Những giải pháp nhằm thực hiện điều kiện cho vay thế chấp bảo đảm bằng tài sản thế chấp tại NHLD Lào - Việt - chi nhánh Hà Nội

hiều các biện pháp để quản lý tín dụng, hạn chế rủi ro, trong đó quản lý tài sản thế chấp là một trong những hình thức hữu hiệu, phổ biến để đảm bảo chất lượng tín dụng hoặc đảm bảo điểm quay về của khoản cho vay. Trong thời gian thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo, sự quan tâm giúp đỡ của cán bộ nhân viên Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội), đặc biệt là cán bộ, nhân viên phòng kinh doanh tín dụng. Em đã mạnh dạn đi sau nghiên cứu về vấn đề này. trong bài viết em xin đề cấp đến một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài: “Những giải pháp nhằm thực hiện điều kiện cho vay thế chấp bảo đảm bằng tài sản thế chấp tại Ngân hàng liên doanh Lào -Việt Chi nhánh Hà Nội" Kết cấu Luận văn gồm ba chương: Chương I. Tổng quan về nguyên lý cho vay và các điều kiện cho vay sản xuất kinh doanh của Ngân hàng thương mại Chương II. Thực trạng vay vốn và đảm bảo điều kiện vay vốn của doanh nghiệp tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) Chương III. Giải pháp và kiến nghị về điều kiện vay vốn của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) Chương i Tổng quan về nguyên lý cho vay và các điều kiện cho vay sản xuất kinh doanh của Ngân hàng thương mại I. khái quát cho vay của ngân hàng mại Khái niệm, vai trò hoạt động cho vay 1.1 Khái niệm: Theo nghĩa thông thường, cho vay là việc chuyển giao một số tiền hay tại sản nhất định cho người khác sử dụng với điều kiện có hoàn trả lại. Khái niệm phổ biến này được dùng rộng rãi trong đời sống thường ngày, từ những món tiền hay tài sản có giá trị lớn cho tới những món tiền lớn hay đồ vật có gía trị nhỏ. Với khái niệm này, hoạt động cho vay hay quan hệ vay mượn nói chung có 2 đặc điểm chính là: - Thứ nhất: Trong quan hệ ấy, chỉ có sự chuyển giao quyền sử dụng (tiền, tài sản) mà không có sự chuyển giao quyền sở hữu các tài sản hay số tiền đó. - Thứ hai: người cho vay được hoàn trả lại sau một thời gian nhất định theo sự thoả thuận giữa hai bên người cho vay và người đi vay. Người cho vay có nhận được một khoản lãi nào không cũng phụ thuộc vào sự thoả thuận này, và trong đời sống thường ngày không phải bao giờ người cho vay cũng lấy lãi. Còn đối với các Ngân hàng hay là các tổ chức tín dụng (TCTD) nói chung thì cho vay là một nội dụng nghiệp vụ, đó là việc Ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền nhất định với điều kiện là họ phải hoàn trả lại cùng với một khoản tiền vượt trội đóng vai trò là tiền lãi. Như vậy, ngoài hai đặc điểm vừa nêu đối với cho vay nói chung, hoạt động cho vay của các Ngân hàng còn có đặc trưng thứ ba là người cho vay luôn đòi hỏi một khoản tiền lãi ngoài khoản tiền gốc mà họ đã cho vay, song với các Ngân hàng, bao giờ họ cũng thu lãi, ít nhất là phải đủ để trả lãi cho người gửi tiền vào Ngân hàng, bởi vì họ cũng là những người kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận. ở Việt nam, theo quy chế cho vay ban hành kèm quyết định số 284/2001/QĐ-NHNN1, thì cho vay là một hình thực cung cấp tín dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi. Như vậy ta cũng cần phân biệt giữa cho vay và cấp tín dụng: một Ngân hàng có thể cấp cho khách hàng các khoản tín dụng bằng các nghiệp vụ cho vay, cho thuê tài chính, bảo lãnh Ngân hàng, tín dụng chứng từ,.... cho vay chỉ là một hình thức cấp tín dụng, song nó lại là một hình thức chủ yếu và quan trọng nhất của Ngân hàng. Chúng ta thấy rõ điều đó qua phân tích vai trò của hoạt động cho vay. . Vai trò Đối với bản thân Ngân hàng: Những doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ-cho vay luôn là hoạt động quan trọng nhất. Trước hết, đó là hoạt động đóng góp lớn nhất vào thu nhập, và khoản mục cho vay luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản của một Ngân hàng thương mại. ở Mỹ các khoản cho vay thường chiếm khoảng 70% tổng tài sản của các Ngân hàng thương mại và đem về từ 75-80% thu nhập. Cũng lưu ý là ở Mỹ cũng như các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì các Ngân hàng thương mại thường thực hiện rất nhiều nghiệp vụ, và tỷ trọng thu về dịch vụ thường lớn hơn rất nhiều so với ở các nước kém phát triển khác. Mặt khác, nếu nhìn từ góc độ lịch sử cho vay là một trong những hoạt động khởi thuỷ của các Ngân hàng thương mại. Cùng với nghiệp vụ bảo quản vàng bạc và các đồ vật quý giá, những người thợ vàng, nguồn gốc đầu tiên của các Ngân hàng cũng tiến hành cho vay bằng vàng bạc để kiếm lợi, bởi họ phát hiện ra rằng ở một thời điểm bất kỳ các biên lai trình để rút vàng chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong số tiền vàng họ nắm giữ. Cho tới ngày nay dù xã hội đã phát triển với những bước tiến nhảy vọt thì cho vay vẫn cứ là một trong ba hoạt động cơ bản chứng tỏ sự tồn tại của một Ngân hàng thương mại, đó là nhận tiền gửi, cho vay và làm dịch vụ thanh toán. Nếu như cho vay là hoạt động quan trọng nhất của các Ngân hàng, thì đối với toàn bộ nền kinh tế quốc dân nó cúng giữ một vị trí thiết yếu không kém. Cùng với hoạt động nhận tiền gửi, các Ngân hàng thương mại đã "tạo tiền" qua cho vay nền kinh tế. Các lý thuyết đã chỉ ra phần lớn các khoản vay Ngân hàng đều tạo ra các khoản tiền gửi Ngân hàng khác, và như vậy bằng cách cấp một kho tàng khối tiền tệ ản vay, một khoản tiền gửi mới sẽ được tạo ra ở một Ngân hàng nào đó và khối tiền tệ sẽ tăng lên. quá trình sẽ diễn ra theo chiều ngược lại khi Ngân hàng thu nợ. Tất nhiên, khả năng tạo tiền của các nước là không giống nhau do tỷ lệ dự trữ ở các Ngân hàng thương mại từ lượng tiền huy động được (gồm cả dự trữ bất buốc và dự trữ tự nguyện) và tỷ lệ giữa tiền trong dân là khác nhau, song trong một trừng mực nào đó thì khả năng ấy cũng phụ thuộc vào khả năng tăng dư nợ cho vay của họ. Mặt khác, hoạt động cho vay còn làm giảm hệ số giữ tiền mặt trong nền kinh tế, bởi các chủ thể có thể dễ dàng vay Ngân hàng cho các nhu cầu chi tiêu, qua đó làm các tác động trên của hoạt động cho vay tới mức cung tiền được cho bởi công thức: MS = m. H Trong đó: MS là mức cung tiền (M1) H: là tiền cơ sở m: là số nhân tiền tệ s: tỷ lệ giữa tiền mặt trong lưu thông và tiền gửi r: tỷ lệ dự trữ thực tiễn Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại cũng tạo điều kiện thực hiện thành công các chương trình kinh tế lớn của Nhà nước. Như chúng ta đều biết trong nền kinh tế thị trường hiện đại này, bên cạnh yếu tố tự do của thị trường, của "bàn tay vô hình" Chính phủ cũng đóng một vai trò tích cực trong các quá trình kinh tế. Một trong những thể hiện của nó là sự khuyến khích đầu tư từ phía Chính phủ vào một số lĩnh vực hoặc thành phần được cho là cần thiết, và một trong số các ưu đãi thường được áp dụng là ưu đãi về tín dụng. Đối với nước Việt nam điều này càng có ý nghĩa, bởi nó còn đáp ứng được yêu cầu của một nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với cơ sở kinh tế là vai trò chủ đạo của các DNNN. Các Ngân hàng có khả năng huy động để đầu tư tập trung, trọng điểm, tăng quy mô của các doanh nghiệp, cải thiện kỹ thuật, công nghệ sản xuất đóng góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; nâng cao hiệu quả của nền sản xuất xã hội thông qua việc nâng cao hiệu quả việc sản xuất kinh doanh của từng doanh nghiệp. Về phía các doanh nghiệp: Vốn vay Ngân hàng là một nguồn quan trọng, góp phần hình thành vốn tối ưu qua đó nâng cao hiệu quả kinh doanh. Ta hiểu ngắn gọn cơ cấu vốn tối đa của một công ty là cơ cấu vốn làm tối đa hoá gía trị thị trường (hay giá cả cổ phiếu) của công ty đó, và cơ cấu vốn tối ưu này thì chi phí vốn bình quân được cho bởi công thức sau đây là hợp nhất: WACC = Wd. Kd (1-t) + Wp + WsKs Trong đó - WACC là chi phí vốn bình quân -Wd, Wp, Ws lần lượt là tỷ trọng của nợ vay, vốn huy đọng từ cổ phiếu ưu đãi và cổ phiếu thường (hay lợi nhuận giữ lại). Vốn vay có tác dụng khuyếch đại lợi nhuận qua đòn cân nợ: Đòn cân nợ DFL chính là thay đổi của thu nhập của mối cổ phiếu thường thay đổi 1% của lợi nhuận hoạt động (EBIT); là lãi suất tiền vay (R) là một loại chi phí hợp lý được trừ ra khỏi lợi nhuận hoạt động khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Do vậy theo công thức tính chi phí bình quân, doanh nghiệp chỉ phải thực chịu mức lãi suất (1-t), trong đó Kd là lãi suất tiền vay và (t) là thuế suất thuế thu nhập. Tuy vậy không phải doanh nghiệp sẽ dùng toàn bộ vốn vay để tài trợ cho hoạt động của mình, bởi thường thì đến một giới hạn nào đó, các Ngân hàng sẽ đòi hỏi lãi suất cao hơn để bù đáp mức rủi ro tăng lên mà họ phải chịu; Hơn nữa càng sử dụng nhiều nợ vay thì quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp càng bị ảnh hưởng. Như vậy, các doanh nghiệp cân nhắc một tỷ lệ vốn vay hợp lý để có một cơ cấu vốn tối ưu, và các Ngân hàng thương mại đã giúp các doanh nghiệp tìm ra một cơ cấu vốn có chi phí rẻ nhất. Những để được một Ngân hàng cho vay, các doanh nghiệp lại phải có những điều kiện nhất định. Một điều kiện thường thấy là các doanh nghiệp phải giải trình tình hình tài chính được thể hiện qua sổ sách kế toán, các báo cáo tài chính, định kỳ chuyển cho Ngân hàng các tài liệu thể hiện hoạt động kinh doanh và sử dụng vốn vay. Chính bởi vậy nó tạo ra sức ép đối với các doanh nghiệp trong việc thực hiện hoạch toán kinh doanh, góp phần quản lý giám sát nền kinh tế, lành mạnh hoá môi trường kinh doanh. Sự sắn có của các khoản cho vay khiến các doanh nghiệp an tâm hơn về vốn lưu động, có khả năng đầu tư nhiều hơn vào hàng dự trữ nếu thấy có lợi mà vốn lưu động tự có của họ không đáp ứng nổi. Các khoản cho vay lãi dài hạn của Ngân hàng lại tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào tài sản cố định đầu tư vào sản xuất, cải tiến công nghệ nâng cao năng lực sản xuất. Và dù là vay theo hình thức nào thì lãi suất vốn vay cùng sự kiểm tra giám sát Ngân hàng thúc đẩy các doanh nghiệp quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả để có lãi hoàn trả được nợ Ngân hàng, tạo uy tín để tiếp tục vay vốn Ngân hàng. Phân loại các khoản cho vay Tuy theo các tiêu thức phân loại chúng ta có các loại cho vay khách nhau: 2.1. Theo thời hạn cho vay Theo tiêu thức này, người ta chia các khoản cho vay thành cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mặc dù hầu hết các nước đều thống nhất về điều này, những thời gian cụ thể được quy định theo từng loại lại không hoàn toàn đồng nhất. ở các nước phương Tây người ta cho vay ngắn hạn có thời hạn nhỏ hơn 1 năm; các khoản cho vay trung hạn có thời hạn từ trên 1 năm tới 7 năm; các món cho vay dài hạn có kỳ hạn dài hơn. Tuy vậy cũng có nhiều khoản cho vay có thời hạn tới 10 năm (như cho vay tiêu dùng) vẫn được coi là vay trung hạn. Còn ở Việt nam hiện nay theo quy chế cho vay thì cho vay Ngắn hạn cũng có thời hạn đến 1 năm; cho vay trung hạn có thể tới 5 năm; cho vay dài hạn có thời gian từ 5 năm trở lên những không quá thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép thành lập đối với pháp nhân, không quá 15 năm với cho vay các dự án phục vụ đời sống. Phân loại các món vay theo thời hạn là phổ biến của mọi Ngân hàng. Họ sẽ căn cứ vào đối tượng cho vay mà quyết định loại cho vay cho phù hợp (thuộc loại ngắn hạn, trung hạn, dài hạn và thời hạn cụ thể), từ đó mà áp dụng các phương thức kiểm tra, kiểm soát món vay phù hợp. Với cách phân loại này, các Ngân hàng sẽ xây dựng một cơ cấu hợp lý các khoản cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, từ đó tạo ra cơ cấu kỳ hạn tối ưu của tài sản, phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn huy động, kết hợp tốt nhất giữa khả năng sinh lợi và khả năng thanh khoản. 2.2. Theo lĩnh vực đầu tư Theo cách phân loại này ta có thể chia các khoản cho vay thành: -Cho vay thương mại và công nghiệp -Cho vay bất động sản -Cho vay nông nghiệp -Cho vay cá nhân -Cho vay khác Tuy theo điều kiện và yêu cầu quản lý ta có thể chia nhỏ hơn nữa các lĩnh vực trên để được các loại cho vay với lĩnh vực hẹp hơn. Phân loại các món vay theo lĩnh vực rất có ý nghĩa trong việc kết hợp giữa đa dạng hoá để giảm rủi ro với chuyên môn hoá ở mức độ phù hợp. Các Ngân hàng thường dưa vào các lợi thế của mình (lợi thế về vị trí, về trang thiết bị công nghệ, về quy mô, về đội ngũ cán bộ,...) để chuyên môn hoá vào một hay một số lĩnh vực nhằm khai thác triệt để các lợi thế ấy, dự báo tốt về động thái các ngành mình cho vay, khả năng hoàn trả đúng hạn các khoản vay của khách hàng....Tuy vậy xu hướng của thế giới hiện nay vẫn là hướng tới các Ngân hàng đa năng, trong đó sự chuyên môn hoá điễn ra ở cấp độ các phòng ban hay bộ phần của Ngân hàng. Bằng cách chia các khách hàng vay ra các lĩnh vực khách nhau, Ngân hàng có thể theo dõi động thái của nền kinh tế và từng lĩnh vực để mở rộng cho vay vào lĩnh vực này hay rút bớt vốn khỏi lĩnh vực kia. 2.3. Theo mức độ đảm bảo. Các Ngân hàng có thể cho vay có hay không có đảm bảo tuỳ theo tín nhiệm cũng như độ rủi ro của phương án xin vay vốn. Từ đảm bảo của khách hàng ở đây chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp là đảm bảo bằng tài sản thế chấp, cầm cố hay bảo lãnh của bên thứ ba. Các đảm bảo này có mục đích giảm bớt rủi ro mất mát trong trường hợp người vay không trả được nợ hay không muốn trả nợ khi đáo hạn. Các tài sản được đem ra thế chấp thường là các bất động sản trong khi ấy các tài sản được cầm cố lại là những động sản nhỏ chứng khoán và các giấy tờ có giá khác, vật tư... Yêu cầu cơ bản đối với các tài sản đưa ra cầm cố, thế chấp là chúng phải có tính thị trường, tức là có khả năng thanh lý được. Thường thì các Ngân hàng cho vay dưới mức giá trị thanh lý của các tài sản đảm bảo bởi khi mà giá trị các tài sản ấy còn lớn hơn giá trị của món vay thì khách hàng còn có động lực trả nợ. ở Việt nam các Ngân hàng có thể cho vay tới 70 -75% giá trị tài sản thế chấp hoặc tới 90% giá trị các số tiết kiệm cầm cố. Tuy vậy cũng cần khẳng định mục đích của các đảm bảo trên là tạo động lực buộc khách hàng trả nợ chứ chẳng Ngân hàng nào muốn thanh lý những tài sản đảm bảo ấy để bù đáp cho những món vay không thể thu hồi. Trường hợp khách hàng có tín nhiệm, có tình hình tài chính vững mạnh và lợi nhuận có được từ dự án sẽ cho vay là khả quan thì Ngân hàng có thể cho vay không cần đảm bảo, điều mà các sở Việt nam gọi là cho vay tín chấp. Điều đó giải thích tại sao nhiều Ngân hàng cấp những khoản cho vay lớn nhất lại không cần đảm bảo. Đó là các khoản cho vay những khách hàng chủ yếu, những công ty có quan hệ thường xuyên với Ngân hàng, có tình hình tài chính vững mạnh với lợi nhuận tương đối ổn định bởi hệ thống quản lý có hiệu quả và các sản phẩm dịch vụ được thị trường chấp nhận. Như vậy, để quyết định món vay là có đảm bảo hay không có đảm bảo các Ngân hàng phải dựa vào các yếu tố nhất định như đã phân tích. 2.4. Theo phương pháp hoàn trả Các khoản cho vay còn có thể được hoàn trả một lần hay trả góp. Cho vay hoàn trả một lần thì khoản tiền vay được hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn theo hợp động tín dụng, lãi suất có thể được trả theo những thời hạn nhất định (chẳng hạn theo tháng, theo quý hay năm). trong khi ấy, cho vay trả góp đòi hỏi việc hoàn trả theo định kỳ theo nguyên tắc trả dần trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, các khoản trả nợ có thể bằng nhau (trả theo niên kim cố định) hoặc không bằng nhau tuỳ theo thoả thuận. Thông thường các Ngân hàng áp dụng phương thức trả góp với các khoản cho vay trung dài hạn (TDH) để đầu tư vào các dự án để mở rộng sản xuất kinh doanh hay đầu tư mới, hay đầu tư vào bất động sản còn các khoản cho vay hoàn trả một lần lại thường được áp dụng với cho ngắn hạn hơn, theo quy chế cho vay hiện nay, các khoản cho vay ngắn hạn được cấp hai hình thức là cho vay theo món và hạn mức tín dụng. 2.5. Theo thành phần kinh tế Ta cũng có thể phân các khoản cho vay ra thành cho vay DNNN và cho vay ngoài quốc doanh. Đây là cách phân loại không được nhấn mạnh trong các nền kinh tế TBCN nhưng đối với nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN ở nước Việt nam nó lại rất có ý nghĩa trong thực tiến. Kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, Nhà nước có chính sách khác nhau với từng khu vực kinh tế chẳng hạn việc quy định các DNNN không cần phải có tài sản thế chấp khi vay vốn tại các NHTMQD, các ưu tiên và hạn chế khác liên quan tới mở rộng hay thu hẹp tín dụng Ngân hàng tới các thành phần kinh tế nói chung. Mặt khác, mối thành phần kinh tế lại có những đặc điểm riêng biệt, và phải nói một cách công bằng là Ngân hàng sẽ có thái độ ứng xử khác nhau trong hoạt động cho vay các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Đây cũng là điều hợp lý. Lưu ý là trong cách phân loại ta cũng có thể phân chia chi tiết hơn nữa, chẳng hạn đối với cho vay ngoài quốc doanh, cho vay cá nhân, cho vay công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, cho vay doanh nghiệp tư nhân, cho vay vốn đầu tư nước ngoài. Đối với cho vay DNNN, bao gồm cho vay các DNNN độc lập và cho vay các Tổng công ty và thành viên của chúng. 3. Các hình thức bảo đảm đối vật: Hiện nay bảo đảm đối vật được thực hiện dưới hai hình thức là cầm cố và thế chấp tài sản 3.1. Thế chấp tài sản Thế chấp là phương tiện chuyên dịch quyền lợi về tài sản sang cho chủ nợ với mục đích làm đảm bảo cho món nợ hoặc miến trừ một nghĩa vụ. 3.1.1 Tài sản được dùng làm thế chấp bao gồm: - Đất đai, quyền sử dụng đất đai: Đó là quyền sử dụng đất ở, đất canh tác cho nông nghiệp, lâm nghiệp được Nhà nước giao cho các hộ gia định, các cá nhân sử dụng vào mục đích đã được pháp luật quy định; quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao cho thuê đất; quyền sử dụng đất được hình thành do thừa kế, chuyển nhượng, chuyển đổi sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật; quyền sử dụng đất của các tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư vào Việt nam được Nhà nước cho thuê đất. - Các tài sản gắn liền với đất đai như: Nhà ở, Nhà máy, khách sạn, văn phòng, vượn cây, ao cá... - Các tài sản như tàu thuỷ, máy bay và cả tài sản khác được thế chấp nếu như pháp luật có quy định - Hoa lợi, lợi tức và các quyền lợi phát sinh từ tài sản thế chấp có thuộc tài sản thế chấp hay không là do Ngân hàng và khách hàng thoả thuận. 3.1.2. Các tải sản không được dụng làm thế chấp: - Các tài sản gắn liền với đất sử dụng vào mục đích vì lợi ích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh. - Các kết cấu hạ tầng quan tâm xây dựng gắn liền với đất vì lợi ích quốc gia như: đường dây tải điện, trạm phát điện, trạm biên thế điện, công trình thuỷ lợi, đường giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin quốc gia, công trình nghiên cứu khoa học và các công trình kết cấu hạ tầng công cộng khác. - Các công sở như: trụ sở các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị, xã hội, đoàn ngoại giao, văn phòng đại diện của nước ngoài - Tài sản sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và những trường hợp đặc biệt khác theo quy định của Chính phủ. - Tài sản không thuộc quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền sở hữu hợp pháp của bên vay. - Tài sản đang bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tạm giữ, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp. - Tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê quy hoạch sử dụng vào mục đích khác. - Tài sản Nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng. - Tài sản được hình thành bằng vốn vay đang làm đảm bảo cho khoản vay chưa trả hết nợ cho tổ chức tín dụng. - Tài sản khác không được thế chấp nếu pháp luật có quy định. 3.2. Cầm cố tài sản Cầm cố là hành vi giao nộp tài sản hoặc các chứng từ nhận quyền tài sở hữu của con nợ (Người cầm cố) cho chủ nợ (người được cầm cố) để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ. Nghĩa vụ cầm cố trong quan hệ tín dụng là người đi vay thực hiện nghĩa vụ hoàn trả nợ đúng hạn theo hợp đồng. Hành vi cầm cố tài sản hết hiệu lực khi người đi vay đã hoàn trả đẩy đủ các khoản nợ được đảm bảo bằng cầm cố. Trong trường hợp người đi vay không thanh toán nợ đúng hạn theo hợp đồng thì Ngân hàng được quyền bán tài sản cầm cố và được ưu tiên thu nợ trước các chủ nợ khác. 3.2.1. Những tài sản được dùng để cầm cố: - Nguyên nhiên vật liệu, thành phẩm của các đơn vị sản xuất, phương tiện vận tải như: ô tô, xà lan, tàu biển, máy bay, xe máy... - Công cụ lao đông máy móc thiết bị, phương tiện sinh hoạt cho tập thể cá nhân như: ti vi, xe máy... - Các giấy tờ trị giá bằng tiền đang còn thời hạn, bao gồm: số tiết kiệm, ký phiếu, chứng chỉ gửi tiền, trái phiếu do các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng phát hành, tín phiếu và trái phiếu kho bạc Nhà nước. - Các vật quý bằng vàng bạc đá quý. 3.2.2. Những tài sản không được dùng để cầm cố: -Những tài sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên vay vốn. -Những tài sản mà Nhà nước cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng. -Cổ phiếu của các tỏ chức tín dụng phát hành cho cổ đông không được cầm cố cho chính tổ chức tín dụng đó. - Tài sản đang có sự tranh chấp. -Tài sản bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả tài sản đang làm thủ tục giải thể. -Tài sản đang cầm cố hoặc thực hiện nghĩa vụ khác. -Tài sản khó kiểm định, khó đánh giá, khó mua bán. -Tài sản hình thành bằng vốn vay mà chưa trả hết nợ cho Ngân hàng. 3.2.3. Kỹ thuật nghiệp vụ cầm cố: * Cho vay có cầm cố bằng chứng khoán: Đây là nghiệp vụ cho vay đơn giản, khách hàng có thể dùng một hay nhiều chứng khoán cầm cố cho Ngân hàng để đảm bảo cho một khoản vay. Khi đến hạn khách hàng trả nợ cho Ngân hàng và nhận lại các chứng khoán đã cầm cố. Về phía Ngân hàng, khi nhận hồ sơ xin vay cầm cố bằng chứng khoán Ngân hàng phải nghiên cứu mức độ rủi ro của từng loại chứng khoán công ty. Giá trị của các chứng khoán phần lớn được xác định theo giá thị trường, chứ không phải theo mệnh giá của chúng và đây là một vấn đề hết sức phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên viên chứng khoán mới có khả năng định giá được. Khi xem xét tính hợp pháp, hợp lệ của các chứng khoán, thời hạn của chứng khoán, khả năng phát mại của các chứng khoán, nếu đồng ý nhận các chứng khoán đó thì giữa Ngân hàng và khách hàng phải ký kết với nhau một hợp đồng về cầm cố chứng khoán, Ngân hàng viết biên lại giao khách hàng rồi sau đó Ngân hàng tổ chức lưu giữ chứng khoán đó. 4.ý nghĩa của bảo đảm tín dụng trong hoạt động của Ngân hàng Đảm bảo tín dụng được coi là tiêu chuẩn khi xét duyệt cho vay những cũng phải thấy rằng đây không phải là tiêu chuẩn quan trọng nhất hay nói cách khác không phải là tiêu chuẩn mang tính nguyên tắc. Tuy vậy, trên thực tế các Ngân hàng xếp đảm bảo tín dụng vào vị trí số một vào thậm chí có nhiều trường hợp coi nó như là tiêu chuẩn duy nhất. Chính tư duy này đã dẫn đến xuất hiện hàng luật các rủi ro trong cho vay của Ngân hàng. Đảm bảo tín dụng tuỳ không phải là tiêu chuẩn mang tính nguyên tắc những nó cũng có vị trí hết sức quan trọng. Trong nền kinh tế thị trường các hoạt động kinh tế diễn ra hết sức đa dạng và phức tạp, vì thế mọi dự đoán rủi ro của Ngân hàng đều mang tính chất tương đối. Trong môi trường kinh doanh như vậy, đảm bảo là tiêu chuẩn bổ sung những mặt hạn chế của nhà quản trị tín dụng, cũng như phòng ngừa những diễn biến không thuận lợi của môi trường kinh doanh. Trên thực tế, Ngân hàng cấp tín dụng không đảm bảo cho những khách hàng tốt mà đã được thực tế kiểm chứng trong một thời gian tương đối dài, các khách hàng còn lại cần phải được đảm bảo khi quyết định cấp tín dụng. 4.1. Đối với Ngân hàng Đối với Ngân hàng thì việc đảm bảo tín dụng sẽ giúp cho Ngân hàng có khả năng thu hội nợ một cách nhanh chóng và chắc chắn hơn. Mặt khác, việc đảm bảo đó sẽ tạo điều kiện cho Ngân hàng có khả năng mở rộng và tăng doanh số doanh thu trong hoạt động tín dụng của mình. 4.2. Đối với khách hàng Đảm bảo tín dụng sẽ giúp cho khách hàng có thể vay vốn dễ dạng hơn nhất là trong trường hợp cấp bách về vốn để thực hiện quá trình sản xuất kinh doanh. Hơn nữa việc thực hiện đảm bảo tín dụng làm cho người vay có trách nhiệm hơn với khoản vay và do đó là tiền đề trong việc sử dụng vốn có hiệu quả hơn nhất là trong điều kiện kinh tế có sự gay gắt. Như vậy, trong khi xem xét cho vay, Ngân hàng phải đánh giá tính khả thi của kế hoạch, tình hình tài chính, kết quả kinh doanh, khả năng hoàn trả... Còn vấn đề đảm bảo tín dụng chỉ là biện pháp hỗ trợ, không phải là yêu tố quyết định trong việc ra quyết định cho vay. Nhưng không phải vì thể mà hạ thấp vị trí của bảo đảm tín dụng vì nó là biện pháp dự phòng cho rủi ro. II. Nhu cầu vay vốn và các điều kiện vay vốn của Ngân hàng 1. Nhu cầu về vốn và vay vốn 1.1. Tầm quan trọng về vốn đối với doanh nghiệp Vốn có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo ra các cải vật chất và đạt được sự tiến bộ của xã hội, vì nó là nhân tố không thể thiếu để ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, phát triển công nghệ và đẩy nhanh tốc độ tăng trường kinh tế. Đối với doanh nghiệp, để có thể tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh gay gắt thì nhu cầu về vốn ngày càng lớn. Trong điều kiện nước Việt nam hiện nay, nhu cầu về vốn đối với các doanh nghiệp rất lớn nhưng khả năng đáp ứng còn bị hạn chế. Các doanh nghiệp thường cần vốn cho các nhu cầu chủ yếu như-Hình thành và mở rộng doanh nghiệp; -Đổi mới công nghệ, nhất là thiết bị, đổi mới sản phẩm, đa dạng hoá và nâng cao chất lượng sản phẩm; -Đào tạo lao động, bao gồm cả cán bộ quản lý có trình độ và công nhân, cán bộ kỹ thuật; -Đáp ứng nhu cầu về vốn lưu động, nhất là nhằm bảo đảm nguyên vật liệu và các nhu cầu thanh toán thường xuyên khác. Tiềm năng về vốn còn có ý nghĩa rất quan trọng đối với các doanh nghiệp trong việc tạo lợi thế cạnh tranh, tăng cường uy tín trên thị trường. Vì vậy thu hút các nguồn vốn khác nhau nhằm tăng sức mạnh về vốn và đáp ứng các yêu cầu của sản xuất kinh doanh trở thành đòi hỏi bức thiết đối với các doanh nghiệp. 1.2. Nhu cầu vay vốn của Ngân hàng và vai trò tín dụng Ngân hàng đối với doanh nghiệp Các doanh nghiệp có thể huy động vốn từ các nguồn khác nhau, bao gồm cả các nguồn vốn trong nước và các nguồn vốn từ nước ngoài. Hiện nay ở Việt nam có những nguồn vốn sau đây khá phổ biến cho các nhu cầu vốn ngắn, trung và dài hạn của các doanh nghiệp: -Vốn ngân sách -Vốn từ lợi nhuận để lại -Vốn vay Ngân hàng thương mại -Vốn liên doanh -Vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu Để có thể thấy được tậm quan trọng của nguồn vốn tín dụng Ngân hàng đối với việc đáp ứng nhu cầu về vốn của doanh nghiệp Nếu như trước đây cần như toàn bộ vốn sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Nhà nước được ngân sách cấp (vốn cố định, vốn lưu động), thì hiện nay vốn cấp từ ngân sách nhà nước đã giảm đi rất nhiều. Đối với các doanh nghiệp khu vực ngoài quốc doanh thì ngân sách chỉ có thể tiếp cận thông qua các dự án đầu tư phát triển với phạm vi hạn chế, do đó nguồn vốn này không phải là phổ biến đối với tất cả các doanh nghiệp. Vốn tích luỹ từ lơị nhuận để lại chiếm một phần nhỏ, vì quy mô của các doanh nghiệp không lớn lắm, lượng tích luỹ không nhiều, hơn nữa, hiệu qủa kinh doanh lại không ổn định. Thực tế hoạt động của các doanh nghiệp nước Việt nam cho thấy: Hầu hết các doanh nghiệp có nguồn vốn tự có rất nhỏ bé, không đủ sức tài trợ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp để mở rộng quy mô, đổi mới thiết bị, công nghệ, sản phẩm. Vì vậy nhiều doanh nghiệp phải dưa chủ yếu vào nguồn tài trợ từ bên ngoài. Hiện nay nguồn vốn ODA là nguồn rất cần thiết cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, vốn này chỉ thích hợp với các dự án đầu tư lớn, thời hạn rất dài, hơn nữa điều kiện giải ngân rất khó khăn. Nguồn vốn liên doanh sẽ đòi hỏi sự phối hợp, chia xẻ quyền kiểm soát, quản lý doanh nghiệp và cũng cần có thời gian dài để thực hiện các công việc chuẩn bị cần thiết. Về nguồn vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu, thị trường chứng khoán thứ cấp ở nước Việt Nam mới có số lượng các doanh nghiệp đăng ký trên thị trường còn quá ít ỏi, lượng giao dịch nhỏ bé và không ổn định. Vì vậy, nguồn vốn này chưa có tác dụng nhiều cho các doanh nghiệp. Tương tự như vậy, vốn thu hút bằng con đường liên doanh bị hạn chế do tính phức tạp trong việc tìm đối tác và những thủ tục có liên quan, ngoài ra, quyền kiểm soát và lợi ích bị chia xẻ. Qua đó có thể thấy, thu hút vốn dưới hình thức tín dụng là thuận lợi và nhanh chóng hơn cả. Trong đó có thể kể đến hai hình thức tín dụng chính có thể sử dụng hiện nay là Tín dụng Nhà nước và tín dụng của Ngân hàng thương mại. Như trên đã nói tín dụng của Nhà nước có thể coi là một nguồn lớn, nhưng chủ yếu được dành cho những dự án đầu tư ở những khu vực và lĩnh vực trọng điểm, khó khăn. Vì vậy doanh nghiệp muốn huy động nguồn vốn này chịu nhiều ràng buộc và bị hạn chế. Vì những yêu tổ các doanh nghiệp dựa vào vốn vay của Ngân hàng (tín dụng của Ngân hàng) là chủ yếu nhất là cho các nhu cầu vốn ngắn hạn, trung hạn. Ta có thể hiểu tín dụng, cụ thể tín dụng tiền tệ, là quan hệ vay mượn có thời hạn một số vốn tiền tệ nhằm phục vụ những mục tiêu nhất định. đối với tổ chức tín dụng, khoản tín dụng đó chính là hàng hoá đem bán ( bán quyền sử dụng tiền có thời hạn), mà giá của nó là lãi suất người vay phải trả để được sử dụng tiền. Đối với người nhận tín dụng (người vay), mục tiêu là đạt được một lợi ích nhất định từ lượng tín dụng ban đầu. Tín dụng không chỉ là một hình thức vận động của vốn tiền tệ mà còn là một loại quan hệ xã hội dựa vào lòng tin. Khi một ngân hàng phát ra một khoản tìn dụng cho khách hàng, trước hết do họ tin tưởng khách hàng có khả năng trả được khoản nợ đó. Tín dụng từ xa xưa dựa trên lòng tin là chủ yếu, ngày nay nó được pháp luật bảo trợ và để được vay vốn của Ngân hàng thì doanh nghiệp phải đủ một số điều kiện nhất định. Thời hạn tín dụng có thể là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn: -Tín dụng ngắn hạn thường nhằm bổ sung phần vốn lưu động còn thiếu phục vụ quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. -Tín dụng trung và dài hạn thường phục vụ tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật của doanh nghiệp, nâng cao năng lực sản xuất hiện có. Tín dụng không trực tiếp làm tăng khối lượng các công cụ lao động và đối tượng lao động, song nó có tác dụng tích cực đến việc tăng khối lượng sản phẩm và tăng tốc độ phát triển sản xuất. Tín dụng có thể là một nguồn vốn để đầu tư hình thành doanh nghiệp và góp phần thoả mãn các nhu cầu vốn tiền tệ tạm thời để thanh toán khi có sự chênh lệch về khả năng tiền tệ hiện có so với nhu cầu chi trả. Khi khối lượng sản xuất tăng lên, nhu cầu tăng vốn được bổ sung một phần thông qua hệ thống tín dụng. Tín dụng góp phần tăng sức mạnh cạnh tranh củ._.a các doanh nghiệp. Tín dụng Ngân hàng góp phần phá vỡ vòng luẩn quẩn của những nước nghèo kém phát triển khi tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với tư cách là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư, tín dụng Ngân hàng trở thành động lực kích thích các tổ chức kinh tế và dân cư trong nước, các thành phần kinh tế, các ngành thực hiện tiết kiệm, thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi hiện đang nằm phân tán ở mọi nơi và là kênh dẫn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp. 2. Điều kiện vay vốn của Ngân hàng *Điều kiện về năng lực pháp lý Để có thể được vay vốn của Ngân hàng khách hàng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật như là: -Pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự -Cá nhân và chủ doanh nghiệp tư nhân phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự -Đại diện của hộ gia đình phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. *Điều kiện về khả năng tài chính Để có thể vay vốn, khách hàng phải có tình hình tài chính lành mạnh, kinh doanh có hiệu quả, chấp hành chế độ báo cáo thống kê và gửi trong Ngân hàng các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh theo định kỳ phù hợp với quy định của pháp luật. -Đối với pháp nhân kinh tế phải có đủ vốn pháp định hoặc vốn điều lệ theo quy định trong giấy phép kinh doanh. -Pháp nhân khác theo quy định của pháp luật không có vốn pháp định thì phải được cơ quan có đủ thẩm quyền cho phép thực hiện dự án, phương án vay vốn, và cho phép thu tiền từ dự án, phương án hoặc nguồn thu khác đủ để trả nợ Ngân hàng trong thời gian vay vốn. -Đối với cá nhân, hộ gia định, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân phải có vốn tự có tham gia dự án hoặc phương án (trừ trường hợp các đối tượng này cầm cố bằng tín phiếu kho bạc, số dư tiền gửi, sổ tiết kiệm...). -Về nguyên tắc, Ngân hàng chỉ cho vay các đơn vị sản xuất kinh doanh có lãi, các trường hợp đặc biệt đối với đơn vị sản xuất kinh doanh được lỗ trong kế hoạch, doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh bị thua lỗ theo chính sách của Nhà nước có xác nhận của cơ quan tài chính cấp bù lỗ -Khách hàng không có nợ tín dụng quá hạn hoặc quá hạn bảo lãnh trên 6 tháng, hoặc các trường hợp được phép khoanh nợ, giãn nợ, xoá nợ, đảo nợ theo quyết định của Chính phủ. Để xem xét tình hình tài chính của khách hàng có lành mạnh, kinh doanh có hiệu quả nhằm đảm bảo trả nợ trong thời hạn đã cam kết hay không Ngân hàng phải tiến hành phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính của khách hàng một cách cụ thể như sau: -Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Ngân hàng thực hiện phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thông qua hai chỉ tiêu: doanh thu và lợi nhuận Doanh thu chỉ tiêu kinh tế cơ bản phản ánh kết quả của quá trình tiêu thụ hàng hoá. Doanh thu của doanh nghiệp càng lớn, doanh nghiệp càng có điều kiện tăng thu nhập, mở rộng sản xuất, có điều kiện thuận lợi để trả nợ Ngân hàng. Lợi nhuận là chỉ tiêu chất lượng tổng hợp đánh giá toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được tính bằng chênh lệch giữa giá thành và giá bán sản phẩm. Lợi nhuận càng cao có thể hiện quá trình hoạt động của doanh nghiệp càng có hiệu quả, khả năng sử dụng vốn đạt mục tiêu kinh tế đặt ra càng vững vàng, khoản tín dụng của Ngân hàng càng có điều kiện hoàn trả đúng hạn. *Điều kiện về mục đích sử dụng vốn Khách hàng muốn được vay vốn của Ngan hàng có mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp. Đối với pháp nhân mục đích sử dụng vốn vay phải phù hợp với mặt hàng, ngành nghề đã đăng ký trong giấy phép kinh doanh. Đối với các đối tượng khác, mục đích vay vốn phù hợp với khả năng sản xuất kinh doanh của khách hàng và không trái quy định của pháp luật. *Điều kiện về phương án, dự án kinh doanh Khách hàng phải có dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh khả thi, có hiệu quả. Đó là các dự án hoặc phương án sản xuất kinh doanh, đầu tư phát triển hoặc dịch vụ, đời sống có thể chuyển khai thực hiện và theo tính toán khi cho vay nếu dự án hoàn thành đưa vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ sẽ có lợi cho kinh tế, xã hội, đời sống, có hiệu quả, có đủ nguồn trả nợ và thời gian trả nợ phù hợp với thời gian cho vay hoặc khách hàng có các nguồn vốn khác có khả năng hoàn trả nợ Ngân hàng trong thời hạn cho vay. Doanh nghiệp cần đưa ra ba phương án kinh doanh tương ứng với các điều kiện trung bình, tốt, xấu phù hợp với sự biến động của thị trường nhằm hạn chế các rủi ro có thể gặp phải trong đầu tư, sản xuất kinh doanh. 3. Quy định chung về cho vay tài sản thế chấp Thủ tục thực hiện bằng tài sản tiền vay bằng thế chấp tài sản như sau: *Bên có nhu cầu vay vốn đến Ngân hàng đặt quan hệ tín dụng với điều kiện có bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Ngân hàng xem xét nếu thoả mãn nhu các điều kiện của Ngân hàng (về thời hạn, về lãi suất, về tài sản thế chấp, phương thức trả nợ...) sẽ chấp nhận cho khách hàng vay. * Ngân hàng cùng tham gia định giá tài sản thế chấp (kết quả kiểm định và đánh giá tài sản thế chấp lập thành biên bản), quyết định mức cho vay (theo giá trị tài sản hai bên cùng thoả thuận) và các điều khoản khác sẽ ghi trong hợp đồng. Hai bên thế chấp và nhận thế chấp phải ký kết hợp đồng thế chấp, Hợp đồng phải có đủ các nội dụng sau: Tên, địa chỉ của các bên. Họ tên và địa chỉ của người đại diện có thẩm quyền của các bên. Số, ngày, tháng, năm của hợp đồng vay vốn. Loại tài sản thế chấp (về số lượng và giá trị). Giấy tờ về quyền sử dụng tài sản. Số tiền được vay. Thời hạn thế chấp. Phương thức xử lý tài sản thế chấp (ghi rõ gán nợ, đấu giá...) Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng. Cam kết hai bên thực hiện nghĩa vụ của mình. Hợp đồng thế chấp phải lập thành 4 bản có giá trị ngang nhau: 1 bản bên nhận thế chấp giữ, 1 bản cơ quan đăng ký thế chấp (nếu có) giữ, 1 bản bên thế chấp giữ và một cơ quan công chứng hoặc uy bản nhân dân cấp huyện chứng thực hợp đồng giữ. Nếu tài sản được thế chấp cho nhiều bên thì hợp đồng phải định tờ một trong các bên cho vay giữ giấy tờ gốc, các bên còn lại giữ bản giao và ghi trong hợp đồng nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp giữa các bên để tránh tranh chấp khi bên thế chấp không trả được nợ. * Khi đến hạn thanh toán, bên thế chấp trả nợ theo đúng hợp đồng thì tài sản thế chấp được trả lại cho bên thế chấp. Nếu bên thế chấp không đủ khả năng trả nợ, việc xử lý tài sản thế chấp tuân theo hợp đồng thế chấp. 4. Định giá và mức cho vay theo tài sản thế chấp 4.1. Yêu cầu thế chấp Trong cho vay có đảm bảo hoặc không có đảm bảo đều có những điểm giống nhau trong quy trình tài chính tín dụng như: đặt yêu cầu vay vốn của khách hàng, nghiên cứu và đánh giá hoạt động của doanh nghiệp, đàm phán về tiền vay, kỳ hạn nợ và lãi suất ký kết hợp đồng tín dụng và cuối cùng là khách hàng hoàn trả nợ vay và thanh lý hợp đồng. Vậy khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, sau khi phân tích đánh giá về khách hàng và dự án vay, nếu thấy tất cả đều phù hợp với chính sách kinh doanh của Ngân hàng nhưng khách hàng đó chưa đủ độ tín nhiệm để cho vay thì yêu cầu khách hàng phải có thế chấp để đảm bảo cho khoản vay. 4.2. Định giá tài sản thế chấp Trước hết, Ngân hàng phải đánh giá tái sản thế chấp. Trong quá trình đánh giá, nhân viên tín dụng khi đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng về năng lực vay nợ, mục đích vay vốn, khả năng tài chính, uy tín... tất cả đều phù hợp với chiến lược kinh doanh của Ngân hàng và mức độ rủi ro có thế chấp nhận được thì tiến hành giám định về hồ sơ tài sản và định giá tài sản thế chấp. Giám định tính pháp lý về tài sản: Ngân hàng cần phải xem xét thông qua các hồ sơ hành chính để xác định tài sản có thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay vốn không? Và tài sản đó được phép thế chấp theo luật pháp hiện hành không? Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần phải xem xét bất động sản nằm ở vị trí có thể bán được hay không? Nếu như bất động sản nằm trong khu quý hoạch thì đây là một vấn đề hết sức phức tạp trong việc phát mại khi khách hàng không trả được nợ. Về định giá tài sản thể chấp: Định giá tài sản thể chấp trên nguyên tắc phải sát với giá thị trường. Nếu định giá cao hơn gía thị trường sẽ có nguy cơ dẫn đến bán tài sản không thu hồi đủ nợ gốc, lãi và các chi phí khác trong trường hợp khách hàng không thanh toán được nợ khi đến hạn. nếu định giá thấp hơn giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng như vậy định giá tài sản là một vấn đề hết sức phức tạp, vì thể cần phải chuyên môn hoá, Ngân hàng phân công cho một số cá nhân chuyên gia làm công tác định giá tài sản. hoặc để đảm bảo cho việc định giá tài sản đúng các Ngân hàng cũng nên thành lập tổ thẩm định giá tài sản, có như vậy việc định giá mới chính xác. Đối với những tài sản lớn, phức tạp cần thiết phải thuê các chuyên gia, các công ty chuyên về định giá tài sản để làm công việc này. 4.3. Xác định mức cho vay Theo văn bản pháp luật quy định, số tiền cho vay tối đa bằng 70% trị giá của tài sản thế chấp đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Sở dĩ Ngân hàng không thể cho vay đúng bằng giá trị tài sản thế chấp vì ngoài tiền gốc, khách hàng còn phải trả Ngân hàng lãi vay và các khoản chi phí khác. Đồng thời Ngân hàng còn tính đến sự biến động giá cả của tài sản thế chấp trên thị trường. Tuỳ thuộc vào tài sản thế chấp Ngân hàng chỉ có thể cho vay với một tỷ lệ nhất định (ký hiệu là x). chẳng hạn với vàng bạc đá quý Ngân hàng cho vay với tỷ lệ 80% giá trị tài sản nhưng với dây chuyền máy móc thiết bị lại nhỏ hơn 70% thường là 50-60%. Giá sử theo đánh giá chủ quan của Ngân hàng giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm thế chấp và thời điểm đáo hạn hợp đồng là P1 và P2 thì số tiền Ngân hàng sẽ cho vay là: M=P1*x Với lãi suất cho vay là i. Số tiền tại thời điểm đáo hạn Ngân hàng nhận được là: M* (1+i) + một số chi phí khác. Như vậy để đảm bảo an toàn thì gía trị Ngân hàng đã thu được này nhỏ hơn giá trị P2 Vấn đề đặt ra đối với Ngân hàng là xác định P1, dự đoán P2 và quyết định tỷ lệ cho vay. 4.4. Ký kết hợp đồng và quản lý tài sản thể chấp Ngân hàng và khách hàng ký kết với nhau một hợp đồng về thế chấp tài sản và lưu giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. sau khi đã thoả thuận mức cho vay và các điều kiện về tín dụng, khách hàng vay vốn phải lập giấy thế chấp đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng. Tuy nhiên tuỳ theo loại thế chấp và quy định của pháp luật mà thực hiện các thủ tục về hành chính thích hợp như xác nhận của cơ quan công chức và đăng ký với cơ quan quản lý tài sản thích hợp. Theo quy định pháp luật hiện hành (pháp lệnh về hợp đồng dân sự và các quy định khác) giấy tờ thế chấp tài sản phải có xác nhận của cơ quan công chứng. Ngoài ra, Ngân hàng phải quản lý tài sản thế chấp. Trong quá trình cho vay Ngân hàng cần thường xuyên giám sát việc xử lý và sử dụng tài sản thế chấp để khi có dấu hiệu rủi ro thì Ngân hàng có biện pháp xử lý kịp thời. Khi đến hạn thanh toán nếu khách hàng trả được nợ cho Ngân hàng cả vốn gốc và lãi thì Ngân hàng lập hồ sơ để giải toả tài sản thế chấp. Giấy đề nghị giải chấp tài sản phải chuyển đến các cơ quan thích hợp (cơ quan công chứng, cơ quan quản lý tài sản). Đồng thời Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản cho khách hàng. CHƯƠNG ii THựC TRạNG VAY VốN Và ĐảM BảO Điều kiện vay vốn doanh nghiệp tại ngân hàng liên doanh lào-việt ( Chi nhánh hà nội ) I.> Khái quát quá trình hình thành và phát triển về Ngân hàng liên doanh Lào-việt 1. Hoàn cảnh ra đời và những thuận lợi khó khăn đòi hỏi tập thể ban lãnh đạo NHLD Lào-Việt phải nổ lực vượt qua Do sự phát triển của nền kinh tế hai nước Lào và Việt nam, Chính phủ Việt nam và Chính phủ Lào trong quan hệ hợp tác kinh tế-văn hoá-xã hội đến khoa học kỹ thuật của hai nước. Như vậy Ngân hàng liên doanh Lào-Việt đã được ra đời từ Ngân hàng Ngoại Thương Lào và Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt nam được thanh lập tháng 6 năm 2000 theo quyết định của Chính phủ hai nước CHXHCN ViệT NAM và CHDCND Lào Ngân hàng liên doanh Lào-Việt thực hiện chức năng kinh doanh của một Ngân hàng Thương mại tiên tiến với công nghệ hiện đại, phương thức giao dịch một cửa, với phương châm phục vụ là: "Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác và an toàn" Sự ra đời của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt chi nhánh Hà Nội được thành lập ngày 27 tháng 3 năm 2001, Ngân hàng này đã thêm một bước thuận lợi là cầu nối giúp các doanh nghiệp có nhu cầu xuất nhập khẩu thanh toán giữa hai nước được nhanh chóng, an toàn và chính xác, tạo lập uy tín với khách hàng đặc biệt đổi với khách hàng có quan hệ kinh tế với nước Lào và Việt Nam được thực hiện tất cả các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại theo luật của các tổ chức tín dụng của Việt Nam. Với phương châm hiệu quả kinh doanh của khách hàng là mục tiêu hoạt động của Ngân hàng, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt ở Hội sơ chính cũng như tại Chi nhánh Hà nội, sẽ cung cấp cho khách hàng những sản phẩm dịch vụ Ngân hàng tốt nhất. Vì vây cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế hai nước, ban đầu hoạt động cơ bản của Ngân hàng là huy động vốn và cho vay, việc huy động vốn chủ yếu: Nhận tiền gửi thanh toán, nhận tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn, không kỳ hạn, vay vốn của các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính trong và ngoài nước bằng các loại tiền: KIP, VND, USD...và ngoại tệ khác với nhiều hình thức và lãi suất thích hợp, nhưng nhờ có sự tâm huyết nhiệt tình, năng động và sáng tạo của Ban lãnh đạo các phòng ban trên dưới một lòng nên hiệu qủa hoạt động của Ngân hàng không chỉ dần vào thế ổn định mà ngày càng không ngừng được mở rộng các mặt hoạt động cơ bản của Ngân hàng như: hoạt động huy động vốn, hoạt động tín dụng, động tài trợ, dịch vụ thanh toán, dịch vụ bảo lãnh Ngân hàng và dich vụ khác. Cùng với sự phát triển kinh tế, môi trường chính trị và pháp luật của hai nước càng ngày càng ổn định, đăc biệt là hệ thống pháp luật hai nước đã tạo được điều kiện thuận lợi, bình đẳng cho hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp. Các tổ chức kinh tế họat động có lãi, tăng về số lượng doanh nghiệp và qui mô doanh nghiệp. Từ ngày thành lập Ngân hàng liện doanh Lào-Việt với những biến đổi bất thường về kinh tế hai nước ra đời với những thuận lợi khó khăn sau: Thuận lợi: *Sau khi thực hiện chấn chỉnh hoạt động tín dụng Ngân hàng sau thanh tra nhằm nâng cao chất lượng hiệu quả kinh doanh của các Ngân hàng thương mại ngành Ngân hàng nói chung cũng như Ngân hàng Ngoại Thương Lào và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt nam có những thay đổi tích cực. Uy tín của Ngân hàng Ngoại Thương Lào và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt nam vừa có tác dụng lôi kéo khách hàng từ các Ngân hàng thương mại quốc doanh khác. *Sự ra đời sau nên Ngân hàng liên doanh Lào-Việt có Những ưu thế của người đi sau là chắt lọc được kinh nghiệm quí báu của người đi trước. Các phương tiện làm việc hiện đại được trang bị đồng bộ ngay từ đầu cùng với đội ngũ cán bộ trẻ, nhiệt tình tạo cho chi nhánh sức mạnh lớn, và trung tâm điều hành luôn có sự chỉ đạo sát sao, quan tâm đúng mức, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của chi nhánh. * Thủ đô Viêng Chăn là địa bàn đã được mở rộng, nơi tập trung nhiều đơn vị kinh tế mới, nhiều thành phần kinh tế, nơi có độ tăng trường cao cũng như Thủ đô Hà nội đó là môi trường tốt cho kinh doanh có hiệu quả. Khó khăn: *Những qui chế mới về kinh doanh tín dụng, các hình thức bảo đảm tiền vay ra đời khiến hoạt động kinh doanh khó khăn do việc áp dụng qui chế mới tương đối phức tạp và có nhiều bỡ ngỡ. Thêm vào đó lại có nhiều vướng mắc chung trong hoạt động Ngân hàng mà chưa được tháo gỡ. *Các khủng hoáng kinh tế ít nhiều ảnh hưởng tới các doanh nghiệp khách hàng của chi nhánh. Các doanh nghiệp Nhà nước có mức vốn tự có thấp, nhiều phương án kinh tế khả thi. Sản phẩm đặc biệt là hàng hoá tiêu dùng trong nước không cạnh tranh nổi với hàng nhập lậu. Các ngành công nghiệp lớn như sắt, mía đường bị đình trệ. Tỷ giá cao và không ổn định ảnh hướng tới hoạt động nhập khẩu nguyên vật liệu và xuất khẩu hàng hoá. Chính vì thể các doanh nghiệp khó mà kinh doanh với tỷ suất sinh lời cao hơn lãi suất cho vay của Ngân hàng. Vốn đầu tư ưu đãi cho công nghiệp của thành phố do nhiều phương án nên mức giải ngân chậm. *Ngân hàng liên doanh Lào-Việt chi nhánh Hà Nội ra đời sau chắc chắn phải có một điểm gì mới để có thể thu hút khách hàng vốn đã quen với Ngân hàng mình giao dịch bởi mỗi Ngân hàng có mặt trên thị trường đều có một thị phần nhất định. Trong điều kiện Việt nam (cũng như Lào) lại càng khó vì nói chung khó mà đưa ra một sản phẩm Ngân hàng mới hay một bước đột phá về cung cách phục vụ, chiến lược khách hàng trang thiết bị... *Rủi ro của hệ thống Ngân hàng Việt nam (cũng như Lào) là rất lớn. Các vụ đổ bể Ngân hàng cùng với những vụ án gây tâm lý e ngại cho Ngân hàng trong hoạt đông cho vay. Đội ngũ cán bộ không đồng đều và thiếu kinh nghiệm lại càng làm Chi nhánh khó kinh doanh. Tuy còn nhiều khó khăn như vậy nhưng với chính sách khách hàng đúng đắn. Ngân hàng liên doanh Lào-Việt mới thành lập nhưng có những kết quả đạt được trong những thời gian qua: 2.Tình hình kinh doanh trong những thời gian qua: Ngân hàng liên doanh Lào-Việt tham gia hầu hết các nghiệp vụ Ngân hàng cũng như là quan hệ hợp tác kinh tế-văn hoá-xã hội đến khoa học kỹ thuật của hai nước để hoàn thành các mục tiêu đề ra thầm chí còn vượt kế hoạch. Cụ thể là: 2.1. Nguồn vốn huy động Theo nguồn báo cáo tổng kết và báo cáo hoạt động tín dụng năm 2000 và 2001 Ngân hàng liên doanh Lào-Việt. *Tổng nguồn vốn: Qua bảng dưới (Bảng 1) ta thấy tổng Nguồn vốn huy động của Ngân hàng tăng nhiều trong thời gian qua. So với năm đầu thành lập vốn huy động tăng 3,7 lần (368,9%). Đây là một kết quả vượt ra kế hoạch và định hướng của toàn Ngân hàng. Nhờ nguồn vốn huy động này Ngân hàng chủ động trong các hoạt động cho vay và đầu tư. *Cơ cấu vốn huy động: Ngân hàng đã huy động được không chỉ nội tệ mà còn cả Ngoại tệ. Với số lượng ngoại tệ còn thấp do với nội tệ nhưng tỉ lệ này càng ngày càng cải thiện. Nguồn vốn huy động từ tiền gửi của dân cư quá thấp, nhưng nguồn nhàn rỗi trong dân cư được tính toán là lớn. Bảng 1: Nguồn vốn huy động qua năm 2000 - 2001 Đơn vị: triệu đồng Ngoại tệ qui đổi ra VNĐ theo tỷ giá tại thời điểm huy động Chỉ tiêu 2000 2001 Tăng Giảm T/hiện Kế hoạch T/hiện Tăng 01/00 1.Nội tệ: -TG các TCKT -TG tiết kiệm -TG kỳ phiếu -TG khác 2.Ngoại tệ: -TG các TCKT -TG tiết kiệm và kỳ phiếu -TG khác 218.420 182.450 14.860 8.730 12.380 11.930 6.230 2.280 3.420 862.384 56.840 1.256.782 949.520 197.652 36.980 72.630 78.279 54.654 10.305 13.320 46 38 475,39% 656,15% Tổng cộng 230.350 919.224 1.335.061 479,58% (Nguồn: Báo cáo tín dụng năm của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt) *Các hình thức huy động chủ yếu của Ngân hàng là: Mở tài khoản cho các doanh nghiệp như là tài khoản của các công ty như: C/ty XD số 2 VINACONEX, C/ty XD và phát triển hạ tầng, C/ty phát triển Công nghệ Việt-Pháp, C/ty XNK Chấn Hưng,VINAFOR Hà nội..v.v.. Mở sổ sách cả nhân, đặc biệt là tất cả các nhân viên và cán bộ của Ngân hàng đều mở tài khoản. Huy động tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn 3, 6, 12 tháng, huy động bằng kỳ phiếu, trái phiếu 6, 12, 13 tháng trả lãi trước bằng nội tệ và ngoại tệ. Như vậy nguồn vốn này chủ yếu là nguồn ngắn hạn. *Lãi suất huy động Ngân hàng liên doanh Lào-Việt luân thực hiện đầy đủ qui định của ngành Ngân hàng Nhà nước về sàn lãi suất. Tài thời điểm tháng 4/2001 lãi suất của Ngân hàng 0,2/tháng đối với tiền gửi không kỳ hạn, xắp xỉ như hầu hết các Ngân hàng thương mại khác. Riêng lãi suất huy động ngoại tệ cũng thay đổi để phù hợp với thị trường và do với các Ngân hàng khác. Có được kết quả như trên trước mắt là nhờ: *Ngân hàng có chính sách khách hàng đúng đắn từ khâu giao dịch phục vụ đến nắm bắt kịp thời nhu cầu khách hàng. Đặc biệt có các Công ty lớn tạo nguồn vốn lớn, không kỳ hạn với lãi suất thấp. Ngân hàng đã có những tiến thích hợp về các thủ tục Ngân hàng để thuận tiện cho người gửi, làm tốt công tác quảng cáo, áp dụng lãi suất linh hoạt, tạo mối quan hệ với các tổ chức kinh tế, tín dụng khác trên tinh thần hợp tác cùng có lợi. Mặc dù trang thiết bị chưa đầy đủ, nhân viên thiếu kinh nghiệm nhưng Ngân hàng luân có sự hỗ trợ của Ngân hàng Ngoại thương Lào và Ngân hàng ĐT và PT Việt Nam thực hiện công tác thanh toán an toàn, tạo lòng tin ở khách hàng. Ngân hàng luân chủ trọng phát triển mối quan hệ với các đơn vị quản lý ngành như: BHXH, Tổng cục đầu tư nhằm huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ các tổ chức này. tăng cường các dịch vụ thanh toán mang tính hệ thống một mặt vừa giúp khách hàng, mặt khác tăng vốn huy động. Bên cạnh đó Ngân hàng vẫn còn hạn chế: *Ngân hàng chưa tìm cách khỏi thông nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư có thể là do ở địa bàn Hà Nội (Cũng như Viêng Chăn) có nhiều Ngân hàng thương mại đã hoạt động lâu hơn có điều kiện tốt hơn do với Ngân hàng Lào-Việt mới thành lập dân cư ở địa bàn, phường và các phường lân cận có tâm lý không yên tâm khi gửi tiền vào Ngân hàng này, hơn nữa khách hàng có số lượng tiền gửi lớn theo thói quen sẽ gửi vào các Ngân hàng trên địa bàn mà họ quen vẫn gửi. *Cơ cấu tiền gửi còn không hơp lý. Nội tệ chiếm gần 85% trong khi nhu cầu ngoại tệ rất lớn(cả tiền Kịp (Lào). Quan hệ với các công ty xuất nhập khẩu giữa hai nước chưa được mở rộng nhiều và lãi suất huy động ngoại tệ chưa linh hoạt. 2.2.Hoạt động sử dụng vốn Ngay từ những ngày thành lập Ngân hàng liên doanh Lào-Việt đã tham gia vào các dự án phục vụ xuất nhập khẩu giữa hai nước, chủ yếu cho vay các khách hàng lớn (có mỗi quan hệ kinh tế về Lào-Việt Nam) dưới nhiều hình thức thế chấp, cầm cổ, bảo lãnh, tín chấp. Chi nhánh cho vay mọi thành phần kinh tế, kinh doanh trên mọi lĩnh vực như: công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ. Khách hàng thường xuyên là: C/ty XD số 2 VINACONEX, VINAFOR Hà nội, C/ty XD và phát triển hạ tầng, C/ty phát triển Công nghệ Việt-Pháp, Công ty XNK Chấn Hưng và nhiều công ty khác. Doanh số cho vay tăng nhanh chóng qua giai đoạn. Cụ thể là: Bảng 2: Tình hình sử dụng vốn tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt Đơn vị: triệu đồng Ngoại tệ được qui đổi ra VNĐ theo tỷ giá tại thời điểm cho vay Chỉ tiêu Năm 2000 Tháng 1-6/2001 (quí 1-2) Tháng 6-12/2001 (quí 3-4) Tăng giảm DS (lần) DS Dư nợ DS Dư nợ DS Dư nợ 1-2/00 3-4/1-2 1.Cho vay ngắn hạn Trong đó: TNHH DNNN Khác Trong đó: Nội tệ Ngoại tệ 78.634 20.094 36.350 22.190 55.864 22.770 45.750 13.930 21.125 10.695 37.560 8.190 248.650 98.568 120.432 26.950 158.355 90.295 70.259 16.534 32.875 20.850 47.869 22.390 421.990 105.758 220.682 95.550 276.970 145.020 17.682 4.352 8.430 4.900 216,21 390,53 231,31 21,45 183,46 296,55 169,71 107,29 183,24 354,55 174,90 160,60 2.Cho vay T&D hạn Trong đó: TNHH DNNN Khác Trong đó: Nội tệ Ngoại tệ 21.175 6.720 10.643 3.812 14.265 6.910 17.560 6.220 9.640 1.700 13.520 4.040 24.160 7.450 12.210 4.500 16.843 7.317 20.810 7.050 11.210 2.550 14.043 6.767 56.390 15.210 28.300 12.880 38.456 17.934 49.368 14.308 26.210 8.850 14,09 10,86 14,72 18,05 18,07 5,89 233,40 204,16 231,78 286,22 228,32 245,10 Tổng cộng 99.809 63.310 272.810 91.069 478.380 67.050 230,3 403,11 (Nguồn báo cáo kết quả kinh doanh tín dụng Ngân hàng ) *Doanh số cho vay: Qua thời gian hoạt động doanh số cho vay tăng 378.571triệu đồng tức là tăng hơn 4 lần. Đây là một cố gắng lớn đối với Ngân hàng mới thành lập. Riêng năm 2001 doanh số cho vay từng trưởng nhanh đều từ các khách hàng lớn như: C/ty XD số 2 VINACONEX 3.506.450 triệu, C/ty XD và phát triển hạ tầng 1.201.650 triệu. *Loại tiền cho vay: Năm 2000 cho vay bằng ngoại tệ đạt 29,74% trên tổng vốn đầu tư. Nguyên nhân cho một tỷ lệ thấp này, Năm 2001 cùng với sự ổn định dần của tài chính tiền tệ vốn cho vay bằng ngoại tệ tăng 230.786 triệu đồng, chiếm 30,72% tổng vốn đầu tư. giải thích cho sự tăng trưởng đó chính là việc Ngân hàng luôn hỗ trợ hoạt đông cho vay xuất nhập khẩu giữa hai nước Lào-Việt. *Các thành phần kinh tế và lĩnh vực đầu tư: Ngân hàng cho vay chủ yếu là doanh nghiệp Nhà nước, doanh số cho vay cũng như dư nợ của khu vực quốc doanh bao giờ cũng chiếm trên 89% thậm chí còn tới 95% như năm 2001. Sở dĩ bởi doanh nghiệp Nhà nước có ưu thế là không phải thế chấp, cầm cố. Dư nợ tăng nhanh và tập trung vào thành phần kinh tế quốc doanh. Đây cũng là chủ trương của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt là đầu tư cho các doanh nghiệp Nhà nước, vào một số ngành công nghiệp mũi nhọn có tính chất sống còn của đất nước. Dư nợ của công ty TNHH, cổ phiếu còn hạn chế vì không đáp ứng đẩy đủ điều kiện về thế chấp và thiếu phương án khả thi. Dư nợ tư nhân chủ yếu là thế chấp. II.Thực trạng thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt. 1.Thực trạng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay Hiện nay, thế chấp tài sản của các Ngân hàng thương mại nói chung và thế chấp tài sản để vay vốn của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nói riêng là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, giao dịch kinh tế được các văn bản pháp luật của Nhà nước quy định thực hiện. ở nước Việt nam từ nhiều năm qua trong từng giai đoạn khác nhau, tuy từng mức độ khác nhau, hình thức thế chấp tài sản đã tồn tại khách quan trong các giao dịch dân sự-kinh tế đã góp phần thúc đẩy sự phát triển các quan hệ kinh tế. Những năm gần đây và hiện nay, nên kinh tế Việt Nam phát triển theo hướng nền sản xuất hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý vĩ mô của Nhà nước, các quan hệ kinh tế của các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, phức tạp. Việc tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh thế chấp tài sản để vay vốn của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt để đầu tư phát triển sản xuất là phù hợp với quy luật phát triển kinh tế của nước Việt Nam. Do đó, việc thế chấp tài sản là một thực tế khách quan là yêu cầu cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp cũng như bên nhân thế chấp trong giao dịch dân sự giao dịch kinh tế. Như chúng ta đã biết kinh tế ngoài quốc doanh là khu vực kinh tế đa dạng và phong phú, phát triển rộng khắp trên nhiều lĩnh vực như: tiêu thủ công nghiệp, công nghiệp, thương mại dịch vụ... tồn tại dưới nhiều hình thức như doanh nghiệp tư nhân, hợp tác xã và tổ sản xuất, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty xuất nhập khẩu, công ty hợp doanh các tổ sản xuất. Bằng chính sách lãi suất công bằng đối với tất cả các thành phần kinh tế, trong những thời gian qua Ngân hàng liên doanh Lào-Việt đã không ngừng mở rộng địa bàn hoạt động đầu tư vốn cho các đơn vị kinh tế ngoài quốc doanh, đây là môi trường rất sôi, đầy tiềm năng chưa được khai thác triệt để có hiểu quả, nhưng đây cũng là thị trường đầy phức tạp, luân tiềm ẩn những vấn đề đầy bức xúc, rủi ro, lừa đảo, kinh doanh bất chính. Đầu tư vào vốn khu vực kinh tế này, nếu không có những giải pháp hữu hiệu sẽ dẫn tới nợ quá hạn, nợ khó đòi, thầm chí bị mất vốn. Bởi phần lớn các đơn vị kinh tế ngoài quốc doanh với mục tiêu đó. Phần lớn họ không chấp hành đầy đủ chế độ kế toán, thông tin báo cáo, nếu có chăng cũng chỉ là những con số để làm thủ tục vay vốn Ngân hàng như: dư án sản xuất kinh doanh luận chứng kinh tế kỹ thuật, các báo cáo tài chính... đều là những con số ghi trên giấy tờ thường có khoáng cách do với thực tế hoạt động của các doanh nghiệp. Mặt khác, sự năng động của một số đơn vị kinh tế ngoài quốc doanh thường đồng nghĩa với sự táo bạo, xem thường pháp luật, sử dụng vốn vay sai mục đích nên dễ đưa Ngân hàng thành nạn nhân cảu những món nợ khó đòi. Chính vì vậy, việc chấp hành một cách nghiêm túc các nguyên tắc bảo đảm an toàn tín dụng, dịch vụ nhanh chóng thuận tiện và chính xác được Ngân hàng liên doanh Lào-Việt đặt tên hàng đầu. Tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt trong những thời gian qua việc đầu tư vào khu vực kinh tế khả có hiệu quả gắn liện với bảo toàn vốn. Đạt được điều đó là nhờ Ngân hàng biết kết hợp nhiều giải pháp, vừa có ý nghĩa thực tiến vừa có ý nghĩa khoa học. Trước hết cán bộ tín dụng phải tuyệt đối tôn trọng nguyên tắc và quy trình tín dụng, chấp hành nghiệm ngặt mọi quy chế tín dụng kinh tế. Mỗi món cho vay cán bộ tín dụng đều phải thực hiện chặt chẽ quy trình tín dụng, đó là kiểm soát trước, trong và sau khi cho vay. Mặt khác, công tác thẩm định khách hàng được tiến hành từ nhiều phía, nhiều luồng thông tin. Đây là thông tin quan trọng nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, khả năng đảm bảo tiền vay phụ thuộc rất lớn vào khu thẩm định này. khi giao tiền cho người vay, quyền sử dụng tiền hoàn toàn phụ thuộc vào người vay, vì vậy việc thẩm định khách hàng để đưa ra một quyết định đúng đắn cho vay hay không là bước rất quan trọng và chính nó sẽ hạn chế được rủi ro lớn nhất trong kinh doanh. Trong quá trình thẩm định cán bộ ở Ngân hàng liên doanh Lào-Việt thường chủ trọng vào thẩm định khả năng vay nợ tức là thẩm định năng lực pháp lý của người đi vay, từ cách pháp nhân và thể nhân, sự trung thực và uy tín của người vay, họ có sắn sàng trả nợ cho Ngân hàng hay không. trong đó, thẩm định khả nằn trả nợ bao gồm thẩm định hiệu quả của món vay và tài sản thế chấp. Việc xem xét hiệu quả của món vay bao giờ cũng quan trọng nhất. Khả năng tạo ra lợi nhuận của món vay phụ thuộc vào khả năng sản xuất, khả năng tiêu thụ và chất lượng sản phẩm dịch vụ, nhu cầu thị hiếu, kinh nghiệm điều hành của doanh nghiệp. Để kiểm trả được những vẫn đề này, cán bộ tín dụng đã xuống tận cơ sở sản xuất tìm hiểu năng lực sản xuất, quy mô doanh nghiệp, nhu cầu về sản phẩm của doanh nghiệp trên thị trường, hợp đồng và sổ sách giao hàng có chặt chẽ không. Ngoài ra, cán bộ tín dụng còn thẩm định tình hình kinh doanh của người vay để nắm chắc hơn tình hình sản xuất kinh doanh và tính đích thực của các pháp nhân hay thể nhân. Về việc sử dụng các hình thức đảm bảo các tín dụng thì trong điều kịn hiện nay, hợp động của các đơn vị kinh tế rất đa dạng và phức tạp, lại tiềm ẩn rủi ro nên Ngân hàng Lào-Việt chỉ thực hiện hợp đồng tín dụng khi khách hàng có đầy đủ các yêu cầu về tài sản đảm bảo._.i phải chờ đời không biết đến khi nào mới nhận được tài sản. Hơn nữa, việc phát mại tài sản thế chấp bằng quyền sủ dụng đất hiện nay có quy định việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu gía tài sản được ký kết khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá. Để thực hiện được điều này, cả bên thế chấp (khách hàng) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) phải có đơn xin phép bán đấu giá, song lại chưa có quy định cụ thể, cơ quan nào cấp giấy phép, nên trên thực tế các Ngân hàng, thực hiện vẫn không thực hiện được mặc dù là thủ tục “phi tố tụng”. Vì vậy để các Ngân hàng có cơ sở và điều kiện thuận lợi trong việc phát mại tài sản thế chấp, cưỡng chế thu được nợ, để có sự phối hợp đồng bộ chặt chẽ giữa các ngành chức năng có liên quan trong một cơ chế thống nhất tránh sự rủi ro thiếu mất vốn...thì Nhà nước nên sớm chân chỉnh và đồng bộ hoá luật định về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp sao cho các văn bản luật được rõ ràng, đầy đủ, từ đó các bên hữu trách có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ và đảm bảo được quyền lợi của mình. Bởi biện pháp thế chấp tài sản đảm bảo nợ vay thành pháp định có hiệu lực và mang tính cưỡng chế của pháp luật sẽ tạo thêm sự an tâm cho các Ngân hàng khi vay tiền. 1.2.Cần có chính sách ưu tiên cho việc xử lý tài sản thế chấp. Như chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng thương mại là huy động vốn để cho vay vào các mục tiêu, chủ yếu là sản xuất kinh doanh. Cơ sở cho vay là hiệu quả các phương án kinh tế, hợp đồng tín dụng và tài sản thế chấp. Kinh doanh trong nền kinh tế thị trường cùng với sự tự do hoá các yếu tố kinh doanh và tằng cường tính tự chủ của doanh nghiệp đã dẫn đến sự phân hoá có doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, có doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, mất khả năng thanh toán. sự thua lỗ đó sẽ ảnh hướng không ít đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. nếu đánh giá trên cơ sở tổng dư nợ tín dụng của hệ thống Ngân hàng Việt Nam hiện nay thì giá trị của các tài sản thế chấp mà các Ngận hàng nắm trong tay lên đến hàng chục tỷ đồng khi đối tượng vay không trả được nợ cho Ngân hàng thì Ngân hàng phải thực hiện các biện pháp xử lý tài sản thế chấp, nhưng việc xử lý các tài sản thế chấp đó còn nhiều vướng mắc liên quan, chẳng hạn các quy định về thế chấp tài sản còn nhiều điểm chưa phù hợp, cơ chế vĩ mô có liên quan đến thủ tục đất đai, công chứng và đăng ký tài sản thế chấp còn bất cập, thị trường bất động sản ở nước Việt Nam chưa hình thành và biến động thất thường.... Chính vì thế để giúp đỡ các Ngân hàng thu hồi vốn, các cơ quan chức năng cần hỗ trợ đắc lực cho các Ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Đó là việc có các chính sách ưu tiên cho quá trình xử lý tài sản thế chấp mà đặc biệt là miễn giảm thuế, bao gồm: thuế doanh thu, thuế chuyển quyền sở hữu, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trước bạ,... đối với trường hợp chuyển nhượng các tài sản này. ở đây ta có thể xem xét dưới xác độ của thuế doanh thu. Quy định bán tài sản thế chấp để Ngân hàng thu hồi nợ phải nộp thuế doanh thu. Nếu do người chủ sở hữu tài sản bán để trả nợ Ngân hàng thì chủ sở hữu nộp thuế. Còn nếu do Ngân hàng bán thì Ngân hàng phải nộp thuế doanh thu đối với doanh thu bán tài sản; quy định này đã gây nên phản ứng cho các Ngân hàng và có nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Còn ngày nay việc bán tài sản thuế chấp không phải nộp thuế doanh thu nữa. ta biết rằng khi xử lý tài sản thế chấp, Ngân hàng sẽ thu được nợ gốc, lãi và tiền phát quá hạn (nếu có). Trong đó, số thu vào nợ gốc là thu hồi lại số vốn đã cho vay, nguồn gốc số vốn này là tiền huy động của dân cư và các tổ chức kinh tế: Ngân hàng có thu hồi lại vốn đã cho vay mới có nguồn trả cho người gửi. Đây chính là doanh số thu nợ của Ngân hàng không phải là doanh thu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, do vậy đương nhiên không chỉ để dùng nộp thuế doanh thu Như vậy, việc miễn giảm các loại thuế cho vấn đề xử lý tài sản thế chấp theo em là rất cần thiết. Nhà nước nên đưa ra các chính sách ưu tiên hơn nữa cho việc bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Mọi mặt sẽ thúc đẩy việc xử lý tài sản thế chấp được nhanh chóng, đồng thời nó còn tạo ra cho Ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong vấn đề thu hồi nợ, đảm bảo cho hoạt động tín dụng có hiệu quả hơn. 1.3. Cần ban hành quy định cụ thể, rõ ràng về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh). Pháp luật ở Việt Nam quy định về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng nói chung và thế chấp tài sản nói riêng chỉ mới được chú trọng sự hoàn thiện dần và đã góp phần ổn định, lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế - dân sự. Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại cần được tiếp tục nghiên cứu, trao đổi. Trước hết trong các quy định về thế chấp tài sản chưa bảo đảm tính hệ thống, còn rải rác ở quá nhiều văn bản, làm cho công tác áp dụng, thi hành hoặc xử lý gặp không ít khó khăn, chồng chéo và chưa có tính bao quát. còn có sự mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản, cụ thể. Trong bộ luật dân sự quy định sự khác nhau giữa thế chấp và cầm cố tài sản dùng làm đảm bảo thực hiện hợp đồng là bất động sản hay động sản. Mặt khác có nhiều quy định của pháp luật chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn về thế chấp tài sản như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước bạ nhà ở, đang kiềm tàu thuyền, khung giá các loại bất đồng sản, thuế doanh thu bán tài sản thế chấp, bảo hiểm tài sản đối với bất động sản. Chính phủ đã cho phép doanh nghiệp Nhà nước vay vốn tại các Ngân hàng Thương mại quốc doanh thì không phải thế chấp tài sản. Đây là vấn đề tạo nên môi trường cạnh tranh bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, trở về dấu ấn của thời kỳ bao cấp và tình trạng thanh toán công nợ lại tiếp nối theo thời gian và từng giai đoạn. Ngoài ra, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng nói chung và tài sản thế chấp nói riêng theo thông lệ quốc tế là một biện pháp pháp lý mang tính tuỳ nghi phải có nghĩa là tuỳ sự định đoạt giữa bên cho vay và bên vay nên áp dụng biện pháp nào. Vậy thì, nếu cấp tín dụng mà bắt buộc phải có thế chấp thì bản chất của công tác tín dụng ở nước Việt nam phục vụ ai? Và vì ai? Từ những vấn đề đó em thấy rằng cần phải ban hành quy định thật cụ thể, rõ ràng hơn nữa các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng, với hình thức văn bản là nghị định của Chính phủ đảm bảo sao cho: -Đảm bảo chắc chắn nhất cho các tổ chức tín dụng mà không giảm uy tín, phiền hạ, eo hẹp đối với bên vay nợ -Biện pháp ưu việt cho công tác tín dụng trong việc phòng ngừa ngăn chặn một cách hữu hiệu các hành vi lừa gạt bội tín, biểu hiện chiếm đoạt bất hợp pháp tiền vay, nêu cao trách nhiệm sử dụng vốn đúng mục đích và có hiệu qủa của bên vay. -Phương tiện đảm bảo cho Ngân hàng thương mại có thể thu hồi vốn và lãi khi đến hạn hoặc quá hạn trong trường hợp bên vay vốn bị phá sản. 2. Đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt Trong quan hệ hợp tác kinh tế giữa hai nước và công cuộc đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước Việt Nam. Về quá trình hoạt động Ngân hàng liên doanh Lào-Việt đã chú trọng đối với cơ chế biện pháp, cho vay và đàu tư. Vốn đàu tư tín dụng thực sự giúp các doanh nghiệp sắp xếp lại và phát triển sản xuất kinh doanh trong tất cả các thành phần trong và ngoài nước cũng như quan hệ hợp tác kinh tế xuất nhập khẩu vơí Lào và các ngành kinh tế góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đổi mới thiết bị công nghệ, tạo thêm sản phẩm mới, tạo lập doanh nghiệp mới và công ăn việc làm cho người lao động. Kết quả cho vay và đầu tư của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt trong thời gian qua đã góp phần tích cực vào sự nghiệp Ngân hàng, đặc biệt hợp tác hoá, hiện đại hoá đất nước và tạo những tiền đề cho một giai đoạn phát triển kinh tế mạnh mẽ, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp hiện nay. Và đáng chú ý là vấn đề thế chấp còn nhiều ách tắc. Để giải quyết những vấn đề về thế chấp tài sản có hiệu quả thì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cần phải có nhiều giải pháp linh hoạt, cụ thể như: 2.1. Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nên xây dựng một biểu giá cho phù hợp để làm căn cứ cho cán bộ tín dụng đánh giá. Trên thực tế việc giá trị tài sản được thế chấp được xác định quá cao do với giá trị thực của nó là một điều khó tránh khỏi. Điều này sẽ gây cho Ngân hàng cơ sở không ít khó khăn. rất có nhiều trường hợp, tài sản thế chấp được đưa ra bán đấu giá để thi hành án, thì số tiền thu được từ tài sản thế chấp thấp hơn rất nhiều do với số tiền gốc Ngân hàng đã cho vay, trong khi đó người phải thi hành án không còn tài sản nào có giá trị đáng kể, nên bên nhận thế chấp không thu hồi hết số nợ gốc đã cho vay. Chúng ta đã biết rằng khung gía về nhà, đất của địa phương là cơ sở pháp lý cho việc hoạch toán thu hồi tài sản thế chấp, nhưng người có tài sản thế chấp không dễ dàng chấp thuận vì giá trị thường có thể cao hơn. tuy nhiên, khung giá Nhà nước hiện hành là thấp, nên áp dụng chặt chẽ như vậy dẫn đến cho vay được ít, mất khách hàng. Do vậy, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nên xây dựng một biểu giá phù hợp với giá cả thị trường và khung giá của Nhà nước để làm căn cứ cho cán bộ tín dụng định giá, và Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cần cho phép định giá thêm “giá trị quyền thuê đất” bằng 50% giá quy định hiện hành tại khung giá Nhà nước. 2.2. Cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế về bán đấu giá tài sản thế chấp. Trên thực tế, các quy chế bán đấu giá tài sản thế chấp còn nhiều vấn đề phức tạp, mâu thuẫn nhau. Ta có thể thấy trong 3 mục điều 7 của Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số 86/Cp ngày 19/12/1997 của Chính phủ quy định: “...Nếu trong trường hợp cầm cố, thế chấp có thoả thuận về việc bán đấu giá mà người cầm cố, thế chấp vắng mặt không có lý do chính đáng hoặc từ chối ký hợp đồng bán đấu giá thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá được ký kết giữa người nhận cầm cố, thế chấp với người bán đấu giá”. Quy định này đã mở lối thoát cho Ngân hàng trong việc chủ động bán tài sản thế chấp để thu hồi vốn mà không nhất thiết phải có sự đồng ý của người vay, giải quyết được cái nút vướng mắc trước đây phải xử lý theo trình tự tố tụng. Nhưng lối thoát này chưa thông hẳn vì điều 25 của quy chế bán đấu giá quy định: “Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì người bán đấu giá phải giao ngay tài sản cho người mua sau khi người mua đã thanh toán xong tiền mua tài sản, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Trong những trường hợp người thế chấp tài sản (Có bất động sản) không đồng ý uỷ quyền cho người bán đấu giá tài sản mà chỉ có Ngân hàng uỷ quyền thì chắc chắn họ sẽ không tự giác giao tài sản cho người mua. Như vật, người bán đấu giá không thể thực hiện nghĩa vụ giao tài sản của mình. Hơn nữa trong qui chế bán đấu giá không có một điều khoản nào quy định một biện pháp xử lý và quyền của người bán đấu giá tài sản trong từng trường hợp như thế nào, khi chưa có quy định thì việc xử lý giao tài sản thực hiện ra sao? Mặt khác, mục 4 điều 7 Quy chế bán đấu giá quy định: “Trong trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản được ký kết thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu gía”, Quy định này đã chi phối việc phát mại tất cả các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp bất động sản, để thực hiện quy định này thì người thế chấp tài sản, người nhận thế chấp tài sản phải có đơn xin phép bán quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép, quy đinh này có cần đặt ra hay không vì Luật đất đai quy định, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Khi hành vi thế chấp đó đúng pháp luật người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp đương nhiên được bán quyền sử dụng đất (qua tố tụng hoặc không qua tố tụng) của người thế chấp để buộc người thế chấp thực hiện nghĩa vụ của họ. Mục 3 điều 7 Quy chế này đã mở ra lối thoát cho việc xử lý tài sản thế chấp theo quy trình tố tụng thì mục 4 lại ràng buộc nó bằng hành vi “phải xin phép và được cho phép”. Hai mục này đã chồng chéo lẫn nhau. Hơn nữa, việc xin phép bán quyền sử dụng đất là điều hoàn toàn không đơn giản trong trường hợp người thế chấp không tự nguyện bán quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc bán quyền sử dụng đất hầu như không thể thực hiện được (ở Việt nam) khi quyền sử dụng lô đất đang chuyển nhượng có tranh chấp. Do vậy, khi chỉ có người nhận thế chấp đứng uỷ quyền bán quyền sử dụng đất thì chỉ cần một tranh chấp, cản trở nho nhỏ được thông báo tới các cơ quan làm thủ tục sang nhượng thì việc mua bán sẽ bị trực trặc ngay. Quy chế bán đầu giá không có một mục nào, điều nào quy định quy trình giải quyết trường hợp người nhận thế chấp bán quyền sử dụng đất của người thế chấp cả, do đó lối thoát cho các Ngân hàng trong mục 3 hầu như không thể thực hiện được. Như vậy, để Nghị định của Chính phủ đi vào cuộc sống đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và mở ra lối thoát thực sự cho hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thì đề Nghị Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) nên cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế bán đấu giá tài sản cho các chi nhánh Ngân hàng ở các điạ phương để họ nắm bắt được rõ ràng, chính xác hơn về quy chế bán đấu giá tài sản và do vậy việc uỷ quyền bán đấu giá của các chi nhánh được thuận lợi hơn. 2.3.Phân tích và đánh giá một cách chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn vay. Về việc đánh giá tài sản thế chấp còn một số vướng mắc vì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên cán bộ tín dụng Ngân hàng cơ sở nói chung và của Chi nhánh nói riêng gặp nhiều khó khăn trong việc đánh giá và định giá tài sản thế chấp nhất là bất đồng dản như nhà ở, cửa hàng... Việc xác định của nó hoàn toàn do sự thoả thuận giữa Ngân hàng và khách hàng theo thời gian trên thị trường, nhưng giá cả trên thị trường luôn biến động, giá thị trường ở đây được tính là giá nào để đề phòng trường hợp rủi ro khi phát mại tài sản cán bộ tín dụng thường đánh giá giá trị bất động sản (nhà, cửa hàng...) là thấp hơn thực tế, còn khách hàng lại muốn đánh giá cao lên để có thể vay được nhiều vốn. Mỗi bên có quan điỉm riêng của mình, nên khách hàng không thoả mãn của Ngân hàng thì cán bộ tín dụng cũng không có cơ sở để giải thích cho việc đánh giá đó là hợp lý. Trong nhiều trường hợp cán bộ tín dụng đã cố gắng giải thích cho khách hàng, nhưng không đủ những căn cứ thuyết phục, không tạo được sự tin tưởng của khách làm ảnh hướng xấu đến mối quan hệ tín dụng. Mặt khác, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của cán bộ trong việc đánh giá tài sản thế chấp. Chẳng may có rủi ro trong việc đánh giá này khi không có căn cứ để qiao trách nhiệm cho cán bộ tín dụng đánh giá tài sản đó. Trong các cán bộ Ngân hàng cùng thẩm định tài sản, ai là người chịu trách nhiệm chình? Việc làm mà không gắn với trách nhiệm sẽ khó đạt được kết quả tốt. Vì vậy về vấn đề này Ngân hàng cần sớm thành lập một ban chuyên năng để phân tích và đánh giá một cách chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn cho vay và từ đó tìm hiểu kỹ những đặc tính, đặc điểm đặc biệt có liên quan tới tài sản thế chấp, nhằm hạn chế tối đa những rủi ro và biến cố bất ngờ có thể xảy ra trong ngành Ngân hàng. 2.4.Nên coi thế chấp tài sản là một bộ phận cấu thành nguyên tắc tín dụng. Khi nước Việt nam chuyển sang kinh tế thị trường, thì các nguyên tắc hoạt động trong các lĩnh vực kinh tế đều có sự thay đổi. Trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng, hệ thống nguyên tắc truyền thống của tín dụng đều bị hiểu lại, xác định lại , bổ xung hoặc loại bỏ bớt. Tuy vậy nguyên tắc cho vay có vật tư đảm bảo chưa bao giờ bị loại bỏ, tuy nhiên gần đây nguyên tắc này lại được nhấn mạnh sang khía cạnh thế chấp tài sản. Hiện nay, theo em Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cũng nên coi vấn đề thế chấp tài sản là một bộ phần cấu thành nguyên tắc tín dụng. Trở lai vấn đề tài sản thế chấp, trước đây nguyên tắc có vật tư đảm bảo là nguyên tắc quan trọng nhằm đảm bảo sự phù hợp giữa lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, khi tiền cung ứng cho lưu thông tăng thêm thông qua khoản tín dụng do Ngân hàng cung ứng. Mặt khác, trong thời kỳ bao cấp, rất nhiều vật tư, thiết bị, giấy tờ có giá, tài sản cố định, đặc biệt là đất đai, không được coi là hàng hoá, không được phép mua bán (ở Việt nam) nên vật tư làm đảm bảo cho tín dụng có phạm vi hẹp hơn do thời đại ngày nay. Còn khi chuyển sang kinh tế thị trường, thì tài sản, trái phiếu, chứng phiếu, đất đai được đem ra trao đổi mua bán, nhưng đó là mua bán quyền sử dụng chứ không phải mua bán quyền sở hữu thì những thứ đó trở thành hàng hoá và sẽ có đủ tiêu chuẩn để đảm bảo tín dụng. Theo quan niệm truyền thống của chúng ta thì chúng ta cho vay để mua bán trực tiếp thứ hàng hoá gì thì thứ hàng hoá đó mới được coi là vật tư đảm bảo. việc thực hiện nguyên tắc tín dụng một cách máy móc, theo cách trực tiếp, trực tiếp như vậy không còn phù hợp nữa. Trước đây, Ngân hàng Nhà nước trong hệ thống Ngân hàng một cấp kiểm luôn chức năng kinh doanh, việc kiểm soát vật tư đảm bảo tín dụng thật dễ dàng và đơn giản. khi hình thành hệ thống Ngân hàng hai cấp, việc hiểu không đẩy đủ và sự bình đẳng giữa doanh nghiệp, giữa người đi vay và người cho vay đã dẫn đến tình trạng buông lỏng quản lý, nên nguyên tắc vật tư hàng hoá đảm bảo không dễ dạng thực hiện. Quá đó ta có thể thấy rằng thế chấp không thể trở thành một nguyên tắc độc lập mà nó chỉ là một bộ phận cấu thành. Bởi vậy, đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt khi xem xét về nguyên tắc tín dụng thì không nên coi thế chấp là nguyên tắc độc lập hoàn chỉnh mà chỉ coi đó là một bộ phận của nguyên tắc tín dụng. 2.5.Phân tích và quản lý rủi ro trong thế chấp tài sản để đảm bảo tín dụng. Trong quá trình tín dụng Ngân hàng phải đối đầu với những bất trắc và rủi ro. Đó là những biến cố ngoài sự mong đời gắn liện với quá trình hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng nói chung và của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nói riêng làm cho các chủ sở hữu phải gánh chịu những tồn thất nhất định. Những rủi ro mà Ngân hàng thường gặp trong hoạt động kinh doanh như: rủi ro tín dụng, rủi ro trong thanh toán, rủi ro về lãi suất và rủi ro về đảm bảo tín dụng. Trong đó, rủi ro về đảm bảo tín dụng là một vấn đề hết sức bức xúc, nan giải và làm đau đầu biết bao các nhà quản trị Ngân hàng. Cụ thế: khi Ngân hàng yêu cầu khách hàng phải cầm cố, thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay thì Ngân hàng có thể gặp phải rủi ro như: tài sản đảm bảo bị mất hoặc giảm giá ngay trong quá trình thực hiện nghĩa vụ đảm bảo cho một khoản nợ hoặc người thế chấp bị mất khả năng thanh toán, do đó không thực hiện trả nợ Ngân hàng. vì thế khi xử lý tài sản thế chấp Ngân hàng luôn gặp phải ách tắc. Như vậy khi Ngân hàng liên doanh Lào-Việt muốn kinh doanh lành mạnh, hạn chế rủi ro trong thế chấp tài sản thì cần thực hiện những giải pháp nghiệp vụ chặt chẽ, rõ ràng, và toàn diện trong lĩnh vự thế chấp đó là: Trước tiên Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà nội) nên áp dụng biện pháp đương tài sản. Hai bên thương lượng định giá tài sản và ký hợp đồng mua bán tài sản trong đó ghi rõ: Nếu khi tín dụng đến hạn bên vay không trả được nợ hoặc lãi thì hợp đồng mua bán tài sản sẽ có hiệu lực pháp lý. Bên cho vay mặc nhiên trở thành chủ sở hữu của tài sản. Nếu tín dụng đến hạn thì bên vay trả được nợ và lãi thì mặc nhiên thì hợp đồng mua bán tài sản không có hiệu lực pháp lý. Và nếu khoản tiền vay nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp đã được định giá trong hợp đồng, thì để có quyền sở hữu tài sản bên cho vay có nghĩa vụ thanh toán nốt số còn lại. Còn đối với tài sản thế chấp khó tiêu thụ trên thị trường thì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt không nên nhận làm tài sản thế chấp. Và đối với tài sản dễ hao mọn, mất giá không nhận làm thế chấp. Ngoài ra, tài sản thế chấp là tài sản để đảm bảo cho khoản vay của Ngân hàng. Vì vậy, nó không thế nào giao cho công ty nào quản lý và khai thác. do đó vấn đề là giải quyết nhanh việc phát mại tài sản. Nếu thành lập công ty có chăng là công ty đấu giá tài sản và khi có tài sản cần phát mại thì hai bên thoả thuận uỷ quyền cho công ty đấu giá phát mại tài sản để thu nợ. Tuy nhiên, ở đây cần có sự tham gia của công chứng. Vì vậy về mặt pháp lý hai bên hợp đồng có sự chứng nhận của công chứng, vậy khi thanh lý hợp đồng cũng có sự chứng nhận của công chứng. Nếu trả được nợ công chứng sẽ chứng nhận để giải chấp tài sản, nếu không trả được nợ công chứng phải tổ chức thanh lý hợp đồng bằng việc cho phát mại tài sản thế chấp. 2.6.Tham gia bảo hiểm tín dụng. “Bảo hiểm tín dụng là loại hình bảo hiểm giành cho các Ngân hàng các công ty tài chính...nhằm đảm bảo sẽ bồi thường cho các tổ chức cho vay này trong trường hợp khách hàng gặp rủi ro, không có khả năng hoàn trả tiền vay”. Như vậy, bảo hiểm tín dụng là một trông những giải pháp khả quan trọng trong những đối với các tổ chức kinh tế, các cả nhận tham gia vào quan hệ tín dụng, đảm bảo cho sự ổn định của nền kinh tế mà còn có lợi cho Ngân hàng liên doanh Lào-Việt trong hoạt động tín dụng nhất là trong vấn đề thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp. Hình thức đảm bảo tín dụng này rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi Ngân hàng phải linh hoạt và nhạy bén hơn trong việc xử lý tài sản. Do đó khi tham gia bảo hiểm tín dụng thì sẽ giúp cho Ngân hàng liên doanh Lào-Việt sẽ hạn chế được nhiều rủi ro trong việc phát mại tài sản...Nhưng cho đến nay loại hình này vấn còn rất mới mẻ ở Việt nam mặc dù trong điều kiện hiện nay khi các hoạt động tín dụng phát triển khả mạnh mẽ. 2.7.Cần chủ trọng hơn nữa trong công tác đào tạo cán bộ tín dụng Ngân hàng. Như trên đã biết Ngân hàng liên doanh Lào-Việt là Ngân hàng mới thành lập về việc hạn chế phát sinh nợ quá hạn mới là biện pháp phong ngừa từ xa. Muốn thực hiện điều này phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án, phương án cho vay. Mà muốn nâng cao chất lượng thẩm định thì có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi. Giỏi ở đây là những cán bộ được đào tạo có hệ thống, am hiểu và có kiến thức phong phú về kinh tế thị trường, nắm vững những văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động tín dụng Ngân hàng, liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đời sống. Đó là những điều kiện cần thiết nhưng vẫn chưa đủ, người cán bộ tín dụng còn phải có đạo đức và sự liêm khiết, bởi lẽ nếu cán bộ tín dụng thiếu trách nhiệm, tự lợi, thiếu những hiểu biết cần thiết, đề xuất để đầu tư cho một dự án không có hiệu quả thiếu tính khả thi, có thể làm tồn thất hàng chục tỷ, thậm chí hàng trăm tỷ đồng của Nhà nước, của nhân dân. Về vấn đề đặt ra là phải đào tạo lại đội ngũ cán bộ tín dụng hiện có nếu không đủ tiêu chuẩn thì chuyển sang làm việc khác hoặc đào tạo lại. Như ta đã biết việc đào tạo trong nền kinh tế tập trung bao cấp, thiếu kiến thức kinh tế thị trường nên làm ảnh hưởng rất lớn trong công tác chuyên môn, đặc biệt đối với cán bộ làm công tác tín dụng hiện nay, trong thời gian qua còn yếu, rủi ro tín dụng còn nhiều tiềm ẩn, công tác tiền tệ, kế toán còn nhiều vấn đề cần rút kinh nghiệm. Những điểm yếu này xảy ra có những nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan, tựu trung cơ bản do nguyên nhân chủ quan của con người. Để khắc phục điểm yếu ở trên cần giáo dục chính trị tư tưởng, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, nâng cao trình độ chuyên môn, kiến thức xã hội. Mặt khác, khi bổ xung cán bộ mới tì phải chọn lọc kỹ, đủ tiêu chuẩn và phải có kế hoạch thường xuyên bồi dưỡng những kiến thức cần thiết để cán bộ tín dụng bắt kịp với nhịp độ phát triển và biến đổi không ngừng của nền kinh tế thị trường và có thể cứ cán bộ có trình độ đại học tham gia các khoá học thạc sỹ, tiến sỹ để ngày mai họ sẽ là người làm nòng cốt và là đội quân chính và để đối mặt với tính phức tạp của knh tế thị trường và là người tạo ra thu nhập và lợi nhuận chính của Ngân hàng. Kết luận Ngày nay, các dịch vụ Ngân hàng trên thế giới ngày một đa dạng, phong phú và tinh vi hơn nhằm đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu của khách hàng cũng như yêu cầu tăng trường kinh tế của mỗi quốc gia. Tuy nhiên hoạt động của các Ngân hàng và doanh nghiệp luôn gắn liện với rủi ro. Do vậy các doanh nghiệp muốn tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng của Ngân hàng thì phải đảm bảo được các điều kiện tín dụng do Ngân hàng đặt ra. Thành phần kinh tế ngoài quốc doanh phát triển mạnh mẽ và đang trở thành trung tâm thu hút các nguồn lực của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về vốn cho bộ phần này Ngân hàng tích cực cho vay với hình thức có bảo đảm bằng tài sản thế chấp và cầm cố, hình thức này không chỉ thuận lợi cho Ngân hàng mà còn đem lại cho doanh nghiệp những lợi thể nhất định. Đối với phần lớn Ngân hàng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan có thể tỷ trọng về cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp còn thấp song xu thể phát triển nghiệp vụ này lại rất rõ ràng. những thành quả đạt được phải kể đến đó là không ngừng mở rộng mạng lưới kinh doanh, mở rộng quan hệ với khách hàng, nâng cao doanh số huy động và cho vay, nâng cao chất lượng tín dụng và đảm bảo an toàn vốn. Với một vấn đề phức tạp, gây nhiều tranh cãi và với tầm nhìn còn hạn hẹp nhưng em đã mạnh dạn đi sau nghiên cứu, suy nghỉ hy vòng góp phần vào việc hoàn thiện công tác của cho vay thế chấp, cầm cố bảo đảm bằng tài sản tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) cũng như ở Hồi sơ chính. Là một công trình nghiên cứu kháo sát, mặc dù còn nhiều hạn chế và thiếu sót song em mong rằng nó sẽ góp phần làm rõ phần nào hoạt động về vấn đề thế chấp và xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng. Do thời gian nghiên cứu còn hạn chế, em rất mong được các thầy cô giáo, bạn đọc chỉ bảo thêm để giúp cho bài viết có giá trị thực tiễn. Tài liệu tham khảo 1. Ngân hàng thương mại Edward HardWick 2. Nghiệp vụ Ngân hàng thương mại của David Cooc 3. Tiền tệ Ngân hàng và Thi trường tài chính Mishkin 4. Hồi thảo “xử lý tài sản thế chấp và giải toả cả khoản nợ đóng băng của Ngân hàng” tập I, tập II 5. Luật Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng những văn bản hướng dẫn thi hành NXB Đà Nằng Bảo cáo kết quả năm 2000-2001 của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt QĐ số 284/2001/QĐ-NHNN1: Ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng 8. Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1997 của Chính phủ về quy chế bán đấu giá tài sản 9. Thông tư số 06/2001/TT-NHNN1 hướng dẫn thực hiện nghị định số 178/2000/NĐ-CP ngày 29/12/2000 của Chính phú về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng 10. Thời báo kinh tế VN: Số 39 thứ sáu 30/3/2001 11. Các tài liệu và thông tin khác Mục lục Lời nói đầu 1 Lời cảm ơn 2 Chương I: Tổng quan về nguyên lý cho vay và các điều kiện cho vay sản xuất kinh doanh của Ngân hàng thương mại 3 I. Khái quát cho vay của Ngân hàng thương mại 3 1.Khái niệm và vai trò hoạt động cho vay 3 1.1. Khái niệm 3 1.2. Vai trò 4 2. Phân loại các khoản cho vay 7 2.1. Theo thời hạn cho vay 7 2.2. Theo lĩnh vực đầu tư 8 2.3. Theo mức độ đảm bảo 9 2.4. Theo phương pháp hoàn trả 10 2.5. Theo thành phần kinh tế 10 3. Các hình thức bảo đối vật 11 3.1. Thế chấp tài sản 11 3.1.1. Tài sản được dùng làm thế chấp 11 3.1.2. Tài sản không được dùng làm thế chấp 12 3.2. Cầm cố tài sản 12 3.2.1. Những tài sản được dùng để cầm cố 13 3.2.2. Những tài sản không được dùng để cầm cố 13 3.2.3. Kỹ thuật nghiệp vụ cầm cố 13 4. ý nghĩa của tín dụng trong hoạt động của Ngân hàng 14 4.1. Đối với Ngân hàng 14 4.2. Đối với khách hàng 15 II. Nhu cầu vay vốn và các điều kiện vay vốn của Ngân hàng 15 1. Nhu cầu về vốn và vay vốn 15 1.1. Tầm quan trọng về vốn đối với doanh nghiệp 15 1.2. Nhu cầu về vốn của Ngân hàng và vai trò tín dụng Ngân hàng đối với doanh nghiệp 16 2. Điều kiện vay vốn của Ngân hàng 19 3. Quy định chung về cho vay có tài sản thế chấp 21 4. Định giá và mức cho vay theo tài sản thế chấp 22 4.1. Yêu cầu thế chấp 22 4.2. Định giá tài sản thế chấp 23 4.3. Xác định mức cho vay 24 4.4. Ký kết hợp đồng và quản lý tài sản thế chấp 24 Chương II: Thực trạng vay vốn và đảm bảo điều kiện vay vốn của doanh nghiệp tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) I. Khái quát quá trình hình thành và phát triển về Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (chi nhánh Hà nội) 26 1. Hoàn cảnh ra đời và những thuận lợi khó khăn đòi hỏi tập thể ban lãnh đạo NHLD Lào-Việt phải nổ lực vượt qua 26 2. Tình hình kinh doanh trong những thời gian qua 29 2.1. Nguồn vốn huy động 29 2.2. Hoạt động sử dụng vốn 32 II. Thực trạng thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 33 1. Thực trạng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay 33 2. Quy trình xử lý tài sản thế chấp 40 2.1. Về nguyên tắc xử lý thế chấp tài sản 40 2.2. Về hình thức xử lý thế chấp tài sản 42 III. Đánh giá những mặt đạt được và tồn tại trong hoạt động thế chấp tài sản và xử lý tài sản tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 44 1. Những mặt đạt được 44 2. Những mặt còn tồn tại 46 Chương III: Giải pháp và kiến nghị về điều kiện vay vốn của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) 53 I. Giải pháp đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 53 1. Giải pháp mở rộng tín dụng đảm bảo tài sản thế chấp 53 2. Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng 56 II. Một số kiến nghị về vấn đề thế chấp tài sản 58 1. Đối với Nhà nước và cơ quan pháp luật 58 1.1. Nhà nước nhanh chóng chấn chỉnh và đồng bộ hoá các bộ luật-văn bản về “Thế chấp và phát mại tài sản ” 58 1.2. Cần có chính sách ưu tiên cho việc xử lý tài sản thế chấp 60 1.3. Cần ban hành quy định cụ thể rõ ràng về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh) 61 2. Đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 62 2.1. Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nên xây dựng một biểu giá cho phù hợp để làm căn cứ cho cán bộ tín dụng đánh giá 63 2.2. Cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế về bán đấu giá tài sản thế chấp của Ngân hàng 64 2.3. Phân tích và đánh giá chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn vay 66 2.4. Nên coi thế chấp tài sản là một bộ phận cấu thành nguyên tắc tín dụng 67 2.5. Phân tích và quản lý rủi ro trong thế chấp tài sản để đảm bảo tín dụng 68 2.6. Tham gia bảo hiểm tín dụng 69 2.7. Cần chủ trọng hơn nữa trong công tác đào tạo cán bộ tín dụng Ngân hàng 70 Kết luận 72 Tài liệu tham khảo 73 ._.