Phát triển quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng ở Hà Nội

công trình là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) để đảm bảo tiến độ các dự án. Công tác GPMB lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của nhà nước đối với đối tượng trong diện giải toả. Do bị ảnh hưởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất, sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tượng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường hợp lý. Đã có rất nhiều phương án đền bù được thực hiện như: đền bù bằng tiền, nhà ở, đất ở…hoặc bố trí các đối tượng này vào các khu tái định cư (TĐC). Hiện nay công tác GPMB đã và đang gặp rất nhiều khó khăn và bất cập. Xu hướng của người dân là nhận đền bù thông qua việc nhận nhà, nhận đất TĐC tăng lên do tâm lý của người dân Việt Nam là “an cư, lạc nghiệp”, do vậy chỉ khi có được chỗ ở ổn định thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn. Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo ổn định đời sống sinh hoạt, chỗ ở tốt cho người dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảo cơ hội việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới. Nhận thức được tầm quan trọng của việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC giải phóng mặt bằng Đảng, Nhà Nước và Thành Phố cũng đã chỉ đạo, tập trung xây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở TĐC nhằm “đi trước một bước” tạo tiền đề, đảm bảo tiến độ cho công tác GPMB. Trong qua trình tìm hiểu và thấy được ý nghĩa quan trọng của công tác này nên tôi đã chọn đề tài: “Phát triển quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng ở Hà Nội”, đồng thời đưa ra một số kiến nghị trong giải pháp thúc đẩy đầu tư, phát triển quỹ nhà ở phục vụ TĐC gải phóng mặt bằng trên thành phố Hà Nội. I. Cơ sở lý luận của công tác xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư đền bù giải phóng mặt bằng. 1.Sơ lược về vấn đề giải phóng mặt bằng. 1.1.Phát triển kinh tế, đô thị hoá và vấn đề giải phóng mặt bằng. Đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, tài chính, thương mại, dịch vụ…có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng địa phương hay của cả một quốc gia, bao gồm một hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển. Trong quá trình kinh tế phát triển mạnh mẽ không ngừng thì đô thị hoá là một xu hướng tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, có cơ cấu tổ chức không gian từ dạng nông thôn sang thành thị, chính là quá trình công nghiệp hoá đất nước. Chính sự đô thị hoá nhanh chóng đã gây nên tình trạng lộn xộn của các khu dân cư. Đó là sự phát triển của các khu nhà do sự di dân từ nông thôn ra thành thị, sự phát triển bừa bãi của các cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất đô thị không theo quản lý quy củ… tình trạng lộn xộn trong quản lý, quy hoạch không theo hệ thống. Điều này đòi hỏi cần có sự quản lý, quy hoach tổng thể đô thị nhằm xác định, cải tạo và xây dựng đô thị phát triển về không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trường sống thích hợp. Bảo đảm sự phát triển hài hoà và cân đối giữa các thành phần kinh tế trong và ngoài đô thị đảm bảo điều kiện kỹ thuật cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh của các tổ chức này. Như vậy quy hoạch đô thị nhằm điều hoà sự phát triển của các bộ phận chức năng trong đô thị và các vùng ảnh hưởng bên ngoài đô thị, nhằm bảo vệ môi trường tự nhiên, cảnh quan đô thị, bảo tồn các di tích và an toàn cho đô thị, không những vậy còn đảm bảo đời sống, lao động và phát triển toàn diện người dân dô thị. Quy hoạch mở rộng đô thị cần diện tích rất lớn. Do đó đô thị ngày càng phát triển và mở rộng không gian ra các vùng ngoại ô, một phần không nhỏ đất nông nghiệp phải chuyển sang các mục đích sử dụng khác để đáp ứng nhu cầu của đô thị hoá. Ở Việt Nam quy hoạch mở rộng đô thị là cần thiết bởi quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ và quy mô lớn. Và với sự phát triển mạnh mẽ đó nhu cầu về đất đai cũng gia tăng theo như một nhu cầu tất yếu để phục vụ cho việc xây dựng các công trình, các cơ sở hạ tầng kinh doanh vui chơi giải trí. Quy hoạch phát triển đô thị nhằm tạo nên một hệ thống hoàn chỉnh, có quy củ, song chính sự quy hoạch này cũng làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân trong và ngoài đô thị. Nhưng để có đất phục vụ cho quy hoạch trong tình trạng đất đai phát triển bừa bãi như hiện nay thì cần tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển các dự án phát triển đô thị.. Nhà nước phải tiến hành quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như ngoài thành phố. Những diện tích đất nông nghiệp trước đây nay phải chuyển sang các mục đích khác hay kể cả những diện tích đang được sử dụng trong thành phố nhưng chua phù hợp cũng nằm trong quy hoạch lại đô thị và buộc phải thay đổi. Công việc thu hồi những diện tích này tạo mặt bằng phục vụ lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị và đóng vai trò quyết định để triển khai các dự án. Tuy nhiên công việc thu hồi các mảnh đất để phục vụ cho phát triển là rất khó khăn bởi nó không những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân mà còn ngay cả lợi ích của Nhà nước. Bởi GPMB làm thay đổi các hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như sinh hoạt hiện có của người đang sử dụng mảnh đất đó. Mà vấn đề khó khăn là đền bù thiệt hại cho người dân trong diện GPMB do bất đồng về lợi ích.. Người dân bị di dời chỉ chấp nhận khi họ được đền bù một cách thoả đáng, song đôi khi “đòi hỏi” này vượt quá phạm vi cho phép của Nhà nước, do vậy không thể thực hiện được. Giải quyết tốt được vấn đề đền bù GPMB thì mới có thể đảm bảo tiến độ của công tác GPMB. 1.2 Công tác GPMB và vấn đề đền bù GPMB. Luật đất đai năm 1993 của Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý”. Nhà nước với vai trò là người đại diện quản lý đất đai trên phạm vi lãnh thổ nước mình. Nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước, quyết định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống con người. Nhà nước giao một phần quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất (thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất). Người sử dụng đất có quyền lợi sử dụng tính năng của đất phục vụ cho lợi ích của mình nhưng phải sử dụng đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với đất đai theo đúng quy định của Nhà nước, nghĩa vụ đó còn bao gồm người sử dụng đất đai phải trao trả Nhà nước diện tích đất đã được giao khi trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích phục vụ lợi ích quốc gia. Đứng trên góc độ pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế và đời sống vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích nhân dân. Nhưng về mặt kinh tế thì khi nhà nước thu hồi đất thì phải đền bù cho đối tượng bị thu hồi đất. Đền bù giải phóng mặt bằng chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất thiệt hại về đất đai, những chi phí thao dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật…và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị trí cho người bị thu hồi đất, sở hữu tài sản trên đất khi bị thu hồi. Bản chất của đền bù chính là bồi thường những thiệt hại, tổn thất cho việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá dỡ di chuyển những công trình gắn với mảnh đất ấy. Trong tình hình hiện nay với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế các dự án đầu tư, các công trình phục vụ lợi ích chung cho toàn xã hội ngày càng tăng. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn đầu tư phát triển. Từ vai trò hết sức quan trọng của công tác đền bù GPMB, trong nhiều năm qua Chính phủ, các ban nghành ở TƯ và chính quyền các địa phương đã không ngừng quan tâm tập trung xây dựng và chỉ đạo tổ chức thực hiện những chính sách về đền bù GPMB: Như nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào các mục đích khác. Nghị định 22/CP/2001 của Thủ tướng Chính phủ về đền bù và GPMB được coi là khung pháp lý cơ bản nhất cho việc vận dụng các chính sách đền bù, tái định cư, GPMB cho các công trình xây dựng. Đầu năm 2006 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP trong đó quy định giá đất tính bồi thường phải được quyết định cho từng dự án bằng giá đất trên thị trường, bất kể giá của UBND cấp tỉnh quy định ra sao. 2. Vấn đề tái định cư và phát triển quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng. 2.1. Khái niệm tái định cư và công tác tái định cư. † Khái niệm tái định cư. TĐC là việc thay đổi không tự nguyện về vất chất, kinh tế xã hội đối với những ngưòi bị ảnh hưởng bởi dự án mà nguyên nhân là là do dự án gây ra. Một số người bị ảnh hưởng không còn cách lựa chọn nào khác là xây dựng lại cuộc sống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi khác. GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quá trình đô thị hoá, dẫn đến thực trạng người dân tại vùng quy hoạch dự án phát triển buộc phải di chuyển chỗ ở, điều này ảnh hưởng đáng kể đến đời sống và thu nhập của họ. Do vậy việc thực hiện các dự án phát triển thường kèm theo vấn đề TĐC không tư nguyện (bắt buộc). Trong những năm gần đây các dự án phát triển được triển khai mạnh mẽ ở các nước đang phát triển, vấn đề TĐC tự nguyện hay bắt buộc ngày càng nổi nên và thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức quốc tế, các Chính phủ và các Tổ chức Chính phủ và phi Chính phủ ở khắp nơi trên thế giới. Trung bình hằng năm có rất nhiều người phải di chuyển chỗ ở do các dự án phát triển và họ đã bị ảnh hưởng đáng kể tới đời sống, thu nhập, thậm chí còn có một số người rơi vào tình trạng nghèo túng, mà nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là: các gia đình nông dân không còn ruộng đất; tình trạng thất nghiệp ở nơi ở mới, sự chênh lệch giá cả giữa nơi ở mới do vị trí gaio thông không thuận lợi, đất đai kém màu mỡ hay cơ sở hạ tầng kém không phù hợp với điều kiện sinh thái, sự mất ổn định, sự phân tán về mặt xã hội, ảnh hưởng đến việc học hành… Do vậy, nếu công tác TĐC không được quan tâm thích đáng thì vô hình chung trong khi mang lại lợi ích phát triển cho một số đông dân chúng nhưng lại mang lại “tai hoạ” cho một số ít người khác. Để tránh tình trạng này cần có chính sách và biện pháp thoả đáng giúp những người bị ảnh hưởng bởi các dự án, cải thiện thêm cuộc sống và mức thu nhập, tạo điều kiện cho họ được hưởng các lợi ích mà dự án mang lại để bù cho những khó khăn vất vả mà họ gánh chịu để dự án có thể tiến hành một cách suôn sẻ. Khung chính sách TĐC bao gồm các biện pháp được thực hiện để giảm nhẹ các ảnh hưởng xã hội xấu của dự án đối với người bị di dời, bao gồm bồi thường thiệt hại tài sản thu nhập và điều khoản về những đền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cần thiết. Một chính sách TĐC hoàn chỉnh phải bao gồm cả quá trình từ khi bồi thường đến khi người bị ảnh hưởng tổ chức, sắp xếp lại hoặc di chuyển tạo lập nơi ở mới và ổn định các điều kiện sinh hoạt, cững như đảm bảo các nguồn thu nhập của họ không bị suy giảm để mức sống được duy trì như khi không có dự án, nếu không phải tăng lên…điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư phải quan tâm giúp đỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp, tổ chức các khu tái định cư; trợ giúp chi phí vận chuyển, trợ giúp đời sống trong khoảng thời gian các hộ di chuyển đến việc hỗ trợ những người bị ảnh hưởng hoặc đào tạo lại nghề, tạo điều kiện cho vay vốn để phát triển sản xuất hoặc cung cấp các dịch vụ phát triển nông nghiệp… Do vậy, ngoài các biện pháp bồi thường đất đai, tài sản và các nguồn thu nhập bị mất thì việc hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu TĐC, hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ nhà ở trong thời gian chờ bố trí TĐC hoặc tạo lập chỗ ở mới… là nội dung không thể thiếu của chính sách TĐC. Như vậy TĐC là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết, phải di chuyển đến nơi ở mới, dưới hình thức: tập trung, phân tán, và tự nguyện di chuyển. † Mục tiêu xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC. Vấn đề TĐC không tự nguyện là vấn đề kinh tế - chính trị - xã hội tổng hợp có liên quan và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều nghành để đạt dược mục tiêu cuối cùng là khôi phục cải thiện đời sống, thu nhập của những người bị ảnh hưởng cũng như góp phần vào việc xây sựng cơ sở vật chất chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH, HĐH đất nước. Là một trong những phương án đền bù TĐC, việc xây dựng các khu TĐC đang được quan tâm chú trọng thực hiện trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt trong các đô thị. Hiện nay quỹ đất dùng cho đền bù GPMB là hết sức khan hiếm, đặc biệt trong các đô thị. Do vậy, phương án đền bù bằng đất là khó thực hiện, thay vào đó là phương án đền bù bằng tiền hoặc nhà ở. Tuy nhiên phương án đền bù bằng tiền lại mang lại những tiêu cực nhất định làm đau đầu các nhà quản lý. Người dân sau khi bị thu hồi đất và được bồi thường bằng một khoản tiền theo quy định, tư liệu sản xuất biến thành tư liệu tiêu dùng. Khoản tiền đền bù được sử dụng vào các mục đích khác nhau, có thể được dùng để đầu tư tạo vốn phát triển sản xuất nhưng cũng có thể được sử dụng vào các mục đích tiêu sài vô bổ. Có được khoản tiền đền bù có thể khiến người ta giàu lên chốc lát song được sử dụng không hợp lý lại tạo lên những khó khăn phức tạp, là nguyên nhân sâu xa tạo ra cái đói nghèo sau này. Do vậy phương án đền bù bằng cách bố trí các hộ trong diện giải toả vào các khu tái định cư được xem là phương án khả thi không chỉ tiết kiệm đất mà còn đảm bảo ổn định đời sống, sản xuất cho một bộ phận người bị thu hồi đất có thu nhập thấp. Việc xây dựng quỹ nhà ở TĐC, phục vụ GPMB cũng chính là một khâu quan trọng, then chốt trong công tác TĐC. Xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC đảm bảo đủ nhu cầu và chủ động đáp ứng tiến độ GPMB thực hiện các dự án phát triển kinh tế xax hội. Tạo quỹ nhà luân chuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hôi cũng như tiết kệm chi phí ngân sách của chủ đầu tư . Việc xây dựng quỹ nhà ở tái định cư đi đôi với việc phát triển cơ sở hạ tầng đầy đủ xung quanh khu tái định cư tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sống ban đầu cho người bị di chuyển. Có cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ việc làm, tái tạo công cụ sản xuất duy trì thu nhập của người dân khi bị thu hồi đất. 2.2 Những quy định chung về tái định cư. 2.2.1 Những đối tượng và phạm vi tái định cư. ♦ Những đối tượng thuộc phạm vi được hưởng chính sách tái định cư: là người có đất bị thu hồi hoặc bị thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hịên dự án gây ra như: • Hộ bị ảnh hưởng giải toả bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng công trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích xã hội. • Hộ bị ảnh hưởng bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng các hạng mục của khu TĐC, hoặc bị ảnh hưởng khi di chuyển các công trình kinh tế hạ tầng để GPMB xây dựng các công trình giao thông, công trình lớn mang tính quốc gia. Áp dụng cho tất cả các dự án có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ các công trình công ích của làng, xã được xây dựng bằng hình thức huy động sự đóng góp của nhân dân hoặc có một phần hỗ trợ của NSNN. ♦ Phạm vi tái định cư: người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh và các cơ sở khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi ở mới mà không nhận bồi thường thì được bố trí tái định cư. Các hộ trong diện giải toả được hưởng đền bù theo các phương án quy định của Nhà nước. Hình thức đền bù thông qua phương án bố trí định cư sẽ được các hộ dăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các hộ đã đăng ký vào kiểm kê cam kết vào tái định cư thì ràng buộc vào TĐC, không được chuyển sang các phương án đền bù khác. 2.2.2. Lập khu tái định cư, điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư. Lập khu tái định cư . Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quy mô thu hồi đất, số người bị ảnh hưởng phải di chuyển và khả năng quỹ đất dùng để đền bù, UBND cấp tỉnh, Thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập dự án khu TĐC tập trung hoặc khu TĐC phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà ở tại các khu TĐC tập trung được thực hiện theo phương thức đấu thầu. Thông qua hình thức đấu thầu nhằm lựa chọn các nhà thầu có đủ khả năng, thích hợp, đảm bảo tiến độ và chất lượng của khu TĐC phù hợp với tiêu chuẩn chung. Kế hoạch TĐC cần dựa trên các thông tin mới nhất về quy mô và mức độ ảnh hưởng của việc TĐC đối với những người phải di chuyển. Ngoài việc mô tả đặc điểm chung của các hộ gia đình, việc xác định quy mô tái định cư, thông tin về toàn bộ cơ sở nguồn lực của những người bị ảnh hưởng, kể cả các nguồn thu nhập phụ, một phần hoặc toàn bộ đất đai, công trình, nhà ở, cơ sở hạ tầng và dịch vụ xã hội bị ảnh hưởng, các loại hình tổ chức chính thức và không chính thức là cần thiết và hết sức quan trọng hỗ trợ cho việc lập và thực hiện các chương trình tái định cư. Điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư. Khu tái định cư phải xây đựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy hoạch xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn, đảm bảo diện tích mới tối thiểu là 100m2 đối với hộ gia đình ở nông thôn và 40m2 đối với đất ở đô thị. Khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp như: hệ thống cung cấp nước, trường học, nhà trẻ, nhà mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, cơ sở khám chữa bệnh, đường nội bộ, đường ra vào. Khu TĐC được xây dựng mới theo tiêu chuẩn của các khu đô thị đảm bảo các điều kiện tối thiểu về: diện tích, số phòng, bền vững, an toàn, mức độ thông thoáng, điều kiện cho sinh hoạt gia đình, đảm bảo khả năng vừa ở, vừa sản xuất kinh doanh gần nhà thuận tiện cho việc học hành của con cái, mối quan hệ hàng xóm giữa các hộ gia đình TĐC, gần chợ và các cơ sở dịch vụ. 2.2.3 Nguồn vốn xây dựng các khu tái định cư. Kinh phí bồi thường thiệt hại cơ sở hạ tầng tại nơi thu hồi đất do chủ dự án trả. Vốn từ việc sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại điều 22a của luật đất đai. Nguồn hỗ trợ của Ngân sách nhà nước để xây dựng đường giao thông và công trình thuỷ lợi, trường học, cơ sở khám chữa bệnh, cải tạo đất để mở rộng sản xuất. Nguồn hỗ trợ của chủ dự án. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định trên cở thoả thuận với chủ dự án. Các nguồn vốn khác. Đối với những dự án lớn của nhà nước mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đến đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết định chính sách TĐC đặc biệt với mức cao nhất được áp dụng là cấp toàn bộ chi phí lập khu tái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), bao gồm cả các công trình văn hoá truyền thống của cộng đồng, trợ cấp ổn định sản xuất. 2.2.4 Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư. Quan điển chung khi xây dựng khu TĐC là đáp ứng ổn định cuộc sống cho người dân trong giai đoạn trước mắt và lâu dài, tức là phát triển bền vững. Chọn vị trí khu TĐC đạt được yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại thuân lợi cho các hộ dân, thuận tiện về việc làm, đồng thời phù hợp với quy mô của địa phương, thuận lợi về kinh tế, kỹ thuật xây dựng của địa phương. Đảm bảo tốt hơn mơi ở cũ về các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đảm bảo cho người dân TĐC sống trong môi trường tự nhiên trong sạch, duy trì mối quan hệ hàng xóm của người dân mới thu hồi. Đối với chương trình TĐC ở cả nông thôn và thành thị, việc xác định các vị trí TĐC khả thi và cắm cọc mốc các khu được lựa chọn là một bước rất quan trọng trong chương trình TĐC dựa trên cơ sở đất đai, khả năng sản xuất và các lợi thế về địa cư của nơi mới ít nhất phải tương đương như nơi ở cũ. Phương án “đất đổi đất”, diện tích đất thay thế ít nhất phải tương đương với diện tích đất ở nơi ở cũ. Đối với chương trình tái định cư ở thành thị nơi ở mới phải đảm bảo về cơ sở hạ tầng. 2.2.5 Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Quyền của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Quyền đề bạt nguyện vọng và dăng ký đến khu TĐC bằng văn bản gửi cơ quan bồi thường thiệt hại và TĐC cấp huyện. Quyền lựa chọn tái định cư gần nơi ở cũ. Trường hợp không có khu TĐC gần nơi ở cũ thì bố trí ở những nơi xa hơn. Quyền được ưu tiên chuyển trường học cho bản thân hoặc các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới bao gồm cả những hộ tự lo chỗ ở mới. Có quyền được cấp GCN quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; được miễn nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nghĩa vụ của người sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới: Người có nguyện vọng và đăng ký đến khu tái định cư, thì kí hợp đồng với cơ quan quản lý khu TĐC và có nhiệm vụ thực hiện đúng theo hợp đồng đã ký kết. Khi đã lựa chọn đền bù bằng nhà ở TĐC với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất phải hoàn toàn tuân theo hợp đồng đã ký kết, không được thay đổi lại phương thức nhận đền bù. Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật. Các hộ được bố trí vào các khu tái định cư tập trung, phải tuân thủ đúng các nội quy quy định của khu ở mới, do cơ quan nhà nước đóng vai trò quản lý, dưới hình thức quản lý các nhà chung cư. Chấp hành đầy đủ các nội quy về sinh hoạt, đi lại, bảo vệ môi trường, cảnh quan khu TĐC… 2.2.6 Nguyên tắc bố trí nhà ở, đất ở, cho các hộ gia đình ở các khu tái định cư. Việc bố trí đất ở tại khu tái định cư thực hiện theo nguyên tắc: Ưu tiên bố trí người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở TĐC tại cộng đồng nơi thu hồi đất . Ưu tiên bố trí ở những vị trí thuận lợi trong khu TĐC cho các hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, các hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB. Người có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh… Trong trường hợp nhà TĐC là nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ, thì chủ dự án có trách nhiệm Thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân đã đăng ký di chuyển đến khu TĐC về các nội dung sau: Địa điểm xây dựng, số tầng, tổng số căn hộ, diện tích sử dụng của từng căn hộ theo từng tầng, đơn giá của từng loại căn hộ. Dự kiến bố trí các hộ vào từng căn hộ. Đảm bảo cho các hộ TĐC xem xét cụ thể căn hộ dự kiến bố trí cho gia đình mình và các hộ khác Dự kiến bố trí nhà ở, đất ở tại khu TĐC cho từng hộ gia đình, cá nhân phải được thông báo cho từng hộ và niêm yết công khai tại UBND cấp xã, nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC để nhân dân tham gia ý kiến từ đó lập phương án bố trí chính thức và thông báo cho từng hộ gai đình, cá nhân. Khu TĐC tập trung sau khi đã tiến hành xây dựng và bố trí các hộ dân có thể phát sinh các trường hợp sau: Không đủ tiện nghi vì số hộ phát sinh đăng ký thêm sau khi kiểm kê, trường hợp này thì tuỳ theo tình hình cụ thể mà giải quyết lập khu TĐC mới hoặc mở thêm khu TĐC hiện tại nếu có thể, hoặc điều tiết sang khu TĐC cùng một dự án. Nếu trường hợp đặc biệt nào đó không thể bố trí hết số dân tự nguyện vào khu TĐC mà có dư thừa diện tích lớn hơn 20% thì UBND tỉnh, thành phố cần có ý kiến đề xuất giải quyết, cơ quan nhà nước các cấp có liên quan trực tiếp đến dự án xem xét chấp thuận hoặc xử lý cụ thể. Tổng diện tích đất được bố trí TĐC không lớn hơn diện tích đất đã bị thu hồi, trừ trường hợp diện tích đất thu hồi nhỏ hơn một căn nhà hoặc một lô đất tại khu TĐC theo quy hoạch. Trong trường hợp quỹ đất dùng để đền bù có hạn thì mức đền bù bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích bị thu hồi nhiều, được đền bù đất nhiều; hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít được đền bù đất ít theo một tỷ lệ phần trăm nhất định nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bù bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, ở đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích và giá đất được đền bù bằng tiền. Trường hợp diện tích đất bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu thì người được giao đất ở mới tại khu TĐC được giao bằng mức tối thiểu đó và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích đất theo quy định hiện hành. 2.2.7 Các biện pháp khôi phục sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Cải tạo đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp trong vùng TĐC. Cải tạo, xây dựng, và phát triển các công trình thuỷ lợi đảm bảo nước cho sản xuất và sinh hoạt. Hỗ trợ kỹ thuật cho vụ sản xuất đầu tiên để tăng năng xuất nông nghiệp gồm: dịch vụ khuyến nông, dịch vụ bảo bệ thực vật, giống cây trồng và vật nuôi. Hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ vay vốn tại các tổ chức tín dụng để thực hiện tái sản xuất, kinh doanh với lãi xuất ưu đãi. Hộ gia đình, cá nhân được hộ trợ kỹ thuật để xây dựng nhà ở tại khu TĐC gồm: thiết kế nhà, tư vấn về vật liệu xây dựng. Hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển trong thời gian ngừng sản kinh doanh cho đến khi sản xuất xây dựng trở lại hoạt động tại địa điểm mới ( thời gian tối đa không quá một năm). Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải di chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất, ưu tiên các vị trí lao động mới cho các đối tượng này. Hỗ trợ kinh phí, tiền thuê nhà trong thời gian di dời chờ bố trí vào các khu TĐC. II. Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà ở và quỹ đất tái định cư tại thành phố Hà Nội. 1.Đặc điểm kinh tế xã hội và quá trình đô thị hoá ở Hà Nội. 1.1 Đặc điểm kinh tế xã hội thành phố Hà Nội. Thủ đô Hà nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học, kinh tế, là đầu mối giao thông quan trọng hàng đầu của cả nước. Hà Nội có địa giới hành chính giáp với 6 tỉnh: Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Tây, Vĩnh Phúc. Nền kinh tế thủ đô có bước tăng trưởng khá, tốc độ nhanh và hầu hết trong các lĩnh vực. Tỷ trọng khu công nghiệp tăng tương đối nhanh. Các khu công nghiệp tập trung, các khu công ngiệp vừa và nhỏ đang hình thành và phát triển. Cơ cấu thủ đô dịch chuyển theo hướng dịch vụ - công nghiệp – nông nghiệp, giảm dần tỷ trọng nghành công nghiệp tăng dần tỷ trong nghành dịch vụ và thương mại. Thu hút được ngày càng nhiều đầu tư nước ngoài vào thành phố, cơ cấu vốn đầu tư tập trung vào các nghành công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, góp phần đáng kể tạo nên diện mạo mới cho kinh tế thủ đô. Tiếp tục củng cố và hoàn thiện quan hệ sản xuất, phát tiển nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa. Thành phần kinh tế quốc doanh vẫn giữ vai trò chủ đạo, then chốt, đồng thời khuyến khích tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng phát triển. 1.2 Quá trình đô thị hoá và kế hoạch quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đô thị hóa là xu hướng phát triển tất yếu trong quá trình phát triển kinh tế mạnh mẽ hiện nay của bất kỳ quốc gia nào. Tuy gặp nhiều khó khăn do phải khắc phục những hậu quả của chiến tranh, chuyển đổi nền kinh tế từ nền kinh tế hết sức lạc hậu tự cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường. Trong những năm qua chúng ta đã chứng kiến sự chuyển mình rất rõ rệt của nền kinh tế mà điều thấy rõ hơn cả là sự thay đổi bộ mặt của các đô thị ở Việt Nam. Nhìn lại quá trình phát triển đô thị Hà Nội đặc biệt thừ khi Đảng và nhà nước ta thực hiện chính sách đổi mới từ năm 1986 đến nay đô thị Hà Nội cũng đã có sự thay đổi khá lớn. Khối kượng các công trình,các dự án được triển khai xây dựng trên địa bàn Hà Nội tăng rất nhanh. Bên cạnh các dự án về phát triển nhà ở là các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng phục vụ xã hội có quy mô lớn, khu công nghiệp tập trung, các khu vui chơi giải trí… diện tích nội thành và các khu vực đô thị hoá mở rộng nhanh chóng. Đi đôi với việc phát triển mạnh, gia tăng số lượng các công trình thì chất lượng các công trình cũng được chú ý, hằng trăm công trình có quy mô lớn, mức độ tiện nghi cao hình thức kiến trúc đẹp tạo nên một diện mạo Hà Nội mới văn minh, hiện đại. Bên cạnh các công trình kiến trúc là các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường xá, nút giao thông, cấp điện, thoát nước, thông tin liên lạc…) cũng đã phát triển với chất lượng cao hơn hẳn, góp phần làm cho phát triển thành phố có tổ chức và đồng bộ. Trong phát triển đô thị, đã tạo được phương thức phát triển theo hướng tiên tiến: từ manh mún, từng công trình riêng lẻ dần đi vào phát triển theo các dự án đồng bộ, có quản ký và kiểm soát của chính quyền. Triển khai nghiên cứu các thiết kế quy hoạch tổng thể: tổng thể chuyên nghành, thiết kế quy hoạch, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, công trình công cộng văn hoá xã hội vui chơi giải trí, bảo tồn, tôn tạo các khu phố cổ, các khu đặc trưng của Hà Nội. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được đưa vào quy hoạch và tổ chức thực hiện như: hệ thống đường giao thông nội đô, hệ thống bến bãi đỗ xe, hệ thống cấp thoát nước…Các dự án về xây dựng mới các khu đô thị, cải tạo, duy tu, bảo dưỡng, các khu nhà ở, trường học…được tiến hành triển khai thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên công tác quy hoạch, xây dựng, và phát triển đô thị vẫn chưa đáp ứng đòi hởi ngày càng cao về phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch chi tiết triển khai chậm, chưa thực sự đổi mới tương xứng với nên kinh tế thị trường, sự chỉ đạo phối hợp thực hiện còn chưa đồng bộ, quản ký xây dựng còn nhiều hạn chế, tình hình xây dựng nhà ở không phép, sai phép của nhân dân còn nhiều phức tạp. Quan điểm phát triển kinh tế của thủ đô Hà Nội theo hướng đẩy mạnh nâng cao các nghành thương mại dịch vụ, công nghiệp giảm tỷ trọng nghành nông nghiệp. Do vậy nhu cầu về quỹ đất đai sử dụng xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị… p._.