Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

Tài liệu Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam: ... Ebook Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

100 trang | Chia sẻ: huyen82 | Lượt xem: 1520 | Lượt tải: 0

Tóm tắt tài liệu Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

®¹i häc quèc gia hµ néi Khoa luËt NguyÔn M¹nh Khëi Ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng ë ViÖt Nam Chuyªn ngµnh : LuËt Kinh tÕ M· sè : 60 38 50 LuËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Ngêi híng dÉn khoa häc: TS. NguyÔn Quang TuyÕn Hµ Néi - 2009 Më ®Çu 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người. Nhà ở và công trình XD phản ánh điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình XD. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước. Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa đầy đủ và hoàn thiện. Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất là một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Thực trạng này đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai thực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu các tài sản này. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường BĐS đã hình thành và không ngừng phát triển, thì hàng hoá BĐS trở thành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ. Muốn vậy, các nhà đầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD còn thiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, công trình XD. Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm cơ sở để Nhà nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường. Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở, công trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn; thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Sau khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở...mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học pháp lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v. Tuy nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐS hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa có công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD ở nước ta. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này; - Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là: - Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách của Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng; - Tập hợp, hệ thống hoá, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam; - Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam; - Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước về quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế giới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Các quy định này nằm trong các đạo luật: - Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992; - Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005; - Luật XD năm 2003; - Luật Nhà ở năm 2005; - Luật đầu tư năm 2005; - Luật Kinh doanh BĐS năm 2006; Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và quyền sở hữu tài sản nói riêng; - Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. 6. Những đóng góp mới của luận văn Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng góp cơ bản sau đây: - Hệ thống hoá toàn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam; - Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tại cũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắc phục; - Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện, thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đáp ứng các yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập KT quốc tế. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương: - Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; - Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam. Chương 1 Tæng quan nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vÒ ph¸p luËt ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng 1.1. Kh¸i niÖm vÒ nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" . Như vậy, để được gọi là nhà ở thì cần phải đáp ứng hai yếu tố: Một là, nhà ở phải là công trình XD do con người tạo lập nên bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là công trình XD theo quy định của pháp luật về XD); Hai là, công trình XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống, là không gian văn hoá của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống...; Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” không phải lúc nào cũng được hiểu theo đúng bản chất của nó. Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở" nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trú (nơi tạm trú hoặc thường trú) của mỗi cá nhân khi cán bộ, công chức trong ngành thực hiện các tác nghiệp công vụ... Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở, vì không đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở. Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các khu ổ chuột...; Để phân biệt nhà ở với công trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ở đã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở: Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định; Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định; Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các công trình phụ có thể được XD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt. Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dân giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chí người dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sau tiêu chí về lương thực. Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồng nghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩn quy định, bởi vì nhà ở không chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà còn là một trong những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại". Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. 1.1.1.2. Phân loại nhà ở Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở khác nhau. Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD. Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhà ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở và các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1 đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là cấp 1. Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu chuẩn để phân cấp nhà theo quy định. Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một số mục đích: Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở. Ví dụ: tuổi thọ quy định của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm; Hai là, để xác định suất đầu tư 1m2 nhà ở. Nhà ở có các cấp khác nhau thì có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất đầu tư cao hơn nhà cấp 4; Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính với cơ quan nhà nước. Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và các khoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau; Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây: - Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cư trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Trong thời kỳ bao cấp trước đây, loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũ để phân cho cán bộ, công nhân viên ở. Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá, bán cho các hộ gia đình đang thuê ở. Hiện nay, ngoài quỹ nhà ở chung cư cũ nêu trên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổ biến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đông và diện tích đất ở hạn hẹp. Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư thấp tầng. Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng. Việc phân chia loại như trên là để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. - Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế) nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm...Các nhà ở được XD sát nhau nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền hướng ra đường, ngõ, hẻm. Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ hơn diện tích SDĐ. Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư. Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không khống chế diện tích XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2 đến 100m2, trên diện tích đất khoảng 100 đến 120m2 và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao tối đa không quá 4 tầng. - Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ buồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung...), phòng phụ (vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao nhất trên thị trường. Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XD cao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác. Hiện nay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những khu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai. Số lượng nhà biệt thự được đầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho một số lượng ít người có khả năng về tài chính. Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định khống chế diện tích đất tối thiểu để XD nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này, theo đó nhà biệt thự không được XD quá 3 tầng và diện tích XD không vượt quá 50% diện tích đất. Theo quy chuẩn XD Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểu của một biệt thự đơn lập là khoảng 250m2/căn và biệt thự song lập khoảng 140m2/căn. Trên thực tế, tuỳ theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để XD mỗi biệt thự cũng dao động từ khoảng 180m2 đến 500m2, bình quân là khoảng 350m2. Nhà biệt thự có nhiều loại khác nhau và được phân thành 4 hạng (từ hạng 1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là thấp nhất và hạng 4 là sang trọng và hiện đại nhất). Việc phân hạng biệt thự được căn cứ vào diện tích sân, vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng tốt hay xấu, tiện nghi, độ sang trọng và kiến trúc công trình. Hạng 1 là biệt thự thường có tường giáp với nhà ở khác (có thể là biệt thự hoặc nhà liền kề); hạng 2 là biệt thự song đôi (song lập) được XD ghép 2 biệt thự với nhau (có một mặt chung tường nhau); hạng 3 là biệt thự riêng biệt (đơn lập) không sát với bất cứ nhà ở nào (thường có diện tích đất vườn bao quanh); hạng 4 là biệt thự độc lập, riêng biệt nhưng có diện tích đất lớn và tiện nghi sang trọng, có thể có sân chơi thể thao, bể bơi, gara để xe riêng. Cách phân hạng này cũng chỉ mang ý nghĩa tương đối để xác định chi phí đầu tư, giá bán, giá cho thuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước. - Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD 1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép kín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệ sinh chung. Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối cho cán bộ, công nhân viên. Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không còn được XD do hiệu quả SDĐ thấp. Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở các khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố trí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác. - Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây. Pháp luật về nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn. Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà vườn. Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ. Nhà ở này được thiết kế cao không quá 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diện tích đất, phần còn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ. Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộ gia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề. Tại khu vực nông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình, cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinh hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sân phơi và trồng các loại cây xanh. Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau. Việc phân nhà ở thành các cấp, hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tư XD khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loại phí, lệ phí phải nộp cho Nhà nước. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng 1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng Công trình XD là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong đời sống - XH. Thuật ngữ này được luật pháp, các sách, báo pháp lý giải nghĩa như sau: - Theo quy định tại Điều 3 của Luật XD năm 2004 thì "Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế". Như vậy, để được gọi là công trình XD thì cần phải đáp ứng đầy đủ bốn yếu tố sau: Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được XD bằng sức lao động (cả lao động chân tay và lao động trí óc) của con người; Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu XD như cát, sỏi, xi măng, gạch, thép...và có các thiết bị lắp đặt vào công trình như hệ thống điện chiếu sáng, làm lạnh, làm nóng, các thiết bị bổ trợ khác để phục vụ cho việc sử dụng công trình, các thiết bị công nghệ nằm trong dây truyền được lắp đặt theo thiết kế công nghệ; Thứ ba, công trình phải được liên kết, định vị với đất (gắn liền với đất), gồm cả phần XD dưới và trên đất, nếu XD ở nơi có mặt nước thì phải gắn với đất dưới mặt nước. Đây là yếu tố để phân biệt với các công trình khác không gắn với đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản khác trên đất có thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác; Thứ tư, công trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD công trình phải tuân theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD do Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của mọi người trong quá trình XD và sử dụng công trình. - Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008, khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển...; (ii) Theo khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩm nghệ thuật...Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưa lột tả hết bản chất của công trình XD. - Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS), công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD. Như vậy, chỉ những công trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho, để thừa kế...; Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giống như đối với nhà ở. Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đích phân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học, các tác phẩm nghệ thuật. So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để phân loại, phân cấp theo quy định. Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm cơ bản của công trình XD như sau: Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về XD; Hai là, công trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụng khác nhau của con người; Ba là, công trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bị gắn kèm vào công trình; Bốn là, công trình XD ngoài yêu cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn XD, còn phải bảo đảm yêu cầu về quy chuẩn chuyên ngành khác để bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Như vậy, công trình XD luôn tọa lạc ở một vị trí nhất định, tại một khu vực, địa điểm nhất định ngay từ khi được XD đến khi nó không còn tồn tại (bị phá dỡ hoặc bị tiêu hủy). Trong quá trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu, sử dụng không làm mất đi đặc điểm ban đầu của công trình XD. 1.1.2.2. Phân loại công trình xây dựng Công trình XD được phân thành nhiều loại khác nhau, căn cứ vào công năng sử dụng của công trình, bao gồm công trình XD công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác. Để cụ thể hoá cách phân loại công trình XD trong Luật XD, theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chất lượng công trình thi công trình XD được phân chia thành các loại như sau: - Công trình xây dựng dân dụng: Là công trình XD để phục vụ mục đích dân sinh và làm việc, bao gồm: nhà ở; công trình y tế, giáo dục; các công trình thương nghiệp, dịch vụ: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà khách, nhà phục vụ giao thông, thông tin liên lạc, thu phát sóng, phát thanh, nhà ga, bến xe, công trình thể thao các loại...; - Công trình công nghiệp: Là các công trình phục vụ mục đích sản xuất (SX) công nghiệp, bao gồm: khai thác than, khai thác dầu khí, công trình hoá chất, hoá dầu, công trình luyện kim, cơ khí, chế tạo, công trình công nghiệp thực phẩm, công nghiệp vật liệu XD....; - Công trình giao thông, bao gồm: công trình đường bộ, đường sắt, công trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay...; - Công trình thuỷ lợi, năng lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm bơm, giếng, hệ thống công trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê, kè sông, kênh, rạch, nhà máy điện (nhiệt điện, thuỷ điện, khí điện...); - Các công hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà máy xử lý nước thải, công trình xử lý chất thải, bãi chứa, bãi chôn lấp, công trình chiếu sáng đô thị... Việc phân loại công trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấp phép XD. Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hoàn thành việc đầu tư XD. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XD công trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD công trình), thì pháp luật XD lại chia dự án XD công trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhà nước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đóng góp. Cũng giống như nhà ở, công trình XD được phân thành các cấp khác nhau. Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp công trình XD có một số điểm khác so với phân cấp, phân hạng nhà ở. Theo pháp luật về XD, cấp công trình được xác định theo loại côn._.g trình, căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu XD và tuổi thọ công trình. Công trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV, trong đó cấp đặc biệt là cao nhất và cấp IV là thấp nhất. Phân cấp công trình làm cơ sở để xếp hạng và lựa chọn nhà thầu trong hoạt động XD, xác định các bước thiết kế, thời hạn bảo hành công trình XD. Theo pháp luật về nhà ở, việc phân cấp nhà ở căn cứ vào vật liệu XD, yêu cầu kỹ thuật, chất lượng XD. Tuy nhiên, theo pháp luật về xây dựng việc phân cấp công trình còn phải căn cứ vào loại công trình và quy mô công trình. Như vậy, không phải công trình XD nào cũng có thể được phân thành 5 cấp, có loại công trình luôn có quy mô nhỏ nên chỉ có thể phân cấp ở cấp III hoặc cấp IV. Ví dụ: công trình công cộng, công trình phục vụ dân sinh. Ngược lại, cũng có công trình phải đảm bảo tiêu chuẩn cấp I hoặc cấp đặc biệt như đập tràn của công trình điện, bến cảng, sân bay, cầu, lăng tẩm... Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã đưa ra các tiêu chí để xác định cấp công trình, trong đó tuỳ từng loại công trình mà phân cấp khác nhau, có loại công trình phải căn cứ vào chiều cao hoặc tổng diện tích sàn, cũng có công trình phải căn cứ vào công suất thiết kế hoặc số nhịp hoặc sức chứa...Ví dụ: những công trình dân sinh có chiều cao từ 3 tầng trở xuống hoặc có tổng diện tích sàn XD dưới 1.000m2 là cấp IV, có chiều cao từ 4 đến 8 tầng, có tổng diện tích sàn XD từ 1.000 đến 5.000m2 là cấp III; những công trình lọc hoá dầu có công suất chế biến dầu thô từ 300 đến 500 thùng/ngày thì là cấp I, còn từ 100 đến 300 thùng/ngày là cấp II...Trên thực tế, cách phân cấp này chưa thật sự khoa học, vì căn cứ chủ yếu vào quy mô công trình, trong khi đó khoa học XD lại lấy tiêu chí về độ bền vật liệu và tuổi thọ công trình làm các tiêu chí chính để phân cấp công trình. Hiện nay, cách phân cấp công trình theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP nêu trên đã không còn phù hợp nên Bộ XD đang nghiên cứu để trình Chính phủ ban hành quy định mới về phân cấp công trình XD. 1.2. kh¸i niÖm vµ nguyªn t¾c ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng 1.2.1. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Chế định sở hữu là vấn đề trung tâm của bất kỳ cuộc cách mạng XH nào. Xét về bản chất, quyền sở hữu tài sản xác định chủ thể nào có quyền đối với tài sản. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản. Người chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Để nghiên cứu khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD, trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền sở hữu ? Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: “Quyền sở hữu: 1. Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định; 2. Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan). Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; 3. Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [50, tr. 653-654]. Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” (Điều 164). Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Vì vậy, quyền sở hữu là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 BLDS. Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạm pháp luật về sở hữu” [49, tr.178]. Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh, bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan: Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu tài sản được xác lập kể từ khi các chủ thể tạo lập tài sản hợp pháp thông qua lao động, hoạt động SX-KD hoặc do nhận quyền sở hữu hợp pháp được người khác chuyển giao. Pháp luật dân sự của các nước trên thế giới phân chia tài sản (tồn tại bên ngoài thế giới khách quan dưới dạng vật chất) thành động sản và BĐS. Do nhà ở, công trình XD được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên pháp luật dân sự xếp chúng vào nhóm tài sản là BĐS. Theo quy định của BLDS Việt Nam năm 2005, thì BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình XD gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình XD đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều 174). Xét về bản chất, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không có gì khác với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Quan niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theo đó, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được quan niệm trên hai khía cạnh: Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở và công trình XD; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở và công trình XD thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. 1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 1.2.2.1. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản Nghiên cứu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không thể không đề cập đến đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, bởi lẽ đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một dạng cụ thể của đăng ký quyền sở hữu tài sản. Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và được pháp luật bảo hộ. Tuỳ thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà các nước có quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản khác nhau. Nhìn chung, đối với những tài sản là BĐS, pháp luật đều bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu; còn đối với các động sản thì mỗi nước lại có quy định khác nhau về việc đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng ký quyền sở hữu. Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KT và yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định những loại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai không được đặt ra. Chỉ khi một chủ thể có QSDĐ hợp pháp, thì quyền đó mới được đăng ký. Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký QSDĐ, chứ không phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai. Bên cạnh đó, pháp luật quy định một số loại tài sản nhất định thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: các BĐS là nhà ở, công trình XD, quyền sử dụng, sở hữu rừng và một số động sản như tàu bay, tàu biển, xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe ô tô các loại ... Đối với các tài sản là động sản mà không phải thực hiện đăng ký sở hữu, việc xác định một người có phải là chủ sở hữu tài sản hay không được thực hiện theo nguyên tắc suy luận, theo đó những ai đang chiếm giữ tài sản thì có thể được coi là chủ sở hữu của tài sản đó. Còn đối với BĐS, việc xác định chủ sở hữu tài sản không căn cứ vào tình trạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởi lẽ, chủ sở hữu BĐS trong nhiều trường hợp không phải là người đang chiếm giữ thực tế tài sản; ví dụ: các trường hợp cho mượn, cho thuê, uỷ quyền quản lý tài sản.... Do đó, chủ sở hữu BĐS cần phải thực hiện việc đăng ký với Nhà nước để chứng minh mình có quyền sở hữu đối với BĐS. Hơn nữa, đăng ký quyền sở hữu tài sản còn là để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự. Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho bên thứ ba biết rằng, tài sản này đã có chủ, được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Khi có hành vi xâm phạm quyền sở hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ. Thuật ngữ “đăng ký” được hiểu là [44]: (i) chính thức ghi vào văn bản của cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định; và (ii) là bằng chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng. Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học xuất bản năm 2008 [51] thì “đăng ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”. Theo Từ điển Luật học do Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong quan hệ dân sự. Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định. Tùy thuộc từng loại tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo trình tự, thủ tục khác nhau và tại các cơ quan có thẩm quyền khác nhau” [50]. Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, đây là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm công nhận quyền sở hữu hợp pháp của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với tài sản. Hay nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản là hoạt động được thực hiện trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm công nhận và bảo hộ quyền của chủ sở hữu đối với tài sản; Thứ hai, đăng ký quyền sở hữu tài sản là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm mục đích nắm giữ các thông tin về tình trạng tài sản, người có quyền đối với tài sản và những thay đổi về quyền [40]. Thông qua họat động động ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận một tài sản nào đó có chủ sở hữu và cũng đồng thời công nhận một người nào đó có quyền sở hữu đối với tài sản. Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu tài sản không chỉ là việc Nhà nước công nhận quyền của chủ sở hữu đối với tài sản mà còn là việc thực hiện quyền đối kháng đối với bên thứ ba của chủ sở hữu trong các giao dịch liên quan đến tài sản mà mình sở hữu. Đăng ký quyền sở hữu tài sản bao gồm hai nội dung: (i) Đăng ký về quyền sở hữu đối với tài sản và (ii) Đăng ký về hiện trạng, lý lịch pháp lý của tài sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau đây: Một là, hoạt động đăng ký quyền sở hữu phải do cơ quan công quyền thực hiện, đây là công đoạn “đóng gói” hàng hoá trước khi đưa ra giao dịch trên thị trường [42]. Thông qua hoạt động này, bên thứ ba tham gia quan hệ, giao dịch mới có thể xác định được người có quyền đối với tài sản và những người có liên quan đến tài sản đăng ký; Hai là, các thông tin về tài sản phải được xác định cụ thể, trung thực và được lưu giữ thông qua hệ thống hồ sơ của cơ quan nhà nước nhằm giúp cơ quan chức năng có cơ sở quản lý chặt chẽ tài sản; đồng thời giúp công chúng có những thông tin chính xác và hợp pháp về tài sản; Ba là, hoạt động đăng ký phải bảo đảm mục đích công nhận về quyền của một chủ sở hữu tài sản nào đó. Bằng việc đăng ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tài sản cho một người nào đó; quyền này là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu thực hiện các giao dịch về tài sản và cũng để đối kháng với bên thứ ba; Bốn là, đăng ký quyền sở hữu tài sản phải bảo đảm đầy đủ hai nội dung, đó là đăng ký hiện trạng tài sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản. 1.2.2.2. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của loại tài sản này. Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích, công năng của nhà ở, công trình XD) và hiện trạng pháp lý (tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản). Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với nhà ở, công trình XD, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với BĐS nói chung và nhà ở, công trình XD xây dựng nói riêng, cũng như các giao dịch liên quan đến tài sản này. Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền lợi của của các bên tham gia giao dịch trên thị trường cũng được công khai hoá. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký quyền sở hữu, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác ai là chủ sở hữu, các hiện trạng pháp lý và vật lý của tài sản, từ đó có đầy đủ thông tin liên quan để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, KT liên quan đến những tài sản này. Thời điểm đăng ký là căn cứ pháp lý để xác định một người được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp tài sản; đồng thời cũng là thời điểm xác định tính đối kháng với người thứ ba trong quan hệ sở hữu tài sản này. Nội hàm của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD, bao gồm: đăng ký quyền và đăng ký hiện trạng tài sản. Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD vừa mang yếu tố đăng ký “đối nhân”, vừa mang yếu tố đăng ký “đối vật”. Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là để Nhà nước công nhận một chủ thể có quyền đối với tài sản này, đồng thời để ghi nhận lý lịch pháp lý của tài sản được đăng ký. Hơn nữa, hoạt động này còn nhằm để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến tài sản của chủ sở hữu. Bởi lẽ, quyền sở hữu tài sản nhà ở, công trình XD đã được xác lập kể từ khi chủ sở hữu tạo lập ra nó thông qua các hình thức: XD mới, mua bán, nhận thừa kế...Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền đối với tài sản vẫn được xác lập (do hiệu lực của hợp đồng mua bán, di chúc hoặc sự kiện XD...) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việc xác lập quyền đó. Một người bán nhà ở cho một người khác và người mua không đi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; trong trường hợp này, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển giao cho người mua theo đúng thoả thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên: Bên mua và bên bán, còn đối với người thứ ba thì nhà ở đó vẫn thuộc người bán [37]. Ví dụ: Luật nhà ở quy định: “…Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứng nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” (Khoản 5 Điều 93). Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng chứng nhận. Tuy nhiên, đối với XH thì quyền này vẫn thuộc về bên bán. Vì vậy, để thông báo cho XH biết và thừa nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên mua phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước. Chỉ sau khi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở của người mua mới được Nhà nước bảo vệ. Quyền này sẽ không thể bị tước bỏ, trừ khi một người nào đó có bằng chứng hợp pháp khởi kiện tại Toà án đề nghị bác bỏ sự công nhận của Nhà nước. Đăng ký hiện trạng nhà ở, công trình XD là điều kiện tiên quyết để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với nhà ở và công trình XD. Quyền sở hữu tài sản chỉ được xác lập và công nhận khi tài sản đó còn tồn tại. Khác với đăng ký quyền, đăng ký hiện trạng không đem lại lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu. Do đó một trong những khác biệt giữa đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền là trách nhiệm pháp lý của người đăng ký, thông thường đó là chủ sở hữu tài sản, vì họ nắm rất rõ hiện trạng của nhà ở, công trình XD. Đăng ký để giúp Nhà nước quản lý tài sản nên các thông tin về hiện trạng tài sản phải bảo đảm tính chính xác. Nội dung đăng ký cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật trước khi ghi vào sổ đăng ký. Đăng ký quyền đối với nhà ở và công trình XD chính là nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký quyền sở hữu đối với các tài sản này luôn kéo theo những hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên đối với tài sản đó. Một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Đối với các quốc gia có sự phân biệt giữa quyền “đối vật” và quyền “đối nhân”, việc xác định đối tượng đăng ký là rất quan trọng. Về nguyên tắc, các quyền “đối vật” đối với BĐS là nhà ở, công trình XD đều phải được đăng ký. Ngoài ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ các bản án, quyết định của Toà án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chính khác cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến. Do đối tượng đăng ký khác nhau nên về nguyên tắc, đa số các nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thức thực hiện, hệ quả pháp lý đối với từng trường hợp đăng ký không giống nhau. Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nhà ở, công trình XD có hiện trạng rất phức tạp và luôn thay đổi, do vậy đăng ký quyền chỉ có thể thực hiện được sau khi đăng ký hiện trạng. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp hiện trạng có thay đổi do chia tách, sát nhập…Trong trường hợp này, việc đăng ký hiện trạng sẽ bị phụ thuộc vào quyền đã đăng ký. Hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đối với chủ sở hữu mà còn đối với Nhà nước. Thông qua việc đăng ký sẽ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ các tài sản này. Đây là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các hoạt động có liên quan như cải tạo, sửa chữa, XD mới nhà ở, công trình XD nhằm bảo đảm phù hợp với cảnh quan, kiến trúc và vệ sinh môi trường. Đăng ký quyền sở hữu còn nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý đối với các giao dịch về nhà ở và công trình XD. Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vừa là nghĩa vụ của Nhà nước, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản. Chỉ trên cơ sở đăng ký đầy đủ, chính xác hiện trạng và lý lịch pháp lý về nhà ở, công trình XD thì Nhà nước mới có căn cứ để quản lý các tài sản này, đồng thời giúp Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều người dân chỉ coi đây là nghĩa vụ mà chưa thấy được lợi ích của hoạt động đăng ký quyền sở hữu. Trong nhiều trường hợp, họ chưa tự giác thực hiện, thậm chí còn trốn tránh nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình XD. 1.2.3. Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Như phần trên đã đề cập, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu; đồng thời cũng là trách nhiệm của Nhà nước. Để thực hiện được mục tiêu đặt ra, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phải dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau đây: Thứ nhất, việc đăng ký quyền sở hữu chỉ được thực hiện tại một hệ thống cơ quan đăng ký thống nhất của Nhà nước. Nhà ở và công trình XD là BĐS có nhiều đặc điểm tương đồng, do đó chỉ có thể quản lý tốt tài sản này nếu được đăng ký tại một cơ quan thống nhất và có sự đảm bảo về mặt pháp lý của Nhà nước; Thứ hai, phải thực hiện đồng thời hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD với đăng ký QSDĐ. Nhà ở và công trình XD luôn gắn liền với QSDĐ, các tài sản này luôn là một khối thống nhất. Căn cứ làm phát sinh hay thay đổi quyền liên quan đến các BĐS này đều diễn ra đồng thời và có quan hệ chặt chẽ với nhau. Do đó không thể tách rời thành hai hoạt động đăng ký riêng biệt; Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD phải thực hiện đồng thời cả hai nội dung là đăng ký hiện trạng và đăng ký công nhận quyền. Đăng ký hiện trạng nhằm giúp Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ các biến động của tài sản. Trong khi đó, đăng ký công nhận quyền để chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản, đồng thời xác lập cơ sở pháp lý để đưa tài sản là nhà ở, công trình XD tham gia các giao dịch trên thị trường; Thứ tư, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phải bảo đảm yêu cầu đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian, hạn chế các phiền hà và ít tốn kém về khía cạnh KT, chi phí cho người đăng ký; Thứ năm, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu để Nhà nước cấp cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng của Nhà nước để công nhận một người nào đó có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở, công trình XD; đồng thời xác lập cơ sở pháp lý để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình XD. 1.3. kh¸i qu¸t ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng 1.3.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 Sau khi giành được độc lập (năm 1945), Nhà nước ta chưa ban hành các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Pháp luật thời kỳ này chủ yếu đề cập đến vấn đề đất đai. Thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”, Nhà nước ta tiến hành cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của địa chủ, phong kiến, thực dân chia cho nông dân. Quyền tư hữu ruộng đất của nông dân được pháp luật bảo hộ, Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định: “chính quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia đất. Người được chia đất có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho...ruộng đất được chia”. Để bảo hộ quyền sở hữu của nông dân đối với ruộng đất, pháp luật ở thời kỳ này quy định ruộng đất là tài sản của người dân phải đăng ký quyền sở hữu. Sau chiến thắng Điện Biên Phủ (năm 1954), đất nước tạm thời chia cắt thành 2 miền, lấy vĩ tuyến 17 làm ranh giới. Tuy nhiên, Đế quốc Mỹ với dã tâm xâm lược nước ta đã đưa quân chiếm đóng miền Nam dựng lên chính quyền Việt Nam cộng hòa bù nhìn. Cách mạng nước ta bước sang giai đoạn mới với việc thực hiện đồng thời 2 nhiệm vụ chiến lược: miền Bắc tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng giải phóng dân tộc. Trong bối cảnh đó, các chủ trương, chính sách về quyền sở hữu tài sản của người dân cũng có sự khác nhau giữa hai miền Nam - Bắc. Ở miền Bắc, mặc dù Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về của cải thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dụng riêng khác” (Điều 18) và “Pháp luật bảo đảm nhà ở của công dân nước Việt Nam dân chủ cộng hoà không bị xâm phạm…”(Điều 28); song Nhà nước vẫn chưa có các quy định cụ thể về đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD. Trên thực tế, nhà ở và công trình XD được Nhà nước coi là các công trình phúc lợi XH và được XD để phục vụ nhu cầu ở của nhân dân. Trong khi đó, ở miền Nam, đất đai và công trình kiến trúc XD trên đất được coi là BĐS. Cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu BĐS. Chủ sở hữu tư nhân về BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ. Việc mua bán BĐS thông qua Văn tự Doãn mại do Phòng Chưởng khế lập (tương tự như cơ quan công chứng hiện nay). Nhà ở, công trình XD được thể hiện trong Tờ lược giải kèm theo Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ cấp. Sau khi đất nước thống nhất (tháng 4 năm 1975), cách mạng nước ta bước sang giai đoạn phát triển mới: Giai đoạn cả nước bắt tay xây dựng chủ nghĩa xã hội (CNXH). Để đáp ứng các yêu cầu của công cuộc xây dựng CNXH, ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Việt Nam thống nhất đã ban hành Hiến pháp 1980 thay thế Hiến pháp 1959. Hiến pháp 1980 quy định: “Đất đai...là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19). Kể từ đây, Nhà nước chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai ở nước ta: Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai. Cùng với việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Hiến pháp 1980 cũng khẳng định công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về tài sản của công dân: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý” (Điều 62). Tiếp đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành đã quy định cụ thể hơn về quyền sở hữu nhà ở: “Người được thừa kế nhà ở hoặc chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”(Điều 17). Tóm lại: Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà nước đã ban hành một số quy định liên quan đến nhà ở, song trên thực tế việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa được thực hiện quy củ, nề nếp. Ở đô thị, nhà ở và các công trình chủ yếu vẫn do Nhà nước đầu tư XD và áp dụng chính sách bao cấp, phân phối về nhà ở với những tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp. Pháp luật mới chỉ có quy định về đăng ký QSDĐ mà chưa quy định đăng ký quyền sở hữu đối với công trình XD. 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 Trong giai đoạn này, Nhà nước đã có những thay đổi lớn trong chính sách về phát triển và quản lý nhà ở. Với việc ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước đã cho phép tổ chức, cá nhân được tham gia KD nhà ở nhằm tạo điều kiện cải thiện về chỗ ở cho người dân. Điều 4 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật”. Mặt khác, Nhà nước cũng tuyên bố công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác. Một trong những điểm mới của Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đó là quy định bắt buộc các chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: “ Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở...” (Điều 11). Đối với nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân cấp tỉnh (UBND) cấp giấy chứng nhận; còn đối với nhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện do UBND thị xã, huyện cấp. Tiếp đó, Hiến pháp năm 1992 được ban hành đã quy định: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và các tài sản khác trong doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác…” (Điều 58) và “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và theo pháp luật” (Điều 62). Để thể chế hoá Điều 58, Điều 62 Hiến pháp năm 1992 và Điều 11 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị (sau đây gọi chung là Nghị định số 60/CP). Với Nghị định này, Nhà nước đã quy định cụ thể việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu: “Tất cả nhà ở và đất ở đều phải được đăng ký. Chủ sở hữu hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”( Điều 3). Đây là lần đầu tiên BĐS là nhà ở được Nhà nước bảo đảm bằng chứng thư pháp lý để xác nhận và bảo vệ quyền sở hữu cho chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, điểm hạn chế của Nghị định số 60/CP là chỉ quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở tại đô thị, còn đối với nhà ở tại nông thôn và các công trình XD khác thì chưa có quy định về việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nghị định số 60/CP được thực hiện từ năm 1994 đến năm 2003. Sau 10 năm triển khai thi hành, đã có hơn 1 triệu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị đã được cấp cho chủ sở hữu. Mặc dù tiến độ cấp giấy còn chậm, mới chỉ đạt khoảng hơn 50% số hộ cần cấp giấy tại thời điểm đó, nhưng đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng và cần thiết, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển; đồng thời hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh trong lĩnh vực nhà ở. Luật đất đai năm 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 đã quy định thống nhất cấp một mẫu GCNQSDĐ cho mọi loại đất; đối với tài sản trên đất thì được ghi nhận vào giấy chứng nhận, còn việc đăng ký quyền sở hữu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS (Điều 48). Với mong muốn ban hành một đạo luật đăng ký BĐS để thống nhất việc đăng ký quyền sở hữu các tài sản trên đất, nhưng do còn có nhiều quan điểm khác nhau về phạm vi, đối tượng và sự cần thiết phải ban hành đạo Luật này, vì vậy cho đến nay Dự án Luật đăng ký BĐS vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Sự chậm trễ này cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước tạm dừng việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu. Thực trạng này đã dẫn đến nhiều bức xúc cho người dân khi tài sản là nhà ở của họ không được công nhận quyền sở hữu. Đây cũng là một trong những lý do để Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình XD (sau đây gọi chung là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP). 1.3.3. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay Sau khi Nghị định số 95/2005/NĐ-CP được ban hành, chế độ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở được Nhà nước tái công nhận. Điểm mới trong Nghị định này là ngoài việc quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì lần đầu tiên pháp luật cũng quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình XD. Kể từ thời điểm này, các công trình XD mới được Nhà nước công nhận về mặt giấy tờ pháp lý, chủ sở hữu công trình mới có đầy đủ cơ sở pháp lý để tham gia giao dịch trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, điểm bất hợp lý của chính sách này là quy định một BĐS của cùng một chủ sở h._.yền. Chính sự không tương thích giữa các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và đăng ký QSDĐ cũng gây trở ngại cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ trong cùng một mẫu giấy chứng nhận thống nhất. 3.3. gi¶i ph¸p thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng 3.3.1. Thống nhất một văn bản quy phạm pháp luật quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và quyền sử dụng đất Mặc dù Quốc hội đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một điều của các luật liên quan đến đầu tư XD cơ bản; trong đó quy định gộp hai loại giấy chứng nhận (“sổ đỏ” cấp cho người có QSDĐ, “sổ hồng” cấp cho người có quyền sở hữu nhà ở, công trình XD) thành Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, quy định này chưa mang tính toàn diện và đồng bộ, bởi vì giữa các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai và BLDS về đăng ký BĐS vẫn tồn tại sự chưa thống nhất. Luật Nhà ở quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở là không bắt buộc, tuỳ theo nhu cầu của chủ sở hữu, trong khi đó, Luật đất đai lại quy định bắt buộc người SDĐ phải đăng ký QSDĐ. BLDS không quy định việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đăng ký BĐS. Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước ta lại chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định thống nhất về đăng ký BĐS. Mặt khác, theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nước ngoài mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quy định này vẫn không bị Luật số 38/2009/QH12 bãi bỏ. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện vẫn phải thực hiện cấp giấy chứng nhận theo hai hệ thống luật khác nhau. Theo đó, các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; còn các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài đầu tư XD nhà ở tại Việt Nam để cho thuê thì được cấp một giấy chứng nhận theo quy định của Luật số 38/2009/QH12. Như vậy, giữa các văn bản pháp luật nêu trên vẫn còn có sự chồng chéo và mâu thuẫn nhau. Chính tồn tại này đã và đang gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan thực thi pháp luật và người dân. Để khắc phục bất cập này, cần thiết phải nghiên cứu, xây dựng một văn bản pháp luật thống nhất để quy định về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ; trong đó điều chỉnh một cách toàn diện cả về hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, về thẩm quyền đăng ký, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký, hồ sơ đăng ký và thống nhất một đầu mối cơ quan cung cấp thông tin về BĐS để phục vụ cho hoạt động của thị trường BĐS. 3.3.2. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và đăng ký QSDĐ đều quy định hình thức đăng ký đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản này được thực hiện thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài trước đây, mỗi loại tài sản này lại được thực hiện đăng ký theo một mẫu giấy chứng nhận riêng và vào hệ thống sổ theo dõi, quản lý riêng. Trước ngày 01 tháng 8 năm 2009, theo Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thống nhất cấp một mẫu GCNQSDD (sổ đỏ) do Bộ TN&MT phát hành cho mọi loại đất. Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định Nhà nước thực hiện cấp hai mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với công trình XD thì pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình XD quy định chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình riêng và cấp GCNQSDĐ riêng. Sự tản mạn và không thống nhất về hình thức đăng ký thông qua việc cấp 3 loại giấy chứng nhận nêu trên đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân và cơ quan nhà nước khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản. Việc xác định các thông tin pháp lý về BĐS ghi trong các giấy chứng nhận này hết sức phức tạp, do mỗi cơ quan chỉ nắm thông tin của từng loại BĐS nhất định. Kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, Nhà nước đã quy định thống nhất một hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, thực hiện cấp một loại giấy chứng nhận thống nhất cho cả nhà ở, công trình XD và QSDĐ. Về mặt lý thuyết, mẫu giấy chứng nhận này sẽ khắc phục được những bất cập trong các quy định trước đây, song trên thực tế, tên gọi của giấy chứng nhận cũng không phản ánh đúng thực tế của BĐS, bởi vì có người chỉ có QSDĐ mà không có quyền sở hữu nhà ở và ngược lại hoặc trên cùng một mảnh đất lại có nhiều ngôi nhà của các chủ khác nhau (nhà XD trên đất thuê, đất mượn)...nhưng giấy chứng nhận vẫn có tên là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Từ thực tế nêu trên cho thấy, cần thiết nên nghiên cứu để chỉnh sửa lại không chỉ tên gọi của giấy chứng nhận này mà còn thiết kế một mẫu giấy chứng nhận mới thể hiện đúng bản chất của hoạt động đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu BĐS. Theo đó, không nên gọi là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà nên gọi đó là Giấy đăng ký BĐS; trong nội dung cần thể hiện rõ 3 trường hợp: trường hợp vừa có QSDĐ vừa có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD, trường hợp chỉ có QSDĐ và trường hợp chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD mà không có QSDĐ để tránh việc hiểu lầm là một người có cả QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như hiện nay. 3.3.3. Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với quyền sử dụng đất Trước đây, theo ba hệ thống pháp luật về đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD thì người đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải lập ba bộ hồ sơ khác nhau cho ba loại tài sản này. Đối với người đề nghị cấp GCNQSDĐ thì phải nộp hai loại giấy tờ (gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ TN&MT quy định kèm theo giấy tờ hợp lệ về QSDĐ như quyết định giao đất, cho thuê đất…); đối với nhà ở thì phải có 3 loại giấy tờ gồm: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ XD ban hành; một trong các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở như giấy phép XD, hợp đồng mua bán, tặng cho…( trường hợp nhà ở và đất ở cùng một chủ thì chủ sở hữu phải nộp thêm giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, nếu chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ SDĐ ở thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải nộp thêm hợp đồng thuê đất hoặc giấy tờ cho mượn đất của người có QSDĐ và bản vẽ sơ đồ nhà ở do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ); còn đối với công trình XD thì chủ sở hữu cũng phải nộp ba loại giấy tờ là: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ XD ban hành; một trong những giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp công trình XD và bản vẽ sơ đồ công trình XD, tuy nhiên bản vẽ này phải do cơ quan có tư cách pháp nhân về hoạt động XD đo vẽ. Các loại hồ sơ nêu trên được lập cho từng BĐS và có thể khác thửa đất hoặc cùng một thửa đất, kể cả trường hợp một công trình XD có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa dùng để ở, vừa làm văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn như dạng công trình complex) và có cùng một hình thức thuê đất hoặc được giao đất. Quy định nêu trên đã gây ra nhiều bất hợp lý cho người đề nghị cấp giấy chứng nhận, bởi vì cùng một BĐS và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho cùng một chủ nhưng phải nộp nhiều loại hồ sơ khác nhau; Theo dự thảo Nghị định của Chính phủ hướng dẫn việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất do Bộ TN&MT soạn thảo thì việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS chỉ phải sử dụng một bộ hồ sơ chung cho cả nhà và đất. Quy trình đăng ký quyền sở hữu BĐS cũng được áp dụng thống nhất, cơ quan TN&MT được giao làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ để trình UBND cùng cấp ký giấy chứng nhận. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy, quy trình đăng ký như hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Do pháp luật chỉ đơn thuần quy định gộp việc cấp giấy chứng nhận vào một đầu mối mà không có quy định cụ thể về trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc phối hợp xác định tính pháp lý cũng như thực trạng của BĐS, nên giữa các cơ quan này đã không có sự phối hợp chặt chẽ trong thực hiện. Nếu như trước đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình XD do cơ quan chuyên môn về XD làm đầu mối thì vấn đề đo vẽ sơ đồ nhà ở, công trình XD và xác định tính pháp lý của các tài sản này như: giấy phép XD, xác định khu vực quy hoạch, khu vực cấm XD, lập hồ sơ dự án...đều do cơ quan XD thực hiện; nên thời gian xử lý nhanh và không phải phối hợp với các cơ quan khác. Hiện nay, các thủ tục này được giao cho cơ quan TN&MT làm đầu mối nên sự phối hợp với cơ quan XD để xử lý hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn. Để khắc phục tồn tại này, nhằm đẩy nhanh tiến độ và thời gian cấp giấy chứng nhận, đồng thời đơn giản hoá thủ tục cấp giấy thì cần thiết phải nghiên cứu XD quy định cụ thể nhằm xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan liên quan trong việc phối hợp xác định tính pháp lý, hiện trạng về BĐS, cũng như cung cấp các giấy tờ có liên quan làm cơ sở trình UBND cấp có thẩm quyền quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS. 3.3.4. Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Xét dưới góc độ quản lý, thẩm quyền quản lý cần được phân định theo chuyên ngành để thực hiện quản lý về mặt hành chính, kỹ thuật BĐS. Tuy nhiên, nếu thực hiện phân chia thẩm quyền để quản lý thông tin về BĐS thì sẽ gây bất lợi cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là khi giữa các cơ quan không có sự phối hợp chặt chẽ trong việc cung cấp thông tin. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS là việc Nhà nước xây dựng một “lý lịch tư pháp” cho BĐS thông qua các biện pháp kỹ thuật như đo đạc, lập bản đồ hiện trạng để ghi nhận những đặc điểm của BĐS (gồm diện tích, quy mô, hiện trạng, kết cấu, năm XD…). Ngoài việc đăng ký hiện trạng, Nhà nước còn thực hiện công nhận về mặt pháp lý BĐS, đó là công nhận một BĐS đã có chủ sở hữu hợp pháp, làm cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt đối với BĐS. Mục tiêu đăng ký này vừa nhằm để bảo vệ lợi quyền lợi của các bên có liên quan đến BĐS, vừa đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước đối với BĐS. Do đó hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải được coi là công việc hành chính (bắt buộc thực hiện) để Nhà nước có cơ sở thực hiện quản lý nhà nước về BĐS. Theo hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS, có hai cơ quan tham gia quản lý thông tin về BĐS, đó là cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan TN&MT. Mặc dù, pháp luật đã quy định gộp vào một đầu mối cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng hiện nay Chính phủ lại chưa có quy định về việc thống nhất một cơ quan cung cấp thông tin về BĐS. Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản hướng dẫn thi hành và pháp luật về XD quy định cơ quan quản lý XD có trách nhiệm cung cấp thông tin về nhà ở, công trình XD. Theo Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì cơ quan TN&MT có trách nhiệm cung cấp thông tin về đất đai. Như vậy, trên thực tế vẫn chưa có hệ thống cung cấp thông tin thống nhất về BĐS. Thực trạng nêu trên đã gây không ít khó khăn cho người dân và cơ quan chức năng khi tiếp cận các thông tin về BĐS. Theo quy định hiện hành, người dân khi có nhu cầu tiếp cận thông tin về BĐS phải đến cơ quan tài TN&MT để có thông tin về đất đai; đồng thời họ phải đến cơ quan quản lý XD để có thông tin về nhà ở và công trình XD. Ví dụ: thông tin về thửa đất, số bản đồ, tờ bản đồ nơi có BĐS thì do cơ quan TN&MT quản lý, các thông tin về giấy phép XD, vấn đề quy hoạch, khu vực cấm XD thì do cơ quan quản lý XD quản lý. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển thì cần thiết phải thống nhất một đầu mối cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin về BĐS. Có như vậy các thông tin này mới nhanh chóng đến được với thị trường và bảo đảm tính minh bạch, chính xác cao. KẾT LUẬN 1. Quá trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy, bản chất của đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một hoạt động thống nhất phải được thực hiện đồng thời với việc đăng ký QSDĐ. Nó được gọi là hoạt động đăng ký BĐS. Hoạt động đăng ký này có sự gắn kết chặt chẽ và thống nhất của hoạt động đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền của chủ sở hữu với mục đích xác lập hiện trạng, lý lịch về nhà ở, công trình XD gắn liền với QSDĐ và công khai hoá các thông tin để phục vụ cho thị trường BĐS. 2. Thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS hiện nay gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, gây không ít phiền hà cho người dân, tạo ra những mâu thuẫn, bất cập và sự không đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Đây là những nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực và tính thực thi của hệ thống pháp luật và tác động tiêu cực đến các hoạt động quản lý nhà nước về BĐS. Sự thiếu thống nhất trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD và QSDĐ đã ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Tính thiếu minh bạch trong các thông tin pháp lý về cung - cầu BĐS đã làm gia tăng các giao dịch không chính thức trên thị trường, gây nhiều rủi ro cho các chủ thể khi tham gia thị trường và cản trở quá trình phát triển của thị trường BĐS. Thực tiễn này đòi hỏi phải nghiên cứu, xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS, giải quyết triệt để các mâu thuẫn, sự không đồng bộ của mảng pháp luật về vấn đề này, nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước về BĐS trong xu thế hội nhập và phát triển hiện nay. 3. Xuất phát từ thực tiễn pháp luật Việt Nam và quá trình triển khai thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD, cũng như kinh nghiệm xây dựng lập pháp tiếp thu được từ các quốc gia trên thế giới thì giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS, bảo đảm sự thống nhất trong hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ cần phải xuất phát từ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn để đáp ứng các yêu cầu đặt ra. Đó là không chỉ xoá bỏ sự thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật, sự phân tán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đang nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau; thống nhất một đầu mối cơ quan xử lý và thủ tục về đăng ký BĐS, mà còn phải xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến BĐS. Từ việc thống nhất các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS với quy định về soạn thảo hợp đồng, giao dịch về BĐS; về chuyển quyền sở hữu BĐS, thống nhất cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký BĐS, lưu giữ hồ sơ về BĐS đến việc thống nhất cơ quan cung cấp các thông tin pháp lý về BĐS. Quy định về đăng ký BĐS cần được điều chỉnh bởi một đạo luật riêng, không gộp chung vào các đạo luật chuyên ngành, bảo đảm yêu cầu các đạo luật chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của từng loại tài sản khác nhau. Yêu cầu thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian, dễ làm, dễ thực hiện, không gây ra các mâu thuẫn, các khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình thực thi và không gây phiền hà cho người dân theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính hiện nay. Danh môc tµi liÖu tham kh¶o ------------------------------ C¸c v¨n b¶n nghÞ quyÕt cña ®¶ng Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21/NQ-TW ngày 20 tháng 01 năm 2008 của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X về tiếp tục hoàn thiện thế chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cña nhµ níc Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Thông tư Liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ (2004), Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư Liên tịch số 05/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội. Bộ Xây dựng (1993), Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở, Hà Nội. Bộ Xây dựng (2005), Thông tư số 13/BXD-TT ngày 05/8/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội. Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư Liên tịch số 05/2007/TTLT-BXD-BTP-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội. Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định một số nội dung về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở. Hà Nội. Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Hà Nội. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội. Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội. Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư, Hà Nội. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội. Chính phủ (2008), Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế, Hà Nội. Chính phủ (2008), Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP ngày 23/9/2008 ban hành chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X về tiếp tục hoàn thiện thế chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội. Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh nhà ở, Hà Nội. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992), Hiến pháp, Hà Nội. Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, Hà Nội. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 07/2007/QH12 về phát triển kinh tế- xã hội năm 2008, Hà Nội. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho Tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Hà Nội. Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, Hà Nội. C¸c tµi liÖu tham kh¶o kh¸c Ban soạn thảo Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội. Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh và vấn đề nhất thể hoá pháp luật", Nhà nước và pháp luật, (7). Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội. Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội. Nguyễn Ngọc Điện (2008), "Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản", Kỷ yếu hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản, 07/11, Hà Nội. Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội", Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản, 10/01, Hà Nội. Đặng Trường Sơn (2007)," Pháp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội. Giáo sư Matshumoto, Đại học Hitotsubashi-Nhật Bản (2007), "Thuyết trình về đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo Luật đăng ký bất động sản,11/01, Hà Nội. Nguyễn Minh Tâm (2009), "Gộp sổ đỏ, sổ hồng: Xoay quản lý ngược về đúng chiều", Thị trường nhà và đất - Nguyệt san Báo Xây dựng, (23), 7/2009, Hà Nội. Nguyễn Quang Tuyến (2008), "Bàn về đăng ký bất động sản và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất động sản tại Việt Nam", Trao đổi tại Hội thảo xây dựng Luật đăng ký bất động sản,26/3, Hà Nội. Trần Ngọc Tú (2007), "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Trường Đại học quốc gia Hà Nội. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề về Bộ Luật dân sự, Hà Nội. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2006), Số chuyên đề về bất động sản, Hà Nội. Thông tin khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký bất động sản ở Việt Nam và hệ thống đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới, (3 +4), Hà Nội. Tiến Tài - Trịnh Thanh (2009), "Một giấy, hai giấy hay cách khác ?" Thời báo Kinh tế Sài Gòn, (26), 18/6, Tp Hồ Chí Minh. Trung tâm Từ điển học Vietlex (2008), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển luật học, NXB Bách Khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội. Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng và Trung tâm từ điển học, Đà Nẵng. Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung về kỹ thuật lập pháp", Nhà nước và pháp luật, (8). TRANG WEB Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp (2008), Dự án Luật Đăng ký bất động sản: Giấy và Sổ cái nào quan trọng hơn?, Nguyễn Dung (2008), Dự luật Đăng ký bất động sản: Lúng túng, lòng vòng!, Phong Lan (2005), Luật đăng ký bất động sản "lờ" chuyện sở hữu nhà, đất, Viet Anh (2005), Sẽ có cả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất, Vũ Văn Thành (2009), "Giấy đỏ, giấy hồng": chưa biết bao giờ có lời kết!, Môc lôc Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Tæng quan nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vÒ ph¸p luËt ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng vµ c«ng Tr×nh x©y dùng MỞ ĐẦU Chương 1: Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở Khái niệm và đặc điểm nhà ở Phân loại nhà ở Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng Phân loại công trình xây dựng Khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay Kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Liên bang Nga Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới Thùc tr¹ng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng vµ c«ng Tr×nh x©y dùng Chương 2: Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng Tác động của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đối với hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Về xác định tính pháp lý của nhà ở và công trình xây dựng khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản Về cung cấp các thông tin pháp lý và hiện trạng của nhà ở, công trình xây dựng Về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Đánh giá pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Kết quả thực hiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Tính nhất quán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ®Þnh híng vµ gi¶i ph¸p nh»m thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng ë viÖt nam vµ c«ng Tr×nh x©y dùng Hiệu lực pháp lý của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Chương 3: Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Sự phát triển kinh tế - cơ sở thực tiễn để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu cầu để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở và công trình xây dựng Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật Định hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng với chế định về hợp đồng, giao dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Thống nhất một văn bản quy phạm pháp luật quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và quyền sử dụng đất. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với quyền sử dụng đất Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 7 7 7 7 8 13 13 15 17 17 20 20 22 26 27 27 29 30 33 33 35 36 37 39 41 43 43 43 48 50 50 52 53 55 57 57 62 64 66 68 68 68 70 72 73 75 75 77 79 80 81 81 82 84 86 88 90 ._.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

31350.doc