Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở

khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau: - Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân. - Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường. - Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn. 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở. Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn. b. Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên. c. Giá cả tiêu dùng: Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường. d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS. Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS. Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS. Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS. Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BDDS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v.. 1.3. Phương pháp xác định cầu BĐS: Bên cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS trong xã hội. Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (thí dụ xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã được tạo lập, xây dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch... Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu BĐS. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng thường thực hiện việc thuê BĐS từ những người sở hữu BĐS. Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS. Việc xác định nhu cầu BĐS trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán. Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá BĐS, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế. 2. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ Ở HÀ NỘI 2.1 Thực trạng cầu Bất động sản nói chung: Bất động sản cuối năm: Dư cung, thiếu cầu Nguồn hàng tăng lên khi giới đầu cơ phải xả hàng để trả nợ, trong khi người có nhu cầu thực sự lại thiếu tiền để mua. Thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm vẫn chưa thoát cảnh chợ chiều. Theo giới kinh doanh, thị trường đang lâm vào cảnh cung thừa mà cầu thiếu. Từ đầu năm tới nay, lượng vốn ngân hàng dành cho người mua nhà đã giảm mạnh, do yêu cầu thắt chặt tiền tệ. Nhiều ngân hàng phải ngừng cung cấp tín dụng cho dự án bất động sản mới cũng như cho cá nhân mua nhà để ở, đồng thời không gia hạn khi đáo hạn. Lãi suất hiện giảm nhiều so với trước, song ngân hàng vẫn rất thận trọng. Trong khi sức cầu yếu vì kẹt vốn thì nguồn cung đang không ngừng tăng lên. Các khoản vay đã đến thời điểm đáo hạn và lại không được gia hạn, nên các nhà đầu cơ, vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, đã phải bán tống bán tháo để trả nợ. Cùng lúc đó, các dự án mới đang tiếp tục được triển khai, càng khiến nguồn cung tăng lên. Bất động sản Hà Nội 2008: Bất ngờ chững lại Tiếp nối quá trình phát triển mạnh mẽ trong năm 2007, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2008 với một khởi đầu tốt đẹp. Tuy nhiên sau đó trong suốt thời gian còn lại của năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới. Giá xây dựng tăng, tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm trong khi thị trường tín dụng ngày càng thắt chặt gây khó khăn về mặt tài chính cho các nhà đầu tư. Kể từ quý ba mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng chững lại, nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Mặc dù có những hi vọng thị trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự án diễn ra chậm hơn so với dự kiến. Theo một khía cạnh nào đó thì tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực cho Hà Nội vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Khi nền kinh tế đang trong thời kỳ tăng trưởng bền vững, hiển nhiên là bất kỳ sự đi xuống nào của thị trường bất động sản (dù là theo chu kỳ), nhất là tại những thị trường đang phát triển như Hà Nội, cũng gây ra sự lúng túng cho tất cả những người tham gia. Trong một thị trường bất động sản nhỏ, đang phát triển và rất nhạy cảm với các biến động  thì các bên tham gia vào thị trường bất động sản cũng như người dân sẽ có xu hướng dễ mất bình tĩnh và nhanh chóng dừng lại mọi hoạt động giao dịch. Phản ứng tự nhiên đối với một thị trường đang đi xuống là sự bi quan, tuy nhiên theo CBRE thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, và sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn. Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm tính thanh khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường. Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình. Nhưng ngược lại có rất nhiều dự án lại bị đình trệ. Trận lụt tháng 11 năm 2008 đã phần nào kiểm chứng chất lượng xây dựng công trình tại một số khu vực của Hà Nội và chúng ta có thể thấy rõ những vấn đề về cơ sở hạ tầng. Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ cần nhiều thời gian để phát triển chín muồi vì thị trường vẫn đang chờ đợi một hệ thống giao thông, hạ tầng giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt, và các hệ thống cơ sở hạ tầng tiêu biểu khác hoàn thiện hơn để hình thành một thành phố thực phát triển. Thành phố Hà Nội đang chứng kiến một thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng những công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới trên phạm vi toàn thành phố. 2.2 Thực trạng cầu Bất động sản văn phòng công sở Thiếu cung, cầu cao – thị trường văn phòng cho thuê đầy triển vọng Dữ liệu thị trường của IRIC cho thấy sự chênh lệch khá cao về Cung và Cầu của thị trường Văn phòng cho thuê. Cầu tăng mạnh do đầu tư nước ngoài vẫn dồn dập đổ vào Việt Nam và số lượng các khách hàng đã có của phân khúc thị trường này không giảm đi nhiều. Cung vẫn bị hạn chế đến hết 2010 do không nhiều dự án mới được đưa vào sử dụng, đặc biệt do những bất ổn về giá cả xây dựng tăng cao đột biến tới 25% và nguồn cung tài chính cho bất động sản bị giới hạn tương đối.   Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội Hiệu suất cho thuê văn phòng đạt tới 98% Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng mạnh trong năm 2007 và vẫn giữ đà tốt trong nửa đầu 2008. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B ở mức rất cao: 98%. Nguyên nhân là do cầu về văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A tiếp tục tăng, xuất phát từ việc hạn chế của nguồn Cung mới và Cung cũ thì luôn trong tình trạng thấp hơn nhiều so với Cầu. Ngoài ra, nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia tăng một cách rõ rệt. Thêm vào đó hiện nhiều khách hàng là các tập đoàn và công ty lớn trong nước đang có nhu cầu thuê các diện tích lớn trong thời hạn từ 3 đến 5 năm trong thời gian ch xây dựng lại trụ sở chính mở rộng quy mô hoạt động hoặc nâng cao hình ảnh vị thế của doanh nghiệp. Hiệu suất sử dụng một số Văn phòng cho thuê hạng A Nguồn:  IRIC-Tháng 5/2008 Hiệu suất sử dụng một số văn phòng Hạng B  Nguồn IRIC-Tháng 5/2008 Giá cho thuê văn phòng tăng 25% trong nửa đầu 2008 Giá thuê văn phòng tại Hà Nội thời điểm này đã tăng khoảng 25% so với quý IV/2007 do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Phân khúc Thị trường Văn phòng cho thuê có thể coi là nóng nhất trong toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Giá vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu. Chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư. Rất nhiều diện tích đang thuộc dữ liệu Nguồn Cung chưa chính thức của IRIC sẽ được chúng tôi đưa ra công bố khi các dự án đó được chính thức hóa. Như vậy, báo cáo Qúy III năm 2008 sẽ có một số thay đổi đáng kể về dự báo Nguồn Cung thị trường so với Quý II. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ không ảnh hưởng ngay đến Giá cho thuê ngắn hạn. Giá cho thuê một số văn phòng Hạng ANguồn IRIC-Tháng 5/2008 Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao như hạng A. IRIC đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng cho các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa Hạng B và Hạng A Giá cho thuê một số văn phòng Hạng B  Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008 Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007  Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008 Hà Nội – Một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt nhất châu Á Trong khi Giá cho thuê Văn phòng tại một số thành phố lớn của Châu Á giảm khá mạnh từ đầu năm 2008 (Bắc Kinh giảm 26%) thì Hà Nội lại tăng đáng kể, tới 25%. Tỷ lệ phủ kín cũng rất khả quan, đạt 98% trong suốt một giai đoạn khá dài. Giá thuê văn phòng hạng A có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới. Đưa Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất Châu Á sau. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50 USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu… Giá thuê cao nhất với vị trí đẹp nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại toà nhà Sofitel Metropole Office 63 Lý Thái Tổ. Với xu hướng tăng đều của phân khúc Văn phòng cho thuê, dẫn đầu là nhóm Văn phòng loại A, theo số liệu của IRIC Quý IV-2007, Hà Nội đã đứng ở vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul (80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68 USD/m2/tháng). Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007  Nguồn:  IRIC- 2008 Như vậy, nhận định của IRIC là, Giá Văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn tiếp tục có triển vọng tăng do Cung chưa đáp ứng được Cầu. Tuy nhiên, Giá sẽ sớm đạt đỉnh ngưỡng và tiềm ẩn nhiều rủi ro giảm đột ngột trong trường hợp phát triển kinh tế Việt Nam không tốt như dự báo hoặc nếu có biến động nào đáng kể của kinh tế khu vực gây ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư vào châu Á nói chung. Tại Hà Nội, dịch vụ kinh doanh văn phòng cho thuê đang bùng lên, mở hướng đột phá cho thị trường đất đai bị phủ mây, và đây là một lĩnh vực đang thu hút nhiều thành phần kinh tế nhảy vào đầu tư. Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội thật sự sôi động từ giữa năm 2004. Hà Nội, trung tâm cả nước, đầu tàu của nền kinh tế, luôn cuốn hút sự tập trung các doanh nghiệp trong và ngoài nước muốn đặt trụ sở làm việc, kinh doanh. Tuy nhiên, “trước tình trạng đất đai lên giá và đặc biệt quĩ đất của thành phố đang hẹp dần như hiện nay, cách tốt nhất là tìm một văn phòng cho thuê để làm ăn”- Peal, 38 tuổi, từ Singapore sang Hà Nội đã hai năm, hiện là chủ một văn phòng tư vấn kiến trúc tại Hà Nội, tâm sự. Cao ốc đắt hàng! Theo ước tính, Hà Nội hiện có khoảng 14.000 doanh nghiệp và hàng ngàn văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đó là “gánh nặng” về việc bố trí quĩ đất, xây dựng qui hoạch đô thị của thủ đô, nhưng đồng thời lại mở ra triển vọng về thị trường văn phòng cho thuê. Trong hai năm trở lại đây, từ một số điểm mở ra dịch vụ cho thuê văn phòng ban đầu- chủ yếu tại các khách sạn lớn, có nhiều diện tích sàn xây dựng - loại hình văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã phát triển nở rộ. Hầu như tới bất cứ đâu, trên nhiều mẩu rao vặt cũng có thể bắt gặp những văn phòng rao cho thuê. Nhiều tòa nhà trên nóc và bốn phía hông trưng đủ các biển quảng cáo, logo công ty, sản phẩm... của chủ các công ty thuê văn phòng ở bên trong. Giờ đây, nhiều công ty, chủ đầu tư và thậm chí cả chủ hộ cũng đang cố gắng dành diện tích những ngôi nhà đẹp để cho các công ty thuê như một kiểu làm ăn “kế hoạch ba”. Tuy nhiên, theo Peal, tìm được một văn phòng thỏa mãn vị trí, địa thế, diện tích, kiến trúc phù hợp tính chất công việc, hoạt động điều hành và tài chính của công ty rất khó. Đặc biệt địa thế là quan trọng nhất. Hà Nội đang xây dựng nhiều khu đô thị mới nhưng chỉ có vài khu đô thị gần trung tâm thu hút được đông doanh nghiệp đến thuê. Thời gian qua, để lập văn phòng tư vấn kiến trúc, công ty của Peal phải cử riêng một nhóm người chuyên lo đi tìm văn phòng vừa có địa thế thuận lợi, đẹp mà giá cả lại vừa túi tiền. Nhiều công ty khác cũng như vậy, nhưng tìm được một văn phòng ưng ý có khi mất cả tháng trời. Trong khi số doanh nghiệp từ nước ngoài vào VN làm ăn đang tăng lên. Đó cũng là lý do khiến thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục lên cơn sốt. Đối với các công ty đến từ nước ngoài, việc thuê lại một văn phòng tốt hơn nhiều việc bỏ cả đống tiền và thời gian để xin xây dựng một trụ sở. Đó cũng là thói quen của họ. Còn theo Pavera, một kiến trúc sư người Philippines, đang làm việc cho một tập đoàn kinh tế ở Hà Nội, vừa được đầu tư mở một văn phòng thiết kế các công trình hiện đại do anh làm giám đốc điều hành và phải thuê lại văn phòng tại một khách sạn lớn ở Hà Nội, cho biết: “Dịch vụ văn phòng cho thuê tại Hà Nội còn khá mới mẻ”. Phần lớn công ty đến từ nước ngoài đều nhắm tới những tòa nhà chất lượng cao, hiện đại giữa thủ đô. Theo Pavera, các công ty không thiếu khả năng tài chính để mua đứt một văn phòng riêng lẻ nhưng thuê văn phòng có điểm lợi: sang trọng (như các doanh nhân quen đi xe hơi xịn), rẻ và mang tính chuyên nghiệp hơn. Giờ đây, mỗi tòa cao ốc mọc lên đều có hàng chục, thậm chí hàng trăm doanh nghiệp lớn nhỏ, kinh doanh đủ loại sản phẩm tìm đến đăng ký thuê lại. Ngay cả các công ty trong nước, giờ đây, phần lớn cũng nhắm vào các tòa nhà lớn, hiện đại, có cơ sở vật chất và dịch vụ tốt để thuê văn phòng dài hạn. Thậm chí vừa qua tại Hà Nội, một số tòa cao ốc tuy không đáp ứng được các yếu tố tiện ích như không có chỗ để xe, đội ngũ bảo vệ và các dịch vụ đi kèm... nhưng nhờ địa thế đẹp, tiện kinh doanh nên vẫn được các công ty đổ xô thuê, sau đó gây nên cơn sốt văn phòng cho thuê tại chính tòa nhà. Số dự án tòa cao ốc cũng đang ra đời nhiều thêm, tuy mới ở giai đoạn dự án trên giấy hoặc đang thi công. Mới đây, ngày 27-11, tại khu Trung Hòa - Nhân Chính, chính quyền thành phố cũng đã duyệt một dự án tổ hợp văn phòng - nhà cao tầng cho thuê do Công ty Xây dựng số 1 (Tổng công ty Xây dựng Hà Nội) thi công. Công trình này gồm hai khối tháp 16 tầng (tổng diện tích sàn 20.000m2) trong đó tầng 2 là khối văn phòng, được thiết kế đẹp, hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với tổng vốn đầu tư 137 tỉ đồng, dự kiến đưa vào sử dụng tháng 10-2006. Không chỉ các tòa cao ốc được kiến thiết, đầu tư xây dựng với mục đích cho thuê, ngay cả khu dân cư với những tòa nhà đẹp, nằm mặt phố cũng là nơi các công ty nhỏ và vừa trong nước tìm thuê lại. Đi thuê trụ sở làm văn phòng đã trở thành chuyện thường ngày! Đến thời điểm này, phần nhiều tòa cao ốc cũ đã được lấp đầy diện tích. Tòa nhà 14 Láng Hạ đã có hàng chục công ty thuê với hợp đồng dài hạn. Cách đó không xa, tòa nhà Fortuna (khách sạn) trông khiêm nhường và cũ kỹ nhưng bên trên từng chứa tới gần 100 văn phòng cho thuê là trụ sở làm việc của các công ty trong và ngoài nước (hiện đang được tu sửa, nâng cấp lại toàn bộ phần trên). Tòa nhà “xanh” số 9 Đào Duy Anh (Kim Liên) cũng được lấp kín. Cả khu tầng trệt dành cho siêu thị, các tầng phía trên là tòa soạn báo, công ty nước ngoài. Khách sạn Mélia (đường Lý Thường Kiệt), khách sạn Deawoo (Liễu Giai) nhiều năm qua ngoài chức năng lưu trú cũng “tranh thủ” dành sàn làm văn phòng cho hàng chục công ty trong và ngoài nước thuê, từ đại sứ quán, công ty tư vấn kiến trúc đến công ty lữ hành du lịch, công ty kinh doanh địa ốc, sân golf... Ngoài ra các khách sạn như Horison (Cát Linh), Sofitel Plaza (Hồ Tây), Hà Nội Tower... cũng đang rao mời doanh nghiệp đến thuê văn phòng. Sắp tới sẽ còn có thêm tòa nhà Fortune Plaza (đường Lý Thường Kiệt) bên cạnh các căn hộ bán là các văn phòng cho thuê, hiện đang khởi công. Thị trường văn phòng đang lặng sóng Trong khi thị trường nhà đất được các chuyên gia dự báo đang ấm dần lên thì thị trường cao ốc văn phòng lại lâm vào cảnh “chợ chiều” ế Qẩm do nhiều nguyên nhân. Nguồn cung dư thừa Theo số liệu mà Công ty Tư vấn BĐS CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) mới cung cấp thì, sau nhiều năm liền, tỷ lệ văn phòng hạng B và C chưa có khách thuê tại Hà Nội đã vượt 10%. Q Ngay cả những tòa nhà hạng B (được đầu tư khá tốt, giá thuê trung bình từ 35 - 50 USD/m2/tháng), ở quận Hoàn Kiếm cũng còn hàng chục ngàn m² chưa có khách thuê; mặc dù giá thuê đã giảm 15% -20% so với cùng kỳ năm 2007. Ngoài ra, nhiều tòa nhà 2-3 tầng với diện tích mặt bằng khoảng 200m2, mặt tiền từ 8 - 10m, có chỗ để xe, thuận tiện cho giao dịch văn phòng tại các phố như Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng... vẫn chưa có khách thuê. Khảo sát của CBRE cho thấy, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả tiền thuê văn phòng ở mức 20 USD/m². Trong khi đó, nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội năm nay được coi là khá dồi dào, với khoảng trên 400.000m², trong đó có 100.000m² hạng A; gần 350.000m² hạng B. Tại TP HCM, hiện có hơn 900.000 m2 sàn văn phòng các loại, tăng 21% so với cuối năm 2007. Tuy nhiên, tại các toà nhà cao ốc đang hạt động, diện tích sàn bỏ trống khá lớn, khoảng 10-30% loại A, 40-70% loại B và C. Tại nhiều công trình mới hoàn thiện, số khách hàng giữ chỗ trước rút lui khá nhiều, thậm chí có nơi chưa thể hoạt động vì không có khách. Giá chào thuê văn phòng hạng B hiện có biên độ tương đối rộng, tuỳ theo vị trí và chất lượng dịch vụ, từ 25-35 USD/m2, còn các cao ốc hạng C mức giá chỉ còn 14-22 USD/m2. Theo các chuyên gia tư vấn, về phía cung, đến hết năm 2009, TP.HCM sẽ có hơn 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê các loại, tăng khoảng 66% so với hiện nay, kéo theo giá cho thuê văn phòng có thể sẽ quay về mức 30 USD/m2 (hạng A), 20 USD/m2 (hạng B) và hạng C là 10 USD. Cầu lại giảm Theo giải thích của các chuyên gia môi giới, nguyên nhân hiện tượng này là do nhiều công ty lớn chuyển về khu văn phòng mới xây dựng của riêng mình, ngoài ra lý do khác chiếm đa số đó là do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều công ty phải thu hẹp diện tích. Hiện nay, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả giá thuê văn phòng ở quanh mức 20 USD một m2, trong khi, so với thời điểm "sốt", giá văn phòng đã giảm khoảng 15-20% và dù bỏ trống nhiều nhưng mức giá văn phòng hạng B vẫn quanh quẩn 40 USD một m2. Không đủ tài chính, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giải pháp "di dời" ra các vùng xa trung tâm hoặc thuê các văn phòng cấp thấp kèm theo chi phí dịch vụ không quá đắt khiến các công ty vừa và nhỏ có thể "chấp nhận được". Tại Hà Nội hiện nay, chỉ có văn phòng hạng A (giá trung bình từ 55 đến 70 USD một m2), dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Nhiều nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân cơ bản là so với hạng B, C (giá dưới 35 USD một m2), văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều. Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào. Ngoài ra, khách hàng thuê tại các khu văn phòng hạng A như Hanoi Towers, Melia, Metropole... đều thuộc hàng "đại gia". Các khách hàng Vip này chủ yếu chỉ thuê diện tích nhỏ, dưới 100 m2 và hợp đồng dài hạn nên không bị ảnh hưởng nhiều. Hơn nữa, các "đại gia" có nguồn vốn lớn, tiềm lực mạnh nên sẵn sàng "chịu chơi". Nhiều chuyên gia cho rằng, chỉ khi thị trường bất động sản hồi phục dần, tình trạng lãng phí này mới được cải thiện. Thị trường văn phòng: Không còn sốt Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2008 không có những biến động quá lớn chủ yếu do nguồn cung vẫn còn hạn chế. Nửa đầu năm 2008 thị trường tương đối năng động; nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng làm cho giá thuê không ngừng tăng. Thị trường trong nửa năm cuối hoạt động chậm hơn do có ít yêu cầu tìm thuê và ít giao dịch thuê/cho thuê văn phòng hơn. Tuy nhiên các chỉ số thị trường của cả năm lại cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội vẫn đang hoạt động tốt. Theo CBRC, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A tại thời điểm cuối năm 2008 là khoảng 53 USD/m2/tháng, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với văn phòng hạng B, giá chào thuê trung bình đạt 34 USD/m2/tháng tại thời điểm cuối năm 2008, cao hơn 23% so với thời điểm cuối năm 2007. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong suốt năm 2008 tương đối ổn định dưới mức 2% và 3,5%. Nửa năm cuối của 2008 có ít hoạt động thuê/cho thuê văn phòng hơn do ít công ty thành lập mới hơn cũng như các công ty đang hoạt động hoãn lại kế hoạch mở rộng. Trong qu‎ý bốn, một vài tòa văn phòng hạng B đã giảm giá chào thuê làm cho giá chào thuê trung bình của các tòa văn phòng hạng B giảm khoảng 3% so với quý‎ trước. Cả khách thuê và nhà đầu tư đều cẩn trọng hơn với những xu hướng biến động của thị trường. Các chủ tòa nhà nhận thấy rõ hơn sự cạnh tranh của nguồn cung trong tương lai và bắt đầu xem xét lại để đưa ra mức giá chào thuê hợp lý hơn. Trong khi đó có những khách thuê sẵn sàng chuyển văn phòng ra khỏi các tòa nhà có chất lượng cao, giá thuê cao đến các tòa nhà phù hợp hơn vì biết sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong năm 2009. Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục có những điều chỉnh trong năm 2009. Theo CBRE, các thị trường văn phòng hoạt động tốt thường có tỷ lệ trống dưới 8%, tuy nhiên cho dù tỷ lệ này tăng tới 10% hay 13% thì cũng không phải là dấu hiệu bất thường hay “nguy hiểm”. Thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu ấm dần lên, đặc biệt với hoạt động thuê văn phòng, căn hộ cao cấp cũng như mặt bằng để kinh doanh bán lẻ. Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng Theo tin từ Công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CBRE Việt Nam, nhu cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng khiến giá thuê tăng do nhu cầu thuê ngày càng tăng cao của các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia, trong khi nguồn cung tương đối ổn định và diện tích trống giảm. Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, mặc dù trong quý 4 năm 2006 sẽ có 2 toà nhà hạng A là Opera Business Centre trên đường Lý Thái Tổ và Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt, đều nằm trên quận Hoàn Kiếm đi vào hoạt động, giá thuê văn phòng vẫn có xu hướng tăng trong vòng 2 năm tới, cho đến khi các dự án mới được hoàn thành. Sức ép của nhu cầu thuê văn phòng hạng A sẽ không giảm cho tới khi các tòa nhà sẽ hoàn thành vào năm 2008 bắt đầu cho thuê. Tuy nhiên đối với các toà nhà hạng B, giá thuê sẽ giảm nhẹ với nhiều toà nhà bắt đầu đi vào hoạt động trong năm 2006. VIT ở Kim Mã, North Asia ở Đào Duy Anh, Dragon ở Trần Duy Hưng, Toserco ở Kim Mã, Hoà Bình ở Hoàng Quốc Việt, toà nhà 93 Lò Đúc và Devyt Tower ở Đào Duy Anh là các toà nhà sẽ được đưa vào sử dụng trong năm 2006, cung cấp hơn 110.000 m² cho thị trường. Dự đoán các toà nhà này sẽ thoả mãn nhu cầu đối với thị trường văn phòng hạng B trong một thời gian ngắn, song cũng không ngăn cản được xu hướng tăng mạnh của nhu cầu thị trường văn phòng hạng A trong thời kỳ quá độ. Giá cho thuê có chiều hướng đi xuống Để cạnh tranh, các chủ cho thuê mặt bằng văn phòng không ngại đưa ra mức giá chào giảm đến 30% so với trước đây. Từ sự cạnh tranh giá đã làm hàng hóa trên thị trường bị phân cấp rõ rệt. Sự chênh lệch về giá cho thuê giữa các hạng mặt bằng ngày càng tạo ra khoảng cách xa. Ngoài giá, các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải bổ sung, trang bị thêm nhiều tiện ích mới, hấp dẫn hơn. Điều quan tâm lớn nhất của các chủ tòa nhà văn phòng là làm thế nào để thu hút khách thuê mặt bằng. Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, trước Tết Nguyên đán, khách thuê rút đi khoảng 15%, chủ đầu tư chưa kịp đưa ra giải pháp khắc ._.