Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

không được thừa nhận. Trong khi vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý thì Hiến pháp và pháp luật về đất đai của Việt Nam quy định người sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này phải tuân theo các quy định của BLDS 1995 và pháp luật về đất đai. Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di, dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi của thực tiễn khách quan, cần phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài sản là bất động sản khác. Nghiên cứu chế định mới này của pháp luật dân sự là việc làm cần thiết, bởi tuy là một chế định pháp lý có bề dày lịch sử, nhưng còn rất mới trong hệ thống pháp luật của các nước XHCN nói chung và Việt Nam nói riêng. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Đặc biệt, trong điều kiện của chúng ta hiện nay, khi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã và đang phát triển với những biểu hiện tích cực, nhưng cũng đã bộc lộ những mặt trái của nó, trong đó đất đai đã được coi là đối tượng trong giao dịch dân sự (đất đai được coi là đối tượng đặc biệt trong giao lưu dân sự). Trong khi chính sách cũng như pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa đồng bộ, đặc biệt các quy định về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chưa theo kịp với cuộc sống đã và đang làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất đai nói riêng ngày càng phức tạp. Pháp luật dân sự của Việt Nam trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới quy định quyền địa dịch (một trong các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề) trong điều kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Đây là sự khác biệt mang tính đặc thù trong pháp luật Việt Nam cần được làm sáng tỏ. Bằng đề tài: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề" tác giả luận án mong muốn góp phần lý giải về lý luận cũng như thực tiễn trong pháp luật Việt Nam và một số nước trên thế giới khi xây dựng và áp dụng chế định này. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của các nước XHCH nói chung không đề cập đến chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này không tồn tại đó là quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, cũng không có các công trình khoa học pháp lý trong lĩnh vực này ở các nước XHCN nói chung và Việt Nam nói riêng. Các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề cập đến, nhưng chỉ giới hạn trong khuôn khổ của giáo trình luật khoa Sài Gòn. Từ khi ban hành BLDS 1995, chưa có một công trình khoa học nào chuyên về lĩnh vực này, kể cả những bài viết trong các tạp chí và sách báo pháp lý chuyên ngành. Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được đề cập đến trong cuốn: "Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam" [3] của TS. Nguyễn Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài sản nói chung và một số vấn đề về: "Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở hữu" trong đó giới thiệu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với tiêu đề: "Quyền và nghĩa vụ láng giềng" nhưng chủ yếu mang tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995, hiện còn có nhiều vấn đề cần tranh luận đang còn bỏ trống. Có thể nói rằng luận án này là công trình đầu tiên mang tính hệ thống, tương đối toàn diện trong việc nghiên cứu chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong khoa học pháp lý ở Việt Nam. 3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan, xây dựng các khái niệm về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. So sánh với các quy định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực định; đóng góp cho việc sửa đổi BLDS 1995 sắp tới và áp dụng các quy định của BLDS 1995 để giải quyết những tranh chấp trong thực tế. Để thực hiện mục tiêu đó, luận án đã tập trung nghiên cứu những vấn đề cụ thể như sau: - Quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số nước trên thế giới và Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử khác nhau; - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong pháp luật một số nước và pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 1995; - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 1995 và một số quy định liên quan chặt chẽ với nó; - Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS 1995; - Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Xuất phát từ các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Tồn tại xã hội quyết định ý thức xã hội, nhưng giữa chúng có mối liên hệ biện chứng qua lại. Trên cơ sở sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, lôgíc để lý giải nguyên nhân các hiện tượng trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền đối với bất động sản với việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Bằng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù trong quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam. 5. Những đóng góp mới của luận án * Là công trình đầu tiên phân tích một cách có hệ thống các quy định về bất động sản trong pháp luật của một số nước và pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử, làm rõ những điều kiện kinh tế - xã hội dẫn đến các quy định này; làm rõ những điểm tương đồng và những khác biệt về khái niệm bất động sản; ý nghĩa của việc phân định tài sản thành động sản và bất động sản... Trên cơ sở đó, đề xuất một số khuyến nghị sửa đổi một số quy định về khái niệm bất động sản, quyền sử dụng hạn chế bất động sản được quy định trong BLDS 1995 cho phù hợp với điều kiện Việt Nam, làm cho việc phân định tài sản thành động sản và bất động sản thực sự có ý nghĩa về lý luận cũng như thực tế; * Xây dựng khái niệm bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, so sánh các chế định tương ứng trong pháp luật một số nước và pháp luật dân sự Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử; những đặc điểm, bản chất pháp lý của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; * Xây dựng khái niệm ranh giới, quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kề; * Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, quyền cấp nước qua bất động sản liền kề không phải chỉ riêng là quyền của chủ sở hữu bất động sản mà còn là quyền của các tổ chức, cá nhân cung cấp điện, nước, dịch vụ thông tin, liên lạc. Trong điều kiện của chúng ta hiện nay, đây là quyền của các tổ chức nhà nước đang thực hiện chức năng cung cấp loại hàng hóa đặc biệt này với tư cách là bên bán điện, nước và cung cấp các dịch vụ bưu chính viễn thông. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được áp dụng chủ yếu đối với các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, do các cơ quan, tổ chức khác nhau của Nhà nước quản lý. Cho nên, quyền này không chỉ đơn thuần là quyền dân sự, mà còn là quyền thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước đối với các công trình thuộc cơ sở hạ tầng; * Việc xác lập lối đi khi phân chia bất động sản là căn cứ phổ biến nhất trong thực tế của chúng ta hiện nay, tình trạng vây bọc của bất động sản do vị trí địa lý tự nhiên mà không có lối đi sẽ ngày càng hạn chế, nhưng việc phân chia bất động sản lại ngày càng gia tăng theo thời gian do giá trị thực tế của các bất động sản gia tăng. Đất đai, nhà ở là những bất động sản được coi là những vật chia được, nhưng đến một giới hạn nào đó sẽ trở thành vật không chia được. Cho đến nay không có một tiêu chí nào để xác định nhà ở, đất đai là vật không chia được, cần phải có tiêu chí giới hạn để xác định nhà ở, đất đai là vật không chia được. Trong trường hợp phân chia nhà ở, đất đai khi đến giới hạn nào đó thì không thể phân chia và chỉ có thể công nhận bất động sản đó là sở hữu chung, nếu một trong các đồng chủ sở hữu bán phần quyền của mình thì phải thực hiện triệt để quyền ưu tiên mua của các đồng chủ sở hữu khác hoặc chủ sở hữu bất động sản liền kề; * Phân tích thực trạng giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật dân sự. 6. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án Kết quả nghiên cứu của luận án góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý luận về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu trong điều kiện nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước; Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và giảng dạy khoa học luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; Các kết luận, ý kiến được trình bày trong luận án có thể giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định quyền sở hữu nói chung và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng. 7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận an được chia thành 3 chương, 10 mục. Chương 1 những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 1.1. khái niệm chung về bất động sản 1.1.1. Bất động sản theo pháp luật một số nước Trong pháp luật dân sự, vật nói riêng và tài sản nói chung được phân loại theo những tiêu chí khác nhau với những ý nghĩa khác nhau về lý luận cũng như về thực tiễn. Cơ sở của các cách phân loại vật có thể dựa vào các căn cứ khác nhau như: tôn giáo; giá trị tài sản; bản chất của tài sản (tự nhiên, xã hội); chế độ pháp lý của tài sản... Do các quan niệm về vật, tài sản, ý nghĩa, cũng như giá trị của tài sản và việc phân định tài sản đối với cá nhân, xã hội tại những thời điểm lịch sử nhất định, không đồng nhất, cho nên các tiêu chí để phân định tài sản cũng khác nhau. Từ thời La Mã cổ đại, quan niệm về vật (tài sản) và cách phân chia tài sản cũng như phân chia vật có nét đặc thù riêng mà hiện nay không còn tồn tại: nô lệ được coi là vật và tương ứng với quan niệm này, vật được chia thành: công cụ biết nói (nô lệ); công cụ biết kêu (gia súc); công cụ câm (đồ vật). Do ảnh hưởng của tôn giáo, vật được phân chia thành: vật thiêng liêng theo luật của chúa trời và vật theo luật của con người. Theo quan niệm này, vật theo luật của chúa trời là những vật phục vụ cho thượng đế và các mục đích thiêng liêng khác bao gồm: nhà thờ, các tường thành, thánh thất... và những vật đó không thuộc quyền sở hữu của ai, con người chỉ có thể chiếm hữu, sử dụng. Vật theo luật của con người là những vật thuộc sở hữu của Nhà nước hay thuộc sở hữu của tư nhân như: đất đai, các đồ vật thông dụng khác... Ngoài ra, vật có thể phân chia thành: res mancipi và res nec mancipi. Vật thuộc res mancipi là những vật khi chuyển giao quyền sở hữu cho người khác chỉ thực hiện thông qua việc chuyển giao thông thường mà không phải tuân theo một thủ tục đặc biệt nào. Vật thuộc res nec mancipi là những vật mà khi chuyển giao quyền sở hữu cho người khác phải tuân theo nghi thức trọng thể trước Tòa án, quan chấp chính... (chuyển giao nô lệ, đất đai...). Một trong cách phân loại vật (tài sản) được xem là chính thống, quan trọng nhất cũng bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các BLDS của nhiều nước trên thế giới: Tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các BLDS của các nước có những điểm khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau. Xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội thời cổ đại, đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất do giá trị của đất đai trong cuộc sống nói chung và trong sản xuất nông nghiệp nói riêng. Với tính ổn định của đất đai về vị trí địa lý và cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong xã hội mà ở đó sản xuất nông nghiệp chiếm vị trí hàng đầu. Bởi vậy, đất đai được coi là bất động sản và tài sản có giá trị và xem "của di động là thấp hèn" (res mobilis, res vilits) [56, tr. 106]. Trong luật La Mã, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những thứ khác được tạo ra do sức lao động của con người trên đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ (khoảng không, lòng đất). Việc phân tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành từ thời Principát (năm 27 Tr.CN), và việc dịch chuyển các bất động sản đã có những quy định riêng nhằm công khai hóa các giao dịch liên quan đến bất động sản [72, tr. 148]. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế - xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó. Giá trị đặc biệt quan trọng của bất động sản mà trước tiên là đất đai được xác định bởi các yếu tố sau: + Bất động sản trước hết là đất đai, là một phần, bộ phận quan trọng nhất, đầu tiên của lãnh thổ quốc gia. Chính vì có đất đai mới có vùng trời, vùng biển, do đó mọi quyết định về đất đai phải do cơ quan có quyền lực cao nhất của Nhà nước thực hiện [67, tr. 77]. Chế độ, chính sách về đất đai luôn được sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội. Đất đai là không gian sinh tồn của một quốc gia, một cộng đồng và có vị trí đặc biệt quan trọng đối với từng cá nhân; + Việc quy định các chính sách và chế độ pháp lý về đất đai liên quan đến quyền lợi của quốc gia (an ninh quốc gia, phân bố dân cư, tổ chức sản xuất, khai thác tài nguyên...). Vì vậy, cần thiết phải có quy chế đặc biệt về bất động sản nói chung, đất đai nói riêng. Pháp luật của các nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản có từ thời cổ đại, đó là cách phân tài sản thành động sản và bất động sản. Quan niệm chung về động sản và bất động sản đều có những nét tương đồng, nhưng ở các hệ thống pháp luật khác nhau, vào những giai đoạn khác nhau sự phân biệt này cũng có những đặc thù riêng biệt, từ đó dẫn đến sự khác nhau về quan niệm về bất động sản và động sản. Điểm tương đồng trong quan niệm về bất động sản trong luật dân sự của các nước đó là đều coi đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai là bất động sản do tính chất của tài sản được xác định do vị trí địa lý và do bản chất tự nhiên của tài sản (tính không di, dời được Điều 517, 518 BLDS Pháp; Điều 86 BLDS Nhật Bản; Điều 130 BLDS Liên bang Nga; Điều 94, 96 BLDS Đức; Điều 449 BLDS Bắc Kỳ; Điều 364, 365 BLDS Sài Gòn 1972, Điều 900 BLDS Quêbec...). Tuy nhiên, BLDS Liên bang Nga, BLDS Đức ghi nhận: "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này có thể được coi là hợp lý hơn, bởi vì đất đai nói chung là một bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao lưu dân sự. Đối tượng của giao lưu dân sự chỉ có thể là mảnh đất được xác định bằng diện tích, với kích thước nhất định và tọa lạc tại những vị trí xác định. Nếu đất đai là khái niệm chung chỉ tài sản thuộc chủ quyền quốc gia thì mảnh đất là một phần của đất đai là tài sản có thể thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ thể và có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự, kinh tế... Nếu đất đai trong luật dân sự của các nước đều được coi là bất động sản thì tài sản "gắn liền" với đất đai có coi là bất động sản hay không lại có những quan điểm khác biệt. Điều 520 BLDS Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt ra khỏi cây được coi là động sản". Tương tự như quy định này cũng được thể hiện ở k.8 Điều 449 BLDS Bắc Kỳ; Điều 364 BLDS Sài Gòn 1972. Điều 900 BLDS Quêbec Canada còn quy định: "Tuy nhiên, hoa quả và các sản phẩm khác từ đất trồng ra có thể coi là động sản tùy theo cách chúng được định đoạt như thế nào". Nhưng Điều 86 BLDS Nhật Bản chỉ quy định: "Vật gắn liền với đất đai". BLDS Đức đưa ra khái niệm "bất động sản bao gồm đất đai và các phần cấu thành của mảnh đất". Quy định tại Điều 86 BLDS Nhật Bản giống như quy định trong BLDS Đức mà không đề cập đến những động sản được coi là bất động sản vì công dụng. Điều trùng hợp này có thể giải thích dễ dàng bởi BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn, BLDS Đức, BLDS Nhật Bản, BLDS Quêbec Canada được soạn thảo dựa trên cơ sở nguyên lý chung của BLDS Pháp ban hành năm 1804. Nhưng BLDS và Thương mại Thái Lan đưa ra quan niệm bất động sản không thống nhất với các BLDS của các nước nêu trên. Điều 100 BLDS và Thương mại Thái Lan quy định: "Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai". BLDS bang Califocnhia (Hoa Kỳ) đưa ra khái niệm bất động sản có những điểm tương đối khác biệt so với pháp luật của nhiều nước khác. Theo quy định của Bộ luật này thì bất động sản bao gồm: 1- Đất đai; 2- Tất cả những gì liên quan đến đất đai; 3- Những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai; 4- Những tài sản khác do pháp luật quy định [75, tr. 11]. Việc xác định những gì được coi là bất động sản (theo quy định của BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn) tạo ra được cách hiểu dễ dàng, và tương đối chính xác khi xác định những gì được coi là gắn liền với đất đai mà ít bị giải thích sai lệch, khó có thể giải thích rộng hơn. Các quy định của BLDS Đức, BLDS và Thương mại Thái Lan, BLDS Nhật Bản cần phải có sự giải thích, bởi khái niệm "gắn liền với đất đai" có thể được giải thích rất khác nhau, do đó có thể dẫn đến việc giải thích rộng hay hẹp với nghĩa của thuật ngữ này. Ngoài ra, BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn còn liệt kê những tài sản được coi là bất động sản bởi mục đích sử dụng (Điều 521, 525, 526 BLDS Pháp; Điều 451, 452 BLDS Bắc Kỳ; Điều 367, 368, 369 BLDS Sài Gòn). Về bản chất tự nhiên, những tài sản này là các động sản nhưng được chủ sở hữu tài sản "đặt vào" hay "gắn vào" một bất động sản để sử dụng cho việc khai thác bất động sản đó như là những vật phụ để phục vụ cho vật chính là bất động sản ban đầu và xem đó như là một bộ phận cấu thành của bất động sản. Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng các quy định này chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp, nhà ở... mà không đề cập đến những loại tài sản khác cũng liên quan đến đất đai như nhà xưởng, thiết bị máy móc, hầm mỏ... (trong lĩnh vực công nghiệp nói chung). BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn 1972 đã đề cập đến những đối tượng này. K.5 Điều 452 BLDS Bắc Kỳ quy định: "Máy móc, đồ dùng trong các xưởng công nghệ như là: cầu kéo dầu hoặc ép dầu, nồi máy, nồi cất rượu, thùng chứa rượu" cũng được coi là bất động sản vì mục đích; Điều 386 BLDS Sài Gòn thì quy định: "ống dẫn nước, dẫn hơi, đường dây điện trong một căn nhà hay một cơ sở là bất động sản vì công dụng". Điều này cũng có thể giải thích dễ dàng bởi các BLDS Bắc Kỳ; BLDS Sài Gòn được ban hành sau BLDS Pháp hơn 100 năm, điều kiện kinh tế đã thay đổi. Do sự phát triển kinh tế và xã hội đã có những tiến bộ đáng kể mà các nhà làm luật đã nhận thức được sự tiến bộ, phát triển đó và được ghi nhận trong pháp luật. Các BLDS Bắc Kỳ (Điều 453), BLDS Pháp (Điều 526), BLDS Sài Gòn (Điều 369) còn quy định: bất động sản do đối tượng gắn với bất động sản và liệt kê cụ thể những quyền nào được gọi là các quyền gắn với bất động sản (trên bất động sản). Tuy nhiên, việc liệt kê này trong các điều luật kể trên cũng không đồng nhất. BLDS Pháp liệt kê các quyền được coi là bất động sản bao gồm: quyền sở hữu; quyền hưởng lợi; quyền dùng và ở; quyền cho thuê dài hạn; quyền địa dịch; quyền cầm cố; quyền để đương; quyền kiện đòi lại bất động sản. BLDS Sài Gòn liệt kê các quyền: quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền cho thuê trường kỳ; quyền thế chấp; quyền để đương; quyền địa dịch. BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về bất động sản có những điểm đặc biệt khác so với các BLDS truyền thống. K.1 Điều 130 BLDS Liên bang Nga quy định: Vật bất động bao gồm (tài sản bất động, bất động sản) khoảnh đất, lòng đất, công trình thủy lợi, tất cả những gì liên quan chặt chẽ đến đất đai, đó là những đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó, trong đó bao gồm rừng, vườn cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng; - Bất động sản còn bao gồm: tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký Nhà nước. Các bất động sản khác do pháp luật quy định [69]. Sự khác biệt về quan niệm bất động sản trong BLDS Liên bang Nga so với các BLDS được ban hành trước đó ở chỗ: Một mặt, liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản theo cách quy định truyền thống được thể hiện trong các BLDS Pháp; BLDS Đức; BLDS và Thương mại Thái Lan; mặt khác, còn đưa ra khái niệm chung về đặc tính của bất động sản "những đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó". Như vậy, tính bất động (ở tại một vị trí nhất định) là đặc tính chung của bất động sản. Ngoài ra, theo pháp luật của nhiều nước thì những vật là động sản không liên quan gì đến tính bất động cũng được coi là bất động sản như tàu biển, tàu sông, tàu bay, phương tiện vũ trụ. Những động sản về bản chất này nhưng được coi là bất động sản vì chúng liên quan đến chủ quyền quốc gia khi chúng hoạt động ngoài lãnh thổ quốc gia và phải đăng ký. Khoản 2 Điều 130 BLDS Liên bang Nga quy định: "Những vật không thuộc bất động sản, bao gồm cả tiền, giấy tờ có giá là động sản. Động sản không buộc phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định". Theo quy định tại điều luật này có thể suy đoán: bất động sản buộc phải đăng ký, còn động sản chỉ phải đăng ký khi pháp luật có quy định. Cần lưu ý rằng, pháp luật dân sự Xô viết trước đây không phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Với quan niệm cho rằng, việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản chỉ căn cứ thuần túy vào bản chất, đặc tính tự nhiên của tài sản, không lột tả được bản chất xã hội của tài sản (một chủ tư bản điền địa, xí nghiệp cũng giống như các chủ sở hữu tài sản khác). Hệ thống pháp luật dân sự Xô viết phân chia tài sản thành tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng [70, tr. 119]. Việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản được quy định trong Luật Đất đai của Liên bang CHXHCN Xô viết 1991 và sau đó được quy định trong "Những cơ sở của pháp luật dân sự Xô viết ". 1.1.2. Quan niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam trước khi ban hành Bộ luật dân sự 1995 Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản, nhưng riêng về đất đai được chú trọng đặc biệt, bởi đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất. Từ thời Lý - Trần cũng như sau này, các quy định về sở hữu tài sản trong Quốc triều Hình luật cũng như trong Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đến đất đai, hoặc tài sản liên quan đến đất đai. Những quy định này xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam vào thời kỳ lịch sử đó khi mà nền nông nghiệp chiếm vai trò chủ đạo, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong sản xuất nông nghiệp. Trên cơ sở quy định các nguyên tắc chung: Nhà nước (vua) thực hiện quyền sở hữu tối cao đối với đất đai, các quy định của pháp luật chủ yếu bảo vệ quyền sở hữu tư nhân về đất đai, trước tiên là của giai cấp phong kiến, địa chủ. Việc phân ruộng đất thành công điền (ruộng đất công thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu làng xã) và tư điền (ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân) thể hiện rõ quan niệm này. Các hình thức sở hữu khác về đất đai vẫn tồn tại, tuy nhiên, bao trùm lên tất cả là quyền sở hữu nhà nước, mức độ của quyền lực thực tế giảm dần từ sở hữu nhà nước đến sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân [15, tr. 34]. Thời kỳ Pháp thuộc, nước Việt Nam được phân chia thành ba kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ với những quy chế chính trị khác nhau. Bắc Kỳ và Trung Kỳ là phần bảo hộ (trong đó Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng là nhượng địa) và Nam Kỳ là thuộc địa. Mỗi miền áp dụng các Bộ luật dân sự khác nhau: Dân luật giản yếu Nam Kỳ - ban hành ngày 26-03-1883 được áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng; tại Bắc Kỳ áp dụng BLDS Bắc Kỳ - ban hành ngày 30- 03-1931 và thay thế cho Bộ luật Gia Long (Hoàng Việt luật lệ); Tại Trung Kỳ áp dụng Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày 13- 07-1936; 08-1-1938; 28- 09-1939 (bao gồm 5 quyển được ban hành bằng ba đạo dụ). Bộ luật dân sự Giản yếu cùng với Bộ luật dân sự Pháp, (kể cả các quy định của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long) cũng được áp dụng ở miền Nam bởi Bộ luật dân sự Giản yếu không đủ và nhiều điều không phù hợp với miền Nam cho đến khi ban hành Bộ luật dân sự Sài Gòn ngày 28- 06-1972. Trong các Bộ luật dân sự có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động sản và động sản chỉ được quy định theo dạng liệt kê. Điều 312 Bộ luật dân sự Sài Gòn quy định: "Tài sản chia làm động sản và bất động sản" rồi sau đó liệt kê những gì là bất động sản. Bộ luật dân sự Bắc Kỳ trực tiếp liệt kê bất động sản mà không quy định: tài sản bao gồm động sản và bất động sản (Chương I, Chương II, Quyển thứ hai, Thiên thứ nhất). Điều hạn chế trong các Bộ luật dân sự trên ở chỗ không xác định những gì là tài sản, mà quy định: tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Khái niệm tài sản cũng như những khái niệm xã hội khác đều mang tính lịch sử, cùng là tài sản nhưng nội dung của khái niệm tài sản biến động theo sự phát triển của xã hội, có thể được thu hẹp hay mở rộng cho phù hợp với điều kiện xã hội, phù hợp với quan niệm của hệ thống pháp luật của Nhà nước ở thời kỳ đó. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, khoa học - kỹ thuật mà một vật, tại thời điểm này được coi là tài sản, là đối tượng trong giao lưu dân sự nhưng vào thời điểm khác nó không là vật, là tài sản và không được coi là đối tượng của giao dịch dân sự (ví dụ nô lệ - là tài sản trong thời cổ đại nhưng ngày nay không được coi là vật, đã có thời kỳ pháp luật Việt Nam không coi đất đai là đối tượng trong lưu thông dân sự) [19], [64, tr. 48]. Tuy nhiên, vì quy định về động sản, bất động sản trong các Bộ luật dân sự quy định khác nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật và hậu quả của việc áp dụng pháp luật cũng khác nhau. Điều 449 BLDS Bắc Kỳ quy định: "Bất động sản có ba thứ, hoặc bởi tính chất của nó; hoặc bởi mục đích của nó, hoặc bởi quyền sử dụng vì cớ gì". Còn Điều 517 BLDS Pháp quy định về bất động sản: "Tài sản là bất động sản bởi tính chất hoặc mục đích sử dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền với nó". Tương tự như vậy BLDS Sài Gòn quy định bất động sản có ba thứ (3 loại). Điều 363 BLDS Sài Gòn quy định: "Bất động sản chia làm ba loại: Bất động sản vì bản chất tự nhiên; bất động sản vì công dụng riêng; bất động sản vì có đối tượng trên bất động sản". Xem xét cách phân loại bất động sản trong BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn, chúng ta có thể nhận thấy không có sự khác biệt nào đáng kể khi quy định về bất động sản nói chung, tuy nhiên, nếu xét đến việc liệt kê cụ thể theo từng loại bất động sản thì giữa các bộ luật đó lại có sự khác biệt. * Bất động sản do bản chất Đây được coi là bất động sản nguyên sinh, đầu tiên bởi tính chất tự nhiên của chúng (bản chất tự nhiên). Tuy trong các BLDS nêu trên không định rõ "tính chất tự nhiên" hay "bản chất tự nhiên là gì", nhưng thông qua sự suy đoán có thể thấy ý tưởng của các nhà làm luật thể hiện ngay trong khái niệm "bất động" của tài sản đó, nghĩa là tài sản không thay đổi được vị trí địa lý của nó, cho dù tự nó hay có sự tác động của ngoại lực. Những bất động sản do bản chất tự nhiên bao giờ cũng xác định rõ vị trí của bất động sản đó. Trong các bản án hay gặp thuật ngữ "tọa lạc" để chỉ vị trí của những bất động sản này, ví dụ: ngôi nhà tọa lạc tại... Khác với các quy định của BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ và BLDS Sài Gòn, khi liệt kê nhà cửa (nhà ở) là bất động sản nhưng đã loại một số loại nhà, kiến trúc "có thể tháo ra được và các nhà cửa bằng vật liệu nhẹ tranh, tre, cây, tôn không có nền móng vững chắc" (Điều 373 BLDS Sài Gòn) hoặc khoản 2 Điều 450 BLDS Bắc Kỳ quy định: "Nhà cửa, trừ những nhà lá và những nhà có thể tháo ra, lắp lại được". Sự khác biệt này có thể được giải thích: BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn tuy tiếp thu những ý tưởng, nguyên lý của BLDS Pháp về bất động sản với tính chất tự nhiên, nhưng đã có sự cải biến cho phù hợp với điều kiện Việt Nam vào thời kỳ đó. Xã hội Việt Nam vào các thời kỳ đó là xã hội nông nghiệp (hơn 90% sống ở nông thôn), nhà ở nông thôn chủ yếu là nhà lá - loại nhà tạm, cho nên việc đăng ký các nhà lá, nhà tạm hoặc nhà ở "không có nền móng vững chắc" là điều không thể thực hiện được, cũng như tính cố định của chúng không bền vững, bởi vậy những loại nhà này không được liệt vào danh mục bất động sản. Ngoài ra, bất động sản vì tính chất thì trong các BLDS kể trên còn liệt kê một số tài sản khác nữa. Tuy nhiên, việc xác định "tính chất" có những sự khác biệt. Bộ luật dân sự Sài Gòn quy định những hoa lợi, lợi tức gắn với đất (mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái, cây cối chưa chặt,...) được coi là bất động sản; BLDS Bắc Kỳ xác định những loại tài sản này là bất động sản do bản chất tự nhiên. Như vậy, bất động sản do bản chất tự nhiên (tính chất) được xác định là đất đai (ruộng đất, điền địa) và những vật dụng mà đất là cơ sở, cội nguồn và những vật đó dựa vào đất đai mới tồn tại, phát triển. Nếu còn gắn vào đất thì được coi là bất động sản, nhưng nếu bứt ra khỏi đất thì không đư._.ợc coi là bất động sản nữa. Điều này đã tạo không ít khó khăn cho việc xác định thời điểm để một bất động sản trở thành động sản. Ví dụ: Một người thế chấp một vườn cây ăn quả để vay tiền trong thời hạn 3 năm, khi thu hoạch hoa quả hàng năm, họ phải giải quyết như thế nào trong quan hệ với bên cho vay để được coi là bảo tồn tài sản, không làm giảm sút giá trị tài sản? Việc mua bán các loại hoa trái khi chưa thu hoạch được xem là mua bán bất động sản hay động sản? Việc mua nguyên vật liệu để đầu tư vào cây trồng và bao tiêu sản phẩm có được xem là mua - bán bất động sản không? Tóm lại, các bất động sản do bản chất theo quy định của các BLDS ở Việt Nam trước khi ban hành BLDS 1995 gồm ba loại chính: Đất đai, công trình xây dựng kiên cố trên đất, cây cối có rễ ăn vào đất cùng hoa lợi từ các cây cối đó. * Bất động sản do công dụng (dụng ích) Dù sao các quy định về bất động sản do bản chất tự nhiên cũng có sự thống nhất, tuy có vài sự khác biệt nhỏ nhưng không ảnh hưởng nhiều đến bản chất của tiền đề, tiêu chí xác định bất động sản. Nhưng khi liệt kê những bất động sản do dụng ích thì có sự khác biệt đáng kể giữa các BLDS. Trước hết, ở các BLDS này đều liệt kê những động sản phục vụ để khai thác một cơ sở sản xuất nông nghiệp (trồng trọt) nhất định, nhưng quan niệm không thống nhất. Nếu như trong BLDS Pháp (Điều 522) coi "các súc vật giao cho tá điền hay người quản lý dùng vào canh tác" được coi là bất động sản, nhưng nếu "giao cho một người khác không phải là tá điền hay người quản lý trang trại chăn nuôi là động sản". Theo quan niệm này, các loại tài sản trên đây do bản chất là động sản nhưng do mục đích sử dụng "dùng vào canh tác" mà chúng trở thành bất động sản, còn nếu giao cho người khác không phải là tá điền, quản lý trang trại, hoặc giao cho họ để sử dụng vào mục đích khác thì chúng vẫn là động sản. Quy định này không có trong các Bộ luật dân sự Bắc Kỳ và Bộ luật dân sự Sài Gòn. Các Điều 524 BLDS Pháp; Điều 452 BLDS Bắc Kỳ; Điều 366 BLDS Sài Gòn đều quy định các vật dụng dùng để khai thác một cơ sở sản xuất nông nghiệp được coi là bất động sản vì dụng ích. BLDS Pháp, BLDS Sài Gòn dùng thuật ngữ "đưa vào", "đặt vào" để khai thác, sử dụng bất động sản cơ sở ban đầu, trong khi đó BLDS Bắc Kỳ sử dụng cụm từ "nếu không có bằng cớ gì trái lại", thì những tài sản đó được coi là bất động sản. Bộ luật dân sự Bắc Kỳ tuy đã suy đoán những vật dụng trên là bất động sản nhưng cho phép chứng minh điều ngược lại, còn BLDS Sài Gòn; BLDS Pháp không cho phép suy đoán mà luôn coi là mặc nhiên. Quy định trong BLDS Bắc Kỳ có vẻ mềm mỏng hơn, bởi nếu người bán một trang trại, có thể chỉ bán một phần mà không bán các vật có trên đất của trang trại đó. Được coi là bất động sản vì mục đích (công dụng) các động sản mà chủ sở hữu đã "đưa vào" có tính chất cố định (BLDS Pháp) "gắn vào một cách kiên cố (BLDS Sài Gòn) không thể tháo ra mà không làm hư hại hay mất vẻ mỹ quan của nhà cửa, hay cơ sở đó". Việc "gắn" cố định động sản vào bất động sản có thể thực hiện bằng bất cứ cách thức nào hay bất cứ loại nguyên vật liệu nào. Như vậy, các bất động sản vì công dụng là những động sản "gắn số phận" của mình với bất động sản chính - bất động sản ban đầu vì tính chất tự nhiên "không di, dời" được. Bất động sản vì công dụng là một bộ phận của bất động sản chính hay có thể coi bất động sản theo tính chất là vật chính, các bất động sản theo công dụng là vật phụ. Bởi vậy, khi thực hiện nghĩa vụ giao vật chính thì phải chuyển giao các vật phụ kèm theo. Người thừa kế di sản là bất động sản theo bản chất tự nhiên thì cũng được hưởng luôn các bất động sản vì mục đích [66, tr. 61-74]. Việc pháp luật quy định một số động sản là bất động sản vì mục đích sử dụng trước hết vì lý do kinh tế, một tài sản chỉ có giá trị sử dụng hay tăng giá trị sử dụng khi có tài sản khác gắn vào. Nếu tách biệt chúng ra thì cả hai đều giảm giá trị sử dụng hay nói cách khác, bất động sản theo tính chất không thể khai thác đúng mục đích kinh tế được nữa. Nhiều tài sản được sản xuất chỉ có giá trị sử dụng khi được gắn vào bất động sản như: máy điều hòa nhiệt độ, sứ vệ sinh... do đó, công dụng của các động sản loại này là phục vụ cho bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những động sản không gắn liền vật chất mà chỉ phụ thuộc về dụng ích nhưng không tuyệt đối, bởi có thể chứng minh một động sản đã được "gắn vào" bất động sản không phải là bất động sản vì công dụng (quạt máy, máy hút bụi, đồng hồ treo tường...). Bất động sản do bản chất thu hút động sản vào mục đích sử dụng, cho nên động sản đã trở thành bất động sản, là một phần, một bộ phận của bất động sản. Để một động sản trở thành bất động sản do công dụng phải thỏa mãn hai yếu tố sau: + Bất động sản và động sản phải thuộc sở hữu của một chủ thể. Các BLDS cũ của Việt Nam đều quy định bất động sản do dụng ích (công dụng) là động sản do chủ sở hữu "đặt vào", "gắn vào" bất động sản của mình. Cho nên, nếu động sản do người thuê bất động sản gắn vào bất động sản đó, thì không được coi là bất động sản phụ thuộc (người thuê nhà lắp đặt hệ thống điều hòa nhiệt độ, hệ thống tích trữ nước...). Điều kiện này được đặt ra vì động sản được "gắn vào" phải phụ thuộc vào bất động sản, có chung số phận pháp lý với bất động sản nguyên phát. + Phải có mối liên hệ về dụng ích giữa động sản và bất động sản. Động sản được "đặt vào" bất động sản để khai thác bất động sản đã trở thành một phần trong khối tài sản vì mục đích kinh tế. Nó phải là một bộ phận hữu cơ của bất động sản mà nếu tách rời sẽ làm tổn hại đến mục đích kinh tế của khối tài sản. Nếu động sản được "gắn vào" bất động sản thì không những nó đã trở thành một phần trong khối tài sản vì mục đích kinh tế mà còn trở thành một khối cả về mặt vật chất theo nghĩa vật lý, nếu tách ra sẽ làm tổn hại cho tài sản về vật lý dưới dạng "làm hư hại, hoặc làm mất vẻ mỹ quan của nhà cửa". Khi một động sản đã được chủ sở hữu "gắn vào" một bất động sản, thì chúng trở thành bất động sản do bản chất. Những động sản mà chủ sở hữu chỉ "đặt vào" có thể không là đối tượng của việc thế chấp (để đương), hoặc nếu vì lợi ích công cộng mà phải trưng dụng bất động sản, thì tài sản "đặt vào" được gỡ ra và không được bồi thường mà phải tách ra khỏi bất động sản và di chuyển đi nơi khác. Trái lại, các động sản đã được "gắn vào" thì khi thế chấp bất động sản, tài sản "gắn vào" đương nhiên trở thành đối tượng của thế chấp và khi trưng dụng bất động sản thì được bồi thường toàn bộ. * Bất động sản do có đối tượng trên bất động sản Bất động sản do dụng ích được xác lập bằng một sự kiện thực tế, bằng hành vi của chủ sở hữu "đặt vào" hay "gắn vào" một bất động sản đang tồn tại do bản chất tự nhiên. Vì vậy, việc xem xét hành vi nào được coi là "đặt vào" hay "gắn vào" để động sản được coi là bất động sản do dụng ích phải căn cứ vào ý chí của người đã thực hiện hành vi đó, vào mục đích của người thực hiện hành vi, công dụng của tài sản, của khối tài sản. Nếu có tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp xác định việc "gắn vào" hay "đặt vào" để động sản trở thành bất động sản. Nhưng bất động sản do có đối tượng trên bất động sản lại do pháp luật quy định, các chủ thể không thể tự ý thay đổi. Đối tượng trên bất động sản phải được xác định và hợp pháp. Thiếu đối tượng, đối tượng không hợp pháp, làm hành vi trở nên vô hiệu do không thể thực hiện được hoặc hành vi bất hợp pháp. Các chủ thể có thể viện dẫn để thay đổi dụng ích của một động sản để nó không trở thành bất động sản, nhưng không thể thay đổi bất động sản do có đối tượng trên bất động sản. Các BLDS nêu trên quy định các bất động sản do có đối tượng trên bất động sản tương đối đồng nhất, không có sự khác biệt đáng kể nào. Các bất động sản do đối tượng trên bất động sản bao gồm: - Các vật quyền trên bất động sản. Quyền sở hữu (BLDS Pháp không quy định quyền này, người ta đồng nghĩa quyền sở hữu tài sản với chính tài sản đó); quyền dụng ích (quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản); quyền dùng và ở (quyền cư ngụ và hành dụng); quyền thuê trường kỳ (thuê dài hạn); quyền địa dịch; quyền cầm cố bất động sản; quyền để đương (thế chấp) [8]. - Các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên bất động sản (quyền kiện để đòi lại một bất động sản). Thực tế quyền đi kiện (tố quyền) là quyền đương nhiên của người có quyền dân sự. Tố quyền là quyền tố tụng theo nghĩa yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, ngày nay tố quyền phải được hiểu theo nghĩa rộng hơn, đó là quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không chỉ riêng Tòa án) bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nhưng nếu coi tố quyền dạng này là bất động sản sẽ gây ra sự phức tạp trong việc áp dụng quy chế bất động sản cho các loại tài sản này. Từ năm 1960 đến năm 1995 về nguyên tắc các BLDS cũ không còn hiệu lực theo Chỉ thị 772/TATC ngày 10/7/1959 "Về vấn đề đình chỉ áp dụng luật pháp cũ của phong kiến đế quốc". Tuy nhiên, trong giai đoạn này vẫn có tới 42 văn bản pháp luật sử dụng thuật ngữ "bất động sản". Các văn bản này bao gồm: 3 luật (Luật công đoàn; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Thuế doanh thu; Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất); 7 Pháp lệnh; 10 Nghị định; 13 Quyết định; 9 Thông tư. Tuy nhiên, trong tất cả các văn bản kể trên không một văn bản nào có giải thích về khái niệm bất động sản. Bởi vậy, có thể suy đoán các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong giai đoạn này khi áp dụng pháp luật có thể vẫn sử dụng nội dung khái niệm bất động sản của các BLDS trước đó để áp dụng trong việc giải quyết những tranh chấp có liên quan đến bất động sản cũng như thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đó. 1.1.3. Bất động sản trong Bộ luật dân sự 1995 Khác với các quy định tương tự về bất động sản trong các BLDS truyền thống và của Việt Nam trước đây, trước khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, BLDS 1995 xác định những gì được coi là tài sản. Điều quy định này khắc phục được khiếm khuyết trong các BLDS trước đây, nó thể hiện ở chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì, phạm vi của nó đến đâu. Bởi vậy, trước khi phân loại tài sản, Điều 172 BLDS 1995 xác định: "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản". Đứng đầu trong các cách phân loại tài sản được quy định tại Chương II Phần thứ hai BLDS 1995 là động sản và bất động sản. Điều 181 BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản, dưới dạng liệt kê những gì là bất động sản (k.1) sau đó quy định "Động sản là những tài sản không phải là bất động sản" (k.2 Điều 181 BLDS 1995). Tuy nhiên, sự khác biệt cơ bản trong việc phân biệt động sản, bất động sản của BLDS 1995 với các BLDS truyền thống là Điều 181 BLDS 1995 đưa ra khái niệm chung về bất động sản, trước khi liệt kê các bất động sản. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a- Đất đai; b- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c- Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d- Các tài sản khác do pháp luật quy định [10]. Căn cứ vào sự phân định này, chúng ta có thể nhận thấy tiêu chí chung để xác định một tài sản mang tính chất bất động sản là: Tính chất "không di, dời" được của tài sản được thể hiện trên thực tế là không thay đổi được vị trí của tài sản (di - dời đi chỗ khác; dời - thay đổi hoặc làm thay đổi chỗ tương đối cố định) [65, tr. 246; 255]. Tuy nhiên, căn cứ vào sự liệt kê những tài sản được coi là bất động sản ở các điểm a, b, c, d k.1 Điều 182 BLDS 1995 chúng ta có thể nhận thấy tính chất "không di, dời được" lại không phải là tiêu chí của tất cả các tài sản được coi là bất động sản. Xét về phương diện vật lý, chỉ đất đai mới là tài sản "không di, dời được". Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay đất đai nói chung không thể là tài sản với tư cách là đối tượng chuyển dịch trong giao lưu dân sự, bởi đất đai là bộ phận quan trọng nhất, đầu tiên hình thành lên lãnh thổ, cùng với vùng trời, vùng biển tạo nên lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia. Với nghĩa này, đất đai không thể là đối tượng trong các giao dịch dân sự, cho nên, đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa. Đất đai và quyền sử dụng gắn liền với nó là đối tượng đặc biệt trong lưu thông dân sự, người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Cũng cần phải thấy rằng, không phải tất cả những người có quyền sử dụng đất đều có đầy đủ các quyền trên mà tùy từng chủ thể, loại đất, điều kiện, hoàn cảnh... mà họ có thể có tất cả hay một số các quyền đó. Với mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất, ngoài những quy định về điều kiện chung về chuyển quyền sử dụng đất còn cần những điều kiện tương ứng đối với từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất (các Điều 693, 700, 706, 715, 728, 740 BLDS 1995). Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận các hình thức sở hữu khác về đất đai ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Đây là sự khác biệt căn bản của pháp luật Việt Nam với các hệ thống pháp luật khác, ở đó tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Có thể coi quan niệm sở hữu toàn dân về đất đai gần đồng nghĩa với chủ quyền quốc gia bởi ý nghĩa chính trị, pháp lý của nó. Vì vậy, mặc dù những quyền của người sử dụng đất có nội dung tương đồng với quyền sở hữu với đất đai, nhưng đã bị hạn chế rất nhiều so với quyền sở hữu các loại tài sản khác, bởi vậy đất đai được coi như đối tượng bị hạn chế trong lưu thông dân sự. Với tư cách là đối tượng trong giao lưu dân sự nói chung và quan hệ nghĩa vụ nói riêng: "Đối tượng của nghĩa vụ phải được chỉ định đích xác" [62, tr. 258], vì vậy, cũng như các đối tượng khác, đất đai phải được xác định trước khi nó trở thành đối tượng trong giao lưu dân sự. Đất đai được xác định bằng diện tích đất cùng vị trí, kích thước, hình dáng của mảnh đất đó. Việc xác định diện tích đất có thể thông qua nhiều hình thức khác nhau với những đơn vị đo diện tích khác nhau theo tiêu chuẩn hoặc theo tập quán. Khoảnh đất được xác định trên thực địa cũng như trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong các loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất đô thị, đất khu công nghiệp, đất chưa sử dụng) thì có những loại đất được coi là đối tượng trong giao lưu dân sự, kinh tế. Ngay trong từng loại đất, để trở thành đối tượng trong giao lưu dân sự, kinh tế phải có những điều kiện nhất định (về chủ thể được giao đất, mục đích sử dụng đất...). Như vậy, đất đai (mảnh đất) với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất. Thông thường đất đai (mảnh đất) là đối tượng của giao lưu dân sự được xác định với diện tích và kích thước, các cạnh của mảnh đất cùng tiếp giáp các mảnh đất liền kề, tọa lạc tại một vị trí nhất định và từ đó người có quyền sử dụng đất đương nhiên có quyền đối với khoảng không, chiều sâu lòng đất trong khuôn viên mảnh đất đó. Tuy nhiên, việc xác định đất đai (khoảnh đất với kích thước xác định) tuy có nhiều khó khăn, phức tạp nhưng hoàn toàn có cơ sở pháp lý và thực tiễn để xác định nó. Nhưng nếu xác định đất đai mà không có khoảng không cũng như độ sâu dưới lòng đất thì bản thân đất đai (như một khoảnh đất) cũng không còn ý nghĩa về thực tế cũng như pháp lý. Vấn đề này trong luật thực định Việt Nam không đề cập đến như một quy định chung cho tất cả các mảnh đất, mà chỉ được đề cập đến trong các văn bản đơn hành đối với từng khu vực xác định như các khu vực quanh sân bay hay khu vực cần thiết để giữ cảnh quan cho một khu di tích xác định. Giới hạn độ cao cho khoảng không trên khoảnh đất chỉ được xác định trong các quyết định đơn hành về xây dựng cho từng công trình xây dựng (thường áp dụng ở đô thị). Tương tự như vậy cũng được áp dụng để xác định độ sâu của công trình đó. Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng. Chỉ có đất đai mới được coi là tài sản "không di, dời" được. Nhà ở, các công trình xây dựng chiếm khoảng không cũng như phần chiều sâu trong lòng đất của mảnh đất đó. Khoảng không và phần lòng đất mà nhà ở, công trình xây dựng đã choán chỗ không làm mất đi tính chất "không di, dời" của đất đai. Không có đất đai thì cũng không tồn tại nhà ở, công trình xây dựng. Có thể xem đất đai là vật chính còn nhà ở, công trình xây dựng là vật phụ. Nhưng điều ngược lại không được suy đoán mặc nhiên, không có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì đất đai vẫn tồn tại. Tuy nhiên, cho đến nay pháp luật nói chung và khoa học pháp lý nói riêng chưa có khái niệm về nhà ở. Nhà: "Công trình xây dựng có mái che, có tường vách để ở hay dùng vào việc gì đó" [65, tr. 677]. Khái niệm nhà ở trong các văn bản pháp luật hiện nay chưa được xác định, bởi vậy nhà ở có thể được hiểu theo nghĩa "công trình có mái che dùng để ở". - Công trình xây dựng gắn liền với đất đai - cũng như nhà ở (nhà là một dạng của công trình xây dựng) là những bất động sản. Công trình xây dựng – "Vật xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật phức tạp" được hiểu là tất cả những "vật xây dựng bằng các phương tiện kỹ thuật" [65, tr. 204] trên mặt đất hay trong lòng đất bằng bất cứ vật liệu gì: bê tông, gạch, gỗ, tre... dù là các di tích, thắng cảnh, đình, chùa, miếu, nhà máy, đập nước, hệ thống dẫn điện, dẫn nước, bưu điện... Cùng với khái niệm nhà ở còn tồn tại "diện tích ở". Nhà ở và diện tích "dùng để ở" có sự khác biệt nhất định. Nhà ở thường chỉ nhà gắn liền, trực tiếp với đất và có kết cấu hoàn chỉnh tạo thành một chỉnh thể thống nhất, biệt lập có thể thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của con người. Diện tích ở là một phần nhà dùng để ở, diện tích ở giới hạn bởi các bức vách ngăn, tương đối độc lập. Các căn hộ trong chung cư thuộc dạng diện tích ở nhưng riêng biệt của một gia đình trong ngôi nhà bao gồm buồng ở, bếp, nhà vệ sinh... Có thể nhiều phần diện tích ở mới có thể trở thành nhà ở. Về mặt pháp lý, khi chưa có khái niệm về nhà ở nói chung cũng như diện tích ở nói riêng, thì bất cứ một diện tích công trình nào tương đối biệt lập có mái che đều có thể được coi là diện tích ở, nếu con người có thể thường xuyên sinh sống. Việc định ra tiêu chuẩn nhà ở chung cho tất cả mọi người ở các vùng dân cư khác nhau trong điều kiện hiện nay không thể thực hiện được. Tiêu chuẩn hóa nhà ở không chỉ đơn thuần là phương diện pháp lý mà trước tiên do điều kiện kinh tế - xã hội quyết định, ngoài ra còn có cả yếu tố văn hóa, phong tục, tập quán... Gần 80% dân số nước ta sống ở nông thôn, nhà ở nông thôn, ở các vùng nông nghiệp chưa thể có một tiêu chuẩn chung cho mọi miền. Song song với nhà ở, diện tích ở còn tồn tại khái niệm "chỗ ở". Với nghĩa dân sự, chỗ ở được hiểu là diện tích có thể dùng để ở hoặc có sẵn hoặc phải được hoàn thiện để cá nhân hoặc gia đình làm nơi thường xuyên sinh sống ổn định trong điều kiện bình thường. Công trình xây dựng là những vật do con người tạo ra gắn liền với đất đai tọa lạc tại những vị trí xác định. Bất cứ công trình ở dạng nào, ở đâu như đập nước, mương máng, hệ thống thủy lợi, giao thông... trên mặt đất, trong lòng đất, dưới nước... đều được coi là công trình xây dựng và là bất động sản. Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là bất động sản. Với quy định này, phạm vi bất động sản đã được mở rộng gần như vô hạn định bởi việc "gắn" một tài sản vào "nhà ở, công trình xây dựng" là công việc của một chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, không phải bất cứ một việc "gắn" nào cũng đều được coi là bất động sản mà việc "gắn" đó phải thỏa mãn những điều kiện nhất định. + Thứ nhất: Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh nhà ở, công trình xây dựng đó tạo thành một chỉnh thể thống nhất, phục vụ mục đích sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đúng với tính năng sử dụng khi xây dựng nhà ở, công trình nhằm để hoàn thiện nó tốt hơn. Vật gắn vào được coi là vật phụ thuộc, phục vụ cho vật chính là bất động sản trong tổng thể bất động sản chính (nhà ở, công trình xây dựng). Như vậy, các thiết bị phục vụ cho nhà ở, công trình xây dựng được coi là tài sản "gắn liền" với nhà ở (hệ thống điện, nước, thông khí, cửa sổ...). Việc gắn tài sản là động sản vào công trình xây dựng lại phải tùy thuộc vào bản chất, mục đích sử dụng của công trình xây dựng đó. Mỗi loại công trình xây dựng có công dụng và mục đích sử dụng khác nhau, cần rất nhiều những tài sản khác nhau để gắn vào nhà ở, công trình xây dựng, nhất là trong điều kiện phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật hiện nay, nhu cầu sinh hoạt cũng như sản xuất, kinh doanh cần có nhiều các vật phụ trợ gắn vào mới có thể đáp ứng được các nhu cầu đó. Vì vậy, khái quát chung có thể nói việc "gắn vào" là làm hoàn thiện, làm tăng giá trị sử dụng, giá trị kinh tế của nhà ở, công trình xây dựng đó. + Thứ hai: Việc gắn vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện. Người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng trước tiên là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đó. Họ sử dụng các "động sản" để gắn vào, đặt vào (nhà ở, công trình xây dựng) với những mục đích xác định, làm tăng sự tiện lợi của ngôi nhà, là một phần cấu thành của công trình xây dựng. Thông thường, động sản và bất động sản cùng thuộc một chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp có thể bất động sản thuộc một chủ sở hữu (đất đai thuê, nhà thuê theo dạng thuê khoán...) thì tài sản (động sản) được gắn vào không nhất thiết thuộc cùng một chủ sở hữu. Người thuê nhà ở, thuê nhà máy có thể gắn các động sản của mình vào các bất động sản đang thuê. Cho đến nay khái niệm "gắn liền" với nhà ở, công trình xây dựng chưa được xác định. BLDS Pháp coi "gắn liền" là việc dùng các vật liệu liên kết (vôi, xi măng...) để gắn các động sản đó vào bất động sản ban đầu và khi các động sản ấy được tháo dỡ đi mà không làm hư hỏng, vỡ nát bất động sản được gắn vào, thậm chí "những tấm gương trong phòng được coi là gắn liền vĩnh viễn khi khung kính gương đó là một phần trong phòng, các pho tượng được trở thành bất động sản khi nào những bức tượng đó để vào chỗ lõm của một bức tường làm ra bất động sản" (Điều 525 BLDS Pháp). Có thể nói, động sản được "gắn liền" vào bất động sản và do đó trở thành bất động sản được hiểu là "gắn" vào một cách kiên cố, không thể tháo ra mà không làm hư hại hoặc không làm mất vẻ mỹ quan của bất động sản. Xét về góc độ phái sinh, "tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng" được coi là phái sinh lần thứ hai "bởi không di, dời được" chỉ có đất đai. Bất động sản ban đầu là nhà ở, công trình xây dựng; thứ hai là các tài sản khác gắn với "nhà ở, công trình xây dựng"; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai Ngoài nhà ở, công trình xây dựng là "tài sản gắn liền với đất đai" được coi là bất động sản, đó là những tài sản do con người tạo ra từ những vật liệu xây dựng. Khoản 3 Điều 181 BLDS 1995 còn quy định "những tài sản khác gắn liền với đất đai". Đây là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng). Những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch...) thì các tài sản này lại trở thành động sản. - Ngoài những tài sản được quy định trong BLDS được coi là bất động sản, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là bất động sản (tàu bay, tàu biển là đối tượng thế chấp và được coi là bất động sản, theo quy định tại Quyết định 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) [35]. Quy định này cũng được nhiều nước thừa nhận do quan niệm tàu biển, tàu bay cả tàu sông tham gia giao thông đường hàng không, đường thủy liên quốc gia là lãnh thổ di động với những quy chế đặc biệt, không những có đăng ký mà còn có cả quốc tịch. Tóm lại, ngoài tính chất chung "không di, dời" được (tuyệt đối hay tương đối) pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản, tùy thuộc vào bản chất tài sản và căn cứ vào đặc tính của từng loại tài sản, giá trị tài sản, cũng như ý nghĩa của tài sản đối với xã hội. Việc phân định tài sản thành động sản và bất động sản không chỉ có ý nghĩa về lý luận mà còn có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Bởi vì, gắn liền với sự phân biệt đó là những quy chế pháp lý khác biệt về bất động sản, đó là căn cứ để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu cũng như làm cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp. Ngoài ra, đây còn là truyền thống trong lập pháp dân sự được hình thành từ thời La Mã cổ đại và tồn tại trong pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới. Xác định một tài sản là bất động sản với những đặc tính của nó làm cơ sở cho việc xác định bất động sản liền kề. Khi pháp luật quy định về bất động sản và quyền đối với bất động sản thì cũng phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với nhau. 1.2. khái niệm Chung về quyền sử dụng hạn chế Bất động sản liền kề 1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Không phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di, dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề. Trong các bất động sản có tồn tại ranh giới thì đất đai chiếm vị trí đầu tiên và có vai trò quan trọng nhất. Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân và tổ chức sử dụng ổn định, lâu dài và người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Luật đất đai quy định hạn mức đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân và thẩm quyền giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, mỗi mảnh đất được giao luôn tồn tại ranh giới để phân lập đối với các mảnh đất khác. Không thể có một mảnh đất tồn tại độc lập mà không có sự tiếp giáp đối với mảnh đất khác, đây là sự tồn tại khách quan xuất phát từ "hạn điền" cũng như thẩm quyền giao đất. Các mảnh đất tiếp giáp với nhau, tách biệt nhau theo ranh giới dùng để phân lập bất động sản này đối với bất động sản khác hay với các bất động sản xung quanh. Việc phân định này là một hình thức đặc định hóa đối tượng quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai cũng như đối tượng của nghĩa vụ. Để mảnh đất có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự, nó phải được chỉ định đích xác. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những dạng của hợp đồng dân sự, nhưng do đối tượng các hợp đồng này là tài sản đặc biệt, cho nên việc giao kết, thực hiện các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất cũng có quy chế đặc biệt. Thừa kế quyền sử dụng đất cũng được pháp luật quy định với những điều kiện khác biệt so với thừa kế các tài sản khác. Quy chế về chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS 1995 và pháp luật về đất đai. Việc đặc định hóa đối tượng là đất đai, làm cho chúng có thể trở thành đối tượng giao dịch dân sự được thực hiện trên hai phương diện: thực tế và pháp lý. + Trên phương diện pháp lý: Việc đặc định hóa được thể hiện trên bản đồ địa chính, được xác định trong quyết định giao đất và hình thức pháp lý cuối cùng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó xác nhận người có quyền sử dụng đất, loại đất, diện tích đất được giao và ranh giới của mảnh đất đó. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, xác nhận một chủ thể có quyền sử dụng một mảnh đất với những mục đích nhất định, là điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích được giao. + Trên phương diện thực tế: Căn cứ vào quyết định giao đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định mảnh đất đó trên thực địa thông qua việc tạo lập các mốc giới, đồng thời trên cơ sở đó tạo lập ranh giới giữa các mảnh đất. Các mốc giới trên thực địa phải phù hợp các ranh giới được xác định trên bản đồ, phù hợp với quyết định giao đất. Vì vậy, mỗi một mảnh đất đều có những ranh giới và mốc giới. Trong BLDS 1995 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề cũng như ranh giới giữa các bất động sản liền kề. Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản. Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện kinh tế - xã hội, do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh (liền: ở kề ngay nhau, sát ngay nhau không cách [66, tr. 548]; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như không còn khoảng cách [66, tr. 467]. Tuy nhiên, hai bất động sản được coi là liền kề với nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung. Từ việc xác định các bất động sản liền kề, mới có thể xác định các "hạn chế" mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải chịu để phục vụ cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng một bất động sản khác. Sự "hạn chế" trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình. Vì vậy, khi có sự "hạn chế" trên bất động sản, có thể dẫn đến giá trị, giá trị sử dụng của bất động sản đó bị thay đổi. Thông thường khi phải chịu sự "hạn chế" do quyền của người thứ ba có trên bất động sản thì giá trị bất động sản chịu hạn chế bị giảm sút, nhưng có trường hợp lại được tăng thêm nếu qua bất động sản đó mở một con đường giao thông, kênh tưới tiêu nước. Đây là một sự hạn chế quyền của chủ sở hữu bất động sản, việc hạn chế này là cơ sở cho quyền của các chủ bất động sản khác theo một chế định pháp lý nhất định. Nếu như bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới thì bất động sản._.định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. 3. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng trong phạm vi ranh giới; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề; tự mình hay yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phá bỏ phần lấn không gian, lòng đất trong phạm vi ranh giới thuộc quyền sử dụng của mình". Thứ ba: Quyền đối với ranh giới chung. Điều 271 BLDS 1995 quy định quyền đối với ranh giới chung, nhưng tại Điều luật này lại quy định cả việc xác lập ranh giới giữa các bất động sản cùng với việc quy định quyền của các chủ sở hữu bất động sản, điều này dẫn đến việc trùng lặp với nội dung Điều 270 BLDS 1995. Quyền của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề đối với ranh giới chung là một vấn đề được tập quán cũng như pháp luật ghi nhận. Tuy nhiên, quyền đối với ranh giới chung giữa các bất động sản liền kề vẫn là một trong những nguyên nhân gây ra những tranh chấp trong thực tiễn. Các tranh chấp này thường xảy ra do việc tự ý thay đổi ranh giới giữa các bất động sản, chủ yếu là đất đai hoặc các tranh chấp liên quan đến quyền đối với ranh giới chung khi không xác định được ai là người đã tạo vật ngăn cách trên ranh giới chung đó (một người trồng cây trên ranh giới, một cây lâu năm mọc trên ranh giới chung, nhưng các bên đều cho đó là thuộc quyền sở hữu của họ...). Bởi vậy, điều luật cần phải quy định theo hướng suy đoán mặc nhiên tất cả vật ngăn cách nằm trên ranh giới chung do bất cứ ai tạo dựng, đều được coi là sở hữu chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có chứng cứ xác định vật ngăn cách đó thuộc sở hữu của một bên hay của người thứ ba. Trong BLDS 1995 từ Điều 229 đến Điều 240 có quy định về sở hữu chung, quy định các quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu đối với tài sản chung. Vì vậy, khi quy định về quyền đối với ranh giới chung chỉ cần dẫn chiếu đến điều luật quy định về tài sản thuộc sở hữu chung mà không cần phải quy định quyền đối với ranh giới chung trong điều luật này để tránh sự trùng lặp không cần thiết. Ranh giới chung thuộc loại vật không chia được nên không thể chia bằng hiện vật, trong trường hợp vật ngăn cách được tạo dựng trên ranh giới chung được dỡ bỏ, chặt phá thì vật ngăn cách đó không còn là ranh giới chung. Phù hợp với lý do trên Điều 271 BLDS 1995 cần được hoàn chỉnh dưới dạng sau: Tiêu đề của điều luật: Quyền đối với ranh giới chung. "1. Vật ngăn cách trên ranh giới chung thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu các bên không có thỏa thuận khác. Các quy định về sở hữu chung được áp dụng đối với ranh giới chung. 2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận về cách thức tạo lập vật ngăn cách trên ranh giới chung; nếu một bên đơn phương tạo lập vật ngăn cách trên ranh giới chung, bên kia có quyền yêu cầu dỡ bỏ nếu có lý do chính đáng". Thứ tư: Việc thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối đi. Điều 278 BLDS 1995 quy định chung về các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và liệt kê các quyền mà chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có thể được hưởng. Điều luật này giới hạn phạm vi chủ thể được hưởng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, đó là "chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất" mà không phải tất cả các chủ sở hữu bất động sản đều có thể được hưởng quyền này. Các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được liệt kê tại Điều 278 BLDS 1995 được cụ thể hóa tại Điều 280 Quyền về lối đi; Điều 281 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc; Điều 282 Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề; Điều 283 Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác. Để bảo đảm quyền có lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tạo điều kiện cho họ khai thác, sử dụng bất động sản của họ đồng thời ít phiền hà nhất cho các bên. Việc xác lập lối đi hiện nay thường diễn ra khi có sự phân chia bất động sản. Theo quy định tại k.3. Điều 280 BLDS 1995, thì: "Trong trường hợp bất động sản được phân chia làm nhiều phần cho các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau, thì khi phân chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù". Quy định này phù hợp trong trường bất động sản là đất đai và nhà ở một tầng (chỉ có tầng trệt), vì khái niệm trong hay ngoài được xác định theo mặt phẳng nằm ngang so với lối đi chung. Nhưng về nguyên tắc có thể áp dụng tương tự pháp luật để áp dụng cho trường hợp nhà ở là những nhà nhiều tầng. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng cần quy định trường hợp này mà không làm thay đổi nội dung của nó nhưng bao hàm được tất cả các trường hợp khi phân chia bất động sản theo hướng sau: "Khi phân chia bất động sản phải bảo đảm cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng có lối đi theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù". Chính vì vậy, Điều 280 BLDS cần chỉnh lý theo hướng sau: Tiêu đề của điều luật: Quyền về lối đi. 1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi để khai thác, sử dụng bất động sản của mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý ra đến đường công cộng; người được yêu cầu phải đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. 2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều cao của lối đi do các bên thảo thuận; nếu có tranh chấp, thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. 3. Trong trường hợp bất động sản được phân chia làm nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau, thì khi chia phải bảo đảm cho tất cả các chủ sở hữu, chủ sử dụng đều có lối đi theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù. Thứ năm: Về việc thực hiện quyền có lối đi trong trường hợp phân chia bất động sản phân chia bất động sản. Việc phân chia bất động sản cho các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau được thực hiện khi có những sự kiện pháp lý nhất định. Tuy nhiên, bất động sản thuộc trường hợp vật chia được hay thuộc trường hợp không chia được cũng cần phải được quy định trong BLDS. Thứ sáu: Về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản được quy định tại Điều 281 BLDS 1995 là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên, việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc trong các hợp đồng sử dụng điện, lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc chủ yếu lại thuộc về bên cung ứng điện, cung cấp các dịch vụ để bảo đảm thông tin liên lạc, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề cho mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc chỉ sau khi có hợp đồng cung ứng điện, hợp đồng lắp đặt điện thoại với bên đối tác là các công ty điện lực, bưu chính viễn thông. Vì vậy, Điều 281 BLDS 1995 cần được chỉnh lý, bổ sung theo hướng sau: Tiêu đề của điều luật: Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc. "Chủ sở hữu bất động sản, các tổ chức cung ứng điện, các dịch vụ bảo đảm thông tin, liên lạc có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua các bất động sản của các chủ sở hữu một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường". Thứ bảy: Về quyền cấp, thoát nước. Cấp nước và thoát nước là hai mặt của một vấn đề luôn đồng hành với nhau, nhưng không thể đồng nhất. Điều 281 BLDS 1995 quy định quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được áp dụng cho các khu dân cư dùng trong đời sống, sinh hoạt. Đường cấp nước và thoát nước dùng cho cuộc sống của con người không thể cùng tồn tại trong một hệ thống và thông thường việc thoát nước phức tạp và khó giải quyết hơn việc cấp nước. Trong các khu dân cư hiện nay, việc cấp nước được quan tâm hơn, bởi nước là nhu cầu không thể thiếu được trong hoạt động sản xuất và cuộc sống của con người. Nhưng thoát nước cũng phải được chú ý đúng với vị trí của nó, trước mắt ở các khu đô thị dùng nước sạch phải trả tiền cho việc xử lý nước thải với số lượng như lượng nước sạch được cấp. Việc thoát nước tự nhiên do vị trí tự nhiên (nước mưa, nước ngầm) từ bất động sản có vị trí cao xuống vị trí thấp phù hợp với quy luật tự nhiên, chủ sở hữu bất động sản không được cản trở dòng chảy. Tuy nhiên, không áp dụng quy định này trong trường hợp bất động sản là nhà ở, các công trình xây dựng và các bất động sản khác xung quanh nhà ở, các công trình xây dựng (sân, vườn, khuôn viên...). Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hiện những biện pháp để nước từ bất động sản cao hơn không chảy tràn qua bất động sản của mình (chủ sở hữu bất động sản xây tường rào, xây nhà...). Do việc thực hiện các hành vi đó mà ngăn cản dòng chảy thì không bị coi là hành vi "ngăn cản dòng chảy" được quy định tại Điều 282 BLDS 1995. Chính vì vậy, Điều 282 BLDS cần bổ sung việc thoát nước qua bất động sản liền kề trong trường hợp thoát nước tự nhiên qua bất động sản là nhà ở, các công trình xây dựng và khuôn viên của các bất động sản này thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có các bất động sản này không bị coi là đã cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy đối với việc thoát nước tự nhiên qua bất động sản liền kề. Vì vậy, Điều 282 BLDS 1995 cần được chỉnh lý theo hướng sau: "1- Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp nước, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác, thì chủ sở hữu bất động sản, tổ chức cấp, thoát nước có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản dành một lối cấp thoát nước thích hợp, không được cản trở dòng chảy, trừ trường hợp nước chảy qua nhà ở, công trình xây dựng. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại có thể xảy ra cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường. 2- Trong trường hợp nước tự nhiên chảy tràn từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua, thì người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường". Đường dẫn nước tưới, tiêu trong canh tác được quy định tại Điều 283 BLDS 1995 được áp dụng chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản với hình thức làm đường dẫn cố định dùng để tưới, tiêu nước. Trong trường hợp sử dụng bất động sản xung quanh dùng để dẫn nước mang tính tạm thời cho từng lần riêng biệt cũng có thể áp dụng tương tự quy định này. Tuy nhiên, việc tưới, tiêu nước với việc tạo đường dẫn nước tạm thời không gặp trở ngại pháp lý đáng kể, bởi đây là một trong những tập quán lâu đời trong những vùng canh tác nông nghiệp ở Việt Nam. Trong điều kiện nền nông nghiệp của chúng ta hiện nay, điều quy định này còn có giá trị, khi nền nông nghiệp phát triển với trình độ cao hơn, việc tưới nước cũng sẽ được áp dụng như việc "lắp đặt đường dẫn nước, thoát nước" mà không phải chỉ là tạo "lối dẫn nước". Thứ tám: Về các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự đặc biệt, phát sinh từ quyền sở hữu bất động sản, là một trong các chế định dẫn xuất từ quyền sở hữu nhưng được thu hẹp về đối tượng, chủ thể, phạm vi sử dụng. Chính vì vậy, căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có những nét đặc thù. Tính đặc thù trong các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phần nào được thể hiện trong các quy định tại Điều 279 BLDS 1995 (căn cứ phát sinh) và Điều 284 BLDS (căn cứ chấm dứt). Theo quy định tại Điều 279 BLDS 1995 thì: "1- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 2- Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó". Nét đặc thù được thể hiện rõ tại k.2 Điều 279 BLDS 1995. Tính đặc thù thể hiện ở việc khi chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đối với bất động sản được chuyển giao cũng được mặc nhiên chuyển giao. Nếu hiểu đơn thuần theo ngôn từ của quy định này thì k.2 Điều 279 BLDS không thể hiện được tính đặc thù của loại quyền này. Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản của luật dân sự. Việc thỏa thuận của các chủ thể trong việc tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, không giống như các thỏa thuận để tạo lập các quyền dân sự khác. Thỏa thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản, nhưng lại là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Ngoài các căn cứ được quy định tại k.1, k.2, Điều 279 BLDS 1995 cần bổ sung thêm k.3: "Các căn cứ khác do pháp luật quy định". Quy định thêm khoản này trong điều luật không làm ảnh hưởng đến nội dung điều luật đó, nhưng khắc phục được sự liệt kê thuần túy, đồng thời tạo thuận lợi cho việc áp dụng luật dân sự sau này và phù hợp truyền thống trong kỹ thuật lập pháp. Do đó, k.1 Điều 279 BLDS 1995 cần được chỉnh lý theo hướng sau: Tiêu đề của điều luật: Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề "1. Khi chủ sở hữu bất động sản có yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản liền kề phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản về nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Nếu có tranh chấp về nội dung thỏa thuận, thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. 2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất, thì người được chuyển giao cũng được hưởng quyền đó. 3. Các căn cứ khác do pháp luật quy định". Điều 284 BLDS 1995 quy định các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cũng không thể hiện được tính đặc thù của loại quyền dân sự này. Khi tài sản của nhiều chủ sở hữu nhập thành tài sản của một chủ sở hữu, thì tài sản trở thành khối tài sản thống nhất về phương diện pháp lý. Chủ sở hữu có quyền trên toàn bộ khối tài sản đó như một chủ thể độc lập, họ có các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản. Trong trường hợp này quyền sử dụng hạn chế đối với tài sản của người khác không được đặt ra. Điều này không chỉ áp dụng đối với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà còn có thể áp dụng đối với các quyền dân sự khác. Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản của người khác để thỏa mãn quyền của mình thì quyền đó chấm dứt. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, thì việc từ chối không đơn giản như việc từ chối hưởng một quyền dân sự khác. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản tuyên bố ý chí từ bỏ quyền của mình thì quyền sử dụng đương nhiên được chấm dứt. Nếu bất động sản đang được sử dụng, nhưng chủ sở hữu bất động sản lại không sử dụng do việc đã có quyền đó trên một bất động sản khác, thì quyền sử dụng có thể được coi là chấm dứt. Trong trường hợp bất động sản không được khai thác sử dụng, thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phải chấm dứt theo thời hiệu. Hơn nữa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được thừa nhận khi có những điều kiện nhất định, do vậy nếu các điều kiện để tạo lập quyền này không còn thì chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng có quyền yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản của họ. Vì vậy, Điều 284 BLDS 1995 cần chỉnh lý theo hướng sau: Tiêu đề của điều luật: Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau: 1. Chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất từ chối quyền sử dụng, không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; 2. Trong trường hợp điều kiện để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn, thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; 3. Các căn cứ khác do pháp luật quy định". Thứ chín: Đối với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và xung quanh mà trong quá trình sử dụng luôn là mối quan tâm của chủ sở hữu bất động sản liền kề và những người xung quanh, ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đối với họ trong suốt quá trình sử dụng (quyền thoát khí thải, quyền chiếu sáng hoặc hạn chế chiếu sáng tự nhiên...) phải quy định chi tiết hơn. Tóm lại, lần đầu tiên ban hành BLDS, kế thừa truyền thống pháp luật dân trước đây và tiếp thụ những thành tựu của nhân loại về lập pháp dân sự, BLDS đã đề cập đến các chế định của pháp luật đân sự. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định tại Phần thứ hai, Chương VII BLDS 1995 với tiêu đề "Những quy định khác về quyền sở hữu". Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất của chế định quyền sở hữu. Các quyền sử dụng hạn chế bất động sản được quy định tại các từ Điều 278 đến Điều 284 BLDS 1995 và một số điều luật liên quan như: Điều 181 BLDS về bất động sản; Điều 270 BLDS 1995 về ranh giới giữa các bất động sản; Điều 271 BLDS 1995 về quyền sở hữu đối mốc giới ngăn cách... Các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã đề cập đến các quyền mà các BLDS trước đây quy định và bổ sung một số quy định mới cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta hiện nay. Để nâng cao hiệu lực điều chỉnh của pháp luật dân sự đối với các quan hệ xã hội trong lĩnh vực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chúng tôi đã mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện nội dung các điều khoản trên đây có thể có được giá trị tham khảo nhất định trong việc thực hiện dự án bổ sung, sửa đổi BLDS của nước ta. Kết luận chương 3 1. Trong các tranh chấp dân sự được Tòa án các cấp thụ lý giải quyết thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chiếm tỷ lệ không nhiều. Trong các tranh chấp đã được Tòa án thụ lý và giải quyết thì chủ yếu là các tranh chấp liên quan đến quyền có lối đi và quyền thoát nước qua bất động sản liền kề. 2. Việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không những được giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự mà còn được giải quyết theo trình tự hành chính. 3. Các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS 1995 là tiếp thu những thành tựu trong pháp luật của nhiều nước trên thế giới và pháp luật Việt Nam nhưng đã có những thay đổi cho phù hợp với điều kiện hiện tại. Tuy nhiên, để cho phù hợp hơn và có tính khả thi cao hơn cần phải hoàn thiện các quy định của BLDS 1995 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Kết luận Nghiên cứu bất động sản và quy chế pháp lý về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là vấn đề mang tính truyền thống và vẫn nhận được sự chú ý đặc biệt trong hầu hết các nền khoa học pháp luật dân sự của các nước. - Phân loại tài sản thành bất động sản và động sản là cách phân loại tài sản bắt đầu từ luật La Mã cổ đại, được xem là cách phân loại tài sản mang tính truyền thống và cho đến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới. Điều đó chứng tỏ rằng đây là cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn và pháp lý sâu sắc. Trong hệ thống pháp luật của các nước có những điểm tương đồng về quan niệm bất động sản với tính chất không di, dời được. Bên cạnh đó, khi liệt kê các bất động sản, pháp luật của các nước đã có những khác biệt. Những điểm khác biệt này phản ánh sự đa dạng trong hệ thống pháp luật của các nước trên thế giới. Tài sản được coi là bất động sản trong hệ thống pháp luật của các nước được chuyển hóa từ cách liệt kê thuần túy những tài sản được coi là bất động sản đến việc phân định thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là bất động sản và kết hợp việc liệt kê cùng mô tả tính chất chung của bất động sản. Quan niệm về bất động sản trong pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 1995 bị ảnh hưởng nhiều của BLDS Pháp 1804. BLDS 1995 đã kế thừa các BLDS truyền thống trong các phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, việc tiếp nhận này còn nhiều bất cập, chưa thực sự phù hợp điều kiện thực tế của Việt Nam hiện nay. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất của chế định quyền sở hữu. Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thể hiện dưới dạng quyền địa dịch. Cùng với sự phát triển của xã hội, xu thế trong pháp luật hiện đại ngày càng hạn chế các quyền năng của chủ sở hữu, đặc biệt quyền sở hữu đối với bất động sản nhằm phục vụ lợi ích chung của Nhà nước và xã hội. Quan niệm về địa dịch trong pháp luật của các nước đã biến đổi từ vật quyền trong các BLDS truyền thống đã mang yếu tố trái quyền trong các BLDS hiện đại trong đó có BLDS 1995 của Việt Nam. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự, một quan hệ pháp luật dân sự chỉ phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện pháp lý nhất định. Với tính chất vật quyền đã mang tính trái quyền, cho nên các căn cứ phát sinh, thay đổi hay chấm dứt cũng có những đặc thù riêng biệt. - Một bất động sản được coi là bị vây bọc, khi không có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với cơ sở hạ tầng công cộng, mà bắt buộc có sự trợ giúp của bất động sản khác mới có thể khai thác, sử dụng bất động sản với đầy đủ tính năng của bất động sản khi tạo lập. Tính vây bọc của một bất động sản còn phụ thuộc vào bản chất của bất động sản và mục đích sử dụng bất động sản đó. Quyền về lối đi là một dạng quyền đối với tài sản của người khác được áp dụng đối với các bất động sản liền kề với bản chất không di, dời được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, trong đó chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho họ một lối đi cần thiết, chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Khi lối đi đã được tạo lập, thì quyền về lối đi lại trở thành vật quyền, họ được thực hiện quyền này trong phạm vi quyền đã được thiết lập. Quyền về lối đi là quyền quan trọng nhất trong các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác như quyền cấp, thoát nước, mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, tưới nước, tiêu nước trong canh tác nông nghiệp cũng là những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Phạm vi, nội dung các quyền này hẹp hơn, dễ đáp ứng hơn so với quyền có lối đi. - Trong các tranh chấp dân sự được Tòa án các cấp thụ lý giải quyết thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chiếm tỷ lệ không nhiều. Trong các tranh chấp đã được Tòa án các cấp thụ lý và giải quyết thì chủ yếu là các tranh chấp liên quan đến quyền có lối đi và quyền thoát nước qua bất động sản liền kề. Việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không những được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự mà còn được giải quyết theo trình tự hành chính. Các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS 1995 là tiếp thu những thành tựu trong pháp luật của nhiều nước trên thế giới và pháp luật Việt Nam nhưng đã có những thay đổi cho phù hợp với điều kiện hiện tại. Tuy nhiên, để cho phù hợp hơn và có tính khả thi cao hơn cần phải hoàn thiện các quy định của BLDS 1995 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Những công trình liên quan đến luận án đã được công bố Phạm Công Lạc (2000), "Quan niệm về bất động sản trong luật dân sự một số nước", Luật học, (4), tr. 36-41. Phạm Công Lạc (2000) "Quan niệm về bất động sản trong pháp luật Việt Nam", Nhà nước và Pháp luật, (12), tr. 45-56. Phạm Công Lạc (2001), "Địa dịch theo pháp luật một số nước", Luật học, (4), tr. 66-71. Phạm Công Lạc (2001), "Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề", Nhà nước và Pháp luật, (11), tr. 17-23. Phạm Công Lạc (2002), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Nhà nước và Pháp luật, (8), tr. 28-35. danh mục Tài liệu tham khảo Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa Luật (1995), Giáo trình luật La Mã, Hà Nội. Trần Văn Đệ (1972), Dân luật, Sài Gòn. Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh. Báo cáo tổng kết công tác ngành Tòa án năm 1999. Báo cáo số 02/BC/VP ngày 20/10/2000 của Chánh án TANDTC tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa 10 về công tác Tòa án. Báo cáo số 190/BC/VP ngày 31/10/2001 của Chánh án TANDTC tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa 10 về công tác Tòa án. Bộ Tư pháp (1995), BLDS Bắc Kỳ, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS). BLDS của Cộng hòa Pháp (1998), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tư pháp, BLDS Bang Quêbec, Canada, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS). Bộ luật Dân sự của nước CHXHCN Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. BLDS Sài Gòn (1972). BLDS Nhật Bản, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS). BLDS và Thương mại Thái lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tư pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (1995), Bình luận khoa học BLDS Nhật bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tư Pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (1998) Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời Pháp thuộc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tư pháp (1996), Những nội dung cơ bản của BLDS nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh. Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Quyết định 357/NN-QLN, ngày 13/3/1997, Về việc cấp phép thăm dò khai thác nước ngầm. Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (1959). Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1980). Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1992). Hoàng Việt Luật lệ, Nxb Văn hóa Thông tin, Hà Nội. Hội đồng Chính phủ, Quyết định 111/CP ngày 14/4/1977, Về chính sách quản lý và cải tạo XHCN đối với nhà đất cho thuê ở các đô thị miền Nam. Nguyễn Thanh Huân (1995), Luật về tài sản, Thành phố Hồ Chí Minh. TS. Vũ Văn Mẫu (1972), Dân luật khái luận, Sài Gòn.. Luật Công đoàn (1990). Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế Doanh thu (1993). Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994) Luật Đất đai (1988) Luật Đất đai (1993) Luật Hôn nhân và Gia đình (1986). Luật Hôn nhân và Gia đình (2000). Luật Tài nguyên nước (1998). Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 07/QĐ-NH ngày 8/1/1991, Ban hành Điều lệ mẫu của các Ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 05/QĐ-NH ngày 7/1/1991, Ban hành quy chế cấp giấy phép cho các tổ chức tín dụng. Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 217/ QĐ-NH ngày 17/8/1996, Về Quy chế cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vay vốn tín dụng. Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 04/QĐ-NH ngày 8/1/1991, Quy định về thể lệ ngắn hạn đối với các tổ chức kinh tế. Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 23/QĐ-NH ngày 21/12/1994, Về quy chế bảo lãnh và tài sản bảo lãnh vay vốn nước ngoài. Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 196/QĐ-NH14 ngày 16/9/1994, Về việc ban hành quy chế và nghiệp vụ bảo lãnh của các ngân hàng. Nghị quyết Số 58/1998/NQ/UBTVQH/10 (1998), Về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991. Nghị định 86/CP ngày 19/12/1996, Về việc ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản. Nghị định 113/HĐBT ngày 23/11/1983, Hướng dẫn thi hành Luật Công Đoàn. Nghị định 87/CP ngày 23/11/1993, Ban hành quy chế đầu tư xây dựng, kinh doanh chuyển giao BOT. Nghị định 55/CP ngày 28/8/1993, Quy định chi tiết thi hành luật thuế doanh thu. Nghị định 17/HĐBT ngày 16/1/1990, Quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế. Nghị định 288/HĐBT ngày 31/12/1985, Quy định về việc thi hành. Nghị định 191/CP ngày 28/12/1994, Về quy chế thẩm định và thực hiện dự án đầu tư nước ngoài trực tiếp tại Việt Nam. Nghị định 100/CP ngày 28/12/1994, Về kinh doanh Bảo hiểm. Nghị định 45/HĐBT ngày 27/2/1991, Về hoạt động Công chứng Nhà nước. Quốc triều Hình luật (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Pháp lệnh Bảo vệ và sử dụng di tích lịch sử văn hóa, danh lam, thắng cảnh (4/4/1984). Pháp lệnh Hôn nhân và Gia đình giữa công dân Việt Nam với người nước ngoài (15/12/1993). Pháp lệnh về Lãnh sự (24/11/1990). Pháp lệnh về Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự (7/12/1989). Pháp lệnh về Thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế (29/3/1994). Pháp lệnh về Quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, các tổ chức quốc tế tại Việt Nam (7/3/1993). TS. Nguyễn Quang Quýnh (1967), Dân luật, Viện Đại học Cần Thơ, Cần Thơ. Sắc lệnh 47/SL (10/10/1945). Sắc lệnh 97/SL (22/5/ 1950). Thủ tướng Chính phủ, Quyết định 63/TTg ngày 18/3/1998, Về việc phê duyệt định hướng phát triển quốc gia. Tổng cục Thống kê, Quyết định 147/TCTK/QĐ ngày 20/12/1994, Về việc ban hành chế độ báo các thống kê áp dụng đối với các doanh nghiệp có hoạt động công nghiệp. Trường Đại học Luật Hà Nội (2000), Từ điển Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật dân sự Việt nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình luật La Mã, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. Trường Đại học Luật Hà Nội (2000), Từ điển thuật ngữ luật học, (Luật Dân sự; Tố tụng Dân sự; Hôn nhân và Gia đình), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. Viện ngôn ngữ học(1998), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Hà Nội - Đà Nẵng. Nguyễn Văn Việt (1971), Dân luật, Sài gòn. Đinh Ngọc Vượng (1994), "Lãnh thổ và biên giới quốc gia", Một số vấn đề lý luận cơ bản về Luật quốc tế, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 77-92. tiếng nga Гражданский Кодекс Российской Федерации, М. 1995. Гражданское и торговое право капиталистических стран. Под редакцией В.П. Мозолина и М.И. Кулагина, Высшая школа, М. 1980. Гражданское и торговое право капиталистических стран. Под редакцией Е.А. Васильева, М. 1993. Новицкий И.Б. Римское право, Изд-ское товарищество ТЕИС, М. 1993. Новицкий И.Б. и Перетеский И.С. Римское частное право. Издательское товарищество ТЕИС, М. 1994. Памятник Римского права, М. Издательство ôЗерцалоằ, 1995. Щенникова Л.А. Вещное право в гражданском праве России. Издательство ôБЕКằ, М. 1996. ._.