Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới cửa hàng cho thuê tại Hà Nội

ược công nhận và phát triển từ sau khi Luật đất đai 1993 ra đời. Tất cả những đổi mới trong quy định của pháp luật đá góp phần tạo điều kiện cho thị trường BĐS được phát triển lành mạnh, công khai và đạt được nhiều kết quả trong thời gian vừa qua . Và điều đó đã làm cho thị trường BĐS Hà Nội trở thành một trong những thị trường tiêu biểu đại diện cho thị trường BĐS Việt Nam với nhiều lĩnh vực hoạt động. trong đó lĩnh vực thuê và cho thuê BĐS là một trong những lĩnh vực sôi động nhất hiên nay. Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang là đề ra một số vấn đề rất lớn cần được giải quyết, đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới, chất lượng, kỹ năng chuyên môn của nhà môi giới cũng như đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp,chất lượng thông tin, dịch vụ khách hàng …đang là một vấn đề hết sức bất cập, không thể giải quyết ngay mà đòi hỏi cần phải có sự quản lý, điều tiết,có các chính sách, định hướng trong ngắn hạn va dài hạn để có được một hệ thống mạng lưới các trung tâm môi giới chuyên nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và đặc biệt tại Hà Nội. Chính vì những điều này nên em đã chọn nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới cửu hàng cho thue tại Hà Nội” 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Hệ thống lý thuyết về môi giới BĐS - Giải quyết một số vấn đề bất cập trong lĩnh vực môi giới cửa hàng cho thuê 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu hoạt động môi giới cửa hàng cho thuê tại Hà Nội 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài sử dụng phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề về môi giới BĐS nói chung và môi giới cửa hàng cho thuê nói riêng và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn thị trương BĐS tại Hà Nội. 5.KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Chương 1: Cơ sở khoa học của môi giới BĐS Chương 2: Thực trạng môi giới cửa hàng cho thuê tại Hà Nội Phương hướng và giải pháp Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến T.S Nguyễn Minh Ngọc đã giúp em hoàn thành nghiên cứu đề án môn học này. NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA MÔI GIỚI BĐS 1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1. Môi giới Theo từ điển Bách Khoa Tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “ chủ thể( một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ giao tiếp, kinh doanh”. Nói cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Vì vậy có thể nói môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên. Và tất nhiên môi giới chỉ phát sinh khi hội tụ đủ các yếu tố: Xuất hiện quan hệ giữa hai bên; Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả; Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, đủ điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên. 1.1.2. Bất động sản Cụm từ” Bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của việc môi giới không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Do đó, dưới góc độ nghề môi giới, BĐS được định nghĩa như sau: “ Bất động sản là một mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Từ đó có thể định nghĩa về môi giới Bất động sản: Môi giới Bất động sản là hoạt động của bên thứ ba có đủ khả năng, kỹ năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về BĐS. 1.2. QUY TRÌNH THỰC HIỆN MỘT THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI 1.2.1. Thu thập thông tin về cung, cầu về bất động sản Có thể nói thông tin là một trong những phần quan trọng nhất để quyết định tới sự thành công của một thương vụ BĐS. Chính vì thế chúng ta cần phải thu thập thông tin để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS,những thông tin cần thu thập đó là: Nguồn cung bất động sản Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS. Hàng hóa BĐS bao gồm những nguồn cung sau: Nhà nước Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển Ngân hàng Bất động sản ở nước ngoài Bất động sản hay các quyền về BĐS chính là đối tượng chính của các thương vụ. Do đó, việc tìm kiếm BĐS hay nói cách khác là tìm kiếm khách hàng có BĐS là một trong những hoạt động đầu tiên của thương vụ. Có nhiều thông tin tiềm năng về BĐS có thể khai thác,như: Sách báo phổ thông, Internet: Báo “Mua và bán”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”…Ngoài ra có thể sử dụng báo chí hay internet để đăng tin tìm các loại BĐS Văn phòng môi giới: Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại,các công ty xây dựng,kinh doanh Cơ quan đấu giá Đi thực tế: thông qua đi thực tế để tìm hiểu về BĐS Thông tin về cầu bất động sản: Gồm những loại cầu sau: Người mua BĐS: - Để tiêu dùng - Để đầu tư - Bảo toàn vốn Người thuê BĐS: - Văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lí - Thuê kinh doanh dịch vụ, thương mại - Thuê sản xuất kinh doanh - Thuê nhà ở Tín dụng, thế chấp 1.2.2. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS 1.2.2.1. Xác định đối tượng thương vụ Thường thì khách hàng cung cấp thông tin về BĐS cho nhà môi giới lần đầu bằng điện thoại. Trên cơ sở những thông tin trao đổi lần đầu bằng điện thoại, nhà môi giới bắt đầu quyết định có tiếp nhận công việc hay không. Kế tiếp là xem xét BĐS. Việc xác định rõ BĐS là cực kỳ quan trọng và cần thiết. Trong quá trình xác định BĐS cần đặc biệt chú ý đến những yếu tố sau: Vị trí Tình trạng kỹ thuật Trang thiết bị Ba yếu tố này cực kỳ quan trọng vì nó tác động đến mối quan tâm của khách hàng và quyết định đến giá của họ đến BĐS. Trong quá trình hoạt động, nhà môi giới cần chú ý quan sát đến cả những sự đầu tư, những dự án kinh tế thực hiện trên địa bàn của mình hay của vùng lân cận. Đồng thời nhà môi giới phải tìm ra đâu là khách hàng tiềm năng, đâu chỉ là người thăm quan, tò mò và không có ý định gì cụ thể và nhận biết khách hàng thuộc tầng lớp xã hội, khả năng tài chính đến đâu để đưa ra những BĐS thích hợp.  1.2.2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ Người mua và khả năng tài chính. Đối với người mua thì khả năng tài chính là quan trọng nhất. Và cần phải trả lời các câu hỏi như: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay vốn thế chấp và khi nào thì có trong tay. Ngoài những vấn đề trên cần phải chú ý đến: thứ nhất là tình trạng cá nhân của họ. Chẳng hạn người mua chưa đủ tuổi hay là người nước ngoài thì họ cần có những giấy tờ riêng. Thứ hai là việc xác định yêu cầu khách hàng. Nhà môi giới cần hiểu biết về tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách sống của khách hàng sẽ giúp nhà môi giới xác định vùng tìm kiếm phù hợp đồng thời phải biết lắng nghe và quan sát một cách cẩn thận. Người thuê. Xác định nhu cầu của người thuê cũng tương tự người mua nhưng đòi hỏi của người thuê thường cụ thể, chính xác hơn và quyết định họ đưa ra thường nhanh hơn Chủ sở hữu - người cho thuê. Vì ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trương BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản nên cho thấy sự trông đợi vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới. Chính vì lẽ đó nhà môi giới cần phải ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lý, mức giá cho thuê và quan sát đánh giá người cho thuê. Chủ sở hữu – người bán. Nhà môi giới cần phải xem xét các tình hình, trường hợp một cách củ thể,cẩn thận và rõ ràng để đưa ra các giải pháp phù hợp với yêu cầu của người bán. 1.2.3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới Từ lúc tiếp nhận yêu cầu của khách hàng thì nhà môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc, chỉ nên photocoppy. Nhiều lúc cần bí mật kiểm tra theo dõi va giúp đỡ ở những giai đoạn cần thiết làm thay cho khách hàng. Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau: Họ và tên Họ và tên bố, mẹ Địa chỉ thường trú Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu Số hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú Địa chỉ liên lạc Số điện thoại bàn và di động Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin cần thiết sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, sổ hồng…) Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng… Hóa đất đóng thuế hàng năm Ngoài ra cần thu thập thêm những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại … Tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập biên bản thỏa thuận. Khi lập biên bản thỏa thuận thì cần lưu ý những điểm sau: - Miêu tả đối tượng của hợp đồng. - Xác định các bên liên quan. - Xác định địa điểm viết biên bản. - Giá cả BĐS. - Lượng tiền đặt cọc. - Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm. - Thời hạn kí hợp đồng công chứng. - Thời hạn giao BĐS. - Hình thức và thời hạn giao tiền. - Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế) Những điều thỏa thuận và chữ kí các bên là cơ sở để thực hiện hợp đồng tiếp theo. 1.2.4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới - Phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. - Việc thực hiện thương vụ chia làm ba giai đoạn: 1) Kí kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), và thỏa thuận những điều khoản. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS cần bán. 2) Kí kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng(+/- 80%). 3) Giao nhận BĐS : những đồ vật cuối cùng của chủ sở hửu được chở đi khỏi BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận. 1.3. CÁC KĨ NĂNG CẦN THIẾT CỦA NHÀ MÔI GIỚI 1.3.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 1.3.1.1. Hợp đồng ( HĐ)dịch vụ môi giới Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định những trách nhiệm của nhà môi giới. Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năng bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác và hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên. Các dạng hợp đồng: - HĐ tự soạn thảo sẵn. - HĐ soạn thảo theo tình huống. - HĐsoạn thảo độc quyền. Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng: Nhà môi giới phải xem xét kĩ lưỡng về BĐS. Xét xem ai là người yêu cầu HĐ. Phải tuân thủ những điều khoản cơ bản. Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp, bảo đảm lợi ích cá nhân. Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản. Giúp khách hàng hiểu bản HĐ. Các điều khoản HĐ: Nhà môi giới có quyền kí HĐ với ai, có thể kí với từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất cứ tổ chức nào. Trong HĐ soạn thảo cần : - xác định rõ các bên tham gia. - xác định các tình huống làm HĐ vô hiệu. - bảo đảm lợi ích tối ưu cho khách hàng. - xác định được quan hệ của khách hàng vớiquyền liên quan đến BĐS. - ghi rõ các khoản về tài chính. - soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng. - thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân. - sự chấp nhận của khách hàng với tình huống có thể xảy ra là chúng ta có thể trở thành nhà môi giới của bên thứ hai. 1.3.1.2. Hợp đồng khởi điểm Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến HĐ chính thức. HĐ khởi điểm cần xác định rõ hai vấn đề: Một là những điều khoản của HĐ chính thức. Hai là thời hạn kí kết HĐ chính thức Ngoài ra còn xác định mốt số điều khoản khác như thời gian và giá cả giao dịch BĐS, tiền đặt cọc, tiền trả trước đồng thời phải tùy vào những tình huống giao dịch cụ thể và điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại 1.3.1.3. Hợp đồng chính thức Sự chuẩn bị trước khi kí HĐ chính thức: - thu thập đầy đủ các giấy tờ cần thiết để kí kết. - cần phải thông báo mức phí( thường là bên mua) phải trả cho công chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho nhà môi giới. - thống nhất phương thức trả tiền. 1.3.2. Kỹ năng thu thập thông tin 1.3.2.1. Thu thập thông tin về bất động sản Nhà môi giới cần phải trực tiếp xem xét kĩ lưỡng BĐS mới đáp ứng được yêu cầu của khách hàng. Khi khách hàng tìm đến nhà môi giới, họ luôn hy vọng nhà môi giới giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích mà còn thay thế họ hoàn toàn để họ không bị mất công sức, thời gian. Tất nhiên trong thực tế không phải lúc nào cũng làm được như vậy. Vì vậy nhà môi giới cần tư vấn và giúp đỡ chủ sở hữu. Để thu thập thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS, nhà môi giới đôi khi phải nhờ sự trợ giúp của luật sư, nhà địa chất hay triến trúc sư. Bằng con đường này nhà môi giới mới hiểu rõ hơn về BĐS. Vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức về tâm lý, năng lực ứng xử, giao tiếp. Để thành công trong sự nghiệp, nhà môi giới phải là người nhạy bén nắm bắt thông tin 1.3.2.2. Thu thập thông tin từ khách hàng Đối với nhà môi giới luôn có hai khách hàng : khách hàng cung và khách hàng cầu. Với hai khách hàng này thì nhà môi giới luôn phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin sau trước khi tiến hành hoạt động môi giới của mình. Đối với khách hàng cầu ( người muốn mua, thuê BĐS) : phải biết những thông tin cơ bản về họ; khả năng tài chính; thương vụ liên quan; giới hạn thời gian; liên lạc với khách hàng; xem xét BĐS; những vấn đề thủ tục; ghi chép những thông tin thu lượm được; những chú ý chính; kiểm tra cập nhật thông tin về BĐS; ý nghĩa của thông tin phản hồi. Sau khi nắm bắt được những thông tin về khách hàng nhà môi giới có thể nhận xét về khách hàng và phải lắng nghe những ý kiến phản hồi của khách hàng, nếu khách hàng muốn thay đổi thì nhà môi giới cần ghi chép những ý kiến đó lại. Đối với khách hàng cung cũng tương tự như khách hàng cầu nhưng trong trường hợp này nhà môi giới không cần tìm hiểu quá cụ thể về khả năng tài chính của khách hàng này mà quan trọng nhất là tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng và BĐS. 1.3.3. Kỹ năng xử lý, quản lý thông tin Việc thu thập thông tin là một khâu rất quan trọng nhưng nếu nhà môi giới không biết cách xử lý thông tin thì những thông tin mà họ thu thập được hoàn toàn không có nghĩa. Chính vì lẽ đó, sau khi thu thập được thông tin thì nhà môi giới cần phải chắt lọc và xử lý những thông tin đó đồng thời cũng phải có những phương tiện và phương pháp phù hợp để quản lý thông tin. Vì nó là cơ sở cho thương vụ diễn ra nhanh chóng và thuận lợi. 1.3.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng 1.3.4.1. Kĩ năng giao dịch trực tiếp Có thể nói kĩ năng giao dịch với khách hàng là kĩ năng quan trọng nhất đối với nghề môi giới vì nó quyết định sự thành công hay thất bại của thương vụ. Cảm nhận đầu tiên của khách hàng là rất quan trọng. Chính vì thế nhà môi giới phải ngay lập tức gây được ấn tượng tốt về văn phòng, về bản thân hay các dịch vụ của mình để còn có cơ hội tiếp theo sau này với khách hàng. Nhà môi giới phải làm sao thể hiện được tính chuyên nghiệp, sự nhiệt tình đúng mực và đặc biệt là lấy được lòng tin của khách hàng. Trong quá trình giao dịch nhà môi giới luôn phải kiên nhẫn, chu đáo, biết chịu đựng, tạo khách hàng cảm giác an toàn. Tất nhiên những việc làm đó của nhà môi giới càng chứng tỏ rằng họ là những nhà môi giới chuyên nghiệp và khách hàng rất tin tưởng ở họ. 1.3.4.2. Kĩ năng thư thoại Nhà môi giới cần phải có kĩ năng tốt trong việc soạn thảo thư từ, văn bản. Phải biết cách viết quảng cáo, đơn chào hàng như thế nào, thư từ trao đổi, đơn từ đến các cơ quan Nhà nước ra sao. Những thông tin, nội dung của thư tiếp phải logic với những thư trước. Khi trả lời thư hay đồng ý thực hiện dịch vụ cho khách hàng cần cố gắng thể hiện ở thế chủ động. Tóm lại, muốn trở thành một nhà môi giới chuyên nghiệp thì ngoài những điều kiện khác nhà môi giới cần phải thành thạo các kĩ năng. 1.4. KĨ NĂNG CỦA NHÀ MÔI GIỚI CỬA HÀNG CHO THUÊ Giống như tất cả các nhà môi giới khác về lĩnh vực hoạt động BĐS thì nhà môi giới cửa hàng cho thuê cũng có tất cả các kĩ năng của một nhà môi giới. Tuy nhiên cửa hàng cho thuê là loại BĐS có giá trị hợp đồng thấp hơn BĐS mua, bán lại thêm hoạt động thuê và cho thuê có thời hạn nên nhà môi giới cửa hàng cho thuê phải có một vài kĩ năng khác như: - Nhà môi giới phải thu thập thông tin cụ thể của từng ngày, thông tin liên tục trên địa bàn vì các thông tin về hoạt động này thay đổi thường xuyên và rất nhanh. - Ngoài việc biết khách hàng cần gì, muốn thuê hay cho thuê như thế nào thì nhà môi giới có thể tư vấn cho khách hàng về xu hướng kinh tế hiện nay để khách hàng tham khảo và có hướng kinh doanh hợp lí. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA MÔI GIỚI CỬA HÀNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP 2.1. SỰ CẦN THIẾT PHẢI CÓ CÁC TRUNG TÂM MÔI GIỚI BĐS ĐẶC BIỆT LÀ MÔI GIỚI CỬA HÀNG CHO THUÊ Cửa hàng cho thuê là một bộ phận của BĐS thương mại, là hệ thống các nhà mặt đường mà chủ sở hữu đồng ý cho người muốn thuê để kinh doanh, buôn bán. Môi giới cửa hàng cho thuê là hoạt động của bên thứ ba để giúp cho việc thỏa thuận giữa hai bên( một bên là người có cửa hàng cho thuê và một bên là người có mong muốn thuê cửa hàng) diễn ra thuận lợi hơn. Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới cửa hàng cho thuê thể hiện ở chỗ: Thứ nhất là việc phát triển thị trường BĐS một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí BĐS của hệ thống kinh tế trước đây. Và thông tin về BĐS thông qua môi giới thường chính xác, đáng tin cậy hơn vì nhà môi giới thu thập được trên thị trường, lấy từ thực tế, sau đó với kĩ năng và sự hiểu biết chuyên sâu họ đã phân tích và đưa ra nhận định. Đây cũng là cơ sở để nhà môi giới tạo được niềm tin nơi khách hàng. Đối với môi giới cửa hàng cho thuê cũng vậy, nó cũng góp một phần quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS. Thứ hai là BĐS là tài sản có giá trị lớn, trong việc mua bán BĐS thường người tiêu dùng chủ yếu chỉ giao dịch số ít lần nên không có kinh nghiệm dễ vướng phải những vấn đề khó giải quyết trong khi làm thủ tục. Còn với cửa hàng cho thuê thì có thể khách hàng thuê đã có chút kinh nghiệm về việc giao dịch nhưng nếu có thêm sự hỗ trợ của nhà môi giới thì quá trình giao dịch sẽ diễn ra suôn sẻ và tốt đẹp hơn. Thứ ba là trong mỗi giao dịch thường không tránh khỏi những rắc rối, khó khăn nên hai bên tham gia giao dịch rất cần tới người giúp họ tháo gỡ những vấn đề đó. Cửa hàng cho thuê là một bộ phận của BĐS nên tất yếu hoạt động cửa hàng môi giới cho thuê là cần thiết. 2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA CỬA HÀNG CHO THUÊ 2.2.1. Đặc điểm chung Cửa hàng cho thuê cũng có những đặc điểm của BĐS: Có vị trí cố định về vị trí địa lý,về địa điểm và không có khả năng di dời được. Là loại hàng hóa có tính chất lâu bền. Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Có tính dị biệt. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Là một tài sản có giá trị cao. Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. 2.2.2. Đặc điểm riêng Ngoài những đặc điểm chung của BĐS thì cửa hàng cho thuê còn có những đặc điểm riêng sau: Về kiến trúc: được thiết kế khác với các BĐS nhà ở, kiến trúc được thiết kế theo hình dáng kiến trúc công nghiệp tôn vinh kiến trúc tổng thể đồng thời được thiết kế với kiến trúc riêng đối với từng nghành nghề cụ thể Các quyền liên quan cũng có một số điểm khác: thông thường đa số các BĐS được thuê lại và người đi thuê có quyền sử dụng BĐS đó trong thời gian thêu và người cho thuê không được phép sử dụng 2.3. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HÀ NỘI ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS CỬA HÀNG CHO THUÊ 2.3.1. Đặc điểm tự nhiên Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù phú nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và vị thế đẹp, thuận lợi để là một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của cả nước. Ngày 5/5/2008, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, vùng Thủ đô Hà Nội bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính Thủ đô Hà Nội và 7 tỉnh: Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Hà Nam và Hòa Bình, diện tích tự nhiên khoảng 13.436km2, bán kính ảnh hưởng từ 100 – 150km. Dự báo, dân số toàn vùng đến năm 2020 là 14,5 – 15triệu người, đến năm 2050 là 18 – 18,2 triệu người. Tỉ lệ đô thị hóa toàn vùng đến năm 2020 đạt khoảng 55 – 62,5 % và năm 2050 khoảng 80 – 85%. Vùng thủ đô Hà Nội phát triển theo hướng vùng đô thị đa cực ập trung: liên kết không gian giữa Hà Nội ( vùng đô thị hạt nhân trung tâm gắn với vùng phụ cận) và các tỉnh xung quanh ( vùng phát triển đối trọng). 2.3.2. Đặc điểm xã hội 2.3.2.1 Dân cư và dân số Hà Nội Theo thống kê năm 2006 dân số Hà Nội là 3.216,7 nghìn người và năm 2007 dân số Hà Nội khoảng 3,4 triệu người, dân nông thôn chiếm 34,7%, dân thành thị chiếm 65,3% với mật độ tương đối cao( theo nguồn số liệu của tổng cục thống kê) năm 2005 Hà Nội có mật độ bình quân 3.386 người/km2, riêng nội thành mật độ là 11.314 người/km2. Trong cả Thành phố Hà Nội, quận Hoàn Kiếm được coi là trung tâm thương mại của Thành phố với những khu phố cổ và trung tâm thương mại tấp nậpdo đó đây là quậncó mật độ dân số cao nhất Hà Nội với 33.913 người/km2. Còn trong các huyện ngoại thành thì huyện Từ Liêm và Thanh Trì là hai huyện có mật độ dân số cao nhất trên 2500người/km2. 2.3.2.2. Tốc độ tăng dân số Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%/năm. Tốc độ phát triển dân số nhanh, mật độ dân cư cao trong khi cơ sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ, gây sức ép lên mọi mặt đời sống xã hội. Nhiệm vụ quản ý dân số, phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần quan tâm trong chương trình dân số. 2.3.2.3. Thu nhập của dân cư Về thu nhập của người dân hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương đương với khoảng 70% số hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình 825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Năm 2008 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội dự kiến đạt 2.500 USD/người/năm; gấp 2,2lần mức bình quân chung cả nước. Còn tới năm 2020, mức thu nhập này vào khoảng 7.500/người/năm. 2.3.3. Đặc điểm kinh tế GDP của Hà Nội năm 2007 tăng trên 12% cao nhất từ 10 năm nay, đặc biệt trong khu vực đầu tư nước ngoài và kinh tế ngoài nhà nước ở lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%. Hà Nội đã mở rộng quan hệ giao thương với trên 180 quốc gia và vùng lãnh thổ, xuất khẩu trên địa bàn tăng đến 22%, đại trên 4 tỷ USD ( so với mức tăng bình quân 15,3% cho giai đoạn 2000 – 2005). Thành phố đã đón trên 1,2 triệu khách du lịch, giá trị tăng thêm của dịch vụ tài chính ngân hàng cũng ở mức kỷ lục hơn 20%. Hà Nội còn là một trong 2 địa phương trong cả nước dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ( FDI) với 290 dự án và tổng vốn đăng kí 1,7 tỷ USD. Tổng kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố năm 2007 đạt 4.358 triệu USD, tăng 22% so với năm 2006. Hiện nay 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài có trụ sở ở Hà Nội. Trong năm 2007 Thành phố thu ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng, tăng 19,2% so với năm 2006, tổng vốn huy động trên địa bàn tăng 36% so với 2006 lên 341,7 ngàn tỷ đồng. Các ngành dịch vụ, du lịch và bảo hiểm giữ ai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế Thành phố. Trong lĩnh vực công nghiệp, Hà Nội đã xây hoàn chỉnh 9 khu công nghiệp và 11 cụm công nghiệp vừa và nhỏ. Trong khi tốc độ đô thị hóa nhanh, nông nghiệp cũng phải chuyển dịch cơ cấu để tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả. Dự kiến kế hoạch giai đoạn 2006 – 2010 Hà Nội đạt tốc độ tăng GDP bình quân/năm từ 10,5% - 11,5%, GDP bình quân đầu người đạt 2.300USD. Cơ cấu kinh tế theo GDP cụ thể dịch vụ chiếm 58%, công nghiệp chiếm 40,2%, nông nghiệp chiếm 1,8%. Hiện tại năm 2008, Thành phố đặt mức phấn đấu tăng trưởng kinh tế từ 12,5% - 13% trong đó tăng trưởng công nghiệp: 14% - 14,5%, tăng trưởng dịch vụ 11% - 12%, tổng đầu tư xã hội 22% - 25% Như vậy ta có thể khẳng định Hà Nội có một nền kinh tế phát triển rất nhanh và trong tương lai nó sẽ càng phát triển hơn nữa. 2.3.4. Đặc điểm chính trị Nghị quyết số 15 NQ/TW của Bộ chính trị đã xác định “ Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”. Hà Nội ở trung tâm vùng châu thổ Sông Hồng, có vị trí quan trọng trong cả nước – đó chính là yếu tố tác động tích cực vào việc phát triển thị trường BĐS đặc biệt là thị trường nhà ở, nơi cư trú tập trung các cư dân hoạt động trong các lĩnh vực chính trị, văn hóa, khoa học,kỹ thuật, giao dịch quốc tế và kinh tế. Hà Nội là nơi tập trung nhiều văn phòng của các ủy ban lãnh đạo của Đảng, Chính phủ, các tổ chức xã hội, đại sứ quán của các nước, các tổ chức quốc tế… Do đó Hà Nội luôn được quan tâm, chỉ đạo, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách cũng như vốn đầu tư của Nhà nước và Thành phố - đó chính là nguồn lực Chính trị cho việc phát triển thị trường BĐS của Hà Nội. 2.3.5. Kết luận Hà Nội với vai trò là một trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của cả nước do đó đây là nơi tập trung rất nhiều các công trình trọng điểm quốc gia, các BĐS có giá trị lớn và quan trọng; hầu hết các cơ quan, đơn vị trong mọi lĩnh vực đều có trụ sở đặt tại Hà Nội. Hơn nữa hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp muốn mở rộng lĩnh vực hoạt động và địa bàn của mình, nhưng họ cần phải có vị trí, địa điểm cụ thể, điều này đã giúp cho hoạt động môi giới văn phòng cho thuê và cửa hàng cho thuê diễn ra rất sôi động. Mặt khác, với mức độ phát triển về kinh tế của Hà Nội trong thời gian qua đã làm cho bộ mặt của Thành phố thay đổi nhanh chóng. Sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng của các BĐS trong lĩnh vực văn phòng, cửa hàng, cơ quan…do đó thị trường BĐS văn phòng cho thuê, cửa hàng bán lẻ rất phát triển. Thêm vào đó, thu nhập của người dân ngày càng cao làm tăng cầu BĐS. Điều đó đã giúp cho số lượng giao dịch của hoạt động môi giới tăng lên rất nhiều. Như vậy ta có thể thấy Hà Nội là Thành phố có rất nhiều tiềm năng và điều kiện khách quan giúp cho sự phát triển của thị trường BĐS. Mà thị trường BĐS phát triển thì các dịch vụ BĐS cũng phát triển trong đó có hoạt động môi giới nói chung và môi giới cửa hàng cho thuê nói riêng. Tuy nhiên để khai thác một cách hiệu quả các tiềm năng này của Hà Nội đòi hỏi các cơ quan Nhà Nước phải có được những chính sách quản lý hợp lý, đúng đắn và toàn diện. 2.4. THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI Để hiểu rõ điều này chúng ta cần phải làm rõ 3 vấn đề : cung, cầu, giá cả BĐS cửa hàng cho thuê tại Hà Nội. Đầu tiên là cầu BĐS cửa hàng cho thuê: Hà Nội là một đô thị sầm uất, là khu vực thương mại dịch vụ phát triển chính vì vậy mà cầu về cửa hàng cho thuê là rất lớn. Ta thấy rằng nhu cầu và cầu trong cửa hàng cho thuê có sự khác biệt nhỏ hơn so vơi các loại BĐS khác. Vì để thuê cửa hàng khách hàng chỉ phải bỏ ra một khoản tiền không nhiều lắm và thuê trong thời gian ngắn, và nếu việc kinh doanh thuận lợi thì hoạt động thuê mới tiếp tục cho nên khi nhu cầu sử dụng cửa hàng cho thuê được hình thành thì nhu cầu đó cũng dễ trở thành cầu trong thị trường. Người kinh doanh có thể thuê cửa hàng với nhiều hình thái: có thể là cá nhân thuê để kinh doanh buôn bán các mặt hàng phục vụ cho thị hiếu tiêu dùng của người dân, có thể là các công ty, doanh nghiệp thuê cửa hàng để phát triển hệ thống bán lẻ của mình trên thị trường hay thuê để chưng bày, giới thiệu sản phẩm…vì vậy mà nhu cầu cửa hàng cho thuê hiện nay là rất nhiều. Theo thống kê hi Hà Nội đang trở thành nơi có thị trường cửa hàng bán lẻ sôi động và phát triển bậc nhất cả nước. Tiếp theo là cung BĐS cửa hàng cho thuê: Trong thị trường BĐS thì cung BĐS phản ứng chậm hơn cầu BĐS. Quả đúng như vậy, hiện nay thị trường BĐS ở Việt Nam đều trong tình trạng thiếu cung. Trong khi dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu con người trong việc sử dụng BĐS ngày càng nhiều mà cung về BĐS lại rất ít. Điều này lại càng đúng trong cung về cửa hàng cho thuê, cầu về cửa hàng cho thuê là rất lớn nhưng cung lại không đáp ứng đủ. Hiện tại Hà Nội chỉ cung cấp được một số diện tích bán lẻ cho thị trường ngay cả trung tâm thương mại lớn nhất Hà Nội là tháp Vincom thì mới chỉ có 30.000m2 tổng diện tích sàn với 17.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê. Trong quý 1 năm 2008 sẽ có thêm khoảng 18.000m2 diện tích bán lẻ được đưa vào sử dụng cho 2 dự án Việt Tower và Thái Thịnh Plaza sẽ đi vào hoạt động. Cho đến thời điểm này hầu hết các vị trí bán lẻ lớn sẽ chưa đi vào hoạt động cho đến năm 2009 hoặc muộn hơn trung tâm thương mại Ciputra Mall đang được xây dựng và hoàn thành vào năm 2010sẽ cung cấp 130.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê. Sau cùng là giá cả: Giá cửa hàng cho thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố và đặc biệt là chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí, có một vị trí đẹp, hợp với mặt hàng kinh doanh thì sẽ thuận lợi rất nhiều trong việc kinh doanh như vậy th._.