền nhất định cho từng đối tượng cụ thể khi họ mua nhà. Số tiền còn lại ngân sách Nhà nước cho vay không lãi và họ có trách nhiệm trả trong một số năm nhất định (tương tự như mua nhà trả góp). Người thuê nhà ở, được ngân sách Nhà nước hỗ trợ thêm một phần tiền thuê nhà trong việc trả tiền thuê nhà hàng năm. Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất bằng không đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở (trừ doanh nghiệp chuyên cho thuê nhà, doanh nghiệp hoạt động tư vấn dịch vụ, môi giới). Phần chênh lệch giữa lãi suất bình thường với lãi suất bằng không được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ phát triển. Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu tài chính liên quan đến thị trường nhà đất như: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, thuế nhà đất, lệ phí địa chính đảm bảo phù hợp với hoạt động của thị trường và thu nhập của hoạt động kinh doanh nhà đất . Tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất với những nội dung cơ bản sau: Một là, tổ chức một cơ quan đăng ký duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch về nhà đất không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa. Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toàn bộ thủ tục hành chính và quyền cho phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch nhà đất. Trong điều kiện hiện nay ở nước ta nên giao nhiệm vụ này cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính là nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai (quyền sử dụng đất). Trong trường hợp giao dịch là việc mua bán nhà đất dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình, thì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký sở hữu tài sản thực hiện các công việc cần thiết. Người dân chỉ thực hiện đăng ký chuyển dịch là xong, họ được hưởng sự phục vụ lại từ phía cơ quan Nhà nước. Hai là, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất . Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường nhà đất ; do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ quan đăng ký chuyển dịch nhà đất. Thực hiện những giải pháp trên đây, thị trường nhà đất ở nước ta sẽ có tác dụng không nhỏ góp phần phát triển kinh tế và nâng cao đời sống xã hội cuả nhân dân. Kết thúc vấn đề Đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành thị trường nhà đất. Trong những năm qua, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường , những yếu tố thị trường, trong đó có thị trường nhà đất đang trong quá trình hình thành và phát triển. Hiện nay, thị trường hàng hoá và dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng. Thị trường nhà đất, thị trường sức lao động chưa có thể chế rõ ràng, phát triển còn chậm chạp, tự phát. Thị trường vốn, công nghệ còn yếu kém. Do vậy, việc hình thành đồng bộ các laọi thị trường là một yêu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất và đời sống. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của các tầng lớp dân cư, thị trường nhà đất ngày càng được mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Đây là ngành kinh tế quan trọng khai thác tài nguyên quý hiếm đất đai của Nhà nước, nên không những mang ý nghĩa kinh tế, mà còn mang ý nghĩa chính trị xã hội quan trọng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu về nhà đất là rất lớn, đa dạng và không ngừng tăng lên cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế: nhà ở, văn phòng cho thuê, đất sử dụng cho mục đích trồng trọt, đất xây dựng,... trong khi đó nguồn cung lại có hạn, nhất là về đất nông nghiệp. Rõ ràng rằng, để kiểm soát được các nguồn lực, tài sản của đất nước , điều chỉnh được quan hệ cung cầu về nhà đất trên thị trường cần phải tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai và nhà ở. Điều này được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và phát triển hợp lý nhà ở, đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta quy định. Bên cạnh đó, để phát triển thị trường nhà đất theo hướng chính quy, phát huy hơn nữa vai trò đặc biệt của thị trường nhà đất trong công cuộc công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, thì công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu. Tài liệu tham khảo - Giáo trình thị trường nhà đất- GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên)- NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2000. - Giáo trình kinh tế tài nguyên đất- PGS.TS Ngô Đức Cát (chủ biên)- NXB Nông nghiệp, Hà Nội, 2000. - Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số 278- Tháng 7/2001. - Tạp chí Tài chính, Tháng 5/2001. - Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 5/2001. - Tạp chí Địa chính Mục lục Trang đặt vấn đề chương i: kHáI QUáT CHUNG Về THị TRƯờNG BấT ĐộNG SảN Và THị TRƯờNG NHà ĐấT I- Khái quát chung về thị trường Bất Động Sản 1- Khái niệm về bất động sản 2- Đặc điểm của thị trường bất động sản 3- Khái niệm về thị trường bất động sản II- Khái quát chung về thị trường nhà đất 1. Định nghĩa về thị trường nhà đất 2- Vai trò của thị trường nhà đất 3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất III- Cung cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị trường nhà đất 1- Cung nhà đất 2- Cầu nhà đất 3- Quan hệ cung-cầu IV- chương II: thực trạng thị trường bất động sản ở hà nội I- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội 1- Những văn bản nhà nước, thành phố Hà Nội về vấn đề nhà đất 2- Các quan điểm cuả các nghành liên quan về vấn đề nhà đất 3- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội II- Phân tích các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất ở Hà Nội Phân loại những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 2-1. Vị trí địa lý 2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xã hội a. Dân số b. Văn hoá tập quán truyền thống 2-3 Nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô a. Tình hình về tăng trưởng và phát triển kinh tế 2-4 Cung cầu thị trường nhà đất a. Cung thị trường b. Cầu thị trường 2-5 Nhân tố về chính trị và pháp luật 2-6 Các nhân tố khác chương III: Một số giải pháp xác định giá nhà đất ở hà nội I- Các phương pháp xác định giá nhà đất II- Phương pháp dùng kinh tế lượng để xác định giá nhà đất ở Hà Nội III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất IV- Phương hướng quản lý giá nhà đất V- Một số kiến nghị ._.