Phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà theo chương trình dự án Sky Gaden của Vietcombank Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng

1 MUÏC LUÏC MÔÛ ÑAÀU Chöông 1 – TOÅNG QUAN VEÀ TÍN DUÏNG NGAÂN HAØNG VAØ KYÕ THUAÄT CHO VAY TRAÛ GOÙP 1 1.1. Khaùi nieäm, ñaëc ñieåm cuûa tín duïng ngaân haøng. 1 1.1.1. Khaùi nieäm tín duïng ngaân haøng 1 1.1.2. Ñaëc ñieåm tín duïng ngaân haøng. 2 1.2. Phaân loaïi tín duïng ngaân haøng. 3 1.2.1. Phaân loaïi theo phöông thöùc taøi trôï 3 1.2.2. Phaân loaïi theo thôøi haïn taøi trôï 4 1.2.3. Phaân loaïi theo tính chaát baûo ñaûm 5 1.2.4. Phaân loaïi theo muïc ñích söû duïng voán. 6 1.3. Vai troø cuûa tín duïng ngaân haøng trong neàn kinh teá. 7 1.3.1. Thuùc ñaåy neàn kinh teá haøng hoùa phaùt trieån 7 1.3.2. Thuùc ñaåy tích tuï vaø taäp trung voán 7 1.3.3. Goùp phaàn thuùc ñaåy chuyeån dòch cô caáu kinh teá 7 1.3.4. Goùp phaàn oån ñònh tieàn teä, giaù caû thò tröôøng 8 1.3.5. Goùp phaàn taïo vieäc laøm cho ngöôøi lao ñoäng, oån ñònh cuoäc soáng, oån ñònh traät töï xaõ hoäi. 8 1.4. Nghieäp vuï tín duïng cuûa ngaân haøng thöông maïi 8 Kyõ thuaät cho vay traû goùp 11 1.4.1. Nhöõng vaán ñeà coù tính nguyeân taéc cuûa phöông thöùc cho vay traû goùp 11 1.5.2. Kyõ thuaät thaåm ñònh trong cho vay traû goùp 19 2 Chöông 2 – CHÖÔNG TRÌNH LIEÂN KEÁT CHO VAY TRAÛ GOÙP MUA NHAØ DÖÏ AÙN SKY GARDEN II CUÛA VIETCOMBANK TAÂN THUAÄN VAØ COÂNG TY PHUÙ MYÕ HÖNG (chöông trình döï aùn Sky Garden) 24 2.1. Giôùi thieäu vaøi neùt veà Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng 24 2.1.1. Vietcombank Taân Thuaän 24 2.1.2. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng 26 Xuaát phaùt ñieåm cuûa chöông trình lieân keát cho vay traû goùp mua nhaø döï aùn Sky Garden II 27 2.1.1. Chính saùch phaùt trieån dòch vuï ngaân haøng baùn leû cuûa Vietcombank 27 2.1.2. Nhu caàu thuùc ñaåy tieâu thuï saûn phaåm cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng 28 2.3. Noäi dung chöông trình döï aùn Sky Garden 29 2.3.1. Muïc ñích cuûa chöông trình 29 2.3.2. Ñieàu kieän cho vay theo chöông trình 30 2.4. Qui trình thöïc hieän lieân keát 31 2.4.1. Tröôùc khi baùn haøng 31 2.4.2. Trong khi baùn haøng 31 2.4.3. Sau khi baùn haøng 32 2.5. Quaù trình thöïc hieän vaø keát quaû cuûa chöông trình 33 2.5.1. Quaù trình thöïc hieän chöông trình döï aùn Sky Garden 33 2.5.2. Keát quaû cuûa chöông trình 37 Chöông 3 – PHAÙT TRIEÅN SAÛN PHAÅM CHO VAY TRAÛ GOÙP MUA NHAØ THEO CHÖÔNG TRÌNH DÖÏ AÙN SKY GARDEN CUÛA 3 VIETCOMBANK TAÂN THUAÄN VAØ COÂNG TY PHUÙ MYÕ HÖNG 39 3.1. Hoaït ñoäng tín duïng cuûa Vietcombank Taân Thuaän trong thôøi gian qua 39 3.1.1. Tình hình taêng tröôûng tín duïng cuûa Vietcombank Taân Thuaän 39 3.1.2. Tình hình phaùt trieån tín duïng baùn leû cuûa Vietcombank Taân Thuaän 41 3.2. Phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng 43 3.2.1. Ñaùnh giaù hieäu quaû chöông trình döï aùn Sky Garden 43 3.2.2. Phaân tích nhöõng cô sôû ñeå ñaït ñöôïc keát quaû cuûa chöông trình 44 3.2.3. Phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaøtheo chöông trình döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng 51 KEÁT LUAÄN VAØ ÑEÀ XUAÁT CAÙC NGHIEÂN CÖÙU TIEÁP THEO 63 PHUÏ LUÏC TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 4 LÔØI MÔÛ ÑAÀU 1. Tính caáp thieát cuûa ñeà taøi Ngaân Haøng Ngoaïi Thöông Vieät Nam (Vietcombank) laø moät trong naêm ngaân haøng thöông maïi quoác doanh haøng ñaàu cuûa Vieät Nam hieän nay. Vietcombank luoân ñöôïc bieát ñeán nhö moät ngaân haøng chuyeân phuïc vuï hoaït ñoäng thanh toaùn, taøi trôï xuaát nhaäp khaåu, taøi trôï voán cho caùc doanh nghieäp kinh doanh lôùn. Tuy nhieân keå töø naêm 2000, do ñieàu kieän neàn kinh teá Vieät Nam ñaõ coù nhöõng thay ñoåi caên baûn, do nhu caàu veà dòch vuï ngaân haøng ngaøy caøng phaùt trieån, nhaát laø dòch vuï baùn leû tôùi caùc taàng lôùp daân cö, Vietcombank ñaõ coù nhöõng chính saùch thích hôïp ñeå phaùt trieån thò phaàn trong lónh vöïc naøy. Thöïc hieän chính saùch phaùt trieån dòch vuï ngaân haøng baùn leû, töø naêm 2001 Vietcombank ñaõ coù nhöõng ñònh höôùng môû roäng dòch vuï, môû roäng ñoái töôïng khaùch haøng, ñöa theâm nhieàu saûn phaåm baùn leû nhö theû ruùt tieàn töï ñoäng ATM, cho vay tieâu duøng, … nhaèm ña daïng hoùa saûn phaåm, ña daïng hoùa ñoái töôïng khaùch haøng, taêng doanh soá hoaït ñoäng vaø thò phaàn baùn leû, lónh vöïc hoaït ñoäng maø tröôùc ñaây khoâng phaûi laø truyeàn thoáng cuûa Vietcombank. Ñaàu naêm 2004 Vietcombank ban haønh qui cheá cho vay traû goùp (mua nhaø, ñoäng saûn coù giaù trò) nhaèm taïo thuaän lôïi veà maët phaùp lyù cho hoaït ñoäng cho vay traû goùp cuûa caùc Chi nhaùnh Vietcombank trong caû nöôùc. Saûn phaåm cho vay traû goùp khoâng phaûi laø moät saûn phaåm môùi, hình thöùc cho vay naøy ñaõ ñöôïc caùc ngaân haøng Vieät Nam söû duïng töø raát laâu (ñaëc bieät laø caùc NHTM coå phaàn), Vietcombank laø ngaân haøng ñi sau veà vieäc aùp duïng hình thöùc naøy. Ñaây chính laø khoù khaên cuûa Vietcombank khi trieån khai saûn phaåm cho vay traû goùp do thieáu kinh nghieäm thöïc hieän cuõng nhö phöông phaùp thu huùt khaùch haøng tham gia. Vieäc tìm ra moät phöông thöùc phaùt trieån saûn 5 phaåm cho vay traû goùp vöøa an toaøn, thuaän tieän, thu huùt khaùch haøng laø moät vaán ñeà caáp baùch ñöôïc Vietcombank quan taâm haøng ñaàu. Laø moät Chi nhaùnh cuûa Ngaân haøng Ngoaïi Thöông, Ngaân haøng Ngoaïi Thöông chi nhaùnh Khu Cheá Xuaát Taân Thuaän (Vietcombank Taân Thuaän) ñaõ thöû nghieäm moät chöông trình cho vay traû goùp baèng caùch lieân keát cuøng Coâng ty Phuù Myõ Höng taäp trung taøi trôï cho caùc khaùch haøng coù nhu caàu mua caên hoä taïi döï aùn Sky Garden (Khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng, quaän 7) do Coâng ty Phuù Myõ Höng laøm chuû ñaàu tö. Quaù trình thöïc hieän chöông trình lieân keát naøy cho thaáy ñaây laø moät hình thöùc coù nhieàu ñieåm thuaän lôïi ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø, ñaëc bieät laø caùc caên hoä chung cö taïi caùc khu ñoâ thò môùi. Vì vaäy ñeà taøi “Phaùt trieån saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp theo chöông trình döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng” ñaõ ñöôïc thöïc hieän nhaèm nghieân cöùu, ñaùnh giaù keát quaû chöông trình lieân keát cho vay traû goùp mua nhaø döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng, qua ñoù ñònh höôùng phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø moät caùch hieäu quaû nhaát cho Vietcombank . 2.Muïc tieâu nghieân cöùu Muïc tieâu cuûa ñeà taøi laø ñaùnh giaù thöïc traïng cô caáu dö nôï tín duïng cuûa Vietcombank Taân Thuaän trong thôøi gian töø naêm 2002 tôùi nay, phaân tích caùc cô sôû ñeå Vietcombank Taân Thuaän tieán haønh thöû nghieäm chöông trình lieân keát cho vay traû goùp mua nhaø cuøng Coâng ty Phuù Myõ Höng, phaân tích caùc ñieàu kieän cuûa chöông trình, quaù trình thöïc hieän chöông trình vaø ñaùnh giaù hieäu quaû chöông trình lieân keát cho vay mua nhaø traû goùp cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng nhaèm ñöa ra keát luaän veà vieäc coù neân söû duïng hình thöùc lieân keát vôùi caùc chuû ñaàu tö ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp hay khoâng, ñoàng thôøi ñeà xuaát caùc böôùc cô baûn ñeå ra quyeát ñònh lieân keát, 6 noäi dung lieân keát, qui trình thöïc hieän, vaø moät soá vaán ñeà phaùp lyù leân quan tôùi phöông thöùc cho vay traû goùp mua nhaø taïi caùc döï aùn nhaø ôû môùi. 3.Ñoái töôïng vaø phaïm vi nghieân cöùu Vieäc nghieân cöùu, ñaùnh giaù chöông trình lieân keát cho vay mua nhaø traû goùp cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng laø moät nghieân cöùu coù tính chaát rieâng leû, ñaëc thuø cho Vietcombank neân phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi naøy laø nghieân cöùu tình huoáng, chæ goùi goïn trong moät ngaân haøng, moät chöông trình thöû nghieäm saûn phaåm cho vay traû goùp cuûa Vietcombank Taân Thuaän. Ñòa baøn nghieân cöùu laø thaønh phoá Hoà Chí Minh. Ñoái töôïng nghieân cöùu laø moät toång theå goàm cô sôû lyù luaän veà tín duïng ngaân haøng vaø tín duïng traû goùp, thöïc traïng cô caáu dö nôï tín duïng cuûa Vietcombank Taân Thuaän, cô sôû hình thaønh chöông trình lieân keát cho vay mua nhaø traû goùp, noäi dung chöông trình, qui trình thöïc hieän, ñoái töôïng khaùch haøng, doanh soá hoaït ñoäng sau khi thöïc hieän vaø moät soá vaán ñeà phaùp lyù lieân quan. 4.Phöông phaùp nghieân cöùu Ñeå thöïc hieän muïc tieâu nghieân cöùu cuûa ñeà taøi caàn phaûi coù phöông phaùp vaø caùch tieáp caän khoa hoïc vaø phuø hôïp. Cô sôû lyù thuyeát thöïc hieän ñeà taøi chuû yeáu döïa vaøo lyù thuyeát toång quan veà tín duïng ngaân haøng, veà nghieäp vuï tín duïng cuûa NHTM, cuï theå hôn veà kyõ thuaät cho vay traû goùp, cuøng vôùi caùc qui ñònh veà cô sôû phaùp lyù hieän haønh cuûa nghieäp vuï naøy. Caùc phöông phaùp nghieân cöùu ñöôïc aùp duïng bao goàm phöông phaùp phaân tích ñònh tính nhö phaân tích caùc yeáu toá taïo neân thaønh coâng cuûa chöông trình vaø moät soá yeáu toá phaùp lyù lieân quan ; phöông phaùp phaân tích döõ lieäu thöù caáp nhö phaân tích söï thay ñoåi cô caáu dö nôï cuûa Vietcombank Taân Thuaän qua 3 naêm gaàn nhaát, phaân tích tyû troïng doanh soá cam keát cho vay traû goùp trong toång doanh soá cam keát cho vay cuûa Vietcombank Taân Thuaän. 7 Nguoàn soá lieäu söû duïng trong phaân tích ñöôïc thu thaäp töø caùc baùo caùo keát quaû kinh doanh haøng naêm cuûa Vietcombank Taân Thuaän, baùo caùo hoaït ñoäng tín duïng ñònh kyø cuûa Vietcombank Taân Thuaän, caùc baùo caùo thöïc hieän rieâng chöông trình lieân keát vôùi Coâng ty Phuù Myõ Höng, soá lieäu khaûo saùt tröïc tieáp qua caùc baûng keâ khai thoâng tin khaùch haøng cuûa chöông trình naøy. 5.Keát caáu cuûa luaän vaên Keát quaû nghieân cöùu chöông trình lieân keát cho vay mua nhaø döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng ñöôïc taäp hôïp vaø trình baøy thaønh 3 chöông trong luaän vaên naøy. Chöông 1 trình baøy toång quan veà tín duïng ngaân haøng, ñaëc ñieåm hoaït ñoäng tín duïng cuûa ngaân haøng thöông maïi hieän nay, xu höôùng ña daïng hoùa saûn phaåm tín duïng cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi vaø toång quan veà kyõ thuaät cho vay traû goùp. Chöông 2 seõ giôùi thieäu chöông trình thöû nghieäm ña daïng hoùa saûn phaåm tín duïng cuûa Vietcombank Taân Thuaän, ñoù laø chöông trình lieân keát cho vay mua nhaø döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng. Chöông 3 seõ ñaùnh giaù hieäu quaû vaø phaân tích caùc cô sôû daãn ñeán keát quaû cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp cuûa Vietcombank theo chöông trình lieân keát naøy. Phaàn keát luaän seõ ñeà xuaát nhöõng vaán ñeà caàn tieáp tuïc nghieân cöùu ñeå hoaøn thieän vieäc phaùt trieån saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp theo caùc chöông trình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï cho ngöôøi mua nhaø trong caùc döï aùn nhaø ôû môùi. Ñeà taøi naøy laø moät nghieân cöùu coù tính thöïc tieãn cao vì noù gaén chaët vôùi hoaït ñoäng kinh doanh thöïc teá hieän nay cuûa Vietcombank. Theo yeâu caàu cuûa Vietcombank Trung Öông, sau khi keát thuùc chöông trình lieân keát cho vay mua nhaø döï aùn Sky Garden vôùi Coâng ty Phuù Myõ Höng, Vietcombank Taân Thuaän seõ baùo caùo ñaùnh giaù keát quaû chöông trình ñeå Vietcombank Trung Öông xem xeùt, neáu phuø hôïp seõ nhaân roäng moâ hình lieân keát naøy ra caùc chi nhaùnh khaùc. 8 Chöông 1 TOÅNG QUAN VEÀ TÍN DUÏNG NGAÂN HAØNG VAØ KYÕ THUAÄT CHO VAY TRAÛ GOÙP 1.1. Khaùi nieäm, ñaëc ñieåm cuûa tín duïng ngaân haøng 1.1.1. Khaùi nieäm veà tín duïng ngaân haøng Tín duïng (credit) xuaát phaùt töø chöõ la-tinh laø credo (tin töôûng, tín nhieäm). Trong thöïc teá cuoäc soáng thuaät ngöõ tín duïng ñöôïc hieåu theo nhieàu nghóa khaùc nhau, tuøy theo töøng boái caûnh cuï theå maø thuaät ngöõ tín duïng coù moät noäi dung rieâng. Trong quan heä taøi chính, tín duïng coù theå hieåu theo caùc nghóa sau : *Xeùt treân goùc ñoä chuyeån dòch quyõ cho vay töø chuû theå thaëng dö tieát kieäm sang chuû theå thieáu huït tieát kieäm thì tín duïng ñöôïc coi laø phöông phaùp chuyeån dòch quyõ töø ngöôøi cho vay sang ngöôøi ñi vay. *Xeùt treân goùc ñoä moät quan heä taøi chính cuï theå, tín duïng laø moät giao dòch treân cô sôû coù hoaøn traû giöõa hai chuû theå. Chaúng haïn nhö moät coâng ty (ngöôøi baùn) baùn haøng traû chaäm cho moät ngöôøi mua töùc laø ngöôøi baùn chuyeån giao haøng cho ngöôøi mua vaø sau moät thôøi gian nhaát ñònh theo thoûa thuaän ngöôøi mua phaûi hoaøn traû tieàn cho ngöôøi baùn. Phoå bieán hôn caû laø giao dòch giöõa ngaân haøng vaø caùc ñònh cheá taøi chính khaùc vôùi caùc doanh nghieäp vaø caù nhaân theå hieän döôùi hình thöùc cho vay, töùc laø ngaân haøng caáp tieàn cho beân vay, sau moät thôøi gian nhaát ñònh beân vay phaûi hoaøn traû cho ngaân haøng caû goác vaø laõi. *Treân cô sôû tieáp caän theo chöùc naêng hoaït ñoäng cuûa ngaân haøng thì tín duïng ñöôïc hieåu nhö sau: 9 Tín duïng ngaân haøng laø moät giao dòch veà taøi saûn (tieàn hoaëc taøi saûn thöïc) giöõa beân cho vay (ngaân haøng vaø caùc ñònh cheá taøi chính khaùc) vaø beân ñi vay (doanh nghieäp, caù nhaân vaø caùc chuû theå khaùc), trong ñoù beân cho vay chuyeån giao taøi saûn cho beân ñi vay söû duïng trong moät thôøi haïn nhaát ñònh theo thoûa thuaän, beân ñi vay coù traùch nhieäm hoaøn traû voâ ñieàu kieän voán goác vaø laõi cho beân vay khi ñeán haïn thanh toaùn. Hieän nay tín duïng ngaân haøng laø hình thöùc tín duïng chuû yeáu, chieám vò trí ñaëc bieät trong neàn kinh teá. 1.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa tín duïng ngaân haøng Töø khaùi nieäm tín duïng ngaân haøng treân ñaây ta thaáy tín duïng ngaân haøng coù nhöõng ñaëc ñieåm cô baûn sau ñaây: -Taøi saûn giao dòch trong quan heä tín duïng ngaân haøng goàm hai hình thöùc laø cho vay (baèng tieàn) vaø cho thueâ (ñoäng saûn, baát ñoäng saûn). Nhöõng naêm 1960 trôû veà tröôùc hoaït ñoäng tín duïng cuûa ngaân haøng chæ coù cho vay baèng tieàn. Xuaát phaùt töø ñaëc thuø ñoù maø nhieàu luùc thuaät ngöõ tín duïng vaø cho vay gaàn nhö ñoàng nghóa vôùi nhau. Töø nhöõng naêm 1970 trôû laïi ñaây, cho thueâ taøi chính ñaõ ñöôïc ngaân haøng vaø caùc ñònh cheá taøi chính khaùc cung caáp cho khaùch haøng neân hình thaønh theâm moät hình thöùc tín duïng baèng taøi saûn thöïc (nhaø ôû, vaên phoøng, thieát bò, maùy moùc). -Chuû theå cuûa quan heä tín duïng ngaân haøng ñöôïc xaùc ñònh roõ raøng, trong ñoù ngaân haøng laø ngöôøi cho vay, khaùch haøng (doanh nghieäp, caù nhaân, …) laø ngöôøi ñi vay. -Xuaát phaùt töø nguyeân taéc hoaøn traû, ngöôøi cho vay khi chuyeån giao taøi saûn cho ngöôøi ñi vay söû duïng phaûi coù cô sôû ñeå tin raèng ngöôøi ñi vay seõ traû ñuùng haïn, nghóa laø ngöôøi cho vay phaûi ñaùnh giaù ñöôïc möùc ñoä tín nhieäm cuûa ngöôøi ñi vay. Do vaäy khoâng phaûi ngaãu nhieân ngöôøi ta duøng töø goác credo (tin töôûng, tín nhieäm) ñeå ñaët teân cho credit (tín duïng). 10 -Khi ñöôïc söû duïng voán, taøi saûn cuûa ngöôøi cho vay, ñeán haïn ngöôøi ñi vay phaûi traû laïi ngöôøi cho vay moät giaù trò hoaøn traû lôùn hôn giaù trò goác cho vay, nghóa laø ngöôøi ñi vay phaûi traû theâm laõi ngoaøi phaàn voán goác. -Trong quan heä tín duïng ngaân haøng, tieàn vay ñöôïc caáp treân cô sôû cam keát hoaøn traû voâ ñieàu kieän. Veà maët phaùp lyù nhöõng vaên baûn xaùc ñònh quan heä tín duïng nhö Hôïp ñoàng tín duïng, Kheá öôùc nhaän nôï thöïc chaát laø nhöõng leänh phieáu (promissory note), trong ñoù ngöôøi ñi vay cam keát hoaøn traû voâ ñieàu kieän khi ñeán haïn. 1.2. Phaân loaïi tín duïng ngaân haøng : Phaân loaïi tín duïng laø vieäc saép xeáp caùc khoaûn tín duïng theo töøng nhoùm döïa treân moät soá tieâu thöùc nhaát ñònh. Vieäc phaân loaïi tín duïng moät caùch khoa hoïc laø tieàn ñeà ñeå thieát laäp caùc qui trình tín duïng thích hôïp vaø naâng cao hieäu quaû quaûn trò ruûi ro tín duïng. Phaân loaïi tín duïng ngaân haøng döïa vaøo caùc caên cöù sau ñaây: 1.2.1. Phaân loaïi theo phöông thöùc taøi trôï : Theo phöông thöùc taøi trôï, tín duïng ngaân haøng chia thaønh caùc loaïi hình sau: -Cho vay : laø hình thöùc caáp tín duïng cuûa ngaân haøng, trong ñoù ngaân haøng caáp voán baèng tieàn cho ngöôøi ñi vay vôùi thôøi haïn cho vay vaø laõi suaát ñöôïc xaùc ñònh ñeå ngöôøi ñi vay boå sung voán saûn xuaát kinh doanh, ñaàu tö hoaëc tieâu duøng. -Chieát khaáu : laø moät hình thöùc caáp tín duïng cuûa ngaân haøng, trong ñoù ngaân haøng mua caùc hoái phieáu, chöùng töø coù giaù chöa ñeán haïn thanh toaùn cuûa ngöôøi thuï höôûng vôùi moät khoaûn chieát khaáu xaùc ñònh, sau ñoù ñoøi tieàn töø ngöôøi coù nghóa vuï traû tieàn caùc hoái phieáu, chöùng töø ñaõ chieát khaáu khi ñeán haïn. Hieän nay ngoaøi vieäc chieát khaáu hoái phieáu, chöùng töø coù giaù, ngaân haøng coøn thöïc hieän moät nghieäp vuï gaàn gioáng nhö chieát khaáu, nhöng ñoái töôïng ôû ñaây laø caùc 11 hoùa ñôn, chöùng töø cuûa ngöôøi baùn haøng, goïi laø nghieäp vuï bao thanh toaùn (factoring). -Baûo laõnh: laø cam keát cuûa ngaân haøng baûo laõnh ñöôïc laäp baèng vaên baûn ñeå cam keát vôùi beân thuï höôûng baûo laõnh, neáu khi ñeán haïn maø beân coù nghóa vuï (beân ñöôïc baûo laõnh) khoâng thöïc hieän hoaëc thöïc hieän khoâng ñuùng cam keát theo hôïp ñoàng hoaëc thoûa thuaän thì ngaân haøng baûo laõnh seõ thöïc hieän nghóa vuï thay cho beân ñöôïc baûo laõnh. Beân ñöôïc baûo laõnh phaûi traû moät khoaûn phí baûo laõnh cho ngaân haøng. Hình thöùc baûo laõnh : chaáp nhaän hoaëc baûo laõnh hoái phieáu, môû thö tín duïng, phaùt haønh thö baûo laõnh. -Cho thueâ taøi chính : laø moät hình thöùc taøi trôï voán, trong ñoù theo yeâu caàu söû duïng cuûa beân ñi thueâ, beân cho thueâ tieán haønh thanh toaùn tieàn mua taøi saûn vaø chuyeån giao cho beân ñi thueâ söû duïng, thoâng thöôøng khi heát thôøi haïn thueâ, neáu beân ñi thueâ hoaøn thaønh nghóa vuï cuûa mình theo hôïp ñoàng thueâ, beân cho thueâ seõ chuyeån giao quyeàn sôû höõu taøi saûn cho beân ñi thueâ . 1.2.2. Phaân loaïi theo thôøi haïn taøi trôï: Caên cöù vaøo thôøi haïn taøi trôï tín duïng ngaân haøng chia laøm 3 loaïi: Cho vay ngaén haïn : Loaïi cho vay naøy coù thôøi haïn ñeán 1 naêm vaø thöôøng ñöôïc söû duïng ñeå buø ñaép söï thieáu huït voán löu ñoäng cuûa caùc doanh nghieäp vaø caùc nhu caàu chi tieâu ngaén haïn cuûa caù nhaân. Cho vay trung haïn : Laø loaïi cho vay coù thôøi haïn töø treân 1 naêm ñeán 5 naêm. Tín duïng trung haïn chuû yeáu ñöôïc söû duïng ñeå ñaàu tö mua saém taøi saûn coá ñònh, caûi tieán hoaëc ñoåi môùi thieát bò, coâng ngheä, môû roäng saûn xuaát kinh doanh, xaây döïng caùc döï aùn môùi coù qui moâ nhoû vaø thôøi gian thu hoài voán nhanh. Cho vay daøi haïn : Cho vay daøi haïn laø loaïi cho vay coù thôøi haïn treân 5 naêm vaø thôøi haïn cho vay coù theå leân ñeán 20 –30 naêm, coù nhöõng tröôøng hôïp coù theå tôùi 40 naêm. Tín duïng daøi haïn laø loaïi tín duïng ñöôïc cung caáp ñeå ñaùp öùng 12 caùc nhu caàu daøi haïn nhö xaây döïng hay mua nhaø ôû, mua thieát bò, phöông tieän vaän taûi qui moâ lôùn, xaây döïng caùc xí nghieäp môùi. 1.2.3. Phaân loaïi theo tính chaát baûo ñaûm : Hoaït ñoäng tín duïng cuûa ngaân haøng laø moät hoaït ñoäng chöùa nhieàu ruûi ro. Maëc duø tröôùc khi quyeát ñònh cho vay ngaân haøng ñaõ traûi qua caùc khaâu thu thaäp, xöû lyù, phaân tích khaû naêng traû nôï cuûa khaùch haøng nhöng vaãn chöa theå loaïi tröø heát ruûi ro tín duïng. Do vaäy baûo ñaûm tieàn vay laø moät caùch thöùc nhaèm gia taêng khaû naêng thu hoài nôï vaø giaûm thieåu ruûi ro tín duïng. Baûo ñaûm tín duïng hieän nay taïi Vieät Nam ñöôïc thöïc hieän theo Nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP ngaøy 29/12/1999 veà baûo ñaûm tieàn vay cuûa caùc toå chöùc tín duïng vaø Nghò ñònh 85/2002/NÑ-CP ngaøy 25/10/2002 veà söûa ñoåi, boå sung Nghò ñònh 178. Caên cöù theo tính chaát baûo ñaûm, tín duïng ngaân haøng ñöôïc chia thaønh hai loaïi: Cho vay coù ñaûm baûo tröïc tieáp laø loaïi cho vay treân cô sôû caùc baûo ñaûm nhö theá chaáp taøi saûn, caàm coá taøi saûn, baûo laõnh cuûa beân thöù ba vaø baûo ñaûm baèng taøi saûn hình thaønh töø voán vay. Baûo ñaûm tín duïng baèng taøi saûn theá chaáp laø vieäc beân vay theá chaáp taøi saûn cuûa mình cho beân cho vay ñeå ñaûm baûo khaû naêng hoaøn traû voán vay. Hieän nay ôû Vieät Nam, quan heä theá chaáp taøi saûn ñöôïc ñieàu chænh bôûi Luaät Daân söï vaø Luaät Ñaát ñai. Theo hai luaät naøy thì theá chaáp coù hai loaïi: theá chaáp baát ñoäng saûn vaø theá chaáp quyeàn söû duïng ñaát. Caàm coá taøi saûn ñeå ñaûm baûo tín duïng laø vieäc beân vay giao taøi saûn cuûa mình ( laø ñoäng saûn) cho beân cho vay ñeå ñaûm baûo thöïc hieän nghóa vuï traû nôï. Tröôøng hôïp taøi saûn caàm coá coù ñaêng kyù sôû höõu, khi caàm coá hai beân coù theå thoûa thuaän ñeå beân caàm coá vaãn giöõ taøi saûn hoaëc giao cho beân thöù ba giöõ, nhöng giaáy ñaêng kyù sôû höõu taøi saûn phaûi do beân nhaän caàm coá giöõ. 13 Baûo laõnh laø vieäc beân thöù ba cam keát vôùi beân cho vay (ngöôøi nhaän baûo laõnh) seõ thöïc hieän nghóa vuï thay cho beân ñi vay (beân ñöôïc baûo laõnh) neáu khi ñeán haïn maø beân ñi vay khoâng thöïc hieän hoaëc khoâng theå thöïc hieän nghóa vuï traû nôï. Baûo laõnh coù hai hình thöùc chính baûo laõnh baèng taøi saûn vaø baûo laõnh baèng tín chaáp (cuûa toå chöùc ñoaøn theå chính trò – xaõ hoäi). Baûo ñaûm tín duïng baèng taøi saûn hình thaønh töø voán vay laø vieäc khaùch haøng vay duøng taøi saûn hình thaønh töø voán vay ñeå ñaûm baûo nghóa vuï traû nôï cho chính khoaûn vay ñoù cho ngaân haøng, tröôøng hôïp naøy khaùch haøng phaûi ñaùp öùng ñöôïc caùc ñieàu kieän nhö coù tín nhieäm vôùi ngaân haøng, coù khaû naêng taøi chính ñeå traû nôï, coù döï aùn khaû thi, coù möùc voán töï coù tham gia vaøo döï aùn theo qui ñònh. Cho vay khoâng coù baûo ñaûm baèng taøi saûn (tín chaáp) laø loaïi cho vay chæ döïa treân uy tín cuûa baûn thaân khaùch haøng, khoâng coù taøi saûn theá chaáp, caàm coá hay baûo laõnh cuûa beân thöù ba. Ñoái vôùi nhöõng khaùch haøng ñaùp öùng caùc ñieàu kieän ñeå cho vay khoâng coù taøi saûn ñaûm baûo ngaân haøng coù theå caáp tín duïng döïa vaøo uy tín, khaû naêng cuûa khaùch haøng maø khoâng caàn nguoàn thu nôï thöù hai boå sung. 1.2.4. Phaân loaïi theo muïc ñích söû duïng voán Muïc ñích söû duïng voán cuûa ngöôøi ñi vay heát söùc ña daïng, nhöng theo muïc ñích söû duïng voán coù theå chia ra hai loaïi: Cho vay saûn xuaát kinh doanh : laø khoaûn vay nhaèm taøi trôï nhu caàu voán löu ñoäng trong kinh doanh, voán ñaàu tö phaùt trieån saûn xuaát, xaây döïng nhaø xöôûng, xaây nhaø ñeå kinh doanh, mua saém trang thieát bò … cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá, caùc caù nhaân, hoä gia ñình thuoäc caùc ngaønh ngheà, lónh vöïc khaùc nhau nhö coâng nghieäp, noâng nghieäp, dòch vuï, xaây döïng cô baûn. 14 Cho vay tieâu duøng : laø khoaûn cho vay nhaèm taøi trôï cho nhu caàu chi tieâu cuûa ngöôøi tieâu duøng, bao goàm caùc caù nhaân vaø hoä gia ñình. Ñaây laø nguoàn taøi chính quan troïng giuùp nhöõng ngöôøi naøy trang traûi nhu caàu mua nhaø ôû, mua ñoäng saûn coù giaù trò, mua ñoà duøng gia ñình… Beân caïnh ñoù nhöõng chi tieâu cho nhu caàu hoïc taäp, y teá, du lòch … cuõng coù theå ñöôïc taøi trôï bôûi cho vay tieâu duøng. 1.3. Vai troø cuûa tín duïng ngaân haøng trong neàn kinh teá Trong caùc toå chöùc trung gian taøi chính, ngaân haøng giöõ vò trí quan troïng nhaát caû veà qui moâ laãn tính ña daïng trong hoaït ñoäng taøi trôï, do vaäy tín duïng ngaân haøng giöõ moät vai troø ñaëc bieät trong neàn kinh teá. Laø keânh phaân phoái quyõ cho vay quan troïng nhaát vaø coù taùc ñoäng maïnh nhaát ñeán phaùt trieån kinh teá vaø naâng cao ñôøi soáng, tín duïng ngaân haøng coù nhöõng vai troø cuï theå nhö sau : 1.3.1. Thuùc ñaåy neàn kinh teá haøng hoùa phaùt trieån : Tín duïng ngaân haøng môû roäng cung öùng voán cho moïi ñoái töôïng trong xaõ hoäi, xaâm nhaäp vaøo caùc ngaønh, vôùi nhieàu loaïi hình vaø qui moâ hoaït ñoäng lôùn, vöøa vaø nhoû, khoâng chæ lónh vöïc saûn xuaát kinh doanh maø caû lónh vöïc dòch vuï, ñôøi soáng, vì vaäy tín duïng ngaân haøng coù vai troø to lôùn trong vieäc thuùc ñaåy söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá haøng hoùa. 1.3.2. Thuùc ñaåy tích tuï vaø taäp trung voán : Ngaân haøng laø moät trung gian taøi chính, huy ñoäng voán töø ngöôøi göûi tieàn ñeå cho ngöôøi coù nhu caàu vay neân tín duïng ngaân haøng thuùc ñaåy tích tuï vaø taäp trung voán cho neàn kinh teá. 1.3.3. Goùp phaàn thuùc ñaåy chuyeån dòch cô caáu kinh teá : Tín duïng ngaân haøng coù theå cung öùng voán cho neàn kinh teá vôùi soá löôïng raát lôùn, vôùi nhieàu thôøi haïn khaùc nhau, nhôø ñoù giuùp caùc doanh nghieäp coù voán kinh doanh, ñaàu tö môû roäng saûn xuaát, ñoåi môùi thieát bò, mua coâng ngheä môùi 15 nhaèm gia taêng giaù trò gia taêng cuûa haøng hoùa, dòch vuï cuûa mình, naâng tyû troïng coâng nghieäp, dòch vuï trong cô caáu kinh teá quoác gia, nhaát laø ñoái vôùi moät nöôùc ñang phaùt trieån nhö Vieät Nam hieän nay. 1.3.4. Goùp phaàn oån ñònh tieàn teä, giaù caû thò tröôøng : Tín duïng ngaân haøng coøn coù taùc ñoäng vaø aûnh höôûng lôùn ñoái vôùi tình hình löu thoâng tieàn teä cuûa ñaát nöôùc. Nhôø hoaït ñoäng cuaû tín duïng ngaân haøng maø voán tieàn teä cuûa xaõ hoäi ñöôïc huy ñoäng toái ña cho nhu caàu phaùt trieån kinh teá, thuùc ñaåy nhanh toác ñoä chu chuyeån voán, taäp trung caùc chu chuyeån tieàn teä phaàn lôùn qua heä thoáng ngaân haøng. Ñoù laø nhöõng ñieàu kieän goùp phaàn oån ñònh tieàn teä, oån ñònh giaù caû thò tröôøng. 1.3.5. Goùp phaàn taïo vieäc laøm cho ngöôøi lao ñoäng, goùp phaàn oån ñònh traät töï xaõ hoäi : Tín duïng ngaân haøng taäp trung nguoàn voán toaøn xaõ hoäi ñeå cung öùng voán vay cho neàn kinh teá, naâng cao naêng löïc saûn xuaát, naêng löïc cung öùng dòch vuï cuûa caùc doanh nghieäp, caùc hoä saûn xuaát caù theå; hoã trôï voán cho caùc caù nhaân coù nhu caàu tieâu duøng, oån ñònh cuoäc soáng, an cö laïc nghieäp. Khi saûn xuaát kinh doanh phaùt trieån seõ taïo ra nhieàu coâng aên vieäc laøm cho xaõ hoäi, haïn cheá tình traïng thaát nghieäp, naâng cao thu nhaäp cho ngöôøi lao ñoäng, goùp phaàn oån ñònh traät töï xaõ hoäi. 1.4. Nghieäp vuï tín duïng cuûa ngaân haøng thöông maïi Nhieäm vuï cô baûn nhaát cuûa moät ngaân haøng thöông maïi baát kyø laø chuyeån hoùa nguoàn voán tieàn teä huy ñoäng ñöôïc sang ñaùp öùng caùc nhu caàu voán cuûa neàn kinh teá döôùi caùc hình thöùc khaùc nhau. Ñoù laø nghieäp vuï tín duïng – nghieäp vuï cô baûn haøng ñaàu cuûa caùc NHTM. Ñaây laø nghieäp vuï maø trong ñoù NHTM thoûa thuaän vôùi khaùch haøng ( qua Hôïp ñoàng tín duïng) ñeå khaùch haøng söû duïng moät 16 khoaûn tieàn nhaát ñònh, trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh, coù laõi suaát vaø phaûi hoaøn traû. Hoaït ñoäng tín duïng seõ taïo ra boä phaän taøi saûn coù sinh lôøi lôùn nhaát trong caùc NHTM, taïo ra nguoàn thu nhaäp ñeå trang traûi chi phí hoaït ñoäng (traû laõi tieàn göûi, tieàn löông, khaáu hao taøi saûn coá ñònh,…) ñoàng thôøi taïo ra lôïi nhuaän, tích luõy khoâng ngöøng ñeå môû roäng qui moâ hoaït ñoäng. Hoaït ñoäng tín duïng laø hoaït ñoäng ñoùng goùp thu nhaäp lôùn nhaát cho ngaân haøng, ñoàng thôøi cuõng laø hoaït ñoäng coù tính ruûi ro cao nhaát. Boä phaän taøi saûn coù lôùn nhaát cuûa NHTM laø dö nôï cho vay laïi naèm trong tay khaùch haøng chöù khoâng phaûi naèm trong ngaân haøng. Bôûi vaäy ñoä ruûi ro tín duïng raát cao vaø phaùt sinh ngay sau khi cho vay ñeán khi khaùch haøng traû heát nôï, ñieàu ñoù ñoøi hoûi nhaø ngaân haøng phaûi thaän troïng khi caáp tín duïng cho khaùch haøng vaø phaûi thöïc hieän caùc bieän phaùp baûo ñaûm ñeå giaûm thieåu ruûi ro tín duïng. Ngoaøi caùc bieän phaùp baûo ñaûm, vieäc phaân taùn ruûi ro baèng caùch môû roäng ñoái töôïng cho vay, môû roäng nhieàu saûn phaåm cho vay khaùc nhau cuõng goùp phaàn giaûm thieåu ruûi ro tín duïng. Theo Luaät caùc Toå chöùc Tín duïng ñöôïc Quoác hoäi Vieät Nam thoâng qua ngaøy 12/12/1997, caùc TCTD ñöôïc caáp tín duïng cho caùc toå chöùc, caù nhaân döôùi hình thöùc cho vay, chieát khaáu thöông phieáu vaø caùc giaáy tôø coù giaù khaùc, baûo laõnh, cho thueâ taøi chính vaø caùc hình thöùc tín duïng khaùc theo qui ñònh cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc. Luaät caùc Toå chöùc Tín duïng qui ñònh caùc TCTD, trong ñoù coù caùc NHTM, ñöôïc cho toå chöùc, caù nhaân vay ngaén haïn nhaèm ñaùp öùng caùc nhu caàu voán cho saûn xuaát kinh doanh, dòch vuï, ñôøi soáng; cho toå chöùc, caù nhaân vay trung haïn, daøi haïn ñeå thöïc hieän caùc döï aùn ñaàu tö phaùt trieån saûn xuaát, kinh doanh, dòch vuï vaø ñôøi soáng. Luaät cuõng qui ñònh vieäc cho vay phaûi laäp thaønh Hôïp ñoàng tín duïng vôùi caùc noäi dung veà ñieàu kieän vay, muïc ñích söû duïng tieàn vay, hình thöùc vay, soá tieàn vay, laõi suaát vay, thôøi haïn vay, hình thöùc baûo ñaûm nôï vay, giaù trò taøi saûn ñaûm baûo, phöông thöùc traû nôï vaø nhöõng cam keát khaùc do 17 caùc beân thoûa thuaän. Luaät caùc TCTD cuõng qui ñònh moät soá haïn cheá ñeå ñaûm baûo an toaøn trong hoaït ñoäng cuûa TCTD nhö caùc qui ñònh veà haïn cheá tín duïng, veà giôùi haïn cho vay, baûo laõnh ñoái vôùi moät khaùch haøng, qui ñònh veà döï phoøng ruûi ro. Ngoaøi phöông thöùc cho vay, caùc NHTM ñöôïc caáp tín duïng döôùi hình thöùc chieát khaáu, taùi chieát khaáu, caàm coá thöông phieáu vaø caùc giaáy tôø coù giaù ngaén haïn khaùc. Moät hình thöùc caáp tín duïng khaùc ñöôïc Luaät caùc TCTD cho pheùp caùc NHTM thöïc hieän laø caáp baûo laõnh ngaân haøng vôùi caùc loaïi baûo laõnh vay, baûo laõnh thanh toaùn, baûo laõnh thöïc hieän hôïp ñoàng, baûo laõnh döï thaàu vaø caùc hình thöùc baûo laõnh ngaân haøng khaùc cho caùc toå chöùc, caù nhaân. Rieâng hoaït ñoäng cho thueâ taøi chính ñoái vôùi caùc toå chöùc, caù nhaân ñöôïc thöïc hieän qua coâng ty cho thueâ taøi chính, NHTM khoâng tröïc tieáp thöïc hieän nghieäp vuï naøy. Theo doøng lòch söû phaùt trieån cuûa caùc NHTM Vieät Nam, tröôùc Phaùp leänh Ngaân haøng naêm 1989 caùc ngaân haøng thöông maïi quoác doanh Vieät Nam hoaït ñoäng gaàn nhö nhöõng ngaân haøng chuyeân doanh theo teân goïi ngaân haøng vaø haàu nhö chæ cung caáp tín duïng cho caùc doanh nghieäp, trong ñoù doanh nghieäp nhaø nöôùc laø khaùch haøng c._.hính. Ngaân haøng Coâng thöông Vieät Nam chuû yeáu phuïc vuï caùc doanh nghieäp ngaønh coâng nghieäp, thöông maïi. Ngaân haøng Noâng nghieäp phuïc vuï caùc doanh nghieäp ngaønh noâng nghieäp, laâm nghieäp. Ngaân haøng Ñaàu tö phuïc vuï caùc ñôn vò xaây döïng cô baûn. Ngaân haøng Ngoaïi thöông phuïc vuï caùc doanh nghieäp kinh doanh xuaát nhaäp khaåu. Sau khi Phaùp leänh ngaân haøng ra ñôøi vaø ñaëc bieät töø khi Luaät Caùc Toå chöùc tín duïng ñöôïc Quoác hoäi Vieät Nam thoâng qua vaøo thaùng 12/1997, caùc NHTM ñeàu ñöôïc ñaêng kyù hoaït ñoäng caùc loaïi nghieäp vuï ngaân haøng khi hoäi ñuû ñieàu kieän do Nhaø nöôùc qui ñònh. Theo xu höôùng naøy, caùc NHTM Vieät Nam, quoác doanh cuõng nhö coå phaàn ñaõ chuyeån höôùng ña daïng hoaù ñoái töôïng khaùch haøng, ña daïng hoùa dòch vuï, phuïc vuï moïi 18 thaønh phaàn kinh teá, moïi lónh vöïc saûn xuaát kinh doanh khaùc nhau, ñaëc bieät laø phaùt trieån thò phaàn trong dòch vuï ñoái ngoaïi, taøi trôï xuaát nhaäp khaåu. Moät maët taêng cöôøng môû roäng hoaït ñoäng dòch vuï ngaân haøng sang caùc lónh vöïc khaùc nhau cuûa neàn kinh teá, caùc NHTM Vieät Nam ñang ngaøy caøng môû roäng hoaït ñoäng ngaân haøng baùn leû, trong ñoù tín duïng tieâu duøng cho caùc taàng lôùp daân cö ñang ñöôïc chuù troïng phaùt trieån. Do ñoù ñaëc ñieåm chung trong hoaït ñoäng tín duïng cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi Vieät Nam hieän nay laø vöøa cho vay caùc doanh nghieäp, vöøa cho vay baùn leû cho caùc caù nhaân, khoâng taäp trung chuyeân phuïc vuï cho moät ñoái töôïng. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam (Vietcombank) voán laø ngaân haøng tröôùc ñaây chuyeân doanh trong lónh vöïc phuïc vuï caùc doanh nghieäp xuaát nhaäp khaåu, do tình hình caïnh tranh, moät maët vaãn phaûi giöõ vöõng thò phaàn vaø laø theá maïnh tröôùc ñaây, maët khaùc vaãn phaûi tieáp caän caùc höôùng phaùt trieån môùi ñeå môû roäng kinh doanh, thu huùt khaùch haøng môùi, thu huùt nguoàn voán huy ñoäng trong daân cö. Moät trong nhöõng höôùng phaùt trieån môùi cuûa Vietcombank laø phaùt trieån dòch vuï ngaân haøng baùn leû, trong ñoù cho vay tieâu duøng (cho vay traû goùp mua nhaø, mua ñoäng saûn, cho vay mua saém ñoà duøng gia ñình, cho vay du hoïc…) ñang ñöôïc khuyeán khích phaùt trieån, môû roäng taïi caùc chi nhaùnh Vietcombank treân toaøn quoác. 1.5. Kyõ thuaät cho vay traû goùp : Cho vay traû goùp laø moät phöông thöùc cho vay tieâu duøng raát phoå bieán vaø ñöôïc caùc ngaân haøng thöông maïi Vieät Nam söû duïng nhieàu nhaát hieän nay. 1.5.1. Nhöõng vaán ñeà coù tính nguyeân taéc cuûa phöông thöùc cho vay traû goùp: Cho vay traû goùp laø hình thöùc trong ñoù ngaân haøng cho pheùp ngöôøi ñi vay traû nôï (goàm tieàn goác vaø laõi) cho ngaân haøng nhieàu laàn, theo nhöõng kyø haïn nhaát 19 ñònh trong suoát thôøi haïn vay. Phöông thöùc naøy aùp duïng cho caùc khoaûn vay coù giaù trò lôùn vaø/hoaëc thu nhaäp ñònh kyø cuûa ngöôøi vay khoâng ñuû khaû naêng thanh toaùn moät laàn heát soá nôï vay, caàn thôøi haïn traû nôï daøi vaø traû daàn baèng thu nhaäp ñònh kyø cuûa ngöôøi ñi vay. Cho vay traû goùp thöôøng aùp duïng trong caùc tröôøng hôïp mua nhaø, mua caùc ñoäng saûn coù giaù trò (xe hôi, xe maùy, maùy vi tính vaø caùc ñoà duøng coù giaù trò cao, v.v…) Do tính chaát daøi haïn cuûa khoaûn vay, khi cho vay traû goùp ngaân haøng thöôøng chuù yù tôùi moät soá vaán ñeà cô baûn coù tính nguyeân taéc nhö : loaïi taøi saûn ñöôïc taøi trôï, soá tieàn khaùch haøng phaûi traû tröôùc, chi phí taøi trôï, ñieàu khoaûn thanh toaùn vaø vaán ñeà traû nôï tröôùc haïn. 1.5.1.1. Loaïi taøi saûn ñöôïc taøi trôï trong cho vay traû goùp: Thieän chí traû nôï cuûa ngöôøi ñi vay seõ toát hôn neáu taøi saûn hình thaønh töø tieàn vay ñaùp öùng nhu caàu thieát yeáu cuûa hoï laâu daøi trong töông lai. Do ñoù khi löïa choïn taøi saûn ñeå taøi trôï, ngaân haøng thöôøng chuù yù ñeán ñieàu naøy neân thöôøng chæ muoán taøi trôï cho nhu caàu mua nhöõng taøi saûn coù thôøi haïn söû duïng laâu daøi hoaëc coù giaù trò lôùn. Vôùi nhöõng loaïi taøi saûn nhö vaäy, ngöôøi tieâu duøng seõ ñöôïc höôûng nhöõng tieän ích töø chuùng trong thôøi gian daøi. 1.5.1.2. Soá tieàn khaùch haøng phaûi traû tröôùc: Khi cho vay traû goùp ngaân haøng thöôøng yeâu caàu ngöôøi ñi vay thanh toaùn tröôùc moät phaàn giaù trò taøi saûn caàn mua saém, soá tieàn naøy goïi laø tieàn traû tröôùc. Coøn laïi ngaân haøng seõ cho vay. Soá tieàn phaûi traû tröôùc caàn phaûi ñuû lôùn ñeå moät maët laøm cho ngöôøi ñi vay nghó raèng hoï chính laø chuû sôû höõu cuûa taøi saûn, maët khaùc coù taùc duïng haïn cheá ruûi ro cho ngaân haøng. Moät khi khoâng caûm nhaän ñöôïc raèng mình chính laø chuû sôû höõu cuûa taøi saûn hình thaønh töø tieàn vay thì ngöôøi ñi vay coù theå seõ coù thaùi ñoä mieãn cöôõng trong vieäc traû nôï. Ngoaøi ra khi khaùch haøng khoâng traû ñöôïc nôï, trong nhieàu tröôøng hôïpï ngaân haøng phaûi xöû lyù taøi saûn ñeå thu hoài nôï. Haàu heát caùc taøi saûn ñaõ qua söû duïng ñeàu bò giaûm giaù trò, 20 cho neân soá tieàn traû tröôùc coù moät vai troø raát quan troïng giuùp ngaân haøng haïn cheá ruûi ro. Soá tieàn traû tröôùc nhieàu hay ít phuï thuoäc vaøo caùc yeáu toá sau: • Loaïi taøi saûn: Ñoái vôùi nhöõng taøi saûn coù möùc ñoä giaûm giaù nhanh thì soá tieàn traû tröôùc nhieàu vaø ngöôïc laïi, doái vôùi nhöõng taøi saûn coù möùc ñoä giaûm giaù chaäm thì soá tieàn traû tröôùc coù theå ñoøi hoûi ít hôn. • Thò tröôøng tieâu thuï taøi saûn sau khi ñöôïc söû duïng: Taøi saûn sau khi ñöôïc söû duïng neáu vaãn coù theå mua baùn deã daøng thì soá tieàn traû tröôùc coù xu höôùng thaáp hôn coøn ngöôïc laïi, neáu taøi saûn ñaõ qua söû duïng maø khoù tieâu thuï thì soá tieàn traû tröôùc phaûi cao hôn. • Naêng löïc taøi chính cuûa ngöôøi ñi vay: Neáu naêng löïc taøi chính cuûa ngöôøi ñi vay cao hôn, khaû naêng traû nôï ñöôïc ñaùnh giaù cao hôn thì soá tieàn traû tröôùc coù theå yeâu caàu thaáp hôn möùc thoâng thöôøng. 1.5.1.3. Chi phí taøi trôï: Chi phí taøi trôï laø chi phí maø ngöôøi ñi vay phaûi traû cho ngaân haøng cho vieäc söû duïng voán. Chi phí taøi trôï chuû yeáu bao goàm laõi vay vaø caùc chi phí coù lieân quan. Chi phí taøi trôï phaûi trang traûi ñöôïc chi phí voán, chi phí hoaït ñoäng, buø ñaép ruûi ro, ñoàng thôøi mang laïi phaàn lôïi nhuaän thoûa ñaùng cho ngaân haøng. 1.5.1.4. Ñieàu khoaûn thanh toaùn: Khi xaùc ñònh caùc ñieàu khoaûn lieân quan ñeán vieäc thanh toaùn nôï cuûa khaùch haøng khi vay traû goùp, ngaân haøng thöôøng chuù yù caùc vaán ñeà sau: • Soá tieàn thanh toaùn moãi kyø phaûi phuø hôïp vôùi khaû naêng thu nhaäp, naèm trong moái quan heä haøi hoøa vôùi caùc nhu caàu chi tieâu khaùc cuûa khaùch haøng. • Giaù trò coøn laïi cuûa taøi saûn taøi trôï khoâng ñöôïc thaáp hôn soá tieàn taøi trôï chöa ñöôïc thu hoài. 21 • Kyø haïn traû nôï phaûi thuaän lôïi, phuø hôïp vôùi khaû naêng traû nôï cuûa khaùch haøng. Thoâng thöôøng ngaân haøng aùp duïng kyø haïn traû goùp theo thaùng vì leõ nguoàn traû nôï chính cuûa ngöôøi vay tieâu duøng laø töø löông, ñöôïc nhaän haøng thaùng. • Thôøi haïn taøi trôï khoâng neân quaù daøi. Thôøi haïn taøi trôï bò giôùi haïn bôûi thôøi haïn hoaït ñoäng cuûa taøi saûn taøi trôï. Thôøi haïn taøi trôï quaù daøi deã laøm giaù trò taøi saûn taøi trôï bò giaûm maïnh. Hieän nay caùc ngaân haøng Vieät Nam taøi trôï traû goùp mua xe hôi chæ töø 3 – 4 naêm, taøi trôï mua nhaø traû goùp thoâng thöôøng töø 5 – 10 naêm, chæ moät soá döï aùn ñaëc bieät coù thôøi haïn taøi trôï toái ña 15 naêm. Soá tieàn khaùch haøng phaûi thanh toaùn cho ngaân haøng moãi ñònh kyø coù theå ñöôïc tính theo moät trong caùc phöông thöùc sau: - Phöông thöùc goäp: Theo phöông phaùp naøy, tröôùc heát laõi ñöôïc tính baèng caùch laáy voán goác nhaân vôùi laõi suaát vaø thôøi haïn vay, sau ñoù coâng toaøn boä laõi vay vôùi voán goác, chia toång soá laõi vaø goác naøy cho soá kyø haïn traû nôï ñeå tìm ra soá tieàn traû nôï ñònh kyø. Coâng thöùc tính nhö sau: V0 + L T = ------------- Trong ñoù : L = V0 . r . n n T : Soá tieàn thanh toaùn ñònh kyø L : Chi phí taøi trôï ( laõi vay vaø caùc chi phí lieân quan, ñeå ñôn giaûn giaû söû chi phí taøi trôï chæ goàm laõi vay) V0 : Voán goác n : Soá kyø haïn r : laõi suaát vay Ví duï 1: V0 = 50.000.000 ñoàng r = 12%/naêm 22 n = 24 (ñònh kyø theo thaùng) Ta tính ñöôïc soá tieàn phaûi traû nôï haøng thaùng nhö sau : 50.000.000 + ( 50.000.000 x 0,12/12 x 24) T = ----------------------------------------------------- = 2.583.334 ñ 24 Vôùi caùch tính theo phöông thöùc goäp, laõi ñöôïc tính treân cô sôû toaøn boä voán goác ban ñaàu cho suoát thôøi haïn vay. Trong khi ñoù vaøo moãi ñònh kyø ngöôøi vay ñaõ phaûi thanh toaùn moät phaàn voán goác, voán goác ban ñaàu ñaõ giaûm daàn sau caùc kyø thanh toaùn. Do ñoù laõi suaát ñöôïc duøng ñeå tính laõi khoâng phaûi laø laõi suaát thöïc söï maø khaùch haøng phaûi traû. Ñeå baûo veä quyeàn lôïi cuûa ngöôøi ñi vay, phaùp luaät ôû moät soá nöôùc yeâu caàu ngaân haøng phaûi qui ñoåi laõi suaát tính toaùn ( r ) sang laõi suaát hieäu duïng ( laõi suaát ngöôøi ñi vay phaûi chòu thöïc teá) vaø nieâm yeát coâng khai ñeå ngöôøi vay caân nhaéc chi phí phaûi traû cho ngaân haøng, töø ñoù coù quyeát ñònh löïa choïn hôïp lyù. Coâng thöùc aùp duïng ñeå qui ñoåi laõi suaát hieäu duïng nhö sau : 2mL i = --------------- V0(n+1) Trong ñoù i : Laõi suaát hieäu duïng m : Soá kyø haïn thanh toaùn trong moät naêm Nhö vaäy, laáy ví duï 1 treân ñaây, ta tính laõi suaát hieäu duïng maø ngöôøi ñi vay phaûi traû thöïc teá laø : 2 x 12 x (50.000.000 x 0,12/12 x 24) i = -------------------------------------------------- = 0,2304 = 50.000.000 (24 + 1) 23,04%/naêm Do söï cheânh leäch giöõa laõi suaát vay vaø laõi suaát hieäu duïng khaù lôùn neân phöông thöùc naøy thöôøng aùp duïng cho nhöõng khoaûn vay nhoû, thôøi haïn khoâng daøi. 23 - Phöông thöùc laõi ñôn (coøn goïi laø phöông thöùc kyø khoaûn giaûm daàn) : Theo phöông thöùc naøy voán goác seõ ñöôïc chia ñeàu cho moãi kyø haïn traû nôï, laõi tính theo soá dö nôï thöïc teá coøn laïi. V0 Voán goác phaûi traû cho moãi kyø haïn Vni = ------------ n V0 : Soá voán goác ban ñaàu n : Soá kyø haïn traû nôï V0 Laõi phaûi traû moãi kyø haïn Ii = {V0 – [------ x (ni – 1)]} x r n ni : kyø haïn thöù i r : laõi suaát vay Soá tieàn phaûi traû ñònh kyø T = Vni + Ii Theo phöông thöùc naøy möùc hoaøn traû moãi kyø seõ giaûm daàn vaø ñaït möùc toái thieåu ôû kyø haïn cuoái cuøng. - Phöông thöùc kyø khoaûn taêng daàn: Theo phöông thöùc naøy voán goác cuõng ñöôïc chia ñeàu cho moãi kyø haïn traû nôï nhöng tieàn laõi tính theo soá voán goác ñaõ hoaøn traû theo ñònh kyø. Coâng thöùc tính laõi phaûi traû moãi kyø haïn theo phöông thöùc naøy nhö sau : V0 Ii = --------- x ni x r n Soá tieàn traû ñònh kyø T = Vni + Ii Theo phöông thöùc naøy tieàn laõi seõ nhoû nhaát ôû kyø haïn ñaàu tieân, lôùn nhaát ôû kyø haïn cuoái cuøng. Phöông thöùc naøy hieän nay raát ít ñöôïc aùp duïng taïi caùc ngaân haøng Vieät Nam do phöông thöùc traû laõi aùp duïng cho khaùch haøng khoâng töông thích vôùi phöông thöùc traû laõi huy ñoäng voán cuûa caùc ngaân haøng. 24 - Phöông thöùc kyø khoaûn coá ñònh: laø phöông thöùc phaân phoái ñeàu möùc traû nôï (goàm voán goác + laõi) cho moãi kyø haïn, theo ñoù möùc hoaøn traû cho moãi kyø haïn ñöôïc xaùc ñònh nhö sau: r T = V0 x ----------------------- 1 – (1 + r )-n Trong ñoù: V0 : Voán goác ban ñaàu T : Möùc hoaøn traû ñònh kyø (bao goàm caû goác vaø laõi) r : Laõi suaát tính cho moãi kyø n : Soá kyø haïn traû nôï Theo coâng thöùc naøy möùc hoaøn traû moãi kyø baèng nhau. Tieàn laõi ñöôïc tính theo soá dö vaø phaûi xaùc ñònh tröôùc. Voán goác phaûi traû laø cheânh leäch giöõa möùc hoaøn traû ñònh kyø (T) vaø tieàn laõi. 1.5.1.5. Vaán ñeà traû nôï tröôùc haïn: Thoâng thöôøng ngöôøi ñi vay coù theå traû nôï tröôùc haïn. Neáu tieàn traû goùp ñöôïc tính theo phöông thöùc laõi ñôn (kyø khoaûn giaûm daàn), kyø khoaûn taêng daàn hay kyø khoaûn coá ñònh thì khoâng gaëp khoù khaên gì khi khaùch haøng traû nôï tröôùc haïn. Ngöôøi ñi vay chæ phaûi thanh toaùn toaøn boä voán goác coøn thieáu vaø laõi vay cuûa kyø haïn hieän taïi (neáu coù) cho ngaân haøng. Tuy nhieân neáu tieàn vay traû goùp tính theo phöông thöùc goäp thì vieäc traû nôï tröôùc haïn seõ phöùc taïp hôn. Theo phöông thöùc goäp laõi ñöôïc tính treân cô sôû giaû ñònh raèng tieàn vay seõ ñöôïc khaùch haøng söû duïng cho ñeán luùc keát thuùc hôïp ñoàng, neáu khaùch haøng traû nôï tröôùc haïn thì thôøi haïn thöïc teá seõ khaùc vôùi thôøi haïn giaû ñònh ban ñaàu, nhö vaäy soá tieàn laõi phaûi traû cuõng coù söï thay ñoåi. Trong tröôøng hôïp naøy ngaân haøng thöôøng aùp duïng caùc phöông phaùp gioáng nhö caùc phöông phaùp phaân boå laõi cho vay ñeå tính ra soá laõi thöïc söï phaûi thu, döïa treân thôøi haïn traû nôï thöïc teá. Phöông phaùp phoå bieán 25 hieän nay laø phöông phaùp tyû suaát lôïi töùc hieäu duïng, hay coøn goïi laø qui taéc 78. Teân goïi qui taéc 78 xuaát phaùt töø keát quaû toång coäng daõy soá töø 1 -> 12, töôïng tröng cho 12 kyø traû goùp. Duø vaäy qui taéc naøy vaãn aùp duïng cho caùc khoaûn vay coù soá kyø haïn traû goùp khaùc vôùi 12. Trôû laïi soá lieäu töø ví duï 1 treân ñaây ta coù toång soá laõi phaûi traû cho khoaûn vay L = 50.000.000 x 0,12/12 x 24 = 12.000.000 ñoàng, ngaân haøng seõ phaân boå thu laõi nhö sau : Baûng 1. Baûng phaân boå laõi phöông thöùc goäp Ñôn vò tính: ñoàng Naêm Tyû leä (%) Laõi phaân boå 1 (300 – 78)/300 = 74 % 8.880.000 2 78/300 = 26% 3.120.000 Coäng 100% 12.000.000 Neáu sau 18 thaùng khaùch haøng muoán traû heát nôï, vaán ñeà ñaët ra laø ngöôøi vay phaûi thanh toaùn soá tieàn laõi laø bao nhieâu cho thoûa ñaùng. Tröôøng hôïp naøy phöông phaùp qui taéc 78 ñöôïc aùp duïng ñeå tính soá laõi ngaân haøng ñöôïc höôûng nhö sau: 1+2+3+4+5+6 12.000.000 - -------------------------x 12.000.000 = 1+2+3+…+24 21 = (1 - -------)x 12.000.000 = 11.160.000 ñoàng 300 Soá tieàn naøy lôùn hôn toång soá laõi khaùch haøng ñaõ thanh toaùn trong 18 thaùng qua laø (18 x 12.000.000/24) = 9.000.000 ñoàng. Nhö vaäy khaùch haøng phaûi thanh toaùn cho ngaân haøng theâm soá laõi laø : 11.160.000 – 9.000.000 = 2.160.000 ñoàng vaø soá tieàn goác laø : 50.000.000 6 x ----------------- = 12.500.000 ñoàng, 26 24 Toång coäng goác vaø laõi 14.660.000 ñoàng. 1.5.2. Kyõ thuaät thaåm ñònh trong cho vay traû goùp 1.5.2.1. Phöông phaùp heä thoáng ñieåm soá Hoaït ñoäng cho vay traû goùp cuûa ngaân haøng lieân quan ñeán raát ñoâng soá löôïng khaùch haøng. Moãi khaùch haøng thöôøng vay soá tieàn khoâng lôùn so vôùi lónh vöïc saûn xuaát kinh doanh. Muoán coù ñöôïc möùc dö nôï lôùn trong cho vay traû goùp, ngaân haøng phaûi thöïc hieän soá löôïng hôïp ñoàng tín duïng lôùn gaáp nhieàu laàn so vôùi cho vay caùc doanh nghieäp kinh doanh. Vôùi soá löôïng khaùch haøng lôùn thì yeâu caàu veà moät cô cheá kieåm soaùt an toaøn vaø hieäu quaû ñoái vôùi vieäc ra quyeát ñònh cho vay laø heát söùc caàn thieát. Caùc ngaân haøng hieän nay khi cho vay baùn leû thöôøng söû duïng moät trôï thuû raát ñaéc löïc ñeå ra quyeát ñònh caáp tín duïng, ñoù laø heä thoáng ñieåm soá. Heä thoáng ñieåm soá laø taäp hôïp caùc tieâu thöùc khaùc nhau lieân quan ñeán töøng khaùch haøng vay tieâu duøng noùi chung vaø vay traû goùp noùi rieâng. Moãi tieâu thöùc coù moät ñieåm soá khaùc nhau tuøy theo tình traïng cuûa tieâu thöùc naøy vaø taàm quan troïng cuûa noù trong heä thoáng tieâu thöùc. Tuøy theo moãi ngaân haøng coù theå laäp heä thoáng tieâu thöùc cuûa rieâng mình. Thoâng thöôøng moät heä thoáng ñieåm soá coù caùc yeáu toá sau ñaây : - Thôøi gian laøm coâng vieäc hieän taïi - Tình traïng gia ñình (coù gia ñình, ñoäc thaân, ñaõ ly hoân) - Ñoä tuoåi - Ngheà nghieäp - Hình thöùc lao ñoäng ( coù kyõ naêng hay khoâng ) - Thôøi haïn cö truù - Soá löôïng ngöôøi soáng phuï thuoäc vaøo ngöôøi vay - Coù ñieän thoaïi lieân laïc hay khoâng? 27 - Thu nhaäp haøng naêm cuûa ngöôøi vay vaø gia ñình - Loaïi taøi khoaûn coù taïi ngaân haøng - Caùc dòch vuï ñang söû duïng cuûa ngaân haøng. Qua vieäc chaám ñieåm khaùch haøng vay theo heä thoáng ñieåm soá, caùc ngaân haøng seõ saøng loïc khaùch haøng, chæ chaáp nhaän xeùt caáp tín duïng cho nhöõng khaùch haøng ñaït ñieåm chuaån ñeå caáp tín duïng maø thoâi. Khi moâi tröôøng kinh teá – xaõ hoäi coù nhöõng bieán ñoäng lôùn aûnh höôûng ñeán caùc yeáu toá trong heä thoáng ñieåm soá, caùc ngaân haøng phaûi xem xeùt ñaùnh giaù laïi vò trí cuûa caùc yeáu toá bò aûnh höôûng trong heä thoáng. Do ñoù caùc ngaân haøng phaûi thöôøng xuyeân taùi xeùt, boå xung vaø söûa ñoåi heä thoáng ñieåm soá cuûa ngaân haøng. Phöông phaùp heä thoáng ñieåm soá vaãn coù moät soá nhöôïc ñieåm sau : - Caùc thoâng tin veà ngöôøi vay laø caùc thoâng tin trong quaù khöù vì vaäy khoâng theå phaûn aùnh moät caùch hoaøn toaøn chính xaùc tö caùch tín duïng cuûa ngöôøi vay trong töông lai. - Caùc thoâng tin duøng trong heä thoáng ñieåm soá thöôøng phieán dieän vì chæ laø caùc thoâng tin thoáng keâ veà ngöôøi vay. - Phöông phaùp naøy döïa treân cô sôû soá ñoâng vaø nhö vaäy coù theå boû qua caùc tröôøng hôïp khaùch haøng coù hoaøn caûnh caù bieät. Nhöõng haïn cheá treân ñaây chính laø lyù do phöông phaùp heä thoáng ñieåm soá thöôøng ñöôïc söû duïng boå xung vôùi phöông phaùp phaùn ñoaùn. 1.5.2.2. Phöông phaùp phaùn ñoaùn Phöông phaùp phaùn ñoaùn laø moät quaù trình trong ñoù ngaân haøng tieán haønh phaân tích vaø ñaùnh giaù taát caû caùc thoâng tin ñònh tính vaø ñònh löôïng veà khaùch haøng nhaèm muïc tieâu haïn cheá caùc khoaûn vay coù nhieàu ruûi ro. Cuøng vôùi keát quaû ñieåm soá nhaän ñöôïc thoâng qua phöông phaùp heä thoáng ñieåm soá, ngaân haøng coøn quan taâm ñeán nhieàu vaán ñeà khaùc nhö khaû naêng traû nôï, baûo ñaûm caàn coù, vieäc 28 tuaân thuû noäi dung chính saùch cuûa ngaân haøng. Caùc thoâng tin coù tính chaát chuû quan veà khaùch haøng nhö thaùi ñoä, dieän maïo cuûa khaùch haøng, khaû naêng quan heä vôùi ngaân haøng trong töông lai … coù aûnh höôûng ñaùng keå ñeán quyeát ñònh caáp tín duïng cuûa ngaân haøng. Noäi dung caùc yeáu toá thaåm ñònh trong cho vay traû goùp cuõng gaàn gioáng nhö caùc loaïi cho vay khaùc. Tuøy theo ngaân haøng maø heä thoáng caùc yeáu toá ñöôïc phaân tích coù theå khaùc nhau, phoå bieán nhaát hieän nay laø heä thoáng 5C vaø heä thoáng CAMPARI. 5C laø caùc chöõ caùi tieáng Anh ñaàu tieân cuûa moät nhoùm caùc noäi dung maø ngaân haøng caàn phaân tích, ñoù laø : Character ( Tö caùch ngöôøi ñi vay) : Tö caùch cuûa ngöôøi ñi vay muoán ñeà caäp tôùi thieän chí traû nôï cuûa ngöôøi ñi vay. Ñeå ñöôïc ngaân haøng cho vay, ngöôøi ñi vay caàn phaûi ñöôïc xaùc ñònh laø löông thieän vaø coù theå tin töôûng ñöôïc. Tuy nhieân ñieàu naøy khoâng deã thöïc hieän, nhaát laø ñoái vôùi khaùch haøng môùi tieáp xuùc laàn ñaàu. Tö caùch cuûa ngöôøi ñi vay coù theå ñöôïc phaùn ñoaùn baèng caùch xem xeùt caùc thoâng tin lòch söû veà quan heä cuûa khaùch haøng vôùi caùc ngaân haøng vaø caùc baïn haøng cuûa khaùch haøng, hoaëc nhöõng thoâng tin thu ñöôïc töø phoûng vaán. Khi xem xeùt tö caùch ngöôøi ñi vay, ngaân haøng caàn laøm roõ ñöôïc caùc vaán ñeà cô baûn sau ñaây : • Nhöõng gì khaùch haøng noùi ra coù nhaát quaùn vôùi nhöõng gì ñaõ trình baøy trong giaáy ñeà nghò vay, trong phöông aùn traû nôï khoâng? • Lieäu khaùch haøng coù cöôøng ñieäu trong vieäc ñöa ra caùc lyù leõ ñeå vay möôïn khoâng? • Caùc thoâng tin trong quaù khöù cuûa khaùch haøng coù toát khoâng? 29 • Neáu laø khaùch haøng môùi thì caàn tìm hieåu lyù do khaùch haøng löïa choïn ngaân haøng? Ngaân haøng coù thu thaäp ñuû thoâng tin ñeå ñaùnh giaù khaùch haøng khoâng? • Muïc ñích vay coù hôïp lyù vaø chaáp nhaän ñöôïc khoâng? Capacity (Khaû naêng vay möôïn cuûa ngöôøi ñi vay): Ngaân haøng phaûi chaéc chaén ñöôïc raèng ngöôøi ñi vay coù quyeàn yeâu caàu ngaân haøng cho vay, veà maët phaùp lyù, ñuû tö caùch ñeå kyù keát hôïp ñoàng vay. Cash (Khaû naêng taïo ra tieàn ñeå traû nôï ngaân haøng): Khoaûn vay phaûi ñöôïc hoaøn traû laø yeâu caàu cô baûn cuûa hoaït ñoäng cho vay. Ngaân haøng khoâng theå caáp tín duïng cho khaùch haøng khoâng coù khaû naêng hoaøn traû tieàn vay, ngay caû khi khoaûn vay coù baûo ñaûm. Baûo ñaûm tieàn vay chæ ñoùng vai troø döï phoøng cho khaû naêng traû nôï maø thoâi. Ñeå bieát khaùch haøng coù khaû naêng traû nôï hay khoâng, ngaân haøng caàn thöïc hieän moät soá coâng vieäc sau: • Tính toaùn soá tieàn khaùch haøng phaûi traû bao goàm caû goác vaø tieàn laõi. • Xaùc ñònh nguoàn traû nôï cuûa khaùch haøng • Tröø caùc khoaûn chi tieâu maø khaùch haøng phaûi söû duïng töø nguoàn traû nôï. • Xaùc ñònh thôøi gian hoaøn traû nôï chính xaùc phuø hôïp thu nhaäp cuûa khaùch haøng vaø ñieàu kieän cuûa ngaân haøng. Collateral (Baûo ñaûm tín duïng): Baûo ñaûm tín duïng chæ laø phöông tieän döï phoøng tröôøng hôïp khaùch haøng khoâng traû ñöôïc nôï. Ngaân haøng khoâng cho vay chæ döïa treân baûo ñaûm tín duïng. Trong cho vay traû goùp caùc ngaân haøng thöôøng yeâu caàu ngöôøi ñi vay coù taøi saûn theá chaáp, caàm coá ñeå ñaûm baûo khoaûn vay, taøi saûn coù theå laø taøi saûn ngöôøi ñi vay ñang sôû höõu hôïp phaùp, taøi saûn baûo laõnh cuûa ngöôøi thöù ba hoaëc chính taøi saûn hình thaønh töø voán vay. Taøi saûn ñaûm baûo phaûi hôïp phaùp, ñònh giaù deã daøng vaø coù khaû naêng xöû lyù, phaùt maõi ñöôïc khi caàn thieát. 30 Conditions (Ñieàu kieän moâi tröôøng): Ngaân haøng phaûi döï ñoaùn xu höôùng ngaønh ngheà cuûa ngöôøi ñi vay vaø nhöõng bieán ñoäng cuûa ñieàu kieän kinh teá – xaõ hoäi coù theå aûnh höôûng ñeán ngöôøi ñi vay nhö theá naøo? Heä thoáng CAMPARI cuõng töông töï nhö heä thoáng 5C, ñoù laø nhoùm caùc yeáu toá caàn thaåm ñònh goàm : Character (Tö caùch cuûa ngöôøi ñi vay) Ability (Naêng löïc cuûa ngöôøi ñi vay) Margin (Laõi cho vay) Purpose (Muïc ñích vay) Amount (Soá tieàn cho vay) Repayment (Söï hoaøn traû) Insurance (Baûo ñaûm) Kyõ thuaät cho vay traû goùp trình baøy treân ñaây laø cô sôû lyù thuyeát chung, moãi ngaân haøng coù nhöõng öùng duïng phuø hôïp vôùi ñieàu kieän rieâng cuûa mình vaø phaûi tuaân thuû caùc qui ñònh phaùp luaät hieän haønh ñeå thöïc hieän nghieäp vuï naøy. Phaàn tieáp sau ñaây seõ trình baøy veà chöông trình thöû nghieäm phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø cuûa Vietcombank Taân Thuaän, moät Chi nhaùnh cuûa Vietcombank taïi TP HCM, moät chöông trình ñi theo phöông höôùng phaùt trieån dòch vuï ngaân haøng baùn leû cuûa Vietcombank. 31 Chöông 2 CHÖÔNG TRÌNH LIEÂN KEÁT CHO VAY TRAÛ GOÙP MUA NHAØDÖÏ AÙN SKY GARDEN II CUÛA VIETCOMBANK TAÂN THUAÄNVAØ COÂNG TY LIEÂN DOANH PHUÙ MYÕ HÖNG (chöông trình döï aùn Sky Garden) 2.1. Giôùi thieäu vaøi neùt veà Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng 2.1.1. Vietcombank Taân Thuaän Ngaân haøng Ngoaïi thöông chi nhaùnh Khu Cheá Xuaát Taân Thuaän (Vietcombank Taân Thuaän) laø moät Chi nhaùnh thuoäc heä thoáng Ngaân Haøng Ngoaïi Thöông Vieät Nam, ñöôïc thaønh laäp theo Quyeát ñònh soá 70/TCCB ngaøy 26/08/1993 cuûa Toång Giaùm ñoác Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam. Truï sôû chính cuûa Vietcombank Taân Thuaän ñaët taïi Khu Cheá Xuaát Taân Thuaän, quaän 7, TP HCM. Khi môùi thaønh laäp, hoaït ñoäng chính cuûa Vietcombank Taân Thuaän laø cung öùng caùc dòch vuï ngaân haøng moät caùch toaøn dieän cho caùc doanh nghieäp trong Khu Cheá xuaát Taân Thuaän, phaàn lôùn laø caùc doanh nghieäp 100% voán nöôùc ngoaøi, vaø caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc trong khu vöïc quaän 7 vaø thaønh phoá Hoà Chí Minh. Thöøa höôûng theá maïnh cuûa Vietcombank trong lónh vöïc phuïc vuï caùc doanh nghieäp xuaát nhaäp khaåu, Vietcombank Taân Thuaän ñaõ thu huùt ñöôïc caùc khaùch haøng lôùn trong lónh vöïc naøy. Caùc dòch vuï ngaân haøng maø Vietcombank Taân Thuaän cung öùng cho khaùch haøng ngaøy caøng hoaøn thieän, töø cho vay, baûo laõnh, thu huùt tieàn göûi, ñeán thanh toaùn noäi ñòa, thanh toaùn quoác teá, kinh doanh ngoaïi teä, phaùt haønh vaø thanh toaùn theû tín duïng, theû ghi nôï noäi ñòa ATM,… Baét ñaàu töø naêm 2000, Vietcombank chuyeån höôùng môû roäng kinh doanh sang caùc ñoái töôïng tieàm naêng khaùc, ngoaøi lónh vöïc vaø nhöõng khaùch haøng 32 truyeàn thoáng tröôùc nay, ñoù laø taêng cöôøng môû roäng dòch vuï ngaân haøng baùn leû tôùi caùc ñoái töôïng daân cö, caùc doanh nghieäp vöøa vaø nhoû vôùi caùc dòch vuï ña daïng, phuø hôïp nhu caàu caùc ñoái töôïng naøy. Ñeå thöïc hieän chính saùch môû roäng ñoái töôïng khaùch haøng, Vietcombank Taân Thuaän cuõng nhö caùc chi nhaùnh Vietcombank khaùch taïi TP HCM ñeàu taêng cöôøng môû roäng maïng löôùi, ñöa dòch vuï ngaân haøng tôùi moïi taàng lôùp daân cö, vöøa thu huùt ñöôïc nguoàn tieàn göûi cuûa daân cö, vöøa cung öùng caùc dòch vuï cho caùc ñoái töôïng naøy. Töø naêm 1998 ñeán naêm 2005, Vietcombank Taân Thuaän töø choã chæ coù truï sôû chính taïi Khu Cheá Xuaát Taân Thuaän ñaõ môû theâm 5 chi nhaùnh caáp 2 taïi caùc vò trí troïng yeáu : Chi nhaùnh Thuû Ñöùc taïi Khu Cheá xuaát Linh Trung 1, Chi nhaùnh Linh Trung taïi Khu Cheá xuaát Linh Trung 2, Chi nhaùnh Nhaø Roàng taïi quaän 4, Chi nhaùnh Bình Thaïnh taïi quaän Bình Thaïnh, Chi nhaùnh Phuù Myõ Höng taïi khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng, quaän 7. Nhôø maïng löôùi chi nhaùnh caáp 2 hoã trôï trong vieäc môû roäng khaùch haøng, taêng cöôøng huy ñoäng voán vaø söû duïng voán coù hieäu quaû, hoaït ñoäng kinh doanh haøng naêm cuûa Vietcombank Taân Thuaän ñeàu taêng tröôûng toát. Baûng 2. Keát quaû kinh doanh cuûa Vietcombank Taân Thuaän Ñôn vò : trieäu ñoàng Keát quaû kinh doanh 2003 2004 Chæ tieâu 2002 Thöïc hieän +/-so vôùi 2002 (%) Thöïc hieän +/-so vôùi 2003 (%) Doanh thu 72.210 98.790 + 36,8% 122.100 + 23,6% Chi phí 47.210 73.420 + 55,5% 78.100 + 6,4% Lôïi nhuaän 25.000 25.370 + 1,48% 44.000 + 73,4% Nguoàn : Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2002,2003,2004 cuûa Vietcombank Taân Thuaän 33 2.1.2. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng thaønh laäp theo Giaáy pheùp ñaàu tö soá 602/GP ngaøy 19/05/1993 do Uûy ban Nhaø nöôùc veà Hôïp taùc ñaàu tö caáp. Toång voán ñaàu tö cuûa lieân doanh laø 242 trieäu USD. Caùc beân lieân doanh goàm : phía Vieät Nam laø Coâng ty phaùt trieån coâng nghieäp Taân Thuaän goùp 30% voán ñaàu tö, phía nöôùc ngoaøi laø Taäp ñoaøn Central Trading & Development (CT & D) - Ñaøi Loan goùp 70% voán. Coâng ty phaùt trieån coâng nghieäp Taân Thuaän laø moät doanh nghieäp nhaø nöôùc, goùp vaøo lieân doanh quyeàn söû duïng 750 ha ñaát do Chính phuû giao. Taäp ñoaøn CT & D goùp voán lieân doanh baèng tieàn. CT & D laø moät taäp ñoaøn kinh doanh ña ngaønh taïi Ñaøi Loan. Taäp ñoaøn ñaõ ñaàu tö ra nöôùc ngoaøi nhieàu döï aùn saûn xuaát, kinh doanh lôùn taïi Vieät Nam, Trung quoác. Taïi Vieät Nam hieän nay CT & D ñaàu tö voán vaøo ba lieân doanh laø Coâng ty ñaàu tö vaø phaùt trieån Khu Cheá Xuaát Taân Thuaän, Nhaø maùy ñieän Hieäp Phöôùc vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng. Coâng ty Phuù Myõ Höng ñöôïc giao 750 ha ñaát taïi quaän 7 ñeå ñaàu tö khu ñoâ thò môùi, vôùi xöông soáng laø Ñaïi loä Nguyeãn Vaên Linh do Coâng ty ñaàu tö, Coâng ty ñaõ qui hoaïch 5 cuïm ñoâ thò doïc theo truïc loä naøy bao goàm Trung taâm ñoâ thò Phuù Myõ Höng (khu A) 409 ha, Laøng ñaïi hoïc (khu B) 95 ha, Trung taâm kyõ thuaät cao (khu C) 46 ha, Trung taâm löu thoâng haøng hoùa I & II (khu D & E) 115 ha vaø 85 ha. Hieän nay Ñaïi loä Nguyeãn Vaên Linh ñaõ hoaøn taát 2 giai ñoaïn, giai ñoaïn 3 cuõng laø giai ñoaïn cuoái ñang thöïc hieän, döï kieán cuoái quyù I/2006 hoaøn taát. Trung taâm ñoâ thò Phuù Myõ Höng (khu A) ñang ñöôïc taäp trung ñaàu tö nhieàu döï aùn nhaø ôû cao caáp, trung taâm thöông maïi, taøi chính… ñang hình thaønh vaø thu huùt nhieàu khaùch haøng ñaàu tö. Caùc döï aùn nhaø ôû cuûa Coâng ty ñeàu raát thaønh coâng, taïo doanh thu lôùn cho Coâng ty do coâng ty ñaõ qui hoaïch vaø thieát keá ñöôïc moät khu ñoâ thò ñaït tieâu chuaån quoác teá vôùi moâi tröôøng soáng ñaûm baûo. Thò 34 tröôøng nhaø ôû taïi ñòa baøn ñang phaùt trieån neân Coâng ty lieân tuïc thu laõi lôùn trong 3 naêm qua. Doanh thu chuû yeáu cuûa Coâng ty laø baùn nhaø taïi caùc döï aùn nhaø ôû vaø cho thueâ ñaát taïi khu thöông maïi, trong ñoù doanh thu baùn nhaø laø chuû yeáu. Baûng 3. Keát quaû kinh doanh cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng Ñôn vò : trieäu ñoàng Keát quaû kinh doanh 2003 2004 Chæ tieâu 2002 Thöïc hieän +/-so vôùi 2002 (%) Thöïc hieän +/-so vôùi 2003 (%) Doanh thu 1.544.260 1.699.910 + 10% 3.242.270 + 90,7% Chi phí 590.410 882.050 + 49,4% 1.602.110 + 81,6% Lôïi nhuaän 953.850 817.860 - 14,2% 1.640.160 +100,7% Nguoàn : Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2002,2003,2004 cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng. 2.2. Xuaát phaùt ñieåm cuûa chöông trình lieân keát cho vay traû goùp mua nhaø döï aùn Sky Garden II : 2.2.1. Chính saùch phaùt trieån dòch vuï ngaân haøng baùn leû cuûa Vietcombank Ngay töø naêm 2000, Vietcombank ñaõ coù chính saùch ñònh höôùng phaùt trieån dòch vuï ngaân haøng baùn leû nhaèm ña daïng hoùa hoaït ñoäng, môû roäng phaùt trieån khaùch haøng caù nhaân baèng nhieàu chính saùch, saûn phaåm môùi nhö phaùt haønh theû tín duïng, theû thanh toaùn, theû ghi nôï noäi ñòa ruùt tieàn töï ñoäng (ATM), caùc dòch vuï taøi khoaûn tieàn göûi caù nhaân, caùc saûn phaåm cho vay baùn leû nhö cho vay tieâu duøng, cho vay traû goùp, cho vay du hoïc ,…. Cuï theå, naêm 2001 Vietcombank ñaõ ban haønh qui cheá cho vay caùn boä, nhaân vieân; ñaàu naêm 2004 Vietcombank ban haønh qui cheá cho._. do naøy maø vieäc cho vay traû goùp mua nhaø laø moät hình thöùc phoå bieán vaø raát ñöôïc caùc ngaân haøng quan taâm phaùt trieån. Hieän nay quaù trình ñoâ thò hoùa taïi Vieät Nam ñang dieãn ra nhanh choùng. Thôøi ñieåm naøy caùc döï aùn nhaø ôû, nhaát laø chung cö cao taàng ñang coù ñieàu kieän phaùt trieån, do ñoù vieäc phaùt trieån cho vay traû goùp mua nhaø taïi caùc döï aùn môùi laø phuø hôïp xu theá phaùt trieån chung. Theo moâ hình ñaõ thöïc hieän taïi chöông trình döï aùn Sky Garden thì lieân keát vôùi caùc chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø taïi döï aùn cuûa chuû ñaàu tö laø caùch thöùc ñôn giaûn vaø hieäu quaû mang laïi lôïi ích cho caû ba beân : khaùch haøng mua nhaø, chuû ñaàu tö döï aùn nhaø ôû vaø ngaân haøng. 60 3.2.3.2. Nhöõng vaán ñeà phaùp lyù cuûa Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ñang hình thaønh, Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn laø caên nhaø ñang hình thaønh trong caùc döï aùn nhaø ôû môùi : a. Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ñang hình thaønh Trong thôøi ñieåm hieän nay, haàu heát caùc doanh nghieäp ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû ñeå kinh doanh taïi TP Hoà Chí Minh, cuõng nhö caùc tænh thaønh khaùc ñeàu kinh doanh theo cuøng moät hình thöùc : Kyù Hôïp ñoàng baùn nhaø vôùi khaùch haøng ngay khi döï aùn ñaàâu tö xaây döïng nhaø ôû môùi ñöôïc caùc caáp thaåm quyeàn pheâ duyeät vaø caáp pheùp xaây döïng, chuû ñaàu tö taän duïng voán ñoùng goùp cuûa khaùch haøng ñeå xaây döïng nhaø cho khaùch haøng bôûi ít coù doanh nghieäp naøo ñuû naêng löïc taøi chính ñeå xaây döïng hoaøn thieän caên hoä xong môùi baùn cho khaùch . Chuû ñaàu tö söû duïng voán do khaùch haøng ñoùng goùp ñeå xaây döïng laø chính (khaùch haøng seõ ñoùng tieàn theo tieán ñoä qui ñònh trong Hôïp ñoàng mua baùn)) do ñoù thoâng thöôøng khi döï aùn ñaït moät tyû leä khaùch ñaêng kyù mua nhaát ñònh vaø chuû ñaàu tö thu ñöôïc moät soá tieàn ñaët coïc (öùng tröôùc) nhaát ñònh cuûa khaùch haøng thì chuû ñaàu tö môùi khôûi coâng xaây döïng, ñaûm baûo seõ hoaøn thaønh döï aùn ñeå giao nhaø cho khaùch haøng. Sau khi döï aùn ñöôïc chöùng nhaän coâng trình hoaøn thaønh, chuû ñaàu tö seõ laäp Hôïp ñoàng mua baùn nhaø chính thöùc coù xaùc nhaän cuûa Phoøng Coâng chöùng vaø ñaêng boä sang teân cho khaùch haøng. Trong quaù trình xaây döïng neáu thieáu voán chuû ñaàu tö chæ vay voán löu ñoäng ngaén haïn, hoaøn traû baèng tieàn khaùch haøng ñoùng goùp caùc ñôït thanh toaùn sau theo tieán ñoä thi coâng ñaõø ñöôïc qui ñònh trong Hôïp ñoàng mua baùn nhaø. Hình thöùc kinh doanh naøy ñaûm baûo nguoàn voán cho chuû ñaàu tö nhöng khaù ruûi ro ñoái vôùi khaùch haøng mua nhaø trong döï aùn. Neáu döï aùn bò ñình treä vì moät lyù do naøo ñoù thì khaùch haøng chòu ruûi ro gaàn nhö toaøn boä bôûi tieàn ñaõ noäp, chuû ñaàu tö ñaõ ñöa vaøo coâng trình nhöng nhaø laïi khoâng nhaän ñöôïc. Hôïp ñoàng mua baùn maø caùc chuû ñaàu tö hieän nay ñang kyù keát vôùi caùc 61 khaùch haøng ñeàu ñöôïc goïi laø Hôïp ñoàng mua baùn nhaø, nhöng vì caên nhaø chöa hoaøn thieän vaø chöa coù giaáy tôø sôû höõu theo luaät ñònh neân vieäc mua baùn naøy chöa ñöôïc phaùp luaät coâng nhaän. Theo caùc qui ñònh phaùp luaät hieän haønh veà vieäc mua baùn nhaø, Hôïp ñoàng mua baùn nhaø chæ coù giaù trò khi ñöôïc chöùng nhaän taïi Phoøng Coâng chöùng nhaø nöôùc vaø caên nhaø mua baùn phaûi coù ñuû giaáy tôø hôïp leä. Do ñoù, cho duø hoà sô phaùp lyù cuûa döï aùn hôïp leä, nhöng caên nhaø chöa coù giaáy tôø sôû höõu theo luaät ñònh neân Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ban ñaàu chæ coù giaù trò noäi boä giöõa khaùch haøng vaø chuû ñaàu tö. Con ñöôøng töø Hôïp ñoàng mua baùn noäi boä ban ñaàu ñeán Hôïp ñoàng mua baùn nhaø chính thöùc kyù taïi Phoøng Coâng chöùng laø moät ñoaïn ñöôøng raát daøi vôùi nhieàu baát traéc coù theå xaûy ra, vì vaäy ôû ñaây caàn vaän duïng nhöõng qui ñònh hieän haønh cuûa phaùp luaät ñeå ñaùp öùng giao dòch mua baùn ñaëc bieät naøy giöõa chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng, nhaèm ñaûm baûo quyeàn lôïi, traùch nhieäm caûø ñoâi beân. Ñeå ñaûm baûo tính phaùp lyù cuûa giao dòch ñaëc bieät trong mua baùn nhaø taïi döï aùn ñang xaây döïng, coù theå vaän duïng Ñieàu 134 Boä Luaät Daân söï veà giao dòch daân söï coù ñieàu kieän, theo ñoù noäi dung cuûa Hôïp ñoàng noäi boä ban ñaàu giöõa chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng caàn ghi roõ caùc ñieàu kieän ñeå ñaûm baûo ñuùng noäi dung vaø tinh thaàn Ñieàu 134 Boä Luaät Daân söï nhö sau : “Trong tröôøng hôïp caùc beân coù thoûa thuaän veà ñieàu kieän phaùt sinh hoaëc huûy boû giao dòch daân söï, thì khi ñieàu kieän ñoù xaûy ra, giao dòch daân söï phaùt sinh hoaëc bò huûy boû” Theo tinh thaàn naøy, caùc beân phaûi thoûa thuaän trong Hôïp ñoàng mua baùn ban ñaàu nhöõng ñieàu kieän phaùt sinh hay huûy boû giao dòch theo töøng thôøi kyø thöïc hieän hôïp ñoàng nhaèm raøng buoäc traùch nhieäm vaø ñaûm baûo quyeàn lôïi cuûa chính mình. Chaúng haïn trong Hôïp ñoàng ban ñaàu caùc beân thoûa thuaän neáu caên 62 nhaø hoaøn thaønh ñuùng thôøi haïn, khaùch mua ñaõ thanh toaùn ñuùng theo qui ñònh trong ñieàu khoaûn thanh toaùn thì giao dòch mua baùn nhaø seõ phaùt sinh, baét buoäc caùc beân phaûi thöïc hieän, vaø phaûi laäp Hôïp ñoàng chính thöùc taïi Phoøng Coâng chöùng. Beân mua khoâng ñöôïc ñoøi tieàn laïi, beân baùn baét buoäc phaûi giao nhaø cho beân mua. Ñieàu kieän naøy ñeà phoøng tröôøng hôïp giaù nhaø thay ñoåi, moät trong hai beân muoán huûy boû giao dòch. Caùc chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng coù theå kyù Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ñang hình thaønh döôùi hình thöùc höùa mua, höùa baùn theo ñuùng tinh thaàn Ñieàu 134 Boä Luaät Daân söï. Hieän nay, caùc Phoøng Coâng chöùng taïi TP Hoà Chí Minh ñaõ ñoàng yù xaùc nhaän hôïp ñoàng höùa mua, höùa baùn. Ñaây laø moät bieän phaùp nhaèm taêng cöôøng söï quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc ñoái vôùi vieäc trieån khai caùc döï aùn nhaø ñaát môùi nhaèm baûo veä quyeàn lôïi hôïp phaùp cuûa ngöôøi mua nhaø vaø chuû ñaàu tö. b. Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay laø caên nhaø trong döï aùn nhaø ôû môùi: Caùc qui ñònh hieän haønh cuûa phaùp luaät ñieàu chænh quan heä baûo ñaûm tieàn vay bao goàm Boä Luaät Daân söï, Luaät caùc Toå chöùc tín duïng, Nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP ngaøy 12/12/1997 cuûa Chính phuû veà baûo ñaûm tieàn vay, Nghò ñònh 85/2002/NÑ-CP veà söûa ñoåi, boå sung Nghò ñònh 178, Nghò ñònh 165/1999/NÑ-CP ngaøy 19/11/1999 cuûa Chính phuû veà giao dòch baûo ñaûm, Nghò ñònh 08/2000/NÑ-CP ngaøy 10/03/2000 cuûa Chính phuû veà ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm vaø caùc Thoâng tö höôùng daãn thöïc hieän caùc Nghò ñònh cuûa caùc Boä , Ngaønh lieân quan. Ñaëc bieät ñoái vôùi vieäc ñaûm baûo tieàn vay baèng taøi saûn hình thaønh töø voán vay, theo caùc qui ñònh hieän haøng, phaûi ñöôïc laäp thaønh Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay ñeå ñaûm baûo cho chính khoaûn vay. Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay phaûi ñöôïc Coâng chöùng vaø Ñaêng 63 kyù giao dòch baûo ñaûm theo qui ñònh. Taøi saûn hình thaønh töø voán vay laø daïng taøi saûn hình thaønh trong töông lai, vieäc theá chaáp vaø ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm loaïi taøi saûn naøy ñaõ coù qui ñònh vaø höôùng daãn thöïc hieän cuï theå. Tuy nhieân tröôøng hôïp khaùch mua nhaø trong döï aùn nhaø ôû môùi, baûn thaân khaùch haøng khoâng coù Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát cuõng nhö giaáy pheùp xaây döïng nhaø ( nhöõng giaáy tôø naøy thuoäc veà chuû ñaàu tö) neân khaùch haøng vaø ngaân haøng khoâng theå coâng chöùng Hôïp ñoàng theá chaáp cuõng nhö tieán haønh ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm ñoái vôùi taøi saûn hình thaønh trong töông lai tröôùc khi nhaän ñöôïc Giaáy chöùng nhaän sôû höõu caên nhaø mang teân khaùch haøng. Chuû ñaàu tö coù Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, Giaáy pheùp xaây döïng cuûa döï aùn nhöng khoâng phaûi ngöôøi vay tröïc tieáp vaø cuõng ñaõ cam keát baùn caên nhaø cho khaùch haøng neân khoâng theå mang döï aùn naøy theá chaáp ñeå baûo laõnh cho khaùch haøng ñöôïc. Ñeå giaûi quyeát maâu thuaãn naøy, khi nhaän taøi saûn laø caên nhaø hình thaønh töø voán vay trong caùc döï aùn nhaø ôû môùi, ngaân haøng vaø khaùch haøng kyù Hôïp ñoàng theá chaáp döôùi hình thöùc cam keát theá chaáp theo tinh thaàn Ñieàu 134 Boä Luaät daân söï veà giao dòch daân söï coù ñieàu kieän. Noäi dung cam keát theá chaáp naøy phaûi coù ñieàu kieän phaùt sinh hay huûy boû giao dòch . Khi ñieàu kieän thoûa thuaän trong cam keát xaûy ra, giao dòch seõ ñöôïc coâng nhaän phaùt sinh hay huûy boû. Ñoàng thôøi ngaân haøng phaûi laäp Hôïp ñoàng hôïp taùc ba beân giöõa ngaân haøng, khaùch mua nhaø vaø chuû ñaàu tö veà vieäc chuû ñaàu tö chæ baøn giao Giaáy chöùng nhaän sôû höõu caên nhaø ñaõ cam keát theá chaáp cho ngaân haøng. Thoûa thuaän daïng naøy ñaõ ñöôïc Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng ñöa vaøo thöïc hieän trong chöông trình döï aùn Sky Garden môùi ñaây. Cuõng chính thöïc teá phöùc taïp cuûa vieäc nhaän taøi saûn theá chaáp laø caên nhaø trong caùc döï aùn môùi ñaõ thuùc ñaåy ngaân haøng phaûi lieân keát vôùi chuû ñaàu tö khi taøi trôï cho khaùch mua nhaø ñeå quaûn lyù taøi saûn theá chaáp khi chöa coù giaáy 64 chöùng nhaän sôû höõu vì luùc naøy giao dòch mua baùn nhaø giöõa chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng vaãn chöa hoaøn thaønh. Trong thôøi gian tôùi ñaây, Luaät Kinh doanh Baát ñoäng saûn seõ ra ñôøi. Hieän nay Döï thaûo Luaät ñang ñöôïc caùc cô quan chöùc naêng thaûo luaän vaø saép tôùi seõ trình Quoác hoäi pheâ chuaån. Theo döï thaûo Luaät Kinh doanh Baát ñoäng saûn, Luaät seõ ñieàu chænh quan heä mua baùn baát ñoäng saûn khi ñang taïo döïng, luùc ñoù quan heä mua baùn, theá chaáp taøi saûn laø baát ñoäng saûn ñang hình thaønh seõ thuaän lôïi vaø ñaûm baûo quyeàn lôïi caùc beân. 3.2.3.3 Phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng Ty Phuù Myõ Höng Khi ngaân haøng cho khaùch haøng vay traû goùp mua moät caên nhaø ñaõ hoaøn thieän vaø coù ñuû giaáy tôø phaùp lyù, ngaân haøng chæ thaåm ñònh khaùch haøng vaø khaû naêng traû nôï cuûa khaùch haøng, hoà sô phaùp lyù cuûa caên nhaø, neáu ñaït yeâu caàu seõ cho khaùch haøng vay. Cho vay nhö vaäy ñaûm baûo ñaày ñuû moïi thuû tuïc phaùp lyù veà taøi saûn nhöng caùc moùn vay phaùt sinh leû teû, khoù ñaït doanh soá cao. Muoán phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø, ngaân haøng caàn tìm moät caùch thöùc taäp trung ñöôïc khaùch haøng ñeå phaùt trieån doanh soá. Ñeå thöïc hieän muïc tieâu naøy caùc ngaân haøng coù theå söû duïng moâ hình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø taïi döï aùn cuûa chuû ñaàu tö, maø chöông trình döï aùn Sky Garden giöõa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng vöøa thöïc hieän laø moät ví duï ñieån hình. Ñaùnh giaù hieäu quaû chöông trình döï aùn Sky Garden, phaân tích cô sôû taïo neân keát quaû cuûa chöông trình, ta thaáy raèng chöông trình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï mua nhaø traû goùp cho khaùch haøng ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû 65 goùp mua nhaø laø caùch thöùc ñôn giaûn nhöng hieäu quaû, coù lôïi cho caû 3 beân: khaùch haøng, chuû ñaàu tö, ngaân haøng. Vieäc taäp trung cho vay theo chöông trình seõ taäp trung ñöôïc khaùch haøng vaø giaûm bôùt thôøi gian thaåm ñònh taøi saûn theá chaáp, tieâu chuaån hoùa qui trình cho vay do ñaõ coù qui trình lieân keát, qui trình thaåm ñònh cuï theå. Chi phí quaûng caùo, giôùi thieäu saûn phaåm cuûa ngaân haøng khoâng ñaùng keå do ñoái taùc lieân keát chòu vaø thöïc hieän quaûng caùo treân cuøng moät aán phaåm cuûa ñoái taùc. Töø nhöõng keát quaû maø chöông trình döï aùn Sky Garden ñaõ ñaït ñöôïc, Vietcombank Taân Thuaän coù theå laäp keá hoaïch môû roäng phaùt trieån saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp theo hình thöùc lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø trong caùc döï aùn nhaø ôû môùi. Vietcombank Taân Thuaän hieän coù 5 chi nhaùnh caáp 2 naèm taïi caùc vò trí khaù thuaän lôïi ñeå phaùt trieån saûn phaåm naøy. Taïi caùc khu vöïc quaän 7, quaäân 4, Thuû Ñöùc, Bình Thaïnh ñeàu coù nhieàu döï aùn xaây döïng caên hoä cao caáp do nhieàu chuû ñaàu tö thöïc hieän, do ñoù Vietcombank Taân Thuaän hoaøn toaøn coù theå thöïc hieän phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp theo caùch thöùc ñaõ thöïc hieän trong chöông trình döï aùn Sky Garden. Taïi caùc döï aùn nhaø ôû môùi, caùc caên nhaø ñang trong giai ñoaïn xaây döïng, chöa coù giaáy chöùng nhaän sôû höõu taøi saûn, do ñoù chuû ñaàu tö seõ baùn cho khaùch haøng caên nhaø chöa hoaøn thieän caû veà vaät chaát vaø phaùp lyù veà quyeàn sôû höõu. Ñaây laø nguyeân nhaân ñeå ngaân haøng phaûi lieân keát vôùi caùc chuû ñaàu tö khi taøi trôï cho khaùch mua nhaø taïi caùc döï aùn môùi. Cho vay theo chöông trình lieân keát taøi trôï vôùi chuû ñaàu tö, ngoaøi nhöõng lôïi ích ñaït ñöôïc veà maët kinh teá nhö taêng doanh soá cho vay, tieát kieäm chi phí, ngaân haøng coøn ñaûm baûo ñöôïc vieäc nhaän taøi saûn theá chaáp hình thaønh töø voán vay ñuùng luaät vaø ñöôïc chuû ñaàu tö phoái hôïp quaûn lyù taøi saûn theá chaáp hieäu quaû. 66 Thöïc hieän phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø coù theå toùm taét thaønh caùc böôùc ñi nhö sau: 1.Döï baùo xu höôùng, nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû taïi ñòa baøn : Ñaây laø böôùc khôûi ñaàu raát quan troïng vì ñaây laø böôùc chuaån bò ñeå ñònh höôùng kinh doanh. Döï baùo thò tröôøng cuõng laø böôùc khoù khaên nhaát vì ñaùnh giaù ñuùng nhu caàu thò tröôøng ñoøi hoûi nhöõng phöông phaùp, caùch thöùc chuyeân bieät, nhaát laø ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam, nôi maø caùc qui cheá , qui ñònh cuûa phaùp luaät veà thò tröôøng naøy coøn nhieàu baát caäp, thoâng tin thò tröôøng khoù tìm kieám ñöôïc ñaày ñuû vaø ñoä tin caäy cuûa thoâng tin chöa cao. Thôøi ñieåm naøy caùc ngaân haøng chöa theå tieán haønh döï baùo thò tröôøng baát ñoäng saûn moät caùch ñaày ñuû, chuû yeáu vaãn döïa vaøo thoâng tin cuûa caùc coâng ty kinh doanh baát ñoäng saûn laø khaùch haøng cuûa chính ngaân haøng. Maët khaùc ngaân haøng coù theå döïa vaøo ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa chính quyeàn sôû taïi ñeå xaùc ñònh caùc döï aùn öu tieân. Khi ñaõ taïm thôøi xaùc ñònh ñöôïc xu höôùng thò tröôøng, ngaân haøng coù theå ñònh höôùng ñaàu tö vaøo loaïi saûn phaåm nhaø ôû naøo ñang ñöôïc öa chuoäng vaø coù khaû naêng phaùt trieån. 2.Tìm kieám döï aùn nhaø ôû maø ngaân haøng quan taâm Chuû ñoäng tìm döï aùn toát ngay töø khi chuû ñaàu tö ñang laäp döï aùn : muoán tìm ñöôïc döï aùn toát ngaân haøng phaûi thay ñoåi trieät ñeå quan ñieåm “ai hoûi vay thì xem xeùt” bôûi vì döï aùn toát seõ coù nhieàu ngaân haøng cuøng mong muoán ñaàu tö, ngaân haøng naøo ñaùnh giaù ñöôïc döï aùn vaø chuû ñoäng tham gia töø ñaàu seõ chieám lónh ñöôïc thò phaàn. Thoâng thöôøng caùc ngaân haøng tìm kieám döï aùn cuûa chính caùc chuû ñaàu tö laø khaùch haøng ñang hoaït ñoäng taïi ngaân haøng vì thoâng qua moái quan 67 heä khaùch haøng tröôùc nay, vieäc ñaùnh giaù döï aùn cuõng nhö ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö seõ deã daøng hôn. Tuy nhieân khoâng phaûi caùc döï aùn cuûa chính khaùch haøng hieän thôøi ñaõ laø nhöõng döï aùn toát nhaát, do ñoù ngoaøi nhöõng döï aùn cuûa caùc chuû ñaàu tö hieän ñang laø khaùch haøng giao dòch taïi ngaân haøng, töøng ngaân haøng coù theå taän duïng caùc öu theá cuûa caùc chi nhaùnh taïi caùc ñòa baøn ñeå tìm kieám döï aùn môùi toát hôn ñeå ñaàu tö. 3. Ñaùnh giaù tính khaû thi cuûa döï aùn, ñaùnh giaù naêng löïc thöïc hieän döï aùn,naêng löïc tieáp thò, baùn haøng cuûa ñoái taùc (chuû ñaàu tö döï aùn nhaø ôû) ñeå xuùc tieán chöông trình lieân keát. Ñeå thöïc hieän böôùc naøy, ngaân haøng caàn thöïc hieän : - Thaåm ñònh naêng löïc phaùp lyù cuûa chuû ñaàu tö - Thaåm ñònh maët phaùp lyù cuûa döï aùn, thaåm ñònh maët kinh teá kyõ thuaät cuûa döï aùn, ñaëc bieät giaù baùn nhaø coù phuø hôïp vaø khaû thi hay khoâng. - Thaåm ñònh tình hình saûn xuaát kinh doanh, tình hình taøi chính, naêng löïc hoaït ñoäng cuûa chuû ñaàu tö. Trong ñoù chuù troïng ñaùnh giaù khaû naêng thöïc hieän döï aùn, nguoàn voán thöïc hieän döï aùn, khaû naêng tieáp thò, baùn haøng cuûa chuû ñaàu tö. Ñeå ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö coù theå tham khaûo keát quaû xeáp haïng khaùch haøng maø ngaân haøng ñaõ thöïc hieän ñoái vôùi chuû ñaàu tö, ñaëc bieät löu yù keát quaû chaám ñieåm chaát löôïng quaûn lyù vaø caùc yeáu toá aûnh höôûng nhö trieån voïng ngaønh, danh tieáng, thöông hieäu, vò theá caïnh tranh, soá löôïng ñoái thuû caïnh tranh, v.v… Keát quaû xeáp haïng khaùch haøng ñöôïc ngaân haøng ñaùnh giaù haøng naêm, keát quaû ñöôïc löôïng hoùa cuï theå nhöng cuõng chæ laø chæ tieâu tham khaûo bôûi baûn thaân döï aùn coøn bò aûnh höôûng töø raát nhieàu yeáu toá khaùc. 4.Cuøng chuû ñaàu tö xaùc ñònh ñoái töôïng khaùch haøng Caên cöù vaøo giaù baùn nhaø cuûa döï aùn, vaøo vò trí döï aùn, moâi tröôøng cuûa döï aùn hai beân seõ ñöa ra nhöõng ñieàu kieän taøi trôï cuï theå ñaùp öùng yeâu caàu caùc beân vaø ñuû ñeå thu huùt khaùch haøng. Döï aùn höôùng vaøo ñoái töôïng naøo, khaùch haøng 68 thu nhaäp cao, trung bình hay thaáp seõ ñöôïc hai beân cuøng thoáng nhaát caùc ñieàu kieän taøi trôï cuï theå veà thôøi haïn vay, laõi suaát cho vay, tyû leä taøi trôï toái ña cho caùc caên hoä. Neáu döï aùn laø nhaø cao caáp, tyû leä taøi trôï coù theå cao hôn vaø thôøi haïn vay coù theå daøi hôn so vôùi döï aùn nhaø ôû caáp thaáp hôn. 5.Xaùc ñònh keá hoaïch voán daønh cho chöông trình : Khi laäp chöông trình lieân keát cho vay, ngaân haøng phaûi hoaïch ñònh nguoàn voán daønh cho töøng chöông trình bôûi nguoàn löïc luoân coù giôùi haïn. Khoâng phaûi coù bao nhieâu khaùch haøng xin vay vaø coù khaû naêng traû nôï laø ngaân haøng ñeàu coù theå ñaùp öùng, do ñoù hoaïch ñònh nguoàn voán cho töøng döï aùn laø caàn thieát. Theo tình hình phaùt trieån thöïc teá , ngaân haøng coù theå phaân chia nguoàn voán cho töøng döï aùn theo thöù töï öu tieân, caên cöù vaøo keát quaû ñaùnh giaù tính khaû thi cuûa caùc döï aùn. Phaân chia nguoàn voán coøn phuï thuoäc vaøo keá hoaïch ñònh höôùng phaùt trieån tín duïng chung cuûa toaøn ngaân haøng, luoân luoân phaûi caân ñoái trong nguoàn löïc coù haïn. 6.Laäp Hôïp ñoàng lieân keát taøi trôï cho vay mua nhaø vôùi chuû ñaàu tö, trong ñoù qui ñònh roõ traùch nhieäm, quyeàn lôïi töøng beân, qui ñònh caùc ñieàu kieän cho vay theo chöông trình lieân keát veà ñoái töôïng taøi trôï, thôøi haïn vay, tyû leä taøi trôï, laõi suaát, trình töï thöïc hieän lieân keát, thôøi gian thöïc hieän lieân keát, taøi saûn theá chaáp, quaûn lyù giaáy tôø sôû höõu taøi saûn, v.v… 7.Thoáng nhaát noäi dung caùc maãu Hôïp ñoàng (höùa) mua baùn nhaø, Hôïp ñoàng tín duïng, Hôïp ñoàng hôïp taùc ba beân veà vieäc quaûn lyù vaø baøn giao Giaáy chöùng nhaän sôû höõu taøi saûn, Hôïp ñoàng (cam keát) theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay vôùi noäi dung Hôïp ñoàng lieân keát. Noäi dung caùc Hôïp ñoàng phaûi töông thích vaø nhaát quaùn, phuø hôïp qui ñònh hieän haønh cuûa phaùp luaät. Caùc maãu Hôïp ñoàng naøy seõ cho khaùch haøng tham khaûo tröôùc khi ñeà nghò vay voán. 69 Trong caùc Hôïp ñoàng treân ñaây, Hôïp ñoàng (höùa) mua baùn nhaø vaø Hôïp ñoàng (cam keát) theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay laø hai hôïp ñoàng coù nhöõng ñieåm ñaëc bieät vì caên nhaø mua baùn vaø theá chaáp môùi chæ ñang hình thaønh, chöa hoaøn thieän vaø chöa coù Giaáy chöùng nhaän sôû höõu. Noäi dung hai hôïp ñoàng naøy phaûi vaän duïng ñieàu 134 Boä Luaät daân söï veà giao dòch daân söï coù ñieàu kieän vôùi nhöõng ñieàu khoaûn hôïp ñoàng phaûi theå hieän roõ laø giao dòch coù ñieàu kieän vaø caùc thoûa thuaän giao dòch phaùt sinh hay huûy boû phaûi ñi theo ñieàu kieän ñoù. 8. Taäp huaán noäi dung chöông trình: Sau khi thoáng nhaát noäi dung, qui trình lieân keát, ngaân haøng tieán haønh taäp huaán noäi dung chöông trình lieân keát cho caùn boä thöïc hieän cuûa caû ngaân haøng vaø chuû ñaàu tö. Neáu nhöõng ngöôøi thöïc thi chöông trình naém vöõng noäi dung, ñieàu kieän cuûa chöông trình lieân keát taøi trôï, hoï seõ tö vaán toát cho khaùch haøng mua nhaø, tìm ñöôïc khaùch haøng coù nhu caàu vaø khaû naêng taøi chính thích hôïp ñeå mua nhaø, mang laïi lôïi ích cho caû ngaân haøng vaø chuû ñaàu tö. 9. Toå chöùc giôùi thieäu, quaûng baù döï aùn vaø chöông trình lieân keát Vieäc giôùi thieäu, quaûng baù döï aùn vaø chöông trình lieân keát taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø taïi döï aùn neáu ñöôïc toå chöùc toát, vôùi nhöõng hình thöùc haáp daãn seõ coù taùc duïng keùp, vöøa quaûng baù ñöôïc saûn phaåm cuûa khaùch haøng, vöøa thu huùt theâm ñöôïc khaùch haøng do coù taøi trôï cuûa ngaân haøng. 10.Toå chöùc thöïc hieän theo ñuùng trình töï lieân keát ñaõ thoáng nhaát, ñònh kyø sô keát keát quaû thöïc hieän. Chöông trình lieân keát seõ keát thuùc ñoái vôùi chuû ñaàu tö sau khi chuû ñaàu tö baøn giao ñaày ñuû Giaáy chöùng nhaän sôû höõu caùc caên nhaø theá chaáp cho ngaân haøng. Ñoái vôùi ngaân haøng vaø khaùch haøng quan heä tín duïng vaãn tieáp tuïc ñeán khi khaùch haøng traû heát nôï. Chöông trình lieân keát naøy khaù ñôn giaûn, deã thöïc hieän. Moãi ngaân haøng coù theå cuøng luùc thöïc hieän nhieàu chöông trình lieân keát vôùi nhieàu chuû ñaàu tö 70 khaùc nhau, tuøy thuoäc vaøo ñaùnh giaù cuûa ngaân haøng veà nhu caàu thò tröôøng, naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö vaø khaû naêng cung öùng voán cuûa ngaân haøng ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø. KEÁT LUAÄN VAØ ÑEÀ XUAÁT NHÖÕNG NGHIEÂN CÖÙU TIEÁP THEO: Do nhu caàu an cö laïc nghieäp, cuõng nhö xu höôùng cuoäc soáng thay ñoåi, nhu caàu mua nhaø chung cö treân thò tröôøng thaønh phoá Hoà Chí Minh ñang ngaøy caøng taêng neân nhu caàu vay voán ñeå mua nhaø ñang coù chieàu höôùng phaùt trieån. Nhu caàu naøy seõ luoân toàn taïi do nhu caàu nhaø ôû laø nhu caàu raát thieát yeáu cuûa moãi ngöôøi. Quaù trình ñoâ thò hoùa vaø laøm ñeïp boä maët ñoâ thò seõ caøng laøm taêng toác ñoä xaây döïng chung cö cao taàng ñaït tieâu chuaån thay theá nhöõng khu nhaø thaáp taàng loän xoän. Bôûi vaäy vieäc ngaân haøng vaø caùc chuû ñaàu tö caùc döï aùn xaây nhaø cao taàng cuøng lieân keát taøi trôï caùc khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø vaø caàn hoã trôï voán laø moät moâ hình hieäu quaû coù lôïi cho caû 3 beân: hoã trôï voán cho ngöôøi coù nhu caàu mua nhaø, thuùc ñaåy vieäc baùn nhaø cuûa chuû ñaàu tö, taêng doanh soá cho vay cuûa Ngaân haøng. Moãi ngaân haøng ñeàu coù nhöõng theá maïnh rieâng trong vieäc phaùt trieån tín duïng, theá maïnh lôùn cuûa Vietcombank laø nguoàn voán cho vay. Do öu theá laø ngaân haøng coù nguoàn voán huy ñoäng maïnh vaø reû neân Vietcombank coù khaû naêng cung öùng voán lôùn vaø thôøi haïn cho vay coù theå keùo daøi, laõi suaát cho vay cuûa Vietcombank luoân haáp daãn khaùch haøng. Vieäc thaåm ñònh khaùch haøng caù nhaân cuûa Vietcombank ñaõ coù nhöõng qui ñònh chaám ñieåm löôïng hoùa cuï theå vaø ñöôïc hoã trôï baèng caùc chöông trình tin hoïc töï ñoäng hoùa. Thôøi haïn cho vay daøi (15 naêm) laø moät böôùc ñoät phaù cuûa chöông trình lieân keát, ñaõ raát thu huùt vaø ñaùp öùng nhu caàu khaùch haøng. Tuy nhieân qua keát quaû chöông trình lieân keát giöõa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng, ngoaøi nhöõng öu theá veà 71 phía ngaân haøng, ta nhaän thaáy naêng löïc thöïc hieän döï aùn cuûa chuû ñaàu tö vaø vieäc ñaùnh giaù ñuùng nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû taïi döï aùn cuûa chuû ñaàu tö ñoùng vai troø raát quan troïng, coù theå quyeát ñònh 50% thaønh coâng cuûa chöông trình. Do ñoù ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï voán cho ngöôøi coù nhu caàu mua nhaø thaät hieäu quaû, caàn tieáp tuïc nghieân cöùu : - Caùch thöùc, phöông phaùp döï baùo xu höôùng, nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû taïi ñòa phöông vaø taïi döï aùn cuï theå cuûa chuû ñaàu tö. Ñieàu naøy ñoøi hoûi phaûi coù nhöõng nghieân cöùu chuyeân saâu veà döï baùo thò tröôøng, lieân quan ñeán ñònh höôùng phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa ñòa phöông. - Löôïng hoùa ñöôïc caùc tieâu chí ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö nhö caùc tieâu chí ñònh löôïng cuï theå veà khaû naêng taøi chính, kinh nghieäm thöïc hieän döï aùn, naêng löïc tieáp thò, haäu maõi cuûa chuû ñaàu tö cuõng nhö tính khaû thi cuûa döï aùn vì neáu chuû ñaàu tö baùn ñöôïc saûn phaåm thì ngaân haøng môùi coù khaùch haøng. - Hoaøn chænh noäi dung Hôïp ñoàng mua baùn nhaø, Hôïp ñoàng lieân keát, Hôïp ñoàng tín duïng, Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn, Hôïp ñoàng Hôïp taùc ba beân veà quaûn lyù vaø giao nhaän Giaáy tôø sôû höõu taøi saûn cho phuø hôïp caùc qui ñònh môùi cuûa phaùp luaät ngay khi Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn ñöôïc Quoác hoäi CHXHCN Vieät Nam thoâng qua. Keát quaû cuûa vieäc ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö, tính khaû thi cuûa döï aùn vaø döï baùo nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû seõ giuùp ngaân haøng quyeát ñònh coù neân lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï voán cho khaùch mua nhaø hay khoâng. Neáu coù thì vieäc thöïc hieän chöông trình lieân keát seõ chæ laø vaán ñeà kyõ thuaät. 72 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 1. Chính phuû (1999), Nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP ngaøy 29.12.1999 cuûa Chính phuû veà Baûo ñaûm tieàn vay, Haø noäi. 2. Chính phuû (2002), Nghò ñònh 85/2002/NÑ-CP ngaøy 25.10.2002 cuûa Chính phuû veà söûa ñoåi, boå sung Nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP, Haø noäi. 3. Chính phuû (1999), Nghò ñònh 165/1999/NÑ-CP ngaøy 19.11.1999 cuûa Chính phuû veà Giao dòch baûo ñaûm, Haø noäi. 4. Chính phuû (2000), Nghò ñònh 08/2000/NÑ-CP ngaøy 10.03.2000 cuûa Chính phuû veà Ñaêng kyù Giao dòch baûo ñaûm, Haø noäi. 5. Chính phuû (2004), Nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP ngaøy 29.10.2004 cuûa Chính phuû veà Thi haønh Luaät Ñaát ñai, Haø noäi. 6. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2002), Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2002, TP HCM. 7. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2003), Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2003, TP HCM. 8. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2004), Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2004, TP HCM. 9. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2005), Baùo caùo keát quaû thöïc hieän chöông trình Sky Garden II, TP HCM. 10. Nguyeãn Ñaêng Dôøn – chuû bieân (2004), Tieàn teä – Ngaân haøng, NXB Thoáng keâ, TP HCM. 11. Nguyeãn Ñaêng Dôøn – chuû bieân (2000), Tín duïng – Ngaân haøng, NXB Thoáng keâ, TP HCM. 12. Hoà Dieäu – chuû bieân (2000), Tín duïng ngaân haøng, NXB Thoáng keâ, TP HCM. 13. Tröông Thò Hoøa (2003), “Ñaûm baûo quyeàn lôïi cuûa khaùch haøng vaø nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi trong Khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng”, Thaønh phoá höôùng ra bieån Ñoâng – Muôøi naêm hình thaønh vaø phaùt trieån Khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng , tr.43 – 45, NXB Muõi Caø Mau, TP HCM. 14. Nguyeãn Minh Kieàu (2005), Taøi lieäu giaûng daïy cao hoïc moân Nghieäp vuï ngaân haøng, Khoa Ngaân haøng – Tröôøng Ñaïi hoïc Kinh teá TP HCM. 73 15. Lieân Boä Tö phaùp – Taøi nguyeân moâi tröôøng (2005), Thoâng tö lieân boä soá 05/2005/TTLB-BTP-BTNMT ngaøy 16.06.2005 höôùng daãn vieäc ñaêng kyù theá chaáp, baûo laõnh baèng QSDÑ, taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát, Haø noäi. 16. Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam (2001), Quyeát ñònh soá 1627/QÑ- NHNN ngaøy 31.12.2001 cuûa Thoáng ñoác Ngaân haøng Nhaø nöôùc veà Qui cheá cho vay ñoái vôùi khaùch haøng, Haø noäi. 17. Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam (2003), Thoâng tö soá 07/2003/TT- NHNN ngaøy 19.05.2003 höôùng daãn thöïc hieän moät soá qui ñònh veà Baûo ñaûm tieàn vay cuûa Toå chöùc tín duïng, Haø noäi. 18. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam (2002), Quyeát ñònh soá 407/QÑ-NHNT-HÑQT ngaøy 23.09.2002 cuûa Hoäi ñoàng quaûn trò NHNT v/v ban haønh Höôùng daãn cuûa NHNT veà Qui cheá cho vay ñoái vôùi khaùch haøng ban haønh theo Quyeát ñònh soá 1627/QÑ-NHNN ngaøy 31.12.2001 cuûa Thoáng ñoác NHNN VN, Haø noäi. 19. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam (2004), Quyeát ñònh soá 34/QÑ- NHNT-QLTD ngaøy 23.03.2004 cuûa Toång Giaùm ñoác NHNT VN v/v ban haønh Qui ñònh cho vay traû goùp mua nhaø, ñoäng saûn coù giaù trò cuûa NHNT, Haø noäi. 20. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam (2004), Baùo caùo coâng taùc voán, laõi naêm 2004 cuûa NHNT, Haø noäi. 21. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2002), Baùo caùo keát quaû kinh doanh 2002, TP HCM. 22. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2003), Baùo caùo keát quaû kinh doanh 2003, TP HCM. 23. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2004), Baùo caùo keát quaû kinh doanh, Baùo caùo tín duïng toång hôïp naêm 2004, TP HCM. 24. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2005), Baùo caùo keát quaû kinh doanh, Baùo caùo tín duïng toång hôïp 6 thaùng ñaàu naêm 2005, TP HCM. 25. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2004), Hôïp ñoàng Lieân keát (cho vay mua nhaø trong döï aùn Sky Garden) ngaøy 26.03.2004, TP HCM. 74 26. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2005), Baùo caùo keát quaû thöïc hieän chöông trình lieân keát cho vay döï aùn Sky Garden II, TP HCM. 27. Quoác hoäi (1995), Boä Luaät Daân söï ñöôïc Quoác hoäi nöôùc CHXHCN Vieät Nam thoâng qua ngaøy 28.10.1995, Haø noäi. 28. Quoác hoäi (1997), Luaät Caùc Toå chöùc Tín duïng ñöôïc Quoác hoäi nöôùc CHXHCN Vieät Nam thoâng qua ngaøy 12.12.1997, Haø noäi. 29. Quoác hoäi (2003), Luaät Ñaát ñai ñöôïc Quoác hoäi nöôùc CHXHCN Vieät Nam thoâng qua ngaøy 26.11.1003, Haø noäi. ._.