Nghiệp vụ thẩm định bất động sản đảm bảo nợ vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Á chi nhánh Sài Gòn

PHAÀN MÔÛ ÑAÀU LYÙ DO CHOÏN ÑEÀ TAØI Muïc tieâu nghieân cöùu: - Nhöõng loaïi baát ñoäng saûn naøo coù quyeàn ñem theá chaáp vaø VAB seõ nhaän theá chaáp loaïi naøo? - Caùch ñònh giaù nhöõng baát ñoäng saûn ñoù nhö theá naøo ? 2. Phöông phaùp nghieân cöùu - Phöông phaùp nghieân cöùu cuûa chuyeân ñeà naøy laø seõ ñi theo trình töï töø lyù thuyeát ñeán thöïc teá. Töùc laø tröôùc tieân ñöa ra quy ñònh, phöông phaùp ñònh giaù baát ñoäng saûn cuûa Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ, sau ñoù seõ ñi vaøo nghieân cöùu moät soá tröôøng hôïp cuï theå. Taøi saûn ñaûm baûo laø moät trong nhöõng ñieàu kieän quan troïng khi xeùt caáp tín duïng cho khaùch haøng, keát quaû thaåm ñònh taøi saûn coù aûnh höôûng raát lôùn ñeán vieäc ra quyeát ñònh coù caáp tín duïng cho khaùch haøng hay khoâng vaø möùc laø bao nhieâu. Theo quan ñieåm chung cuûa Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ thì vieäc nhaän theá chaáp taøi saûn (ngoaïi tröø soá dö soå tieát kieäm, vaøng, ngoaïi teä maët) chæ laø bieän phaùp ñaûm baûo boå sung, do ñoù baát ñoäng saûn seõ laø taøi saûn ñaûm baûo nôï vay chuû yeáu vaø noäi dung cuûa ñeà taøi xoay quanh. 3. Phaïm vi nghieân cöùu Nghieäp vuï thaåm ñònh baát ñoäng saûn cuûa heä thoáng Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ noùi chung vaø Chi Nhaùnh Saøi Goøn noùi rieâng. Thöïc trang coâng taùc thöïc hieän nghieäp vuï thaåm ñònh baát ñoäng saûn cuûa heä thoáng Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ noùi chung vaø Chi Nhaùnh Saøi Goøn noùi rieâng. 4. Boá cuïc cuûa ñeà taøi : - Chöông I: Giôùi thieäu veà ngaân haøng TMCP Vieät Aù (VAB) vaø Chi nhaùnh Saøi Goøn - Chöông II: Nghieäp vuï thaåm ñònh baát ñoäng saûn ñaûm baûo nôï vay taïi ngaân haøng TMCP Vieät AÙ - Chöông III: Giaûi phaùp phaùt trieån nghieäp vuï thaåm ñònh baát ñoäng saûn ñaûm baûo nôï vay taïi ngaân haøng TMCP Vieät AÙ CHÖÔNG I: GIÔÙI THIEÄU VEÀ NGAÂN HAØNG TMCP VIEÄT AÙ (VAB) VAØ CHI NHAÙNH SAØI GOØN Quaù trình hình thaønh vaø phaùt trieån - Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ ñöôïc thaønh laäp theo quyeát ñònh soá 440/2003/QÑ-NHNN ngaøy 09/05/2003 cuûa Thoáng ñoác Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam treân cô sôû hôïp nhaát hai toå chöùc tín duïng ñaõ hoaït ñoäng laâu naêm treân thò tröôøng tieàn teä, taøi chính Vieät Nam : Coâng ty taøi chính coå phaàn Saøi Goøn vaø Ngaân haøng TMCP noâng thoân Ñaø Naüng. - Hoaït ñoäng kinh doanh cuûa VAB nhöõng naêm qua luoân coù söï phaùt trieån cao veà caùc chæ tieâu keá hoaïch huy ñoäng, söû duïng voán, keát quaû kinh doanh do Hoäi ñoàng quaûn trò ñeà ra. - Trong nhöõng thaùng ñaàu naêm 2007, hoaït ñoäng cuûa VAB coù möùc taêng tröôûng toát, hoaøn thaønh vöôït möùc caùc chæ tieâu keá hoaïch ñeà ra. Toång taøi saûn ñeán 30/06/2007 ñaït 6.570 tyû ñoàng, trong ñoù soá dö huy ñoäng tieàn göûi ñaït 5.716 tyû ñoàng, dö nôï cho vay treân 4.004 tyû ñoàng. - Lôïi nhuaän tröôùc thueá ñaït treân 106.8 tyû ñoàng töông ñöông 64.3% keá hoaïch caû naêm 2007. Beân caïnh ñoù VAB cuõng ñang taäp trung ñaàu tö hieän ñaïi hoùa coâng ngheä, trieån khai giai ñoaïn 2 döï aùn corebanking, tieáp tuïc caûi tieán phong caùch naâng cao chaát löôïng phuïc vuï khaùch haøng ngaøy moät toát hôn. Taïi Ñaïi hoäi coå ñoâng naêm 2007, thoâng qua nhöõng ñònh höôùng chieán löôïc, trong ñoù thoâng qua phöông aùn taêng voán ñieàu leä töø 500.33 tyû ñoàng leân möùc 1.250 tyû ñoàng vaøo cuoái naêm 2007. Ñoàng thôøi tieáp tuïc hoaøn thieän cô caáu toå chöùc, taêng söùc caïnh tranh, ñaùp öùng xu theá chung cuûa Ngaân haøng trong tieán trình hoäi nhaäp kinh teá, nhaát laø sau khi Vieät Nam chính thöùc gia nhaäp WTO. - Toác ñoä taêng tröôûng cuûa VAB cuõng nhö soá löôïng khaùch haøng trong 4 naêm qua laø moät minh chöùng chöùng toû veà möùc doä tin caäy cuûa khaùch haøng daønh cho VAB. Ñaây chính laø cô sôû tieàn ñeà cho söï phaùt trieån cuûa VAB trong tröông lai. - Ngaân haøng TMCP Vieät Aù luoân phaán ñaáu laø Ngaân haøng thöông maïi baùn leû hoaït ñoäng ña naêng, saûn phaåm phong phuù, coâng ngheä hieän ñaïi, kinh doanh an toaøn hieäu quaû vaø taêng tröôûng beàn vöõng. Vôùi ñònh höôùng ña daïng hoùa saûn phaåm vaø höôùng ñeán khaùch haøng ñeå trôû thaønh Ngaân haøng baùn leû phuø hôïp vôùi thò tröôøng Vieät Nam hieän nay. Danh muïc saûn phaåm cuûa VAB raát taäp trung vaøo caù nhaân vaø doanh nghieäp vöøa vaø nhoû. Trong huy ñoäng voán VAB laø Ngaân haøng coù nhieàu saûn phaåm tieát kieäm veà noäi teä, ngoaïi teä, vaøng, laø nôi thu huùt maïnh nguoàn voán nhaøn roãi trong daân cö. Ngoaøi ra VAB cuõng cung caáp danh muïc ña daïng caùc saûn phaåm ngaân quyõ va thanh toaùn. Vôùi heä thoáng coâng ngheä thoâng tin tieân tieán, caùc dòch vuï thanh toaùn chuyeån tieàn ñöôïc xöû lyù nhanh choùng, chính xaùc vaø an toaøn vôøi nhieàu tieän ích coäng theâm cho khaùch haøng. Thanh toaùn quoác teá, kinh doanh ngoaïi teä vaø vaøng cuõng laø maõng kinh doanh truyeàn thoáng vaø maïnh cuûa VAB töø nhieàu naêm nay Baûng 1.1: Keát quaû hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh trong hai naêm gaàn ñaây cuûa Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ Ñôn vò tính: trieäu ñoàng Chæ tieâu Naêm 2005 Naêm 2006 06 thaùng ñaàu naêm 2007 Toång giaù trò taøi saûn 2,395,897 4,181,409 6,570,830 Doanh thu 211,324 379,106 300,538 Thueá vaø caùc khoaûn phaûi noäp 10,434 18,203 29,461 Lôïi nhuaän tröôùc thueá 42,167 71,403 106,881 Lôïi nhuaän sau thueá 31,824 53,199 77,420 Nguoàn laáy töø Baùo caùo taøi chính cuûa VAB 2005, 2006, vaø 06 thaùng ñaàu naêm 2007 Cô caáu toå chöùc vaø chöùc naêng cuûa caùc phoøng ban Khaùi quaùt chung SÔ ÑOÀ TOÅ CHÖÙC NGAÂN HAØNG VIEÄT AÙ PHOØNG NGOAÏI TEÄ- VAØNG PHOØNG ÑAÀU TÖ LIEÂN DOANH P. KIEÅM TRA KIEÅM SOAÙT NOÄI BOÄ ÑAÏI ÑOÄI ÑOÀNG COÅ ÑOÂNG ÑOÄI ÑOÀNG QUAÛN TRÒ BAN TOÅNG GIAÙM ÑOÁC BAN KIEÅM SOAÙT VAÊN PHOØNG HÑQT PHOØNG TÍN DUÏNG PHOØNG KEÁ TOAÙN TAØI CHÍNH P.NGHIEÂN CÖÙU PHAÙT TRIEÅN PHOØNG PHAÙP CHEÁ PHOØNG GIAO DÒCH NGAÂN QUYÕ PHOØNG NHAÂN SÖÏ PHOØNG THANH TOÙAN QUOÁC TEÁ PHOØNG THEÛ P.HAØNH CHAÙNH QUAÛN TRÒ P. COÂNG NGHEÄ THOÂNG TIN CAÙC CHI NHAÙNH –PHOØNG GIAO DÒCH Hình 1.1 : Cô caáu toå chöùc Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ - Ñaïi hoäi ñoàng coå ñoâng : laø cô quan coù thaåm quyeàn cao nhaát cuûa ngaân haøng - Hoäi ñoàng quaûn trò: do ñaïi hoäi ñoàng coå ñoâng baàu ra, laø cô quan quaûn trò ngaân haøng, coù toaøn quyeàn nhaân danh ngaân haøng ñeå quyeát dònh moïi vaán ñeà lieân quan ñeán muïc ñích, quyeàn lôïi cuûa ngaân haøng, tröø nhöõng vaán ñeà thuoäc thaåm quyeàn cuûa Ñaïi hoäi ñoàng coå ñoâng, Hoäi ñoàng quaûn trò giöõ vai troø chieán löôïc, keá hoaïc hoaït ñoäng haøng naêm, chæ ñaïo vaø giaùm saùt hoaït ñoäng cuûa ngaân haøng thoâng qua Ban ñieàu haønh. - Ban Kieåm soaùt: Do Ñaïi hoïi ñoàng coå ñoâng baàu ra, coù nhieäm vuï kieåm tra hoaït ñoäng kinh doanh, kieåm tra soå saùch keá toaùn, taøi saûn, caùc baùo caùo, baûn quyeát toaùn naêm taøi chính vaø yaâu caàu khaéc phuïc sai phaïm neáu coù. Ñoàng thôøi Ban kieåm soaùt cuõng chòu traùch nhieäm giaùm saùt caùc hoaït ñoäng cuûa heä thoáng kieåm tra vaø kieåm tra noäi boä cuûa ngaân haøng; thaåm ñònh baùo caùo taøi chính haøng naêm, baùo caùo cho Ñaïi hoäi ñoàng coå ñoâng tính chính xaùc, trung thöïc, hôïp phaùp veà baùo caùo taøi chính cuûa ngaân haøng - Caùc hoäi ñoàng: do Ñaïi hoäi ñoàng coå ñoâng thaønh laäp, laøm tham möu cho Hoäi ñoàng quaûn trò trong vieäc quaûn trò ngaân haøng, thöïc hieän caùc chieán löôïc vaø keá hoaïch kinh doanh; ñaûm baûo söï phaùt trieån hieäu quaû, an toaøn vaø ñuùng muïc tieâu ñeà ra. - Toång giaùm ñoác: laø ngöôøi chòu traùch nhieäm tröôùc Hoäi ñoàng quaûn trò, tröôùc phaùp luaät veà hoaït ñoäng haøng ngaøy cuûa ngaân haøng. Giuùp vieäc cho Toång giaùm ñoác laø caùc Phoù toång giaùm ñoác, caùc Giaùm ñoác khoái, Giaùm ñoác taøi chính, Keá toaùn tröôûng vaø boä maùy chuyeân moân nghieäp vuï. - Giaùm ñoác caùc Chi nhaùnh : chòu traùch nhieäm chung, phuï traùch coâng taùc, toå chöùc, kieåm tra, coù nhieäm vuï ñieàu haønh moïi hoaït ñoäng cuûa ñôn vò mình tieáp quaûn. Chöùc naêng vaø nhieäm vuï caùc phoøng ban 1.2.2.1.Phoøng dòch vuï ngaân quyõ Phoøng dòch vuï ngaân quyõ goàm hai boä phaän cô baûn: boä phaän giao dòch vaø boä phaän ngaân quyõ, moãi boä phaän coù nhieäm vuï rieâng trong ñoù: - Boä phaän giao dòch: Khaùch haøng thöïc hieän caùc giao dòch tieàn göûi thanh toaùn (VNÑ, ngoaïi teä), tieàn göûi tieát kieäm, dòch vuï Phonebanking. Beân caïnh ñoù thoâng qua boä phaân giao dòch ngaân haøng phaùt haønh, thanh toaùn, quaûn lyù caùc chöùng töø coù giaù, giuùp khaùch haøng laøm thuû tuïc ñoåi ngoaò teä, mua baùn vaøng, thu chi hoä, giöõ hoä vaø dòch vuï ngaân quyõ khaùc. Chuyeån ñi nhaän tieàn ñeán baèng VNÑ, vaøng. Ngoaøi ra boä phaän naøy coøn phuï traùch theo doõi vieäc vay, cho vay voán, baõo laõnh ñoái vôùi caùc toå chöùc tín duïng vaø caù nhaân theo chæ ñaïo cuûa Toång giaùm ñoác, thöïc hieän huû tuïc giaûi ngaân tieàn vay, tính vaø thu nôï, laõi vaø phí coù lieân quan ñeán hoaït ñoäng tín duïng, baûo laõnh. Boä phaän Ngaân quyõ: Boä phaän naøy baûo ñaûm cho ngaân haøng thöïc hieän an toaøn vaø chính xaùc coâng ñoaïn tieáp nhaän kieåm ñeám, tuyeån choïn, thu, chi, xuaát nhaäp, quaûn lyù tieàn maët, vaøng chöùng töø coù giaù trong kho quyõ vaø trong giao dòch vôùi khaùch haøng theo ñuùng quy trình nghieäp vuï kho quyõ cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam vaø VAB. Ngoaøi ra ñeå taïo söï thuaän tieän cho khaùch haøng, boä phaän ngaân quyõ coøn ñöôïc phaân coâng nhaän tieàn taïi nhaø theo yeâu caàu cuûa khaùch haøng, kieåm ñeám hoä VNÑ, thuh ñoåi VNÑ khoâng coøn ñuû tieâu chuaån löu thoâng, kieåm ñònh ngoaïi teä, vaøng. Beân caïnh ñoù khaùch haøng seõ nhaän ñöïôc nhöõng dòch vuï nhö: caát giöõ hoä tieàn, thu tieàn maët taïi ñôn vò theo hôïp ñoàng VAB, quaûn lyù tuû saét, keùt saét cho thueâ. Haèng ngaøy ghi cheùp nhaät kyù quyõ ñaày ñuû, roõ raøng, chính xaùc, ñaûm baûo khôùp vôùi nhaät lyù kho, nhaät kyù quyõ vôùi soå saùch, chöùng töø keá toaùn, phaùt hieän tieàn giaû…. 1.2.2.2. Phoøng tín duïng Phoøng tín duïng coù 2 boä phaän: Boä phaän toång hôïp vaø boä phaän khai thaùc - Boä phaän khai thaùc: thöïc hieän caùc noäi duïng ñöôïc phaân coâng theo quy ñònh VAB goàm xaùc minh hoà sô vay, kieåm tra tính phaùp lyù, laäp tôø trình tín duïng, xaây döïng chieán löôïc tín duïng thoâng qua caùc nghieäp vuï nhö : nghieäp vuï baûo laõnh, nghieäp vuï tín duïng, nghieäp vuï chieát khaáu chöùng töø coù giaù. - Boä phaän toång hôïp : phuï traùch coâng vieäc laäp hoà sô giaûi ngaân theo hôïp ñoàng tín duïng, laäp hoà sô nhaäp kho taøi saûn theá chaáp theo hôïp ñoàng theá chaáp/ caàm coá. Thöïc hieän caùc coâng taùc thu hoài nôï ñuùng haïn thoâng qua coâng taùc theo doõi, naém baét thoâng tin tình hình saûn xuaát kinh doanh cuûa khaùch haøng vaø ñoân ñoác khaùch haøng thöïc hieän ñuùng cam keát cuûa Hôïp ñoàng tín duïng. Kieåm tra sau cho vay nhö tình hình söû duïng voán vay, taøi saûn theá chaáp/caàm coá, tình hình saûn xuaát kinh doanh cuûa khaùch haøng. Löu giöõ hoà sô tín duïng theo quy ñònh cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc vaø VAB 1.2.2.3. Phoøng ngoaïi hoái vaø dòch vuï Phoøng ngoaïi hoái vaø dòch vuï coù 2 boä phaän : Boä phaän dòch vuï ngoaïi hoái vaø Boä phaän dòch vuï khaùch haøng - Boä phaän dòch vuï ngoaïi hoái: chuyeân cung caáp caùc dòch vuï coù lieân quan ñeán ngoaïi teä nhö dòch vuï thanh toaùn kieàu hoái, dòch vuï thanh toaùn maäu dòch, phi maäu dòch, dòch vuï thanh toaùn nhaäp khaåu, laøm ñaàu moái caùc quan heä thanh toaùn quoác teá, dòch vuï veà hoái ñoaùi. - Boä phaän dòch vuï ngaân haøng: ñaây laø boä phaän ngaân haøng ñang quan taâm xaây döïng, nhöõng dòch vuï nay mang laïi nguoàn lôïi nhuaän cho ngaân haøng töø vieäc thu phí nhö dòch vuï cho thueâ keùt saét, tuû saét, dòch vuï veà baát ñoäng saûn, toå chöùc quaûn lyù khai thaùc taøi saûn theá chaáp, caàm coá theo quy cheá, quy ñònh cuûa Hoäi ñoàng quaûn trò. 1.2.2.4. Phoøng Ngoaïi teä, vaøng Phoøng ngoaïi teä vaøng coù 2 boä phaän: laø boä phaän kinh doanh ngoaïi teä vaø vaøng, phuï traùch caùc nghieäp vuï, caân ñoái nguoàn voán, söû duïng ngoaïi teä- vaøng, aán ñònh tyû giaù ngoaïi teä, giaù mua baùn vaøng cho ngaân haøng, quaûn lyù kiaåm tra caùc baøn thu ñoåi ngoaïi teä, caùc quaày kinh doanh thuoäc VAB ñaûm baûo caùc hoaït ñoäng cuûa ñôn vò naøy duùng quy ñònh. 1.2.2.5. Phoøng ñaàu tö lieân doanh: - Ñaây laø phoøng trieån voïng lôùn cuûa VAB, höùa heïn mang laïi lôïi nhuaän cao cho ngaân haøng. Phoøng ñaàu tö lieân doanh ñaûm baûo nhöõng nhieäm vuï nhö laäp caùc döï aùn ñaàu tö, laøm ñaàu moái hoâi ñoäng caùc nguoàn voàn uûy thaùc ñaàu tö cho nhaø ñaàu tö . Beân caïnh ñoù boä phaän naøy laäp hoà sô quaûn lyù vaø theo doõi tình hình saûn xuaát kinh doanh cuûa caùc döï aùn coù voán cuûa VAB ñaàu tö hoaëc lieân doanh. - Khaùch haøng coù theå tìm ñeán phoøng ñaàu tö lieân doanh ñeå löu kyù chöùng khoaùng, beân caïnh ñoù coøn giuùp cho ngaân haøng nghieân cöùu caùc hình thöùc lieân doanh lieân keát, thueâ mua taøi chính, tham gia thò tröôøng voán, thò tröôøng tieàn teä, taän duïng moïi nguoàn voán ñeå laøm lôïi cho VAB. 1.2.2.6. Phoøng keá toaùn taøi chính: Phoøng keá toaùn taøi chính coù 2 boä phaän: Boä phaän thanh toaùn nguoàn voán vaø boä phaän toång hôïp - Boä phaän thanh toaùn – nguoàn voán : moät maët chòu traùch nhieäm quaûn lyù tieàn göûi cuûa VAB taïi Ngaân haøng Nhaø nöôùc vaø caùc Ngaân haøng thöông maïi trong vaø ngoaøi nöôùc, giao nhaän chöùng töø, haïch toaùn, ñoái chieáu, tra soaùt vaø theo doõi soá dö treân taøi khoaûn ñeå coù keá hoaïch dieàu chuyeån voán ñaûm baûo nguoàn voán trong thanh toaùn. Maët khaùc boä phaän naøy coøn phoái hôïp vôùi boä phaän quaûn lyù cuûa caùc ñôn vò tröïc thuoäc ñeå ñieàu hoøa voán trong heä thoáng, thöïc hieän coâng taùc thanh toaùn lieân ngaân haøng, thanh toaùn noäi boä trong heä thoáng vaø caùc hoaït ñoäng khaùc phuø hôïp vôùi chöùc naêng cuûa mình. - Boä phaän toång hôïp: ñaây laø boä phaän thöïc hieän caùc nghieäp vuï phaùt sinh trong taát caû caùc phoøng ban cuûa ngaân haøng, caäp nhaät löu tröõ chöùng töø ngaøy theo quy ñònh cuûa VAB, ñoàng thôøi coøn thöïc hieän caân ñoái keá toaùn cho ngaân haøng vaø caùc nghieäp vuõ baùo caùo khaùc veà traïng thaùi ngoaïi hoái, thoáng keâ, chi löông vaø caùc cheá ñoä löông cho ngöôøi lao ñoäng 1.2.2.7. Phoøng nghieân cöùu phaùt trieån: Coù 2 boä phaän : Boä phaän toång hôïp keá hoaïch vaø boäphaän nghieân cöùu 1.2.2.8. Phoøng nhaân söï: - Thöïc hieän chính saùch tuyeån duïng, boå nhieäm, ñeà baït caùn boä nhaân vieân, giuùp ngaân haøng thöïc hieän chính saùch khen thöôûng, kyû luaät caùn boä coâng nhaân vieân, ñaøo taïo naâng cao trình ñoä nghieäp vuï chuyeân moân. 1.2.2.9. Phoøng coâng ngheä thoâng tin: - Hieän nay theo xu höôùng phaùt trieån cuûa Coâng Ngheä thoâng tin trong nöôùc vaø theá giôùi ñoøi hoûi ngaân haøng phaûi hoaøn thieän heä thoáng thoâng tin cho mình. Chöùc naêng cuûa phoøng naøy laø xaây döïng vaø quaûn lyù phaùt trieån heä thoáng coâng ngheä thoâng tin cuûa VAB theo quy ñònh cuûa Ngaân haøng nhaø nöôùc. Ñaûm baûo vieäc truyeàn döõ lieäu moät caùch an toaøn. Ngoaøi ra Phoøng naøy coøn phoái hôïp vôùi Phoøng theû thöïc hieän caùc leänh thanh toaùn lieân ngaân haøng ñieän töû vaø caùc yeâu caàu khaùc theo quy ñònh cuûa VAB 1.2.2.10. Phoøng kieåm tra kieåm soaùt noäi boä: - Ñaây laø phoøng heát söùc quan troïng trong VAB thöïc hieän caùc nhieäm vuï: döï thaûo ñeå Toång giaùm ñoác trình Hoäi ñoàng quaûn trò ban haønh caùc phöông thöùc, noäi dung vaø quy ñònh nghieäp vuï kieåm tra, kieåm soaùt noäi boä, phoái hôïp vôùi Ban kieåm soaùt, toå kieåm soaùt noäi boä caáp döôùi tieán haønh kieåm tra coâng taùc quaûn lyù vaø ñieàu haønh ñuùng quy ñònh cuûa phaùp luaät veà hoaït ñoäng cuûa ngaân haøng vaø quy ñònh noäi boä cuûa VAB. Maët khaùc kieåm tra, giaùm saùt vieäc thöïc hieän ñuùng quy ñònh cuûa Ngaân haøng nhaø nöôùc, ñaùnh giaù möùc ñoä an toaøn trong kinh doanh, thöïc hieän caùc chöùc naêng kieåm toaùn noäi boä vaø thöïc hieän baùo caùo theo yeâu caàu cuûa Toång giaùm ñoác, Giaùm ñoác ñôn vò ñoàng thôøi laøm ñaàu moái laøm vieäc vôùi Thanh tra nhaø nöôùc 1.2.2.11. Phoøng quaûn trò haønh chaùnh: Goàm coù 3 boä phaän: Boä phaän haønh chính, Boä phaän quaûn trò, Ñoäi baûo veä vaø phoøng chaùy chöûa chaùy. Boä phaän haønh chiùnh chòu traùch nhieäm ñoái vôùi coâng vieäc quaûn lyù nhö : quaûn lyù, söû duïng vaø baûo quaûn con daáu cuûa VAB; giao nhaän, xöû lyù, löu tröõ coâng vaên caùc loaïi, laäp heä thoáng theo doõi caùc vieäc naøy, quaûn lyù kho löu tröõ chöùng töø cuûa VAB an toaøn. Beân caïnh ñoù boä phaän naøy coøn quaûn lyù, kieåm tra, baûo döôõng heä thoáng thoâng tin lieân laïc, cung caáp vaên phoøng phaåm, aán chæ ngaân haøng. Quaûn lyù ñieàu ñoäng phöông tieän vaän chuyeån cuûa VAB vaø phuï traùch coâng vieäc nhö: phuïc vuï leã taân, ñieàu caùn boä VAB ñi coâng taùc theo chæ thò cuûa Toång giaùm ñoác. Boä phaän quaûn trò : Quaûn trò toaøn boä taøi saûn VAB töø khi mua saém ñeán khi thanh lyù vaø phoái hôïp vôùi phoøng keá toaùn taøi chính thöïc hieän kieåm keâ taøi saûn. Maët khaùc, theo doõi, giaùm saùt vieäc xaây döïng söõa chöõa cô sôû vaät chaát cuûa VAB, phoái hôïp vôùi phoøng taøi chính kieåm tra döï toaùn, quyeát toaùn xaây döïng cô baûn, quaûn lyù theo doõi caùc hôïp ñoàng : baûo hieåm, xaây döïng, söûa chöõa, baûo veä… 1.2.2.12. Trung taâm nghieäp vuï theû: Hieän nay trung taâm theû thöïc hieän caùc coâng taùc nhö: laøm ñaàu moái quan heä vôùi caùc ñoái taùc trong vaø ngoaøi nöôùc ñeå môû roäng quan heä ñaïi lyù theû. Phaùt haønh caùc loaïi theû cuûa VAB, keå caû theû tín duïng vaø theû thanh toaùn. Beân caïnh ñoù theo doõi tình hình thanh toaùn vaø caùc khoaûn coù lieân quan ñeùn theû: caùc khoaûn tín duïng, caùc khoaûn phí vaø vieäc söû duïng theû duùng cheá ñoä quy ñònh, theo doõi môû ñoùng vaø theo doõi tình hình theû giaû, hoïc hoûi kinh nghieäm, bieän phaùp xöû lyù vaø kinh nghieäm, bieän phaùp xöû lyù vaø ngaên ngöøa theû giaû, xaây döïng keá hoaïch môû roäng maïng löùoi chaáp nhaän theû. 1.3. Tình hình hoaït ñoäng kinh doanh cuûa Ngaân haøng trong thôøi gian qua 1.3.1. Nhöõng nghieäp vuï kinh doanh chuû yeáu taïi Ngaân haøng - Ngaønh ngheà kinh doanh chính: kinh doanh tieàn teä vaø tín duïng - Huy ñoäng voán : vay töø Ngaân haøng Nhaø nöôùc, tieàn göûi vaø tieàn vay töø caùc toå chöùc tín duïng trong nöôùc, tieàn göûi töù caùc ngaân haøng. - Hoaït ñoäng tín duïng: cho vay ngaén haïn, cho vay trung vaø daøi haïn - Nghieäp vuï thanh toaùn quoác teá - Caùc nghieäp vuï ngaân haøng khaùc - Hoaït ñoäng kinh doanh tieàn teä 1.3.2. Nhöõng keát quaû hoaït ñoäng kinh doanh chuû yeáu Baûng 1.2. Tình hình kinh doanh ngoaïi hoái Chæ tieâu Naêm 2005 Naêm 2006 30/06/2007 Doanh soá mua ngoaïi teä ( trieäu USD) 136.5 187.8 326.4 Doanh soá baùn ngoaïi teä ( trieäu USD) 136.0 164.5 325.3 (Nguoàn soá lieäu töø baûng caùo baïch naêm 2007) Dòch vuï thanh toaùn xuaát khaåu : thöïc hieän trong naêm 2006 ñaït 20.58 trieäu USD, töông ñöông 329 tyû ñoàng, taêng 36% so vôùi naêm 2005 Dòch vuï baûo laõnh : doanh soá baûo laõnh naêm 2006 ñaït 59 tyû ñoàng. Soá dö baûo laõnh ñeán naêm 2006 laø 32.3 tyû ñoàng taêng 102% so vôùi naêm 2005 Dòch vuï chi traû kieàu hoái :toång doanh soá chi traû kieàu hoái naêm 2006 ñaït 278.4 tyû ñoàng Kinh doanh vaøng: Truyeàn thoáng VAB coù theá maïnh veà huy ñoäng vaø cho vay baèng vaøng, VAB hieän ñang laø ngaân haøng haøng ñaàu trong lónh vöïc naøy. VAB cuõng ñöôïc Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam cho pheùp kinh doanh vaøng treân taøi khoaûn. Lôïi nhuaän kinh doanh vaøng trong 6 thaùng ñaàu naêm hôn 118.6 tyû ñoàng goùp phaàn vaøo hieäu quaû hoaït ñoäng kinh doanh chung cuûa Ngaân haøng - Hoaït ñoäng tín duïng: dö nôï cho vay ñeán 30/12/2006 laø 4.004 tyû ñoàng Hoaït ñoäng ñaïi lyù Quan heä ngaân haøng ñaïi lyù nhaèm muïc ñích hoã trôï vaø phaùt trieån caùc hoaït ñoäng thanh toaùn quoác teá, chuyeån tieàn, mua baùn vaø kinh doanh ngoaïi teä, vaøng…soá ngaân haøng quan heä ñaïi lyù ñeán ngaøy 31/12/2006 cuûa VAB treân theá giôùi laø 336 ngaân haøng taïi 60 quoác gia - Quaûn lyù ruûi ro vaø baûo toaøn voán Quaûn lyù toát ruûi ro vaø töø ñoù vaän duïng cô hoäi kinh doanh, baûo toaøn voán cho coå ñoâng laø moät trong nhöõng vaán ñeà VAB ñaët bieät quan taâm. Caùc loaïi ruûi ro trong hoaït ñoäng ngaân haøng ñöôïc chia thaønh caùc ruûi ro chính: ruûi ro tín duïng, ruûi ro thò tröôøng bao goàm ruûi ro thanh khoaûn, ruûi ro laõi suaát vaø ruûi ro ngoaïi hoái, ruûi ro vaän haønh. - Caùc döï aùn phaùt trieån kinh doanh - Môû theâm coâng ty tröïc thuoäc Naêm 2007 Ñaïi hoäi coå ñoâng chaáp thuaän thaønh laäp moät soá coâng ty tröïc thuoäc nhö coâng ty quaûn lyù quyõ vaø coâng ty chöùng khoaùn, VAB ñaõ goùp voán vôùi tö caùch laø coå ñoâng saøng laäp vaøo caùc coâng ty khaùc hoaït ñoäng trong lónh vöïc taøi chính-ngaân haøng vaø baûo hieåm. Môû roäng maïng löôùi hoaït ñoäng Theo hoaït ñoäng keá hoaïch ñeán cuoái naêm 2007, VAB seõ môû theâm 11 chi nhaùnh, phoøng giao dòch taêng soá löôïng leân 40 chi nhaùnh, phoøng giao dòch. Trong giai ñoaïn töø naêm 2008 ñeán naêm 2009, moãi naêm phaùt trieån 10 chi nhaùnh, phoøng giao dòch. 1.4. Ñaùnh giaù chung veà hoaït ñoäng kinh doanh cuûa VAB - Hieän nay xeùt veà qui moâ toång taøi saûn, voán ñieàu leä, maïng löôùi chi nhaùnh… thì VAB naèm trong nhoùm trung bình khaù trong heä thoáng Ngaân haøng thöông maïi coå phaàn Vieät Nam. Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ seõ phaán ñaáu phaùt trieån thaønh Ngaân haøng baùn leû hieän ñaïi taïi Vieät Nam. Baûng 1.3: So saùnh moät soá chæ tieâu caùc ngaân haøng TMCP naêm 2006 Ñôn vò tính : trieäu ñoàng Chæ tieâu AÙ Chaâu Techcombank Vieät AÙ Nam AÙ An Bình Voán ñieàu leä 1.100.047 1.500.000 500.330 550.000 1.131.950 Toång taøi saûn 44.645.039 17.326.353 4.181.409 3.884.440 3.113.898 Dö nôï tín duïng 17.363.812 8.810.848 2.730.236 2.040.997 1.130.930 - Hieän nay VAB ñaõ xaây döïng heä thoáng ngaân haøng loõi Core Banking. Taát caû caùc chi nhaùnh vaø phoøng giao dòch ñöôïc noái maïng vôùi heä thoáng vaø khaùch haøng coù theå göûi tieàn vaø ruùt tieàn nhieàu nôi. Ngoaøi ra VAB coøn laø thaønh vieân Hieäp hoäi SWIFT - Vôùi chính saùch saûn phaåm, phaùt trieån treân keânh phaân phoái vaø heä thoáng quaûn lyù ruûi ro hieäu quaû treân coâng ngheä hieän ñaïi VAB ñaõ ñaùp öùng döôïc nhu caàu caàn thieát cho khaùch haøng vaø ñaït ñöôïc söï taêng tröôûng nhanh caû beà roäng laãn chieàu saâu moät caùch beàn vöõng vaø an toaøn taïo ñieàu kieän cho caùc böôùc taêng tröôûng nhanh trong töông lai vaø chieám giöõ thò phaàn ngaøy caøng lôùn Baûng 1.4 : Voán ñieàu leä Thaùng/ naêm Voán ñieàu leä (trieäu ñoàng ) 12/2005 250.341 08/2006 320.352 06/2009 411.630 12/2006 500.330 1.5. Ñoâi neùt veà Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ- Chi Nhaùnh Saøi Goøn (VAB-Chi Nhaùnh Saøi Goøn) 1.5.1 Cô caáu toå chöùc cuûa Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ – Chi Nhaùnh Saøi Goøn - VAB- Chi Nhaùnh Saøi Goøn toïa laïc taïi 229 Nguyeãn Ñình Chieåu, Phöôøng 5, Quaän 3, TP.HCM - Hieän nay, do tính chaát cuûa VAB- Chi Nhaùnh Saøi Goøn laø chi nhaùnh caáp II treân cô sôû toå chöùc cuûa ngaân haøng goàm: + Giaùm ñoác Chi Nhaùnh vaø boä maùy giuùp vieäc cho Giaùm ñoác goàm Phoù Giaùm ñoác chi nhaùnh, Keá toaùn tröôûng thuoäc Chi Nhaùnh + Caùc phoøng, ban nghieäp vuï: . Phoøng keá toaùn ngaân quyõ: thöïc hieän chöùc naêng, nhieäm vuï Phoøng keá toaùn taøi chính vaø Phoøng giao dòch ngaân quyõ . Phoøng kinh doanh nghieäp vuï: thöïc hieän chöùc naêng, nhieäm vuï Phoøng kinh doanh nghieäp vuï ngaân haøng vaø Phoøng tín duïng . Toå kieåm soaùt noäi boä: ñöôïc toå chöùc kieåm soaùt noäi boä taïi Chi nhaùnhtheo quy cheá toå chöùc vaø hoaït ñoäng kieåm tra, kieåm soaùt noäi boä hieän haønh do Hoäi ñoàng quaûn trò VAB ban haønh. .Toå chöùc haønh chính quaûn trò: thöïc hieän caùc chöùc naêng cuûa Phoøng haønh chính quaûn trò GIAÙM ÑOÁC HOÄI ÑOÀNG ÑAÀU TÖ TÍN DUÏNG VAB – CN SAØI GOØN P.KEÁ TOAÙN –NGAÂN QUYÕ P.KINH DOANH NGHIEÄP VUÏ TOÅ KIEÅM SOAÙT NOÄI BOÄ TOÅ QUAÛN TRÒ HAØNH CHAÙNH Hình 1.2 Cô caáu VAB- Chi Nhaùnh Saøi Goøn 1.5.2. Keát quaû hoaït ñoäng kinh doanh cuûa VAB- Chi Nhaùnh Saøi Goøn - Toång möùc dö nôï cuûa VAB- Chi Nhaùnh Saøi Goøn töø ngaøy 14/05/2007 ñeán ngaøy 11/03/2008 dö nôï ñaït ñeán 300 tyû VNÑ - Caùc saûn phaåm cuûa VAB ñaùp öùng ña daïng cuûa moïi thaønh phaàn kinh teá, cung caáp nhieàu saûn phaåm tín duïng nhö cho vay boå sung voán löu ñoäng, taøi trôï vaø ñoàng taøi trôï caùc döï aùn ñaàu tö, cho vay sinh hoaït tieâu duøng, cho vay söûa chöõa nhaø, cho vay du hoïc, cho vay caùn boä coâng nhaân vieân, taøi trôï xuaát nhaäp khaåu…,vv, caùc khoaûn vay ñöôïc ñaûm baûo baèng baát ñoäng saûn laø chuû yeáu . Trong ñoù : ² Caù nhaân vay chieám khoaûn :68,1% toång möùc dö nôï ² Doanh nghieäp vay chieám khoaûn :31,9% toång möùc dö nôï ² Muïc ñích vay chuû yeáu laø boå sung voán löu ñoäng vaø mua baát ñoäng saûn ² Vay tieâu dung chieám tyû leä vay raát nhoû khoaûng 0,8% toång möùc dö nôï tín duïng. ² Vay mua baát ñoäng saûn chieám tyû leä vay khaù cao khoaûng 61,37% toång möùc dö nôï tín duïng. Nhöng do thôøi gian gaàn ñaây Nhaø nöôùc coù chuû tröông haïn cheá cho vay ñeå kinh doanh baát ñoäng saûn, do giaù thò tröôøng cheânh leäch qiaù lôùn so vôùi giaù trò thöïc cuûa noù, khoáng cheá doøng tieàn ñöa vaøo löu thoâng ñeå haïn cheá laïm phaùt…. Do ñoù tyû leä cho vay lieân quan ñeán muïc ñích mua baát ñoäng saûn seõ coù xu höôùng giaûm maïnh trong thôøi gian tôùi - Taïi chi nhaùnh ngaân haøng ñang môû roäng cho vay ñoái vôùi nhoùm khaùch haøng kinh doanh coù ñoä an toøan cao, caùc doanh nghieäp vöøa vaø nhoû, caù theå , haïn cheá cho vay ñoái vôùi nhoùm khaùch haøng kinh doanh keùm hieäu quaû, môû roäng cho vay ñoái vôùi ngaønh kinh teá muõi nhoïn, caùc maët haøng coù thò tröôøng tieâu thuï oån ñònh, thaän troïng cho vay ñoái vôùi caùc maët haøng bieán ñoäng theo giaù thò tröôøng - Coâng taùc quaûn lyù theo doõi, giôùi haïn tín duïng taïi chi nhaùnh toát, haàu heát coâng taùc tín duïng thaåm ñònh veà taøi saûn theá chaáp vaø tình hình taøi chính, tö caùch khaùch haøng bay ñeàu coù tính chuyeân moân cao theo ñuùng quy trình VAB ban haønh neân haïn cheá ñöôïc ruûi ro tín duïng. CHÖÔNG II: NGHIEÄP VUÏ THAÅM ÑÒNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN ÑAÛM BAÛO NÔÏ VAY TAÏI NGAÂN HAØNG TMCP VIEÄT AÙ 2.1. Nhöõng quy ñònh chính taïi Ngaân haøng veà nghieäp vuï thaåm ñònh baát ñoäng saûn 2.1.1 Xaùc ñònh caùc loaïi ñaát ñöôïc theá chaáp : Ñeå xaùc ñònh quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc pheùp theá chaáp baûo laõnh hay khoâng vaø thuaän tieän cho vieäc theo doõi ta seõ döïa vaøo nhöõng chuû theå söû duïng ñaát : - Ñoái vôùi toå chöùc kinh teá : * Toå chöùc kinh teá ñöôïc nhaø nöôùc giao ñaát coù thu tieàn söû duïng ñaát maø tieàn söû duïng ñaát ñaõ traû khoâng coù nguoàn töø ngaân saùch Nhaø nöôùc. * Toå chöùc kinh teá ñöôïc nhaø nöôùc cho thueâ ñaát tröôùc ngaøy 01/07/2004 maø ñaõ traû tieàn söû duïng ñaát cho caû thôøi gian thueâ ñaát tröôùc tieàn thueâ ñaát cho nhieàu naêm maø thôøi gian gian thueâ ñaát ñaõ traû tieàn coøn laïi ít nhaát 05 naêm. * Toå chöùc kinh teá nhaän chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát maø tieàn traû cho vieäc nhaän chuyeån nhöôïng ñoù khoâng coù nguoàn töø ngaân saùch Nhaø nöôùc. - Ñoái vôùi hoä gia ñình, caù nhaân: * Hoä gia ñình, caù nhaân söû duïng ñaát khoâng phaûi laø ñaát thueâ ( ñöôïc Nhaø nöôùc giao ñaát hoaëc khoâng thu tieàn söû duïng ñaát, nhaän chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát ) * Hoä gia ñình, caù nhaân ñöôïc Nhaø nöôùc cho thueâ ñaát tröôùc ngaøy 01/07/2004 maø ñaõ traû tieàn söû duïng ñaát cho caû thôøi gian thueâ ñaát hoaëc ñaõ traû tieàn thueâ ñaát cho nhieàu naêm maø thôøi gian thueâ hoaëc traû tieàn coøn laïi ít nhaát 05 naêm. * Ngöôøi Vieät Nam ôû nöôùc ngoaøi ñöôïc Nhaø nöôùc giao ñaát coù thu tieàn söû duïng ñaát * Ngöôøi Vieät Nam ôû nöôùc ngoaøi, toå chöùc, caù nhaân ôû nöôùc ngoaøi ñöôïc Nhaø nöôùc cho thueâ ñaát ñaõ traû tieàn thueâ ñaát cho caû thôøi gian thueâ MOÄT SOÁ LÖU YÙ: - Vieäc nhaän theá chaáp Quyeàn söû duïng ñaát thueâ, thueâ laïi : * Ñaát ñöôïc söû duïng ñuùng muïc ñích, ñuùng ngöôøi söû duïng ghi treân Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, hôïp ñoàng thueâ ñaát. * Treân ñaát phaûi coù taøi saûn hôïp phaùp ñuû ñieàu kieän theá chaáp. Neáu taøi saûn hình thaønh trong töông lai thì phaûi coù giaáy pheùp xay döïng hoaëc döï aùn ñaàu tö ñöôïc cô quan Nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. - Vieäc Nhaän theá chaáp quyeàn söû duïng ñaát chuyeân troàng luùa nöôùc: * Xuaát phaùt töø quy ñònh “hoä gia ñình, caù nhaân khoâng tröïc tieáp saûn xuaát noâng nghieäp khoâng ñöôïc nhaän quyeàn chuyeån nhöôïng, nhaän taëng cho Quyeàn söû duïng ñaát chuyeân troàng luùa nöôùc” taïi ñieàu 103 nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP ngaøy 24/10/2001 cuûa chính phuû höôùng daãn thi haønh Luaät ñaát ñai neân VAB haïn cheá nhaän theá chaáp Quyeàn söû duïng ñaát chuyeân troàng luùa nöôùc. * Rieâng caùc ñôn vò coù tính ñaëc thuø thì ñaùnh giaù toång theå veà khaû naêng chuyeån nhöôïng ñeå caáp coù thaåm quyeàn quyeát ñònh. - Vieäc nhaän theá chaáp Quyeàn söû duïng ñaát trong khu quy hoaïch treo: * Khu quy hoaïch treo laø khu vöïc coù quyeát ñònh pheâ duyeät quy hoaïch cuûa caáp coù thaåm quyeàn nhöng chöa coù quyeát ñònh thu hoài. * Theo quy ñònh cuûa Phaùp luaät veà ñaát ñai, xaây döïng thì trong thôøi gian chöa thu hoài thì ngöôøi söû duïng ñaát vaãn ñöôïc quyeàn chuyeån nhöôïng, baûo laõnh, theá chaáp baèng quyeàn söû duïng ñaát ñoù vaø taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát. Tuy nhieân ngöôøi chuû söû duïng khoâng ñöôïc xaây, thay ñoåi keát caáu cuûa taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát. Do caùc ruûi ro sau neân VAB khoâng nhaän theá chaáp caùc baát ñoäng saûn thuoäc khu quy hoaïch treo : . Tröôøng hôïp Nhaø nöôùc thu hoài ñaát thì ngöôøi söû duïng ñaát ñöôïc boài thöôøng, nhöng VAB khoâng xaùc ñònh ñöôïc khi naøo Nhaø nöôùc seõ thu hoài . Tröôøng hôïp Nhaø nöôùc chöa thu hoài ñaát, neáu VAB xöû lyù taøi saûn ñeå thu hoài nôï thì khoâng xöû lyù ñöôïc vì haàu nhö khoâng tìm ñöôïc ngöôøi coù nhu caàu nhaän chuyeån nhöôïng Quyeàn söû duïng ñaát thuoäc khu quy hoaïch. Vieäc xaùc ñònh Quyeàn söû duïng ñaát coù ñöôïc theá chaáp hay bao laõnh hay khoâng laø moät vieäc laøm quan troïng. Thöïc hieän toát coâng vieäc nay seõ giuùp cho chuùng ta nhaän ñònh ñuùng coâng vieäc caàn laøm ngay khi tieáp xuùc laàn ñaàu vôùi khaùch haøng. Tuy nhieân sau khi xaùc ñònh ñöôïc quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc pheùp theá chaáp, baûo laõnh hay khoâng thì chuùng ta caàn phaûi traû lôøi caâu hoûi tieáp theo laø giaù trò cuûa baát ñoäng saûn ñoù laø bao nhieâu. Ñaây laø caâu hoûi khoâng quaù khoù nhöng ñoøi hoûi chuùng ta phaûi ñaùnh giaù ñuùng veà baát ñoäng saûn, thu thaäp thoâng tin vaø ñaë._.c bieät phaûi am hieåu ñöôïc giaù caû cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. 2.1.2. Caùc nguyeân taéc caàn coù khi thöïc hieän nghieäp vuï thaåm ñònh baát ñoäng saûn: - Nguyeân taéc ñoäc laäp: Ngöôøi thaåm ñònh phaûi thöïc hieän vieäc thaåm ñònh moät caùch ñoäc laäp, khoâng bò chi phoái hoaëc bò taùc ñoäng bôûi baát kyø lôïi ích vaät chaát hoaëc tinh thaàn naøo. - Nguyeân taéc chính tröïc: Ngöôøi thaåm ñònh phaûi thaún thaén, trung thöïc vaø coù chính kieán roõ raøng khi phaân tích cuûa yeáu toá taùc ñoäng trong quaù trình thaåm ñònh. Ngöôøi thaåm ñònh pahæ töø choái thaåm ñònh nhöõng baát ñoäng saûn khi xeùt thaáy noù khoâng ñuû ñieàu kieän thaåm ñònh hoaëc bò chi phoái bôûi nhöõng raøng buoäc coù theå laøm sai leäch keát quaû thaåm ñònh. - Nguyeân taéc khaùch quan: Ngöôøi thaåm ñònh phaûi thaåm ñònh moät caùch coâng baèng, toân troïng söï thaät vaø khoâng thaønh kieán, thieân vò trong vieäc thu thaäp taøi lieäu, söû duïng taøi lieäu ñeå thaåm ñònh. Khoâng vì nhöõng tình caûm caù nhaân, quen bieát maø coù söï thieáu khaùch quan trong vieäc thaåm ñònh. - Nguyeân taéc bí maät: Ngöôøi thaåm ñònh khoâng ñöôïc pheùp tieát loä thoâng tin cuûa khaùch haøng maø mình bieát trong quaù trình thaåm ñònh, keát quaû thaåm ñònh cho caù nhaân, ñôn vò khoâng lieân quan. - Nguyeân taéc thaän troïng : Ngöôøi thaåm ñònh phaûi caân nhaéc ñaày ñuû, thaän troïng caùc thoâng tin thu thaäp ñöôïc tröôùc khi ñeà xuaát yù kieán chính thöùc. 2.1.3. Caùc böôùc thöïc hieän Thaåm ñònh taøi saûn laø baát ñoäng saûn : Khi thaåm ñònh baát ñoäng saûn ngöôøi thaåm ñònh caàn taäp trung thaåm ñònh caùc noäi dung sau: Chuû sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn Quy hoaïch söû duïng ñaát nôi baát ñoäng saûn toïa laïc Khaû naêng chuyeån nhöôïng cuûa baát ñoäng saûn Tình traïng phaùp lyù, tình traïng thöïc teá cuûa baát ñoäng saûn Ñònh giaù baát ñoäng saûn v Thaåm ñònh veà chuû sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn § Yeâu caàu ñaët ra ñoái vôùi ngöôøi thaåm ñònh xaùc ñònh chuû sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn laø phaûi xaùc ñònh ñöôïc caùc vaán ñeà sau: - Ai laø chuû sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn; coù ñoàng sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn hay khoâng - Naêng löïc haønh vi daân söï, naêng löïc phaùp luaät daân söï cuûa chuû sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn nhö theá naøo - Ñoái vôùi toå chöùc thì ngöôøi coù thaåm quyeàn quyeát ñònh vieäc theá chaáp baát ñoäng saûn trong tröôøng hôïp taøi saûn laø ai - Moái quan heä giöõa chuû sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn vôùi ngöôøi ñöôïc baûo laõnh. § Caên cöù thaåm ñònh laø caùc chöùng töø sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn, hoà sô phaùp lyù cuûa chuû sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn cuûa ngöôøi ñöôïc baûo laõnh. § Phöông phaùp thaåm ñònh: Treân cô sôû caên cöù thaåm ñònh neâu treân, ngöôøi thaåm ñònh thöïc hieän thaåm ñònh thöïc teá nôi baát ñoäng saûn toïa laïc, phoûng vaán quan saùt vaø ñoái chieáu caùc quy ñònh phaùp luaät, quy ñònh cuûa VAB ñeå laøm roõ noäi dung caàn thaåm ñònh. 2.1.4. Thaåm ñònh veà quy hoaïch söû duïng ñaát nôi baát ñoäng saûn taïo laïc Yeâu caàu ñaët ra ñoái vôùi thaåm ñònh khi thaåm ñònh veà quy hoaïch laø phaûi xaùc ñònh ñöôïc caùc vaán ñeà sau: - Nôi baát ñoäng saûn toïa laïc ñaõ coù quy hoaïch hay chöa - Tröôøng hôïp ñaõ coù quy hoaïch thì quy hoaïch nhö theá naøo Caên cöù thaåm ñònh laø caùc chöùng töø sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn, baûn ñoà hieän traïng, quy hoaïch toång theåcuûa cô quan Nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn vaø caùc nguoàn thoâng tin khaùc. Phöông phaùp thaåm ñònh: ngöôøi thaåm ñònh ñoái chieáu quy hoaïch ñöôïc cô quan coù thaåm quyeàn pheâ duyeätvôùi vò trí cuûa baát ñoäng saûn toïa laïc, neáu chöa coù thoâng tin veà quy hoaïch thì ngöôøi thaåm ñònhphaûi laøm vieäc vôùi côù quan coù thaåm quyeàn ñeå xaùc ñònh. 2.1.5. Thaåm ñònh veà khaû naêng chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn Khi thaåm ñònh veà khaû naêng chuyeån nhöôïng cuûa baát ñoäng saûn, ngöôøi thaåm ñònh phaûi ñaùnh giaù ñöôïc baát ñoäng saûn coù deã chuyeån nhöôïng hay khoâng. Thöïc teá, ñeå thöïc hieän ñöôïc vieäc naøy, ngöôøi thaåm ñònh phaûi coù kinh nghieäm trong vieäc ñaùnh giaù caùc yeáu toá lieân quan ñeán baát ñoäng saûn nhö vò trí, lôïi theá kinh teá (maët tieàn…), tình hình an ninh xaõ hoäi nôi baát ñoäng saûn toïa laïc, trình ñoä daân trí, tính chaùt coâng vieäc cuûa ngöôøi soáng taïi khu vöïc ñoù, tình hình thò tröôøng ( cung caàu taïi thôøi ñieåm hieän taïi) vaø phaân tích caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán cung caàu ( thu nhaäp, chính saùch, giaù vaøng, ñaàu cô…) töø ñoù taùc ñoäng ñeán khaû naêng chuyeån nhöôïng. Caên cöù thaåm ñònh: tình traïng thöïc teá cuûa baát ñoäng saûn vaø caùc nguoàn thoâng tin khaùc. Phöông phaùp thaåm ñònh: treân cô sôû ñaùnh giaù kieán truùc toång theå, cô sôû haï taàng, tình hình an ninh, kinh teá, xaõ hoäi cuûa khu vöïc nôi baát ñoäng saûn toïa laïc, lôïi theá thöông maïi, vò trí cuûa baát ñoäng saûn, thoâng tin veà caùc giao dòch chuyeån nhöôïng treân thò tröôøng vaø caùc yeáu toá khaùc ngöôøi thaåm ñònh ñaùnh giaù khaû naêng chuyeån nhöôïng cuûa baát ñoäng saûn. 2.1.6. Thaåm ñònh veà tình traïng phaùp lyù, tình traïng thöïc teá cuûa baát ñoäng saûn Vieäc thaåm ñònh veà tình traïng phaùp lyù, tình traïng thöïc teá cuûa baát ñoäng saûn phaûi ñaûm baûo xaùc ñònh ñöôïc: - Tính ñaày ñuû, tính hôïp leä vaø tính phuø hôïp cuûa chöùng töø sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn - Dieän tích thöïc teá, dieän tích ñöôïc ghi nhaän treân chöùng töø sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn. - Baát ñoäng saûn coù ñöôïc pheùp theá chaáp hay khoâng theo quy ñònh cuûa phaùp luaät, baát ñoäng saûn coù ñaày ñuû caùc ñieàu kieän ñeå theá chaáp hay chöa - Baát ñoäng saûn coù tranh chaáp hay khoâng - Baát ñoäng saûn ñang ñöôïc theá chaáp , chuyeån nhöôïng, goùp voán, lieân doanh vôùi caù nhaân, toå chöùc khaùc hay khoâng - Baát ñoäng saûn coù bò keâ bieân ngaên chaën chuyeån dòch quyeàn sôû höõu, söû duïng hay khoâng - Muïc ñích söû duïng hieän taïi cuûa baát ñoäng saûn, baát ñoäng saûn coù ñang cho thueâ hay cho möôïn hay khoâng Caên cöù thaåm ñònh : tình traïng thöïc teá cuûa baát ñoäng saûn , chöùng töø sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn vaø caùc nguoàn thoâng tin khaùc. Phöông phaùp thaåm ñònh: ngöôøi thaåm ñònh coù theå thöïc hieän thao nhieàu phöông phaùp cuûa VAB ñeå xaùc ñònh - Ñoái chieáu caùc chöùng töø sôû höõu söû duïng baát ñoäng saûn vôùi caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät, cuûa VAB ñeå xaùc ñònh. - Thaåm ñònh thöïc teá baát ñoäng saûn - Trao ñoåi, ñeà nghò vôùi cô quan, toå chöùc, caù nhaân khaùc ñeå coù theâm thoâng tin nhaèm xaùc ñònh tình traïng phaùp lyù, tình traïng thöïc teá cuûa baát ñoäng saûn. 2.1.7. Ñònh giaù baát ñoäng saûn - Xaùc ñònh giaù trò cuûa baát ñoäng saûn laø moät noäi dung quan troïng khi thaåm ñònh; ñoàng thôøi ñoù cuõng laø keát quaû cuûa vieäc thöïc hieän caùc noäi dung thaåm ñònh neâu treân. Vieäc ñònh giaù baát ñoäng saûn phaûi ñaûm baûo xaùc ñònh ñöôïc giaù trò baèng tieàn VNÑ cuûa baát ñoäng saûn taïi thôøi ñieåm ñònh giaù - Caên cöù ñònh giaù baát ñoäng saûn : Ø Dieän tích baát ñoäng saûn bao goàm: dieän tích ñaát (SÑ) vaø dieän tích taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát ( ST) Ø Ñôn giaù baát ñoäng saûn bao goàm: ñôn giaù ñaát (PÑ) vaø ñôn giaù taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát ( PT) Ø Phöông thöùc ñònh giaù: Ngoaïi tröø moät soá tröôøng hôïp ñaëc bieät ( seõ ñöôïc trình baøy döôùi ñaây) phöông phaùp ñònh giaù chæ ñôn thuaàn laø pheùp tính nhaân giöõa dieän tích vaø ñôn giaù. GIAÙ TRÒ ÑAÁT = DIEÄN TÍCH ÑAÁT x ÑÔN GIAÙ ÑAÁT GIAÙ TRÒ NHAØ = DIEÄN TÍCH NHAØ x ÑÔN GIAÙ NHAØ 2.1.8. Xaùc ñònh dieän tích baát ñoäng saûn ñöôïc tính giaù trò v Ñoái vôùi quyeàn söû duïng ñaát Thöïc teá khi xaùc ñònh dieän tích söû duïng ñaát thöôøng gaëp caùc tình huoáng sau: - Dieän tích ghi treân chöùng töø sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn lôùn hôn dieän tích ñaát thöïc teá: trong tröôøng hôïp naøy, ngöôøi thaåm ñònh xaùc ñònh dieän tích ñaát ñöôïc tính giaù laø dieän tích thöïc teá. - Dieän tích ghi treân chöùng töø sôû höõu, söû duïng baát ñoäng saûn nhoû hôn dieän tích ñaát thöïc teá: trong tröôøng hôïp naøy, ngöôøi thaåm ñònh xaùc ñònh dieän tích ñaát ñöôïc tính giaù laø dieän tích ñaát ñöôïc ghi treân chöùng nhaän sôû höõu. v Ñoái vôùi nhaø ôû, coâng trình xaây döïng, taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát khaùc coù ñaêng kyù quyeàn sôû höõu - Khi xaùc minh dieän tích taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát cuõng thöôøng gaëp nhöõng tình huoáng töông töï nhö xaùc ñònh dieän tích ñaát. Caùch xöû lyù trong caùc tình huoáng naøy cuõng gioáng nhö treân. - Ñoái vôùi tröôøng hôïp nhaø ôû, coâng trình xaây döïng hoaëc ñaõ xaây döïng nhöng chöa hoaøn taát thuû tuïc ñaêng kyù quyeàn sôû höõu thì ngöôøi thaåm ñònhxöû lyù nhö sau: Ø Neáu xaây döïng ñuùng giaáy pheùp xaây döïng thì dieän tích ñöôïc tính giaù trò laø dieän tích xaây döïng thöïc teá Ø Neáu xaây döïng khoâng ñuùng giaáy pheùp xaây döïng thì dieän tích ñöôïc tính giaù trò laø dieän tích xaây döïng thöïc teá phuø hôïp vôùi giaáy pheùp xaây döïng. v Ñoái vôùi taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát khaùc - Dieän tích ñaát ñöôïc tính caên cöù vaøo dieän tích vaø tình traïng thöïc teá - Toùm laïi, trong tröôøng hôïp coù söï khaùc nhau veà dieän tích ñaát, taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát ñöôïc ghi nhaän treân nhöõng chöùng töø sôõ höõu, söû duïng baát ñoäng saûn vaø dieän tích thöïc teá giöõa chöùng töø sôõ höõu, söû duïng khaùc nhau cuûa baát ñoäng saûn thì ngöôøi thaåm ñònh phaûi xaùc ñònh dieän tích ñeå tính caùc giaù trò laø dieän tích nhoû nhaát treân cô sôû nguyeân taéc ñaûm baûo an toaøn cho hoaït ñoäng cuûa VAB. 2.1.9. Xaùc ñònh ñôn giaù baát ñoäng saûn v Ñoái vôùi ñaát ôû ( P Ñ.O) - Ñoái vôùi caùc con ñöôøng ñoaïn ñöôøng ñaõ ñöôïc Toång Giaùm ñoác VAB duyeät ñôn giaù ñaát thò tröôøng thì aùp duïng khung giaù cuûa VAB - Ñoái vôùi caùc con ñöôøng, ñoaïn ñöôøng chöa ñöôïc duyeät ñôn giaù ñaát thò tröôøng thì aùp duïng ñôn giaù ñaát cuûa UBND Tænh/ Thaønh phoá tröïc thuoäc trung öông. Trong tröôøng hôïp naøy ngöôøi thaåm ñònh coù theå nhaân ñôn giaù vôùi heä soá k. Tröôøng hôïp coù nhaân heä soá k, ngöôøi thaåm ñònh phaûi so saùnh ñôn giaù ñaát sau khi nhaân heä soá k vôùi ñôn giaù ñaát thöïc teá giao dòch chuyeån nhöôïng ( phaûi neâu roõ caên cöù xaùc ñònh chuyeån nhöôïng thöïc teá) ñeå thuyeát minh vieäc aùp duïng heä soá k ñoù . Vieäc so saùnh ñöôïc thöïc hieän nhö sau: Ø Tröôøng hôïp coù giao diïch chuyeån nhöôïng baát ñoõng saûn vôùi caùc ñieàu kieän (veà vò trí, cô sôû haï taàng vaø caùc ñieàu kieän khaùc) töông töï baát ñoäng saûn ñang thaåm ñònh: ngöôøi thaåm ñònh so saùnh caùc giao dòch naøy ñeå thuyeát minh vieäc aùp duïng heä soá k. Ñôn giaù ñaát cuûa baát ñoäng saûn ñang thaåm ñònh khoâng ñöôïc cao hôn ñôn giaù ñaát cuûa baát ñoäng saûn so saùnh. Ø Tröôøng hôïp khoâng coù giao dòch chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn vôùi caùc ñieàu kieän (veà vò trí, cô sôû haï taàng vaø caùc ñieàu kieän khaùc) töông töï baát ñoäng saûn ñang thaåm ñònh : ngöôøi thaåm ñònh phaûi so saùnh vôùi caùc giao dòch chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn coù ñieàu kieän khaùc vôùi baát ñoäng saûn ñang thaåm ñònh ñeå thuyeát minh vieäc aùp duïng heä soá k. Ñôn giaù ñaát cao hôn hoaëc thaáp hôn ñôn giaù baát ñoäng saûn so saùnh nhöng pahæ ñaùnh giaù ñöôïc tính hôïp lyù giöõa söï khaùc bieät veà ñieàu kieän cuûa töøng baát ñoäng saûn vaø söï khaùc bieät veà ñôn giaù ñoù. v Ñoái vôùi ñaát saûn xuaát kinh doanh phi noâng nghieäp ( P Ñ.SX) nhö ñaát xaây döïng nhaø xöôûng, vaên phoøng - Ñoái vôùi caùc khu vöïc ñaõ ñöôïc duyeät ñôn giaù ñaát thò tröôøng vôùi töøng loaïi ñaát saûn xuaát kinh doanh phi noâng nghieäp thì ngöôøi thaåm ñònh aùp duïng theo khung giaù ñôn giaù thò tröôøng cuûa VAB - Ñoái vôùi caùc khu vöïc chöa ñöôïc duyeät ñôn giaù ñaát thò tröôøng thì ngöôøi thaåm ñònh aùp duïng theo caùch tính sau: Ø Neáu saûn xuaát kinh doanh phi noâng nghieäp oån ñònh laâu daøi hoaëc giao coù thôøi haïn laø 70 naêm : Ñôn giaù ñaát ( P Ñ.SX,OÑ) ñöôïc tính toái ña baèng 50% ñôn giaù ñaát ôû vò trí töông öùng, theo coâng thöùc: ( P Ñ.SX.,OÑ) = 50% x ( P Ñ.O) Ø Neáu saûn xuaát kinh doanh phi noâng nghieäp ñöôïc giao coù thôøi haïn nhoû hôn 70 naêm: Ñôn giaù ñaát ( P Ñ.SX.TH) ñöôïc tính theo coâng thöùc sau: ( P Ñ.SX.TH) = ( P Ñ.SX,OÑ – (P Ñ.SX,OÑ x (70- n) x 1,2%) Trong ñoù : n laø thôøi haïn söû duïng ñaát coøn laïi 2.1.10 Xaùc ñònh ñôn giaù xaây döïng vaø xaùc ñònh tyû leä coøn laïi cuûa coâng trình xaây döïng v Ñoái vôùi nhaø ôû coâng trình xaây döïng ( PT) aùp duïng theo ñôn giaù sau: Caáp nhaø Giaù toái thieåu ( ñ/m2) Giaù toái ña ( ñ/m2) Cao oác töø 10 taàng trôû leân 4.500.000 5.500.000 Cao oác töø döôùi 10 taàng 3.500.000 4.500.000 Bieät thöï 2.500.000 3.500.000 Nhaø caáp 1 1.800.000 2.500.000 Nhaø caáp 2 1.450.000 1.800.000 Nhaø caáp 3 850.000 1.450.000 Nhaø caáp 4 550.000 850.000 Nhaø xöôûng 600.000 1.200.000 v Xaùc ñònh tyû leä coøn laïi cuûa nhaø Thôøi gian ñaõ söû duïng Tyû leä coøn laïi toái ña Thôøi gian ñaõ söû duïng Tyû leä coøn laïi toái ña 01 - 04 naêm 95% 14 -16 naêm 70% 05 – 07 naêm 90% 17– 18naêm 60% 08 – 10 naêm 85% 19 naêm trôû leân 50% 10 – 13 naêm 80% Löu yù: - Rieâng nhaø caáp 4 vaø nhaø xöôûng coù thôøi gian söû duïng töø 20 ñeán 25 naêm do ñoù xaùc ñònh tyû leä coù theå taêng hôn - Veà vieäc xaùc ñònh tyû leä coøn laïi phaûi caên cöù vaøo tình traïng thöïc teá cuûa töøng caên nhaø ( do baûo quaûn khoâng toát, coù söûa chöõa, gia coá laïi…) phaûi ñöôïc dieãn giaûi cuï theå 2.1.11. Xaùc ñònh ñôn giaù ñoái vôùi taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát khaùc Ngöôøi ñònh giaù xaùc ñònh ñôn giaù treân cô sôû ñònh möùc do cô quan nhaø nöôùc ban haønh (ví duï ñònh möùc ñeàn buø ñoái vôùi caây caø pheâ di UBND tænh ban haønh). Tröôøng hôïp khoâng coù ñònh möùc thì ñôn giaù ñöôïc xaùc ñònh treân cô sôû chi phí thöïc teá hình thaønh taøi saûn ñoù. Phöông phaùp ñònh giaù baát ñoäng saûn Thoâng thöôøng, trò giaù baát ñoäng saûn ñöôïc xaùc ñònh nhö sau: Giaù trò baát ñoäng saûn = Giaù trò quyeàn söû duïng ñaát + Giaù trò taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát Trong ñoù : Ø Giaù trò quyeàn söû duïng ñaát = SÑ x PÑ Ø Giaù trò taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát = ST x PT Ø Giaù trò taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát coøn laïi =giaù trò cuûa taøi saûn x CLSDCL Tuy nhieân, nhieàu tröôøng hôïp thöïc teá neáu ngöôøi thaåm ñònh aùo duïng phöông phaùp treân ñeà xaùc ñònh giaù trò cuûa baát ñoäng saûnthì keát quaû seõ khoâng phuø hôïp vôùi thò tröôøng. Do ñoù, ñoái vôùi caùc tröôøng hôïp ngoaïi leä, ngöôøi thaåm ñònh caàn aùp duïng phöông phaùp thaåm ñònh khaùc. v Döôùi ñaây laø moät soá tröôøng hôïp ngoaïi leä, ngöôøi thaåm ñònh caàn löu yù. Ñònh giaù baát ñoäng saûn trong tröôøng hôïp ñaát thueâ, thueâ laïi trong khu coâng nghieäp, khu kinh teá, khu coâng ngheä cao Ø Tröôøng hôïp quyeàn söû duïng ñaát thueâ, thueâ laïi ñöôïc pheùp theá chaáp : Giaù trò baát ñoäng saûn: = Giaù trò QSD ñaát + Giaù trò taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát Trong ñoù: - Giaù trò quyeàn söû duïng ñaát = Tieàn ñeàn buø thieät haïi, giaûi phoùng maët baèng coäng (+) tieàn thueâ ñaát traû nôï tröø(-) Tieàn thueâ ñaát cho thôøi gian söû duïng - Giaù trò taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát = ST +PT Ø Tröôøng hôïp khaùch haøng ñaõ traû tieàn thueâ ñaát, thueâ laïi cho toaøn boä thôøi gian thueâ, thueâ laïi Giaù trò quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc tính nhö sau: Giaù trò baát ñoäng saûn: = Giaù trò QSD ñaát + Giaù trò taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát Trong ñoù: - Giaù trò quyeàn söû duïng ñaát = Tieàn ñeàn buø thieät haïi, giaûi phoùng maët baèng coäng (+) tieàn thueâ ñaát traû nôï tröø(-) Tieàn thueâ ñaát cho thôøi gian söû duïng - Giaù trò taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát = ST +PT v Ñònh giaù quyeàn söû duïng ñaát noâng nghieäp - Theo quy ñònh nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP ngaøy 29/10/2004 thì giaù trò quyeàn söûduïng ñaát noâng nghieäp hoä gia ñình, caù nhaân ñöôïc nhaø nöôùc giao khoâng thu tieàn söû duïng ñaát do UBND Tænh/thaønh phoá tröïc thuoäc Trung öông quy ñònh, khoâng khaáu tröø giaù trò quyeàn söû duïng ñaát ñoái vôùi thôøi gian ñaõ söû duïng. Do ñoù, ñôn giaù ñaát thaåm ñònh laø giaù Nhaø nöôùc khoâng phuï thuoäc vaøo vieäc thò tröôøng giao dòch nhö theá naøo. - Caùc tröôøng hôïp khaùc, giaù trò quyeàn söû duïng ñaát noâng nghieäp ñöôïc xaùc ñònh nhö sau: § Ñoái vôùi caùc con ñöôøng chöa ñöôïc duyeät ñôn giaù ñaát thò tröôøngvôùi töøng loaïi ñaát noâng nghieäp thì aùp duïng theo ñôn giaù ñaát thò tröôøng § Ñoái vôùi caùc con ñöôøng chöa ñöôïc duyeät ñôn giaù ñaát thò tröôøng thì aùp duïng theo ñôn giaù UBND Tænh/Thaønh phoá tröïc thuoäc trung öông quy ñònh vaø heä soá k. Nguyeân taéc söû duïng heä soá k thöïc hieän töông töï nhö treân. v Ñònh giaù caên hoä chung cö - VAB chæ nhaän theá chaáp caên hoä chung cö tröôøng hôïp nhaø chung cö: § Khoâng bò nghieân, luùn, thaám, doät, raïn nöùt; vaø § Ñöôïc xaây sau naêm 1975. Tröôøng hôïp xaây döïng tröôùc naêm 1975, chæ nhaän theá chaáp ñoái vôùi nhaø chung cö coù cô caáu moät treät, moät laàu. - Vieäc ñaùnh giaù ñöôïc thöïc hieän theo quy ñònh sau: Giaù trò baát ñoäng saûn = DT saøn söû duïng caên hoä x Ñôn giaù thò tröôøng saøn söû duïng 2.1.12. Xaùc ñònh giaù ñaát trong moät soá tröôøng hôïp ñaëc bieät Baát ñoäng saûn ôû ñöôøng noäi boä Ñöôøng noäi boä laø ñöôøng trong caùc khu daân cö taäp trung coù: Chieàu roäng noäi boä toái thieåu töø 5m trôû leân; Cô sôû haï taàng hoøan chænh (ñöôøng nhöïa, coù heä thoáng ñieän, caáp nöôùc, thoaùt nöôùc ñaày ñuû) v Caùch tính ñôn giaù ñaát ôû ñöôøng noäi boä - Ñoái vôùi khu vöïc kinh doanh saàm uaát: laø khu vöïc coù nhieàu nhaø maët tieàn ñöôïc söû duïng ñeå laøm cöûa haøng, vaên phoøng coâng ty… Ñôn giaù ñaát maët tieàn Ñôn gia ñaát thaåm dònh toái ña so vôùi ñôn giaù ñaát maët tieàn noäi boä Nhoû hôn 30 trieäu ñoàng/m2 70% Töø 30 trieäu ñoàng/m2 ñeán 50 trieäu ñoàng/m2 60% Lôùn hôn 50 trieäu ñoàng/m2 50% Löu yù : Tyû leä xaùc ñònh ñôn giaù ñaát ñoái vôùi ñöôøng noäi boä thuoäc khu vöïc kinh doanh saàm uaát khoâng aùp duïng ñoái vôùi caùc baát ñoäng saûn taïi TP.HCM. Caùc baát ñoäng saûn taïi TP.HCM aùp duïng theo caùch xaùc ñònh ñôn giaù nhö ñoái vôùi ñöôøng noäi boä thuoäc khu vöïc kinh doanh khoâng saàm uaát. v Ñoái vôùi khu vöïc kinh doanh khoâng saàm uaát: laø khu vöïc khoâng thuoäc khu vöïc kinh doanh saàm uaát. Ñôn giaù ñaát maët tieàn Ñôn gia ñaát thaåm dònh toái ña so vôùi ñôn giaù ñaát maët tieàn noäi boä Nhoû hôn 30 trieäu ñoàng/m2 80% Töø 30 trieäu ñoàng/m2 ñeán 50 trieäu ñoàng/m2 70% Lôùn hôn 50 trieäu ñoàng/m2 60% Baát ñoäng saûn ôû trong heûm : - Heûm chính laø heûm coù vò trí tieáp giaùp vôùi maët tieàn ñöôøng. Heûm chính coøn ñöôïc goïi laø heûm caáp 1; - Heûm phuï laø heûm khoâng coù vò trí tieáp giaùp vôùi maët tieàn ñöôøngheûm phuï bao goàm heûm caáp 2, caáp 3…. Ø Heûm caáp 2 laø heûm coù vò trí tieáp giaùp vôùi heûm caáp 1 Ø Heûm caáp3 laø heûm coù vò trí tieáp giaùp vôùi heûm caáp 2 Chieàu roäng cuûa heûm laø chieàu roäng cuûa nôi nhoû nhaát cuûa heûm tính töø ñaàu heûm ñeán nôi baát ñoäng saûn toïa laïc v Ñoái giaù ñaát ñoái vôùi heûm nhöïa/Beâ toâng/ Xi maêng trong tröôøng hôïp khoaûng caùch töø baát ñoäng saûn ñeán maët tieàn ñöôøng khoâng vöôït quaù 100m Ñoái vôùi heûm chính laø khu vöïc kinh doanh saàm uaát: ÑÔN GIAÙ ÑAÁT THAÅM ÑÒNH TOÁI ÑA SO VÔÙI GIAÙ ÑAÁT MAËT TIEÀN: Chieàu roäng cuûa heûm Ñôn giaù ñaát maët tieàn nhoû hôn 30 trieäu ñoàng Ñôn giaù ñaát maët tieàn töø 30 trieäu ñoàng ñeán 50 trieäu ñoàng Ñôn giaù ñaát maët tieàn lôùn hôn 50 trieäu ñoàng Lôùn hôn 50 60% 50% 40% Töø 3m ñeán 5m 50% 40% 30% Töø 1,5m ñeán 3m 40% 30% 20% Nhoû hôn 1,5m 30% 20% 15% Löu yù: Tyû leä xaùc ñònh ñôn gia ñoái vôùi heûm thuoäc khu vöïc kinh doanh saàm uaát khoâng aùp duïng ñoái vôùi baát ñoäng saûn TP.HCM. Caùc baát ñoäng saûn taïi TP.HCM aùp duïng theo caùch xaùc ñònh theo ñôn giaù ñaát nhö ñoái vôùi heûm thuoäc khu vöïc kinh doanh khoâng saàm uaát v Ñoái giaù ñaát ñoái vôùi heûm chính thuoäc khu vöïc kinh doanh khoâng saàm uaát: khoâng phaûi laø khu vöïc kinh doanh saàm uaát ÑÔN GIAÙ ÑAÁT THAÅM ÑÒNH TOÁI ÑA SO VÔÙI GIAÙ ÑAÁT MAËT TIEÀN: Chieàu roäng cuûa heûm Ñôn giaù ñaát maët tieàn nhoû hôn 30 trieäu ñoàng Ñôn giaù ñaát maët tieàn töø 30 trieäu ñoàng ñeán 50 trieäu ñoàng Ñôn giaù ñaát maët tieàn lôùn hôn 50 trieäu ñoàng Lôùn hôn 50 70% 60% 50% Töø 3m ñeán 5m 60% 50% 40% Töø 1,5m ñeán 3m 50% 40% 30% Nhoû hôn 1,5m 40% 30% 20% v Ñoái vôùi heûm phuï: Khoâng phaân bieät khu vöïc kinh doanh saàm uaát vaø khu vöïc kinh doanh khoâng saàm uaát Chieàu roäng cuûa heûm Ñôn giaù ñaát thaåm ñònh toái ña so vôùi ñôn giaù ñaát heûm chính Lôùn hôn 3m 90% Töø 1,5 ñeán 3m 80% Nhoû hôn 1,5 m 70% v Ñoái giaù ñaát ñoái vôùi heûm nhöïa/Beâ toâng/ Xi maêng trong tröôøng hôïp khoaûng caùch töø baát ñoäng saûn ñeán maët tieàn ñöôøng vöôït quaù 100m. Khoaûng caùch töø baát ñoäng saûn ñeán ñaàu heûm Ñôn giaù ñaát thaåm ñònh toái ña so vôùi ñôn giaù ñaát cuûa baát ñoäng saûn coù khoaûng caùch ñeán ñaàu heûm nhoû hôn 100m Töø 100m ñeán 200m 90% Töø 200m ñeán 300m 80% Töø 300m ñeán 400m 70% Töø 400m ñeán 500m 60% Treân 500m 50% v Ñôn giaù ñaát ñoái vôùi heûm ñaát Ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa heûm ñaát toái ña baèng 80% ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa heûm nhöïa/Beâ toâng/ Xi maêng taïi vò trí tröông öùng. Ñoái vôùi ñaát coù hình daïng khoâng caân ñoái : - Ñaát coù hình ñaïng caân ñoái coù hình + Vuoâng: + Chöõ nhaät : + Töù giaùc coù maët tröôùc nhoû hôn maët sau ( coøn goïi laø nôï haäu) + Chöõ L trong ñoù chieàu roäng cuûa maët sau nhoû hôn 2 laàn chieàu roäng cuûa maët tröôùc ; vaø chieàu roäng cuûa maët tröôùc toái thieåu laø 3m - Ñaát coù hình daïng khoâng caân ñoái laø baát ñoäng saûn khoâng thuoäc caùc tröôøng hôïp treân v Ñôn giaù ñaát - Ñôn giaù ñaát cuûa ñaát coù hình daïng caân ñoái laø ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa vò trí töông öùng - Ñôn giaù ñaát cuûa ñaát coù hình daïng khoâng caân ñoái toái ña baèng 90% laø ñôn giaù ñaát cuûa ñaát coù hình daïng caân ñoái cuûa vò trí töông öùng Baát ñoäng saûn coù dieän tích quaù lôùn hoaëc quaù nhoû Baát ñoäng saûn coù dieän tích ñaát quaù lôùn : laø baát ñoäng saûn maø dieän tích ñaát coù chieàu saøi hôn 25m (ñoái vôùi noäi thaønh thaønh phoá, thò xaõ) hoaëc 40m ( ñoái vôùi caùc tröôøng hôïp coøn laïi) maø khoâng phuï thuoäc vaøo chieàu roäng cuûa baát ñoäng saûn Baát ñoäng saûn coù dieän tích ñaát quaù nhoû: : laø baát ñoäng saûn maø toång dieän tích ñaát nhoû hôn 30 m2 hoaëc chieàu chieàu ngang nhoû hôn 3m. Löu yù: Vieäc phaân bieät dieän tích quaù lôùn neâu treân chæ aùp duïng ñoái vôùi ñaát ôû v Caùch tính ñôn giaù ñaát Ø Tröôøng hôïp baát ñoäng saûn coù dieän tích quaù lôùn - Phaàn dieän tích tính theo chieàu ngang laø 25m (ñoái vôùi noäi thaønh thaønh phoá, thò xaõ), hoaëc 40m ñaàu (ñoái vôùi caùc tröôøng hôïp coøn laïi) cuûa chieàu daøi: ñôn giaù ñaát thaåm ñònh baèng 100% ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa vò trí töông öùng: - Phaàn dieän tích coøn laïi : ñôn giaù ñaát toái ña baèng 70% ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa vò trí töông öùng. Ø Tröôøng hôïp baát ñoäng saûn coù dieän tích quaù nhoû - Tröôøng hôïp baát ñoäng saûn coù toång dieän tích nhoû hôn 30m2 : Ñôn giaù thaåm ñinh = Dieän tích ñaát thaåm ñònh x Ñôn giaù ñaát thò tröôøng 30 - Tröôøng hôïp ñaát coù chieàu ngang nhoû hôn 3m : Ñôn giaù ñaát thaåm ñònh toái ña baèng 90% ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa vò trí töông öùng. Baát ñoäng saûn coù moät phaàn dieän tích phaûi giaûi toûa Baát ñoäng saûn coù moät phaàn dieän tích phaûi giaûi toûa laø baát ñoäng saûn maø theo quy ñònh cuûa cô quan Nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn ñaõ coâng boá hoaëc chöa ñöôïc coâng boá nhöng ngöôøi thaåm ñònh bieát ñöôïc taøi saûn ñoù bò giaûi toûa moät phaàn - Caên cöù ñeå xaùc ñònh quy hoaïch giaûi toûa - Ghi nhaän trong nhöõng chöùng töø sôû höõu cuûa baát ñoäng saûn - Quy hoaïch cuûa cô quan Nhaø nöôùc - Caùc nguoàn thoâng tin khaùc maø ngöôøi thaåm ñònh bieát ñöôïc v Ñôn giaù ñaát - Phaàn bò giaûi toûa khoâng ñöôïc boài thöôøng :khoâng tính giaù trò - Phaàn bò giaûi toûa ñöôïc boài thöôøng: ñôn giaù ñöôïc tính baèng ñôn giaù do UBND Tænh/Thaønh phoá tröïc thuoäc trung öông ban haønh Baát ñoäng saûn coù moät phaàn dieän tích chöa hôïp leä nhöng khoâng coù tranh chaáp - Baát ñoäng saûn coù moät phaàn dieän tích chöa hôïp leä ñoäng saûn khoâng coù tranh chaáp laø baát ñoäng saûn ñaõ coù moät phaàn dieän tích hôïp leä, ñaõ ñöôïc caáp giaáy chöùng töø sôû höõu, söû duïng phuø hôïp hôïp phaùp vaø moät phaàn dieän tích maëc duø chöa hôïp leä nhöng thaûo maõn caùc ñieàu kieän sau: + Lieàn thöûa vôùi phaàn dieän tích hôïp leä + Khoâng thuoäc quy hoaïch loä giôùi khoâng ñöôïc coâng nhaän, quy hoaïch giaûi toûa + Khoâng tranh chaáp vôùi ngöôøi khaùc + Toaøn boä khuoân vieân ñaõ ñöôïc xaây töôøng laøm haøng raøo xung quanh + Ngöôøi söû duïng ñaát thöïc teá ñaõ ñöôïc söû duïng toaøn boä dieän tích ñaát ñoù - Caên cöù ñeå xaùc dònh phaàn dieän tích khoâng hôïp leä nhöng khoâng coù tranh chaáp: + Baûn veõ, chöùng töø khaùc + Thoâng tin khaùch haøng cung caáp keát hôïp vôùi thaåm ñònh thöïc teá v Ñôn giaù ñaát Do thöïc teá, hieäu quaû söû duïng cuûa baát ñoäng saûn neáu coù theâm phaàn dieän tích ñaát khoâng hôïp leä cao hôn khi khoâng coù theâm phaàn dieän tích khoâng hôïp leä thì ñôn giaù ñaát trong tröôøng hôïp nay ñöôïc xaùc ñònh nhö sau: Ñôn giaù ñaát thaåm ñònh = P x N Trong ñoù: + P: laø ñôn giaù ñaát thaåm dònh trong tröôøng hôïp khoâng coù theâm phaàn dieän tích ñaát khoâng hôïp leä. +N: laø heä soá hieäu quaû söû duïng ñaát; ñöôïc tính nhö sau: N = 1+ 30% x Dieän tích ñaát khoâng hôïp leä Dieän tích ñaát hôïp leä Ví duï: Baát ñoäng saûn coù ñaát coù ñaëc dieåm nhö sau: - Baát ñoäng saûn taïi maët tieàn ñöôøng teân laø A + Toång dieän tích : 80m2 + Phaàn dieän tích hôïp leä : 60m2 + Phaàn dieän tích chöa hôïp leä nhöng khoâng coù tranh chaáp: 20m2 - Ñôn giaù ñaát thò tröôøng maët tieàn ñöôøng A : 20.000.000 ñoàng/m2 v Caùch tính nhö sau : * P = 20.000.000 ñoàng/m2 * N = 1+( 30% x 20m2 )/ 60m2 = 1,1 * Ñôn giaù thaåm ñònh laø : 20.000.000 ñoàng/m2 x 1,1 = 22.000.000 ñoàng/m2 * Xaùc ñònh giaù trò quyeàn söû duïng ñaát cuûa baát ñoäng saûn Ø Giaù trò QSD ñaát = 22.000.000 ñoàng/m2 x 60m2= 1.320.000.000ñ Baát ñoäng saûn coù vò trí thuaän lôïi, vò trí khoâng thuaän lôïi Baát ñoäng saûn coù vò trí thuaän lôïi: laø baát ñoäng saûn toïa laïc gaàn chôï, trung taâm thöông maïi, khu vöïc thuaän lôïi cho vieäc kinh doanh hôn so vôùi baát ñoäng saûn khaùc treân cuøng moät con ñöôøng hoaëc baát ñoäng saûn cío nhieàu hôn moät maët tieàn Baát ñoäng saûn coù vò trí khoâng thuaän lôïi: laø baát ñoäng saûn toïa laïc taïi vò trí coù hình an ninh, traät töï, xaõ hoäi phöùc taïp ( nhö ma tuùy, maïi daâm, côø baïc…) gaàn nhaø thôø, chuøa, mieáu, am , töï, ñeàn thôø, nghiõa trang hoaëc coù cô sôû haï taàng keùm ( nhö ngaäp luït, nöôùc ñoïng, veä sinh keùm…) v Caùch tính ñôn giaù ñaát Tröôøng hôïp khi ban haønh ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa ñoaïn ñöôøng naøy ñaõ tính ñeán yeáu toá vò trí thuaän lôïi, vò trí khoâng thuaän lôïi( töùc caû ñoaïn ñöôøng coù vò trí thuaän lôïi hoaëc vò trí khoâng thuaän lôïi) thì ñôn giaù ñaát thaåm ñònh baèng ñôn giaù ñaát thò tröôøng. Tröôøng hôïp khi ban haønh ñôn giaù ñaát thò tröôøng cuûa ñoaïn ñöôøng naøy khoâng tính ñeán yeáu toá vò trí thuaän lôïi, vò trí khoâng thuaän lôïi thì ñôn giaù ñaát ñöôïc tính nhö sau: + Ñôn giaù ñaát thaåm ñònh cuûa baát ñoäng saûn coù vò trí thuaän lôïi toái ña baèng 120% ñôn giaù ñaát thò tröôøng coù vò trí töông öùng; + Ñôn giaù ñaát thaåm ñònh cuûa baát ñoäng saûn coù vò trí khoâng thuaän lôïi toái ña baèng 80% ñôn giaù ñaát thò tröôøng coù vò trí töông öùng; 2.2. Quy trình thöïc hieän Nghieäp vuï ñònh giaù baát ñoäng saûn taïi VAB 2.2.1. Tieáp nhaän hoà sô taøi saûn ñaûm baûo cuûa khaùch haøng Nhaân vieân tieáp nhaän hoà sô taøi saûn ñaûm baûo töø khaùch haøng vaø tieán haønh kieåm tra tính hôïp leä hoà sô Löu yù : - Taøi saûn ñaûn baûo coù ñaày ñuû hoà sô chöùng minh quyeàn sôû höõu, quyeàn söû duïng hôïp phaùp cuûa chuû taøi saûn ñoái vôùi taøi saûn ñoù hoaëc caùc giaáy tôø chöùng minh taøi saûn seõ hình thaønh trong töông lai (ñoái vôùi caùc taøi saûn hình thaønh trong töông lai). Khi kieåm tra hoà sô taøi saûn ñaûm baûo phaûi ñöôïc thöïc hieän ñuùng theo quy ñònh cuûa Ngaân haøng VAB. 2.2.2 Xaùc ñònh phaân caáp thaåm ñònh taøi saûn baûo ñaûm 2.1. Thaåm quyeàn cuûa Phoøng Thaåm Ñònh Taøi Saûn ( Phoøng naøy tröïc thuoäc Hoäi sôû –VAB) - Thaåm quyeàn cuûa Phoøng Thaåm Ñònh Taøi Saûn chòu traùch nhieäm thöïc hieän thaåm ñònh cho caùc tröôøng hôïp sau: + Caùc hoà sô taøi saûn ñaûm baûo phaùt sinh taïi Hoäi sôû, Sôû giao dòch, caùc Chi Nhaùnh, Phoøng Giao dòch taïi TP.HCM + Caùc hoà sô taøi saûn ñaûm baûo cuûa Chi Nhaùnh / Phoøng Giao dòch vöôït haïn möùc phaùn quyeát caáp tín duïng 2.2.3 Thaåm quyeàn cuûa Chi Nhaùnh/Phoøng Giao dòch ngoaøi TP.HCM - Caùc Chi Nhaùnh/Phoøng Giao dòch thöïc hieän vieäc thaåm ñònh taøi saûn ñoái vôùi caùc hoà sô vay trong haïn möùc phaùn quyeát caáp tín duïng cuûa ñôn vò theo quy ñònh cuûa VAB 2.2.4. Phaân coâng thöïc hieän thaåm ñònh taøi saûn ñaûm baûo 2.2.4.1. Thaåm ñònh taøi saûn do Phoøng thaåm ñònh taøi saûn thöïc hieän - Nhaân vieân khoâng ñöôïc töï yù tieán haønh thaåm ñònh baát kyø taøi saûn ñaûm baûo naøo maø chöa ñöôïc söï chæ ñònh cuûa laõnh ñaïo phoøng Thaåm ñònh taøi saûn - Khi nhaän hoà sô taøi saûn ñaûm baûo, nhaân vieân thaåm ñònh caàn xem xeùt ñeán caùc yeáu toá sau: + Tình traïng phaùp lyù, hieän traïng cuûa taøi saûn ñaûm baûo caàn thaåm ñònh + Thôøi gian thaåm ñònh, thôøi gian hoaøn thaønh + Tính hieäu quaû cuûa vieäc thaåm ñònh + Ñoái vôùi taøi saûn ñaûm baûo khoù thaåm ñònh nhö maùy moùc, thieát bò chuyeân duøng; baát ñoäng saûn coù dieän tích lôùn …. maø treân thò tröôøng khoâng coù giao dòch thì caàn phaûi coù söï tham gia cuûa Laõnh ñaïo Phoøng Thaåm ñònh taøi saûn hoaëc ñeà xuaát Ban Toång giaùm ñoác chaáp thuaän cho thueâ chuyeân gia beân ngoaøi thöïc._.