Phương pháp vốn hoá thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Hoạt động thẩm định giá vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm và điều kiện áp dụng riêng. Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đang được sử dụng nhiều trong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này tác giả đã chọn đề tài “Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam” Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam như thế nào. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập trung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá đất đai ở Việt Nam. Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay và đặc biệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương pháp này với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích. Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của đề án gồm 3 phần: Phần 1: Lý luận chung về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản. Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập Phần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam. Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên bài viết còn có những thiếu sót. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Vũ Minh Đức đã hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề tài này. PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Những khái niệm cơ bản Khái niệm tài sản Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó” Có nhiều cách phân loại tài sản khác nhau: + Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình và tài sản vô hình. + Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng và tài sản cá nhân. + Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa. + Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản. + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản di động. Nói tới tài sản là phải đề cập đến quyền sở hữu tài sản. Sở hữu tài sản bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Sở hữu tài sản thông thường được hiện hữu bởi một số bằng chứng về sự sở hữu tách biệt với vật chất. Quyền sở hữu tài sản là một khái niệm pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. + Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. + Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại. + Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, thừa kế…hoặc không thực hiện các quyền đó. Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản. Các quyền càng lớn và càng rộng rãi thì khả năng khai thác lợi ích càng cao. Do vậy, muốn đánh giá một cách đúng đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng thì nhất thiết phải xem xét đến quyền sở hữu tài sản cần thẩm định giá. 1.1.2. Quan niệm về giá cả: Giá cả là một khái niệm cần được hiểu rõ và chính xác trong thẩm định giá tài sản. Có nhiều cách tiếp cận và định nghĩa về giá cả. Theo quan điểm kinh tế học: Theo quan điểm này, giá cả được nghiên cứu một cách đúng đắn nhất bởi Marx và Anghen. Dựa trên quan điểm lịch sử, Marx đã thực hiện một cuộc cách mạng về học thuyết giá trị - lao động. Marx cho rằng hàng hóa là sự thống nhất biện chứng của 2 mặt: giá trị sử dụng và giá trị. Trong đó, giá trị sử dụng là công dụng của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Còn giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa. Từ đó, Marx đã đưa ra công thức về giá trị hàng hóa đó là giá trị hàng hóa = c + v + m. Giá trị hàng hóa chính là giá trị xã hội được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa.Qua việc phân tích các phạm trù giá trị đó, Marx đã đưa ra định nghĩa về giá cả như sau: “Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa” Nếu tiếp cận từ phía người bán: Giá cả được định nghĩa rằng “Giá cả một hàng hóa, dịch vụ là khoản thu nhập người bán nhận được về việc tiêu thụ sản phẩm đó”. Trong hoạt động trao đổi, người bán đóng vai trò cung ứng hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của người mua. Bao giờ họ cũng muốn bán với giá cao nhất, cao hơn giá trị hàng hóa. Bởi vì, càng bán được giá cao thì sau khi bù đắp hết chi phí sản xuất, họ thu về khoản lợi nhuận càng lớn. Mục tiêu của các nhà kinh doanh luôn luôn là tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, chỉ chấp nhận mức giá phù hợp với giá trị hàng hóa. Khi cung và cầu có sự thay đổi thì mức giá cả cũng thay đổi theo và luôn xoay quanh giá trị cân bằng. Đối với người bán, giá cả sản phẩm được thể hiện thông qua công thức sau: Tổng doanh thu Giá cả của đơn vị hàng hóa, dịch vụ = Số lượng hàng hóa, dịch vụ tiêu thụ Nếu tiếp cận từ phía người mua: Giá cả được định nghĩa “Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm hay dịch vụ đó”. Trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ, người mua là người có tiếng nói cuối cùng về một mức giá được thực hiện. Người mua tham gia trao đổi nhằm tìm kiếm những lợi ích mà hàng hóa và dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của họ. Số tiền mà người mua phải trả cho hàng hóa, dịch vụ chính là giá cả của hàng hóa,dịch vụ đó. Giá cả là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình lựa chọn và mua sản phẩm. Thích mua rẻ là xu hướng có tính quy luật trong ứng xử về giá của người mua. Khi các điều kiện khác như nhau (chất lượng, mẫu mã, nhãn hiệu) người mua luôn tìm đến những người bán xó mức giá đưa ra thấp nhất. Giá cả là một yếu tố quan trọng nhiều khi mang tính quyết định đến việc người mua có mua sản phẩm hay không. Tuy nhiên, ngoài yếu tố giá cả thì còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu nhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán… Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ra những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau: + Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường. + Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận. + Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bán hàng hóa. + Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng. Khái niệm về thu nhập Thu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản. Thu nhập, đặc biệt đối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư. Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chi phí hoạt động. Khái niệm thẩm định giá tài sản: Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giả thiết mà người mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Do đó, giá trị không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định. Giá trị có tầm quan trọng như thước đo kinh tế đã dược thừa nhận rộng rãi. Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá. Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý và kinh tế sau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, yêu cầu và có thể chuyển giao được. Dựa trên những cách tiếp cận khác nhau mà thẩm định giá tài sản được hiểu theo những cách khác nhau: + Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” + Theo GS W. Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” + Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” + Theo GS Lint Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” + Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế” Mục tiêu của thẩm định giá tài sản: Hoạt động thẩm định giá đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định. Sự định giá được yêu cầu trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyên nghiệp có thể kể đến đó là: Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền Thẩm định giá để thuê mướn Thẩm định giá để bảo hiểm Thẩm định giá cho báo cáo tài chính Thẩm định giá cho mục đích đầu tư Thẩm định giá cho mục đích cầm cố Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị Thẩm định giá trị tài sản vô hình 1.1.5. Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản: Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp : - Phương pháp vốn hóa thu nhập: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau. Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản: Phương pháp vốn hóa thu nhập là một cách tiếp cận tĩnh hoặc trực tiếp trong đó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Phương pháp vốn hóa thu nhập căn cứ vào dòng tiền đơn lẻ theo thời gian lâu dài vĩnh viễn. Một số thuật ngữ liên quan: - Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. - Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. - Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kì đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực. - Một số loại tỷ lệ vốn hóa thường gặp: + Tỷ lệ lãi (i): là lãi thu được trên một đầu tư và nó phải đủ cao để thu hút vốn đối với một loại đầu tư cụ thể. Tỷ lệ này xác định dựa trên giả thiết cho rằng tài sản không bị hư hỏng. Nó không bao gồm sự suy giảm giá trị trong tương lai hoặc sự tái tạo lại. Tỷ lệ lãi là một hiện tượng thị trường, nó khác nhau tùy theo số lượng cung và cầu, với các đặc tính chất lượng của tài sản đầu tư. + Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của một tài sản và giá trị hoặc giá bán tài sản đó. + Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro): là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của toàn bộ tài sản ( đất và công trình) với giá trị hoặc giá bán của toàn bộ tài sản. Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa toàn bộ luôn lớn hơn tỷ lệ vốn hóa của đất và nhỏ hơn tỷ lệ vốn hóa của công trình. + Tỷ lệ vốn hóa công trình: là tỷ lệ thu nhập hoạt động thực của công trình đối với giá trị hoặc giá bán của công trình. Trong đó thu nhập của công trình phải bao gồm cả lãi trên đầu tư và khấu hao của công trình đầu tư trên tuổi kinh tế còn lại của công trình hoặc giai đoạn chiếm hữu dự kiến. + Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từ đất đối với giá trị hay giá bán của đất. + Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoàn vốn hoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản. Đôi khi nó được coi như là yếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọ kinh tế của tài sản. Thực chất của phương pháp: Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Cơ sở của phương pháp: Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau: + Thu nhập là vĩnh viễn + Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính giá trị tài sản một cách hợp lý và chính xác. Trong thẩm định giá tài sản có rất nhiều nguyên tắc nhưng phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở ứng dụng ba nguyên tắc cơ bản đó là nguyên tắc sử dụng cao nhất và tôt nhất, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc lợi ích tương lai. 1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường và do đó là của thẩm định giá. Sự sử dụng tốt nhất và cao nhất là sự sử dụng có thể nhất của một tài sản thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được phép về pháp lý, khả thi về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá. Sự sử dụng không được phép về pháp lý và không thuộc về vật chất thì không được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Sự sử dụng vừa được phép về pháp lý, vừa về vật chất, vẫn cần có sự giải thích của nhà thẩm định giá biện minh cho sự sử dụng đó là hợp lý. Nó không phải là sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản. Sau khi xác lập sự sủ dụng là hợp lý, thì cần kiểm tra về tính khả thi tài chính. Sự sử dụng đó phải dẫn đến giá trị cao nhất. Có thể nói, trong thẩm định giá tài sản đặc biệt là thẩm định giá bất động sản thì nguyên tắc này khá là quan trọng. Noi riêng trong thẩm định giá bất động sản thì nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau đây: Về mặt vật chất, bất động sản đó phải thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). Về mặt pháp luật, bất động sản phải được sử dụng hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Về mặt sử dụng, bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt thời gian, bất động sản phải có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất là kéo dài nhất. 1.4.2. Nguyên tắc cung cầu: Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản. Khi thẩm định giá cần lưu ý rằng các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. 1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư. Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ. Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của tài sản. Việc ước tính chính xác giá trị tài sản dựa trên các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó. PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP 2.1. Các bước tổng quát: 2.1.1. Nội dung phương pháp: Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. 2.1.2. Công thức: V = I / R Hoặc V = I * GI Trong đó: V : là giá trị tài sản I : là thu nhập ròng trong 1 năm R: là tỷ suất vốn hóa GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R ) 2.1.3. Các bước tiến hành - Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại - Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập - Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập Cụ thể: 2.1.3.1. Ước tính thu nhập từ tài sản: Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI). Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản: Thu nhập ròng từ tài sản được tính theo công thức sau: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa – Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động). Tổng thu nhập tiềm năng: Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các tài sản cho thuê tương tự được xác định bởi các yếu tố sau: + Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn lại của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng. + Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ yếu, về công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn. Xác định thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa: được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự. Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản: Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theo các cách khác nhau. + Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao gồm chi phí về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…). Còn chi phí gián tiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang). + Đối với máy móc thiết bị: chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản là chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy thiết bị có thể hoạt động bình thường. Cần lưu ý thẩm định viên xác định loại chi phí này thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự. 2.1.3.2. Xác định tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập: Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản cần thẩm định giá. Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa, đó là: Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau: Tỷ suất vốn hóa= Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro+phụ phí rủi ro Trong đó: + Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm. + Phụ phí rủi ro: Phần lớn các nhà đầu tư thường thận trọng đối với rủi ro, do đó họ thường yêu cầu 1 tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính chất rủi ro cao. Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hoàn vốn cao với tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro được gọi là phụ phí rủi ro. Phụ phí rủi ro bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản. Rủi ro kinh doanh: Là những biến động trong lợi nhuận do bản chất nghành nghề kinh doanh của sự nghiệp. Nói khác đi, đó là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp. Sự biến động về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của doanh thu bán hàng không ổn định và tỷ suất nợ trên vốn. Rủi ro tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức đầu tư, một doanh nghiệp có tỷ suất nợ cao (hệ số đòn bẩy cao) sẽ có rủi ro tài chính cao. Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán một khoản đầu tư một cách nhanh chóng với mức giá chênh lệch không lớn được gọi là tính thanh khoản. Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao. Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê. Phương pháp 2: (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản. Công thức xác định như sau: M * Rm + (1 – M) * Re = Ro Trong đó: M: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. Rm: Tỷ suất thu hồi vốn. (1 – M): Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. Re: Lãi suất kì vọng của nhà đầu tư. Ro: Tỷ suất vốn hóa. Phương pháp 3: (Phương pháp so sánh): Đây là phương pháp thường gặp nhất khi xác định tỷ suất vốn hóa. Theo phương pháp này, tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá được xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. 2.1.3.3. Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: V = I / R Hoặc V = I * GI Trong đó: V : là giá trị tài sản I : là thu nhập ròng trong 1 năm R: là tỷ suất vốn hóa GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R ) 2.2. Ứng dụng trong thực tế - Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư ( bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. 2.2.1. Ví dụ 1: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000 đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hằng năm là 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ suất vốn hóa qua diều tra thị trường cho thấy lãi suất kì vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% / năm. Với những dữ kiện như vậy, thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là: 360.000.000 – 10.000.000 – 98.000.000 = 252.000.000 đ Từ đó tính được giá trị thị trường của căn nhà là: 252.000.000 / 12% = 2.100.000.000 đ 2.2.2. Ví dụ 2 Một chung cư gồm có : - 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 3.200.000 đ/tháng/đơn nguyên; - 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên. - Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là: Đơn nguyên một phòng ngủ 10 x 3.200.000 đx 12 tháng = 384.000.000,0đ Đơn nguyên hai phòng ngủ 10 x 4.800.000đ x 12 tháng = 576.000.000,0 đ Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 960.000.000,0 đ - Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau: Chung cư Số đơn nguyên Số đơn nguyên có khách thuê Số đơn nguyên bỏ trống Tỷ lệ trống (%) A 28 26 2 7,1 B 44 41 3 6,8 C 22 20 2 9,1 Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0% Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 1,0% Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là: 960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000,0 đ - Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau: Chung cư Chi phí Tổng thu nhập thực tế Tỷ lệ (%) A 319.000.000 912.000.000 35,0 B 412.000.000 1.190.000 34,6 C 336.000.000 933.300.000 36,0 Chi phí duy tu bảo dưỡng chung cư cần định giá 864.000.000 đ x 0,35 = 302.000.000 đ Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là: 864.000.000,0 đ - 302.000.000đ = 562.000.000 đ Tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường là 12%. Vậy giá trị thị trường của chung cư đó là: 562.000.000 = 4 683 333 333 đ 12% 2.2.3. Ví dụ 3: Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau: ĐV tính Năm 2001 Năm 2002 năm 2003 Tổng sản lượng lúa cả năm kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000 Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250 Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 15.000.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng %/năm 6,5 7,0 7,5 + Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha. + Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha. + Thu nhập thuần túy bình quân một năm là : = 21.883.333 (đ/ha) + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 7%/năm. + Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa sẽ là: Giá trị 1 héc ta đất trồng lúa = 21.883.333 7 x 100 = 312.619.000 (đ/ha) hoặc » 31.260 đ/m2 Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260 đ/m2. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể. 2.3. Đánh giá ưu, nhược điểm 2.3.1. Ưu điểm: Trong thẩm định giá tài sản, việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có những ưu điểm nhất định, đó là: Đơn giản trong áp dụng Dễ hiểu hơn phương pháp dòng tiền chiết khấu Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được Phương pháp này có tính khoa học và giúp các nhà đầu tư ra quyết định đầu tư chính xác hơn 2.3.2. Nhược điểm: Xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp Phương pháp này dựa trên những giả định như: thu nhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định. Mà trên thực tế thì không phải như vậy nên đôi khi kết quả thẩm định giá chưa chính xác lắm Phương pháp vốn hóa thu nhập đặt niềm tin quá nặng vào các số liệu lịch sử Có thể thiếu cơ sở cho dự báo những khoản thu nhập tương lai Kết quả thẩm định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. Khái quát về việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua 3.1.1. Tổng quan về bất động sản Việt Nam – Sự ra đời và phát triển 3.1.1.1. Định nghĩa về bất động sản: Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo các tiêu thức khác nhau mà có sự phân chia tài sản thành các loại khác nhau. Một các phổ biến hiện nay là phân chia tài sản theo khả năng di dời, do đó bao gồm 2 loại đó là động sản và bất động sản. Bất động sản là một khái niệm được sử dụng ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Điều 181 của Bộ Luật Dân S._.