Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

việc giải phóng mặt bằng (GPMB) là một vấn đề nổi cộm, rất bức xúc hiện nay. Việc GPMB chậm trễ làm ảnh hưởng không nhỏ đến các quy hoạch, kế hoạch, dự án, và là một trong những nguyên nhân làm cho quy hoạch, dự án bị treo, làm ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân và sự phát triển của nền kinh tế. Có rất nhiều nguyên nhân khiến cho việc GPMB chậm trễ, trong đó, một nguyên nhân khá quan trọng là giá bồi thường thiệt hại khi GPMB chưa thực sự sát với thực tế, còn nhiều bất cập khiến người dân rất bức xúc. Giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ là vấn đề bức xúc của người dân mà còn là vấn đề mà Nhà nước đang tìm cách để thực hiện sao cho thỏa đáng nhất, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan nhằm phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nước. Do đó đề án này tập trung nghiên cứu về “Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất”. 2.Mục đích nghiên cứu. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và các chính sách của Nhà nước liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Thực tiễn việc thực hiện giá bồi thường GPMB ở Hà Nội và một số địa phương. Qua việc tìm hiểu cơ sỏ lý luận và xem xét thực tế, đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hạn chế những bất cập về việc thực hiện giá bồi thường để đẩy nhanh tiến độ GPMB hiện nay. 3.Phạm vi và đối tượng nghiên cứu. Giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam, cụ thể hơn là ở Hà Nội và một số địa phương. 4.Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, phân tích, so sánh, tổng hợp các số liệu và thông tin thu thập được. 5.Kết cấu của đề án gồm ba phần: Lời mở đầu Nội dung: Cơ sở khoa học của việc thực hiện giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thực trạng của việc thực hiện giá đất trong bồi thường GPMB. Giải pháp để thực hiện giá bồi thường để đẩy nhanh tiến độ GPMB. Kết luận. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo, thạc sỹ Ngô Phương Thảo đã giúp em hoàn thành đề án này. Do kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế nên đề án này sẽ không tránh khỏi có những thiếu sót. Mong các thầy cô xem xét và giúp em hiểu vấn đề hơn. NỘI DUNG ĐỀ ÁN I.Cơ sở khoa học của việc thực hiện giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.Thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.1.Thu hồi đất 1.1.1.1.Khái niệm. Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2003. 1.1.1.2.Các trường hợp thu hồi đất. Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: 1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; 2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; 3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; 4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; 5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; 6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây: a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; 7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; 8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; 9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; 10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; 11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; 12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. 1.1.2 Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.2.1 Khái niệm. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Đối tượng được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất. Điều kiện được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.2.2 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Đât đai có vai trò rất quan trọng trong đời sống của người dân. Mọi họat động sản xuất xã hội đều cần đến đất đai. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi…Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, đặc biệt quan trọng. Không có đất không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp. Với vai trò quan trọng của nó, đất đai là tài sản có giá trị với mỗi người dân. Bên cạnh đó,mục tiêu của phát triển kinh tế xã hội là tạo cho người dân có cuộc sống tốt đẹp hơn, có nơi ăn chốn ở đàng hoàng. Do đó khi thu hồi đất phải tính đến nơi ăn ở, điều kiện sinh hoạt, ổn định cuộc sống, tạo dựng được công ăn việc làm cho những người dân bị thu hồi đất, phải đảm bảo thu hồi đất là để phục vụ lợi ích công cộng của người dân. Không chỉ có các khu công nghiệp rộng lớn, các khu nhà cao tầng, các khu đô thị hoành tráng, những công trình công cộng khang trang mà cần kèm theo đó phải đảm bảo chỗ ở của người dân đáp ứng được các nhu cầu cơ bản, tiện nghi hơn, điều kiện sinh hoạt tốt hơn…phù hợp với sụ phát triển của xã hội. Vì vậy cần xem xét một cách toàn diện, đưa ra các phương án khả thi để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, không để tình trạng Nhà nước thu hồi đất mà người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở mới chất lượng kém, không đủ điều kiện đảm bảo cuộc sống ổn định, không đáp ứng nhu cầu của người dân. Có thể thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là rất quan trọng trong quá trình phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước. Việc thực hiện các chính sách này phải đảm bảo phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn. 1.1.2.3.Các hình thức bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Bồi thường bằng tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người lao động đang còn trong độ tuổi lao động. Việc chuyển đổi nghề nghiệp này được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. Ngoài ra căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương mà có các chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống, ổn định sản xuất cho người dân. Tái định cư: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: 1. Bồi thường bằng nhà ở. 2. Bồi thường bằng giao đất ở mới. 3. Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. 1.2.Giá đất trong bồi thường GPMB. 1.1.1.Khái niệm. Giá trị đất đai: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian. Qua đó Nhà nước công nhận đất có giá. Theo khoản 23 điều 4 luật Đất đai 2003 thì: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo khoản 24 điều 4 luật Đất đai 2003: Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy trong nền kinh tế thị trường đất đai là được coi là tài sản – bất động sản – hàng hóa đặc biệt. Nó có đặc điểm chung của hàng hóa, đó là nó có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dưới nhiều hình thức chuyển nhượng. Do vậy đất đai trở thành hàng hóa đất đai. Giá trị của đất đai thể hiện ở khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu nó. Giá của hàng hóa đất đai cũng như giá của các hàng hóa khác, được hình thành trên quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản. Tuy nhiên đất đai là hàng hóa đặc biệt, nó có đặc điểm riêng, phát triển theo quy luật riêng và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Mục đích sử dụng đất là nhân tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất. Đối với mỗi mục đích sử dụng khác nhau thì có giá khác nhau. Khi chuyển mục đích sử dụng thì giá đất cũng thay đổi theo. Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, độ màu mỡ của đất đai cũng là một nhân tố quyết định sự quan trọng của tư liệu sản xuất đó, và cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất. Bên cạnh đó không thể không tính đến vị trí, hình thể, kích thước, địa hình, điều kiện tự nhiên – xã hội – môi trường xung quanh, tình trạng pháp lý, quan hệ cung – cầu, sự khan hiếm đất đai, lòng ham muốn của con người, chính sách đầu tư của Nhà nước… Những yếu tố này ảnh hưởng khá lớn đến sự hình thành giá đất… 1.2.2.Cơ sở để tính giá đất trong bồi thường GPMB. Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá đất được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Giá đất do Nhà nước quy định phải được quyết định theo đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đăng ký chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với đất chưa được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại. Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sử dụng đất nông, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất), đấu thẩu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Việc đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này giá đất hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên liên quan, trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc: Giá đất của Nhà nước phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp,được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định); khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Khi định giá các loại đất tại địa phương cần dựa trên cơ sở: phân vùng và phân hạng đất để từ đó có những mức giá riêng cho từng vùng, từng loại đất. Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi, mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau: Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi. Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du. Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Đất nông nghiệp được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. Riêng đối với đất làm muối được chia theo vị trí, được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. Đất phi nông nghiệp ở nông thôn được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn. - Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất. - Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Theo sự phân loại đó Nhà nước quy định khung giá cho các loại đất được phân loại theo Luật Đất đai 2003 gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Khung giá các loại đất theo Nghị định 123/2007/NĐ-CP. BẢNG 1: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 4,0 135,0 3,0 105,0 1,0 71,0 BẢNG 2: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 5,0 158,0 3,5 98,0 0,8 68,0 BẢNG 3: KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 60,0 0,8 38,0 0,5 30,0 BẢNG 4: KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 3,0 135,0 2,0 75,0 0,5 36,0 BẢNG 5: KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Mức giá Cả nước Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 62,0 BẢNG 6: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 1.875,0 4,5 1.275,0 2,5 900,0 BẢNG 7: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 BẢNG 8: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT,KINH DOANH  PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 1.350,0 4,5 900,0 2,5 525,0 BẢNG 9: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0 Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại theo quy định của Nhà nước. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá theo quy định của Nhà nước thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể. 1.2.3.Phương pháp tính giá đất trong bồi thường GPMB. Định giá là sự ước tính của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá đất đai là những phương pháp kinh tế tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Việc định giá đất đai luôn gắn liền với việc xác định các mục đích sử dụng cụ thể. Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp các phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất. Khi định giá đất chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu của loại đất tương tự mà có thể so sánh được với loại đất cần so sánh, thu thập được đầy đủ thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự được chuyển nhượng trên thị trường. Còn phương pháp thu nhập chỉ được áp dụng để định giá các loại đất khi xác định được các nguồn thu nhập mang lại từ đất. Trong trường hợp vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường, vừa có thể tính được các nguồn thu nhập do mảnh đất cần định giá đem lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất. Các trường hợp sau thì phải áp dụng kết hợp các phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá để ước tính mức giá cụ thể: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện bình thường. Đối với một số loại đất không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất trên thì áp dụng giá đất theo khung giá các loại đất do Nhà nước quy định. II.Thực trạng về việc thực hiện giá đất trong bồi thường GPMB. 2.1.Thực trạng về giá đất trong bồi thường GPMB. Từ 1/1/2007, quyết định về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2007 của UBND thành phố Hà Nội bắt đầu có hiệu lực. Theo quyết định này, mức giá đất trong cùng một quận như tại quận Hoàn Kiếm cũng có mức chênh lệch khá cao, tới hơn 47 triệu đồng/m2. Quận Hoàn Kiếm, giá đất cao nhất 54 triệu đồng/m2 là giá đất cao nhất trong bảng giá đất năm 2007. Đó là vị trí 1 của các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm).._.