Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS- tài sản với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con người, được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trường BĐS được hình thành và phát triển. Có thể nói, hoạt động trao đổi, mua bán BĐS là hành vi sớm nhất của sự hình thành thị trường BĐS. Ngày nay, bên cạnh các hoạt động này còn xuất hiện thêm nhiều hoạt động mới như môi giới, tư vấn, định giá BĐS.v.v…nhưng các dịch vụ này đều chủ yếu phục vụ cho một hoạt động chính, đó là kinh doanh BĐS. Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, kinh doanh BĐS luôn giữ vai trò quan trọng, là yếu tố cấu thành thị trường chung của toàn bộ các hoạt động kinh tế xã hội của một quốc gia và nâng cao chất lượng cuộc sống của dân cư. Mục tiêu chính của hoạt động kinh doanh BĐS là tạo dựng và cung cấp các loại BĐS và các dịch vụ liên quan đến BĐS cho cộng đồng, vì vậy tính xã hội của nó rất cao. Và trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường ngày nay, hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường của nó đã vượt ra khỏi phạm vi của một quốc gia, một khu vực. Đó chính là xu thế phát triển tất yếu của một nền kinh tế toàn cầu hoá. Chính vì tính xã hội cao và xu thế phát triển rộng như vậy mà lĩnh vực kinh doanh BĐS được rất nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục đích nhằm mua sắm, thuê mướn, tạo dựng được BĐS theo cách có hiệu quả nhất, đem lại lợi ích lớn nhất cho họ. Ở nước ta, các hoạt động giao dịch liên quan đến BĐS đã tồn tại và phát triển từ thời kì phong kiến và thực dân phong kiến. Sau khi hoà bình lập lại, các hoạt động này tuy vẫn tồn tại nhưng bị hạn chế rất lớn, nhất là trong thời gian thực hiện cải cách ruộng đất. Hiến pháp 1980 và Luật đất đai 1988 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Thị trường BĐS không được Nhà nước thừa nhận, các giao dịch BĐS chỉ diễn ra dưới dạng giao dịch ngầm, do vậy thị trường BĐS lúc đó là thị trường không chính thức. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế, nhận thức được vai trò quan trọng của thị trường BĐS và sự cần thiết phải phát triển kinh doanh BĐS, Nhà nước ta đã có sự điều chỉnh, sửa đổi về cơ chế, chính sách để tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Trong đó có một mốc quan trọng, có tính chất bước ngoặt là Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời đã mở đầu cho cuộc cách mạng về hoạt động của các quan hệ giao dịch dân sự về đất đai và BĐS. Đó là sự thừa nhận một thực tế tồn tại khách quan và một yêu cầu của sự phát triển đương nhiên của thị trường BĐS ở nước ta trong thời kì đổi mới. Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất… Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai… Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh BĐS”. Chính sự thừa nhận này đã tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển, dần dần trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Từ đó cho đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã tìm mọi biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực này, điển hình là việc ban hành Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005 cùng nhiều bộ luật khác như Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật xây dựng.v.v… và đặc biệt một bộ luật đang được giới đầu tư trong và ngoài nước rất quan tâm hiện nay, đó là Luật kinh doanh BĐS đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2007. Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của Nhà nước, hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta đã có những bước tiến đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý kinh doanh BĐS của Nhà nước. Đến nay, về cơ bản hệ thống pháp luật do Nhà nước ban hành đã thể chế cơ bản các hành vi giao dịch trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp.v.v… Các quyền này dần dần được thể chế hoá phù hợp với nhu cầu thực tế và bản chất các quan hệ giao dịch BĐS. Nhà nước đã xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác đăng ký đất đai, lập bản đồ địa chính cũng được triển khai và ngày một đẩy mạnh. Chính phủ cũng đã ban hành các Nghị định quy định về giá đất để thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, thu lệ phí trước bạ.v.v… Công tác quy hoạch xây dựng, quy hoạch và duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được tăng cường. Hệ thống chính sách pháp luật tài chính thị trường BĐS đã hình thành và từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta còn tồn tại nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của kinh doanh BĐS. Hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển còn mang tính tự phát, hẹp cả về phạm vi lẫn nội dung hoạt động. Năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn yếu, mô hình về quản lý và kinh doanh chưa được hình thành rõ nét và còn mang tính nghiệp dư, kỹ năng và kiến thức chuyên môn cũng như thông tin về thị trường chưa nhiều. Đặc biệt là về môi trường pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; thủ tục hành chính còn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Tuy chúng ta đã thực hiện chính sách một cửa, nhưng còn có quá nhiều ổ khoá mà các doanh nghiệp cần phải mở. Thêm vào đó, chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS; tâm lý, hành vy, thói quen của người tiêu dùng cũng đang gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Do vậy, yêu cầu đổi mới hoạt động kinh doanh BĐS đang trở nên cấp thiết. Một lý do nữa là trong giai đoạn hiện nay, Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập ngày càng sâu vào các tổ chức thương mại khu vực và quốc tế, mà tiêu biểu là việc gia nhập vào WTO cuối năm 2006. Điều này đã tạo ra triển vọng mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhưng đồng thời cũng phải đối mặt với những thử thách hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của các doanh nghiệp nước ngoài có qui mô lớn hơn rất nhiều lần. Lúc này “luật chơi” đã được áp dụng chung. Do đó, nếu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam không nỗ lực hơn nữa để tự nâng mình lên một tầm cao mới, thay đổi một cách căn bản trong kinh doanh theo hướng chuyên nghiệp hoá, thì sẽ khó có thể tránh khỏi những hậu quả xấu, ngày càng tụt hậu so với các doanh nghiệp nước ngoài. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp Việt Nam tự loại mình ra khỏi cuộc chơi chung. Tuy thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là giàu tiềm năng, nhưng để biến được tiềm năng thành hiện thực là cả một quá trình lâu dài và tốn nhiều công sức. Và trên hết là phải kể đến vai trò của Nhà nước Việt Nam. Nhà nước phải tạo ra được một môi trường pháp lý thuận lợi và đưa ra các chính sách khuyến khích sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Để thực hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn GS. TSKH. Lê Đình Thắng cùng một số thầy cô giáo đã giúp đỡ chúng tôi hoàn thành tốt đề tài này. Mục tiêu nghiên cứu: Thông qua việc nghiên cứu, tìm hiểu các vấn đề cơ bản của kinh doanh BĐS, phân tích thực trạng kinh doanh BĐS ở Việt Nam và nhận định về xu hướng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong những năm tới, đề tài này nhằm bổ sung vào kho kiến thức mà một chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS cần phải có. Quan trọng hơn, đề tài này đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động kinh doanh BĐS, qua đó đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính sách Nhà nước, nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: Đề tài này tập trung vào nghiên cứu những vấn đề cơ bản của hoạt động kinh doanh BĐS, tiếp cận một cách có hệ thống những vấn đề vĩ mô tạo môi trường kinh doanh BĐS, đặc biệt là các vấn đề vĩ mô có tác động trực tiếp đến kinh doanh BĐS như hệ thống luật điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS, điều tiết thị trường BĐS và các vấn đề chính sách của Nhà nước, nhằm thúc đẩy sự phát triển của kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Hoạt động kinh doanh BĐS được nghiên cứu trên phạm vi cả nước trong đó tập trung vào hai thành phố lớn có hoạt động kinh doanh BĐS phát triển nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian nghiên cứu từ năm 1993- khi Luật đất đai 1993 ra đời, đánh dấu sự hình thành và phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS- cho đến nay. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài này lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, phương pháp trừu tượng hoá khoa học, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta và một số nước khác.v.v… Những người làm đề tài này cũng tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong đề tài được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của các cơ quan Nhà nước cũng như trên các phương tiện thông tin đại chúng như tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành.v.v… Kết cấu đề tài: Đề tài này bao gồm 3 chương, trong đó: Hướng dấn chung: GS.TSKH. Lê Đình Thắng. Chương I: Cơ sở lý luận và một số vấn đề cơ bản của hoạt động kinh doanh BĐS. Chương II: Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Chương III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. CHƯƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß bÊt ®éng s¶n. 1.1.1. Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n. Tµi s¶n bao gåm nhiÒu lo¹i,tuú theo môc ®Ých qu¶n lý vµ sö dông,ng­êi ta cã c¸c tiªu thøc ph©n chia thµnh c¸c lo¹i kh¸c nhau.Mét c¸ch ph©n chia kh¸i qu¸t nhÊt mµ tÊt c¶ c¸c n­íc ®Òu sö dông lµ ph©n chia tµi s¶n lµm hai lo¹i:BÊt ®éng s¶n vµ ®éng s¶n. BÊt ®éng s¶n lµ mét kh¸i niÖm ®­îc sö dông phæ biÕn ë hÇu hÕt c¸c n­íc trªn thÕ giíi.ë n­íc ta theo ®iÒu 181 bé luËt d©n sù quy ®Þnh: “BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®­îc bao gåm: -§Êt ®ai; -Nhµ ë,c¸c c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn nhµ ë,c«ng tr×nh x©y dùng ®ã; -C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt; -C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh”. Mét c¸ch hiÓu phæ biÕn vÒ bÊt ®éng s¶n lµ:BÊt ®éng lµ nh÷ng tµi s¶n vËt chÊt kh«ng thÓ di dêi,tån t¹i vµ æn ®Þnh l©u dµi.Nh­ vËy,®­îc coi lµ bÊt ®éng s¶n khi cã c¸c ®iÒu kiÖn sau : - Lµ mét yÕu tè vËt chÊt cã Ých cho con ng­êi. - §­îc chiÕm gi÷ bëi c¸ nh©n hoÆc céng ®ång ng­êi. - Cã thÓ ®o l­êng b»ng gi¸ trÞ nhÊt ®Þnh. - Kh«ng thÓ di dêi hoÆc di dêi h¹n chÕ ®Ó tÝnh chÊt, c«ng n¨ng, h×nh th¸i cña nã kh«ng thay ®æi. - Tån t¹i l©u dµi Víi quan niÖm trªn, B§S th­êng ®­îc ph©n chia thµnh nhãm sau ®©y: -§Êt ®ai:Ph¶i lµ ®Êt kh«ng di dêi ®­îc hoÆc di dêi ®­îc nh­ng kh«ng ®¸ng kÓ;Ph¶i lµ ®Êt ®ai ®· x¸c ®Þnh chñ quyÒn;§Êt ®ai ®ã ph¶i ®­îc ®o l­êng b»ng gi¸ trÞ. - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng ®ã lµ:nhµ cöa x©y dùng cè ®Þnh kh«ng thÓ di dêi,hoÆc kh«ng di dêi ®¸ng kÓ:nhµ ë,trung t©m th­¬ng m¹i,kh¸ch s¹n,v¨n phßng…;c¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng nghiÖp,giao th«ng:nh­ ®­êng x¸,cÇu cèng,bÕn c¶ng,s©n bay,b·i ®ç…®­îc x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai;c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn kh«ng thÓ di dêi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng ®ã:m¸y ®iÒu hoµ trung t©m,c¸c c©y c¶nh trång cè ®Þnh t¹o c¶nh quan cho c«ng tr×nh;C¸c tµi s¶n ®ã ph¶i cã kh¶ n¨ng ®o l­êng vµ l­îng ho¸ thµnh gi¸ trÞ theo c¸c tiªu chuÈn ®o l­êng nhÊt ®Þnh . - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai nh­ v­ên c©y l©u n¨m bao gåm c¶ c©y trång vµ ®Êt trång c©y;C¸c c«ng tr×nh nu«i trång thuû s¶n;c¸nh ®ång lµm muèi;c¸c c«ng tr×nh du lÞch,vui ch¬i,thÓ thao;Mét sè c«ng tr×nh khai th¸c hÇm má vµ c¸c tµi s¶n do ph¸p luËt quy ®Þnh. 1.1.2. §Æc ®iÓm chñ yÕu cña B§S. Ngoµi nh÷ng ®Æc tr­ng c¬ b¶n nªu trªn, B§S cßn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm cô thÓ sau: Thø nhÊt.B§S cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ ®Þa lý, vÒ ®Þa ®iÓm vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng di dêi ®­îc. §Æc ®iÓm nµy lµ do B§S lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, mµ ®Êt ®ai cã ®Æc ®iÓm lµ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vµ cã giíi h¹n vÒ diÖn tÝch vµ kh«ng gian. ChÝnh v× vËy, gi¸ trÞ vµ lîi Ých cña B§S g¾n liÒn víi tõng vÞ trÝ cô thÓ. YÕu tè vÞ trÝ bao gåm: vÞ trÝ ®Þa lý vµ vÞ trÝ t­¬ng ®èi. VÞ trÝ ®Þa lý ®­îc x¸c ®Þnh b»ng c¸c tiªu thøc ®o l­êng ®Þa lý th«ng th­êng, cßn vÞ trÝ t­¬ng ®èi ®­îc ®¸nh gi¸ bëi kho¶ng c¸ch ®Õn trung t©m, c¸c ®iÓm dÞch c«ng céng, c¸c c«ng tr×nh c«ng céng nh­: th­¬ng m¹i, v¨n ho¸, y tÕ, gi¸o dôc vµ phô thuéc vµo kh¶ n¨ng tiÕp cËn. YÕu tè vÞ trÝ sÏ quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ vµ lîi Ých mang l¹i cña B§S. Khi mét yÕu tè lµm thay ®æi vÞ trÝ sÏ quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ vµ lîi Ých mang l¹i cña B§S. Khi mét yÕu tè lµm thay ®æi vÞ trÝ th× còng lµm thay ®æi lîi Ých cña B§S.Do vËy mét mÆt, khi ®Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn hoÆc ®Þnh gi¸ B§S ph¶i dù tÝnh tr­íc c¸c thay ®æi nµy. §ång thêi, ®Çu t­ vµo c¸c c«ng tr×nh B§S ph¶i ®i ®«i víi viÖc ph¸t triÓn c¸c yÕu tè tiÕp cËn, gi¶m kho¶ng c¸ch ®Õn c¸c trung t©m b»ng viÖc ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng, giao th«ng, ®iÖn, n­íc… Còng do B§S cã tÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ nªn gi¸ trÞ vµ lîi Ých cña B§S chÞu t¸c ®éng cña yÕu tè vïng vµ khu vùc râ rÖt, bao gåm c¸c yÕu tè vÒ: ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ - x· héi vµ m«i tr­êng. Thø hai,B§S lµ lo¹i hµng ho¸ cã tÝnh l©u bÒn. TÝnh l©u bÒn cña hµng ho¸ B§S g¾n liÒn víi sù tr­êng tån cña ®Êt ®ai, lo¹i tµi s¶n do thiªn nhiªn ban tÆng kh«ng thÓ bÞ tiªu huû: MÆt kh¸c, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng, kiÕn tróc… th­êng cã tuæi thä cao kÓ c¶ B§S n«ng nghiÖp (v­ên c©y l©u n¨m) còng tån t¹i l©u dµi. TÝnh l©u bÒn cña B§S kh¸c nhau tuú theo lo¹i B§S. TÝnh l©u bÒn B§S thÓ hiÖn ë c¶ 2 gãc ®é: vËt lý vµ kinh tÕ, th­êng tuæi thä vËt lý cao h¬n tuæi thä kinh tÕ chÝnh v× vËy, khi ®Çu t­ x©y dùng ph¶i dù tÝnh tuæi thä kinh tÕ ®Ó quyÕt ®Þnh tuæi thä vËt lý, tr¸nh ®Çu t­ l·ng phÝ hoÆc ®Çu t­ nhiÒu lÇn. Thø ba,hµng ho¸ B§S mang tÝnh khan hiÕm. Së dÜ cã tÝnh khan hiÕm lµ do ®Êt ®ai lµ yÕu tè cã giíi h¹n, ®Êt ®ai dïng cho ®Çu t­ ph¸t triÓn l¹i cµng giíi h¹n h¬n. Trong khi ®ã do yªu cÇu ph¸t triÓn, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai ngµy cµng nhiÒu dÉn ®Õn sù mÊt c©n ®èi cung - cµu B§S ®Èy gi¸ lªn cao, xuÊt hiÖn hiÖn t­îng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. V× vËy nhµ n­íc ph¶i cã tÝnh chÊt ®iÒu tiÕt c©n b»ng cung - cÇu. Thø t­,tÝnh dÞ biÖt cña B§S. Sù kh¸c biÖt cña B§S tr­íc hÕt lµ do kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ, kh¸c nhau vÒ kÕt cÊu, kiÕn tróc, h­íng, c¶nh quan… Do vËy, trong ®Çu t­ ph¸t triÓn ph¶i chó ý khai th¸c tÝnh dÞ biÖt ®Ó lµm t¨ng gi¸ trÞ B§S vµ ®¸p øng nhu cÇu vÒ tÝnh dÞ biÖt cña ng­êi tiªu dïng. Thø n¨m,hµng ho¸ B§S mang nÆng yÕu tè tËp qu¸n, thÞ hiÕu vµ t©m lý x· héi. Nh×n chung mäi hµng ho¸ ®Òu cã ®Æc ®iÓm nµy nh­ng víi hµng ho¸ B§S th× ®Æc ®iÓm nµy næi tréi h¬n. Së dÜ nh­ vËy lµ v× nhu cÇu vÒ B§S ë mçi khu vùc, mçi d©n téc ®Òu chÞu ¶nh h­ëng cña yÕu tè tËp qu¸n, thÞ hiÕu, t©m lý x· héi thËm chÝ cßn bao gåm c¶ yÕu tè tÝn ng­ìng, t«n gi¸o, t©m lý. Thø s¸u,hµng ho¸ B§S chÞu ¶nh h­ëng lÉn nhau. Gi÷a c¸c hµng ho¸ B§S cã sù t¸c ®éng vµ ¶nh h­ëng lÉn nhau kh¸ m¹nh mÏ. Sù ra ®êi hay hoµn thiÖn cña hµng ho¸ B§S nµy lµ ®iÒu kiÖn ra ®êi hoÆc mÊt ®i, t¨ng hoÆc gi¶m gi¸ trÞ cña B§S kia. B§S lµ lo¹i tµi s¶n cã tÝnh ¶nh h­ëng rÊt m¹nh gi÷a c¸c B§S liÒn kÒ vµ cã t¸c ®éng ¶nh h­ëng rÊt m¹nh ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi cã liªn quan. Do vËy, khi ®Çu t­ x©y dùng hoÆc ®¸nh gi¸ B§S ph¶i tÝnh ®Õn yÕu tè ¶nh h­ëng tíi c«ng tr×nh kh¸c. Còng chÝnh v× sù ¶nh h­ëng cña B§S ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi nªn nhµ n­íc ph¶i gi÷ vai trß qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng B§S. Thø b¶y, B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ cao do gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai cao, chi phÝ ®Çu t­ x©y dùng lín, kh¶ n¨ng sinh lîi cao ®ång thêi cã thÓ t¹o vèn míi. V× vËy, ®Çu t­ kinh doanh B§S ph¶i cã vèn lín vµ vèn dµi h¹n, ph¶i biÕt khai th¸c ®Æc tÝnh cã thÓ t¸i t¹o vèn ®Ó quay trë l¹i ®Çu t­ kinh doanh. Còng do ®Æc ®iÓm nµy ®ßi hái c¸c ho¹t ®éng kinh doanh B§S cÇn ®Õn sù tham gia cña ng©n hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông. Thø t¸m,hµng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña yÕu tè ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc. B§S lµ lo¹i tµi s¶n quan träng. C¸c quan hÖ giao dÞch vÒ B§S th­êng cã t¸c ®éng rÊt m¹nh ®Õn hÇu hÕt nh÷ng ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi. H¬n n÷a B§S g¾n liÒn víi ®Êt ®ai mµ ®Êt ®ai vÒ b¶n chÊt thuéc së h÷u toµn x· héi. Do vËy, ®Ó t¨ng c­êng vai trß cña m×nh, qu¶n lý c¸c ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S, nhµ n­íc ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, chñ tr­¬ng, chÝnh s¸ch nh»m thùc hiÖn vai trß qu¶n lý vµ khai th¸c cã hiÖu qu¶ nguån néi lùc. Thø chÝn,gi¸ trÞ vµ c«ng n¨ng, kh¶ n¨ng khai th¸c hµng ho¸ B§S phô thuéc nhiÒu vµo n¨ng lùc qu¶n lý. V× B§S th­êng cã gi¸ trÞ cao, nhiÒu chñng lo¹i nªn viÖc qu¶n lý chóng kh¸ phøc t¹p ®ßi hái ng­êi qu¶n lý ph¶i cã n¨ng lùc cao vµ chi phÝ qu¶n lý còng ph¶i cao h¬n so víi hµng ho¸ th«ng th­êng. 1.1.3. Vai trß cña B§S HiÖn nay ë ViÖt Nam ch­a cã nguån thèng kª chÝnh thøc nµo vÒ tæng gi¸ trÞ c¸c B§S ë n­íc ta lµ bao nhiªu vµ nã chiÕm tû lÖ nµo trong tæng tµi s¶n quèc gia, do vËy khã th«ng qua c¸c sè liÖu thèng kª chÝnh thøc ®Ó minh ho¹ cho quy m« vµ qua ®ã lµ vai trß cña B§S trong x· héi. Theo mét c¸ch tiÕp cËn, tuy kh«ng ®­îc chÝnh thèng song vÉn cã søc thuyÕt phôc, ®ã lµ viÖc ph©n tÝch vÒ c¸c B§S nhµ ë hiÖn nay trong x· héi chóng ta bëi theo quy luËt chung cña sù ph¸t triÓn th× B§S nhµ ë th­êng chiÕm tû träng lín trong c¸c lo¹i B§S. Víi mét sè gi¶ ®Þnh vµ c¸c sè liÖu lÊy tõ nguån trªn Website cña Tæng côc Thèng kª ®· ­íc tÝnh tæng gi¸ trÞ c¸c B§S nhµ ë hiÖn nay cña ViÖt Nam t­¬ng ®­¬ng kho¶ng 150 tû ®« la Mü. Trong c¸ch ­íc tÝnh trªn th× tæng gi¸ trÞ B§S nhµ ë cña ViÖt Nam còng cã gi¸ trÞ Ýt nhÊt b»ng 5 lÇn tæng thu nhËp quèc d©n hiÖn nay vµ ®ã lµ mét con sè rÊt lín. Bªn c¹nh c¸c B§S nhµ ë, c¸c B§S th­¬ng m¹i, c«ng nghiÖp, c«ng céng, còng cã gi¸ trÞ kh«ng nhá vµ do ®ã cã thÓ nãi tæng gi¸ trÞ B§S lµ mét sè khæng lå. H¬n n÷a, mçi mét c«ng d©n, mét hé gia ®×nh, tæ chøc ®Òu cÇn ®Õn B§S trong cuéc sèng hµng ngµy nh­: n¬i ë, n¬i lµm viÖc, n¬i s¶n xuÊt, n¬i vui ch¬i, gi¶i trÝ. Do vËy, vai trß B§S lµ v« cïng lín vµ hÕt søc quan träng trong mäi céng ®ång, mäi quèc gia trong ®ã cã ViÖt Nam. 1.2. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß cña thÞ tr­êng B§S 1.2.1. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng B§S Cã nhiÒu c¸ch hiÓu kh¸c nhau vÒ thÞ tr­êng B§S, song c¸c quan niÖm cïng cã mét ®iÓm chung kh¸i qu¸t vÒ thÞ tr­êng B§S lµ tæng hoµ c¸c quan hÖ giao dÞch vÒ B§S ®­îc thùc hiÖn th«ng qua c¸c quan hÖ hµng ho¸ - tiÒn tÖ diÔn ra trong mét kh«ng gian, thêi gian nhÊt ®Þnh. B§S bao gåm nhiÒu lo¹i kh¸c nhau song mäi B§S ®Òu g¾n liÒn yÕu tè ®Êt ®ai. Do vËy c¸c ®Æc tr­ng cña hµng ho¸ - thÞ tr­êng ®Êt ®ai lu«n lµ yÕu tè ®ãng vai trß träng t©m, chi phèi toµn bé ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S. 1.2.2. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S Tuú theo môc tiªu nghiªn cøu vµ tiÕp cËn, ng­êi ta cã thÓ ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S theo nhiÒu tiªu thøc kh¸c nhau. VÝ dô: Dùa vµo lo¹i hµng ho¸ B§S. Ph©n chia thµnh: thÞ tr­êng ®Êt ®ai, thÞ tr­êng nhµ ë, thÞ tr­êng B§S c«ng nghiÖp, thÞ tr­êng B§S th­¬ng m¹i - dÞch vô,… Dùa vµo møc ®é kiÓm so¸t, ph©n chia thµnh thÞ tr­êng chÝnh thøc vµ thÞ tr­êng phi chÝnh thøc. Dùa vµo tr×nh tù tham gia, ph©n chia thµnh: thÞ tr­êng s¬ cÊp vµ thÞ tr­êng thø cÊp. 1.2.3. Nh÷ng ®Æc ®iÓm chñ yÕu cña thÞ tr­êng B§S Hµng ho¸ B§S lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, kh¸c víi c¸c lo¹i hµng ho¸ th«ng th­êng nªn thÞ tr­êng B§S còng cã ®Æc ®iÓm riªng. Thø nhÊt,tÝnh c¸ch biÖt gi÷a hµng ho¸ víi ®Æc ®iÓm giao dÞch. Do ®Æc ®iÓm cña B§S cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi ®­îc. Do vËy c¸c giao dÞch B§S ®­îc tiÕn hµnh trªn c¸c chî ¶o, cã thÓ sµn giao dÞch, chî ®Þa èc hoÆc mét ®Þa ®iÓm nhá nh­ nhµ riªng, nhµ hµng, m¹ng Internet… Quan hÖ giao dÞch B§S dï diÔn ra ë ®©u ®Òu ph¶i qua 3 kh©u c¬ b¶n ®ã lµ: ®µm ph¸n, kiÓm tra thùc ®Þa vµ ®¨ng ký ph¸p lý. Tõ ®Æc ®iÓm nµy cho thÊy nhµ n­íc muèn qu¶n lý thÞ tr­êng B§S ph¶i th«ng qua quan hÖ ®¨ng ký ph¸p lý b¾t buéc, nã kh«ng gièng nh­ kiÓm so¸t c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c bµy b¸n trªn s¹p hµng: tem nh·n, xuÊt xø, chÊt l­îng,… vµ thêi gian diÔn ra giao dÞch th­êng dµi, do ®ã dÔ gÆp c¸c biÕn ®éng rñi ro. §iÒu ®ã buéc c¸c bªn ph¶i Ên ®Þnh vµ rót ng¾n thêi gian giao dÞch. Thø hai,thÞ tr­êng B§S thùc chÊt lµ thÞ tr­êng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých chøa ®ùng trong c¸c B§S.Do ®Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai lµ kh«ng hao mßn vµ mÊt ®i (trõ tr­êng hîp ®Æc biÖt vµ ng­êi së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai kh«ng sö dông ®Êt ®ai nh­ c¸c hµng ho¸ kh¸c. §iÒu mµ hä mong muèn lµ quyÒn hay c¸c lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i. Do ®ã, khi xem xÐt gi¸ c¶ ®Êt ®ai ph¶i dùa vµo kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®ai vµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña vèn ®Çu t­ vµo ®Êt ®ai. Thø ba,thÞ tr­êng B§S mang tÝnh vïng vµ khu vùc s©u s¾c.Do B§S kh«ng di dêi ®­îc, nã cã vÞ trÝ cè ®Þnh g¾n liÒn víi ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi cña tõng vïng, tõng khu vùc. Do ®ã cung - cÇu B§S ë c¸c vïng, c¸c khu vùc rÊt phong phó, ®a d¹ng tõ sè l­îng, chÊt l­îng kiÓu c¸ch ®Õn quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn. MÆt kh¸c, B§S cßn phô thuéc vµo t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña tõng vïng. Tõ ®Æc ®iÓm nµy cho thÊy quan hÖ giao dÞch B§S nÕu cã biÕn ®éng th× th­êng chØ diÔn ra ë tõng vïng nhÊt ®Þnh. §ång thêi, khi nghiªn cøu thÞ tr­êng B§S ph¶i ®Æt chóng trong tõng vïng, tõng khu vùc g¾n víi tõng ®iÒu kiÖn cô thÓ. Thø t­,thÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o.Do c¸c th«ng tin vÒ hµng ho¸ B§S vµ thÞ tr­êng B§S kh«ng ®Çy ®ñ vµ kh«ng ®­îc phæ biÕn réng r·i nh­ c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c. Sù so s¸nh gi÷a c¸c B§S cïng lo¹i khã chÝnh x¸c, B§S mang tÝnh vïng vµ khu vùc chóng kh«ng liÒn kÒ nhau vµ kh«ng ph¶i bao giê còng t×m ®­îc B§S cïng lo¹i ®Ó so s¸nh. H¬n n÷a, sè l­îng ng­êi tham gia giao dÞch lµ nhá kh«ng ®ñ ®¶m b¶o tiªu chÝ c¹nh tranh hoµn h¶o mµ lµ gi¸ s¶n phÈm ®¬n chiÕc do ®ã ng­êi b¸n cã lîi thÕ ®éc quyÒn nhê ®ã thu ®­îc lîi nhuËn cao. Còng do tÝnh ®éc quyÒn cña ng­êi cung cã thÓ t¹o nªn nh÷ng c¬n sèt gi¸. Thø n¨m,cung vÒ B§S ph¶n øng chËm h¬n cÇu vµ gi¸ B§S.Do ®Æc ®iÓm cña B§S cÇn ph¶i cã thêi gian ®Ó t¹o ra chóng. Cung B§S lµ cã giíi h¹n, cÇu B§S l¹i lu«n t¨ng nªn sù biÕn ®éng tõ gi¸ th­êng b¾t ®Çu do sù thay ®æi cña cÇu. Sù ph¶n øng cña cung kh«ng kÞp cÇu h×nh thµnh nh÷ng c¬n sèt gi¸ B§S. Do vËy, nhµ n­íc ph¶i can thiÖp nh»m ®iÒu chØnh quan hÖ cung - cÇu B§S, ®Æc biÖt cã c¸c gi¶i ph¸p b×nh æn thÞ tr­êng B§S h¹n chÕ n¹n ®Çu c¬, t¹o m«i tr­êng vµ ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ho¹t ®éng kinh doanh B§S, xö lý nghiªm c¸c vi ph¹m ph¸p luËt. Thø s¸u,thÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng khã th©m nhËp nªn cÇn cã t­ vÊn chuyªn nghiÖp.Do B§S lµ lo¹i hµng ho¸ cã tÝnh khan hiÕm vµ gi¸ trÞ lín. Ng­êi mua vµ b¸n B§S Ýt cã kinh nghiÖm vµ l­îng th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ ®Ó lùa chän ®­îc thÞ tr­êng phï hîp víi B§S cÇn giao dÞch nªn cÇn ph¶i cã c¸c nhµ t­ vÊn, m«i giíi - ®ã lµ nh÷ng ng­êi ®­îc ®µo t¹o c¬ b¶n, cã kiÕn thøc kinh doanh, am hiÓu ph¸p luËt, nhiÒu kinh nghiÖm. Víi sù tham gia cña hä, c¸c giao dÞch B§S sÏ trë nªn dÔ dµng h¬n. Thø b¶y,thÞ tr­êng B§S chÞu sù chi phèi cña yÕu tè ph¸p luËt.B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín, do ®ã viÖc qu¶n lý cña nhµ n­íc ®èi víi chóng b»ng ph¸p luËt lµ c¬ së ®Ó b¶o ®¶m an toµn cho c¸c giao dÞch B§S. Mäi B§S ®Òu ®­îc nhµ n­íc qu¶n lý th«ng qua c«ng t¸c ®¨ng ký, cÊp giÊy chøng nhËn. Sù tham gia cña nhµ n­íc vµo thÞ tr­êng B§S th«ng qua yÕu tè ph¸p luËt sÏ lµm cho thÞ tr­êng B§S æn ®Þnh h¬n vµ an toµn h¬n. H¬n n÷a th«ng qua kiÓm so¸t thÞ tr­êng B§S, nhµ n­íc t¨ng ®­îc nguån thu tõ thuÕ ®èi víi c¸c giao dÞch B§S. Thø t¸m.ThÞ tr­êng B§S cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ tr­êng vèn.§Æc ®iÓm nµy b¾t nguån tõ ®Æc ®iÓm B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín do ®ã mäi giao dÞch ®Çu t­ kinh doanh B§S ®ßi hái ph¶i cã mét l­îng vèn lín. L­îng vèn nµy ph¶i huy ®éng tõ thÞ tr­êng vèn. Thùc tÕ, nÕu kh«ng cã mét thÞ tr­êng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh, æn ®Þnh thÞ tr­êng B§S còng kh«ng thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh ®­îc. Nh÷ng khñng ho¶ng tµi chÝnh trªn thÕ giíi ®Òu dÉn ®Õn sù khñng ho¶ng cña thÞ tr­êng B§S. Thø chÝn.Sù tham gia hay rót khái thÞ tr­êng B§S lµ khã kh¨n, phøc t¹p vµ cÇn nhiÒu thêi gian.Së dÜ nh­ vËy lµ v× B§S th­êng cã gi¸ trÞ lín, ng­êi mua kh«ng ®«ng, viÖc mua b¸n l¹i kh«ng thÓ ®¬n gi¶n, nhanh chãng nh­ ®èi víi c¸clo¹i hµng ho¸ kh¸c. B§S lµ nh÷ng yÕu tè vËt chÊt l©u bÒn, khã chuyÓn ®æi c«ng n¨ng vµ tÝnh chÊt, do vËy kh«ng dÔ dµng g× thay ®æi ®Þnh h­íng ®Çu t­, ®Æc biÖt ®ßi hái nhµ ®Çu t­ tham gia thÞ tr­êng B§S ph¶i x¸c ®Þnh h­íng ®Çu t­ dµi h¹n, ®ång thêi ph¶i tÝnh to¸n mèi quan hÖ gi÷a tuæi thä kinh tÕ vµ tuæi thä vËt lý ®Ó quyÕt ®Þnh h­íng ®Çu t­. 1.2.4. Vai trß cña thÞ tr­êng B§S Thø nhÊt,thÞ tr­êng B§S gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn. B§S lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt x· héi, ®iÒu kiÖn ®¶m b¶o tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô… thÞ tr­êng B§S cung cÊp hµng ho¸ B§S cho c¸c nhu cÇu ®ã. ThÞ tr­êng B§S lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt cho c¸c yÕu tè s¶n xuÊt. S¶n xuÊt ph¸t triÓn ®ßi hái c¸c yªu cÇu vÒ B§S tõ ®ã viÖc kinh doanh B§S ph¸t triÓn, v× vËy x· héi kh«ng ngõng ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn cßn gãp phÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc bè trÝ, s¾p xÕp, ph©n bæ s¶n xuÊt kinh doanh theo quy ho¹ch vµ theo ®Þnh h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ ë mçi ®Þa ph­¬ng vµ c¶ quèc gia. ThÞ tr­êng B§S lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng vÒ B§S, cÇu nèi gi÷a c¸c giao dÞch B§S.Trong ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn cña kinh tÕ thÞ tr­êng cÇn ¸p dông khoa häc kÜ thuËt vµ c«ng nghÖ tiªn tiÕn n©ng cao chÊt l­îng B§S, n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông tµi nguyªn ®Êt. Thø hai,thÞ tr­êng B§S huy ®éng vèn cho ®Çu t­ ph¸t triÓn. ThÞ tr­êng B§S gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn. s¶n xuÊt ph¸t triÓn sÏ t¹o ®­îc nguån vèn ®Çu t­.Tr­íc hÕt, thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn chÝnh lµ do yÕu tè t¨ng ®Çu t­ cho tµi s¶n cè ®Þnh cña nÒn kinh tÕ quèc d©n. Sù t¨ng tr­ëng cña B§S ®ßi hái sù gia t¨ng ®Çu t­; thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn chÝnh lµ t¨ng khèi l­îng hµng ho¸ B§S giao dÞch hoÆc më réng ph¹m vi c¸c quan hÖ giao dÞch. Do ®ã t¨ng tèc ®é chu chuyÓn vèn ;§ång thêi,viÖc thÕ chÊp B§S ®Ó vay vèn phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh cã t¸c dông khai th¸c nguån vèn nhµn rçi trong d©n c­ cho ®Çu t­ ph¸t triÓn;dïng B§S (®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai) lµm vèn liªn doanh.; nhµ n­íc dïng quü ®Êt cña m×nh t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Thø ba,ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S gãp phÇn t¨ng doanh thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc.ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn chÝnh lµ t¨ng khèi l­îng giao dÞch B§S lµ ®iÒu kiÖn c¬ b¶n ®Ó t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn lµm t¨ng c¸c quan hÖ giao dÞch, lµm cho cïng 1 khèi l­îng nh­ng qua nhiÒu lÇn giao dÞch tøc lµm t¨ng khèi l­îng hµng ho¸ lu©n chuyÓn ®ã còng lµ c¸ch gãp phÇn t¨ng thu NSNN. Thø t­,ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S gãp phÇn më réng thÞ tr­êng trong vµ ngoµi n­íc, më réng quan hÖ quèc tÕ. ThÞ tr­êng B§S thuéc tæng thÓ c¸c thÞ tr­êng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, cã quan hÖ mËt thiÕt ®Õn thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng hµng ho¸, thÞ tr­êng lao ®éng, ®ã ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn sù më réng ph¸t triÓn c¸c thÞ tr­êng kh¸c tøc gãp phÇn thóc ®Èy ph¸t triÓn thÞ tr­êng chung. Trong ®iÒu kiÖn mäi nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn th× quan hÖ thÞ tr­êng nãi chung vµ thÞ tr­êng B§S nãi riªng kh«ng chØ bã hÑp trong ph¹m vi mét quèc gia. ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn v­ît khái mét quèc gia ch¼ng nh÷ng t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸ nh©n, tæ chøc n­íc ngoµi tham gia giao dÞch B§S mµ cßn t¹o ®iÒu kiÖn cho hä ®Çu t­ ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh, ®Çu t­ B§S vµ hä còng cã thÓ c­ tró, sinh sèng,… ®ã lµ c¬ së t¹o ra c¸c quan hÖ x· héi, sù hiÓu biÕt lÉn nhau gi÷a c¸c n­íc, c¸c d©n téc… gãp phÇn më réng quan hÖ quèc tÕ. Thø n¨m,ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S gãp phÇn æn ®Þnh x· héi. V× ®Êt ®ai, nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c lu«n g¾n chÆt víi ho¹t ®éng s¶n xuÊt vµ ®êi sèng con ng­êi vµ c¸c ho¹t ®éng x· héi cña con ng­êi. Cho nªn thÞ tr­êng B§S æn ®Þnh th× t©m lý ng­êi d©n sÏ æn ®Þnh, yªn t©m h¬n, hä sÏ lo sinh sèng, lµm ¨n. V× thÕ chÝnh trÞ - x· héi æn ®Þnh h¬n. ThÞ tr­êng B§S nhÊt lµ thÞ tr­êng ®Êt ®ai ë bÊt cø x· héi nµo còng ®Òu g¾n víi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña mét quèc gia. Mét khi thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn lµnh m¹nh còng tøc lµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Mét khi thÞ tr­êng B§S kh«ng lµnh m¹nh sÏ t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn mäi ho¹t ®éng x· héi, x¸o trén t­ t­ëng, hoµi nghi vÒ chÝnh s¸ch ph¸p luËt lµm x· héi thiÕu æn ®Þnh, g©y nhiÒu hiÖn t­îng tiªu cùc. Thø s¸u,thÞ tr­êng B§S gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng cña nh©n d©n: ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn kÐo theo sù ph¸t triÓn cña c¬ së h¹ tÇng kÌm theo c¸c B§S. C¬ së h¹ tÇng lµ yÕu tè c¶i thiÖn ®êi sèng nh©n d©n. ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt l­îng nhµ ë còng nh­ c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho ho¹t ®éng trùc tiÕp cña con ng­êi, cho nhu cÇu v¨n ho¸, x· héi, thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång… tho¶ m·n nhu cÇu ngµy cµng cao vÒ n¬i ¨n, chèn ë, ®i l¹i vµ sinh ho¹t, n¬i con ng­êi thùc hiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn ¶nh h­ëng vµo sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng hµng ho¸… gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ tr­êng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt cña ®êi sèng con ng­êi. Thø b¶y,ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S gãp phÇn thóc ®Èy ®æi míi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n.V× chØ cã th«ng qua thÞ tr­êng B§S c¸c giao dÞch d©n cù vÒ ®Êt ®ai míi ®­îc thùc hiÖn vµ chÝnh ë thÞ tr­êng míi béc lé nh÷ng h¹n chÕ, thiÕu sãt kh«ng phï hîp thùc tiÔn cña chÝnh s¸ch ®Êt ®ai vµ cña c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai. V× thÕ, th«ng qua thÞ tr­êng gióp Nhµ n­íc ®æi míi, bæ sung, hoµn thiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai thùc hiÖn ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai cho phï hîp, hiÖu qu¶, kh¾c phôc c¸c t×nh tr¹ng tiªu cùc trªn thÞ tr­êng B§S. 1.3.Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐS. Như chúng ta đã biết, hai điều kiện cần và đủ cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa, đó là có sự phân công lao động xã hội và có sự biệt lập tương đối giữa các chủ thể kinh tế. Sự phân công lao động xã hội dẫn đến chuyên môn hóa trong sản ._.xuất, nhờ đó có thể nâng cao năng suất lao động cũng như chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, do có sự biệt lập tương đối giữa các chủ thể kinh tế, mỗi người toàn quyền chi phối sản phẩm do mình làm ra, mà các chủ thể này lại chuyên về sản xuất một loại sản phẩm nhất định, họ thừa sản phẩm do mình làm ra nhưng lại thiếu các loại sản phẩm khác, do đó những người sản suất trong các ngành khác nhau muốn sử dụng các loại sản phẩm của nhau thì phải tiến hành trao đổi, mua bán hàng hóa, từ đó xuất hiện thị trường. Mặt khác trong nền kinh tế hàng hóa, sản phẩm được sản xuất ra để bán chứ không phải để tiêu dùng, do vậy hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tượng kinh tế khách quan. Bất động sản cũng là một loại hàng hóa được đem ra trao đổi, mua bán, thuê mướn như bao hàng hóa khác, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Trong thị trường này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu hàng hóa bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng. Là một hàng hóa, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với các loại hàng hóa khác, giá trị hàng hóa bất động sản còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó. Tính hữu ích của hàng hóa bất động sản còn thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Tính hữu ích của bất động sản còn thể hiện ở chỗ nó có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra nó. Tuy nhiên người tạo ra bất động sản (nhà đầu tư) không được hưởng toàn bộ phần lợi nhuận này, mà nó được phân phối một phần cho các chủ thể tham gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư như các tổ chức tài chính tín dụng cũng như những người cung cấp các dịch vụ trên thị trường bất động sản như môi giới, tư vấn, định giá bất động sản. Như vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đều vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu cầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng bất động sản và các dịch vụ liên quan là vì động cơ lợi nhuận. Và để thỏa mãn cả hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sản đã ra đời. Do đó có thể nói rằng các hoạt động kinh doanh bất động sản ra đời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong trong xã hội nhằm thỏa mãn các nhu cầu về BĐS xuất phát từ hai động cơ kể trên. Đó cũng là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển thị trường bất động sản trong một nền kinh tế hàng hóa. 1.4.Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS. 1.4.1.Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS. Một hoạt động kinh doanh BĐS thông thường bao gồm 3 giai đoạn: Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng ban đầu). Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê). Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán). Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề phát sinh cần được giảI quyết trong thực tiễn kinh doanh BĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu tư mà hoạt động kinh doanh BĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn. Chẳng hạn như một doanh nghiệp chuyên mua đất trống, làm hạ tầng rồi sau đó phân lô để bán thì trong hoạt động kinh doanh của họ không có giai đoạn quản trị, khai thác BĐS để đem lại thu nhập từ việc cho thuê BĐS. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng. Sau đây là nội dung cụ thể của từng bước: Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS: Công việc đầu tiên của nhà đầu tư trong giai đoạn này, đó là xác định mục tiêu đầu tư trên cơ sở các nguồn lực sẵn có của mình cũng như các nguồn lực mà nhà đầu tư có thể huy động được ( như vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng …). Dựa trên những nguồn lực này mà nhà đầu tư quyết định quy mô kinh doanh. Tiếp theo nhà đầu tư cần tiến hành phân tích thị trường và môi trường đầu tư, qua đó tìm kiếm cơ hội đầu tư. Trong việc phân tích thị trường, nhà đầu tư cần xác định rõ từng loại thị trường cụ thể ( thị trường nhà ở, cho thuê, mua bán.v.v… ), trạng thái và khu vực hoạt động của nó, đồng thời ước lượng cầu thực tế và cầu tiềm năng trên thị trường, đặc biệt là xác định đối tượng khách hàng và khả năng thanh toán của khách hàng, phân tích các nguồn cung hiện có trên thị trường và khả năng hấp thụ của nó, từ đó có thể xác định được khối lượng hàng hóa bất động sản cần bổ sung trên mỗi thị trường.Kết quả của việc phân tích thị trường và môi trường đầu tư, đó là sẽ dự báo được loại hàng hóa bất động sản nào là mục tiêu sẽ đầu tư, đó là loại hàng hóa bất động sản có thị trường triển vọng nhất, phù hợp nhất với điều kiện các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chính của nhà đầu tư. Từ việc xác định được loại bất động sản sẽ đầu tư, nhà đầu tư sẽ đánh giá, lựa chọn bất động sản cụ thể để tiến hành đầu tư. Đây là việc xem xét các thuộc tính của bất động sản, qua đó xác định được mức độ sinh lời của bất động sản đó trong tương lai. Sau khi lựa chọn được bất động sản cụ thể để đầu tư, công việc tiếp theo của nhà đầu tư sẽ là ra quyết định đầu tư. Trong quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần xác định rõ các vấn đề như loại bất động sản đầu tư, qui mô đầu tư, thời gian đầu tư, lợi nhuận dự kiến thu được.v.v… Đối với trường hợp chủ đầu tư cần huy động thêm vốn thì nhà đầu tư cần cân nhắc giữa các phương án cho vay vốn của các tổ chức tài chính tín dụng để có thể lựa chọn được khoản tín dụng tốt nhất. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải dự đoán xu hướng dao động của lãi xuất, tỉ giá hối đoái…để cân nhắc mức độ hợp lí của các điều kiện tín dụng. Tiến độ giải ngân cũng như tiến độ thi công công trình cũng là một vấn đề quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ‎ ý. Đối với các bất động sản xây dựng mới thì việc quản lí quá trình xây dựng bất động sản cũng cần được quan tâm đúng mức, trong đó phải đảm bảo các yêu cầu về mặt pháp lý và kĩ thuật cho công trình. Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS: Thông thường đây là giai đoạn mang lai thu nhập chủ yếu và quan trọng nhất theo kế hoạch của nhà đầu tư. Chiến lược quản trị kinh doanh trong giai đoạn này sẽ quyết định mức doanh thu mà nhà đầu tư nhận được. Công việc đầu tiên trong giai đoạn này là tiến hành các hoạt động maketing để tìm kiếm khách thuê. Để đạt được hiệu quả kinh doanh cao thì cần có một chiến lược maketing tốt. Sau khi đã tìm được khách thuê thì công việc tiếp theo là tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê. Trong hợp đồng cần qui định rõ các điều khoản liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên trong giao dịch. Các điều khoản này đều phải được công chứng để đảm bảo hiệu lực trước pháp luật. Tiếp theo là quá trình vận hành bất động sản, nhằm cung cấp cho người thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước… đã được qui định trong hợp đồng thuê và bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo cho các thiết bị kỹ thuật của bất động sản luôn ở chế độ vận hành tốt. Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS: Trước tiên cần cân nhắc việc bán hoặc giữ bất động sản. Đó là việc tính toán, so sánh lợi ích giữa hai phương án này. Nếu như việc bán bất động sản là có lợi hơn thì người sở hữu sẽ quyết định bán. Khi đã quyết định bán thì việc tiếp theo là tiến hành định giá bất động sản. Đây là việc xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm bán. Định giá BĐS là một công việc phức tạp, đòi hỏi phải có kỹ năng, kinh nghiệm và thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường. Do đó trong nhiều trường hợp cần thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giá BĐS để có thể đưa ra một mức giá hợp lý. Bước tiếp theo là việc bán bất động sản. Để bán được bất động sản thì cần phải tìm được khách hàng mua. Sau đó tiến hành ký kết hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng giao dịch giữa người mua và người bán phải được xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý. Nếu bất động sản đem bán đang trong thời kì cho thuê thì trong hợp đồng phải qui định rõ việc phân chia các khoản thu nhập cũng như các chi phí phát sinh. CuốI cùng, người bán chuyển giao hợp đồng mua bán cho người mua. 1.4.2.Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra những quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản. Họ chi tiền ra và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sử dụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Người cho vay vốn : là người tài trợ vốn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Họ rất quan tâm đến tính khả thi của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Người môi giới bất động sản : giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ người môi giới mà người bán và người mua đều tiết kiệm được chi phí và thời gian. Một người môi giới cần am hiểu đầy đủ các vấn đề về bất động sản cũng như các giao dịch BĐS. Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện.v.v… ) cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng kí kết với chủ đầu tư bất động sản. Chuyên gia định giá bất động sản: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị trường của một bất động sản, phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về bất động sản. Nhà định giá phải có đầy đủ các kĩ năng định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin bất động sản trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lí cho bất động sản. Các nhà quản trị bất động sản : có thể là chủ sở hữu hoặc người thay mặt chủ sở hữu, đứng ra quản lí quá trình đưa bất động sản vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, kí kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ, bảo dưỡng bất động sản, thu tiền thuê theo định kì.v.v… Luật sư trong lĩnh vực bất động sản: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê,các hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm bất động sản, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu của bất động sản theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu bất động sản. 1.4.3.Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến: Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ đất đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy nhiên, kinh doanh đất thường có độ rủi ro cao hơn các bất động sản khác. Giá trị của khu đất phụ thuộc rất nhiều vào qui hoạch sử dụng đất, các qui chế xây dựng liên quan đến khu đất và cơ sở hạ tầng xung quanh khu đất, bởi vì những yếu tố này làm thay đổi vị trí tương đối của mảnh đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, qua đó làm thay đổi khả năng sinh lời của mảnh đất. Đồng thời, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp , do đó người đầu tư thường bị động. Cũng vì độ rủi ro cao như vậy nên các tổ chức tín dụng cũng không ưu tiên cho lĩnh vực này, do vậy vốn đầu tư phần lớn là do nhà đầu tư tự bỏ ra. Những người tham gia vào đầu tư đất thường là những nhà đầu cơ ngắn hạn, hoặc các nhà đầu tư chuẩn bị cho việc xây dựng bất động sản trên đất. Cũng có thể là một số người muốn giữ giá trị của đồng tiền, tránh sự mất giá của đồng tiền do lạm phát nên cũng đầu tư vào đất đai. Nhà ở cho thuê hoặc để bán : so với các bất động sản khác, kinh doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn : nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối về loại bất động sản này, tính thanh khoản của nó cao hơn.v.v… Do vậy hoạt động trong lĩnh vực này thường sôi động hơn so với các loại hình bất động sản khác. Tuy nhiên lợi nhuận trong kinh doanh nhà ở không cao vì giá nhà thường tăng chậm theo thời gian, đồng thời lượng cung về nhà ở có thể tăng khá nhanh cũng gây nên tâm lí e ngại cho một số nhà đầu tư bởi như vậy, độ rủi ro sẽ tăng cao hơn. Các toà nhà cho thuê văn phòng : đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã hội. Lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản trị cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ khác nhau với chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Hoạt động này phụ thuộc nhiều vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, đặc biệt là sự gia tăng số lượng các doanh nghiệp. Việc huy động vốn trong thời kì nền kinh tế tăng trưởng cao và các nhà đầu tư lạc quan vào triển vọng trong tương lai là tương đối dễ. Tuy nhiên hạn chế của nó là tính thanh khoản không cao do giá trị của cả tòa nhà là rất lớn, và nó phụ thuộc quá nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kì vọng trong tương lai của các nhà đầu tư. Kho chứa hàng cho thuê : kinh doanh loại bất động sản này chịu ảnh hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại bất động sản này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lí cao. Các trung tâm thương mại : yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm việc. Việc quản lí trung tâm là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Việc kinh doanh bất động sản loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư trong khu vực, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực. Khách sạn : việc quản lí đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Hoạt động tiếp thị giữ một vị trí hết sức quan trọng, quyết định số lượng khách đến khách sạn. Việc đầu tư đòi hỏi một số lượng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động kinh doanh khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan thiên nhiên của địa phương. Các hoạt động dịch vụ liên quan : bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn, định giá bất động sản. Các hoạt động này cung cấp dịch vụ cho cả người cần mua và người cần bán bất động sản. Những người tham gia trong lĩnh vực này là những chuyên gia về bất động sản, họ có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, do đó có thể giúp cho những người tham gia vào thị trường bất động sản có thể ra những quyết định đúng đắn. 1.4.4. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS. 1.4.4.1. Nghiên cứu thị trường. Nghiên cứu thị trường BĐS là việc xác định và phân tích thị trường đối với một loại hàng hoá BĐS cụ thể. Khi tiến hành phân tích, cần xem xét các điều kiện của thị trường đối với loại hàng hoá BĐS đó. Nghiên cứu thị trường BĐS bao gồm 4 nội dung chính: Phân tích cầu của thị trường BĐS:Cầu hàng hoá BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất định. Điều kiện để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS trên thị trường, đó là: + Phải có nhu cầu thực sự về BĐS nhưng không có khả năng tự thoả mãn. + Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán. + Phải có thị trường để tạo mối quan hệ giữa cung và cầu. Khi tiến hành phân tích cầu của thị trường BĐS, cần phải xác định đối tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về các loại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ. Đồng thời, phải phân loại cầu đối với từng loại BĐS cụ thể và phân tích các yếu tố tác động đến cầu của từng loại BĐS đó. Các yếu tố tác động đến cầu hàng hoá BĐS bao gồm: + Quy mô và kết cấu dân số. + Thu nhập của người dân. + Mốt, thị hiếu và phong tục, tập quán và truyền thống của từng vùng. + Cung và giá cả của hàng hoá BĐS thay thế. + Quá trình đô thị hoá. + Sự phát triển của cơ sở hạ tầng. + Chính sách tiền tệ của Nhà nước. + Chính sách quản lý BĐS. Qua việc phân tích cầu, có thể dự đoán được xu hướng phát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể về qui mô cũng như chất lượng, mẫu mã. Kết thúc công việc này, người phân tích phải đưa ra được hàm cầu trong tương lai. Phân tích cung hàng hoá BĐS:Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường với một mức giá nhất định. Điều kiện để hàng hoá BĐS trở thành cung trên thị trường, đó là: + BĐS phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường. + Người sở hữu BĐS không có ý định sử dụng mà sẵn sàng mang trao đổi, chuyển giao cho người khác. + Giá cả phải phù hợp với mức giá chung trên thị trường. + Phải có thị trường. Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định được khối lượng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường, thông qua việc xác định các nguồn cung và các đối tượng có thể cung cấp hàng hoá BĐS trên thị trường. Việc đánh giá chất lượng của các nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lượng của mỗi nguồn cung phù hợp vớI một đối tượng nhất định. Bên cạnh số lượng và chất lượng của BĐS thì giá cả cũng là một yếu tố không thể thiếu được khi phân loại BĐS trên thị trường. Công việc tiếp theo là đánh giá các yếu tố tác động đến cung BĐS, bao gồm: + Các quy luật khách quan của thị trường như giá cả, cạnh tranh.v.v… + Các chính sách của Nhà nước. + Các chi phí đầu vào. + Sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Để đánh giá khả năng cạnh tranh trên thị trường của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cần phải phân tích các vấn đề sau: + Số lượng đơn vị tham gia vào kinh doanh BĐS. + Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp. + Quy mô, phạm vi và lĩnh vực hoạt động chính của các doanh nghiệp. + Đánh giá các nguồn cung tiềm năng. Khi đánh giá về tác động của các chính sách của Nhà nước đến các nguồn cung BĐS trên thị trường, trước tiên cần chú ý đến chiến lược phát triển kinh doanh BĐS nằm trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế-xã hội của quốc gia và của địa phương, được cụ thể hoá thông qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn cũng như các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các công trình khác. Bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến các chính sách ưu tiên của Nhà nước nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng ở một khu vực nào đó, hoặc là chính sách khuyến khích tạo dựng nhà ở cho một số đối tượng trong xã hội như người có thu nhập thấp, những gia đình thuộc diện chính sách.v.v… Ngoài ra, các chính sách về pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai, nhà ở và quản lý BĐS, đặc biệt là các quy định về quyền lợi và trách nhiệm của người sở hữu và sử dụng BĐS, cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến phạm vi và lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Một chính sách nữa của Nhà nước có liên quan đến khả năng tiếp cận các nguồn vốn của doanh nghiệp là chính sách về tài chính, tín dụng, trong đó mức lãi xuất, thời gian cho vay và một số điều kiện tín dụng khác có ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của doanh nghiệp, qua đó tác động đến tính khả thi của các dự án phát triển kinh doanh BĐS và là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Còn một số yếu tố khác cũng cần được đánh giá nữa như các thủ tục hành chính (liên quan đến khả năng tiến hành giao dịch trên thị trường), khả năng thay thế và chuyển đổi mục đích sử dụng của các hàng hoá BĐS (tính đa năng của các công trình), tỉ lệ lấp đầy chỗ trống của hàng hoá BĐS ( tỉ lệ hàng hoá BĐS được trao đổi so với mức cung trên thị trường), hệ số sử dụng của hàng hoá BĐS và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt khác của từng địa phương. Khi đánh giá sự tác động của các yếu tố trên, cần đặt chúng trong mối quan hệ hữu cơ, xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố để thấy được vai trò của chúng cũng như xắp xếp thứ tự các yếu tố theo mức độ ưu tiên, từ đó có thể ra những quyết định hợp lý. Mục tiêu cuối cùng của công việc phân tích cung hàng hoá BĐS là phải dự báo được quy mô của các nguồn cung trong tương lai. Phân tích cân bằng cung -cầu hàng hoá BĐS trên thị trường: Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu: + Khi cầu tăng lên vượt quá cung, thị trường người bán sẽ được hình thành và giá cả tăng lên. Ngược lại, khi cung tăng lên vượt quá cầu thì thị trường người mua sẽ được hình thành và giá cả giảm xuống. + Khi giá cả tăng sẽ có tác dụng kích cung, làm cho cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại, khi giá cả giảm xuống sẽ có tác dụng kích cầu, đồng thời hạn chế cung. + Giá cả thị trường là mức giá có khả năng nhất trên thị trường, được cả người mua và người bán chấp nhận. Đây là yếu tố có vai trò ổn định thị trường. Bất cứ sự biến động nào của cung và cầu làm cho thị trường mất ổn định, thì thị trường sẽ tự điều tiết, thông qua sự thay đổi của giá cả mà tác động đến cả cung và cầu để đưa cung cầu về vị trí cân bằng. + Mức độ biến động của giá cả khi có sự thay đổi của cung hoặc cầu còn phụ thuộc vào độ co dãn của cung và cầu với giá. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của của thị trường BĐS như: + Tổng cung về BĐS là cố định. + Lượng cung BĐS không thể tăng lên trong một thời gian ngắn. + Cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung. + Thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi. Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cân bằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước đó. Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra như sau: Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn rất ít hoặc có thể hoàn toàn không co dãn, trong khi nhu cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, do lượng cung bổ sung không thể hình thành trong một thời gian ngắn, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Ngược lại, nếu cầu giảm đột ngột, trên thị trường sẽ có một lượng cung thừa ra, giá cả sẽ giảm xuống. Giá cả giảm có tác dụng kích cầu, song không khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng thêm các BĐS mới. Giá cả sẽ tiếp tục giảm cho đến khi cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, trường hợp này ít khi xảy ra, bởi vì sự phát triển của nền kinh tế và đặc biệt là sự bùng nổ dân số đang gây một sức ép rất lớn lên cầu BĐS, làm cho cầu tăng lên không ngừng. Trong dài hạn: Chi phí xây dựng thêm những diện tích nhà mới sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Tuy sự gia tăng của cầu và giá cả có tác dụng hấp dẫn các nhà đầu tư, song các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu đột nhiên tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng lên. Tuy nhiên, sự gia tăng của giá cả BĐS còn có tác dụng ngược lại, đó là các tổ chức tài chính sẽ đòi hỏi mức lãi xuất cao hơn, công nhân đòi mức lương cao hơn, giá đất và các nguyên vật liệu cũng đồng loạt gia tăng, từ đó làm cho chi phí đầu vào tăng. Nếu thể hiện đường chi phí dài hạn trên đồ thị thì nó sẽ có dạng dốc lên trên. Để có lợi nhuận, các nhà đầu tư buộc phải duy trì mức giá BĐS cao hơn chi phí xây dựng. Điều này giải thích tại sao trong dài hạn, thị trường không thể trở lại trạng thái cân bằng với mức giá bằng mức giá ban đầu. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn. Thị trường BĐS sẽ ổn định hơn. Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường: Thị trường BĐS cũng giống như các thị trường khác, quá trình hoạt động của nó cũng mang tính chu kỳ. Do vậy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường BĐS cũng rất quan trọng. Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường, có thể xác định được thị trường đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ đó các nhà đầu tư có thể đưa ra được các chiến lược, các kế hoạch đầu tư, phát triển kinh doanh BĐS hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh. Việc phân tích, dự báo chu kỳ kinh doanh thường kéo dài trong khoảng từ 3 đến 5 năm. Chu kỳ kinh doanh cũng phụ thuộc vào trong ngắn hạn và trong dài hạn: Trong ngắn hạn: Chu kỳ kinh doanh của thi trường phụ thuộc vào chính sách tín dụng. Tỉ lệ vốn vay dành cho lĩnh vực BĐS tác động mạnh đến lượng vốn đầu tư của doanh nghiệp. Đồng thời, mức lãi xuất cho vay cũng ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc dự đoán những thay đổi của lãi xuất cho vay cũng như xu hướng biến động của hoạt động kinh doanh BĐS trong ngắn hạn ( 2- 3 năm) là không dễ. Trong dài hạn: Chu kỳ kinh doanh phụ thuộc vào các biến số vĩ mô của nền kinh tế như lãi xuất, tình hình việc làm, thu nhập, quy mô dân số, sự phát triển của các hoạt động kinh tế- xã hội.v.v… Trong dài hạn thì các biến số này chỉ dao động xung quanh một trục cố định, cho nên có thể xác định được giá trị trung bình của các biến số này. Do vậy có thể dự đoán được nhu kỳ kinh doanh của hoạt động kinh doanh BĐS trong dài hạn. 1.4.4.2. Định giá BĐS. Sự cần thiết của việc định giá BĐS: Trong thị trường hàng hoá, mỗi một sản phẩm đều được định giá một cách dễ dàng bằng cách cân- đong- đo- đếm bởi một thước đo giá trị riêng. Song, với thị trường BĐS thì lại khác, bởi chẳng thể nào đưa một toà nhà hay một khu đất lên bàn cân, cũng không thể xác định giá trị của một BĐS mà chỉ dựa trên việc đo đếm kích thước, diện tích của nó. Vì vậy, việc thẩm định giá trở thành một yêu cầu, một đòi hỏi bức thiết của thị trường BĐS. Thẩm định giá là một thước đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để cho các bên chủ thể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tài sản. Do vậy, việc thẩm định giá BĐS là việc đưa ra một thước đo giá trị chung cho tất cả các loại hàng hoá BĐS trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường thì thước đo giá trị này chính là giá cả thị trường. Tuy có cùng thước đo giá trị chung là giá cả thị trường, song không phải bất cứ hàng hoá BĐS nào cùng một loại, tương đương nhau về quy mô và chất lượng đều được xác định một mức giá như nhau.Tuỳ theo từng thời điểm, từng vị trí, từng mục đích sử dụng cụ thể mà một BĐS được xác định một mức giá phù hợp. Đối tượng khách hàng mà thẩm định giá hướng tới rất đa dạng, bao gồm tất cả các thành phần tham gia vào các quan hệ kinh tế- xã hội. Bất cứ ngành nghề nào, lĩnh vực nào trong xã hội cũng cần BĐS, cũng tham gia vào các giao dịch BĐS ít nhất là một hoặc hai lần. Song việc xác định giá trị của BĐS là một công việc rất phức tạp, đòi hỏi người thẩm định phải có kỹ năng chuyên môn, giàu kinh nghiệm và nắm bắt được các thông tin trên thị trường. Do vậy, thẩm định giá ra đời để đáp ứng đòi hỏi bức thiết này. Vai trò của thẩm định giá được thể hiện trong các lĩnh vực sau: Trong chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng BĐS : Giá trị thị trường của BĐS là cơ sở quan trọng cho các bên trong giao dịch mua bán BĐS. Trong giao dịch thì người mua là người có ít thông tin nhất về BĐS mà họ định mua, nên họ khó có thể đánh giá chính xác được giá trị của BĐS. Thậm chí, trong rất nhiều trường hợp, ngay cả người bán cũng không thể xác định được giá trị của BĐS mà mình muốn bán. Do vậy, cả hai bên đều muốn có giá trị thị trường thực của BĐS để mua hoặc bán không bị “ hớ ”. Có giá trị thị trường, các giao dịch BĐS diễn ra thuận lợi hơn nhiều, lợi ích của cả hai bên đều được đảm bảo. Trong quan hệ thuê mướn BĐS, vai trò của giá trị thị trường cũng rất quan trọng, bởi vì thông thường giá thuê BĐS được xác định trên cơ sở giá trị thị trường và tốc độ khấu hao của BĐS. Giá trị thị trường của BĐS còn giúp việc phân chia tài sản thừa kế cho một nhóm người được dễ dàng hơn. Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay : Các tổ chức tài chính- tín dụng khi cho khách hàng vay vốn, họ luôn phải nắm chắc được khả năng thanh toán của khách hàng. Nếu như khách hàng dùng BĐS của họ làm tài sản bảo đảm tiền vay thì BĐS đó phải có giá trị thị trường lớn hơn số tiền mà họ vay của các tổ chức tín dụng. Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ thì các tổ chức tín dụng sẽ bán BĐS đó đi để thu hồi vốn. Để chắc chắn hơn, họ thường chỉ cho khách hàng vay một khoản bằng 70% giá trị thị trường của BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay. Như vậy, độ rủi ro sẽ giảm đi rất nhiều. Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS : Việc xác định chính xác giá trị thị trường của BĐS giúp cho việc tính toán các khoản thuế liên quan đến BĐS hợp lý hơn rất nhiều. Trong quá trình tính toán giá trị của BĐS dùng cho việc tính thuế, cần có sự tách biệt giữa hai bộ phận lớn của BĐS là giá trị của đất đai và giá trị của nhà hoặc công trình trên đất, bởi vì trong quá trình sử dụng thì các công trình trên đất bị hao mòn giá trị, cho nên khi tính thuế thu nhập mà BĐS đó đem lại cho chủ sở hữu nó thì phải trừ đi khoản khấu hao này. Tuy nhiên, đất đai thì lại không bị hao mòn trong quá trình sử dụng, do vậy không có khoản khấu hao nào được khấu trừ khi tính thuế đất. Chính vì vậy, việc xác định đúng giá trị thị trường của BĐS cũng như giá trị của các bộ phận cấu thành nó là rất quan trọng trong việc xác định các khoản thuế liên quan đến BĐS. Xác định các khoản đền bù thiệt hại BĐS : Trong các trường hợp rủi ro, BĐS bị hư hỏng một phần hoặc bị huỷ hoạ._.Giải pháp này có tác động lớn đến các hoạt động đầu cơ. Mục đích của những người đấu cơ là giữ đất không bán ra thị trường để chờ đợi giá cả tăng cao nhằm thu được một khoản lợi nhuận lớn nhờ chênh lệch giá. Hoạt động này có tác động tiêu cực đến đời sống của dân cư nói chung thị trường BĐS nói riêng. Nhà đầu cơ giữ đất không bán sẽ làm cho những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất không thể tiếp cận được với đất đai, đồng thời tạo nên những cơn sốt giá “ảo” làm cho thị trường BĐS biến động theo chiều hướng tiêu cực, dẫn tới hiện tượng “đóng băng” thị trường BĐS, qua đó tác động xấu đến nền kinh tế. Giải pháp đánh thuế luỹ tiến của nhà nước một mặt làm giảm lợi nhuận của nhà đầu cơ, và dưới sức ép chịu thuế cao thì họ sẽ buộc phải bán đất làm cho giá cả đất đai trên thị trường giảm xuống,thị trường BĐS sẽ trở lại trạng thái hoạt động bình thường .Mặt khác với việc đánh thuế như vậy sẽ làm tăng nguồn thu từ thuế cho ngân sách Nhà nước. 3.3.5.Các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS . 3.3.5.1.Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch đi trước một bước nhằm phát triển BĐS đúng mục đích,cân đối và hiệu quả . Hệ thống quy hoạch bao gồm QH tổng thể phát triển kinh tế xã hội,QH sử dụng đất,các QH chuyên ngành,QH vùng và các tiểu vùng.Tất cả các QH trên đều có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển và xu hướng vận động của thị trường BĐS. QH sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung gian,là nền tảng cho các hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai BĐS. Thật vậy,trong quá trình nước ta hội nhập kinh tế quốc tế, đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đất nước và chỉnh trang phát triển đô thị đòi hoit công tác quản lý đất đai với số lượng nhất định,phải bố trí sử dụng đất một cách hợp lý, để vừa đảm bảo nhu cầu gia tăng của con người,vừa giữ gìn bảo vệ được nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá là đất đai với phưong châm phát triển bền vững là yêu cầu được đặt ra trên hết . Công tác quy hoạch sử dụng đất trong những năm qua đã triển khai trên diện rộng,nhưng còn bộc lộ nhiều hạn chế. Công tác quy hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan của nàh quản lý, chưa bám sát yêu cầu thực tế và định hướng phát triển kinh tế xã hội. Các phương án quy hoạch sử dụng đất,nhất là ở các vùng đô thị thường không công khai hoặc công khai chậm ,không chi tiết; có những phương án quy hoạch tuy công khai nhưng không có tiến độ thực hiện hoặc không thực hiện không có phương án thay đổi, điều chỉnh nên cứ để tình trạng quy hoạch treo gây khó khăn cho các nhà đầu tư,chư sử dụng đất . Để giải quyết tình trạng trên cần phải coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảma bảo quy hoạch phải đi trước một bước nhằm đầu tư phát triển và sử dụng bất động sản cân đối hiệu quả,góp phần phát triển thị trường BĐS đúng hướng từ đó thúc đẩy sự phát triển cảu hoạt động kinh doanh BĐS.Nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học,triển khai và hoàn thành nhanh,sử dụng đất tiết kiệm và co hiệu quả. Quá trình triển khai dự án quy hoạch cần có cơ quan chỉ đạo chung ở từng địa phương để xử lý những vấn đề liên ngành,liên vùng và những vấn đề vướng mắc trong cân đối quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất. Trong khi lập quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất cần có một số phương án và so sánh hiệu quả từng phương án về mặt kinh tế -xã hội –môi trường. Trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia của người dân và cần có quy hoạch chi tiết công khai hoá. Quy hoạch đất đai chỉ ra được cơ cấu đất đai, đất đai sử dụng theo mục đích khác nhau,kể cả việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy công tác quy hoạch sử dụng đất đai đi trước một bước sẽ xác định được cơ cấu nguồn cung đất đai cho mục đích sử dụng và giá tri thương mại của đất phù hợp với các mục tiêu đã định. Thực tế cho thấy rằng sự chênh lệch giá cả đất đai trên thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố,trong đó có yếu tố thay đổi mục đích sử dụng đất. Nếu như công tác quy hoạch sử dụnh đất đi trước một bước và quy hoạch được công khai rộng rãi thì sự chênh lệch giá cả đất đai do chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bắt đầu vận động từ đó. Nhà nước cần có những chính sách điều tiết phần chênh lệch đó theo nguyên tắc lợi ích quốc gia là chủ lực và chú ý đến lợi ích của người chủ sử dụng đất trước khi quy hoạch . Cần phải kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch trên phạm vi cả nước. Xử lý những sai phạm so với quy haọch như chuyển nhượng,chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, nhất là đất nông nghiệp trong lòng và ở ven đô thị, đất ven các trục đường giao thông mới. Đất tài sản của các đơn vị,cơ quan được giao nhưng sử dụng sai mục đích như chia lô cho cán bộ làm nhà ở,cho thuê để kiếm lời hoặc chuyển nhượng bất hợp pháp; Giao đất, cho thuê đất,sử dụng đất sai mục đích vì lý do tư lợi ở các khu quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp; Lấn chiếm đất công xây dựng trái phép làm phá vỡ cảnh quan,phá vỡ quy hoạch chung. 3.3.5.2.Các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn giá đất. Dịch vụ môi giới BĐS có vai trò rất quan trọng và là một hoạt động tích cực góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển không thể thiếu dịch vụ môi giới BĐS. Nhu cầu giao dịch BĐS của các doanh nghiệp,các tổ chức kinh tế,chính trị, xã hội và của các tầng lớp dần cư ngày càng phong phú và đa dạng. Thông qua các tổ chức trung gian môi giới BĐS các nhu cầu này có thể được đáp ứng một cách nhanh chóng và dễ dàng. Sự hình và phát triển của dịch vụ môi giới BĐS là một tất yếu khách quan trong thị trường BĐS. Vì vậy, đây cũng là một nghề như bao ngành nghề khác và nó cũng cần phải được quản lý và hoạt động theo khuôn khổ của pháp luật. Bên cạnh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ tư vấn giá đất cũng có vai trò quan trọng không kém đối với sự phát triển của thị trường BĐS, đặc biệt là đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Hoạt động này sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước như cổ phần hoá, bán ,khoán, cho thuê… của các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước. Việc định giá BĐS chính xác góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động ổn định, chống lại các hiện tượng tiêu cực như nạn đầu cơ hay sự “đóng băng” thị trường BĐS. Các giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng và thuận tiện hơn rất nhiều do tâm lý yên tâm của các bên trong giao dịch vì có thể nắm chắc được giá trị thị trường của BĐS. Để phát triển hoạt động tư vấn và môi giới BĐS thì nhà nước cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động tư vấn và môi giới BĐS. Những người có nguyện vọng tham gia dịch vụ tư vấn và môi giới BĐS phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được nhà nước cho phép mới được tư vấn, môi giới; các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS phải bao gồm những người có trình độ chuyên môn về môi giới BĐS và có đầy đủ tư cách pháp nhân. Các tổ chức đó phải chịu trách nhiệm về kết quả,chiến lược hoạt động và tính pháp lý tư vấn và mô giới BĐS và quy định trách nhiệm của các tổ chức này khi họ làm thiệt hai khách hàng. Một vấn đề nữa là nhà nước cần phải phối hợp với cơ sở đào tạo để đào tạo ra những thẩm định viên về giá thực sự có chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp vì thẩm định giá là người đưa ra thước đo giá trị. Đối với nền kinh tế chúng ta hiện nay,nhà nước vẫn là người mua,người bán lớn nhất nên việc đưa ra một thước đo giá trị phù hợp thị trường để cho nhà nước mua và bán tài sản đúng giá trị của nó, đó là một yêu cầu bức thiết hiện nay, đảm bảo được công bằng trong thương mại và đảm bảo chống thất thoát trong quá trình mua sắm tài sản. Trong lĩnh vực thẩm định giá, hiện cả nước có 47 trung tâm của các tỉnh và khoảng 15 - 18 doanh nghiệp và nhiều đơn vị thẩm định giá thuộc các công ty chuyên về địa ốc. Trong thời gian tới thì Nhà nước cần thành lập Hiệp hội Thẩm định giá, để đảm bảo vệ quyền lợi của tất cả các doanh nghiệp, các thể nhân, các pháp nhân khi thực hiện công việc thẩm định giá; tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất cả các Hội nghề nghiệp trên thế giới, Hội sẽ nhận được sự giúp đỡ, tài trợ, hỗ trợ, trao đổi kinh nghiệm của thế giới; góp phần vào việc xây dựng các tiêu chuẩn về kiểm , đánh giá … 3.3.6. Các giải pháp về phía doanh nghiệp. Việt Nam trong tiến trình hội nhập vào các tổ chức thương mại và quốc tế, trong đó luật chơi được áp dụng chung cho các nước tham gia.Vì vậy ngành BĐS đương nhiên không nằm ngoài cuộc và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS của Việt Nam cần phải nỗ lực nhiều hơn để hội nhập. Với khuynh hướng ngày càng hoạt động chuyên nghiệp hơn với nhiều sức ép từ bên ngoài, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thay đổi một cách căn bản từ hệ thống tổ chức, cấu trúc, IT, chiến lược tài chính, chiến lược Marketing đến PR (quan hệ cộng đồng), IR( quan hệ với các nhà đầu tư). Các công cụ quản trị hiện đại phải được vận dụng để hướng đến việc chuyên nghiệp hoá nhằm phục vụ tốt nhất cho khách hàng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bao gồm các công cụ internet, định vị qua vệ tinh kết hợp với các phần mềm về kiến trúc, có thể tạo ra một công cụ tuyệt vời cho việc lựa chọn một sản phẩm BĐS thông qua các sàn giao dịch liên thông giữa các ngân hàng với các chủ sở hữu BĐS. Các doanh nghiệp phải đào tạo một đội ngũ nhân viên có tay nghề trong lĩnh vực đặc thù như môi giới, thẩm định giá, tư vấn pháp lý v.v.. Để tạo ra những dịch vụ thật sự có chất lượng và dựa trên nền tảng của những nguyên tắc đạo đức kinh doanh được xã hội tôn trọng. Các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay còn gặp phải nhiều khó khăn, nhiều rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, đền bù giải phong mặt bằng, thủ tục pháp lý về nhà đất, thủ tục thế chấp vay ngân hàng v.v.. Do vậy trước thềm hội nhập trong khi chờ đợi sự cải tổ hệ thống pháp quy của Nhà nước, các doanh nghiệp cũng phải tìm ra những giải pháp, hướng đi riêng cho mình, hội nhập một cách chủ động và đạt hiệu quả. 3.3.6.1. Các giải pháp về tài chính: Vấn đề tài chính là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh BĐS và việc giải quyết bài toán nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS được coi là đóng vai trò then chốt cho sự phát triển của hoạt động này. Dưới đây là một vài biện pháp nhằm thu hút được nhiều nguồn vốn hơn nữa cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS : Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt động kinh doanh BĐS.Việc vay vốn để đầu tư BĐS nhà ở của các hộ gia đình cũng như các BĐS thương mại, công nghiệp của các doanh nghiệp thường đòi hỏi vay vốn trung và dài hạn. Điều này dẫn đến nhu cầu phải có các nguồn cung vốn tương ứng để đáp ứng nhu cầu đó của các giao dịch BĐS nói chung và của hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng. Hiện nay các ngân hàng thương mại đang đóng vai trò là tổ chức cung ứng vốn chính có các dự án đầu tư BĐS song họ lại không có đủ các nguồn tiền gửi dài hạn để đáp ứng các nhu cầu đó. Vì thế doanh nghiệp cần phải: Huy động nguồn vốn từ các tổ chức kinh doanh, các quỹ bảo hiểm: Thông thường các tổ chức này có các khoản thu trong hiện tại của khách hàng để thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai, thường là dài hạn, có thể từ vài năm tới vài chục năm. Chính tính chất dài hạn của các loại dịch vụ kể trên làm cho nguồn vốn nhàn rỗi của các tổ chức này rất phù hợp với cho việc đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay các công ty Bảo hiểm nhân thọ của Việt Nam có nguồn vốn Nhà nước và vốn đầu tư nước ngoài, do vậy các doanh nghiệp cần hợp tác để thu hút được các nguồn vốn ưu đãi cho hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức đầu tư cho vay trực tiếp hoặc gián tiếp của các tổ chức này. Các quỹ đầu tư trong nước cũng bắt đầu nhập cuộc, với việc ngân hàng đầu tư và phát triển chính thức khai trương quỹ đầu tư Việt Nam (VIF), đây là quỹ đầu tư thành viên dạng đóng gồm 20 tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp Việt Nam có mức huy động tối đa 1600 tỷ đồng. Đầu tiên VIF sẽ ưu tiên hàng đầu vào một số dự án có tiềm năng sinh lời cao như dự án BĐS ( khách sạn, nhà hàng …). Các nhà cung cấp dịch vụ cho quỹ gồm các đại gia như (HSBC) ngân hàng HỒNG CÔNG - THƯỢNG HẢI làm ngân hàng giám sát. Ngoài ra, cũng phải kể đến việc VINALAND sẽ đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS là văn phòng, khu thương mại, dân cư, khu công nghiệp và khu nghỉ dưỡng vui chơi giải trí. Thành phố HCM và Hà Nội sẽ là ưu tiên hàng đầu, theo Vinacapital, tổng số tiền các nhà đầu tư đăng ký vào quỹ Vinaland ( quỹ chuyên đầu tư bất động sản ) đã lên tới 300 triệu $, vượt hơn 6 lần so với dự định ban đầu là chỉ gây quỹ 50 triệu $. Tổng giám đốc công ty đã nói "Chúng tôi rất hài lòng với sự hưởng ứng rất nhiệt tình đối với quỹ, các doanh nghiệp đã thấy rõ những kết quả từ những chính sách đầu tư nghiêm túc của Vinacapital cũng như tin tưởng vào thị trường BĐS Việt Nam". Theo nhận định của một chuyên gia kinh tế, sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài cùng sự ra đời của một loạt quỹ đầu tư chính hiệu của Việt Nam làm cho thị trường BĐS Việt Nam thêm sôi động trong thời gian tới.Giải pháp ở đây là các doanh nghiệp phải liên kết với nhau chặt chẽ hơn từ đó sẽ tạo được nguồn vốn lớn cho phép đầu tư vào các khu đất có diện tích lớn và có giá trị cao từ đó sẽ làm giảm một phần việc đầu cơ đất đai. Thành lập sàn giao dịch BĐS: Chứng khoán hoá là một biểu hiện cao nhất về khả năng huy động nguồn vốn lớn trong xã hội và thể hiện tính thanh khoản cao. Thông qua đó, nhà đầu tư có thể huy động vốn để thực hiện các dự án và có thể chuyển nhượng chứng chỉ BĐS một cách nhanh chóng. Loại hình này chắc chắn sẽ được nhiều nhà đầu tư tham gia.Và đây chính là một kênh huy động vốn sòng phẳng, rõ ràng của các doanh nghiệp thực hiện các dự án BĐS. Ngay trong tháng 7/2006, ACBR đã mở sàn giao dịch dự án BĐS liên quan đến các cao ốc nhà, văn phòng cho thuê ,các trung tâm thương mại, du lịch, các dự án cơ sở hạ tầng như cầu đường, bến bãi … Thông qua việc giới thiệu, các nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ gặp gỡ các chủ dự án để thoả thuận việc chuyển nhượng dự án. Các doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ kết quả phân tích thị trường, phân tích tài chính, phân tích tính pháp lý của các dự án, sắp xếp vốn thực hiện dự án và sẽ được hỗ trợ tài chính nếu có nhu cầu. Điều này không chỉ có lợi đối với các nhà đầu tư, các chủ dự án mà ngay cả người có nhu cầu về BĐS cũng có thể tìm thấy ở sàn giao dịch những thông tin minh bạch, đủ tính pháp lý và có khả năng chuyển nhượng trong một thời gian sớm nhất. Tất nhiên, đầu ra của hoạt động ngân hàng cũng sẽ được kết nối. Ngoài ra, việc mở sàn giao dịch dự án BĐS cũng sẽ góp phần tích cực cho sự gắn kết thị trường tài chính và thị trường BĐS, đồng thời sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh. Sự ra đời sàn giao dịch dự án BĐS -sàn giao dịch địa ốc đầu tiên tại thành phố HCM của công ty Cổ phần địa ốc ACB, chuyên về dự án BĐS là một hoạt động mới mẻ và cuốn hút với không chỉ các nhà đầu tư mà cả sự quan tâm của toàn xã hội. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn vốn đầu tư hiện nay, các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS rất cần có một hình thức huy động vốn theo kiểu chứng khoán địa ốc và rất cần sự liên doanh, hợp tác để phát triển. Hình thức chứng khoán hoá BĐS đã được các nước trên thế giới áp dụng từ lâu và đây là một kênh huy động vốn rất hiệu quả. Từ thực tế trên Việt Nam cần có cơ chế tài chính rõ ràng, việc huy động vốn từ khách hàng tại các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS là không khó. Người dân vẫn rất chú trọng đến thị trường BĐS, vì đây là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và tỷ suất lợi nhuận cao Bảng dịch vụ tại sàn giao dịch dự án bất động sản của công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR), cung cấp các thông tin liên quan đến thị trường BĐS với nhiềudịch vụ tư vấn BĐS chuyên nghiệp, với tiêu chí "an toàn, hiệu quả, minh bạch". CHỨC NĂNG CHÍNH CÁC DỊCH VỤ ĐI KÈM Quản lý dự án sau hoàn công Kiểm tra, thực địa hồ sơ hoàn công so vớI hiện trạng thực tế Lên kế hoạch quản lý công trình, đễúât các mức thu dịch vụ của toà nhà. Lên kế hoạch bảo trì, duy tu hệ thống kỹ thuật toà nhà. Tổ chức, quản lý các dịch vụ Kiểm soát định kỳ hàng tháng các khoản thu chi và thực hiện kế hoạch quản lý toà nhà Thủ tục pháp lý Thủ tục giao, thuê đất Thủ tục chuyển nhượng dự án Tư vấn pháp lý. Tư vấn pháp lý Tuỳ theo nhu cầu đa dạng của khách hàng. Thanh toán Phối hợp với ngân hàng thực hiện dịch vụ thanh toán và cho vay Dịch vụ đồ hoạ Thiết kế và in ấn brochure quảng cao Tiếp thị và bán hàng Thẩm tra dự án và khảo sát thuộc địa Nghiên cứu thị trường và đánh giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý,thanh toán qua ngân hàng Quảng cáo Trưng bày quảng cáo bằng poster bằng brochure tại sàn. Quảng cáo trên báo chí Kêu gọi vốn đầu tư Thẩm tra dự án và khảo sát thực địa. Nghiên cứu thị trường và đánh giá tính khả thi của dự án, phân tích tài chính. Tìm đối tác đầu tư Lập hợp đồng góp vốn 2 bên Tư vấn pháp lý, thực hiện thủ tục pháp lý Thanh toánchuyển tiền, theo dõi tiến độ giải ngân Tư vấn đầu tư Nghiên cứu thị trường và đưa ra đánh giá tính khả thi của dự án,lập dự án đầu tư,lập báo cáo đầu tư Định giá Trọn gói Bảng dịch vụ tại sàn giao d ịch dự án BĐS 3.3.6.2.Chiến lược kinh doanh: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tìm ra chiến lược kinh doanh hợp lý. Quá trình hội nhập vừa là cơ hội vừa là thách thức cho tất cả các ngành và lĩnh vực trong nền kinh tế. Để không thua trên sân nhà các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã tìm cho mình hướng đi riêng nhằm tiếp cận với thị trường quản lý và tư vấn địa ốc trên cả nước. Có thể kể đến công ty Saigon Homes, mặc dù mới được thành lập nhưng công ty này đã có được những kế hoạch, mục tiêu hợp lý ,công ty đã hợp tác với các tập đoàn nước ngoài như Dennis Wee Group, Tom Hopkins… và hiện đang đặt mục tiêu môi giới, tiếp thị thành công từ 3-5 dự án địa ốc lớn trong khu vực thành phố HCM, mở các lớp huấn luyện và nâng cao trình độ môi giới cho doanh nghiệp, bởi vì hiện nay do các doanh nghiệp trong nước chưa thể cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài về tài chính, cho nên điều mà công ty muốn hướng tới là uy tín và chất lượng dịch vụ đối với khách hàng. M&C Corp cũng là một cái tên quen thuộc trong quản lý địa ốc, để cạnh tranh với các công ty nước ngoài, công ty này đã chọn cách liên kết để tồn tại. Hoàng Quân Group là một thương hiệu được khách hàng trong nước tin tưởng khi chọn lựa công ty tư vấn và tiếp thị. Công ty này đã biết liên kết khéo léo các công ty thành viên hoạt động trên các lĩnh vực như địa ốc, tư vấn pháp lý, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng thành một chuỗi dịch vụ liên hoàn. Vì vậy từ một công ty môi giới đơn thuần, nay Hoàng Quân đã chuyển thành một nhà đầu tư với nhiều dự án địa ốc lớn. Theo giới chuyên gia BĐS nước ngoài, mặc dù có những nỗ lực nhất định trong thời gian qua nhưng thị trường quản lý và tiếp thị địa ốc ở Việt Nam vẫn là một sân chơi khó khăn đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giúp cho thị trường BĐS trong nước thêm sôi động, có thêm nguồn vốn, học hỏi thêm công nghệ mới… Nhưng điều này cũng đặt ra cho doanh nghiệp BĐS trong nước nhiều thách thức lớn, nếu họ không biết hợp lực, không biết nâng cấp mình lên theo dòng chảy của thị trường, cũng không có sự hỗ trợ của Nhà nước thì chắc chắn sẽ bị đào thải ngay trên sân nhà. 3.3.6.3. Dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn: Quy trình mua bán cải tiến, tránh qua nhiều khâu không cần thiết tốn thời gian, chi phí giao dịch cao. Giá cả biến động nhiều nơi tăng nhảy vọt so với mặt bằng giá chung trên thực tế. Khắc phục hệ thống hai giá, đây là yếu tố gây bất ổn cho các nhà kinh doanh trong việc dự báo nhu cầu bất động sản dể đầu tư đáp ứng nhu cầu thị trường, ảnh hưởng tới các doanh nghiệp tư nhân. Ngoài ra thông tin phải tiếp cận thường xuyên tới khách hàng một cách đầy đủ, minh bạch thông qua các phương tiện truyền thông ( internet, truyền hình, báo chí ). Qua đó người dân có thể tiếp cận thông tin với các quy hoạch, với các địa bàn đầu tư. Do vậy chi phí đầu tư có thể dự báo được. Do tính đặc thù của hàng hoá BĐS và thị trường BĐS nên hệ thống thông tin đóng một vai trò rất quan trọng đối với sự vận hành của thị trường này. Hệ thống thông tin bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung,… BĐS là loại hàng hoá đặc biệt do đó để có thể định giá BĐS một cách chính xác phải có một hệ thống thông tin đầy đủ và đồng bộ. Hệ thống thông tin không hoàn hảo sẽ dẫn đến những biến động mạnh, thị trường có thể lên cơn sốt hoặc sụp đổ. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS càng cao, hạn chế nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường BĐS. Hoạt động tư vấn môi giới cần có bài bản và chuyên nghiệp. Do thực trạng lộn xộn của hoạt động này hiện nay nên việc tổ chức lại, chấn chính lại hoạt động này là cần thiết. Các hoạt động tư vấn, môi giới BĐS phải được coi là một nghề trong xã hội, do đó hoạt động này phải chịu sự điều tiết của các luật định liên quan bảo đảm cho dịch vụ này phát triển đúng hướng cũng như đảm bảo lợi ích cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Giải pháp được đưa ra ở đây với những cá nhân tham gia hoạt động này phải đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo nhận định của một số chuyên gia ( cần thiết phải có chứng chỉ để lĩnh vực này đi vào chuyên nghiệp và quy củ hơn đồng thời nhân viên môi giới có trách nhiệm đảm bảo và tạo sự tin tưởng từ phía khách hàng). Nhân viên môi giới phải được đào tạo cơ bản về lĩnh vực BĐS, nắm rõ các quy định của pháp luật về BĐS. Như vậy họ mới đủ khả năng tư vấn chính xác cho khách hàng. Các nhân viên hoạt động trong lĩnh vực này cũng cần phải tuân thủ các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp. Ngành thẩm định giá cần phát huy vai trò trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thẩm định giá làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trường BĐS. Hoạt động về tư vấn giá đất diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng ,bảo đảm lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất giúp thực hiện các chủ trương chính sách lớn của nhà nước như cổ phần hoá, bán khoán…từ đó làm tăng số lượng hàng hoá giao dịch trên thị trường .Hai là, công khai, minh bạch về giá đất, có khả năng tiếp cận đối với mọi đối tượng. Các chuyên gia tư vấn giá đất có trách nhiệm đảm bảo tính xác thực và khách quan của thông tin cung cấp cho khách hàng. Do vậy, thẩm định giá giúp đảm bảo tính an toàn trong các giao dịch BĐS, như hoạt động thế chấp BĐS để vay vốn… tránh được tình trạng giá cả mang tính ảo, không phản ánh giá trị thực của hàng hoá. Đồng thời giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng. Các doanh nghiệp cần phải tiếp thu, học hỏi kế thừa những tiến bộ trên thế giới, nhằm mục đích đưa ngành thẩm định giá phát triển nhanh và đạt hiệu quả. Doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo hợp tác với các doanh nghiệp cùng ng ành trong và ngoài nước, liên kết mở các lớp huấn luyện, đào tạo và mở rộng các quan hệ hợp tác với các hội và tổ chức quốc tế cũng như tranh thủ sự giúp đỡ của các nước trên thế giới. KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh BĐS được hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội; sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS kích thích sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Ở nước ta, trước những năm 1993 nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung với đại đa số là các doanh nghiệp nhà nước, các nhu cầu về BĐS của các tổ chức và cá nhân trong toàn xã hội đều do nhà nước chỉ định và có thể nói trong thời gian này hầu như chưa tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo đúng nghĩa của nó là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận. Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường và với sự ra đời của Luật đất đai 1993, sau đó là Luật đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, trong hơn 10 năm qua, hoạt động kinh doanh BĐS đã có những bước phát triển nhanh đáp ứng được một phần nhu cầu tăng của cộng đồng về BĐS các loại. Đề tài trên đề cập đến các khái niệm cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và kinh doanh BĐS, nghiêm cứu các vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS như: nghiêm cứu thị trường, định giá BĐS….Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở một số nước như Trung Quốc, Mỹ, ÚC ; Tiếp theo đó đề tài đưa ra thực trạng về hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Đó là thực trạng về vấn đề sở hữu và sử dụng đất ở Việt Nam, thực trạng về thị trường BĐS ở Việt Nam, thực trạng về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS và thực trạng về các vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như:Quy hoạch sử dụng đất, các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS…. Trên cơ sở đó đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay. Các giải pháp chính được đề xuất ở đây là: Thứ nhất,các giải pháp về thể chế pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; Đầu tiên là việc cần đổi mới tư duy của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực BĐS theo hướng để cho quy luật thi trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm thiểu tối đa sự can thiệp hành chính của nhà nước; Tiếp theo là các giải pháp về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thứ hai là cải tiến việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thực hiện cơ chế một giá. Phải lấy giá đất đai, BĐS hình thành trên thị trường là căn cứ để nhà nước xác định giá khi giao, cho thuê đất, BĐS, thu thuế chuyển quyền sử dụng và sở hữu BĐS. Thứ ba là đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BĐS hiện nay, như việc hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và sở hữu công trình trên đất và tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý. Thứ tư là đổi mới hệ thống tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Đó là việc đa dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh BĐS và cải tiến một số loại thuế liên quan tới lĩnh vực BĐS. Thứ năm là các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Trước tiên phải coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch đi trước một bước nhằm phát triển BĐS đúng mục đích, cân đối và hiệu quả; Sau đó cần tạo những hành lang pháp lý và những điều kiện để cho hoạt động tư vấn và môi giới BĐS phát triển. Và cuối cùng là các giải pháp đối với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đó là việc huy động nguồn vốn từ các tổ chức kinh doanh, các quỹ bảo hiểm, các quỹ đầu tư trong nước, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho các doang nghiệp; Tiếp theo đó là việc đưa ra các chiến lược kinh doanh và dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn. Các giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh BĐS ở Việt Nam; Căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta hiện nay và có sự chắt lọc những ưu điểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh động của hoạt động kinh doanh BĐS ở các nước phát triển. Chúng tôi hy vọng rằng đề tài này sẽ đóng góp một phần nhỏ trong những nỗ lực chung để thúc đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian tới, đáp ứng nhu cầu BĐS ngày càng tăng cảu xã hội. Tuy nhiên, đề tài này không tránh khỏi những hạn chế thiếu sót cần được điều chỉnh bổ sung. Chúng tôi mong nhận được sự chỉ dẫn của các thầy giáo, cô giáo và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân sự (1995), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tài Chính,Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngàg 07/12/2004 về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, www.monre.gov.vn. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bộ Xây Dựng (2004), Định hướng phát triển nhà ở đến 2020, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội. Bộ Xây Dựng, www.moc.gov.vn. PGS. TS. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội. Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài khoa học, Hà Nội, 2001. Đảng Cộng Sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, thứ IX và thứ X, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Giáo trình thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội. TS. Nguyễn Văn Lịch (2003), Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam, Hà Nội. Luật đất đai (2003), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật nhà ở (2005), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Tạp chí Bất Động Sản. Tạp chí địa chính. GS. TSKH. Lê Đình Thắng (2000) ,Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia,Hà nội. GS. TSKH. Lê Đình Thắng (2003), Quan điểm định hướng và các giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam, Hà Nội. GS. TSKH. Lê Đình Thắng, Thị trường bất động sản ở Việt Nam giao đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải pháp. Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn. CVCC. Mai Xuân Yến, Một số suy nghĩ về kinh doanh bất động sản hiện nay ở nước ta, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam, Hà Nội. MỤC LỤC Trang ._.