Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm - Huyện Hóc Môn -TP.HCM

triển 1.3.2. Vai trò dự án đầu tư trong quá trình công nghiệp hoá 1.4. Phân tích tài chính dự án đầu tư 1.4.1. Giới thiệu tổng quát về công tác thẩm định dự án đầu tư 1.4.2. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 1.4.3. Phân tích tài chính 1.4.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính a. Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng b. Tiêu chuẩn tỷ số lợi ích – chi phí c. Thời gian thu hồi vốn d. Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn Chương II : Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm – Huyện Hón môn – Tp. Hồ Chí Minh 2.1. Giới thiệu phương án tài chính của dự án 2.1.1. Chủ đầu tư 2.1.2. Giới thiệu về dự án - Tên dự án - Quy mô đầu tư - Vị trí, điều kiện tự nhiên Trang 1 1 1 2 2 2 3 4 5 6 9 9 9 10 10 12 12 13 15 17 17 18 21 21 21 Trang 2 2.2.1. Phân tích về chi phí đầu tư và phương án huy động vốn 2.2.2. Phân tích phương án kinh doanh a. Kinh doanh đất nền b. Kinh doanh nhà chung cư 2.2.3. So sánh và xét chọn phương án 2.2.4. Phân tích hiệu quả tài chính – xét chọn phương án tối ưu a. Căn cứ xét chọn b. So sánh và xét chọn phương án tối ưu - Chỉ tiêu hiện giá lợi ích ròng - Chỉ tiêu nội suất thu hồi vốn - Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn - Chỉ tiêu tỷ suất lợi ích ròng trên vốn c. Xét chọn phương án tối ưu 2.2.5. Chọn phương án tài chính tối ưu cho dự án Chương III : Một số giải pháp & kiến nghị để thực hiện dự án 3.1. Đề xuất một số giải pháp thực hiện 3.1.1. Vấn đề kinh doanh đất nền 3.1.2. Về chiến lược kinh doanh nhà 3.1.3. Vấn đề tổ chức điều hành dự án 3,2, Một số kiến nghị Phần kết luận Phần phụ lục - Phương án tài chính 1 - Phương án tài chính 2 - Bản vẽ đất - Bản vẽ quy hoạch 1/500 42 43 44 46 47 50 50 51 53 53 55 55 55 56 58 59 59 Trang 3 PHẦN MỞ ĐẦU I. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI : Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật lớn của cả nước, trong những năm qua, Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước cho phát triển kinh tế – xã hội, tuy nhiên, song song vấn đề này, nguồn lao động từ các tỉnh lân cận đã và đang di chuyển về Thành phố ngày càng lớn, làm cho Thành phố có tốc độ tăng dân số cao trong những năm gần đây, mà chủ yếu là tăng dân số cơ học. Tình hình nói trên trước mắt đã gây ra nhiều khó khăn, phức tạp cho Thành phố và về lâu dài có thể dẫn đến xáo trộn đời sống dân cư, trật tự an toàn xã hội, ô nhiễm nghiêm trọng hơn đối với môi trường sống, ảnh hưởng nặng nề đến tăng trưởng và phát triển bền vững, xây dựng một đô thị văn minh lành mạnh , hiện đại như kỳ vọng của nhân dân Thành phố và cả nước.Đây cũng là vấn đề mà Thành phố đang quan tâm trong việc ổn định đời sống, an ninh trật tự cho toàn Thành phố. Một trong những vấn đề trước mắt là phải tạo ra cho được quỹ nhà lớn để ổn định nơi ăn, chốn ở cho nhân dân trên địa bàn Thành phố, vì vậy, trong nhiều năm qua, Thành phố đã có nhiều chủ trương chính sách lớn như : nhà cho người thu nhập thấp, quy hoạch các khu dân cư mới, tạo quỹ nhà tái định cư…nhằm thu hút mọi thành phần kinh tế cùnh tham gia đầu tư cho lĩnh vực này ngoài nguồn vốn hạn hẹp của Ngân sách Thành phố. Đầu tư xây dựng nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một lĩnh vực tất yếu được phát triển và cũng là một lĩnh vực khai thác đầy tiềm năng của các doanh nghiệp, bởi lẽ nhu cầu về nhà ở tại Thành phố hiện đang rất cao và không ngừng gia tăng trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh đây cũng là một lĩnh vực đầu tư còn chứa đựng nhiều rủi ro vì thời gian đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thường xuyên nhạy cảm với các chính sách về nhà đất cũng như những thay đổi của thị trường bất động sản. Để bảo đảm tính hiệu quả một dự án đầu tư trong lĩnh vực này, ngoài việc tính toán, thẩm định về vị trí, quy mô đất, hạ tầng của dự án, công tác thẩm định các chỉ tiêu về tài chính của dự án giữ một vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư, trước khi quyết định đầu tư cho dự án. Việc phân tích và thẩm định tài chính của dự án nhằm giúp chủ đầu tư xác định được mức độ chính xác của các thông số về tài chính cũng Trang 4 như có thể dự đoán được hiệu quả vốn đầu tư cho dự án trong tương lai khi bắt đầu thực hiện và khai thác. Đây là một vấn đề quan trọng, mang ý nghĩa quyết định cho sự thành bại của dự án trước khi chính thức có quyết định đầu tư cho dự án và cũng nhằm định hướng giải pháp thực hiện các chỉ tiêu tài chính, huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong suốt thời gian tiến hành xây dựng và khai thác dự án. II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU : - Vận dụng lý luận về quản trị dự án đầu tư, quản trị tài chính để phân tích đánh giá tài chính cho dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án III. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU : Luận văn đề cập đến những vấn đề có liên quan đến việc đánh giá tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh IV. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU : - Sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng,duy vật lịch sử, thống kê, so sánh đối chiếu và phân tích tổng hợp kết hợp với việc vận dụng các chủ trương đường lối, chính sách của Nhà nước cũng như của Thành phố trong công tác quản lý dự án đầu tư trong lĩnh vực này. - Nguồn số liệu chủ yếu từ các công ty tư vấn xây dựng và số liệu tài chính của chủ đầu tư cũng như một số số liệu về nhu cầu nhà ở và giá kinh doanh nhà tại các cơ quan chức năng và các đơn vị kinh doanh nhà tại Tp. Hồ Chí Minh. V. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI : - Phân tích đánh giá tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh. Trang 5 CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 1.1. Khái niệm dự án đầu tư và phân loại đầu tư (*) 1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư : Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định.. Thông thường đối tượng dự án đầu tư là một công trình có xây dựng và công trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với đất (bao gồm cả mặt nước, mặt biển, thềm lục địa) được tạo thành bằng vật liệu xây dựng, thiết bị và lao động. Công trình xây dựng bao gồm một hạng mục công trình hay nhiều hạng mục công trình, nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh có tính đến việc hợp tác sản xuất để làm ra sản phẩm hay dịch vụ cuối cùng nêu trong dự án đầu tư. 1.1.2. Đầu tư : a. Khái niệm : - Theo quan điểm chủ đầu tư : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh, để từ đó thu được số vốn lớn hơn số vốn đã bỏ ra, thông qua lợi nhuận. - Theo quan điểm của xã hội : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn phát triển để từ đó thu được các hiệu quả kinh tế – xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc gia. b. Chủ đầu tư : Chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ trực tiếp quản lý, sử dụng vốn đầu tư theo quy định của pháp luật. Tuỳ theo loại hình đầu tư mà có thể phân loại chủ đầu tư theo các đối tượng sau : b.1. Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn Nhà nước hoặc các dự án có cổ phần chi phối hay cổ phần đặc biệt của Nhà nước : Chủ đầu tư là doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty, công ty), cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị, xã hội hoặc tổ chức quản lý dự án được người có thẩm quyền quyết định đầu tư giao trách nhiệm trực tiếp quản lý sử dụng vốn đầu tư. (*)Từ phần 1.1 đến 1.3 theo TS. Vũ Công Tuấn trong “Thẩm định dự án đầu tư”-NXB TP.HCM năm 2003 Trang 6 b.2. Đối với các dự án của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần hoặc hợp tác xã : Chủ đầu tư là công ty hoặc hợp tác xã. b.3. Đối với dự án đầu tư của tư nhân : chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn b.4. Đối với các dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài : Chủ đầu tư là các bên hợp doanh (đối với hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh), là hội đồng quản trị (đối với doanh nghiệp liên doanh) và là tổ chức, cá nhân người nước ngoài bỏ toàn bộ vốn đầu tư (đối với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, các dự án BTO, BT). 1.1.3. Phân loại đầu tư trong dự án đầu tư : Tuỳ theo tính chất và đặc điểm của công tác đầu tư, mà hình thức đầu tư được phân loại như sau : a. Theo chức năng quản trị vốn đầu tư : - Đầu tư trực tiếp : Đầu tư trực tiếp là phương thức đầu tư, trong đó, chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư trực tiếp, người bỏ vốn và quản trị, sử dụng vốn là một và chủ thể vốn hoàn toàn chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư của chính mình. Đầu tư trực tiếp nước ngoài chịu sự chi phối, điều tiết bởi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam ban hành ngày 29/12/1987 đã sửa đổi bổ sung qua các năm 1990, 1992, 1996. - Đầu tư gián tiếp : Đầu tư gián tiếp là phương thức đầu tư, trong đó, chủ đầu tư không trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư gián tiếp, người bỏ vốn và người quản trị, sử dụng vốn là khác nhau. Người bỏ vốn thường là các tổ chức, cá nhân cho vay vốn, luôn có lợi nhuận do thu lãi suất cho vay mà không chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư, chỉ có nhà quản trị và sử dụng vốn trong đầu tư là pháp nhân chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư. Đầu tư gián tiếp không chịu sự chi phối của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam. Đầu tư gián tiếp như là một hoạt động tín dụng của các tổ chức ngân hàng, quỹ tín dụng, quỹ tiền tệ,… b. Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư : - Đầu tư phát triển : Đầu tư phát triển là phương thức bỏ vốn, trong đó, việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản. Hình thức gia tăng giá trị tài sản như : tạo ra những năng lực mới, cải tạo, mở rộng hoặc nâng cấp năng lực hiện có vì mục tiêu phát triển. Đầu tư phát triển giữ vai trò quan trọng, đặc biệt là đối với các nước đang phát triển, đầu tư phát triển là phương thức căn bản để tái sản xuất mở rộng, tăng thu nhập quốc dân, tạo ra việc làm và thu nhập cho người lao động. Trang 7 - Đầu tư dịch chuyển : Đầu tư dịch chuyển là phương thức đầu tư trực tiếp, trong đó, việc bỏ vốn nhằm dịch chuyển giá trị tài sản. Như vậy, trong đầu tư dịch chuyển, giá trị tài sản không tăng lên và nó giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành và phát triển thị trường vốn, thị trường chứng khoán, thị trường hối đoái,… hổ trợ cho hoạt động đầu tư phát triển. c. Theo ngành đầu tư : - Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng : Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật như : giao thông vận tải, thông tin liên lạc, điện, nước,… Cơ sở hạ tầng xã hội như : Trường học, bệnh viện, nhà trẻ, trường mẫu giáo, cơ sở văn hoá, thể thao, giải trí, nhà ở ,… Đầu tư phát triển hạ tầng giữ vai trò quan trọng trong việc tạo tiền đề phát triển các lĩnh vực kinh tế – xã hội, nhất là đối với các nước đang phát triển, khi cơ sở hạ tầng còn yếu kém, mất cân đối nghiêm trọng. - Đầu tư phát triển công nghiệp : Đầu tư phát triển công nghiệp là hoạt động đầu tư nhằm xây dựng các công trình công nghiệp. Trong giai đoạn hiện nay ở nước ta, đầu tư phát triển công nghiệp, hình thành các khu công nghiệp tập trung, các khu chế xuất giữ vai trò quan trọng nhằm thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước nhằm gia tăng giá trị sản lượng công nghiệp trong GDP - Đầu tư phát triển nông nghiệp : Đầu tư phát triển nông nghiệp là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các công trình nông nghiệp như dự án thủy lợi, dự án cải tạo giống cây trồng, dự án mở rộng phát triển các trang trại, nông trường,….. Ở nước ta, xuất phát tư một nước nông nghiệp lạc hậu, sản xuất lương thực là chủ yếu, đầu tư phát triển nông nghiệp có ý nghĩa chiến lược, lâu dài nhằm vừa bảo đảm mức an toàn lương thực vừa cải tạo cơ cấu sản phẩm nông nghiệp theo hướng xuất khẩu. - Dầu tư phát triển dịch vụ : Đầu tư phát triển dịch vụ là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các công trình dịch vụ (thương mại, khách sạn, du lịch, dịch vụ khác,…). Trong bối cảnh quốc tế hoá hiện nay, đầu tư phát triển dịch vụ là xu hướng phát triển nhằm gia tăng giá trị dịch vụ trong GDP ở Việt nam trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. d. Theo tính chất đầu tư : - Đầu tư mới : Đầu tư mới là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản nhằm hình thành các công trình mới. Đầu tư mới mang ý nghĩa quyết định trong việc thực hiện chuyển dịch Trang 8 cơ cấu kinh tế, nhưng đầu tư mới đòi hỏi nhiều vốn đầu tư và trình độ công nghệ cũng như đội ngũ quản lý mới, - Đầu tư chiều sâu : Đầu tư chiều sâu là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm cải tạo, mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá, đồng bộ hoá dây chuyền sản xuất, dịch vụ trên cơ sở các công trình đã có. Đầu tư chiều sâu đòi hỏi ít vốn hơn, thời gian thu hồi vốn nhanh, đội ngũ công nhân quen tay nghề, đội ngũ quản lý quen nghiệp vụ, đây là hình thức đầu tư phù hợp với những nước đang phát triển bởi lẽ nó cần ít vốn hơn, chưa yêu cầu cao về trình độ công nghệ cũng như quản lý. Dù ở hình thức nào, trước khi đầu tư mới hay đầu tư chiều sâu đều phải xem xét năng lực sản xuất, dịch vụ hiện có. Để tiết kiệm trong đầu tư, nếu năng lực hiện có chưa được tận dụng hết thì phải có giải pháp nhằm huy động mọi nguồn lực khác để tận dụng hết năng lực sản xuất-dịch vụ hiện có. e. Theo nguồn vốn đầu tư : Vốn trong nước : Là hình thức đầu tư bằng nguồn vốn hình thành từ nguồn tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân. Hình thức đầu tư này mang ý nghĩa quyết định trong công cuộc phát triển của mỗi quốc gia, điều này đòi hỏi các quốc gia tăng tỷ trọng tích lũy nội bộ dành cho đầu tư theo hướng : nguồn vốn ngân sách dùng đầu tư cho các dự án, các công trình công ích, vốn của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội dành đầu tư cho sự nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh. Có thể chia nguồn vốn trong nước theo các thành phần sau : + Vốn Ngân sách Nhà nước dùng phục vụ đầu tư phát triển theo kế hoạch Nhà nước bao gồm : các dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội, an ninh quốc phòng mà không có khả năng thu hồi vốn và được quản lý, sử dụng theo phân cấp về chi ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển; đầu tư và hỗ trợ cho các dự án của các doanh nghiệp Nhà nước, góp vốn cổ phần liên doanh vào các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực cần thiết có sự tham gia của Nhà nước theo quy định pháp luật; Ngoài ra, nguồn vốn này còn dùng tài trợ cho các quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia và các quỹ hỗ trợ phát triển đối với các chương trình, các dự án phát triển kinh tế (thuộc Ngân sách Trung ương) + Vốn tín dụng ưu đãi dùng để đầu tư cho các dự án : xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế của Nhà nước tạo việc làm; các dự án đầu tư quan trọng của Nhà nước trong từng thời kỳ (điện, xi măng, sắt thép, cấp thoát nước,…); một số dự án khác của các ngành có khả năng thu hồi vốn, đã được xác định trong cơ cấu kế hoạch của Nhà nước. Việc bố trí đầu tư cho các dự án này được Chính phủ quyết định trong cơ cấu kế hoạch cho từng dự án trong từng thời kỳ nhất định. Trang 9 + Vốn tín dụng thương mại dùng đầu tư cho các dự án sản xuất kinh doanh dịch vụ có hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn và có đủ điều kiện vay vốn theo quy định hiện hành. Nguồn vốn này thực hiện theo nguyên tắc tự vay, tự trả và thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư cũng như điều kiện vay – trả vốn. + Vốn đầu tư của các doanh nghiệp bao gồm các nguồn trích khấu hao cơ bản, vốn tích lũy từ lợi nhuận và vốn tự huy động. Nguồn vốn này dùng để đầu tư cho phát triển sản xuất kinh doanh, nâng cao chất lượng và khả năng cạnh tranh của sản phẩm. Doanh nghiệp phải sử dụng nguồn vốn này theo đúng nguyên tắc quản lý vốn đầu tư và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý và cấp chủ quản. + Vốn hợp tác liên doanh với nước ngoài của các doanh nghiệp Nhà nước là hình thức góp vốn của các doanh nghiệp Nhà nước với các công ty, các tập đoàn nước ngoài. Trường hợp doanh nghiệp được phép góp vốn liên doanh dưới hình thức giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc mặt nước, mặt biển, nhà xưởng, thiết bị, các công trình thuộc sở hữu Nhà nước thì phải được cấp có thẩm quyền cho phép và phải làm thủ tục nhận vốn để có trách nhiệm thu hồi vốn theo phương án góp vốn đã được phê duyệt. + Vốn do chính quyền cấp tỉnh, huyện huy động sự đóng góp của các tổ chức cá nhân dùng đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch của Chính phủ hoặc vốn huy động của chính quyền cấp xã, phường để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng của xã, phường, thị trấn. Các nguồn vốn này phải bảo đảm quản lý, công khai có sự kiểm soát và sử dụng đúng mục đích, đúng theo chế độ quy định của pháp luật. + Vốn đầu tư của các doanh nghiệp không thuộc doanh nghiệp Nhà nước và vốn đầu tư của dân. Theo hình thức đầu tư này chủ đầu tư phải lập thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền xem xét để cấp giấy phép kinh doanh, giấy phép xây dựng Vốn ngoài nước : là vốn hình thành không phải bằng nguồn vốn tích luỹ nội bộ của nền kinh tế quốc dân. Đây là nguồn vốn quan trọng trong công cuộc xây dựng đất nước nhất là đối với những quốc gia đang phát triển, có nền kinh tế mở. Việc sử dụng nguồn vốn nước ngoài dù dưới bất cứ hình thức huy động nào cũng đều phải sử dụng hiệu quả , riêng đối với hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài cần được huy động tối đa nhằm tạo được cơ cấu giữa trong nước và ngoài nước hợp lý, đối với nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (vốn ODA) cần có sự tính toán hiệu quả và sự quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng đầu tư không đúng mục tiêu, hiệu quả kém, quản lý vốn thất thoát. Có thể chia nguồn vốn đầu tư nước ngoài theo các thành phần sau : + Vốn thuộc các khoản vay nước ngoài của Chính phủ và các nguồn viện trợ quốc tế dành cho đầu tư phát triển (Kể cả vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA). Nguồn vốn Trang 10 này được quản lý theo mục b, khoản 2, điều 2 của Luật Ngân sách Nhà nước và các văn bản hướng dẫn thi hành luật có liên quan. + Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) được thực hiện trực tiếp của các tổ chức và cá nhân người nước ngoài và theo chế độ quản lý của Nhà nước Việt Nam. + Vốn đầu tư của các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế và các cơ quan nước ngoài khác được phép xây dựng trên đất Việt nam. Nguồn vốn này được quản lý theo hiệp định hoặc thoả thuận đã được ký kết giữa Chính phủ Việt nam và Chính phủ các nước, các tổ chức, cơ quan nước ngoài. Tóm lại, nếu chia theo tiêu thức nguồn vốn đầu tư thì có nhiều nguồn vốn đầu tư cho dự án, việc sử dụng các nguồn vốn đầu tư cho dự án cần phải tuân thủ nguyên tắc sau : - Một dự án đầu tư có thể sử dụng một hoặc nhiều nguồn vốn cùng đầu tư, nhưng không được trái với quy định vế sử dụng vốn trong “Điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng” ban hành theo Nghị định 42/CP của Chính phủ ngày 16 tháng 2 năm 1996 và được sửa đổi bổ sung theo Nghị định 52/CP ngày 23/8/97 của Chính phủ - Không được dùng nguồn vốn sự nghiệp để đầu tư xây dựng mới ngoại trừ các công trình hạ tầng thuộc các “chương trình quốc gia” do Chính phủ quy định. - Các ngành, các địa phương không được tự ý chuyển vốn đầu tư đã được cấp hoặc cho vay theo kế hoạch từ dự án này sang dự án khác khi chưa có ý kiến đồng ý của Thủ tướng Chính phủ. 1.2. Chu trình dự án đầu tư : Chu trình dự án là các thời kỳ, các giai đoạn mà một dự án cần trải qua, bắt đầu tư thời điểm có ý định đầu tư cho đến thời điểm kết thúc dự án Có thể chia chu trình dự án thành 3 thời kỳ sau : - Thời kỳ 1 : Chuẩn bị đầu tư - Thời kỳ 2 : Thực hiện dự án - Thời kỳ 3 : Kết thúc dự án Trong đó, các giai đoạn trong thời kỳ chuẩn bị đầu tư gồm : 1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư. 2. Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước hoặc ngoài nước để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị hoặc tiêu thụ sản phẩm, Xem xét khả năng có thể huy động các nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư. Trang 11 3. Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng. 4. Lập dự án đầu tư bao gồm một hoặc cả hai bước : - Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. - Lập báo cáo nghiên cứu khả thi 5. Thẩm định dự án để quyết định đầu tư. Thời kỳ thực hiện đầu tư gồm các giai đoạn : 6. Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước. 7. Tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng 8. Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát thiết kế, giám sát kỹ thuật 9. Thẩm định thiết kế, tổng dự toán công trình. 10. Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị, thi công. 11. Xin giấy phép xây dựng. 12. Ký kết hợp đồng với các nhà thầu để thực hiện dự án. 13. Thi công xây lắp công trình. 14. Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện các hợp đồng. 15. Quyết toán vốn đầu tư xây dựng sau khi hoàn thành xây lắp, đưa dự án vào khai thác sử dụng Thời kỳ kết thúc dự án gồm các giai đoạn : 16. Bàn giao công trình. 17. Kết thúc xây dựng. 18. Bảo hành công trình. 19. Vận hành dự án. Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm : - Nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn. - Dự kiến quy mô đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư. - Chọn khu vực, địa điểm xây dựng và dự kiến diện tích sử dụng đất. Trang 12 - Phân tích sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và xây dựng các điều kiện về cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ hạ tầng. - Phân tích tài chính nhằm xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, các khả năng và điều kiện huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi từ dự án. - Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án. Trong công tác thẩm định dự án, công tác phân tích tài chính là một khâu quan trọng, mang tính quyết định sự thành bại của dự án và cũng là đề tài mà luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu ở các phần tiếp theo. Về phân cấp quản lý các dự án được cụ thể hoá như sau: Biểu 1-1 : SƠ ĐỒ PHÂN CẤP QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN : PHÂN CẤP QUẢN LÝ Theo nguồn vốn đầu tư Theo ngành và địa phương Dự án theo Luật đầu tư nước ngoài Dự án đầu tư trong nước Thủ tướng Chính phủ Bộ Kế hoạch & Đầu tư BQL các khu công nghiệp Việt nam Các Bộ, ngành Các tổng công ty UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TƯ BQL các khu công nghiệp cấp tỉnh 1.3. Vai trò của dự án đầu tư : 1.3.1. Dự án đầu tư và sự phát triển : Lý thuyết phát triển cho rằng, khả năng phát triển của một quốc gia được hình thành bởi các nguồn lực về : vốn, công nghệ, lao động và tài nguyên thiên nhiên, các nhân tố này có mội quan hệ chặt chẽ , phụ thuộc lẫn nhau. Đây cũng chính là các yếu tố được huy động để thực hiện các dự án đầu tư. 1.3.2. Vai trò của dự án đầu tư trong quá trình công nghiệp hoá-hiện đại hoá thể hiện qua các mặt sau đây: - Dự án đầu tư là phương tiện để chuyển dịch và phát triển cơ cấu kinh tế. “Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế được thực hiện thông qua hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh của mọi thành phần kinh tế, dưới tác dụng của cơ chế thị trường được Nhà nước hướng dẫn và thúc đẩy bằng các công cụ quản lý vĩ mô và bằng chương trình đầu Trang 13 tư dựa vào nguồn vốn tập trung” – (Trích chiến lược ổn định và phát triển kinh tế đến năm 2000) - Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển. Một trong những nhân tố quan trọng cho sự nghiệp phát triển kinh tế là vốn, nhất là đối với nước ta, và đầu tư phát triển là một trong những giải pháp quan trọng để huy động vốn từ mọi thành phần kinh tế trong nước và tiềm năng vốn từ nước ngoài. - Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất-kỹ thuật, nguồn lực mới cho phát triển.Thông qua các hình thức đầu tư chủ yếu là đầu tư mới, đầu tư chiều sâu mà dự án đầu tư đã góp phần quan trọng trong việc hình thành và mở rộng các công ty, nhà máy, các dây chuyền sản xuất, trung tâm thương mại, mở rộng và khai thác triệt để hơn diện tích canh tác, nuôi trồng,…tạo ra nhiều năng lực sản xuất mới , nhiều giá trị gia tăng cho xã hội, thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội. - Dự án đầu tư tham gia giải quyết quan hệ cung cầu sản phẩm, dịch vụ trên thị trường, cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội. Thông qua cơ chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, dự án đầu tư sẽ góp phần đầu tư và sản xuất ra những sản phẩm, dịch vụ với chất lượng ngày càng cao, chủng loại ngày càng phong phú để thoả mãn nhu cầu, thị hiếu tiêu dùng của xã hội. - Dự án đầu tư góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, cải thiện bộ mặt kinh tế – xã hội của đất nước. Thông qua việc huy động mọi tiềm năng để phát triển kinh tế-xã hội, dự án đầu tư đã góp phần gia tăng thu nhập quốc dân, tăng tích lũy, tạo ra ngày càng nhiều sản phẩm, dịch vụ với chất lượng cao, chủng loại ngày càng phong phú mà dự án đầu tư đã góp phần đặc biệt trong việc nâng cao thu nhập của người lao động, nâng cao đời sống vật chất, văn hoá, tinh thần cho người dân và thay đổi bộ mặt kinh tế-xã hội của đất nước, góp phần thay đổi cơ cấu kinh tế ngành và kinh tế vùng lãnh thổ, phân bố lại dân cư phù hợp hơn, bảo đảm phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng cho đất nước nhất là đối với những vùng xa, vùng sâu, hải đảo, biên giới. 1.4. Phân tích tài chính dự án đầu tư Như đã nêu ở phần trên, phân tích tài chính là một khâu quan trọng trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, vì vậy trong công tác thẩm định dự án, bước phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án cũng là bước then chốt, mang ý nghĩa quyết định cho việc thực hiện dự án . 1.4.1. Giới thiệu tổng quát về công tác thẩm định dự án đầu tư: Trang 14 Giai đoạn thẩm định dự án đầu tư nhằm xác định được thông tin và phân tích về một loạt các vấn đề có liên quan tới dự án sắp được thực hiện như: tính khả thi về quản lý thực hiện dự án; xác định tính khả thi về thị trường và kỹ thuật của dự án; khả năng về tài chính của chủ đầu tư để đứng vững trong suốt vòng đời hữu dụng của dự án; phần đóng góp về kinh tế – xã hội của dự án . Các giai đoạn thẩm định dự án đầu tư được thực hiện xuyên suốât theo từng giai đoạn của việc thiết lập và quyết định phê duyệt dự án, được biểu hiện theo sơ đồ sau : Bảng 1-2 : Sơ đồ các bước thẩm định dự án đầu tư Nghiên cứu tiền khả thi Nghiên cứu khả thi Thiết kế chi tiết Khái niệm và xác định dự án Trang 15 Điểm ra quyết định 1.4.2. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi : Nghiên cứu tiền khả thi của các dự án thường bao gồm các bước sau : - Phân tích thị trường hay mức cầu : Mức cung và giá cả về hàng hoá, dịch vụ hay các nhu cầu tương đối về dịch vụ xã hội được ước tính, định lượng hoá và lý giải chứng minh - Phân tích kỹ thuật : Các thông số nhập lượng của dự án được xác định một cách chi tiết và các ước tính về chi phí được xây dựng - Phân tích nhân lực và quản lý: Nhu cầu nhân lực cần thiết cho việc thực hiện cũng như vận hành dự án được xác định một cách chi tiết và nguồn nhân lực được xác định với số lượng cụ thể - Phân tích tài chính : Chi và thu tài chính được phân tích cùng với việc đánh giá các phương án tài trợ khác nhau - Phân tích hiệu quả kinh tế : Các dữ liệu tài chính được điều chỉnh thành các dữ liệu kinh tế. Chi phí và lợi ích của dự án được thẩm định từ quan điểm của cả nền kinh tế. - Phân tích hiệu quả xã hội : Dự án được thẩm định từ quan điểm của những đối tượng được hưởng lợi ích dự án và những đối tượng phải chịu chi phí cho dự án. Cần định lượng hoá mức lợi ích được hưởng và chi phí phải chịu của các nhóm này . 1.4.3. Phân tích tài chính: Do lãnh vực thẩm định dự án khá rộng như đã nêu ở phần trên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả chỉ đi sâu vào lĩnh vực phân tích tài chính của dự án làm cơ sở để phân tích về mặt tài chính cho đề tài nghiên cứu ở chương sau. Phân tích tài chính là khâu tổng hợp đầu tiên các biến số tài chính với các biến số kỹ thuật đã được tính toán trong những phần phân tích trước. Một biến số dạng ngân lưu của dự án sẽ được xây dựng nhằm xác định tất cả các khoản thu và chi dự kiến cho Chấp thuận dự án Trang 16 toàn bộ thời gian hữu dụng của dự án. Nội dung phân tích tài chính của dự án tựu trung nhằm trả lời các câu hỏi có liên quan tới triển vọng tài chính và khả năng thành công của dự án như sau: - Mức độ chắc chắn và tương đối như thế nào đối với mỗi hạng mục thu và chi trong phân tích tài chính? Những yếu tố nào được dự kiến ảnh hưởng trực tiếp tới các biến số này và ảnh hưởng như thế nào? - Nguồn tài trợ nào được sử dụng để trả cho các chi phí của dự án? Phương án tài chính nào có những đặc điểm riêng biệt gì không ví dụ như lãi suất ưu đãi, vốn trợ cấp, vốn cổ phần hoặc vốn vay nước ngoài… - Ngân lưu ròng tối thiểu cần có là bao nhiêu để dự án có thể duy trì được hoạt động mà không cần phải có yêu cầu ngoài kế hoạch và phải xin thêm ngân sách - Dự án có đạt dựợc ngân lưu ròng đủ lớn hay suất thu hồi vốn đủ cao để dự án khả thi về mặt tài chính không? Nếu không thì nguồn vốn nào có thể dùng tài trợ cho dự án… Trong quá trình thẩm định dự án về mặt tài chính, nếu có một trong những vấn đề cơ bản nêu trên khó khăn thì phải xem xét lại dự án và có hướng điều chỉnh về mặt kỹ thuật và tài chánh nhằm tránh để trường hợp thất bại trong quá trình thực hiện dự án sau này. 1.4.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính cho dự án đầu tư : Các dự án đầu tư thường có vòng đời kéo dài trong nhiều năm, trên mỗi năm đều có phát sinh chi phí đầu tư và lợi ích tài chánh tương ứng, vì vậy ngay thời điểm thẩm định hay phân tích tài chính dự án cần phải qui đổi c._.hi phí và lợi ích này của dự án về thời điểm hiện tại bằng phương pháp chiết khầu. Vì vậy, trước khi đi vào phân tích tài chính dự án, ta cần hiểu rõ về phương pháp chiết khấu. * Phương pháp chiết khấu: Lý do áp dụng phương pháp chiết khấu là bởi vì ngoài yếu tố trượt giá ra thì đồng tiền có “chi phí cơ hội”. Chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trị mất đi do không sử dụng đồng tiền vào mục đích sinh lợi mong muốn của nhà đầu tư. Ví dụ : Giả sử tại thời điểm 31/12/2003, một nhà đầu tư có 10 triệu đồng, nhưng không đưa vào đầu tư mà để cất trữ, như vậy cho đến 31/12/2008, số vốn trên vẫn là 10 triệu đồng. Nhưng nếu nhà đầu tư này đem gửi tín dụng với lãi suất 10%/năm thì đến 31/12/2008 thì tổng vốn cộng lãi sẽ là : 10 * (1 + 10%)5 = 16,105 triệu đồng, như vậy, nhà đầu đầu tư này đã mất đi cơ hội lãi tín dụng là : 16,105 trđ – 10 trđ = 6,105 tr.Đồng. Trang 17 Trong trường hợp này lãi suất tính dụng 10% được gọi là chi phí cơ hội của vốn gốc 10 triệu đồng Bằng phương pháp chiết khấu mà lợi ích ròng của các năm trong thời gian hữu dụng của dự án được hiện giá ngay thời điểm bắt đầu đầu tư cho dự án theo công thức tính hiện giá lợi ích ròng (NPV) như sau : NPV=[(B0 – C0)/(1+r)0] + … + [(Bn – Cn)/(1+r)n] Trong đó : - NPV là hiện giá dòng lợi ích ròng của dự án ở năm 0 - Bt là là lợi ích của của dự án ở các năm t = 0,…,n - Ct là chi phí của dự án tương ứng ở các năm t = 0,..,n - Biểu thức 1/(1+r)t chính là suất chiết khấu của vốn đầu tư Ví dụ: Tính toán hiện giá lợi ích ròng của dự án với chi phí vốn r = 6% như sau : Năm 0 1 2 3 4 5 1. Lợi ích 3.247 4.571 3.525 2.339 2. Chi phí 5000 2.121 1.000 1,000 1.000 1.000 3. Lợi ích ròng (1 -2) -5.000 -2.121 2.247 3.571 2.525 1.339 4. Hiện giá lợi ích ròng (r=6%) NPV = 1.000 -5.000 -2.000 2.000 3.000 2.000 1.000 Mục đích của việc tính hiện giá lợi ích ròng của một dự án là để xác định xem việc sử dụng tài nguyên theo cách đó có mang lại lợi ích lớn hơn chi phí của tài nguyên hay không, mà chi phí đó được phản ánh bằng suất chiết khấu thích hợp. Nếu như có lợi, hiện giá lợi ích ròng sẽ là số dương. bằng ngược lại thì dự án không mang lại hiệu quả về mặt tài chính. Trong công thức tính hệ số chiết khấu 1/(1+r)n thì r là chi phí vốn đầu tư. Nếu theo quan điểm chủ đầu tư, một khi trong bảng ngân lưu đã tính vào phần vốn vay và trả nợ vay thì suất chiết khấu phải được tính trên chi phí vốn riêng của chủ sở hữu. Chi phí vốn này được tính trên cơ sở tỷ lệ lãi ròng của chủ đầu tư trong quá trình kinh doanh trước đây và có tính đến mức rủi ro trong quá trình đầu tư dự án. Vì vậy, chi phí Trang 18 vốn này phải cao hơn lãi suất ngân hàng cùng thời điểm và phải nhằm mục đích thoả mãn mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong tương lai. * Một số tiêu chuẩn phân tích tài chính để đánh giá hiệu quả đầu tư : Trong lịch sử đã có nhiều tiêu chuẩn được sử dụng đánh giá hiệu quả dự kiến của các dự án đầu tư, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào bốn tiêu chuẩn chủ yếu để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư như sau : a. Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng (NPV): Như phần trên đã phân tích, để tính hiện giá lợi ích ròng trước hết cần xác định được lợi ích ròng của từng thời điểm trong thời gian hoạt động của dự án, tiếp theo cần xác định hệ số chiết khấu, hệ số chiết khấu này có thể thay đổi theo từng năm, tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ qui ước hệ số chiết khấu cố định trong suốt thời gian hoạt động của dự án. Sau khi xác định được suất chiết khấu, hiện giá lợi ích ròng (NPV) của dự án sẽ được tính theo công thức đã nêu ở phần trên với hệ số chiết khấu đã được xác định. Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng là một tiêu chuẩn quan trọng trong việc xem xét hiệu quả đầu tư của dự án, về nguyên tắc đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đối với tiêu chuẩn này có thể chia làm những nguyên tắc sau: (i). Khi nào thì loại bỏ dự án : Qui tắc 1: Không chấp nhận mọi dự án đầu tư khi có hiện giá lợi ích ròng âm khi được chiết khấu bằng chi phí của vốn đầu tư. Ví dụ: có bốn dự án đầu tư với kết quả tính tón hiện giá lợi ích ròng như sau : - Dự án A : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$70.000 - Dự án B : Hiện giá chi phí đầu tư là 5 triệu đô-la và NPV = -$50.000 - Dự án C : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV = +$100.000 - Dự án D : Hiện giá chi phí đầu tư là 3 triệu đô-la và NPV = -$25.000 Trong ví dụ này thì các dự án C và D sẽ bị loại bỏ vì có NPV âm. (ii). Hạn chế ngân sách : Thông thường mỗi chủ đầu tư đều bị hạn chế ở khả năng vốn, nên khi xét chọn dự án đều phải căn cứ vào khả năng vốn đầu tư của mình đồng thời xét chọn dự án theo nguyên tắc tối đa hoá hiện giá lợi ích ròng. Qui tắc 2: Trong giới hạn của một ngân sách đã được ấn định, cần phải chọn trong số các dự án hiện có nhóm dự án nào có thể tối đa hoá lợi ích. Trang 19 Ví dụ: Có nguồn vốn cho đầu tư là 4 triệu đô-la đầu tư của 4 dự án sau: - Dự án E : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$60.000 - Dự án F : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV = +$400.000 - Dự án G : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV = +$150.000 - Dự án H : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV =+$225.000 Như vậy, trong ví dụ này, về phương án vốn, đơn vị này có thể chọn các nhóm dự án (E+F), (G+H), (E+G), (E+H), (F+G), (F+H). Tuy nhiên để tối đa hoá lợi ích thì dễ dàng thấy rằng đơn vị này sẽ chọn nhóm dự án (F+H) vì nhóm này sẽ mang lại hiện giá lợi ích ròng cao nhất là $625.000 (iii). So sánh các dự án loại trừ lẫn nhau: Trong công tác phân tích đánh giá và thẩm định dự án đầu tư có nhiều trường hợp gặp phải tình huống phải lựa chọn những dự án thay thế nhau, nghĩa là nếu thực hiện dự án này thì phải bỏ dự án kia, khi đó dự án được chọn sẽ là dự án mang lại hiện giá lợi ích ròng lớn nhất. Qui tắc 3: Trong tình huống không bị giới hạn ngân sách, nhưng phải chọn một dự án trong số các dự án loại trừ lẫn nhau, thì dự án được chọn phải là dự án sinh ra hiện giá lợi ích ròng lớn nhất. Ví dụ: Một đơn vị đang xem xét và chỉ được chọn 1 trong 3 3 dự án sau: - Dự án I : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$300.000 - Dự án J : Hiện giá chi phí đầu tư là 4 triệu đô-la và NPV = +$700.000 - Dự án K: Hiện giá chi phí đầu tư là 1,5 triệu đô-la và NPV = +$600.000 Do các dự án này có tính loại trừ lẫn nhau nên chỉ chọn được 1 trong 3 dự án trên để thực hiện, vì vậy dự án được xét chọn trong ví dụ này sẽ là dự án J (iv). Giới hạn khi lựa chọn các dự án có thể thay thế nhau: Ví dụ: có 3 phương án xây dựng mặt đường của cùng một con đường như sau : - Phương án A: Đường rải đá Thời gian hữu dụng là 3 năm - Phương án B: Đường tráng nhựa nóng Thời gian hữu dụng là 5 năm - Phương án C: Đường tráng nhựa lạnh Thời gian hữu dụng là 15 năm Nếu phải so sánh hiện giá lợi ích ròng của 3 phương án với đời hữu dụng 3, 5 và 15 năm thì cần phải so sánh 5 dự án đường rải đá (kéo dài 15 năm) với 3 dự án đường Trang 20 tráng nhựa nóng (cũng kéo dài 15 năm) và phương án đường tráng nhựa lạnh có thời gian hữu dụng là 15 năm, như vậy thì mới có thể so sánh được với nhau. Tuy nhiên, cũng có cách so sánh khác hơn và hiệu quả hơn khi ta chọn những nhóm phương án mà trong mỗi nhóm có thể sử dụng một hoặc cả 3 phương án xây dựng đường trong ví dụ này như: - Phương án 1 :(Phương án A+A+A+B+C) Thời gian hữu dụng là 29 năm - Phương án 2 : (Phương án A+B+B+C) Thời gian hữu dụng là 28 năm Trong trường hợp này, bằng phương pháp qui đổi hiện giá lợi ích ròng của phương án 1 (29 năm) về hiện giá lợi ích ròng trong 28 năm thì có thể so sánh và xét chọn phương án khả thi giữa 2 phương án 1 và 2 theo qui tắc 3 nêu trên. b, Tiêu chuẩn tỷ số lợi ích – chi phí: Tiêu chuẩn này dùng để xếp hạng các dự án đầu tư trong việc xem xét hiệu quả đầu tư cho dự án. Tỷ số lợi ích – chi phí được tính bằng cách chia hiện giá của lợi ích cho hiện giá của chi phí Công thức: Tỷ số lợi ích-chi phí = (Hiện giá các lợi ích)/(Hiện giá các chi phi) Về nguyên tắc xét tỷ số lợi ích - chi phí là tỷ số này phải lớn hơn tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư cho phép (I) và trong các dự án thay thế lẫn nhau thì phải chọn dự án có tỷ số lợi ích - chi phí lớn nhất Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào tỷ số lợi ích – chi phí mà không xem xét đến qui mô đầu tư sẽ dễ dẫn đến sai lầm khi xếp hạng các dự án cần lựa chọn, một ví dụ dưới đây sẽ chứng minh được điều này: Ví dụ : Có 3 dự án với qui mô như sau : - Dự án 1: có hiện giá (PV) của chi phí là 1 triệu đô-la và của lợi ích (NPV) là $0,3 triệu - Dự án 2: có hiện giá (PV) của chi phí là 8 triệu đô-la và của lợi ích (NPV) là $1,4 triệu - Dự án 3: có hiện giá (PV) của chi phí là 1,5 triệu đô-la và của lợi ích (NPV) là $0,6 triệu Nếu chỉ căn cứ vào tỷ số lợi ích – chi phí thì sẽ chọn dự án 3, thế nhưng trong 3 dự án thì dự án 2 mới là dự án có hiện giá lợi ích ròng cao nhất. Trang 21 c. Thời gian hoàn vốn: Đây cũng là một chỉ tiêu quan trọng để phân tích đánh giá trong quá trình thẩm định dự án đầu tư. Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết (thường có đơn vị tính là năm) để lợi ích ròng (chưa chiết khấu) hoàn lại vốn đầu tư. Chỉ tiêu này cũng mang tính tương đối trong quá trình phân tích để thẩm định dự án đầu tư, bởi vì có chắc chắn rằng tất cả những dự án mang lại lợi ích nhanh, thời than hoàn vốn ngắn lại có thể tốt hơn những dự án mang lại lợi ích lâu dài nhưng có thời gian hoàn vốn lâu hơn. Giả sử có 2 dự án cùng một chi phí đầu tư như nhau là C và lợi ích cụ thể của 2 dự án như sau : - Trong thời gian từ năm t1 đến năm t* dự án A có lợi ích cao hơn dự án B - Từ năm t* cho đến năm tb dự án A có lợi ích bằng 0, trong khi đó dự án B mang lại lợi ích dương Với thời gian hoàn vốn t* năm, người ta sẽ chọn dự án A thay vì chọn dự án B bởi vì với cùng một mức chi phí dự án A sẽ sinh ra lợi ích lớn hơn sớm hơn.Tuy nhiên, nếu xem xét theo hiện giá lợi ích ròng của toàn bộ dự án có nhiều khả năng là dự án B với lợi ích lớn hơn trong những năm về sau sẽ tốt hơn nhiều (như hình vẽ) t t* tb Ca = Cb Thời gian hữu dụng dự án A Thời gian hữu dụng của dự án B d. Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn (IRR): Nội suất thu hồi vốn (IRR) là một chỉ tiêu thường dùng để đánh giá hiệu quả đầu tư và mô tả sức hấp dẫn của một dự án. Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn và chỉ tiêu hiện giá lợi ích ròng có mối liên quan với nhau. Để tính NPV thì phải đưa ra suất chiết khấu Trang 22 và dùng nó để tìm hiện giá lợi ích ròng, ngược lại khi cho hiện giá lợi ích ròng bằng 0 thì sẽ tìm ra nội suất thu hồi vốn (IRR). Nội suất thu hồi vốn k được tính bằng cách giải ngược phương trình sau : NPV = [(B0 – C0)/(1+k)0] + [(B1 – C1)/(1+k)1] + … + [(Bn – Cn)/(1+k)n] = 0 Trong đó : - Ct là chi phí của dự án năm thứ t (t=0,1,…n) - Bt là lợi ích củ dự án năm thứ t (t=0,1,…n) Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn là một chỉ tiêu quan trọng, nó có ưu điểm là chỉ cần dựa vào các số liệu của dự án là có thể tính được và đem so sánh với mức lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư để xét xem mức hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, trong trường hợp mà các dự án thay thế hẳn cho nhau sau đây nếu chỉ dựa vào nội suất thu hồi vốn để xem xét thì rất dễ dẫn đến sai lầm. (i). Trường hợp các dự án có quy mô khác nhau: Giả sử có 2 dự án: - Dự án A với chi phí đầu tư là 1.000, mỗi năm mang lại một khoản lợi ích ròng là 300 và dự án B có thể thay thế dự án A với chi phí đầu tư là là 5000, mang lại khoản lợi ích ròng 1.000 mỗi năm. - Nội suất thu hồi vốn của dự án A là IRRa =0,3 và của dự án B là 0,2. Tuy nhiên khi tính hiện giá lợi ích ròng với suất chiết khấu 10% thì NPV của dự án A là 2000 trong khi của dự án B là 5000. Đến đây, nếu chỉ căn cứ vào nội suất thu hồi vốn thì sẽ chọn dự án A vì IRR=30%, nhưng dự án B mang lại NPV lớn hơn mà có nội suất thu hồi vốn nhỏ hơn (IRR=20%) do có quy mô đầu tư lớn hơn. Như vậy đối với các dự án có tính loại trừ lẫn nhau mà có quy mô đầu tư khác nhau thì phải thận trọng không nên chỉ căn cứ vào một chỉ tiêu nội suất thu hồi vốn. (ii). Trường hợp các dự án có thời gian hữu dụng khác nhau: Giả sử có 2 dự án cần xem xét trồng rừng trên cùng một khu đất : dự án A trồng loại cây có thể thu hoạch sau 5 năm; dự án B trồng một loại cây khác thu hoạch sau 10 năm. Cả 2 dự án đều có chi phí đầu tư là $1.000, giả thiết rằng sau khi thu hoạch xong thì khu đất sẽ được sử dụng vào việc khác nhưng sẽ mang lại hiện giá lợi ích ròng bằng 0. Ta sẽ xem xét cụ thể 2 dự án này : Trang 23 Chỉ tiêu tính toán Dự án A Dự án B 1. Đầu tư ban đầu $1.000 năm thứ 0 $1.000 năm thứ 0 2. Lợi ích $320 trong năm thứ 5 $520 trong năm thứ 10 3. NPV với r=8% NPVa = 1.177,86 NPVb = 1.408,66 4. Nội suất thu hồi vốn IRRa = 0,262 IRRb = 0,179 Như vậy NPVa IRRb và nếu chỉ căn cứ vào chỉ tiêu IRR thì sẽ chọn dự án A, trong khi dự án B mới là dự án mang lại hiệu quả cao hơn. * Phương pháp độ nhạy : Để đơn giản hoá quá trình tính toán, trong luận văn này tác giả sẽ sử dụng phương pháp “ độ nhạy” hai chiều để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, trên cơ sở thay đổi từng cặp biến số có liên quan trong dự án cần phân tích. (Dùng hàm Table trong Microsoft Excel) Qua phần phân tích trên có thể đi đến kết luận rằng: Khi tiến hành xét chọn phương án đầu tư cho dự án về mặt tài chính cần phải có quan điểm tổng hợp từ nhiều khía cạnh khác nhau, trong đó, nhất thiết phải xem xét toàn diện trên cả bốn chỉ tiêu quan trọng là : hiện giá lợi ích ròng (NPV), nội suất thu hồi vốn (IRR), Tỷ suất lợi ích – chi phí (B/C) và thời gian thu hồi vốn. Nếu chỉ xem xét phiến diện từ một chỉ tiêu sẽ dễ dẫn đến sai lầm trong quyết định đầu tư cho dự án. Đây là quan điểm nhất quán trong phân tích tài chính làm cơ sở cho công tác thẩm định dự án đầu tư và cũng là phương thức mà tác giả sẽ sử dụng để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án “Đầu tư xây dựng hạ tầng Khu nhà ở Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí minh” được trình bày tiếp theo ở chương II. Trang 24 CHƯƠNG II PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM – HUYỆN HÓC MÔN – TP. HỒ CHÍ MINH 2.1. GIỚI THIỆU PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2.1.1. Chủ đầu tư: - CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG – TỔNG CTY XÂY DỰNG SỐ 1 - Địa chỉ 6 – 8 Thạch Thị Thanh, Quận I – TP.Hồ Chí Minh. - Quyết định thành lập Doanh nghiệp Nhà nước số 075A/BXD-TCLĐ ngày 22/03/1993 do Bộ Xây dựng cấp. - Giấy phép đăng ký kinh doanh số 102545 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hồ Chí Minh cấp ngày 06/12/2001 và đã bổ sung ngành nghề kinh doanh. - Các ngành nghề kinh doanh chính : XD dân dụng, Công nghiệp, giao thông, thủy lợi.; xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị; đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị mới, kinh doanh nhà. 2.1.2. Giới thiệu về dự án - Tên Dự án : ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM Địa điểm : Xã Bà Điểm - Huyện Hóc Môn – TP.Hồ Chí Minh. - Qui mô đầu tư : Tổng diện tích khu đất của dự án : 9,4607 ha. - Vị trí, điều kiện tự nhiên Khu đất nghiên cứu Quy hoạch thuộc xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, bao gồm các thửa 298, 299, 301, 302, 306, 307, 351, 352, 353, 354, 355, 356, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402, 403, 404, 405, 449, 451, 452, 453, 454, 455, 456, 457, 458, 459, 460, 487, 553, và một phần các thửa 406, 448, 450 thuộc tờ bản đồ số 2 Bộ địa chính xã Bà Điểm. Tổng diện tích nghiên cứu ban đầu là 9,4607 ha. - Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng - Căn cứ Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an Trang 25 ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP của Chính phủ. - Căn cứ Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. - Căn cứ Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Căn cứ Quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của Uỷ Ban Nhân Dân TP về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố. - Căn cứ Quyết định số 5184/QĐ-UB-QLĐT ngày 09/11/1996 và Quyết định số 15/2000/QĐ-UB của Uỷ Ban Nhân Dân TP về việc ban hành, điều chỉnh bổ sung bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà để tính lệ phí trước bạ nhà trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. - Căn cứ Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/07/2001 của Uỷ Ban Nhân Dân TP về qui định hạn mức đất tại Thành phố Hồ Chí Minh. - Căn cứ theo Quyết định số 06/2003/QĐ-UB ngày 07/01/2003 của UBND TP về việc ban hành Quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Trong dự án dự kiến kinh phí cho đền bù giải tỏa là : 500.000 đ/m2đất. Tổng kinh phí cho đền bù giải tỏa là : 94.607 m2 * 500.000 đồng/m2 = 47.303.500.000 đ - Phương án xây dựng Bảng 2-1 : Bảng Cân bằng Sử dụng đất : DT Đất Tỷ lệ Bình quânSTT Hạng mục (Ha) ( % ) (m2/người) I ĐẤT NHÀ Ở : 4.7959 50.69 24.73 1 Biệt thự song lập, liên lập 2.6377 27.88 13.60 2 Liên kế có sân vườn 1.4388 15.21 7.42 3 Chung cư 9 tầng 0.7194 7.60 3.71 II CTCC 0.4142 4.38 2.14 4 Đất trường Mẫu giáo 0.4142 4.38 2.14 III CÂY XANH - TDTT : 1.1687 12.35 6.03 Trang 26 5 Khu Công viên cây xanh -mặt nước 1.1687 12.35 6.03 IV ĐẤT KHÁC : 3.0819 32.58 15.89 6 Đất giao thông 3.0819 32.58 15.89 Cộng đất khu ở 9.4607 100.00 48.78 MỘT SỐ CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT Quy mô dân số 1,940 người Số hộ : 431 Hộ Chỉ tiêu DT đất XD Nhà ở 24.73 m2/người Chỉ tiêu DT Đất CTCC 2.14 m2/người Chỉ tiêu DT Đất CX-TDTT 6.03 m2/người Chỉ tiêu DT đất Giao thông 15.89 m2/người Tỷ lệ DT đất thương phẩm 50.69 % Nhà Biệt thự song lập, liên lập 55.00% Nhà Liên kế có sân vườn 30.00% Nhà chung cư 9 tầng 15.00% Tầng cao trung bình 2.90 Tầng Mật độ xây dựng 35.66 % Hệ số Sử dụng đất 1.03 Lần - Tổng mức đầu tư Cơ sở xác định : − Bộ đơn giá xây dựng cơ bản khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. − Giá trị thực tế các công trình mới xây dựng năm 2000 - 2002. − Hướng dẫn về chính sách đền bù giải tỏa và lệ phí sử dụng đất của Cục Thuế, Ủy Ban Vật Giá Thành phố , Ủy Ban Nhân Dân huyện Hóc Môn và Ủy Ban Nhân Dân Thành phố. Trang 27 Bảng 2-2 :. Tiến độ thực hiện dự án: 3. Ước tính Tổng vốn đầu tư : Tổng vốn đầu tư được ước tính trên cơ sở vốn đầu tư toàn bộ Khu Nhà ở Bà Điểm, huyện Hóc Môn, từ tất cả các nguồn vốn theo mô hình thiết kế. Cụ thể như sau: a- Ước tính Giá trị Xây lắp Trang 28 a. Chi phí xây lắp : Bảng 2-3 : Khái toán giá trị xây lắp hạ tầng (Đồng) STT HẠNG MỤC QUY MÔ Suất Đ/tư GIÁ THÀNH 1 Đất giao thông 30,819 200,000 6,163,800,000 2 XD Công trình công cộng 2,071 1,250,000 2,588,750,000 3 Công viên cây xanh 11,687 50,000 584,350,000 4 San nền 47,304 57,000 2,696,299,500 5 Các công trình hạ tầng khác 6,789,756,750 - Cấp Nước 2,103,000,000 - Thoát Nước bẩn 1,076,681,750 - Thoát nước mưa 1,640,700,000 - Cấp Điện 1,969,375,000 Giá trị xây lắp trước thuế 18,822,956,250 6 Thuế GTGT Xây lắp 5% 941,147,813 7 Dự phòng phí 5% 988,205,203 8 Chi phí đền bù giải tỏa 47,303,500,000 Cộng 68,055,809,266 Bảng 2-4 : BẢNG KHÁI TOÁN GIÁ TRỊ XÂY LẮP NHÀ Ở (Đồng) STT HẠNG MỤC QUY MÔ SUẤT ĐẦU TƯ GIÁ THÀNH 1 Giá trị xây lắp trước thuế nhà ở 78,864 1,250,000 98,580,000,000 2 Thuế GTGT Xây lắp 5% 4,929,000,000 3 Dự phòng phí 5% 5,175,450,000 Cộng 108,684,450,000 Bảng 2-5 : BẢNG KHÁI TOÁN GIÁ TRỊ XÂY LẮP CHUNG CƯ (Đồng) STT HẠNG MỤC QUY MÔ Suất Đ/tư GIÁ THÀNH 1 Đất đường, sân bãi nội bộ 2,518 180,000 453,240,000 2 Hạ tầng kỹ thuật mạng ngoài 50% 226,620,000 3 Công viên cây xanh 3,356 50,000 167,792,500 4 Xây dựng Chung cư 11,400 1,500,000 17,100,000,000 Giá trị xây lắp trước thuế 17,947,652,500 5 Thuế GTGT Xây lắp 5% 897,382,625 6 Dự phòng phí 5% 942,251,756 Cộng 19,787,286,881 Trang 29 b- Chi phí kiến thiết cơ bản khác : b.1. Bảng 2-6 : Chi phí cho công tác Chuẩn bị đầu tư : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN VAT TỔNG CỘNG Giai đoạn Chuẩn bị đầu tư 487,132,173 518,879,193 1 Khảo sát - Lập BĐ địa hình 33,651,249 10% 37,016,374 2 Lập BĐ Hiện trạng Vị trí 11,163,626 10% 12,279,989 3 Điều tra xã hội khu vực 9,460,700 10% 10,406,770 4 Dự án Tiền Khả thi 89,737,454 5% 94,224,327 5 Quy hoạch Chia lô 1/500 67,951,356 10% 74,746,492 6 Chi phí lập & báo cáo dự án 249,586,523 5% 262,065,849 7 Chi phí thẩm định dự án 25,581,265 10% 28,139,392 b.2. Bảng 2-7 : Chi phí khác cho hạng mục xây dựng hạ tầng kỹ thuật : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN VAT TỔNG CỘNG Chi phí khác 3,648,450,759 3,837,797,356 Giai đoạn chuẩn bị thực hiện Đầu tư 779,015,011 856,916,513 1a Chi phí thiết kế công trình 67,049,531 10% 73,754,484 1b Chi phí thẩm định TK công trình 2,951,175 10% 3,246,293 1c Chi phí thẩm định tổng dự toán CT 2,656,058 10% 2,921,664 1d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL CT 6,774,759 10% 7,452,235 2a Chi phí TK hạ tầng kỹ thuật 266,598,135 10% 293,257,949 2b Chi phí thẩm định TK hạ tầng 11,672,394 10% 12,839,633 2c Chi phí thẩm định tổng dự toán HT 10,503,531 10% 11,553,884 2d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL HT 26,218,243 10% 28,840,067 3 Chi phí mời thầu CC trang thiết bị 6,163,185 10% 6,779,504 4 Chi phí lập và thực hiện Đền bù 378,428,000 10% 416,270,800 Giai đoạn thực hiện Đầu tư 2,869,435,748 2,980,880,843 1 Chi phí quản lý dự án 646,434,507 10% 711,077,958 2 Chi phí giám sát thi công CT 32,009,894 10% 35,210,883 3 Chi phí giám sát thi công HT 114,386,217 10% 125,824,839 4 Chi phí Giám sát lắp đặt TTB 13,829,279 10% 15,212,207 5 Chi phí bảo hiểm XD, rủi ro thiên tai 216,463,997 10% 238,110,397 6 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán 91,327,054 10% 100,459,759 7 Tiền Sử dụng Đất 652,242,400 652,242,400 8 Thuế chuyển quyền sử dụng Đất 302,742,400 302,742,400 9 Chi phí khởi công 20,000,000 20,000,000 10 Chi phí nghiệm thu, bàn giao 10,000,000 10,000,000 11 Chi phí khánh thành 20,000,000 20,000,000 12 Chi phí đóng góp cho địa phương 750,000,000 750,000,000 Trang 30 b.3. Bảng 2-8 : Chi phí khác cho hạng mục xây dựng Nhà ở riêng lẻ : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN VAT TỔNG CỘNG Chi phí khác 2,268,301,464 2,495,131,610 Giai đoạn chuẩn bị thực hiện Đầu tư 475,328,424 522,861,266 1a Chi phí thiết kế công trình 322,923,744 10% 355,216,118 1b Chi phí thẩm định TK công trình 48,599,940 10% 53,459,934 1c Chi phí thẩm định tổng dự toán CT 43,769,520 10% 48,146,472 1d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL CT 60,035,220 10% 66,038,742 Giai đoạn thực hiện Đầu tư 1,792,973,040 1,972,270,344 1 Chi phí giám sát thi công CT 659,303,040 10% 725,233,344 2 Chi phí bảo hiểm XD, rủi ro thiên tai 1,133,670,000 10% 1,247,037,000 b.4. Bảng 2-9 : Chi phí khác cho hạng mục xây dựng Chung cư : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN HS VAT TỔNG CỘNG Chi phí khác 906,667,049 997,333,754 GĐ0 chuẩn bị thực hiện Đầu tư 461,630,739 507,793,813 1a Chi phí thiết kế công trình 376,408,620 10% 414,049,482 1b Chi phí thẩm định TK công trình 15,800,400 10% 17,380,440 1c CP thẩm định tổng dự toán CT 14,227,200 10% 15,649,920 1d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL CT 32,507,100 10% 35,757,810 2a Chi phí TK hạ tầng kỹ thuật 18,957,748 10% 20,853,523 2b Chi phí thẩm định TK hạ tầng 847,653 10% 932,418 2c CP thẩm định tổng dự toán HT 762,887 10% 839,176 2d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL HT 2,119,131 10% 2,331,044 Giai đoạn thực hiện Đầu tư 445,036,310 489,539,941 1 Chi phí giám sát thi công CT 187,056,900 10% 205,762,590 2 Chi phí giám sát thi công HT 8,507,040 10% 9,357,744 3 CP bảo hiểm XD, rủi ro thiên tai 249,472,370 10% 274,419,607 ( Xin tham khảo chi tiết “ Bảng Dự toán các chi phí khác “ ở phần Phụ Lục 2.) Trang 31 c- Phí duy tu bảo dưỡng : Tỷ lệ trích duy tu bảo dưỡng bằng 0,3% giá trị xây dựng của năm trước. Tổng trích duy tu bảo dưỡng được tính trong 5 năm tuổi của dự án. Tổng Chi phí này là : 929.580.916 đồng (Xin xem chi tiết ở phần Phụ lục 2 – Bảng 3) d- Phí Quản lý và Bán hàng : Chi phí này nhằm thúc đẩy việc kinh doanh của Dự án được thuận lợi.Tổng trích chi phí này dự kiến 2 % Chi phí đầu tư của dự án. Tổng Chi phí này là : 4.087.533.761 đồng (Xin xem chi tiết ở phần Phụ lục 2 – Bảng 3) - Bảng 2-10 : Bảng tổng hợp vốn đầu tư cho dự án STT HẠNG MỤC THÀNH TIỀN (đ) Giá trị xây lắp : 1 - Hạ tầng kỹ thuật 68,055,809,266 2 - Nhà ở riêng lẻ 108,684,450,000 3 - Nhà chung cư 19,787,286,881 Chi phí khác : 4 - Công tác chuẩn bị đầu tư 518,879,193 5 - Hạ tầng kỹ thuật 3,837,797,356 6 - Nhà ở riêng lẻ 2,495,131,610 7 - Nhà chung cư 997,333,754 8 - Phí duy tu, bảo dưỡng 929,580,916 9 - Phí Quản lý và Bán hàng 4,087,533,761 Cộng Vốn đầu tư 209.393.802.738 e- Chi phí lãi vay : Tổng vốn đầu tư xây dựng của dự án là : 209,393,802,737 đồng Do dự án sử dụng hình thức đầu tư cuốn chiếu, đầu tư từng phần nhưng hoàn chỉnh, sớm đưa vào kinh doanh, thu tiền kinh doanh các khu hoàn chỉnh để đầu tư tiếp theo trong năm tới. Với năng lực hiện có của Công ty, việc bỏ vốn ban đầu để đầu tư xây dựng dần kiểu cuốn chiếu này rất thuận lợi. Dự kiến nguồn vốn được phân bổ như sau Trang 32 Bảng 2-11 : Bảng tổng hợp các nguồn vốn huy động cho dự án năm 0 1 2 3 4 5 Dự kiến chi 106đ 529.26 58,434.91 45,018.04 69,610.31 35,374.94 426.35 Các nguồn vốn 209,393.80 Vốn tự có và vốn góp 21,843.15 10.40% 529.26 5,993.13 7,167.60 5,023.32 2,916.66 213.18 Chi phí khác 518.88 689.89 2,552.12 2,975.24 1,113.02 - Tỷ lệ đóng 100% 100% 100% 100% 100% Phí đền bù - 47,303.50 - - - - Tỷ lệ đóng 10.0% XD hạ tầng - 8,853.08 8,322.23 1,294.40 1,294.40 - Tỷ lệ đóng 50% 100% 100% Chi h. động 10.38 1,145.78 908.75 1,507.35 1,018.50 426.35 Tỷ lệ đóng 100% 50% 50% 50% 50% 50% Vốn ứng trước của nhà thầu XD 4,426.54 2.10% - 4,426.54 - - - - XD hạ tầng - 8,853.08 8,322.23 1,294.40 1,294.40 - Tỷ lệ ứng 50% Vốn dự kiến vay ngân hàng 37,842.80 18.10% - 37,842.80 - - - - Phí đền bù - 47,303.50 - - - - Tỷ lệ vay 80% Vốn bổ sung từ hoạt động KD 145,281.31 69.40% - 10,172.44 37,850.43 64,587.00 32,458.27 213.18 Vậy, đối với dự án này, Vốn vay ngân hàng và Vốn ứng trước của các nhà thầu xây dựng, bạn hàng, dự kiến là 20 % Vốn đầu tư. Đối với Vốn ứng trước của các nhà thầu thi công (dự kiến chiếm 50% chi phí xây lắp hạ tầng trong năm thứ nhất), sau khi hoàn thành công trình, dự kiến một năm sau mới hoàn tất các thủ tục về hoàn công, nghiệm thu mới trả cho bạn hàng, trong thời gian này, để tránh việc bất lợi cho các nhà thầu, dự án cũng tính lãi vay vốn ứng trước này trong một năm, với lãi suất của ngân hàng (0,85%/tháng – 10,20%/năm). Đối với vốn vay ngân hàng (dự kiến dùng để trả 80% chi phí đền bù), sẽ trả dần cả lãi và vốn 3 lần trong 3 năm có doanh thu sau (năm thứ 3 đến năm thứ 5). Trang 33 Bảng 2-12 : LỊCH VAY VÀ TRẢ NỢ (Triệu đồng) năm 0 1 2 3 4 5 Dư nợ Đầu kỳ vay ngân hàng 38,000.00 41,876.00 29,249.07 15,334.19 0.00 - Lãi vay phát sinh trong năm 3,876.00 4,271.35 2,983.41 1,564.09 0.00 - Vay thêm trong kỳ 38,000 - Trả vốn + lãi ngân hàng 16,898.28 16,898.28 16,898.28 0.00 Trong đó lãi ngân hàng là (4,271.35) (2,983.41) (1,564.09) (0.00) Vốn vay ngân hàng là (12,626.93) (13,914.88) (15,334.19) (0.00) Dư nợ cuối kỳ vay ngân hàng 38,000 41,876.00 29,249.07 15,334.19 0.00 Dư nợ Đầu kỳ vay của nhà thầu XD 4,426.54 - - Lãi của vốn ứng trước phát sinh 451.51 - Trả vốn + lãi ứng trước của các nhà thầu 4,878.05 Trong đó lãi của ứng vốn là (451.51) Vốn của nhà thầu (4,426.54) Vay thêm trong kỳ Dư nợ cuối kỳ vay của nhà thầu XD 4,426.54 0.00 Tổng chi phí lãi vay của cả hai hình thức dự kiến là :13.146.352.125 đồng - Hiệu quả tài chính của dự án - Dự kiến tỷ lệ % và giá bán đất nền như sau : Trang 34 Bảng 2-13 : Kế hoạch kinh doanh đất nền Năm 1 2 3 Kinh doanh nền nhà 35% Đất nền nhà Liên kế có sân Tỷ lệ 40% 50% 10% Đất nền nhà Biệt thự Tỷ lệ 35% 55% 10% Giá bán dự kiến (triệu đồng) Đất nền trung bình (triệu đ / m2đất) 2.30 Đất nền nhà Liên kế có sân (triệu đ / m2đất) 2.25 2.50 2.80 Đất nền nhà Biệt thự (triệu đ / m2đất) 2.10 2.30 2.50 Khối lương Kinh doanh dự kiến Đất nền nhà Liên kế ( m2đất) 14,388 5,755 7,194 1,439 Đất nền nhà Biệt thự ( m2đất) 26,377 9,232 14,507 2,638 Cộng khối lượng bán được 40,765 14,987 21,701 4,077 100% 36.76% 53.24% 10.00% Và doanh thu từ đất nền được dự kiến qua các năm theo phương thức thanh toán năm 1 thu 60% giá trị hợp đồng, năm 2 thu 30% giá trị hợp đồng và năm 3 thu 10% Bảng 2-14 : Doanh thu từ kinh doanh đất nền Năm 1 2 3 4 5 Đất nền nhà Liên kế 3,884.76 5,395.50 1,208.59 7,769.52 10,791.00 2,417.18 1,294.92 1,798.50 402.86 3,884.76 13,165.02 13,294.51 4,215.68 402.86 Đất nền nhà Biệt thự 5,816.16 10,010.13 1,978.29 11,632.32 20,020.26 3,956.57 1,938.72 3,336.71 659.43 5,816.16 21,642.45 23,937.26 7,293.28 659.43 Cộng 9,700.92 34,807.47 37,231.78 11,508.97 1,062.29 - Dự kiến phần kinh doanh xây dựng nhà riêng lẻ như sau : Trang 35 Bảng 2-15 : Kế hoạch kinh doanh xây dựng nhà riêng lẻ Năm 2 3 4 Nhà Liên kế có sân Số lượng 40% 50% 10% Nhà Biệt thự Số lượng 35% 55% 10% Giá XD dự kiến (triệu đồng) Giá XD nhà trung bình (triệu đ / m2sàn) 1.80 Nhà Liên kế có sân (triệu đ / m2sàn) 1.80 1.80 1.80 1.80 Nhà Biệt thự (triệu đ / m2sàn) 1.80 1.80 1.80 1.80 Khối lương Xây dựng dự kiến Nhà Liên kế có sân ( m2sàn) 57,439 - 22,976 28,720 5,744 Nhà Biệt thự ( m2sàn) 21,425 - 7,499 11,784 2,143 Cộng khối lượng XD được 78,864 - 30,474 40,503 7,886 Với phương thức thanh toán 40% năm thứ 1 và 60%._.