Nghiên cứu về công tác lập dự án bất động sản. Lấy ví dụ tại Công ty TSQ Việt Nam

trong việc quy hoạch mở rộng thủ đô Hà Nội với các thành phố vệ tinh như Hải Phòng, Hà Đông... Và nhận thấy hệ thống cơ sở hạ tầng chưa tương xứng với vị thế của các thành phố cửa ngõ này đặc biệt là thành phố Hà Đông. Vì thế trong những năm đầu hoạt động công ty đã lựa chọn lĩnh vực đầu tư chính của mình là đầu tư Bất động sản tại thành phố Hà Đông. Với lĩnh vực đầu tư Bất động sản thì các dự án đi kèm với nó là rất quan trọng. Dự án đầu tư như những tế bào của một cơ thể, cơ thể chỉ có thể khoẻ mạnh khi chúng hoạt động tốt, trong đó công tác lập dự án đóng vai trò là tiền đề để dự án thành công, quyết định sự thành công của công ty. Trong thời gian nghiên cứu với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo, PGS. TS Từ Quang Phương em đã hoàn thành bài nghiên cứu của mình với đề tài: “Nghiên cứu về công tác lập dự án Bất động sản. Lấy ví dụ tại công ty TSQ Việt Nam” làm nội dung cho đề tài nghiên cứu khoa học của mình. Nội dung bài nghiên cứu được kết cấu ba chương: Chương 1: Lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty TSQ Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty TSQ Việt Nam. Em xin chân thành cám ơn thầy giáo, PGS. TS Từ Quang Phương đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do hạn chế về mặt kiến thức vì thế bàinghiên cứu của em không tránh khỏi còn nhiều thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, nhận xét sửa đổi từ phía các thầy cô giáo giúp bài nghiên cứu của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cám ơn! Sinh viên: Phan Thuý Thảo CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: 1.1.1. Khái niệm về đầu tư phát triển: Trong các lĩnh vực sản sản xuất kinh doanh, các hoạt động kinh tế luôn luôn gắn liều với việc huy động và sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại những kết quả và mục tiêu nhất định trong tương lai. Các nguồn lực được huy động và sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các hoạt động kinh tế nói trên được tiến hành trong một khoảng thời gian và trên một phạm vi không gian nhất định với mục đích nhằm đem lại những kết quả lớn hơn các chi phí về các nguồn lực đã sử dụng. Hoạt động kinh tế với việc hy sinh các nguồn lực ở hiện tại và được tiến hành trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đem lại những kết quả lớn hơn các chi phí về những nguồn lực đã sử dụng gọi là hoạt động đầu tư. Những kết quả đạt được có thể là sự gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài chính hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực có đủ điều kiện để làm việc với năng suất cao hơn cho nền kinh tế và xã hội. Trong các loại hoạt động đầu tư thì hoạt động đầu tư phát triển luôn là tiền đề, là cơ sở cho các hoạt động đầu tư khác. Đầu tư phát triển là một phương thức của đầu tư trực tiếp (xét trên tiêu thức quan hệ quản lý của chủ đầu tư). Hoạt động đầu tư này sử dụng các nguồn lực về mặt tài chính, vật chất, lao động và trí tuệ nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống xã hội. Đây là hình thức trực tiếp tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, đơn vị sản xuất và cung ứng dịch vụ. 1.1.2. Đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển: Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư phát triển là một bộ phận trong hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm tăng thêm cơ sở vật chất, kỹ thuật mới, duy trì sự hoạt động của cơ sở vật chất, kỹ thuật hiện có, là điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư phát triển có những đặc điểm sau: - Tiền vốn, vật tư lao động cần thiết cho một công cuộc đầu tư là rất lớn và nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đặc điểm này đặt ra khi tiến hành hoạt động đầu tư cần lựa chọn dự án nào, sản xuất sản phẩm, dịch vụ nào để khai thác được các yếu tố thuận lợi của môi trường đầu tư: môi trường kinh tế vĩ mô, pháp lý, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế văn hóa xã hội. Phân tích về sản phẩm có ý định đầu tư cần phân tích kỹ về thị trường, khả năng cung cấp, khả năng cạnh tranh, từ đó xác định thị phần của dự án, đưa ra các giải pháp kỹ thuật để đáp ứng đúng nhu cầu thị trường về sản lượng, chất lượng, giá cả. Khi lập dự án, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ các yếu tố đầu vào của dự án. Ngoài ra, còn cần nghiên cứu kỹ vấn đề huy động vốn, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, làm rõ các lợi ích mà dự án mang lại cho nền kinh tế. - Thời gian kể từ khi bắt đầu tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của công cuộc đầu tư đó tát huy tác dụng đem lại lợi ích cho chủ đầu tư và lợi ích kinh tế - xã hội kéo dài với nhiều biến động xảy ra. Do thời gian lâu dài nên vốn bị khê đọng, dự án chịu nhiều ảnh hưởng của các yếu tố không ổn định, nên ảnh hưởng của các chỉ tiêu hiệu quả của dự án, khi phân tích dự án cần không chỉ phải đảm bảo hiệu quả tài chính, đảm bảo các chỉ tiêu hiệu quả khác và mà còn phải tính đến các yếu tố không ổn định. Do đó, cần nghiên cứu kỹ các phương án kiến trúc, xây dựng và làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư. - Thời gian vận hành các kết quả đầu tư thường kéo dài và nhiều khi là vĩnh viễn (ví dụ công trình văn hoá , đường quốc lộ, kênh mương …). Trong trường hợp thời gian tồn tại lâu dài, cần phải có chi phí tu bổ sửa chữa. Cần nghiên cứu kỹ trong lựa chọn địa điểm xây dựng, chi phí xây dựng công trình, cung cấp các yếu tố đầu vào và tiêu thụ sản phẩm đầu ra của dự án trong quá trình khai thác, lựa chọn và xác định các phương án địa điểm tối ưu. - Các thành quả của hoạt động đầu tư nếu là các công trình xây dựng và kiến trúc như nhà máy, hầm mỏ, các công trình thuỷ lợi hoặc đường sá ... thì sẽ phát huy tác dụng ở ngay nơi mà nó tạo dựng nên. Do đó các điều kiện về địa lí, địa hình tại đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như quá trình khai thác các kết quả đầu tư sau này. - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vốn lớn, lao động nhiều, thời gian vận hành các kết quả đầu tư dài nên hoạt động đầu tư thường chịu mức độ rủi ro cao. Do đó cần tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro của dự án. Chính bởi những đặc điểm trên của hoạt động đầu tư mà khi tiến hành đầu tư phải thực hiện đầu tư theo dự án. 1.1.3. Dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản. 1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản. * Dự án đầu tư Dự án đầu tư có thể được xem xét trên nhiều góc độ khác nhau: Theo Luật đầu tư (Luật số 59/2005/QH11): Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Theo Ngân hàng thế giới: Dự án đầu tư là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí có liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định. Đứng trên các góc độ khác nhau sẽ có các quan niệm khác nhau về dự án đầu tư, nhưng về bản chất của khái niệm dự án đầu tư là giống nhau. Về mặt nội dung, dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. Một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính : - Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức: + Mục tiêu phát triển: thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của đất nước, thực hiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội. + Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự án, thể hiện thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án. - Các kết quả: là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được, được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án. - Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động diễn ra trong quá trình thực hiện dự án nhằm tạo ra các kết quả trên. - Các nguồn lực: đó là nguồn đầu vào cần thiết để tiến hành thực hiện dự án như vật chất, tài chính và con người. * Dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản - Khái niệm bất động sản Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được”. Như vây, BĐS bao gồm: + Đất đai: Phải là đất không thể di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể; Phải là đất đai đã xác định chủ quyền; Đất đai phải được đo lường bằng giá trị( căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó) + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng...; Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ.. được xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình; Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường nhất định. + Các tài sản gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao... Một số công trình khai thác hầm mỏ... Các tài sản khác do pháp luật quy định - Khái niệm lập dự án kinh doanh Bất động sản: Theo luật kinh doanh Bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, chuyển nhượng, nhận kinh doanh chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh Bất Động sản. Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan dến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì , nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công xây dựng công trình sau này. Tổng mức dầu tư của dự án chính là giá trị ban đầu tư xây dựng của dự án. 1.1.3.2. Đặc trưng của dự án đầu tư phát triển: Dự án đầu tư nói chung và dự án kinh doanh Bất động sản nói riêng đều có những đặc trưng của dự án đầu tư phát triển: - Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng: Mục tiêu chủ yếu của các dự án đầu tư phát triển hiện nay là tạo ra các sản phẩm, dịch vụ tốt nhất, tạo ra hiệu quả tài chính cho cơ sở sản xuất kinh doanh, tạo ra lợi ích kinh tế xã hội như đem lại việc làm cho người lao động, đóng góp vào ngân sách nhà nước, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế của đất nước. - Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn. Có những dự án có thời gian chuẩn bị và thực hiện đầu tư kéo dài từ 2-5 năm, thời gian vận hành kết quả đầu tư có thể lên đến 30-50 năm tùy tính chất từng dự án. - Dự án có sự tham gia của nhiều bên như chủ đầu tư, nhà tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư. - Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo. Đó có thể các công trình xây dựng, nhà máy, xí nghiệp,… - Môi trường của hoạt động của dự án là “va chạm”, có sự tương tác phức tạp giữa dự án này và dự án khác, giữa bộ phận quản lý này và bộ phận quản lý khác. - Do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như thời tiết, khí hậu, thiên tai, tổ chức lao động, sự biến động của nền kinh tế, dự án có tính bất định và rủi ro cao. 1.1.3.3. Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp: Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư là bản phác thảo các quá trình của dự án đầu tư trong tương lai. Dự án đầu tư thể hiện chi tiết và đánh giá toàn diện mọi khía cạnh, vấn đề liên quan đến dự án, cho phép chủ đầu tư có thể ra quyết định đầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất khả năng rủi ro có thể gặp phải. Dự án đầu tu là căn cứ quan trọng nhất để quyết định của đầu tư có nên bỏ vốn đầu tư. Dự án đầu tư là cơ sở xin phép được đầu tư ( hoặc ghi vào kế hoạch đầu tư) và xin cấp giấy phép hoạt động. Dự án đầu tư cũng chính là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư hay là phương tiện để thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ hoặc cho vay vốn. Bên cạnh đó, dự án đầu tư còn là căn cứ quan trọng để xem xét giải quyết các mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam. Đây cũng là cơ sở pháp lý để xem xử khi có tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh. Vì thế khii thực hiện dự án đầu tư đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của chủ đầu tư và phải đi theo trình tự hợp lý để đảm bảo tiến độ thực hiện, đảm bảo chất lượng công trình với chi phí thấp nhất, kiểm soát được rủi ro và đạt hiệu quả cao nhất. 1.1.4. Chu kỳ dự án đầu tư : Chu kỳ dự án là các bước hoặc các giai đoạn của một dự án phải trải qua bắt đầu từ khi dự án mới chỉ là ý đồ cho tới khi kết thúc dự án. Chu kỳ của một dự án đầu tư được thể hiện qua bảng: Bảng 1: Chu kỳ dự án đầu tư Ý đồ về dự án đầu tư Giai đoạn 1 : Chuẩn bị đầu tư Nghiên cứu cơ hội đầu tư Nghiên cứu tiền khả thi Nghiên cứu khả thi Thẩm định dự án Giai đoạn 2 : Thực hiện đầu tư Đàm phán ký kết hợp đồng và hoàn tất các thủ tục để chuẩn bị đầu tư Thiết kế và lập dự toán xây lắp Xây dựng, tuyển dụng và đào tạo cán bộ công nhân viên Bàn giao và nghiệm thu công trình Giai đoạn 3 : Vận hành kết quả đầu tư Sử dụng chưa hết công suất thiết kế Sử dụng công suất ở mức cao nhất Công suất bắt đầu giảm và thanh lý Ý đồ về một dự án đầu tư mới 1.2. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP: 1.2.1. Mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án: 1.2.1.1. Khái niệm: Lập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động xem xét chuẩn bị tính toán toàn diện các khía cạnh kinh tế, kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, pháp lý … trên cơ sở đó xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp nhằm thực hiện một dự án đầu tư. Quá trình lập dự án được coi là một quá trình phát triển từ việc hình thành các ý tưởng đầu tư đến việc xây dựng một kế hoạch chi tiết nhằm biến ý tưởng đó thành hiện thực. Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quyết định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư, là cơ sở để tiến hành đầu tư và đưa dự án vào vận hành khai thác. Sản phẩm của công tác lập dự án là bản dự án hoàn chỉnh, dự kiến về toàn bộ quá trình hoạt động của dự án trong tương lai. Nội dung chủ yếu của một dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô, quản lý và kỹ thuật. 1.2.1.2. Mục đích của công tác lập dự án đầu tư đối với doanh nghiệp: Đối với một doanh nghiệp, thực hiện công tác lập dự án nhằm xây dựng một báo cáo lịch trình khoa học cụ thể về kỹ thuật, tài chính, thời gian và quản trị để thực hiện dự án. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp có thể đánh giá, xem xét dự án xem có đáp ứng yêu cầu của mình hay không. Dự án là căn cứ cho chủ đầu tư xem xét quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư theo phương án nào, kiểm tra tính khả thi của dự án và nếu phù hợp sẽ trình lên dự án thẩm định. Lập dự án cũng nhằm giúp chủ đầu tư xác định xem dự án có được cung cấp đầy đủ các yếu tố đầu vào hay không, xác định những rủi ro và đưa ra những phương án giảm thiểu ảnh hưởng của rủi ro đó. Bản dự án đầu tư sẽ là một trong những căn cứ không thể thiếu để theo dõi, đánh giá và có hiệu chỉmh cần thiết trong quá trình vận hành khai thác công trình; đồng thời cung cấp những thông tin cần thiết cho chủ đầu tư và các đối tác để họ quyết định xem họ có tham gia vào dự án hay không, là phương tiện chủ yếu để tìm kiếm sự tài trợ, góp vốn cho dự án. 1.2.1.3. Yêu cầu của công tác lập dự án: Xuất phát từ đặc điểm của hoạt động đẩu tư phát triển nên để đạt được hiệu quả đầu tư cap về mặt tài chính, kinh tế - xã hội, yêu cầu đặt ra đối với việc lập dự án là phải nghiên cứu toàn diện, kỹ càng các điều kiện để đưa ra và lựa chọn được các giải pháp khả thi của dự án trên các khía cạnh thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân sự, tài chính, kinh tế- xã hội. Vì vậy, việc lập dự án phải đảm bảo một số các yêu cầu cơ bản sau: * Đảm bảo dự án được lập ra phù hợp với cáo quy định của pháp luật, tiêu chuẩn, quy phạm, quy định của các cơ quan quản lý Nhà nước, tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế. * Đảm bảo độ tin cậy và mức chuẩn xác cần thiết của các thông số phản ánh các yếu tố kinh tế, kỹ thuật của dự án trong từng giai đoạn nghiên cứu. * Đánh giá được tính khả thi của dự án trên phương diện, trên cơ sở đưa ra các phương án, so sánh lựa chọn các phương án tốt nhất. 1.2.2. Các tiêu thức đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư: * Công tác lập dự án phải đảm bảo được tính khoa học. Tính khoa học của công tác lập dự án đòi hỏi người lập phải có quá trình nghiên cứu một cách tỉ mỉ, kỹ càng và tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án, đặc biệt là những nội dung về thị trường, tài chính và nội dung về công nghệ, kỹ thuật. * Công tác lập dự án phải đảm bảo tính hệ thống. Trong quá trình lập dự án đầu tư, công tác lập cần được xây dựng quy trình lập khoa học, phân công cho từng nhóm soạn thảo chuyên trách và các chuyên viên có kinh nghiệm nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian mà vẫn đảm bảo được chất lượng. Phải lập ra được quy trình lập dự án khoa học, hợp lý, cụ thể tiến hành các công việc. Việc nghiên cứu cơ hội đầu tư và tính khả thi tiến hành một cách nghiêm túc, tỉ mỉ để quyết định cho bước lập dự án khả thi bởi giai đoạn này thường rất tốn kém, nhất là với những dự án lớn phức tạp về mặt kỹ thuật. * Công tác lập dự án phải bám sát nhu cầu thị trường. Dự án chỉ thành công khi nó bám sát nhu cầu thị trường bởi vì thị trường vừa là cơ sở cho đầu tư, vừa là yếu tố hỗ trợ đầu tư có hiệu quả. * Công tác lập dự án cần phải bám sát với thực tiễn, các nội dung của dự án phải được nghiên cứu và xác định trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp tới hoạt động đầu tư. Khi lập dự án, mọi tình huống khác nhau có thể xảy ra đối với dự án đều được xem xét đến nhằm hạn chế mọi rủi ro không lường trước được sẽ xảy đến khi tiến hành dự án. * Dự án được lập phải có chất lượng cao, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả. Điều này sẽ giúp cho việc thẩm định, triển khai dự án được thuận lợi, từ đó nâng cao hiệu quả dự án. Chất lượng dự án cao đòi hỏi chi phí lập dự án sẽ lớn. Vì vậy phải cân đối giữa các yêu cầu về thời gian, chi phí và chất lượng nhằm đảm bảo có thể thực hiện được công tác lập dự án. Để chất lượng lập ngày càng cao thì phải có đội ngũ chuyên gia đủ năng lực cạnh tranh để tham gia lập các dự án. Thời gian lập dự án cũng phải đảm bảo sao cho dự án có thể nhanh chóng tiếp cận với thị trường, chủ đầu tư không bỏ lỡ cơ hội kinh doanh của mình. Cuối cùng, phải có đầy đủ những nguồn lực cần thiết để thực hiện công tác lập dự án. Đó là đội ngũ cán bộ có năng lực kinh nghiệm trong lĩnh vực lập dự án, có phẩm chất đạo đức. Đó là các phương tiện thiết bị, phòng thí nghiệm, mạng máy tính, các phần mềm tính toán để phục vụ cho việc thu thập và xử lý, phân tích thông tin dữ liệu của dự án. 1.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản ở Việt Nam 1.2.3.1 Lựa chọn lĩnh vực, hình thức nội dung đầu tư: - Căn cứ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng, lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đầu tư có điều kiện và lĩnh vực cấm đầu tư theo quy dịnh tại Điều 27, 28, 29, 30 của Luật Đầu tư. - Căn cứ các thông tin được cung cấp từ các cơ quan quản lý và thông tin dăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng. - Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư. - Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng. 1.2.3.2 Xác định địa điểm đầu tư: Lựa chọn địa điểm để lập dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Địa điểm nghiên cứu lập dự án đầu tư do cấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cụ thể như: - Công văn giới thiệu địa điểm đất của Sở Quy hoạch kiến trúc: Liên hệ với Sở Quy hoạch mua mẫu hồ sơ và lập theo nội dung hướng dẫn được niêm yết tại văn phòng ( đối với công trình xây mới chưa có dịa điểm xây dựng). - Văn bản chấp thuận của UBND Tỉnh/Thành phố cho phép nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án tại địa điểm xây dựng xác định. - Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất của cấp có thẩm quỳên. 1.2.3.3 Đăng ký đầu tư, thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư: - Việc đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện theo luật Đầu tư; Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ và các quy định có liên quan của các cơ quan có thẩm quỳên. - Nạp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư đến Sở Kế hoạch và đầu tư để đựơc hướng dẫn, tiếp nhận dăng ký đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình tự UBND tỉnh/Thành phố cấp 1.2.3.4 Lập báo cáo khả thi - Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trìnhBĐS được thực hiện theo quy định tại điều 35, 36, 37 của Luật Xây dựng; Điều 5, 6, 7 của Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ vầ quản lý dự ánđầu tư xây dựng công trình; Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP vầ quản lý dự án dầu tư xây dựng công trình và các quy định hiện hành của Nhà nứơc. - Ngoài việc thực hiện các bước nêu trên, trường hợp Công ty là tổ chức trúng thầu đấu giá quyền sở hữu đất và trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, việc lập dư án còn phải tuân thủ quyết định trúng thầu của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của UBND Tỉnh/ Thành phố. * Ngoài các bước thực hiện trên, để lập dự án cần phải làm các công viêc:. - Đo đạc hiện trạng ( Công ty địa chính thực hiện). - Xin chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và cung cấp các số liệu kỹ thuật khu đất dự kiến xây dựng công trình. - Xin thoả thuận với các cơ quan quản lý chuyên ngành trên địa bàn Tỉnh/ Thành phố để phục vụ công tác lập dự án đầu tư gồm: + Thoả thuận về môi trường. + Thoả thuận về PCCC. + Thoả thuận về cấp điện, cấp thoát nước. + Thoả thuận về phương án kiến trúc và quy hoạch Tổng mặt bằng xây dựng. - Khảo sát địa chất ( giai đoạn chuẩn bị đầu tư): thuê dơn vị tư vấn có đủ năng lực và tư cách pháp nhân theo quy định thực hiện. - Lập dự án đẩu tư: thuê dơn vị tư vấn có đầy đủ năng lực và tư cách pháp nhân theo quy định thực hiện. 1.2.3.5 Thẩm định, phê duyệt dự án - Thẩm định thiết kế cơ sở: Sau khi có quyết định dự án khả thi thì chủ đầu tư sẽ tiến hành lập thiết kế cơ sở gửi lên UBND các cấp ban ngành có thẩm quyền thẩm định và kết luận đủ điều kiện để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Sở xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở các dự án xây dựng dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng. - Phê duyệt dự án: Người có thẩm quyên quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi có kết quả thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở. Nội dung quyết dịnh đầu tư đựoc thực hiện theo khoản 3 điều 11 Nghị định 16/2005/NĐ-CP của chính phủ. Chủ đầu tư tự quyết định duyệt dự án theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng; UBND tỉn /Thành phố phê duyệt các dự án phát triển nhà ở theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 8 Nghị định số 90/2006//NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luậ Nhà ở; UBND Tỉnh/Thành phố uỷ quyền cho chủ tịch UBND các Quận, Huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở thương mại có tổng mứcđầu tư dưới 30 tỷ VNĐ.. 1.2.3.6 Thực hiện khảo sát phụ vụ bueoéc lập hồ sơ thiết kế: Thực hiện khảo sát địa chất công trình phục vụ lập hồ sơ thiếtkế ( thuê dơn cị tư vấn có đầy đủ năng lưc và tư cách pháp nhân theo quy định thực hiên). 1.2.3.7 Lập hồ sơ Thiết kế kỹ thuật thi công và Tổng dự toán: Thuê dơn vị tư vấn có đầy dủ năng lực và tư cách pháp nhân theo quy định thực hiện và tuân theo điều 52, 53 của Luật Xây dựng; Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ. 1.2.3.8 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán công trình: Nội dung theo Luật Xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005; theo thông tư 02/TT-BXD ngày 14/02/2007 của Bộ Xây dựng. Thủ thục phê duyệt TKKTTC và TDT gồm: - Sau khi đơn vị tư vấn thiết kế lập xong hồ sơ theo quy dịnh, Chủ đầu tư thuê dơn vị tư vấn có đầy đủ năng lực và tư cách pháp nhân theo quy định của thực hiện công tác thẩm tra hồ sơ TKKTTC và TDT. - Sau khi có kết quả thẩm tra, chủ đầu tư tổ chức thẩm định TKKTTC và TDT ( trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện ) kết quả thẩm định là cơ sỏ để trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt TKKTTC và TDT. - Tờ trình xin phê duyệt TKKTTC và TDT. - Quyết định phê duyệt TKKTTC và TDT. 1.2.5. Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án Bất động sản 1.2.5.1. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án đầu tư Bất động sản(sự cần thiết phải đầu tư dự án): Khi bắt đầu có ý tưởng hay quyết định đầu tư vào một dự án nào đó, điều đầu tiên mà dự án phải chỉ ra đó là sự cần thiết phải đầu tư. Nội dung này nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư; những lợi ích mà việc xây dựng công trình mang lại cho công ty cũng như cho đối tác để tiếp tục phát triển. Ngoài ra, phần này còn nêu lên cả những lợi ích và thiệt hại mà công trình đem lại cho vùng, địa phương nơi công trình xây dựng. Để xác đinh sự cần thiết phải đầu tư, nhóm soạn thảo nghiên cứu các nội dung: - Các căn cứ pháp lý : + Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. + Chủ trương, chính sách luật pháp liên quan như: Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật doanh nghiệp …và các nghị định của chính phủ, thông tư hướng dẫn của Bộ. + Định hướng phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch của thành phố Hà Nội về xây dựng, phát triển đô thị, phát triển sản xuất. + Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được ban hành - Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội của nơi thực hiện dự án, tình hình lãi suất, lạm phát, tình hình ngoại thương và các định chế tài chính có liên quan nhu chính sách thuế, chính sách tỷ giá hối đoái, chi tiêu chính phủ, các chính sách về tín dụng…Nghiên cứu vấn đề này có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nó cho thấy sự khuyến khích hay thắt chặt tín dụng của nhà nước đối với các dự án, gây khó khăn về vốn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án và chi tiêu của người dân vào đầu tư nhà ở. - Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội như dân số, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, điều kiện khí hậu… - Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác). - Các dự án có liên quan đến vùng dự án. Đối với các dự án được lập của công ty, do có kinh nghiệm và sự tham khảo các dự án được phê duyệt nên phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư đã được ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án. 1.2.5.2. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trường mục tiêu của dự án: - Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự án - Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm gì, chất lượng sản phẩm, và số lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm. Đối với các dự án trung tâm thương mại thì đó là các văn phòng cho thuê, bán và căn hộ chung cư... - Xác định thị trường mục tiêu của dự án : hướng tới đối tượng khách hàng , mức thu nhập của khách hàng… - Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường,… - Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá sản phẩm  Đối với các dự án Bất động sản thì nội dung này không nhất thiết phải nghiên cứu quá chi tiết, mà có phần đơn giản hơn và trên một phạm vi cũng hẹp hơn. 1.2.5.3. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án: Nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án là nội dung quan trọng nhất của một dự án kinh doanh Bất động sản. Khi nghiên cứu nội dung này công ty thường mới các nhà tư vấn thiết kế làm và kiểm tra lựa chọn. Những nội dung của phần này thường bao gồm : ● Xem xét về địa điểm xây dựng dự án và đánh giá hiện trạng vùng dự án Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về : - Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất - Đặc điểm địa hình, tự nhiên, khí hậu… của khu đất. - Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng. - Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố. ● Nghiên cứu quy mô và các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án : - Giới thiệu quy mô và các hạnh mục công trình dự án - Các chỉ tiêu kỹ thuật dự án - Phương án quy hoạch không gian dự án - Quy hoạch chi tiết sử dụng đất cho từng hạng mục công trình, từng sản phẩm của dự án - Phân khu chức năng của dự án ● Phần nội dung thiết kế kỹ thuật của dự án : - Thiết kế kỹ thuật quy hoạch chi tiết mặt bằng dự án - Thiết kế kỹ thuật từng hạng mục công trình của dự án - Giải pháp thiết kế kỹ thuật chung và từng hạng mục công trình dự án ● Đánh giá tác động môi trường của dự án : - Đánh giá môi trường hiện trạng dự án - Dự báo các yếu tố gây ô nhiễm và mức độ gây ô nhiễm - Các giải pháp bảo vệ môi trường - Kết luận và kiến nghị ● Xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công trình xây dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực hiện các công việc găng của dự án. Đối với._.