Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

.................................................................................................... v Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................... vi LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH ....................................................................................................................... 3 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản ...................................................................... 3 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản .................................. 3 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản..................................................................................... 3 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản ...................................................................................... 3 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ................................................................... 5 1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản .................................................................... 5 1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản ..................................................... 7 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi .................................................................................................. 7 1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa ....................................................................................... 7 1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa ............................................................................................ 7 1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa ......................................................................................... 7 1.2 Công cụ tài chính ......................................................................................................... 8 1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính ....................................................................................... 8 1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính .................................... 9 1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam ................................................................................................. 10 1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay ..................................................................................................................................... 10 1.3.2 Australia ................................................................................................................... 13 1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi .......................................................................................... 13 1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản ............................................................................ 14 1.3.2.3 Quỹ tín khác bất động sản có niêm yết (LPT) ................................................ 14 1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản ...................................................................... 15 iii 1.3.3 Trung Quốc .............................................................................................................. 15 1.3.4 Bài học cho Việt Nam .............................................................................................. 16 Kết luận chương 1 ........................................................................................................... 16 PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ....................................... 17 2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 ..................................................................... 17 2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai .......................................... 17 2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai ................................................................ 17 2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................................... 17 2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO ......................... 17 2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 ........................ 18 2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay ................................................ 18 2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản ...................... 19 2.2.1 Vốn tự có .................................................................................................................. 19 2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại ......................................................................... 20 2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư .......................................................... 22 2.2.4 Vốn khác .................................................................................................................. 23 2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở VN ........ 24 2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán ......................................... 25 2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại ngân hàng thương mại ....................................................................................................... 26 2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ................. 26 2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài chính .................................................................................................................................. 26 2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản ............................................................................................................................ 27 2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiếu vướng mắc ............................ 27 2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng........... 28 2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ........................................................................................ 28 2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam ............. 28 iv 2.4.1 Phát hành trái phiếu .................................................................................................. 28 2.4.2 Các quỹ đầu tư ......................................................................................................... 30 2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản .................................. 30 2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng ......................................................... 30 2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp ................................................................................................................ 31 2.5.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản ............................................................................................... 33 2.6 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33 2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn ................................................................................ 33 2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp ...................... 34 2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp ...................................................... 34 Kết luận chương 2 ........................................................................................................... 35 PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ............................................................................ 36 3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ................................... 38 3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ......................................... 40 3.4 Trái phiếu công trình ................................................................................................ 42 3.5 Chứng chỉ bất động sản ............................................................................................ 42 3.6 Giải pháp hỗ trợ ........................................................................................................ 44 3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý ................................................................................... 44 3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư ..................................................................................................... 45 Kết luận chương 3 ........................................................................................................... 47 KẾT LUẬN CHUNG ...................................................................................................... 48 Tài liệu tham khảo v DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1.1:Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 ................................................................. 13 Biểu đồ 1.2:Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 .................................. 13 Biểu đồ 2.1:Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP. HCM qua các năm .. 20 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ABS : Asset-Backed Securities CBRE : CB Rechard Ellis CDO : Collateralized Debt Obligations CDS : Credit Default Swap CII : Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật DATC : Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng FDI : Foreign Direct Investment HIFU : Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh LPT : Listed Property Trust MBS : Mortgage-Backed Securities REIT : Real Estate Investment Trust WTO : Word Trade Organisation - 1 - LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn là vấn đề sống còn, nhưng hiện nay chúng ta lại thiếu vốn trầm trọng để thực hiện các dự án bất động sản, chính vì lẽ đó mà nước ta chưa khai thác hết tiềm năng bất động sản to lớn của mình. Trong năm 2007 và đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Điều có thể thấy rõ nhất trong giai đoạn này là sự khát vốn của của các doanh nghiệp bất động sản và những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trên thế giới, từ lâu, nhiều nước đã sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các công cụ tài chính này. Đó cũng chính là lý do cho đề tài “Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam”. 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản và các công cụ tài chính. - Điểm qua về tình hình thị trường bất động sản từ năm 1975 đến nay. - Nêu rõ tình hình sử dụng các nguồn tài trợ truyền thống và những khó khăn trong việc huy động vốn cho thị trường bất động sản - Làm rõ sự cần thiết phải phát triển các công cụ tài chính nhằm huy động vốn cho thị trường bất động sản. - Đề xuất một số giải pháp quan trọng để phát triển các công cụ tài chính này. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của đề tài là phân tích làm nổi bật những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, từ đó cho thấy tính cấp thiết của việc phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản và nêu ra một số giải pháp cụ thể. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, một số các công cụ mới xuất hiện ở thị trường Việt Nam, đặc biệt là những công cụ huy động vốn hiệu quả trên thế giới. - Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu ở Việt Nam, có tham khảo thêm một số nước trên thế giới. 5. Phương pháp nghiên cứu - 2 - Phương pháp phân tích, mô tả đóng vai trò chủ đạo trong đề tài. 6. Kết cấu của đề tài Lời mở đầu Phần 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và các công cụ tài chính Phần 2: Tình hình phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Phần 3: Giai pháp phát triển và hoàn thiện các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. Kết luận - 3 - PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả khác nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã. Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: real estate (các tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản” và ở nước ta được gọi là: bất động sản. Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Một cách phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tài và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu đời. 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc - 4 - điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản - Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở - Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng - Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh - Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia - Thứ sáu, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. - Thứ bảy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội - Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. - 5 - 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp,bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch vể bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Căn cứ theo loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp. - Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. - Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp). - Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức và thị trường có kiểm soát của nhà nước. 1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. + Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. - 6 - + Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn cuả quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta cho thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của nhà nước - Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyển thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kì nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác. - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. - 7 - 1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi Đây là giai đoạn mà tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. 1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. 1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho đến khi được bán ra trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. 1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính. Các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thịt trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là biện pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài - 8 - chính hóa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản. Trong mỗi cấp độ phát triển thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng một thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị truờng bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ giao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng phi mã trong hai năm 1992,1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. 1.2 Công cụ tài chính 1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính Tài chính là một phạm trù kinh tế ra đời và phát triển gắn liền với kinh tế hàng hóa, nó phản ảnh sự vận động các nguồn lực tài chính thông qua những hình thức phân phối thu nhập, mua bán vốn giữa các chủ thể trong xã hội. Kể từ khi xuất hiện và sau đó là sự phát triển đa dạng các hình thức hoạt động, tài chính đã góp phần tích cực vào việc thỏa mãn những nhu cầu kinh tế xã hội của các chủ thể trong xã hội thông qua đáp ứng về nguồn lực tài chính. Điều này cũng có nghĩa là tài chính và các hình thức của nó đã tham gia tích cực vào các hoạt động kinh tế xã hội, tức là các chủ thể trong xã hội đã khai thác tài chính và vận dụng như là công cụ hay phương tiện để thực hiện các mục đích nhất định. Từ đó, có thể khái niệm công cụ tài chính là những hính thức hoạt động tài chính được các chủ thể trong xã hội sử dụng để tác động vào quá trình vận động các nguồn lực tài chính nhằm thực hiện những mục tiêu kinh tế xã hội gắn liền với các chủ thể đó. Tài chính và các hình thức hoạt động của nó là mang tính khách quan. Do vậy, để sử dụng các công cụ tài chính có hiệu quả và hướng vào thực hiện các mục tiêu, đòi hỏi các chủ thể cần phải hoạch định chính sách, chiến lược, trong đó có sự lựa chọn và sử dụng hệ thống các công cụ sao cho thích hợp với phạm vi, đặc điểm hoạt động và khuôn khổ luật pháp. Một số công cụ tài chính mà các nền kinh tế thị trường phát triển đã sử dụng: - Các công cụ thuộc chính sách tài chính tiền tệ + Các công cụ thuế, tín dụng nhà nước và các quỹ hỗ trợ tài chính là những công cụ tài chính mà nhà nước có thể sử dụng để khai thác và tập trung nguồn lực tài chính của xã hội, qua đó duy trì tỷ lệ vốn đầu tư của khu vực nhà nước ở mức cần và đủ sao cho thực - 9 - hiện tốt vai trò quản lý kinh tế vĩ mô và thúc đẩy quá trình tiết kiệm., đầu tư của khu vực tư nhân. + Các công cụ tài chính vĩ mô bao gồm: chi ngân sách nhà nước; các công cụ lãi suất, nghiệp vụ thị trường mở, dự trữ bắt buộc và tỷ giá. - Thị trường tài chính và các công cụ của nó như: cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi tiết kiệm, kỳ phiếu…Bằng những công cụ này, các chủ thể thị trường có thể thực hiện hoạt động trực tiếp trên thị trường tài chính một cách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn. Công cụ tài chính mà đề tài nhấn mạnh là công cụ tài chính trên thị trường tài chính. 1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính Thị trường tài chính là nơi tập trung các quan hệ cung cầu về vốn và tại đó các l._.oại chứng khoán (tức là những giấy tờ có giá xác nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu chúng đối với tài sản hoặc vốn của tổ chức phát hành) được các chủ thể thị trường sử dụng như là công cụ để giải quyết nhu cầu giao lưu vốn. Nói một cách cụ thể hơn, trên thị trường tài chính, đối với người cần vốn, chứng khoán là một công cụ tài chính để huy động vốn đáp ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung dài hạn; còn đối với người thừa vốn thì chứng khoán là công cụ đầu tư để mang lại những khoản thu nhập nhất định. Công cụ trên thị trường tài chính: Căn cứ trên chủ thể phát hành, có các loại chứng khoán sau + Chứng khoán của chính phủ và chính quyền địa phương như trái phiếu chính phủ, trái phiếu của chính quyền địa phương. + Chứng khoán của các tổ chức tài chính tín dụng, bao gồm chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, kỳ phiếu ngân hàng, trái phiếu ngân hàng…được các tổ chức tín dụng phát hành để huy động các nguồn vốn tiết kiệm trong công chúng. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng nếu được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần còn phát hành cổ phần của chính công ty đó. + Chứng khoán của doanh nghiệp, gồm trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, khế ước vay nợ, thương phiếu, chứng chỉ quỹ… do các doanh nghiệp phát hành để huy động vốn trên thị trường chứng khoán, vay vốn từ các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp với nhau. Căn cứ vào thời hạn, có thể chia chứng khoán thành 2 loại + Chứng khoán ngắn hạn, gồm các loại tín phiếu kho bạc, kỳ phiếu ngân hàng, hối phiếu, lệnh phiếu thương mại, các loại chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ…Đây là công cụ dùng để lưu chuyển vốn ngắn hạn và là đổi tượng chủ yếu được giao dịch, mua bán vốn trên thị trường tiền tệ. - 10 - + Chứng khoán trung dài hạn, gồm trái phiếu dài hạn của chính phủ, trái phiếu các tổ chức tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phần. Đây là những công cụ chủ yếu được giao dịch trên thị trường vốn. Sự phân chia thời hạn của chứng khoán là có tính chất tương đối tùy thuộc thông lệ mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, chứng khoán ngắn hạn có thời hạn dưới 1 năm, trong khi ở Anh là 7 năm trở xuống, Nhật là từ 2-4 năm. Căn cứ vào tính chất nguồn vốn huy động, có thể chia các công cụ tài chính ra làm 2 nhóm. + Chứng khoán nợ: được dùng để huy động dưới hình thức vay ngắn hạn hay dài hạn, bao gồm trái phiếu chính phủ, trái phiếu doanh nghiệp, hối phiếu thương mại, lệnh phiếu thương mại, kỳ phiếu ngân hàng, chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ. + Chứng khoán vốn: đó là cổ phiếu do các công ty cổ phần phát hành để huy động vốn từ các cổ đông, tạo nên nguồn vốn chủ sở hữu của công ty Trên thị trường tài chính, các công cụ tài chính do những tính chất chung nhất định: đó là tính thanh khoản (chuyển nhượng, mua bán), tính rủi ro, và tính sinh lời. Với những tính chất này, các công cụ tài chính trở thành công cụ rất hiệu quả để thu hút các khoản vốn rải rác trong dân cư, tập trung thành một khối lượng vốn lớn phục vụ cho đầu tư phát triển của kinh tế. Tuy vậy, sự phát huy hiệu quả của các công cụ này phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính. Đành rằng công cụ tài chính là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của thị trường tài chính, nhưng đến lượt mình, nếu thị trường tài chính được hoàn thiện và phát triển thì sẽ làm cho các công cụ tài chính ngày càng phát huy tốt các tính chất của nó. 1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam 1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay Kể từ đầu tháng 9/2008 thị trường phố Wall đã chìm trong nổi hoảng sợ với nỗi lo về một cuộc khủng hoảng tài chính ngân hàng cận kề và viễn cảnh xa hơn nữa là cuộc đại suy thoái kinh tế như đã từng xảy ra trên nước Mỹ 80 năm trước. Trong hai tuần hỗn loạn với những biến cố dồn dập Chính phủ Mỹ đã phải sử dụng công cụ phi thị trường (được coi là đã lỗi thời ở một nền kinh tế thị trường hoàn thiện như Mỹ), để quốc hữu hoá những định chế tài chính được coi là hùng mạnh nhất nước Mỹ như hai đại gia bất động sản Fanie Mae và Freddie Mac (07/2009). Tuy nhiên, thị trường chỉ thực sự hoảng loạn khi mọi thứ đã không diễn ra như mong đợi với hai đại gia ngân hàng đầu tư Ledman Brothers không được Chính phủ Mỹ cứu (14/09/2008) như những anh em khác và phải tuyên bố phá sản - 11 - (15/09/2008), trong khi Merrill Lynch nhanh chóng bán mình cho Bank of America (14/09/2008)… Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính nổ ra, các nhà phân tích đã đưa ra nhiều lý do để giải thích cho cuộc khủng hoảng, trong đó có một số lý do được nhắc tới nhiều nhất như: (1) Do sự thay thế của đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall bởi đạo luật Glam – Leach – Bliley; (2) Do chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush; (3) Do thị trường bất động sản giảm giá. Những nguyên nhân trên đây mới là phần nổi của tảng băng, phần chìm lớn hơn, quan trọng hơn chính là “đòn bẩy tài chính” mới là nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng lần này. Sự thay thế của đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall bởi đạo luật Glam – Leach – Bliley: việc sửa đổi đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall vào cuối thời tổng thống Bill Clinton năm 1999 dưới sức ép của các ngân hang thương mại đã xoá nhòa ranh giới giữa ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và các công ty Bảo hiểm. Cho phép các ngân hàng thương mại được phép tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp vụ chứng khoán hóa và bán các khoản vay bất động sản. Nhờ vào công cụ được cho là làm giảm rủi ro này các ngân hàng có thể đẩy mạnh cho vay bất động sản dưới chuẩn nhằm thu về những khoản lợi lớn. Tuy nhiên , bản thân các ngân hàng vẫn nắm giữ một lượng lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do không bán được, một phần là do nắm giữ của các ngân hàng khác để đa dạng hóa đầu tư. Đây là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay bất động sản khi thị trường bất động sản bị vỡ bong bóng và các khoản cho vay không thu hồi được, cộng với các khoản chứng khoán bất động sản bị giảm giá không phanh. Chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush: để thúc đẩy kinh tế trong giai đoạn nhiệm kỳ đầu tiên, chính quyền Bush nới lỏng chính sách tiền tệ trong suốt một thời gian dài với lãi suất thấp để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Đặc biệt, với chính sách “nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh trong đó có một phần lớn là tín dụng dưới chuẩn. Do thị trường bất động sản giảm giá: Vỡ bong bóng bất động sản luôn là một trong những nguyên nhân quen thuộc của các cuộc khủng hoảng tài chính và cuộc khủng hoảng lần này không phải là một ngoại lệ. Do “đòn bẩy tài chính”: đây chính là nguyên nhân chính làm biến mất các ngân hàng đầu tư như Bear Stearn, Lehman Brothers, Merill Lynch và các ngân hàng Fredie Mac và Fannie Mae. Đòn bẩy tài chính là công ty sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản, được tính bằng tỷ lệ: Tổng tài sản/ Vốn chủ sở hữu. Đòn bẩy tài chính là đo lường - 12 - mức độ rủi ro của ngân hàng trong việc đáp ứng sự giảm giá của tài sản hay đáp ứng một khoản nợ. Ở các ngân hàng thương mại tỷ lệ này được khống chế ở mức 12 lần. Tuy nhiên ở các ngân hàng đầu tư tỷ lệ này thường rất cao khoảng 20 lần. Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư không được cho đòn bẩy tài chính quá 15 lần. Nhưng từ năm 2004, Ủy ban chứng khoán Mỹ (SEC) đã bãi bỏ quy định này với 5 đại gia phố Wall (Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley). Tính đến đầu năm 2008, đòn bẩy tài chính của các tổ chức này rất cao khoảng 80 lần. Chính vì vậy, không ngạc nhiên khi hai đại gia bất động sản Fannie Mae và Freddie Mac với đòn bẩy tài chính hơn 60 lần, cao gấp đôi so với ngân hàng đầu tư khác – là những nạn nhân đầu tiên của cuộc khủng hoảng. Chứng khoán hoá bất động sản là một loại tài sản đem lại lợi nhuận lớn cho các thành viên phố Wall do lãi suất của loại chứng khoán này thường cao hơn rất nhiều khi đi vay trên thị trường tiền tệ. Chính vì vậy, các tổ chức tài chính, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư, ngân hàng bất động sản thường vay trên thị trường tiền tệ để mua chứng khoán bất động sản và hưởng chênh lệch lãi suất. Để vay được các tổ chức này phải thế chấp bằng các tài sản, thường lại là chứng khoán bất động sản. Do không kiểm soát được lượng tiền được phép đi vay, khi thị trường bất động sản ổn định các tổ chức tài chính liên tục quay vòng quá trình trên để tạo ra một khoản lợi nhuận khổng lồ. Đồng thời, quá trình “nâng đòn bẩy” này làm cho tỷ lệ đòn bẩy tài chính nâng cao. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản có vấn đề thì chứng khoán bất động sản giảm giá nhà đầu tư bắt đầu lo lắng cho số tiền đi vay của mình vì tài sản thế chấp bị giảm giá. Họ thường yêu cầu tổ chức tài chính trả lại tiền hoặc tăng tài sản thế chấp. Do thị trường tiền tệ bị thắt chặt, tổ chức tài chính buộc phải bán các chứng khoán bất động sản với giá thấp để trả lại tiền cho các nhà đầu tư, gây ra một khoản lỗ lớn. Với một tỷ lệ đòn bẩy cao trung bình 30%, giá trị tài sản chỉ cần giảm 3,3% thì toàn bộ tài sản của các tổ chức tài chính này bốc hơi, dẫn tới bị phá sản hoặc bị mua lại. Như vậy nhân tố mang lại sự vinh quang cho các ngân hàng đầu tư (đòn bẩy tài chính) cũng chính là nhân tố cướp đi mạng sống của các ngân hàng này. Sở dĩ Morgan Stanley, Goldman Sachs và các ngân hàng đa năng khác như Citibank và JPMorgan Chase có thể vượt qua được khủng hoảng cho đến hôm nay là do nguồn vốn để mua chứng khoán bất động sản một phần được tài trợ bằng tiền gởi tiết kiệm. Đây cũng chính là lý do mà Chính phủ Mỹ cho phép chuyển đổi hai ngân hàng này làm ngân hàng đa năng. Như vậy, có nhiều nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng nhưng nguyên nhân chính là do “đòn bẩy tài chính”, là lỗi của SEC trong việc xoá bỏ quy định về hạn chế đòn - 13 - bẩy tài chính năm 2004, cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng hoạt động với tỷ lệ vay quá lớn. Biểu đồ 1.1: Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 Nguồn: Thăng Long Securities Biểu đồ 1.2: Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 Nguồn: Bloomberg, Natixis 1.3.2 Australia 1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi Chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực hiện giao dịch mua. Bên phát hành chứng chỉ (thường là một công ty bảo hiểm) đảm bảo thanh toán khoản tiền gửi hay tiền đặt cọc đó vào thời điểm thanh toán và chỉ thu về một khoản phí. Chứng chỉ tiền gửi thường được sử dụng trong các giao dịch đột xuất (off-the-plan), trong đó việc thanh toán có thể kéo dài tới 3 năm kể từ khi ký kết hợp đồng. Theo ước tính của RBA (Reserve Bank of Australia), chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao dịch về nhà ở tại Sydney. - 14 - Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư bất động sản (cũng như mua để ở) là sự xuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cố trong thị trường cho vay trong nước từ thập niên 1990. Ước tính các bên môi giới tài sản thế chấp đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giao dịch thế chấp và nhà ở tại Australia. Tất cả các công ty môi giới thế chấp đều chào các khoản cho vay đầu tư và coi đây là một phần trong dịch vụ của họ đã có những yếu tố chỉ báo chứng tỏ rằng các bên phát sinh thế chấp cũng như các đổi tượng môi giới tài sản thế chấp đã thúc đẩy mạnh mẽ sự gia tăng lượng vay đầu tư trong những năm gần đây. 1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào bất động sản. Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia đầu tư bất động sản gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72.8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này đầu tư vào các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán và các tập đoàn bất động sản. Cứ 3 người trưởng thành Australia thì có 2 người có cổ phần bất động sản và 88% cổ phần bất động sản là nhà ở và nhà văn phòng. Đầu tư gián tiếp bất động sản giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản là việc chuyển bất động sản thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư bất động sản không trực tiếp nắm bắt bất động sản mà đầu tư vào cổ phần của bất động sản đó. Các quỹ đầu tư bất động sản có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ dạng đóng có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông. Quỹ dạng mở không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Australia và New Zealand có 5 dạng quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu, trong đó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán. Cách thức đầu tư thông thường nhất là mua các cổ phẩn bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thông qua các quỹ tín thác bất động sản. 1.3.2.3 Quỹ tín thác bất động sản có niêm yết (LPT) LPT xuất hiện lần đầu tiên trên thị trường chứng khoán Australia vào năm 1971. Tuy nhiên, trong thập niên 1970 và 1980 các LPT phát triển chậm. Tình hình đã thay đổi trong thập kỷ 1990 do sự sụp đổ của nhiều quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết. Đầu tư của các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán đã tăng từ 60 tỷ USD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003. Các LPT của Australia hiện chiếm khoảng 8% tổng giá trị bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thế giới trong khi giá trị của tổng thị trường chứng khoán Australia chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị trường chứng khoán thế giới. - 15 - 1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản Quỹ chứng khoán đang quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ở Australia và trên 9 triệu người Australia đầu tư vào các quỹ này (IFSA, 2004). Với các rối loạn tài chính và lãi suất thấp xuất hiện, nhiều nhà đầu tư Australia nhận thấy rằng khó có thể thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu và trái phiếu, điều mà họ đã từng hưởng cuối thập kỷ 1980 và đầu 1990. Do vậy, các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các quỹ chứng khoán bất động sản là một công cụ để đầu tư gián tiếp bất động sản. Qui mô của các quỹ này đã tăng từ 16 tỷ USD năm 2001 lên 21 tỷ năm 2003. Tỷ lệ tăng trưởng là 15.7%. Thị trường LPT New Zealand được khởi động từ năm 1992 với mô hình là các LPT của Australia. Có 6 LPT được niêm yết trên sở giao dịch New Zealand. Tổng giá trị thị trường của các LPT này là 1.7 tỷ NZ$, chiếm 4% giá trị thị trường chứng khoán New Zealand. 1.3.3 Trung Quốc Mặc dù thị trường bất động sản ở Trung Quốc phát triển khá tốt, cách huy động vốn chủ yếu vẫn là thông qua hệ thống ngân hàng. Khoản vay ngân hàng chiếm đến 70% chi phí của dự án, 30% còn lại là vốn chủ sở hữu. Thị trường chứng khoán hóa ở Trung Quốc thật sự bắt đầu vào năm 2005 và vẫn còn non yếu. Vào tháng 6 năm 2003 PBOC (the people’s bank of China) đưa ra thông tư 121 với mục đích thắt chặt tài chính bất động sản nhằm hướng tới sự phát triển bền vững. Thông tư này đưa ra những quy định chặt chẽ hơn lên các khoản cho vay bất động sản của ngân hàng. Cũng theo thông tư này, ngân hàng sẽ phải đưa ra những điều khoản hạn chế mới, buộc nhà đầu tư phải thỏa mãn những quy định này (những quy định cho các khâu: bắt đầu dự án, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và hoàn tất dự án ) trước khi ngân hàng cho vay. Có những quy định rất khắt khe mà chỉ những công ty vững mạnh về tài chính hay những công ty nhà nước mới có thể thỏa mãn quy định đầu tiên của ngân hàng để họ cho vay là đáp ứng được 30% vốn tự có tài trợ dự án. Điều này đã hạn chế những nguồn vốn chính cho những nhà đầu tư bất động sản và buộc họ phải tìm kiếm nguồn vốn mới. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời để đáp ứng yêu cầu này. Hoạt động của những quỹ này tuân theo những điều khoản chính phủ đặt ra trong “ Những nguyên tắc quản lý quỹ tín thác đầu tư” do ngân hàng nhà nước Trung Quốc ban hành vào tháng 6 năm 2002. Tháng 1 năm 2007, những nguyên tắc này được sửa đổi và có hiệu lực vào tháng 3 năm 2007. Những quy định mới này chỉ hạn chế đối với những nhà đầu tư cá nhân của quỹ tín thác trên 50 người, họ phải có thu nhập hàng năm hơn 200.000 RMB và giá trị ròng hơn 1 triệu RMB. Điều này đã đưa ra những rào cả cho nhà đầu tư cá nhân, làm cho việc đầu tư trở nên khó khăn hơn. Chính sách thắt chặt tín dụng theo thông tư 121 do ngân hàng trung ương Trung Quốc ban hành vào năm 2003 không cho phép nhà đầu tư bất - 16 - động sản huy động vốn theo những hình thức khác. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một kênh huy động vốn cứu nhà đầu tư khi nguồn vốn vay ngân hàng bị thắt chặt. 1.3.4 Bài học cho Việt Nam Qua tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản của một số nước trên thế giới có thể thấy rằng, các công cụ tài chính cần được phát triển để huy động vốn cho thị trường bất động sản, và sự phát triển ở đây phải là phát triển bền vững. Các công cụ tài chính được sử dụng để đầu tư lâu dài chứ không phải cho mục đích đầu cơ. Ở các nước trên thế giới, ngoài nguồn vốn tự có, vốn vay ngân hàng, một nguồn vốn lớn được sử dụng để phát triển thị trường bất động sản là vốn thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Đây không phải là hướng đi mới nhưng còn khá lạ lẫm ở Việt Nam. Điều này là do chúng ta chưa có những tiền đề để có thể sử dụng và phát triển các công cụ này nhằm mục đích huy động vốn cho thị trường bất động sản. Ở chương 3, luận văn sẽ nêu một số giải pháp cụ thể cho vấn đề này. KẾT LUẬN PHẦN 1 Ở chương này, luận văn trình bày khung lý thuyết về bất động sản, các công cụ tài chính, tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam. Chương 2 sẽ làm rõ tình hình huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay và nhu cầu cấp bách phải phát triển các công cụ tài chính bất động sản. - 17 - PHẦN 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai Sau khi đất nước được thống nhất, nhà nước ta xây dựng nền kinh tế theo hướng kế hoạch hóa tập trung. Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản. 2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai Luật đất đai năm 1993 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt Nam vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin-cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp. 2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO Cơn sốt giá đất 2001-2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất. - 18 - Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước. Theo thống kê của CBRE thì năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm 2006. Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng tăng. Năm 2005 có 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công. Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng. 2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư-đầu cơ-kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Số lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006. Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặt biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng vùn vụt. Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1000 – 2000USD/m2 cho các khu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà. Cuối năm 2007 đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất tăng lên từng giờ, chỉ trong vòng 3 tháng từ tháng 12 năm 2007 đến tháng 2 năm 2008 giá đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Năm 2007 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Năm 2007 FDI vào Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế hoạch cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án. Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam.Trong đó các dự án đầu tư vào bất động sản là 192. 2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay Diễn biến của thị trường bất động sản năm 2008 là một năm kỳ lạ nhất từ trước tới nay. Thị trường từ chỗ cực nóng đến chỗ cực lạnh. Bắt đầu từ tháng 3 năm 2008 thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng và có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Từ quý 2/2008 thị trường xuống dốc rõ rệt, nhiều nhà đầu cơ bất động sản tìm cách tháo chạy khỏi thị trường. Số lượng giao dịch về căn hộ cao cấp, nhà phân lô, đất nền dự án chỉ còn khoảng 10% so với thời điểm sôi động nhất của thị trường là tháng 9-10 năm 2007. Vào đầu Quý 2/2008 lượng rao bán rất lớn nhưng luôn - 19 - vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85%-90% so với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008. Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án ( gồm vốn trong nước và dòng vốn FDI) được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Trong năm 2008 cả nước có 1.171 dự án FDI mới được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 60,3 tỷ USD. Bình quân vốn đăng ký của một dự án năm nay đạt 51,5 triệu USD so với mức bình quân năm 2007 12,5 triệu USD/dự án. Tổng số dự án FDI đầu tư vào bất động sản là 609 dự án. Thị trường bất động sản quý 3, 4 năm 2008 vẫn tiếp tục đà suy giảm. Thị trường đầu năm 2009 ấm trở lại do những thay đổi trong chính sách cho vay của các ngân hàng và việc giảm lãi suất nhưng nhìn chung thị trường vẫn chưa thể phục hồi và việc ấm trở lại chỉ là sự thoáng qua. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây Dựng, từ ngày 1/1/2009 các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản qua sàn giao dịch. Quy định này góp phần lam minh bạch hơn thị trường bất động sản. 2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản 2.2.1 Vốn tự có Vốn tự có là một trong ba nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản sơ cấp. Theo số liệu của Sở Kế hoạch đầu tư thì đến cuối năm 2007, trong các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 – 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do thiếu vốn. Nhu cầu đầu tư thì còn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh của các doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài. Hiện tại nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. Thông thường, thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5 – 6 năm. Vì vậy, các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất chật vật vì vốn. Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn không ổn định sẽ có nguy cơ bỏ công trình dở dang. Nhiều doanh nghiệp phát - 20 - hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên chỉ một số ít doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và đủ sức thu hút các cổ đông. 2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại Vay vốn ngân hàng luôn là kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tại TP.HCM có trên 67 ngân hàng thực hiện cung cấp cho vay đầu tư vào các dự án bất động sản. Những ngân hàng dẫn đầu trong lĩnh vực này là Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương, Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Á Châu, Ngân hàng Sài Gòn Thương tín…Hầu hết các ngân hàng này đều cung cấp các khoản vay ngắn và trung hạn (từ 2 – 5 năm), rất ít dự án có thể nhận được khoản vay dài hạn lên tới 8 – 10 năm. Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản… hoặc thậm chí cả những tài sản hình thành từ vốn vay. Tuy nhiên, cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng cao. Về khách quan sẽ có rủi ro về kinh tế, về chính sách,về lãi suất và cả về sức khỏe của người đi vay,… Còn về chủ quan, là rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Chẳng hạn vào thời điểm lãi suất tăng cao trong năm 2008, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của Việt Nam, có hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP.HCM qua các năm Nguồn: Thời báo kinh tế Việt Nam Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ từ 2003 đến 2006 khi thị trường bất động sản đóng băng thì tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Trong thời kỳ này dư nợ cho vay bất động sản liên tục tăng với tốc độ khoảng 33%/năm - 21 - Đến năm 2007, vốn vay bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời hạn trả nợ lên cao hơn rất nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 – 0,2%/tháng so với trước đây. Với các điều kiện linh hoạt và thuận lợi hơn cho khách hàng trong các hợp đồng tín dụng thì tín dụng bất động sản tăng trưởng chưa từng có. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Tính đến hết tháng 4.2008 dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất – kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê. Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát. Theo quy định để đảm bảo an toàn trong tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam thì tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của một ngân hàng chỉ chiếm tối đa 30% tổng số dư nợ của Ngân hàng. Để cho vay một dự án lớn, các ngân hàng Việt Nam thường dàn xếp những khoản vay có sự tham gia đồng tài trợ với các ngân hàng khác để cùng các ngân hàng này có thể quản lý rủi ro, tái cấu trúc các khoản nợ… và đồng thời cũng khắc phục tình trạng các khoản vay như trên sẽ làm vượt quá mức tín dụng quy định cho các khoản vay trung và dài hạn. Mặt khác, hầu hết các ngân hàng đều định giá các khoản vay dựa trên lãi suất thả nổi mà hàng năm hoặc mỗi sáu tháng sẽ được điều chỉnh đối với dịch vụ cho vay. Năm 2006 và 2007, lãi suất trung và dài hạn tại các ngân hàng hầu hết xoay quanh mức 11,6% - 12,5%/năm. Tại thời điểm tháng 3.2007, các khoản vay đầu tư trung dài hạn tăng cao 18% - 20%/năm do lãi suất huy động tiền gửi tăng lên tới 12%/năm. Truớc chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hang nhà nước từ tháng 6/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, c._.n phải độc lập về lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập trong hoạt động của REIT. - Điều kiện thứ hai là uy tín của công ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ đầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, có kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và khai thác có hiệu quả của các thành viên của công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. - Thứ ba là phải có hành lang pháp lý chặt chẽ: Để đảm bảo tính minh bạch về tài chính của công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bảo vệ các nhà đầu tư. Các nước phát triển Quỹ tín thác đầu tư bất động sản nói chung và nước ta nói riêng cần có những bộ luật, quy chế quy định chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý Quỹ tín thác - 38 - đầu tư bất động sản. Đồng thời cũng cần có các quy định nhằm bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Các luật này cần phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như mức độ ưu đãi về thuế. - Điều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để áp dụng thuế. Đối với Việt Nam, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên phải có sự đồng ý của Bộ Tài chính trước khi cấp phép thành lập. Về đơn vị quản lý Nhà nước đối với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Công ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể hoạt động dưới sự quản lý của Vụ Tài chính ngân hàng Bộ tài chính hoặc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Trong trường hợp Bộ tài chính ủy quyền cho UBND Tỉnh, Thành phố thì Sở Tài chính sẽ là người đại diện quản lý Công ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Hiện có nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đang muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó, để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, ưu đãi về thuế… 3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp Khi kênh tín dụng bị nghẽn mạch, nhất là tín dụng thông qua kênh ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì việc hoàn chỉnh và mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố và cho phép hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp sẽ giải quyết được vấn đề tín dụng. Thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp có tầm quan trọng đặc biệt vì có thể biến nguồn vốn tĩnh trong bất động sản thành vốn động để đầu tư. Làm tốt được việc này sẽ khơi thông được kênh nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản. Trong các nguồn vốn đầu tư đó thì nguồn vốn rất quan trọng là nguồn vốn từ thị trường thế chấp bằng bất động sản hiện hữu và thậm chí cả những bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Việt Nam là nước đang phát triển, đang thực hiện công nghiệp hóa thì nguồn nội lực từ thế chấp - cầm cố bằng bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, đó là nguồn đầu tư từ nội lực, giúp cho nền kinh tế không bị lệ thuộc nhiều vào nước ngoài. Hiện nay chúng ta chỉ mới có thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp (là thị trường trực tiếp giữa người nhận thế chấp và người thế chấp) đã có hành lang pháp lý, nhưng vẫn chưa thực sự uyển chuyển, ít năng động, tính thanh khoản không cao, chưa tạo được nguồn vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt. Thị trường thế - 39 - chấp - cầm cố thứ cấp khắc phục được nhược điểm này bằng cách các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này. Vì vậy việc hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp là cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, hoạt động sẽ uyển chuyển hơn, tạo cơ chế tốt để phát triển thị trường vốn cũng như thị trường bất động sản. Dựa trên nguyên tắc hoạt động của thị trường nên làm cho nguồn vốn đa dạng hơn, nhiều hơn, năng động và tích cực hơn. Nguyên tắc hoạt động của thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp: tại thị trường cho thế chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu về tín dụng sẽ ký một hợp đồng vay với tổ chức tín dụng và được đảm bảo bởi tài sản đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Do vậy, bất động sản thế chấp là tài sản của tổ chức tín dụng cho vay chừng nào người đi vay chưa trả hết tiền đã vay. Người cho vay thế chấp, các ngân hàng thương mại, các công ty chuyên cho vay, các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp sẽ tập hợp những khoản cho vay này lại thành danh mục và bán chúng cho các tổ chức chuyên mua bán nợ và tài sản thế chấp theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, vay các chính phủ và tổ chức quốc tế do Chính phủ bảo lãnh … Thông qua nghiệp vụ mua bán này các khoản vốn cho vay ở thị trường sơ cấp đã được giải phóng, nhà cho vay sơ cấp đã có vốn để duy trì tiếp hoạt động của mình. Thông qua cơ chế này, các nhà cho vay ở thị trường sơ cấp cho vay thế chấp cầm cố và bán chúng cho nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp để duy trì ổn định quỹ cho vay của mình, lúc này vốn trên thị trường tính dụng thực sự đã được khai thông, các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp sẽ không rơi vào tình trạng thiếu cung tiền. Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính... Thành lập được thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp trong thời điểm này là việc nên làm và cần thiết, càng sớm càng tốt vì nó giải quyết được vấn đề vốn cho thị trường đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần phải có một lộ trình phù hợp, cần có quá trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi và sự tác động đến xã hội. Để thực hiện được giải pháp này, trước hết cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ bất động sản; các quy định về việc thành lập và hoạt động của các tổ chức mua bán nợ. Và cần phải xây dựng được một hành lang pháp lý tốt để có thể đảm bảo được quyền và quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển - 40 - nhượng các giá trị đã cho cầm cố thế chấp cho các tổ chức tín dụng khác. Theo pháp luật hiện hành thì hiện nay chúng ra mới chỉ có hành lang pháp lý cho thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp, mà cũng chưa thực sự hiệu quả. Vì vậy, chúng ta cần phải thống nhất việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu quả cao ngay khi đi vào hoạt động. Đó là những điều mà các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng rất quan tâm khi tham gia giao dịch bảo đảm trong thị trường thế chấp - cầm cố vì đó là hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp của họ. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được. Sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở. 3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, các khoản cho vay thế chấp cầm cố được chứng khoán hoá tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng thế chấp cầm cố. Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung là chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường. Nói cách khác, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẵn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các chứng khoán nợ. Theo đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được đem ra làm tài sản đảm bảo. Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản tín dụng được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản; và từ đó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites) và các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. Chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities) được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu này. Loại trái phiếu này tuy có độ an toàn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khoán tài sản tài chính. Thực chất với những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán không còn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu - 41 - trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó. Sau khi cho vay thế chấp cầm cố ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố sơ cấp, các tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp các khoản cho vay này thành một danh mục và bán chúng cho một công ty có chức năng đặc biệt, chức năng mua bán nợ. Quá trình chứng khoán hóa bắt đầu được thực hiện ở giai đoạn này. Các công ty mua bán nợ này đặc biệt không có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, đây là điểm mấu chốt của quá trình chứng khoán hóa. Các trái phiếu này được bảo đảm bằng danh mục các tài sản thế chấp cầm cố của các khoản cho vay ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố thứ cấp. Thông thường, các trái phiếu này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Ví dụ: gói 1, gói 2 và gói 3. Gói 1 có hệ số tín dụng cao nhất được thanh toán toàn bộ gốc đầu tiên, và dĩ nhiên lãi suất cũng thấp nhất, Sau khi thanh toán hết gói 1 sẽ đến gói 2 và sau cùng là gói 3. Gói 3 là gói đặc biệt không định được mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao nhất. Và khi toàn bộ danh mục tín dụng hoạt động tốt thì gói 3 là gói hưởng nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại. Qua cách phân gói như trên các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để lựa chọn các gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các nhà đầu tư vào các trái phiếu dựa trên thế chấp bất động sản. Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoán nợ phát hành rộng rãi ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của các khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu quả từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các nhà đầu tư trái phiếu. Các tổ chức tín dụng giờ không còn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cầm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này. Khi tiến hành chứng khoán hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay không chỉ bó hẹp ở khuôn khổ các tổ chức tín dụng nữa, mà qua quá trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các nhà đầu tư nhỏ lẻ, các tổ chức bảo hiểm, các quỹ của xã hội. Tuy nhiên để mô hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền của Nhà Nước phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quá trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa ở Việt Nam thì chúng ta - 42 - còn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại, thị trường các sản phẩm phái sinh, hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực. 3.4 Trái phiếu công trình Khi hai kênh tín dụng là ngân hàng và các tổ chức tín dụng và kênh khách hàng đang bị thu hẹp lại, thì với hành lang pháp lý hiện có thì phát hành trái phiếu công trình là một giải pháp về vốn cho các công ty bất động sản có thể thực hiện ngay. Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư. Để phát hành trái phiếu bất động sản thành công thì các chủ đầu tư phải đưa ra các điều kiện hấp dẫn các nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ khi mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ không bị thiệt thòi quyền lợi; -Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính; - Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loãng sau khi chuyển đổi; cũng như khả năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đổi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu sẽ thay đổi…. 3.5 Chứng chỉ bất động sản Chứng chỉ bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản. Giá trị được đảm bảo bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Cơ chế chuyển hóa thành chứng khoán của hình thức này: là toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau sau phát hành ra công chúng. Quá trình phát hành này không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Hay nói một cách khác, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán. - 43 - Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đó tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người nắm giữ chứng khoán đó. Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thông tin liên quan đến dự án phải được công bố một cách công khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát. Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ bất động sản khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của nhà đầu tư dự án đó. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu cơ bất động sản. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một bất động sản, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Bên cạnh đó việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản ra sẽ có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các công ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ bất động sản đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. So với hình thức trái phiếu công trình thì chứng chỉ bất động sản an toàn hơn vì nhà đầu tư có thể kiểm soát được việc sử dụng vốn đúng mục đích thông qua sự kiểm soát và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của ngân hàng. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng chỉ bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất - 44 - động cũng có một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc công bố thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý. Để cho mô hình chứng chỉ bất động sản có thể đưa vào áp dụng tại Việt Nam thì thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo ra môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ bất động sản. Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngoài ra, còn yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ bất động sản mới thực sự trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với các nhà đầu tư chứng khoán. 3.6 Giải pháp hỗ trợ 3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay hiện vẫn còn non trẻ với nhiều vướng mắc bất cập. Vì vậy cần có sự can thiệp của nhà nước, mục tiêu trước mắt là lành mạnh hóa thị trường bất động sản, củng cố tạo tiền đề cho thị trường phát triển bền vững. Tác động đến thị trường bất động sản bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng và pháp luật về tài chính, nên việc hoàn thiện thị trường bất động sản không chỉ dựa vào các đạo luật riêng rẽ. Cần phải sửa đổi đồng bộ các đạo luật có liên quan, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… Vai trò của nhà nước trong việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản là ban hành các luật, quy định cụ thể cho các công cụ tài chính trên thị trường. Trước hết, là việc ban hành, xây dựng khung pháp lý cho các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ REIT. Để khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư dưới dạng các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản. Chính các định chế này đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên nghiệp với nhà đầu tư chuyên nghiệp về thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, một số mô hình mới được xây dựng thí điểm (như các Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương) sau nhiều năm hoạt động mà vẫn chưa có hẳn khung pháp lý điều chỉnh hoạt động, thường phải vay mượn những quy định pháp lý của những tổ chức, doanh nghiệp tương tự để hoạt động thì luôn gặp khó khăn trong định hướng hoạt động cũng như là trong tổ chức bộ máy… Vì vậy về lâu dài, để các quỹ đầu tư bất động sản có thể tồn tại và phát triển ở Việt Nam và thu hút các nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật về các quỹ này, đồng thời cũng cần có luật để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quỹ. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như ưu đãi về thuế. - 45 - Hoàn thiện và phát triển thị trường cầm cố - thế chấp, đặc biệt là hình thành thị trường thứ cấp. Trước hết Chính phủ cần rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn sai áp phát mãi bất động sản, hiện nay, các thủ tục này còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Ngoài ra, nên xem xét việc cho phép thế chấp – cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài là hướng mở rộng cũng rất hiệu quả. Lực vốn của các ngân hàng trong nước rất hạn chế, việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố với sự tham gia của các tổ chức tín dụng nước ngoài là một cách khơi được nguồn vốn rất mạnh cho đầu tư. Việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố là một giải pháp đúng đắn cho việc tăng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản hiện nay. Đối với các công cụ tài chính khác như trái phiếu bất động sản, chứng chỉ bất động sản cũng cần phải ban hành quy định và luật cụ thể. Ngoài ra, để hỗ trợ tạo tính thanh khoản cho các công cụ tài chính trên trên thị trường chứng khoán cần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán phát triển lành mạnh. 3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư Chức năng chính của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp là phân tích, xếp hạng tín nhiệm các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp; đánh giá và xếp hạng cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Công ty sẽ nắm giữ những vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các đối tượng. Thứ nhất, đối với các tổ chức tín dụng: nhằm hỗ trợ các tổ chức tín dụng trong việc ra quyết định cấp tín dụng, giám sát và đánh giá khách hàng, kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn... Thứ hai, đối với các nhà đầu tư và thị trường chứng khoán là nhằm giúp họ có cơ sở để tham khảo, đối chiếu kỹ càng trước khi ra quyết định đầu tư cuối cùng, giảm bớt rủi ro khi đầu tư; giúp cho các công ty chứng khoán lựa chọn một danh mục đầu tư tốt nhất; tạo điều kiện huy động vốn trên thị trường chứng khoán thực hiện được dễ dàng, thuận lợi hơn. Thứ ba, công ty này sẽ giúp các doanh nghiệp Việt nam xây dựng hình ảnh và độ tín nhiệm của mình trong sản xuất, kinh doanh cũng như trong quá trình hội nhập quốc tế; và thứ tư là sẽ giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được đối tượng quản lý của mình, có cơ sở để đưa ra những giải pháp thích hợp, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế nói chung. Ở Việt Nam hiện nay, định mức tín nhiệm các công cụ tài chính cung cấp cho nền kinh tế bằng cách gia tăng hiệu quả hoạt động của cả thị trường tiền tệ lẫn thị trường tài chính. Trong khi việc định mức tín nhiệm các công cụ tài chính ngắn hạn quan trọng đối với toàn bộ hiệu quả của các thị trường tài chính, định mức tín nhiệm các công cụ tài - 46 - chính dài hạn hơn (như tín phiếu và trái phiếu) là tối quan trọng cho sự phát triển của thị trường trái phiếu. Về mặt bản chất các công cụ thị trường vốn, rủi ro của một sự thay đổi trong độ tin cậy tín dụng của một người phát hành lớn hơn nhiều so với trường hợp của các công cụ tài chính ngắn hạn. Ngoài ra, khó khăn hơn cho nhà đầu tư để cân đo các rủi ro này trong thời hạn dài hơn mà không có sự phân tích chuyên gia định mức tín nhiệm. Trong một thị trường chứng khoán đang nổi, một tổ chức định mức tín nhiệm có thể mở rộng thị trường cho các công cụ nợ bằng cách mang đến cho thị trường những nhà đầu tư mới chưa được khai thác, bao gồm các nhà đầu tư tổ chức trong và ngoài nước mà có lẽ không thể mua một công cụ thị trường tiền tệ, hoặc trái phiếu trong sự thiếu vắng định mức tín nhiệm của công cụ đó. Cũng còn có thể kỳ vọng chi phí phát hành giảm bằng cách cung cấp lợi thế về quy mô trong việc thực hiện các chức năng điển hình gắn liền với một tổ chức định mức tín nhiệm – tìm kiếm thông tin, phân tích, công bố và theo dõi. Bởi vì sự gần gũi của chúng và thị trường, các tổ chức định mức tín nhiệm có thể thúc đẩy việc đối thoại chính sách với các cơ quan quản lý pháp luật thích hợp liên quan đến phát triển, hoạt động, và quản lý thị trường tiền tệ và trái phiếu. Một định mức tín nhiệm còn có thể giảm chi phí vốn bằng cách hỗ trợ công bố thông tin về người phát hành ra thị trường và trong việc thúc đẩy các tiêu chuẩn kế toán và công bố thông tin. Để cho một tổ chức định mức tín nhiệm tồn tại về mặt kinh tế ở trong giai đoạn đầu của sự phát triển của thị trường vốn phải có một số lượng công cụ nợ đủ tiêu chuẩn cho định mức tín nhiệm. Số lớn công cụ nợ quan trọng này có thể bao gồm các công cụ thị trường tiền tệ, trái phiếu công ty, chứng khoán chính quyền, trái phiếu doanh nghiệp nhà nước, trái phiếu chính phủ, và khi thị trường bắt đầu trưởng thành là chứng khoán thế chấp bất động sản. Trong khi sự thành lập tổ chức định mức tín nhiệm là một thành phần chủ yếu cho sự phát triển của thị trường vốn, sự thành công cuối cùng của nó phụ thuộc vào khuôn khổ chính sách dẫn dắt cho sự phát triển dài hạn của thị trường trái phiếu và tiền tệ. Ở châu Mỹ La tinh và Đông Nam Á, các cơ quan quản lý chứng khoán quốc gia bắt buộc định mức tín nhiệm cho các công cụ nợ. Một sự chọn lựa chính sách được xem xét sẽ là yêu cầu các chứng khoán nợ nhất định phải được định giá bởi một tổ chức định mức tín nhiệm đã được thừa nhận trước khi chào bán. Một trở ngại cho sự hình thành một tổ chức định mức tín nhiệm trong các thị trường đang nổi là tình trạng pháp lý và quản lý một tổ chức như vậy thường không rõ ràng. Ngoài ra, tình trạng của một công ty định mức tín nhiệm chứng khoán thường không đuợc quy định trong luật chứng khoán và các luật khác. Như trường hợp ở Mỹ, có thể đưa tổ chức định mức tín nhiệm vào định nghĩa người tư vấn đầu tư. Một chọn lựa khác, có thể cần thiết chỉnh sửa luật chứng khoán của quốc gia để có được một sự thừa nhận đối với công ty định mức tín nhiệm. Khi luật chứng khoán đuợc - 47 - thực thi hoặc luật hiện có được chỉnh sửa, chúng có thể đưa ra việc thừa nhận khả năng tạo ra một tổ chức định mức tín nhiệm. Về mặt này, rất quan trọng để có sự đồng bộ trong các tiêu chuẩn của luật pháp quản lý khắp quốc gia nơi mà có tổ chức định mức tín dụng. KẾT LUẬN PHẦN 3 Trước nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản hiện nay thì việc tạo sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản là vấn đề cần thiết và cấp bách. Chương 3 là tập hợp các giải pháp cho việc hình thành các công cụ trên. Ngoài việc phát triển các công cụ mới hình thành như các quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu bất động sản thì việc quan trọng xây dựng thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản… Đây là những giải pháp thiết thực giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng và mang lại hiệu quả cao trong mục tiêu phát triển thị trường bất động sản. Chính những giải pháp này sẽ góp phần thay đổi những khó khăn hiện nay trên thị trường bất động sản. Để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững thì cần có sự can thiệp của nhà nước trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính, cùng các biện pháp hỗ trợ khác như chính sách lãi suất, hình thành các tổ chức định giá, đánh giá xếp hạng bất động sản. - 48 - KẾT LUẬN Ở nhiều nước trên thế giới, công cụ tài chính là kênh huy động vốn chủ yếu và quan trọng cho thị trường bất động sản. Thực tế những năm gần đây cho thấy nhu cầu phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam đòi hỏi những nguồn vốn dài hạn. Nguồn vốn tự có quá hạn hẹp, sự bế tắc của ngân hàng trong việc hỗ trợ cho vay là những nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường đóng băng trong thời gian qua. Việc nghiên cứu để ứng dụng các công cụ tài chính là nỗ lực để giải bài toán khai thông luồng vốn cho thị trường bất động sản và cũng góp phần là đa dạng cho thị trường chứng khoán. Qua nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù đã có những tiền đề cho việc ứng dụng các công cụ tài chính này trên thị trường bất động sản, nhưng Việt Nam cần thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống các điều kiện tiền đề. Trong đó, sự hỗ trợ về luật pháp là vấn đề cốt lõi. Nhiều khía cạnh cần được nghiên cứu thêm dưới góc độ chi tiết hơn ngoài khuôn khổ hạn hẹp của đề tài này để khẳng định tính khả thi của việc ứng dụng các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như nghiên cứu sâu hơn về giải pháp vận hành, quản lý thị trường trong bối cảnh thực tiễn tại Việt Nam. - TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách 1. Trần Hoàng Ngân, Phạm Văn Năng, Sử Đình Thành , 2002, Sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam đến năm 2020, Nhà xuất bản thống kê. 2. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, 2006, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 3. Luật dân sự năm 2005 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 4. Robin Goodchild, 2008, REITs and the property market, Journal of property invesment and finance. Các trang web 1. Bộ kế hoạch và đầu tư 2. Tổng Cục Thống kê 3. Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM 4. Tin nhanh Việt Nam 5. Thời báo kinh tế Việt Nam 6. Saga Việt Nam 7. Báo Tuổi trẻ 8. Báo Vietnamnet 9. Báo thanh niên 10. Báo Sài Gòn tiếp thị 11. Vietnam Real Estate ._.