Tăng cường quản trị tài sản bảo đảm đối với các khoản cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương (VietinBank) Ba Đình

của các ngân hàng thương mại. Tuy vậy, không phải ngân hàng nào cũng đặt cho mình những yêu cầu cụ thể, đầy đủ, chặt chẽ về quy trình bảo đảm cho vay, đặc biệt là công tác quản trị TSBĐ. Ngân hàng Công thương Ba Đình là một trong những chi nhánh hoạt động có hiệu quả nhất trong hệ thống ngân hàng công thương. Trong nhiều năm qua hoạt động của ngân hàng Công thương Ba Đình luôn bám sát định hướng kinh doanh của toàn hệ thống và từng bước nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng. Qua quá trình thực tập tại ngân hàng Công thương Ba Đình, em đã học hỏi nhiều về hoạt động tại ngân hàng nói chung và công tác cho vaycó bảo đảm nói riêng. Tại đây công tác quản trị TSBĐ trong cho vay được quan tâm và đang từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên thực tế công tác quản trị TSBĐ có rất nhiều vấn đề, phụ thuộc vào cả yếu tố chủ quan của ngân hàng và các yếu tố khách quan khác do đó để thực hiện được tốt thì không hề đơn giản. Nền kinh tế càng phát triển, thị trường tài chính càng sôi động thì những rủi ro lại càng dễ xảy đến với ngân hàng do đó công tác cho vay có TSBĐ và quản trị TSBĐ ngày càng thể hiện rõ vai trò của mình Nhận định được điều đó nên em đã chọ đề tài “ Tăng cường quản trị TSBĐ đối với các khoản cho vay tại Chi nhánh ngân hàng công thương Ba Đình ” Chương I. Quản trị TSBĐ trong cho vay tại ngân hàng thương mại 1.1. Tổng quan về quản trị TSBĐ trong cho vay 1.1.1. TSBĐ trong cho vay 1.1.1.1. Khái niệm Tài sản bảo đảm ( TSBĐ ) tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Những tài sản này bao gồm : tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản được hình thành từ vốn vay. 1.1.1.2. Điều kiện để trở thành TSBĐ Khi khách hàng mang đến ngân hàng một tài sản để làm bảo đảm, tài sản đó phải thoả mãn đủ các điều kiện như sau: - TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay theo quy định sau: a)Đối với quyền sử dụng đất: + Phải thuộc quyền sử dụng của bên bảo đảm và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Tại thời điểm nhận bảo dảm , vị trí của đát không nằm trong vùng quy hoạch, giải tỏa. Quyền sử dụng đất không bị kê bien để bảo đảm thi hành án. + NHCV chỉ nhận thế chấp khi: Đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất: i) Bên bảo đảm thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên bảo đảm không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; hoặc ii) Có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính; hoặc iii) Có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà bên bảo đảm được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Đối với đất nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất: Bên bảo đảm có quyết định giao đất có hiệu lực thi hành; Đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất: Bên bảo dảm thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật : Bên bảo đảm có quyết định giao đất. b)Đối với tài sản khác, phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bảo đảm phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản TSBĐ - Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác. Trong trường hợp cán bộ tín dụng không chắc chắn về tài sản có được phép giao dich hay không thì cần yêu cầu khách hàng vay trình các giấy tờ chứng mình rằng tài sản được phép giao dịch và yêu cầu khách hàng vay viết cam kết chịu trách nhiệm về TSBĐ này. - Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến độ khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản. Ngoài ra đối với TSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh: phải là hàng hóa thông dụng, dễ bảo quản, ít chịu tác động của các yếu tố thiên nhiên môi trường làm ảnh hưởng tới chất lượng và giá trị của hàng hóa; có giá cả, giá trị ổn định và dễ tiêu thụ; NHCT phải quản lý, giám sát được hàng hóa. - Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng bảo đảm, bên bảo đảm phải cam kết với NHCV về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. - Tài sản phải được bên bảo đảm mua bảo hiểm trong suốt thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay (bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi phạt quá hạn, phí nếu có) trong trường hợp sau: a) Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm; b) Tài sản dễ bị cháy, nổ, mất mát, hư hỏng; c) Tài sản mà NHCV thấy cần thiết phải mua bảo hiểm. - Đối với tài sản của Công ty Nhà Nước mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định khoán kinh doanh hoặc cho thuê thì việc cầm cố, thế chấp tài sản phải được cơ quan ra quyết định kinh doanh hoặc cho thuê đồng ý bằng văn bản. Tổng công ty Nhà nước được cầm cố, thế chấp tài sản thuộc quyền quản lý trực tiếp của mình theo quy định hiện hành; không được cầm cố, thế chấp tài sản đã giao cho câc đơn vị thành viên là Công ty hạch toán độc lập, đơn vị sự nghiệp, công ty TNHH nhà nước . Quy định này cũng áp dụng đối với tài sản doanh nghiệp hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con. 1.1.1.3. Phân loại TSBĐ - Phân loại theo tính chất an toàn Theo tính chất an toàn của tài sản đảm bảo, các ngân hàng chia TSĐB thành hai loại: + Loại 1: các tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng lâu dài của khách hàng của ngân hàng. Các tài sản này không hình thành từ khoản tín dụng của ngân hàng. TSĐB loại 1 có thể có giá trị lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị của khoản tín dụng tuỳ thuộc vào dự đoán của ngân hàng về rủi ro. TSĐB đảm bảo được an toàn cho ngân hàng nhưng lại gây khó khăn trong việc định giá, bảo quản. Điều này khiến ảnh hưởng đến thời gian và chi phí phân tích tín dụng. + Loại 2: các tài sản được hình thành từ nguồn tài trợ của ngân hàng. Tuy nhiên khi người vay không có khả năng trả nợ thì phần lớn các tài sản này cũng đều bị giảm giá, khó bán. Do đó TSĐB loại 2 không đảm bảo cho ngân hàng thu được cả gốc và lãi. TSĐB loại 2 thường áp fụng cho khách hàng mà TSĐB loại 1 có ít hoặc không thể trở thành TSĐB cho ngân hàng. - Phân loại theo hình thức vật chất Theo hình thức vật chẩt, ta có thể chia làm các loại sau: + Hàng hoá: đảm bảo bằng hàng hoá như nguyên vật liệu, sảm phẩm…Đây là hình thức rất thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng nếu có kho bãi riêng , hoặc cso phương thức bảo quản thích hợp. Những nhân tố tác động đến việc chấp nhận hàng hoá làm đảm bảo: Khả năng kiểm soát hàng hoá đảm bảo. Ngân hàng phải nắm giữ hàng hoặc giấy tờ lưu kho Tính thị trường của hàng hoá đảm bảo. Ngân hàng quan tâm đến tính ổn định giá trị thị trường của TSĐB : Hàng hoá phải dễ bán và bán giá tương đối ổn định. Khả năng bảo quản, định giá TSĐB . Ngân hàng thường chỉ chấp nhân hàng hoá ít chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường. Hàng hoá phải được bảo hiểm. Bảo hiểm sẽ tránh cho ngân hàng những tốn thất khi hàng bị cháy nổ, trộm cướp… + Tài sản cố định: nhà máy, trang thiết bị sản xuất và phương tiện vận chuyển, cây con, quyền sử dụng đất, rừng…Những nhân tố tác động tới việc chấp nhận tài sản cố định làm TSĐB: Quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền thuê lâu dài. Ngân hàng quân tâm đến quyền sử dụng, sở hữu tài sản , khả năng chuyển nhượng của tài sản; quan tâm đến tranh chấp, di chúc…các quy định pháp luật đối với TSĐB Tính thị trường của TSĐB. Tài sản cố định thường có khấu hao và thay đổi giá trị lớn qua một thời gian sử dụng. Khi đó nó sẽ không còn giá trị như ban đầu. Vì vậy, ngân hàng phải nghiên cứu kỹ tính chất từng loại tài sản để đưa ra tỷ lệ tài trợ hợp lý, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng, vừa đáp ứng yêu cầu vốn của khách hàng. Bảo hiểm: Ngân hàng yêu cầu khách hàng phải mua bảo hiểm đối với tài sản cố định làm đảm bảo cho khoản tài trợ. + Hợp đồng chi trả của người thứ ba: Đây là cam kết của người thứ ba về việc sẽ thanh toán số tiền trong thời hạn nhất định với những điều kiện cụ thể cho khách hàng. Hợp đồng này trở thành đảm bảo cho khách hàng để nhận tài trợ của ngân hàng. Các nhân tố ảnh hưởng: Khả năng chi trả của người thứ ba. Giờ công việc phân tích, thẩm định khách hàng sẽ là phân tích, thẩm định tài chính của người thứ ba. Vì giờ họ là người đảm bảo cho khoản tài trợ có được chi trả hay không. Khả năng thực hiện hợp đồng với người thứ ba của khách hàng. Nếu khách hàng có thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng với người thứ ba thì mới đảm bảo việc người thứ ba chi trả theo hợp đồng mà khách hàng đưa ra làm TSĐB. Các cam kết có khả năng chuyển nhượng. Nếu khách hàng đã chuyển nhượng cam kết cho người khác thì ngân hàng rất khó thu hồi nợ, vì vậy ngân hàng phải xem xét khả năng chuyển nhượng của các cam kết + Chứng khoán: Các chứng khoán là TSĐB có giá trị nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng chứng khoán làm đảm bảo: Tính an toàn của chứng khoán. Ngân hàng quan tâm đến tình hình tài chính, uy tín của các tổ chức sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán của Chính phủ, các tổ chức tài chính lớn, hoặc các công ty lớn thường dễ được ngân hàng chấp nhân đảm bảo và tài trợ với tỷ lệ cao. Ngân hàng không chấp nhận đảm bảo bằng chứng khoán của chính khách hàng. Tính thị trường ( tính thanh khoản). Các chứng khoán thường xuyên trao đổi trên thị trường được ngân hàng ưu tiên nhận làm đảm bảo so với các chứng khoán ít trao đổi. + Đảm bảo bằng bảo lãnh của người thứ ba: Người thứ ba cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện được . Đối với người bảo lãnh có uy tín, ngân hàng chấp nhận bảo lãnh không cần TSĐB , còn vơi người bảo lãnh chưa có uy tín, ngân hàng đòi hỏi phải có TSĐB cho bảo lãnh đó. Các nhân tố ảnh hưởng: Uy tín người bảo lãnh. TSĐB của người bảo lãnh. + Số dư bù: Ngân hàng có thể yêu cầu khách hàng đảm bảo khoản tín dụng bằng tiền gửi ký quỹ. Khách hàng không được sử dụng tài khoản này cho đến khi đã trả hết nợ cho ngân hàng. Đảm bảo bằng tiền gửi thủ tục đơn giản và phần lớn là có giá trị nhỏ hơn khoản vay. 1.1.1.4. Đặc điểm của mỗi loại TSBĐ Tài sản mà ngân hàng nhận làm TSBĐ khá đa dạng, tìm hiểu đặc điểm của chúng để có thể thực hiện tốt công tác quản trị TSBĐ. - Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng. Những tài sản này sẽ được ngân hàng cầm cố nếu ngân hàng có kho bãi để tự bảo quản và thường là TSBĐ cho các khoản vay ngắn hạn. Đây là loại tài sản khó lưu động, biến chất, lạc hậu nhanh. Giá của những tài sản này có thể tham khảo khá dễ dàng do nó được trao đổi mua bán thường xuyên. Đặc tính của những tài sản này là khao mòn hữu hình khá lớn do vậy giá trị của nó giảm sút dễ dàng. Cần thường xuyên kiểm tra lại giá trị của TSBĐ để có điểu chỉnh kịp thời. - Kim loại quý, đá quý những tài sản này có giá trị lớn và tương đối ổn định do vậy ngân hàng có thể yên tâm khi nhận những tài sản này làm TSBĐ. Giá của tài sản được công bố rộng rãi trên thị trường và có khả năng chuyển thành tiền mặt nhanh chóng. - Ngoại tệ bằng tiền mặt; tương đối ổn định, dễ cất giữ. - Số dư trên tài khoản tiền gửi tại các tổ chức tín dụng, trái phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi. sổ tiết kiệm được phát hành bởi các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, cơ quan quản lý ngân sách Nhà Nước thuộc danh mục do NHCT thông báo trong từng thời quản lý; ngân hàng nhận tài sản này làm TSBĐ sẽ không có lợi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến việc sử dụng vốn của doanh nghiệp. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất ở, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; giá trị của những tài sản này căn cứ vào giá trị của quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất thuê/thuê lại mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Đây là loại tài sản gặp khó khăn nhất trong việc định giá. Giá trị của nó được xác định dựa trên rất nhiều yếu tố như vị trí địa lý, hình dạng của đất, đất canh tác hay đất được phép xây dựng, nhu cầu về đất tại thời điểm định giá và trong tương lai... Do vậy khi xác định giá trị của đất cán bộ tín dụng phải căn cứ trên tất cả các yếu tố. Thông thường quyền sử dụng đất được dùng là TSBĐ cho các khoản vay có hạn mức lớn và thời gian dài, do đó giá trị của nó có thể thay đổi rất nhiều từ khi khách hàng xin vay vốn đến khi hết hạn khoản vay. Việc thường xuyên định giá lại đối với TSBĐ loại này là vô cùng cần thiết. - Tầu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải việt Nam; tầu bay theo quy định của luật Hàng không dân dụng Việt nam trong trường hợp được thế chấp. Do thế chấp nên khách hàng vay vẫn có thể sử dụng tài sản do đó tài sản sẽ bị hao mòn nhanh hơn, đặc biệt là hao mòn thân tàu với tàu biển và thiết bị với máy bay, những tài sản này lại khá khó kiểm tra chất lượng nếu không có chuyên môn về nó. Cán bộ tín dụng cần chú ý điều này để có biện pháp thẩm định lại hợp lý. - Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. - Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TSBĐ cũng thuộc TSBĐ nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. - Trường hợp tài sản cầm cố, thế chấp, được bảo hiểm thì quyền nhận số tiền bảo hiểm là một bộ phận không tách rời của tài sản cầm cố, thế chấp đó. 1.1.2. Quản trị TSBĐ 1.1.2.1. Khái niệm Với một môi trường kinh tế luôn thay đổi thì việc xảy ra rủi ro cho khách hàng cũng như cho ngân hàng là rất khó tránh khỏi, vì vậy cho vay có TSBĐ là điều kiện khá tiên quyết của ngân hàng thương mại đối với khách hàng, do đó công tác quản trị TSBĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng. Quản trị TSBĐ là việc ngân hàng đề ra các biện pháp và nghiệp vụ nhằm từng bước hoàn thiện các cơ chế chính sách của toàn hệ thống ngân hàngvề bảo đảm tiền vay. Quản trị danh mục TSBĐ là một mắt xích quan trọng trong qyu trình cho vay có TSBĐ bao gồm các khâu từ việc quản lý, đánh giá, phân loại, dự báo, cảnh báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn, xét ưu tiên nhận làm TSBĐ, định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ để điều chỉnh mức độ cho vay hoặc yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ, quản lý, lưu giữ TSBĐ và những giấy tờ có liên quan cũng như việc xử lý bán, khai thác các TSBĐcủa những khoản nợ tồn đọng. 1.1.2.2. Vai trò của quản trị TSBĐ a. Bảo đảm an toàn trong cho vay - Hoạt động của ngân hàng thương mại. + Huy động vốn: Huy động vốn của NHTM thực chất là việc nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân hay các tổ chức tín dụng khác dưới hình thức tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm và các loại tiền gửi khác, NHTM còn có thể huy động vốn bằng cách phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giây tờ có giá khác theo quy định của pháp luật để huy động vốn của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Huy động vốn của các NHTM cũng có thể được thực hiện bằng cách các NHTM đi vay vốn lẫn nhau, vay vốn các tổ chức tín dụng nước ngoài hoặc vay vốn của NHNN dưới hình thức tái cấp vốn. + Hoạt động sử dụng vốn vay. Bên cạnh nghiệp vụ dự trữ tiền mặt nhằm duy trì khả năng thanh khoản cũng như tránh những rủi ro khác do rút vốn của khách hàng thì Ngân hàng tiến hành các hoạt động tín dụng và đầu tư (tín dụng và đầu tư cũng thuộc loại hình sử dụng vốn vay của các NHTM ). Tín dụng là hoạt động truyền thống và luôn giữ vai trò trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, trong đó thu nhập chủ yếu của Ngân hàng là lãi tín dụng. Đồng thời, các Ngân hàng cũng luôn tìm cách sử dụng tối đa các nguồn vốn đã huy động được thông qua hoạt động đầu tư như : kinh doanh ngoại tệ, kinh doanh chứng khoán, đầu tư vốn trực tiếp hoặc góp vốn liên doanh vào các doanh nghiệp... Hoạt động sử dụng vốn của các NHTM cũng rất đa dạng về hình thức. Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng Việt Nam thì các NHTM được phép cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của NHNN. Ngoài ra các NHTM còn có thể sử dụng vốn vào việc mua cổ phần của doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng khác-bằng vốn điều lệ và dự trữ. NHTM sử dụng vốn chủ yếu vào việc cho vay và kiếm lời qua sự chênh lệch lãi suất tiền gửi và tiền vay. Đây là hoạt động cơ bản của một NHTM. + Các hoạt động khác Khi thực hiện vai trò trung gian trung chuyển vốn giữa người có vốn và người cần vốn, các NHTM đã tự tạo ra các công cụ tài chính làm phương tiện thanh toán. Vì thế, ngoài hoạt động huy động vốn và sử dụng vốn, các NHTM còn thực hiện các hoạt động thanh toán, các dịch vụ thanh toán trong và ngoài nước, dịch vụ thu hộ và chi hộ, thu phát tiền mặt cho khách hàng. Ngoài ra còn thực hiện các hoạt động quản lý ngân quỹ, hoạt động bảo lãnh, tư vấn, hoạt động uỷ thác, làm đại lý và các dịch vụ khác liên quan đến hoạt động ngân hàng. Các hoạt động này có độ rủi ro thấp hơn hoạt động tín dụng và đầu tư trong khi vẫn đem lại được nguồn thu lớn, góp phần mở rộng tạo lập nguồn vốn kinh doanh giúp Ngân hàng phát triển toàn diện, đa dạng hoá hoạt động kinh doanh của mình. - Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại + Đặc điểm của hoạt động cho vay Nếu như hoạt động nhận tiền gửi được coi là hoạt động quan trọng nhất trong việc huy động vốn cho ngân hàng thì hoạt động cho vay là hoạt động đầu tư quan trọng của ngân hàng. Vì đây là hoạt động chiếm 70% tỷ trọng tài sản của ngân hàng và đem lại thu nhập chính cho ngân hàng. Khi ngân hàng tài trợ cho khách hàng vay thì sau thời hạn nhất định khách hàng phải trả cho ngân hàng đầy đử gốc và lãi. Khoản lãi này sẽ được dùng để chi trả cho lãi huy động tiền gửi, chi phí cho việc duy trì hoạt động của ngân hàng, phần còn lại sẽ là lợi nhuận ròng của ngân hàng. Một ngân hàng có hoạt động tín dụng hiệu quả chắc chắn sẽ là một ngân hàng vững mạnh và phát triển. Vì vai trò quan trọng của hoạt động tín dụng mà công tác bảo đảm an toàn tín dụng luôn là vấn đề được các nhà quản lý tài chính quan tâm hàng đầu. Đặc điểm thứ hai của hoạt động cho vay cũng là nguyên nhân vì sao công tác quản trị rủi ro được quan tâm nhiều, đó là tính rủi ro. Dù thị trường tài chính mà ngân hàng tham gia là thị trường phát triển hay kém phát triển thì vẫn luôn có những biến động. Những biến động này có thể ảnh hưởng đến ngân hàng một cách trực tiếp, hoặc gián tiếp thông qua việc tác động đến khách hàng vay của ngân hàng. Khách hàng của ngân hàng khi ký hợp đồng tín dụng luôn mong muốn hoạt động kinh doanh của họ sẽ hiệu quả mang lại lơi nhuận đủ để trả gốc và lãi của khoản vay cho ngân hàng, tuy nhiên doanh nghiệp cũng có thể gặp những rủi ro khách quan hoặc chủ quan và doanh nghiệp không thể trả được nợ cho ngân hàng. + Phân loại cho vay Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn Cho vay ngắn hạn hay còn gọi là cho vay vốn lưu động là các khoản vay có thời hạn dưới 12 tháng. Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc sự trữ hàng hoá, các khoản phải thu, chi phí sản xuất.... Cho vay trung và dài hạn hay còn gọi là cho vay vốn cố định là các khoản vay có thời hạn từ 1năm trở lên. Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ trên 1 năm đến 5 năm. Thường là để tài trợ cho việc mua sắm các phương tiện vận tải, một số cây trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mòn. Cho vay dài hạn có thời hạn từ 5 đến 10 năm hoặc dài hơn tuỳ từng dự án và quyết định của ngân hàng. Cho vay dài hạn thường tài trợ cho các công trình xây dựng như nhà, sân bay, cầu đường, máy móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu và có thời gian thực hiện dự án dài. Các khoản nợ trung hạn và dài hạn chủ yếu được hoàn trả từ lợi nhuận và khấu hao tài sản hình thành từ vốn vay. Phân loại cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan trọng đối với ngân hàng thương mại vì thời hạn liên quan mật thiết đến tính an toàn và sinh lợi của khoản cho vay. Phân loại cho vay theo mục đích: Cho vay bất động sản: Đây là hình thức cho vay được bảo đảm bằng bất động sản, bao gồm: cho vay ngắn hạn cho xây dựng và mở rộng đất đai, cho vay dài hạn để mua đất đai, nhà cửa... Cho vay công thương nghiệp: Đây là hình thức cho vay các doanh nghiệp để trang trải các chi phí như mua nguyên vật liệu, trả thuế, và chi trả lương. Cho vay nông nghiệp: Đây là hình thức cho vay các hoạt động nông nghiệp nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn nuôi gia súc. Cho vay tiêu dùng: Đây là hình thức cho vay để mua sắm hàng hoá tiêu dùng: cho vay mua xe, mua nhà, cho vay du học…. Cho vay khác: bao gồm các hình thức cho vay như cho vay kinh doanh chứng khoán... Phân loại căn cứ vào khách hàng vay vốn Cho vay cá nhân: Đây là hình thức cho vay các cá nhân để mua sắm hàng hoá tiêu dùng đắt tiền như xe hơi, nhà, trang thiết bị trong nhà. Cho vay các tổ chức tài chính: Đây là hình thức cho vay cho các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính và các tổ chức tài chính khác. Có rất nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại các hình thức cho vay, bởi hoạt động cho vay là hoạt động cơ bản cũng khá phong phú và đa dạng của NHTM trong sử dụng vốn. Hoạt động cho vay có hiệu quả giúp cho NHTM có điều kiện bảo toàn và tích luỹ vốn, giúp cho uy tín của NHTM ngày càng nâng cao trên thị trường. Phân loại cho vay theo điều kiện và hình thức bảo đảm Cho vay không có bảo đảm: Là việc cho vay không có tài sản cầm cố thế chấp hay có bảo lãnh của người thứ 3. Cho vay hoàn toàn dựa trên uy tín của khách hàng. Tín dụng có bảo đảm: Là hình thức cho vay mà khách hàng muốn vay buộc phải có tài sản cầm cố, thế chấp hay có bảo lãnh của người thứ 3 và được sự đồng ý của ngân hàng. - Bảo đảm an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại + Khái niệm an toàn trong cho vay Khi tham gia vào quan hệ tín dụng các doanh nghiệp vay vốn và các ngân hàng đèu phải quán triệt các nguyên tắc tín dụng. Một trong những nguyên tắc đó là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay. Tuy nhiên, khả năng người vay không trả được nợ hoặc không trả đầy đủ, đúng hạn luôn là rủi ro tiềm ẩn đối với các ngân hàng thương mại. Do vậy, an toàn trong cho vay là việc ngân hàng cho vay ra và thu hồi đủ cả gốc và lãi đúng hạn. + Sự cần thiết của bảo đảm an toàn trong cho vay. Ngay những ngân hàng lớn và có khả năng tài chính tốt thì vẫn có thể gặp rủi ro do những biến động của nền kinh tế. Thời kỳ 1929 - 1933, nền kinh tế nhiều nước khủng hoảng dẫn đến trong 4 năm liên tục (1930 - 1933 ) làn sóng phá sản ngân hàng tràn từ Áo, Đức, Anh sang Mỹ. Riêng ở Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt động, gây ra sự mất mát cho người gửi tiền, cho cổ đông và các chủ nợ đến 2,5 tỷ USD và dẫn đến thắt chặt cung tiền tệ. Thời kỳ từ giữa năm 1970 đến những năm 1980 chứng kiến sự sụp đổ của những ngân hàng lớn. Năm 1974 chứng kiến sự thất bại của ngân hàng Bankhaus Herstatt của Đức, ngân hàng Quốc gia Franklin của Mỹ. Trong nhiều trường hợp ngân hàng bị ảnh hưởng gián tiếp, gặp phải những rủi ro từ phía khách hàng của mình là các doanh nghiệp. Các khách hàng của ngân hàng cũng hoạt động, kinh doanh trên thị trường, cũng như ngân hàng họ có thể gặp phải những rủi ro. Ở CHLB Đức, trong những năm kinh tế bị khủng hoảng có 3930 doanh nghiệp tuyên bố phá sản, còn trong những năm kinh tế không bị lâm vào tình trạng khủng hoảng (1981 ) có tới 11,590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ nợ lên tới 15 tỷ Mác. Kết quả của sự phá sản này là nền kinh tế, cụ thể là các ngân hàng là chủ nợ đã bị ảnh hưởng vô cùng lớn. Điều này cho thấy rằng dù là ngân hàng nào trong thời kỳ nào cũng cần có những biện pháp để bảo đảm an toàn cho hoạt động của ngân hàng mình tránh những rủi ro riêng và những rủi ro lan truyền. Hoạt động tín dụng là hoạt động rất quan trọng với ngân hàng và như đã trình bày ở trên, một ngân hàng không thể ổn định nếu như tín dụng không lành mạnh và an toàn. Đối với những ngân hàng nhở, một khoản tín dụng xấu không có khả năng thu hồi cũng đã gây cho ngân hàng rất nhiều khó khăn vì thông thường giá trị của một khoản tín dụng lớn hơn rất nhiều so với khoản lãi mà ngân hàng thu được. Khi ngân hàng không thu lại được số tiền cho vay đã bỏ ra thì có nghĩa là phải rất nhiều lãi từ các khoản cho vay tốt khác mới có thể bù đắp lại được. Việc đó không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng mà còn ảnh hưởng lớn đến uy tín của ngân hàng đó. Bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng có thể được thực hiện bằng nhiều biện pháp. Trước khi cho vay, ngân hàng thẩm định kỹ càng dự án của doanh nghiệp, quyết định cho vay dựa trên giá trị của TSBĐ.... Trong khi các hoạt động khác rất khó có thể bảo đảm được an toàn. Ví dụ như rủi ro lãi suất, ngân hàng khó có thể dự tính được việc lãi suất thay đổi ngoài dự kiến, rủi ro hối đoái là khả năng xảy ra những tổn thất mà ngân hàng phải chịu khi tỷ giá hối đoái thay đổi vượt qua sự thay đỏi dự tính, tỷ gía hối đoái thường xuyên giao động; rủi ro thanh khoản thường xảy ra liên quan đến tâm lý của khách hàng gửi tiền của ngân hàng, điều này thực sự khó lường trước, để tránh rủi ro thanh khoản ngân hàng luôn phải giữ lại một lượng tiền nhất định điều này ảnh hưởng đến khả năng thu lời của ngân hàng. Như vậy rủi ro tín dụng dường như dễ thực hiện hơn và ít tốn kém hơn cho ngân hàng. + Các hình thức bảo đảm tiền vay. Căn cứ vào năng lực tài chính của khách hàng vay, tính khả thi và hiệu quả của khoản vay cũng như tình hình thức tế. Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng một hoặc một số biện pháp bảo đảm tiền vay dưới đây. Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay Cầm cố tài sản theo định nghĩa của bộ luật dân sự là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình. Việc khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát tài sản của mình cho ngân hàng trong thời gian cam kết thường là thời gian nhận tài trợ. Ngân hàng yêu cầu cầm cố trong trường hợp xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ là không an toàn cho ngân hàn. Thường đó là các tài sản dễ bán, dễ di dời. Biện phá cầm cố thích hợp với những tài sản mà ngân hàng có thể kiểm soát và bảo quản tương đối chắc chắn, đồng thời việc ngân hàng giữ tài sản không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của người nhận tài trợ, ví dụ như các chứng khoán, các hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ mạnh, kim loại quý. Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay Thế chấp tài sản là việc một bên là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Khách hàng có thể thế chấp máy móc, thiết bị, tàu biển, máy bay, bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất. Đảm bảo bằng thế chấp cho phép khách hàng vay có thể tiếp tục sử dụng các tài sản nhưng quá trình sử dụng sẽ làm biến dạng, hao mòn tài sản. Điều này ảnh hưởng đến ngân hàng, vì không thể giám sát tài sản một cách liên tục nên ngân hàng sẽ không thể kịp thời nắm bắt được các hao mòn của tài sản. Để tránh tình trạng này cần kiểm tra định kỳ các tài sản, ít nhất là 6 tháng 1 lần. Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền (ngân hàng ) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (khách hàng vay ), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.Ngân hàng chỉ chấp nhận bảo lãnh nếu bên bảo lãnh có uy tín lớn. Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm cho khoản vay của mình. Giá trị tài sản này có thể được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngân hàng tài trợ bằng TSBĐ hình thanh từ vốn vay cho các khoản vay có giá trị không lớn lắm. Sau khi cấp tín dụng, khách hàng sử dụng để mua tài sản và sử dụng tài sản này, do đó tài sản sẽ bị biến dạng, ngân hàng lại không thể yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản do đó loại hình cho vay này không có lợi cho ngân hàng. b. Vai trò của quản trị TSBĐ - Vai trò của TSBĐ Ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng dựa trên uy tín và năng lực tài chính của họ. Tuy nhiên nếu chỉ căn cứ vào uy tín của khách hàng thì khoản vay sẽ rất rủi ro. Truớc khi cho vay, ngân hàng giữ vai trò chủ động nhưng sau khi cho vay người vay tiền lai có lợi thế vì họ đã sử dụng tiền còn ngân hàng chỉ nắm các giấy nợ. Vì vậy thông thường các ngân hàng đều yêu cầu khách hàng thế chấp, cầm cố tài sản để bảo đảm cho khoản vay. + Khi khách hàng vay vốn để phục vụ hoạt động kinh doanh thì họ luôn mong muốn việc kinh doanh đạt hiệu quả tạo ra thu nhập để trả nợ cho ngân hàng và nhận lại tài sản đã mang đi bảo đảm. Song do chủ quan hay khách quan mà việc kinh doanh không tạo ra được lợi nhuận gây khó khăn cho việc thanh toán nợ. Vì vậy TSBĐ là một ràng buộc cho khách hàng. + TSBĐ của khách hàng vay bảo đảm cho ngân hàng một khoản thu nhất định trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Đây là nguồn thanh toán thay thế hết sức cần thiết mặc dù giá trị của tài sản khi xử lý không bằng giá trị gốc và lãi của khoản cho vay. - Vai trò của quản trị TSBĐ Quản trị TSBĐ là một nội dung quan trọng trong quản trị rủi ro của ngân hàng vì nó liên quan mật thiết đến hoạt động quan trọng nhất - hoạt động tín dụng. + Công tác thẩm định TSBĐ có nhiệm vụ xác định tính hợp pháp, hợp lệ của TSBĐ, thông qua đó bảo vệ quyền lợi của ngân hàng. + Khi khách hàng mang đến ngân hàng một tài sản để yêu cầu bảo đảm cho khoản vay._. của mình nếu công tác quản trị không được thực hiện tốt nghĩa là việc xác định TSBĐ không chính xác sẽ ảnh hưởng đến cả khách hàng và ngân hàng. Nếu định giá tài sản quá thấp dẫn đến hạn mức cho vay sẽ thấp, nếu hạn mức này không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng họ sẽ có xu hướng tìm đến một ngân hàng khác. Còn nếu định giá quá cao ngân hàng sẽ không thể thu hồi đầy đủ giá trị của khoản vay trong trường hợp khách hàng không trả nợ. + An toàn của tín dụng phụ thuộc vào tính hiệu quả của quản trị TSBĐ. Việc thẩm định hồ sơ tín dụng của khách hàng, quan tâm đến việc sử dụng vốn và phương án kinh doanh của khách hàng là rất cần thiết nhưng cũng không thể chỉ chú trọng việc xem xét hồ sơ mà còn phải quan tâm đến các bảo đảm cho khoản vay. Bởi vì những rủi ro có thể xảy đến mà khách hàng cũng không thể lường trước được. 1.2. Nội dung của quản trị TSBĐ Quản trị TSBĐ gồm có thẩm định TSBĐ, định giá TSBĐ, quản lý TSBĐ và các giấy tờ có liên quan, xử lý TSBĐ. Vì thông thường trong các ngân hàng, TSBĐ là bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối lớn nên phần này sẽ nghiên cứu kỹ hơn về TSBĐ là bất động sản. 1.2.1. Thẩm định Thẩm định TSBĐ là công việc đầu tiên nhưng cũng không kém quan trọng, bởi nó liên quan mật thiết đến tính pháp lý, liên quan đến hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tài sản cũng như hợp đồng tín dụng giữa khách hàng vay và ngân hàng. Nội dung của thẩm định làm rõ các vấn đề sau: - Xác định quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Trước hết cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem các giấy tờ chứng nhận đã đầy đủ chưa, bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản dùng làm bảo đảm. Sau đó là tính chính xác của các giấy tờ này. Cần chú ý đến các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý... trong hợp đồng sở hữu tài sản.... Sau đó đối chiếu với quy định của ngân hàng xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ không rõ ràng hoặc có những nghi vẫn thì phải xác minh lại tại nơi cấp những giấy tờ đó. Xác định các đồng sở hữu của tài sản cầm cố, thế chấp cũng rất quan trọng, cần bảo đảm rằng tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ có liên quan. Đối với các cá nhân, hộ gia đình, việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp. Có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người. Điều này là khá khó khăn đối với cán bộ tín dụng, để biết được chính xác thì cần có hiểu biết về luật dân sự và luật hôn nhân & gia đình. - Tài sản được phép giao dich. Ngoài các tài sản được mua bán thông dụng, tự do trên thị trường, cán bộ tín dụng cần hết sức thận trọng khi xem xét các TSBĐ có tính chất chuyên dụng quý hiếm. Nếu không chắc chắn về tính hợp pháp trong giao dịch thì phải yêu cầu khách hàng vay mang đến ngân hàng các văn bản chứng minh là tài sản được phép giao dịch bình thường. Nếu tài sản quý hiếm được phép giao dịch thì phải kiểm tra rõ nguồn gốc của loại tài sản này. Đối với các loại tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay hoặc người bảo lãnh nhưng hiện đang trong thời gian cho thuê thì ngân hàng cần chú ý đến thời hạn thuê. Tốt nhất ngân hàng chỉ nên chấp nhận những tài sản có thời hạn thuê ngắn hơn thời hạn tín dụng để thuận lợi cho ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản nếu cần thiết. - Tài sản hiện không có tranh chấp. Nội dung này hết sức quan trọng và cần thiết vì nó ảnh hưởng đến việc giải quyết, xử lý tài sản sau này ( trong trường hợp khách hàng vay không trả được nợ ). Tuy nhiên việc khẳng định rằng tài sản hiện không có tranh chấp là tương đối phức tạp vì vậy đơn vị ngoài việc xem xét cần yêu cầu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sản hiện có không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. - Tài sản dễ chuyển nhượng. Dĩ nhiên ngân hàngkhông mong muốn phải bán hoặc chuyển nhượng tài sản mà khách hàng cầm cố, thế chấp. Tuy nhiên, trong trường hợp hết thời hạn vay mà khách hàng vẫn không trả nợ thì ngân hàng buộc phải xử lý TSBĐ này. Do vậy, TSBĐ phải có tính dễ chuyển nhượng để thuận tiện cho việc xử lý. Trong quá trình thẩm định, đặc biệt là thẩm định tài sản là bất động sản cán bộ tín dụng nhất thiết phải kiểm tra tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kết cấu, chất lượng của tài sản, xem có tranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra tại hiện trường có thể kết hợp gặp gỡ dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ hơn về tài sản. Kết quả thẩm định phải được thể hiện bằng văn bản trong đó ghi rõ nhận hay không nhận tài sản làm bảo đảm cho tiền vay. 1.2.2. Định giá TSBĐ 1.2.2.1. Khái niệm định giá TSBĐ Định giá TSBĐ chính là sự ước tính giá trị thị trường của tài sản được đem làm TSBĐ tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm. Có thể hiểu đơn giản là định giá tài sản là việc xác định giá trị tài sản ở trên thị trường tại thời điểm mà hợp đồng tín dụng được ký. Để mở rộng hoạt động cho vay của mình ngân hàng phải xem xét hết tất cả các tài sản có thể trở thành TSBĐ, mỗi loại tài sản có những tính chất khác nhau, quy mô khác nhau do đó không thể áp dụng chính xác một cách định giá nào cho mọi loại tài sản. Do đó việc định giá TSBĐ phải được các cán bộ tín dụng có hiểu biết về việc định giá tài sản và có kinh nghiệm thực hiện. 1.2.2.2. Cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để định giá TSBĐ Khi ký kết hợp đồng tín dụng thì khách hàng và ngân hàng cũng phải ký hợp đồng thế chấp, cầm cố... TSBĐ. Hợp đồng này cũng là một văn bản có tính chất pháp lý do đó cũng phải tuân theo những quy định pháp lý nhất định. Do đó việc định giá TSBĐ cũng phải tuân theo các cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế. - Cơ sở pháp lý Cơ sở pháp lý của việc định giá TSBĐ chính là các văn bản pháp luật liên quan đến TSBĐ, định giá TSBĐ, thẩm định giá.... của Nhà nước, Chính phủ, các bộ, các ngành, các cơ quan chức năng, Ngân hàng Trung ương... và của chính ngân hàng. - Cơ sở kinh tế + Việc đinh giá TSBĐ phải căn cứ trên cơ sở giá trị còn lại của TSBĐ (thường áp dụng đối với các tài sản cố định ). Giá trị còn lại của tài sản được tính bằng nguyên giá của tài sản trừ đi những hao mòn trong quá trình sử dụng nó. Hao mòn có thể là hao mòn hữu hình hoặc hao mòn vô hình. Hao mòn hữu hình là những hao mòn có thể nhận biết bằng mắt thường, bằng cách kiểm tra các tài sản, do tác động của thời tiết, của quá trình sử dụng mang lại. Còn hao mòn vô hình là do sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật làm cho tài sản trở nên lạc hậu, lỗi thời. Mỗi loại tài sản có mức độ hao mòn vô hình và hữu hình khác nhau. Nguyên giá của tài sản được tính bằng tất cả các chi phí của chủ sở hữu để có được tài sản đó. Nguyên giá được tính dựa trên giá trị sổ sách của đơn vị. Do đó cán bộ tín dụng phải kiểm tra thật kỹ về tính chính xác của giá trị ghi trên sổ sách này. + Giá trị được định giá của một tài sản còn phụ thuộc vào giá trị thị trường của tài sản đó. Giá trị thị trường có thể được định nghĩa như sau: “ là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào một thời điểm nhất định, giữa một bên tình nguyện mua và một bên tình nguyên bán trong một giao dịch phù hợp với khả năng của mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý trong đó cả bên mua và bên bán đều đã hành động một cách khôn ngoan, có hiểu biết và không có một sự ép buộc nào ”. Ngoài ra còn có một cách định nghĩa nữa của giá trị thị trường “giá trị thị trường là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản, phù hợp với khả năng của người bán và người mua trong một thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản, không phải chịu bất cứ một sự kích động quá mức nào ”. Giá trị thị trường thì chịu tác động của quy luật cung cầu ở thời điểm định giá và khả năng về nhu cầu của tài sản trong tương lai gần. Việc định giá một tài sản đúng với giá trị của nó là rất quan trọng đối với cả ngân hàng và khách hàng. Nếu tài sản bị định giá quá thấp thì ảnh hưởng đến hạn mức cho vay của khách hàng, nếu hạn mức đó không phù hợp với nhu cầu của mình khách hàng sẽ có xu hướng tìm một ngân hàng khác có thể cho họ vay với mức cao hơn, như vậy ngân hàng đã mất đi một khách hàng. Nhưng nếu ngân hàng đinh giá TSBĐ quá cao so với giá trị thực của nó thì sẽ là nguy cơ với ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả nợ sau này. Tức là khi xử lý tài sản giá trị thu được sẽ nhỏ hơn nhiều so với giá trị khoản vay, phần chênh lệch này ngân hàng phải tự chịu. 1.2.2.3. Nguyên tắc định giá Việc định giá tài sản chịu ảnh hưởng của các nguyên tắc giá trị của tài sản. - Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt của tài sản tạo ra sự khác nhau giữa cung cầu của các loại tài sản. Có những loại tài sản sự thay đổi cung cầu trong một thời kỳ không có lớn. Trong khi đó có những loại tài sản mà cung cầu của chúng biến động liên tục trong những thời gian ngắn. Muốn biết, và dự đoán được cung cầu của một tài sản trong tương lai thì cần phải nắm rõ những đặc đỉêm về loại tài sản đó. - Nguyên tắc thay thế: Khi chủ sở hữu một tài sản muốn thay thế tài sản này bằng một tài sản có tính năng tương tự thì họ phải bỏ ra một chi phí nhất định, dĩ nhiên chi phí này sẽ lớn hơn số tiền bán tài sản cũ. Do vậy giá trị của một tài sản còn phải phụ thuộc vào chi phí mua một tài sản tương tự nó. - Nguyên tắc thay đổi: Trong quá trình sử dụng, giá trị của tài sản cũng thay đổi. Sự thay đổi này là do tài sản có hao mòn. Hao mòn do những yếu tố khách quan, chủ quan tác động vào tài sản. Bản thân những yếu tố này cũng thay đổi do đó mức độ tác động của các yếu tố với tài sản là không như nhau và với mỗi loại tài sản cũng khác nhau. - Nguyên tắc đóng góp và phân phối thu nhập: Mức độ mỗi tài sản đóng góp vào tổng thu nhập có tác động đến giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản. Có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Và cùng với mức đóng góp đó thì lợi nhuận thu được sẽ phân chia tương ứng. Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao đông, quản lý ) và cũng phân phối theo các yếu tố đó, sau khi đã phân phối cho vốn, quản lý, lao động giá trị còn lại sẽ thể hiện giá trị của đất. - Nguyên tắc cạnh tranh: Giá trị của tài sản cũng giống như giá trị của các hàng hoá, dịch vụ khác trên thị trường, chịu ảnh hưởng của quá trình cạnh tranh lẫn nhau. - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của một tài sản không chỉ xác định bằng giá trị tại thời điểm hiện tại mà những dự kiến trong tương lai về nhu cầu đối với tài sản, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của nó. Nếu nhu cầu về tài sản có khả năng tăng lên trong thời gian tới thì giá trị của nó cũng tăng lên. Mặt khác nếu nhu cầu về tài sản có xu hướng giảm thì giá trị của nó cũng sẽ giảm đi. Nhìn chung giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với nhu cầu về tài sản đó. 1.2.2.4. Các phương thức định giá TSBĐ - Phương pháp so sành trực tiếp + Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên thị trường những bất động sản tương tự ): là phương pháp sử dụng giá bán của bất dộng sản tương tự trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản - mục tiêu của cuộc định giá (bất động sản chủ thế). + Công thức tính giá bất động sản Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể. Biểu diễn bằng chữ, một mô hình đã nêu có dạng như sau: AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA (1) Trong đó: AP : Là bất động sản chủ thể S : Giá bán của bất động sản so sánh BA : Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất BeA : Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất GA : Lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất IA : Là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ thời điểm bán đến thời điểm điều tra CA : Là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về quy hoặch xây dựng NA : Là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm vào hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa bất động sản so snhá với bất dộng sản chủ thế. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %). Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua, bán trên thị trường. Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới 98% số các bất động sản được tính bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương pháp này được sử dụng nhiều vì: Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản dân dụng ( nhà ở) hoặc đất trống trong khu vực dân cư, các bất động sản thương mại - dịch vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp ít được sử dụng để định giá bất những động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở , trường học, bệnh viện va các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh. Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) coá những đặc điẻm tương đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản cần chủ thể), trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể để ước tính giá trị của bất động sản chủ thể. Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường. Ngoài ra, việc thu nhập thông tin các cuộc mua, bán bất động sản trên thị trường cần thoả mãn các điều kiện: Các cuộc mua bán được thu nhập phải gần với thời điểm điều tra, để tránh sự biến động quá lớn của thị trường. Các cuộc đã mua bán bất động sản phải được thông tin đầy đủ hoặc được giao bán trên phương tiện thông tin đại chúng, tại các văn phòng tư vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân cư. + Hạn chế của phương pháp so sánh Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng những phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. Phương pháp này sử dụng những giá bán đã được thực hiện trước đó làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác phương pháp coi thị trường bất động sản là thị trường tĩnh. Vì vậy, khi thị trường tồn tại những biến động mạnh thì phương pháp so sánh kém hiệu quả. - Phương pháp chi phí + Khái niệm Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thi trường của một thửa đất đã được đầu tư vẫn có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. Giá trị khấu hao ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình được đầu tư do tác động của tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm cho giá trị của bất động sản giảm giá. + Công thức tính giá thành bất động sản GBĐS = GĐ + GCT (4) Trong đó: GBĐS : Giá trị bất động sản GĐ : Là giá trị đất GCT : Là tổng chi phí xây dựng công trình Giá trị (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (4) được xác định theo công thức sau: GĐ = SĐ x GĐC (5) Và GCT = SCT x GCTC (6) Từ công thức (4) (5) (6) ta rút ra công thức tổng quát sau đây: GBĐS = (SĐ x GĐC) + (SCT x GCTC) (7) Trong đó: SĐ là số mét vuông đất GĐC là giá chuẩn cho (1m2) đất SCT là diện tích sàn sử dụng (m2) GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m2) sàn sử dụng Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, chùa, thánh thất vv... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình do phải bỏ dỡ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng khác. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để xác định bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các phương pháp định giá khác. Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp xác địn được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo. Để đảm bảo tính chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hoặc tái tạo ra công trình thay thế hoặc công trình tái tạo phải được tính đủ, tính đúng. Các chi phí về lao động phải được tính đủ, tính đúng và phải tách riêng được chi phí cho từng loại lao động gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹ thuật cao và lao động quản lý trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại địa phương nơi có bất dộng sản. - Những hạn chế của phương pháp Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh thị trường với phương pháp chi phí. Thực hiện phương pháp so sánh thị trường là để ước tính giá trị đât, sử dụng phương pháp chi phí là để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với trên đất. Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chi phí cúng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị trường. Ngoaid ra, để xác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất (phần lớn công trình gắn liền với đất đã qua sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử dụng0 đòi hỏi cán bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản - Phương pháp thu nhập + Khái niệm Đối với một nhà đầu tư thường quy các khoản đầu tư thu được trong tương lai dưới hình thức đơn vị tiền tệ. Mà tiền có giá trị về mặt thời gian, giá trị 1 đồng tiền bỏ ra tại thời điểm hiện tại và giá trị 1 đồng tiền thu được tại thời điểm 10 năm sau đó luôn có giá trị khác nhau. Để giải quyết vấn đề này, lý thuyết kinh tế đưa ra khái niệm giá trị thời gian tương lai của tiền và các phương pháp tính chuyển các dòng tiền từ giá trị thời gian của tiền và các phương pháp tính chuyển các dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại. Lý thuyế định giá những bất động sản cho thu nhập nhằm xác định giá trị của chúng . Phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích tài chính hoạt động đàu tư để xác định giá trị cá thu nhạp trong tương lai từ một bất động sản hoặc từ một dự án đầu tư và nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích để xác định giá trị bất động sản cho thu nhập tại thời điểm phân tích (trong định giá bất động sản, thời điểm phân tích, thường là thời điểm hiện tại), lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập hay gọi tắt là phương pháp thu nhập. Do vậy xét trong phạm trù định giá: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt giá trị thời điểm hiện tại + Công thức tính giá trị bất động sản Lợi nhuận thuần tuý hàng năm trên đất Giá đất = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm Trong đó: - Lợi nhuận thuần tuý thu được trên đất tính bình quân 3 năm - Lãi suất tiết kiệm tính bình quân 3 năm của loại tiết kệm kỳ hạn một năm của NHTM quốc doanh có mức lãi suất cao trên địa bàn. Phương pháp thu nhập là phương pháp thích hợp nhất cho các loại tài sản được mua bán thường xuyên trên thị trường hoặc được lưu gữi pơhục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận (thu nhập), ví dụ như những căn hộ, những công trình thương mại và công trình làm văn phòng. Phương pháp này cũng có thể áp dụng cho những bất động sản là nhà ở một gia đình trong các khu dân cư. Tuy nhiên những nhà ở một gia đình đắt tiền thường ít khi được thuê và những yếu tố như sở thích cá nhân và những điều kiện thuế thu nhập có ảnh hưởng đến thị trường nhà ở dân cư theo các hướng gây khó khăn cho việc áp dụng phương pháp thu nhập cho dù khi có đủ số liệu về thuê mướn. Cũng khó dụng phương pháp này cho những bất động sản như những công trình công nghiệp có quy mô lớn, hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít khi cho thuê. Phạm vi áp dụng phương pháp thu nhập được áp dụng chữ yếu đối với các bất động sản đang cho thu nhập như bất động sản thương mại - dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hoá hoặc những bất động sản có khả năng sẽ cho thu nhập như đất trống. Phương pháp thu nhập không sử dụng để xác định giá những bất động sản không cho thu nhập. + Những hạn chế của phương pháp Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác điịnh chính xác tổng thu nhập tư bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của bất động sản. Đây là một việc rất khó khăn đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như nước ta. Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường dùng để định giá những bất động sản cá biệt. 1.2.3. Quản lý TSBĐ, các giấy tờ liên quan đến TSBĐ Nội dung của quản lý TSBĐ là việc quản lý các giấy tờ liên quan đến việc cầm cố, thế chấp TSBĐ nhằm bảo đảm các giấy tờ vẫn đang trong tình trạng bình thường, là việc kiểm tra, kiểm soát định kỳ các tài sản để kịp thời phát hiện nếu có sự giảm giá trị của tài sản để yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ. Ngay từ khi ký hợp đồng tín dụng và các hợp đồng liên quan, cán bộ tín dụng phải lập biên bản giao nhận hồ sơ TSBĐ, ghi rõ đã nhận những loại tài sản gì, số lượng, tình trạng tài sản, những giấy tờ gì...Sau đó niêm phong các giấy tờ này và chuyển về cất giữ tại quỹ của ngân hàng theo quy định quản lý tài sản ngoại bảng. Tất cả các giấy tờ khách hàng giao cho ngân hàng đều phải là bản gốc. - Trường hợp TSBĐ do khách hàng vay hoặc bên thứ 3 quản lý hoặc sử dụng Do khách hàng vẫn được phép sử dụng nên trong quá trình sử dụng sẽ có hao mòn, ngân hàng phải chủ động đề nghị và thực hiện kiểm tra TSBĐ để phát hiện ngay lập tức sự hao hụt giá trị của tài sản. Việc kiểm tra cần được tiến hành thường xuyên, ít nhất là 06 tháng một lần, kiểm tra cụ thể số lượng và tình trạng các tài sản, cũng cần phải kiểm tra tình hình sử dụng và bảo quản tài sản. Trong trường hợp tài sản xuống cấp, giảm giá trị đáng kể thì cán bộ tín dụng phải lập báo cáo xác nhận tình trạng hiện tại của tài sản, từ đó lập đơn yêu cầu khách hàng vay bổ sung TSBĐ. - Trường hợp TSBĐ do ngân hàng cho vay quản lý + Về việc giữ tài sản Ngân hàng có thể trực tiếp quản lý tài sản tại kho bãi của mình hoặc thuê bên thứ 3 giữ TSBĐ. Việc ngân hàng tự giữ tài sản sẽ thuận tiện cho việc kiểm tra định kỳ, xác định lại giá trị của TSBĐ, hơn nữa sẽ tránh được hao mòn vì tài sản không sử dụng. + Về việc giữ giấy tờ về tài sản: Ngân hàng phải giữ bản gốc của các giấy tờ sau: giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản ( trừ trường hợp tài sản thế chấp là tàu bay, tàu biển,tham gia hoạt động trên tuyến quốc tế ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu, hợp đồng, giấy chứng nhận bảo hiểm, giấy uỷ quyền thụ hưởng tiền bảo hiểm ( trường hợp bên bảo đảm phải mua bảo hiểm với TSBĐ) 1.2.4. Xử lý TSBĐ 1.2.4.1. Các trường hợp ngân hàng có quyền xử lý TSBĐ - Hết thời hạn vay mà khách hàng không trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý TSBĐ theo hợp đồng tín dụng. - Bên vay vi phạm các nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật nên ngân hàng phải xử lý TSBĐ trước thời hạn. - Khách hàng vay phải thực hiện nghĩa vụ khác do đó phải xử lý TSBĐ trước hạn. Nếu như khách hàng vay vẫn muốn tiếp tục duy trì hợp đồng tín dụng thì phải thế chấp, cầm cố một tài sản khác có giá trị tương đương để bảo đảm cho khoản vay, theo thoả thuận của ngân hàng và khách hàng. - Khách hàng vay, bên bảo lãnh là tổ chức kinh tế bị phá sản, giải thể trước thời hạn trả nợ thì nghĩa vụ trả nợ sẽ được coi là đến hạn, nếu khách hàng không trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý TSBĐ. - Trường hợp khách hàng vay, bên bảo lãnh là doanh nghiệp khi chia tách, sát nhập, giải thể, chuyển đổi, cổ phần hoá: Nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn, chia TSBĐ đảm bảo nghĩa vụ trả nợ...theo yêu cầu của ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ trước khi thực hiện nghĩa vụ chia tách, hợp nhất, sát nhập, chuyền đổi, cổ phần hoá... 1.2.4.2. Nguyên tắc xử lý TSBĐ - Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. - Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. - Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định của pháp luật - Ngân hàng có thể chuyển giao quyền thu hồi nợ và uỷ quyền cho bên thứ 3 xử lý TSBĐ, trong trường hợp này bên thứ ba cũng có quyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ như ngân hàng. - Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của ngân hàng 1.2.4.3. Phương thức xử lý TSBĐ - Bán trực tiếp TSBĐ. Trừ trường hợp TSBĐlà quyền sử dụng đất và các tài sản mà pháp luật quy định phải bán tại các tổ chức bán đấu giá chuyên trách. Ngân hàng và khách hàng vay sau khi đã thoả thuận giá bán tối thiểu, khách hàng vay sẽ tự tìm người mua để bán tài sản, trường hợp này xảy ra khi người đi vay có thiện chí trả nợ hoặc ngân hàng sẽ chủ động tìm người mua. Phương pháp này sẽ giảm bớt được các chi phí đấu giá, rút ngắn được thời gian ngân hàng sẽ nhanh chóng thu hồi được khoản nợ. Tuy nhiên hạn chế của nó là giá bán có thể không cao như mong muốn. - Ngân hàng nhận chính TSBĐ thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Trường hợp này giá của TSBĐ sẽ được 2 bên thoả thuận. Nếu giá thoả thuận lớn hơn giá trị khoản vay và lãi thì ngân hàng sẽ phải trả cho khách hàng vay chênh lệch và ngược lại nhưng thông thường giá trị này thường bằng gốc + lãi và các chi phí khác. - Trong trường hợp tài sản mà khách hàng vay thế chấp là quyền đòi nợ thì ngân hàng sẽ nhận tiền hoặc tài sản của người thứ ba, là người bị đòi nợ ghi trong quyền đòi nợ. - Bán TSBĐ thông qua các tổ chức dịch vụ bán đấu giá như trung tâm bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá. Phương pháp này thường áp dụng với quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất vì chúng có giá trị lớn. Theo cách này ngân hàng có thể thu được một số tiền lớn hơn so với việc trực tiếp bán nhưng cũng phải chịu nhiều chi phí hơn và tốn nhiều thời gian hơn. Tuỳ từng trường hợp và từng loại tài sản mà ngân hàng sẽ quyết định xử lý TSBĐ như thế nào cho phù hợp và theo quy định ghi trong hợp đồng tín dụng. Ở nước ta trường hợp nếu hợp đồng không quy định rõ thì TSBĐ sẽ được xử lý theo phương thức bán đấu giá. 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản trị TSBĐ. 1.3.1. Nhân tố chủ quan - Trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng Nhân tố con người có vai trò quan trọng trong mọi hoạt động của ngân hàng, trong công tác quản trị TSBĐ nhân tố con người đặc biệt quan trọng, quyết định chất lượng của quản trị TSBĐ. Cán bộ không có chuyên môn sẽ ảnh hưởng đến việc thẩm định hồ sơ tài sản - công việc phải liên tục cập nhật những quy định của pháp luật, việc định giá tài sản là rất phức tạp nếu không có chuyên môn thì việc định giá sai sẽ ảnh hưởng đến công tác tín dụng. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, rất khó xác định giá trị chính xác của nó nên nhiều cán bộ thẩm định lợi dụng đặc điểm này định giá sai gây hại cho ngân hàng. Những trường hợp này ngân hàng cũng rất khó truy cứu trách nhiệm vì sau thời gian dài giá trị tài sản có thể đã thay đổi nhiều. Do đó việc định giá gần như hoàn toàn phụ thuộc vào cán bộ tín dụng. - Tính nhạy cảm và linh hoạt trong hoạt động của ngân hàng Bên cạnh các quy chế về quản trị TSBĐ ngân hàng còn phải xem xét hồ sơ tín dụng và bảo đảm của khách hàng dựa trên những yếu tố khác như: quan hệ của khách hàng với ngân hàng, mức độ tin tưởng và uy tín của khách hàng, phương án sản xuất kinh doanh thực sự hợp lý....Nếu như ngân hàng quá phụ thuộc vào quy chế thì sẽ dẫn đến sự cứng nhắc trong công tác tín dụng và thẩm định, ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động của ngân hàng 1.3.2. Nhân tố khách quan - Các khuôn khổ pháp lý Hoạt động ngân hàng liên quan đến các giao dịch do đó phải có những quy định cụ thể để điều chỉnh các hoạt động này. Đến nay các quy định của pháp luật và các bộ ngành các cơ quan chức năng về hoạt động ngân hàng đã khá hoàn chỉnh và hợp lý. Đối với hoạt động quản trị TSBĐ không chỉ liên quan đến các luật ngân hàng mà cả luật dân sự, luật đất đai (trong trường hợp TSBĐ là bất động sản), luật hôn nhân, gia đình( trong trường hợp xem xét quyền sở hữu và sử dụng tài sản) - Đặc trưng của các loại tài sản nhận làm bảo đảm M._. điều kiện để được cấp tín dụng, hoạt động tín dụng diễn ra nhanh chóng hơn. Từ năm 2004, số lượng các khoản cho vay có tài sản bảo đảm tăng lên rõ rệt. Trước đây các khoản dự phòng rủi ro đến thời điểm cuối năm thường được sử dụng hết để bù đắp cho các khoản tín dụng xấu, các khoản nợ không thu hồi được, nhưng việc các khoản vay đa phần đều có TSBĐ đã giúp ngân hàng tránh được việc phải sử dụng quỹ này do đó đến thời điểm cuối năm, quỹ dự phòng rủi ro được trích chia thưởng cho cán bộ công nhân viên, còn phần lớn là được để đầu tư trong những năm tiếp theo. Trong những năm trước 2004, ngân hàng chủ yếu cho vay ngắn hạn, các đơn xin vay vốn dài hạn thường bị ngân hàng từ chối tài trợ, nguyêm nhân chủ yếu là do ngân hàng lo lắng các khoản cho vay dài hạn sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của ngân hàng. TSBĐ cho các khoản vay đã giúp giải quyết vấn đề này, ngay cả khi khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng vẫn có thể thu hồi khoản vay qua việc xử lý TSBĐ. Do đó trong những năm từ 2004 đến nay các khoản cho vay dài hạn tăng lên, góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng dó các khoản tín dụng dài hạn luôn có lãi suất cao hơn rất nhiều so với các khoản tín dụng ngắn hạn. 2.3.2. Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân Bên cạnh những bước tiến khả quan hoạt động quản trị vẫn còn những vướng mắc lớn cần được quan tâm, giải quyết. Ngân hàng công thương Ba Đình đi lên từ cơ chế bao cấp do đó vẫn còn những hạn chế của cơ chế. Công tác quản trị rủi ro cũng như quản trị TSBĐ đã được quan tâm nhưng việc thực hiện vẫn chưa theo kịp được sự phát triển của thị trường tài chính và mong đợi của lãnh đạo NHCT Việt Nam - Chất lượng tín dụng của một ngân hàng được đánh giá bằng khả năng thu hồi nợ đúng hạn và đủ cả gốc và lãi, tỷ lệ nợ trong hạn, quá hạn, nợ gia hạn, nợ xấu trên tổng dư nợ, điều này ngân hàng Ba Đình chưa thực hiện tốt do tỷ lệ nợ xấu lớn, tỷ trọng dư nợ cho vay có TSBĐ trên tổng dư nợ thấp. Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu thực tế cao hơn rất nhiều so với trên báo cáo tài chính. - Việc xử lý nợ xấu được thực hiện bằng cách trích dự phòng rủi ro, biện pháp này chỉ mang tính thời điểm và chỉ giúp làm sạch bảng tổng kết tài sản chứ không giúp ngân hàng trong việc giảm bớt các khoản nợ xấu. - Các khoản vay có TSBĐ ít, do vậy không đảm bảo được an toàn cho hoạt động tín dụng. Mặc dù ngân hàng khuyến khích cán bộ thực hiện đảm bảo an toàn tiền vay bằng bảo đảm tài sản nhưng do quá trình hoạt động lâu dài trước kia đã gây ra sự ngại ngần trong việc thực hiện. Trước đây trong cơ chế bao cấp việc cấp tín dụng dựa trên cơ sở uy tín của khách hàng hoặc của bên bản lãnh, ngân hàng công thương là doanh nghiệp nhà nước do đó rất nhiều khoản cho vay là theo chỉ định của nhà nước, cho vay các doanh nghiệp nhà nước. Đến nay tuy đã có nhiều tiến bộ nhưng cán bộ vẫn chủ yếu cho vay theo uy tín và quan hệ cá nhân, đối với các doanh nghiệp việc cho vay có TSBĐ được thực hiện tương đối tốt nhưng với cho vay cá nhân, nhiều khoản vay có giá trị lớn vẫn được xét duyệt trong khi khách hàng vay không hề có tài sản thế chấp hay cầm cố. Ngày nay khi hoạt động cho vay khách hàng cá nhân ngày càng mở rộng, tỷ trọng tăng lên trên tổng dư nợ tín dụng thì nguy cơ xảy ra rủi ro với ngân hàng càng lớn. - Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản còn gặp nhiều vướng mắc do không xác định được rõ chủ sở hữu, không xác định được rõ các đối tượng đồng sở hữu. Nguyên nhân của việc này có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Nguyên nhân khách quan là do viêc khai thác thông tin rất khó khăn, không có cơ sở dữ liệu nào lưu trữ thông tin về quyền sở hữu của tài sản, chi phí cho việc tìm kiếm thông tin cao, do đó gây tốn kém cho ngân hàng, Đặc biệt với quyền sử dụng đất, việc xác định quyền sở hữu còn phụ thuộc vào quan hệ gia đình, tình trạng hôn nhân của khách hàng vay, rất khó cho cán bộ tín dụng khi muốn có được những thông tin về khách hàng một cách chính xác. Nguyên nhân chủ quan là do trình độ của cán bộ tín dụng. Muốn thực hiện tốt được việc xác định quyền sở hữu tài sản cán bộ tín dụng không chỉ cần nắm vững nghiệp vụ ngân hàng mà còn phải nắm được những quy định của pháp luật về việc sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhưng điều này lại chưa được cán bộ tín dụng cũng như ngân hàng quan tâm, chú trọng. - Công tác đánh giá TSBĐ chưa thực sự hiệu quả, thể hiện ở việc định giá tài sản, chọn lựa những tài sản có đủ điều kiện để trở thành TSBĐ. Việc đánh giá TSBĐ là công tác hết sức quan trọng, giúp ra quyết định đồng ý nhận tài sản làm bảo đảm hay không, xác định hạn mức cho khoản vay. Cán bộ tín dụng hầu hết đánh giá tài sản bảo đảm dựa trên kinh nghiệm của mình, điều này rất cần thiết nhưng vẫn chưa phải là tất cả. Nhiều loại TSBĐ có những đặc điểm kỹ thuật riêng, rất khó trong việc xác định giá trị của tài sản do đó cán bộ tín dụng hầu hết căn cứ trên sổ sách kế toán của đơn vị, dẫn đến thiếu khách quan do sổ sách được đơn vị cất giữ và ghi chép. Hơn nữa việc này mất khá nhiều thời gian. Trên thế giới, các ngân hàng lớn có thể lập riêng một phòng chức năng chỉ thực hiện công việc định giá tài sản hoặc thường thuê các tổ chức, công ty có chuyên môn chuyên định giá cho các tài sản nhận làm bảo đảm. Điều này có thể tốn kém hơn xong lại giúp ngân hàng xác định chính xác giá trị của TSBĐ. Tránh được tình trạng những tài sản tốt thì trả lại khách hàng nhưng lại nhận những tài sản có giá trị thấp và không bảo đảm. Ở Việt Nam các ngân hàng hầu hết chưa thể tự mình lập ra các phòng ban riêng chuyên thực hiện thẩm định, việc thuê định giá cũng khá hạn chế do chỉ có cục định giá đảm nhiệm nhưng thực tế thì việc định giá này được các ngân hàng nhận thấy là không hiệu quả do vậy chỉ còn cách là ngân hàng tự đào tạo cán bộ về chuyên môn định giá. Tuy nhiên vấn đề này lại chưa được NHCT Ba Đình quan tâm. - Công tác quản trị TSBĐ chưa được thực hiện đầy đủ theo như các văn bản hướng dẫn của ngân hàng nhà nước nói chung và của ngân hàng công thương Ba Đình nói riêng. Khâu kiểm tra định kỳ, định giá lại TSBĐ là rất quan trọng thì lại ít đựơc quan tâm. Các văn bản của ngân hàng đã quy định rất rõ và nhấn mạnh công tác kiểm tra, định giá lại TSBĐ bởi tính cần thiết của nó. Tất cả các tài sản đều có giá trị không ổn định do nhiều nguyên nhân và việc giá trị của tài sản giảm sút ảnh hưởng trực tiếp đến khoản cho vay của ngân hàng. Tuy nhiên cán bộ tín dụng thường chỉ quan tâm đến công tác định giá lúc ban đầu khi khách hàng yêu cầu tài trợ mà bỏ qua công tác định giá lại, hoặc nếu có thì thực hiện qua loa và không đều đặn, không đúng theo thời gian mà ngân hàng quy định. Kết quả là nếu khách hàng không trả được nợ thì tài sản đem xử lý thường không thu lại được giá trị ban đầu do đó không thể trả đủ gốc của khoản cho vay chứ chưa nói đến tiền lãi. - Khuôn khổ pháp lý cũng là một trong những vấn đề ảnh hưởng đến quản trị TSBĐ. Hiện nay các ngân hàng đều đang đứng trước một thực tế là nếu thực hiện theo đúng luật thì ngân hàng sẽ không thể cho vay, còn nếu cho vay thì sai quy chế. Rất nhiều trường hợp giấy tờ khách hàng mang đến không đúng theo quy định của ngân hàng nhưng về chủ quan ngân hàng thấy rằng phương án kinh doanh và biện pháp bảo đảm tiền vay là hợp lý. - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn triển khai chậm. Khi nhận tài sản là bất động sản làm tài sản bảo đảm ngân hàng yêu cầu khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải khách hàng vay nào cũng đủ các giấy tờ này mặc dù tài sản là của họ, điều này đặt ngân hàng ở tình thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu không cho vay, ngân hàng đã đánh mất khách hàng, nhưng nếu cho vay sẽ có thể nảy sinh tranh chấp trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng là một vấn đề gây khó khăn cho ngân hàng. Sau khi ký hợp đồng với khách hàng ngân hàng mang đi công chứng sau đó lại mang đến cơ quan có chức năng để đăng lý giao dịch bảo đảm, việc này tốn thời gian vì các địa điểm cách xa nhau. - Trong những năm gần đây, ngân hàng đã tài trợ rất nhiều khoản vay có TSBĐ, khi các khoản vay có vấn đề ngân hàng chuyển chúng sang thành nợ gia hạn, rồi quá hạn chứ không xử lý TSBĐ ngay do tính phức tạp của việc xử lý tài sản, sau một thời gian, khách hàng cũng thanh toán các khoản vay này tuy nhiên việc nguồn vốn cho vay không được thu hồi kịp thời sẽ ảnh hưởng đến quá trình luân chuyền vốn. Vốn bị ứ đọng do các khoản nợ xấu đáng ra phải được thanh toán trước đó rất lâu. Chương III: Giải pháp tăng cường quản trị TSBĐ tại NHCT Ba Đình 3.1. Định hướng của hoạt động quản trị TSBĐ tại NHCT Ba Đình 3.1.1. Về hoạt động cho vay có TSBĐ Quan điểm chung của hoạt động cho vay có bảo đảm: có hai khuynh hướng - Thứ nhất, chỉ quan tâm đến đảm bảo mà không quan tâm đến mục đích vay vốn và sử dụng vốn của người đi vay. Nếu hoạt động theo khuynh hướng này sẽ biến ngân hàng thành nhà quản lý tài sản chứ không phải là các nhà tác nghiệp tài chính - ngân hàng. Ngân hàng có thể sẽ không bị lỗ vì chọn những tài sản tốt làm bảo đảm, tuy nhiên đồng nghĩa là ngân hàng sẽ phải liên tục xử lý TSBĐ của các khoản cho vay, đây vốn không phải là chuyên môn của ngân hàng lại càng không phải là mục đích hoạt động của ngân hàng. Tập trung quá nhiều nhân lực vào việc tìm kiếm các tài sản bảo đảm tốt thay vì tìm kiếm các khoản tín dụng tốt gây tốn kém cho ngân hàng và làm sao nhãng những hoạt động khác. Hơn nữa quá quan tâm đến bảo đảm sẽ làm mất lòng các khách hàng uy tín của ngân hàng, họ là những người đã giao dịch với ngân hàng trong thời gian dài, dĩ nhiên phải nhận được những ưu đãi trong các hoạt động, nếu ngân hàng khăng khăng đòi hỏi tài sản làm bảo đảm sẽ có thể đánh mất những khách hàng này, và hoạt động của ngân hàng sẽ trở nên cứng nhắc. - Thứ hai là khuynh hướng xem nhẹ các bảo đảm, chỉ chú ý đến mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay. Rõ ràng rằng không phải khách hàng nào khi đến vay vốn của ngân hàng cũng lương trước được những rủi ro có thể xảy ra, và không phải phương án sản xuất kinh doanh nào cũng hiệu quả, không phải tất cả các khoản đầu tư đều có thể sinh lời. Trong nhiều trường hợp các bảo đảm có vị trí quan trọng phải được coi như là điều kiện tiên quyết của khoản vay. Việc nhận tài sản làm bảo đảm thúc đẩy việc khách hàng trả nợ và là động lực giúp họ trong kinh doanh. Việc coi nhẹ TSBĐ chỉ có thể áp dụng với các khách hàng uy tín lâu dài, hoặc trong một nền kinh tế thực sự ổn định. Tuy nhiên điều này là rất hiếm bởi bất kỳ nền kinh tế nào dù phát triển hay đang phát triển đều luôn luôn tiềm ẩn những bất ổn. Đặc biệt với thị trường như Việt Nam sự ổn định trong hoạt động kinh tế là rất mỏng manh thì việc coi nhẹ sự cần thiết của bảo đảm là một trong những nguy cơ dẫn đến sự thất bại của ngân hàng. Do vậy, quan điểm của các ngân hàng hiện đại cũng như NHCT Ba Đình là cố gắng cân nhắc để bảo đảm kết hợp được cả hai khuynh hướng trên. Điều này là không đơn giản bởi không phải tất cả các khoản vay đều thoả mãn được hai yếu tố: phương án kinh doanh sử dụng vốn hiệu quả và tài sản dùng làm bảo đảm chắc chắn. Thường thì chỉ đạt được một trong hai yêu cầu. Do vậy, khi xem xét các nhu cầu vay vốn của khách hàng, ngân hàng cần có những quy định cụ thể cho từng trường hợp, và quan trọng hơn là trình độ của cán bộ thẩm định trong việc đánh giá một khoản vay. Trong thời gian tới, NHCT Ba Đình sẽ thiết lập một cơ chế cho vay hợp lý hơn nữa, trước hết là tuân thủ được các quy định của pháp luật, tiếp đó là an toàn trong việc kinh doanh tiền tệ và đảm bảo được tính linh hoạt trong hoạt động của ngân hàng 3.1.2. Về loại TSBĐ và giá trị TSBĐ Ngân hàng công thương Ba Đình nhận tất cả các loại tài sản làm bảo đảm theo như quy định của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Tuy nhiên ngân hàng quan tâm đến các loại tài sản có giá trị lớn như bất động sản, các loại tài sản có khả năng chuyển nhượng nhanh chóng và có nhu cầu sử dụng trong thời gian dài như các máy móc thiết bị hiện đại...Sau khi xem xét các điều kiện pháp lý liên quan đến tài sản dùng làm bảo đảm, ngân hàng sẽ xem xét đến hạn mức cho vay. Thông thường ngân hàng sẽ tái trợ từ 70% đến 80% giá trị của TSBĐ. Tuỳ theo các trường hợp cụ thể, phụ thuộc vào uy tín của khách hàng, tính khả thi của dự án kinh doanh... mà ngân hàng sẽ xem xét hạn mức này. Nhưng không có trường hợp nào giá trị của khoản vay lại lớn hơn giá trị của TSBĐ 3.2. Giải pháp tăng cường quản trị TSBĐ đối với các khoản cho vay tại chi nhánh ngân hàng Công thương Ba Đình Qua việc phân tích những tồn tại trong công tác quản trị TSBĐ của NHCT Ba Đình, xem xét những thuận lợi và khó khăn ngân hàng gặp phải, xin đề xuất một số ý kiến như sau: 3.2.1. Các giải pháp chung 3.2.1.1. Nâng cao trình độ của cán bộ, nhân viên ngân hàng Như đã trình bày ở trên, nhân tố con người quyết định sự thành bại của hoạt động ngân hàng, do vậy công tác nâng cao trình độ cán bộ luôn phải được quan tâm hàng đầu. - NHCT Ba Đình phải có chính sách tuyển dụng đúng, thu hút được những người có đủ năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp vào làm việc tại ngân hàng. Đây là công việc không hề đơn giản, đòi hỏi thời gian và công sức do đó công tác nhân sự phải được những người có năng lực đảm nhiệm. Khi tuyển dụng, phải tìm những người có đủ điều kiện và thích hợp với những vị trí cần tuyển, phải đặt ra những chỉ tiêu cụ thể cho từng vị trí - Bên cạnh công tác tuyển dụng thì công tác đào tạo cũng cần được quan tâm. Ngân hàng nên thường xuyên cử cán bộ đi học tại các lớp bồi dưỡng cán bộ do ngân hàng công thương và các bộ, các ngành, các trung tâm đào tạo, các ngân hàng khác tổ chức để nâng cao kiến thức và học tập kinh nghiệm ngân hàng. - Lãnh đạo ngân hàng phải am hiểu nhân viên, biết được điểm mạnh, điểm yếu của họ để sắp xếp vào những vị trí phù hợp và cử đi học để bồi dưỡng. Có như vậy thì cán bộ mới phát huy được thế mạnh của mình. - NHCT Ba Đình cũng cần quan tâm đến điều kiện làm việc của nhân viên. Khiến nhân viên cảm thấy thoải mái để có thể năng động, sáng tạo, làm chủ được công việc, tránh cho nhân viên thái độ trông chờ vào chỉ đạo của cấp trên, cố gắng tạo môi trường cạnh tranh vừa phải giữa các nhân viên, tạo động lực trong quá trình làm việc. Đồng thời khuyến khích các nhân viên chia sẻ kinh nghiệm làm việc, đặc biệt là các nhân viên làm việc lâu năm, có nhiều kinh nghiệm với các nhân viên trẻ. Thường xuyên khuyến khích, động viên tinh thần nhân viên, muốn vậy phải xây dựng một cơ chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn. Bên cạnh đó cũng cần các chính sách khen thưởng, kỷ luật rõ ràng mình bạch. - Thường xuyên tổ chức các buổi phổ biến về các quy đinh mới của ngân hàng cũng như quy định pháp luật để giúp họ nâng cao kiến thức.Có nắm được những quy định về lĩnh vực ngân hàng và các lĩnh vực liên quan thì mới có thể thực hiện tốt công việc. 3.2.1.2. Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng Hiện nay công nghệ mà NHCT Ba Đình đang sử dụng không phải là công nghệ lạc hậu nhưng cũng chưa phải là hiện đại nếu đem so với các ngân hàng lớn trong nước, đặc biệt là các ngân hàng nước ngoài. Việc áp dụng những phương thức quản lý hiện đại đang là xu hướng trong ngành ngân hàng, nếu không theo kịp thì NHCT sẽ tụt lại sau so với các ngân hàng khác. Đặc biệt là trong tình hình hiện nay rất nhiều ngân hàng cổ phần đã và đang tiến tới việc áp dụng những công nghệ hiện đại, để cạnh tranh được với các ngân hàng này thì NHCT cũng cần phải tự đổi mới mình. Với khả năng của ngân hàng hiện nay thì việc đầu tiên cần thực hiện là tiêu chuẩn hoá tất cả các hoạt động ngân hàng, tiếp sau đó là quan tâm đến việc xây dựng một hệ thống thông tin. Bao gồm thông tin về khách hàng, thông tin về các giao dịch trong ngày đảm bảo cập nhật nhanh chóng và chính xác, thông tin về thị trường để phục vụ cho công tác quản trị TSBĐ... có như vậy thì hoạt động của ngân hàng mới ngày càng nâng cao. Bên cạnh đó cần nâng cao chất lượng của hệ thống máy tính nội bộ, lập ra những quỹ riêng để phục vụ cho việc nâng cấp máy móc thiết bị ngân hàng, việc ổn định thiết bị nội bộ gắn liền với việc ổn định và giúp hoạt động ngân hàng liền mạch, liên tục. 3.2.1.3. Tăng cường liên kết với các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực tài chính và các lĩnh vực có liên quan Việc liên kết giữa các ngân hàng ngày nay đã trở thành tất yếu, các ngân hàng liên kết với nhau để phục vụ khách hàng tốt hơn, làm cho quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng, ít tốn kém và an toàn hơn. Bên cạnh đó ngân hàng nên liên kết với các tổ chức trong lĩnh vực bảo hiểm để mở rộng thị phần và phát triển sản phẩm, kiểm toán để làm mình bạch tài chính, lĩnh vực định giá tài sản để phục vụ cho hoạt động thẩm định TSBĐ, các tổ chức cá nhân trong việc trông giữ, bảo quản TSBĐ, các cơ quan chuyên cung cấp thông tin... 3.2.1.4. Tăng cường tổ chức quản lý hoạt động bảo đảm cho vay Hoạt động bảo đảm cho vay trong đó có công tác quản trị TSBĐ là biện pháp quan trọng trong chiến lược phát triển của mọi ngân hàng, do vậy trong thời gian tới cần phải được quan tâm nhiều hơn nữa. Ngân hàng phải có chiến lược riêng của mình, thể hiện ở việc cụ thể các quy định của hệ thống ngân hàng công thương trong việc định giá, xử lý TSBĐ. Chuyên môn hoá các công tác liên quan đến quản trị TSBĐ, lập các tổ chuyên môn chuyên theo dõi các TSBĐ trong thời gian của hợp đồng tín dụng, hoạt động cho vay liên quan đến TSBĐ không thể chỉ do một cán bộ tín dụng thực hiện từ đầu đến cuối mà phải phối hợp với các phòng ban liên quan và trưởng phòng để đảm bảo tính khách quan. 3.3.2. Các giải pháp cụ thể 3.3.2.1. Xây dựng những bộ phận chuyên môn - Trước hết, ngân hàng phải lập bộ phận nghiệp vụ về thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bởi mỗi nghiệp vụ này có những đặc điểm riêng. Trong từng trường hợp, tuỳ theo giá trị khoản vay và phương án sản xuất kinh doanh, mức độ tin cậy của ngân hàng với khách hàng, cán bộ tín dụng có thể chủ động yêu cầu khách hàng thực hiện một trong các biện pháp bảo đảm tiền vay thuận lợi cho khách hàng nhưng vẫn bảo đảm an toàn cho ngân hàng. Việc chuyên môn hoá trong hoạt động bảo lãnh sẽ giải quyết được những vướng mắc trong quá trình quản trị TSBĐ. - Chuyên môn hoá trong việc định giá tài sản là rất cần thiết với ngân hàng. Như đã nói ở trên vấn đề định giá là một trong những vướng mắc lớn nhất cần khắc phục. Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, chưa có nhiều tổ chức chuyên nghiệp thực hiện việc định giá thì cách hiệu quả nhất là ngân hàng tự chủ động trong vấn đề định giá. Ngân hàng có thể xem xét chia tách các tài sản nhận làm đảm bảo thành từng nhóm, có tính chất tương tự nhau, sau đó đào tạo các cán bộ có chuyên môn chuyên định giá từng nhóm tài sản này. Không phải đơn giản để có thể thực hiện được việc này song nếu làm tốt công tác định giá tài sản thì đã giải quyết được một khâu quan trọng trong quản trị TSBĐ. - Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm cũng nên được giao cho những cán bộ chuyên trách, có nhiệm vụ thực hiện việc công chứng giấy tờ của ngân hàng. Việc này giúp giảm bớt công việc cho cán bộ tín dụng, hơn nữa việc công chứng giấy tờ ở nước ta tương đối phức tạp do đó sẽ thuận tiện hơn nếu việc này được giao cho những cán bộ thường xuyên thực hiện. - Chuyên môn hoá trong việc xử lý TSBĐ đặc biệt là tài sản là bất động sản. Ngân hàng cần sớm hình thành đội ngũ chuyên gia quản lý và thu hồi nợ. Nghĩa là sẽ thực hiện chuyên quản lý, giám sát, yêu cầu khách hàng vay phải duy tu bảo dưỡng TSBĐ khi cần thiết, khi cảm thấy khoản cho vay có vấn đề thì ngay lập tức tổ chuyên môn phải tìm những thông tin về bất động sản để tiến hành xử lý khi cần thiết. 3.3.2.2. Hoàn thiện hệ thống thông tin khách hàng Thông tin về khách hàng có vai trò vô cùng quan trọng trong quyết định cho vay của ngân hàng do vậy mà cần được thực hiện một cách chính xác và thường xuyên. Ngân hàng phải nắm rõ về những khách hàng đã từng giao dịch với ngân hàng, để làm được điều này thì mọi giao dịch dù lớn hay nhỏ đều phải được ghi nhận vào hệ thống thông tin. Ngân hàng phải bảo đảm hệ thống luôn hoạt động ổn định, bất cứ sự gián đoạn hay trục trặc gây ra sai sót thông tin cũng có thể sẽ ảnh hưởng đến quyết định cho vay của cán bộ tín dụng tức là ảnh hưởng đến việc kinh doanh của ngân hàng. 3.3.2.3. Tăng cường công tác quản trị TSBĐ là bất động sản - Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn nên việc theo dõi TSBĐ loại này là rất cần thiết. Hơn nữa việc giám sát tình hình tài sản khó thực hiện do tài sản có thể ở xa, cán bộ tín dụng không thể thường xuyên đến tận nơi khảo sát tình hình. - Theo dõi những biến động về quy chế chính sách để có biện pháp kịp thời. Các chính sách về đất đai có ảnh hưởng đến tính pháp lý của hợp đồng bảo đảm. Các biến động về cơ chế, quy hoạch hay chính sách của nhà nước liên quan đến đất đai ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, các chính sách này sẽ ảnh hưởng đến các khoản tín dụng có thời hạn dài. Không thường xuyên có nhiều chính sách quy hoạch đất đai nhưng thông thường trong trường hợp quy hoạch giá trị bất động sản sẽ giảm đi rất nhìêu so với giá trị trước đó. Do vậy khi xem xét các khoản cho vay có bảo đảm là bất động sản ngân hàng phải cố gắng nắm bắt được trước các ý định quy hoạch của nhà nước. - Ngân hàng có thể mở rộng hoạt động của mình bằng cách kinh doanh bất động sản, việc này có lợi cho việc xử lý TSBĐ là bất động sản. Thị trường bất động sản luôn biến động, nếu khi xử lý tài sản, giá bất động sản đang giảm thì ngân hàng sẽ bất lợi trong khi đó nếu ngân hàng thực hiện cả kinh doanh bất động sản thì phòng kinh doanh bất động sản có thể tạm thời giữ lại bất động sản để chờ khi giá tăng mới bán. 3.3. Kiến nghị Công tác quản trị TSBĐ phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản là môi trường bên trong và môi trường bên ngoài. Để hoàn thiện công tác này, ngân hàng hoàn toàn có thể nỗ lực để cải thiện yếu tố bên trong này, tuy nhiên những yếu tố bên ngoài cũng tác động mạnh mẽ đến công tác quản trị mà yếu tố bên ngoài thì ngân hàng khó có thể tác động làm thay đổi. Vì vậy cần phải có những kiến nghị để cải thiện môi trường bên ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thiện công tác này của ngân hàng. 3.3.1. Đối với ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hoạt động của các ngân hàng đều phải tuân theo các quy định của ngân hàng Nhà nước, do đó các quy định này ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược phát triển của các ngân hàng, cụ thể là các quy định về tỷ lệ dự trữ bắt buọc, tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu...Trong điều kiện nền kinh tế luôn có các biến động và sự hội nhập kinh tế quốc tế, ngân hàng Nhà nước cần theo sát sự thay đổi của thị trường để ban hành những chính sách hợp lý, giúp cho các ngân hàng thương mại hoạt động an toàn, hiệu quả. Để làm được việc đó ngân hàng Nhà nước cần: - Xây dựng chính sách tiền tệ lành mạnh, ổn định, chính sách tài khoá thận trọng trong đó các chính sách như tỷ giá, lãi suất, tín dụng cần được xây dựng theo hướng linh hoạt để có thể sử dụng các công cụ thị trường can thiệp một cách dễ dàng khi có biến động trong nước và quốc tế. - Nâng cao năng lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổn định sức mua đối nội và đối ngoại của đồng nội tệ - Các quy đinh, văn bản có liên quan đến các hoạt động của ngân hàng thương mại, đặc biệt là quy đinh về bảo đảm tiền vay cần được ban hành kèm theo các hướng dẫn cụ thể. - Phát triển hệ thống giám sát hoạt động ngân hàng, chuyên môn hoá việc giám sát để theo dõi được hoạt động của từng ngân hàng thương mại, đồng thời phối hợp với các tổ chức quốc tế để chia sẻ thông tin về tình hình kinh tế thế giới nhằm dự báo tình hình kinh tế trong nước. - Chủ động thúc đẩy sự hợp tác lành mạnh giữa các ngân hàng để chia sẻ thông tin, phối hợp thực hiện các quy định, học tập kinh nghiệm, hoàn thiện công tác quản trị. 3.3.2. Đối với Ngân hàng Công thương Việt Nam Trong những năm qua ngân hàng Công thương đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận tuy nhiên vẫn chưa tương xứng với quy mô của ngân hàng. Là một trong những ngân hàng hình thành sớm nhất, địa bàn hoạt động rộng khắp, có chi nhánh ở hầu hết tất cả các tỉnh, thành phố, hoạt động kinh doanh lâu dài trong lĩnh vực tiền tệ..., ngân hàng Công thương có thể đạt được những kết quả tốt hơn nữa. Để làm được điều này, ngân hàng cần chú trọng đến: - Công tác bảo đảm tiền vay. Trước hết ngân hàng phải đưa ra những chiến lược kinh doanh hợp lý trong dài hạn để dẫn dắt toàn hệ thống, trong đó phải chú trọng đến hoạt động tín dụng, đặc biệt là công tác bảo đảm tiền vay. - Ngoài việc tuân thủ theo các quy định của ngân hàng Nhà nước, ngân hàng cũng phải chủ động trong việc bảo đảm an toàn trong hoạt động của mình, chủ động tìm hiều và áp dụng những thông lệ và chuẩn mực quốc tế trong lĩnh vực ngân hàng cho phù hợp - Hoàn thiện hệ thống thông tin khách hàng, khuyến khích mở rộng nghiệp vụ, đa dạng hoá các loại hình dịch vụ cho vay, huy động vốn... - Cơ cấu, sắp xếp lại bộ máy trên cơ sở phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cá nhân, phòng ban; nâng cao trình độ năng lực đội ngũ quản lý và trình độ chuyên môn của cán bộ ngân hàng. Tăng cường công tác giám sát hoạt động của từng chi nhánh cũng như việc hỗ trợ các chi nhánh trong việc áp dụng các công nghệ ngân hàng, trong việc tiếp cận các nghiệp vụ mới. 3.3.3. Đối với các cơ quan có thẩm quyền 3.3.3.1. Hoàn thiện các quy chế và thủ tục liên quan đến việc thực hiện giao dịch bảo đảm Hiện nay các quy định liên quan đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm đã được quy định rõ, nhưng thực tế thực hiện khá phức tạp. Trước khi đăng lý giao dịch bảo đảm cán bộ tín dụng phải công chứng các giấy tờ có liên quan đến hợp đồng giao dịch bảo đảm. Việc công chứng lại đòi hỏi đầy đủ các giấy tờ liên quan đến khách hàng vay, điều này gây khó khăn và tốn kém thời gian, công sức của cán bộ tín dụng.. Về vấn đề này kiến nghị đến cơ quan công chứng để điều chỉnh việc công chứng linh hoạt, tạo điều kiện cho cán bộ tín dụng. Nhiều trường hợp khách hàng vay chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất, do đó chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là có quyền đăng ký thế chấp tài sản thựôc sở hữu hợp pháp của mình. Nên để xử lý vướng mắc này, kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ tài nguyên môi trường nghiên cứu sửa đổi hướng dẫn cụ thể về hồ sơ đăng lý thế chấp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, không thế chấp bảo lãnh cùng với quyền sử dụng đất để tránh nhầm lẫn, vướng mắc. 3.3.3.2. Hoàn thiện luật đất đai và các quy định liên quan Hiện nay công tác quản trị TSBĐ cụ thể là việc định giá bất động sản đều được các ngân hàng chủ động tiến hành, chưa có một khuôn khổ pháp lý hay quy định cụ thể nào cho ngành thẩm định giá, chưa có các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với điều kiện Việt Nam và thông lệ quốc tế. Điều này dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong công tác quản trị TSBĐ là bất động sản. Đây là vấn đề rất khó khăn cần phải có sự định hướng vĩ mô của Nhà nước, thông quan quá trình học tập kinh nghiệm của các nước trên thế giới. 3.3.3.3. Kiến nghị với các cơ quan pháp luật Thực tế hiện nay rất nhiều trường hợp khách hàng không đồng ý trả nợ, cũng không có ý kiến đồng ý việc ngân hàng xử lý tài sản do đó ngân hàng phải chọn giải pháp khởi kiện ra toà. Nhưng thủ tục khởi kiện phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài thậm chí ngay cả khi toà đã tuyên án nhưng con nợ không chịu chấp hành bản án. Điều này ảnh hưởng rất lớn đền ngân hàng, không những không nhanh chóng thu hồi được khoản vay để quay vòng vốn mà còn tốn thời gian và tiền của để theo sát việc khởi kiện. Vì vậy kiến nghị đến toà án để có quy định cụ thể về thủ tục, thời gian cho việc xử lý các vụ kiện liên quan đến tài sản bảo đảm của các khoản vay, tạo điều kiện cho ngân hàng. Kết luận Đối với một ngân hàng thương mại dù lớn hay nhỏ hoạt động tín dụng vẫn luôn là hoạt động quan trọng nhất, là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng và cũng là hoạt động nhiều rủi ro nhất. Khi ngân hàng xem xét việc cấp tín dụng cho khách hàng thì ngân hàng chỉ có thể bảo đảm cho khoản vay bằng cách yêu cầu khách hàng thế chấp, cầm cố tài sản của mình. Tài sản bảo đảm không chỉ là sựu ràng buộc với khách hàng mà còn là nguồn thu thứ hai của ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Chính vì vậy mà TSBĐ cũng như hoạt động quản trị TSBĐ đóng vai trò hết sức quan trọng. Thực hiện theo mục tiêu phát triển đã đề ra, Ngân hàng Công thương Ba Đình đã chú trọng nâng cao chất lượng hoạt động cho vay. Ngân hàng đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận, góp phần thúc đẩy hoạt động của toàn hệ thống Ngân hàng và góp phần hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh sản xuất của các doanh nghiệp và của nền kinh tế Thủ đô. Qua phân tích và đánh giá công tác quản trị TSBĐ tại ngân hàng Công thương Ba Đình cho thấy tỷ lệ cho vay có bảo đảm chiếm tỷ trọng khá cao trên tổng dư nợ. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường luôn luôn có những biến động, nhất là môi trường pháp lý của nền kinh tế Việt Nam chưa đồng bộ, thường xuyên có sự thay đổi....luôn tác động làm gia tăng rủi ro cho bất kỳ khoản vay nào thì việc thực hiện tốt công tác quản trị TSBĐ là một trong những yếu tố góp phần nâng cao chất lượng cho hoạt động tín dụng, hạn chế tổn thất cho ngân hàng. Bài viết đã xin đưa ra một vài giải pháp và kiến nghị nhằm thực hiện tốt công tác quản trị TSBĐ tại Ngân hàng, với hi vọng, Ngân hàng Công thương Ba Đình và toàn hệ thống Ngân hàng Công thương Việt Nam sẽ đạt được những kết quả tốt nhất trong hoạt động kinh doanh và nâng cao hơn vị thế của mình trên thị trường. Tài liệu tham khảo Giáo trình ngân hàng thương mại-PGS.TS. Phan Thị Thu Hà. Giáo trình lý thuyết tài chính tiền tệ-TS.Nguyễn Hữu Tài. Tiền tệ, ngân hàng và thị trường tài chính-Frederic S.Mishkin. Sổ tay tín dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam. Tạp chí Ngân hàng Công thương Việt Nam. Báo cáo tổng kết năm của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Quyết định số Số 493/2005/ QĐ-NHNN về phân loại nợ và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động Ngân hàng. Luật các tổ chức tín dụng 1997, 2004. Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam 1997. Luật Dân sự, Luật doanh nghiệp. Quyết định số Số 493/2005/ QĐ-NHNN về phân loại nợ và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động Ngân hàng. Những điều cần biết về hoạt động ngân hàng- Theodore A.Platz. Trang web các ngân hàng, thông tin kinh tế. MỤC LỤC ._.