Phân tích tài chính dự án đầu tư Trung tâm thương mại Đền Lừ tại Công ty Đầu tư & phát triển nhà Hà Nội số 25

ính sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các và các chính sách kinh tế nhà nước tạo ra sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp. Thứ hai là các yếu tố về thị trường cạnh tranh, muốn tồn tại và phát triển thì sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp phải đáp ứng được những nhu cầu của thị trường. Thứ ba là các yếu tố chi phí tài chính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến cơ cấu vốn và dự tính vốn của doanh nghiệp. Một yếu tố khác có tác động lớn đó là yếu tố thứ tư về tiến bộ khoa học-kỹ thuật. Yếu tố này sẽ ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp khấu hao tài sản cố định...Yếu tố thứ năm rất quan trọng là khả năng tài chính của doanh nghiệp và hiệu quả tài chính của dự án. Yếu tố thứ năm là phân tích tài chính dự án được xem như là quan trọng nhất có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư. Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Thì các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng nó tạo dựng được cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đô thị hiện đại... Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu quả kinh tế của nó là rất quan trọng. Mục đích em đã chọn đề tài về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng nhằm phân tích được thực trạng của phân tích tài chính dự án hiện nay và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho việc phân tích, tránh được những thất thoát có thể dự báo được để góp phần giúp chủ đầu tư hay nhà nước đưa ra được một quyết định đầu tư hợp lý hơn. Phương pháp nghiên cứu trước tiên là dựa vào những lý luận chung về phân tích tài chính dự án nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng. Nghiên cứu quy trình của tác nghiệp phân tích tài chính dự án tại Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 25 kết hợp với các số liệu sẵn có để tổng hợp phân tích và đưa ra những kết luận về thực trạnh phân tích tài chính dự án tại công ty hiện nay từ đó đưa ra một số những kiến nghị để giải quyết những tồn tại của phân tích tài chính dự án. Đề tài được bố cục làm ba phần chính như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận chung về việc phân tích tài chính dự án. Chương 2: Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư Trung tâm thương mại Đền Lừ. Chương 3: Thực trạng và giải pháp trong việc phân tích tài chính dự án tại Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25. Được thực tập tại Ban quản lý dự án 2 thuộc Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25 là điều kiện tốt nhất để em hoàn thành đề tài. Với việc đi sâu nghiên cứu phân tích hiệu quả đầu tư của dự án Trung tâm thương mại Đền Lừ thuộc phường Hoàng Văn Thụ-quận Hoàng Mai-Hà Nội. Em sẽ nghiên cứu thực trạnh phân tích tài chính dự án ở công ty, trình bày những giải pháp thực hiện và các kiến nghị cho công tác phân tích tài chính dự án tại công ty. Chương I Cơ sở lý luận chung về phân tích tài chính dự án. 1. Khái niệm về dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng. 1.1 khái niệm về dự án đầu tư. Theo giáo trình Tài chính doanh nghiệp trường KTQD Hà Nội nhà xuất bản thống kê thì dự án đầu tư được định nghĩa như sau: “Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động kinh tế đặc thù với các mục tiêu, phương pháp và phương tiện cụ thể để đạt tới một trạng thái mong muốn. Nội dung của dự án đầu tư được thể hiện trong luận chứng kinh tế – kỹ thuật, là văn bản phản ánh trung thực, chính xác kết quả nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế – kỹ thuật và môi trường pháp lý, về tình hình tài chính...” Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp rất đa dạng: Đầu tư tài sản cố định; Đầu tư tài sản lưu động; Đầu tư tài chính...Các dạng đầu tư này phụ thuộc vào khả năng của từng doanh nghiệp. 1.2 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng( Dự án đầu tư Bất động sản). Dự án đầu tư bất động sản là tổng thể các hoạt động dự kiến với các nguồn lực và chi phí cần thiết được bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra những kết quả cụ thể để thực hiện mục tiêu kinh tế – xã hội nhất định. Các giai đoạn của quá trình đầu tư: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Lập Dự án đầu tư xây dựng, quyết định đầu tư. Trong giai đoạn này Chủ đầu tư được sự hỗ trợ của đơn vị tư vấn phối hợp hoàn thiện Dự án đầu tư xây dựng, hoàn thiện các thủ tục pháp lý về dự án và quyết định đầu tư. Giai đoạn thực hiện đầu tư: Chính thức thành lập Ban quản lý dự án theo Nghị định 18/2003 về quy chế quản lý chất lượng công trình Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng công trình. a). Giai đoạn 1: (Tổ chức thiết kế và chuẩn bị thực hiện dự án) - Tổ chức giới thiệu liên hệ với các tổ chức và cá nhân có nhu cầu mua nhà, thuê văn phòng làm việc có phương án huy động vốn đầu tư cụ thể. - Thiết kế kỹ thuật thi công công trình. - Thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công. - Tổ chức phân chia gói thầu và đấu thầu các hạng mục thi công. - Lựa chọn đơn vị tư vấn giám sát thi công. - Chuẩn bị khởi công công trình. b). Giai đoạn 2: Thi công công trình. - Kiểm tra hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với yêu cầu nêu trong hợp đồng giao nhận thầu xây dựng, quy trình và phương án tự kiểm tra chất lượng của doanh nghiệp xây dựng. - Kiểm tra sự phù hợp về thiết bị thi công và nhân lực của doanh nghiệp xây dựng được lựa chọn với hồ sơ dự thầu. - Kiểm tra vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng tại hiện trường thông qua chứng chỉ chất lượng của nơi sản xuất và kết quả thí nghiệm do các phòng thí nghiệm hợp chuẩn thực hiện. - Kiểm tra các thiết bị thi công, biện pháp thi công, biện pháp an toàn lao động. - Kiểm tra, kiểm định chất lượng, khối lượng, tiến độ thi công và các sản phẩm xây dựng. Chủ trì phối hợp với các bên liên quan giải quyết các vướng mắc phát sinh khi thi công. Chủ trì phối hợp cùng với các bên liên quan tiến hành nghiệm thu các phần việc, kết cấu che khuất, hạng mục, giai đoạn thi công và toàn bộ công trình.... Kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác: Nghiệm thu bàn giao công trình cho các hộ dân đã đăng ký mua nhà, tổ chức quản lý công trình theo quy định của nhà nước về quản lý chung cư, quản lý văn phòng. 2. Vai trò và yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu tư. 2.1 Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư. Hầu hết các dự án đầu tư hiệu quả kinh tế thường được đặt lên hàng đầu và ở đâu có hiệu quả cao thì các nhà đầu tư sẽ hướng tới. Do vậy phân tích tài chính dự án là một nội dung quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án, mục đích của phân tích tài chính dự án là nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về măt tài chính thông qua việc xem xét: thứ nhất là xem xét nhu cầu và sự cung ứng các nguồn lực về vốn cả về quy mô và đảm bảo đúng thời điểm cần huy động để thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư, phải xác định rõ quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn và các nguồn huy động; thứ hai là xem xét tình hình, kết quả và hiệu quả hoạt động của dự án trên phương diện hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Cần xem xét những chi phí thực hiện từ khi soạn thảo dự án cho tới khi kết thúc dự án đưa dự án vào sử dụng, xem xét các lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án thu đựơc do thực hiện dự án. Kết quả của của quá trình phân tích trên là căn cứ để chủ đầu tư quyết định có nên đầu tư hay không? Hiệu quả càng cao sẽ càng thu hút các nhà đầu tư bởi mối quan tâm chủ yếu của họ là mang lại lợi nhuận 2.2 Yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu tư. Yêu cầu của việc thẩm định dự án đầu tư bao gồm: - Nắm vững các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước, ngành địa phương và quy chế quản lý kinh tế, quản lý đầu tư xây dựng cơ bản của Nhà nước. - Nắm chắc tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tài chính của doanh nghiệp, các mối quan hệ làm ăn của doanh nghiệp. - Nắm bắt được tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của thế giới, khu vực, của nước có liên quan đến việc thực hiện dự án. - Nghiên cứu và kiểm tra một cách khách quan, khoa học và toàn diện về nội dung dự án và tình hình sử dụng vốn, có sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn và chuyên gia để đưa ra các nhận xét và kết luận, kiến nghị chính xác. 3.Những điểm lưu ý khi tiến hành phân tích tài chính dự án đầu tư. 3.1.Giá trị thời gian của tiền (tham khảo giáo trình lập dự án đầu tư nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật) Trong quá trình phân tích tài chính dự án, để tổng hợp các khoản chi phí có liên quan đến việc thực hiện dự án và những lợi ích thu được từ những dự án phải sử dụng đơn vị tiền tệ. Tất cả những khoản chi phí và thu nhập này luôn xảy ra ở những thời điểm khác nhau. Tiền chịu ảnh hưởng của các yếu tố:lạm phát, các yếu tố ngẫu nhiên và do thuộc tính vận động và khả năng sinh lợi của của đồng tiền do vậy có giá trị theo thời gian, nên khi so sánh tổng hợp hoặc tính các chỉ tiêu bình quân của các khoản tiền phát sinh trong những khoảng thời gian khác nhau cần phải tính chuyển chúng về cùng một mặt bằng thời gian thông qua việc sử dụng tỉ suất “r”. Mặt bằng này có thể là ở một thời đoạn nào đó (đầu thời kỳ phân tích, cuối thời kỳ phân tích hoặc một năm,một quý, một tháng). Việc lựa chọn năm, quý, tháng nào đó của thời kỳ phân tích nào đó cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể làm sao vừa đơn giản việc tính toán, vừa đảm bảo tính so sánh theo cùng một mặt bằng thời gian của các khoản tiền đưa ra so sánh, tổng hợp. Có thể quy ước nếu gọi năm đầu của thời kỳ phân tích là hiện tại thì các năm tiếp theo sau đó là tương lai so với năm đầu. Nếu gọi năm cuối cùng của thời kỳ phân tích là tương lai thì các năm trước năm cuối sẽ là hiện tại so với năm cuối. Nếu xét quan hệ giữa hai năm trong thời kỳ phân tích thì quy ước năm trước là hiện tại và năm sau là tương lai so với năm trước. Như vậy, tương quan giữa hiện tại và tương lai chỉ là tương đối. Công thức tính chuyển cac khoản phát sinh trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai đầu thời kỳ phân tích hoạc cuối thời kỳ phân tích như sau: FV=PV(1+r)n (1) Và PV = FV (2) Trong đó: (1+r)n là hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hoá giá trị tiền tệ dùng để chuyển một khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian hiện tại về mặt bằng thời gian tương lai. là hệ số chiết khấu hoặc hệ số hiện tại hoá giá trị tiền tệ để tính chuyển một khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại. n: Số thời đoạn (năm, quý, tháng) phải tính chuyển. r: Tỷ suất tính kép trong công thức (1) và tỷ suất chiết khấu trong công thức (2) hay gọi chung là tỷ suất sử dụng để tính chuyển. Nó luôn luôn được hiểu là lãi suất ghép (nếu không có ghi chú). Trong trường hợp tỷ suất có thay đổi trong thời kỳ phân tích, khi đó công thức (1) và (2) có thể chuyển thành như sau: FV=PV. PV= FV - Trong trường hợp tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai: Nếu các khoản tiền(A1,...An) được phát sinh vào đầu các thời đoạn của thời kỳ phân tích: FV= A1(1+r)n + A2(1+r)n-1 +...+ An(1+r)1 = PV= A1 + A2 +...+ An = Nếu các khoản tiền này phát sinh vào cuối thời đoạn của thời kỳ phân tích: FV = A1(1+r)n-1 + A2(1+r)n-2 +...+ A2 (1+r)0 = PV= A1 + A2 +...+ A2 = Trong trường dòng tiền phân bố đều, phát sinh đều đặn qua mỗi thời đoạn là hằng số A: PV= A FV= A 3.2 Xác định tỷ suất “r”. Tỷ suất “r” được sử dụng trong việc tính chuyển các khoản tìên về hiện tại hoặc tương lai nó còn dùng làm độ đo giới hạn để xét sự đánh giá của các dự án đầu tư. Do vậy xác định chính xác tỷ suất “r” có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư. Phải tuỳ thuộc từng điều kiện cụ thể của từng dự án mới có thể xác định được tỷ suất “r”: Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay. Nếu vay từ nhiều nguồn với lãi suất khác nhau thì r là lãi suất vay bình quân tư các nguồn. Nếu đầu tư ban đầu bằng nhiều nguồn vốn khác nhau thi r la lãi suất bình quân của các nguồn đó. Nếu vay theo nhiều kỳ hạn khác nhau thì phải chuyển các khoản vay về cùng một kỳ hạn. Nếu vốn đầu tư do ngân sách cấp thì r là tỷ suất lợi nhuận định mức do nha nước qui định. Nếu góp cổ phần để đầu tư thì r là lợi tức cổ phần. Nếu vốn liên doanh thì r là tỷ lệ lãi suất do các bên liên doanh thoả thuận. Nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư thi r bao hàm cả tỷ lệ lạm phát và mức chi phí cơ hội. 3.3 Xác định thời điểm tính toán. Xác định thời điểm tính toán cũng phụ thuộc vào từng dự án. Đối với dự án có qui mô vừa và nhỏ, thời gian thực hiện không dài thì thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện đầu tư. Còn đối với các dự án có qui mô lớn thời gian thực hiện dài thì thời điểm được chọn là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. Các khoản thu chi phát sinh trong giai đoạn hoạt động được tính chuyển về năm được chọn làm thời điểm tính toán thông qua việc tính giá trị hiện tại. 4. Nội dung phân tích tài chính dự án. 4.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư. Việc tích toán chính xác tổng mức vốn đầu tư là một nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án và nhất là tính khả thi của dự án nếu tính tổng mức vốn đầu tư quá cao ảnh hưởng tới việc phân tích hiệu quả dự án, còn nếu quá thấp thì dự án không thực hiện được. Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết tư quá trình lập dự án đến khi đưa dự án vào hoạt động. được chia ra làm hai loại vốn cố định và vốn lưu động ban đầu. Nếu là một dự án đầu tư xây dựng thì nó bao gồm các khoản mục sau: Chi phí chuẩn bị: là chi phí trước khi thực hiện dự án như chi phi lập dự án, chi phi tư vấn khảo sát thiết kế, ch phí quản lý dự án, chi phí đào tạo huấn luyện... Chi phí xây lắp: Chi phí để có mặt bằng, chi phi xây dựng kết cấu hạ tầng, chi phí xây dựng công trình... Chi phí lắp đặt thiết bị: Hệ thống điện, nước, thang máy, điều hoà, gar... Chi phí khác. Dự phòng phí Lãi vay ngân hàng. Các khoản chi phí này được tích theo định mức và đơn giá do nhà nước qui định phụ thuộc vào loại công trình, địa điểm xây dựng. Tổng mức vốn đầu tư dự tính cuả dự án cần đựơc xem xét theo từng giai đoạn cảu quá trình đầu tư( Chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư) và được xác định rõ bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, hiện vật hoặc bằng tài sản khác. 4.2 Các nguồn tài trợ dự án, khả năng cung cấp đủ vốn kể cả về số lượng cũng như thời điểm huy động. Các nguồn tài trợ dự án rất phong phú. Nó phụ thuộc vào khả năng nhanh nhạy cuả nhà quản lý nhằm huy động được nhiều vốn nhất với chất lượng tốt nhất. Mặt khác khả năng huy động còn phụ thuộc vào tiềm lực tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp trên thị trường. Đồng thời loại hình doanh nghiệp cũng là một yếu tố tác động rất lớn trong việc phát triển kênh huy động. Nhìn chung nguồn vốn bao gồm những nguồn cơ bản sau: Nguồn vốn ngân sách. Vốn tự có. Vốn viện trợ. Vốn vay ngân hàng thương mại. Vốn vay tổ chức tín dụng quốc tế Vốn chiếm dụng. Vốn Cổ phần. Vốn đầu tư trực tiếp. Vốn liên doanh, liên kết. ... Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư dự án, vừa để tránh thừa vốn các nguồn tài trợ không chỉ xem xét về mặt số lượng mà còn cả về thời gian huy động. Các nguồn vốn tuy là dự kiến nhưng phải được đảm bảo một cách chắc chắn. Sự đảm bảo chắc chắn này phải được thể hiện bằng những bằng chứng pháp lý. Ví dụ nếu là nguồn ngân sách nhà nước thì phải có quyết định cấp vốn, nếu là vốn vay thì phải có thư bảo đảm tín dụng... Tiếp theo cần so sánh nhu cầu về vốn với khả năng cung ứng đủ vốn tại mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư. Nếu khả năng lớn hơn hay đáp ứng đủ nhu cầu thì dự án được chấp nhận. Nếu không thể đảm bảo đủ vốn thì nhất thiết cần giảm qui mô dự án, hay liên yêu cầu liên kết với các đơn vị hay cá nhân cùng tham gia quá trình đầu tư. Nếu không cần tiến hành đầu tư theo từng giai đoạn của toàn bộ dự án nhưng phải tiến hành qui hoặch tổng thể và tiến hành phân chia các gói đầu tư sao cho cuối cùng đạt được mục đích của quy hoạch tổng thể đã nghiên cứu. Xác định được các nguồn tài trợ là một công việc quan trọng nhưng sau đó cần xác định rõ cơ cấu của từng nguồn thời điểm nào huy động nguồn nào với số lượng bao nhiêu để tiết kiệm tối ưu nhất chi phí về vốn. Sử dụng các công cụ để lập tiến độ vốn huy động cho từng năm, từng giai đoạn của qúa trình đầu tư. Lập tiến độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền tệ thực cần huy động hàng năm cần tính tới cả yếu tố lạm phát. 4.3 Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm và từng giai đoạn của đời dự án. Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận được tình hình hoạt động tài chính của dự án sau này. Đồng thời nó là nguồn số liệu giúp các nhà hoạch định tính toán và phân tích các chỉ tiêu nhằm phục vụ cho công việc phân tích tài chính dự án. Do vậy ta cần đi lập các báo cáo tài chính sau: 4.3.1 Ước tính doanh thu tư hoạt động của dự án. Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán các sản phẩm và dịch vụ. Với dự án đâu tư xây dựng thì doanh thu bao gồm từ việc bán hay cho thuê căn hộ, bán hay cho thuê văn phòng, các dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ tư vấn bán và pháp lý... Ước tính các khoản doanh thu này phải dựa trên những nghiên cứu thị trường quanh khu vực dự án nhằm dự báo các nhu cầu hiện tại và tương lai với số lượng cần cung cấp là bao nhiêu. Không nên ước tính một cách định tính cần có một phương pháp nghiên cứu phù hợp với dự án cũng như thị trường dự án. Cần đưa ra các biện pháp phòng ngừa trong trường hợp doanh thu giảm do thị trường khủng hoảng. Cũng như luôn đảm bảo một chính sách tốt với khách hàng nhằm đảm bảo được khoản thu dự tính từ doanh thu và nâng cao được uy tín của doanh nghiệp làm tăng giá trị vô hình của doanh nghiệp. 4.3.2 Ước tính chi phí sản xuất. Chỉ tiêu này rất quan trọng nó dễ gây thất thoát, cần đựơc theo dõi thừơng xuyên và được tính cho từng năm. Trong các dự án đầu tư xây dựng thì chi phí sản xuất ngoài chi phí xây dựng công trình thì còn có chi phí quản lý vận hành công trình sau khi đưa vào sử dụng nó bao gồm các khoản chi phí cơ bản sau: Chi phí xây dựng công trình. Chi phí khấu hao Chi phí quản lý vận hành Phí duy tu bão dưỡng các trang thiết bị . Phí duy tu bão dưỡng phần diện tích và không gian thuộc sở hữu chung . Quản lý bảo quản hồ sơ nhà . Phí kiểm tra đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc thực hiện nội qui , qui chế . Phí khác . Phí các công việc dịch vụ. Tiền lương. Khấu hao là một yếu tố của chi phí sản xuất. Mức khấu hao có ảnh hưởng rất lớn đến thuế thu nhập phải nộp nó còn ảnh hưởng rất lớn đến thời gian thu hồi vốn, thu hồi vốn nhanh hay chậm phụ thuộc rất nhiều vào thời gian khấu hao mức khấu hao hiện nay có các phương pháp tính khấu hao sau: Khấu hao đều hay khấu hao tuyến tinh. Khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại. Khấu hao theo tổng số các số thứ tự năm. Khấu hao theo hệ số vốn chìm. Khấu hao theo đơn vị sản lượng. Khấu hao theo mức độ cạn kiệt của tài nguyên. Trong các dự án đầu tư xây dựng thì thường sử dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng và thời gian khấu hao tương đối dài làm cho thời gian thu hồi vốn chậm. Các dự án được phép khấu hao nhanh nhưng không thể nhanh gấp hai lần thời gian khấu hao bình thường do nhà nước qui định. 4.3.3 Dự tính lãi lỗ của dự án. Khi ta đã ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí cho từng năm thì từ đó ta lập được bảng ước tính lãi lỗ cho từng năm của đời dự án. Đây là một chỉ tiêu giúp phản ánh hiệu quả của hoạt động sản xuất, dịch vụ mà dự án hoạt động trong từng năm. Có thể cho phép lỗ ở trong một giai đoạn nào đó nhưng xét về tổng thể thì dự án phải làm có lãi có như vậy mới có thể thu hồi vốn của dự án được. Trong những năm đầu mức lãi càng cao thì càng tốt vì có như vậy thời gian thu hồi vốn nhanh, vốn tiền tệ được quay vòng nhanh hơn. Trong dự án đầu tư bất động sản thì việc bán nhà càng nhanh và cho thuê các hợp đồng càng dài hạn thì hiệu quả của dự án càng cao. Tránh được các rủi ro của thị trường cũng như ảnh hưởng của thời gian tới quyết định của khách hàng. 4.3.4 Bảng dự trù cân đối kế toán của dự án. Bảng dự trù cân đối kế toán là một hình thức biểu hiện tình trạng tài chính của dự án thông qua việc cân đối giữa tài sản và nguồn vốn của từng năm hoạt động của dự án. Khả năng cân bằng về tài chính được thể hiện qua bảng cân đối kế toán dự trù. 4.3.5 Dự tính cân đối thu chi. Dự tính cân đối thu chi là một mục tiêu quan trọng của phân tích tài chính dự án.Trước hết cần phân biệt giữa doanh thu và khoản thu, giữa khoản mua và khoản chi trước khi xây dựng bản cân đối thu chi của dự án. Doanh thu là giá trị hàng hoá bán được phản ánh trong tài khoản thu nhưng có thể chưa được thanh toán. Khoản thu là giá trị hàng hoá đã được thanh toán. Khoản mua là giá trị mua vào nhưng có thể chưa trả tiền được phản ánh trong tài khoản nợ. Khoản chi là giá trị hàng hoá mua đã trả tiền. Như vậy, thu nhập là chênh lệch giữa doanh thu và các khoản mua tại thời điểm xem xét còn dòng tiền là chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểm xem xét. Bởi vậy, giá trị dòng tiền tệ ròng tại một thời điểm nào đó có thể khác với thu nhập của dự án tại một thời điểm nào đó (có thể xảy ra thu nhập > 0 nhưng dòng tiền tệ ròng lại < 0). Trên thực tế phân tích tài dự án hiện nay, sự chênh lệch này chưa được tính tới, tức là chưa phân tích được, tức là chưa phản ánh đúng tình trạng thực tế của dự án. Song nếu biết được giá trị hàng hoá bán ra trong một giai đoạn và cũng biết được giá trị của tài khoản thu vào đầu và cuối kỳ ta có thể tính được các khoản thu như sau: Khoản thu trong kỳ = Doanh thu trong kỳ + Chênh lệch khoản phải thu đầu kỳ và cuối kỳ 4.4 Các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án. 4.4.1 Đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay. Hệ số này tốt nhất là bằng 1. Với những dự án có triển vọng, và hiệu quả của nó là hiển nhiên thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1. nhưng luôn đảm bảo ở mức 2/3 là dự án được thuận lợi. Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư lớn hơn hoặc bằng 50%. Đối với các dự án có triển vọng và hiệu quả của nó là rõ ràng thì tỷ lệ này có thể nhỏ hơn 50%. Với các dự án đầu tư Bất động sản thì vốn còn được huy động từ khách hàng khi họ thanh toán trả trước. Thì các tỷ số trên vốn vay chỉ được xem xét là vay của các trung gian tài chính. Vậy khi đánh giá các tỷ số trên phải xét đến khả năng thực sự có thể huy động được tiền trả trước của khách hàng. Cần phân tích các tài sản có tính thanh khoản cao của doanh nghiệp, sau đó phân tích sự luân chuyển nguồn vốn trong năm. Chính điều này nó sẽ đánh giá khả năng sử dụng vốn của doanh nghiệp. 4.4.2 Giá trị hiện tại ròng và giá trị tương lai ròng. Giá trị hiện tại ròng(NPV): Là tổng lãi ròng của cả đời dự án được chiết khấu về năm hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu được xác định phù hợp. NPV= Bi : Lợi ích năm i của dự án; tất cả những gì mà dự án thu được nó có thể lad doanh thu thuần, giá trị thanh lý tài sản ở các thời điểm trung gian, vốn lưu động được thu về ở cuối đời dự án. Ci : Chi phí của dự án năm i bao gồm tất cả các những gì dự án ban đầu bỏ ra, nó có thể là chi phí vốn ban đầu để tạo ra TSLĐ ở thời điểm ban đầu và tạo ra các TSCĐ ở thời điểm trung gian, chi phí hàng năm của dự án không boa gồm khấu hao. r : tỷ lệ chiết khấu n : năm hoạt động của dự án(tuổi thọ kinh tế cuả dự án) i : là thời điểm năm thứ i Dự án được chấp nhận khi NPV>= 0. Khi đó tổng các khoản thu của dự án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại. Dự án không được chấp nhận khi NPV< 0. Khi đó tổng các khoản thu của dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại. Trong trường hợp lựa chọn nhiều phương án thì dự án nào có NPV lớn nhất sẽ được chọn. Khi hai dự án có NPV bằng nhau thì phương án có giá trị hiện tại của chi phí nhỏ nhất sẽ được chọn. Ưu nhược điểm của chỉ tiêu NPV: Ưu điểm: Chỉ tiêu NPV được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất để chọn lựa một dự án khi có nhiều dự án khác nhau trong trường hợp không có hạn chế về nguồn vốn và tuổi đời của đối tượng của các phương án là như nhau. Mặt khác chỉ tiêu này phản ánh qui mô tiền lãi của cả đời dự án. Nhược điểm: Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu mà tỷ lệ này rất khó xác định trong điều kiện thị trường vốn biến động. Ngoài ra việc dự kiến các dòng thu – chi của dự án không phải lúc nào cũng thực hiện được. Giá trị tương lai ròng: là lãi ròng của cả đời dự án tích luỹ về năm tương lai cuối cùng theo một tỷ lệ tích luỹ nhất định. NFV= NFV>= 0 thì dự án được chọn. Khi đó tổng các khoản thu của dự án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về cùng một mặt bằng tương lai. NFV< 0 thì dự án không được chọn. Khi đó tổng các khoản thu của dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về cùng một mặt bằng tương lai. Trường hợp có nhiều phương án lựa chọn thì phương án nào có NFV lớn nhất sẽ được chọn. Nếu các phương án có NFV bằng nhau thì phương án nào có giá trị tương lai của chi phí nhỏ nhất sẽ được chọn. Ưu nhược điểm của NFV cũng tương tự như đối với NPV. NFV có thể chuyển thành NPV theo công thức sau. NPV= Giá trị hiện tại hàng năm. là giá trị hiện tại thuần được phân phối đều trong kỳ phân tích. AV=NPV. PA nào mà có AV lớn hơn được chọn lựa về tài chính PA nào có AVmax là PA tốt nhất về tài chính. Nếu PA có thu nhập như nhau thì PA nào có chi phí hiện tại hàng năm nhỏ nhất là PA tốt nhất về mặt tài chính. Ưu nhược điểm của AV + Ưu điểm: chỉ tiêu này có thể so sánh giữa các PA có tuổi thọ khác, có nhiều lần bổ sung không giống nhau. + Nhược điểm: Kết quả tính toán phụ thuộc vào nhiều tỷ lệ chiết khấu để lựa chọn tính toán và cũng thấy hiệu quả sử dụng một đồng vốn. 4.4.3 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (Rate of Return). Hệ số tuần hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn đâu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm. Chỉ tiêu này được tính như sau: Nếu tính cho từng năm hoạt động (ký hiệu RRi). RRi = Trong đó: WiPV là lợi nhuận thuần thu được năm i tính theo mặt bằng hiện tại (tính theo thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động). Iv0 là vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án(ký hiệu) = Trong đó là lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện tại. Trong thực tế (trong nghiên cứu tiền khả thi) để tính RR người ta có thể lấy lợi nhuận thuần của một năm hoạt động ở mức trung bình trong đời dự án và áp dụng công thức tính rr giản đơn(không xét đến yếu tố thời gian của tiền) sau đây: = Trong đó W là lợi nhuận thuần năm hoạt động trung bình của đời dự án. 4.4.4 Tỷ suất lợi ích – chi phí(BCR). BCR= Nếu dự án có BCR 1 có hiệu quả tài chính Có nhiều PA chọn lựa thì BCR là một tiêu chuẩn để xếp hạng PA, xếp vị trí cao hơn cho PA có BCR lớn hơn. Ưu điểm: cho biết hiệu quả của đồng vốn bỏ ra. Hạn chế: phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tính toán- đây là chỉ tiêu đánh giá tương đối, dễ dẫn đến bỏ qua PA có NPV lớn. Thông thường NPV càng lớn thì BCRcàng nhỏ. Do đó việc sử dụng chỉ tiêu này nên kết hợp với các chỉ tiêu khác. NPV lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quan hệ về lợ ích và chi phí của người đánh giá, vì vậy khi lựa chọn phải biết đánh giá về lợi ích và chi phí tài chính. 4.4.5 Thời gian thu hồi vốn đầu tư(T). Là số năm cần hoạt động của dự án để lợi nhuận và khấu hao thu được vừa đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu. Thường sử dụng hai khái niêm về thời gian thu hồi vốn là thời hạn thu hồi giản đơn và thời hạn thu hồi vốn động. Thời hạn thu hồi vốn giản đơn (t) không tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian: t = K: Vốn đầu tư cho dự án F: Lợi nhuận Thời gian thu hồi vốn động (T) : là thời hạn thu hồi vốn có tính đến giá trị của tiền theo thời gian tính chuyển các dòng lợi nhuận 4.4.6 Hệ số hoàn vốn nội bộ(IRR). Đây là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV của dự án bằng không. Tỷ lệ IRR dùng để thẩm định và ra quyết định đầu tư. Dự án được lựa chọn để đầu tư phải có IRR > lãi suất chiết khấu. Trong đó lãi suất chiết khấu bao gồm lãi cho vay của Ngân hàng cộng với tỷ lệ lạm phát và rủi ro của khoản cho vay. Có nhiều cách tính IRR, trong đó người ta thường dùng cách tính nội suy để tính dựa vào công thức tính NPV. NPV1 IRR = R1 + ( R2 - R1 ) NPV1 - NPV2 R1 : là lãi suất làm cho NPV1 tiến gần đến 0+ R2 : là lãi suất làm cho NPV2 tiến gần đến 0- R2 > R1 : R2- R1 Ê 0,5 % Lưu ý: Các tiêu chuẩn để chấp nhận dự án ở đây cũng phụ thuộc vào điều kiện không gian, thời gian cụ thể và có thể thay đổi khi không gian và thời gian phân tích thay đổi. Dự án sẽ được chấp nhận khi IRR có tỷ lệ lớn hơn lãi suất vay. Trong trường hợp các dự án loại bỏ nhau thi dự án nào có IRR lớn nhất sẽ được chọn. 4.4.7 Điểm hoà vốn. Điểm hoà vốn là điểm tại đó doanh thu bằng chi phí bỏ ra. Điểm hoà vốn được tính cho một năm và thường tính ở năm đơn vị hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định. Điểm hoà vốn cho biết khả năng sinh lời và mức độ an toàn của dự án thông qua các chỉ tiêu. . Điểm hoà vốn lý thuyết ( Đlt ) Trong đó: D : Doanh thu Đ Đ : Tổng định phí Đlt = B : Tổng biến phí D - B . Sản lượng hoà vốn ( q ). Đ q = p - b . Doanh thu hoà vốn ( Dhv ) Đ Dhv = 1 - B /D . Điểm hoà vốn tiền tệ. ( Đtt ) Đ - KHCB Đtt = D - B . Điểm hoà vốn trả nợ. ( Đtn ) Đ - KH - Nợ gốc - Ttt ( Ttt : Thuế lợi tức ) Đtn = D - B Phân tích điểm hoà vốn trả nợ cho biết từ điểm này trở đi, Công ty có đủ tiền trả nợ vay và nộp thuế chưa. Tất cả các điểm hoà vốn tính ở trên càng thấp thì tính khả thi của dự án càng cao, rủi ro về thua lỗ càng thấp. 4.4.5 Phân tích độ nhạy của dự án. Thực chất là việc phân tích những thay đổi bất lợi cho dự án ( giá cả, chi phí đầu tư, doanh thu.. .) làm ảnh hưởng đến IRR và NPV Trong thực tế, khi tính độ nhạy cảm của dự án, người ta cho các biến số thay đổi1% so với phương án lựa chọn ban đầu và tính NPV và IRR thay đổi bao nhiêu % - ý nghĩa của việc phân tích độ nhậy cảm của dự án là giúp cho Ngân hàng có thể khoanh được hành lang an toàn cho sự đầu tư của doanh nghiệp. Sự an toàn về nguồn vốn. Để đánh giá độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần chú ý các điểm sau: Các nguồn vốn huy động._. phải được đảm bảo không chỉ về số lượng và cần phải phù hợp với tiến độ phân bổ vốn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án. Tránh gây lãng phí trong sử dụng vốn do không huy đông đúng thời điểm. Có sự đảm báo về tính pháp lý của nguồn vốn và cơ sở thực tiến của những nguồn vốn huy động. Phân tích các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và khả năng trả nợ. Ngoài ra trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có( bao gồm cả vốn góp cổ phần, vốn liên doanh, vốn mua nhà, thuê nhà trả trước) và vốn đi vay đảm bảo tỷ lệ này >= 1. Trong trường hợp dự án có khả năng sinh lời cao thì tỷ lệ này có thể nhỏ hơn 1. (Ghi chú: Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án ở trên được tham khảo ở Giáo trình lập dự án đầu tư Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật.) Chương 2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư Trung tâm thương mại Đền Lừ Giới thiệu chung về dự án.(trích từ tài liệu các dự án của công ty) Căn cứ pháp lý đầu tư. - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/02/2005 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng; - Thông báo số 288/SĐCNĐ-ĐKTK ngày 25/6/2003 của Sở Địa Chính - Nhà đất Hà nội (nay là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội) về việc bổ sung hồ sơ sử dụng đất. - Hợp đồng thuê đất số 254-245/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày 09/9/1999 giữa của Sở Địa Chính - Nhà đất Hà nội (nay là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội) với Công ty xây dựng Thanh niên Hà nội (nay là Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà nội số 25), kèm theo trích lục bản đồ do Công ty Địa chính Hà nội lập ngày 07/01/2003. - Công văn số 1332/UB-XDĐT ngày 13/4/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc lập dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng- Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Công văn số 1953/QHKT-P2 ngày 20/9/2004 và công văn số 2324/QHKT-P2 ngày 01/11/2004 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà nội về việc trả lời Quy hoạch TMB và phương án kiến trúc công trình Văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Công văn số 600/QHKT-P2 ngày 28/3/2005 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế công trình Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2- quận Đống Đa- Hà nội. - Công văn số 709/VQH-T1 ngày 29/10/2004 của Viện quy hoạch xây dựng Hà nội về việc cung cấp số liệu kỹ thuật tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Công văn số 135/2004/ĐLĐĐ ngày 11/11/2004 của Điện lực Đống Đa (thuộc Công ty điện lực Hà nội) về việc thoả thuận cấp nguồn điện cho dự án Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Công văn số 2319/KDNS-KT ngày 18/11/2004 của Công ty Kinh doanh nước sạch HN về việc thoả thuận cấp nước cho dự án Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Công văn số 990/CTTN ngày 10/11/2004 của Công ty Thoát nước Hà nội về việc thoả thuận thoát nước cho dự án Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Công văn số 22/TNMTNĐ-QLMT,KT&TV ngày 05/01/2005 của Sở Tái nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội về việc thoả thuận về môi trường cho dự án Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Công văn số 416 CV.DA/PC23 ngày 15/11/2004 của Công an Thành phố Hà nội về việc thoả thuận PCCC cho dự án Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội. - Bản đồ hiện trạng khu đất TL 1/500 do Công ty Địa chính Hà nội lập ngày 02/01/2003 kèm theo xác nhận của UBND phường Nam Đồng ngày 05/8/2004. - Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà nội lập ngày 17/5/2003 được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà nội chấp thuận ngày 17/5/2003. - Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng QH-01/01 tỷ lệ 1/500 do Công ty Cổ phần tư vấn quy hoạch - kiến trúc Phương Đông lập tháng 10/2004 được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội chấp thuận ngày 01/11/2004 kèm theo công văn số 2324/QHKT-P2 ngày 01/11/2004. - Báo cáo khảo sát địa chất công trình. - Quy chuẩn Xây dựng Việt nam và các văn bản quy định hiện hành. Sự cần thiết phải đầu tư. Khu di dân Đền Lừ II thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai có diện tích 205.263 m2 đã được Thành phố đầu tư xây dựng với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và các hạng mục nhà ở và hạ tầng xã hội đã được đi vào sử dụng. Tuy nhiên hiện nay tại khu đất dành cho thương nghiệp (đất ký hiệu TN ) trong khu di dân Đền Lừ II vẫn chưa được xây dựng theo quy hoạch vì vậy dân cư khu vực này chưa có khu dịch vụ thương mại và mua bán. Trung tâm thương mại Đền Lừ được xây dựng và đưa vào hoạt động sẽ góp phần hoàn thiện đồng bộ hạ tầng xã hội cho khu vực theo quy hoạch đã được UBND thành phố phê duyệt. Tạo ra cảnh quan và môi trường đẹp cho toàn khu vực sẽ góp phần nâng cao và ổn định đời sống nhân dân đồng thời thực hiện theo chủ trương của chính phủ theo điều 29, Nghị định 22/1998/NĐ-CP “ Điều kiện bắt buộc phải có cho khu tái định cư là: Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng ở đô thị quy hoạch nông thôn. Trước khi bố trí đất cho các hộ dân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương…” Bởi vậy việc đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Đền Lừ là rất cần thiết và cấp bách để phục vụ hoàn thiện hạ tầng xã hội theo quy hoạch. Tuy nhiên nguồn vốn đầu tư cho công trình lớn đòi hỏi yêu cầu quản lý cao do vậy cần có sự trợ giúp của các doanh nghiệp có khả năng thực hiện nhằm xã hội hoá trong lĩnh vực thương nghiệp dịch vụ không những giảm áp lực mà còn đem lại nguồn thu cho ngân sách thành phố. Giới thiệu chung. - Tên dự án: Trung tâm thương mại Đền Lừ. - Địa điểm xây dựng: Lô đất ký hiệu TN khu di dân Đền Lừ II, Phường Hoàng Văn Thụ, Quận Hoàng Mai, Hà nội. - Chủ đầu tư: Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25 (Handico) - Đơn vị lập thiết kế cơ sở: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Trường Thành. - Hình thức đầu tư: Xây dựng mới. - Nguồn vốn: Vốn vay và vốn tự có của doanh nghiệp. - Các chỉ tiêu kỹ thuật. Theo quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết tỷ lệ 1/500 được Sở quy hoạch Kiến trúc Hà nội chấp thuận kèm theo công văn số ……………….. Tổng diện tích đất khoảng : 5698 m2 Diện tích xây dựng : 1968 m2 Diện tích sàn xây dung : 14874 m2 Tầng cao: 9 tầng + 1 tầng hầm. Cấp công trình: Cấp II. Bậc chịu lửa: Bậc III. Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Đền Lừ. Tổng vốn đầu tư.(Sử dụng tài liệu dự án do của công ty) Cơ sở tính toán : Chi phí xây lắp và thiết bị : - Đơn giá XDCB Thành phố Hà nội ban hành kèm theo Quyết định số 24/1999/QĐ-UB ngày 15/4/1999; Định mức dự toán XDCB ban hành kèm theo Quyết định số 1242/1998/QĐ-BXD ngày 25/11/1998. - Đơn giá hạ tầng kỹ thuật cuả Thành phố Hà nội số 179/2003/QĐ-UB ngày 27/12/2002 của UBND Thành phố Hà nội . - Thông báo 02/TBCL-LS ngày 1/7/2005 của Liên Sở TCVG - Sở XD về việc điều chỉnh giá VLXD đối với khối lợng xây lắp thực hiện từ 1/7/2005. Giá chuẩn, suất đầu tư hiện hành : - Suất đầu t xây dựng cơ bản do Viện kinh tê XD - Bộ xây dựng ban hành năm 2003 và tham khảo các dự án đã thực hiện trên địa bàn Thành phố Hà nội trong thời gian gần đây. Chi phí sử dụng đất - Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam. - Quyết định số 1357/TC-QĐ-TCT ngày 30/12/1995 của Bộ Tài Chính về việc quy định khung giá cho thuê đối với các tổ chức trong nớc đợc nhà nớc cho thuê đất. - Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 16/11/2004 của UBND Thành phố Hà nội về việc xác định giá đất và khung giá đất trên địa bàn Thành phố Hà nội. Các chi phí tư vấn, KTCB khác : - Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây dựng hớng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu t xây dựng công trình. - Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD và số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế công trình xây dng. Chi phí dự phòng : 10% (chi phí XL + TB + CP khác) Bảng tổng hợp vốn đầu tư:(bảng 1) Đơn vị tính 1000đồng tt hạng mục chi phí thành tiền VAT Giá trị trớc thuế I Chi phí xây lắp : (GXL) 54,054,100 4,914,009 49,140,091 A Chi phí xây lắp khối nhà ở 9 tầng 52,175,600 4,743,236 47,432,364 1 Gia cố xử lý nền bằng cọc khoan nhồi D=1000 (136cọc x 48.5m) 10,000,000 909,091 9,090,909 2 Xây dựng khối TTTM 09 tầng + tầng hầm 42,105,600 3,827,782 38,277,818 3 Chống sét công nghệ cao 70,000 6,364 63,636 B Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 938,500 85,318 853,182 1 Sân đờng nội bộ, cây xanh thảm cỏ 328,500 29,864 298,636 1.1 Đờng nội bộ xây gạch Block 279,730 25,430 254,300 1.2 Thảm cỏ 23,250 2,114 21,136 1.3 Đất trồng (độ cao 0.5m) 15,520 1,411 14,109 1.4 Cây bóng mát loại vừa 10,000 909 9,091 2 Bể nớc ngầm 120,000 10,909 109,091 3 Hệ thống thoát nớc ngoài nhà 50,000 4,545 45,455 4 Hệ thống thoát nớc trong nhà 180,000 16,364 163,636 5 Cấp điện và chiếu sáng bên ngoài 150,000 13,636 136,364 6 Hệ thống cấp điện bên trong (HT dây, tủ) 110,000 10,000 100,000 C Phần lắp đặt hệ thống kỹ thuật 940,000 85,455 854,545 1 Lắp đặt hệ thống camera quan sát 60,000 5,455 54,545 2 Lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc 120,000 10,909 109,091 3 Lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy 300,000 27,273 272,727 5 Hệ thống đổ rác 150,000 13,636 136,364 6 Hệ thống thông gió 60,000 5,455 54,545 7 Lắp đặt hệ thống trạm điện 250,000 22,727 227,273 II Chi phí thiết bị : (GTB) 5,820,000 355,931 5,464,069 1 Thang máy nhập ngoại 9 điểm dừng loại to (12 ngời) 1,300,000 61,905 1,238,095 2 Thang máy nhập ngoại 4 điểm dừng loại nhỏ (9 ngời) 500,000 23,810 476,190 3 Thang nâng hàng 200,000 9,524 190,476 4 Máy bơm nớc sinh hoạt ITALIA CM50-250A Q=20m3/h H=5.5m N=6,5KW 100,000 9,091 90,909 5 Máy bơm nớc chữa cháy ITALIA CM40-250A Q=39m3/h H=75,3m N=18,5KW 60,000 5,455 54,545 6 Máy bơm động cơ xăng chữa cháy 100,000 9,091 90,909 7 Máy phát điện dự phòng (Loại Diezen 85KVA-380/220V) 1,000,000 47,619 952,381 8 Hệ thống bảo vệ (Camera) 400,000 36,364 363,636 9 Hệ thống thông gió 350,000 31,818 318,182 10 Thiết bị cứu hỏa, PCCC 510,000 46,364 463,636 11 Thiết bị thông tin liên lạc 300,000 27,273 272,727 12 Trạm BA (2 x 1000KVA) 1,000,000 47,619 952,381 III Chi phí khác : (GK) 7,694,326 688,979 7,005,347 A Chuẩn bị đầu t 242,661 11,555 231,106 2 Lập Báo cáo NCKT 226,529 10,787 215,742 3 Thẩm định BCNCKT 16,133 768 15,364 B Thực hiện đầu t 7,348,705 668,064 6,680,641 1 Khoan khảo sát địa chất 186,000 16,909 169,091 7 Thiết kế phí (TKP) 1,441,170 131,015 1,310,155 7.1 Thiết kế phí nhà chính 1,365,015 124,092 1,240,922 7.2 Thiết kế phí hạ tầng kỹ thuật 38,047 3,459 34,588 7.3 Thiết kế phí hệ thống kỹ thuật 38,108 3,464 34,644 4 Thí nghiệm nén tĩnh cọc 160,000 14,545 145,455 5 Thí nghiệm siêu âm cọc 300,000 27,273 272,727 6 Thử biến dạng PIT 75,000 6,818 68,182 8 Thẩm định TKKT 57,320 5,211 52,109 9 Thẩm định TDT 55,628 5,057 50,571 10 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 69,517 6,320 63,198 11 Lập hồ sơ mời thầu thiết bị và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 15,730 1,430 14,300 12 Giám sát thi công phần xây lắp 500,242 45,477 454,766 13 Giám sát thi công phần thiết bị 25,652 2,332 23,320 14 Chi phí đấu nối nguồn điện, nớc 400,000 36,364 363,636 15 Chi phí BQL Dự án 801,002 72,818 728,184 17 Hoàn trả suất đầu t phân bổ hạ tầng 3,063,200 278,473 2,784,727 16 Bảo hiểm công trình XD 198,243 18,022 180,221 C Giai đoạn kết thúc dự án 102,960 9,360 93,600 18 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 46,800 4,255 42,545 19 Chi phí kiểm toán 56,160 5,105 51,055 IV Chi phí dự phòng (DP) : 6,756,843 595,892 6,160,951 V Lãi vay đầu t xây dựng 4,879,602 0 4,879,602 Tổng cộng 79,204,871 6,554,811 72,650,060 (tài liệu của dự án do công ty cung cấp) Chỉ tiêu kinh tế(bảng 2) A. SuÃt ÅÀu tũ x¿y dứng nhĂ ố Åũởc c¯n cử vĂo mằt b±ng giÔ x¿y dứng trận Åệa bĂn HĂ nồi n¯m 1999 Åọi vời nhĂ ố 3 tÀng x¿y thà lĂ 900.000 Åỏng/m2 sĂn SuÃt ÅÀu tũ x¿y dứng theo Bồ X¿y dứng dứ kiẽn 1.400.000 Å/m2 sĂn bao gỏm chi phế mĩng, x¿y lºp phÀn th¿n vĂ hoĂn thiẹnͼ€meq Nguyận tºc ph¿n bõ :+ Ph¿n bõ theo chi phế x¿y lºp, thiẽt bệ + Ph¿n bõ theo diẹn tếch ÅÃt (Bao gỏm diẹn tếch ÅÃt nhà ố di d¿n N6, ÅÃt nhĂ ố kinh doanh N7-N8; ÅÃt càng cồng C1-C2-C3, ÅÃt nhĂ trầ T2, ÅÃt trũỗng hòc T1 vĂ diẹn tich ÅÃt XD nhĂ ố cao tÀng N1-N5) (Bao gỏm diẹn tếch ÅÃt x¿y dứng khu nhĂ ố di d¿n, nhĂ ố kinh doanh; diẹn tếch ÅÃt khu càng cồng CC1, CC2, CC3, nhĂ trầ, trũỗng hòc, bÊi Åó xe) Viẹc ÅÀu tũ Dứ Ôn phÔt triÍn khu Åà thệ mời Trung Hỉa - Nh¿n Chếnh mang lƠi nhừng lởi ếch xÊ hồi rÛ rẹt nhũ :- TƠo ra mồt quỷ nhĂ ố lờn phủc vủ nhu cÀu cÃp thiẽt vè nhĂ ố di d¿n phủc vủ càng tÔc giÂi phĩng mằt b±ng cớa ThĂnh phọ, bao gỏm : - TƠo cho Thớ Åà mồt khu Åà thệ mời cĩ ÅÀy Åớ hẹ thọng hƠ tÀng kỷ thuÄt vĂ hƠ tÀng xÊ hồi nhũ nhĂ trầ, trũỗng hòc, càng trềnh càng cồng...n¿ng cao Åièu kiẹn sọng cớa nh¿n d¿n trong khu vức - Chi phí thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu t gồm lập quy hoạch chi tiết, báo cáo kh thi, chi phí thẩm định phê duyệt.- Đầu t xây dựng các tuyến đờng cấp Thành phố (đờng 40m và 30m) cùng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật có liên quan nh cấp thoát nớc, cấp điện thuộc tuyến đờng này.- Trong trờng hợp, Chủ đầu t phải vay vốn để đầu t xây dựng HTKT Thành phố thì sẽ đợc Thành phố thanh toán vốn và lãi vay. - Vốn đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án trong phạm vi đất kinh doanh nhà ở.- Đầu t xây dựng nhà ở (nhà thấp tầng) trong phạm vi đất kinh doanh của Chủ dự án. Ngoài nguồn vốn tự có, Chủ đầu t có thể tạo nguồn vốn bằng cách sau : + Vốn huy động: Huy động từ các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở di dân theo phng thức ứng trớc hoặc cùng tham gia đầu t phát triển hạ tầng và nhà ở.+ Vốn vay : để góp phần đảm bảo vốn thực hiện dự án, Chủ dự án kiến nghị đợc vay vốn từ các quỹ Hỗ trợ phát triển, Quỹ phát triển nhà của Thành phố với lãi suất u đãi. Giai đoạn chuẩn bị đầu t : Chủ đầu t thực hiện các thủ tục đầu t xây dựng ban đầu của dự án bằng nguồn vốn ngân sách cấp. Giai đoạn thực hiện đầu t :  - Chủ đầu t thực hiện dự án theo các giai đoạn đầu t bằng vốn tự có, vốn huy động, vốn vay hoặc nguồn vốn di dân từ các dự án có nhu cầu tái định c. - Trong trờng hợp, Chủ đầu t phải ứng trớc vốn để đầu t xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật cấp Thành phố (nguồn vốn ngân sách) thì đợc khấu trừ vào khoản tiền sử dụng đất phải nộp.  - Chủ đầu t dự án có thể thế chấp tài sản để vay vốn của các Ngân hàng trong nớc, các tổ chức tài chính nớc ngoài để đầu t theo các quy định về vay vốn hiện hành. Dự kiến nguồn vay là Quỹ đầu t phát triển nhà Thành phố với lãi suất u đãi với lãi suất 9%/năm và có tính đến khả năng huy động từ nội bộ dự án. Theo Šièu 28, khoÂn 1, LuÄt khuyẽn khếch ÅÀu tũ trong nũờc (sụa Åõi) sọ 3/1998/QH10 ngĂy 20/5/1998, chớ ÅÀu tũ Åũởc Quỷ hó trở ÅÀu tũ cớa NhĂ nũờc xem xẫt cho vay tến dủng trung hƠn vĂ dĂi hƠn vời lÊi suÃt ũu ÅÊi. Tỳ lẹ lÊi vay ũu ÅÊi lĂ 7%/n¯m Theo Nghệ Åệnh cớa Chếnh phớ sọ 28/1998/NŠ-CP ngĂy 11/5/1998 quy Åệnh chi tiẽt thi hĂnh LuÄt thuẽ giÔ trệ gia t¯ng ÅÊ Åũởc Quọc hồi nũờc Cồng hỉa xÊ hồi chớ nghễa Viẹt Nam khĩa IX thàng qua ngĂy 10/5/1997, mửc thuẽ suÃt lĂ 10% Åọi vời hoƠt Åồng x¿y lºp, lºp Åằt vĂ dệch vủ cho thuậ hƠ tÀng kỷ thuÄt (Šièu 7, khoÂn 3). Theo Thàng tũ sọ 106/1999/TT-BTC ngĂy 30/8/1999, mửc thuẽ suÃt giÔ trệ gia t¯ng Åũởc giÂm 50%. Do Åĩ mửc thuẽ suÃt Ôp dủng lĂ 5% Theo Šièu 20, khoÂn 1, Nghệ Åệnh cớa Chếnh phớ sọ 30/1998/NŠ-CP ngĂy 13/5/1998 quy Åệnh chi tiẽt thi hĂnh LuÄt Thuẽ thu nhÄp doanh nghiẹp ÅÊ Åũởc Quọc hồi nũờc Cồng hỉa xÊ hồi chớ nghễa Viẹt Nam khĩa IX thàng qua ngĂy 10/5/1997, mửc thuẽ thu nhÄp doanh nghiẹp lĂ 25%. (Bao gỏm diẹn tếch ÅÃt nhà ố di d¿n N8, ÅÃt nhĂ ố kinh doanh N6-N7; ÅÃt càng cồng C1-C2-C3, ÅÃt nhĂ trầ T2, ÅÃt trũỗng hòc T1 vĂ diẹn tich ÅÃt XD nhĂ ố cao tÀng N1-N5) Chủ đầu t kiến nghị đợc đầu t XD và kinh doanh nhà bán trên ô đất N7 để hỗ trợ thêm cho việc bán nhà ở di dân từ tầng 2 đến tầng 5 nhà ở N1-N5 theo giá quyết toán xây lắp (không có chi phí đầu t HTKT nội bộ và lãi vay trong thời gian XD). Trong trờng hợp này, Chủ đầu t đợc phép :+ Chuyển quyền sử dụng đất theo giá kinh doanh, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và thanh toán tiền đầu t hạ tầng theo Suất đầu t hạ tầng 1m2 đất theo quyết toán xây dựng.+ Bán nhà xây thô theo giá kinh doanh trên cơ sở bù đắp chi phí đầu t và đảm bảo có lãi.Lợi nhuận thu đợc từ việc chuyển quyền sử dụng đất và bán nhà xây thô sẽ đợc dùng để hỗ trợ thêm cho hỗ trợ thêm cho việc bán nhà ở di dân từ tầng 2 đến tầng 5 nhà ở N1-N5 theo giá quyết toán xây lắp Theo cơ chế thực hiện dự án và tình hình giá cả bất động sản trong khu vực, giá bán đầu ra của dự án dự kiến nh sau : Tỷ lệ hỗ trợ lãi suất sau đầu t bằng 50% lãi suất tín dụng u đãi của Quỹ hỗ trợ phát triển là 50% x 7% = 3,5%. Suất đầu tư 1m2 sàn xây dựng văn phòng: 4.911.004 đồng/m2 B. Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật phân bổ vào 1m2 sàn XD: 129.889 đồng/m2 C. Suất đầu tư 1 m2 sàn xây dựng (bao gồm cả HTKT): 5.040.893 đồng/m2 Kế hoạch sử dụng vốn. Nguồn vốn đầu tư: Dự án đợc thực hiện từ các nguồn vốn sau : Vốn huy động từ khách hàng đăng ký thuê VP, khu siêu thị trước: Căn cứ vào nhu cầu của thị trờng kinh doanh nhà hiện nay chủ đầu tư đa ra các thông số về tỷ lệ khách hàng đăng ký mua nhà theo từng năm và tỷ lệ ứng trước vốn đầu tư. Vốn tự có của chủ đầu tư: Căn cứ vào điều kiện về vốn của chủ đầu tư và kế hoạch huy động vốn tư KH, Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn tự có trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư ( thiết kế, ...) Vốn vay thương mại: Căn cứ vào kế hoạch huy động vốn từ KH và nguồn vốn tự có, chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn vay trong giai đoạn thi công phần ngầm. Tiến độ phân bổ vốn được thực hiện qua bảng sau. Thời gian xây dựng là 2 năm. Bảng tiến độ phân bổ vốn đầu tư(bảng 3) (đơn vị: nghìn đồng) TT Nội dung Tổng vốn Thời gian xây dựng Quý IV/2005 Quý I/2006 Quý II/2006 Quý III/2006 Quý IV/2006 I Chuẩn bị đầu tư 242.661 242.661 2 Lập Báo cáo NCKT 226.529 226.529 3 Thẩm định BCNCKT 16.133 16.33 II Thực hiện đầu tư 67.222.805 1.985.566 13.864.161 13.329.161 14.268.411 23.775.506 A Chi phí xây lắp 54.054.100 - 13.043.900 13.043.900 13.983.150 13.983.150 1 Chi phí xây lắp khối nhà ở 9 tầng 52.175.600 13.043.900 13.043.900 13.043.900 13.043.900 2 Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 938.500 469.250 469.250 3 Phần lắp đặt hệ thống kỹ thuật 940.000 470.00 470.000 B Chi phí thiết bị 5.820.000 5,820,000 C Các chi phí khác 7.348.705 1.985.566 820.261 285.261 285.261 3.972.356 1 Khoan khảo sát địa chất 186.000 186.000 2 Thiết kế phí (TKP) 1.441.170 1.441.170 3 Thí nghiệm nén tĩnh cọc 160.000 160.000 4 Thí nghiệm siêu âm cọc 300.000 300.000 5 Thử biến dạng PIT 75.000 75.000 6 Thẩm định TKKT 57.320 57.320 7 Thẩm định TDT 55.628 55.628 8 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 69.517 69.517 9 Lập hồ sơ mời thầu thiết bị và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 15.730 15.730 10 Giám sát thi công phần xây lắp 500.242 125.061 125.061 125.061 125.061 11 Giám sát thi công phần thiết bị 25.652 25.652 12 Chi phí đấu nối nguồn điện, nớc 400.000 400.000 13 Chi phí BQL Dự án 801.002 160.200 160.200 160.200 160.200 160.200 14 Hoàn trả suất đầu t phân bổ hạ tầng 3.063.200 3.063.200 15 Bảo hiểm công trình XD 198.243 198.243 III Giai đoạn kết thúc dự án 102.960 - - - - 102.960 1 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 46.800 46.800 2 Chi phí kiểm toán 56.160 56.160 IV Chi phí dự phòng (DP) : 6.756.843 222.823 1.386.416 1.332.916 1.26.841 2.387.847 Tổng cộng: 74.325.269 2.451.050 15.250.577 14.662.077 15.695.252 26.266.312 Nguồn vốn dự kiến 74.325.269 1 Vốn tự có - - - - - - 2 Vốn huy động 18.581.317 612.763 3.812.644 3.665.519 3.923.813 6.566.578 3 Vốn vay ngân hàng 55.743.952 1.838.288 11.437.933 10.996.58 11.771.439 19.699.734 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng (bảng 4) Hạng mục Khối lượng Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1. Diện tích khu VP và siêu thị cho thuê (m2) 6235 2. Đơn giá khai thác (tr.đ/m2/tháng) 0.15 3. Thời gian đăng ký thuê văn phòng (năm) 5.00 4. Số tháng (tháng/năm) 12.00 5. Tỷ lệ khách hàng đăng ký thuê theo thời gian (%) 10 25 25% 6. Tổng giá trị vốn huy động từ KH (tr.đồng) 5.011,5 12.528,8 12.528,8 7. Vốn huy động cộng dồn theo thời điểm 5.011,5 17.540,3 40.080,5 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm. Phương án kinh doanh. Các hạnh mục công trình Phục vụ kinh doanh(bảng 4) STT Hạng mục Đơn vị Diện tích sàn I Tầng hầm m2 1.918 1 Gara ôtô “ 1.709 2 Phòng kỹ thuật + thang “ 193 3 Bảo vệ “ 16 II Tầng 1 m2 1.968 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 483 2 Văn phòng thương mại “ 899 3 Gian trưng bày giới thiệu sản phẩm “ 385 4 Kho hàng “ 58 5 Phòng nhân viên quản lý “ 38 6 Phòng thường trực “ 33 7 Khu vệ sinh “ 72 III Tầng 2 m2 1.968 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 394 2 Siêu thị “ 1.010 3 Khu vui chơi giải trí “ 358 4 Khu dịch vụ “ 128 5 Kho hàng + thang nhân viên + vệ sinh “ 78 IV Tầng 3 m2 1.980 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 483 2 Nhà hàng ăn uống(trong nhà+ngoài trời) “ 805 3 Giải khát (trong nhà+ngoài trời) “ 476 4 Kho + bếp “ 158 5 Phòng nghỉ nhân viên “ 28 6 Khu vệ sinh “ 75 V Tầng 4 – 8 m2 8.050 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 382 2 Văn phòng thương mại “ 1.168 3 Khu vệ sinh “ 60 VI Tầng 9 m2 1.660 1 Sảnh + thang + kỹ thuật + hành lang “ 577 2 Phòng đa năng “ 547 3 Sân ngoài trời “ 426 4 Kho + Vệ sinh “ 110 VII Khối phụ trợ m2 3.340 1 Giao thông nội bộ + cây xanh + bãi đỗ xe “ 3.318 2 Diện tích xây dựng nhà bảo vệ “ 22 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Các dịch vụ trực tiếp đưa vào để kinh doanh:(Bảng 5) Diện tích khai thác đ/v 1 Nhà hàng m2 1197 2 Cho thuê văn phòng - 4 tầng m2 3684 3 Cho thuê văn phòng - 2 tầng m2 2456 4 Phòng đa năng, sân ngoài trời m2 1421 5 Dịch vụ trông xe cái 100 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Tiến độ khai thác dự án + Hoàn thành dự án và đa vào khai thác dự kiến vào quý II/2006. + Thời gian khai thác khu dịch vụ siêu thị và văn phòng dự kiến 50 năm, bắt đầu từ Quý II/2006 đến sau 50 năm (bằng thời hạn thuê đất) + Thời gian huy động vốn để xây dựng văn phòng bắt đầu từ Quý II/2005. Phương án Kinh doanh các hạng mục a. Phần siêu thị và để xe tầng hầm: + Phần diện tích kinh doanh khu siêu thị chủ đầu tư sẽ cho thuê hoặc sử dụng đảm bảo thu hồi vốn đầu tư và phù hợp với giá cả thị trờng. + Đối với khu vực gửi xe ô tô và xe máy sẽ do Ban quản lý chung c quản lý và khai thác chỉ mang tính chất phục vụ và đủ các chi phí. b. Phần văn phòng : + 100% Diện tích văn phòng chủ đầu tư sẽ cho thuê theo giá thị trường đảm bảo thu hồi vốn và có lãi. + Thời hạn khấu hao của khu kinh doanh dịch vụ và văn phòng là 20 năm. Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tính chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu sửa bảo dỡng công trình. Đơn giá kinh doanh (bảng 6) 1. Nhà hàng siêu thị 1000đ/m2 145 2. Cho thuê văn phòng - 4 tầng 1000đ/m2 150 3. Cho thuê văn phòng - 2 tầng 1000đ/m2 160 4. Phòng đa năng, sân ngoài trời 1000đ/m2 150 5. Dịch vụ trông xe 1000đ/cái/tháng 300 Đơn giá kinh doanh là doanh thu dự kiến tính cho 1 đơn vị khai thác, bao gồm cả thuế giá trị gia tăng đối với loại hình kinh doanh dịch vụ. Doanh thu. Từ phương án kinh doanh đưa ra ta tính doanh thu cho từng năm, dựa vào nghiên cứu thị trường dự án mà dự báo được tỷ lệ thuê phù hợp cho từng năm. Việc dự báo doanh thu phải được nghiên cứu không được dự báo quá mức cũng như không đánh giá hết được tiềm năng của dự án, nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc đánh giá hiệu quả tài chính dự án. Cần phải có những hợp đồng thuê dài hạn để tránh được những rủi ro thất thu từ thời gian tìm người thuê. Cần có những kế hoạch cụ thể về Maketing về tổ chức... cho việc đạt được doanh thu dự kiến. Doanh thu của dự án chủ yếu thu từ các hoạt động sau: Nhà hàng Cho thuê văn phòng - 4 tầng Cho thuê văn phòng - 2 tầng Phòng đa năng, sân ngoài trời Dịch vụ trông xe Chi phí vận hành. Chi phí khấu hao tài sản cố định Khấu hao tài sản cố định được thực hiện theo Quyết định số 203/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính. + Thời gian khấu hao của công trình là 20 năm, tương đương với tỷ lệ trích khấu hao là 4%/năm. + Khấu hao phần thiết bị (thang máy, thiết bị phần HTKT)đợc tách riêng với thời hạn khấu hao là 7 năm tơng đơng với tỷ lê trích KH là gần 14,3%/năm Trích quỹ sửa chữa, nâng cấp tài sản cố định 1.00 %/năm + Quỹ sửa chữa TSCĐ : dùng để chi vào việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa những hư hỏng phát sinh trong quá trình hoạt động nhằm khôi phục lại năng lực hoạt động bình thường của tài sản cố định. + Quỹ nâng cấp TSCĐ: dùng để chi cho việc kéo dài thời gian sử dụng, nâng cao năng suất, tính năng tác dụng của tài sản cố định như cải tạo ; xây lắp ; trang bị bổ sung thêm cho tài sản cố định. Chi phí quản lý hành chính và khai thác chung cư : + Chi phí quản lý hành chính cho cán bộ quản lý chung cư trích từ quỹ do các hộ chung cư đóng góp và một phần doanh thu trông giữ xe toà nhà, bộ phận kinh doanh dịch vụ. Chi phí quản lý hành chính và khai thác khối văn phòng: + Chi phí quản lý công ty tính bằng 0,5% doanh thu dịch vụ khối văn phòng. + Chi phí vận hành toà nhà nh thang máy, điện nớc công cộng, chi phí kỹ thuật và điều hành trực tiếp toà nhà (đợc tính toán trong theo phụ lục ). Thuế thu nhập doanh nghiệp : 25% DT chịu thuế + Theo Điều 20, khoản 1, Nghị định số 30/1998/NĐ-CP ngày 13/5/1998 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế TNDN, mức thuế TNDN là 25%. + Thu nhập chịu thuế TNDN bằng doanh thu trừ các khoản chi phí hợp lý có liên quan đến thu nhập chịu thuế nh : giá thành xây dựng, thuế giá trị gia tăng và các chi phí hợp lý khác trong quá trình kinh doanh ... 2.4 Các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án. 2.4.1 Đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. - Vốn sở hữu doanh nghiệp: 7.000 triệu đồng - Vốn kinh doanh được huy động chủ yếu từ nguồn vốn tạo lập từ quá trình sản xuất kinh doanh, vốn huy động từ khách hàng mua nhà. - Địa bàn hoạt động chủ yếu tại địa bàn Hà nội như: Cầu Giấy, Từ Liêm, Tây Hồ, Thanh Xuân, Thanh Trì, Gia Lâm , Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình và một số tỉnh khác như Lạng Sơn, Cao Bằng, Sơn La, Bắc Kạn, Hà Tây… - Doanh thu chủ yếu từ nhận thầu xây lắp. Bước đầu phát triển sản xuất kinh doanh các dự án đầu tư phát triển nhà và đô thị. Hiện nay Công ty đã được giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư nhiều dự án phát triển nhà và đô thị như: Dự án xây dựng khu nhà ở để bán cuối đường Hồng Liên, quận Thanh Xuân; Dự án khu nhà ở để bán tại Kim Giang, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội; Khu nhà ở để bán xã Mỹ Đình - Từ Liêm; Dự án trụ sở văn phòng cho thuê tại Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm; Khu đô thị Kiều Mai - Phú Diễn, huyện Từ Liêm, Hà Nội; Dự án nhà ở cho cán bộ Sở khoa học công nghệ Hà Nội; Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại Xã Đàn, quận Đống Đa, Hà Nội… Kết quả sản xuất kinh doanh trong 4 năm qua 2002 tới 2005 Chỉ tiêu \ Năm 2002 2003 2004 2005 1. Sản lượng 150 160 182 189 2. Tổng doanh thu 90.4 100.8 132.2 191.23 - Thuế VAT 4.52 5.04 6.511 9.05115 - Doanh thu thuần 85.9 94.06 186.6 180.055 3. Lợi nhuận 2.124 2.954 3.231 5.254 4. Nộp ngân sách 4.452 4.965 5.856 8.245 - Thuế VAT 3.214 3.123 4.845 6.126 - Thuế TNDN 0.965 1.124 1.154 1.425 - Thuế khác 23 23 23 23 5. Tiền lương - Tổng quỹ lương 14.784 16.124 20.254 25.235 - Tổng số CB CNV 1010 1540 1750 1850 - Thu nhập bình quân 1.15 1.2 1.43 1.45 Vốn tự có của Công ty( vốn cổ phần, vốn liên doanh, vốn huy động trước từ khách hàng) là 29.543 triệu đồng. Vốn vay ngân hàng thương mại là 55.743 triệu đồng. Vậy tỷ lệ vốn tự có trên vốn đi vay = 29.543/55743=0.53(53%). Vậy tỷ lệ này đảm bảo độ an toàn về vốn. 2.4.2 Hiệu quả tài chính của dự án. Thời gian thu hồi vốn vay: 13,3 năm Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR 12,15 % Tỷ lệ chiết khấu 11,4 % Giá trị hiện tại ròng NPV 2.030.962,12 nghìn đồng NPV > 0 do vậy dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính, quy mô lãi cả đời dự án là 2.030.962,12 nghìn đồng. Dự án hoàn toàn có thể đưa vào triển khai. IRR lớn hơn lãi vay đảm bảo mức sinh lợi cho dự án do vậy chỉ tiêu này cũng đưa ra một kết quả là dự án là hoàn toàn khả thi về mặt tài chính. Đời dự án là 50 năm nhưng thời gian hoàn vốn chỉ hơn 13 năm điều này là hoàn toàn hợp lý, Chủ đầu tư sẽ hoàn vốn và tiếp tục tái đầu tư. 2.4.3 Phân tích độ nhạy của dự án. Các đại lượng đầu vào thay đổi IRR Chỉ số nhạy cảm(%) T._.