Nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

ng của đất nước, bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc. Các doanh nghiệp càng ngày càng cần những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra đời của các cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc. Trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường này sẽ tập trung vào thị trường văn phòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) tại khu vực trung tâm Hà Nội nhằm nghiên cứu khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án đầu tư tòa cao ốc văn phòng Pacific Palace. * Mục tiêu: Nhu cầu thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án. Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, chúng ta không những có thể xác định được thị phần của dự án toà cao ốc văn phòng Pacific Palace mà còn xác định phương thức tiếp thị và khả năng cạnh tranh của dự án. * Phương pháp nghiên cứu: Bài nghiên cứu này dựa trên phương pháp nghiên cứu thị trường định lượng. - Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế, tâm lý, và xã hội của các cá nhân đến hành vi tiêu dùng của họ. - Thứ hai, dựa trên cơ sở lý thuyết về các mối quan hệ kinh tế nêu trên, người làm nghiên cứu thị trường có thể lập ra những bảng hỏi ngắn gọn, logic, có độ “phân giải” cao, hàm ý rõ ràng. - Thứ ba, dựa vào dữ liệu thu thập được, các phương pháp đo lường kinh tế cho phép đánh giá các quan hệ kinh tế, với độ tin cậy xác định về mặt thống kê. Những đánh giá đó có thể được sử dụng cho phân tích và dự báo. - Cuối cùng, kết quả phân tích và dự báo định lượng được đối chiếu lại với cơ sở lý luận cho việc lập mô hình phân tích và dự báo. Sự phù hợp giữa lý luận và thực tiễn sẽ cho phép cho ra những quyết định kinh doanh rất có lợi cho công ty, như là hệ quả trực tiếp của việc có được những thông tin đáng tin cậy về thị trường. * Nguồn tư liệu: Bản báo cáo nghiên cứu thị trường này được dựa trên quá trình khảo sát thực tế của nhóm khảo sát cũng như quá trình thu thập thông tin qua các chuyên trang về bất động sản, các trang web của các công ty tư vấn và cho thuê bất động sản và các báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS của các công ty BĐS hàng đầu. + Các trang tin bất động sản: www.cbrevietnam.com, + Các trang cho thuê dịch vụ văn phòng cao cấp : + Các báo cáo phân tích thị trường BĐS: " Những dự đoán táo bạo Hà Nội, Việt Nam", Marc Townsend - Giám đốc Điều hành Côngty CB Richard Ellis ViệtNam. Báo cáo Hội thảo chuyên đề "Dịch vụ quản lý và cho thuê văn phòng- định vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách" . "Cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Hà Nội quí III năm 2008 và điểm nhấn về lựa chọn mới về nhà ở", Renato Shordon - Phó Giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam. * Các giả thiết đặt ra:Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội chọn lựa cho khách thuê. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp trong điều kiện khủng hoảng tài chính hiện nay là vô cùng quan trong, không những gíúp xác định cung- cầu trên thị trường mà còn nhằm đưa ra một mức giá hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng cũng như lợi nhuận II. Khái quát vĩ mô * Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương và khu vực Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâm liên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước. - Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầm uất của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi tiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du lịch…Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng… - Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với mật độ lưu lượng người qua lại lớn. *Ảnh hưởng của tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu trên thị trường Nằm trong khu đất số 83B trên đường Lý Thường Kiệt, một đường phố huyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớn của Tp HN, nên Pacific Palace cũng như nhiều toà nhà văn phòng khác có đủ các điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thông, giao thông cởi mở... để trở thành một công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội và góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị trong công cuộc đổi mới, công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước . Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng đã, đang và sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, các cao ốc văn phòng cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn. III. Phân tích vị trí và ranh giới thị trường của tòa nhà Pacific Place : Tòa nhà đã khai trương ngày 4/5/2007 , tọa lạc tại số 83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tòa nhà đa chức năng hiện đại Pacific Place đại diện cho sự phát triển mang tính đẳng cấp quốc tế, được thiết kế cho cuộc sống và môi trường làm việc hiện đại của thế kỷ 21 . Đây là một trong những tòa cao ốc hiện đại nhất Việt Nam hiện nay , do Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý và Tập đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế . Pacific Place đươc xây dựng theo kiến trúc kiểu Pháp ấn tượng , vừa tôn trọng phong cách kiến trúc truyền thống của thủ đô Hà Nội vừa mang tính hiện đại phù hợp với xu hướng hội nhập, giám sát công trình theo tiêu chuẩn cao nhất của Mỹ bởi DCMC, tòa nhà là kiểu mẫu đầu tiên đưa ra một phong cách mới trong kinh doanh và đầu tư Bất động sản. Thiết kế kiến trúc của tòa nhà do tập đoàn Archetype thực hiện với những đặc điểm tiên tiến như thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu văn phòng và có hệ thống sàn nâng hiện đại. Pacific Place được đánh giá là đã mở đường cho những công trình xây dựng chất lượng hàng đầu trong tương lai và đặt ra tiêu chuẩn cho các tòa nhà khác trong khu vực. Cụ thể tòa nhà này có : Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2; Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2; Khu căn hộ sang trọng: 185 căn có diện tích từ 46m2 tới 214 m2; Bãi đỗ cho 400 xe ôtô và 500 xe máy. Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường Kiệt) được cho thuê dài hạn hoặc với thời gian ngắn thông qua sự cộng tác của Chesterton Petty, có giá hằng tháng từ 42 USD/m2. Toàn bộ khu mua sắm với các thương hiệu quốc tế và ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm ở tầng 1 với giá thuê mỗi tháng thấp nhất là 60 USD/m2. Khu căn hộ với thiết kế sang trọng và hiện đại gồm 179 căn nằm ở hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: 1 phòng ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), 2 phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) và 3 phòng ngủ (từ 119 đến 167 m2). Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình. * Xét trên khu vực nghiên cứu thì trong lĩnh vực cho thuê văn phòng , có một số BĐS cạnh tranh với Pacific Place như : KS Melia Hà Nội (đường Lý Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà Trưng ) , Hà Nội Towers . Về vị trí địa lý thì các BĐS này đều co vị trí khá thuận lợi , nằm ở khu trung tâm thành phố , gần với nhà ga và các địa điểm nổi tiếng khác của thành phố Về Khu vực thị trường của tòa nhà : Pacific place tọa lạc trên phố Lý Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm ngay khu trung tâm giao dịch Hà Nội, cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m . Vị trí tòa nhà nằm trên phố Lý Thường Kiệt , giao cắt với các phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán các nứớc , gần cầu Long Biên , đây là khu vực khá nổi tiếng với việc cho thuê văn phong trong trung tâm thành phố . Vị trí của tòa nhà này sẽ thu hút được những khách hàng co nhu cầu thuê văn phòng gần với khu vực phố cổ , khu vực quận Hoàn Kiếm , quận Hai Bà Trưng . Đây là một khu vực thi trường rất tiềm năng , do khách hàng thuê văn phòng hạng A đều là những công ty có tiềm lực tài chính mạnh . Những khách hàng này mong muốn thuê văn phòng nằm trong trung tâm thành phố , thuận tiện cho việc giao dịch , thông thương , ký kết các hợp đồng . Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào nên thị trường không bị suy giảm . Do đó dù nền kinh tế có bị khủng hoảng , suy thoái thì thị trường cho thuê văn phòng cao cấp vẫn rất ổn định , mặc dù hiện nay các loại văn phòng khác khá ế ẩm thì chỉ có văn phòng hạng A, dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. IV. Phân tích cầu * Xác đinh khách hàng tiềm năng Việt Nam đang có tốc độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn,bên cạnh đó lại sức hút của tăng trưởng kinh tế, gia nhập WTO, cùng với sức nóng của một thị trường với trên 80 triệu dân khiến nhiều Công ty lớn trong và ngoài nước đã ngắm nghía từ lâu, giờ quyết định nhập cuộc… + Ngày càng nhiều các văn phòng đại diện nước ngoài đăng kí hoạt động tại Việt Nam. Nhu cầu thuê văn phòng loại A (gia hạn hợp đồng thuê hay thuê mới) tại Hà Nội đều chủ yếu đến từ các công ty nước ngoài đang hoạt động trong các lĩnh vực: tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và phần mềm, bất động sản, hàng tiêu dùng và gia công phần mềm.Theo như con số thông kê về phần trăm các công ty đang thuê các văn phòng hạng sang tại các cao ốc đã thi công xong thì khoảng trên 70% lượng khách hàng là các công ty nước ngoài,còn lại mới là các doanh nghiệp trong nước +Các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực tài chính. Do kinh tế phát triển khả quan nên lượng doanh nghiệp Việt Nam thành lập mới, mở rộng quy mô, nâng tầm hoạt động ngày càng nhiều và không ít doanh nghiệp trong số này, với thế mạnh về tài chính, cũng muốn chuyển vào các toà nhà cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và nâng cao vị thế. * Xác định thị hiếu, sở thích của khách hàng tiềm năng + Các khách hàng tiềm năng kể trên có xu hướng đặt văn phòng tại các toà nhà cao cấp là xu thế chung bởi ưu thế về dịch vụ, an ninh và đặc biệt là vị thế khi giao dịch với đối tác + Các tập đoàn lớn thường đặt ra các tiêu chí quan trọng khi mở văn phòng như nằm khu vực trung tâm, tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn về hạ tầng cho hoạt động của doanh nghiệp, an toàn, thuận tiên trong việc kinh doanh… Họ tìm kiếm những văn phòng nằm tại vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. diện tích mặt sàn lớn, tiện ích bên trong đầy đủ, vấn đề quản lý và dịch vụ như Phòng Cháy Chữa Cháy, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải đạt chuẩn. +Một số các công ty,tập đoàn lớn thậm chí còn yêu cầu nhiều tiện ích đi kèm như khu văn phòng được xây dựng,dịch vụ tiện nghi như phòng họp, phòng hội thảo, bãi đỗ xe. * Dự đoán lượng cầu và thị phần bất động sản Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin rằng vẫn sẽ thiếu hụt cầu đối với mảng văn phòng loại A là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngoài. Ngay bản thân một số doanh nghiệp trong nước có tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển vào các tòa nhà văn phòng cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn, và nâng cao vị thế. Đánh giá tình hình hiện nay thì tại các cao ốc đã hoàn thành như Vincom,Ocean Park hay Pacific Place,thông thường tất cả các văn phòng đã được thuê kín.Tại một số những cao ốc khác đang được thi công,danh sách đăng kí thuê cũng đã xếp hàng dằng dặc. Vì nhu cầu lớn nên các toà nhà vừa đi vào hoạt động đã không còn chỗ trống vì các doanh nghiệp đã đăng kí xếp chỗ từ lúc còn đang thi công. Ví dụ toà nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hát Lớn,khách thành năm 2008 đã cho thuê hết trước khi khai trương.. Theo như con số thống kê được thì tại thời điểm cuối qu‎ý I/2009, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng lên ở mức 2,6%. Đây là ảnh hưởng do sự suy giảm kinh tế trong thời gian qua khiến các doanh nghiệp phải tiến hành cắt giảm chi phí.Tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng nhưng theo các chuyên giá thì tỉ lệ vẫn ở mức chấp nhận được,và dự báo là cầu về văn phòng trong các tháng tiếp theo sẽ vẫn tăng,tuy không nhiều.Bởi lễ nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn đang hết sức đều đặn nên có thể nói cầu về văn phòng là tương đối ổn định. * Tỷ lệ hấp thụ của Bất động sản cần phân tích Tọa lạc ngay chính giữa trung tâm Hà Nội - Khu văn phòng Pacific Place là điểm dừng chân lý tưởng cho các doanh nghiệp với những cơ hội tiếp cận hợp tác toàn cầu dễ dàng hơn bao giờ hết. Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình. Là một chỉnh thể hoàn thiện của Pacific Place. Khu văn phòng Pacific Place còn cung cấp cho khách hàng các dịch vụ hiện đại & chất lượng cao như nhà hàng, shop,trung tâm hội nghị cùng bãi đỗ xe. Mặc dù trong tình hình hiện nay, các công ty đang tìm cách cắt giảm chi phí, trong đó có chi phí văn phòng nhưng Pacific Palace vẫn có một lượng khách hàng ổn định nhờ uy tín cũng như chất lượng cung cấp trên thị trường. Các doanh nghiệp, đại sứ quán cũng đăng kí thuê hết toàn bộ 18.000 m2 của cao ốc Pacific Place trước khi nó đi vào hoạt động V. Phân tích cung Giai đoạn “bong bóng” của thị trường BDS từ cuối năm 2007 đầu năm 2008, đã chảy vào túi những nhà đầu tư những khoản lợi nhuận khổng lồ. Trong thời điểm ấy, thị trường bất động sản trở thành miếng bánh béo bở của các nhà đầu tư. Vì thế, hàng loạt dự án xây dựng ra đời, hàng loạt hợp đồng vay vốn cũng liên tiếp cho thị trường này.Theo thống kê, năm 2007 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt gần 8,5 tỷ USD, tương đương khoảng 40% so với tổng vốn FDI đăng ký. Năm 2008, con số này ước đạt khoảng 28 tỷ USD, tức tăng hơn 3  lần so với năm 2007. Phần lớn, FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2008 đến nay, do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính diễn ra trên qui mô toàn thế giới. Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ, và nền kinh tế cũng trở nên trầm lắng. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng không nằm ngoài qui luật này, đặc biệt tại thị trường văn phòng cho thuê, sự thay đổi thể hiện rõ qua sự so sánh giá giữa năm nay và thời điểm này năm ngoái. Sau khi trải qua thời kì hoàng kim giai đoạn 2007-2008, thời điểm mà bất cứ văn phòng mới nào được xây lên cũng đã được đặt kín chỗ với giá hét từ 80-100USD/m2 cho văn phòng loại A. Hiện nay, giá thuê văn phòng đang có xu hướng trở về với giá trị thực, giá giảm cao nhất còn 70USD/m2, tức giảm tầm 25%. Có nhiều lí do cho sự thay đổi trên. Quan trọng nhất là hiện nay, do cả nền kinh tế thế giới đang bị chững lại nên nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp giảm xuống. Người tiêu dùng tiết kiệm chi tiêu hơn, và tìm đến những văn phòng có mức giá vừa phải hơn. Thêm vào đó, hàng loạt dự án ra đời trong thời gian trước giúp khách hàng có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với tiêu chuẩn của mình.Trong tình hình nguồn cung nhiều,, nhu cầu giảm xuống và trở nên khắt khe hơn thì việc giảm giá các văn phòng cho thuê là điều dễ hiểu. Hình 1. Cung thị trường văn phòng Hà Nội Hiện thị trường văn phòng cho thuê loại A chịu tác động bởi các nhân tố sau: Áp lực từ khách hàng Bởi vì điều này quyết định lượng cầu của thị trường. Giai đoạn này, khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn về văn phòng cho thuê cộng thêm tình hình tài chính khó khăn nên nhu cầu về những văn phòng cao cấp giảm xuống. Chính vì thế, giá thuê của loại văn phòng này buộc phải giảm xuống để phù hợp với nhu cầu thị trường. Áp lực từ các nhà đầu tư : Như đã phân tích ở trên, giai đoạn thị trường “bong bóng”, hàng loạt dự án vay ngân hàng đã đổ vào thị trường bất động sản. và thời điểm hiện tại các nhà đầu tư đang phải thanh toán nợ và lãi. Số liệu thống kê của NHNN cho biết tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng trong cả nước đến cuối năm 2008 là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60% tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng. Khoản nợ xấu này là một trong những lí do khiến thị trường thêm ảm đạm. Áp lực từ các sản phầm thay thế và nội bộ ngành: Hiện nay, nguồn cung cho thị trường văn phòng cho thuê là rất lớn. Hiện chỉ tính riêng khu vực Hà nội đã có khoảng trên 40 dự án thuê, đang cho thuê, hoặc đang xây. Hầu hết là các khu nhà cao tầng dành cho việc thuê văn phòng. Hình 2.Các toà cao ốc văn phòng trong trung tâm thành phố Áp lực từ đối thủ tiềm ẩn : Hiện tại thị trường Việt Nam, nhiều giải pháp văn phòng cho thuê đã xuất hiện để đối phó với những khó khăn tài chính. Điển hình là mô hình cho thuê văn phòng linh hoạt 1 bàn làm việc với đầy đủ các trang thiết bị kèm theo với giá 150$/bàn/tháng. Mô hình này đáp ứng cho mọi nhu cầu của doanh nghiệp với giá cả hợp lí và đang dần có chỗ đứng trên thị trường. Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội chọn lựa cho khách thuê. Áp lực từ các yếu tố khác : Các yếu tố khác ở đây bao gồm : chính phủ, tình hình thế giới, tâm lí khác hàng… Nhìn chung giai đoạn này, chính phủ chưa thể có được những gói kích cầu đáng kể vào thị trường bất động sản do nỗi lo khủng hoảng tín dụng tại thị trường này vẫn là nguy cơ lớn đối với nền kinh tế. Chính vì thế, có thể tạm coi trong thời điểm này, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, đặc biệt là với thị trường cao cấp như văn phòng cho thuê loại A. Áp lực cạnh tranh sẽ khiến cho việc kinh doanh của thị trường này trở nên khó khăn hơn trong thời gian tới. Con số trên phản ánh nguồn cung hết sức lớn từ những nhà đầu tư cho thị trường văn phòng cho thuê cao cấp. VI. Phân tích cạnh tranh Hiện nay trên trục đường Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng có rất nhiều văn phòng cho thuê hạng A, B cạnh tranh với tòa nhà văn phòng cho thuê Pacific Place. Các văn phòng hạng A có thể kể đến như là : Tòa nhà Central Building 31 Hai Bà Trưng, Sun City nằm ở 13 Hai Bà Trưng, tòa nhà Melia 44 Lý Thường Kiệt, Hanoi Towers; ngoài ra còn rất nhiều tòa nhà văn phòng hạng B xung quanh: Minex part, Mercure Hanoi Lagare, Prime Center Building…Một số văn phòng cho thuê đang được xây dựng như: văn phòng Tuấn Đức, Capital Tower… Pacific Place có một vị trí thuận lợi, nằm ở khu đất vàng, nó là sự kết hợp giữa khu văn phòng cao cấp, khu mua sắm đẳng cấp, căn hộ sang trọng, và khu ẩm thực hiện đại. Tòa nhà cao 19 tầng này do Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý và Tập đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế. Như vậy có thể khẳng định Pacific Place có 1 nguồn lực tài chính bảo đảm vượt trội so với các tòa nhà văn phòng khác trong khu vực Giá của các văn phòng hạng A trong khu vực có giá rất cạnh tranh nhau : Tòa nhà Central Building: giá cao nhất khoảng 65-70 USD/m2. Tòa nhà văn phòng và căn hộ cho thuê Pacific Place hiện dao động quanh mức 65 USD/m2. Mới đưa vào sử dụng nhưng Sun City hiện cũng được "hét" giá khoảng 70 USD, nhưng cũng có những hợp đồng được ký với giá khoảng 55-60 USD. Tòa nhà Melia thường không có chỗ trống, giá thuê khoảng 60 USD/m2. Những tòa nhà hạng B giá trung bình từ 35 đến 50 USD một tháng. Với các mức giá kể trên, ta nhận thấy giá giữa Pacific Place và các văn phòng hạng A không có chênh nhau quá nhiều, như vậy các văn phòng đang cạnh tranh nhau gay gắt về giá để thu hút khách hàng. Giá đất ở những khu vực gần hồ Hoàn Kiếm tương đối cao, những khu đất vàng có vị trí đẹp cũng còn rất ít, do vậy việc xây dựng các văn phòng hạng A mới ở khu vực này tương đối khó khăn. Các văn phòng hạng B đòi hỏi quỹ đất ít hơn nhất là hiện nay khi giá xây dựng vẫn tiếp tục giảm và lãi suất đang ở mức thấp đã tạo điều kiện cho nhiều dự án khởi động trở lại và đẩy nhanh tiến độ xây dựng một số dự án do vậy việc xây dựng các văn phòng hạng B trở nên tương đối dễ dàng hơn. Như vậy trong tương lai, các văn phòng hạng B sẽ là đối thủ cạnh tranh quyết liệt đối với văn phòng Pacific Place khi mà mức giá cho thuê văn phòng Pacific Place cao như hiện nay đang là cản trở lớn đối với không chỉ những nhà đầu tư trong nước mà cả các nhà đầu tư nước ngoài đến thuê. Chất lượng các văn phòng cho thuê hạng A tương đối đồng đều nhau, các văn phòng đều được cung cấp dịch vụ và trang thiết bị chất lượng cao. Tuy vậy Pacific Place cung cấp những dịch vụ vượt chội so với các văn phòng khác: Thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu văn phòng, hệ thống sàn nâng hiện đại, Pacific Place cũng là tòa nhà đầu tiên tại Hà Nội có khu để xe rộng rãi với 5 tầng hầm. Quy trình quản lý và bảo dưỡng tòa nhà theo tiêu chuẩn quốc tế do IMO Management thực hiện. An ninh đảm bảo 24/24h mỗi ngày. Hệ thống năng lượng dự phòng hoạt động 100% năng suất. Bể bơi và khu thể thao tầng thượng, quầy bar Vip phục vụ khách thuê căn hộ. Hiện nay do nguồn cung mới trên thị trường đang tăng lên, trong khi nhu cầu về văn phòng lại không tăng mạnh do các doanh nghiệp đang không ngừng tăng chất lượng dịch vụ các văn phòng để thu hút khách hàng nên trong tương lai Pacific Place sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cạnh trang chất lượng với các tòa nhà văn phòng khác. Hiện tại, Pacific Place và các văn phòng hạng A khác trong khu vực vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100% trong khi đó tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng rất cao so với trước từ mức 5% lên đến gần 14%. Đây là tỷ lệ trống khá cao trong các tòa nhà văn phòng, chứng tỏ sự ra đi của các công ty ở những tòa nhà này đang tăng lên đáng kể. Nhiều nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân cơ bản là so với hạng B, văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào. Ngoài ra, khách hàng thuê tại các khu văn phòng hạng A như Pacific Place, Hanoi Towers, Melia,... đều thuộc hàng "đại gia". Các khách hàng Vip này chủ yếu chỉ thuê diện tích nhỏ, dưới 100 m2 và hợp đồng dài hạn nên không bị ảnh hưởng nhiều. Hơn nữa, các "đại gia" có nguồn vốn lớn, tiềm lực mạnh nên sẵn sàng "chịu chơi".  Trong một cơ chế thị trường sôi động và đầy tính cạnh tranh như hiện nay, Pacific Place đang đối mặt với rất nhiều thách thức đến từ các văn phòng khác trong khu vực. Tuy vậy với sự kiện Việt Nam gia nhập WTO đã mở ra những cơ hội đầu tư mới cho nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhu cầu thuê các văn phòng hạng A với chất lượng dịch vụ tốt nhất cũng tăng cao. Với những ưu điểm vượt trội so với các văn phòng khác, tòa nhà Pacific Place có khả năng thu hút rất lớn các khách hàng đến đặt văn phòng. VII. Dự báo giá cả, mức tiền thuê Khu văn phòng Pacific Place có vị trí thuận lợi, nằm trong khu vực trung tâm của thành phố Hà Nội, nằm trên trục giao nhau của hai con đường Phan Bội Châu và Lý Thường Kiệt. nơi tập chung các bộ ban ngành chính phủ, các tổ chức quốc tế cũng như các nhà hàng cao cấp, khách sạn năm sao, trung tâm mua sắm. Đồng thời đây cũng là khu vực kinh doanh, buôn bán sầm uất., có thể nói khu văn phòng Pacific Place có lợi thế về vị trí so với nhiều khu văn phòng hạng A khác trong thành phố Hà Nội. Tòa nhà Pacific Place ngoài việc sở hữu khuvăn phòng hạng A còn cung cấp những căn hộ sang trọng hạng A tạo nên một khối liên kết văn phòng – nhà ở, một lợi thế mà không phải khu văn phòng hạng A nào cũng có được. Với khả năng cung cấp 18.000 m2 diện tích sàn cho văn phòng hạng A, khu văn phòng Pacific Place sở hữu một diện tích sàn tương đối lớn, có khả năng đáp ứng cho những công ty có quy mô lớn, hiện Pacific Place đang là trụ sở của các công ty nổi tiếng như IBM, Savills, HSBC… Với những lợi thế có được, khu văn phòng Pacific Place có giá thuê khoảng 45$/m2 (đã bao gồm thuế và dịch vụ của toà nhà) ở mức trung bình so với các khu văn phòng khác của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung. Với những lợi thế về vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ cũng như giá thuê có tính cạnh tranh, khu văn phòng Pacific Place nhanh chóng được đăng ký thuê dài hạn toàn bộ diện tích 18.000 m2 sàn khi mà công trình còn chưa hoàn thành. Kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng đang trong thời kỳ suy thoái, hiện tượng nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước thu hẹp việc kinh doanh sản xuất cũng như cắt giảm nhân sự. Sức cầu giảm nhiều đã làm cho giá cho thuê văn phòng nói chung có xu hướng giảm giá mạnh, những khu văn phòng hạng A cũng không nằm ngoài xu thế trên. Giá thuê văn phòng cạnh tranh sẽ làm cơ sở và đẩy mạnh phát triển kinh tế, và Việt Nam phải nhanh chóng giữ lấy lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong việc giảm bớt chi phí vận hành doanh nghiệp trong đó có tiền thuê văn phòng trong tình hình kinh tế hiện nay. Theo Ông Jeremy King, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn và thẩm định giá của công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam cho biết so với quí 1-2008, giá chào thuê văn phóng hạng A cuối Qu‎ý I/2009 giảm 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, tỷ lệ trống tăng lên 2,6%. Giá văn phòng hạng B giảm xuống trung bình khoảng 33 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống tòa nhà cũ 8% và tòa nhà mới 19%. Nguồn cung mới trên thị trường cũng đang tăng lên mạnh, nhưng nhu cầu về văn phóng lại không tăng mạnh. Chính vì thế, đã tác động làm giá giảm xuống. Hết năm 2008, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 300 – 400 nghìn m2 sàn, đến hết năm 2009 con số này có thể tăng lên khoảng 500 nghìn m2 sàn văn phòng. Đến hết quý I năm 2009, tình hình kinh tế thế giới nói chung có xu hướng khởi sắc, tuy vẫn nằm trong cuộc suy thoái kéo dài nhiều năm, nhưng những hành động của các chính phủ đang đi đúng hướng, khi mà công việc kinh doanh trở nên thuận lợi hơn, doanh nghiệp thuê mướn nhiều lao động hơn, nhu cầu về văn phòng sẽ tăng trở lại, nhưng không thể tăng đột biến ngay được. Tuy nguồn cung văn phòng hạng A ở Việt Nam còn hạn chế nhưng khu vực cho thuê văn phòng hạng B và hạng C ngày càng được xây dựng nhiều sẽ có tác động tăng cung cho thị trường cho thuê văn phòng, nguồn cung dồi dào hơn sẽ làm giảm áp lực về giá cho thuê văn phòng trong thời gian tới. Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam Trong bản báo cáo gần đây, công ty cung cấp các dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam cũng đưa ra cùng nhận định cho rằng nhu cầu về văn phòng hạng A sẽ vẫn cao trong thời gian ngắn nữa, trong khi các cao ốc văn phòng hạng B và C đang bước vào thời kỳ cạnh tranh nhiều hơn. Theo dự báo, sẽ có khoảng một triệu mét vuông diện tích văn phòng đưa vào sử dụng trong khoảng bốn năm tới. Trong số đó có cả một số nhà đầu tư Việt Nam tham gia vào thị trường, nhưng nhắm đến đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng diện tích nhỏ hơn, có thể thấy rằng nguồn cung sẽ tăng không chỉ về số lượng mà còn đa dạng về chất lượng văn phòng, trong thời kỳ kinh tế còn chưa ổn định, lượng cầu không tăng mạnh thì giá cho thuê văn phòng hạng A nói riêng và các văn phòng khác nói chung sẽ có xu hướng giảm giá, dần trở về với giá trị thực của nó. Trên thực tế, giá cho thuê văn phòng ở khu vực Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn của Việt Nam nói chung vẫn còn ở mức cao so với các nước trong khu vực, cụ thể là các nước trong khu vực Đông Nam Á, Đài Loan, Hồng Kông… Muốn thu hút được các doanh nghiệp, các công ty đa quốc gia mở văn phòng hay chi nhánh ở Hà Nội, thì mức giá cho thuê văn phòng ở Hà Nội phải ở mức cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Lượng cung văn phòng tăng sẽ làm giảm sức ép của cầu lên giá, sẽ tác động tích cực đến việc điều chỉnh giá về mức cạnh tranh hơn. Đứng trước xu thế giảm giá chung của thị trường cho thuê văn phòng, khu văn phòng Pacific Place có lợi thế tương đối khi đa số các công ty ở đây thuê văn phòng với hợp đồng dài hạn, sự biến động về cầu văn phòng đối với Pacific Place là không đáng kể, điều này làm cho giá cho thuê văn phòng của Pacific Place không có sự biến động nhiều. Mức tiền thuê trung bình khoảng 45$/m2/1 tháng, với khả năng cung cấp 18.000 m2 mặt sàn, có khả năng đem lại khoản thu trung bình khoảng 810.000$/1 tháng. MỤC LỤC Trang I. Lời mở đầu 2 II. Khái quát vĩ mô 4 III. Phân tích vị trí và ranh giới toà nhà 5 IV. Phân tích cầu 8 V. Phân tích cung 10 VI. Phân tích cạnh tranh 15 VII. Dự báo giá cả mức tiền cho thuê 18 ._.