Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ

g những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản. Trong quá trình hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác lập dự án là việc đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm. Vì thế lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp. Lĩnh vực tư vấn đầu tư là một lĩnh vực mới mẻ tại Việt Nam. Hoạt động tư vấn đóng một vap trò quan trọng trong kinh doanh, giup hỗ trợ cho các doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của các chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án lớn. Chính vì vậy trong quá trình thực tập tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ, được tìm hiểu tại phòng Bất Động Sản, Em đã chọn đề tài “Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ “ làm đề tài nghiên cứu. Mục đích của đề tài là tổng hợp những vấn đề lý luận về quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, đánh giá kết quả của quá trình tư vấn lập dự án với hoạt động kinh doanh của Công ty. Qua việc phân tích đó chỉ ra được các ưu điểm, hạn chế của lĩnh vực tư vấn, phân tích những nguyên nhân ảnh hưởng. Từ đó, đề ra các biện pháp cơ bản để lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản ngày càng hiệu quả hơn. Đề tài đi sâu vào phân tích công tác tư vấn lập dự án đầu tư trung tâm kho vận tại Tiên Sơn – Bắc Ninh của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ quá trình tiếp xúc khách hàng, hình thành phương án đầu tư, lập dự án đến gửi báo cáo cho khách hàng. Trong quá trình làm chuyên đề đã sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu, trình bày các nội dung lý luận và thực tiễn. Ngoài ra đề tài còn sử dụng một số phương pháp khác như: phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp nghiên cứu phát triển lý thuyết, phương pháp phỏng vấn, phương pháp chuyên gia, phương pháp khảo sát thực tiễn. Kết cấu chuyên đề gồm: Lời mở đầu. Chương I: Cơ sỏ lý luận về tư vấn đầu tư dự án bất động sản, Chương II: Thực trạng công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Kết luận. Em xin chân thành cám ơn các anh chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ đã giúp đỡ em rất nhiều trong suốt quá trình thực tập. Đặc biệt, Em xin chân thành cám ơn TH.S Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ và hướng dẫn em trong quá trình làm chuyên đề! CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN. 1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản: 1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai. Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản: * Lợi ích: Từ công trình bất động sản: - Công dụng của các công trình đưa vào khai thác. - Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán đi). - Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu của chủ đầu tư. Tài chính bao gồm: - Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với các ngành khác ). - Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản. - Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm. Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản. Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất động sản là tăng giá. Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ ràng. Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ). Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn. Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư. * Rủi ro: Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản: - Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm. - Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro. - Khả năng phân chia của bất động sản thấp. - Rút khỏi thị trường khó. Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro và các phương án giải quyết. Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng: - Rủi ro về mặt pháp lý. - Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch. - Rủi ro do tranh chấp. - Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), con người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra hỏng…). 1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản * Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hoá nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản. * Những yêu cầu cơ bản của dự án đầu tư: Dự án phải đảm bảo tính khoa học: - Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận cứ về mặt khoa học cũng như thực tiễn . - Nội dung các công việc dự án phải được thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ. Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý: - Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực hiện. - Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhà nước và yêu cầu của thị trường . Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất: - Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc, quan hệ, tác động giữa các công trình được hình thành. - Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng phải được tiến hành theo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình điều chỉnh. Dự án phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu của thực tế và mang tính khả thi. 1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản. Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp. - Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng...) - Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các công trình hiện có. - Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10 năm). Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án căn hộ cho thuê; - Dự án trung tâm thương mại; - Dự án khách sạn, nhà hàng; - Dự án về dịch vụ nhà ở; - Dự án hạ tầng khu công nghiệp; - Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên; - Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên). 2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư: Tư vấn là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Hoạt động tư vấn với chức năng hỗ trợ doanh nghiệp, đã đem lại những lợi ích cho doanh nghiệp trên cơ sở: * Cung cấp các kinh nghiệm, kiến thức, thông tin có tính đa dạng từ các nhóm chuyên gia theo từng lĩnh vực yêu cầu. * Đảm bảo cho khách hàng về chất lượng của dịch vụ được tư vấn có tính thực thi cao. * Giúp khách hàng tìm được sự hỗ trợ, tư vấn từ tập thể chuyên gia trong từng lĩnh vực, vì thế tính hiệu quả, chính xác cũng như phương pháp luận thực hiện sẽ cao hơn so với kiến thức có được của từng cá nhân chuyên gia riêng biệt. * Các chuyên gia tư vấn là những người có chuyên môn cao, kinh nghiệm lâu năm trong từng lĩnh vực nhất định. Bởi vậy, những thông tin, định hướng của họ cho doanh nghiệp có giá trị rất lớn trong việc hoạch định chiến lược, thực hiện các dự án cụ thể cũng như giải quyết những vướng mắc phát sinh trong kinh doanh. Tư vấn đầu tư là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiến hành đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến vận hành các kết quả đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân tích, đánh giá mang tính chuyên môn của nhà tư vấn nhằm giúp cho doanh nghiệp hoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lý nhất. Trên cở sở quyết định đầu tư đã được ban hành, Nhà tư vấn cung cấp cho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư, với mục đích làm cho các quá trình đầu tư và thủ tục đầu tư được diễn ra thuận lợi, suôn sẻ trong thời gian hợp lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất. 2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản: ● Thông qua những kinh nghiệm và am hiểu của các chuyên gia trong nhiều lĩnh vực của công ty, công ty cung cấp cho khách hàng những phân tích, nghiên cứu về môi trường kinh tế - xã hội, chính trị, pháp lý… là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận. ● Đóng góp một vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao lưu kinh tế, thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Với chức năng là một nhà tư vấn địa phương, các chuyên gia tư vấn cung cấp những điều tra, nghiên cứu cơ hội đầu tư , các chính sách pháp luật cho các công ty nước ngoài có mong muốn đầu tư ở Việt Nam. ● Nhà tư vấn là cầu nối giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình chuẩn bị và triển khai các hoạt động đầu tư và kinh doanh. Với mối quan hệ được thiết lập trong nhiều năm với các cơ quan quản lý, các Bộ, Ngành. Các nhà tư vấn giúp cho chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đăng ký đầu tư, kinh doanh diễn ra nhanh chóng với chi phí hợp lý. ● Tư vấn cung cấp thông tin pháp luật, những điều kiện, hoàn cảnh pháp luật đã dự liệu trước, giải thích pháp luật cho doanh nghiệp và định hướng hành vi của doanh nghiệp. Từ đó, nhà tư vấn đưa ra những lời khuyên pháp luật nhằm đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích . ● Nhà tư vấn là người độc lập với doanh nghiệp về tài chính, tổ chức, quản lý và cả tình cảm nên họ có thể hành động trên quan điểm khách quan, vô tư. 3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 3.1 – Tư vấn thị trường: Bước 1: Ý tưởng kinh doanh Câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định. Trên cơ sở ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư, nhà tư vấn sẽ tư vấn thêm hoặc tư vấn những ý tưởng kinh doanh khả thi mới tùy theo yêu cầu của khách hàng. Bước 2: Nghiên cứu thị trường Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và lượng cầu của từng loại thị trường dịch vụ. Bên tư vấn sẽ tiến hành triển khai việc nghiên cứu thị trường để kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án. 3.2 – Tư vấn kỹ thuật: ● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư: - Lựa chọn địa điểm đầu tư: Thông qua ý tưởng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể loại hình, mô hình đầu tư. Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích hợp nhất. Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất. Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ. Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý). 3.3 – Tư vấn pháp lý: Tương ứng với mỗi loại dự án thì nhà tư vấn sẽ tư vấn các thủ tục pháp lý khác nhau. Cụ thể như: ● Tính pháp lý về đất đai: - Thuê đất trả hàng năm hay trả một lần? - Hay mua đất? * Tính pháp lý về đầu tư: Tư vấn các quy định của pháp luật về đầu tư ·       Tư vấn pháp luật, chủ trương, chính sách đầu tư của Việt Nam nói chung, và các chính sách pháp luật liên quan đến từng lĩnh vực đầu tư cụ thể của nhà đầu tư, lập dự án đầu tư; ·       Tư vấn và Dự báo về những biến động của chính sách và pháp luật có khả năng ảnh hưởng đến dự án đầu tư của nhà đầu tư. Hỗ trợ tìm địa điểm dự án. Qua các quan hệ rộng rãi của mình, các nhà tư vấn tìm kiếm và đánh giá địa điểm đầu tư để giúp chủ đầu tư có nhiều căn cứ khi quyết định đầu tư. ·       Tư vấn cho nhà đầu tư: -      Tính khả thi của dự án đầu tư, -      Các điều kiện pháp lý áp dụng cho dự án đầu tư trong từng trường hợp cụ thể, -      Các ưu đãi đầu tư được áp dụng, -      Các rủi ro cho dự án có thể phát sinh từ hệ thống pháp luật Việt Nam và từ các biến động kinh tế - xã hội và thị trường. -      Thời gian chuẩn bị cần thiết để nhà đầu tư có thể chính thức thực hiện công việc kinh doanh. -      Các phương án đầu tư thích hợp nhất đảm bảo chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư và đáp ứng các quy định của pháp luật. * Pháp lý về góp vốn, chuyển nhượng: - Hình thức góp vốn: Vốn vay. Vốn chủ sở hữu. Số cổ đông. Hình thức, lộ trình vốn. - Hình thức chuyển nhượng: Chuyển nhượng cổ phần. Chuyển nhượng cả dự án. Hợp đồng hợp tác kinh doanh. Khi đó mô hình thành lập là: Ủy thác đầu tư. Thành lập công ty: Công ty TNHH; Công ty Cổ phần… 3.4 – Tư vấn kinh tế: * Nhà tư vấn tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư: Căn cứ vào báo cáo phân tích thị trường, tổng mức đầu tư…để xác định hiệu quả đầu tư. Có thể căn cứ trên kinh nghiệm có sẵn, từ các mô hình tương tự đang hoạt động để từ đó giả định được về doanh thu, chi phí. Hoặc căn cứ trên các nguồn hàng hoặc khách hàng có sẵn để xác định được doanh thu, chi phí. * Tư vấn lập báo cáo đầu tư: - Để xin cấp phép đầu tư. - Xác định được tổng mức đầu tư. - Xác định được hiệu quả đầu tư… 3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án: * Tư vấn triển khai dự án: Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư: Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có ). Chi trả tiền thuê, mua đất. Thiết kế xây dựng. Triển khai thi công xây dựng và mua sắm thiết bị. Đi vào khai thác dự án. * Khai thác dự án: Tùy từng loại mô hình đầu tư để có thể tổ chức khai thác dự án: Cho thuê văn phòng, khách sạn. Mua đất, bán nền dự án. Dự án kinh doanh sản xuất. 4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản: 4.1 – Xác định vấn đề tư vấn: ● Tiếp cận yêu cầu của khách hàng. ● Ký kết hợp đồng. 4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: Nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư: Các chuyên gia thực hiện việc nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư, để từ đó có những tư vấn về lĩnh vực và địa điểm của dự án đầu tư. ● Sự cần thiết của nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường là một khâu của quá trình đầu tư bất động sản nhằm xác định đúng đối tượng đầu tư, địa điểm đầu tư, quá trình đầu tư để tổ chức quản lý và phát triển dự án đầu tư các công trình bất động sản phù hợp với các điều kiện, các đặc trưng của môi trường đầu tư. Quy trình nghiên cứu: trước khi đầu tư, trong quá trình đầu tư, sau quá trình đầu tư. Đối tượng nghiên cứu: khách hàng, sản phẩm, thị trường, địa điểm, thời gian tiêu thụ. - Đối với hoạt động kinh doanh: Việc nghiên cứu thị trường là hoạt động cần thiết và luôn luôn phải tiến hành trước khi triển khai hoạt động kinh doanh. Qua đó giúp người kinh doanh thấy được: + Cơ hội kinh doanh: trước khi đầu tư, phải nghiên cứu cơ hội để xác định và điều chỉnh quá trình đầu tư cho phù hợp với diễn biến của thị trường ( Điều chỉnh kết cấu sản phẩm, điều chỉnh tiến độ, kế hoạch đầu tư). Sau quá trình đầu tư, nghiên cứu thị trường đưa ra chiến lược và phương thức tiêu thụ sản phẩm. + Chỉ ra đúng đối tượng khách hàng và phân đoạn thị trường, từ đó có các quyết định trong quá trình sản xuất và tiêu thụ, từ đó có chính sách khách hàng phù hợp. + Xác định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Chiến lược: Xác định mục tiêu. Quy hoạch: Mô hình để thực hiện mục tiêu. Kế hoạch: Công việc để thực hiện mục tiêu. - Lập dự án đầu tư: Từ nghiên cứu thị trường. + Luận giải sự cần thiết phải đầu tư. + Xác định đúng chủng loại, quy mô, đặc tính sản phẩm, quy mô của dự án đầu tư. + Địa bàn đầu tư. + Kế hoạch, tiến độ, trình tự thực hiện các hạng mục công trình. + Xác định các giải pháp tổ chức, quản lý và thi công dự án phải phù hợp với điều kiện thị trường và điều kiện khách hàng. + Kế hoạch tiêu thu sản phẩm: Lúc nào bán, bán bao nhiêu ( giá và khối lượng) từ đó cân đối thu chi. + Phân tích đánh giá tác động kinh tế - xã hội của dự án. ● Nội dung nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu cầu: ● Khái niệm: Là khối lượng hàng hoá bất đống sản sẵn sàng được mua trên thị trường tương ứng với một mức giá tại một thời điểm nhất định. Cầu bất động sản sử dụng cho tiêu dùng của dân cư. Quy mô dân số, phân bố biến động ra sao. Thu nhập của các tầng lớp dân cư: Tổng thu nhập, cơ cấu tiêu dùng, các nguồn tích luỹ. Cơ cấu dân cư: tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân. Nghề nghiệp ảnh hưởng: Thu nhập, thị hiếu, khả năng thanh toán. Các yếu tố khách hàng tiềm năng: Nhóm dân cư sẽ xuất hiện trong tương lai, phải đánh giá mức độ thoả mãn của nhóm dân cư đó. ● Cầu bất động sản thương mại: được dự báo trên cơ sở các nhân tố của cầu bất động sản dân cư. - Quy mô, cơ cấu dân cư : Xác định nhu cầu về diện tích của các trung tâm thương mại để đáp ứng nhu cầu của dân cư ( Có mối quan hệ về tỷ lệ giữa số dân cư và diện tích trung tâm thương mại ). Căn cứ vào các số lượng khảo sát, điều tra, quan sát đưa ra các dự báo. ● Cầu bất động sản văn phòng, công sở: - Phải được dự báo, tính toán trên cơ sở các số liệu về các định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Dự báo về quy mô, về nhu cầu diện tích văn phòng – công sở cho mỗi lĩnh vực hoạt động. - Dựa vào các xu hướng phát triển của các tập đoàn, công ty hiện có đang sử dụng các hoạt động hành chính, hệ thống văn phòng công sở thuê hoặc tự đầu tư tổ chức. Dự báo sự xuất hiện của các hoạt động mới như sự ra đời của các tập đoàn mới, sự di chuyển của các địa bàn hoạt động. Sự hình thành các trung tâm giao dịch mang tính chất vùng, khu vực hoặc quốc tế. ● Cầu bất động sản công nghiệp: Dựa vào một số căn cứ: Định hướng phát triển ngành công nghiệp trên địa bàn. Từ đó dự báo nhu cầu tương lai. Căn cứ vào sự phát triển của các cơ sở công nghiệp hiện có. Sự phát triển của các hệ thống cơ sở hạ tầng.: đặc biệt là hệ thống giao thông gắn liền với các đầu mối, trung tâm tiêu thụ. Nghiên cứu cung: ● Khái niệm: Cung là những bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường, tại một thời điểm. Xu hướng thay đổi cung thường bắt đầu từ những nguồn cung sẵn có. ● Nội dung: - Đánh giá được khối lượng bất động sản hiện có và tính tỷ lệ phần trăm có thể tham gia vào thị trường. Từ đó tính ra được lượng hàng hóa. - Nghiên cứu quy mô, các dự án đầu tư hiện có đã được phê duyệt, triển khai. Đánh giá, nghiên cứu sâu những sản phẩm có tính chất cạnh tranh , có tính chất thay thế đối với sản phẩm mục tiêu mà dự án đặt ra. Đánh giá được các mức độ lấp đầy quỹ bất động sản thay thế hoặc cạnh tranh với bất động sản mục tiêu. Đánh giá đến tính cạnh tranh của các đối thủ bao gồm: + Những người cung cấp hiện tại có tiềm lực, có thế mạnh gì? + Đánh giá cạnh tranh về chất lượng, đặc tính của sản phẩm so với sản phẩm của bản thân doanh nghiệp. + Đánh giá cạnh tranh giá cả, khối lượng. - Đánh giá và lựa chọn cơ hội đầu tư và phân khúc thị trường. + Những cơ hội có thể có xem cơ hội nào phù hợp với mục tiêu. + Xác định phân khúc thị trường mục tiêu: đối tượng, địa bàn, quy mô. Xác định giải pháp để thực hiện dự án phù hợp với cơ hội lựa chọn; đặc trưng, đặc điểm của phân khúc thị trường mục tiêu. 4.3 - Lập dự án: Chuyên gia tư vấn sẽ tiến hành lập dự án và tư vấn theo yêu cầu của khách hàng. Nội dung của công tác lập dự án bao gồm những vấn đề sau: 4.3.1 - Sự cần thiết phải đầu tư: Chuyên gia sẽ phải nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư của dự án; nghiên cứu lợi ích, tác động của việc xây dựng dự án đối với chủ đầu tư và vùng địa phương nơi dự án được xây dựng. Thông thường nội dung sự cần thiết phải đầu tư trình bày những vấn đề quan trọng như: Lý do đầu tư, các căn cứ pháp lý, mục tiêu của dự án. ● Lý do đầu tư: Thông thường, trong báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ trình bày các căn cứ để định hướng đầu tư đó là vấn đề quy hoạch phát triển kinh tế xá hội vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư của dự án. Đưa ra một số địa điểm có dự án tương tự xây dựng tại đó. Mặt khác trình bày nội dung nghiên cứu về khía cạnh thị trường của dự án đó là: Xác định nhu cầu về nhà ở của dân cư, nhu cầu văn phòng làm việc, khu vui chơi giải trí…, mức thu nhập của người dân vùng dự án, các bộ phận tiếp thị và khả năng cạnh tranh của sản phẩm với các sản phẩm cùng loại ở công ty khác. Đưa ra một số đặc điểm về dự án đang được lập như: Quy mô dự án, chủ đầu tư, tác động của dự án đến khu vực dự án sẽ xây dựng. Từ đó đưa ra sự cần thiết phải đầu tư của dự án đó là: Dự án được tiến hành đầu tư theo quyết định đầu tư nào? Chủ đầu tư sẽ là ai? Và ai sẽ chịu trách nhiệm lập dự án. ● Các căn cứ pháp lý: Đó chính là các căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật…Nội dung này dựa vào: Các căn cứ pháp lý nhà nước liên quan đến dự án: Các quyết định của nhà nước về giao đất cho chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án, các quyết định của UBND tỉnh ( thành phố ) về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng nhà cao tầng; nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: Luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 8/7/1998 của chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/NĐ-CP của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và qủn lý chi phí xây dựng công trình… Các quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình… ● Mục tiêu của dự án: Người lập dự án phải trình bày những mục tiêu mà dự án cần đạt được. Mục tiêu đó có thể là mục tiêu ngắn hạn và mục tiêu dài hạn. Nội dung này không nhất thiết phải nghiên cứu chi tiết mà các nội dung này có phần đơn giản hơn, phạm vi nghiên cứu hẹp hơn, tập trung ở một số mặt cần thiết tuỳ thuộc vào từng dự án cụ thể. 4.3.2 – Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật: Đối với dự án bất động sản, nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật là nội dung chủ yếu và được tiến hành soạn thảo rất kỹ lưỡng. Việc phân tích được tiến hành theo một quy trình chung nhất định và theo chuẩn mực quy ước do ngành xây dựng đặt ra. Tuy nhiên không tiến hành phân tích hết các nội dung trong khía cạnh kỹ thuật như quy ước chung mà tập trung vào các nội dung chủ yếu đó là: quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng và điều kiện tự nhiên,hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, các giải pháp quy hoạch, kiến trúc kỹ thuật, biện pháp thi công chủ yếu, hình thức quản lý dự án và tiến độ thực hiện dự án. Nội dung nghiên cứu kỹ thuật: 4.3.2.1 - Khảo sát, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân cư của khu vực dự án: * Địa hình, cảnh quan: là xuất phát điểm để chuyên gia tư vấn sẽ đưa vào thiết kế như thế nào cho phù hợp với địa hình và tận dụng được lợi thế của địa hình đó. Địa chất, thuỷ văn để đưa ra các phương án thiết kế, lựa chọn thiết kế, độ cao công trình. Nghiên cứu thành phần đất, cung cấp tài liệu tổ chức thi công. ● Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của công trình dự định đầu tư: Cơ sở hạ tầng: Có đồng bộ không? Công trình xây dựng hiện tại và tương lai: độ cao của các công trình liền kề, để đưa ra phương án thiết kế. Các tác động của chất thải công nghiệp, dòng chảy, chiều gió. ● Yếu tố hạn chế ( ràng buộc cho dự án đầu tư ) như: Sân bay: hạn chế không được phép xây dựng ở tầm cao nào đấy. Các công trình quân sự: Hạn chế kiến trúc do các giới hạn về không gian kiến trúc, hạn chế của các yếu tố bảo tồn thiên nhiên di sản văn hoá ( danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử ). ● Phát hiện các lợi thế sẵn có của các vùng dự án: Lợi dụng được hạ tầng phát triển bao gồm: hệ thống giao thông, điện nước và yếu tố tiện ích khác, các công trình được xếp hạng thì các hệ thống này phải được nối hệ thống sẵn có không được tách rời. Lợi thế về địa hình như: độ cao, độ dốc. Phải biết khai thác lợi thế đó. Lợi thế về cảnh quan: dòng chảy, hồ nước, tầm nhìn. ● Đánh giá các nguồn nguyên liệu đặc biệt: để chọn giải pháp thi công và thi công nguyên liệu đưa vào thi công cho phù hợp để tận dụng nguyên vật liệu sẵn có, tạo nên tính độc đáo của công trình. ● Mục đích của các đánh giá trên: Qua đánh giá chúng ta xác định được phương án thiết kế, phương án quy hoạch phù hợp với những điều kiện, thi công công trình sẽ được hoàn thành. Khảo sát đánh giá tốt các vùng sẽ lợi dụng được các ưu thế, thế mạnh, đồng thời tránh được trở ngại. Từ đó khách hàng sẽ có được sản phẩm phù hợp với chi phí thấp nhất. ● Yêu cầu: Từ kết quả khảo sát chỉ ra được yêu cầu kỹ thuật, thiết kế, đưa ra các khuyết cáo, các vấn đề chú ý. Chỉ ra đâu là lợi thế và làm thế nào để khai thác được? Chỉ ra những hạn chế và biện pháp khắc phục. Đánh giá được tác động của công trình đối với địa bàn, cũng như của yếu tố sẵn có và các yếu tố trong tương lai như thế nào? Tác động đến công trình. 4.3.2.2 - Quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc * Nội dung của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc: - Chỉ ra bố trí sản phẩm mục tiêu thông qua việc xác định các phân khúc chức năng chính thông qua các yếu tố: Mặt bằng, vị trí công trình chính. Hệ thống hạ tầng: Trục giao thông chính phục vụ công trình chính. Các công trình, hệ thống phụ trợ: nhà ăn, căng tin, sân chơi nếu là xây dựng trường học, công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng ( Bệnh viện, trường học…). Nếu xây dựng sản phẩm mục tiêu là nhà ở, hệ thống công viên cây xanh ( theo hệ số sử dụng đất phải có hệ thống cây xanh bắt buộc ). Hệ thống hạ tầng nội bộ. Từ đó đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất: Phải dựa trên cơ sở phương án bố trí không gian để tính toán ra các chỉ tiêu sử dụng đất, đối chiếu với quy hoạch xây dựng, chưa đạt yêu cầu phải điều chỉnh lại. * Vai trò của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc: - Chỉ ra định hướng mở, định hướng phát triển của dự án quy hoạch đối với các giá trị sản phẩm. ● Yêu cầu: Tuân thủ các quy định về các tiêu chuẩn sử dụng đất trong các dự án đầu tư và phát triển đô thị hoặc các khu nhà ở. Quy hoạch không gian phải tạo ra tính đa dạng và tính không trùng lặp của các công trình bất động sản. Quy hoạch không gian phải đảm bảo tính hài hoà với sự phát triển của các khu vực khác về kiến trúc, liên kết đấu nối. Đồng thời phải tạo ra một xu hướng mở để có thể có những hướng phát triển trong tương lai. Quy hoạch không gian đòi hỏi mang tính hiệu quả và tiết kiệm. Trước hết là trong việc sử dụng các nguồn lực tự nhiên sẵn có ( địa hình, cảnh quan… ) Trong quy hoạch không gian mặt bằng phải xuất phát từ nhiều phương án và đặc biệ._.t là các phương án bố trí các phân khu chức năng chính, các công trình chính, từ đó lựa chọn để tìm ra phương án phù hợp xác định tiếp các công trình phụ trợ và các yếu tố hạ tầng nội bộ. 4.3.2.3 - Thiêt kế công trình: * Nội dung thiết kế kiến trúc của từng hạng mục công trình: - Xác định quy mô, xác định công năng của mỗi một hạng mục công trình. - Xây dựng các bản vẽ, thiết kế kỹ thuật cho mỗi một hạng mục công trình đó. Từ công trình chính đến công trình phụ trợ, đến các công trình cảnh quan. - Tự tính được khối lượng các nguyên vật liệu: sắt, thép, xi măng, cát, sỏi, đá… cần thiết cho việc xây dựng mỗi một hạng mục công trình. - Phải dự tính được các trang thiết bị kỹ thuật kèm theo, trang thiết bị kỹ thuật này được lựa chọn phải phù hợp với 2 căn cứ: Phù hợp với thiết kế, kỹ thuật. Phụ thuộc vào đẳng cấp chất lượng công trình mà nhà đầu tư dự kiến phát triển. - Các trang thiết bị bao gồm: Hệ thống thang máy, nội thất ( gạch lát nền, cửa…) Hệ thống các thiết bị vệ sinh; hệ thống chiếu sáng; hệ thống an ninh phòng cháy chữa cháy… Chỉ ra các giải pháp thi công. ● Yêu cầu: Nó phải đảm bảo phù hợp: Phù hợp về loại công trình, cấp độ công trình; phù hợp với tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế; phù hợp với điều kiện thi công và nguyên vật liệu. Phải đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật cho chất lượng công trình, đồng thời phải đảm bảo tính tiết kiệm. Thiết kế phải đảm bảo tính phù hợp với nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất . Phần thiết kế phải đảm bảo tính kỹ thuật, tính đa dạng và độc đáo. Thiết kế đòi hỏi phải chi tiết, cụ thể nếu không sẽ khó khăn cho thi công và kiểm soát chất lượng. ● Vai trò: Quyết định tính chất đặc trưng và chất lượng công trình. Bản vẽ kỹ thuật là cơ sở để những nhà thầu thi công, đồng thời là cơ sở để kiểm tra, giám sát. 4.3.2.4 - Tổ chức thi công cho từng hạng mục công trình: * Nội dung: - Lựa chọn giải pháp phù hợp. Nó phụ thuộc vào: điều kiện kỹ thuật công trình hiện tại ; nguồn lực: tài chính, con người; những yếu tố tác động bên ngoài. - Lựa chọn máy móc, thiết bị phục vụ thi công. - Lựa chọn nhân lực: Các chuyên viên, chuyên gia kỹ thuật, lao động thủ công … phương án để đáp ứng nhân lực đó ( thuê ngoài, tổ chức đội, điều động…) - Xây dựng các phương án xử lý tình huống thi công: Có thể dự kiến các tình huống phát sinh trong quá trình thi công và dự kiến các phương án xử lý. - Phải xây dựng lên kế hoạch và tiến độ thời gian giúp cho nhà quản lý lúc nào phải cung cấp nhân lực, nguyên liệu, thiết bị, tiền… * Vai trò: - Dự án sẽ được triển khai theo đúng tiến độ và mục tiêu đặt ra nếu lựa chọn kỹ thuật và thi công phù hợp. - Lựa chọn kỹ thuật và phương pháp thi công phù hợp giúp cho tiến độ thi công đảm bảo, tiết kiệm được chi phí và tăng hiệu quả đầu tư. - Thi công là khâu quyết định chất lượng công trình và đảm bảo tính an toàn về tài sản và về con người trong quá trình phát triển bất động sản. * Yêu cầu: - Thi công phải phù hợp với chủng loại sản phẩm và điều kiện sẵn có. - Phải giải quyết tốt mối quan hệ về mặt thời gian và chi phí. - Trong tổ chức thi công phải xác định và kiểm soát được các nhà cung cấp để đảm bảo chất lượng nguyên vật liệu; chất lượng của trang thiết bị; đồng thời là cơ sở để tổ chức tốt công tác hậu cần. 4.3.2.5- Đánh giá tác động của công trình: * Nội dung: Chủ yếu đánh giá tác động về môi trường: Đánh giá tác động của phương án quy hoạch mặt bằng, không gian và sử dụng đất đến môi trường. Đánh giá tác động giải pháp kỹ thuật cũng như thiết bị thi công có nằm trong giới hạn cho phép hay không ( tiếng ồn, chất thải…) Đưa ra các giải pháp để hạn chế tác động, bảo vệ môi trường. ● Vai trò: Nếu làm tốt đánh giá môi trường sẽ đảm bảo được tuân thủ quy định pháp luật về bảo vệ môi trường trong đầu tư phát triển dự án. Nếu làm tốt đảm bảo tính phát triển bền vững của dự án. ● Yêu cầu về đánh giá môi trường: Đánh giá được những tác động ngắn hạn và dài hạn ( tương lai huỷ hoại hay cải thiện môi trường ? ) Đánh giá được chi phí bù đắp và chi phí biến đổi. Đưa ra được giải pháp theo hướng phát triển bền vững của môi trường. 4.3.3- Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản: * Khái niệm: - Tài chính dự án đầu tư là tất cả quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư ( quan hệ về vốn, thu chi, quan hệ phân phối…) - Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích tính toán, đánh giá các chỉ tiêu đo lường các quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và ra được các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất. * Ý nghĩa của việc phân tích tài chính: Phân tích tài chính nhằm: + Đánh giá nguồn vốn và nguồn đảm bảo vốn để dự án đầu tư được thực hiện. Phân tích tài chính là phân tích các chỉ tiêu về: Quy mô vốn đầu tư có phù hợp không? Cơ cấu vốn đầu tư và thời gian sử dụng vốn. Cân đối và đánh giá các nguồn đảm bảo để xem tỷ trọng và mật độ của dự án ra sao? + Đánh giá hiệu quả và kết quả của các hoạt động đầu tư của dự án: Đánh giá về chi phí: Luồng chi phí và phân bố về thời gian ra sao? Đánh giá về các luồng thu nhập. Sau khi tính được luồng tiền phải đo lường các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính. + Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về nguồn vốn. Đánh giá độ an toàn thông qua khả năng hoàn trả vốn và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Đánh giá khả năng thích ứng , những biến động về tài chính khi thay đổi các yếu tố đầu tư. + Phân tích tài chính là cơ sở để : Phân tích về kinh tế, xã hội. Cơ sở quan trọng để ra các quyết định trong thẩm định tài chính đối với dự án đầu tư giúp cho nhà thẩm định có được cơ sở, căn cứ. Là cơ sở để thực hiện đấu thầu dự án. Muốn đấu thầu dự án phải căn cứ vào lượng tiền nộp vào ngân sách nhiều hay ít thì sẽ đấu thầu dự án đó. Phải căn cứ vào kết quả của phân tích tài chính thì sẽ đưa ra được luồng tiền nộp vào ngân sách nhà nước. Xác định tổng mức vốn đầu tư: * Cơ sở pháp lý lập tổng mức đầu tư: Khi tiến hành xác định tổng mức đầu tư, căn cứ vào: hồ sơ thiết kế cơ sở xây dựng công trình, các định mức dự toán xây dựng cơ bản… ● Xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án: bao gồm vốn cố định, viốn lưu động ban đầu, vốn dự phòng. Trong đó: - Vốn cố định bao gồm: Chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí xây lắp, chi phí khác. - Vốn lưu động bao gồm: Tiền lương người lao động, bảo hiểm xã hội, chi phí quản lý, chi phí điện nước… - Vốn dự phòng gồm các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được. ● Xác định dòng tiền của dự án: Dòng thu – dòng chi. ● Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư: Chủ yếu là các chỉ tiêu NPV; IRR; T. + Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng của dự án NPV: NPV = - - IVo Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại ròng. Bi: Thu nhập năm thứ i của dự án. Ci: Chi phí năm thứ i của dự án. IVo: Vốn đầu tư ban đầu. r : tỉ lệ chiết khấu được lựa chọn. n: tuổi thọ của dự án. Dự án chỉ được chấp nhận nếu NPV > 0. + Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại IRR. IRR chính là mức lãi suất chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng của dòng tiền của cả đời dự án ( NPV ) bằng 0. NPV = * = 0 Ta cũng có thể tính IRR gần đúng theo công thức sau: IRR = r1 + NPV1 * Dự án chỉ được chấp nhận khi IRR > i giới hạn ( i giới hạn được sử dụng là mức lãi suất vay ngân hàng.) + Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T Thời gian thu hồi vốn T là thời gian cần thiết dự án hoàn trả các khoản chi ban đầu bằng lợi nhuận và khấu hao thu hồi hàng năm. TThu hồi = Chú ý: Trường hợp các khoản thu hồi ở mẫu số là đều qua các năm thì áp dụng công thức trên. Còn nếu các khoản thu dưới mẫu không đều nhau thì sử dụng phương pháp trừ dần hoặc phương pháp cộng dồn để tính thời gian thu hồi vốn đầu tư. Dự án chỉ được chấp nhận khi thời gian thu hồi vốn ≤ số năm hoạt động của dự án. 4.3.4 – Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án: Khi nghiên cứu lập dự án chúng ta cần nghiên cứu những ảnh hưởng về mặt kinh tế - xã hội của dự án. Hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án được xác định thông qua các chỉ tiêu và phương pháp sau: 4.3.4.1. Tỷ lệ sinh lời xã hội và lợi ích, chi phí xã hội: a) Tỷ lệ sinh lời xã hội: * Khái niệm: Tỷ lệ sinh lời xã hội là tỷ số tính theo % giữa lời lỗ xã hội và tổng chi phí sản xuất, chi phí đầu tư dự án. * Cách tính toán: - Doanh thu: Đối với xã hội sản phẩm lấy theo giá CIF của sản phẩm cùng loại nhập khẩu cộng thêm các lệ phí phải trả cho ngân hang trung gian, nếu có sản phẩm nào đó để xuất khẩu phải lấy theo giá FOB. - Chi phí sản xuất bao gồm: Chi phí nguyên liệu, chi phí lao động trực tiếp, chi phí nguyên liệu năng lượng phần nhiên liệu sử dụng cho xí nghiệp, chi phí bao bì, chi phí lao động gián tiếp. b) Phân tích lợi ích – chi phí xã hội: Lợi ích xã hội là những lợi ích không phải nhà đầu tư được hưởng mà là những người sử dụng, khai thác dự án, nhà nước, cư dân trong vùng dự án được hưởng. Chi phí xã hội là những chi phí mà người khai thác, người được hưởng lợi phải bỏ ra. 4.3.4.2.Giá trị gia tăng: Giá tri gia tăng của dự án bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và giá trị gia tăng gián tiếp là phần giá trị gia tăng thu được từ các dự án khác hoặc hoạt động kinh tế khác do phản ứng dây chuyền mà dự án đang xem xét tạo ra. Giá trị gia tăng trực tiếp = Lãi ròng + tiền lương + khoản thuế + khoản nợ - trợ giá, phụ giá. Giá trị gia tăng gián tiếp khó định lượng phải ước tính các lợi ích dự án mang lại. 4.3.4.3. Tạo việc làm và tăng thu nhập cho người lao động: Trong điều kiện nguồn vốn có hạn, nguồn lao động dồi dào thì dự án nào thu hút được nhiều lao động, thu nhập người lao động tăng với vốn đầu tư ít sẽ đem lại lợi ích kinh tế, xã hội. Để phân tích khía cạnh tăng việc làm và tăng thu nhập thì áp dụng các chỉ tiêu sau: Mức vốn đầu tư cần thiết tạo ra việc làm cho 1 người lao động bằng tổng số vốn đầu tư chia cho tổng số lao động sử dụng. Mức này càng thấp thì chỗ làm việc càng lớn, lợi ích kinh tế, xã hội càng cao. Tuy nhiên điểm này còn phụ thuộc vào trang thiết bị cho từng ngành. Ngoài ra còn các chỉ tiêu: Thu nhập bình quân đầu người của một người lao động là tỷ số giữa thu nhập quốc dân sử dụng do dự án đem lại chia cho tổng số lao động trong dự án. Mức thu nhập càng cao dự án có ý nghĩa kinh tế và đóng góp thiết thực vào mục tiêu nâng cao mức sống cho người lao động. 4.3.4.4. Đóng góp cho ngân sách: Việc đóng góp vào ngân sách bao gồm: các khoản thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng được tính hàng năm và cả giai đoạn đầu tư. Mức đóng góp bằng số tiền đóng góp vào ngân sách chia cho tổng số vốn đầu tư. Mức thuế đầu tư bất động sản còn nhiều bất cập. Ở mỗi địa phương co mức thuế khác nhau. Hà Nội lấy 20% tổng số bất động sản xây dựng phục vụ tái định cư. Tỷ lệ càng lớn thì sự đóng góp càng lớn. Tùy theo từng loại bất động sản mà mức độ đóng góp có sự khác nhau. 4.3.4.5. Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ Nước ta đang thiếu nhiều ngoại tệ nhất là ngoại tệ mạnh. Việc tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ là chỉ tiêu quan trọng trong việc tính toán đầu tư bất động sản. 4.3.4.6. Góp phần phát triển các ngành khác Dự án đầu tư bất động sản có ảnh hưởng tới sự phát triển của ngành khác trực tiếp hoặc gián tiếp. Để lượng hóa được tác động này là rất khó. Vì vậy cần thiết phải phân tích kỹ về mặt định tính tác động của nó đối với sự phát triển của các ngành, lĩnh vực. 4.3.4.7. Góp phần phát triển kinh tế địa phương Dự án đầu tư được thực hiện tại địa phương nào thì có ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế địa phương đó. Các chỉ tiêu đánh giá đóng góp của dự án tới sự phát triển kinh tế địa phương như: số việc làm dự án tạo ra, mức tăng thu nhập bình quân trên người, mức tăng của GDP… 4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án: Đối với mỗi dự án sẽ có quy chế phù hợp. Các quy chế cho dự án như: quy chế vận hành, khai thác bất động sản; quy chế quản lý dự án… Đối với quản lý dự án được chia ra các lĩnh vực: * Quản lý phạm vi: Quản lý phạm vi dự án là việc xác định, giám sát việc thực hiện mục đích, mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phải thực hiện, công việc nào ngoài phạm vi của dự án. * Quản lý thời gian: Quản lý thời gian của dự án là việc lập kế hoạch, phân phối và giám sát tiến độ thời gian nhằm đảm bảo thời gian hoàn thành dự án. Nó chỉ rõ mỗi công việc kéo dài bao lâu, khi nào bắt đầu khi nào kết thúc và toàn bộ dự án bao giờ sẽ hoàn thành. * Quản lý chi phí: Quản lý chi phí của dự án là quá trình dự toán kinh phí, giám sát thực hiện chi phí theo tiến độ cho từng công việc và toàn bộ dự án, là việc tổ chức, phân tích số liệu và báo cáo những thông tin về chi phí. * Quản lý chất lượng : Quản lý chất lượng dự án là quá trình triển khai, giảm sát những tiêu chuẩn chất lượng cho việc thực hiện dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm dự án phải đáp ứng mong muốn của chủ đầu tư. * Quản lý nhân lực: Quản lý nhân lực là việc hướng dẫn, phối hợp những nỗ lực của mọi thành viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục tiêu dự án. * Quản lý thông tin: Quản lý thông tin của dự án là quá trình đảm bảo các dòng thông tin thông suốt một cách nhanh nhất và chính xác giữa các thành viên dự án và với các cấp quản lý khác nhau. * Quản lý rủi ro: Quản lý rủi ro của dự án là việc xác định các yếu tố rủi ro của dự án, lượng hóa mức độ rủi ro và có kế hoạch đối phó với từng loại rủi ro. * Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán: Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán của dự án là quá trình lựa chọn, thương lượng, quản lý các hợp đồng và điều hành việc mua bán nguyên vật liệu, trang thiết bị, dịch vụ… Lập kế hoạch tổng quan Lập kế hoạch tổng quan cho dự án là quá trình đảm bảo các lĩnh vực quản lý khác nhau của dự án đã được kết hợp một cách chính xác và đầy đủ. 4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng Sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu. Bên tư vấn sẽ gửi dự án chi tiết đến khách hàng. Tùy từng loại dự án mà bên tư vấn sẽ gửi tới khách hàng các loại báo cáo khác nhau. Bản thảo cuối cùng sẽ được cung cấp cho khách hàng theo đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng với chất lượng cao nhất. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ. 1 - Giới thiệu về công ty: 1.1 - Lịch sử hình thành 1.1.1 – Khái quát Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc kỳ hoạt động chủ yếu trong hai lĩnh vực đầu tư và tư vấn tài chính. Hoạt động đầu tư của Bắc Kỳ trải rộng từ đầu tư chứng khoán, đầu tư mạo hiểm cho tới các hoạt động đầu tư bất động sản. Trong đầu tư chứng khoán, Bắc Kỳ tập trung vào cổ phiếu của một số ngành mũi nhọn như ngân hàng, công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính như công ty chứng khoán, các công ty quản lý quỹ và nhiều ngành dịch vụ khác. Trong đầu tư mạo hiểm, Công ty đặc biệt quan tâm đến các công ty khởi nghiệp và hết mình tạo điều kiện về tài chính cũng như con đường để giúp doanh nghiệp có chỗ đứng vững chắc trên thị trường. Trong đầu tư bất động sản, Công ty tập trung sự quan tâm vào lĩnh vực văn phòng cho thuê và lĩnh vực khách sạn, khu nghỉ cao cấp trên toàn quốc. Sự đa dạng trong đầu tư này tạo cho Bắc Kỳ có được thế mạnh tổng thể như: tiềm năng tài chính, khả năng huy động vốn, uy tín trên thương trường , các mối quan hệ chiến lược, các đơn vị hợp tác chiến lược, các đối tác và khách hàng tiềm năng. Với những ưu thế của mình, định hướng chiến lược hoạt động và đầu tư theo phương châm kết hợp những sự khác biệt khác nhau để tạo nên giá trị và đây cũng chính là khẩu hiệu của công ty. 1.1.2 – Tên công ty Tên công ty : Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Tên giao dịch tiếng Anh: BK Investment. 1.1.3 – Mạng lưới Trụ sở chính: Phòng 611, Tầng 6, Toà nhà Mặt trời Sông Hồng ( Sun Red River ). Số 24, Phố Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội. Điện thoại: + 84(4)9333414. Fax: +84(4)9333415. Website: Công ty con: Tại ngày 31 tháng 12 năm 2007, Công ty có một công ty con như sau: Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm sao. Được thành lập theo: Giấy phép thành lập và hoạt động số 3303070208. Ngành hoạt động: Tư vấn đầu tư, sử dụng các nguồn tài chính. Vốn điều lệ theo giấy phép: 32 tỷ đồng. % sở hữu 70%. 1.1.4- Ngày thành lập Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ là một công ty cổ phần được thành lập tại Việt Nam theo Giấy phép Đầu tư số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp vào ngày 14 tháng 3 năm 2005 và theo các giấy phép đầu tư điều chỉnh sau: Giấy phép đầu tư điều chỉnh số Ngày 0103007015 21 tháng 4 năm 2005 0103007015 27 tháng 7 năm 2007 0103007015 29 tháng 2 năm 2008 1.1.5 – Vốn điều lệ Vốn điều lệ ban đầu của Công ty theo giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 14 tháng 3 năm 2005 là 30 tỷ đồng Việt Nam. Tại ngay 31 tháng 12 năm 2007, tổng số vốn điều lệ của Công ty là 42 tỷ 500 triệu đồng Việt Nam. 1.1.6 – Lĩnh vực hoạt động - Tư vấn, đầu tư trong và ngoài nước. - Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư trong và ngoài nước. - Môi giới và xúc tiến thương mại. - Kinh doanh, môi giới bất động sản. - Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp, cơ sở hạ tầng. - Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng. - Kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, khu văn phòng. - Dịch vụ cho thuê nhà ở, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng. - Đại lý mua bán và ký gửi hàng hóa. 1.1.7 - Đại diện pháp luật Giám đốc điều hành: Ông Kiều Anh Kiệt. 1.2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm 1.2.1 - Bộ phận Bất Động Sản Tại Bắc Kỳ, cùng với lợi thế về các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin với các chuyên môn sâu và sự nhạy bén về thị trường, công ty luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tư bất động sản dựa trên tiêu chí “ địa điểm và thời cơ”. Bên cạnh đó, thông qua việc đầu tư vào các dự án đầu tư xây dựng , công ty kỳ vọng đóng góp cho xã hội, cho cộng đồng những giá trị đích thực của cuộc sống bằng sự tiện nghi cũng như giá trị thẩm mỹ, sự chia sẻ một môi trường sống, làm việc, sinh hoạt văn hoá, thư giãn giải trí trong lành. Ngoài ra, công ty có thể cộng tác, giúp đỡ các chủ đầu tư bước vào lĩnh vực đầu tư xây dựng một cách thuận lợi nhất, hiệu quả nhất bằng việc tư vấn các quá trình thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. * Các lĩnh vực hoạt động chính: - Đầu tư bất động sản. - Tư vấn đầu tư các dự án đầu tư xây dựng. - Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản. * Các lĩnh vực khác: - Nghiên cứu, phân tích thị trường. - Cập nhật các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai và thủ tục đầu tư, hợp tác, góp vốn. - Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công nghệ. - Nghiên cứu về các loại sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản. - Nghiên cứu, thiết lập các mô hình và ý tưởng kinh doanh, phương án kinh doanh. - Tìm kiếm cơ hội đầu tư. - Tìm kiếm các nguồn vốn hợp tác liên doanh. - Xúc tiến hợp tác thương mại, huy động tài chính. 1.2.2 – Bộ phận tài chính * Ban đầu tư tài chính: Chiến lược đầu tư tài chính được xây dựng một cách hệ thống và mang tính nguyên tắc cao dựa trên cơ sở các phân tích về môi trường kinh tế vĩ mô, triển vọng kinh doanh của từng ngành nghề tại Việt Nam. Sự nhất quát này cho phép ban đầu tư tài chính có khả năng ra quyết định đầu tư chính xác, tận dụng các cơ hội đầu tư tại thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm tối đa hoá lợi nhuận cho công ty. Bộ phận trên cũng đã xây dựng được quy trình đầu tư và nguyên tắc đầu tư cụ thể, cho phép những quyết định đầu tư được đưa ra trên cơ sở khoa học và những kinh nghiệm được đúc kết từ lịch sử thị trường tài chính thế giới lẫn lịch sử thị trường tài chính Việt Nam. Các lĩnh vực hoạt động chính: - Đầu tư tài chính trực tiếp: Bắc Kỳ tham gia góp vốn đầu tư từ đầu vào các dụ án và các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc góp phần vốn đủ lớn để tham gia vào công việc điều hành, quản trị doanh nghiệp. Hình thức này cho phép Bắc Kỳ có được những thông tin chi tiết và thường xuyên về tình hình kinh doanh của các công ty mà Bắc Kỳ tham gia đầu tư để từ đó có thể đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp từng giai đoạn. - Đầu tư tài chính gián tiếp: Là hình thức đầu tư tài chính chứng khoán của các công ty cổ phần đang hoạt động và đã có một lịch sử kinh doanh rõ ràng . Đầu tư tài chính gián tiếp được phân thành hai giai đoạn chính đó là: Đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết: Số lượng các công ty niêm yết đang tăng lên rất nhanh, hứa hẹn một thị trường sôi động và minh bạch. Các công ty niêm yết được giám sát cẩn thận bởi cơ quan chức năng của chính phủ ( Uỷ ban chứng khoán Nhà nước ) nên các thông tin về doanh nghiệp khá cập nhập và chính xác. Đầu tư vào cổ phiếu các công ty chưa niêm yết: Đối tượng là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần tư nhân. Danh mục đầu tư: - Đầu tư tài chính trực tiếp: Tham gia góp vốn cổ phần vào công ty cổ phần chứng khoán An Bình. Trong năm 2006, công ty chứng khoán An Bình đã thực hiện thành công việc phát hành 1.000 tỷ trái phiếu huy động vốn của EVN và traí phiếu này đã được tạp chí Asia Money số tháng I/2007 bình chọn là trái phiếu công ty bản tệ tốt nhất Châu Á. Đầu tư vào chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc: Công ty Bắc Kỳ đã thành lập Công ty Cổ phần Phân Phối bán lẻ dược phẩm ( Drug Chain Store ) và đã triển khai chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc trên địa bàn Hà Nội. Đây là một dự án dài hơi song chứa đựng tiềm năng thành công to lớn . Dự kiến đến năm 2011 tổng vốn đầu tư cho dự án này khoảng hơn 200 tỷ với số cửa hàng nên đến 100 trên phạm vi toàn quốc. Đầu tư góp vốn thành lập Công ty TC Capital Vietnam, đây là công ty liên doanh với công ty TC Capital Ad- visory.Ltd (“TC Capital”) Singapore. Hoạt động chủ yếu được xác định là lĩnh vực tài chính và cung ứng những sản phẩm tài chính chất lượng cao như hỗ trợ kế hoạch vốn và nợ vay, tư vấn tài chính, quản lý tài sản trong và ngoài nước. Cổ đông chính của TC Capital Vietnam chính là TC Capital Singapore, đây là một công ty tư vấn tài chính hàng đầu tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương với đội ngũ nhân viên giàu năng lực và kinh nghiệm đến từ các tổ chức tài chính quốc tế lớn như Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Deutsbank và UBS. Với một đội ngũ nhân viên hùng hậu và đẳng cấp như TC Capital, tin chắc rằng việc công ty TC Capital Vietnam sẽ nhanh chóng chiếm được thị phần lớn trong thị trường tài chính Việt Nam khi các dịch vụ tài chính đã và đang trở nên được quan tâm nhiều hơn bởi các nhà đầu tư và người dân Việt Nam. Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ hiện đang sở hữu 15 % trong TC Capital Vietnam. Đầu tư góp vốn vào dự án thành lập Công ty Cổ phần Tài chính Quốc Gia( National Finance Corporation of Vietnam ) với số vốn đăng ký là 500 tỷ VND. Các cổ đông chính của công ty tài chính quốc gia gồm có Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn , Tập đoàn Bưu Chính Viễn Thông, tập đoàn Dầu Khí, Ngân hàng thế giới. Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ sở hữu 5% cổ phần của công ty tài chính quốc gia. Đây là dự án có rất nhiều tiềm năng và hứa hẹn nhiều thành công do có sự tham gia của nhiều tổ chức lớn có nhiều kinh nghiệm và thực lực tại Việt Nam. Bên cạnh đó, Công ty tài chính quốc gia cũng đã lên kế hoạch tăng vốn để thu hút những đối tác nước ngoài có định mức tín nhiệm cao và khả năng tài chính hùng hậu tham gia. Cụ thể, công ty tài chính quốc gia sẽ thực hiện việc tăng vốn lần một lên 1.000 tỷ sau 06 tháng sau khi khai trương thành lập và sẽ dành ra tối đa 10% cho đối tác nước ngoài. Theo đánh giá của công ty Bắc Kỳ, đây là một dự án có khả năng thành công rất cao và sẽ nhanh chóng có chỗ đứng vững chắc trên thị trường tài chính Việt Nam. * Ban tư vấn tài chính: Thế mạnh tổng thể này đã tạo một nền tảng vững chắc cho các hoạt động của ban tư vần tài chính. Với yêu cầu hội nhập thế giới và tăng tính cạnh tranh nội địa, các doanh nghiệp Việt Nam hơn bao giờ hết cần được tư vấn tài chính cần được quản lý vốn như nào để tối đa hóa hiệu quả sử dụng đồng vốn. Với tinh thần “ Nâng cao và tối đa hoá giá trị của doanh nghiệp” công ty luôn coi mình là người bạn đồng hành của doanh nghiệp. Công ty tin tưởng rằng khách hàng sẽ không chỉ hài lòng với chất lượng dịch vụ và phương pháp làm việc của công ty mà sẽ rất hài lòng khi nhìn thấy những thay đổi tích cực trong lợi nhuận và trong giá trị thực của doanh nghiệp. Những dịch vụ tư vấn tài chính: - Hoạch định chiến lược tài chính. - Định giá công ty. - Tái cơ cấu tài chính. - Hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn vay và kêu gọi vốn chủ sở hữu. - Hỗ trợ các hoạt động mua bán và nhập tách công ty. Bắc Kỳ có một đội ngũ chuyên viên tư vấn dày dặn kinh nghiệm và có hiểu biết chuyên môn sâu sắc trong nhiều lĩnh vực để có thể đáp ứng mọi nhu cầu của doanh nghiệp. Đặc biệt, bộ phậnh tư vấn đã và đang tiến hành nghiên cứu thị trường một cách tổng hợp , từ nghiên cứu tình hình kinh tế và thị trường tài chính nói chung, các ngành và môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp, cũng như các vấn đề tài chính cần tháo gỡ của các doanh nghiệp Việt Nam. Trong quá trình nghiên cứu và tư vấn, công ty liên kết với rất nhiều đối tác và các chuyên gia trong ngành để đưa ra những giải pháp tốt nhất cho khách hàng. Luôn đặt lợi ích của doanh nghiệp làm mục tiêu tư vấn của mình, cho mỗi một khách hàng, công ty hình thành một nhóm tư vấn. Mỗi nhóm tư vấn sẽ có một trưởng nhóm và người trưởng nhóm sẽ lựa chọn các tư vấn viên cao cấp và các nhân viên phân tích và nghiên cứu thị trường tài chính trong bộ phận của công ty để phù hợp với yêu cầu công việc. Trong quá trình nghiên cứu và tư vấn , công ty liên kết với rất nhiều đối tác và các chuyên gia trong ngành để đưa ra những giải pháp tốt nhất cho khách hàng. 1.3 – Năng lực tài chính * Nguồn vốn tự có: tổng tài sản hiện nay của Bắc Kỳ xấp xỉ 1.020 tỷ đồng. * Nguồn vốn huy động: - Từ các đối tác trong nước: Bắc Kỳ là cổ đông chiến lược và cũng có mối quan hệ khăng khiết với Công ty Quản lý Quỹ Đầu Tư An Bình và Công ty Cổ phần Chứng khoán An Bình. Khả năng huy động vốn đầu tư từ Công ty Quản lý Quỹ Đầu Tư An Bình là rất lớn vì Công ty Quản lý Quỹ Đầu Tư An Bình có thể huy động và thành lập nhiều quỹ đầu tư với mức vốn và mục tiêu đa dạng. Mỗi quỹ đầu tư có nguồn vốn từ vài chục triệu USD đến hàng trăm triệu USD. Ngoài ra, Bắc Kỳ còn có nhiều mối quan hệ tốt với các tổ chức tài chính trong nước khác cho phép Bắc Kỳ huy động vốn và nhận hỗ trợ các dịch vụ tài chính khác như PVI và PVI – Invest theo hình thức hợp tác chiến lược. - Từ các đối tác nước ngoài: Hiện có rất nhiều các quỹ nước ngoài đang đặt vấn đề hợp tác với Bắc Kỳ để trao đổi và tìm kiếm cơ hội đầu tư trên thị trường Việt Nam trong các ngành triển vọng như công nghệ thông tin, dầu khí, xây dựng cơ sở hạ tầng và kinh doanh bất động sản, tiêu biểu là Japan Asia Investment Co.,Ltd. (Thông qua Vietnam Growth Fund L.P) và D.B.Zwirn Asia Partner. Bên cạnh đó, chính phủ Việt Nam đang khuyến khích và tạo điều kiện cho các kiều bào xa tổ quốc đầu tư vào Việt Nam ( với Luật Đầu tư mới và các chính sách mới trong luật nhà đất đối với Việt Kiều). Với một mạng lưới quan hệ cá nhân rộng khắp tại Nga, CH Sec, Anh Quốc và Đài Loan, Bắc Kỳ hiện đã tiến hành thảo luận và việc gọi vốn đầu tư theo cách này chỉ còn là vấn đề thời gian. 1.4 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự 1.4.1. Cơ cấu tổ chức HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH KẾ TOÁN TRƯỞNG PHÓ GIÁM ĐỐC BẤT ĐỘNG SẢN PHÓ GIÁM ĐỐC TÀI CHÍNH ĐỘI NGŨ CỘNG TÁC VIÊN TƯ VẤN TÀI CHÍNH TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG & KHAI THÁC BĐS ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀNH CHÍNH KẾ TOÁN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH 1.4.2 - Nhân sự Hiện nay đội ngũ nòng cốt của Bắc Kỳ là những cán bộ trẻ trung, đầy nhiệt huyết và có trình độ, kinh nghiệm trong công tác, trong đó 40% có trình độ sau đại học và 20% tốt nghiệp tại nước ngoài ( tại Anh và Úc ). Trong thời gian tới Bắc Kỳ sẽ tiếp tục phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng nhu cầu của công việc. Hội đồng quản trị Các thành viên Hội đồng Quản trị: Ông Lê Tiến Nam Chủ tịch HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Bà Nguyễn Kiều Linh Phó chủ tịch HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Bà Ngô Lan Phương Thành viên HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Ông Nguyễn Hoài Anh Thành viên HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2007 Các thành viên ban giám đốc và kế toán trưởng: Ông Nguyễn Hoài Anh Giám đốc Bổ nhiệm 15/3/2005 Miễn nhiệm 1/8/2007 Ông Nguyễn Trần Hiếu Kế toán trưởng Bổ nhiệm 15/3/2005 Miễn nhiệm 1/8/2007 Ông Kiều Anh Kiệt Giám đốc Bổ nhiệm 1/8/2007 Bà Trần Thị Thu Hoài Kế toán trưởng Bổ nhiệm 1/8/2007 Bên cạnh đó Bắc Kỳ cũng có đội ngũ cộng tác viên là những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực tài chính và bất động sản. 2 - Tổng quan hoạt động tư vấn tại công ty: Tư vấn đầu tư các dự án đầu tư xây dựng: Tư vấn hướng dẫn các bước trong trình tự thủ tục để lập dự án đầu tư xây dựng theo các quy định của pháp luật hiện hành. Công ty sẽ đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình chuẩn bị đầu tư để khách hàng có thể nắm bắt được các cơ hội đạt được các hiệu quả về thời gian và chi phí, phân tích hiệu quả kinh tế, phân tích thị trường, giúp khách hàng đạt được những dự định đầu tư của mình với những giải pháp có giá trị thực tế cao. Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản: Công ty đưa ra những giải pháp , những chương trình có thể làm tăng thêm giá trị của bất động sản thông qua khả năng kiểm soát các chi phí vận hành, hoạt động. Mặt khác công ty sẽ là cầu nối giữa người sử dụng và chủ đầu tư, khai thác đầu ra cho các dự án đầu tư xây dựng một cách hiệu quả nhất. Dịch vụ của BacKyInvestment được thiết kế phù hợp với  yêu cầu của từng khách hàng cho mọi công đoạn  triển khai dự án. Chuẩn bị đầu tư dự án: Hỗ trợ tìm kiếm các cơ hội phát triển và đầu tư bất động sản, Tư vấn tìm kiếm, đánh giá năng lực và lựa chọn các đối tác tiềm năng cùng triển khai dự án, Hỗ trợ thẩm định về mặt pháp lý đối với dự án đầu tư, Cung cấp các thông tin thị trường liên quan đến dự án, Lập phương án nghiên cứu khả thi. Tư vấn và hỗ trợ triển khai dự án: Tư vấn lập dự án đấu thầu xin giao, thuê đất, Tư vấn đàm phán giá và phương thức thanh toán trong chuyển nhượng dự án, Hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý chuyển nhượng bất động sản, Lập hồ sơ dự án để trình và xin phê duyệt của các cơ quan quản lý chức năng,  Tư vấn và thu xếp v._.i ( tại Anh và úc ). Các nhân viên trong Công ty thực hiện dịch vụ tư vấn trên cơ sở cộng tác ( team work ) vì vậy mà hiệu quả của hoạt động tư vấn là rất cao. Chính sách nhân sự linh hoạt. cùng với các kế hoạch đào tạo, nâng cao kiến thức, cập nhật các thông tin về luật pháp, hoạt động đầu tư cho nhân viên mà công ty tiến hành trong thời gian qua đã giúp cho công ty có được một đội ngũ nhân sự có kinh nghiệm, chuyên môn và đặc biệt có tính chuyên nghiệp. Thông qua đó, đem lại tính cạnh tranh cao trong sản phẩm và dịch vụ công ty. * Về quy trình tư vấn: Công ty đã thực hiện chuẩn hóa quy trình tư vấn đến từng bộ phận, từng nhân viên. Vì thế, mỗi nhân viên tư vấn đều nắm rõ quy trình để thực hiện hoạt động tư vấn của mình. Từ khâu tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng đến khâu tổ chức thực hiện và bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Quy trình tư vấn của công ty, đảm bảo được tính rõ ràng trong phân công nhiệm vụ. Đối với mỗi dự án tư vấn, chủ nhiệm dự án là người chịu trách nhiệm theo sát toàn bộ quá trình tư vấn dự án để thực hiện đôn đốc, kiểm tra quá trình thực hiện tư vấn dự án. Căn cứ theo khả năng chuyên môn của nhân viên, tính chất công việc, chủ nhiệm dự án dễ dàng phân công cho từng nhân viên thực hiện từng nội dung phù hợp trong dự án. Bên cạnh đó, các thành viên sẽ chịu trách nhiệm với công việc vì thế đảm bảo cho dự án hoàn thành trong giới hạn về thời gian, chi phí và đạt chất lượng đã đề ra. Quá trình lập dự án tuân thủ theo đúng các quy định về nhà nước, các bộ ngành lien quan. Do đó kết quả công tác lập dự án luôn đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư về phương án, thời gian, chi phí… Qua đó góp phần nâng cao uy tín và tính cạnh tranh của công ty trên thị trường. 4.1.2. Bài học rút ra từ dự án nhà kho ( Logistics ): + Qua tiếp xúc với khách hàng, Công ty phải xác định được các vấn đề cần tư vấn và lập kế hoạch tư vấn cho khách hàng. + Với lĩnh vực tư vấn về dự án Logistic là tương đối mới ở Việt Nam các chuyên gia tư vấn của công ty đã đi tham khảo rất nhiều rất nhiều mô hình ở các nước và rút ra một số lưu ý cho các nhà đầu tư khi lập dự án nhà kho như sau: -Cần khảo sát kỹ thị trường, lựa chọn địa điểm và xác định đối tượng khách hàng. - Xác định chính xác quy mô của dự án. Dựa trên một số cơ sở sau: Giấy phép ICD yêu cầu dự án tối thiểu mức 10ha. Nhu cầu thị trường: 2009 2010 2011 4 ha 8 ha > 10 ha Từ đó phân chia các giai đoạn đầu tư ( Ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư và hiệu quả dự án )… Xác định được thời điểm nên đầu tư: Cần phải xác định được nhu cầu thị trường ảnh hưởng tới quy mô và suất đầu tư do phụ thuộc vào nhu cầu thị trường. - Đặc tính kỹ thuật của kho bãi: Tỷ lệ đầu tư giữa kho/ bãi. Mô hình kho: Chiều cao kho, chiều rộng của kho… Từ đó quyết định công nghệ, do đó ảnh hưởng đến đối tượng khách hàng. - Nhiều yếu tố khác… 4.2. HẠN CHẾ 4.2.1. Về hoạt động tư vấn lập dự án đầu tư: * Về nhân sự: Sự thay đổi nhân sự dẫn đến hoạt động lập dự án gặp nhiều đình trệ do phải mất thời gian thay thế vị trí của người đó.Hơn thế nữa, những nhân viên này là những người có nhiều mối quan hệ với khách hàng trong quá trình làm việc tại công ty, khi họ ra đi , sẽ mang theo những quan hệ đó sang chỗ làm mới. * Về nội dung lập dự án: Do luật pháp về đầu tư chưa nhất quán, nhiều dự án tư vấn cho khách hàng về tìm kiếm địa điểm đất đai để tiến hành đầu tư còn gặp vướng mắc khi thi hành đặc biệt là trong vấn đề sở hữu, chuyển nhượng dự án, giải phóng mặt bằng… Các nhân viên tư vấn gặp khó khăn trong vấn đề phân tích cho khách hàng về lĩnh vực pháp lý của dự án và thường phải tiến hành tham vấn các cơ quan chủ quản địa phương tốn rất nhiều thời gian và chi phí. Một số dự án chuyên ngành, việc thu thập thông tin còn khó. Ví dụ như dự án xây dựng quỹ công ích điện lực, cần số liệu thống kê của Sở điện lực tại nhiều tỉnh thành phố. Công ty gặp khó khăn trong việc thu thập số liệu từ các cơ quan quản lý Nhà nước phải thông qua các cuộc điều tra của Công ty, nhưng tính chính xác không được cao. * Về quy trình: Bên cạnh đó, việc lưu trữ dữ liệu, hồ sơ của các dự án mà Công ty đã lập trước đây cũng là một vấn đề, Công ty chưa có một cơ chế lưu giữ các tài liệu này thống nhất. Các dự án đã lập vẫn chỉ được lưu giữ bởi các nhân viên tham gia dự án đó. Vì vậy khi cần thiết phải tham khảo các tài liệu này các nhân viên mất rất nhiều thời gian, tài liệu tham khảo được cũng không mang tính toàn diện do khó khăn trong việc phải đi thu thập dữ liệu của từng cá nhân. 4.2.2. Về hoạt động tư vấn pháp lý: * Nhân sự: Bộ phận tư vấn pháp lý cũng phải đối mặt với sự ra đi của một số nhân viên quản lý và nhân viên có kinh nghiệm. Đây là khó khăn lớn cho một Công ty tư vấn, nơi mà vấn đề nhân sự là vấn đề thiết yếu. Công ty sẽ phải mất thời gian dài để có được một số nhân sự có kinh nghiệm, thạo việc. Việc tuyển dụng những người đã có kinh nghiệm từ Công ty khác sang cũng là một phương án để khắc phục. Song việc tuyển dụng một nhân viên quản lý có kinh nghiệm, có chuyên ngành và uy tín là một điều không dễ dàng. * Về nội dung tư vấn pháp lý: Việc tư vấn thành lập các công ty để tiến hành hoạt động đầu tư ở các địa phương khác nhau là không thống nhất. Do còn tồn tại một số điểm khác nhau về cơ chế chính sách quản lý hoạt động đầu tư ở mỗi địa phương. Các nhân viên của Công ty còn gặp khó khăn trong quá trình thu xếp hồ sơ, tài liệu để đăng ký cấp phép cho các dự án đầu tư tại các địa phương. Trong quá trình tư vấn, đôi khi vẫn còn có bất đồng quan điểm giữa các chuyên viên trong bộ phận tham gia vào dự án dẫn đến sự không thống nhất trong giải pháp. CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ. 1 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn tại công ty. Lĩnh vực tư vấn là một lĩnh vực mới tại Việt Nam. Sự xuất hiện của Công ty tư vấn chủ yếu trong những năm gần đây. Theo thống kê hiện nay, nước ta có khoảng 1000 Công ty tư vấn lớn nhỏ hoạt động trong tất cả các lĩnh vực bao gồm: Đầu tư, công nghiệp, giao thông, xây dựng …( Chỉ tính tư vấn liên quan đến lĩnh vực kinh tế ). Vai trò của các Công ty tư vấn ngày càng quan trọng hơn khi nền kinh tế vận hành theo các quy luật của thị trường, đặc biệt là trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Khi Việt Nam gia nhập WTO, các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam để tiến hành đầu tư, các doanh nghiệp trong nước có điều kiện thuận lợi để mở rộng địa bàn kinh doanh ra bên ngoài. Trong hoàn cảnh đó, các công ty tư vấn với am hiểu luật pháp trong và ngoài nước, có kinh nghiệm chuyên môn sâu sắc về các lĩnh vực tài chính, xây dựng, marketing, quản lý … sẽ là cầu nối trợ giúp cho các doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư kinh doanh, giúp họ có được phương án kinh doanh hiệu quả nhất. Nhận thức được tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ của kinh tế đất nước trong thời gian tới, cùng với xu hướng phát triển mạnh mẽ của các hoạt động đầu tư đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, du lịch, khách sạn, giải trí, công nghiệp. Công ty đã xây dựng chiến lược phát triển trong giai đoạn tiếp theo gắn với quá trình mở rộng quy mô, gia tăng giá trị trong hoạt động tư vấn đầu tư. Chiến lược phát triển của Công ty trong vòng 5 năm tới là tiếp tục duy trì những thế mạnh sẵn có, gia tăng quy mô hoạt động, đưa chất lượng tư vấn ngày càng được nâng lên tầm quốc tế. Đảm bảo vị trí dẫn đầu của Công ty trong lĩnh vực tư vấn đầu tư với mức tăng trưởng doanh thu hàng năm 10%. Đẩy mạnh việc tiến hành nghiên cứu thị trường một cách tổng hợp từ nghiên cứu tình hình kinh tế và thị trường tài chính, bất động sản nói chung; các ngành và môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp cũng như các vấn đề tài chính cần tháo gỡ của các doanh nghiệp Việt Nam. Trong quá trình nghiên cứu và tư vấn công ty liên kết với rất nhiều đối tác và các chuyên gia trong ngành để đưa ra những giải pháp tốt nhất cho khách hàng. Tiếp tục mở rộng lĩnh vực tư vấn trong kinh doanh bất động sản như tư vấn kiến trúc và tư vấn pháp luật trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.. Đồng thời tiếp tục hoàn thiện quy trình tư vấn tài chính cũng như các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty. Công ty luôn đặt lợi ích của khách hàng làm mục tiêu tư vấn của mình. Tư vấn mở rộng các dự án trong lĩnh vực tài chính như: Hoạch định chiến lược tài chính, định giá công ty, tái cơ cấu tài chính, hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn và kêu gọi vốn chủ sở hữu, hỗ trợ các hoạt động mua bán và nhập tách công ty. Lĩnh vực tư vấn và lập các dự án kinh doanh bất động sản của BacKyInvestment đã tạo được uy tín với khách hàng và đối tác. BacKyInvestment sẽ hướng tới quảng bá thương hiệu tới nhiều đối tác và khách hàng Việt Nam cũng như quốc tế. 2 - Giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ. Lập dự án đầu tư sẽ là một trong những nhân tố cơ bản đóng góp vào quá trình tạo giá trị cho hoạt động tư vấn đầu tư. Trên cơ sở chiến lược đó, cùng với một số nghiên cứu phân tích trong quá trình thực tập tại Công ty, tôi xin đề xuất một số giải pháp để nâng cao chất lượng và hiệu quả trong hoạt động lập dự án tại Công ty. 2.1. Đầu tư vào nguồn nhân lực cho hoạt động tư vấn Là một Công ty tư vấn, sản phẩm Công ty cung cấp cho khách hàng là những hiểu biết, tri thức về các lĩnh vực kinh doanh. Vì thế chất lượng nhân sự là yếu tố hàng đầu tạo nên tính cạnh tranh cho công ty. Đội ngũ nhân sự hiện có của bộ phận dự án, là những chuyên gia về luật, ngoại thương, xây dựng, tài chính… Những chuyên viên này có thể đảm đương công việc soạn thảo dự án ở tất cả các nội dung. Vấn đề đặt ra là Công ty cần có chiến lược đào tạo, bổ sung nhân sự có chuyên môn cao về lĩnh vực xây dựng, máy móc có kinh nghiệm tham gia xây dựng, thực hiện các dự án về lĩnh vực công nghiệp. Công ty có những khoá học định kỳ cho các nhân viên cũng như chuyên gia tư vấn của công ty tham gia trong nước cũng như quốc tế; một phần nâng cao năng lực cũng như kinh nghiệm của đội ngũ chuyên gia. 2.2. Duy trì và mở rộng mối quan hệ với các cơ quan quản lý đầu tư Công tác lập dự án đầu tư ở Công ty chủ yếu để phục vụ cho chủ đầu tư trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư, đăng ký giấy phép đầu tư, và giấy phép kinh doanh ở Việt Nam. Các nhà tư vấn của Công ty ngoài chức năng xây dựng dự án chuẩn bị hồ sơ cho chủ đầu tư còn tham gia hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình đăng ký đầu tư với cơ quan chủ quản. Để phát huy hơn nữa hiệu quả trong hoạt động kinh doanh, Công ty nên có các kế hoạch tiếp cận lãnh đạo các cơ quan chính quyền, cơ quan chủ quản trong hoạt động đầu tư các tỉnh thông qua các chương trình, hội thảo về môi trường đầu tư, kinh doanh. 2.3. Hoàn thiện quy trình tư vấn, lập dự án Hiện nay, quy trình lập dự án của Công ty đang ngày càng được hoàn thiện và đảm bảo được yêu cầu về chất lượng và thời gian trong công tác lập dự án, giúp cho dự án được lập với chi phí hiệu quả nhất. Mặc dù vậy, để nâng cao hơn nữa chất lượng cũng như giảm bớt thời gian trong công tác lập dự án, Công ty cần tiến hành từng bước xây dựng mô hình quản lý chất lượng ISO 9001 – 2000 trong công tác lập dự án. Với bước đi này, Công ty một mặt nâng cao tính chuyên nghiệp trong công việc, mặt khác khẳng định được vị thế cạnh tranh trong lĩnh vực tư vấn. Hơn nữa, với những phân tích về quy trình lập dự án cho thấy để có thể hoàn thành một dự án cần phải trải qua nhiều công đoạn với sự tham gia của nhân sự các phòng ban, riêng biệt. Do sự khác nhau vốn có về mục tiêu, hiểu biết và phương pháp của các bộ phận đó, để có được một quy trình lập dự án hiệu quả cần có sự phối hợp nhịp nhàng, đồng bộ giữa các bộ phận đó, tạo nên một ê kíp làm việc thông hiểu lẫn nhau. 2.4. Hoàn thiện các nội dung lập dự án Một dự án đầu tư thông thường gồm có các phân tích cụ thể về các mặt : điều kiện kinh tế xã hội thị trường, kỹ thuật công nghệ, tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội. Dự án đạt chất lượng cao là dự án trong đó các phân tích về các lĩnh vực trên được tiến hành một cách chính xác, đầy đủ, toàn diện. * Trong phân tích kinh tế xã hội, các vấn đề về điều kiện tự nhiên, dân số, lao động, quy hoạch, kế hoạch phát triển … sẽ được làm rõ, đặc biệt là ảnh hưởng của các nhân tố này đến sự hình thành dự án. Để phân tích đảm bảo hiệu quả thì khâu thu thập thông tin, dữ kiện liên quan là hết sức quan trọng. Công ty cần xây dựng mối quan hệ thường xuyên với các cơ quan chức năng để đảm bảo có được các thông tin, dữ kiện này một cách đầy đủ, kịp thời. * Trong phân tích thị trường: Dự án với bản chất là các dự báo tương lai, để có được những phân tích, dự báo về thị trường cần tìm hiểu kỹ lưỡng các vấn đề mức sống, trình độ, thị hiếu, khả năng tài chính của các nhóm dân cư trong xã hội, cũng như theo dõi, điều tra năng lực sản xuất, khả năng, chất lượng hoạt động của các doanh nghiệp cung ứng sản phẩm như của dự án. Từ đó, đưa ra nhận định về thị phần mà dự án có thể chiếm lĩnh , đặc trưng số lượng sản phẩm của dự án. * Để có được số liệu chính xác , công ty cần nâng cao chất lượng tiến hành nghiên cứu điều tra. Với hai phương pháp nghiên cứu cơ bản là: Nghiên cứu hiện trường và nghiên cứu tại bàn. Với phương pháp nghiên cứu hiện trường, các nhân viên tiến hành nghiên cứu điều tra của công ty nên được tham gia các lớp học đào tạo về phỏng vấn, điều tra để giúp hoạt động này được chuyên nghiệp hơn. Với phương pháp nghiên cứu tại bàn, các kỹ năng thu thập số liệu từ sách báo, tạp chí chuyên ngành, khả năng sử dụng internet để tra cứu thông tin vần được tập huấn cho các nhân sự của bộ phận lập dự án, đặc biệt là các nhân sự mới được tuyển dụng. * Phân tích kỹ thuật với vai trò đưa ra các giải pháp kỹ thuật về mặt bằng, giải pháp kiến trúc, điện, nước, tác động môi trường, phòng chống cháy, nổ… Thông thường khi tư vấn lập dự án cho chủ đầu tư, các chuyên viên tư vấn thường đưa ra một phương án kỹ thuật để đại diện. Giải pháp cho phân tích kỹ thuật dự án là đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để lựa chọn, tìm kiếm phương án tối ưu nhất. Trong đó, chủ yếu cho các hạng mục công trình chính. * Phân tích tài chính Để khẳng định tính khả thi của dự án, các tính toán về NPV, IRR, T là ba chỉ tiêu cơ bản để đánh giá. Tuy nhiên vẫn thiếu sót các chỉ tiêu quan trọng cần phải bổ sung: Chi phí lợi ích B/C, Điểm hòa vốn, Suất sinh lời vốn ROI, suất sinh lời vốn chủ sở hữu ROE, vòng quay vốn lưu động. Ngoài ra, để đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án, cần sử dụng: Thông qua các chỉ tiêu này, hiệu quả của dự án được xem xét dưới cả khía cạnh kinh tế và tài chính vì thế có thể đáp ứng cho mong muốn của cả chủ đầu tư và ngân hàng. 2.5. Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ công tác tư vấn Công tác lập dự án của Công ty rất hiệu quả trong quá trình soạn thảo, tìm kiếm thông tin, chia sẻ dữ liệu cần thiết giữa các bộ phận, phát huy được sức mạnh tổng hợp từ các bộ phận khác nhau. Trong thời gian tới, Công ty nên có kế hoạch đầu tư bổ sung các máy tính mới với cấu hình phù hợp thay thế cho số lượng máy tính cũ đang hoạt động không hiệu quả để có thể nâng cao năng suất lao động của các nhân viên, giảm thời gian lập dự án vì thế tiết kiệm được chi phí. Bên cạnh đó, thiết lập một hệ thống quản lý nội bộ. Với hệ thống quản lý này, các chuyên viên và các nhà quản lý trong Công ty có thể dễ dàng trao đổi các thông tin về quản lý, thông tin về công việc. Nhờ đó quá trình quản lý, kiểm tra, giám sát sẽ diễn ra hiệu quả hơn, thông tin dữ kiện quản lý sẽ được lưu trữ dễ dàng trong hệ thống góp phần giảm chi phí của công tác quản lý hành chính, quá trình trao đổi thông tin sẽ diễn ra nhanh chóng, tiện lợi hơn. 2.6. Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác tư vấn Thông tin có vai trò quan trọng trong việc xây dựng các đánh giá, báo cáo, tính toán, dự báo về các vấn đề cụ thể để cung cấp cho các nhà đầu tư các dữ kiện phục vụ cho quyết định đầu tư của họ. Do chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu chung thống nhất, các nhân viên khi tiến hành lập dự án cần thu thập thông tin về các dự án trước đó, các dự án tương tự, để có thể trích dẫn số liệu phục vụ cho dự án mới. Một hệ thống cơ sở dữ liệu về điều kiện kinh tế xã hội các ngành, vùng, hệ thống các dự án do công ty lập phân chia theo từng lĩnh vực là giải pháp cho vấn đề này. Với hệ thống này, nhân viên có thể độc lập truy nhập, tìm kiếm dữ liệu cần thiết cho dự án của mình bên cạnh đó với nguồn thông tin tổng hợp của hệ thống này các báo cáo, đánh giá, nghiên cứu được lập sẽ toàn diện và thực tế hơn. 2.7. Đầu tư cho hoạt động xúc tiến, quảng bá thương hiệu: Các nhà đầu tư nước ngoài khi tiến hành tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam, việc tìm kiếm một nhà tư vấn đầu tư địa phương có năng lực và uy tín là rất quan trọng với họ. Để có thể quảng bá được hình ảnh của công ty, cần xây dựng một chiến lược xúc tiến đồng bộ và hiệu quả. Trong đó ưu tiên hàng đầu là thiết lập quan hệ với các tổ chức, hiệp hội của các nhà đầu tư nước ngoài, giới thiệu cho họ hình ảnh của Việt Nam cũng như hình ảnh vị thế của Công ty trong lĩnh vực tư vấn tại Việt Nam. Một số quốc gia có lượng vốn đầu tư vào Việt Nam rất lớn như: Nhật Bản, Hàn quốc, Đài Loan, Singapore… là những nơi mà công ty có tổ chức các hoạt động xúc tiến với hiệu quả cao nhất. Bởi lẽ đây là những quốc gia có số lượng doanh nghiệp, số vốn đầu tư vào Việt Nam đứng hàng đầu. Công ty đã và đang phát triển được thương hiệu tới các tổ chức và doanh nghiệp trong nước cũng như quốc tế. 3- Kiến nghị. 3.1. Đối với nhà nước: - Nhà nước đã có khá nhiều biện pháp khuyến khích các tổ chức, doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển. Trong thời gian tới, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống luật pháp thống nhất trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng và trong lĩnh vực đầu tư nói chung. - Nhà nước cần thiết lập những hành lang pháp lý và các chính sách hỗ trợ phát triển cho các Công ty tư vấn đầu tư, các Công ty đầu tư tài chính… - Nhà nước cũng cần có các chính sách ưu đãi về vốn đầu tư cho các doanh nghiệp cụ thể như hỗ trợ của ngân hàng về lãi suất cho vay, thời hạn trả nợ… nhằm giúp các doanh nghiệp huy động được vốn một cách thuận lợi nhất. - Vấn đề xét duyệt quy hoạch cũng là vấn đề cần được nhà nước quan tâm khi mà công tác xét duyệt dự án là bước đầu tiên quan trọng và quyết định đến sự thành công của một dự án. Bước đầu tiên này nếu được thực hiện một cách cẩn thận thì sẽ đem lại hiệu quả khai thác cao. Quy hoạch của chính phủ cũng quan trọng không kém vì quy hoạch mang lại sự phát triển bền vững tránh tình trạng lộn xộn, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái xung quanh khu vực đầu tư xây dựng. Việc quy hoạch là cần thiết hơn hết bởi nó đảm bảo cảnh quan tổng thể chung và sự đồng bộ của các công trình, hạng mục công trình. 3.2. Đối với các bộ, ngành: - Bộ xây dựng cần hoàn chỉnh các quy chế quản lý các bất động sản, làm cơ sở cho việc quản lý thống nhất quy hoạch và kế hoạch phát triển trong cả nước. tăng cường thanh tra, kiểm tra đánh giấ chất lượng hiệu quả các công trình xây dựng chống thất thoát, lãng phí. - Bộ kế hoạch đầu tư cần sửa đổi luật đầu tư chô phù hợp với thực tiễn.Thống nhất đầu tư, quản lý các dự án. Phối hợp với các bộ ngành liên quan thực hiện giám sát, đánh giá đầu tư hiệu quả. 3.3. Đối với các ngân hàng: - Các ngân hàng cần tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng theo hướng đơn giản hóa thủ tục xin, vay vốn, rút ngắn thời gian giải quyết cho vay mà vẫn đảm bảo đúng quy định của pháp luật. - Ngân hàng có thể tiếp cận trực tiếp với các doanh nghiệp để hướng dẫn họ thủ tục vay vốn, quy trình thời gian tối đa giải quyết vốn vay và kịp thời thẩm định, quyết định cho vay đối với các dự án có đủ điều kiện. Đối với các trường hợp không đủ điều kiện để vay vốn, ngân hàng nên thông báo rõ bằng văn bản cho doanh nghiệp biết để giảm bớt thời gian chờ đợi. KẾT LUẬN Sau khi kết thúc các học phần chính ở trong trường, sinh viên năm cuối sẽ được tham gia thực tập tại các doanh nghiệp. Đây là thời gian vô cùng quý giá đối với chúng em bởi lẽ những kỹ năng, kinh nghiệm đúc rút được từ quá trình này sẽ là hành trang vô cùng quan trọng để chúng em tham gia vào công việc thực tế, xây dựng sự nghiệp sau này và hơn nữa đóng góp cho xã hội. Thông qua việc vận dụng kiến thức đã học tổng hợp vào thực tế, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động đầu tư, quản lý dự án của các đơn vị, bước đầu chúng em có thể đề bạt những suy nghĩ về phương hướng, biện pháp giải quyết những tồn tại ở cơ sỏ trong chuyên để thực tập tốt nghiệp của mình . Trong quá trình tìm hiểu hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, Em đã có cơ hội tiếp cận các hoạt động tư vấn đầu tư, nghiên cứu và lập dự án đầu tư, dự án phát triển – Một nội dung có tính thiết thực cao đối với sinh viên chuyên ngành Knh doanh Bất động sản. Hy vọng trong thời gian tới các hoạt động tư vấn đầu tư sẽ được cải thiện hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu tìm kiếm thông tin về môi trường đầu tư, môi trường pháp lý khi đầu tư ở Việt Nam cho các nhà đầu tư nước ngoài. Từ đó thu hút vốn đầu từ nước ngoài vào Việt Nam, một trong những nền kinh tế năng động nhất Châu Á. Bởi lẽ, với một quốc gia đang phát triển như nước ta, việc thu hút các nguồn lực vốn, lao động, công nghệ, trình độ quản lý của nước ngoài sẽ là cách tốt nhất để có thể nâng cao năng lực công nghệ, nâng cao sức cạnh tranh của hàng hóa trong nước, từng bước vươn ra chiếm lĩnh các thị trường khu vực và thế giới. Cuối cùng Em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đến giảng viên TH.S VŨ THỊ THẢO đã tận tình chỉ dẫn, giúp đỡ Em trong quả trình thực hiện chuyên đề này! Tài liệu tham khảo 1 – Bài giảng “ Lập dự án bất động sản “ của Giảng viên PGS.TS Hoàng Văn Cường. 2 - Bài giảng “ Kinh doanh bất động sản “của Giảng viên PGS.TS Hoàng Văn Cường. 3 – Giáo trình “ Lập dự án đầu tư “ - Chủ biên PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt - Đại học Kinh tế Quốc dân – Nhà xuất bản Thống kê - Hà Nội 2005. 4 – Giáo trình “ Kinh tế đầu tư “ - Chủ biên PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt - Đại học Kinh tế Quốc dân – Nhà xuất bản Thống kê - Hà Nội 2005. 5 – Webside www.goole.com.vn. 6 – Hồ sơ năng lực Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. 7 – Báo cáo tài chính Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ các năm 2006; 2007; 2008. 8 – Thuyết minh báo cáo tài chính Công ty TNHH 1 thành viên logistics năm 2008. PHỤ LỤC Bảng 4: Đầu tư thiết bị STT Chuẩn loại thiết bị Tổng số Các giai đoạn đầu tư Đơn vị GĐ 1 Q1/2009 GĐ 2 Q3/2009 GĐ 3 Q1/2011 1 Nhà kho : - Xe forklift (có thể nâng hàng 1,5 tấn và cao 09 tầng hàng) 7,0 0,0 0,0 7,0 Chiếc - Xe forklift thường 13,0 3,0 4,0 6,0 Chiếc 2 Bãi container : - Xe nâng container có hàng (sức nâng 47 tấn) 2,0 1,0 1,0 Chiếc - Xe nâng vỏ container 2,0 1,0 1,0 Chiếc 3 Các thiết bị khác: kho ngoại quan, nhà kho thường, đầu kéo cont, thiết bị phục vụ phần mềm quản lý ... 4 Hệ racking ( giá đỡ ) Max cap 94.402 13,216 19,824 39.649 pallet ( Nguồn phòng kinh doanh bất động sản) Bảng 5: Tổng mức đầu tư STT Khoản mục Đơn vị tính 2008 2009 2009-2010 2011 Tổng cộng Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2011 Q2/2011 Diện tích khu đất ha 100,000 I Chi phí thuê hạ tầng 30% 30% 20% 20% 0%  48.4 Thuê đất trong 41 năm ($44/m2 - không gồm thuế VAT) USD 1,452,000 1,452,000 968,000 968,000 0 4,840,000 Lãi trả chậm USD 52,272 26,136 0 78,408 II Chuẩn bị đầu tư 1 Giấy chứng nhận đầu tư 2 Các giấy phép khác: ICD... III Chi phí xây dựng Giai đoạn1 Giai đoạn2 Giai doạn3 Giai đoạn đầu tư 28% 28% 30% 42% 1 Nhà kho, văn phòng USD 654,901 1,528,102 701,680 1,637,253 982,352 2,292,154 7,796,441 2 Pallet racking (Logistics) USD 128,276 299,310 192,413 448,965 384,827 897,930 2,351,720 3 Pallet (Logistics) USD 155,486 233,228 466,457 855,171 4 Xe nâng hàng - Forklift (Logistics) USD 33,480 33,480 44,640 44,640 416,960 416,960 990,160 5 Thiết bị khác 42,509 79,705 111,587 233,801  IV Sân bãi container 1 Sân bãi USD 89,053 207,790 133,579 311,685 222,632 519,475 1,484,216 2 Xe nâng cont (Logistics) USD 97,059 226,471 61,765 144,118 35,294 82,353 647,059 V Hệ thống sân đường nội bộ, hàng rào, cảnh quan… USD 112,795 263,189 96,226 224,527 134,716 314,337 1,145,790 VI Hệ thống kết nối đường sắt USD VII Chi phí khác Thiết kế và giám sát 208,529 28,558 31,049 44,657 Khác 261,765 0 112,000 120,000 168,000 661,765  176,471 Cộng USD 1,452,000 1,452,000 1,020,272 1,464,430 489,221 3,044,807 1,261,353 3,244,120 2,221,438 5,269,253 Chi phí đất USD 1,452,000 1,452,000 1,020,272 994,136 0 0 0 0 0 0 4,918,408 Xây dựng và thiết bị USD 0 0 0 470,294 489,221 3,044,807 1,261,353 3,244,120 2,221,438 5,269,253 16,000,485 Tổng đầu tư USD 5,388,702 3,534,028 4,505,473 7,490,691 20,918,893 Trong đó cho hoạt động logistics 0 0 0 0 258,814 714,746 298,818 870,951 837,081 1,863,699 4,844,110 ( Nguồn phòng kinh doanh bất động sản) Bảng 6: Doanh thu từ dự án Đơn vị tính: USD STT Doanh thu 2009 2010 2011 2012 Q3.2009 Q4.2009 Q1.2010 Q2.2010 Q3.2010 Q4.2010 Q1.2011 Q2.2011 Q3.2011 Q4.2011 Q1.2012 Q2.2012 Q3.2012 Revenue 1 Hiệu suất cho thuê kho 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu cho thuê kho 60,528 60,528 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 2 Hiệu suất tự kinh doanh logistics kho 40% 70% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% Doanh thu kinh doanh logistics kho (không gồm doanh thu từ khai báo hải quan) 81,859 143,253 433,401 433,401 433,401 433,401 433,401 433,401 891,257 891,257 891,257 891,257 891,257 4 Tỷ lệ cho thuê bãi chứa container 30% 50% 65% 65% 65% 65% 80% 80% 80% 80% 90% 90% 90% Doanh thu cho thuê bãi chứa cont 17,951 29,919 97,237 97,237 97,237 97,237 119,677 119,677 239,353 239,353 269,272 269,272 269,272 Doanh thu từ hoạt động nâng hạ cont 29,567 49,279 160,156 160,156 160,156 160,156 197,114 197,114 394,229 394,229 443,508 443,508 443,508 Khai báo hải quan và các dịch vụ gia tăng khác 34,906 58,176 189,072 189,072 189,072 189,072 232,705 232,705 465,409 465,409 523,585 523,585 523,585 Tổng 224,811 341,154 979,305 979,305 979,305 979,305 1,082,335 1,082,335 2,203,428 2,203,428 2,340,802 2,340,802 2,340,802 ( Nguồn phòng tài chính ) Bảng 7: Tổng chi phí (gồm cả chi phí vận hành) Đơn vị tính: USD STT Các khoản chi phí 2009 2010 2011 Q1.2009 Q2.2009 Q3.2009 Q4.2009 Q1.2010 Q2.2010 Q3.2010 Q4.2010 Q1.2011 Q2.2011 Q3.2011 Q4.2011 1 Chi phí thuê đất trả cho nhà nước hàng năm 23,529 23,529 23,529 2 Chi phí bảo hiểm công trình 3% 106,021 135,164 0 224,721 3 Phí vận hành hoạt động Gồm chi phí lương, cơ điện,quảng cáo, thuế.... 44,619 86,365 111,110 281,420 281,420 281,420 281,420 298,161 298,161 547,343 547,343 4 Chi phí bảo trì hạ tầng khu công nghiệp hàng năm 0.3 30,000 30,000 30,000 5 Trả lãi vay và gốc vay xây dựng đều hàng năm Giai đoạn 1 467,910 467,910 Giai đoạn 2 211,018 Giai đoạn 3 Tổng cộng 53,529 44,619 192,385 111,110 470,114 749,330 281,420 281,420 562,709 766,071 772,064 547,343 ( Nguồn phòng tài chính ) Bảng 8: Phân tích hiệu quả đầu tư Đơn vị tính: USD STT Nội dung 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1 Tổng doanh thu 0 565,965 3,917,219 6,571,527 9,363,210 9,363,210 9,363,210 9,363,210 9,363,210 9,363,210 2 Tổng chi phí 0 401,644 1,782,283 2,648,187 3,382,998 3,382,998 3,382,998 3,182,336 3,238,565 3,238,565 3 Trả lãi vay xây dựng 0 0 467,910 678,928 1,050,809 1,050,809 1,050,809 582,899 371,881 0 4 Khấu hao 0 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 5 EBT 0 -1,022,339 948,276 2,736,680 4,793,551 4,793,551 4,793,551 4,994,214 4,937,984 4,937,984 6 Thuế thu nhập DN: 0% cho 02 năm đầu;10% trong 6 năm tiếp theo; 20% trong 02 năm tiếp 0% 0% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 20% Thuế phải trả 0 0 0 273,668 479,355 479,355 479,355 499,421 493,798 987,597 7 Net income 0 -1,022,339 948,276 2,463,012 4,314,196 4,314,196 4,314,196 4,494,792 4,444,186 3,950,387 8 Cash flow 0 164,322 2,602,846 4,260,708 6,446,585 6,446,585 6,446,585 6,206,062 5,965,539 5,137,048 Tỷ lệ chiết khấu 15% Hệ số chiết khấu 1.00 1.00 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50 0.43 0.38 0.33 Total equity Investment 19,092,241 PV of cash flow 0 164,322 2,263,344 3,221,707 4,238,734 3,685,856 3,205,092 2,683,052 2,242,667 1,679,310 IRR calculation for Project -19,092,241 -18,927,919 2,602,846 4,260,708 6,446,585 6,446,585 6,446,585 6,206,062 5,965,539 5,137,048 IRR calculation for equity -19,092,241 NPV (Project-2008) 12,385,021 IRR (project) 25.83% Hoàn vốn 04 year 10 month ( Nguồn phòng tài chính ) Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ***** XÁC NHẬN CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ xác nhận: Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp : QTKD Bất Động Sản K47 Trường : Đại học Kinh tế Quốc Dân. Đã thực tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ ngày 05/01/2009 đến ngày 07/05/2009. Trong quá trình thực tập tại Công ty, sinh viên Nguyễn Thị Thu Hà đã hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập, chấp hành đầy đủ các nội quy, quy định của Công ty, có ý thức trách nhiệm với công việc được giao, lễ phép hòa đồng và có tinh thần học hỏi cao. Quá trình thực tập, tham khảo ý kiến của cán bộ Công ty, sinh viên Nguyễn Thị Thu Hà đã hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp “ Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ “. Chuyên đề mang tính thực tiễn cao, các giải pháp đưa ra có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tiễn. Đề nghị Quý nhà trường giúp đỡ để sinh viên Nguyễn Thị Thu Hà hoàn thành tốt chuyên đề của mình. Hà Nội, ngày 07 tháng 05 năm 2009 Xác nhận của cơ quan thực tập ._.