Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp hiệu quả của Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á

Đề tài: “QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP HIỆU QUẢ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐÔNG Á” CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I- VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1/ Bất động sản và đặc điểm. + Khái niệm bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. (Điều 181 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1995). + Đặc điểm bất động sản: Tính bất động: Bất động sản không thể di dời từ chỗ này qua chỗ khác. Không thể mang một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Do vậy giá trị bất động sản phụ thuộc vào vị trí của nó, vị trí trong kinh tế xã hội, vị thế lợi thế … Tính không đồng nhất: Không có 2 bất động sản nào giống hệt nhau trên trái đất này. Cũng không thể tìm ra được 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau. Mỗi bất động sản chỉ có một vị trí mà thôi. Vì vậy, vị trí của bất động sản rất quan trọng cấu thành lên giá trị bất động sản. Tính khan hiếm: Trên trái đất thì đất đai có hạn nhất là đất mầu mỡ, có điều kiện thuận lợi, điều kiện tự nhiên tốt … thì lại càng khan hiếm. Trong khi đó thì dân số ngày càng tăng và ngày càng đòi hỏi chất lượng cuộc sống cao hơn. Do vậy nhu cầu vượt quá sự đáp ứng, suy ra giá bất động sản ngày càng có su hướng tăng lên, nhất là bất động sản có điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội tốt. Tính bền vững: Bất động sản có tuổi thọ tự nhiên rất dài, thường ít bị biến động hoặc biến động rất chậm. Bất động sản cũng có tuổi thọ kinh tế cũng rất dài. Tuổi thọ kinh tế thì phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kinh doanh, đời sống kinh tế xã hội, sự thay đổi su hướng … 2/Thế chấp bất động sản và yêu cầu đặt ra. + Thế chấp bất động sản: Thế chấp bất động sản là công việc của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đem bất động sản cần thế chấp, thuộc quyền sở hữu của mình có đủ giấy tờ pháp lý do Nhà nước cấp, đem thế chấp tại ngân hàng hoặc có tổ chức nhận thế chấp. Nhằm mục đích vay tiền hoặc liên quan đến các dịch vụ tài chính khác. Mang lại giá trị nhất định đối với người thế chấp và họ bằng lòng. Thế chấp bất động sản là hoạt động rất điển hình mà tổ chức, cá nhân thực hiện để vay vốn nhằm giải quyết một mục đích nhất định của người đi thế chấp. Thế chấp bất động sản thì có rất nhiều hình thức, rất đa dạng phức tạp. Như thế chấp cho vay, thế chấp đầu tư, bảo lãnh thế chấp … + Yêu cầu đặt ra: Thẩm định giá trị bất động sản thế chấp cần sát với giá thị trường, và giá trị nơi tại của bất động sản. Thẩm định giá bất động sản làm sao cho hiệu quả tránh tiêu cực phát sinh. Bất động sản được thế chấp thường để lấy vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Do vậy vần thẩm định phương án dùng vốn thế chấp và có ưu đãi đối với việc thế chấp, nhằm lấy vốn mở rộng sản xuất, thay đổi công nghệ hiện đại, nâng cao năng suất, mang lại lợi ích to lớn, thiết thực cho phát triển kinh tế xã hội. Điều này cần được Đảng, Nhà nước nghiên cứu giao cho các tổ chức tài chính, ngân hàng thực hiện. Vì bất động sản mang giá trị lớn, do đó khi thẩm định thế chấp cần phải kỹ càng tỷ mỉ, đánh giá đúng giá trị. Có nhiều phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại, có nhiều hồ sơ bất động sản, thế chấp để so sánh. Cần có khung chương trình thẩm định, các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phù hợp với tình hình và khung pháp lý của Nhà nước. Trong ngân hàng nên kết hợp hoạt động tín dụng kinh doanh của mình với hoạt động thế chấp bất động sản của tổ chức, cá nhân làm sao cho hiệu quả về kinh tế, hiệu quả xã hội, tăng các nguồn lực, vật lực trong xã hội. II- ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. 1/ Khái niệm và yêu cầu của định giá bất động sản + Khái niệm về định giá bất động sản: Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay một phương pháp khoa học nhằm xác định giá cả của bất động sản tại một thời điểm nhất định sao cho chính xác nhất và sát với giá trị thị trường nhất. + Yêu cầu của định giá bất động sản. Định giá bất động sản phải sát với giá thị trường: Giá cả bất động sản cần định giá phải có giá trị sát với giá bất động sản tương tự bất động sản cần định giá và đã được giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian không lâu và trong điều kiện thị trường ổn định, sát với giá trị thực của bất động sản. Giá thị trường ở đây áp dụng trong điều kiện thị trường ổn định, ít biến động về giá, minh bạch, giá cả sát với giá trị thực của các bất động sản. Theo góc độ của nghiệp vụ đánh giá giá trị của IVSC thì giá thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá, giữa một bên là người bán và người mua, sau khi tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động tự nguyện khách quan, khoa học, hiểu biết. Đối với định giá bất động sản thế chấp thì bất động sản thế chấp là bất động sản được đính giá trong điều kiện rủi ro. Vì vậy giá trị của bất động sản này sẽ thấp hơn giá thị trường. Định giá bất động sản phải khoa học, khách quan dựa trên các tiêu chí về giá trị, khoản sinh lời, các lợi ích mà bất động sản mang lại đối với con người. Việc định giá phải chi tiết, sử dụng linh hoạt nhiều hình thức định giá khác nhau đối với mỗi bất động sản có tính chất, vị trí khác nhau. Kết hợp nhiều phương pháp định giá trong từng khâu định giá sao cho phù hợp, tính hiệu quả cao. Nhân viên định giá phải có trình độ kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp. Yêu cầu về báo cáo định giá: Chứng thư định giá, báo cáo định giá phải chi tiết, dễ hiểu, chất lượng đạt ở mức cao, tham khảo giá đất từng khu vực Nhà nước ban hành, tính vùng và khu vực của bất động sản làm tiền đề cho việc định giá. Yêu cầu về kho dữ liệu phục vụ cho việc định giá: Trong định giá bất động sản thì có nhiều phương pháp vận dụng vào việc định giá. Cụ thể là các phương pháp sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp vốn hoá, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Việc áp dụng và vận dụng các phương pháp trong việc định giá phải có số liệu hồ sơ giao dịch, khung pháp lý, bảng giá đất từng khu vực do Nhà nước quy định … Vì vậy phải xây dựng kho về kho dữ liệu phục vụ cho định giá mà còn phục vụ cho nhiều mục đích và hoạt động khác. Ví dụ như xây dựng giá bất động sản đề Nhà nước tính thuế chuyển nhượng nhằm tối đa hoá doanh thu thuế của Nhà nước 2/ Các phương pháp định giá bất động sản ứng dụng trong định giá thế chấp. 2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này rất phổ biến, được áp dụng trong hầu hết việc định giá của các bất động sản. Phương pháp này được sử dụng hiệu quả khi trong điều kiện thị trường ổn định, ít biến động. Công việc của nhân viên định giá là phải điều chỉnh sao cho chính xác, khoa học và có định nghĩa sau. Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu, bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra được giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. (Tham khảo vở ghi môn học về định giá bất động sản) Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà đòi hỏi kinh nghiệm, kiến thức thị trường, sự điều chỉnh phải chính xác và khoa học. Yêu cầu của phương pháp chỉ so sánh được với các bất động sản tương tự hoặc gần tương tự trong một thời gian và có tính đồng nhất. Chỉ so sánh được với các bất động sản đã giao dịch trong thời gian gần nhất, chất lượng thông tin phải cao, so sánh được. Trong định giá bất động sản thế chấp thì bất động sản dùng để thế chấp thường là các bất động sản thổ cư, nhà chung cư, biệt thự. Do vậy việc định giá thế chấp các bất động sản này thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là phổ biến và hiệu quả. Phải xây dựng kho dữ liệu để có thể so sánh được. a) Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá thế chấp. - Tính thay thế: Người mua không thể trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí bỏ ra để mua. Một bất động sản khác có cùng các đặc điểm hữu ích như nhau. - Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có tính đến sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản thế chấp đối với tổng giá trị thị trường của nó. b) Các bước tiến hành định giá bất động sản thế chấp. Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được bàn trong thời gian gần đây, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng … Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp. Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để có thể so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3-5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh. Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh. Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học. Khi tiến hành các bước trên thì cần chú ý: Tài sản để so sánh là tài sản tương tự trong cùng khu vực, gần với các giao dịch trên địa bàn. Phương pháp so sánh trực tiếp hiệu quả khi áp dụng với các mảnh đất chống, không có công trình xây dựng. Khi không có bất động sản so sánh thì không nên sử dụng phương pháp này. c) Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị của bất động sản thế chấp. c1) Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dạng và nét đặc trưng địa lý. + Kích thước lô đất: Có phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc, phong tục, loại hình bất động sản ở khu vực đó. Nếu không phù hợp sẽ làm giảm giá bất động sản thế chấp trên thị trường. + Hình dạng lô đất: Lô đất có hình dáng vuông hoặc chữ nhật sẽ có giá trị hơn so với lô đất có hình dạng méo mó. + Quy mô lô đất: Thường khi thẩm định giá bất động sản thế chấp là bất động sản thổ cư có diện tích trung bình từ 60-100m2 thì giá trị của chúng được xây dựng theo giá vùng và khu vực. Nhưng khi mảnh đất có diện tích lớn ( > 200m2) có thể sử dụng vào việc xây dựng khách sạn, trung tâm thương mại, địa điểm vui chơi giải trí thì giá trị của lô đất đó không thể lấy số m2 của khu đất nhân với giá trị 1m2 của khu vực đó được. Chính vì tính vượt chội về diện tích, quy mô, cảnh quan của nó vì vậy khả năng sinh lời là rất lớn. Do vậy giá trị của nó thường cao vượt trội và phải thẩm định theo phương pháp thu nhập (tốt nhất, hiệu quả nhất). c2) Địa điểm: Nói đến địa điểm là nói đến khả năng tiếp cận của các bất động sản đến môi trường xung quanh. Khả năng sinh lợi của các bất động sản này cũng có ý nghĩa về mặt phong thuỷ địa cát , về các thuận lợi hay không thuận lợi của bất động sản đối với từng cá nhân sở hữu nó. Bất động sản tốt hay sấu còn liên quan đến tuổi và cung mệnh của người sở hữu nó. c3) Tình trạng pháp lý của bất động sản. Xem xét mức hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Các quy định của Nhà nước, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất. Thực trạng tình hình pháp lý về quyền sử dụng đất của nước ta, đặc biệt là các tỉnh phía Nam hết sức phức tạp, thông thường có các dạng sau: - Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp. - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp (bằng khoán điền thổ). - Mua bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hoá theo quy định của pháp luật. - Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay ở trong Nam rất nhiều với các trường hợp cụ thể sau: Tự khai phá đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) nhưng chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lấn chiếm đất công. Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong mua bán, chuyển nhượng có những trường hợp có giấy tay, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn và có trường hợp có giấy viết tay không có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn. Không chứng minh được nguồn gốc đất đang sử dụng. - Từ thực trạng phức tạp trên nên khi thẩm giá trước hết phải xem xét kỹ pháp lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét bao gồm: - Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật hay chưa. - Nếu chưa có loại giấy tờ nêu trên thì giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lô đất. Mục đích của việc xem xét này nhằm xác định lô đất đã hoàn chỉnh về pháp lý hay chưa. Nếu chưa hoàn chỉnh thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ về tài chính đối với Nhà nước. Đây là điều quan trọng vì nó ảnh hưởng đến giá lô đất cần thẩm định. Cần nắm vững luật đất đai 2003, nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ. Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra trong vấn đề này còn phải chú ý đến loại hình về quyền sử dụng đất. Đất được chuyển, thừa kế từ người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được Nhà nước giao thì có giá trị cao hơn đất thuê, đất tạm giao. - Tiếp đến cần xác định cho đúng tính chất pháp lý về loại đất cần thẩm định giá. Theo luật đất đai năm 2003 của chúng ta thì tuỳ theo mục đích sử dụng chủ yếu được phân thành các loại sau: - Đất nông nghiệp - Đất khu dân cư nông thôn. - Đất chuyên dùng. - Đất lâm nghiệp. - Đất đô thị. - Đất chưa sử dụng. Theo luật đất đai năm 2003, đất đô thị là loại đất nội thành, nội thị xã, nội thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác (điều 55) trong đô thị thì đất ở có giá trị cao nhất. Một số điều cần chú ý là tính pháp lý về loại đất ghi trong giấy chứng nhận về sử dụng đất và thực trạng sử dụng. Cần chú ý đến diện tích sử dụng và diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi có phát sinh cần phải làm rõ thực trạng pháp lý của phần chênh lệch này. Ví dụ 1: Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở vùng đô thị sử dụng trước ngày 18/12/1980 có diện tích là 200m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý ở vị trí tương tự trên là 5.000.000đ/m2. Ở trường hợp này theo nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của Chính phủ thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Do vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp là 5.000.000đ/m2. Ví dụ 2: Lô đất cần thẩm định có phần giống lô đất trên nhưng sử dụng từ ngày 18/10/1993 đến trước ngày 10/7/2004. Trường hợp này theo nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của Chính phủ thì người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất, tức phải nộp: 5.000.000đ/m2 x 50% = 2.500.000đ/m2. Như vậy giá 1m2 chỉ còn là: 5.000.000đ/m2 - 2.500.000đ/m2 = 2.500.000đ/m2 Ví dụ 3: Lô đất cần thẩm định có diện tích 1.000m2 sử dụng trước ngày 15/10/1993 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, lấn chiếm và là đất ở. Giá chuyển nhượng đối với đất ở, còn đầy đủ giấy tờ pháp lý tương tự lô đất trên là 3.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND ở khu vực này là 2.000.000đ/m2 đối với đất ở. Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là 1.500.000đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp là 400m2. Trong trường hợp này theo nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của Chính phủ người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền như sau: Miễn nộp tiền sử dụng đất đối với 400m2, phần còn lại là 600m2 phải nộp 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 600m2 x (2.000.000đ/m2-1.500.000đ/m2) x 50% = 180.000.000đ Tổng giá trị lô đất: (1000m2 x 3.000.000đ/m2) – 1.500.000đ = 2,85 tỷ đồng c4) Quy hoạch: Xem xét bất động sản cần thẩm định có phù hợp với quy hoạch hay không, có đồng bộ hay không. những bất động sản không phù hợp với quy hoạch sẽ kém giá trị hơn so với bất động sản phù hợp với quy hoạch. Sự phù hợp ở đây là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Và sự phù hợp với tổng thể quy hoạch phát triển kinh tế xã hội vùng và khu vực. c5) Các công trình xây dựng trên đất: Công trình xây dựng trên đất có phù hợp với khuôn viên của khu đất và có phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất hay không. Công trình xây dựng trên đất có tính đa năng có thể đưa vào mục đích kinh doanh, mục đích làm văn phòng công sở hay không. Công trình xây dựng có phù hợp với cảnh quan, khuôn viên khu phố … Thông thường hiện nay trong thẩm định giá bất động sản, ta mới chú ý so sánh chi phí hình thành công trình xây dựng hơn là tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các công trình xây dựng. c6) Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường. Giá một bất động sản được trả tiền ngay chắc chắn khác với giá bất động sản trả góp và ngay trong giá bán bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét, phân tích kỹ so sánh giá bán giữa các bất động sản. Thời điểm giao dịch: Thời điểm giao dịch chịu ảnh hưởng tình hình thị trường trong thời điểm đó. Việc thị trường lên cơn sốt hay đóng băng trong thời điểm thẩm định giá bất động sản thế chấp đều chịu ảnh hưởng giá trong thời điểm đó. Ví dụ: Biệt thự B cần thẩm định giá mua ở khu nông thôn có diện tích 400m2 hợp pháp về quyền sử dụng đất. Hãy tính giá thị trường của biệt thự B trong điều kiện giao dịch bình thường. Được biết: - Biệt thự C giống như B nhưng C lại có vị trí thuận lợi hơn có thêm phần sau nhà trị giá 100.000.000đ vừa được bàn với điều kiện trả làm 5 đợt cách nhau 1 năm. Trong đó trả ngay lần đầu 300.000.000đ; đợt 2 là 265.000.000đ; đợt 3 là 228.000.000đ; đợt 4 là 188.956.800đ; đợt cuối là 169.389.790đ. Lãi suất kỳ 1 là 6%/năm; kỳ 2 là 7%/năm; kỳ 3 là 8%/năm; kỳ 4 là 9%/năm. Giá biệt thự B về điều kiện trả tiền ngay: 300.000.000đ +[265.000.000đ x (1+0,06)-1] [228.980.000đ x (1+ 0,07)-2] + [ 188.956.800 x (1+0,09)-3 ] + [ 169.389.790 + (1 + 0,09)-4 ] = 300.000.000 + 250.000.000 +200.000.000+150.000.000+ 120.000.000 = 1.020.000.000đ 2.2. Phương pháp chi phí giảm giá Phương pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá Bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự. Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các Bất động sản đã qua sử dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm. a. Các bước thực hiện a.1. ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. a.2. ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất. Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết kế xây dựng về các nguyên vật liệu được sử dụng, nhằm đặt được việc ước tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp. a.3. ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. a.4. Cuối cùng ta tính được giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Giá thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có). b. Cách xác định chi phí. b.1. Trong phương pháp chi phí giảm giá có 2 cách xác định chi phí: b.1.1. Chi phí tái tạo. Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt công trình đang được thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Chi phí xây dựng tái tạo lại là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả lỗi thời của nó. Xét về mặt lý luận được coi là phương pháp có giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời không có dùng được nữa. b.1.2. Chi phí thay thế. Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời. Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu kỹ thuật hiện hành.Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo. b.2. Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại điều quan trọng là phân tích tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng công trình. Nội dung chi phí xây dựng công trình thường bao gồm: - Các chi phí trực tiếp: (vật liệu nhân công, máy xây dựng...). - Chi phí chung: (gồm chi phí quản lý công trường và chi phí quản lý doanh nghiệp). - Lãi vay ngân hàng. - Lãi cho doanh nghiệp xây dựng. - Thuế. Các phương pháp việc tính chi phí hiện đang được áp dụng, được sử dụng bởi các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá thường là: - Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng. - Phương pháp khảo sát số lượng. - Phương pháp so sánh thị trường. b.2.1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng. Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính toán có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết xây dựng. Với phương pháp này việc ước tính chi phí được chi tiết tư nguyên vật liệu đến nhân công, máy thi công. Cụ thể như sau: A. chi phí trực tiếp Nvl nc mtc Tổng cộng - Đào đất - Nền móng - Tường - Sàn - Trần - Mái - Cửa - Sơn - Hệ thống điện, nước - Trang trí Tổng cộng B. Chi phí quản lý công trường. A x % C. Chi phí quản lý doanh nghiệp . D. Lãi vay ngân hàng. Đ. Lãi cho DN xây dựng E. Thuế. Giá trị công trình = A + B + C + D + E Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian. Trong thực tế nhà thẩm định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi phí chi tiết và tỉ mỉ như vậy. b2.2. Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí kết cấu nhà ở. Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được tổng hợp từ nhà thầu phụ theo từng hạng mục. Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác. Cụ thể như sau: A. Chi phí trực tiếp. - Đất đai. - Nền móng. - Xây ống khói. - Sàn. - Tường. - Mái. - Cửa. - Sơn - Hệ thống điện nước. - Trang trí. Các loại chi phí khác cũng tương tự như phương pháp thống kê chi tiết. b.2.3. Phương pháp so sánh thị trường. Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này các chi phí theo loại công việc hoặc loại kết cấu công trình tính thành đơn giản tuỳ m2. Giá trị của công trình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và kết cấu loại nhà xưởng. Khó khăn chủ yếu là nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế ít có 2 Bất động sản nào hoàn toàn giống, hoàn toàn về kiểu loại và chất lượng xây dựng. Dù tính theo phương pháp nào thì cũng đòi hỏi nhà thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng. c. Khấu hao tích tụ. Khấu hao tích tụ là tổng khấu hao của tất cả các nguồn lực đo bằng hiệu số của chi phí tái tạo của những công trình xây dựng ở dạng mới nguyên và giá trị hiện tại của những công trình đó vào thời điểm định giá. Các dạng khấu hao tích tụ: - Hao mòn vật chất: hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, thời gian, thời tiết bảo dưỡng kém. - Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết bị lạc hậu hay thiết kế công trình có lỗi như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả. - Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế... c..1. Cách tính giảm giá tích luỹ. - Đối với hao mòn vật chất: + Căn cứ vào tuổi thọ và thời gian sử dụng để tính sự hoa mòn từ đó tính giảm giá của công trình. + Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của công trình. Chất lượng còn lại của công trình (%) = ån (Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình)/Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình. - Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình. - Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài. + Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoặch làm giảm xút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá. + Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố kinh tế khác căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá. Ví dụ: Bất động sản cần thẩm định giá có các đặc điểm như sau: - Diện tích đất 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng hao mòn 32%, tường hao mòn 44%, sân hao mòn 36%, mái hao mòn 44%. Hãy tính giá thị trường Bất động sản? Được biết: Có một lô đất trống ở bên cạnh có diện tích 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với giá 225.000.000đ. Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000đ/m2, hạn mức đất theo quy định là 150m2. Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự 1.500.000đ/m2. Chi phí khác khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 7.000.000đ, hệ thống vệ sinh 6.000.000 đ. a. Giá trị đất: Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối với lô đất so sánh: phải nộp 100% tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất do sử dụng từ năm 1994. 250 m2 x 1.200.000đ/m2 = 300.000.000đ. Giá bán lô đất so sánh khi đã hoàn thành pháp lý về quyền sử dụng đất: 225.000.000đ + 300.000.000đ = 525.000.000đ. Đơn giá đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 525.000.000đ : 250m2 = 2.100.000đ/m2. Giá đất cần thẩm định giá: 300 m2 x 2.100.000đ = 630.000.000đ. b. Giá trị tài sản trên đất: * Chất lượng còn lại của các kết cấu chính: Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%. * Chất lượng còn lại của công trình: (68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% + 18% + 16% + 14%) = 60%. Giá trị phần xây dựng: 1.500.000đ x 60% x 120m2 = 108.000.000đ. GIÁ TRỊ PHẦN XÂY DỰNG SAU KHI TRỪ ĐI CHI PHÍ KHẮC PHỤC HAO MÒN CHỨC NĂNG: 108.000.000đ - 6.000.000đ - 7.000.000đ = 95.000.000đ. c. Giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá: 630.000.000 đ + 95.000.000đ = 725.000.000đ. 2.3. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư được vận dụng để thẩm định giá của Bất động sản phát triển. Một Bất động sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng đầu tư vốn vào Bất động sản đó. Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy: - Có một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển song đã được cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó. - Có một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo. - Có một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị lý thuyết, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó. Trong thực tế cuộc sống tài sản thường bị phá huỷ và tạo dựng trong quá trình không thể tránh được sự phát triển nhắm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định đất đai nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị Bất động sản được trả. a. Công thức Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của Bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Giá trị thặng dư của Bất động sản = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến - Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của Công ty phát triển (nhà đầu tư). b. Các bước tiến hành. Phương pháp thặng dư bao gồm các bước thực hiện như sau: b.1. Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. b.2. ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. b.3. ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện). - Chi phí xây dựng, xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng. - Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới. - Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đ._.