Thị trường bất động sản nhà đất Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - Thực trạng & Giải pháp

Mở Đầu Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng vơí sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 15 năm đổi mới thị trường BĐSNĐ nước ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy được nguồn lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện được chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế. Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian thực tập tại phòng Quản lí địa chính – Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp” làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau: - Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị trong giai đoạn hiện nay cũng như lâu dài. - Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu. - Thứ ba : Đây là vấn đề có được tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề tài có tính thời sự cao nhưng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế. Tuy được sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhưng trên thực tế hiện nay hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung cầu giá cả…đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đưa ra tập hợp các giải pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài. Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm ra ưu nhược điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hưởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối chính sách của Đảng về thị trường BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu. Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương như sau: Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất động sản nhà đất. Chương II : Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn. Vì thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp không tránh khỏi các thiếu sót, kính mong nhận được sự quan tâm và đóng góp ý kiến bổ sung để bài viết hoàn chỉnh hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT I. KHÁI NIỆM ĐẶC ĐIỂM. 1. Khái niệm 1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất. Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và đời sống của moị thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh doanh. Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các khái niệm chung về BĐS. Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng một cách rộng rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. Ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia... Chế định BĐS được cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định. Ở nước ta, trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định và tài sản lưu động để xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di rời được bằng cơ học hay không. Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS. Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền. Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại chủ yếu : - Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nước -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện nước... - BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại chăn nuôi thuỷ sản. - BĐS thương mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng như bãi đỗ xe. - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học, nghĩa trang, BĐS do nhà nước quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự. Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và đất ở. 1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐSNĐ là nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lí nhất định trong thời gian nhất định. Thị trường BĐSNĐ bao gồm ba thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐSNĐ, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường người ta chia thị trường này làm ba cấp: - Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai) - Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương nghiệp hay công nghiệp đặc biệt). Ngày nay, thị trường BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. 2. Đặc điểm 2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất. - BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng đối với BĐS, vì vậy người ta thường nhắc tới vị trí “Tức là cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS. - Tính lâu bền : Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình. - Tính thích ứng : Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu tư luôn quan tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ. - Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn nhu cầu cá nhân...Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống như các BĐS khác. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các chính sách điều chỉnh như các chính sách về đất đai, nhà ở tiền tệ, thuế... - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán haykim loại quí. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhưng ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác... Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc người thuê nhà không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây chưa kể các chi phí chuyên gia kế toán thuế và luật sư, môi giới, marketting... - Tính ảnh hưởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS được nâng cao lên nhờ sự thay đổi các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật như công trình giao thông, qui hoạch phát triển đô thị...Kinh nghiệm cho thấy nếu được dự đoán chính xác đầu tư của chính phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển BĐS trước một bứơc thì thành công rất lớn. 2.2. Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ. Thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do vậy BĐSNĐ có một số đặc điểm sau : - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng..vv tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. - Thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của BĐSNĐ. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐSNĐ có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước. BĐSNĐ thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị trường nằm ở một địa phương mang tính chất khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi... - Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. BĐSNĐ thường có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm như vậy, do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá...Tuy giá cả do các chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm bắt được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập được nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm...để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của của thị trường BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch BĐSNĐ nhiều hơn. Bởi vì, thứ nhất thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐSNĐ. Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán nhà và đất thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. - Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét đến mức độ tự do cạnh tranh tức là bên bán và bên mua được tự do đi vào thị trường hay không, có đủ số lượng bên bán bên mua không ? Vì thị trường BĐSNĐ mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì những dự án phát triển BĐSNĐ lớn sẽ gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực của BĐSNĐ - Cung của thị trường BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử dụng cụ thể nào đó đòi hỏi phải có thời gia. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. - Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. Do đất đai bị giới hạn bởi lãnh thổ địa lí của quốc gia hay của một vùng nhât định cụ thể về mặt không gian. 3. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất Việt Nam Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những đặc điểm chung như đã nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung, cầu, giá cả và chính sách pháp luật của nhà nước. Nhưng nó cũng có những đặc thù riêng bởi sự qui định của pháp luật nhà nước. Về mặt pháp lí, luật đất đai của Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí, như vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có quyền sở hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nước ta. Về hoạt động của thị trường BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thường theo qui luật kinh tế thông thường thì thị trường này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi một số ít người độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực lĩnh vực này, gây ra những xáo động hỗn loạn trên thị trường này. Hiện nay trên thị trường BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trường chính thức và thị trường không chính thức còn gọi là thị trường “ngầm”. Việc giá cả trên thị trường BĐSNĐ bị chi phối bởi những yếu tố phi kinh tế “như yếu tố tâm lí” đã làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trường lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là điều dễ hiểu đối với thị trường mới trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhưng điều đáng nói là vấn đề này diễn ra đã quá lâu, đến hàng chục năm. Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trường BĐSNĐ xuất hiện những cơn sốt nhà đất bất thường, liệu có phải là nó xuất phát từ những nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo được thế mà điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai được giao dịch qua ACB Hà Nội với giá 45 cây vàng/m2, tức khoảng 300 triệu/m2. Điều này quả là không phù hợp với thực tế của nền kinh tế nước ta. Từ năm 1990 đến nay, thị trường BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra hai cơn sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng vào thời kì 1997-1999. Đến nay, “ cơn sốt” về bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Điều đáng lưu ý là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các thời kì tăng trưởng kinh tế nhanh nhất của Việt Nam, và sau mỗi một lần sốt gía thì lại tạo ra một mặt bằng giá mới và giá này hầu như không giảm. Một vấn đề nữa là như đã nêu ở trên là thị trường BĐSNĐ cần các hoạt động dịch vụ tư vấn các hoạt động dịch vụ chưa chuyên nghiệp và trình độ cao nhưng hiện nay trên thị trường này các hoạt động tư vấn và môi giới vẫn hết sức nghiệp dư và manh mún. Các trung tâm nhà đất mọc lên như “nấm sau mưa”, nhưng chất lượng, hiệu quả hoạt động của nó thì không ai quản lí được, và hậu quả tất yếu là các thông tin không trung thực được tung ra làm hoang mang người bán cũng như người mua gây náo loạn thị trường. Lí giải vấn đề này ta có thể nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ công tác quản lí nhà nước cho đến đặc điểm tiêu dùng của người Việt, do xuất phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trường còn thấp kém. Những vấn đề này sẽ được làm rõ trong chương II. II. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG 1. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất. Thị trường BĐSNĐ là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng tác động đến nền kinh tế quốc dân. BĐSNĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải của xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Thị trường BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ được huy động. Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà ngiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Thị trường BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu tư vào BĐSNĐ thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐSNĐ hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới trên 80% trong tổng số lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế. Quản lí và phát triển tốt thị trường BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách nhà nước góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996 –2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. Thị trường BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh BĐSNĐ thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giời cạn cho thị trường và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh BĐSNĐLà cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Qua thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung và tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây dung tạo nên. Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thông qua cung cầu, giá cả, cạnh tranh…,thị trường BĐSNĐ thúc đẩy việc áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật trong các ngành xây dựng. Hoạt động của thị trường BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi quản lí đất đai và nhà ở, thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dung đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trường BĐSNĐ, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật và các chính sách cũng như tổ choc quản lí tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác. Ngoài ra phát triển ngành kinh doanh BĐSNĐ còn kích thích các ngành công ngiệp vật liệu xây dung, thị trường vốn, thị trường lao động vv…phát triển. BĐSNĐ có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho các nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư cũng như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật. Cuối cùng việc phát triển thị trường BĐSNĐ còn ảnh hưởng lớn đến quyết định ngành qui hoạch và quản lí đô thị. Thị trường BĐSNĐ là cánh tay vô hình bù đắp phát triển những thiếu hụt trong quản lí đô thị một khi chỉ dùng biện pháp hành chính. Ngay từ năm 1924, bộ môn Nguyên lí và kinh tế đất đai của Mỹ đã cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui hoạch xây dựng đô thị (QHXDĐT). Điều này khẳng định ngành BĐSNĐ không thể tách rời khỏi QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước, thị trường BĐSNĐ được xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà nước cũng xác lập cơ chế mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền đề cho ngành kinh doanh đất phát triển. Như vậy hoạt động của thị trường BĐSNĐ liên quan đến khối lượng tài sản rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trường BĐSNĐ đúng hướng sẽ tác động quan trọng đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui hoạch và ảnh hưởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất nước. Ngược lại, quản lí điều hành không tốt thị trường BĐSNĐ sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Những tác động của thị trường quá nóng hoặc quá lạnh( “đóng băng”) sẽ ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Hoặc nếu phát triển thị trường BĐSNĐ trong điều kiện không kiểm soát được việc thực hiện qui hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả mà xã hội phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tương lai… 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và mối quan hệ với các thị trường khác. 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng 2.1.1. Các nhân tố khách quan - Thứ nhất là vị tríđịa lí của thị trương BĐSNĐ. Từ vị trớ của thị trường BĐSNĐ nó quyết định tới các vấn đề quan trọng khác của đô thị tác động tới giá trị, điều kiện phát triển của khu vực đó hiện tại cũng như trong tương lai. Vị trí địa lí sẽ ảnh hưởng quan trọng tới giao thông của đô thị đặc biệt là giao thông đối ngoại cũng như các cảng biển, cảng hàng không đường sắt, đường bộ, những vấn đề này là tiền đề cho việc thông thương giao lưu phát triển kinh tế, cho việclựa chọn các vị trí của các doanh nghiệp cũng như dân cư. Vị trí địa lí cũng sẽ quyết định điều kiện tự nhiên, thời tiết khí hậu cảnh quan, các tài nguyên thiên nhiên, điều này sẽ là một phần quan trọng trong việc xác định chức năng của đô thị trong vai trũ của nền kinh tế quốc dõn là chuyờn ngành hay tổng hợp. Thuận lợi cho phát triển du lịch dịch vụ hay công nghiệp, qui mô đô thị lớn hay nhỏ . và tất nhiên giá trị của một đô thị được phản ánh thông qua giá trị nhà đất tại khu vựcđó đó. - Thứ hai giá cả nhà đất tại một khu vực bị ảnh hưởng bởi mức sống của dân cư tại đô thị đó. Điều này được thể hiện bằng các chỉ số về thu nhập và tiêu dùng, tuổi thọ, giỏo dục. Một khu vực được coi phát triển khi chỉ số phản ánh chỉ tiêu trên là cao . Điều đó luôn hấp dẫn các nhà đầu tư, sản xuất về một thị trường tiềm năng, thu hút lao động và dân cư từ các vùng khác bởi một mức sống và mức lương cao. Khi đó tất nhiên giá trị của nhà đất tại thị trường khu vực đó sẽ chuyển biến theo hướng tăng lên. 2.1.2. Các nhân tố chủ quan. - Cỏc chớnh sỏch phỏp luật của nhà nước đặc biệt là khung pháp lí về nhà đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự biến động của thị trường BĐSNĐ. Một thị trường BĐSNĐ ổn định thỡ điều kiện tiên quyết khung pháp lí về bất động sản cũng như cơ chế điều hành phải ổn định. Các chính sách kinh tế về đầu tư, phát triển như các chính sách về lói suất, thuế. Cỏc chớnh sỏch xó hội cũng sẽ thu hỳt hoặc làm giảm cung cầu về nhà đất dẫn đến sự biến động về giá cả. Tỡnh hỡnh an ninh chớnh trị cũng là một nhõn tố làm tăng hoặc làm giảm giá trị của nhà đất ở đô thị . Một đô thị hay một lô đất trong một đô thị có tỡnh hỡnh an ninh ổn định, văn hoá tốt thì cũng dẫn đến làm tăng giá trị của nhà đất. - Vai trũ của đô thị trong nền kinh tế quốc dân là lớn hay bé, chức năng của đô thị là chuyên ngành hay tổng hợp rõ ràng tác động rất lớn tới giá cả trên thị trường nhà đất . Một đô thị lớn sẽ có giá bất động sản cao hơn hẳn so với giá nhà của một đô thị vừa và nhỏ, một đô thị chuyên ngành về dịch vụ và du lịch sẽ có giá nhà đất cao hơn hẳn so với một thành phố cụng nghiệp. Cuối cựng giỏ trị của nhà đất đô thị phụ thuộc vào chính giá trị của bản thân nó tức là cơ sở hạ tầng của lô đất, vị trí hỡnh dỏng kớch thước lô đất cũng như giá trị căn nhà phụ thuộc vào kiến trúc, chất liệu, độ bền, giá trị sử dụng nú,… 2.2. Mối quan hệ với các thị trường khác Như đã nêu trên thị trường BĐSNĐ có tầm ảnh hưởng rất lớn đối với nền kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác động dây chuyền tới tất cả các thị trường khác như thị trường lao động, vốn, khoa học kĩ thuật… Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu tư cơ sở vật chất nhà xưởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu tư, chi phí này được khấu hao dần vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư vào BĐSNĐ cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trong nước, thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết có tới 80% lượng vốn vay từ ngân hàng được thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị trường này bị đóng băng làm ứ một lượng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trường BĐSNĐ khi hiện tượng thị trường đóng băng cũng không phải dễ dàng. Ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng cả các nước trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là một ví dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực BĐSNĐ. Như vậy ảnh hưởng đối của thị trường BĐSNĐ đối với thị trường vốn là rất lớn nó được ví như một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trường vốn. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành khác tăng hai công nhân viên chức, một sự thay đổi của một nhân tố đều ảnh hưởng rất lớn đến cả hệ thống điều đó là dễ hiểu nhưng mỗi sự thay đổi nhỏ của thị trường BĐSNĐ lại ảnh hưởng rất lớn đến các thị trường khác điều đó là cần thiết phải lưu ý đối với các nhà hoạch định chính sách trong vấn đề quản lí kinh tế và xã hội. III. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI VIỆC HÌNH THÀNH, ĐIỀU TIẾT VÀ ĐỊNH HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT. 1. Quan điểm của Đảng Ở nước ta, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ trương xây dựng thị trường BĐSNĐ đã được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội đại biểu lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam là “ Hình thành và phát triển thị trường BĐSNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của._. pháp luật; từng bước mở thị trường BĐSNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Nền kinh tế thị trường ở Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa do đó quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản đó được dưa ra ở đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX. là xây dựng thị trường bất động sản trùng hợp với chế độ quốc hữu hoá ruộng đất và mục tiêu xó hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX cũng đó đề ra như sau: "Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với đổi mới phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và sự điều tiết của Nhà nước với sự quản lý của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữa vai trũ chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất; không đầu cơ đất đai”. Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, là chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, Nhà nước, xoá chế độ bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn với đất ở và quan điểm xử lý vấn đề đất đai là khỏ rừ ràng đó là: + Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn. + Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước tiến hành phải có sự đền bù. Chớnh vỡ thế thị trường BĐSNĐ là bộ phận phỏt triển nhất hiện nay. Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực đó không phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thỡ phải cú ý chí điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước mạnh xó hội cụng bằng , dõn chủ , văn minh", do đó phát triển đi đôi với kiểm soát, không để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xó hội bị phõn hoỏ, tạo lập được chỗ ở cho những người giàu cũng như người nghèo bảo đảm từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt Đảng và Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng khoá (IX) chỉ rừ "xây dựng chương trỡnh nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xó hội đồng thời đối với phát triển quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đói về giỏ thuế vay lói xuất thấp mua nhà ở trả gúp”. Khụng để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường BĐSNĐ tạo nờn sự phõn cực xó hội, phõn hoỏ giàu nghốo, làm tăng thêm bất bỡnh đẳng trong xó hội, một bộ phận trở nờn khá giả, những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đó được đề ra. Do đó quan điểm chỉ đạo của Đảng là song song với việc xây dựng các khu nhà cao tầng, hiện đại tiện nghi bán cho những người có thu nhập cao, đồng thời xây dựng các khu chung cư với chất lượng và tiện nghi trung bỡnh, được sự hỗ trợ về tài chính của Nhà nước phù hợp với mức sống của người dân. Chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở của Nhà nước, là phải đáp ứng mọi yêu cầu của xó hội: Để đảm bảo cho thuê, hoặc dân tự xây dựng theo quy hoạch giải quyết thụng thoỏng thị trường năng động về nhà ở, đất ở làm cho mọi người đều có cơ hội tạo lập nơi ở hợp pháp. Xây dựng và phát triển thị trường BĐSNĐ là công việc đũi hỏi một nguồn nhõn tài,vật lực lớn cho nờn quan điểm của Đảng là "Nhà nước và nhân dân cùng làm, huy động mọi nguồn lực của mọi thành phần kinh tế tất cả dưới sự hướng dẫn quản lý của Nhà nước". 2. Nhà nước xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản nhà đất Trong nhiều học thuyết kinh tế cũng như thực tiễn đã chứng minh rằng vai trò của nhà nước đối với sự thành công của các nền kinh tế là không thể phủ nhận, tuy vậy tầm quan trọng của nó còn tuỳ thuộc vào định hướng phát triển của nhà nước đó cũng như sự hoàn thiện của thị trường. Thị trường BĐSNĐ Việt nam hiện đang trong thời kì sơ khai do đó vai trò của nhà nước lại hết sức quan trọng. Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của chủ thể tham gia nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ nguyên tắc, chuẩn mực được luật hoá. Ở nước ta, Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành Trung ương khoá IX chỉ rõ: “Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lí và điều tiết của nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó có kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai. Như vậy môi trường pháp lí liên quan đến thị trường BĐSNĐ bao hàm nhiều nội dung như qui định về hàng hoá đem ra giao dịch, qui định về phương thức giao dịch, qui định về tổ chức quản lí thị trường BĐSNĐ … Ta có thể đánh giá ở những nội dung chính sau: - Qui định pháp lí về hàng hoá BĐSNĐ : BĐSNĐ có nhiều loại, nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc các BĐSNĐ có trở thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. Phổ biến trên thế giới có hai loại qui định. Loại thứ nhất, là những nước qui định đất đai thuộc sở hữu tư nhân là hàng hoá và do đó được phép mua bán trao đổi theo nguyên tắc thoả thuận. Loại thứ hai, là những nước qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân ( quôc hữu hoá ruộng đất), do đó việc mua bán đất đai là trái phép. Tuy nhiên các nước này đều cho phép bán quyền sử dụng đất. Như vậy tuỳ thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hoá được phép trao đổi trên thị trường BĐSNĐ là khác nhau. Ngoài ra, luật pháp cũng phân quỹ đất của từng quốc gia thành đất công và đất tư. Nhìn chung đất tư được giao dịch tự do, đất công không được phép giao dịch, hoặc được giao dịch nhưng phải theo các qui chế đặc biệt. Việc tạo ra các BĐSNĐ cũng phải tuân theo những qui định của nhà nước về qui hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường, cảnh quan, các mục tiêu chuẩn khác. Ở nước ta, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt” - Những qui định pháp lí về phương thức giao dịch và các chủ thể tham gia : Luật pháp ở các nước đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng như đăng kí lại BĐSNĐ sau khi có chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch BĐSNĐ thuộc lại dễ kiểm soát nên các chế định pháp luật về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lí chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lí BĐSNĐ, nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đánh thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng. - Những qui định về hệ thống về cơ quan quản lí BĐSNĐ của Nhà nước : Trên thực tế không cơ quan nhà nước chuyên trách quản lí thị trưòng BĐSNĐ. Thị trường BĐSNĐ được quản lí bằng cơ quan quản lí thương mại nói chung và được sự hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐSNĐ. Tuy nhiên thị trường BĐSNĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan quản lí ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường này. Các tổ chức quản lí của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lí BĐSNĐ của một nước và chủ yếu là quản lí đất đai nhằm quản lí đất đai theo đúng chính sách của nhà nước. Cơ quan quản lí đất đai có một số chức năng sau: - Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đất đăng kí đất đai. - Theo dõi sự biến động của đăng kí đất đai và cập nhật các thay đổi. - Làm thủ tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất - Giám sát kiểm tra việc sử dụng đất theo qui định của pháp luật. Ngoài cơ quan quản lí đất đai nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lí đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng qui hoạch … Ngoài ra nhà nước còn xây dựng các chính cơ chế chính sách đối với các loại đất đai một cách phù hợp với cơ cấu sản xuất và cơ cấu dân cư như chính sách đối với đất nông nghiệp, những chính sách này có ảnh hưởng rất lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp, làm cho loại đất này kém lưu động nhất trên thị trường. Các chính sách về quản lí đô thị nhăm sử dụng có hiệu quả quĩ đất hạn hẹp của đô thị, hoạt động quản lí đô thị của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐSNĐ trên nhiều mặt làm thay đổi giá cả đất đai ở các khu vực có đường giao thông mới hoặc ở các khu trung tâm kinh tế, tài chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng mua đất đai cũng ảnh hưởng đến giá cả và động thái thị trường BĐSNĐ. Chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung cầu về nhà ở…Nhà nước còn tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận lợi với chi phí thấp cho thị trường BĐSNĐ. Các cơ sở quản lí đăng kí BĐSNĐ của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu cầu. Những thông tin này một mặt làm cho thị trường BĐSNĐ có thể vận hành trên cơ sở công bằng và minh bạch đối với tất cả các chủ thể tham gia vì họ có quyền tiếp cận thông tin như nhau. Mặt khác những thông tin do nhà nước cung cấp còn mang tính bảo hộ cho các gio dịch hợp pháp, tạo điều kiện hạn chế giao dịch ngầm, lũng đoạn thị trường của giới đầu cơ. Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường BĐSNĐ. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch BĐSNĐ. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc công khai hoá các giao dịch BĐSNĐ hoặc thu hẹp qui mô giao dịch. Nhằm làm cho BĐSNĐ được lưu thông hợp lí tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐSNĐ hiện có, chính sách thuế phải có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước. Ngược lại nếu không đánh thuế BĐSNĐ hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ. Nhìn chung các qui định của pháp luật càng ổn định minh bạch thì thị trường càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhưng để thị trường BĐSNĐ nói riêng và các loại thị trường nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi ngay từ đầu thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá được các qui luật khách quan của thị trường, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu không đạt đến trình độ như thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trường thu hẹp thị trường công khai, thúc đẩy thị trường ngầm phát triển. 3. Nhà nước định hướng điều tiết thị trường bất động sản nhà đất găn liền với công bằng xã hội. Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt các thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi cho các thành phần kinh tế của nhà nước. Thông qua các công ty kinh doanh BĐSNĐ thuộc sở hữu của mình, Nhà nước có thể thực hiện các chiến lược, chính sách xã hội khắc phục các khuyết tật của thị trường. Trong đó các công ty kinh doanh BĐSNĐ sẽ được hỗ trợ ưu tiên về vốn hoạt động về giá đất, hỗ trợ về kĩ thuật…gắn liền với đó là sản phẩm của các công ti này được nhà nước kiểm soát về giá và bán cho các đối tượng được nhà nước ưu tiên và chỉ định. 4. Nhà nước tham gia thị trường bất động sản nhà đất với tư cách là người sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất. Ở bất cứ nước nào cũng tồn tại một quĩ đất công khá lớn bên cạnh đất tư. Một mặt giữa hai quĩ đất này luôn có sự giao hoán lẫn nhau. Ở một số thời kì vơí một số loại BĐSNĐ nhất định nhà nước có thể đẩy mạnh việc quốc hữu hoá do đó giá đất mà nhà nước trung mua có ảnh hưởng nhất định đến giá cả, cung cầu trên thị trường BĐSNĐ. Về nguyên tắc tốt nhất nhà nước nên thông qua các tổ chức kinh doanh BĐSNĐ chuẩn tắc để thực hiện sự trưng mua này. Có như vậy, thị trường BĐSNĐ mới không phải chịu của các quyết sách hành chính làm méo mó thị trường. Tuy nhiên không phải bao giờ nhà nước cũng ủng hộ cách làm này, nhất là đối với các nhà nước có quyền lực lớn đối với đất đai. Mặt khác, trong quĩ đất mà nhà nước thực hiện là chủ sở hữu nhiều khi cần thiết chuyển sang cho tư nhân sử dụng hiệu quả hơn như các loại đất chưa được đưa vào sử dụng (ao, hồ, đầm lầy,bãi hoang, đất trống đồi trọc …) Vấn đề chuyển giao tốt nhất cũng phải theo nguyên tắc thị trường nhằm ngay từ đầu đưa quĩ đất này vào giao dịch trên thị trường BĐSNĐ. Như vậy, quan điểm và cách điều hành của từng chính phủ mà phạm vi của thị trường BĐSNĐ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, có thể bao gồm cả đất công, có thể loại trừ khu vực này. Hơn nữa luật pháp của cơ quan Nhà nước cũng như hệ thống chính sách hỗ trợ có thể tạo ra những điều kiện hết sức thuận lợi cũng như hạn chế các yếu tố của thị trường BĐSNĐ làm cho nó phát triển trong những phạm vi hết sức èo uột, nhỏ hẹp. CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG, HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY I. MÔI TRƯỜNG HOẠT ĐỘNG 1. Vị trí địa lí và không gian phát triển. Thủ đô Hà nội là trung tâm đầu não hành chính quốc gia. Trung tâm lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế, và giao dịch quốc tế của cả nước. Là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, là nơi diễn ra các hoạt động đối nội đối ngoại quan trọng nhất của cả nước. Là thành phố lớn thứ hai sau thành phố Hồ Chí Minh. Hà nội có vị trí và vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị xã hội nằm ở vùng đồng bằng châu thổ sông hồng với các đầu mối giao thông toả đi các tỉnh. - Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên - Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên - Phía nam giáp tỉnh Hà Tây - Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc Về mặt hành chính, Hà Nội là thành phố thuộc trung ương với chín quận nội thành ( Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên ) và bốn huyện ngoại thành là ( Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì ). Với diện tích chưa phải là lớn nhưng ở đây quá trình đô thị hoá diễn ra rất nhanh chóng. Diện tích đất đai bằng phẳng ít phức tạp có nhiều thuận lợi cho nông nghiệp và xây dựng. Về tổng thể không gian kiến trúc của Hà Nội bao gồm ba vùng chủ yếu: Vùng trung tâm, vùng phụ cận và vùng đối trọng. Vùng trung tâm được giới hạn chủ yếu trong vành đai bởi tuyến đường : La Thành – Láng – Trường Chinh - Đại La – Minh Khai và dọc Hữu ngạn sông hồng. Là vùng đô thị có nhiều chức năng như : Khu phố cổ “ 36 phố phường. Khu trung tâm và thương nghiệp Hoàn Kiếm. Trung tâm chính trị – Lịch sử – Văn hoá Ba Đình. Đây là nơi có nhiều trường Đại Học, viện nghiên cứu, trung tâm dịch vụ lớn về Bưu điện, Ngân hàng, nhiều tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội. Là khu vực lí tưởng để đặt các cơ quan giao dịch thương mại, chính trị rất thuận tiện nên nhu cầu về chuyển dịch về BĐSNĐ là rất lớn. Vùng phụ cận nằm dọc theo hữu ngạn và tả ngạn sông Hồng trong phạm vi ranh giới phát triển đô thị, bao gồm đất đai rộng lớn bao quanh vùng trung tâm từ vành đai trở ra, mở rộng về phía tây bắc và phía bắc tới sân bay Nội Bài, bao gồm khu vực Thăng Long – Vân Trì, Đông Anh – Cổ Loa, Gia Lâm – Sài Đồng, Yên Viên – Sóc Sơn phía tây và phía nam tới Cầu Diễn, cầu Bươu, Pháp Vân. Vùng phụ cận sẽ là khu vực phát triển nhiều khu đô thị mới mở rộng nội thành kèm theo đó là các công trình phục vụ sản xuất dân sinh kinh tế. Như các khu vực công nghiệp mới, khu công nghiệp trung tâm, khu trung tâm thương mại, khu ngoại giao đoàn, khu thể dục thể thao, trung tâm nghiên cứu khoa học và xã hội khác. Đây là khu vực và các doanh nghiệp và kinh doanh BĐSNĐ luôn hướng vào để đầu tư kinh doanh như phát triển hạ tầng, xây dựng phát triển đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp theo qui hoạch định hướng và phát triển của thành phố khi mở rộng khu vực nội thành. Vùng đối trọng là hướng phát triển lâu dài của thành phố về phía tây trên đất đai thuộc tỉnh Hà Tây hiện nay bao gồm chuỗi đô thị Miếu môn – Xuân Mai – Hoà Lạc – Sơn Tây. Về phía bắc thuộc tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm vùng đất nối tiếp với huyện Sóc sơn, tới Phúc Yên, Đại Lại. Với chức năng đối trọng vùng này sẽ giảm tải cho khu vực đô thị hiện nay và là nơi phát triển khu xây dựng đòi hỏi nhiều diện tích và đất đai. Như khu vực Đại học Quốc Gia, các khu bảo tồn bảo vệ thiên nhiên và khu du lịch sinh thái. Đây là khu vực đất đai có chiến lược lâu dài của kinh doanh BĐSNĐ trong thời gian tới, khu vực BĐSNĐ thương mại và đất đai. 2. Dân số Với chín quận nội thành và năm huyện ngoại thành dân số Hà nội là 2875000 người ( số liệu năm 2002)trong đó dân số nội thành là chiếm . Hiện nay Hà nội chiếm 3% dân số của cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thỗ hành chính. Mật độ dân số Hà nội là 3122 người/km2 . Mật độ dân sô nội thành là 21.900 người/km2 . Mật độ này cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình của cả nước. Mật độ dân số Hà Nội tăng lên tương ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, di dân cơ học ngày càng cao. Làm cho dân số đô thị tăng lên một cách nhanh chóng, ảnh hưởng rất lớn đến môi trường sinh thái. Ảnh hưởng của dân cư đến môi trường kinh doanh BĐSNĐ là rất lớn, đó là sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí các ngành kinh doanh liên quan đến BĐSNĐ thương mại đều tăng lên, các cơ hội kinh doanh cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất cao. Để theo dõi số người sống trong một căn hộ ta xem bảng sau. Bảng 1 : Số người sống trong một căn hộ Số người Nội thành Ngoại thành <=3 người 19% 19% 4 – 5 người 51.4% 51.5% >=6 người 29.6% 29.5% Nguồn : Báo cáo của viện Xã hội học Qua hai bảng 1 và 2 cho ta thấy xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn là rất lớn, khi điều kiện thu nhập về kinh tế khá lên. 3. Môi trường kinh tế Hà nội là trung tâm văn hoá chính trị, kinh tế của cả nước. Vấn đề tăng trưởng và phát triển kinh tế là rất mạnh, với cơ cấu kinh tế phức tạp. Điều này liên quan đến sự hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế xã hội, nhất là về vị trí của thủ đô. Trong cơ cấu kinh tế nổi lên các nghành kinh tế mũi nhọn, nghành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và giao thông vận tải, đặc biệt trong các nghành kinh tế mới được mở ra đó là tin học và dịch vụ bưu chính viễn thông, thị trường chính khoán, kinh doanh BĐSNĐ với chất lượng cao. Xét về trung tâm kinh tế thì Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của cả nước sau Thành phố Hồ Chí Minh và là một đỉnh quan trọng trong tam giác kinh tế phía bắc là Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Vì vậy ở đây tập trung nhiều khu công nghiệp, các trung tâm giao lưu kinh tế giữa các đơn vị kinh tế trong nước cũng như giao dịch kinh tế trên thế giới, khu vực, để tạo điều kiện phát triển kinh tế của thành phố. Diện tích đất có hạn mà nhu cầu thì nhiều cho nên diện tích sử dụng để qui hoạch nhà ở cho dân ít. Mặt khác do nền kinh tế Hà Nội phát triển với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai nhà ở có cơ cấu khá đặc biệt so với vùng khác. Chẳng hạn gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rãi và đầy đủ tiện nghi, hoặc họ muốn có căn nhà ngoại ô để về nghỉ cuối tuần… Do đó vấn đề tăng trưởng về kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với sự phát triển của thị trường BĐSNĐ. Tổng sản phẩm xã hội của Hà Nội năm 2000 so với năm 1983 tăng 4 lần, trong đó tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 1986 – 1990 là 7,1% thời kì 1991- 1995 là 12,52%, thời kì 1996 – 2002 đạt 10,38%. Năm 2002, GDP của Hà Nội chiếm 7,22% so với cả nước, khoảng 41% so với toàn vùng đông bằng Sông Hồng và 65,47% so với vùng kinh tế trọng điểm phía bắc. GDP bình quân đầu người tăng từ 470USD (năm 1991) đến 915USD (năm 1999). Và 990USD (năm 2002), bằng khoảng 2,29 lần vùng đồng bằng sông Hồng , 2,07 lần bình quân cả nước. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH – HĐH từ Công nghiệp – Nông nghiệp – Dịch vụ chuyển sang Công nghiệp – Dịch vụ – Nông nghiệp. Ngành công nghiệp mở rộng tăng từ 29,1% (năm 1990) lên 38% (năm 2000). Ngành dịch vụ từ 61,9% giảm xuống 58,2%; Ngành Nông – Lâm – Thuỷ sản từ 9% giảm xuống chỉ còn 3,8%. Trong GDP thành phố nền kinh tế trung ương chiếm tỉ trọng 57,2%. Năm 2002 tốc độ tăng bình quân là 9,57% kinh tế nhà nước địa phương chiếm tỉ trọng 9,2% tăng trưởng bình quân hàng năm 6,5%. Khu vực kinh tế ngoài nhà nước chiếm tỉ trọng 19,9% tăng bình quân 7,9%năm. Khu vực đầu tư nước ngoài chiếm tỉ trọng 13,7% tăng bình quân 25,6% năm. Trong khi đó tốc độ tăng trưởng bình quân của cả nước hàng năm xem bảng 3 Bảng 2: tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm Đơn vị % Năm Tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng GDP 1996 8.2 9.34 1997 5.8 8.15 1998 4.8 5.8 2002 6.7 4.8 Nguồn : Niên giám thống kê So sánh sự gia tăng kinh tế của Hà nội với cả nước thì mức sống bình quân GDP của Hà nội cao hơn 2.5 lần mức độ bình quân của cả nước. Với mức thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn về sinh hoạt cho người dân phải được đáp ứng về điều kiện sinh hoạt nơi ăn chốn ở điều kiện giải trí nghỉ nghơi, nhu cầu về nhà đất cũng sẽ cao hơn những địa phương khác. 4. Môi trường chính trị pháp luật. 4.1. Môi trường chính trị Theo đánh giá của các nhà chuyên môn trong và ngoài nước, Việt Nam là nước có đường lối chính sách chính trị, kinh tế ổn định nhất quán tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi. Đây là lợi thế của Việt Nam so với các nước ASEAN. Từ năm 1986, Việt Nam được đánh giá là nước thành công trong kiềm chế lạm phát . Năm 1986 lạm phát hơn 70% nhưng đến năm 1989 con số này chỉ còn 35%/năm, năm 1995 chỉ còn 12,7%. Từ năm 1997 đến nay chỉ còn trên dưới 10%. Lạm phát được đẩy lùi tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn làm ăn lâu dài. Về thị trường BĐSNĐ, Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng CSVN đã xác định “Quản lí chặt chẽ đất đai và thị trường bât động sản” là một trong bốn hoạt động chủ yếu để “ Tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường” ( ba hoạt động còn lại là : Phát triển hàng hoá dịch vụ, xây dựng thị trường vốn, từng bước hình thành thị trường chứng khoán). Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kì 1996-2000 là “ Ban hành những qui định cụ thệ về sử dụng và sở hữu BĐSNĐ”, về quyền sử dụng đất, qui định việc tính gía trị quyền sử dụng đất, qui định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị BĐSNĐ. Tiền tệ hoá BĐSNĐ thuộc sở hữu nhà nước làm cơ sở cho vịêc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp nhà nước. Chính sách phát triển các khu công nghiệp các khu dân cư mới, chính sách về nhà ở. Đối với đất nông nghiệp, ban hành qui đinh cụ thể cho phép chuyển mục đích trên nguyên tắc tuân theo qui hoạch đảm bảo mục đích ổn định an ninh lương thực. Kiểm soát lại việc tích tụ ruộng đất canh tác vừa khuyến khích sản xuất hàng hoá vừa ngăn tình trạng người nông không có đất để sản xuất. Khuyến khích các thành phần khai hoang, phục hoá mở rộng diện tích đất nông nghiệp. Đây là một trong những quyết định quan trọng để hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 4.2 Cơ sở pháp lí để thị trường bất động sản nhà đất hoạt động. Hiến pháp nhà nước CHXHCNVN năm 1992 điều 62 qui định rõ “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở, nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể công dân xây dựng nhà ở theo qui hoạch chung, nhằm thực hiện đó việc phân phối diện tích ở do nhà nước quản lí phải công bằng và hợp lí” Điều 27 qui định “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về nhà ở”. Theo điều 18 hiến pháp năm 1992, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất nhà nước giao theo qui định của pháp luật. Điều 58 qui định mọi công dân có quyền sở hữu nhà ở. Theo quyết định 118 năm 1992 xoá bỏ quyết định150 về phân phối nhà ở. Năm 1993 quyết định đưa hình thức chuyển quyền sử hữu nhà nước về nhà ở sang hình thức kinh doanh. Theo nghị định 60 CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về việc đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai tại các đô thị là cơ sở chắc chắn cho nhà đất được chuyển dịch trên thị trường BĐSNĐ. Về vấn đề thuê nhà ở, theo pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì việc thuê nhà ở dưối mọi hình thức sở hữu phải thông qua hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở phải được kí kết bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê và phải được công chứng nhà nước chứng nhận. Đối với người nước ngoài cư trú tại Việt Nam, việc thuê nhà tuân theo qui chế cho người nươc ngoài thuê nhà . Theo Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995. Luật đất đai 1993 đã đánh dấu một bước chuyển biến đáng kể trong cơ cấu quản lí đất đai. Một mặt luật khẳng định “ Đất đai được sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí”. Mặt khác luật cũng khẳng định giao đất cho tổ chức kinh tế đơn vị vũ trang nhân dân, các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn, có một số quyền theo qui định của pháp luật. Ngoài ra nhà nước còn cho thuê đất. Như vậy với qui định nhà nước xác lập chủ sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân( kể cả tổ chức cá nhân người nước ngoài ) Cũng với việc qui định các quyền của người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, tức là nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào nền sản xuất hàng hoá. Lần đầu tiên trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lí, luật đất đai năm 1993 ghi nhận “ đất có giá”. Đây là một nội dung quan trọng thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường. Tức là Việt Nam đã thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường. Tức là Nhà nước Việt Nam đã thể chế hoá một thực tiễn là đất có giá. Giá đất là công cụ kinh tế của người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với thị trường, đồng thời giá đất thể hiện nội dung kinh tế của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Việc định giá các loại đất xuất phát từ yêu cầu khách quan, trong đó có yêu cầu từ nay nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà nước đánh thuế vào việc chuyển nhượng đó. II. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI. 1. Hiện trạng về quĩ nhà đất và một số đặc thù riêng. 1.1. Về quĩ nhà đất và chất lượng nhà ở Cũng như tỡnh hỡnh chung của cỏc đô thị lớn trong nước tỡnh hỡnh nhà ở Thành Phố Hà Nội cũng có đầy đủ các đặc thù như phát triển lộn xộn, không theo qui hoạch, chất lượng xuống cấp, tỉ lệ diện tích sàn/ người cũn thấp,.. Hiện nay Hà Nội là thành phố cú quĩ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà ở của cả nước chiếm gần 15 % quĩ nhà ở toàn quốc. Như đó nờu trờn Hà Nội vẫn thiếu nghiờm trọng nhà ở nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân viên chức. Những năm gần đây hưởng ứng chủ trương nhà nước và nhân dân cùng làm, tư nhân đó tự bỏ vốn, xõy dựng cải tạo, cơi nới thêm 1 triệu m2 nhà ở mới . Nhưng do tỉ lệ tăng dân số thành phố cũn cao và khoảng 5m2/người năm 1996 . Theo thống kê năm 1994 có tới 30% dân số nội thành sống dưới 3m2/người. Về chất lượng nhà ở của Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do giữ nhà cũ xây dựng đó quỏ lõu, nay đó hết niờn hạn sử dụng, hiện nay số nhà hỏng phải sửa chữa chiếm 62% trong đó 5% hư hỏng cần phải sửa chữa dỡ bỏ. Về sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quĩ nhà ở toàn thành phố ( trong đó ngành nhà đất thành phố) mới chỉ quản lí được khoảng 18 triệu m2, số cũn lại do cỏc cơ quan tự quản . Nhà thuộc sởhữu tư nhân và các sở hữu khác chiếm gần 60% quĩ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng hơn 10% các nhà ở của tư nhân có giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà hoặc sử dụng đất hợp pháp. Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kĩ thuật chắp vỏ và rất thiếu tiện nghi, thiếu cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng, mụi trường bị ô nhiễm, mất vệ sinh, úng ngập, mật độ dân cư không đều, quá tải ở khu trung tâm Về mụ hỡnh phỏt triển nhà từ khi thực hiện xoỏ bỏ bao cấp về nhà ở nhà nước, nhà nước ít đầu tư xây dựng nhà; 80% diện tích nhà do dân cư hoặc cán bộ công nhân viên của các cơ quan tự xây dựng. Các mô hỡnh thực hiện riờng lẻ, tự phỏt, khụng theo dự ỏn ; dẫn đến tỡnh trạng lộn xộn trong xõy dựng cải tạo nhà ở. Về quản lí trong thời gian dài, việc quản lí nhà đất rất phân tán và bị buụng lỏng, vi phạm trật tự xõy dựng và cải tạo nhà ở trở thành phổ biến. Tỡnh trạng xõy dựng cơi nới không phép và trái phép phổ biến . Quản lí quĩ nhà tự quản tuỳ tiện, không theo đúng qui định của nhà nước do phần lớn nhà ở Hà Nội chật chội, chung đụng nhiều hộ trong một ngôi nhà, lại đan xen sở hữu, nên việc tranh chấp sử dụng diện tích phụ mái bằng, sân thượng thường là rất phổ biến. 1.2. Một số đặc thù riêng Ngoài những đặc thù điểm chung đó nhà ở Hà Nội cũn cú những đặc thù riêng xuất phỏt từ những di chứng lịch sử, do đầu tư xây dựng từ quyền sở hữu Đó là: Nhà ở diện chớnh sỏch: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ (khoảng trờn 5000 m2 nhà) nhà người Hoa, nhà diện giao nhà nước quản lí, được nhà nước giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đây là mguồn gốc chủ yếu của các vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều năm, gây khó khăn trong công tác quản lí nhà đất . - Nhà ở khu phố cổ: thuộc 36 phố phường cũ là nhà ống, xây dựng đó quỏ lõu, hết niờn hạn sử dụng, thuộc diện xuống cấp phải sửa chữa, vệ sinh môi trường rất kém. - Nhà ở khu phố cũ hầu hết là ở quận Hoàn Kiếm, một phần quận Hai Bà Trưng, đa số là nhà biệt thự kiểu Pháp, kiến trúc đẹp, cần được giữ gỡn và tụn tạo: cú 784 biệt t._.để so sánh. Khi việc mua bán không đủ sức để so sánh rút ra gía thị trường thì sẽ định gía theo phương pháp thu thập và sự định giá phải dựa trên cơ sở khác như thời gian còn lại có ích của ngôi nhà, lợi tức thu được trong điều kiện đầu tư bình thường…Nếu phương pháp thu thập không đủ sức để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá thành hiện tại được tính bằng gía thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này được tính bằng % gía trị từ giữa năm xây dựng đến năm thứ hai định giá. Những nguyên tắc chung về định giá : - Định gía phải dựa trên những yếu tố quyết định về giá trị. Yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của BĐSNĐ có tác động tới giá trị cả thị trường. - Toàn quốc được chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng giá trị lại có thể phân chia thành tiểu vùng để các điều kiện tác động tới giá trị được tính toán với những nguyên tắc thống nhất. - Giá trị cơ sở sẽ được tính cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố có tác động quyết định tới giá trị. - Nếu có những yếu tố tác động quyết định tới giá trị mà đã không được tính đến khi xác định giá trị cơ sở. Giá trị cơ sở được xác định dựa trên giá trị tiêu chuẩn của từng yếu tố. Trường hợp này giá trị tiêu chuẩn phải được điều chỉnh, sự điều chỉnh này gọi là sự điều chỉnh vì những điều kiện đặc biệt. - Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trước khi xác định giá trị cơ sở cho vùng. - Đất chưa sử dụng, khi định giá phải sử dụng những nguyên tắc về sử dụng đất. - Khi xây dựng lại một ngôi nhà với kích thước như cũ phải cân nhắc trước hết là mảnh đất có thể chia nhỏ nữa hay không. - Giá trị của ngôi nhà đang xây dựng đựơc tính bằng một nửa giá thành khi xây dựng xong. Gía thành tính theo mức giá của năm thứ hai trước năm định giá. Nếu nhà bỏ hoang không dùng, đất nên được giảm. Định giá nhà là một yếu tố quan trọng không thể thiếu được trong công tác định giá tài sản nói chung. Nó giúp cho nhà nước có thể đánh giá đúng được giá trị tài sản để thực hiện thu đúng, đủ thuế, góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. 4. Đưa sàn giao dịch bất động sản nhà đất vào hoạt động Sàn giao dịch BĐSNĐ : là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch và là nơi tập trung của các tổ chức dịch vụ của thị trường BĐSNĐ như tư vấn định giá, môi giới BĐSNĐ ; tư vấn pháp lí, tư vấn qui hoạch kiến trúc, các tổ chức tín dụng, ngân hàng và là nơi Nhà nước tổ chức theo hướng hoạt động của các dịch vụ công ( chuyển dịch sở hữu, công chứng, công bố qui hoạch, xác định BĐSNĐ đủ điều kiện tham gia thị trường…) Với mô hình như vậy việc mua bán thông qua sàn giao dịch sẽ đảm bảo thuận tiện theo đúng nghĩa “ một cửa” đồng thời qua việc tổ chức sàn giao dịch sẽ có cơ chế kiểm soát hoạt động theo qui định của pháp luật. Sàn giao dịch còn là nơi cung cấp các thông tin có chất lượng bảo đảm cho việc định hướng, giao dịch và hạn chế tình trạng không minh bạch về thông tin dẫn đến những yếu tố tiêu cực đang rất phổ biến hiện nay trên thị trường BĐSNĐ ở nước ta thông qua hình thức của tổ chức này. Người có nhu cầu mua, bán BĐSNĐ có thể đến sàn giao dịch để tiến hành việc mua bán. Người chuẩn bị có nhu cầu liên quan đến BĐSNĐ cũng có thể đến sàn giao dịch để thăm dò tìm hiểu để định hướng đầu tư, kinh doanh hoặc chuyển nhượng BĐSNĐ. Thông tin chính thức tại sàn giao dịch góp phần hạn chế nạn đầu cơ, lợi dụng nâng giá, ép giá qua trung gian tạo ra những cơn sốt nhà đất để kiếm lời bất chính. Việc tạo lập sàn giao dịch là đột phá khẩu để hoàn thiện cơ cấu tổ chức cho thị trường BĐSNĐ vận hành thông suốt. Thông qua tạo lập sàn giao dịch thúc đẩy hoàn thiện các tổ chức khác của thị trường BĐSNĐ như : các tổ chức tín dụng ngân hàng, các tổ chức dịch vụ công… Trên thực tế tại Hà Nội cũng đã có sàn giao dịch BĐSNĐ của Ngân hàng á châu nhưng thực tế nó vẫn hoạt động chưa hiệu quả và chưa có tính đại chúng do đó cần phải có vai trò của Nhà nước trong việc chỉ đạo và tổ chức thị trường BĐSNĐ có qui mô và gần gũi với đời sống nhân dân. Do đó theo tôi để sàn giao dịch hoạt động hiệu quả cần một số biện pháp sau : Cần đẩy mạnh tuyên truyền ý thức pháp luật về BĐSNĐ cho người dân, làm cho người dân thấy được lợi ích của việc tham khảo các thông tin do nhà nước cung cấp, hơn nữa để tổ chức tốt công tác chúng ta cần xây dựng ngân hàng dữ liệu thật hoàn chỉnh điều đó có được dựa vào sự thống kê đầy đủ các sô liệu các vụ giao dịch. Khi người dân quen với việc giao dịch ở sàn giao dịch thì khi đó tự nhiên thị trường ngầm sẽ thu hẹp và các thông tin gây nhiễu loạn thị trường sẽ không còn có cơ hội phát huy tác dụng. III. CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH, THÔNG TIN. 1. Nâng cao uy tín của thị trường bất động sản nhà đất do nhà nước tạo lập. Sở dĩ trong giai đoạn hiện nay, thị trường BĐSNĐ chính thức, tức thị trường do nhà nước tạo lập và quản lí không thu hút được nhiều người tham gia vì nó chưa thể hiện hết những ưu việt và lợi thế vốn có của nó. Để thu hút được đông đảo mọi người tham gia thì những người quản lí phải đề ra được các chính sách làm sao để những người hoạt động trong thị trường chính thức cảm thấy quyền lợi của họ được bảo đảm về mặt kinh tế cũng như pháp lí. Trong giai đoạn hiện nay TP. Hà Nội đã đưa hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất vào thực hiện. Đây là một giải pháp rất có tính khả thi và hiệu quả cao, tính hiệu quả của nó thể hiện ở chỗ “ công khai, trung thực”, những người mua cũng như người có nhu cầu tham khảo giá được chứng kiến tận mắt giá việc định giá các lô đất đó. Đây là một tiền đề để những người có nhu cầu tham khảo so sánh làm tiêu chuẩn cho giá cả các lô đất mà mình định mua, bán. Để nâng cao uy tín của thị trường BĐSNĐ do nhà nước tạo lập cần tạo điều kiện hình thành nhiều tập đoàn phát triển bất động sản hùng mạnh, đủ sức đảm đương các dự án nhà ở qui mô lớn như công ty Phú Mỹ Hưng với dự án phát triển tổng hợp khu Nam Sài Gòn trên một khu đô thị rộng lớn với kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh, đầy đủ các dịch vụ, y tế, giáo dục, thể thao, giải trí và diện mạo kiến trúc hiện đại. Như vậy ta thấy nâng cao uy tín của thị trường BĐSNĐ là một trong những giải pháp ngăn chặn sự phát triển manh mún ở các đô thị, thị trường BĐSNĐ phải có năng lực thực hiện các dự án BĐSNĐ tổng hợp diện tích lớn của đô thị. Việc hình thành khoảng 10 tập đoàn như vậy sẽ là xương sống của thị trường BĐSNĐ nước ta, có khả năng đưa các đô thị phát triển nhanh theo hướng hiện đại hoá. Các tập đoàn ấy sẽ có vị trí quan trọng trên thị trường chính khoán vì cần huy động vốn lớn, lại có uy tín kinh doanh được nể trọng do thị trường BĐSNĐ nước ta đang cất cánh trong bối cảnh GDP nước ta cứ 10 năm lại tăng gấp đôi. 2. Xây dựng các chính sách tài chính, dịch vụ thông tin. 2.1. Các chính sách tài chính. Đổi mới cơ chế thế chấp tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp BĐSNĐ để vay vốn. Đây là giải pháp quan trọng nhằm huy động tiềm năng của BĐSNĐ tạo thành nguồn vốn phát triển kinh tế. Ngân hàng nhà nước đề xuất các cơ chế mở rộng khả năng cung cấp nguồn tài chính cho thị trường BĐSNĐ từ các ngân hàng và các tổ chức tín dụng để có thể cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp. Đặc biệt là cơ chế cho hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà trả góp, xây dựng, xây dựng nhà cho thuê. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào phát triển BĐS nhà ở bằng các giải pháp như miễn giảm thuế, trợ cấp một phần vốn, trợ giúp kĩ thuật, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi. Cho phép áp dụng thuế suất bằng không trong thuế VAT và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp đầu tư và phát triển BĐSNĐ là nhà ở cho các đối tượng hưởng ưu đãi xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo. Ta có thể xây dựng mối liên kết với Nhà nước - Ngân hàng - Doanh nghiệp - người sử dụng nhà. Trong đó Nhà nước hỗ trợ về chính sách, Ngân hàng hỗ trợ về vốn, Doanh nghiệp và người mua giao dịch trả góp Nhà nước sẽ hỗ trợ về lói suất và bảo lónh tớn dụng. Họ cú thể xõy cỏc chung cư cho người dân thuê nhà trả tiền hàng tháng do Nhà nước quản lý hay bỏn trả gúp vốn lõu dài từ 20-25 năm. Xây dựng các khu chung cư thấp tầng có xuất đầu tư hợp lý, nhưng không đầu cơ lũng đoạn nên có biện pháp khống chế ngăn chặn - chẳng hạn đóng băng khu vực nhà ở này bằng cách những người mua nhà này phải kí giao ước không chuyển nhượng trong một thời gian dài và các văn bản này phải được bảo đảm bởi sự bảo hộ của cơ quan pháp luật. 2.2. Tuyên truyền thông tin pháp luật và xây dựng dịch vụ công. Việc một thị trường hoạt động hiệu quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc thông tin được cung cấp về các nhu cầu và khả năng cung cấp các mặt hàng đó. Theo tôi trong thời gian vừa qua thị trường BĐS nhà ở hoạt động lộn xộn, thị trường ngầm phát triển mạnh vì phần lớn nhưng người tham gia thị trường đều không có được các thông tin chính xác. Việc xây dựng được một hệ thống thông tin phục vụ cho sự hoạt động của thị trường sẽ mang lại rẩt nhiều những lợi ích thiết thực. Phần lớn những người dân tham gia thị trường một cách không chuyên nghiệp đều rất ít hiểu biết về thông tin pháp luật. Việc tuyên truyền về thông tin pháp luật về các chính sách về đất đai và nhà ở của nhà nước cho nhân dân là vô cùng quan trọng, làm cho người dân hiểu rằng việc mua bán đúng theo qui trình sẽ mang lại cho họ lợi ích gì, được đảm bảo về các vấn đề giá cả cũng như một sự an toàn cao về ngôi nhà, mảnh đất mà họ đã mua. Bởi vì hiện nay khi có nhu cầu những người đi mua thực sự chỉ biết nhờ cậy các trung tâm môi giới, không được đảm bảo về giá trị các thông tin. Xây dựng một ngân hàng dữ liệu, tổ chức một dịch vụ công cung cấp thông tin cho người dân, khi có nhu cầu về một lô đất hoặc một căn nhà ở một khu vực nào đó người dân có thể đến trung tâm để mua các thông tin này với một chi phí hợp lí, hoặc những người có nhu cầu bán, hoặc cho thuê cũng có thể đến trung tâm để niêm yết. Thông tin là một mặt hàng, nếu đựơc cung cấp một cách chính xác thì sẽ hấp dẫn được người mua và là chất xúc tác để đảm bảo cho sự hoạt động của thị trường BĐS. 3. Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản nhà đất. Xây dựng một thị trường BĐS hoàn thiện vừa bảo đảm chỗ ở cho người có thu nhập thấp vừa đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cho những người có điều kiện kinh tế muốn có một chỗ ở tiện nghi sang trọng, tức là chúng ta vừa bảo đảm được vấn đề xã hội vừa bảo đảm các yêu cầu kinh tế, đó cũng là mục tiêu phấn đấu và đường lối phát triển của chúng ta. Theo tôi nếu làm tốt công tác này ta sẽ có được sự bổ trợ cho nhau rất tốt về vấn đề tài chính cũng như tổ chức. 3.1. Xác định đối tượng Thị trường nhà ở đang phát triển mạnh nhưng cũng như các loại hàng hoá khác cầu của nó cũng rất đa dạng từ giá cả, chất lượng tới vị trí …do đó xây dựng các mụ hỡnh về nhà ở đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đó cũng như đảm bảo cho những người có thu nhập thấp có điều kiện tạo lập chỗ ở là một trong những giải pháp hướng tới các nhà quản lí đô thị hiện nay. Vỡ vậy mục tiờu cụng việc trong thời gian tới là bảo đảm thực hiện từng bước quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở và đáp ứng các đầy đủ các nhu cầu của dân cư đô thị. Nhà nước phải có chiến lược và kế hoạch phát triển nhà theo mọi yêu cầu của xó hội: để bán, cho thuê hoặc đầu tư xây dựng theo qui hoạch. Do đó với mỗi nhu cầu của mọi tầng lớp dân cư , xây dựng các chính sách và mô hỡnh về nhà ở là phự hợp với việc phỏt triển một thị trường nhà ở năng động nhưng gắn liền với đảm bảo công bằng xó hội. Hiện nay nguồn tài chính cho phát triển nhà ở đô thị gồm 3 nguồn vốn lớn : Vốn đầu tư từ ngân sách trung ương và địa phương, vốn của doanh nghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong cả nước, vốn của các cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở có thể phân thành ba đối tượng chính như sau: Nguời giàu có, có tiềm lưc về tài chính, có nhu cầu về nhà ở cao cấp Tầng lớp trung lưu, có nhu cầu về nhà ở đầy đủ tiện nghi. Những người có thu nhập thấp, có nhu cầu được đảm bảo một nhà ở thiết yếu. 3.2. Các mô hình và giải pháp kinh tế. Có thể phân biệt bốn loại hình nơi ở theo nhu cầu : - Nơi ở an cư : Mỗi người có chỗ đặt giường, cả nhà có chỗ tiếp khách và có bếp – xí – tắm, con cái có chỗ học tập, diện tích bình quân đầu người trên 6 m2. - Nơi ở đủ tiện nghi : Phân khu công năng hợp lí, các hoạt động ăn uống, làm việc, học tập, nghỉ ngơi, ngủ, tiếp khách…không ảnh hưởng lẫn nhau, có hai xí – tắm trở lên, diện tích bình quân trên 8 m2. - Nơi ở cao cấp : Bảo đảm được tính riêng tư và sự thoải mái cho mỗi thành viên trong hộ, có chỗ ở cho người giúp việc, có chỗ đỗ xe hơi, có không gian ngoại thất, dịch vụ đầy đủ, diện tích bình quân đầu người trên 12 m2, số phòng bằng số người hoặc bằng số người cộng thêm một. - Nơi ở sang trọng : Biệt thự lớn có bể bơi có sân quần vợt, vườn hoa, gara chứa được nhiều xe hơi. 3.2.1. Nhà ở cho người có tiềm lực kinh tế. Như vậy chúng ta sẽ có hai mô hình kinh tế để xây dựng mô hình nhà ở. Đối với thị trường nhà ở cao cấp về phương diện quản lí cũng như tài chính, đáp ứng nhu cầu của các khách hàng có tiềm lực kinh tế nhưng vấn đề là phải sử dụng đât đúng qui hoạch, đảm bảo về mặt kiến trúc và chất lượng xây dựng. Các căn hộ được xây dựng để bán theo dạng này sẽ không được hưởng sự ưu đãi của nhà nước về bất cứ một khoản gì từ thuế thu nhập cho tới quyền sử dụng đất. Lợi nhuận thu được từ khu vực này chúng ta có thể lập một quĩ công ích hỗ trợ nhà ở cho khu vực người có thu nhập thấp. Việc xây dựng các căn hộ sang trọng cũng là việc cần thiết vì đất nước ta đang trong quá trình phát triển, thu hút rất nhiều vốn đầu tư tất nhiên sẽ có nhiều người nước ngoài vào làm ăn lâu dài cũng như các thương nhân người Việt có nhu cầu thụ hưởng các dịch vụ cao cấp cũng như chỗ sinh hoạt sang trọng, tiện nghi. Theo tôi việc xây dựng các căn hộ loại này không khó từ việc thiết kế, kiến trúc..Nhưng cần tính toán kĩ lưỡng các vấn đề như qui hoạch tổng thể của nó như phải có bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại. Nơi đặt các khu này phải đảm bảo giao thông thuận tiện, vấn đề đi lại với khu trung tâm thành phố, sân bay, nhà ga, phải được đảm bảo, bởi vì đối tượng ở khu vực này thường là các doanh nhân cho nên việc đảm bảo các tiện ích không chỉ là các dụng cụ sinh hoạt trong gia đình mà còn nhiều vấn đề khác. Để hỗ trợ cho hỡnh thức này nhà nước co thể áp dụng nhiều chính sách như đổi đấp lấy hạ tầng đối với sác doanh nghiệp, hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu nhà theo dự án 100% vốn nhà nước, sau đó bán lại cho tư nhân qua hỡnh thức đấu giá. Ở Thành phố Hồ Chí Minh khu đô thị Phú Mĩ Hưng cũng đang phát triển theo mô hình này. 3.2.2. Nhà ở cho người thu nhập thấp. Về phương diện quản lý, xác định thế nào là người có thu nhập tháp hiện nay vẫn cũn là vần đề cũn nhiều tranh cói., trước khi bàn đến việc xây nhà chúng ta nên hoàn chỉnh cơ chế phân chia cho thấu tỡnh đạt lý đảm bảo cụng bằng, minh bạch. Ta có thể phân chia các đối tượng này như sau: + Gia đỡnh thương binh, liệt sỹ, cán bộ lóo thành, người có công với cách mạng đối với những đối tượng này nên được hưởng sự ưu tiên đói ngộ trước nhất và nhiều nhất. + Cỏn bộ cụng nhân viên nhà nước người đang làm việc (người đó nghỉ hưu, người thuộc lực lượng vũ trang). Đối với các đối tượng này trong cơ quan đơn vị nên tổ chức kê khai nhà ở của mỡnh, khảo sỏt xỏc minh cỏc đối tượng này cần được ưu tiên hơn. + Các hộ gia đỡnh thu nhập thấp giao cho UBND Phường thống kê, xác lập. Đối với những người có thu nhập trung bỡnh xõy dựng cỏc căn hộ có chất lượng, tiện nghi trung bỡnh giỏ cả phự hợp bỏn với hỡnh thức trả gúp trong một thời gian nhất định. Khuyến khích các cơ quan hộ gia đỡnh có nhiều đất chưa sử dụng nhưng phù hợp với qui hoạch nhà đất được chuyển đổi muc đích sử dụng đất để xây dựng nhà. Khuyến khích các công ty có vốn nước ngoài làm nhà cho căn hộ công nhân viên của họ. Nhà nước có chính sách ưu tiên về sử dụng đất đai để xây dựng nhà ở tập thể theo qui hoạch. Đối với những người có thu nhập thấp nhà nước phải hỗ trợ về nguồn vốn các chính sách đất đai về lói suất, trợ giỏ… Ngoài ra cú thể lấy chớnh sỏch lấy đô thị nuôi đô thị tức những dự án có khả năng sinh lời cao bán cho những người có nhu cầu, điều tiết một phần lói tuỳ theo dự ỏn để phát triển hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người nghèo. Khu vực nhà ở này hầu như không được doanh nghiệp quan tâm vì nó không mang lại lợi nhuận. Do đó họ không có nhiều cơ hội để tạo lập chỗ ở. Do đó Nhà nước phải sử dụng “bàn tay hữu hình” của mình sửa chữa những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân. Vấn đề đặt ra là vai trũ của nhà nước không cũn như ở thời kỡ bao cấp bỏ vốn ra toàn bộ xõy dựng về nhà ở phục vụ nhân dân, phải xây dựng được những mô hỡnh về nhà ở hợp lý khoa học cho nhũng người có thu nhập thấp, đảm bảo cuộc sống của họ nhưng cũng không trao hoàn toàn gánh nặng lên vai nhà nước. Hiện nay trên địa bàn thành phố có các khu chung cư B3 ,5 tầng và B5, 7 tầng ,ở cầu Diễn , CT1B Xuân la 5 tầng gồm 36 căn hộ ; toà nhà 9 tầng Xuân Đỉnh 120 căn hộ đã và đang được hoàn thiện _ là những chung cư dành cho người thu nhập thấp ở Hà Nội .Tuy nhiên việc mua bán vẫn chưa thể diễn ra do vì đang chờ qui chế mua bán , điều này đã làm cho các chủ đầu tư sốt ruột vì cần phải hoàn vốn gấp để thu hồi kinh phí ,trả nợ ngân hàng . Để giải quyết tình trạng trên ,Sở Địa chính Nhà đất đã soạn thảo và trình UBND thành phố HN đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp trong đó có quy định cơ chế giải quyết cho đối tượng này trong đó đối tượng của đề án này là các cán bộ công nhân viên viên chức có hộ khẩu tại Hà nội , và có mức lương tối thiểu dưới 400.000 đ / tháng và chưa được cơ quan phân nhà đất .Các căn hộ có giá thấp hơn giá thị trường là 30%, người mua sẽ trả lần đầu 70% giá trị xây dựng , còn lại sẽ trả góp trong 10 năm. Như vậy việc phát triển thị trường nhà ở đi đôi với quyền có chỗ ở của người dân không phải là việc dễ làm, đũi hỏi sự tõm huyết, năng lực của các cơ quan ban ngành, có thể có nguồn lực nhưng đòi hỏi phải có chính sách đúng đắn như vậy công việc mới được triển khai hiệu quả . 4. Phát triển thị trường nhà cho thuê. Tâm lí người Việt Nam từ bao đời nay, dù ở đâu cũng mong muốn có một chỗ ở ổn định, một ngôi nhà thuộc sở hữu của mình. Việc muốn có một chỗ ở ổn định là điều hoàn toàn xác đáng nhưng mong muốn có bằng được một ngôi nhà cho riêng mình thuộc sở hữu của mình xem ra cũng không phải là một quan điểm quá cần thiết trong thời đại ngày nay. Chưa thể mua nhà cho riêng mình thì có thể thuê nhà ở lâu dài, phù hợp với sở thích và túi tiền của mình. Trong thời gian qua trên thị trường BĐSNĐ còn quá chênh lệch về mua bán nhà, đất ở mà chưa chú trọng đến nhà cho thuê. Phát triển nhà cho thuê là một hướng đi đúng trong nền kinh tế đang trong giai đoạn hiện nay. Thị trường nhà cho thuê cũng phục vụ cho rất nhiều đối tượng như các cặp vợ chồng mới cưới, học sinh sinh viên đi trọ học…Hiện nay thị trường nhà cho thuê còn manh mún tự phát, những gia đình nào có đất thì tự xây các căn phòng trọ thiếu tiện nghi, để cho sinh viên, lao động tỉnh xa về làm việc thuê chứ chưa có một tổ chức, công ty nào xây dựng các căn nhà hoàn thiện, tiện nghi đảm bảo để cho thuê. Ở nước ta, công tác xây dựng nhà cho thuê chuyên nghiệp mới chỉ phục vụ người nước ngoài bới vì nó mang lại lợi nhuận cao.Theo tôi để khuyến khích thị trường này nhà nước cần có các ưu đãi về thuế, quyền sử dụng đất nhưng việc tổ chức kinh doanh phải có sự kiểm soát của nhà nước như về giá cả, chất lượng công trình có như vậy người thuê mơi được bảo đảm về mặt pháp lí. Giá cho thuê theo năm tương đối hợp lí thường vào khoảng 1/20 đến 1/40 giá thành. Theo thống kê của Liên Hợp Quốc năm 1991 thì giá thuê năm bình quân trên thế giới của nhà thương phẩm là là 1/28. Nếu giá thuê này vào khoảng 1/40 giá thành thì người thu nhập thấp nước ta có thể chấp nhận được. 5. Giải pháp về nguồn nhân lực. Vấn đề cuối cùng mà tôi muốn đề cập đến là vấn đề con người, nói cho cùng nhìn dưới tất cả các góc độ thì cuối cùng vấn đề năng lực con người là vấn đề quan trọng nhất, bởi vì chính sách, luật pháp đều là do con người sáng tạo ra và cũng chính con người vận dụng chúng. Do đó để có một chính sách, cơ cấu tổ chức tốt thì cần phải có một con người tốt, và để phát huy những chính sách tốt đẹp đó lại càng cần có con người có năng lực chuyên môn và đủ tài lẫn đức. Lĩnh vực thị trường BĐSNĐ ở Việt Nam rõ ràng cũng không còn là mới nhưng thực sự chúng ta vẫn hoạt động chuyên nghiệp vì chúng ta thiếu những người chuyên nghiệp. Để làm được điều đó, ta phải đào tạo một lực lượng cán bộ có năng lực chuyên môn để quản lí và điều tiết thị trường. Các lĩnh vực hiện nay cần nguồn nhân lực đó là: Nghề môi giới BĐSNĐ Trung gian môi giới là sự hội tụ lại với nhau giữa những người quan tâm đến thương vụ kinh doanh BĐSNĐ. Hoa hồng của loại dịch vụ này thường được tính bằng % trên doanh số của thương vụ và do bên bán, bên mua, hoặc cả hai bên bán và bên mua thanh toán. Trên thế giới, các trung tâm hoạt động như một đại lí BĐSNĐ được đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng kí trụ sở. Họ đóng vai trò rất quan trọng trên thị trường địa phương và công khai trước pháp luật. Nhà nước cần đào tạo và sớm ban hành qui chế về trung gian và đại lí BĐSNĐ. Hệ thống này với nghĩa vụ và quyền lợi hợp pháp sẽ giữ vai trò rất quan trọng trong cơ chế thị trường BĐSNĐ. Hệ thống này năng động và nhạy bén nắm bắt được mọi nhu cầu của BĐSNĐ trước tiên và có khả năng điêù hoà cung cầu trên thị trường. Nghề đánh giá BĐSNĐ Sự đánh giá BĐSNĐ là tiến trình thẩm định giá trị một BĐSNĐ. Dù rằng những người trung gian BĐSNĐ có thể hiểu biết giá trị của BĐSNĐ như một phần kiến thức được đào tạo của mình, nhưng thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên định giá là người hội tụ đủ các tiêu chuẩn về chuyên môn nghiệp vụ khi định giá để mua BĐSNĐ. Các chuyên viên phải có khả năng phán đoán có kinh nghiệm vững vàng và các kiến thức chi tiết về các phương pháp đánh giá. Nghề phát triển BĐSNĐ Nghiệp vụ phát triển BĐSNĐ bao gồm công việc : Mua bán đất chưa khai thác, xây dựng cơ sở hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng BĐS. Việc phát triển đất đai là nhiệm vụ của người phát triển đầu tư đất đai, xây dựng công trình và bán BĐSNĐ, kể cả đóng góp của các nhà qui hoạch và thiết kế xây dựng. Nghề quản lí BĐSNĐ Đây là nghề điều hành quản lí, bảo trì BĐSNĐ do chủ đầu tư yêu cầu, người quản lí BĐSNĐ có thể chịu trách nhiệm các việc : Thu hút người mua, bán, thuê thua hồi các khoản tiền thanh toán, quản lí bảo trì BĐSNĐ…Trách nhiệm cơ bản của quản lí viên là đảm bảo khai thác hiệu quả đầu tư của chủ đầu tư thực hiện, thực hiện tối đa thu hồi vốn của chủ đầu tư. Nghề tư vấn BĐSNĐ Đây là người cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dẫn xác đáng và thông báo các vấn đề khác nhau của BĐSNĐ bao gồm cả mua bán, sử dụng, đầu tư tín dụng BĐSNĐ. Một chuyên viên tư vấn có nhiệm vụ cung cấp cho khách hàng nhiều ý kiến tư vấn về giá, thị trường, hiệu quả đầu tư để lựa chọn hướng tốt nhất trong các loại hình hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐSNĐ. Mỗi nghiệp vụ chuyên môn trên đều tự thân nó là một nghiệp vụ kinh doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng một cá nhân hoạt động ở bất kì một đoạn nghiệp vụ nào của nghành kinh doanh BĐSNĐ cũng đều phải có tối thiểu kiến thức về tất cả các nghiệp vụ chuyên môn nói trên. Vậy để tạo lập một thị trường BĐSNĐ lành mạnh, thì đòi hỏi nhà nước phải có các chính sách đào tạo và qui chế pháp lí về hoạt động các nghành nghề trên. Tránh tình trạng lộn xộn trong kinh doanh và sự cạnh tranh giữa thị trường chính thức và thị trường phi chính thức. 6. Học tập kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. Trong vấn đề quản lí và điều tiết thị trường BĐSNĐ rõ ràng chúng ta là những người đi sau do đó cần phải học tập các nước đã thành công trong lĩnh vực này từ đó tìm ra những điểm phù hợp với đặc thù của Việt Nam để xây dựng được một thể chế quản lí tốt. Nhìn vào các nước Trung Quốc, Hàn Quốc ta thấy rõ ràng họ đã thành công trong việc xây dựng được một cơ chế phù hợp vừa tôn trọng các qui luật kinh tế vừa kiềm chế được nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Ở Hàn Quốc người mua nhà đất phải khai báo họ tên với tổ chức quản lí của nhà nước và nhà nước sẽ thực hiện đánh thuế theo hình thức luỹ tiến ví dụ, Hàn Quốc đánh thế sở hữu đất dư thừa từ 660 m2 đất ở trở lên với mức 7-11% năm. Như vậy, những người có nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao và người ta buộc phải bán sớm những bất động sản vượt diện tích trần, tạo nguồn cung rất lớn cho thị trường, hơn nữa những giao dịch BĐSNĐ trong một thời gian quá ngắn sẽ chịu thêm thuế ngoài thuế chuyển quyền sở hữu thông thường. Những qui chế đó sẽ điều tiết làm hạn chế mua bán nhiều lần làm tăng giá ảo trên thị trường. Ở các nước như Trung Quốc, Singapor pháp luật qui định chế độ quỹ công tích, bắt buộc người dân khi có lương đạt đến mức nhất định thì phải trích một khoản tiền tiết kiệm dành mua căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng. Khống chế tiêu chuẩn nhà ở, qui định tỉ lệ giá nhà rẻ cũng là một việc cần thiết, chẳng hạn thành phố Jakarta của Indonexia qui định khi tư nhân đầu tư phát triển nhà ở thì tỉ lệ các căn hộ cho người giàu, người trung lưu và người thu nhập thấp là 1:3:6. Thành phố Hà Nội cũng qui định điều này trong các dự án nhưng quản lí chưa tốt nên chưa mang lại hiệu quả, vấn đề này chúng ta cần học tập Trung Quốc việc bán nhà cho các đối tượng thu nhập thập được duyệt trước danh sách và niêm yết công khai cho nhân dân biết để phát hiện các tiêu cực trong quá trình phân phối nhà. Trên đây là một số kinh nghiệm mà tôi thấy phù hợp và dễ vận dụng vào nền kinh tế của Việt Nam,tất nhiên mỗi nước có một đặc thù kinh tế – xã hội riêng nhưng học tập các thành công của nước bạn để vận dụng vào nước mình biến cái của người ta thành của mình cũng là việc nên và cần làm . Kết luận Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường BĐSNĐ ngày càng hình thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế, quốc dân và đã có đóng góp đáng kể, vào việc ổn địnhvà phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian qua. Tuy nhiên, nhà đất là loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà hiểu biết của chúng ta đối với thị trường này còn nhiều hạn chế. Do đó trong thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Vấn đề đặt ra, là làm thế nào để hiểu đúng và hiểu đủ về thị trường này trên cả ba phương diện người thụ hưởng, người kinh doanh, người quản lý. Từ đó chúng ta mới có thể xây dựng được một cơ chế chính sách phù hợp phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước cùng giúp nhân dân có thể tham gia rộng rãi. Hướng tới một thị trường BĐSNĐ lành mạnh phát triển, là nhân tố thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhà nước đã, đang và sẽ là người đóng vai trò chủ đạo trong việc điều tiết định hướng thị trường phục vụ mục đích kinh tế cũng như xã hội. Trong giai đoạn hiện nay thị trường BĐSNĐ đang bộc lộ những điểm yếu, khuyết tật của một thị trường sơ khai, tính tự phát cao, sự quản lý của Nhà nước chưa triệt để , tỉ lệ tham gia của thành phần phi chính quy còn lớn. Những điều đó đang chứa đựng nhiều nguy cơ cho một đô thị đang trong giai đoạn đô thị hóa. Đó là nguy cơ về ngân hàng tài chính bảo đảm vốn phục vụ cho sản xuất và phát triển. Nguy cơ sẽ phá huỷ bề mặt kiến trúc đô thị quy hoạch không được chấp hành là những tiền đề cản trở cho sự phát triển đô thị bền vững sau này. Sắp xếp, tổ chức lại các thành phần tổ chức tham gia vào thị trường một cách trật tự xây dựng các quy chế, chính sách dần tiến tới hình thành các văn bản về luật tạo hành lang pháp lý để quản lý có khoa học, triệt để là chủ trương của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn hiện nay, phát triển một thị trường BĐSNĐ phục vụ cho tăng trưởng kinh tế nhưng cũng phải đảm bảo công bằng xã hội, không chạy theo lợi nhuận đơn thuần, không để bị lũng đoạn. Những điều đó chỉ có thể làm được nhờ "bàn tay” của Nhà nước bằng các cơ chế chính sách. Như vậy trên quan điểm xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng và xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước. Việc xây dựng một thị trường BĐSNĐ trong giai đoạn hiện nay quả là đang bề bộn và có nhiều việc phải làm. Nhà nước phải vừa là người dẫn đường, vừa là người nâng đỡ, trợ giúp nhưng “người can thiệp của Nhà nước” phải đảm bảo không vi phạm các qui luật kinh tế. Theo quan điểm của tôi việc làm cơ bản cần thiết hiện nay và cũng là mấu chốt của mọi vấn đề là đào tạo nhân sự. Cần phải tạo ra một đội ngũ cán bộ quản lý có tâm huyết nhưng cũng phải có năng lực, đó là chìa khoá của vấn đề, con người giỏi sẽ tạo ra cơ chế tốt, hữu ích, và ngược lại. Vì vậy Nhà nước cần hỗ trợ đào tạo các cán bộ chuyên môn về bất động sản như các ngành định giá, tư vấn, môi giới... và đào tạo phải có hệ thống và đến nơi đến chốn. Bên cạnh đó phải kiên quyết xử lý các vi phạm thiếu giấy cấp phép xây dựng, đăng ký nhà đất, và đăng ký biến động đó là những việc làm không khó nhưng đòi hỏi sự kiên quyết của đội ngữ cán bội cơ sở, và là những tiền đề thiết lập trật tự thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay. Việc xây dựng có quy hoạch là tổ chức thị trường BĐSNĐ là cần thiết. Nhưng xây dựng quản lý như thế nào là vấn đề đáng quan tâm. Để làm được điều đó đòi hỏi phải xuất phát từ đặc thù của nền kinh tế nước ta và học tập các kinh nghiệm quản lý của các nước bạn, phụ thuộc vào năng lực của các bộ và sự tự giác của người dân. Đó là những tiền đề cần thiết cho cho quá trình phát triển một đô thị bền vững, văn minh, hiện đại. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Chương trình quản lí xây dựng và phát triển đô thị thành phố Hà nội 2. Báo cáo hội thảo phát triển thị trường bất động sản 3. Báo Kinh tế đô thị các năm 2003-2004 4. Niên giám thống kê các năm 1998-2003 5. Giáo trình Nguyên lí thị trường Nhà đất 6. Giáo trình kinh tế đô thị 7. Giáo trình quản lí đô thị 8. Tạp chí điện tử Việt Nam net :WWW. VNN.VN 9. Tạp chí Xây dựng các số 8+3 năm 2003 và các số 1+2 năm 2004 10. Tạp chí địa chính số 5+6+7+8 năm 2003 11.Văn kiện Đại hội Đảng cộng sản toàn quốc lần thứ VI MỤC LỤC ._.