Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng Bất động sản của Việt Nam

được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008 Phan Thị Nhân Học viên cao học khóa 15 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. ......................................................................................................................4 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. .....................................................................4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản .....................................4 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ...............................4 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản .......................................................4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ...........................................................5 1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ..........................................................6 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.....................................7 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản..........................................................10 1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản............................................11 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản.....................11 1.2.1.1 Khái niệm ..............................................................................................11 1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản ......................................11 1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản ................12 1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản......13 1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm..............16 1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ ....................................................................17 1.3.1.1 Một số khái niệm ...................................................................................17 1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ......................................................................18 1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore ..........................................................23 1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ..........25 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.......................27 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam................................27 2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam.................27 2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 ....................................................27 2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay..............................................................30 2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam. ...............................40 2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam ........................42 2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam....42 2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam...................43 2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống .....................................................43 2.2.2.2 Các sản phẩm mới..................................................................................50 2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân...........52 2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ ................56 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................59 3.1 Nhu cầu bất động sản .....................................................................................59 3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản..............................................63 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................64 3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ........................................64 3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ...........................67 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản .................................................................69 3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ...........................70 3.3.3.2 Trái phiếu công trình..............................................................................72 3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản..........................................................................73 3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư..........................................................................................75 3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước .................................................................76 3.3.6 Các giải pháp khác.....................................................................................77 Kết Luận ....................................................................................................................80 Tài liệu Tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS : Bất động sản Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM HOLC : Home Owners’s Law Corporation OCB : Ngân hàng Phương Đông Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam động sản) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu WTO : Tổ chức thương mại thế giới TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ......................................19 Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore ..............................................24 Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM...................................................33 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua.......................................29 Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm.................29 Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm..............................................................30 Hình 2.4: FDI qua các năm.......................................................................................31 Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua....................................................32 Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao ............................................................................32 Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam......................................................35 Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng................................35 Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ...................35 Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 ....................................60 Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ...................................................................62 LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra. 2 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản. - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới. - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản. - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng. Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008. 5. Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn. 3 6. Kết cấu của luận văn  Phần mở đầu  Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.  Kết luận 4 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. 1.1. Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản a. Bất động sản Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” b. Hàng hóa bất động sản Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. 1.1.1.2. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản - Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. - Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. - Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. - Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau: + Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn luôn không thay đổi; 5 + Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn; + Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. - Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên.. - Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước. 1.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh 6 không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. 7 - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. - Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát 8 triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo... hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội. -Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn. Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. -Pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. -Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. 9 Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt. -Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai 10 khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. 1.1.4. Rủi ro thuộc thị trường bất động sản Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản là một thị trường đầy rủi ro: - Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó. - Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường. - Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác. - Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn 11 trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai... - Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư. - Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư. 1.2. Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1.1. Khái niệm Có rất nhiều khái niệm về tín dụng, nhưng khái niệm phổ biến nhất là: Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa.1 Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ. 1.2.1.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại, như sau: 1 Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội do PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên, 1998 12 - Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn: do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. - Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. 1.2.2. Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất độ._.ng sản Để giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản, các tổ chức tín dụng thường cấp cho phòng tín dụng các chức năng: - Chức năng quản lý khách hàng và kênh bán hàng; - Chức năng marketting thị trường; - Chức năng hành chính; 13 - Chức năng quản lý rủi ro. Trong khuôn khổ bài viết này, người viết xin đề cấp đến chức năng quản lý rủi ro. Để quản lý tốt rủi ro, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các nguyên tắc sau:  Nguyên tắc lãnh đạo: chính sách và chiến lược quản lý rủi ro cũng như tất cả các hạn định và mức rủi ro đều do Ban Giám đốc đảm nhiệm.  Nguyên tắc phân quyền: phân quyền phải rỏ ràng giữa người áp dụng chính sách và người kiểm tra.  Nguyên tắc “bốn mắt”: mọi hồ sơ tín dụng BĐS phải có ít nhất sự phân tích và báo cáo của 2 bộ phận hoặc 2 người độc lập. Và khi xét các tiêu chuẩn cho vay thì luôn luôn xét hai yếu tố sau:  Không cho vay hết, người đi vay phải bỏ vốn riêng (10-30%);  Tiền cho vay (lãi suất + khấu hao) không quá 1/3 thu nhập của người cho vay, do vậy phải xác minh được nguồn thu của người đi vay. Bên cạnh đó, khi thẩm định cho vay, công việc định giá bất động sản là một khâu không kém phần quan trọng. tổ chức tín dụng cần lưu ý:  Tách rời bộ phận định giá với những bộ phận quản lý tín dụng và nhân viên bán hàng;  Chuyên gia định giá phải biết về kiến thức và thông thạo thị trường bất động sản trong vùng;  Bộ phận này có thể đảm nhiệm tư vấn cho khách hàng và giá cả nói chung và về những dự án mua bán hàng nói riêng. Ngoài ra, khâu tổ chức công việc và quản lý hồ sơ cũng phải phù hợp với từng bộ phận, đảm bảo đúng nguyên tắc khâu nào thì việc đấy. 1.2.3. Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy 14 nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật. Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyền thống là ngân hàng: - Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán cho bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức công trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng. Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án. Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh toán của chủ đầu tư. - Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua 15 các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình. - Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản. Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hô thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách: - Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng. - Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà. Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn, theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi 16 vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất cao. Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine): theo đó chủ đầu tư của một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định. Với hình thức này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phần tùy thuộc vào lợi nhuận của chủ đầu tư. Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn – có thể nói là đồ sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụ thuộc vào việc xác định của nhóm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án. Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến. Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án. 1.3. Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi 17 nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán quốc tế. Cạnh đó thì thị trường BĐS Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam. 1.3.1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp. 1.3.1.1. Một số khái niệm - Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các nhà cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ. - Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố. - Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo đó người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:  Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;  Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;  Trả tiền lãi,hoặc;  Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng. 18 Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào số dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tuy nói là năm năm sẽ tính lại, nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người đi vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không ngờ. - Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. 1.3.1.2. Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ  Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn. Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm: - HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi 19 suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay. - FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh và dừng hoạt động. - Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng mới và 90% với nhà đang có. Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rỏ rệt: Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ Năm 1949 1979 2001 Nợ mua BĐS/Tổng thu nhập hộ gia đình 20% 46% 73% Nợ mua BĐS/Tổng tài sản hộ gia đình 15% 28% 41% Nguồn: Green & Watcher (2005) Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370 20 tỷ USD năm 2003.2 Tuy nhiên đến cuối năm 2007, thị trường tín dụng BĐS tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rúng động nền kinh tế thế giới.  Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản:  Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây. Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba. Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng có thể 2 Nguồn: Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ): Mối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ. 21 tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn. Và rất nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các công ty cho vay cũng cho vay vì họ đều nghỉ rằng giá bất động sản sẽ lên và khi phải tính lại món nợ ấy thì có thể tái tài trợ dễ dàng. Khi giá bất động sản sụt giảm thì người cho vay không thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để đòi lại khoản nợ. Người đi vay không trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp, khả năng chi trả là không cao.  Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng. Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẽ …. Theo đó lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường tín dụng bất động sản đã được liên thông với thị trường tiền tệ.  Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lương và cắt giảm 1-2 triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng 22 mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa. Tháng 9.2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua. Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm nay nay, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc. Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc vị mua lại. Hàng loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup và Wachovia hiện đang trong cảnh ngàn rất khó khăn. Tập đoàn cung cấp tín dụng mua nhà Fannie Mae lớn nhất của Mỹ cho biết trong quý I/2008 bị thua lỗ tới 2,51 tỷ USD, thấp hơn khoản lỗ 3,6 tỷ USD trong quý IV/2007 nhưng là một sự trái ngược so với khoản lãi 826 triệu USD trong quý I/2007.3 Từ đầu năm tới nay, đã có tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá sản, riêng trong khoảng thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã có 5 ngân hàng phá sản. Không chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng hoảng còn lan khắp thế giới. Nó đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng tỷ euro. Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các 3 Nguồn: Vietnamnet.vn 23 nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự. Deutsche Bank vừa cho biết có thể thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08. Tại Norway, 8 thành phố đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng 2 vừa qua. (Nguồn: VnEconomy) Mặt khác, khi khủng hoảng xảy ra, người vay đã bị cú giáng nặng nề. Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh toán từ khoảng 7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tiếp theo tới đây. Nhiều người phải ra đường, từ giã tài sản của mình vì không thể trả nổi mức lãi hàng tháng. Theo Hiệp hội các nhà kinh doanh ngân hàng bất động sản thì trong số 3 triệu khoản vay lãi suất biến động có tới gần 19% đã rơi vào nợ quá hạn. Một kỷ lục mới nữa là 4,72 tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát mại tài sản trong thời kỳ vừa rồi. 1.3.2. Tín dụng bất động sản tại Singapore Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng” nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước này cũng không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều nền kinh tế. Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua. Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua bán vẫn ở mức đáng thất vọng. 24 Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việccho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi. Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi nhiều. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường BĐS, ví dụ: Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng. Và để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore Nguồn: do bà Sim Loo Lee cung cấp 25 1.3.3. Các bài học kinh nghiệm Các cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà. Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường. Thông qua các công cụ này các ngân hàng đã chuyển rủi ro do cho vay dưới chuẩn sang cho các nhà đầu tư nhằm thu lãi cao. Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá BĐS chỉ có tăng chứ không giảm và cho rằng đầu tư vào BĐS luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều người lao vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà không phải nhà đâu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề. Các nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người. Hơn nữa làn sóng đầu tư vào BĐS luôn ra hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi lý. Ngoài ra cũng cần nói đến vai trò trò quá lố của giới truyền thông, các chương trình quảng cáo, các bài viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai. Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong quá trình hội nhập và phát triển. Kết luận phần 1 Ở chương này, tác giả trình bày khung lý thuyết về bất động sản và tín dụng bất động sản. Nói lên nhu cầu về tín dụng bất động sản cũng như các sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản . 26 Nhu cầu về tín dụng vầ bất động sản là rất lớn, nhu cầu phát sinh từ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư…. Để đáp ứng những nhu cầu này, thi trường tín dụng bất động sản đã ra đời rất nhiều sản phẩm từ cho vay trực tiếp với quan hệ một – một đến hình thức tín dụng được tài trợ bởi rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro bởi chính thị trường bất động sản đã luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi các chu kỳ nóng lạnh của nó. Do vậy phát triển một thị trường tín dụng bất động sản lành mạnh, minh bạch đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu đặt ra cho Việt Nam trong giai đoạn này. 27 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam. 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam. 2.1.1. Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam Để hiểu hơn sự phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam trong năm năm qua, cần sơ lược về thị trường bất động sản các giai đoạn trước. 2.1.1.1. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 a) Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai: Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã. Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng. Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước. Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản. b) Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Và: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất; Nhà nước 28 cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất”. Bên cạnh đó luật đất đai năm 1993 còn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Đây thực sự là một bước tiến quan trọng, theo đó Nhà nước thừa nhận quyển sử dụng đất là một loại hàng hóa. Những thay đổi quan trọng mang tính chất đột phá trong các chính sách pháp luật của Nhà nước là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Và với những thừa nhận trên làm cho hàng hóa của thị trường bất động sản đa dạng hơn, được mở rộng hơn, và giao dịch ngày càng sôi động và giá cả bất động sản ngày càng tăng. Tuy nhiên, ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt nam vận hành theo theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin – cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu váo bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp. Kh._.oài. Hiện nay chúng ta chỉ mới có thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp (là thị trường trực tiếp giữa người nhận thế chấp và người thế chấp) đã có hành lang pháp lý, nhưng vẫn chưa thực sự uyển chuyển, ít năng động, tính thanh khoản không cao, chưa tạo được nguồn vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt. Thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp khắc phục được nhược điểm này bằng cách các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này. Vì vậy việc hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp là cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, hoạt động sẽ uyển chuyển hơn, tạo cơ chế tốt để phát triển thị trường vốn cũng như thị trường bất động sản. Dựa trên nguyên tắc hoạt động của thị trường nên làm cho nguồn vốn đa dạng hơn, nhiều hơn, năng động và tích cực hơn. Nguyên tắc hoạt động của thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp: tại thị 68 trường cho thế chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu về tín dụng sẽ ký một hợp đồng vay với tổ chức tín dụng và được đảm bảo bởi tài sản đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Do vậy, bất động sản thế chấp là tài sản của tổ chức tín dụng cho vay chừng nào người đi vay chưa trả hết tiền đã vay. Người cho vay thế chấp, các ngân hàng thương mại, các công ty chuyên cho vay, các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp sẽ tập hợp những khoản cho vay này lại thành danh mục và bán chúng cho các tổ chức chuyên mua bán nợ và tài sản thế chấp theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, vay các chính phủ và tổ chức quốc tế do Chính phủ bảo lãnh … Thông qua nghiệp vụ mua bán này các khoản vốn cho vay ở thị trường sơ cấp đã được giải phóng, nhà cho vay sơ cấp đã có vốn để duy trì tiếp hoạt động của mình. Thông qua cơ chế này, các nhà cho vay ở thị trường sơ cấp cho vay thế chấp cầm cố và bán chúng cho nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp để duy trì ổn định quỹ cho vay của mình, lúc này vốn trên thị trường tính dụng thực sự đã được khai thông, các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp sẽ không rơi vào tình trạng thiếu cung tiền. Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiêt kiệm, hưu trí, công ty tài chính... Thành lập được thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp trong thời điểm này là việc nên làm và cần thiết, càng sớm càng tốt vì nó giải quyết được vấn đề vốn cho thị trường đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần phải có một lộ trình phù hợp, cần có quá trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi và sự tác động đến xã hội. Để thực hiện được giải pháp này, trước hết cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ bất động sản; các quy định về việc thành lập và hoạt động của các tổ chức mua bán nợ. Và cần phải xây dựng được một hành lang 69 pháp lý tốt để có thể đảm bảo được quyền và quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển nhượng các giá trị đã cho cầm cố thế chấp cho các tổ chức tín dụng khác. Theo pháp luật hiện hành thì hiện nay chúng ra mới chỉ có hành lang pháp lý cho thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp, mà cũng chưa thực sự hiệu quả. Vì vậy, chúng ta cần phải thống nhất việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu quả cao ngay khi đi vào hoạt động. Đó là những điều mà các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng rất quan tâm khi tham gia giao dịch bảo đảm trong thị trường thế chấp - cầm cố vì đó là hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp của họ. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được. Sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở. 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản Trong điều kiện các kênh tín dụng đều nghẽn mạch như hiện nay, thì chứng khoán hóa bất động sản là một giải pháp tốt có thể giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thêm nguồn vốn mới một cách linh động nhất. Việc chuyển chứng khoán hóa tín dụng bất động sản là một hình thức chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành ra công chúng và tạo điều kiện thuận lợi cho người nhà đầu tư. Khi đã được chứng khoán hóa thì nguồn vốn đầu tư này rất linh động, có tính thanh khoản cao và có thể thu hút được thêm vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẽ mà các hình thức tín dụng khác bị hạn chế. Chứng khoán hóa bất động sản có nhiều hình thức, trong giới hạn luận văn này tôi xin đề cấp đến 3 hình thức sau: + Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố; + Phát hành trái phiếu công trình; + Chứng chỉ bất động sản. 70 3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố. Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, các khoản cho vay thế chấp cầm cố được chứng khoán hoá tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng thế chấp cầm cố. Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung là chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường. Nói cách khác, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẳn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các chứng khoán nợ. Theo đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được đem ra làm tài sản đảm bảo. Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản tín dụng được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản; và từ đó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites) và các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. Chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities) được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu này. Loại trái phiếu này tuy có độ an toàn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khoán tài sản tài chính. Thực chất với những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán không còn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó. Sau khi cho vay thế chấp cầm cố ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố sơ 71 cấp, các tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp các khoản cho vay này thành một danh mục và bán chúng cho một công ty có chức năng đặc biệt, chức năng mua bán nợ. Quá trình chứng khoán hóa bắt đầu được thực hiện ở giai đoạn này. Các công ty mua bán nợ này đặc biệt không có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, đây là điểm mấu chốt của quá trình chứng khoán hóa. Các trái phiếu này được bảo đảm bằng danh mục các tài sản thế chấp cầm cố của các khoản cho vay ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố thứ cấp. Thông thường, các trái phiếu này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Ví dụ: gói 1, gói 2 và gói 3. Gói 1 có hệ số tín dụng cao nhất được thanh toán toàn bộ gốc đầu tiên, và dĩ nhiên lãi suất cũng thấp nhất, Sau khi thanh toán hết gói 1 sẽ đến gói 2 và sau cùng là gói 3. Gói 3 là gói đặc biệt không định được mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao nhất. Và khi toàn bộ danh mục tín dụng hoạt động tốt thì gói 3 là gói hưởng nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại. Qua cách phân gói như trên các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để lựa chọn các gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các nhà đầu tư vào các trái phiếu dựa trên thế chấp bất động sản. Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoản nợ phát hành rộng rải ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của các khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các nhà đầu tư trái phiếu. Các tổ chức tín dụng giờ không còn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cấm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này. Khi tiến hành chứng khoán hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay không chỉ bó hẹp ở khuôn khổ các tổ chức tín dụng nửa, mà qua quá trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các nhà đầu tư nhỏ lẽ, các tổ chức bảo hiềm, các quỹ của xã hội Tuy nhiên để mô hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền 72 của Nhà Nước phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quá trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa ở Việt Nam thì chúng ta còn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại (Repo), thị trường các sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực 3.3.3.2 Trái phiếu công trình Khi hai kênh tín dụng là ngân hàng và các tổ chức tín dụng và kênh khách hàng đang bị thu hẹp lại, thì với hành lang pháp lý hiện có thì phát hành trái phiếu công trình là một giải pháp về vốn cho các công ty bất động sản có thể thực hiện ngay. Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư. Để phát hành trái phiếu bất động sản thành công thì các chủ đầu tư phải đưa ra các điều kiện hâp dẫn các nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ khi mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi; - Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính; - Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loảng sau khi chuyển đổi; cũng như khả năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sẽ thay đổi…. 73 3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư bất động sản, là mô hình theo đó chứng khoán được đảm bảo trị giá bằng bất động sản, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Chứng chỉ bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản. Giá trị được đảm bảo bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Cơ chế chuyển hóa thành chứng khoán của hình thức này: là toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau sau phát hành ra công chúng. Quá trình phát hành này không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Hay nói một cách khác, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán. Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đó tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người năm giữ chứng nó. Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thông tin liên quan đến dự án phải được công bố một cách công khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát. Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài 74 chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ bất động sản khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của nhà đầu tư dự án đó. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu tư bất động sản. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một bất động sản, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Bên cạnh đó việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản ra sẽ có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các công ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ bất động sản đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. So với hình thức trái phiếu công trình thì chứng chỉ bất động sản an toàn hơn vì nhà đầu tư có thể kiểm soát được việc sử dụng vốn đúng mục đích thông qua sự kiểm soát và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của ngân hàng. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng chỉ bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất động cũng có một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc công bố thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý. 75 Để cho mô hình chứng chỉ bất động sản có thể đưa vào áp dụng tại Việt Nam thì thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo ra môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ bất động sản. Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngoài ra, còn yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ bất động sản mới thực sự trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với các nhà đầu tư chứng khoán. 3.3.4 Phát hành quyền chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư. Để bảo vể quyền lợi của người mua, Nhà Nước đã đưa ra một số tiêu chuẩn mà các chủ đầu tư phải tuân theo trước khi huy động vốn từ khách hàng. Như đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp thi chủ đầu tư phải hoàn thiện phần móng trước khi huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên điều khoản này là ngặt nghèo đối với các công ty có vốn nhỏ, chỉ đủ để thực hiện giai đoạn đền bù giải tỏa, còn đến giai đoạn thi công họ phải huy động vốn vay. Để có thể vừa bảo vệ người mua cũng như tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn thì Nhà Nước có thể nghiên cứu và áp dụng mô hình của Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy, theo quyền này, ngoài việc được chủ đầu tư cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua còn được quyền cân nhắc trong vòng 3 tuần xem có nên mua hay không và tất nhiên không phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa có hiệu lực. Hiện nay, ở VN chưa có quyền này. Một biện pháp khác có thể các doanh nghiệp cần nghiên cứu: để tuân thủ quy định của Nhà Nước và cũng để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro mà 76 doanh nghiệp vẫn huy động được vốn khi chưa xây dựng xong phần móng thì các doanh nghiệp nhà đất mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đó, sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và phí dịch vụ, sẽ cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua không sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn có vốn thực hiện dự án. Mặt khác, đối với các dự án đã đáp ứng được các tiêu chí của luật pháp nhưng đặt trong bối cảnh Chính Phủ thực thi các biện pháp chóng lạm phát, lãi suất cho vay ngân hàng tăng cao, van tín dụng ngân hàng bị khóa thì kênh tín dụng này cũng gặp vấn đề lớn: khách hàng không có khả năng đóng tiếp các lần huy động tiếp theo của chủ đầu tư. Qua một số báo cáo khảo sát của một số tổ chức, khi thị trường bất động sản đóng băng thì phân khúc sản phẩm căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều nhất. Vì hiện nay, các chủ đầu tư đầu tư ồ ạt vào các dự án được coi là "cao cấp" đã gây ra những khó khăn trong việc tiêu thụ, hàng hóa thừa khá nhiều, trong khi những người thực sự có nhu cầu lại vẫn thiếu nhà. Các chủ đầu tư cần phân khúc lại sản phẩm, những sản phẩm có mức giá vừa phải đang có nhu cầu rất cao sẽ dễ huy động, nhất là với những công ty còn nhỏ hoặc chưa nhiều kinh nghiệm mà sức mạnh kinh doanh chủ yếu dựa vào việc sở hữu một quỹ đất dồi dào. 3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước Hiện các kênh tín dụng qua ngân hàng và tư khách hàng đang bị tắc nghẽn, do vậy Nhà Nước cần có những nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phí ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, trái phiếu dự án, quỹ tiết kiệm nhà ở, hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở... Các hành lang pháp lý này cần cải tiến, dỡ bỏ những rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mại. Bên cạnh đó, cần phải nghiên cứu và ban hành các hành lang pháp lý để một số thị trường hổ trợ thị trường truyền thống ra đời và hoạt động như thị trường thế chấp 77 cầm cố thứ cấp, hay như các công ty ủy thác đầu tư bất động sản … Mặt khác, Nhà Nước cần rà soát, chỉnh sửa và bổ sung để có một hành làng pháp lý về bất động sản và tín dụng bất động sản đồng nhất hơn, tránh sự đá nhau giữa các luật với nhau. Như: Luật Đất đai 2003 và Bộ Luật dân sự quy định, đối với hộ gia đình và cá nhân ở trong nước sử dụng đất không phải là đất thuê, được Nhà nước giao đất không thu tiền, còn đất được Nhà nước giao có thu tiền thì được sử dụng để thế chấp tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn kinh doanh. Nhưng Luật Đất đai 2003 cũng quy định, các ngân hàng không được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế, có trường hợp, một ngân hàng cho một chủ thể thế chấp bất động sản nhưng lại không hề biết rằng bất động sản đó đã bị thế chấp tại một tổ chức khác. Đến lúc đáo hạn, chủ thể không trả được nợ nhưng ngân hàng lại không thể phát mãi vì không giữ cơ sở pháp lý quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoàn thiện và phát triển thị trường thế chấp - cầm cố, trong đó có việc xem xét cho phép hình thành thị trường thứ cấp. Ngoài ra, Chính Phủ cũng nên xem xét việc cho phép thế chấp - cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài là hướng mở rộng cũng rất hiệu quả. Lực vốn của các ngân hàng trong nước rất hạn chế, việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố với sự tham gia của các tổ chức tín dụng nước ngoài là một cách khơi được nguồn vốn rất mạnh cho đầu tư. Việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố là một giải pháp đúng đắn cho việc tăng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản hiện nay. 3.3.6 Các giải pháp khác Ngoài các biện pháp đề khai thông nguồn vốn ở trên thì chúng ta có thể nghiên cứu và đưa vào áp dụng một số mô hình cũng như một số sản phẩm: Cần xây dựng hệ thống chính sách và định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: + Một là, cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; + Hai là, cung cấp cơ hội/khả năng cho người vay tái cấp tài chính để 78 mua tài sản khi lãi suất giảm.. Nghiên cứu áp dụng mô hình Công ty tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT). REIT là tên gọi của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Khi phát triển REIT mang đến một số lợi ít sau: - Lợi ích đối với nhà đầu tư: REIT có lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập trong hiện tại ổn định và hấp dẫn. Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính. - Lợi ích đối với nền kinh tế: + Mở ra nhiều cơ hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án bất động sản và cũng đồng thời hỗ trợ các ngân hàng và những công ty phát triển bất động sản sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác. Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ có thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai có thể tham gia vào thị trường bất động sản. + Tạo ra các điều kiện an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hoàn thiện sau đó đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường không được phép cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này được cởi bỏ 79 một phần hoặc toàn bộ đối với các công ty trực thuộc REIT. + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào không có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn trong việc xử lý …, sau đó REIT có thể thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được. + Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên môn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội Kết luận phần 3 Trong phần này, người viết đưa ra các giải pháp nhằm tăng thêm các hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường bất động sản. Các giải pháp được đưa ra đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng, với khách hàng, các chủ đầu tư, Chính phủ nhằm tập trung vào việc khắc phục những hạn chế và đồng thời khơi thông các nguồn tín dụng như: các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng; cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thế chấp để nâng cao tính thanh khoản các khoản cho vay của các tổ chức tín dụng. Ở mức cao hơn nửa là tiến hành các biện chứng khoán hóa bất động sản như: chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp, phát hành trái phiếu công trình và phát hành chứng chỉ bất động sản một mặt để giải quyết nhu cầu vốn mặt khác nâng cao tính thanh khoản của các khoản tín dụng, đồng thời mỡ rộng nguồn tài trợ cho vay từ rất nhiều đối tượng khác trong nên kinh tế. Các giải pháp được đưa ra như trên hy vọng sẽ góp phần hoàn thiện hơn hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản và thị trường BĐS. 80 KẾT LUẬN Việt Nam đã gia nhập WTO, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có rất nhiều cơ hội để phát triển. Để thị trường bất động sản có thế phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì chúng ta cần có các biện pháp hỗ trợ và điều chỉnh, trong đó hổ trợ tín dụng có vai trò rất quan trọng. Và để duy trì cho thị trường tín dụng luôn được thông suốt, phát triển bền vững thì trước hết chúng ta cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm cơ sở để cho thị trường này hoạt động. Bên cạnh đó, chúng ta cần có các giải pháp để hổ trợ và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản hiện giờ như cho phép hình thành thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động của thị trường này tạo tính thanh khoản cho các khoản cho vay thế chấp cầm cố, và có thể duy trì một lượng vốn nhất định cho các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp. Và phát triển hơn nữa là chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố này, lúc này thị trường tín dụng bất động sản đã được mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu của các công ty mua bán nợ. Lúc này khả năng tiếp cận các khoản tín dụng sẽ dễ hơn đối với các đối tượng có nhu cầu vế vốn. Một số mô hình chứng khoán hóa bất động sản khác cũng nên nghiên cứu và ứng dụng trong thời điểm này như phát hành trái phiếu công trình, hay phát hành chứng chỉ bất động sản. Các mô hình này nếu hoạt động tốt cũng cung cấp cho thị trường bất động sản một lượng vốn không nhỏ và mang tính thanh khoản cao…. Ngoài những giải pháp mang tính vĩ mô, thì nội tại mỗi tổ chức tín dụng phải có những biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt hơn các khoản tín dụng của mình. Các chủ đầu tư thì phải có những biện pháp để có thể huy động và sử dụng tốt nhất nguồn vốn đi vay của mình. … Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng một cách ổn định, bền vững, và cung ứng đủ vốn cho thị trường bất động sản hoạt động tốt thì những giải pháp được đề nghị trong đề tài này sẽ góp một phần nhỏ để hoàn thiện mục tiêu chung ấy. 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Công ty chứng khoán BảoViệt (2008), báo cáo ngành bất động sản. 2. Trần Thanh Bình,“Khi thị trường địa ốc “đóng băng””, báo Thanh niên 3. Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà ở - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phòng – Cao ốc văn phòng hạng B tại TP. Hồ Chí Minh; Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007-triển vọng 2008 & tiêu điểm tỉnh Hà Tâ; Thị trường bất động sản Hà Nội cấp nhật quý II năm 2008. 4. PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên (1998), Lý thuyết tiền tệ,- Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội. 5. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 6. Luật Đất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 7. Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 8. Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006 9. Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Các trang web 1. Bộ kế hoạch và đầu tư 2. Tổng Cục Thống kê 3. Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM 4. Tin nhanh Việt Nam 5. Thời báo kinh tế Việt Nam 6. Saga Việt Nam 7. Báo Tuổi trẻ 8. Báo Vietnamnet 9. Báo thanh niên 10. Báo Sài Gòn tiếp thị Tiếng Anh 1. Rik Mekkelholt, Market Trends &Local Opportunities For Retailers And Developers, 2008 ._.