Nghiên cứu Một số vấn đề về môi giới thuê & cho thuê Bất động sản thương mại

rường bất động sản các nước trên thế giới thị trường bất động sản Việt Nam cũng có chu kỳ phát triển và suy thoái nói chung. Thị trường bất động sản Hà Nội là một thị trường tiêu biểu đại diện cho thị trường bất động sản Việt Nam cũng vừa trải qua đợt suy thoái kéo dài từ cuối năm 2003 tới nay và hiện đang dần hồi phục mạnh mẽ Thị trường bất động sản Hà Nội bao gồm các lĩnh vực hoạt động chủ yếu như: + Kinh doanh mua bán bất động sản + Thuê và cho thuê bất động sản + Thẩm định giá bất động sản + Một số dịch vụ liên quan tới vấn đề pháp lý và các quyền liên quan trong bất động sản Trong đó lĩnh vực Thuê và cho thuê bất động sản là một trong những lĩnh vực sôi động nhất trong thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay. Lĩnh vực này ít chịu ảnh hưởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thị trường và phát triển dầm dộ nhất bắt đầu từ năm 2003 cho đến nay đã được gần 4 năm và đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội. Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang đề ra một số vấn đề rất lớn cần được giải quyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới, chất lượng, kĩ năng chuyên môn của nhà môi giới, cũng như đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp, chất lượng thông tin, dịch vụ khách hàng... đang là một câu hỏi lớn đang đặt ra, nó không thể giải quyết ngay trong một sáng một chiều mà đòi hỏi cần có sự quản lý, điều tiết cũng như quy hoạch sự phát triển mở rộng, phải có chính sách, định hướng phát triển trong ngắn hạn, dài hạn để có được một hệ thống mạng lưới các trung tâm chất lượng cũng như hệ thống thông tin “sạch” nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu ngày càng cao của xã hội và đặc biệt là tại Hà Nội – một trong những thị trường sôi động nhất trong cả nước. Vì các lý do trên nên em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là: “Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê Bất động sản thương mại” Mục tiêu nghiên cứu: Giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực Môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại và cung ứng các thông tin, dịch vụ tốt nhất cho khách hàng tại thì trường Hà Nội. Phương phát nghiên cứu: Hệ thống hoá, đào sâu, làm dõ các vấn đề lý thuyết về môi giới bất động sản nói chung & môi giới bất động sản thương mại nói riêng và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn thị trường bất động sản tại Hà Nội Nội dung nghiên cứu : Đề án gồm 3 chương chính như sau: - Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại. - Chương II: Hiện trạng và thực tiễn tình hình hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực - Chương III: Các giải pháp và phương hướng giải quyết Em chân thành cám ơn T.s Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn giúp em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu môn học này. Phần II: Nội dung. Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê và cho thuê bất động sản thương mại. 1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại Khái niệm về môi giới bất động sản: - Theo điều 181- bộ luật dân sự: BĐS là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác BĐS là đất đâi và những vật thể cố định gắn với đất đai ,đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại(tính chất,công năng,hình thái)hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép. - Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua,là một chủ thể,một cá nhân,một nhóm,một hãng làm chủ thể trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác để tham gia trong kinh doanh. - Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thông thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau. - Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba có đủ tính năng ,điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về BĐS. Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên nghiệp,là việc thực hiện,kết nối các thương vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các bên .là việc lựa chọn sắp xếp các thương vụ,đề ra phương pháp giải quyết. - Cửa hàng cho thuê là một bô phận của BĐS thương mại,là hệ thống các nhà mặt đường mà chủ sở hữu đồng ý cho thương nhân thuê để kinh doanh ,buôn bán . Môi giới cửa hàng cho thuê là hoạt động của nguời thứ ba giữa bên có cửa hàng cho thuê với bên có mong muốn thuê cửa hàng để kinh doanh.Môi giới giúp việc thoả thuận giữa hai bên thuân lợi hơn. Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới bất động sản đặc biệt là các bất động sản như văn phòng, cửa hàng thương mại. - Vì BĐS nói chung và cửa hàng cho thuê nói riêng đều là hàng hoá đặc biệt .Khác với các loại hàng hoá khác chúng còn được tính giá trị dựa trên các quyền năng đi kèm như: quyền sở hữu, quyền ưu thế.... Các BĐS mang tính cá biệt cao nên khó có thể so sánh; thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, hệ thống thông tin còn ít và thiết độ chính xác. BĐS là tài sản có giá trị lớn: trong việc mua bán BĐS thường người tiêu dùng chủ yếu chỉ giao dịch số ít lần nên không có kinh nghiệm dễ vướng phải những vấn đề khó giải quyết trong khi làm thủ tục; Còn với BĐS cửa hàng cho thuê thì có thể khách hàng thuê đã có chút kinh nghiêm về việc giao dịch nhưng nếu có thêm sự hỗ trợ của nhà môi giới chuyên nghiệp thì quá trình giao dịch sẽ diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và tốt đẹp hơn. - Trong mỗi thương vụ giao dịch BĐS không tránh khỏi nhưng rắc rối,phiền hà nên hai bên tham gia giao dịch rất cần tới người giúp họ tháo gỡ những vấn đề đó.Đây chính là công việc mà nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ làm. - Môi giới BĐS là một trong những tác nhân làm cho thị trường BĐS ngày càng hoàn hảo hơn,hệ thông thông tin về BĐS thông qua môi giới thường chính xác,đáng tin cây hơn vì hầu nhừ các thông tin mà nhà môi giới thu thập được đêu trên thị trường,lấy từ thực tế,sau đó với kĩ năng và sự hiểu biết chuyên sâu họ đã phân tích và đưa ra nhận định.Đây cũng chính là cở sở để nhà môi giới tạo được niềm tin nơi khách hàng thuê họ.Chắc chắn nhà môi giới sẽ tim được những hướn giải quyết tối ưu cho khách hàng về mặt: Tài chính, giá cả, thời gian, đặc biệt là sự an toàn(trong môi giới BĐS tạo cho khách hàng có cảm giác an tâm là quan trọng nhất). Cửa hàng cho thuê là một bộ phận của BĐS nên tất yếu hoạt động môi giới cửa hàng cho thuê cũng rất cần thiết,đặc biệt trong nền kinh tế mở tăng trưởng như hiện nay ở Việt Nam thì việc sử dụng dịch vụ này trứơc khi tiến hành kinh doanh là rất có lợi và cần thiết.Đối với nhà kinh doanh “thời gian là lợi nhuận” mà nhà mối giới cửa hàng cho thuê lại là người giúp nhà kinh doanh rút ngắn thời gian trong việc tìm địa điểm đẹp để buôn bán. Đặc điểm của bất động sản thương mại. + Bất động sản thương mại cũng mang tính chất của bất động sản nói chung : Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không thể di dời được. Bất động sản là loại hàng hoá có tính chất lâu bền. Hàng hoá Bất động sản mang tính khan hiếm. Bất động sản có tính dị biệt. Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Bất động sản luôn một tài sản có giá trị cao. Hàng hoá Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. + Bất động sản thương mại cũng có đặc điểm riêng của nó như: Kiến trúc: Được thiết kế khác với các bất động sản nhà ở, kiến trúc được thiết kế theo hình dáng kiến trúc công nghiệp được thiết kế với tiêu chuẩn hàng đầu là văn hóa văn phòng, tôn vinh kiến trúc tổng thể, cửa hàng thương mại được thiết kế với kiến trúc riêng đối với từng nghành nghề cụ thể ví dụ như cửa hàng giới thiệu sản phẩm là mặt hàng nội thất kiên trúc được bố trí với không gian rộng với nhiều gam màu xen kẽ, một số cây xanh cách điệu, ánh sáng vừa phải... còn với cửa hàng giới thiệu sản phẩm là điện thoại di động thì kiến trúc thường chú ý nhiều hơn tới sự sang trọng vì vậy không gian được bố trí với gam màu trắng, xanh nội thất thường là đồ làm bằng gương, kính... còn với với văn phòng thương mại kiến trúc được bố trí với tiêu chuẩn hàng đầu đó là sự tiện ích, có không gian trung và riêng, đòi hỏi có sự tách biệt cụ thể. Ngoài các đặc điểm về kiến trúc thì các quyền liên quan trong bất động sản thương mại cũng có một số điểm khác đối với bất động sản khác, thông thường đa số các bất động sản được thuê lại và người đi thuê có quyền sử dụng bất động sản đó trong thời gian thuê và người cho thuê không được phép sử dụng ( điều này được ghi cụ thể trong hợp đồng thuê bất động sản) có thể 1 bất động sản thương mại cho nhiều khách hàng thuê với mục đích và các quyền sử dụng khác nhau... Thông thương khi nói tới các bất động sản thương mại thì điều được chú ý tới nhiều nhất đó là vị trí. Vị trí của các bất động sản này thường là những trung tâm văn hóa, kinh tế, những vị trí thuận tiện về giao thông, thông tin liên lạc.... 2. Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới. 2.1\ Tìm kiếm thông tin về các bất động sản thương mại cho thuê. Trong bước này thông thường các trung tâm môi giới thường có một đội ngũ nhân viên được tổ chức, trang bị những kĩ năng cần thiết gọi là nhân viên phát triển thị trường công việc thường ngày của nhóm này là thường xuyên đi tới các khu vực trung tâm thương mại, khu kinh doanh sầm uất nơi mà cầu tại các khu vực đó thường rất cao. Và để tìm được những thông tin này những nhân viên đó có thể mượn danh nghĩa của 1 hãng, 1 công ty hoặc 1 cửa hàng nào đó để trực tiếp gặp được chủ nhà với một số kỹ năng giao tiếp trong từng trường hợp cụ thể nào đó để kiểm tra các thông tin liên quan tới bất động sản ví dụ như chủ nhà có ý định cho thuê hay không, khách hàng đang thuê hiện thời gian thuê còn bao lâu, chủ nhà có ý định cho thuê lại không, giá đang thuê là bao nhiêu... Sau khi biết được ý định cho thuê của chủ nhà cần hỏi thêm thông tin về mặt tiền, mặt bằng, số tầng, giá thuê, hình thức hợp đồng, hình thức thanh toán theo tháng, quý hay năm, cho thuê tối đa bao nhiêu năm... xin địa chỉ và số điện thoại của chủ nhà. 2.2\ Kiểm tra và xác nhận nguồn thông tin . Sau khi đã có thông tin từ đội ngũ phát triển thị trường đưa về trung tâm. Trung tâm cần có người kiểm tra thông tin, ghi lại chính xác những thông tin cần thiết và bảo đảm trách nhiệm của nhân viên phát triển thị trường đối với nguồn thông tin đó sau đó nguồn thông tin trở thành thông tin “sạch” được lưu lại trong tài liệu của trung tâm. 2.3\ Quảng cáo tin về nguồn thông tin. Các thông tin sạch sau khi được sử lý sẽ được trung tâm quảng cáo tới khác h hàng thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo chí, internet... như báo Mua & Bán, các trang dao vặt, trang về bất động sản trên internet... thời gian quảng cáo tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của từng nguồn thông tin, thông thường thì các thông tin ở các khu vực kinh doanh sầm uất và có lượng cầu cao thì thời gian quảng cáo thường kéo dài hơn (do nhiều yếu tố) 2.4\ Tiếp xúc với khách hàng. Công việc này có thể do một người khác hoặc do chính nhân viên phát triển tìm kiếm được thông tin đó thực hiện. Sau khi khách hàng liên hệ với trung tâm qua thông tin quảng cáo, trung tâm sẽ đưa ra đề nghị 1 cuộc gặp gỡ, khách hàng có thể trực tiếp tới trung tâm hoặc có thể hẹn nhân viên của trung tâm tới 1 địa điểm thích hợp nào đó cùng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin đó. Trước khi cùng đi kiểm tra nguồn thông tin đó nhân viên môi giới sẽ đưa ra 1 bản hợp đồng về môi giới như sau: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------- Hợp đồng dịch vụ môi giới thuê nhà đất Số............../ HDDVMG - Căn cứ vào Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam công bố ngày 14/06/2005; - Căn cứ Pháp lệnh HĐKT ban hành ngày 25/09/1989 của HĐNN nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn cứ yêu cầu của Bên thuê và điều kiện, khả năng cung cấp dịch vụ của bên môi giới. Hôm nay, ngày........ tháng........ năm 2006. Tại Hà Nội Chúng tôi gồm: Bên môi giới (Gọi tắt là bên A) Tên cơ quan: ................................................................. Người đại diện: .................... Chức vụ: ........................... Địa chỉ......................................................................... Điện thoại: .................................................................... Bên thuê nhà - đất (Gọi tắt là bên B) Tên cá nhân: Đại diện cho: Địa chỉ: Điện thoại: Sau khi thoả thuận và hai bên đã đi đến ký kết hợp đồng như sau: Điều I: Điều khoản chung - Bên B đề nghị bên A tư vấn và giới thiệu thuê nhà - đất để: - Vị trí thuê nhà - đất: - Giá tiền tối đa: - MT (tối thiểu) ............ MB (tối thiểu)............ Diện tích sử dụng: - Yêu cầu khác: Điều II: Phí dịch vụ. 1. Lệ phí hợp đồng. - Nhà thuê mặt phố lệ phí hợp đồng là 100.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu). - Nhà thuê trong ngõ lệ phí hợp đồng là 50.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu). 2. Lệ phí dịch vụ môi giới. - 50% giá trị tiền thuê nhà cho một tháng của nhà thuê mà bên thuê và bên cho thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều III: Quyền và nghĩa vụ cho các bên. 1. Quyền và nghĩa vụ của bên A. - Tư vấn chính xác những thông tin về nhà mua khi bên B có nhu cầu tư vấn. - Tạo điều kiện để bên B thoả thuận trực tiếp với chủ nhà. - Tư vấn cho bên B giá mua nhà - đất trên thị trường vào thời điểm đó. - Hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý cần thiết khi bên B tiến hành ký kết hợp đồng. 2. Quyền và nghĩa vụ của bên B. - Thông báo cho bên A biết chính xác về những giao dịch giữa bên B với chủ nhà - đất do bên A giới thiệu nhằm thực hiện những giao dịch đó bao gồm: Thời điểm tiến hành đặt cọc hợp đồng, thời điểm tiến hành thanh toán mua nhà - đất. - Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền phí dịch vụ môi giới cho bên A theo thoả thuận trong hợp đồng. Trường hợp việc mua nhà - đất đã hoàn thành nhưng bên B cố ý che dấu hoặc cố ý không thanh toán phí dịch vụ đúng hạn thì bên B sẽ bị phạt gấp hai lần số tiền phí môi giới theo hợp đồng này. Điều IV: Phương thức thanh toán và địa điểm thanh toán - Phương thức thanh toán bằng tiền mặt - Phí dịch vụ quy định tại Khoản 2, điều II của hợp đồng này được bên B thanh toán ngay cho bên A tại địa điểm bên B ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà - đất với bên cho thuê do bên A giới thiệu. Điều V: Xử lý tiền đặt cọc - Trường hợp bên cho thuê nhà - đất đã nhận được tiền đặt cọc của bên thuê do bên A giới thiệu nhưng lại không cho thuê nhà - đất nữa thì bên cho thuê nhà - đất có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt cọc hợp đồng, đồng thời phải nộp phạt cho bên thuê số tiền bằng số tiền đặt cọc, bên A được hưởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó. - Trường hợp bên B đã đặt cọc tiền cho bên cho mua nhà - đất do bên A giới thiệu nhưng bên B lại không thuê nhà - đất nữa thì số tiền đặt cọc được coi là số tiền phạt hợp đồng, bên A được hưởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó. Điều VI: Giải quyết tranh chấp. - Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có tranh chấp phát sinh thì hai bên sẽ giải quyết bằng thương lượng, hoà giải trên tinh thần hợp tác. Nếu thương lượng, hoà giải không thành thì có thể khởi kiện ra toà án nhân dân, theo quy định của Pháp luật. Điều VII: Chấm dứt hợp đồng. - Hợp đồng này chấm dứt khi việc thuê nhà đất giữa bên B với bên bán do bên A giới thiệu hoàn thành và bên B đã thanh toán xong cho bên A phí dịch vụ được quy định trong hợp đồng này. Điều VIII: Điều khoản cuối cùng. - Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký. - Hợp đồng này gồm hai trang được lập thành hai bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để thực hiện. Đại diện bên A (Ký và ghi rõ họ tên) Đại diện bên B (Ký và ghi rõ họ tên) Sau đó nhân viên có trách nhiệm phải giải thích nhưng điều lệ trong hợp đồng cho khách hàng, nếu khách hàng chấp nhận, kí và thực hiện các nội dung trong hợp đồng nhân viên sẽ trực tiếp dẫn khác h hàng tới xem và kiểm tra thông tin về bất động sản đó, nhân viên có trách nhiệm tư vấn những yếu tố, đặc điểm của bất động sản có phù hợp với nội dung kinh doanh của từng nghành nghề của khách hàng hay không. Ví dụ như khách hàng đang có ý định mở 1 cửa hàng kinh doanh quần áo thời trang thì nhân viên không thể giới thiệu cho khách hàng những bất động Trường Chinh, Phùng Hưng, Đại Cồ Việt... mà phải giới thiệu những bất động sản ở những tuyến đường như Phố Huế, Chùa Bộc, Cầu giấy, Bà Triệu... hoặc nếu như khách hàng muốn kinh doanh về các dịch vụ giải khát như cafê... thì cần tìm hiểu những vị trí thuận tiện trên các tuyến đường nơi dự kiến sức mua tại những nơi đó cao, các đặc điểm của bất động sản cần phải có vỉa hè rộng, có thể để nhiều xe, không gian thông thoáng sạch sẽ, kiến trúc có thể được cải tạo lại theo yêu cầu của bên thuê... Nếu các điều kiện của bất động sản đang định cho thuê phù hợp với các yêu cầu của khách hàng và khách hàng muốn có được gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo về việc thuê bất động sản nhân viên có thể bố trí một cuộc gặp gỡ giữa 2 bên và mình là bên trung gian xúc tác cho cuộc gặp gỡ. 2.5\ Đàm phán đi tới kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Trong một số trường hợp chủ nhà có thể không biết được nhân viên môi giới (do 1 số lý do tế nhị ) và cách giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phức tạp và tế nhị để có được tiếng nói và sự thoả thuận chung nhân viên môi giới thường đứng trên lập trường của bên thuê, một số thoả thuận chung được nghiêng về bên khách hàng và người môi giới phải khéo léo dẫn dắt 2 bên có được tiếng nói chung. Sau khi đã làm được điều này nhân viên sẽ đưa ra bản hợp đồng sau 1 thời gian ngắn, các điều khoản sẽ được ghi dõ trong hợp đồng. 2.6\ Các dịch vụ sau hợp đồng. Sau khi đã thoả mãn được yêu cầu của khách hàng nhân viên có thể yêu cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp đồng ban đầu ngay sau khi kí kết hợp đồng thuê bất động sản. Sau đó báo cáo về trung tâm, trung tâm có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ như trong ngày khai trương văn phòng hoặc cửa hàng có thể gửi thiệp chúc mừng.... 3. Các kĩ năng cần thiết của nhà môi giới. 3.1 Các kí năng của nhà Môi Giới a)Kĩ năng soạn thảo hợp đồng. - Trong qua trình thực hiện việc môi giới BĐS nhà môi giới phải soạn thảo nhiều loại hợp đồng:hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới,hợp đồng dịch vụ môi giới thương vụ,hợp đồng khởi điểm,hợp đồng công chứng...Vì vậy người môi giới phải thành thạo kĩ năng soạn thảo hợp đồng . (hợp đồng môi giới là bản quy định phạm vị trách nhiệm của nhà môi giới-bên cung cấp dịch vụ với khách hàng-bên yêu cầu dịch vụ là minh chứng cho ý chí của hai bên hay nhiều bên trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên.) Các dạng hợp đồng: -hợp đồng tự soạn thảo sẵn -hợp đồng soạn thảo theo tình huống. -hợp đồng soạn thảo độc quyền. -Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng. -Nhà môi giới phải xém xét kĩ lưỡng về BĐS. -Xét xem ai là người yêu cầu hợp đồng. -Phải tuân thủ những điêù khoản cở bản. -Phải soạn thảo bằng hình thức văn bản để đảm bảo độ chính xác,rõ ràng. -Luôn phải tuân thủ theo điều khoản trong tiêu chuẩn đạo đức,không cài thêm những điều khoản không được phép vào trong hợp đồng. -Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp,bảo đảm lợi ích cá nhân. -Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản. -Giúp khách hàng hiểu bản hợp đồng. -Các điều khoản hợp đồng. . Nhà môi giới có quyền lựa chọn kí hợp đồng với ai,có thể kí với từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất cứ tổ chức nào. . trong hợp đồng soạn thảo cần: -Xác định rõ các bên tham gia. -Xác định các tình huống làm hợp đồng vô hiệu. -Bảo đảm lợi ích tối ưu cho khách hàng. -Xác định được quan hệ của khách hàng với quyền liên quan tới BĐS -Ghi rõ các khoản về tài chính. -Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng. -Thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân. + Các hợp đồng giao dịch: Hợp đồng khởi điểm: -Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại -Nhà môi giới phải tuân thủ những sau khi làm hợp đồng khởi điểm . xác định thời gian và giá cả giao dịch BĐS. . xác định rõ hai bên giao dịch.Hai bên giao dịch phải có những xác nhận chính xác về BĐS đảm bảo BĐS đầy đủ về mặt pháp lý. . xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức,thời hạn trả tiền. .xác định tiền đặt cọc ,tiền trả trước. Ngoài ra còn một số điều khoản khác mà nhà môi giới phải soạn thảo tuỳ thuộc và tình huống giao dịch cụ thể. b)Kĩ năng thu thập thông tin. -Thu thập thông tin về BĐS. . Phải biết thu thập thông tin ngay từ khi có ý định hành nghề môi giới BĐS. . Xếp thông tin theo danh mục . Cuối ngày phải ghi lại những thông tin đã thu được trong ngày. . Điều tra lấy thông tin từ thực địa,nghiên cứu,mua thông tin đặc biệt là về giá cả và chất lượng BĐS. . Nên tham gia các hội thảo về BĐS. Trực tiếp xem xét mồi BĐS khác nhau dựa trên kinh nghiệm phán đoán của mình. Từ những ghi chép của bản thân để đưa ra những miêu tả chính xác về Bđs ,đồng thời đánh giá toàn cảnh hơn ,chân thực hơn ,tốt hơn về BĐS.Nhà môi giới cần xem xét thái độ ,tính cách của chủ sư hữu.... -Thu thập thông tin về khách hàng. Đối với nhà môi giới luôn có hai khách hàng:khách hàng cầu và khách hàng cung.Với hai đối tượng khách hàng này thì nhà môi giới luôn phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin sau trước khi tiến hàng hoạt động môi giới của mình. Đôi với khách hàng cầu (người muốn mua,thuê BĐS):phải biết những thông tin cơ bản về họ;khả năng tài chính;các thương vụ liên quan;yếu tố thời gian....Sau khi lắm bắt được những thông tin về khách hàng nhà môi giới có thể đưa ra nhận xét về khách hàng và phải lắng nghe ý kiến phản hồi của khách hàng. Đối với khách hàng cung cũng phải thu thập những thông tin như trên nhưng khách với khách hàng cầu thì nhà môi giới không cần tìm hiểu quá cụ thể về khả năng tài chính của khách hàng này mà quan trọng nhất là tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng với BĐS. c)Kĩ năng xử lý thông tin. Nhà môi giới xử lý thông tin tốt mới có thể đưa ra những nhận định chính xác từ đó làm cơ sở cho thưong vụ diễn ra thuận lợi,nhanh chóng. d)kĩ năng giao dịch với khách hàng. Đối với nghề môi giới giao dịch với khách hàng là kĩ năng quan trọng nhất vì nó quyết định sự thành công hay thất bại của thương vụ .Có nhiều cách thức để giao dịch với khách hàng :giao dịch trực tiếp hoặc gián tiếp nhưng nhà môi giới phải làm sao thể hiện được tính chuyên nghiệp,sự nhiệt tình đúng mực và đặc biệt là phải lấy được lòng tin nơi khách hàng.Trong quá trình giao dịch nhà môi giới luôn phải kiên nhẫn,chu đáo biết chịu đựng,tạo cho khách hàng cảm giác an toàn có như vậy khách hàng mới có thể giao tài sản có giá trị lớn như BĐS cho nhà môi giới.Tất nhiên những gì nhà môi giới thể hiện không phải là giả tạo vì là nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp luôn phải tuân thủ chặc chẽ theo tiêu chuẩn đạo đức nghề nhiệp. e)Kĩ năng thư thoại. -Đây là kĩ năng đặc biệt,nhà môi giới phải suy nghĩ xem muốn chuyền đạt điều gì tới khách hàng. -Thông tin ,nôị dung tiếp theo trong thư thoại phải lôgic với những thư trước đó. - Nhấn mạnh vấn đề cơ bản tập trung sự chú ý của người nhận. - Trong thư sử dụng câu ngắn gọn,đơn giản, câu văn mang tính lạc quan. - Trả lời thư khách hàng phải thể hiện tính chủ động. =>Nói chung là nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải thành thạo rất nhiều kĩ năng vì môi giới là một nghệ thuật phức tạp. 3.2 Các kĩ năng của nhà môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại Môi giới BĐS cửa hàng cho thuê cũng là môi giới BĐS vì vậy nhà môi giới cửa hàng cho thuê cũng phải có đầy đủ những kĩ năng đã trình bầy ở trên nhưng do cửa hàng cho thuê loại BĐS có giá trị hợp đồng thấp hơn BĐS mua bán,lại thêm hoạt động thuê và cho thuê có thời hạn nên nhà môi giới cửa hàng cho thuê phải có một vài kĩ năng khác. Có thể đối với BĐS bán nhà môi giới thu thập thông tin trong một khoảng thời gian nhưng với cửa hàng cho thuê thì họ phải thu thập thông tin cụ thể của từng ngày,thông tin liên tục trên đại bàn vì các thông tin về hoạt động thuê và cho thuê thay đổi nhanh chóng. Để môi giới cửa hàng cho thuê thật tốt thì nhà môi giới không chỉ biết khách hàng cần gì,khách hàng muốn thuê,cho thuê như thế nào mà còn phải tư vấn cho khách hàng về xu hướng kinh kế để họ có thể tiến hành kinh doanh trên cửa hàng thuê thuận lợi. Ví dụ: khách hàng muốn thuê 1 cửa hàng mặt bằng 50m2, mặt tiền 6m, giá tối đa 2000$ để Shop Thời Trang thì Nhà môi giới có thể tư vấn cho khách hàng xem địa điểm có thể hoạt động tốt nhất ở đâu, hay với hoạt động kinh doanh đó có thể thuê loại cửa hàng kinh doanh như thế nào thì hợp lý hơn... Chương II, Hiện trạng về môi giới Bất động sản thương mại tại Hà Nội. 1, Thị trường Bất động sản cho thuê tại Hà Nội. Khi phân tích thị trường luôn cần lưu ý tới các yếu tố :cung ,cầu và giá cả.Thị trừơng BĐS nói chung và thị thường BĐS cửa hàng cho thuê nói riêng cũng được đánh giá dựa vào những yếu tố đó. Cầu BĐS cửa hàng cho thuê ở Việt Nam hiện nay là rất lớn,đặc biệt ở những khu vực thương mại dịch vụ phát triển,các đô thị sầm uất.Nếu như các BĐS khác có sự cách biệt khá lớn giữa nhu cầu tiêu dùng BĐS với cầu về BĐS thì cửa hàng cho thuê sự cách biệt này nhỏ hơn rất nhiều.Vì để thuê cửa hàng người ta chỉ phải bỏ ra một nguồn tiền nhỏ và thuê trong thời hạn ngắn, nếu viêc kinh doanh tại cửa hàng đó tiến triển tốt thì hoạt động thuê cửa hàng mới tiếp tục diễn ra,cho nên khi nhu cầu sử dụng cửa hàng cho thuê được hình thành thì nhu cầu đó cũng đễ dàng trở thành cầu trong thị trường BĐS cửa hàng cho thuê. Lại thêm hiện nay nền kinh tế nước ta đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, thương mại ,dịch vụ ngày càng phát triển nhanh chóng lên nhu cầu về hệ thống cửa hàng để kinh doanh cũng tăng lên. Người kinh doanh có thể thuê cửa hàng với nhiều hình thái: có thể là cá nhân thuê để kinh doanh buôn bán các mặt hàng phục vụ cho thị hiếu tiêu dùng của người dân, hay cũng có thể là các công ty, doanh nghiệp thuê cửa hàng để phát triển hệ thống bán lẻ của mình trên thị trường, hay đơn giản hơn thuê cửa hàng để chưng bày, giới thiệu sản phẩm....Vì vây mà cầu về của hàng cho thuê hiện nay ngày càng nhiều. Thị trường cửa hàng cho thuê ở nước ta nói riêng và các nước trên thế giới nói chung đề có sự khác biệt rõ nét tại mỗi khu vực khác nhau ,nhưng ở Việt Nam sự khác biệt nay là rất cao.Tại các thành phố lớn, đô thị phát triển thì cầu về cửa hàng cho thuê lớn nhưng cung lại không đủ để đáp ứng.Còn khu vực còn lại thì cầu về cửa hàng cho thuê chỉ ở mức trung bình nhưng cung lại nhiều.Cụ thể như ở thành phố Hà Nội hay thành phố Hồ CHí Minh cung cửa hàng cho thuê luôn thiếu không thể phục vụ hết cầu về nó.Nhưng sự cách biệt giữa cung cầu cửa hangc ho thuê cũng phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm cửa hàng và mục đích sử dụng của người thuê. Ví dụ: Ngay tại Hà Nội ,người muốn thuê cửa hàng để kinh doanh linh kiện vi tính ,nhưng hiện nay chỉ có cửa hàng trên phố Phùng Hưng. Như vây cung có,cầu cũng có nhưng chung lại không phù hợp với nhau.Vì kinh doanh linh kiện máy tính trên phố Phùng Hưng sẽ không thể tốt ,khu phố nay là khu phố ẩm thực của Hà Nội. Nói chung không chỉ trong thị trường cửa hàng cho thuê mà toàn bộ thị trường BĐS hiện nay ở Việt Nam đều trong tình trạng thiếu cung.Trong khi dân số ngày một tăng nhanh =>nhu cầu con người trong việc sử dụng BĐS ngày càng nhiều mà BĐS là đất đai và những tài sản gắn với đất nó chỉ có hạn. Giá cửa hàng cho thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố,có thể tính theo tháng,quy hay năm.Giá cả cho thuê cửa hàng giảm theo khu vực:khu trung tâm kinh tế sầm uấtàkhu trung tâm văn hoáàkhu thương mại dịch vụ kém phát triển. Giá cửa hàng đặc biệt chịu ảnh hưởng của yếu tố mặt tiền cửa hàng.Hai cửa hàng cùng diện tích,cùng nằm trên 1 khu phố nhưng cửa hàng nào có mặt tiền rộng hơn sẽ có giá cao hơn,thậm trí là cao hơn nhiều so với cửa hàng có mặt tiền hẹp.Vì bao giờ cửa hàng có mặt tiền rộng cũng tạo ra cơ hội kinh doanh tốt hơn cho người thuê. Đi đôi với hiện trạng cầu cửa hàng cho thuê lớn hơn cung cửa hàng cho thuê kéo theo giá cả cao. 3)Hiện trạng hoạt động môi giới BĐS cửa hàng cho thuê tại Hà Nội. 3.1)Phong cách của nhà môi giới BĐS cửa hàng cho thuê chuyên nhgiệp. -Nhà môi giới phải biết quản lý bán thân.Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo lên hình tượng nhà môi giới chuyên nghiệp. +Đặc tính công việc của nhà môi giới là không quản lý được nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố,có tính linh động cao và nhà môi giới tự làm ông chủ của bản thân mình không có cấp trên.Vì vậy nên nhà môi giới phải quản lý tốt bản thân mới có thể hoàn thành công việc, khiến khách hàng hài lòng. + Thời gian làm việc của nhà môi giới BĐS dành cho việc trao đổi,nói chuyện với khách hàng tiềm năng,chuẩn bị công việc,đến các điểm hẹn với khách hàng,viết thư,tham gia các hoạt động nghiệp vụ khác.Nhiều khi nhà môi giới BĐS còn dành thời gian cho các công việc không liên quan trực tiếp tới thương vụ hay đơn giản chỉ để xem xét các kế hoạch công việc trong ngày....Trong thời gian ngắn nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải hoàn thành rất nhiều công việc nên họ phải quản lý tốt thời gian của bản thân,phân bổ thời gian hợp lý mới có thể hoàn thành công việc được .Ngay cả khi thời gian có thể coi là thời gian dỗi của nhà mối giới BĐS thì họ cũng không bỏ phí mà để kiểm tra hoạt động mới,địa điểm mới trên thị trường BĐS,xem xét các văn bản phát lý mới có liên quan tới thị trường BĐS,chuẩn bị công việc cho ngày sau,thăm quan các địc điểm tiềm năng....Vì công việc rất bân rộn và có sự phụ thuộc vào thời gian của khách hàng nên nhà môi giới chuyên nghiệp phải có cách quản lý tốt thời gian. Nhà mối giới BĐS phải xác định mục tiêu để có thể quản lý thời gian cụ thể;kiểm soát từng phút trong ngày;lập thời gian biểu một cách hợp lý nhất;lập kế hoạch hoạt động chia công việc trong tuần theo từng ngày ngoài việc ta kiểm tra từng phút;liệt kê ra giấy những việc phải làm và khoảng thời gian thích hợp phục vụ cho công việc đó;biết cách phân chia thời gian thích hợp;trả lời câu hỏi:khách hàng mua gì?tại sao họ mua?họ mua như thế nào? Một nhà mối giới BĐS chuyên nghi._.