Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý bất động sản - Bất động sản

ần chú ý đến những tình trạng “xuất hiện” trên thị trường có tính nguyên tắc. Một khi quyết định đưa các BĐS cho thuê ra thị trường cần tuân thủ nguyên tắc chung của thị trường, tôn trọng sự thay đổi của thị trường về cung, cầu, sự thay đổi của thị hiếu và mong đợi từ phía khách hàng tiềm năng, sự thay đổi về mức giá cho thuê... Những kết quả thu được từ nghiên cứu thị trường cho thuê không chỉ là tiền đề cho ra những quyết định cơ bản của nhà quản trị mà đó còn là nguồn thông tin kiến thức cần thiết để chuẩn bị và kí kết những thương vụ cho thuê. Cần phải lưu ý rằng, những thu nhập từ việc cho thuê là nguồn thu cơ bản từ những phần Bđs cho thuê. Vì vậy chúng, cũng giống như lợi nhuận của công ty là yếu tố thúc đẩy và là khía cạnh cơ bản của việc phân tích chi phí và thu nhập, lên kế hoạch và kiểm soát tài chính. Quản trị diện tích là một trong những lĩnh vực căn bản của hoạt động chuyên nghiệp của nhà quản trị BĐS, xuất phát từ sự quan tâm đặc biệt về chất lượng và phạm vi dịch vụ tiện ích liên quan tới sự bảo đảm những điều kiện sức khỏe, điều hòa nhiệt độ, giữ ẩm, cảnh quan...của diện tích sử dụng, cũng như sự tiếp cận tính năng sử dụng của diện tích chung và riêng, cũng như - bảo đảm những điều kiện cho sự sử dụng hiệu quả những diện tích này. Một trong những yếu tố quan trọng nhất của dạng quản trị này đó là quản trị kí kết và thực hiện những hợp đồng liên quan đến sự sử dụng diện tích và quản lí việc cho thuê. Việc quản trị các thương vụ như quản lý cho thuê có tính chất đặc biệt khi nó liên quan đến phạm vi rộng và phức tạp của những trách nhiệm mà chủ sở hữu hay nhà quản trị BĐS phải gánh vác. Quản trị thuê mướn dựa trên việc lên kế hoạch cơ cấu cho thuê, sự tính toán chi phí và thu nhập từ tiền thuê, dựa trên sự đàm phán và kí kết những hợp đồng. Quản lý nội dung những bản hợp đồng cho thuê được xem là nội dung quan trọng trong việc đảm bảo lợi ích của cả bên thuê và bên cho thuê. Chính vì lý do đó chuyên đề đã đi sâu và nghiên cứu mảng vấn đề về quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý các BĐS. Lý do nghiên cứu Việt Nam đang trên đà hội nhập và phát triển. Trong thời gian vừa qua với hàng loạt những sự kiện nổi bật đã diễn ra trên thế giới và trong nước đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế của nước ta. Đặc biệt vào cuối tháng 12/2006 với việc tham gia vào tổ chức thương mại thế giới WTO làm cho vị thế của Việt Nam được nâng lên và góp phần đưa nước ta trở thành địa điểm hấp dẫn không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà còn cả các nhà đầu tư nước ngoài. Với nền kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm năng và đang trên đà phát triển mạnh mẽ như hiện nay thì đã, đang và sẽ có rất nhiều dự án đầu tư Bất động sản vào thị trường Việt Nam trong đó phải kể đến đó là: chung cư cao cấp, văn phòng cao ốc cho thuê, khu thương mại…tạo ra động lực vô cùng lớn cho sự phát triển nền kinh tế xã hội, và đã từng ngày làm thay đổi bộ mặt đô thị. Phát triển cao ốc được coi là mục tiêu chiến lược của rất nhiều công ty BĐS trong nước. Cùng với đó là sự xuất hiện của rất nhiều các tòa nhà cao tầng, các cao ốc văn phòng cho thuê...đòi hỏi cần có sự quản lý và công tác quản lý phải có tính chuyên nghiệp cao, mới đáp ứng được nhu cầu đó. Tuy nhiên thực tế hiện nay chúng ta mới chỉ chú trọng đến lĩnh vực đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và cho thuê mua, trong khi đó thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản còn bỏ trống, đặc biệt là kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hiện còn đang là lĩnh vực rất mới tại Việt Nam. Hầu hết các công trình và tổ hợp công trình BĐS đều do các tổ chức nước ngoài quản lý. Trong khi đó xu hướng chung hiện nay không chỉ có các nhà đầu tư nước ngoài mà các doanh nghiệp Việt Nam cũng có xu hướng chuyển vào các toà nhà văn phòng cao cấp, để hưởng dịch vụ tốt hơn, nâng cao hình ảnh và thương hiệu của mình trước đối tác. Để kết nối giữa các nhà đầu tư kinh doanh văn phòng cho thuê và các khách hàng muốn tìm cho mình một văn phòng lý tưởng thì ngoài các biện pháp quảng cáo, marketing nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đến việc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê sao cho chặt chẽ và hợp lý, phù hợp với từng dạng BĐS mà mình quản lý. Đây là một công việc hết sức quan trọng trong nhiệm vụ của những nhà quản lý chuyên nghiệp làm sao để quản lý tốt những bản hợp đồng cho thuê cho chủ nhà hạn chế được những rủi ro gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng. Để hiểu rõ hơn về công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích quan trọng trong quản lý BĐS, em đã thực hiện chuyên đề: “Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý Bất Động Sản ” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu thường xuyên Những yêu cầu và nội dung cần thiết trong hợp đồng thuê BĐS Liệt kê và phân loại các loại hợp đồng thuê BĐS Các yếu tố cấu thành một hợp đồng thuê BĐS Phát triển và mở rộng phạm vi, quyền hạn của người thuê Mục tiêu chiến lược Có thể đề ra một hợp đồng chuẩn, đạt được những tính chất: Tính linh động trong các quan hệ hợp đồng và bảo đảm khả năng sửa đổi của chúng sau này. Tính chính xác trong việc làm thích ứng nội dung của hợp đồng với các dạng BĐS Sự rõ ràng và tính chính xác trong việc định dạng trách nhiệm của các bên trong phạm trù rủi ro phải chịu Nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý BĐS cho thuê và nâng cao năng lực quản lý của các nhà quản lý BĐS, đồng thời làm kiểu mẫu cho những người mới vào nghề. Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sẽ sử dụng phương pháp tiếp cận trong nghiên cứu là: Nghiên cứu và tham khảo tài liệu. Những mẫu tài liệu về hợp đồng thuê BĐS, các tư liệu trong nước và nước ngoài được sưu tập phân tích, nghiên cứu và tổng hợp để hệ thống hoá những nội dung về mảng hợp đồng thuê có liên quan. Phạm vi nghiên cứu Trong quản trị việc cho thuê mướn bao gồm rất nhiều nhiệm vụ cụ thể đặt ra cho nhà quản trị bao gồm: Lập kế hoạch cơ cấu người thuê, định hướng đạt được kết quả điều hòa và ổn định cơ cấu người thuê; Kí kết hợp đồng thuê mướn; Quản lý tiền thuê; Theo dõi việc thực hiện các hợp đồng thuê mướn...Phạm vi bài viết chỉ đề cập đến nội dung của mảng quản lý hợp đồng trong quản lý cho thuê Bất động sản. Bố Cục Đề Tài Mục lục Lời mở đầu Phần I: Các khái niệm cơ bản PhầnII: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch Bđs Phần II: Yêu cầu và nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê BĐS Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục Phần I: Các khái niệm cơ bản I. Khái niệm về hợp đồng cho thuê BĐS 1. Khái niệm Hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng có giới hạn về thời gian và được tạo ra khi chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi như là đại lý của chủ sở hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS trong một thời gian nhất định để nhận được một vài hình thức đã được xem xét (tiền cho thuê). Hợp đồng cho thuê quy định các cam kết có hiệu lực và trách nhiệm của cả hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, nhưng không cung cấp quyền sở hữu. 1.1. Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) a. Quyền của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm soát công trình cho thuê và nguyên vẹn giá trị công trình cho thuê cũng như thu tiền thuê để đảm bảo nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê. Chủ BĐS có thể sẽ nhận được tiền bồi thường khi người thuê không đáp ứng đủ các yêu cầu của hợp đồng hoặc thu hồi lại BĐS, chấm dứt hợp đồng nếu người thuê không thanh toán tiền thuê hay vi phạm các điều khoản trong hợp đồng b. Nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) Cung cấp BĐS và dịch vụ theo đúng thoả thuận giữa hai bên như giao BĐS đúng hạn, bảo dưỡng tài sản.... 1.2. Quyền và nghĩa vụ của người thuê a. Quyền của người thuê Quyền sử dụng Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên được trao cho người thuê mà không có bất cứ sự tranh cãi nào. Tuy vậy quyền sử dụng này bị hạn chế qua việc chỉ định mục đích sử dụng công trình để đảm bảo tiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng của BĐS. Quyền lựa chọn dạng tiền thuê Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa căn bản để hình thành quan hệ giữa người cho thuê và người thuê. Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác và tiền thuê cố định. Nếu tiền thuê dưới dạng uỷ thác thì người cho thuê cũng chịu một phần rủi ro liên quan đến những hoạt động của người thuê. b. Nghĩa vụ của người thuê Người đi thuê phải bảo quản các bất động sản đã được thuê, tiến hành sửa chữa các hư hại gián tiếp hoặc trực tiếp gây ra và tuân thủ theo các lụât lệ và nguyên tắc đã ghi trong hợp đồng. Ngưòi đi thuê không được phép làm hư hại đến tài sản đang thuê, hoặc không được phép để cho người khác làm như vậy đối với bất động sản đó và phải đảm bảo tính yên tĩnh cho những người thuê khác. Người thuê không được phép sửa chữa bất cứ thứ gì mà không được sự đồng ý chính thức của chủ sở hữu Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho thuê. Không có một quy định chung về tiền đặt cọc nên số lượng và loại hình đặt cọc cũng như điều kiện trả lại được quy định tuỳ theo thoả thuận giữa các bên tham gia. Tiền đặt cọc có thể được trả bằng tiền mặt, các chứng khoán hoặc trái phiếu chính phủ. Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ một phần hoặc tất cả tiền đặt cọc thì phải có chứng từ về việc sử dụng số tiền đó. 2. Phân loại hợp đồng cho thuê a. Phân loại theo thời gian thuê BĐS cho thuê theo năm BĐS cho thuê theo năm tức là nó xác định được thời điểm bắt đầu và kết thúc. Kết thúc hợp đồng thuê, các bên tham gia hợp đồng không cần thông báo là hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê sẽ trả lại BĐS cho chủ BĐS. BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn nếu người thuê hoặc chủ BĐS chết. Nếu điều này xảy ra, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽ được chuyển tiếp thành quyền thừa kế. Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, nếu chủ BĐS muốn người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, thì cần phải ghi giai đoạn đó trong hợp đồng. BĐS thuê theo giai đoạn Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn là một hợp đồng mà có thể tự động gia hạn nếu như một trong hai bên không đưa ra thoả thuận. Thời gian có thể thay đổi ít nhất từ một tuần đến tối đa là sáu tháng trước khi kết thúc hợp đồng BĐS thuê tuỳ ý Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê. Hợp đồng đối với loại BĐS này chỉ có giá trị khi nào hai bên đều muốn BĐS thuê còn tiếp tục. Không giống như thuê BĐS theo năm và theo từng giai đoạn, việc thuê BĐS tuỳ ý kết thúc khi một trong hai bên tham gia hợp đồng bị chết. BĐS thuê quá hạn Loại hợp đồng này xảy ra khi người thuê có quyền chiếm hữu BĐS một cách hợp pháp nhưng vẫn nắm giữ BĐS mà không cấn sự đồng ý của chủ sở hữu khi đã hết hạn hợp đồng. Người thuê BĐS trong trường hợp này không có quyền sở hữu. Việc thuê BĐS quá hạn này sẽ tiếp tục cho tới khi người chủ sở hữu có các hoạt động một cách hợp pháp hoặc tự rời bỏ hợp đồng một cách tự nguyện. b. Phân loại theo phương thức thanh toán hợp đồng thuê Hợp đồng thuê toàn bộ Loại hình này còn được gọi là hợp đồng thuê trực tiếp. Người thuê trả một khoản tiền thuê cố định và người chủ sở hữu BĐS sẽ trả tất cả các chi phí liên quan đến BĐS đó. Hình thức phổ biến của cho thuê toàn bộ là hợp đồng cho thuê nhà ở dân cư. Hợp đồng cho thuê ròng Theo loại hình này, người thuê có thể trả trước một số hoặc tất cả mọi chi phí phát sinh khi sử dụng BĐS ngoài tiền thuê đã được ấn định trước. Theo lý thuyết, có 3 biến tướng của hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồng cho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng thuần túy và hợp đồng cho thuê ròng ròng thuần túy Hợp đồng cho thuê theo phần trăm Loại hình này còn được gọi là cho thuê phần dư, được sử dụng cho các BĐS nhỏ lẻ. Theo hợp đồng này người đi thuê phải thanh toán một khoản tiền thuê cố định cộng với % trong tổng thu nhập của ngưòi thuê vượt quá lượng tiền bán tối thiểu đã được xác định trước II. Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS Thứ nhất: Để đạt được mục tiêu của chủ sở hữu và thực hiện tốt nhiệm vụ của mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo sự thoải mái dựa trên những thỏa thuận chung của các bên quan tâm, sự thân thiện hài lòng của khách hàng trong toàn bộ thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê. Trên thực tế, những đòi hỏi hay mong đợi của người thuê thường xuyên thay đổi hay không minh bạch, rõ ràng, rất khó thực hiện. Vì vậy nội dung hợp đồng thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế căn bản trong xác định tính chính xác, chặt chẽ trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua các điều khoản trong hợp đồng. Từ đó tránh được những tranh chấp về pháp lý ảnh hưởng đến uy tín của chủ nhà và hình ảnh của BĐS cho thuê. Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung của chúng cho phù hợp với dạng BĐS và trở thành công cụ cơ bản để làm tối ưu cơ cấu những người thuê. Hợp đồng thuê không chỉ điều chỉnh quan hệ qua lại giữa người cho thuê và người thuê, mà còn xác định những yếu tố cùng tồn tại của người thuê. Thứ hai: Thu nhập từ việc cho thuê là nguồn thu cơ bản của những BĐS cho thuê do đó trong quản trị cho thuê cần tính toán mức giá cho thuê một cách đúng đắn, nhất thiết phải xác định mức giá mong đợi, mức giá tối thiểu cho mỗi đơn vị diện tích. Mức giá tối thiểu bảo đảm cho sự ổn định về tài chính BĐS. Tuy nhiển trong thực tế thường xảy ra xu hướng không có lợi từ mức giá tối thiểu. Vì vậy cần làm sáng tỏ nguyên nhân của những xu hướng của những bất lợi này là rất cần thiết cho việc rá soát lại những hợp đồng thuê đến từng thời điểm, hay tiến hành một cách cụ thể và toàn diện hơn việc mổ xẻ lại những dự án để trả lại sự ổn định tài chính cho BĐS. Hơn nữa việc tính toán mức giá cho thuê hợp lý sẽ giúp giảm những tác động ngoại biên của thị trường như lạm phát, biến động giá cả làm tăng chi phí duy trì BĐS, đảm bảo triển vọng năng lực tài chính trong tương lai của BĐS. Tiền cho thuê ròng lúc đó sẽ bị giảm bớt tương đương với sự tăng giá trung bình hàng hóa và dịch vụ được mua bởi nhà quản trị BĐS. Thứ ba: Sự quản lý chặt chẽ nội dung hợp đồng thuê cũng như kiểm soát các điều khoản xác định việc bảo hiểm tài sản và trách nhiệm pháp lí cho việc hỏng hóc do người thuê gây ra, sự thỏa thuận phân chia chi phí sử dụng BĐS giữa người cho thuê và người thuê. Những vấn đề này liên quan chặt chẽ với việc xác định tiền thu nhập của chủ nhà, mà trong đó nó cần được xem xét đến sự phân chia chi phí sử dụng, cũng như trách nhiệm giữa các bên. Bản hợp đồng cần được xác định một cách chính xác nhất có thể, những quyền và trách nhiệm của các bên, các dạng thanh toán tài chính giữa các bên, và những dạng thay đổi nội dung trong hợp đồng. Đặc biệt là phần trách nhiệm của người thuê trong việc chịu chi phí sửa chữa. Tóm lại việc quản lý nội dung của hợp đồng thuê sẽ giúp nhà quản trị lập kế hoạch cơ cấu người thuê, quản lý một cách hiệu quả BĐS cho thuê về khía cạnh kinh tế là quản lý tốt quan hệ với khách hàng, đảm bảo khả năng tạo thu nhập đều đặn và trọn vẹn của BĐS, ổn định cơ cấu người thuê. Về khía cạnh pháp lý, việc quản lý chặt chẽ các điều khoản sẽ giúp hạn chế những tranh chấp, kiện tụng giữa các bên làm ảnh hưởng đến hình ảnh và khả năng tạo thu nhập của BĐS trong tương lai. Phần II: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch BĐS Căn cứ vào mục 7-Bộ Luật Dân sự sửa đổi bổ sung được Quốc Hội thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự. Điều 402 Luật Dân sự sửa đổi quy định: Nội dung của hợp đồng dân sự Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây: 1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; 2. Số lượng, chất lượng; 3. Giá, phương thức thanh toán; 4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; 5. Quyền, nghĩa vụ của các bên; 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; 7. Phạt vi phạm hợp đồng; 8. Các nội dung khác. Các điều khoản khác liên quan như : Phụ lục hợp đồng 1. Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng. 2. Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi. Sửa đổi hợp đồng dân sự 1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quả của việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 2. Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó. Chấm dứt hợp đồng dân sự Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 1. Hợp đồng đã được hoàn thành; 2. Theo thoả thuận của các bên; 3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện; 4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; 5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại; 6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự 1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. 4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự 1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán. 4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại. Các điều trên được trích trong các điều 423,424,425,426 Bộ Luật Dân sự sửa đổi bổ sung thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 Căn cứ vào Chương V-Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hợp đồng kinh doanh bđs và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bđs. Điều 72 Luật kinh doanh BĐS quy định: Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây: 1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; 2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này; 3. Giá thuê bất động sản; 4. Phương thức và thời hạn thanh toán; 5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có); 8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có); 9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê; 10. Giải quyết tranh chấp; 11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Phần III: Yêu cầu và nội dung cơ bản của HĐ cho thuê BĐS Yêu cầu cơ bản của hợp đồng cho thuê Bđs Có thể nói trên thực tế thì những thay đổi xuất phát từ những quan hệ hợp đồng đã và sẽ giúp tạo thuân lợi cho vấn đề phân định việc quản trị thuê mướn. Vậy sự thay đổi đó là gì? Đó chính là các dạng hợp đồng ngày càng trở nên cụ thể và phức tạp hơn chứ không còn là những hợp đồng đơn giản, mang tính truyền thống nữa. Một hợp đồng thuê Bđs phần lớn là kết quả của những sự thỏa thuận trước đó của hai bên với những điểm xác định cụ thể tạo thành các điểm trong hợp đồng, ví dụ mục đích và những điều kiện sử dụng, mức giá thuê, hình thức giải thể hợp đồng, phần trách nhiệm của người thuê và người cho thuê...Cả người thuê và người cho thuê cân phải quan tâm đến sự bền vững của hợp đồng ký kết. Vì vậy hợp đồng cần dự đoán trước giới hạn nhất định của sự bền vững và việc thưởng phạt đối với mỗi bên vi phạm hoặc giải thể quá sớm hợp đồng hay những điều kiện của nó. Hợp đồng thuê Bđs ngày nay cần tiến tới đạt được những tính chất sau: Tính linh động trong các quan hệ hợp đồng và khả năng sửa đổi chúng sau này Tính chính xác trong việc lam thích ứng nội dung của hợp đồng với dạng Bđs hiện tại. Ngoài ra hợp đồng cần đảm bảo sự rõ ràng và tính chính xác trong việc quy định rõ những trách nhiệm của các bên trong phạm trù rủi do phải chịu. Sự phân bổ rủi do giữa các bên của hợp đồng thuê trở thành yếu tố điều chỉnh thứ hai trong hợp đồng (dưới góc độ hiệu lực của nó) sau khi đã tính toán khoản tiền trả cho việc thuê mướn. Nó bao gồm không chỉ việc chịu chi phí rủi do hiện tại, mà cả những trách nhiệm bảo hiểm trước những rủi do tài sản và con người khác nhau. Các yếu tố cơ bản của hợp đồng Cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng cần phải có đủ năng lực pháp lý để đi đến thoả thuận và đạt được sự nhất trí từ hai phía. Bất cứ hợp đồng nào thì mục tiêu phải hợp pháp, các chứng từ phải có ngày tháng rõ ràng và đưa ra các khoản mục cần thiết. Các yếu tố cơ bản của một hợp đồng như sau: 1. Tên và chữ ký Một hợp đồng cho thuê bao gồm cả việc chuyển nhượng lợi ích trong BĐS, do đó phải đầy đủ tên của người thuê và người cho thuê và phải được chủ sở hữu hoặc người đại diện pháp lý của chủ sở hữu ký. Nếu hợp đồng không có chữ ký của người đi thuê hoặc các bên có liên quan sẽ gặp rắc rối theo các quy định của Hợp đồng. Cần phải lưu ý và đảm bảo rằng người đi thuê sẽ không có quyền chiếm hữu BĐS cho đến khi hợp đồng được ký kết. Nếu người đi thuê là một tổ chức hay tập đoàn, thì hợp đồng cho thuê phải được ký kết bởi người có thẩm quyền trong công ty, tổ chức đó và đóng dấu công ty. 2. Miêu tả BĐS Nếu BĐS cho thuê bao gồm đất đai, trong trường hợp cho thuê cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp, các thoả thuận trong hợp đồng phải bao gồm mô tả pháp lý BĐS đó. Một hợp đồng thuê các phần không gian chia nhỏ trong một toà nhà như văn phòng hoặc căn hộ cần phải được mô tả chính xác ranh giới của khoảng không gian đó. Còn phần cho thuê mặt đất bắt buộc phải mô tả chính xác trong hợp đồng cho thuê đất. Tốt nhất là trong hợp đồng cho thuê nên bao gồm cả phần mô tả BĐS hay không gian và phần ghi rõ quyền sử dụng BĐS của người đi thuê đối với các yếu tố thông thường như cầu thang, thang máy, sảnh…Một bảng mô tả và liệt kê toàn bộ đồ dùng, các tài sản cá nhân và tình trạng của chúng cần được kèm theo trong hợp đồng nếu có liên quan đến tiền thuê. Bất kỳ khoảng không gian phụ nào khác đề cập đến trong hợp đồng như gara, nhà kho… cũng cần được xác định. 3. Thời hạn hợp đồng Một hợp đồng cho thuê cần phải xác định rõ ngày bắt đầu thực hiện và kết thúc hợp đồng cũng như toàn bộ giai đoạn cho thuê. Nhà quản lý và chủ sở hữu BĐS cũng cần cân nhắc một cách cẩn thận về sự nhượng quyền của chủ sở hữu lựa chọn để gia hạn hợp đồng. Do việc gia hạn hợp đồng thường có lợi cho người thuê, chủ sở hữu thường đòi hỏi tỷ lệ tiền thuê cao hơn nếu như điều khoản này được thực hiện 4. Khoản tiền thuê Tất cả các hợp đồng thuê phải chứa đựng một số xem xét về các loại giá trị và có hiệu lực. Tiền thuê được trả toàn bộ hay theo phần trăm, số lượng và thời gian trả tiền thuê phải được chỉ ra một cách rõ ràng 5. Chiếm hữu BĐS Chủ sở hữu BĐS bắt buộc phải trao cho người thuê quyền chiếm hữu thực tế BĐS đã ghi trong hợp đồng. 6. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia trong hợp đồng cần được quy định và nêu rõ trong hợp đồng tránh các mâu thuẫn và tranh cãi không đáng có. Ngoài ra còn có thể bao gồm thêm các khoản:: -Những điều kiện khi thay đổi, huỷ và giải thể hợp đồng -Sự thưởng phạt pháp lý và tài chính khi không tuân thủ những điều kiện của hợp đồng -Sự phân chia chi phí rủi ro liên quan đến việc sử dụng BĐS Các điều khoản của hợp đồng cần phải được xác định trong các thỏa thuận. Các hợp đồng phải bao gồm việc quy định về tiền thuê, số lượng và thời gian thanh toán phải được xác định rõ ràng và nên đưa vào các điều khoản dự phòng bổ sung. Hợp đồng cần cũng cần phải được viết rõ ràng và cẩn thận thời gian, địa điểm và phương thức thanh toán tiền thuê. Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS Đánh giá nội dung một số hợp đồng Nhằm tìm hiểu rõ xu hướng hiện đại trong những quan hệ thuê mướn chúng ta cần xem xét một số bản hợp đồng, ví dụ: 1.Hợp đồng kinh tế về việc thuê diện tích làm trụ sở văn phòng giao dịch BÊN A: CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNG DƯƠNG BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT 2. Hợp đồng thuê mặt bằng BÊN A: TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT NAM-VINACONEX BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT ta có thể rút ra nhận xét: Tuy đã thỏa mãn các yêu cầu cơ bản của một hợp đồng thuê BĐS nhưng trong nội dung bản hợp đồng còn bộc lộ nhiều thiếu sót, bao gồm các điều khoản về: -Tiện nghi và dịch vụ : Điều này cần có trong hợp đồng để biết Bên B sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ do Bên A cung cấp hay không. Nếu có thì chi phí sử dụng đã được tính trong giá thuê hay chưa. Bên A sẽ cung cấp toàn bộ dịch vụ Bên B cần hay chỉ đáp ứng một phần. Căn cứ vào điều khoản đó, Bên B sẽ quyết định có phải ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với đơn vị khác hay không. -Đặt cọc: Cần quy định Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền gọi là tiền đặt cọc để đảm bảo tuân thủ và thực hiện nghĩa vụ của Bên B đã được ghi rõ trong hợp đồng. Tiền đặt cọc không được dùng để khấu trừ chi phí phát sinh hay thay thế tiền thuê tháng cuối trước khi kết thúc hợp đồng. - Sửa chữa BĐS: Cần quy định ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa BĐS -Gia hạn hợp đồng: Quy định trước một khoảng thời gian nhất định trước khi kết thúc hợp đồng, Bên A có gửi cho Bên B Thư mời gia hạn hợp đồng hay không. -Điều khoản về quyền cho thuê lại Cần quy định người thuê không được quyền cho thuê lại BĐS cho bất cứ bên nào hoặc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng không gian đã được thuê theo hợp đồng này cho bất cứ cá nhân, hãng hoặc tổ chức nào mà không được sự cho phép của chủ sở hữu, nếu vi phạm sẽ bị rút lại quyền được thuê. Trong các trường hợp người thuê muốn cho thuê lại phải tuân thủ các điều khoản sau: Cho thuê lại hơn 50% BĐS Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại tất cả hoặc hơn 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biểt. Trong vòng 90 ngày sau khi nhận được thông báo của người thuê, người chủ sở hữu có quyền: - Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc - Với sự cho phép của chủ sở hữu + Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với sự thoả thuận của hai bên + Để cho người mới thuê lại từ người thuê đầu tiên cùng một mức tỷ lệ thuê phần BĐS mà người thuê mong muốn từ bỏ Cho thuê lại dưới 50% BĐS: Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại dưới 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biết trước. Trong vòng 60 ngày kể từ khi nhận được thông báo của người thuê, chủ sở hữu có quyền cho thuê lại cùng một mức tỷ lệ mà người thuê mong muốn cho thuê lại. Ngày hiệu lực của hợp đồng cho thuê lại do hai bên tự thỏa thuận. Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không có sự cho phép của chủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu về thanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản và điều kiện hợp đồng. - Điều chỉnh mức tiền thuê: + Nếu người thuê nộp tiền không đúng hạn, cần có các biện pháp xử lý để tránh tái phạm và điều chỉnh mức tiền thuê là một trong các biện pháp thường được sử dụng + Nếu thời hạn thuê dài sẽ xảy ra các biến động dẫn đến sự thay đổi về giá cả. Bên A cần quy định rõ điều này trong hợp đồng để điều chỉnh mức tiền thuê phù hợp với các biến động. Có thể điều chỉnh mức tiền thuê theo các phương pháp cụ thể sau: 1. Các điều khoản trả chậm Nếu phí thuê và các khoản thanh toán khác không được thanh toán cho chủ sở hữu đúng thời hạn, người thuê sẽ phải trả thêm tiền phí cho việc chậm trễ sẽ là …% của tổng số thanh toán. Khoản phí này sẽ do các bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng. 2. Điều chỉnh theo mức tiền thuê theo biến động của thị trường Hợp đồng càng dài thì các chi phí phát sinh càng lớn như thuế, lạm phát, và các chi phí khi sử dụng tài sản trong suốt quá trình đó. Do đó các điều khoản này phải được ghi trong hợp đồng cho thuê dài hạn và cho phép điều chỉnh tỷ lệ tiền thuê khi các bên đưa ra thỏa thuận. Tỷ lệ đó có thể được điều chỉnh theo một vài phương pháp sau: Phương pháp tăng dần Theo phương pháp này, mức tiền thuê đã ban đầu sẽ tăng sau một thời gian nhất định đã thỏa thuận. Điều khoản này thường áp dụng cho hợp đồng cho thuê toàn bộ hoặc hợp đồng cho thuê ròng. Các loại hợp đồng này còn gọi là hợp đồng leo thang hay lũy tiến . Điều chỉnh mức tiền thuê theo tỷ lệ % Phương pháp này thường áp dụng đối với BĐS cho thuê là các cửa hàng kinh doanh. Hợp đồng này cho phép tăng tỷ lệ tiền thuê theo sự tăng lên của thu nhập ròng hoặc tổng thu nhập của người đi thuê. Hợp đồng cho thuê theo chỉ số Do thu nhập từ các doanh nghiệp dịch vụ, các văn phòng chuyên nghiệp, các tổ chức tài chính, các nhà môi giới thường không phù hợp và thích ứng với phương thức thanh toán tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm, việc tăng hay giảm tiền thuê của các tổ chức này thường được tính theo chỉ số của các điều kiện kinh tế. Do đó các hợp đồng này được gọi là hợp đồng cho thuê theo chỉ số. Chỉ số được áp dụng trong điều khoản lũy tiến phải đảm bảo độ tin cậy và công khai thường xuyên bởi một công ty độc lập và có uy tín. Nó phải có mối liên hệ mật thiết với bản chất kinh doanh của người đi thuê. Các chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất là chỉ số giá tiêu dùng và chỉ số giá bán buôn hàng loạt. Điều khoản lũy tiến Điều khoản lũy tiến có thể bị ràng buộc bởi các yếu tố khác ngoài các chỉ số về kinh tế. ._.