Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả. Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường. Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam. Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn và của cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản” II. Đối tượng nghiên cứu Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản. III. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt. Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiện nay. Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần: Chương I: Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản Chương III: Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam hiện nay. CHƯƠNG I:LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lí luận chung về bất động sản 1.1. Khái niệm bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản. Cách phân chia này đã có từ cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã và được ghi trong Bộ luật của La Mã. Như vậy, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây trồng, … Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự - Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định. 1.2. Phân loại bất động sản Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là động sản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng. Có phải tất cả các công trình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền với công trình xây dựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai lầm trong việc phân định bất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Một tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người, - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định, - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó không thay đổi, -  Tồn tại lâu dài. Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương ứng với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại, yêu cầu sử dụng. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động sản để có những chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản. Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước và của các nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản được chia làm 3 nhóm: 1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ,… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường. 1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng… 1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa,… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp. Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cần thiết để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thị trường bất động sản. 1.3. Đặc điểm của bất động sản Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặc điểm cơ bản sau: 1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của đất đai. Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của các mảnh đất về các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không thể cứ mở rộng mãi bề rộng của các công trình. Chính vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản. Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ với bất động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhau hay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt. Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất, hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng về tính dị biệt của người tiêu dùng. 1.3.2 Tính cố định Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đất đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian. Vì vậy lợi ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ thể nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công cộng, y tế, giáo dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Một khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi. 1.3.3 Tính bền lâu Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếu như không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng trên nó sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rất lâu. Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì thế khi đầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời một bất động sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác. Ví dụ như sự ra đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm dân cư hoặc các khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của các bất động sản sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đường mới đó. 1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản - Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này. Tuy nhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn. Sở dĩ là do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,… - Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ quan cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Mặt khác, bất động sản đều gắn liền với đất đai, mà đất đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội. Do đó, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. - Phụ thuộc vào năng lực quản lý Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại. Vì vậy để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phí quản lý nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác. 2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 2.1. Thế nào là thị trường? Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp. Từ thời kỳ cổ đại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị trường luôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới. Tùy theo giác độ nghiên cứu mà có những khái niệm về thị trường khác nhau. Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán. Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo các giác độ nghiên cứu khác nhau: - Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề về giá cả và số lượng hàng hóa mua bán. - Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường và là hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường. 2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản *) Khái niệm thị trường bất động sản Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau. Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội. Trên thực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất động sản đều gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai luôn chiếm vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất động sản. *) Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản đó như môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do các giao dịch bất động sản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường nhà đất. Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thị trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế nó sẽ đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu. 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác. Cụ thể như sau: +) Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bất động. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bất động sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch. Không giống như các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa đó. Vì chúng ta không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau. Do có đặc điểm như trên nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà thông thường phải trải qua các khâu như sau: - Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch, - Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được, - Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch. Các bên tham gia phải thực hiện đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường giao dịch chính thức. +) Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát triển trải qua 4 giai đoạn: * Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng được nhà và được coi là bất động sản. * Giai đoạn tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các nhà xây dựng. Vì không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính, trình độ và các điều kiện cần thiết khác để xây dựng một tòa nhà, một bất động sản lớn. * Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng. Không phải bất kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ tiền đến lúc bất động sản được rao bán trên thị trường. Do vậy, việc ngân hàng đầu tư vào dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đó. * Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về nguồn vốn dài hạn hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa các nguồn vốn. Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như trên mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó. +) Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) +) Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó phong tục tập quán thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nền kinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi vùng cũng khác nhau. +) Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Do đó các vấn đề về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống pháp luật về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. +) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc mua bán không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Do đó việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm dễ dàng. +) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn. Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được lưu thông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch,… Có thể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn. Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Như vậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó thị trường bất động sản còn có mối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường xây dựng, thị trường lao động… 2.2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam +) Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90 Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó có yếu tố đất đai. Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở đó Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. +) Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và pháp luật nước Việt Nam không cho phép mua bán đất, do đó đất đai không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất đai mới được coi là hàng hóa và có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng... Do đó, hoạt động của thị trường bất động sản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp. Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy phép cho những người được quyền sử dụng đất hợp pháp, vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đối với đất đai mà họ sử dụng. Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế mà còn được thể hiện trên góc độ xã hội. Nó không chỉ để phục vụ cho một số bộ phận trong xã hội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để ở. Nếu không có khả năng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có một nơi ăn chốn ở tạm thời. 2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền kinh tế. Nó được thể hiện qua bảng sau: Thị trường bất động sản Các thị trường khác Sự hoàn hảo của thị trường Thấp Cao Tính phức tạp của quả trình giao dịch Rất phức tạp Bình thường Mức độ khan hiếm Cao Thấp Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhau Phân đoạn thị trường Rất dễ dàng Không dễ dàng Mức độ nhạy cảm so với sự tăng trưởng kinh tế Rất nhạy cảm Nhạy cảm 2.2.2.4. Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản +) Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn, kỹ thuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môi giới, tư vận, thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụ thể. Để đáp ứng cho sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta đã có hệ thống các văn phòng môi giới bất động sản, mua bán nhà đất nhưng đa số chưa chuyên nghiệp, thiếu tính chính thức và độ tin cậy. +) Các giao dịch bất động sản phần lớn chưa được chuẩn hóa, thiếu giấy tờ hợp pháp, ít dựa trên hợp đồng mua bán chuẩn mực và thiếu cơ chế xử lý vi phạm hợp đồng. +) Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằng tiền, vàng… +) Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì nó sẽ chi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản. 2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường Tuy ra đời muộn hơn so với các ngành kinh tế khác song thị trường bất động sản đã phát triển nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế. Do thị trường này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn về cả giá trị lẫn quy mô nên nó chiếm một vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường này góp phần phát triển kinh tế- xã hội. Chúng ta có thể thấy vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt sau: +) Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy động tại chỗ Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá một cách khoa học sẽ tạo ra nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể. +) Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp, gián tiếp đối với các loại thị trường còn lại của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia thì cứ đầu tư vào các bất động sản mà tăng lên được 1USD thì cũng thúc đẩy các ngành có liên quan tăng 2-3USD. Phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. +) Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân. Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bất động sản và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. 2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 Trường bất động sản 6 tháng cuối năm đã đi qua trong những diễn biến không thuận của tình hình nền kinh tế nhưng cũng đã thể hiện rõ hướng tích cực của thị trường. Mặc dù thị trường đang ở chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch nhưng nó lại góp phần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực của nó. Một thực tế cho thấy nhu cầu vẫn đang ở mức cao, đòi hỏi thời gian tới cần phải tiếp tục tăng cung cho thị trường bất động sản. Việc ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt cho thị trường nhưng lại làm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn. Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như rà soát các dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghị ngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho an sinh xã hội và các mục tiêu phát triển kinh tế. Chính các động thái quyết liệt và mang tầm vĩ mô đã dần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực. Luật kinh doanh bất động sản ra đời có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 quy định các tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản buộc phải thông qua sàn giao dịch. Việc quy định giao dịch phải thông qua sàn là một bước quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản. Sàn giao dịch sẽ làm nhiệm vụ hỗ trợ cho mọi đối tượng đạt được sự thuận lợi tối đa trong việc nắm bắt thông tin nhà đất, từ đó sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, kích giá, và những rủi ro trong thủ tục, hồ sơ, tính pháp lý,… Bên cạnh đó, việc lập sàn giao dịch sẽ khiến cho Nhà nước tránh thất thu thuế vì sàn giao dịch sẽ hạn chế tối đa tình trạng mua bán giá đất ảo. Sàn giao dịch bất động sản ra đời giúp cho thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh thông qua việc công khai và minh bạch hoạt động mua bán. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi giao dịch đều phải thông qua sàn, vì chỉ có giao dịch mua bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là phải qua sàn, còn giao dịch của người dân thì không cần thiết phải qua sàn. Năm 2008, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn tình trạng đóng băng ảm đạm nhưng cuộc chạy đua mở sàn giao dịch bất động sản lại nóng hơn bao giờ hết. Hàng loạt các sàn giao dịch đã được thành lập và chờ đợi sự phục hồi của thị trường. Do thực hiện các biện pháp mang tính vĩ mô, môi trường đầu tư bất động sản và các quy định pháp luật đang dần dần được thay đổi theo hướng tích cực, rộng mở và minh bạch hơn nên vào tháng 7/2008 thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát khỏi danh sách nhóm thị trường có chỉ số minh bạch thấp. Và thị trường bất động sản Việt Nam được biết đến như thị trường hấp dẫn đối với đầu tư nước ngoài, là đối tác đang quan tâm của nhiều tập đoàn đa quốc gia. Theo số liệu thống kê gần đây của Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì tính chung cả cấp mới và cấp thêm, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong vòng tháng 11 của năm 2008 là 60,9 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ lệ rất lớn. Mặc dù hiện nay thị trường bất động sản đang ở trong tình trạng không mấy khả quan nhưng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài đổ vào lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng vọt. Sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở các lĩnh vực như khách sạn, căn hộ cao cấp, văn phòng,… chứng tỏ thị trường vẫn còn sức hấp dẫn mạnh mẽ bởi khả năng sinh lời của nó. Dòng vốn được rót vào bất động sản đã làm lóe lên niềm hi vọng trong tương lai không xa thị trường nhà đất sẽ vươn dậy, thoát khỏi thời kỳ băng giá kéo dài do thiếu vốn đầu tư. CHƯƠNG II:PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNHGIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao nhiêu điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như khi hỏi chỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi vì cho đến thời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh giá thị trường bất động sản vẫn chưa có. Vì vậy, thông qua sàn giao dịch người ta chỉ mới có thể biết được là giá hàng hóa bất động sản này tăng (hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay giảm) bao nhiêu. Mà điều này thì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy đủ thông tin để có thể quyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao. Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm đó là thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất động sản. Thị trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài chính tiền tệ thì có lãi suất liên ngân hàng làm căn cứ. Thị trường bất động sản thì chưa có một công cụ nào thực sự có thể làm thước đo để phát triển thị trường. Sự quyết định đầu tư mang tính cảm tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ mô. Chỉ số giá bất động sản được xây dựng sẽ làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của nền kinh tế. 1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường. Tuy chưa có đánh giá định lượng về sự đóng góp của thị trường bất động sản, nhưng với những đóng góp trong vài năm trở lại đây thì khó có thể dự báo chính xác về quy luật vể sự phát triển thị trường bất động sản. Một vấn đề được đặt ra là làm thế nào để dự báo và điều chỉnh sự nóng lạnh của thị trường, quản lý được các giao dịch ngầm? Đó chính là câu hỏi chưa có đáp án. Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tính toán, và đưa ra công cụ để chỉ báo thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản lý Nhà nước cấp Trung ương và các địa phương. 1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cung cầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra. Đồ thị quan hệ cung cầu DL Tiền(tín dụng từ dân, doanh nghiệp, nhà nước, thuế,…) E SL(Số dự án, số m2 xây dựng,số đất chuyển đổi đất sử dụng) QE PE Q P Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời gian. Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều Loại hình Địa bàn Giá Số lượng Thời gian t n p Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch. Về nguyên tắc quan sát được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số quan sát thị trường được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI. Việc xây dựng phươn._.g pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có thể xây dựng ở nhiều cấp độ: - Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về: + Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1) + Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2) + Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công – Biến X3). - Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan sát về: + Sản lượng công nghiệp + Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản + NCREIF + Thu nhập cá nhân trừ các chi trả + Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính + Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp + Số chỗ làm việc tạm thời + Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ + Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ + Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên + Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ + Dịch vụ ăn uống Tuy nhiên, với mức độ phát triển thị trường bất động sản như hiện nay của Việt Nam thì xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp là có hiện thực hơn. 1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưng không kém phần rõ ràng về sự biến động của thị trường. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng CPI của thị trường hàng hóa và tiêu dùng, chỉ số chứng khoán VN- Index của thị trường chứng khoán, ta thấy rằng chỉ số quan trọng nhất thường dùng để mô tả đánh giá thị trường là chỉ số giá. Chính vì thế khi xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản không thể thiếu được chỉ số giá thị trường bất động sản. Chỉ số giá bất động sản phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường bất động sản. Chỉ số này xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng. Chỉ số giá bao gồm: Chỉ số tổng hợp chung về giá, chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng. Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho 1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở, giá đơn vị cho thuê 1m2 văn phòng, giá đơn vị cho thuê 1m2 đất nền. 1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bất động sản của họ phát triển nhanh chóng. Do đó việc họ tiến hành xây dựng chỉ số mô tả thị trường bất động sản là điều tất yếu. Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất động sản mà các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm. Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trên phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại. OFHEO tính HPI dựa trên số liệu về các giao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng lẻ. Khoảng mỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhà riêng lẻ của quý đó sẽ được các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi về OFHEO. Trước khi ghép với địa chỉ nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địa chỉ do Cục bưu điện của Mỹ quy định. Việc này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉ thành công và giúp nhà quản lý chất lượng của cơ sở dữ liệu về các giao dịch lặp lại. Các số liệu được thế chấp được kết hợp và sắp xếp theo chỉ số bưu điện địa chỉ nhà và ngày gốc. Điều này giúp xếp các giao dịch liên tiếp của cùng một bất động sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ sở dữ liệu. Sau đó, việc ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉ của các giao dịch liên tiếp đó. Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xác định, các thông tin về giá trị bất động sản và ngày giao dịch từ các ghi chép sẽ được giữ lại bằng một số liệu duy nhất trong kho dữ liệu giao dịch lặp lại mới. Phương pháp nghiên cứu dựa trên các mua bán lặp lại phù hợp với cả vấn đề kinh tế thực tế và đặc tính thay đổi của giá nhà trong quá trình phổ biến ngẫu nhiên. Đây là một chỉ số được đánh giá là tương đối chính xác. Tuy nhiên, với sự phát triển thị trường bất động sản như hiện nay ở Việt Nam thì chưa thể áp dụng cách tính chỉ số giá nhà ở như của Mỹ vì ở nước ta chưa có dữ liệu về số giao dịch bán lại nhà. 1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90 (từ khi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở). Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa hoàn chỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không nộp thuế vẫn còn phổ biến. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Trước đây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưng chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất. Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ yếu tổng hợp thống kê về công nghiệp. Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà ở. Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản. Các chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bất động sản. Các địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trường bất động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì vậy chưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn. Sự thiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như Việt Nam. Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng chỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc phát triển chung của thị trường bất động sản. +) Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản. Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường trong những khoảng thời gian nhất định. MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó, MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhà trong thời gian trung bình là 45 ngày. Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi của chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần. Nó sẽ thể hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua. Tuy nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn. +) Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản của Vinaland. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản. +) CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất động sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo. Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn. Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá của công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36%. Trong khi đó, theo dõi bảng giá của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ nhích lên một chút. => Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một chỉ số tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường hay là chỉ vì mục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợi cho mình. Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà nước cần ban hành các cơ chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số mang tính chính xác cao. Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một số công ty, một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vào việc cung cấp cho thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất tham khảo vì số liệu các công ty cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệch nhau quá lớn. Gần đây, Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007) mới quy định và giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy một hệ thống chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách. Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động sản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. 2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tin thiếu cập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản là điều hết sức cần thiết, bên cạnh đó tính toán các chỉ số phụ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Có thể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụ như sau: 2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp. + Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng. Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triển khai tiến hành thu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận, huyện. Tuy nhiên, không phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đều khởi công ngay sau khi được cấp phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ, có công trình sau đó chuyển đổi công năng, hoặc giấy phép bị hủy. Do đó khi tính chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp thì phải có sự điều chỉnh về số liệu của 2 loại thông tin này bằng cách lấy mẫu. Qua việc theo dõi các dữ liệu trên, nhà đầu tư có được những ý tưởng đầu tư cụ thể cũng như sự hướng dẫn bao quát cho việc quản lý một danh mục vốn đầu tư. Các nhà xây dựng nhà ở thường không khởi công một căn nhà nếu họ không thấy tự tin rằng ngôi nhà sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trình được hoàn thành. Hơn nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc cho xây dựng sẽ tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế. 2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán + Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán + Chỉ số về số lượng nhà chờ bán Các chỉ số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường nhà ở mà còn thể hiện đà tăng trưởng kinh tế. Nói rõ hơn thì xu hướng của các dữ liệu này là những con số đáng giá cho các nhà xây dựng nhà, các nhà cho vay thế chấp, các công ty kinh doanh các thiết bị nội, ngoại thất. Tuy nhiên ở Việt Nam các dữ liệu này không được các nhà đầu tư công bố số liệu chính xác. 2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường Bao gồm: + Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng + Chỉ số chi phí xây dựng Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng sẽ cung cấp mức giá xây dựng bình quân (đồng/m2) cho từng loại sản phẩm. Đối với chỉ số chi phí xây dựng (ở một số nước gọi là chỉ số giá trị đơn đặt hàng xây dựng), theo quy định thì sau khi nhận được hợp đồng xây dựng, các công ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể thời điểm phải khai báo. Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, các loại hàng hóa khác bởi vì nó là một phần của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi lãi suất, dòng tiền kinh doanh và cả các chính sách tài chính. Giá vật liệu xây dựng cũng sẽ rất nhạy cảm đối với ngành công nghiệp nhà ở. 2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu Bao gồm: + Chỉ số về đơn xin vay mua nhà + Chỉ số về giá trị cho vay để mua nhà + Dự đoán số lượng hộ gia đình Số liệu liên quan đến nhóm thông tin trên được xem là chủ chốt để đánh giá mức cầu của thị trường nhà ở. Nếu chỉ xây dựng 1 hay 2 loại chỉ số đơn lẻ thì mức độ chính xác của chỉ số sẽ rất yếu. Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫn nhau để đảm bảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển của thị trường, hạn chế những nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện. Ví dụ chỉ số giá bất động sản có liên quan tới chỉ số giá xây dựng và chỉ số kinh tế xã hội. Khi chỉ số giá đất không tăng, chỉ số giá xây dựng không tăng thì giá bất động sản chỉ có thể tăng nếu nhu cầu tăng hoặc nguồn tín dụng tăng. Còn nếu nhu cầu và nguồn cung tín dụng cũng không tăng thì phải tính toán lại. Cũng có thể số giấy phép xây dựng không thể hiện chính xác được số lượng công trình khởi công thì mức chi cho xây dựng (căn cứ vào các hợp đồng xây dựng) sẽ thể hiện mức độ triển khai của các công trình từ đó có thể dự đoán nguồn cung ở giai đoạn chính xác hơn. Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán tất cả đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin qua các kỳ để tính toán các chỉ số phụ là việc làm không quá khó khăn. Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành có liên quan đến cổng thông tin của bất động sản. Do đó thông tin trở nên chậm chạp lỗi thời cho các quyết định mang tầm vĩ mô. Bên cạnh đó thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý và điều hành. Còn việc cung tín dụng cho thị trường thì do Ngân hàng Nhà nước. Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường bất động sản sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý. Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu của GDP là không nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ khả thi cho các dự án. Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ phải nằm trong mức hợp lý của quan hệ cung cầu thực. Vì vậy, muốn xây dựng một hệ thống các chỉ số bất động sản thì trước hết phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác. 2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 2.2.1.1 Khái niệm giá bất động sản Giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường. Về bản chất, đó là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá của nhà. Giá trị của đất đai bao gồm nhiều bộ phận hợp thành, một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có giá trị trao đổi. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá cả của đất đai thường ta gọi là giá đất. Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Tuy nhiên do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có những điểm khác biệt, đặc trưng riêng. Giá cả bất động sản phụ thuộc mức độ sử dụng, mức độ khan hiếm, và nhu cầu của người mua. 2.2.1.2 Phân loại giá bất động sản Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, sau đây là một số cách phân loại phổ biến - Giá mua bán, chuyển nhượng: Đây là giá trị bất động sản được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Khi đó: Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất - Giá thuê: Là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn - Giá bảo hiểm: Là giá được xác định cho chi phí thay thế cho công trình bất động sản khi nó bị rủi ro trong sử dụng - Giá hoạch toán: Là giá được xác định dựa trên giá trị còn lại của tài sản - Giá đất do Nhà nước quy định - Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tích được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần được chuyển nhượng và người muốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, quan hệ huyết thống. 2.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán lại đất do cha ông, tổ tiên để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,… Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là: a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: * Nhóm yếu tố tự nhiên: + Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của bất động sản mang lại càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai vị trí đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của bất động sản là cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối với định giá đất. + Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất + Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động đến giá trị của bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh hưởng của thiên tai, lũ lụt thì giá của bất động sản sẽ có giá trị thấp, ngược lại giá trị của nó sẽ cao hơn. + Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. + Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh, hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản. * Nhóm các yếu tố kinh tế: + Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của có càng cao và ngược lại. + Những tiện nghi gắn liền với bất động sản Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá của bất động sản đó càng tăng. * Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường + Nhu cầu của bất động sản trên thị trường + Tính hữu dụng của bất động sản đó trên thị trường. b) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản: + Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh tính pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,…hiện có. + Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn liền với bất động sản đó như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,… c) Các yếu tố chung bên ngoài: * Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là: + Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng. + Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam + Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua nhà tại thành phố,… * Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: + Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực + Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực + Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…) + Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng + Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng + Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng + Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng + Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,… * Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó không thể không kể đến tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, các vấn đề về phong thủy của bất động sản có liên quan. 2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất Hiện nay, tùy vào điều kiện cụ thể người ta có thể áp dụng các phương pháp tính giá đất như sau: * Phương pháp so sánh trực tiếp Khi tiến hành định giá phải chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. * Phương pháp thu nhập Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản tính thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. Đối với đất nông nghiệp người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. * Phương pháp chiết trừ Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn. * Phương pháp thặng dư Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng). Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường. 2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi giới bất động sản trên địa bàn cả nước. Do là công ty môi giới nên việc cung cấp số liệu có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất động sản cung cấp. Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm đại diện cho thị trường khi tính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất trong công thức tính chỉ số thị trường bất động sản là sự quan sát về các giao dịch của thị trường. Về nguyên tắc, quan sát được càng nhiều thì việc nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trên thế giới và được gọi là REMI. Phương pháp tính chỉ số thị trường bất động sản có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ. Với mức độ phát triển thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp. Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quan sát về: + Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1) + Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2) + Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3) Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như sau: Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề ra( Chọn mẫu có tính toán) Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để gán cho giá trị xt và zt. Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị yt với lưu ý là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát. Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc chia giá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng Bước4: Lập công thức tính toán: REMI= .100 Trong đó: Pxt, Pyt, Pzt lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số lượng giao dịch, thời gian bày bán bất động sản. REMI1 là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100). a, b, c là các trọng số thay đổi theo thời gian, không gian và thỏa mãn điều kiện: a+b+c=1 Ngoài việc xác định được các trọng số thì để tính toán được chỉ số thị trường, cần có được các chỉ tiêu trực tiếp của thị trường: + Số lượng các giao dịch + Giá trị các giao dịch + Số ngày các bất động sản được rao bán Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất động sản. 2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau RPI= Tỷ trọng phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm của năm trước đó. Công thức tính chỉ số giá bất động sản của từng phân khúc thị trường là: RPI= Trong đó: Qit là số lượng giao dịch của hàng hóa bất động sản thứ i tính bằng m2. Pit là giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên cứu. Pi0 giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc. Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa được niêm yết trên thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khối lượng niêm yết. Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó không được mua đi bán lại trên thị trường. Một khi nó được bán đi thì phải lâu sau nó mới có cơ hội xuất hiện tại trên sàn. Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố của thị trường. Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung ứng sẽ tổ chức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi. Hoặc như giá của vật liệu xây dựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản qua các tháng. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng nghĩa với nó là sự phức tạp trong quá trình tham gia mua bán bất động sản trên thị trường. Bất động sản này mất đi thì có các bất động sản khác xuất hiện. Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giá bất động sản. Có nhiều cách để giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hoặc xuất hiện trong khi tính chỉ số giá bất động sản. Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là: Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với % tăng giá vừa tính được. Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn hộ Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008. Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m2 căn hộ tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008 Loại BĐS Vị trí Diện tích m2 Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2) Quận Dự án Tháng7 Thán._.90 2790 3150 Đất nền Vietfracht Q2 1150 1420 1420 1300 1350 1350 Đất nền Bình Phú Q6 3300 3300 3300 3300 1716 1716 Đất nền BTD Cát Lái Q2 1400 1400 1400 1400 1400 1400 Đất nền Cát Lái Q2 2760 1920 1920 1920 1920 1920 Đất nền Cienco Bình Chánh 4200 4620 4620 4200 3000 3000 Đất nền Conic 13A Bình Chánh 700 700 700 700 700 650 Đất nền Cotec PX Nhà Bè 3628.5 3628.5 3628.5 3570 3570 2400 Đất nền DA 66 Ha Q12 750 700 700 850 850 1350 Đất nền Đại Phúc Bình Chánh 1050 1100 1100 1100 1100 1100 Đất nền Kỳ Đồng Q3 1050 1050 1050 840 980 980 Đất nền Xích Long Phú Nhuận 1400 1400 1600 1400 1600 1600 Đất nền Tái định cư Bình Tân 960 1080 1080 1200 1080 1080 Đất nền Tái định cư Q12 1100 1500 1400 1150 1150 1150 Đất nền Detesco Q2 1066 1066 1066 1066 1066 1300 Đất nền DTT Q2 2160 2880 2280 2640 2640 2640 Đất nền DTT Q2 960 1560 1320 1440 1680 1080 Đất nền Gia Hòa Q9 864 1080 1080 1026 1026 1026 Đất nền Hải Yến Bình Chánh 4995 5272.5 5328 5328 4107 4107 Đất nền Him Lam-KT Q7 5899.32 5985 5985 5985 4662 4662 Đất nền Him Lam 6A Bình Chánh 12000.6 11446.2 11448 11448 11340 11340 Đất nền Hồ Học Lãm Bình Tân 34720 34720 34720 34720 34720 34720 Đất nền Hoàng Hải Hóc Môn 2964.7 2964.7 2964.7 2964.7 2964.7 2964.7 Đất nền HLĩnh Nhà Bè 1300 1400 1300 1300 1700 1700 Đất nền Hquang Q8 1400 1400 1400 1400 1600 1600 Đất nền HG-HP P.Mỹ Hưng 640 960 896 800 800 448 Đất nền Hưng Phú Q9 900 900 900 900 990 600 Đất nền Hưng Phú Q9 9000 9000 9000 12000 12000 12000 Đất nền Hưng Phước P.Mỹ Hưng 1000 1000 1000 1400 1600 1600 Đất nền Huy Hoàng Q2 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Đất nền Intresco 6B Bình Chánh 1630 1630 1630 1630 2037.5 1304 Đất nền KDC DTL Q9 1840 1840 1760 2000 2160 2160 Đất nền KDC VL Bình Tân 7600 7600 7600 7600 8930 8930 Đất nền Khang Điền Q9 1540 1680 1400 1680 1680 1050 Đất nền Khang Điền Q9 1600 1600 1600 1600 1600 1600 Đất nền Khu 5-143ha Q2 7560 7560 7560 7560 7560 7560 Đất nền Khu CNSG Q2 1920 2040 2040 1920 1860 1440 Đất nền Làng VK Bình Chánh 1404 1242 1188 1166.4 972 1512 Đất nền Lê Trọng Tấn Bình Chánh 4290 4290 4290 4290 4290 4290 Đất nền Minh Long Q7 6493.5 6844.5 6844.5 7371 7371 7371 Đất nền Mỹ Long Thủ Đức 2400 2400 2400 2800 2800 2100 Đất nền Nam Long Q9 28224 28224 28224 28224 21168 21168 Đất nền Nam Thiên P.Mỹ Hưng 3792.5 3792.5 3792.5 3792.5 3792.5 2152.5 Đất nền Nguyễn Thủ Hóc Môn 4224 4224 4224 3872 3872 3872 Đất nền Nhơn Đức Nhà Bè 2430 2970 2970 3105 3105 3105 Đất nền Phan Hơn Q12 2500 3000 3000 3000 3000 2700 Đất nền Hoàng Quân Q9 3360 3200 3520 3520 3520 3200 Đất nền Bình Điền Q8 688 688 688 688 688 840 Đất nền Hai Thành Q8 1361.7 1377 1377 1377 1377 1377 Đất nền Chợ Lón Q7 6000 6000 6000 6800 5400 4400 Đất nền Phú Mỹ Q7 24000 24000 24000 24000 19200 19200 Đất nền Phú Xuân Nhà Bè 16848 16848 16848 15300 15300 15300 Đất nền Phú Xuân Nhà Bè 2250 2250 2250 2250 2662.5 2662.5 Đất nền Phước Điền Nhà Bè 1600 1750 1750 1750 1400 1400 Đất nền PN techon Phú Nhuận 2400 3200 3400 3300 3000 3000 Đất nền Quốc Hưng Q2 2288 2288 2288 2288 1936 1936 Đất nền Saconde Q7 1320 1320 1320 1360 1360 1360 Đất nền Sài Gòn Nhà Bè 2376 2640 2904 2970 2904 2904 Đất nền T30 Bình Chánh 2100 2200 1700 1700 1040 1040 Đất nền Tái định cư Q7 1170 1260 1260 1260 1260 1260 Đất nền Tái định cư Q7 1170 1305 1305 1305 1260 1440 Đất nền Tân An Huy Nhà Bè 2800 2800 2800 2800 2800 2800 Đất nền Tân Quý Tân Phú 1149.5 1210 1210 1089 1210 1331 Đất nền Thái Sơn1 Nhà Bè 810 990 810 990 1170 1440 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 1140 1176 1176 1320 1440 1440 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 980 1300 1100 1000 1000 1000 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 765 765 810 810 810 810 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 720 720 720 720 720 720 Đất nền Thanh Nhựt Nhà Bè 850 880 1000 1000 1000 1000 Đất nền Thế Kỷ 21 Q2 1020 1056 1200 1200 1200 1200 Đất nền Thới An19 Q2 1260 1500 1560 1560 1440 1440 Đất nền Thới An32 Q2 1200 1200 1200 1200 1400 1400 Đất nền Thủ Đức Thủ Đức 1000 1000 1000 1250 1200 1200 Đất nền Thủ Đức Q2 2816 2816 2816 2816 2176 2176 Đất nền Trung Sơn Bình Chánh 1173.6 1173.6 1173.6 1173.6 1188 1188 Đất nền Trường THạch Q9 1818.56 1824.243 1824.243 1818.56 1818.56 1818.56 Đất nền Xuân Thủy Q2 Tổng 306484.2 312772.7 311665 314383.5 295813.8 289728.8 Tại kỳ gốc( tháng 7) có 84 bất động sản được tiến hành giao dịch. Chỉ số giá tại kỳ gốc là: RPI==1 hay(100%) Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào kỳ gốc là 8790m2 tương ứng với mức giá trung bình là: =23,06( triệu đồng/m2) Chỉ số giá đất nền tháng 8 là: RPI==1,020518 hay(102,05%) Chỉ số giá đất nền tháng 9 là: RPI==1,016904 hay(101,6904%) Chỉ số giá đất nền tháng 10 là: RPI==1,025774 hay( 102,5774%) Chỉ số giá đất nền tháng 11 là : RPI= =0,965184 hay(96,5184%) Chỉ số giá đất nền tháng 12 là: RPI==0,94533 hay(94,533%) Ta có biểu đồ thể hiện sự thay đổi của giá đất nền qua các tháng như sau: Biểu đồ 5:Biểu đồ chỉ số giá đất nền TP.Hồ Chí Minh Qua đồ thị ta nhận thấy: Giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh tăng nhẹ vào tháng 7 đến tháng 10, sau đó giảm mạnh ở tháng 11 và tiếp tục giảm nhẹ ở tháng 12. Cụ thể là giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh tháng 12/2008 giảm so với tháng 11/2008 là 2,34%.Trong đó: Giá đất nền loại từ 15 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 2,7% so với tháng 11/2008 Giá đất nền loại từ 15-25 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 2,34% so với tháng 11/2008 Giá đất nền trên 25 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 0,8% so với tháng 11/2008 Một số ít dự án tăng giá so với tháng 11, điển hình như: KDC Vĩnh Lộc tăng 13%, Mỹ Long tăng 7%. Một số dự án giảm giá mạnh so với tháng 11, điển hình như: Thái Sơn 1 giảm 15%, 13A giảm 23%, Nhơn Đức- Ngọc Phúc giảm 7% Nhiều dự án không có biến động về giá so với tháng 11 Số lượng các giao dịch được thực hiện không nhiều, tập trung tại phân khúc dự án có giá 15-25 triệu đồng/m2, khu vực giá cao hầu như không có giao dịch thành công. CHƯƠNG III:MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆTHỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNCHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦAVIỆT NAM HIỆN NAY 1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 1.1 Tác dụng Hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ra đời, các nhà hoạch định chiến lược sẽ có cơ sở đưa ra các dự báo chính xác của thị trường. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường lên xuống chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Khi chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam được áp dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Cụ thể như sau: + Đối với Chính phủ và các Bộ, Ngành Chính phủ không cần theo dõi và can thiệp sát sao vào các hoạt động của thị trường vì nó sẽ tự phát triển theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Khi có các dự báo về khả năng mất cân đối của thị trường bất động sản thì Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô, hoặc sử dụng các công cụ tài chính để đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh, điều tiết sự nóng lạnh của thị trường. Khi có những cơ sở để dự báo sự phát triển của thị trường, Chính phủ sẽ hạn chế được việc ban hành các quy định khẩn cấp để điều tiết thị trường, góp phần giảm thiểu rủi ro chính sách cho các nhà đầu tư. + Đối với Ngân hàng và các quỹ đầu tư Khi chỉ số bất động sản ra đời, các ngân hàng sẽ có cơ sở đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Các ngân hàng sẽ tính toán được số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực của dự án. Hiện nay, việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc chủ quan vào các báo cáo của bên vay vốn và thông tin của thị trường tại thời điểm đó, hoàn toàn thiếu thông tin, số liệu để dự đoán tình hình của thị trường trong một thời gian dài. Do các khoản vay thường kéo dài cho nên nếu không dự báo được tình hình thì mức độ rủi ro của ngân hàng sẽ rất cao. + Đối với các nhà đầu tư bất động sản Họ sẽ tránh được việc đầu tư vào phân khúc thị trường nào được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với tình hình nhu cầu thị trường. + Đối với dân chúng, người mua nhà ở Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống chỉ số để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn các sản phẩm có giá trị phù hợp và lựa chọn đúng thời điểm mua nhà khi có nguồn cung tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung đang căng thẳng. + Đối với các công ty trong ngành xây dựng Các công ty trong ngành xây dựng có thể căn cứ vào các dự báo để dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh dữ trữ thừa hoặc dữ trữ thiếu gây phát sinh chi phí. + Đối với các sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công, ảnh hưởng đến uy tín của sàn. + Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu thị trường Các nhà tư vấn và nghiên cứu thị trường sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của Viện Nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh được việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay. 1.2. Ưu điểm Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn non trẻ vì nó cũng chỉ mới thực sự hình thành từ những năm của thập kỷ 90, do đó nó còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế. Để thị trường có thể phát triển như các nước, cần có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường, thông qua đó giúp chúng ta phân tích đánh giá đúng sự phát triển của thị trường bất động sản, những thách thức đặt ra, dự báo xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả. Vì thế từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.Việc tiến hành xây dựng chỉ số bất động sản tạo điều kiện để xây dựng một công cụ, một thước đo phản ánh đúng thị trường lành mạnh, cung cấp thông tin định hướng thị trường cho người tiêu dùng, nhà đầu tư và giúp thị trường đi đúng hướng. Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên cung mặc dù có thể lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại bên bán cũng bất lợi vì khả năng lựa chọn đầu tư đúng phân đoạn thị trường và đúng thời điểm. Một số công ty như CBRE, Vinaland, Vietress,…cũng đã đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là số liệu tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng của chính các công ty. Vì vậy số liệu không đảm bảo mức độ chính xác cần thiết, vì không thể loại trừ trường hợp các công ty đưa ra các con số không chính xác để làm lợi cho công ty của mình.Nên hầu hết các số liệu được xây dựng từ trước cho đến nay đều mang tính chất tham khảo tương đối. Các con số thống kê do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan có chức năng cùng tham gia nghiên cứu được tính toán và được công bố sẽ nói lên được hàng hóa bất động sản nào đang tăng, hàng hóa bất động sản nào đang xuống, nhà đầu tư nên đầu tư vào phân đoạn thị trường nào thì hiệu quả,…Từ đó sẽ có các quyết định đầu tư phù hợp. Khi các hệ thống chỉ số này ra đời nó sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tình trạng đầu cơ, “bong bóng” …sẽ dần dần được đẩy lùi. Thị trường bất động sản là một trong các thị trường quan trọng trong nền kinh tế bên cạnh thị trường hàng hóa và tiêu dùng; thị trường tài chứng khoán; thị trường tài chính tiền tệ. Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản chiếm tỷ lệ không nhỏ trong cơ cấu GDP. Do đó, thị trường bất động sản phát triển thì mức độ ảnh hưởng của nó đến các thị trường khác trong nền kinh tế là rất lớn. 1.3. Nhược điểm Theo công bố của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang Laselle về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006( RETI_ Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất thế giới(56/56 quốc gia được khảo sát) và cả khu vực Châu Á(19/19 quốc gia). Cuộc khảo sát chỉ số minh bạch thị trường bất động sản dựa vào các thuộc tính sau: + Sự hiện diện các chỉ số về hoạt động đầu tư + Những thông tin về thị trường hiện có + Sự công khai thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức công ty, các cơ quan trên thị trường chứng khoán + Các yếu tố pháp luật và các quy định + Tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp. Nhưng cho đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát đội sổ về tính minh bạch. Vào tháng 7/2008, Tập đoàn Jones Lang LaSalle đã công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu. Theo đó, Việt Nam được đánh giá là có cải thiện về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Cụ thể năm 2008, Việt Nam đã vươn lên vị trí 77/82 thị trường tham gia khảo sát. Do đó bây giờ không phải là quá sớm hoặc quá muộn để tiến hành xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, giúp định hướng và phát triển thị trường bất động sản. Cần phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin càng sớm càng tốt. Trong quá trình tiến hành tính toán chỉ số thị trường bất động sản, dữ liệu quan sát chưa đủ lớn để có thể làm đại diện cho thị trường bất động sản. Nên chăng, mở rộng các quan sát trên phạm vi cả nước như thế con số tính toán sẽ thể hiện được sự phát triển của cả thị trường. Ở một số nước phát triển như Mỹ, Úc thị trường bất động sản phát triển nên việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản không gặp khó khăn. Nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển nên việc xác định hệ số gắn với các quan sát để phù hợp với mức độ phát triển hiện nay của thị trường. Bên cạnh đó, cho đến nay vẫn còn thiếu những quy luật có liên quan về công khai thông tin trên thị trường. Nhưng khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực sẽ hạn chế được vấn đề nêu ở trên. 2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 2.1 Về công tác thống kê Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là thông tin thiếu cập nhất, thiếu tính chuẩn xác, thiếu công khai minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin là rất cần thiết. Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết nóng, lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể dự báo, nếu không có dự báo thì không thể có các tư vấn kịp thời cho các chính sách vĩ mô. Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo mức độ phát triển hiện tại và dự đoán tương lai của thị trường để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả. Để có thể xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ nên phân rõ người điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng. Bên cạnh đó Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng với các Bộ, Ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả. Do đó: a) Cần có sự hợp tác thực sự của tất cả các ngành có liên quan bao gồm: Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Ngân hàng và Tài chính trong các việc sau: + Cung cấp nhân lực phù hợp với công việc để thiết lập một nhóm công tác trong công việc xây dựng phương pháp, công thức, xử lý số liệu, và so sánh với thực tiễn, + Cung cấp số liệu chính thức, thường xuyên cập nhật về các vấn đề có liên quan + Thường xuyên tham gia góp ý, phản biện bổ sung những số liệu được cung cấp và các số liệu được tính toán. Cụ thể như sau: * Đối với Bộ Kế hoạch và đầu tư Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến : - Số dự án được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn, - Số vốn được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn, - Số vốn được thực hiện theo thời gian và trong giai đoạn. * Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến: - Diện tích đất đã được quy hoạch theo thời gian và trong giai đoạn, - Số đất đai được phê duyệt cho dự án theo thời gian và trong giai đoạn, - Số đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thời gian và trong giai đoạn, - Số giao dịch thành công theo địa bàn theo thời gian và trong giai đoạn. * Đối với Bộ Tư pháp Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng các số liệu liên quan đến: - Các hợp đồng công chứng - Các đăng ký bất động sản Theo đó, để cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, vận động theo cơ chế thị trường, chúng ta cần phải quán triệt sâu sắc và toàn diện quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến đất đai và bất động sản. Cần phải tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà. Vì vậy, phải tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thống nhất, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, cần có các quy định mang tính bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản vì hiện nay các giao dịch bất động sản thông qua sàn chiếm tỷ lệ rất ít, hầu hết đều thông qua thị trường ngầm. Có như thế thì việc thu thập thông tin để tiến hành tính toán chỉ số bất động sản mới có thể mang lại tính chính xác cao, mới có khả năng dự báo tình hình của thị trường bất động sản. * Đối với các Ngân hàng và Tài chính Thị trường ngân hàng tài chính là một thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế của Việt Nam nói riêng và của thế giới nói chung. Hiện nay, nguồn tài chính cho thị trường bất động sản có thể kể ra như sau: Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản, vốn riêng của cá nhân Nguồn vốn ứng trước của khách hàng Vay vốn của các ngân hàng thương mại Vốn vay khác. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại hiện nay giữ một vị trí khá quan trọng đối với thị trường bất động sản. Nhưng nguồn vốn này có giới hạn và không mang tính bền vững vì nó lệ thuộc vào những khoản huy động vốn đa phần là ngắn hạn của các ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay các khoản bất động sản đồng thời cũng giảm lãi suất, tuy nhiên điều này cũng chưa đủ sức để vực dậy thị trường bất động sản bị đóng băng trong suốt thời gian qua. Ta có thể thấy rằng, bất động sản nào cũng sẽ được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó. Nhưng khi một bất động sản đã, đang, và sẽ hình thành thì chúng lại không trở thành, hay có mối quan hệ với những công cụ của thị trường tài chính. Nói cách khác, thị trường bất động sản chưa có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính. Giải pháp của ngành ngân hàng được đặt ra để góp phần phục hồi thị trường bất động sản là chứng khoán hóa các khoản vay nợ. Những khoản tín dụng cầm cố bất động sản tại thị trường sơ cấp có thể được chuyển nhượng dễ dàng tại thị trường thứ cấp, để tạo thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản, tạo thêm nguồn vốn mới cho các ngân hàng. Đồng thời các ngân hàng nên sớm hình thành các khoản vay dài hạn để cho vay đầu tư bất động sản và hỗ trợ người mua nhà. Bên cạnh đó thông tin mà các ngân hàng tài chính cần cung cấp cho Bộ Xây dựng bao gồm: - Tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản, - Số lượng thế chấp của thị trường bất động sản đối với hệ thống ngân hàng, - Tổng nguồn thu từ đất đai, bất động sản theo địa bàn và theo thời gian, - Số giao dịch chịu thuế liên quan đến thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian, - Tổng lượng vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian. * Đối với Bộ Xây dựng Cần tiến hành thu thập các số liệu: - Số công trình được khởi công theo địa bàn, - Số m2 được xây dựng theo địa bàn, - Số công trình hoàn thành theo địa bàn, - Số lượng giao dịch theo địa bàn và theo thời gian, - Giá trị giao dịch theo địa bàn và theo thời gian, - Thời gian giao dịch, - Địa bàn diễn ra giao dịch. Bên cạnh đó cần có sự tham gia của nhiều cơ quan khác như: + Tổng Cục Thống kê và cục Thuế địa phương, + Các phòng công chứng, + Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương, + Các sàn giao dịch bất động sản… Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số cần tính toán, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố sẽ dài hơn. Ví dụ như chỉ số giá bất động sản sau khi nghiên cứu và tính toán có thể công bố 2 lần /tháng, nhưng chỉ số thị trường bất động sản, do mức độ phức tạp của mình nên có thế được công bố theo quý. Ngoài các số liệu nêu ở trên, quá trình tính toán hệ thống chỉ số bất động sản cũng cần các thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung cho sự phát triển của thị trường như GDP, tăng trưởng GDP, các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ như cán cân thanh toán, tỷ giá,… Ở các nước trên thế giới, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin không có gì là việc quá khó khăn.Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành,…có liên quan đến thị trường bất động sản nên thông tin trở nên chậm chạp, lỗi thời cho các quyết định mang tính vĩ mô. Bên cạnh đó, phải có sự phối hợp thật nhịp nhàng giữa các cơ quan có liên quan thì mới mang lại hiệu quả cao. Ví dụ, hiện nay thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng điều hành, còn việc cấp tín dụng cho thị trường thuộc Ngân hàng Nhà nước. Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý. Gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã có cuộc gặp gỡ với Tập đoàn Coldwell Banker( Hoa Kỳ) và Asia E –Business Solution( Singgapo) về các vấn đề liên quan đến quản lý thị trường bất động sản. Các chuyên gia của các tập đoàn này đã giới thiệu về hệ thống quản lý khai thác dữ liệu bất động sản, chương trình đào tạo kinh doanh bất động sản, phương thức chuyển nhượng thương mại cũng như kế hoạch phát triển thương mại cũng như kế hoạch phát triển hệ thống và quản lý môi giới sàn giao dịch bất động sản. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nên chủ động sẵn sàng tiếp nhận các các công nghệ mới, trang thiết bị hiện đại nhằm tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản. b) Tiến hành hoàn thiện tổng hợp số liệu thông tin hiện có. Hiện nay, đã có một số chỉ tiêu tổng hợp liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm: + Tổng Cục Thống kê Năng lực mới tăng: - Diện tích xây dựng nhà ở mới tăng - Diện tích và công năng các công trình xây dựng Vốn đầu tư xây dựng của Nhà nước: - Trung ương - Địa phương Giá trị gia tăng của ngành xây dựng CPI ( giá thuê nhà ở và giá vật liệu xây dựng) + Thông tin nhà ở từ Tổng điều tra Dân số - Loại nhà Số tầng của mỗi nhà Số phòng Tổng diện tích sàn của nhà Vật liệu chính Năm đưa vào sử dụng Tình trạng sở hữu Nguồn nhiên liệu, nguồn nước Tình trạng nhà vệ sinh + Bộ Tài nguyên và Môi trường Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về: Giao đất Cho thuê đất Sử dụng đất,… + Bộ Xây dựng Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về nhà ở + Bộ Kế hoạch và Đầu tư Có một số chỉ tiêu tổng hợp về khu công nghiệp c) Tiến hành thu thập các thông tin cần thiết - Xác định đơn vị thu thập thông tin - Xác định đối tượng cung cấp thông tin Phải đảm bảo nguồn số liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng d) Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập thông tin và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thu thập thực hiện. Ban hành các chế tài rõ ràng, cụ thể cho việc xử phạt nếu vi phạm trong việc cung cấp số liệu, thời hạn cung cấp số liệu. e) Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào số liệu tính toán được tiến hành phân tích, đưa ra các dự báo cho thị trường. 2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện Bộ Xây dựng là đơn vị chủ trì, tiến hành phối hợp với các Bộ, Ngành cùng tham gia ở các mặt đã nêu ở trên để cùng nghiên cứu, phân tích tài liệu kết hợp với lấy ý kiến của chuyên gia để đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản. - Tiến hành xây dựng chương trình hoạt động trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, theo đó có các quy định mang tính bắt buộc phải thực hiện đúng thời hạn đã đề ra. - Công bố chương trình thực hiện đến tất cả các cơ quan, ngành, những người có liên quan có trách nhiệm thực hiện. - Xuất phát từ nghiên cứu các chuyên đề, đề tài có liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình thị trường bất động sản trong mấy năm vừa qua và nhất là 6 tháng cuối năm 2008 đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp. - Tiến hành tổng hợp các chỉ tiêu tổng hợp đã được các Bộ, Ngành xây dựng liên quan đến thị trường bất động sản. - Ở các nước trên thế giới đã tiến hành nghiên cứu và xây dựng chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Việt Nam có thị trường bất động sản hình thành và phát triển sau nên trong quá trình tiến hành không tránh được sự mắc phải sai sót. Cần phải tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệm quản lý của các nước phát triển nhất là các nước có cơ chế quản lý thị trường bất động sản giống ở Việt Nam- đất đai thuộc sở hữu Nhà nước như Trung Quốc). Tham khảo các chỉ tiêu tổng hợp, chỉ số giá, chỉ số thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới. Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam còn khác xa nhiều so với các nước phát triển trên thế giới, do đó trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ tiêu không nên áp dụng giống hệt cách thức xây dựng của họ mà cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội của Việt Nam. Bởi vì xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường đã rất khó khăn, nếu hệ thống đó được mang ra thực hiện mà không phù hợp thì sẽ mang lại rất nhiều bất cập trong công tác quản lý thị trường bất động sản. - Lấy ý kiến của các chuyên gia của các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản - Lấy ý kiến của các địa phương, các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản. - Nghiên cứu tham khảo các biện pháp điều tra thống kê đã và đang được áp dụng hiện nay, đề xuất phối hợp với Tổng Cục Thống kê và các cơ quan có liên quan tổ chức thực hiện việc thống kê các chỉ tiêu về thị trường bất động sản. - Chu kỳ tiến hành thống kê: Hiện nay Việt Nam mới bước đầu tiến hành xây dựng hệ thống chỉ tiêu, do đó có thể tiến hành thu thập số liệu theo quý. Đến lúc thị trường phát triển đến một mức độ nhất định thì tiến hành thu thập số liệu theo tháng, theo tuần để tiến hành công bố các chỉ số với mức độ thường xuyên hơn. - Sau khi số liệu cần thiết được các cơ quan có chức năng, trách nhiệm báo cáo về Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng tiến hành xử lý hệ thống số liệu bằng các phương pháp thống kê, các hệ thống quản lý dữ liệu bất động sản hiện có để tiến hành tính toán. - Sau khi tính toán được chỉ số, cần xem xét chỉ số được tính toán có phù hợp với tình hình thị trường bất động sản trong thời điểm tính toán hay không? Vì mới tiến hành xây dựng nên sai sót là điều không thể tránh khỏi. Điều quan trọng là phải phát hiện sai sót đó nằm ở khâu nào để sửa sai. - Lấy ý kiến của các chuyên gia về chỉ số được tính toán - Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào chỉ số được tính toán tiến hành phân tích và dự báo tình hình phát triển của thị trường. - Sau đó, trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng xem xét ban hành các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản. KẾT LUẬN Việc xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản không đơn giản và hầu như không có tiền lệ nào nhưng nó thực sự cần thiết và cấp bách. Chính vì vậy, không thể đợi đến lúc thị trường bất động sản thực sự phát triển mới tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Từ kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của các nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới và các nghiên cứu của chuyên gia đầu ngành về bất động sản trong nước, Bộ Xây dựng đã và đang tiến hành phối hợp với các cơ quan có chức năng tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt. Do mới tiến hành nghiên cứu và xây dựng lần đầu tiên nên cần rất nhiều đóng góp của các chuyên gia trong việc xây dựng hệ thống chỉ số phụ, chỉ số chính để nhanh chóng xây dựng được một hệ thống chỉ số thống nhất, hợp lý mô tả đánh giá đúng thị trường bất động sản góp phần làm cho thị trường bất động sản phục hồi. Tài liệu tham khảo Giáo trình lý thuyết thống kê_ Trường đại học kinh tế quốc dân. Giáo trình thị trường bất động sản – Trường đại học kinh tế quốc dân_TS. Hoàng Văn Cường( chủ biên) Tài liệu của phòng Thị trường bất động sản_ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản_ Bộ Xây Dựng. Một số trang web như: w.w.w.vietrees.com Tham khảo một số luận văn của các khóa trước. ._.