Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM

rường này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết. Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người [13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước. Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như: - Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003. - Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001. - Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000. Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM. Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị trường. Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là: - Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS. - Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM. - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này. Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở, chuyển quyền sử dụng đất,... trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và thị trường đất ở của TP.HCM. Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS. Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến chuyên gia... 6. Đóng góp mới của luận văn - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS), TTBĐS và QLNN đối với thị trường này. - Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM. - Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với TTBĐS TP.HCM những năm tới. - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 tiết. Chương 1 CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM 1.1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản a) Khái niệm bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS. b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở đô thị. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau: Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra, HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí..., đây có thể nói là đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc. Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nước ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình. Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực này. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó. Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. 1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong khoảng thời gian xác định. TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như sau: Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ tính cố định trong không gian của HHBĐS. Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác. Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do HHBĐS thường có giá trị lớn, ít mất giá nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó. Như vậy, cầu về BĐS thường khá lớn, nhưng cung về HHBĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn. Khi TTBĐS mất ổn định sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế. Ba là, TTBĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước từ quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về đăng ký, mua bán, thế chấp, cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém hoàn hảo. Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng khan hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã hội biến động, lãi suất lên xuống… Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý. Các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho cơ cấu cung - cầu rất đa dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà, đất "cá biệt" thuận lợi cho sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo thang" giá cả ở TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS. TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau: a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau: - Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất. - Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà. - Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất như công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…). b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có: - Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các HHBĐS. - Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng BĐS có thời hạn. - Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu BĐS để thế chấp đổi lấy một nguồn lực nào đó trong một thời gian nhất định. c) Theo thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường có: - Thị trường sơ cấp (hay cấp 1) với các quan hệ về giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng…, (hay còn gọi là thị trường về đất đai). - Thị trường đầu tư tạo lập BĐS (hay thị trường cấp 2) với các quan hệ xung quanh việc xây dựng công trình, vật kiến trúc. - Thị trường thứ cấp (hay cấp 3) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS (đây có thể coi là thị trường nhà ở, hay công trình cho công nghiệp, thương nghiệp…). d) Theo tính chất giao dịch của thị trường có: - TTBĐS theo nghĩa hẹp: chỉ gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến HHBĐS. - TTBĐS theo nghĩa rộng: gồm các dịch vụ như cho vay, hỗ trợ đầu tư tạo lập BĐS, tài chính BĐS… e) Theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có: - TTBĐS chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan mua bán BĐS đều thực hiện theo pháp luật và các văn bản luật định khác. - TTBĐS phi chính quy (ngầm): các giao dịch thường là tự phát, "ngầm", không theo quy định của pháp luật, trốn tránh các nghĩa vụ theo luật định, không tuân theo đầy đủ các quy định của pháp luật. 1.1.2.2. Cơ chế vận động của thị trường bất động sản TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể có liên quan như người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán BĐS, người có nhu cầu về BĐS, người môi giới, tư vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trường này gắn liền với sự vận động của thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, hoạt động TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ chế giá cả. a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS. Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo thu nhập rất cao. HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào BĐS. Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn. Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường cong có độ dốc lớn. Và từ đồ thị ta thấy, do đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung, cầu thì giá cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn. Giá Số lượng Q1 Q2 P1 P2 S1 S2 S D2 D1 Mở rộng quy hoạch Khống chế cấp giấy phép Sơ đồ 1.1: Sự biến động của cung cầu trên thị trường BĐS Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung quyết định. Khi cầu < cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định. Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS. Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS. b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống. Thật vậy, cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị sử dụng của BĐS. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS. Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này. Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng. Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ dàng giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý - BĐS, do vậy các thị trường này vận động đều có liên hệ mật thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của TTBĐS sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... 1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế - xã hội TTBĐS trong quá trình hoạt động đã tạo các tác động tích cực và tiêu cực đến các nội dung phát triển kinh tế xã hội. Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trường khác như: vốn, sức lao động, khoa học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các thị trường đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, TTBĐS cũng như các thị trường khác là một yếu tố cơ bản của môi trường kinh doanh, là môi trường hoạt động của các chủ thể kinh doanh và cá nhân, tổ chức trong xã hội. Do đó, sự phát triển TTBĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng, phát triển các thị trường khác. Như vậy, hệ thống thị trường đồng bộ này sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả. Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các HHBĐS và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm hiện nay hiệu quả hơn. Trong khi vận động theo cơ chế thị trường, giá cả sẽ hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cùng với các qui luật của thị trường, TTBĐS lành mạnh có thể kích thích phát triển các loại HHBĐS và tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế - xã hội thấp ra chỗ khác, dể dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế, văn hóa - xã hội cao. TTBĐS tự động điều tiết, phân bổ vật tư, lao động, khoa học kỹ thuật, vốn vào các khu vực cần thiết để phục vụ sự phát triển hàng hóa và thị trường. Thứ ba, cũng như các thị trường khác, TTBĐS có vai trò định hướng, dẫn dắt, điều tiết hoạt động sản xuất xã hội. Thật vậy, TTBĐS trong khi vận động để thõa mãn cung, cầu về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hóa trong cơ chế thị trường vì các doanh nghiệp chủ yếu lấy lợi nhuận làm động lực để hành động. Điều này kéo theo việc đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công nghệ quản lý, công nghệ sản xuất, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng cho BĐS hàng hóa phục vụ nhu cầu của dân cư, các tổ chức kinh tế cho xã hội. Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã hội. TTBĐS nói chung, nhất là thị trường đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước. Khi TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định tức là chính sách đất đai phù hợp, kinh tế vĩ mô ổn định. Khi TTBĐS "đóng băng" hoặc hoạt động lộn xộn, phi chính quy, giá cả biến động thất thường, nhiều người đầu cơ "bóp méo" giá cả, lũng đoạn thị trường,… sẽ ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ vào các hoạt động xã hội, gây bất an trong tư tưởng xã hội, làm tăng sự hoài nghi của nhân dân vào đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước. Mặt khác, do đất đai, BĐS luôn gắn bó chặt chẽ với các hoạt động sản xuất và sinh sống của con người nên tình trạng trên làm phát sinh nhiều tiêu cực, giảm hiệu quả của TTBĐS, làm xã hội thiếu ổn định và có thể gây khủng hoảng kinh tế. Mặt khác, trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một số tác động tiêu cực như sau: Một là, TTBĐS thường có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội. Từ đặc điểm của cung cầu BĐS là rất dễ biến động nên chỉ cần thay đổi một lượng cung cầu vừa đủ là giá cả thị trường có thể tăng vọt hoặc giảm xuống nhanh chóng. Điều này có thể gây ra "cơn sốt" hoặc "đóng băng" cho TTBĐS và từ đó sẽ tác động liên đới đến thị trường tài chính, lao động,… thậm chí có thể gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế. Thật vậy, khi TTBĐS "đóng băng" là dấu hiệu cho một nền kinh tế đang bị ứ đọng vốn lớn, đình trệ và cần "hâm nóng". Mặt khác, khi TTBĐS phát triển quá "nóng", sẽ là tín hiệu của một nền kinh tế "bong bóng" không bền vững có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. TTBĐS ở Nhật Bản và Hàn Quốc thời gian gần đây có thể minh chứng cho điều này. Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong xã hội. Đất đai, BĐS thường có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác QLNN đối với TTBĐS còn nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho một số người đầu cơ, găm giữ BĐS nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị trường. Đi cùng tình trạng này là hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, rửa tiền của một bộ phận cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS và một số kẻ làm ăn phi pháp. Hậu quả của tình trạng này là một số cá nhân, tổ chức giàu lên nhanh chóng, còn đa số người dân do thiếu thông tin sẽ bị lừa đảo, bần cùng hóa và gặp khó khăn về nhà ở. Tình trạng trên chỉ có lợi cho "kẻ đầu cơ" và cán bộ quản lý thoái hóa, biến chất (họ có thể kiếm được bạc tỷ rất nhanh và dễ dàng), còn Nhà nước và đa số nhân dân bị mất mát rất nhiều khi thị trường bị đầu cơ, bóp méo và lũng đoạn. Có thể nói, đây chính là thị trường đang làm phân hóa giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội mạnh nhất, rõ nhất và có thể gây bất ổn cho xã hội. 1.2. Sự Cần Thiết Và chức năng, nhiệm vụ Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản 1.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau: Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát tr._.iển và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút. Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được các khoản lợi "bất minh". Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở. Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội. Các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, hoành hành làm mất uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam. Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường. Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần. Lượng giao dịch này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường và luôn ở mức rất cao. Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó được "nhào nặn" qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế. Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế. Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của nó trong quá trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh… Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường HHBĐS, nhà nước không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình hoạt động của TTBĐS. 1.2.2. Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lý của nhà nước đối với TTBĐS. Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS. TTBĐS gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS. Do đó, QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau: Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát triển cho TTBĐS. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch thấp. Do đó, Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xã hội, môi trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho nhà cung cấp HHBĐS, người mua hàng hóa và các nhà môi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường. Việc tạo lập môi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa đảm bảo hoạt động quản lý của các cơ quan QLNN có liên quan đến quá trình giao dịch HHBĐS trên thị trường. Trong nội dung này, quan trọng nhất là việc xây dựng khung khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động ổn định và lành mạnh. Các văn bản pháp quy và hệ thống pháp luật nói chung đều giữ vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ nảy sinh trong TTBĐS. Các văn bản pháp quy về đất đai, BĐS có đặc thù là điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm những đặc điểm riêng khác nữa. Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông qua việc tác động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường. Nhà nước cũng cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch và quy chế tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, hỗ trợ giao dịch HHBĐS. Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của mình phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do, lành mạnh và bình đẳng. Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS. Nhà nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải có các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội của mình. Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị trường. Thứ hai, sự điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về đất đai, BĐS… Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như các chủ thể tham gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",… Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các công cụ tài chính để tác động vào TTBĐS. Nhà nước có thể dùng công cụ lãi suất, hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng băng" của TTBĐS. Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng cả các biện pháp hành chính để ổn định thị trường này. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần thận trọng trong tất cả các biện pháp can thiệp đó, tránh can thiệp quá "thô bạo" vào TTBĐS. Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của TTBĐS. Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng hướng. Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và "uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp. Cuối cùng, Nhà nước phải kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS. Phải kiểm tra được "tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt động của các doanh nghiệp, đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường với vai trò là nhà cung cấp, nhà trung gian trong giao dịch HHBĐS; kiểm tra mục đích, cách thức sử dụng của chủ sử dụng HHBĐS xem có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch mà Nhà nước đã phê duyệt. Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động của các cơ quan quản lý theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định. Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các cấp đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng. Nhà nước thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình thông qua hệ thống cơ quan QLNN về các lĩnh vực. Trong lĩnh vực quản lý TTBĐS cũng cần có những cơ quan chuyên trách. Tuy vậy, cho tới nay chúng ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống nhất từ Trung ương xuống địa phương. Hiện nay, ở TP.HCM mới đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS, đây có thể là hình mẫu để chúng ta xây dựng cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS phù hợp và hiệu quả hơn. Thực ra hiện nay, trong lĩnh vực BĐS, Nhà nước điều chỉnh, quản lý chủ yếu thông qua ba cơ quan là Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì có Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc (hoặc Văn phòng kiến trúc sư trưởng). Dưới các huyện, quận thì có phòng quản lý nhà, phòng địa chính, tài nguyên môi trường, xây dựng và cấp phường xã là các cán bộ địa chính, xây dựng và quản lý đô thị phụ trách công tác QLNN đối với lĩnh vực đất đai, BĐS. Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên - Môi trường chuyên quản lý, cấp giấy chứng nhận sử dụng và xử lý tranh chấp về đất đai; lĩnh vực xây dựng sẽ quản lý về nhà cửa, cấp phép và xử lý vi phạm về xây dựng, cấp giấy chứng nhận cho nhà đất và nhà cửa có yếu tố nước ngoài; lĩnh vực tài chính chuyên quản lý khung giá nhà đất và công sản; lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc sẽ chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian, quy hoạch kiến trúc. Do đó, hiện nay cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS ở nước ta. 1.2.3. Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 1.2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và khu dân cư Đây là công cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này. Quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS. Quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị và nhà ở đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước đối với TTBĐS. Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai và nhà ở đã được phê duyệt và được thể hiện trên các bản quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước sẽ kiểm soát được diễn biến về tình hình đất đai và nhà ở. Từ đó, ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích và quy hoạch. Thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình. Điều này cho phép nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai, nhà ở chắc chắn và trật tự hơn; các vướng mắc, tranh chấp đất đai, nhà ở có cơ sở pháp lý để giải quyết tốt hơn, triệt để hơn. Quy hoạch phát triển đô thị là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở. Với mọi loại quy hoạch từ giao thông, nhà ở, cây xanh,… thì các mục tiêu, quan điểm và các chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải được thể hiện qua kế hoạch sử dụng đất đai, và chỉ qua kế hoạch sử dụng đất đai nó mới được xây dựng trong thực tiễn. Như vậy, việc xây dựng kế hoạch phải dựa vào qui hoạch, qui hoạch là căn cứ không thể thiếu của kế hoạch. Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác cụ thể bao nhiêu thì kế hoạch càng có điều kiện để thực hiện bấy nhiêu. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả các loại đất đai và nhà ở hợp lý hơn, chính xác hơn. Việc tính thuế, định giá cả các loại đất đai, BĐS phải dựa vào việc đánh giá, phân hàng các loại đất đai nhà ở và qui mô, phạm vi của chúng cho các đối tượng sử dụng. Những vấn đề, và thông tin này đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch tổng thể và qui hoạch chi tiết. Như vậy, việc quy hoạch đất đai, BĐS càng có cơ sở khoa học, thì việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS sẽ càng hợp lý và chính xác hơn. Để thực hiện tốt được vai trò, công cụ quy hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch có tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. 1.2.3.2. Công cụ kinh tế - tài chính a) Định giá và khung giá nhà đất Đây là công cụ quan trọng để quản lý và điều tiết TTBĐS trong giai đoạn đầu như ở nước ta hiện nay. Giá cả trong TTBĐS không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, giá trị mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển (định hướng đầu tư của nhà nước). Chính vì vậy, chỉ có Nhà nước mới có khả năng định giá đất đai, nhà ở và đưa ra khung giá làm cơ sở chung cho toàn xã hội. Cần phải khai thác triệt để khả năng này để quản lý và điều tiết sâu sát, mạnh mẽ và có hiệu quả TTBĐS. Định giá nhà đất là việc xác định giá trị nhà đất bằng tiền theo từng khoảng thời gian, nhằm phục vụ cho việc tính thuế, xác định giá trị khi giao, cho thuê đất, là căn cứ để đấu giá, đấu thầu nhà đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Kết quả công tác định giá nhà đất của nhà nước thể hiện qua việc ban hành các khung giá để điều chỉnh TTBĐS cho từng khu vực và thời gian nhất định. Việc xác định đúng đắn khung giá nhà, đất có ý nghĩa hết sức quan trọng để nhà nước điều tiết lợi ích hợp lý giữa các tầng lớp nhân dân, bình ổn giá cả BĐS, đảm bảo công bằng xã hội, tránh phân hóa giàu nghèo và khuyến khích sử dụng BĐS mang lại hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay, khung giá được coi là điểm mấu chốt của TTBĐS, nó sẽ là cơ sở để ổn định và phát triển lành mạnh thị trường này. Khi có khung giá sát hợp với thực tế thì nó sẽ là cơ sở cho các chủ thể thị trường tham gia giao dịch, tính thuế, chi phí, lệ phí…, đồng thời góp phần giảm thiểu các rủi ro thị trường, đưa kinh tế - xã hội phát triển bền vững. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các hạn chế của công cụ này; đây là công cụ mang tính hành chính khá cứng nhắc, vì vậy nếu nó không theo kịp được sự vận động của thị trường thì nó sẽ trở nên rất hình thức, khó tuân thủ, có thể dẫn tới thị trường phi chính quy làm cản trở sự phát triển thị trường và nền kinh tế. b) Công cụ thuế và lãi suất ở nước ta hiện nay, trong giao dịch HHBĐS đã có nhiều văn bản quy định về thuế, phí, lệ phí điều chỉnh. Đây là các biện pháp của Nhà nước đưa ra, một mặt, nhằm bảo đảm nguồn thu từ đất đai, BĐS cho ngân sách, mặt khác, cũng nhằm vào việc mở rộng thị trường. Việc vừa khuyến khích TTBĐS phát triển, vừa đảm bảo nguồn đông viên từ thuế đòi hỏi phải có hệ thống thuế khóa phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, chúng ta thực hiện chủ trương này còn nhiều bất cập. Hiện nay, các loại thuế còn khá cao, như thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, lệ phí trước bạ là 1%, tổng cộng là 5% trên tổng giá trị là khá cao dẫn tới việc không khuyến khích người mua và người bán đăng ký chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của nhà nước (họ thường mua bán trao tay, làm cho thị trường phi chính quy phát triển mạnh). Đây chính là nguyên nhân làm thất thu cho ngân sách và góp phần gây khó khăn cho QLNN đối với TTBĐS. Do đó, cần đổi mới hệ thống thuế, phí, lệ phí theo hướng tinh giảm và đơn giản các khoản thu trên cơ sở xác định rõ ý nghĩa và mục đích kinh tế của chúng; xây dựng hệ thống thuế phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu gia tăng do Nhà nước đầu tư mang lại, mặt khác, vừa phải khuyến khích được việc kinh doanh và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực BĐS phục vụ phát triển đất nước theo tinh thần Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 khóa IX và Nghị quyết 06/2004/NQ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển TTBĐS. Ngoài ra, Nhà nước có thể sử dụng công cụ lãi suất hoặc tín dụng ưu đãi để điều tiết TTBĐS. Khi thị trường quá trầm lắng, Nhà nước có thể giảm lãi suất và cho vay ưu đãi để kích thích cung, cầu BĐS. Ngược lại, khi TTBĐS phát triển quá "nóng" thì Nhà nước có thể "giảm nhiệt" bằng cách tăng lãi suất để giảm nguồn vốn đầu tư vào BĐS và đánh thuế "đầu cơ" nhà đất. 1.3. KINH Nghiệm Về Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản ở một số Nước Và Bài Học Rút RA 1.3.1. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước 1.3.1.1. Kinh nghiệm ở Cộng hòa Liên bang Đức Cộng hòa Liên bang Đức sau khi hợp nhất với Cộng hòa dân chủ Đức thành nước Cộng hòa Liên bang Đức thống nhất, vận hành theo nền kinh tế thị trường xã hội. Tuy vậy, ở lĩnh vực BĐS nước này cũng phải thực hiện một số công việc chuyển đổi tại khu vực Đông Đức cho phù hợp với nền kinh tế thị trường vốn có tại Tây Đức. Đây sẽ là những kinh nghiệm đáng quý cho chúng ta nghiên cứu và ứng dụng sáng tạo vào việc phát triển TTBĐS cũng như quản lý có hiệu quả thị trường này. Khung khổ pháp luật về TTBĐS luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên ở Cộng hòa Liên bang Đức. Nó được xây dựng theo hai quan điểm: Một là, việc tạo lập khung khổ pháp lý phải bảo đảm cho chuyển đổi sang kinh tế thị trường, và hai là, xây dựng hệ thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường. Với nước Đức thống nhất thì vấn đề này có nhiều thuận lợi vì họ đã có khung khổ pháp lý theo nguyên tắc thị trường ở Tây Đức cũ, vấn đề là triển khai rộng rãi sang phía Đông Đức mà thôi. Nhìn chung, xét về lâu dài thì hệ thống pháp luật của Đức đều hướng tới việc tạo dựng một TTBĐS bền vững, thông suốt và những can thiệp "quá sâu" của nhà nước sẽ được giảm dần, để cho cơ chế thị trường điều chỉnh phần lớn các hoạt động của TTBĐS. ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Hiến pháp Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời và tư nhân được quyền sở hữu nhà đất, được mua bán, giao định theo nguyên tắc thị trường, các bên tham gia TTBĐS đều có quyền bình đẳng như nhau, trong đó, các tổ chức kinh doanh của nhà nước cũng là một bên tham gia bình đẳng trong mua bán BĐS. TTBĐS ở Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi các luật cụ thể của mô hình nền kinh tế thị trường xã hội, được hình thành sau chiến tranh thế giới thứ hai. Tuy nhiên, do việc thống nhất hai miền Đông, Tây với hai chế độ, hai nền kinh tế khác nhau nên khi vận hành TTBĐS cũng gặp phải nhiều khó khăn. Nhưng, Hiệp ước thống nhất nước Đức đã xác định: áp dụng thể chế kinh tế thị trường xã hội của Tây Đức cho cả nước nên việc chuyển đổi và tìm ra những bước đi thích hợp cho Đông Đức là tất yếu. Do vậy họ xác định rằng, không thể bỏ ngay hệ thống quản lý TTBĐS của Đông Đức cũ mà cần phải có các đạo luật riêng mang tính chất quá độ dần dần. Một mặt, các quy định pháp luật đó phải đảm bảo quá trình chuyển TTBĐS từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường một cách suôn sẻ, có hiệu quả, mặt khác, không để gây ra những xáo trộn lớn về mặt kinh tế xã hội và phải tính đến các điều kiện cụ thể của Đông Đức, đặc biệt là phải tôn trọng quyền có nhà ở của công dân đã ghi trong Hiến pháp chung. Từ quan điểm chỉ đạo như vậy, Cộng hòa Liên bang Đức đã xây dựng một hệ thống pháp lý khá phù hợp cho việc chuyển đổi TTBĐS của Đông Đức, nhằm thống nhất vận hành theo các đạo luật chung và giá cả thống nhất hai miền. Hệ thống này gồm các đạo luật và quy định như sau: [2, tr. 15] - Đạo luật về quy đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước đây. - Đạo luật về thuê nhà. - Các quy định về xác định giá trị BĐS cho thuê. - Các quy định hướng dẫn việc tính giá theo nguyên tắc thị trường. - Các quy định về khung giá, nâng giá phù hợp với tiêu chí cụ thể. - Nghị định về giá nhà, Nghị định về phân bổ chi phí vận hành. - Chế độ trợ cấp nhà ở và tiêu chuẩn nhà ở. - Thống kê về giá nhà. - Nhà ở cho công chức. - Các quy định có liên quan đến xác định lại vai trò của quy hoạch, sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch. Quá trình thực hiện các Luật này nhằm chuyển TTBĐS Đông Đức kiểu cũ sang TTBĐS vận hành theo cơ chế thị trường xã hội của Tây Đức là khá phức tạp, đầy khó khăn. Tuy nhiên, với sự giúp đỡ và viện trợ từ phía Tây Đức thì quá trình chuyển đổi về cơ bản đã hoàn thành vào năm 1995. Hiện quá trình quản lý của nhà nước đối với TTBĐS đã đi vào khuôn khổ, nhịp nhàng và TTBĐS nước Đức hoạt động rất hiệu quả; ở Đức các công ty thác quản (khai thác và quản lý) thực hiện việc tư nhân hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước, quản lý các phần đất, BĐS không còn cần cho sản xuất của các doanh nghiệp và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình và thủ tục đã được quy định. Hiện nay, các công ty thác quản này sau khi hoàn thành việc tư nhân hóa đã chuyển sang công ty TNHH, hoạt động kinh doanh theo nguyên tắc thị trường; công ty có hội đồng giám sát gồm 18 thành viên (6 đại diện cho Liên bang, 6 đại diện cho các bang, 6 đại diện cho người lao động). Tại Đức, các giao dịch: mua, bán, cho thuê đều thực hiện qua hình thức hợp đồng thỏa thuận và được công chứng, hợp đồng kết thúc khi chủ sở hữu mới được đăng kí vào sổ địa bạ tại tòa án. Để tránh đầu cơ BĐS, nước Đức quy định: chủ thể mua BĐS nếu sau đó bán lại BĐS trong vòng 10 năm kể từ khi trở thành chủ sở hữu, thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ. ở Đức, việc giao bán đất công do chính quyền các bang quyết định thông qua Sở Kinh tế và doanh nghiệp, Sở Tài chính và cơ quan liên quan ở cấp quận. TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, chúng ta không thể để cho cơ chế thị trường điều chỉnh tất cả các khâu (như vấn đề nhà ở cho nhân dân) mà ở đây nhà nước phải can thiệp vào nó nhằm tạo công bằng xã hội, ổn định về an ninh chính trị. ở Đức, có rất nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở: hỗ trợ sở hữu, hỗ trợ theo thu nhập, hỗ trợ xây dựng căn hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang, sửa chữa nhà hiện có,… các chương trình hỗ trợ được thực hiện thông qua các hình thức như cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lại và tư vấn miễn phí. Ngoài ra, các ngân hàng nhà ở phục vụ, tạo điều kiện về tài chính nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu. 1.3.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Cũng giống như nước ta, ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Cơ chế quản lý đất đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTBĐS và công tác QLNN đối với lĩnh vực này. Lịch sử phát triển của TTBĐS ở Trung Quốc mới chỉ xuất hiện khoảng hơn 10 năm trở lại đây, từ khi Trung Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc cải cách kinh tế. Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa truyền thống (cũng như ở nước ta), ở Trung Quốc, đất và nhà không được coi là hàng hóa nên khi chuyển đổi chúng thì không phải trả tiền, hoặc chúng không được tham gia vào các kênh lưu thông trên thị trường chính thức. Trong hệ thống nền kinh tế quốc dân không có lĩnh vực kinh tế BĐS, sau một vài năm cải cách nền kinh tế Trung Quốc mới có sự xuất hiện khái niệm BĐS và TTBĐS. Từ việc xác định vai trò, vị trí, tầm quan trọng của thị trường này, Trung Quốc đã xây dựng và phát triển TTBĐS khá thành công. Đơn cử như ở Thâm Quyến (năm 1998), đã quyết định thành lập Trung tâm giao dịch BĐS. Ngay trong năm đầu tiên, 178 thửa đất với diện tích 5,175 triệu m2 đã được chuyển nhượng với số tiền thu được lên tới 12,88 triệu USD (trong đó 163.000 m2 đã thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) số tiền này được chính quyền thành phố Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển hạ tầng cơ sở. Từ đó người ta đã đánh giá: Bất động sản đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống quản lý của nó. Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị ở Trung Quốc [45, tr. 35]. Tuy nhiên, TTBĐS của Trung Quốc cũng có những thăng trầm riêng của nó. Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng "kinh tế bọt" các năm 1988, 1989 (sốt giá), cuối 1993, 1994, 1996, 1997 thì TTBĐS Trung Quốc cũng gần như đi vào ngõ cụt. Từ 6/1992 cho đến 6/1993, trước sự hấp dẫn của "siêu lợi nhuận", cơn sốt nhà đất bùng nổ, các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất mọc lên như nấm trên toàn nước Trung Hoa, các công trình nhà ở được xây dựng ồ ạt, các dự án khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản. Song, đó chỉ là tình trạng bùng lên rồi xẹp xuống ngay, gây khủng hoảng thừa cho nền kinh tế cũng như TTBĐS. Trung Quốc đã dùng các công cụ QLNN để thanh lý "hậu quả" đó. Tháng 7/1993 Trung Quốc xử lý vấn đề này ở Quảng Đông, nơi có cơn sốt nhà đất dữ dội và lớn nhất (vì đây là cửa ngõ của nền "kinh tế mở" Trung Quốc); tỉnh Quảng Đông đã bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà mới với quy mô lớn (do không có vốn, thiếu quy hoạch, và nằm ngoài doanh mục đầu tư) trả lại 21.800 hợp đồng nhà đất. Tỉnh Hồ Nam đã rút bỏ giấy phép hơn 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao vì không đủ điều kiện. Theo thống kê, TTBĐS Trung Quốc lúc ấy có số hàng hóa tồn đọng lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ (NDT). Số hàng hóa này ứ đọng là gánh nặng cho nền kinh tế Trung Quốc cũng như QLNN đối với TTBĐS. Trung Quốc xác định muốn hâm nóng và khởi động lại thị trường này thì khâu mấu chốt phải là giá cả, cũng như lãi suất là mấu chốt của thị trường tài chính tiền tệ vậy! Giá nhà đất ở Trung Quốc quá cao, lúc đó gấp khoảng 20 lần thu nhập trung bình của công nhân trong 1 năm. Trong khi đó, ở các nước phát triển thì chỉ gấp khoảng 3 đến 5 lần. Giá nhà ở Mỹ khoảng 100.000 đến 120.000 USD/ 1 căn tức là bằng khoảng 2 năm thu nhập của một người Mỹ; trong khi đó giá ở Trung Quốc là khoảng 120.000NDT/ 1 căn bằng khoảng 20 năm thu nhập của một người. Tức là, một cặp vợ chồng người Mỹ cần một năm để mua một căn nhà, một cặp vợ chồng ở Trung Quốc cần 10 đến 12 năm mới mua được một căn nhà. So sánh như vậy cho thấy nhà ở Mỹ rẻ hơn Trung Quốc rất nhiều, thậm chí, dường như khó có thể so sánh được! Giá nhà ở Trung Quốc được tính ra giá thành trung bình khoảng 2000NDT/1m2 gồm các chi phí sau: [45, tr. 139]. - Phí chuyển quyền sử dụng đất (30%). - Thuế + chi phí phụ (20%). - Lợi nhuận công ty phát triển nhà (15%). - Vật liệu, nhân công (30%). - Chi khác (5%). Như vậy, giá nhà có thể giảm được vì vật liệu, nhân công - hai yếu tố chính chỉ chiếm khoảng 1/3 giá thành. Phải giảm các loại thuế và chi phí đồng thời giảm lợi nhuận doanh nghiệp (lợi nhuận của các công ty phát triển nhà thế giới trung bình khoảng 5%). Với giá cả như vậy, "cơn sốt nhà đất" đã lan tràn khắp Trung Quốc, từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, tuy nhiên điều kiện thực tế cư trú của nhân dân lại không được cải thiện bao nhiêu, tính bình quân chỉ đạt 7 m2/người. Cuối năm 1993, cả nước có 50 triệu m2 nhà đang ế, chờ mua, song lại có 4,4 triệu hộ ở các Thành phố Trung Quốc gặp khó khăn về nhà ở, trung bình chỉ có 2 m2/người với 290.000 hộ [45, tr. 144]. Thực tế đó làm cho Nhà nước và các ngân hàng Trung Quốc phải áp dụng chính sách "cây gậy và củ cà rốt" đối với các công ty kinh doanh nhà đất. Một mặt, họ áp dụng một số ưu đãi như miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm định, hoãn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các đối tượng mua nhà được đăng kí hộ khẩu, được quỹ BĐS hỗ trợ. Mặt khác, nếu những lô nhà đã ế từ ba năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải quyết tồn đọng, tránh sự khủng hoảng, phá sản cho cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS và ngân hàng, cũng như nền "kinh tế bong bóng". Với những biện pháp như vậy cùng với hệ thống cơ quan QLNN khá đồng bộ và các công cụ quản lý tích cực đã giúp cho TTBĐS của Trung Quốc khắc phục được khó khăn và hiện nay phát triển khá tốt. Đây là một bài học và cũng là những bức tranh sống động cho chúng ta trong việc phát triển TTBĐS, kế thừa và vận dụng hợp lý các biện pháp QLNN đối với TTBĐS của Trung Quốc. Cần học tập và quán triệt quan điểm của Trung Quốc là: "Kiên trì lấy xây dựng kinh tế làm trung tâm, dùng biện pháp phát triển để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình đi lên…" 1.3.2. Bài học rút ra cho Việt Nam và TP.HCM về một số nội dung quản lý đối với thị trường bất động sản Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nước phát triển cũng như đang chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, hay thị trường có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc trưng của HHBĐS chi phối: như tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS bị các chính sách, pháp luật của nhà nước tác động rất lớn, ví dụ như các quy định về khuyến khích hay hạn chế có thể làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối với TTBĐS. Do đó, thị trường này thường vừa._.ý để thông qua đó Nhà nước điều tiết địa tô chênh lệch hiệu quả hơn; khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, bồi bổ nâng cao giá trị của đất… Đồng thời, đây cũng là các công cụ tài chính mà thông qua đó Nhà nước điều tiết TTBĐS sao cho nó hoạt động đúng hướng và hiệu quả. Bên cạnh đó, cũng cần hoàn chỉnh các chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng đối với các dự án có sử dụng đất, đặc biệt với đất để đầu tư kinh doanh BĐS cần tạo điều kiện cho người dân bị di dời được mua nhà hoặc nền nhà tại dự án đó nhằm mục đích xuyên suốt là hợp lý và công bằng. Thành phố phải công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để người dân hiểu, làm theo và tạo sự đồng thuận trong xã hội. Thành phố nên quy định "cứng rắn": dự án đầu tư, kinh doanh BĐS chỉ được phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị được nơi tái định cư, đảm bảo nguyên tắc: chỗ ở mới phải tốt hơn chỗ ở cũ. Một số nhà nghiên cứu cho rằng, thành phố nên tiến hành gắn trái phiếu với nhà đất, BĐS. Điều này có thể tạo cho trái phiếu, cũng như TTBĐS có một sức hấp dẫn mới. Đồng thời, hình thành một kênh huy động tiền để giải quyết vấn đề nhà ở vốn đang bức xúc ở TP.HCM. Năm 2003, chỉ tính riêng các công trình khu dân cư mới có chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước, đã có hơn 100 công trình đang được thực hiện. Việc hoàn tất dự án đòi hỏi nhiều vốn và mất khoảng 3 - 4 năm, do đó chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. Các nhà nghiên cứu đã đề nghị nên huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu chuyển đổi nhà đất. Trái phiếu này là một hình thức kết hợp giữa trái phiếu chuyển đổi và hoạt động kinh doanh mua bán BĐS. Với trái phiếu chuyển đổi, người sở hữu có thể chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu của tổ chức phát hành. Còn trong trường hợp của trái phiếu chuyển đổi nhà đất, người sở hữu có thể chuyển đổi trái phiếu sang quyền sử dụng đất tại một khu vực nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định với một mức giá được ấn định trước. Ví dụ: Khi mua 1 trái phiếu mệnh giá 10 triệu đồng, người sở hữu nó có thể chuyển đổi sang sử dụng 5m2 đất; như vậy giá đất là 2 triệu đồng/m2, từ đây nếu nhà đầu tư đó muốn thu tiền trước hạn chuyển đổi, họ có thể bán lại trái phiếu căn cứ vào giá trị khu đất tại thời điểm đó. Nếu lúc đó 1m2 có giá 2,5 triệu đồng/m2 thì họ có thể bán lại trái phiếu mệnh giá 10 triệu đồng ở khoảng 12,5 triệu đồng. Sự phù hợp của loại trái phiếu này có thể nhìn thấy qua 2 góc độ. Thứ nhất, nhu cầu về đất đai, BĐS của người dân thành phố còn rất lớn và tiền nhàn rỗi trong dân cũng còn khá nhiều. Thứ hai, người dân chưa có thói quen đầu tư kinh doanh và một yếu tố khác là họ chưa tin cậy vào trái phiếu chính phủ, trái phiếu đô thị của thành phố (với thời hạn 5 - 10 năm) chủ yếu do sợ đồng tiền mất giá. Do đó, với trái phiếu chuyển đổi nhà đất có thời gian chuyển đổi ngắn hơn, lại linh hoạt hơn trong thanh khoản nên có thể áp dụng để chủ đầu tư có vốn ổn định nhằm triển khai dự án và một phần vào đó sẽ tiết kiệm chi cho ngân sách nhà nước. Dễ thấy loại trái phiếu này sẽ giảm thiểu được rủi ro nên có sức hấp dẫn để người dân mua, ngoài ra có thể bổ sung thêm một loại hàng hóa cho thị trường chứng khoán thành phố. Ngoài ra, thành phố cần tiếp tục nghiên cứu triển khai các khoản thu mới về đất đai như thuế vượt hạn mức sử dụng đất ở đô thị: đánh vào những người nhiều đất ở hoặc đầu cơ tích tụ đất đai, từ đó hoặc là họ phải bán đất đi, hoặc là họ sẽ phải chịu thuế cao. Điều này sẽ có hiệu ứng làm giảm việc tích tụ, đầu cơ đất đai, BĐS. Cần lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà để phục vụ các dự án chung cư cho người nghèo, người thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Những biện pháp tài chính này nếu được vận dụng phù hợp sẽ có tác dụng thúc đẩy phát triển TTBĐS và tạo điều kiện để Nhà nước điều tiết, quản lý tốt hơn, hiệu quả hơn thị trường này. 3.2.5. Xây dựng, hoàn thiện khung khổ pháp lý cho TTBĐS Với giải pháp này, TP.HCM cần kiến nghị và hợp tác sâu sát hơn nữa với các cơ quan có thẩm quyền như Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành nhằm nghiên cứu, ban hành và thực hiện kịp thời, hiệu quả các cơ chế quản lý phù hợp với HHBĐS và TTBĐS. - Trước mắt, cần tập trung và khẩn trương ban hành hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 cũng như bộ máy cán bộ chuyên môn thực hiện. Luật Đất đai hiện rất có ảnh hưởng đến TTBĐS, nên việc sớm đưa luật này vào thực hiện là một biện pháp quan trọng để ổn định và phát triển TTBĐS. Luật Đất đai 2003 đã có nhiều bước tiến phù hợp với thực tế. Thứ nhất, Luật đã thể chế hóa được quan điểm và những định hướng trong chủ trương chính sách của Đảng về đất đai (đặc biệt là trong nghị quyết Trung ương 7 và Trung ương 9 khóa IX); thứ hai, Luật đã bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc đang đặt ra, đồng thời dự báo được những vấn đề về quản lý và sử dụng đất đai trong thời gian tới; thứ ba, Luật đã thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm đến dân chủ, đề cao vai trò của người dân [53, tr. 67-74]. Luật Đất đai lần này đánh dấu nhiều sự tiến bộ trong phát triển và quản lý TTBĐS, vấn đề là chúng ta triển khai thực hiện như thế nào và ra sao. Thành phố cần nhanh chóng xây dựng hệ thống các quy chế thực hiện Luật Đất đai. Luật lần này cũng quy định các điều kiện cụ thể để đất đai có thể tham gia TTBĐS, trong đó chứng thư quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thành phố đang quyết tâm đến năm 2004 sẽ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất để tạo cơ sở pháp lý cho HHBĐS lưu thông, giao dịch hợp pháp, công khai. Để nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhằm tăng "cung" cho TTBĐS thậm chí chúng ta cần "chấp nhận" một số sai sót từ hệ quả buông lỏng quản lý thời gian qua về đất đai, BĐS. Nên giải quyết từng khâu, từng mục tiêu trong công tác này; quy định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận cho 2 loại BĐS là nhà và đất tùy theo thực trạng hồ sơ và điều kiện lịch sử, cần cấp cho các đối tượng đang sử dụng ổn định và không tranh chấp nhằm dễ quản lý và tạo điều kiện cho họ tham gia phát triển TTBĐS. Ngoài ra, để sớm kiện toàn và phát triển lành mạnh TTBĐS chính quy, Quốc hội cùng các bộ, ngành và TP.HCM cần xúc tiến việc nghiên cứu, ban hành và triển khai thực hiện các văn bản luật sau: - Xây dựng Luật Kinh doanh BĐS: để điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến TTBĐS như: vấn đề sở hữu, các quy định về mua bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho vay, thừa kế, tặng cho BĐS; các mối quan hệ giữa quyền sở hữu BĐS và quyền sử dụng đất; các quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất đai, BĐS, Nhà nước nên chuyển dần từ vai trò là người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá; các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; quy định rõ về sân giao dịch BĐS và trung tâm giao dịch BĐS, cũng như các dịch vụ hành chính công liên quan đến vấn đề này; quy định về quản lý, kinh doanh BĐS thuộc sở hữu nhà nước và các quy định khác liên quan đến TTBĐS. Thực ra việc này có thể gọi là: tạo lập những quy định pháp lý mới cho các hoạt động đã hình thành từ lâu. Trước đây, có những lúc Nhà nước đồng nhất giữa xây lắp và đầu tư kinh doanh BĐS; còn vấn đề vướng mắc hiện nay là cách thức tính toán các chi phí đầu vào, điều tiết thu nhập doanh nghiệp chính xác, hợp lý nhằm tạo ra giá cả TTBĐS ổn định phù hợp với nền kinh tế chung. Cần phân biệt và làm rõ các quan hệ thị trường, phân biệt các quan hệ dân sự và hình sự trong lĩnh vực BĐS; thể chế hóa rõ ràng các nghĩa vụ, quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường như nhà đầu tư, môi giới, đo đạc, định giá, tư vấn, bảo hiểm, tín dụng, người mua, người bán… Luật này cũng nên xây dựng quy chế thích hợp nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ đầu tư xây dựng nhà cho người nghèo, thu nhập thấp, người có công với nước,… thông qua các công cụ tài chính và tín dụng BĐS. - Xây dựng Luật Nhà ở: Hiện nay Pháp lệnh nhà ở 1991 và Bộ Luật Dân sự 1995 cũng đã điều chỉnh một số quan hệ về nhà ở. Tuy nhiên, các văn bản trên chỉ đề cập đến những giao dịch dân sự về nhà ở, mà chưa nêu đủ các quan hệ sử dụng đất ở, về tranh chấp, khiếu nại, bồi thường trong các vấn đề nhà ở, đất ở phát sinh trong cơ chế hiện nay. Như chúng ta đều thấy, nhà ở rất quan trọng với con người, và là một bộ phận quan trọng nhất của BĐS, là một trong 2 thị trường nhánh quan trọng nhất của TTBĐS nên việc thể chế, thiết chế thành một hệ thống luật là vô cùng cần thiết, nhằm tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự và kinh tế đạt được ổn định, chính quy, hiệu quả trong đời sống xã hội. - Xây dựng Luật Quy hoạch đô thị: Hiện nay công tác này mới chỉ được điều chỉnh bằng hệ thống Nghị định, Thông tư về quy hoạch kiến trúc quản lý đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai nói chung mà chưa có một hệ thống luật đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Vướng mắc hiện tại nảy sinh là vấn đề thống nhất và phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng kiến trúc đô thị và với quy hoạch chi tiết trong không gian và thời gian cụ thể. Lực lượng cán bộ quy hoạch, kiến trúc của ta còn mỏng, lại do cơ chế chưa hợp lý nên ở thành phố thời gian qua xảy ra tình trạng "quy hoạch treo", " quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng" gây nhiều khó khăn, trở ngại cho TTBĐS. Quy hoạch đô thị còn chưa gắn kết, đôi lúc còn chưa thống nhất với kế hoạch mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố; chưa điều tiết các nguồn lực đầu tư để thực hiện quy hoạch hợp lý; quy hoạch đôi khi còn thiếu "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển; thiếu cơ chế hợp lý để quản lý đất đai BĐS trong khu vực quy hoạch; thiếu cơ chế cho dân tham gia trong quá trình lập và duyệt quy hoạch; vấn đề công bố quy hoạch, điều tiết giá cả BĐS trong khu vực quy hoạch,… Tất cả những tồn tại trên đều cần có biện pháp khắc phục và luật hóa chúng để có thể xử lý hợp pháp, chính xác các vấn đề đó, làm cơ sở cho việc phát triển và quản lý hiệu quả TTBĐS TP.HCM. - Triển khai Luật Xây dựng 2003: Cần nhanh chóng hướng dẫn thực hiện Luật này nhằm giải quyết các quan hệ BĐS nảy sinh trong quá trình xin phép xây dựng, xây dựng, hoàn công công trình, mua bán BĐS xây xong, sở hữu BĐS nhà ở… Đây là Luật góp phần quản lý hiệu quả các BĐS trên đất mà chúng ta đang cần thực hiện nhằm ổn định trật tự trên lĩnh vực xây dựng, góp phần hạn chế xây dựng tự phát, hay hiện tượng "phạt cho tồn tại" hiện nay. Điều này sẽ gián tiếp thu hẹp thị trường nhà trái phép và các giao dịch BĐS phi chính quy. - Cần xây dựng Luật Bảo hiểm BĐS: Đây là một loại dịch vụ tất yếu khi xã hội ngày càng phát triển. Cần sớm nhìn nhận và định hướng vấn đề này để góp phần phát huy tối đa lợi ích từ lĩnh vực kinh tế BĐS. Đây cũng là cơ sở giảm thiểu rủi ro cho người dân, làm cho nhà đầu tư tự tin, phấn khởi tham gia kinh doanh trên TTBĐS. - Xây dựng Luật Tín dụng BĐS: Đây là yếu tố quan trọng để kích thích phát triển TTBĐS. Cần thể chế hóa cơ chế huy động vốn, việc thế chấp, đăng ký thế chấp, vay vốn, bảo lãnh vay, huy động vốn phục vụ các dự án nhà ở cho đối tượng nghèo, chính sách… đây là các giải pháp cần thiết để thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững và lớn mạnh. - Xây dựng và hoàn thiện Luật Hộ khẩu, hộ tịch để tạo điều kiện cho người dân chuyển cư, chuyển nghề hợp pháp tại thành phố. Điều này góp phần thúc đẩy quy hoạch vùng, cụm công nghiệp, làng nghề, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội cũng như tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân sau khi mua bán BĐS tránh các nhũng nhiễu kiểu "nhà đòi hộ khẩu, hộ khẩu đòi nhà". Luật cần xây dựng, cân nhắc trên cơ sở đòi hỏi khách quan của sự phát triển đô thị cũng như yêu cầu của việc quản lý đô thị. Đây tuy là một Luật gián tiếp tác động đến TTBĐS, nhưng nếu chúng ta xây dựng và hoàn thiện kịp thời, hợp lý thì sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho sự phát triển và QLNN đối với TTBĐS. 3.2.6. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý và phát triển thị trường bất động sản Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN đối với lĩnh vực BĐS cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch và kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị Thành phố phát triển theo kiểu "vết dầu loang" đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Do đó, trong thời gian tới thành phố cần phải định hướng không gian phát triển rõ ràng và tập trung phát triển các trung tâm trọng điểm như: Trung tâm chính trị, tài chính "đầu não" Sài Gòn (gồm khu vực quận 1, quận 3); Trung tâm kinh tế Chợ Lớn; Trung tâm văn hóa, du lịch, đô thị hiện đại Thủ Thiêm; Trung tâm Nam Sài Gòn; Trung tâm Bắc Sài Gòn (Bình Chánh, Bình Tân); Tây Sài Gòn (Củ Chi); Đông Sài Gòn (Quận 9, Quận 2); Trung tâm du lịch sinh thái, dã ngoại Cần Giờ… Như vậy, thành phố cần phải lập các quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể phát triển quận, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển các ngành… mỗi loại quy hoạch này đều có tác động nhất định đến sự phát triển và công tác QLNN đối với TTBĐS. Thành phố cần nghiên cứu, áp dụng các phương pháp quy hoạch mới, kịp thời và hợp lý hơn để đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng về đất đai cho sản xuất kinh doanh cũng như đất ở của người dân. Cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ. Đặc biệt, thành phố cần tăng cường và củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo, có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng. Một yếu tố quan trọng để thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch là phải hoàn chỉnh cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các nội dung sau: - Phải áp dụng đúng các chế định của pháp luật về quy hoạch. Quy hoạch được UBND thành phố phê duyệt mới nhất là quy hoạch chính thức và có giá trị pháp lý. - Đất đai là nguồn vốn của xã hội, do đó khi quy hoạch đất vùng nào đó để làm dự án Thành phố nên có chủ trương để lại cho địa phương sở tại một tỷ lệ nhất định trong tiền thuê đất, hay giao đất (có thu tiền sử dụng từ người sử dụng). Đây là khoản tiền bù đắp cho cộng đồng dân cư, để đầu tư vào các dự án công ích, lợi ích tập thể như xây dựng cơ sở hạ tầng, đường sá, công viên, bệnh viện,… - Khi quy hoạch có dính đến tái định cư, thì nhất thiết công tác tái định cư phải đi trước việc triển khai dự án trên vùng đất bị giải tỏa. Điều này tạo điều kiện ổn định cuộc sống cho các hộ dân bị giải tỏa, tạo niềm tin cho nhân dân trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng; tránh được việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến cuộc sống nhân dân cũng như việc triển khai dự án. - Khi quy hoạch các KCN, KCX, Khu công nghệ cao cần tính đến việc bố trí nhà cho thuê phục vụ công nhân xa nhà. Thành phố cần quy định: các chủ dự án sản xuất kinh doanh có trên 100 lao động cần có chế độ hỗ trợ thêm để thực hiện các dự án cư xá cho công nhân thuê,… - Quy hoạch gắn liền với công tác dự báo, vì vậy thành phố cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ động phát triển TTBĐS cũng như quản lý thị trường này. Một yêu cầu nữa trong công tác quy hoạch là phải cố gắng duy trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm trong dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật của cộng đồng dân cư hiện hữu. 3.2.7. Giải pháp về đầu tư cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống các thị trường của TP.HCM Các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy đầu tư kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường được xem là đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS trong những năm tới. Các giải pháp được hướng tới là giải pháp tạo môi trường đầu tư thông thoáng, khuyến khích đầu tư qua quỹ hỗ trợ đầu tư; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất và nâng cấp các khu nhà ở lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tư phát triển nhà cao cấp cho đối tượng khá giả và nhà ở cho thuê, bán trả góp với đối với người nghèo, thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Đây là các giải pháp nhằm tăng khả năng cung cấp HHBĐS, nhất là đất ở và đất sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu. Thành phố cần nhanh chóng xóa bỏ tình trạng "quy hoạch treo", thu hồi đất nông nghiệp kém năng suất và đất dự án chậm triển khai để phát triển quỹ đất mở rộng đô thị theo Luật Đất đai quy định. Bên cạnh đó mở rộng và khuyến khích hiệu quả các thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh BĐS theo luật doanh nghiệp và các luật khác có liên quan. Để thực hiện tốt chủ trương xã hội hóa vấn đề nhà ở, xóa bỏ bao cấp về nhà đất, thành phố cần đốc thúc mạnh mẽ Ban Chỉ đạo 80 để thi hành Quyết định 80/TTg và Nghị định 61/CP về bán nhà ở cho người đang thuê, đồng thời phải coi đây là một trong những giải pháp cấp bách trong thời gian tới. Hoạt động của TTBĐS không thể thoát ly với kinh tế hàng hóa cũng như với các thị trường khác trong nền kinh tế như: thị trường vốn; thị trường lao động; thị trường khoa học công nghệ; thị trường hàng tiêu dùng. Do vậy, thành phố phải có chiến lược "đi lên" đảm bảo sự phát triển đồng bộ của trường BĐS với các thị trường khác. Việc xây dựng, hoàn chỉnh thể chế hoạt động của TTBĐS phải đồng bộ và phù hợp với thể chế của các thị trường khác và ngược lại. Trước mắt, cần triển khai mở rộng và bảo đảm tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng BĐS, kể cả các BĐS đang trong quá trình đầu tư và sau đầu tư để cấp vốn tín dụng cho các thành phần kinh tế. Hoàn thiện cơ chế thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt góp vốn liên doanh bằng BĐS hoặc quyền sử dụng đất để thúc đẩy đầu tư sản xuất kinh doanh và thu hút vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI). Các giải pháp trên sẽ có tác dụng thúc đẩy TTBĐS thành phố phát triển và đây cũng là cơ sở để hình thành các cơ chế QLNN đối với thị trường này nhằm xây dựng TTBĐS TP.HCM phát triển lành mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. 3.2.8. Giải pháp về đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý bất động sản và thị trường bất động sản Trong xu thế phát triển hiện nay, bất kỳ cơ quan hay nhà quản lý nào cũng cần phải thay đổi, tích hợp công nghệ và kỹ năng quản lý để có thể quản lý và điều hành hiệu quả hệ thống quản lý của mình. Muốn làm được điều đó thì người lãnh đạo cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS phải cập nhật được kỹ thuật quản lý của thế giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm của đất nước, địa bàn mà đưa ra cơ chế phù hợp, hiệu quả. Trong công tác QLNN đối với TTBĐS thì việc quản lý, kiểm soát và xử lý được thông tin là khá quan trọng và cần thiết. Hơn nữa, TTBĐS là lĩnh vực có khối lượng thông tin rất lớn liên quan đến nhiều góc độ khác nhau như: cơ chế, chính sách đất đai; chính sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; chính sách nhà, đất cho diện chính sách có công, người nghèo… Như vậy, để quản lý và kiểm soát hiệu quả TTBĐS thì phải nắm bắt các thông tin này kịp thời, nhanh chóng và xử lý tốt thông tin phục vụ cho việc ra các quyết định quản lý. Ngày nay, cả thế giới đang bước vào kỷ nguyên của cách mạng thông tin và kỹ thuật số, nên việc điều hành và vận dụng các công nghệ, kỹ năng quản lý TTBĐS trên nền tảng tin học là hiện đại, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế và sẽ mang lại hiệu quả cao. Trước hết, TP.HCM phải đẩy mạnh việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa trên kỹ thuật thông tin địa lý toàn cầu (GIS) và hệ thống thông tin địa lý của thành phố (SAGOGIS). BĐS là một hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn nên nó phải được quản lý chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất, căn nhà. Hệ thống thông tin BĐS này phải được phủ sóng và cập nhật trên khắp địa bàn thành phố, thậm chí cho cả các tỉnh và đối tượng khác quan tâm; hệ thống này phải đảm bảo được tính "mở" và "động". Thông tin này phải được mở rộng cho mọi nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của thành phố, cũng như các nhu cầu ăn ở, kinh doanh của nhân dân; nó phải được liên thông rộng rãi và được cập nhật thường xuyên. Mặt khác, con người là yếu tố quan trọng bậc nhất nên TP.HCM cần phải đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý thông tin BĐS cũng như TTBĐS có đủ khả năng kỹ thuật và các kỹ năng quản lý hiện đại, thông dụng trên thế giới ngày nay. Để hiện thực hóa giải pháp này, TP.HCM cần gắn chặt với việc cải cách hành chính theo hướng tinh, gọn và ISO trên địa bàn. Đây là giải pháp lâu dài, nhưng cần thực hiện theo lộ trình và bước đi vững chắc. Những giải pháp trên nếu được thực hiện đồng bộ, hợp lý thì sẽ giúp TP.HCM, cũng như nước ta quản lý TTBĐS ngày càng hiệu quả hơn. Kết Luận Cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã làm xuất hiện nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, đây là tiền đề xuất hiện TTBĐS. Như vậy, việc hình thành và phát triển TTBĐS là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường cũng như hệ thống thị trường đầu vào cho nền kinh tế. Để các thị trường vận hành và phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN thì vai trò quản lý của nhà nước là rất quan trọng. TTBĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hơn nữa, hàng hóa của TTBĐS là những hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh cũng như chính trị - xã hội. Vì vậy, không thể để thị trường vận động tự do, tự phát gây "méo mó", bất ổn và có thể dẫn đến "đổ vỡ" thị trường. TTBĐS TP.HCM thực tế đang cần sự quản lý của Nhà nước "đủ mạnh" và hữu hiệu nhằm đảm bảo cho các giao dịch kinh tế dân sự này thực sự dân chủ, công bằng; đây cũng chính là cách thể hiện sự chuyên chính của pháp luật, sự định hướng, điều tiết của Nhà nước nhằm phát triển thị trường trong ổn định và lành mạnh. Đất đai ít có khả năng tăng thêm, nhưng lại có khả năng sinh lợi dường như "vĩnh cửu" qua tác động của người sử dụng. Tiềm năng về đất đai, BĐS của thành phố là hết sức trù phú nhưng lại đang vận động thiếu trật tự và công bằng, hơn nữa TTBĐS là lĩnh vực rất nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống chính trị - xã hội của nhân dân thành phố. Do vậy, công tác quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS thành phố là cần thiết ở mọi nơi, mọi lúc và đối với mọi người, cũng như đối với bộ máy công quyền, với các nhà đầu tư; và càng là vấn đề cần thiết, quan trọng hơn nữa đối với người nghèo, người thu nhập thấp, đối tượng chính sách và những người cần đến sự hỗ trợ của Nhà nước, của xã hội. Do đó, để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, công tác quản lý của thành phố, một mặt, phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trò của nó trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, thành phố phải dùng những công cụ, biện pháp can thiệp vào TTBĐS một cách phù hợp nhằm đảm bảo công bằng xã hội và dùng chính vai trò, chức năng của thị trường này để giải quyết các chính sách xã hội, để thị trường này phát triển lành mạnh theo đúng định hướng XHCN. Với sự phân tích về tình hình TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và công tác QLNN đối với thị trường này thời gian qua, đã cho thấy mặt thành tựu, các vấn đề tồn tại và đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm củng cố và đổi mới công tác QLNN đối với thị trường, để TTBĐS ngày càng phát triển ổn định, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của thành phố. Qua đề tài mong rằng sẽ góp một phần nhỏ trong việc xây dựng thành công mô hình quản lý hữu hiệu để phát triển TTBĐS ngày càng tốt hơn, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, do trình độ và thời gian có hạn; tính chất, đối tượng, phạm vi nghiên cứu rất rộng, rất mới và phức tạp nên chắc chắn luận văn còn một số thiếu sót cần được bổ sung và kiểm nghiệm trong thực tế. Vì vậy, tác giả luận văn mong muốn nhận được sự chỉ dẫn của quý thầy cô, sự đóng góp của các anh chị quan tâm đến lĩnh vực nghiên cứu này. DANH Mục Tài Liệu THAM Khảo Phạm Ngọc Anh (2003), Bước đầu tìm hiểu tư tưởng Hồ Chí Minh về kinh tế, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội. Ban Chấp hành Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Báo cáo Tổng kết thực hiện Nghị quyết 7 của Thành ủy về phát triển các ngành dịch vụ - thương mại chủ yếu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh. Ban Chỉ đạo 80 Thành phố Hồ Chí Minh (2001), Tài liệu hướng dẫn việc xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh. Ban Tư tưởng - Văn hóa Trung ương (2003), Tài liệu nghiên cứu các Nghị quyết Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Luật dân sự (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Các quy định về giao đất, sử dụng đất, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đền bù thiệt hại khi thu hồi đất (2004), Nxb Lao động xã hội, Hà Nội. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội. Quang Chung (2002), "Đóng băng vì … giấy tờ!", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (608), tr. 12-13. Cục lý luận Ban tuyên truyền Đảng Cộng sản Trung Quốc (2003), 25 vấn đề lý luận trong công cuộc cải cách mở cửa ở Trung Quốc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Niên giám thống kê 2001, thành phố Hồ Chí Minh. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2003), Niên giám thống kê 2002, thành phố Hồ Chí Minh. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Niên giám thống kê 2003, thành phố Hồ Chí Minh. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2003), Tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh tháng 12/2003, thành phố Hồ Chí Minh. Nguyễn Sĩ Dũng (2003), "Bất động sản: những "tai biến" của việc không có thị trường", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (650), tr.38. Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh (2000), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ bảy, thành phố Hồ Chí Minh. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị quyết của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ chín Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nguyễn Cao Đức (2003), "Quá trình đô thị hóa các đô thị lớn ở Việt Nam giai đoạn 1990 - 2000: Thực trạng và giải pháp", Nghiên cứu kinh tế, (299), tr. 3-14. Huy Đức (2003), "Đất đai - Luật và cuộc sống", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (692), tr. 28. Hiến pháp Việt Nam (1946, 1959, 1980, 1992 và Nghị quyết sửa đổi và bổ sung một số điều của Hiến pháp 1992) (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Khoa Quản lý kinh tế - Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh (2004), Giáo trình khoa học quản lý, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. "Luật Đất đai 1993" (1993), Công báo. "Luật Đất đai sửa đổi 1998" (1998), Công báo. "Luật Đất đai sửa đổi 2001" (2001), Công báo. Luật Đất đai 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. "Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994" (1994), Công báo. C.Mác - Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Hồ Chí Minh (2003), Về tài nguyên đất đai và phát triển nông nghiệp, nông thôn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Huy Nam (2004), "Chọn địa ốc hay chứng khoán?", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (692), tr. 28. Phân viện Thành phố Hồ Chí Minh (1998), "Kỷ niệm 300 năm Sài Gòn - Thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học chính trị, (7), tr. 1-77. Pháp lệnh Nhà ở 1991 (1991), Nxb Sự thật, Hà Nội. Pháp lệnh Thuế nhà đất 1992 (1992), Nxb Sự thật, Hà Nội. Phan Phùng Sanh (2004), "Giải pháp nào để bình ổn giá cả thị trường bất động sản", Sài Gòn đầu tư và xây dựng, (5), tr. 43-44. Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Báo cáo tóm tắt chương trình nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, thành phố Hồ Chí Minh. Thái Thanh (2003), "Trở lại những khái niệm cơ bản", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (667), tr.12-13. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Thời báo Kinh tế Việt Nam (2004), Kinh tế 2003 - 2004: Việt Nam và thế giới, Hà Nội. Khánh Toàn, Phụng Thuật (2003), Trung Quốc sau Đặng Tiểu Bình, Nxb Thanh niên, Hà Nội. Tổng cục Thống kê (2003), Kinh tế - xã hội Việt Nam 3 năm 2001 - 2003, Nxb Thống kê, Hà Nội. Trường Đại học Luật Hà Nội (1996), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Giáo dục, Hà Nội. Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh (2000), Kỷ yếu hội thảo: Đào tạo và nghiên cứu khoa học, Nxb Đại học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh. Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Kỷ yếu hội thảo khoa học: Quản lý đất đai và thị trường bất động sản lần 2, thành phố Hồ Chí Minh. ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Báo cáo của ủy ban nhân dân thành phố về tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng đầu năm 2002, thành phố Hồ Chí Minh. Đàm Hải Vân (2004), "Phát triển thị trường bất động sản", Sài Gòn đầu tư và xây dựng, (5), tr.45-46. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2003), Kinh tế Việt Nam 2002, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2004), Kinh tế Việt Nam 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Vụ Chính sách tài chính (2003), Thuế tài sản - Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng tại Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nguyễn Hoàng Xanh (2003), "Những vấn đề đặt ra trong quá trình xử lý thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh", Phát triển kinh tế, (152), tr. 6-8. ._.