Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương (VietinBank) Đống Đa

ân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Hiện nay, hoạt động chính của các Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lời được đặt lên hàng đầu. Nếu như trước đây, các Ngân hàng thương mại khi giải quyết cho khách hàng vay vốn luôn đặt tính hiệu quả của dự án/phương án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để cán bộ tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngoài việc xem xét dự án/phương án các Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của chính khách hang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó BĐS là một tài sản đóng vai trò chính, là phần đóng góp quan trọng nhất vào tài sản đảm bảo cho vạy. Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho các Ngân hàng. Tuy nhiên, việc áp dụng, vận dụng như thế nào để vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưng không sai luật lại là vấn đề khó. Bởi các quy định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi quá nhanh và các lần thay đổi quá gần nhau. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần nhỏ hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Chi nhánh em đã chọn đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và phương pháp định giá giá BĐS , căn cứ vào những lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong chuyên đề là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những phương pháp, quy trình định giá của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu điểm trong các phương pháp đó để bổ sung và hoàn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của Ngân hàng cũng như tại Chi nhánh. Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên đề của em được kết cấu theo 3 chương như sau : Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa. Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa.( NHCT Đống Đa) Trong quá trình thực tập tại Chi nhánh NHCT Đống Đa nhờ có sự quan tâm, hướng dẫn tận tình của các anh, chị trong Chi nhánh và các thầy cô trong khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên em đã hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp của mình.. Em xin chân thành cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh, chị làm việc tại phòng Khách hàng số 1 – Chi nhánh NHCT Đống Đa đã hướng dẫn và giúp đỡ em nghiên cứu chuyên đề này. Em cũng xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc- Khoa BĐS và Kinh tế Tài nguyên- Đại học Kinh tế Quốc Dân đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình và tích luỹ kinh nghiệm cho quá trình nghiên cứu, làm việc sau này. CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát chung về bất động sản 1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản. Khái niệm bất động sản Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do Pháp luật quy định Đặc điểm của bất động sản Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: Là hàng hoá có vị trí cố định, không có khả năng di dời được Là hàng hoá có tính lâu bền , có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Hàng hoá BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực pháp lý 1.2. Phân loại bất động sản. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v… Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản 2.1. Khái niệm định giá bất động sản Định giá bat dong san (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế 2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản. Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính tín dụng, pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàn trong cho vay. Điều kiện và biện pháp hang đầu để đảm bảo an toàn trong cho vay là hoạt động cho vay lành mạnh, hiệu quả. Để thực hiện được điều này các ngân hàng phải thực hiện tốt việc kiểm tra, đánh giá khả năng hoàn trả của người vay trước khi cho vay và trong quá trình sử dụng vốn vay chỉ tiến hành trên cơ sở khách hàng có đầy đủ điều kiện để vay theo đúng quy định. Mọi trường hợp hạ thấp điều kiện cho vay đều đưa đến rủi ro tín dụng. Các hạn chế để đảm bảo an toàn tín dụng có vai trò quan trọng trong việc thực hiện cho vay bởi nó quyết định giới hạn cho vay của các ngân hàng đối với mỗi khách hàng, với mỗi lĩnh vực kinh doanh. Các biện pháp đảm bảo trong cho vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế, pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản đảm bảo, đặc biệt là với bất động sản áp dụng đối với khách hàng không có uy tín cao với ngân hàng, sự đảm bảo này căn cứ pháp lý để ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (nguồn từ hiệu quả dự án, phương án đầu tư sản xuất kinh doanh mang lại) thiếu chắc chắn. Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản là một trong những công đoạn quan trọng trong định giá Tài sản đảm bảo- công việc không thể thiếu trong cho vay của Ngân hàng. Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài sản lớn, quyết định số tiền cho vay mà Ngân hàng mang đến cho khách hang vay. Thông qua định giá BĐS của người vay, Ngân hàng xác định được giá trị của BĐS, từ đó xác định được số tiền vay tối đa, thời hạn cho vay để đảm bảo an toàn tín dụng. 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.3.1. Yếu tố chủ quan : Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá. Mục đích định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định. Mục đích định giá quyết định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định :để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mục đích định giá được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá. Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử dụng phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau, nhưng nó không mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêm trọng. 2.3.2. Yếu tố khách quan 2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất: Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo… Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giá trị BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của BĐS. Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp. Ngoài ra do đặc điểm của BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính lâu bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài nên giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, đặc điểm địa hình xung quanh, tập quán của người dân, sở thích…Chính vì vậy để định giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự hiểu biết nhất định về BĐS, về thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng…để có được kết quả định giá chính xác nhất sát với giá cả thị trường. 2.3.2.2. Các yếu tố mang tính pháp lý Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại. Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá. 2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán trên thị trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường. Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm. Thường với BĐS thì cung phản ứng chậm hơn cầu thị trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài, vì thế có thể giá BĐS cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường. Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết phải thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với BĐS được định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị trường. 2.3.2.4. Các yếu tố khác Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có thể dễ chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. 3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản 3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy định và nguyên lý kinh tế lien quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS Khái niệm : Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS. a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá. - Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể mang lại. Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. b) Nguyên tắc thay thế - Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt quá chi phí có một BĐS tương đương. - Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế. Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá. c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai - Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. - Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời điểm nhất định. d) Nguyên tắc đóng góp - Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. - Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời điểm nhất định. e) Nguyên tắc cung - cầu - Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS. Giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị BĐS. Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định. - Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường 3.2. Cơ sở định giá BĐS Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu tố đất dai, lao động và các nguyên vật liệu Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời điểm định giá. Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính sách của Nhà nước lien quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân…ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản than BĐS với quần thể BĐS xung quang và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS. Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu trong thị trường. Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá. 4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản 4.1. Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp - Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là có thể hoàn toàn ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được. Như vậy, theo phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các công thức tính toán hay mô hình mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường. - Các bước tiến hành: Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu sau: + Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, kiểu dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng… + Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp thoát nước, độ cao, độ dốc… + Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: phản ánh khả năng tiếp cận với các trung tâm kinh tế, xã hội: trường học, cửa hàng, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, và các dịch vụ công cộng khác; phản ánh môi trường xã hội có liên quan: phong tục tập quán, lối sống của những người xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ… + Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê, yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm, tình trạng vi phạm về không gian kiến trúc… + Thời gian giao dịch: Thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cớ thị trường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. + Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện mua bán của các bên… Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải làm rõ: nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…; đặc điểm và tính chất của các giao dịch … Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh. Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại. Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh. - Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng: Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế. + Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. + Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. + Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư. Hạn chế: + Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. + Các thông tin thị trường thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động các thông tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp. + Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp. Điều kiện áp dụng: + Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được. + Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn. Phương pháp 2: Phương pháp chi phí - Cơ sở tiến hành: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do đó, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. - Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trên đất. Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình. - Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng: Ưu điểm: + Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. + Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Hạn chế: + Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. + Chi phí nói chung không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dung cách tiếp cận cộng tới song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. + Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi. + Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. Điều kiện áp dụng: + Thích hợp khi định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt. + Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. + Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. + Phương pháp này được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. + Dùng để bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác. Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư - Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó. - Kỹ thuật định giá: Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS. V= Trong đó: V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu) n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm) + Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm): V= Hoặc: V=I*YP Trong đó: I: thu nhập R: tỷ lệ chiết khấu YP: là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của một đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I, phản ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập 1năm mà BĐS có thể tạo ra + Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn: V= Trong đó: I1 = I0 (1+k) I0 là thu nhập ở năm hiện hành i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu) k là tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm - Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp… Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự. Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu. - Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng: Ưu điểm: + Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. + Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp đơn giản. + Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao. Nhược điểm: + Khi phân tích các thương vụ tương tự phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê… + Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dể dự báo các khoản thu nhập tương lai. + Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan. Điều kiện áp dụng: + Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. + Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF( dòng tiền chiết khấu)- Discounted Cash Flow + Thường dùng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư - Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trrên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng TS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu có thể được xác định bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào BĐS đó. - Các bước tiến hành: Bước 1: Xác định các sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng. Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển. Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (Các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS mục tiêu cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính, và lợi nhuận có liên quan. - Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng: Ưu điểm: + Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển. + Đây là phươmg pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. + Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS. Hạn chế: + Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. + Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. + Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán. + Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. Điều kiện áp dụng: + Phù hợp khi định giá các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao. + Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. + Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất. 4.2. Quy trình định giá bất động sản Quy trình định giá gồm 6 bước: Bước 1: Xác định vấn đề Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể. Là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá ._.