Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

n quan trực tiếp đến đất đai. Đất đai là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai đòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu. Để dự án đầu tư được đưa vào thực hiện, và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá, trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính…. từ đó thấy được các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện lợi ích kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Dự án đầu tư ra đời do nhu cầu chủ quan của nhà đầu tư, cho nên trước hết nó phải mang lại lợi ích tài chính cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản. Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ thực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà nước nhằm ổn định nền kinh tế (kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến quá trình đầu tư;… là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải tại Việt Nam trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém. Trong khi đó, Việt Nam là một nước đang trong quá trình phát triển ở trình độ thấp, hoạt động đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là nhu cầu thiết yếu, là yếu tố cơ bản nhất để phát triển đất nước. Mặt khác, nước ta đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO, khi mở cửa thị trường, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng đặc biệt trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng hiện đang yếu kém, với hình thức chủ yếu là liên doanh liên kết, đó là một lợi thế trong việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển các dự án đầu tư bất động sản. Dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và một sự kiện đáng lưu ý nữa là ở Hà Nội, khi địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở nơi đây càng ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh. Nhưng nó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất. Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép được nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh” Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở khoa học về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Chương III: Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh CHƯƠNG I:CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư Khái niệm Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.” Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội. Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…). Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền. Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án. I.1.2 Tài chính dự án đầu tư Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối. I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư Khái niệm Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất. Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư: Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác. Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết. Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội “Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.”(1) Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc: Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án). Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các (1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2005 khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện: + An toàn về nguồn vốn huy động; + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; + An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi. Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là: Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án. Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu. I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò: Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án I.2.1.2 Yêu cầu: Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án. Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ chính xác cao nhất. Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị. I.2.1.3 Nội dung : Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình của dự án. Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra một trong hai trường hợp sau: + Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư + Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, hạng mục công trình. Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau: “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác. Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác. Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.” (2) (2) : Trích Điều4 -Nghị định số 99/2007/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư XD công trình I.2.1.4 Phương pháp xác định: Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp. Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư: PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án: V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình GXD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường; GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn m GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD) i =1 Trong đó: n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Zi : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình GQXDK : Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình TGTGT-XD : Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng GTB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau: “+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án. + Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì GTB của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này. + Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ công trình.”(3) GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; GQLDA : Chi phí quản lý dự án GTV : Chi phí tư vấn ; GK : Chi phí khác (3): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý CPĐTXD công trình. GQLDA , GTV và GK được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định. GDP : Chi phí dự phòng được xác định như sau: Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác. Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó, chỉ số giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế). PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư. V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+ GXDCTn GXDCT = SXD x N + GCT-SXD GTB = GTBCT1 + GTBCT2 +… + GTBCTn GTBCT = STB x N + GCT-STB Trong đó: SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. STB : Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án. GCT-STB : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình thuộc dự án PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư. “Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau. + Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức: n n V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi i =1 i =1 Trong đó: GCTTTi : Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i của dự án Ht : Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án HKV : Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án GCT-CTTTi : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i. + Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.” (4) PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng công trình. (4): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ I.2.2.1 Vai trò: Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ Xác định được cơ cấu vốn tối ưu I.2.2.2 Yêu cầu: Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn những nguồn vốn phù hợp cho dự án. Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án Vốn của chủ đầu tư : Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện trách nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khai được các dự án ban đầu. Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án: “+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. + Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” (5) (5) : Trích Nghi định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác BĐS, và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ. Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp: + Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao Ưu điểm: Nhanh thu hồi vốn Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ Nhược điểm: Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm Hạn chế tính cạnh tranh Lưu ý: Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để chỉ ra hạn chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho một số lĩnh vực đầu tư gắn với các công nghệ mới. Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về máy móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn khấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn đầu tư. + Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực hiện qua các phương thức cho thuê dài hạn Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị. Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản + Chia nhỏ dự án để bán từng phần + Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinh doanh trước Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ + Thay đổi tỷ lệ phân phối lại Tăng trực tiếp Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí hoặc chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình. + Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp + Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro Vốn huy động bên ngoài Vốn ngân sách: Đối với các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để thực hiện các dự án đầu tư. Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trong các vấn đề sau: + Tiền sử dụng đất Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng. Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau: Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp. Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử dụng đất. Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao. Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể. + Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng Đền bù tài sản trên đất Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động thương binh xã hội Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình đầu tư, hỗ trợ của Nhà nước. Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạ tầng, xã hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp. + Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước: Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước hoặc vốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các công trình trọng điểm. Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp,... Vốn tín dụng Ưu điểm: + Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. + Thoả mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng, thời hạn, và mục đích sử dụng. Nhược điểm: + Thủ tục vay vốn tín dụng còn chậm chạp, rườm rà; + Các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc lới lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp; + Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của chính tổ chức tín dụng đó; + Mức lãi suất không ổn định. Vốn liên doanh, liên kết Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm hai dạng: + Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư đầu tư vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án Ưu điểm : Tạo nguồn vốn Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên. Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứ cấp Nhược điểm: Khó khăn trong việc thống nhất quản lý + Liên kết với khách hàng : Khách hàng tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư và phát triển bất động sản Tín dụng thương mại Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai quan hệ: + Mua hàng trả chậm : vật liệu xây dựng, trang thiết bị,… + Bán hàng trả trước : huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình. Ưu điểm: Là phương thức tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện dụng và linh hoạt trong kinh doanh; Tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bền. Nhược điểm: Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài, do đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn; Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Trái phiếu Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn. Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo tiến độ đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huy động vốn theo tiến độ. Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ và nguồn vốn theo tiến độ. Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt giá và lạm phát. Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn hợp lý để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu. I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và các điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thức thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đó bao gồm các yếu tố cơ bản sau: Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một kỳ thanh toán). Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều) I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư “Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1. Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi. Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40% thì dự án thuận lợi.” (6) (6): Trích trang 274 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án Doanh thu: “Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Có hai loại doanh thu từ bất động sản: doanh thu bán, chuyển nhượng bất động sản và doanh thu cho thuê diện tích. Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động. Để lập được bảng dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để xác định.” (7) Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm được lập trong quá trình nghiên cứu, phân tích về thị trường và về mặt kỹ thuật của dự án. Chi phí sản xuất của dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình bất động sản; chi phí vận hành dự án: tiền lương, bảo hiểm xã hội, chi phí nước, chi phí điện, chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm,…; khấu hao cơ bản; lãi vay ngân hàng,… Dự tính mức lãi, lỗ của dự án: Đây là chỉ tiêu quan trọng,._. nó phản ánh hiệu quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án. Lợi nhuận thuần sau thuế được xác định bằng tổng doanh thu (chưa có VAT), trừ đi các khoản giảm trừ (thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu), tổng chi phí sản xuất, và thuế thu nhập doanh nghiệp. I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án Lợi nhuận thuần: Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu này được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án. Lợi nhuận thuần từng năm được tính bằng cách lấy doanh thu thuần năm đó trừ đi các chi phí ở năm đó. Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án (7): Trích trang 255 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân theo mặt bằng hiện tại được xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại. Các chi phí bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan đến sản xuất kinh doanh ở năm đó: Chi phí sản xuất, chi phí khấu hao, chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí khác. Thu nhập thuần: Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Thu nhập thuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm đó. Do đó, khác với lợi nhuận thuần, thu nhập thuần còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu động,… Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lại. Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là giá trị hiện tại ròng NPV. I.2.5.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV) Khái niệm “NPV (Net Present Value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở mốc 0. NPV có thể mang đến giá trị dương, âm hoặc bằng không.” (8) Ý nghĩa NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. NPV > 0 : thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư; (8): Trích trang 182 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân – 2004 hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ra lợi nhuận; không những thế, lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền. NPV < 0 : dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính. Đối với các dự án xã hội, môi trường, để phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện các dự án đó, việc tính toán NPV phải lượng hóa được các tác động xã hội hay môi trường lên dòng tiền dự án. Cách xác định NPV = Trong đó: CFo : vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án. CFt : Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n. Trong đó, n: Số năm thực hiện dự án r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm Tiêu chuẩn lựa chọn dự án Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương. Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có NPV dương và lớn nhất. Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có thể không hoàn toàn đúng như lý thuyết. Khi lựa chọn dự án cần so sánh với tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì có những dự án NPV dương nhưng NPV quá nhỏ so với hai yếu tố trên thì vẫn không được chấp nhận. Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh những dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau. Do vậy cần nghiên cứu thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI. I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) Khái niệm “Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.” (9) Hay nói cách khác, tỷ suất hoàn vốn nội bộ là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ở đó NPV bằng không. Ý nghĩa IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng tiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu. Tuy nhiên, vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiện chi phí cơ hội của chủ đầu tư trong từng năm thay đổi do đó việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với lãi suất chiết khấu là không thuyết phục. “Để khắc phục nhược điểm này của IRR, người ta sử dụng chỉ tiêu MIRR – tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh. Phương pháp tính MIRR như sau: tương lai hóa các dòng tiền ròng xuất hiện tại các mốc thời gian của dự án đến mốc n, sau đó tính tổng của toàn bộ các giá trị tương lai. Bước tiếp theo là hiện tại hóa giá trị tổng thu được thông qua một mức lãi suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc 0; mức lãi suất đó chính là MIRR.” (10) (9): Trích trang 289 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (10): Trích trang 185 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân - 2004 Cách xác định NPV = 0 = - (*) Trong đó: Bt : Khoản thu của dự án ở năm t Ct : Khoản chi phí dự án ở năm t Phương pháp tính IRR: + PP1: Sử dụng vi tính nếu đã có chương trình phần mềm ứng dụng + PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0 < r < vào công thức (*). + PP3: Phương pháp đồ thị : 5 bước Bước 1: Vẽ trục hoành, biểu thị tỷ suất chiết khấu r Bước 2: Vẽ trục tung, biểu thị giá trị hiện tại ròng NPV Bước 3: Lần lượt lấy các giá trị r1, r2, r3,… thay vào công thức (*), ta lần lượt nhận được các giá trị NPV1, NPV2, NPV3,… Bước 4: Sau đó lần lượt biểu diễn các giá trị (r1, NPV1). (r2, NPV2), (r3, NPV3),…lên đồ thị ta được một đường cong. Bước 5: Đường cong này cắt trục hoành tại một điểm, tại đó NPV = 0, và điểm đó chính là IRR cần tìm. Biểu đồ 1.1: Đồ thị xác định IRR NPV NPV1 NPV2 0 r1 r2 IRR r3 r NPV3 + PP4: Phương pháp nội suy : Tìm hai tỷ suất chiết khấu r1 và r2 sao cho: r2 > r1 ; r2 – r1 Tương ứng với r1 ta có NPV1 > 0 Tương ứng với r2 ta có NPV2 < 0 Việc nội suy giá trị thứ ba (IRR) được xác định theo công thức: IRR = r1 + Tiêu chuẩn lựa chọn dự án - Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu. + Nếu dự án vay vốn để đầu tư, lãi suất chiết khấu ở đây có thể là lãi suất đi vay. + Nếu dự án sử dụng vốn do ngân sách Nhà nước cấp, lãi suất chiết khấu có thể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định. + Nếu dự án sử dụng vốn tự có để đầu tư, lãi suất chiết khấu có thể là chi phí cơ hội của dự án. - Trường hợp có nhiều dự án thì dự án có IRR dương lớn nhất và lớn hơn lãi suất chiết khấu sẽ được lựa chọn. Tuy nhiên, có một số trường hợp, dự án sẽ có nhiều giá trị IRR, nghĩa là có nhiều lãi suất chiết khấu làm cho NPV bằng không. Đó là trường hợp đặc biệt với IRR đa trị, thường gặp ở những dự án có dòng tiền đổi dấu; khi đó người ta phải điều chỉnh để chuyển IRR từ đa trị thành đơn trị. IRR khắc phục được nhược điểm của NPV, đó là nó có thể so sánh được các dự án có thời gian khác nhau hay vốn đầu tư khác nhau, nó thể hiện tỷ suất sinh lời bình quân hàng năm của dự án. Thông thường hai tiêu chuẩn này sẽ cho kết luận như nhau nhưng có một số trường hợp hai tiêu chuẩn này lại cho kết quả trái ngược nhau vì dòng tiền của hai dự án đang xem xét là trái ngược nhau về độ lớn. I.2.5.6 Chỉ số doanh lợi (PI) Khái niệm “Chỉ số doanh lợi (Profit Index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.” (11) Ý nghĩa PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu nhập. Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra. Cách xác định PI = Tiêu chuẩn lựa chọn dự án PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằng lãi suất chiết khấu. Nếu không, chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự án không được bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án. PI cũng khắc phục được nhược điểm của những dự án có thời hạn khác nhau hay vốn đầu tư khác nhau vì nó phản ánh khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư của cả vòng đời dự án. Tuy nhiên, vì là số tương đối nên nó không phản ánh được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV. I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP) Khái niệm Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) là thời gian để chủ đầu tư thu hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án. (11): Trích trang 187 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân - 2004 Ý nghĩa PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho biết sau bao lâu thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư; Vì vậy, PP chỉ cho biết khả năng tạo thu nhập của dự án từ khi thực hiện cho đến khi thu hồi đủ vốn mà lại không xem xét đến khả năng tạo ta thu nhập sau khi đã thu hồi đủ vốn đầu tư. PP giúp cho các nhà thẩm định trong việc xác định được mức độ rủi ro của dự án. Chỉ tiêu này cũng được chủ đầu tư và các nhà tài trợ cho dự án sử dụng nhiều, vì dự án có thời gian hoàn vốn ngắn thì khả năng quay vòng vốn nhanh, rủi ro thấp. Cách xác định Gọi: n: số năm hoàn vốn có chiết khấu k: số năm đầu tư t1, t2, …, tk là các năm đầu tư vào dự án tk+1, tk+2,…, tn là các năm tích lũy hoàn vốn r1, r2,…, rn là hệ số chiết khấu Ii : số vốn đầu tư năm thứ i, i = Aj : số vốn tích lũy năm thứ j, j = Vì n là số năm hoàn vốn nên: Thời gian hoàn vốn: PP = n (năm) +x 12 (tháng) Tiêu chuẩn lựa chọn dự án Vì mỗi dự án có mức độ rủi ro khác nhau, thời gian thu hồi vốn khác nhau, do vậy không có một tiêu chuẩn chung nhất cho việc lựa chọn dự án theo PP. Thông thường PP chỉ được sử dụng như một chỉ tiêu bổ sung chi các chỉ tiêu khác, hay để so sánh các dự án với nhau. Các dự án so sánh với nhau đòi hỏi phải có thời hạn, vốn đầu tư, và mức độ rủi ro như nhau. I.2.5.8 Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP) Khái niệm “AAP là lợi nhuận kế toán thuần túy bình quân trong các năm của dự án. Đây là chỉ tiêu được sử dụng kết hợp với NPV.” (12) Ý nghĩa AAP phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận về mặt kế toán, trong các năm thực hiện dự án. APP cho biết dự án tạo ra bao nhiêu lợi nhuận bình quân trong các năm của dự án. Tuy nhiên, AAP chỉ xem xét lợi nhuận thuần túy về mặt kế toán chứ không tính đến giá trị thời gian của tiền và AAP cũng không xét đến các dòng tiền tạo ra từ dự án như các phương pháp NPV hay IRR. Do vậy, AAP ít khi được sử dụng một cách độc lập mà phải được dùng như một chỉ tiêu bổ trợ cho NPV. Cách xác định AAP = ( Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp) / n Trong đó: n là số năm thực hiện dự án Tiêu chuẩn lựa chọn dự án AAP càng cao thì dự án càng mang lại nhiều thu nhập cho chủ đầu tư. Nếu có nhiều dự án thì dự án có AAP dương cao nhất sẽ được chấp thuận. (12): Trích trang 189 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân - 2004 I.2.5.9 Điểm hoà vốn (BP) Khái niệm Điểm hòa vốn là mức sản lượng mà tại đó nhà đầu tư thu hồi đủ vốn đầu tư. Ý nghĩa BP cho biết phải sản xuất và tiêu thụ bao nhiêu đơn vị sản phẩm thì thu hồi đủ vốn đầu tư. Tất nhiên để tính được mức sản lượng hòa vốn thì phải căn cứ vào công suất thiết kế và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án. Cách xác định + PP1: Phương pháp đại số Gọi : X: Số lượng sản phẩm sản xuất và bán được của cả đời dự án x: số lượng sản phẩm sản xuất và bán được tại điểm hòa vốn p: giá bán 1 sản phẩm v: biến phí hay chi phí khả biến tính cho 1 sản phẩm. Biến phí bao gồm chi phí về nguyên vật liệu, năng lượng, nhiên liệu, tiền lương của lao động trực tiếp. chi phí vận chuyển, tiền trả lãi vay ngắn hạn,… Chi phí này thay đổi tỷ lệ thuận với khối lượng sản phẩm sản xuất. f: tổng định phí cả đời dự án hay 1 năm. Định phí bao gồm chi phí cho bộ máy gián tiếp, lãi vay khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảo hiểm, thuế cố định từng năm, tiền thuê bất động sản hàng năm,… Chi phí này không thay đổi theo khối lượng sản phẩm sản xuất. Nếu: : phương trình doanh thu (a) : phương trình chi phí. (b) Tại điểm hòa vốn: Doanh thu hòa vốn: + Sản xuất 1 sản phẩm: + Sản xuất 2 sản phẩm: Trong đó: m : số loại sản phẩm; pi : giá bán một đơn vị sản phẩm i vi : biến phí cho 1 đơn vị sản phẩm i x : số sản phẩm i i = 1,2,3,…,m + PP2: Phương pháp đồ thị Bước 1: Vẽ trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm Bước 2: Vẽ trục tung biểu thị chi phí hoặc doanh thu do bán sản phẩm Bước 3: Vẽ đường doanh thu và chi phí theo 2 phương trình (a) và (b). Bước 4: Đường doanh thu và đường chi phí cắt nhau tại điểm H(xh,yh), đó chính là điểm hòa vốn. Biểu đồ 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn y y = xv y = xv + f yM M y = xv f 0 x1 xM X x Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng 0xM, ta có thể tính được số vốn chưa thu hồi tại điểm đó. Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xMX, ta có thể tính được số lãi tại điểm đó. Tiêu chuẩn lựa chọn dự án Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn). Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ. Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn. I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán. An toàn về nguồn vốn Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề sau: + Đảm bảo số lượng vốn và tiến độ huy đông vốn, đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay trong việc huy động vốn. + Đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động + Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn. An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp: Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu: Nguồn nợ hàng năm của dự án Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi) Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm. Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm,… Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn, mức này xác đinh theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ. An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan “Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi” (13) Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện DA. Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn. Phương pháp phân tích: + PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét. Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét của dự án Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm Bước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố. Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó. Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét. (13): Trích trang 306 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân + PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án. + PP3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được. Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án. Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của nhà đầu tư để lựa chọn phương án có lợi nhất + PP4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất. Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên. Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tính theo công thức sau: EV = Trong đó: : Trị số của chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i : Xác suất xảy ra ở tình huống i Bước 4: Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét theo công thức sau: Phương án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn. Bước 5: Trong trường hợp kỳ vọng của phương án khác nhau, phải sử dụng hệ số biến thiên để xem xét. Hệ số biến thiên được xác định theo công thức: V= Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi và mức lãi suất thực tế của dự án. Do đó để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại các yếu tố đó ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp. + PP1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án. Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng công thức: Trong đó: Tỷ suất chiết khấu khi chưa có lạm phát Tỷ lệ lạm phát Tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian. + PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của DA. Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiết khấu đã bao hàm cả yếu tố lạm phát). Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát được tiến hành theo công thức: Trong đó: Tỷ suất chiết khấu đã loại trừ yếu tố lạm phát Tỷ lệ lạm phát Tỷ suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố Hà Nội, cách Hà Nội khoảng 10km. Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghề truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệ Sơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi về vị trí nhằm thu hút khách du lịch và phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Diện tích: 94,3 km2 Dân số: 190.612 người, trong đó chủ yếu là nông thôn, chiếm 93% Vị trí địa lý: + Phía Bắc giáp Huyện Đan Phượng và Phúc Thọ + Phía Tây giáp Huyện Quốc Oai và Phúc Thọ + Phía Nam giáp Thành phố Hà Đông và huyện Quốc Oai + Phía Đông giáp Tỉnh Hà Đông và huyện Từ Liêm Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua: + Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành lang phát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe. + Đường Lê Trọng Tấn kéo dài + Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện Hoài Đức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặt cắt dự kiến từ 80m - 87m. + Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72. Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện Hoài Đức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn. Để thực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng sản xuất kinh doanh,… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư. Với những chủ trương, chính sách đúng đắn của lãnh đạo huyện, sự nỗ lực, cố gắng của nhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyện đầu tiên trên địa bàn tỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất công nghiệp với những phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặt bằng để sản xuất. Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt động thương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ. Điều đó ngày càng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây. Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tập trung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹ thuật nhằm thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức, các nhà đầu tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo. Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân số tăng và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu về nhà ở. Vì vậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyện Hoài Đức. Bên cạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, huyện Hoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị và dịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãi sông Đáy). UBND huyện đã triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020. Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp của toàn huyện còn khoảng 1.500 ha, đất phi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đô thị khoảng 2.900 ha). Đến năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn gần 600 ha, tập trung ở vùng bãi sông Đáy. Ngày 1/8/2008, địa giới thủ đô chính thức mở rộng về phía Tây (mở rộng bằng toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình), Huyện Hoài Đức trở thành vị trí trung tâm, là cửa ngõ thủ đô, là địa điểm thu hút đầu tư nhất. Tính đến ngày 30/09/2008, trên địa bàn huyện Hoài Đức đã được quy hoạch 36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha. Trong số này huyện Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ở như: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – Di Trạch,… với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha. Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rất nhiều chính sách ưu đãi của huyện Hoài Đức và Tỉnh Hà Tây. Nhưng mặt khác, khu đô thị Nam An Khánh ra đời sẽ tạo nên một hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đối hiện đại, hoàn chỉnh góp phần vào phát triển chuỗi đô thị mới trên trục đường Láng – Hoà Lạc, và hình thành một quỹ nhà ở khá lớn đáp ứng cho khoảng 42.600 người. Mặt khác, dự án còn tạo công ăn, việc làm và thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu cho huyện Hoài Đức cũng như tỉnh Hà Tây về các khoản thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,…. Bảng 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An Khánh Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn đầu tư Tiến độ KĐT mới Nam An Khánh mở rộng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO 56 ha 417 tỷ đồng 2006 - 2009 KĐT mới Bắc An Khánh Tổng CT CP XNK XD Việt Nam (Vinaconex JSC), Công ty POSCO E&C của Hàn Quốc và Công ty Liên doanh phát triển đô thị mới An Khánh. 264 ha 2 tỷ USD 2006 - 2013 Thiên đường Bảo Sơn Tập đoàn Bảo Sơn 20 ha 100 triệu USD 2005 - 2008 KĐT mới Vườn Cam Công ty CP Vinapol 49 ha 500 tỷ đồng 2007 - 2012 KĐT đại học Vân Canh CT CP đầu tư An Lạc 135 ha 2.500 tỷ đồng 2008 - 2015 KĐT An Khánh – An Thượng Tập đoàn Hà Đô 30 ha 2008 - 2012 ( Nguồn : Internet) II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (Peninsula Development & Investment Corporation - Mỹ) và IMA . Mục tiêu của dự án: Tạo ra một quỹ đất xây dựng nhà ở để phục vụ cho chương trình nhà ở của tỉnh Hà Tây (cũ) và phục vụ kinh doanh phát triển nhà. Xây dựng nhà ở dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và một số công trình hạ tầng xã hội hoàn chỉnh và đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng thể. Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với Trung tâm thể thao quốc gia và thị xã Hà Đông (cũ). Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương. Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sở khám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn. Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểu kiện mở rộng thị xã Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội. Giá trị hạ tầng: 1.374.675.586.000 đồng (Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn) Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha + Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha + Đất kênh mương, giao thông, công trình công cộng: 23 ha Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới: 189 ha + Đất đường vành đai 4: 9,4 ha + Đất đường khu vực và phân khu vực: 49.4 ha + Đất an ninh quốc phòng: 4,4 ha Đất cơ quan: 2,1 ha Đất ở thấp tầng cho CBCNV: 2,7 ha + Đất hỗn hợp: 33.6 ha + Đất cây xanh khu ở, hồ điều hoà: 22,2 ha + Đất công cộng khu ở: 6 ha + Đất nhà trẻ, trường học: 3 ha + Đất ở xây dựng mới: 61 ha Đất ở thấp tầng: 51 ha Đất ở cao tầng: 10 ha - Đất xóm đô thị hoá: 80 ha - Đất giao thông đối ngoại: 40 ha - Đất viện hoá quân đội: 3 ha Vị trí: Khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc Phía Đông Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ) và Phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội. Thuộc hai xã An Khánh và An Thượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), nay là Hà Nội II Phía Đông giáp: Phía Tây giáp: Phía Nam giáp: Phía Bắc giáp: Nông trường An Khánh và đường vành đai 4 Mương Đan Hoài Kênh Đào Nguyên Đường cao tốc Láng Hoà Lạc Tiến độ thực hiện: - Chuẩn bị đầu tư - Thực hiện đầu tư 2004 – 2009 Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004 Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008 Các giai đoạn thực hiện dự án: + Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là 2 ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất. Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K, kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P. Các khu M, N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên sẽ được đầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát. Để kích thích tiến độ, sự sôi động của dự án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồ điều hoà, công viên cây xanh nên chi phí đầu tư vào đây là thấp. + Giai đoạn khai thác đất đô thị Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính bằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án thành phần. Phương án kinh doanh: Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ khu đô thị Nam An Khánh là một dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, yêu cầu về vốn đầu tư lớn vì vậy sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các khu P và K, sau đó lần lượt xây dựng các khu còn lại. Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, đất vườn hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Tỉnh miễn phí. Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng sau đó chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và có lãi. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng chuyển giao cho tỉnh (thuộc quỹ đất 12% bàn giao cho tỉnh) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng chuyển giao cho tỉnh theo giá thành xây dựng hạ tầng không tính lãi. Hiện kế hoạch trên đã được tỉnh Hà Tây đồng ý 10% và giao cho SUDICO tổ chức kinh doanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Tỉnh Hà Tây. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế và có tham khảo mức giá thị trường. II.1.3. Đánh giá vị trí dự án Vai trò của vị trí dự án đối với quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư: Vị trí dự án có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư bởi vì vị trí dự án thuận lợi, sẽ là lợi thế trong việc vận chuyển nguyên vật liệu, giảm thiểu chi phí ._.