Thẩm định dự án đầu tư được xem là công cụ quản lý đầu tư hữu hiệu trong Doanh nghiệp

ốn có thể cho vay cũng như các hình thức trả nợ. Đối với cơ quan quản lý nhà nước thì thẩm định dự án đầu tư là căn cứ để cấp phép đầu tư cho dự án. Vậy thẩm định dự án là gì? Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng đến khả năng thực hiện và hiệu quả của dự án để ra quyết định đầu tư. Thẩm định là công cụ quản lý đầu tư hữu hiệu trong doanh nghiệp. Doanh nghiệp dựa vào những luận chứng phân tích trong báo cáo thẩm định để đánh giá đây là một dự án tốt hay một dự án tồi, chi phí bỏ ra là bao nhiêu, lợi nhuận thu được như thế nào, hiệu quả kinh tế xã hội ở mức độ nào. Từ đó doanh nghiệp sẽ có những quyết định đúng đắn. Thẩm định dự án là công cụ quản lý hữu hiệu trong doanh nghiệp. Nói thẩm định dự án là công cụ quản lý hữu hiệu trong doanh nghiệp vì: Để một dự án có thể thực hiện được thì ngay từ bước đầu tiên, doanh nghiệp phải xem xét đến tính pháp lý của dự án. Điều này là rất cần thiết. Bởi một dự án chỉ có thể được chấp nhân khi nó được pháp luật Việt Nam cho phép. Thứ nhất dự án này không nằm trong phạm vi nghiêm cấm quốc gia. Thứ hai, nó phải phù hợp với phát triển kinh tế ngành, quy hoạch xây dựng. Nếu như dự án của doanh nghiệp nằm trong chủ trương định hướng phát triển ngành của chính phủ thì doanh nghiệp sẽ được hường nhiều điều kiện ưu đãi về mặt pháp lý cũng như các hỗ trợ về tài chính, thuế thu nhập, thuế đánh vào sản phẩm, chuyên môn hay là được hỗ trợ tìm kiềm nguồn nhân lực phù hơp…Còn nếu doanh nghiệp đi ngược với phát triển kinh tế ngành thì không những họ không nhận được những ưu đãi trên mà thậm chí họ còn phải chịu nhiều khó khăn từ các biện pháp hạn chế của chính phủ làm cho chi phí sản xuất tăng cao, thuế đánh vào sản phẩm cao, tăng giá thành sản phẩm và hạn chế thị trường tiêu thụ gây lãng phí chi phí cho doanh nghiệp. Khi dự án đã thoa mãn được bước đầu là được sự chấp thuận của pháp luật. Điều thứ hai doanh nghiệp cần quan tâm tới là khía cạnh thị trường của dự án. Bất kỳ doanh nghiệp nào đều phải trả lời các câu hỏi: dự án sản xuất cái gì, sẩn xuất cho ai, chất lượng thế nào, cần phải sản xuất bao nhiêu. Nhiệm vụ của thẩm định dự án là thẩm tra lại các kết quả trên. Doanh nghiệp xem lại lượng cung sản phẩm của dự án có đúng với nhu cầu của thị trường hay không. Nếu đúng thì việc dự báo của dự án tốt, dự án có khả thi trong khía cạnh này. Ngược lại số lượng sản phẩm này này bất hợp lý so với cung cầu thì trường thì buộc thẩm định dự án phải xem xét hay thay đổi lượng cung của dự án. Việc thẩm định dự án, doanh nghiệp có cơ hội xem xét lại thì trường mục tiêu của dự án, đánh giá sản phẩm của dự án có phù hợp với chất lượng yêu cầu của thị trường, đánh giá các phương án tiếp thị, quảng bá sản phẩm của dự án, phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phôi sản phẩm. Những vấn đề này sẽ góp phần giúp doanh nghiệp nhanh chóng giải quyết đầu ra của dự án. Nó là một phần hết sức quan trọng. Nó giúp doanh nghiệp thẩm tra lại phương hướng đúng đắn đưa dự án đến thành công. Ngược lại nếu không phù hợp, công tác thẩm định này sẽ đề xuất ra các giải pháp hay những phương án khả thi khác. Điều này giảm được một lượng chi phí lớn cho doanh nghiệp sau này. Thêm vào đó, việc thẩm định còn phải còn giúp doanh nghiệp xem xét lại khả năng ciếm lĩnh thị trường của dự án, tính cạnh tranh, ưu thế về giá cả chất lượng… Một lý do khác khiến thẩm định là một phần không thể thiếu đối với các dự án của doanh nghiệp: đó là nó xem xét đến khía cạnh kỹ thuật của dự án. Từ việc nghiên cứu thị trường, dự án đưa ra công suất dự án. Nó có đáp úng được yêu cầu hay không, điều này sẽ được thẩm định thêm một lần nữa trong công tác này. Nó tạo ra sự tin tưởng của doanh nghiệp vào độ chính xác của công suất lựa chọn. Doanh nghiệp phải tính đến mức độ phù hợp của của công nghệ áp dụng: nguồn gốc, mức độ hiện đại, tính đồng bộ của các thiết bị, giá cả phương thức thanh toán… Thẩm định trong khâu này còn được thể hiện trong nguồn cung cấp đầu vào, lựa chọn địa điểm mặt bằng xây dựng, phân tích các giải pháp mặt bằng, kiến trúc, kết cấu…Nói tóm lại khâu này rất đặc biệt quan trọng, nó liên quan đến chất lượng của dự án, quy mô dự án. Tính kỹ thuật có được đảm bảo thì sản phẩm dự án mới được chấp nhận, cung thị trường mới được đảm bảo. Khâu này giúp cho doanh nghiệp tính toán và xem xét lại tính hợp lý của các phương án kỹ thuật. Từ đây có lựa chọn chính xác các phương án kỹ thuật sao cho phù hợp với doanh nghiệp nhất. Cuối cùng doanh nghiệp quan tâm nhất là khía cạnh tài chính của dự án. Đây là mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp. Thứ nhất doanh nghiệp phải thẩm tra lại mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư. Doanh nghiệp phải xem xét tất các các loại cho chi phí dự án, bao gồm: chi phí cho đầu tư xây dựng, chi phí đầu tư thiết bị, chi phí quản lý, chi phí lãi vay, và các loại chi phí khác. Đồng thời doanh nghiệp phải xem xét nhu cầu vốn lưu động bổ sung. Từ đó xác định được tổng vốn đầu tư cho dự án. Đây là một công việc quan trọng của dự án. Thứ nhất việc xác định này tránh cho doanh nghiệp khuynh hướng tính quá cao quá thấp. Tính quá cao, gây lãng phí nguồn vốn. Doanh nghiệp sẽ mất đi một khoản chi phí đáng kể cho chi phí lãi vay, giảm lợi nhuận, mất đi cơ hôi đầu tư khác từ khoản tiền chênh lệch tính cao đó. Thứ hai, tính ra tổng nguồn vốn này giúp doanh nghiệp đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. Doanh nghiệp có đủ khả năng thực hiện dự án hay không. Nên cân đôi tài chính như thế nào. Thứ ba với tổng nguồn vốn này buôc doanh nghiệp phải có kế hoạch huy động vốn cụ thể. Thứ tư, sau khi thẩm tra phân bổ, cần phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư. Điều này giúp doanh nghiệp sử dụng hiệu quả nguồn vốn, tránh thất thoát và lãng phí. Công việc tiếp theo, doanh nghiệp phải thẩm tra cơ cấu nguồn vốn huy động cho dự án. Thẩm tra lại vốn tự có, phương thức góp vốn và tiến độ góp vốn. Vốn vay nước ngoài: xem xét khả năng thực hiện. Vay ưu đãi, bảo lãnh, thương mại: khả năng thực hiện. Việc thẩm định nội dung này, cho phép doanh nghiệp đi sâu vào phân tích mức vốn đầu tư, tính khả thi từng nguồn vốn vay, khả năng thưch hiện từng nguồn vốn đó. Kiểm tra việc tính toán các chi phí hàng năm của dự án. Chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, năng lượng . Kiểm tra lại chi phí nhân công, chất lượng lao động đào tạochi phí lãi vay ngân hàng. Thêm vào đó doanh nghiệp cũng phải kiểm tra tính hợp lý của giá bán sản phẩm, kiểm tra tỷ suất r trong phân tích tài chính dự án. Doanh nghiệp phải thẩm định dòng tiền của dự án. Từ các số liệu doanh thu, chi phí, doanh nghiệp tổng hợp dòng tiền của dự án. Nhiệm vụ của thẩm đinh, kiểm tra lại dòng tiền của dự án. Từ việc tính ra dòng tiền, doanh nghiệp bằng các phương pháp tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: IRR, NPV, B/C, T. Thẩm định sẽ xem xét lại tính chính xác của các chỉ tiêu này. Việc thẩm định hiệu quả tài chính đưa ra những con số cụ thể về hiệu qủa của dự án. Từ đây doanh nghiệp sẽ có những đánh giá dựa vào kết quả trên đề quyết định có nên đầu tư hay không. Qua thẩm đinh sẽ giúp doanh nghiệp tin tưởng chắc chắn vào quyết định của mình. Với những tác dụng mà thẩm định đã mang lại cho doanh nghiệp, thảm định chính là phương pháp đứng đắn trong việc quản lý dự án, quản lý nguồn vốn, và ra quyết định đầu tư trong doanh nghiệp. Câu 2: Làm rõ vị trí vai trò của công tác thẩm định dự án trong toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án. Tù đó bạn cho biết ảnh hưởng của công tác thẩm định dự án đến hiệu quả đầu tư. Vị trí của công tác thẩm định trong lập và quản lý dự án đầu tư. Thẩm định định dự án là một khâu quan trọng trong lập dự án đầu tư. Nếu xét về trình tự thì, thẩm định là bước cuối cùng trong khâu chuẩn bị dự án. Mục đích của thẩm định dự án là đưa ra những đánh giá xác đáng hiệu quả dự án. Nhiệm vụ của thẩm định là đưa ra kết luận, đó là một dự án tốt hay tồi, là căn cứ đẻ ra quyết định đầu tư. Tham gia thẩm định dự án có thể là chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng, nhà tư vấn … Do tầm quan trọng của thẩm định nên yêu cầu với cán bộ thẩm định là khá cao: phài hiểu biết về pháp luật, trình độ chuyên môn sâu, đánh giá mang tính khách quan. Vai trò của thẩm định dự án. Thẩm định là một công tác quan trọng. Do nó có một vai trò lớn trong việc ra quyết định đầu tư, đánh giá độ an toàn và tính hiệu quả của dự án. Thẩm định dự án ảnh hưởng tới quyết định của nhà đầu tư. Trong báo cáo thẩm định sẽ cho biết chính xác các số liệu trong báo cáo khả thi có thực sự chính xác hay không. Nếu không chính xác, sau khi điều chỉnh lại, Nó sẽ cho biết có nên chấp nhậ hay bác bỏ dự án này. Như vậy vai trò của công tác thẩm định khá quan trong. Nếu dự án không thành công có thể thẩm định là một trong những nguyên nhân lớn gây ra sự thất bại này. Vì nó đã dẫn tơi quyết định hoàn toàn sai lầm khi thực hiện dự án này. Do vậy tiuy rằng chi phí cho thẩm định khá lớn nhưng nó sẽ được bù đắp lại từ nguồn lợi nhuận nếu dự án thành công. Nếu dự án tồi, thẩm định cho kết quả bác bỏ là một thành công. Chủ đầu tư chỉ tốn chi phí thẩm định, nếu không sẽ mất toàn bộ số tiền đầu tư vào dự án. Với công tác thẩm định này, nó đảm bảo cho lợi ích công bằng giữa các bên. Lợi ích này là lợi ích của nhà nước, địa phương, lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích của người tiêu dùng, lợi ích của các bên tài trợ… Lợi ích của nhà nước được thể hiện doanh nghiệp sẽ đóng thuế, tuân thủ pháp luật… Lợi ích địa phương, doanh nghiệp gó phần đầy nhanh phát triển địa phương, tạo công ăn việc làm. Đối với chủ đầu tư, nó là cơ sở đưa ra quyết định đúng đắn, cho thây lợi ích chủ đầu tư thu được từ dự án. Đối với các bên tài trợ, xác định lại quyền và lợi ích của nhà tài trợ. Họ thu được lãi cho vay là bao nhiêu, được những ưu đãi gì mà dn dành cho… Vai trò của thẩm định còn thể hiện ở chỗ, giúp nhà đầu tư xem xét lại các thông tin để thực hiện dự án. Thẩm định là một lần nữa xác nhận lại thông tin. Thông tin đã chính xác hay chưa, là một lần nữa để xem lại nhu cầu thì trường, công xuất của dự án, tổng quy mô đầu tư, npv, irr, b/c, t. Với những kêt luận này chính là chúng luận chứng để các nhà đầu tư bảo vệ quyết định của minh là đúng đắn. Thẩm định là một công cụ quản lý hữu hiệu, đặc biệt là doanh nghiệp. Tính quản lý của nó được thể hiện ở việc quản lý tính pháp lý, quản lý nguồn vốn, quản lý hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Nó giúp cho việc sử dụng nguồn vốn một cách hợp lý, hiệu quả. Đồng thời nó là một văn bản để đôi chiếu nhũng nguồn vốn nào sử dụng sai mục đích, không đúng, nguồn vốn nào thực hiện lãng phí, mục nào phát sinh thêm chi phí… Thẩm định giúp cho việc thẩm tra , kiếm soát sự tuân thủ pháp luật của dự án.Việc đầu tiên khi thẩm tra một dự án là tính pháp lý của dự án. Trước khi tính đến các hiệu quả tài chính thì cần phải xem xét dự án này có được nhà nước cho phép hay không. Nó thuộc nhóm nào, ưu đãi ra sao. Ngoài thẩm định để ra quyết định đầu tư, công tác thảm định còn có thể thảm định theo chức năng, nghĩa là thẩm định từng khía cạnh của dự án. Đối với một số dự án không cân thiết phải thẩm định định hết tất cả các nội dung cảu dự án. Như một dự án nhỏ, không cân phải thẩm định thị trường, thẩm định kinh tế xã hội, mà chỉ cần thẩm định hiệu quả tài chính. Hay trong một số trường hợp dự án chỉ thẩm định một số mục không nhất thiết phải thẩm định hết gây lãng phí. Giai đoạn kết thúc dự án, dự án đi vào hoạt động. Chủ đầu tư sẽ lập báo cáo kết thúc công trình. Nhiệm vụ của thẩm định là thẩm tra lại quá trình sử dụng vốn có hợp lý hay không. Thẩm định chính là rào cản cuối cùng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Đầu tư muốn thực hiện được bắt buộc phải đi qua bước thẩm định tính khả thi và tính hiếu quả của dự án. Tuy rằng giai đoạn này có mất thêm thời gian, mất thêm nhiều chi phí nhưng lợi íc nó đem lại cho dự án là rất lớn nếu đánh giá đúng. Ngược lại nếu có nhưng nhận định không chính xác để chủ đầu tư đưa ra quyết định thực hiện dự án thì thiệt hại là rất lớn vì vốn đầu tư cho dự án là rất lớn chưa kể đến hao tổn về thời gian công sức. Câu 3: Lạm phát có ảnh hưởng đến các tiêu chuẩn thẩm định dự án đầu tư không? Cho ví dự minh họa về dòng tiền của dự án Có tính đến lạm phát và không tính đến lạm phát. Trước tiên chúng ta cần trả lời câu hỏi lạm phát là gì ? Lạm phát là sự gia tăng liên tục của mức giá chung. Khi xuất hiện hiện tượng lạm phát, giá trị của tiền sẽ thay đổi, do đó dẫn đến dòng tiền của dự án cũng sẽ thay đổi → các chỉ tiêu tài chính sẽ thay đổi → Lạm phát có ảnh hưởng đến các tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án đầu tư. Trong phân tích dòng tiền của dự án chúng ta thấy có hai đại lượng chính là các khoản thu và khoản chi. Khi khoản thu và khoản chi thay đổi thì đều gây ra biến động đối với dòng tiển của dự án. Chỉ khi nào thu chi không thay đổi hoặc khi chúng thay đổi cùng chiều tăng (giảm) cùng một lượng thì sẽ không làm cho dòng tiển thay đổi. Khi có sự thay đổi về dòng tiển của dự án thì cũng có nghĩa là khía cạnh tài chính của dự án bị thay đổi. Để đảm bảo chúng ta cần thẩm định lại khía cạnh tài chính của dự án tránh trường hợp dự án bị thua lỗ khi có biến động xảy ra. Lạm phát chính là chi phí đẩy. Nó tác động tới doanh thu và chi phí của dư án. Từ đó ảnh hưởng tới dòng tiền, Tù đó mà các chỉ tiêu NPV, IRR, B/C, T cũng khác nhau. Để xác định chỉ tiêu NPV của dự án có tính đến lạm phát và không tính đến lạm phát, ta có 2 cách tính toán: Cách 1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỉ lệ % trượt giá nhằm phân tích đúng các khoản thu chi thực tế của dự án. Điều chỉnh tỉ suất chiết khấu i theo tỉ lệ lạm phát: iLF = (1 + i)(1 + f) – 1 iLF: Tỉ lệ chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát. I: Tỉ lệ chiết khấu khi chưa có lạm phát. F: Tỉ lệ lạm phát Cách 2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỉ lệ % trượt giá và loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án. Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỉ suất chiết khấu: 1 + iLF i = – 1 1 + f Có thể nói lạm phát ảnh hưởng lớn tới việc xác định các chỉ tiêu tài chính của dự án * Tác động trực tiếp do những thay đổi trong tài trợ đầu tư, cân đối tiền mặt, các khoản phải thu, các khoản phải chi và lãi suất danh nghĩa * Tác động về thuế bao gồm chi phí lãi,tiền lãi, khấu hao và hàng tồn kho * Tác động lên tỷ giá hối đoái trên thị trường * Lạm phát thay đổi số lượng và thời gian của các khoản lời hay khoản lỗ tài chính của các bên khác nhau tham gia vào dự án bao gồm các chủ sở hữu, các bên cho vay và chính quyền Chúng ta xem xét một dự án cụ thể Ví dụ minh họa: Cho một dự án sau: Tổng đầu tư ban đầu là 10tr usd. Doanh thu tính theo năm 0 là t tr. Chi phí hàng năm so với năm 0 là 2 tr. Dự án hoạt động trong 4 năm. Dự án huy động vốn 12%. Doanh thu trượt giá 6%. Chi phí trượt giá 8%. Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê Quận Từ Liêm - Hà Nội Tổng hợp nhu cầu vốn cố định và tổng mức đầu tư của DA Đơn vị tính: triệu đồng Q1-2007 Q2-2007 Q3-2007 1 Chi phí xây dựng 16582.830 1658.283 18241.113 2 Chi phí thiết bị 5662.686 566.269 6228.955 3 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 2508 251 2759 4 Chi phí QLDA và chi phí khác(chưa kể lãi vay) 1415.62 128.468 1544.09 5 Lãi vay trong thời gian xây dựng 663.246 0.000 663.246 6 Vốn lưu động ban đầu 871.158 0.000 871.158 7 Chi phí dự phòng 15% 4155.531 390.573 4546.104 8 Tổng mức đầu tư của dự án: 34853.464 9 Vốn đầu tư hình thành TSCĐ của DA(vốn cố định) 30987.913 10 Vốn đầu tư hình thành TSLĐ của DA(vốn lưu động) 871.158 Ta sẽ thẩm định NPV của dự án này với tỷ lệ lạm phát hàng năm là 7%/năm , doanh thu trượt giá 8%, chi phí trượt giá 12% để minh chứng cho ảnh hưởng của lạm phát tới chỉ tiêu NPV Các chỉ tiêu tài chính của dự án khi chưa tính đến yếu tố lạm phát và trượt giá. Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Dòng tiền chi (Ct ) 31859.07 2900.667 3365.894 3811.92 3829.551 4279.58 5440.223 7062.037 4935.663 6544.882 5001.534 1 Đầu tư ban đầu 31859.07 2 Đầu tư thay thế 0 0 0 0 0 573.818 2148.645 1558.033 0 3 Chi phí vận hành( chi phí hoạt động) 2477.831 2563.514 2649.197 2649.197 2734.88 2821.044 2821.392 2819.962 2825.219 2819.962 4 Chi phí thuê đất 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 282.836 662.38 1022.723 1040.353 1404.7 1905.361 1952 1975.701 2021.631 2041.571 II Dòng tiền thu (Bt ) 8777.595 9531.798 10859.82 10859.82 12187.8 14113.78 13547.732 13515.79 13633.233 13515.79 1 Doanh thu cho thuê diện tích 0 7906.437 9224.177 10541.92 10541.92 11859.7 13189.42 13193.28 13177.4 13235.8 13177.4 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 12.022 15.885 58.406 3 Gía trị tài sản chưa khấu hao hết 4 Thu hồi vốn lưu động 871.158 307.622 317.904 317.904 328.186 912.343 338.567 338.395 339.026 338.395 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt - Ct) -31859.1 5005.77 5858.283 6729.996 6712.365 7580.07 7749.194 6131.243 8241.732 6690.919 8175.861 IV Hệ số chiết khấu 1/( 1+r )t : vưới r=12% 1 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 0.404 0.361 0.322 V Dòng tiền thuần chiết khấu -31859.1 4469.437 4670.187 4790.278 4265.83 4301.14 3925.983 2773.463 3328.697 2412.812 2632.408 VI Cộng dồn dòng tiền thuần chiết khấu -31859.1 -27389.6 -22719.4 -17929.2 -13663.34 -9362.2 -5436.22 -2662.756 665.942 3078.754 5711.162 Npv= 5711.162 triệu đồng Khi có tính đến yếu tố trượt giá và lạm phát các chỉ tiêu tài chính sẽ thay đổi như sau: Doanh thu trượt giá = DT khi chưa có trượt giá(1+ tỷ lệ trượt giá DT)n Chi phí trượt giá = CP khi chưa tính trượt giá(1+ tỷ lệ trượt giá CP)n Dòng tiền thực tế = Doanh thu trượt giá - Chi phí trượt giá Dòng tiền thực tế Dòng tiền khử lạm phát = (1+ Tỷ lệ lạm phát)n Trong đó: n số năm hoạt động của dự án Vì đây là dòng tiền khử lạm phát nên chúng ta tính lãi suất thực R = - 1 = 0.0467 = 4.67% Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Dòng tiền chi (Ct ) 31859.07 3248.747 4222.177 5355.473 6025.873 7542.08 10738.04 15611.914 12220.52 18149.47324 15534.01 1 Đầu tư ban đầu 31859.07 ] 2 Đầu tư thay thế 0 0 0 0 0 573.818 2148.645 1558.033 0 3 Chi phí vận hành( chi phí hoạt động) 2477.831 2563.514 2649.197 2649.197 2734.88 2821.044 2821.392 2819.962 2825.219 2819.962 4 Chi phí thuê đất 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 282.836 662.38 1022.723 1040.353 1404.7 1905.361 1952 1975.701 2021.631 2041.571 II Dòng tiền thu (Bt ) 9479.803 11117.89 13680.25 14774.67 17907.9 22396.8 23218.432 25016.78 27252.89585 29179.58 1 Doanh thu cho thuê diện tích 0 7906.437 9224.177 10541.92 10541.92 11859.7 13189.42 13193.28 13177.4 13235.8 13177.4 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 12.022 15.885 58.406 3 Gía trị tài sản chưa khấu hao hết 4 Thu hồi vốn lưu động 871.158 307.622 317.904 317.904 328.186 912.343 338.567 338.395 339.026 338.395 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt - Ct) -31859.1 6231.056 6895.712 8324.772 8748.793 10365.9 11658.76 7606.518 12796.26 9103.422605 13645.57 Dòng tiền khử lạm phát 5823.416 6022.982 6795.494 6674.412 7390.71 7768.726 4736.9571 7447.542 4951.658728 6936.717 IV Hệ số chiết khấu 1/( 1+r )t : với r=(1+0.12)/(1+.07)-1=4.67% 1 0.9555 0.913 0.872 0.833 0.796 0.761 0.7266 0.694 0.663 0.634 V Dòng tiền thuần chiết khấu -31859.1 5564.274 5498.982 5925.671 5559.785 5883.01 5912 3441.873 5168.594 3282.949737 4397.878 VI Cộng dồn dòng tiền thuần chiết khấu -31859.1 -26294.8 -20795.8 -14870.1 -9310.358 -3427.35 2484.647 5926.5202 11095.11 14378.06425 18775.94 Npv= 18775.94 triệu đồng Như vậy việc tính thêm lạm phát vào phân tích tài chính của dự án làm cho NPV của dự án giảm Khi tính đến lạm phát, có những thay đổi trong khi phân tích tài chính như sau: - Dòng doanh thu và dòng chi phí sẽ tăng. Khi có lạm phát, chi phí sản xuất tăng nên giá bán của sản phẩm sẽ tăng, nó tăng bằng đúng tỷ lệ lạm phát. Khi giá bán tăng nhu cầu sử dụng sản phẩm của dự án sẽ giảm, nên cung sản phẩm của dự án sẽ giảm, doanh thu tuy có tăng vì giá bán tăng nhưng doanh thu sẽ không tăng lên cùng bằng tỷ lệ lạm phát, thậm chí tăng lên không bằng nửa tốc độ tăng của tỷ lệ lạm phát. Ở đây, tỷ lệ tăng lạm phát là 7%, do đó, doanh thu sẽ chỉ tăng 8% nhưng chi phí lại tăng tới mức 12% Do đó, ảnh hưởng đến dòng tiền của dự án. Ở đây ta chúng ta xét 2 trường hợp * Nếu dự án được tài trợ hoàn toàn bằng vốn tự có thì khi tính đến lạm phát sẽ không ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tài chính, đến quyết định đầu tư của dự án. * Nếu dự án được tài trợ bằng cả vốn đi vay và vốn tự có - Hệ số chiết khấu của dự án Hệ số chiết khấu của dự án = Trong đó r1 : chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn chủ sở hữu r2 : lãi suất vay Khi lạm phát tăng, chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn chủ sở hữu sẽ tăng so với khi không tính đến lạm phát. Điều này sẽ làm cho hệ số chiết khấu mới (khi tính đến yếu tố lạm phát) lớn hơn hệ số chiết khấu mới. ._.