Phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay thông qua các giải pháp tài chính

trí quan trọng trong nền kinh tế xã hội ở nước ta. Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất động sản cũng khơng thể tránh khỏi những tác động từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu chuyển luồng vốn đầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng, các quy định về đất đai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ đĩ, thị trường Bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn thăng hoa nhưng cũng cĩ những thời kỳ trầm lắng. Với nhiều nỗ lực trong hoạt động quản lý, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường Bất động sản nhằm đảm bảo thị trường luơn đi theo một quỹ đạo lành mạnh và là động lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên, những tác động tích cực đến thị trường từ những chính sách luơn địi hỏi một khoảng thời gian cần thiết để phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính sách được ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải đánh đổi những lợi ích kinh tế trước mắt để đạt được hiệu quả lâu dài và bền vững. Do đĩ, những thay đổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay đổi các sắc thuế liên quan đến Bất động sản, cùng những tác động lớn từ sự mất cân đối cung-cầu trên thị trường Bất động sản, kèm theo đĩ là tình hình lạm phát, sự bất ổn của kinh tế tồn cầu, hiện tượng suy thối thị trường Bất động sản ở nhiều nuớc trên thế giới đã khiến thị trường Bất động sản tại TP.HCM từ đầu năm 2008 đến nay đã gặp nhiều trở ngại trong luồng giĩ phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất động sản tại TP.HCM phát triển và hoạt động ổn định là việc hết sức cấp thiết trong thời điểm này Mục đích nghiên cứu: ðề tài " Phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay thơng qua các giải pháp tài chính" được tác giả thực hiện với mong muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM , tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất động sản của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ đĩ đề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng để giúp thị trường Bất động sản tại TP.HCM vượt qua những khĩ khăn, đứng vững và phát triển trong hồn cảnh hiện nay. ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường Bất động sản tại TP.HCM. Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai đoạn từ đầu năm 2008 đến hết Quý II năm 2008. ðây là giai đoạn cĩ nhiều biến động mạnh trên thị trường Bất động sản tạp TP.HCM trong vịng 2 năm trở lại đây. Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Cơng, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, đề tài được thực hiện dựa trên các phương pháp:
Phương pháp so sánh: được tác giả sử dụng để so sánh sự biến động trên thị trường Bất động sản giữa giai đoạn nghiên cứu với các giai đoạn trong quá khứ
Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: được tác giả sử dụng để làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM
Bên cạnh đĩ, tác giả cịn tìm hiểu, tĩm lược những kết quả nghiên cứu trước đĩ để bổ sung cho việc nghiên cứu ở đề tài này. Bố cục của đề tài: Về cơ bản, đề tài được sắp xếp gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất động sản
Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua
Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường Bất động sản: 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của Bất động sản và thị truờng Bất động sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “ðộng sản” cĩ nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đĩ bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi Bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng cĩ những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi Bất động sản là đất đai và những tài sản cĩ liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hồ Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hồ Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hồ Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nĩi chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nĩi chung là bộ phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại cĩ quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là Bất động sản. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đĩ, ðiều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự ðức đưa ra khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, cĩ hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là Bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về Bất động sản đã cĩ những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về Bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đĩ, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các Bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 cĩ quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: ðất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và cĩ những tài sản cĩ quốc gia cho là Bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất động sản. Hơn nữa, các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa cĩ các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.1.2 ðặc điểm của Bất động sản : Bất động sản cĩ những đặc điểm sau:  Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia khơng thể thay đổi diện tích, nếu đất đai đĩ khơng phải là hàng hố thì bất động sản gắn trên đĩ cũng khĩ khăn trong vận động với tư cách là hàng hố. Bất động sản là tài sản khơng thể di dời nên hồ sơ mơ tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai khơng bị hao mịn.  Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đĩ tổng cung đất đai thì khơng thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai cĩ xu hướng ngày càng gia tăng.  Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Khơng cĩ bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp cĩ những thay đổi lớn xung quanh bất động sản nào đĩ sẽ cĩ những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của bất động sản đĩ.  Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hố- xã hội : Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực cĩ được từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đĩ, do bất động sản nằm trong một khơng gian nhất định nên nĩ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, mơi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nĩ cịn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, mơi trường,… 1.1.1.3 Hàng hĩa bất động sản: Hàng hĩa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuơn khổ pháp luật cho phép. Hàng hố bất động sản cĩ thể xác định gồm hai loại chủ yếu : đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Cĩ những bất động sản khơng phải là hàng hĩa như các cơng trình hạ tầng cơng cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hố khác, hàng hĩa bất động sản cũng cĩ hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do đặc điểm riêng cĩ mà bất động sản được xem là hàng hố đặc biệt. Hàng hĩa bất động sản cĩ những đặc trưng sau: • Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đĩ giá cả bất động sản luơn cĩ xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hĩa bất động sản kém co giãn so với giá. • Thời gian giao dịch hàng hố bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng hố thơng thường, bởi vì giao dịch bất động sản khơng chỉ giao dịch bản thân bất động sản mà cịn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đĩ nữa. Do đĩ chi phí giao dịch thường khá cao. • Tính thanh khoản kém do hàng hố bất động sản thường cĩ giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hố thành tiền mặt chậm. • Hàng hố bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng. 1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thơng qua quan hệ hàng hĩa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hĩa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đĩ, thị trường bất động sản hịan chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà cịn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản cĩ thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hĩa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta cĩ thể phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau • Căn cứ theo loại hàng hĩa bất động sản, người ta cĩ thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường bất động sản cơng nghiệp • Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta cĩ thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. • Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta cĩ thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay cịn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các cơng trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp) • Căn cứ theo mức độ kiểm sĩat, người ta cĩ thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường cĩ kiểm sĩat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường khơng được kiểm sĩat của Nhà nước. 1.1.1.5 ðặc điểm thị trường bất động sản:  Thị trường Bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và khơng tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản là một loại hàng hố cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nĩ chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đĩ, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường Bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường Bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hố Bất động sản cĩ “dư thừa” ở vùng này cũng khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đĩ, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do cĩ sự phát triển khơng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường Bất động sảnkhác nhau. Thị trường Bất động sản ở các đơ thị cĩ quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường Bất động sản ở nơng thơn, miền núi v.v..  Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hố đặc biệt, các giao dịch về Bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế- xã hội. Do đĩ, các vấn đề về Bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. ðặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến Bất động sản và thị trường Bất động sản, luơn điều chỉnh chính sách về Bất động sản và thị trường Bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về Bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.  Thị trường Bất động sản là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). ðặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất động sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng hồn hảo, người mua và người bán thường thiếu thơng tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của thị trường Bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều cĩ sự can thiệp vào thị trường Bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đĩ chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản cĩ tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường Bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo. Mặt khác, thị trường Bất động sản khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo được của đất, nên thị trường Bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hố khác.  Thị trường Bất động sản cĩ mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập Bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất động sản tham gia lưu thơng trên thị trường Bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về Bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân Ngồi ra, thị trường Bất động sản cịn cĩ quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đĩ mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này cĩ ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị truờng bất động sản: • Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: ðĩ là giai đoạn của tất cả mọi người đều cĩ thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần cĩ một mảnh đất là cĩ thể hình thành nên một cái nhà và được coi là Bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đĩng vai trị quyết định. • Thứ hai, cấp độ tập trung hố: ðĩ là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, khơng phải ai cũng cĩ thể hình thành và phát triển một tồ nhà, một Bất động sản lớn, một dự án Bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đĩng vai trị quyết định. • Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: ðĩ là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất động sản , do hạn chế về các điều kiện bán Bất động sản, khơng phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển Bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đĩng vai trị quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đĩng vai trị quyết định. • Thứ tư, cấp độ tài chính hố: Khi quy mơ của thị trường Bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường Bất động sản , các ngân hàng hoặc khơng thể tiếp tục cho vay đối với Bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hố các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hố các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể cĩ vai trị quyết định. Cĩ thể thấy rằng, khơng nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường Bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng khơng nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải cĩ giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng khơng nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản Bất động sản đã được chứng khốn hố với tỷ lệ rất cao. Các nước cĩ nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường Bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hố. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hố thị trường Bất động sản . Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường Bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều cĩ chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường Bất động sản gồm cĩ 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (cĩ dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đĩng băng) và phục hồi . Chẳng hạn như thị trường Bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870- 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường Bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất động sản Hồng Kơng từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã cĩ 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường Bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã cĩ 4 chu kỳ dao động, trong đĩ đáng chú ý cĩ chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. 1.1.3 Vai trị của thị trường bất động sản trong nền kinh tế: 1.2.3.1 Thị trường Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước cĩ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong Bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vịng 30 năm qua. Bên cạnh đĩ, Bất động sản cịn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nĩ cịn được xem như là nguồn vốn để phát triển thơng qua các hoạt động thế chấp khác nhau. 1.2.3.2 Thị trường Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: ðây là nội dung cĩ tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia cĩ giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các Bất động sản cĩ đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đĩ một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đĩ phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh Bất động sản đĩng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu yêu cầu đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho những địi hỏi thiết thực của một nền kinh tế. 1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng cĩ hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường Bất động sản để đáp ứng yêu cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và cĩ tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với cơng tác quy hoạch chưa được thực thi cĩ chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường Bất động sản ở đơ thị phải đi đơi với tăng cường cơng tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. 1.2.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất động sản sẽ gĩp phần kích thích nền sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước: Thị trường Bất động sản cĩ quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ cĩ khả năng thúc đẩy các ngành cĩ liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường Bất động sản sẽ cĩ tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đĩ tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách cĩ liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, cịn trên 70% chưa kiểm sốt được và thực tế là các giao dịch khơng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch Bất động sản chính thức (cĩ đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường Bất động sản sẽ cĩ thể tự mình đĩng gĩp cho nền kinh tế với mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ đồng trong suốt thời gian một năm. 1.2.3.5 Phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường Bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ đơ thị-nơng thơn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường Bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sơi động nhất trong thị trường Bất động sản, những biến động trên thị trường Bất động sản thuờng xuất phát từ nhà ở và lan toả sang các thị trường Bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường Bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trị quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường Bất động sản nhà ở. 1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất động sản:  Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản Cũng giống như tất cả hàng hố khác, bất động sản cũng vận động theo quy luật cung cầu. Do đĩ, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản.  Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và giá cả mà nhĩm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng hố bất động sản nên cung hàng hĩa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường. Các yếu tố tác động đến cung Bất động sản: + Tổng cung hàng hố bất động sản. + Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản. + Mức độ phát triển của thị trường vốn. + Các yếu tố của mơi trường vĩ mơ và sự phát triển cơ sở hạ tầng của đất nước. + Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động sản. + Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.  Cầu bất động sản: là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và cĩ khả năng thanh tốn để nhận được bất động sản đĩ. Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản bao gồm: + Giá bán hàng hố bất động sản. + Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất động sản. + Tâm lý, thị hiếu. + Tốc độ tăng dân số. + Thu nhập của dân cư. + Tốc độ đơ thị hố.  Quan hệ cung - cầu bất động sản : Quan hệ cung - cầu bất động sản được thể hiện thơng qua một hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hố bất động sản trên thị trường trong từng giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khơng ổn định và khĩ xác định như: tính chất cố định của cung hàng hố, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nơng nghiệp, cơng nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khĩ khăn, cĩ thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn định hoặc cân bằng khơng ổn định trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Những trạng thái đĩ đều tác động đến giá cả hàng hố bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản.  Giá cả hàng hố bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hố bất động sản: Cũng như các loại hàng hố khác, giá cả hàng hố bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản là loại hàng hố đặc biệt nên giá cả hàng hố bất động sản cũng cĩ nhiều khác biệt so với hàng hố khác như: giá cả bất động sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả thay đổi nhanh chĩng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường. Thơng thường giá bất động sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy định, giá thực tế thị trường, giá hạch tốn trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hố bất động sản: + Chi phí tạo lập bất động sản . + Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản cĩ nhiều cơng dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn. + Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đối với giá cả bất động sản, và nĩ phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người. + Các yếu tố tác động đến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hố bất động sản. + Các yếu._. tố thuộc về chính sách vĩ mơ và pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước cĩ liên quan đến bất động sản. Nhìn chung, khi khơng bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản cĩ xu hướng tăng. Khi giá bất động sản tăng thì nên kinh tế cĩ dấu hiệu của sự tăng trưởng. 1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: 1.1.5.1. Người mua: Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hố Bất động sản. Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành cơng của dự án, sự chấp nhận hoặc khơng chấp nhận của họ với sản phẩm hồn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường Bất động sản. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hồn chỉnh. Thơng qua các nhà tiếp thị Bất động sản, họ cĩ thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để cĩ thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ đĩng vai trị tích cực trong quá trình phát triển của Bất động sản. ðơi khi, Nhà nước cũng đĩng vai trị là người mua trên thị trường Bất động sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước.Trong thực tế, cĩ 3 loại người mua cĩ nhu cầu về Bất động sản: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phịng để bán, cho thuê ... nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ Bất động sản . 1.1.5.2. Người bán: Trên thị trường Bất động sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất động sản rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản: Cá nhân: Các cá nhân sở hữu Bất động sản (sở hữu đất đai, cĩ quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem Bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng Bất động sản để gĩp vốn liên doanh... Ngược lại, cĩ một số cá nhân cĩ nhu cầu sử dụng Bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê...Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường Bất động sản gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại Bất động sản để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là đơng đảo nhất, cĩ thể tĩm tắt như sau:- Về kỹ thuật cĩ kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn mơi trường, nhà tư vấn giao thơng.- Về kinh tế và pháp lý cĩ nhà định giá Bất động sản nhà đất, luật sư và kế tốn viên, nhà mơi giới Bất động sản nhà đất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý Bất động sản nhà đất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại.  Doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản: Trong nền kinh tế kế hoạch hố tập trung, do khơng cĩ thị trường Bất động sản nên cũng khơng cĩ doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Trong nền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các cơng ty xây dựng, tổng cơng ty xây dựng hoạt động theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm Bất động sản được tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước. Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4...). Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hố Bất động sản mà cịn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản Bất động sản (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ở mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao. Riêng các đơ thị, do khơng cĩ sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luơn luơn khơng thực hiện được mục tiêu đề ra trong các kế hoạch phát triển đơ thị.Như vậy, cĩ thể nĩi rằng, sẽ khơng cĩ thị trường Bất động sản nếu khơng cĩ doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Doanh nghiệp ở đây cĩ thể là hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy định. Tại khu vực nơng thơn, Doanh nghiệp nơng nghiệp sử dụng đất để trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực đơ thị và khu vực đơ thị hĩa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xây dựng để cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phịng, nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng...; hoặc trực tiếp xây dựng các cơng trình kiến trúc đĩ để bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội. Xuất phát từ những đặc điểm của mình, các hàng hố Bất động sản đều địi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định... ðể đáp ứng địi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai cĩ kỹ thuật, chuyên mơn, vốn liếng... mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hố Bất động sản và tổ chức việc cung ứng các hàng hố này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Do đặc điểm Bất động sản và thị trường Bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ cĩ một bộ phận bị thải loại, số cịn lại sẽ cĩ một bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn. Những đại doanh nghiệp này khơng chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản mà cịn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hố Bất động sản cho thị trường. Bên cạnh đĩ, trên thị trường Bất động sản cịn cĩ các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thốt nước, làm đường và trạm điện, xây dựng nhà và các cơng trình kiến trúc khác. Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần dần được tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng cĩ thể là người đĩng gĩp cổ phần vào các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản.Tĩm lại, trên thị trường Bất động sản cĩ 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh Bất động sản là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.  Doanh nghiệp Bất động sản nhà nước: Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường Bất động sản chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án cĩ quy mơ lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng dân cư. Các dự án do họ phát triển cĩ sự đầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra cĩ hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sáng tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực cơng của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính cơng cần phải bổ sung các yếu tố động mới cĩ thể đáp ứng được sự biến động liên tục của nền kinh tế hàng hố Bất động sản. ðĩ chính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hố. Các doanh nghiệp Bất động sản tư nhân: Là lực lượng năng động nhất trong hồn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luơn tìm tịi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các cơng ty cổ phần kinh doanh Bất động sản, các cơng ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và Bất động sản, các cơng ty mơi giới Bất động sản v.v..Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản tư nhân phải kể đến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra hàng hố Bất động sản cho thị trường. Người kinh doanh Bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi cơng xây dựng cơng trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất động sản. 1.5.1.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất động sản: Hoạt động trong thị trường Bất động sản khơng chỉ cĩ người mua và người bán Bất động sản, mà giữa họ cịn cĩ những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối. Do Bất động sản là loại tài sản khơng di dời được, thường lại cĩ giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán cĩ thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất động sản cĩ khi cần phải được quảng cáo, người mua cĩ khi cần phải được giới thiệu... Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý Bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, cĩ những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi cơng, lắp đặt...; chuyên gia kế tốn tư vấn việc hạch tốn tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá Bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia mơi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này cịn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, mơi giới Bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về mơi giới, tư vấn về Bất động sản. Thị trường Bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, mơi giới Bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên mơn hố.Từ những yêu cầu đĩ, thị trường Bất động sản ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:  Tổ chức phát triển quỹ đất: Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp cĩ thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ cơng ích do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, giải phĩng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa cĩ dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực cĩ quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất cĩ nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý.  Các tổ chức thơng tin Bất động sản: Các đối tượng cung cấp thơng tin trên thị trường Bất động sản chính là các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường này. Với tư cách là cơ quan quản lí vĩ mơ, cơ quan cơng quyền cĩ trách nhiệm cung cấp thơng tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách cơng khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể cĩ nhu cầu giao dịch về Bất động sản dễ dàng tiếp cận với các thơng tin đĩ thơng qua các phương tiện thơng tin đại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v... các dịch vụ tư vấn cơng về thơng tin cho các đối tượng cĩ nhu cầu.Ngồi ra phải đề cập tới một bộ phận đáng kể các tổ chức trung gian, mơi giới, tư vấn về Bất động sản là chủ thể cung cấp thơng tin quan trọng và phong phú nhất trên thị trường Bất động sản.  Các tổ chức mơi giới Bất động sản: Các tổ chức này khơng chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà cịn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng.  Các tổ chức tư vấn pháp lý về Bất động sản: Các tổ chức này cĩ chức năng giúp bên mua, bên bán Bất động sản hiểu biết các vấn đề pháp lý cĩ liên quan đến Bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua-bán Bất động sản v.v..  Các tổ chức định giá Bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng cĩ thị trường Bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả Bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả Bất động sản (trong vùng), cơng bố giá cả Bất động sản để làm cơ sở cho các giao dịch mua-bán Bất động sản trên địa bàn. Xác định giá Bất động sản và thẩm định giá Bất động sản cho các đối tượng cĩ nhu cầu. Ngồi các phương pháp xác định giá Bất động sản do Nhà nước quy định, cĩ thể đề xuất các phương pháp định giá Bất động sản khác cĩ tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giá Bất động sản của các tổ chức này bao gồm: + Cung cấp thơng tin về giá các loại Bất động sản và các thơng tin cĩ liên quan đến giá Bất động sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu Bất động sản và các thơng tin cĩ liên quan đến sự hình thành giá Bất động sản theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân. + Phân tích, dự báo giá cả Bất động sản (ngắn, trung và dài hạn): Giá cả do các tổ chức này cơng bố tuy khơng cĩ giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuối cùng. Với chức năng của mình, các tổ chức định giá Bất động sản đã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền” qua việc mua, bán Bất động sản với giá quá rẻ hoặc quá đắt so với mức giá do các tổ chức này cơng bố.  Các định chế tài chính: Kinh doanh Bất động sản địi hỏi phải cĩ nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính khơng thể di dời và lâu bền, nên Bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường Bất động sản để định giá Bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay khơng cĩ khả năng hồn trả, ngân hàng sẽ phát mại Bất động sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường Bất động sản. Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường Bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (cơng ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh Bất động sản. Ngồi ngân hàng, các định chế tài chính khác như các cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, quỹ đầu tư... đều cĩ thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường Bất động sản, đồng thời cịn đảm nhiệm việc thanh tốn giữa các bên, khi cần cĩ thể cho vay đối với bên này để thanh tốn cho bên kia. Những tổ chức này tuy khơng cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về Bất động sản, nhưng sẽ khơng thể thiếu đối với việc mua-bán những Bất động sản Bất động sản cĩ giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân cĩ thĩi quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hố, dịch vụ. 1.1.5.4. Người quản lý thị trường Bất động sản (Nhà nước): Nhà nước tham gia thị trường Bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mơ đối với hoạt động của thị trường Bất động sản. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuơn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường Bất động sản. ðồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thơng tin về Bất động sản. Bên cạnh đĩ, Nhà nước cịn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường Bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường Bất động sản được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thơng qua cơng cụ quy hoạch (cơng cụ cĩ vai trị quan trọng) và kế hoạch cùng các địn bẩy để điều tiết vĩ mơ thị trường, thơng qua việc quản lý thị trường để cĩ biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước cịn tham gia giao dịch trên thị trường Bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về Bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước.Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và cơng bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển cĩ chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải cĩ được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi cơng xây dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng Bất động sản, đảm bảo an tồn xây dựng và an sinh xã hội, mơi trường. Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừa khơng tạo nên các rào cản đối với các dự án cĩ tính sáng tạo, cĩ thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội 1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường Bất động sản và các cơng cụ phịng ngừa rủi ro trên thị trường Bất động sản: 1.1.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản:  Các yếu tố liên quan đến hoạt động quản lý của nhà nước  Yếu tố pháp luật nĩi chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nĩi riêng: Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thơng thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. ðiều đĩ cho thấy, pháp luật là một yếu tố cĩ tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với các quy định trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đĩ làm cho thị trường bất động sản phát triển.  Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp: Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay,bến cảng,…Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước theo quy hoạch chung của chính phủ. Chính phủ cũng cĩ thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngồi nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê…ðiều đĩ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đền sự phát triển của thị trường bất động sản.  Các yếu tố đặc thù của một quốc gia:  Sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thơng, các khu thương mại… Sự tăng trưởng này địi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch…ðiều đĩ đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế tức là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đĩ cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường cũng sẽ tăng theo.  Sự gia tăng dân số của một quốc gia: sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu cầu về bất động sản. ðiều này cĩ thể nhận thấy trên những nét cơ bản sau: + Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở. + Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên. ðĩ là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đĩ nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nơng nghiệp cũng tăng lên. + Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu khác của con người. Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản.  Tập quán, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp,…trên thị trường bất động sản. Thơng thường yếu tố này làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê,…mặt khác nĩ cũng tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh tốn. ðiều đĩ ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh tốn. 1.1.6.2 Những rủi ro trên thị trường Bất động sản: Do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bản thân thị trường Bất động sản ở các nước trên thế giới, nhất là ở các nước đang phát triển, hiện tại vẫn chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn . Thứ nhất, thị trường Bất động sản ở các nước đang phát triển thường là thị trường mới hình thành trong một thời gian gần đây nên các hoạt động của thị trường cịn thiếu tính chuyên nghiệp vì vậy mới xảy ra những vấn đề như giá cả tăng nhanh chĩng nhưng chỉ ở từng khu vực, thị trường nĩng lạnh thất thường. Nguyên nhân chủ yếu của vấn đề này là vì hệ thống chính sách, người tham gia thị trường cịn thiếu hẳn sự chuyên nghiệp. Thứ hai, hệ thống chính sách, thủ tục đầu tư vẫn chưa hồn thiện, cịn nhiều chỗ chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế, khơng sát với tình hình thực tế. Bởi lý do đĩ, thị trường ở các nước đang phát triển thường thiếu tính minh bạch. Các hoạt động giao dịch ngầm vẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Cơng tác quản lí lỏng lẻo nên giá bất động sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luơn diễn ra, thơng tin thị trường bị nhiễu, khơng đúng giá trị thực tế của bất động sản. ðây là nguyên nhân sâu xa dẫn đến rất nhiều rủi ro cho hoạt động đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản, khiến nhiều nhà đầu tư lẫn các tầng lớp dân cư khơng dám mạo hiểm bỏ tiền vào thị trường này. 1.1.6.3 Các cơng cụ phịng ngừa rủi ro trên thị trường Bất động sản: ðể phịng ngừa những rủi ro trên thị trường Bất động sản, các nước trên thế giới đã phát triển các cơng cụ phái sinh dành cho thị trường Bất động sản. Về cơ bản, các cơng cụ phái sinh Bất động sản bao gồm các cơng cụ như sau:
Phái sinh Bất động sản dạng Futures: ðây là một dạng giao dịch mà ở đĩ giá và chỉ số giá của Bất động sản được thực hiện vào một thời điểm ở tương lai chứ khơng phải tại thời điểm giao dịch hiện tại. Ví dụ, một người nào đĩ đang sở hữu một Bất động sản, anh ta muốn phịng ngừa sự thay đổi giá trong tương lai, điều anh ta cần làm là bán đi Futures. Bằng cách này, ngay cả khi giá trị Bất động sản giảm xuống trong tương lai, thì khi đĩ giá trị sụt giảm của Bất động sản sẽ được bù đắp bằng lợi nhuận cĩ được từ Futures Bất động sản. Nĩi cách khác, người mua và người bán đều thừa nhận rằng cĩ những rủi ro về giá xảy ra đối với họ ở một thời điểm nào đĩ trong tương lai nếu họ mua hoặc bán, nhưng họ khơng thể chờ đến một thời điểm tương lai mới thực hiện việc mua hoặc bán. Tuy nhiên, cả người bán và người mua đều cĩ thể phịng nhừa những rủi ro này với Futures Bất động sản bằng cách xác định giá tại một thời điểm ở tương lai và thực hiện mua, bán ở một thời điểm trong hiện tại. Hiện tại Lợi nhuận Tương lai Lợi nhuận Tương lai Hiện tại Giá Futures BDS Mua Futures BDS: cho rằng giá BDS sẽ tăng lên Giá Futures BDS Bán Futures BDS: cho rằng giá BDS sẽ giảm xuống Phí quyền chọn Phịng ngừa rủi ro ( người mua) Lời và lỗ Giá xác định Tận dụng rủi ro ( người bán) Phí Quyền Chọn Lời và lỗ Giá xác định
Phái sinh Bất động sản dạng Options: ðây là một dạng giao dịch về Quyền bán hoặc mua liên quan đến Bất động sản trong suốt một khoảng thời gian tại mức giá được xác định ở hiện tại thay vì ở thời điểm mua hoặc bán. Ví dụ, nếu một người sở hữu Bất động sản muốn phịng ngừa rủi ro giảm giá trong tương lai, việc anh ta cần làm là mua một Quyền Chọn Bán bất động sản. Bằng cách này, ngay cả khi giá Bất động sản giảm trong tương lai, anh ta sẽ cĩ thể bù đắp được khoản sụt giá đĩ với lợi nhuận từ Quyền chọn Bất động sản. ðối với người mua thì anh ta cĩ thể kiếm lời trong trường hợp giá Bất động sản lên trong tương lai nếu anh ta mua một Quyền Chọn Mua bất động sản. Tuy nhiên, giao dịch về Quyền chọn Bất động sản địi hỏi phải cĩ một khoản hoa hồng, gọi là phí Quyền chọn ( Option Premiums), và đây là chi phí đối với giao dịch Quyền chọn Bất động sản.
Phái sinh Bất động sản dạng Swaps ðây là một dạng giao dịch để trao đổi lợi nhuận cĩ được từ Bất động sản liên qua đến dịng tiền của hai bên giao dịch. Ví dụ, nếu một người sở hữu một Bất động sản muốn phịng ngừa rủi ro liên quan đến Bất động sản ấy, điều anh ta cần làm là thực hiện một giao dịch Swap Bất động sản với một người khác. Nĩi cách khác, người này sẽ trả cho một người khác dịng tiền cĩ được từ Bất động sản của mình và nhận lại dịng tiền từ người kia. Trong nhiều trường hợp, dịng tiền sẽ được cố định tại tỉ giá LIBOR. Vì lý do đĩ, ngay cả khi dịng tiền từ Bất động sản bị giảm đi trong tương lai, người sở hữu Bất động sản cĩ thể nhận đựoc dịng tiền từ người khác. Hơn thế nữa, nhờ vào giao dịch Swap Bất động sản mà một người cĩ thể cĩ đựoc dịng tiền từ một Bất động sản mà anh ta khơng cần phải đầu tư vào Bất động sản đĩ. 1.2 Kinh nghiệm của các nước trong vấn đề phát triển thị trường Bất động sản: 1.2.1. Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất động sản ở Thụy ðiển: Trong mục tiêu phát triển thị trường Bất động sản, Thụy ðiển áp dụng 2 loại thuế như sau : Thuế bất động sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và đất do tư nhân sở hữu. Chủ sở hữu bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản theo định kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất động sản cĩ mã số lưu trữ riêng. Cơ quan quản lý nhà đất cĩ nhiệm vụ quản lý tình trạng đất, phân loại đất, giá đất,…sau đĩ cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất động sản được phân thành các loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, đất xây dựng, đất ở, đất bao quanh nhà, đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, các loại đất khác. Giá từng loại đất căn cứ vào giá đất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại đất mang lại, giá đất được điều chỉnh sáu năm một lần. Thuế tài sản: ðây là loại thuế đánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài sản mà một hộ gia đình nắm giữ vừa bất động sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy định mức tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy định theo cách lũy tiến từng phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK đến nhỏ hơn 1,3 BðS ( ở Tokio) Cơng ty A cho thuê Cơng ty B BðS ( ở New York) cho thuê Dịng tiền Dịng tiền Trao đổi trong một thời gian nhất định triệu SEK, 2,6% cho tổng giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK đến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên. 1.2.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất động sản tại Singapore: Singapore chú ý phát triển thị trường Bất động sản thơng qua việc thu hút nguồn vốn cho thị trường này dưới hình thức Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT). ðây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cĩ thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng cĩ thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản. Ngày nay, trên thế giới, để đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường Bất động sản, nhiều nước đã phát triển mơ hình này và đạt được hiệu quả cao. Chúng ta sẽ tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước điển hình trên thế giới để hiểu hơn về mơ hình này. Tại Singapore, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được quy định bởi Luật chứng khốn và giao dịch Future năm 1999 cùng với Hệ thống các quy định đầu tư tập thể và Hướng dẫn lập Quỹ Bất động sản được quy định bởi Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT đầu tiên được niêm yết ở Sở giao dịch chứng khốn Singapore vào tháng 7 năm 2002. ðến nay, cĩ 16 Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được niêm yết với tổng số vốn hĩa thị trường là 17 tỷ USD. Một Quỹ tín thác đầu tư Bất độ._. quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ Với sàn giao dịch bất động sản, giá cả bất động sản sẽ được xác định hợp lý. Khi giá ở mức độ hợp lý, nhu cầu người sử dụng sẽ tăng cao, doanh nghiệp sẽ dễ bán được Bất động sản của mình cho đối tượng cĩ nhu cầu thật với những hình thức thanh tốn cụ thể, hợp lý và an tồn, sẽ hạn chế trường hợp tất cả các sản phẩm đều rơi vào tay nhà đầu tư lướt sĩng, nếu họ khơng bán ra kịp thời sẽ dẫn đến tình trạng trì truệ trong việc thanh tốn những lần tiếp theo cho DN. Tính pháp lý của sản phẩm Bất động sản sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, tạo sự an tâm cho khách hàng. 3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường Bất động sản tại TP.HCM 3.2.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngồi: Ngồi các vấn đề bất cập về trường pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý nhà nước, tác động của các thị trường vàng, chứng khốn… thì vấn đề vốn đang được xem là bài tốn nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và chính khĩ khăn về nguồn vốn đã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất động sản trên thị trường. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cịn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Theo như ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay cĩ tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Vì lẽ đĩ, một trong những giải pháp cấp bách chính là các cơng ty Bất động sản cần quan tâm đế việc thu hút cũng như liên kết vốn với các cơng ty, tổ chức nước ngồi. Về phương diện pháp lý, sự hợp tác về vốn là hồn tồn phù hợp bởi vì 2 lý do sau: Thứ nhất, Việt Nam đã trở thành viên của WTO, thành viên khơng chính thức của Liên hiệp Hội đồng Bảo An, và Thủ tướng Việt Nam Nguyễn Tấn Dũng đã ký bảng Hiến pháp ASEAN, cho phép Việt Nam hội nhập sâu hơn vào thị trường thế giới. Thứ 2, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành đã tạo ra một mơi trường hợp pháp rõ ràng cho những hoạt động hợp tác này. ðồng thời, trong giai đoạn hiện nay, các nước trên thế giới đã nhận thấy nhiều tiềm năng lớn trên thị trường Bất động sản ở nước ta. Thật vậy, ở thời điểm trước đây, lãnh đạo UBND TP.HCM đã đến các nước Singapore, Malaysia... để kêu gọi đầu tư vào các dự án địa ốc. Thế nhưng, các cơng ty nước ngồi vào thời điểm đĩ đều thờ ơ với sự mời gọi của chúng ta. Một số doanh nghiệp đặt ra yêu cầu là ngồi gĩp đất, cơng ty trong nước phải cĩ vốn đối ứng. ðiều kiện này khiến khơng ít cơng ty trong nước gặp trở ngại trong việc hợp tác. Tuy nhiên, đến bây giờ cĩ rất nhiều doanh nghiệp nước ngồi muốn đầu tư vào địa ốc. Cĩ những dự án của doanh nghiệp trong nước khơng cần chào mời mà họ cũng tự tìm tới. Vì lẽ đĩ, các cơng ty bất động sản cần tận dụng cơ hội này để thu hút nguồn vốn vào các dự án đầu tư. ðặc biệt, đối với các dự án triển khai dở dang hoặc chưa hồn tất đến bù từ nhiều năm qua thì hình thức này rất phù hợp để các cơng ty bất động sản trong nước sớm triển khai các bước tiếp theo của dự án. Bên cạnh đĩ, các dự án lớn, với diện tích vài trăm hecta để xây khu đơ thị cũng rất được các cơng ty bất động sản nước ngồi quan tâm để được hợp tác gĩp vốn đầu tư. Trên phương diện thực tế, dù chưa phải là phổ biến với tất cả các cơng ty bất động sản, nhưng đã cĩ nhiều sự hợp tác gĩp vốn giữa các cơng ty trong nước với các cơng ty, tập đồn lớn nước ngồi. Cụ thể chúng ta cĩ thể kể đến Dự án The Estella (xa lộ Hà Nội, quận 2, TP.HCM) qui mơ khoảng 1.500 căn hộ, tổng vốn đầu tư là 106 triệu USD, đây là dự án liên doanh giữa Keppel Land (thuộc Tập đồn Keppel của Singapore, chiếm 55% vốn) và Cơng ty Tiến Phước (45%), ngồi ra, Cơng ty An Phú JS và Cơng ty HOK của Mỹ đã kết hợp để triển khai một dự án 4 nghìn tỉ VND, xây dựng khu dân cư An Phú Hưng ở Hĩc Mơn, TP.HCM. ðể đạt được hiệu quả cao trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngồi, các cơng ty Bất động sản cần chú trọng:
Chuẩn bị hồ sơ về dự án thật hồn chỉnh (đặc biệt quan trọng là các giấy tờ pháp lý dự án)
Nghiên cứu kỹ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn gĩp (nếu là hình thức hợp tác, liên doanh)
Nếu dự án đã lên quy hoạch, thì cần phải cĩ bảng phân bổ ngân sách đầu tư hợp lý, rõ ràng cùng với thiết kế chi tiết của từng hạng mục trong tổng thể dự án.
Trình được bản phân tích mức độ khả thi và tính thành cơng (khả năng sinh lợi hấp dẫn) của dự án.
Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải cĩ các báo cáo tài chính về tình hình doanh nghiệp được chuẩn bị chu đáo, rõ ràng và thực hiện bởi các đơn vị kiểm tốn uy tín.
Ngồi ra, một yếu tố nhỏ nhưng cũng khơng kém phần quan trọng đĩ là nên tìm hiểu về văn hĩa doanh nghiệp, văn hĩa quốc gia của Nhà đầu tư nước ngồi để cĩ thể đáp ứng hoặc giải tỏa đúng những lo lắng và làm hài lịng với các địi hỏi của các nhà đầu tư nước ngồi này. 3.2.2 Giải pháp phát hành trái phiếu: Thực tế việc Ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản đã gây ra nhiều khĩ khăn lớn cho các cơng ty bất động sản. Do đĩ, bên cạnh việc thu hút vốn và hợp tác với các cơng ty nước ngồi, các cơng ty bất động sản đã tìm cách tồn tại bằng cách huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu. Nhận ra hiệu quả cĩ được của kênh huy động vốn này nên việc phát hành trái phiếu bất động sản đã trở nên phổ biến trên thế giới. Cụ thể, gần đây nhất, CapitalLand của Singapore đã hợp tác với Tập đồn Lippo để phát hành 342 triệu VND trái phiếu để phát triển 2 dự án chung cư. ðây khơng phải là lần đầu tiên mà là lần thứ 5 CapitalLand huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu. Ở nước ta, trong tình trạng khĩ khăn về nguồn vốn như hiện nay, với hình thức này, các cơng ty đầu tư Bất động sản sẽ khơng cịn khĩ khăn để tìm được nguồn vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư. Ngồi ra cơng ty đầu tư Bất động sản cĩ thể huy động vốn của nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, các cơng ty, tập đồn bảo hiểm, tài chính... Mặt khác việc áp dụng lãi suất cũng như quá trình trả nợ qua phương thức này sẽ linh hoạt hơn so với các tổ chức tín dụng. Doanh nghiệp cũng cĩ thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính thơng qua việc mua đi hay bán lại trái phiếu do cơng ty mình phát hành ra trên thị trường. ðối với các cơng ty đầu tư kinh doanh các sản phẩm khơng phải là bất động sản, điều kiện của việc phát hành trái phiếu là chỉ cần cĩ thời gian hoạt động tối thiểu là 1 năm kể từ ngày cơng ty chính thức đi vào hoạt động, cĩ báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm tốn và kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh của năm đĩ phải cĩ lãi. Tuy nhiên,đối với một cơng ty Bất động sản thì việc phát hành trái phiếu bất động sản kèm theo quyền mua căn hộ thì cịn bị chi phối bởi Luật Nhà Ở và Luật Kinh Doanh Bất ðộng Sản. Bởi lẽ, ðiều 39 của Luật Nhà ở quy định rằng các nhà đầu tư chỉ cĩ thể huy động vốn từ khách hàng hoặc người cho thuê khi hồn tất xây dựng nền mĩng của cao ốc. Bên cạnh đĩ, điều 4 Nghị định 153/2007/Nð-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản thì: "Việc ứng tiền trước mua nhà phải được thực hiện nhiều lần. Lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt”. Như vậy, một câu hỏi được đặt ra ở là nếu việc huy động vốn bằng trái của một cơng ty bất động sản được tiến hành trước khi cơng ty hồn thành phần mĩng của cơng trình thì cĩ bị xem là vi phạm luật hay khơng. Câu trả lời ở đây là việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua căn hộ hồn tồn phù hợp với Luật Doanh nghiệp, khơng trái với Luật Chứng khốn. Cả chủ đầu tư và khách hàng tham gia mua trái phiếu đều được đảm bảo quyền lợi. Chỉ khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (hồn tất hạ tầng, xây xong phần mĩng) thì cơng ty Bất động sản mới tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Trước khi cơng trình hồn tất phần mĩng, tất cả khách hàng đều mua trái phiếu Bất động sản đều là trái chủ, chưa phải là khách hàng mua căn hộ. Do đĩ, cơng ty Bất động sản khơng vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, để đảm bảo lịng tin của khách hàng, trái phiếu của cơng ty Bất động sản cần được đảm bảo thanh tốn. Việc đảm bảo thanh tốn cĩ thể thơng qua bảo lãnh thanh tốn của các tổ chức tài chính, tín dụng, hoặc bảo đảm bằng tài sản của tổ chức phát hành ( tức là chính cơng ty Bất động sản); theo đĩ, tài sản bảo đảm thanh tốn phải được xác định giá trị bởi các tổ chức chuyên mơn cĩ chức năng định giá; đồng thời, giá trị tài sản đảm bảo thanh tốn phải lớn hơn giá trị (gốc, lãi) trái phiếu được bảo đảm bằng tài sản. Ngồi ra cũng cĩ thể thực hiện qua hình thức bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba; theo đĩ, tài sản bảo đảm thanh tốn của bên thứ ba phải là tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm và được xác định giá bởi tổ chức chuyên mơn cĩ chức năng định giá. Như vậy, trong thời gian hiện tại, việc phát hành trái phiếu Bất động sản thật sự là một chiếc phao rất hiệu quả đối với các cơng ty Bất động sản trong gian đoạn khát vốn. Về phía khách hàng, khi càng nhiều cơng ty Bất động sản tham gia huy động vốn bằng hình thức này thì khách hàng sẽ càng cĩ lợi do các cơng ty Bất động sản phải chạy đua quan tâm hơn đến chất lượng sản phẩm Bất động sản để dễ dàng thu thu hút vốn. 3.2.3 Giải pháp hình thành các quỹ tín thác bất động sản: Một trong những giải pháp để ổn định thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho các cơng ty bất động sản hoạt động tốt hơn chính là việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Muốn thực hiện được điều này, thị trường Bất động sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong nước lẫn nước ngồi. Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất động sản được nhiều nước trên thế giới áp dụng chính là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời sẽ là một kênh rất quan trọng để thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước vào bất động sản, nhất là các khu đơ thị mới. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một mơ hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín và kinh nghiệm của cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các cơng ty quản lý quỹ chuyển giao ít nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản . Cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản luơn cĩ tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ rất ổn định. Trên thế giới, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản được phân loại theo đối tượng đầu tư, gồm: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ cho vay để mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vịng một số năm nhất định. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng cĩ thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất động sản vừa cho các chủ bất động sản khác vay tiền. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cịn được phân loại theo tổ chức: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một pháp nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, cĩ đại hội đồng cổ đơng, hội đồng quản trị và Ban kiểm sốt do cổ đơng bầu ra, cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là chứng chỉ quỹ đầu tư và được chia cổ tức, cĩ thể được mua bán trên thị trường chứng khốn sơ cấp và thứ cấp. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ đầu tư chứng khốn như Nghị định số 144 do Chính phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và cĩ hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ. Chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ dạng nửa như trái phiếu (trái phiếu), nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, khơng tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm tốn, định giá. Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ cĩ thể cĩ lãi, cĩ thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể tăng hoặc giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể bị phá sản. Cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sĩt của họ nếu làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý. Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn điều kiện cơ bản để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thành cơng gồm:  Cĩ hiệu quả tài chính cao: Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư cĩ lợi ích tài chính cao hơn các dạng đầu tư khác. Nếu khơng họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhưng an tồn. ðể đảm bảo hiệu quả tài chính, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần được đảm bảo một số yêu cầu:  Khơng được sử dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản để cho vay  Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần phải cĩ Ban ðại diện Quỹ do ðại hội nhà đầu tư bầu chọn  Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần phải đáp ứng tính minh bạch trong báo cáo và cơng bố thơng tin  Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải cĩ chính sách đánh giá, thẩm định tài sản trong giao dịch kinh doanh  Các thành viên tham gia Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải độc lập về lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập trong hoạt động của REIT  ðiều kiện thứ hai là uy tín của cơng ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ đầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và cĩ kinh nghiệm về thị trường bất động sản, thị trường vốn, cĩ kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và khai thác cĩ hiệu quả của các thành viên của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.  Thứ ba là phải cĩ hành lang pháp lý chặt chẽ: ðể đảm bảo tính minh bạch về tài chính của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bảo vệ các nhà đầu tư. Các nước phát triển Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản nĩi chung và nước ta nĩi riêng cần cĩ những bộ luật, quy chế quy định chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản . ðồng thời, cũng cần cĩ các quy định nhằm bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Các luật này cần phải đảm bảo được tính minh bạch về thơng tin cũng như mức độ ưu đãi về thuế.  ðiều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. ðây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để áp dụng thuế. ðối với Việt Nam, đây là ngành nghề kinh doanh cĩ điều kiện nên phải cĩ sự đồng ý của Bộ Tài chính trước khi cấp phép thành lập. Về đơn vị quản lý Nhà nước đối với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể hoạt động dưới sự quản lý của Vụ Tài chính ngân hàng Bộ Tài chính hoặc Ủy ban Chứng khốn Nhà nước, trong trường hợp Bộ Tài chính ủy quyền cho UBND TP.HCM thì Sở Tài chính sẽ là người đại diện quản lý Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Hiện cĩ khoảng gần 20 quỹ đầu tư nước ngồi đang muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu tư nước ngồi, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khốn, ưu đãi về thuế... 3.3 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại TP.HCM 3.3.1 Hồn thiện các chính sách tài chính và thuế trên thị trường bất động sản tại TP.HCM: Ở phần trên, chúng ta đã cĩ cái nhìn sơ lược về chính sách thuế luỹ tiến. Tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu những biện pháp nhằm hồn thiện và hướng sắc thuế này theo mục đích cĩ lợi cho thị trường. Một trong những vấn đề quan trọng đối với sắc thuế này mà các cơ quan quản lý cần quan tâm là phải làm sao xác định đối tượng thu thuế và mức thuế cho phù hợp. ðối với việc xác định đối tượng thu thuế lũy tiến, các bộ, ngành cần cố gắng tìm ra một giải pháp khả thi nhất cĩ thể bao thầu được tất cả các đối tượng, đặc biệt khơng bỏ sĩt đối tượng đầu cơ. Giải pháp đặt ra là nếu tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì Bất động sản đĩ khơng bị đánh thuế luỹ tiến. Nhà nước cũng nên giảm mức thuế chuyển nhượng xuống 1% và khơng thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.Ngược lại, nhà nước cần đánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vịng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất nên ở mức 25-28% chênh lệch giá mua bán. ðối với việc xác định mức thuế lũy tiến, cần xác định rõ căn cứ tính thuế, hạn mức đánh thuế. Căn cứ tính thuế cần sửa đổi theo hướng quy định căn cứ tính thuế là giá đất tính thuế do UBND tỉnh quy định theo khung giá của Chính phủ và cơng bố cơng khai hàng năm. Lúc ấy người nộp thuế sẽ cơng bằng khi cùng một thuế suất nhưng vị trí mảnh đất khác nhau thì mức thuế đĩng sẽ khác nhau. Hạn mức tính thuế cần xác định rõ hạn mức là diện tích sàn sử dụng hay tổng diện tích sử dụng. Bên cạnh đĩ, chúng ta cũng cĩ thể học tập cách làm của các nước láng giềng Singapore áp dụng thuế cố định, người mua nhà để ở chịu thuế 4%, mua nhà nhưng khơng ở phải đĩng thuế 12%. Ở Việt Nam cĩ thể đánh thấp hơn một chút. Việc đánh thuế cố định sẽ giúp thị trường đỡ xáo trộn, khơng xảy ra việc mĩc ngoặc giữa nhà đầu tư với cơ quan quản lý nhằm trốn thuế. Bên cạnh đĩ, nhà nước cũng cần áp dụng phương pháp xác định giá tính thuế theo cách mới, theo đĩ, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định cần phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được cơng bố hàng năm theo qui định của Luật ðất đai 2003. Phương pháp này sẽ khơng chỉ mang lại hiệu quả đối với thuế lũy tiến dành cho Bất ðộng sản, mà nĩ cịn mang lại những hiệu quả và lợi ích đối với các loại thuế bất động sản khác. Những lợi ích đem lại từ căn cứ tính thuế mới bao gồm :  Thứ nhất, về mặt hình thức, quy định về thuế và cách tính thuế rất rõ ràng dễ hiểu. Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính ngay được mức thuế phải đĩng hàng năm. Quy định rõ ràng sẽ hạn chế được những tiêu cực nếu cĩ từ nhân viên thu thuế. ðiều này khác hẳn với qui định cũ về hạng đất và do mức thuế chênh lệch giữa các hạng đất (khơng được xác định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực trong đĩng thuế và thu thuế bởi đa số người dân khơng biết đất mình đang sử dụng thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số thuế phải đĩng theo thơng báo mà phường, xã đưa tới.  Thứ hai, giải quyết được những bất hợp lý trong động viên thuế và đảm bảo cơng bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đĩng thuế sử dụng đất. ðất đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ cĩ giá cao hơn và do đĩ mức thuế sử dụng đất cũng sẽ cao hơn những nơi khác cĩ vị trí khơng thuận lợi. Sự cơng bằng này cũng được thể hiện ngay trong quá trình giải toả đền bù, đơ thị hố. Ví dụ: Trước khi giải toả, khu đất này nằm trong kiệt hẻm được xác định giá là 200.000đồng/mét vuơng. Nhưng sau khi giải toả, khu đất đĩ được ra mặt tiền với hệ thống hạ tầng hồn thiện, giá đất được xác định lại là 2.000.000đồng/ mét vuơng. Như vậy, mức thuế đĩng hàng năm của khu đất đĩ sẽ tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất. Nhà nước thu thuế đất hàng năm cĩ điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và xây dựng hạ tầng.  Thứ ba, tăng cường cơng tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất. Tại TP.HCM, rất nhiều người đổ xơ đi mua đất tích trữ trong khi nhu cầu sử dụng đất thực sự khơng cĩ. Tình trạng này kéo theo đĩ là đất tuy cĩ chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất khơng hiệu quả. Quy hoạch đơ thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà chia lơ, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buơn bán; vào chung cư chỉ là chuyện cùng đường bất đắc dĩ. Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lơ bán nền nhà. Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế mới, theo đĩ, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thơng thường đối với phần diện tích đất để hoang, khơng sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật, xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đĩng băng ảo”. ðồng thời, quy định như vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện tích thơng thống cơng cộng, gĩp phần cải thiện bộ mặt đơ thị.  Thứ tư, cách tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn thu, gĩp phần thúc đẩy phát triển xã hội. Trên quan điểm thu thuế để phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước mà hiện nay đang cịn bỏ ngỏ. 3.3.2 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp: Với nhu cầu rất lớn về các sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp như hiện nay, nhà nước và các đơn vị đầu tư kinh doanh Bất động sản cần quan tâm đẩy mạnh loại hình nhà ở này. ðể đảm bảo loại hình Bất động sản này cĩ thể phát triển được, nhà nước cần chú trọng đến các vấn đề sau:  Một mặt, nhà nước nên cho phép các thành phần kinh tế và loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cĩ đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính được tham gia xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, khơng giới hạn về quy mơ, lãnh thổ. Song song đĩ, cần đa dạng hố các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội: 100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đồn thể, quỹ và các hợp tác xã... ðặc biệt, nhà nước nên khuyến khích các tập đồn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngồi), cĩ năng lực tài chính và cơng nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này. ðồng thời, các cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, cụ thể như: cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp, phát triển các thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp… Nhà nước cũng cần phải phân định rõ với đối tượng được hỗ trợ trong lĩnh vực nhà cĩ thu nhập thấp và đưa ra chính sách phù hợp cho các đối tượng này. Cụ thể hơn, đối với những người cĩ thu nhập rất thấp, khơng cĩ khả năng tự lo được chỗ ở thì được nhà nước nên xem xét giải quyết cho thuê nhà giá thấp, thời hạn cho thuê sẽ được thực hiện đến khi nào bản thân họ tự tạo lập được một nơi ở mới sẽ phải trả lại nhà ở xã hội đang thuê để cơ quan quản lý Nhà nước giải quyết cho người cĩ nhu cầu khác. Thực hiện theo hướng này, quỹ đất dành cho việc duy trì, phát triển nhà ở xã hội sẽ luơn được bảo tồn, cịn đối với những đối tượng thu nhập thấp nhưng cĩ một phần khả năng tài chính, nhà nước cần áp dụng chính sách để tạo điều kiện cho họ cĩ thể tạo lập được chỗ ở thơng qua hình thức mua nhà ở xã hội hoặc mua nhà trả gĩp dài hạn với lãi suất thấp.  Mặt khác, cần đề cao vai trị của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, mà nổi bật là: xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch khơng gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an tồn và hài hồ cảnh quan đơ thị (nên cĩ những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp); hồn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hố và thị trường hố, ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi tồn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp; xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người cĩ thu nhập thấp, kể cả các nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đồn kết… Khơng những thế, nhà nước cần thành lập Quỹ nhà quốc gia và địa phương, chuyên dành cho người cĩ thu nhập thấp thuê và thuê mua. Nguồn tài chính của Quỹ là đa dạng, song chủ yếu được tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản cơng, các nguồn thu khác… Nhiệm vụ chi chủ yếu của Quỹ là hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ các dự án tái định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao động cĩ thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân trong diện giải phĩng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập mới gĩp phần ổn định cuộc sống và xây nhà cho bản thân. Kết luận Chương 3: Việc phân tích thực trạng thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay ở Chương 2 đã làm xuất hiện yêu cầu khách quan là cần phải cĩ những giải pháp để phát triển và làm cho thị trường Bất động sản ở TP.HCM vận hành ổn định, lành mạnh, giảm thiểu những do sự lên xuống của giá cả. Chính vì vậy, Chương 3 là tập hợp những giải pháp tài chính rất phù hợp với giai đoạn hiện nay, bao gồm nhĩm giải pháp giúp hạn chế rủi ro cho thị trường Bất động sản tại TP.HCM, nhĩm giải pháp giúp gia tăng nguồn vốn cho thị trưưịng Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn khĩ khăn về vốn hiện nay, Chương 3 cũng đề cập đến nhĩm giải pháp giúp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM. ðây là những giải pháp thiết thực giúp phát triển thị trường Bất động sản đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng và mang lại hiệu quả cao trong mục tiêu phát triển thị trường Bất động sản. Chính những giải pháp này sẽ gĩp phần thay đổi những khĩ khăn hiện nay trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM, đồng thời thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ hơn với mức độ an tồn và hiệu quả lớn hơn trước kia. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành chưa lâu, do đĩ, nĩ vẫn đang trong giai đoạn từng bước chuyển mình phát triển. Bản thân mình, thị trường Bất động sản cịn chịu tác động rất nhiều của các yếu tố vĩ mơ, các chính sách của nhà nước. Do đĩ, những thăng trầm trên thị trường trong từng giai đoạn tiến triển là điều khơng thể tránh khỏi. Mặc dù đã cĩ rất nhiều thay đổi trong các chính sách điều tiết, tuy nhiên, thị trường Bất động sản nước ta vẫn tồn tại nhiều bất cập. Hơn thế nữa, trong giai đoạn hiện thời, thị trường Bất động sản nước ta đang chịu những tác động lớn mang nhiều yếu tố bất lợi. Vì lẽ đĩ, sự sơi động trên thị trường đã chuyển sang một thời kỳ gian nan hơn,địi hỏi cĩ những điều chỉnh phù hợp hơn trong thời kỳ sắp tới. Trước tình hình này, luận văn đã đi vào nghiên cứu thực trạng thị trường và Bất động sản trong thời gian vừa qua để xác định đâu là những khĩ khăn và những nguyên nhân chính yếu, để từ đĩ đề ra giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển ở mức độ cao hơn. Các nhĩm giải pháp được giới thiệu trong luận văn bao gồm cả những giải pháp dành cho các cấp quản lý lẫn các cơng ty Bất động sản. Trên cơ sở các giải pháp đã đề ra, luận văn đã đưa ra hướng giải quyết những khĩ khăn hiện thời, tạo tiền đề cho các cơng ty Bất động sản hoạt động vững vàng, đồng thời giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, giảm thiểu những rủi ro khơng lường trước được. TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Các tài liệu giáo khoa, văn bản pháp luật 1. Tài chính Doanh nghiệp hiện đại – GS.TS Trần Ngọc Thơ 2. Lý thuyết Tài Chính Cơng – PGS.TS Sử ðình Thành 3. Giáo trình Lý thuyết Tài chính Tiền tệ - GS.TS Dương Thị Bình Minh 4. Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 5. Chỉ thị Số: 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ Về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản 6. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 7. Luật ðất đai 1993 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 8. Luật ðất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 9. Luật nhà ở 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 10. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11. Giáo trình Tổng quan về Bất động sản và thị trường bất động sản – Nguyễn Tấn Bình 12. ðịnh hướng thị trường bất động sản - GS TSKH. ðặng Hùng Võ 13. Bài nĩi chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam" của GS. TSKH. ðặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright) B. Các trang web: 1. BDS/Khai_niem_BDS/ 2. dong-san/TTBDS/ 3. 4. 5. ecom.com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774 6. 7. che-cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dong- von.html 8. ticle&sid=1107 9. 3ED24FFF1D617D/View/Dn- HienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print =179752070 10. 11. 12. 13. 14. 15. oc/200712/50363-bat-dong-san-2007-bat-on-va-tiem-an-rui-ro.html ._.