Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại TP.HCM

ủa thị trường MBSs:.................................................................... viii 1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ:.................ix 1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp: ............................................................ix 1.2.2. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: ...........................................................x 1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs........................................... xiii 1.3.1. MBSs là gì?: ............................................................................................. xiii 1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs? ........................................ xiii 1.3.3. Đặc điểm cơ bản của MBSs: ...................................................................xiv 1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs:................................................................xvi 1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA......xix 1.4.1. Mỹ: .............................................................................................................xix 1.4.2. Malaysia: ...................................................................................................xxi 1.4.3. Hồng Kông ...............................................................................................xxii 1.4.4. Hàn Quốc................................................................................................ xxiii 1.4.5. Thái Lan...................................................................................................xxiv 1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển thị trường MBSs ở các quốc gia:.................................................................xxv 1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................xxvi CHƯƠNG 2. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................................... xxviii 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở TẠI TPHCMxxviii 2.1.1. Tình hình dân số và nhu cầu sử dụng đất tại Tp Hồ Chí Minh...... xxviii 2.1.2. Dự báo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở Thành phố đến năm 2010xxix 2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh.......xxix ii 2.1.4. Thực trạng tài trợ cho vay phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh ....xxxi 2.2. THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU DÀI HẠN ............................................... xliii 2.2.1. Thị trường trái phiếu sơ cấp:................................................................. xliii 2.2.2. Thị trường trái phiếu thứ cấp: ................................................................xlvi 2.2.3. Những nhà đầu tư mua trái phiếu dài hạn: ........................................ xlviii 2.2.4. Cơ sở hạ tầng của thị trường trái phiếu: ...................................................li 2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................... lii 2.3.1. Thuận lợi: ................................................................................................... lii 2.3.2. Khó khăn: ................................................................................................... lii CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.............................................................. liv 3.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................. liv 3.1.1. Nhu cầu tạo lập thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp ở Thành Phố Hồ Chí Minh:....................................................................................................liv 3.1.2. Lợi ích của việc tạo lập thị trường MBSs: ..............................................lv 3.2. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TIỀN ĐỀ TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBS Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH:.............................. lviii 3.2.1. Khả năng ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô:............................... lviii 3.2.2. Xây dựng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng: ............................................lix 3.2.3. Có nhu cầu thực sự cho các khoản vay nợ cầm cố:...............................lxi 3.2.4. Khả năng hình thành các tổ chức trung gian:....................................... lxii 3.2.5. Cơ chế tăng cường tín dụng cho các khoản nợ vay cầm cố: ............. lxiii 3.2.6. Điều kiện về chi phí giao dịch và thuế: ................................................lxiv 3.2.7. Vai trò quan trọng của các nhà đầu tư tiềm năng:................................lxv 3.2.8. Khả năng tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán trên thị trườnglxv 3.2.9. Vai trò của các tổ chức định mức tín nhiệm .........................................lxv 3.2.10. Không có những cản trở làm bóp méo giá cả trong thị trường cho vay cầm cố và thị trường trái phiếu:......................................................lxvi 3.2.11. Năng lực hoạch định chính sách, quản lý và giám sát thị trường: ....lxvi 3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ........................................................................... lxvii PHẦN KẾT LUẬN iii PHẦN MỞ ĐẦU i) Lời mở đầu Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong những năm qua đã có những bước phát triển khá rõ rệt, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được nhu cầu về nhà ở, và góp phần không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Cùng với tình hình dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp bách và cần thiết. Điều này đặt ra nhiệm vụ cho Thành phố là phải vừa phải gia tăng cung khối lượng hàng hóa cho thị trường bất động sản sơ cấp, vừa phải tạo điều kiện để người dân có nhu cầu về nhà ở tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn để mua hoặc thuê nhà. ii) Vấn đề đặt ra Trong bối cảnh nêu trên, tình trạng thiếu vốn cho đầu tư xây dựng, thiếu vốn cho tài trợ nhà ở và việc tìm kiếm công cụ huy động vốn hữu hiệu vẫn đang là bài toán khó đặt ra cho Thành phố Hồ Chí Minh. Những năm qua, để tài trợ vốn cho việc phát triển thị trường bất động sản sơ cấp, các nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng và nguồn vốn ứng trước của người mua nhà, còn người có nhu cầu mua nhà lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng thế chấp từ các ngân hàng thương mại. Áp lực tài trợ đè nặng lên các ngân hàng vì ngân hàng đang phải cho vay trung dài hạn trong khi nguồn vốn huy động đầu vào lại từ nguồn tiết kiệm ngắn hạn trong dân cư. Các ngân hàng vừa bị hạn chế về khả năng nguồn vốn, vừa bị hạn chế về thời hạn cho vay. Nghịch lý này đang tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đối với hệ thống tín dụng, khi xảy ra những biến động đối với thị trường bất động sản. Có thể nói rằng, bên cạnh những trở ngại có liên quan đến hệ thống các quy định pháp luật, chính sách cho thị trường bất động sản, vấn đề thiếu vốn cho lĩnh vực tài chính nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản và kéo theo iv những tác động không tốt cho quá trình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Trong khi đó, vai trò của thị trường vốn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản lại thể hiện khá mờ nhạt. Nguồn vốn tài trợ của ngân hàng chưa có cơ chế nào để liên thông với thị trường vốn trung dài hạn (bao gồm thị trường chứng khoán), vốn dĩ được đánh giá là có tiềm năng huy động vốn nhàn rỗi rất lớn từ các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài toán vốn trong lĩnh vực tài chính nhà ở là phải tìm ra những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn từ thị trường tài chính mà cụ thể là từ thị trường vốn. Vì lý do đó, chúng tôi muốn đề cập đến việc xem xét khả năng tạo lập một thị trường thứ cấp cho các khoản vay nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng và chứng khoán hóa chúng trên thị trường vốn. Chúng tôi mong muốn thông qua đề tài “Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp mới huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh. iii) Mục tiêu nghiên cứu Đề tài này sẽ tập trung trả lời 02 câu hỏi lớn sau: 1. Vì sao cần phải tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố tại Thành Phố Hồ Chí Minh? 2. Xác định những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản nợ vay cầm cố và đánh giá khả năng tạo lập thị trường này tại Thành phố Hồ Chí Minh? iv) Phạm vi nghiên cứu: Do loại hình chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay nợ cầm cố thế chấp bất động sản còn mới lạ với Việt Nam, nhưng thật ra đã được ứng dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới tiêu biểu như Mỹ, Hồng Kông, Malaysia, và một số quốc gia v châu Á khác, đề tài nghiên cứu này sẽ chỉ tập trung vào việc đề xuất thành phố Hồ Chí Minh nên tạo lập thị trường chứng khoán này như một trong những giải pháp huy động vốn mới tài trợ cho lĩnh vực tài chính nhà ở, bên cạnh việc xem xét một số điều kiện ban đầu để Thành phố có thể tạo lập thị trường MBSs. Như vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài này sẽ không bao gồm việc đề xuất các giải pháp cụ thể cho mô hình cũng như việc vận hành thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh. v) Phương pháp nghiên cứu: Đây là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước đó. Các lý thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được tập hợp và phân tích một cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, chúng tôi sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó, phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích nhằm mục đích phân tích các yếu tố tác động có thể ảnh hưởng đến việc tạo lập thị trường MBSs ở Thành Phố Hồ Chí Minh chẳng hạn như phân tích khuôn khổ pháp lý, nhu cầu về vốn và nhu cầu đầu tư trên các thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, đề tài nghiên cứu này sử dụng phương pháp so sánh nhằm so sánh mô hình thị trường MBSs tại các quốc gia trên thế giới để có thể rút ra những bài học thực tiễn khi áp dụng vào Việt Nam. Các phương pháp hỗ trợ khác như khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu cũng được sử dụng nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu. Trong nghiên cứu này, chúng tôi phần lớn sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp – tức là những dữ liệu đã có được trong quá khứ. Những dữ liệu này sẽ được sử dụng chủ yếu trong chương 1 và chương 2 của luận văn này, bao gồm các tài liệu lý thuyết từ các tác giả nước ngoài và các dữ liệu trong nước từ các tư liệu chuyên môn, báo chí, v.v… vi) Kết cấu luận văn vi Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần kết luận) như sau: Chương 1 “Tổng quan về thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (MBSs)” sẽ phác họa được vị trí của thị trường chứng khoán MBSs trong tổng thể thị trường tài chính nhà ở; mang đến những hiểu biết cơ bản về MBSs cho người đọc; và đúc kết những điểm tương đồng và khác biệt từ mô hình thị trường MBSs của các quốc gia trên thế giới; rút ra những bài học kinh nghiệm cần được xem xét khi đánh giá khả năng tạo lập 01 thị trường MBSs. Chương 2 “Thị trường Tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trong chương này, chúng tôi sẽ phân tích thực trạng các thị trường này tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu dài hạn ở Thành phố Hồ Chí Minh - xem xét trong mối quan hệ với các nhân tố có liên quan đến việc tạo lập thị trường MBSs. Chương 3: “Những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường MBSs và khả năng tạo lập thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh”. Qua kết quả phân tích ở chương 02, chúng tôi sẽ đánh giá về khả năng cho việc tạo lập một thị trường MBSs tại Thành Phố Hồ Chí Minh cùng với một số khuyến nghị tiền đề cần thiết cho việc tạo lập thị trường này. vii CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ 1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN NỢ DÀI HẠN: 1.1.1. Một số khái niệm cơ bản • Thị trường bất động sản: bất động sản (BĐS) được hiểu là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; và các tài sản khác gắn liền với đất. Thị trường BĐS là nơi mua bán và diễn ra các giao dịch khác về BĐS • Tài chính nhà ở: Đối với nhiều nước trên thế giới thì khái niệm tài chính nhà ở là một khái niệm quen thuộc và đã được áp dụng từ lâu bao gồm các hoạt động có liên quan đến cho vay, thế chấp, cấp vốn, trợ cấp, thuế, giá cả, phát hành chứng khoán, bảo hiểm... có liên quan đến nhà ở. Trong tài chính nhà ở, một nội dung đặc biệt quan trọng chính là tín dụng nhà ở - thể hiện qua các hoạt động cho vay cầm cố thế chấp bằng bất động sản. • Nợ vay cầm cố được hiểu trong luận văn này như là khoản nợ vay cầm cố thế chấp bằng bất động sản. Nói cách khác, đây là một hợp đồng thỏa thuận giữa bên cho vay và bên đi vay mua nhà – trong đó, bên đi vay cam kết dùng tài sản của mình cầm cố/thế chấp cho bên kia để đảm bảo nợ vay. Hợp đồng này cũng cho phép bên cho vay được quyền phát mãi tài sản này nếu người đi vay không trả được nợ. • Thị trường sơ cấp các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt là thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp) là nơi cung cấp nợ vay cầm cố trực tiếp từ người cho vay đến người đi vay. viii • Thị trường thứ cấp các khoản nợ vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt là thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp) là thị trường mà các khoản nợ vay cầm cố được mua, bán lại nhằm mục đích chính là tăng cường tính thanh khoản cho tổ chức cho vay và đáp ứng nhu cầu lưu thông về vốn giữa khu vực thị trường vốn và thị trường tiền tệ. • Thị trường chứng khoán nợ dài hạn: là một bộ phận của thị trường vốn, hay nói cụ thể hơn là một bộ phận của thị trường chứng khoán, trong đó các chứng khoán nợ có kỳ hạn từ 10 năm trở lên được giao dịch. Sở dĩ khái niệm về thị trường chứng khoán nợ dài hạn được đề cập trong chương này là vì chứng khoán MBSs cũng là một loại công cụ huy động vốn trong thị trường nợ dài hạn. 1.1.2. Vị trí của thị trường MBSs: Có thể hình dung thị trường MBSs được tạo lập nhằm kết nối nhu cầu “cung” và “cầu” vốn của hai thị trường: thị trường chứng khoán nợ dài hạn (bên cung vốn), và thị trường tín dụng nhà ở (bên cầu vốn). Theo đó, vị trí của thị trường chứng khoán MBSs có thể được mô tả khái quát ở hình dưới đây: Hình 1: Thị trường MBSs trong mối liên hệ với thị trường nợ vay cầm cố và thị trường chứng khoán nợ dài hạn ix Dễ dàng thấy rằng sự xuất hiện thị trường chứng khoán MBSs đóng vai trò quan trọng trong việc đưa vốn từ thị trường vốn vào thị trường tiền tệ, trong đó, điểm mấu chốt là sự xuất hiện của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, và vai trò của tổ chức trung gian – người mua lại các khoản nợ và phát hành chứng khoán MBSs đến cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán nợ. Việc nghiên cứu sâu hơn về quá trình vận hành và khuynh hướng phát triển của thị trường nợ vay cầm cố sẽ giúp lý giải sự cần thiết cũng như ích lợi của việc tạo lập thị trường MBSs. 1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ: 1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp: Ở các quốc gia, hầu như mô hình cho vay cầm cố thế chấp bất động sản đều khởi đầu từ một kiểu truyền thống, đó là mô hình mà 1 tổ chức tín dụng thực hiện tất cả các chức năng chủ yếu như: tìm kiếm người cho vay để tạo lập các khoản cho vay nhà, tự thực hiện các dịch vụ đối với khoản vay (tổ chức thu tiền thanh toán từ người đi vay và ghi chép sổ sách) quản lý toàn bộ các rủi ro và thực hiện tài trợ. Các tổ chức này cũng có thể sử dụng dịch vụ của các tổ chức thứ 3 như những tổ chức bảo hiểm nợ vay, thẩm định và các cơ quan xếp hạng tín dụng... Tuy nhiên, những chức năng chính sẽ do tổ chức cho vay thực hiện. Hình 1: Mô hình kiểu cho vay truyền thống Người đi vay Người cho vay Tạo ra khoản vay (Originante) Thực hiện dịch vụ (service) Quản lý rủi ro (Manage Risk) Tài trợ (Fund) x Các tổ chức cho vay bao gồm: các ngân hàng thương mại; các tổ chức tiết kiệm hợp đồng của nhà nước hoặc của các hiệp hội tư nhân lập ra chủ yếu nhằm mục đích cho vay tạo lập nhà ở, trong đó đối tượng gửi tiết kiệm cũng đồng thời là đối tượng đi vay. Điểm thuận lợi của mô hình cho vay truyền thống này là tính đơn giản của nó (một tổ chức thực hiện tất cả các chức năng) và khả năng cung cấp nhiều dịch vụ cho khách hàng. Tuy nhiên, điểm bất lợi của mô hình truyền thống là tổ chức cho vay phải đối mặt với rủi ro bất tương xứng giữa nguồn vốn huy động đầu vào và nguồn vốn cho vay, làm gia tăng rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất. Rủi ro thanh khoản có thể gia tăng vì các khoản cho vay cầm cố là dài hạn còn nguồn tiền gửi vào lại là ngắn hạn. Rủi ro lãi suất gia tăng là do có sự bất cân xứng trong kỳ hạn và đặc trưng lãi suất giữa tài sản và nợ của ngân hàng. Vì những rủi ro này mà nhiều ngân hàng thương mại hạn chế cho vay cầm cố. 1.2.2. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: 1.2.2.1. Những nhu cầu cơ bản ảnh hưởng đến sự ra đời của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp phát triển là kết quả của các nhân tố ảnh hưởng sau: • Một là, nhu cầu tồn tại một thị trường đặc biệt dành cho các tổ chức cho vay với mục đích có thể bán lại các khoản cho vay này để bổ sung thêm nguồn tài chính tài trợ cho các khoản vay mới; • Hai là, nhu cầu tồn tại một cơ chế thị trường để làm cho dòng tiền tài trợ giữa các khu vực lưu thông dễ dàng hơn. Một thị trường như thế cho phép những người cho vay ở các khu vực – nơi phát sinh nhu cầu về nhà ở và nhu cầu vay nợ cầm cố vượt quá khả năng cung vốn (khả năng huy động tiền gửi) có thể bán những khoản nợ này cho một tổ chức trung gian ở khu vực khác nơi có nguồn tiền gửi thặng dư; xi • Ba là, do nhu cầu đầu tư ngày càng tăng cao của những khu vực thặng dư vốn. Người gửi tiết kiệm không còn bị giới hạn sử dụng các phương thức gửi tiền truyền thống như mở tài khoản tiền gửi, chứng chỉ tiền gửi ngắn hạn. Họ bắt đầu hướng đến những hình thức tiết kiệm mới, dài hạn hơn – thông qua các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí. Nhận thấy được đặc điểm về kỳ hạn của nguồn vốn huy động tiết kiệm dài hạn này khá tương đồng với kỳ hạn nguồn vốn cho vay nhà ở, các tổ chức cho vay có nhu cầu liên kết với một số tổ chức trung gian để cùng tìm ra những cách khác nhau tạo nên một kênh dẫn vốn mới cho hoạt động tài trợ tín dụng nhà ở. Tất cả các nhân tố ảnh hưởng trên đã góp phần thúc đẩy thị trường nợ vay cầm cố phát triển lên một mức độ cao hơn: đó là hoạt động của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp. 1.2.2.2. Hoạt động của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: Thị trường thứ cấp có thể tồn tại vừa dưới 2 dạng: Dạng thứ 1 là các giao dịch mua bán nợ vay cầm cố giữa các ngân hàng với nhau. Đây mô hình thị trường lâu đời và đơn giản nhất. Mặc dù những giao dịch dạng này đã hình thành ở nhiều quốc gia nhưng nó không phổ biến rộng rãi vì chi phí đánh giá rủi ro tín dụng cao và tính chất không tương đồng giữa các khoản nợ gây ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của chúng khi giao dịch trên thị trường. Dạng thứ hai chính là các hoạt động bán nợ thông qua phát hành chứng khoán MBSs. Hình 2: Mô hình thị trường nợ vay cầm cố sau khi đã xuất hiện thị trường thứ cấp Người đi vay (Borrower) Người cho vay ban đầu (Originator) Nhà đầu tư (Investor) Các tổ chức trung gian/ dịch vụ (Conduit/Servicer) Tăng cường tín dụng (bảo hiểm, bảo lãnh) xii Trong thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, các chức năng: tạo lập khoản vay, dịch vụ, quản lý rủi ro và tài trợ vốn được tách rời và được quản lý bởi nhiều tổ chức chuyên môn hóa khác nhau. Tổ chức cho vay ban đầu phần lớn là các ngân hàng thương mại, các ngân hàng chuyên cho vay cầm cố thế chấp, các tổ chức tiết kiệm hợp đồng,…Lợi nhuận của các tổ chức này có được từ phí cho vay ban đầu hoặc từ lợi nhuận do bán các khoản cho vay trên thị trường thứ cấp. Những tổ chức này có thể, hoặc không cần thiết phải thực hiện các dịch vụ đối với khoản cho vay của họ mà giao cho các tổ chức khác thực hiện thay như việc thu tiền thanh toán hàng tháng từ người đi vay và chuyển chúng cho tổ chức cho vay ban đầu, gửi thông báo đề nghị thanh toán, theo dõi sổ sách đối với các khoản vay, và thực hiện các thủ tục phát mãi khi cần thiết. Chúng ta đã biết, chức năng chủ yếu của thị trường thứ cấp là cung cấp cơ chế để bổ sung vốn cho các tổ chức cho vay ban đầu, cho phép họ duy trì dòng tiền để tạo ra các khoản cho vay mới trong suốt quá trình tăng lên hoặc giảm xuống của lãi suất. Khi các tổ chức cho vay ban đầu muốn bán nợ, họ sẽ thỏa thuận với một số tổ chức trung gian (conduits) trên thị trường. Các tổ chức trung gian có nhiệm vụ tập hợp danh mục các khoản nợ vay cầm cố, phân loại, cấu trúc lại dòng tiền, phát hành chứng khoán (gọi là chứng khoán MBSs) đến các nhà đầu tư trên thị trường vốn và sử dụng các khoản nợ vay trong danh mục này như vật đảm bảo cho chứng khoán này. Ngoài việc bán nợ vay cầm cố từ các tổ chức cho vay ban đầu cho các tổ chức trung gian, nhiều tổ chức cho vay nhận thấy họ có thể tự tập hợp các khoản vay cầm cố lại và phát hành nhiều loại chứng khoán khác nhau. Khoản tiền thu được từ việc bán chứng khoán (sau khi đã trừ các chi phí có liên quan đến việc phát hành chứng khoán) sẽ được chuyển trả cho tổ chức cho vay ban đầu để tổ chức này tái bổ sung nguồn vốn cho hoạt động tài trợ tín dụng nhà ở. xiii 1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs 1.3.1. Chứng khoán MBSs là gì? Trong phần trên, chúng tôi đã đề cập đến việc sử dụng một danh mục các khoản nợ vay cầm cố thế chấp để đảm bảo cho mục đích phát hành 1 loại chứng khoán trên thị trường thứ cấp. Những chứng khoán này được gọi chung với tên gọi là chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố thế chấp (MBSs – Mortgage backed securities). Bởi vì các khoản vay được đảm bảo bằng tài sản cầm cố được thanh toán bởi những người đi vay mua nhà nên các nhà đầu tư sẽ được nhận lại phần thanh toán lãi và nợ gốc. Nhà đầu tư có thể mua chứng khoán MBSs khi chúng được phát hành (trên thị trường sơ cấp) hoặc mua sau đó trên thị trường thứ cấp. Nhà đầu tư là tổ chức lớn thường đầu tư vào chứng khoán loại này khi chúng được phát hành. Đại đa số, chứng khoán này sẽ được phân phối lại trên thị trường thứ cấp MBSs thông qua hệ thống môi giới. 1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs? Đối với phương thức bán trực tiếp, tổ chức phát hành chứng khoán MBSs thường là các tổ chức cho vay. Phương thức này thường đòi hỏi thêm 1 cơ chế tăng cường tín dụng cho các khoản vay nợ cầm cố từ các tổ chức tài chính có uy tín cao. Đối với phương thức bán qua trung gian, các tổ chức trung gian sẽ là tổ chức phát hành. Những tổ chức này thường là các tổ chức tài chính lớn của Chính Phủ; hoặc những công ty có vốn Nhà nước có uy tín; Họ mua các khoản nợ vay cầm cố, chứng khoán hóa các khoản vay này và phân phối chứng khoán ra thị trường thông qua các nhóm môi giới. Bản thân họ cũng có thể cung cấp các mức độ bảo lãnh khác nhau đến cho nhà đầu tư. Ngoài ra, có một số tổ chức tư nhân, như là các công ty trực thuộc ngân hàng đầu tư, các tổ chức tài chính, công ty xây dựng,…cũng có thể tập hợp nhiều khoản cho vay cầm cố thế chấp khác nhau xiv và phát hành chứng khoán MBSs. Chứng khoán mà họ phát hành được gọi là chứng khoán đảm bảo bằng khoản vay cầm cố thế chấp do tư nhân phát hành. Trong thị trường này, nhà đầu tư dựa vào thông tin cung cấp của các tổ chức định mức tín nhiệm và các biện pháp tăng cường tín dụng khác như tăng mức độ đảm bảo của danh mục các khoản nợ vay (ví dụ: giá trị danh mục nợ vay đảm bảo cao hơn giá trị chứng khoán MBSs phát hành), hoặc các sự bảo hiểm của 1 tổ chức thứ 3 để bảo vệ nhà đầu tư khỏi các rủi ro tín dụng Mức độ tín nhiệm của chứng khoán MBSs phụ thuộc rất lớn vào uy tín của các nhà phát hành cũng như mức độ bảo hiểm, bảo lãnh cho các khoản vay nằm trong danh mục chứng khoán hóa. 1.3.3. Đặc điểm cơ bản của MBSs: Xét về tính chất, MBSs xác định một nghĩa vụ nợ đối với nhà đầu tư sở hữu chứng khoán, do vậy MBSs được xếp vào nhóm chứng khoán nợ. Tuy nhiên, chứng khoán MBSs có nhiều đặc điểm khá khác biệt so với các loại chứng khoán nợ khác: • Thu nhập của chứng khoán: Đối với các chứng khoán nợ như trái phiếu doanh nghiệp hay trái phiếu Chính phủ, thu nhập của nhà đầu tư trái phiếu được xác định trước dựa vào lãi suất trong suốt kỳ hạn của trái phiếu. Nhà đầu tư nhận được khoản thanh toán gốc bằng mệnh giá tại thời điểm đáo hạn. Nhà đầu tư chứng khoán MBSs cũng nhận được 1 tỷ lệ lãi suất coupon nhưng họ còn nhận thêm những khoản thanh toán nợ gốc trong suốt thời hạn của chứng khoán – khi các khoản nợ vay cầm cố được thanh toán định kỳ. Do thời điểm và tốc độ thanh toán nợ gốc có thể rất khác nhau, dòng tiền của chứng khoán MBSs cũng không tuân theo một quy luật nào. Chứng khoán MBSs thường có lãi suất coupon cao hơn lãi suất của trái phiếu Chính phủ một phần là do tỷ lệ lãi suất tính cho các khoản vay cầm cố cao hơn tỷ lệ lãi suất quy định của Chính phủ. Tuy nhiên phần chênh lệch xv tăng lãi suất của chứng khoán MBSs cũng phản ánh mức độ rủi ro đầu tư được tạo ra do tính không chắc chắn của các khoản thanh toán trước. Nhà đầu tư chứng khoán MBSs có khả năng nhận lại phần vốn gốc sớm hoặc muộn hơn mong đợi của họ. Mặc dù vậy, do tính không chắc chắn này mà chứng khoán MBSs thường có thu nhập vượt cao hơn so với hầu hết các chứng khoán có thu nhập cố định khác. • Kỳ hạn: Chứng khoán MBSs được bán và giao dịch dựa trên giả định “kỳ hạn bình quân” hơn là dựa trên ngày đáo hạn của chứng khoán. Kỳ hạn bình quân là khoản thời gian trung bình kể từ khi mua chứng khoán MBSs cho đến khi nợ gốc được thanh toán dựa trên dự báo tỷ lệ thanh toán trước giả định. Tuy nhiên, một số khoản nợ vay cầm cố có thể duy trì được dư nợ cho đến hết chu kỳ vay gốc – thường là 30 năm. • Giá của chứng khoán MBSs: Cũng giống như bất kỳ chứng khoán có thu nhập cố định, lợi tức của khoản đầu tư chứng khoán MBSs phụ thuộc vào giá mua trong mối quan hệ với lãi suất coupon và độ dài thời gian dư nợ. Với MBSs, việc dự đoán tỷ lệ thanh toán trước càng chính xác thì lợi tức càng được ước tính sát thực. • Kỳ thanh toán lãi: trong khi hầu hết trái phiếu thanh toán lãi mỗi 6 tháng/lần, chứng khoán MBSs có thể thanh toán lãi và gốc hàng tháng, hàng quý hoặc hàng 6 tháng, tùy vào cấu trúc và kỳ hạn của chứng khoán phát hành. • Rủi ro của chứng khoán: Chứng khoán MBSs thường được định giá với mức tỷ suất sinh lời cao hơn so với trái phiếu Chính phủ và trái phiếu công ty cùng kỳ hạn nhưng cơ hội cho lợi nhuận (hoặc tổn thất) cũng cao hơn. Sự thay đổi của lãi suất ảnh hưởng đến chứng khoán MBSs vì chúng tác động đến tỷ lệ thanh toán trước, từ đó, ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi. Khi tỷ lệ lãi suất giảm, tốc độ trả trước thường tăng lên do người đi vay có thể đảo xvi nợ các khoản vay cầm cố với mức lãi suất thấp hơn và vì vậy giảm nghĩa vụ thanh toán hàng tháng của họ. Sự tăng lên của lãi suất có thể làm giảm tốc độ trả trước dự kiến. Sự ảnh hưởng đối với tỷ suất lợi tức sẽ phụ thuộc vào việc chứng khoán được mua với giá cao hay thấp hơn mệnh giá. Những nhà đầu tư nào muốn bán chứng khoán MBSs của họ trước ngày đáo hạn nên quan tâm đến chiều hướng thay đổi lãi suất có ảnh hưởng đến giá trị đầu tư mà họ nắm giữ. Chứng khoán MBSs còn kèm theo nó là rủi ro thanh toán trước và rủi ro thanh toán chậm. Rủi ro thanh toán trước có nghĩa là nhà đầu tư sẽ nhận được khoản thanh toán nợ sớm hơn mong đợi vì tốc độ thanh toán trước sẽ tăng lên. Trong trường hợp này, nhà đầu tư bị buộc phải tái đầu tư số tiền vào một khoản khác có lãi suất thấp hơn. Mặt khác kỳ hạn của chứng khoán có thể kéo dài hơn dự kiến bởi vì tỷ lệ trả trước thấp hơn kéo theo rủi ro thanh toán chậm. Trong tình huống này, nhà đầu tư có thể bỏ mất cơ hội đạt được một lãi suất hiện hành cao hơn cho khoản đầu tư của họ. 1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs: Nhằm thu hút có hiệu quả các nguồn vốn nhàn rỗi từ nhà đầu tư trên thị trường vốn, các tổ chức cho vay ban đầu luôn không ngừng đổi mới phương thức phát hành chứng khoán MBSs. Cho đến nay, chủng loại các chứng khoán MBSs khá đa dạng, và được trình bày trong nhiều nguồn tài liệu khác nhau. Trong phạm vi luận văn này, chúng tôi giới thiệu 04 loại MBSs phổ biến, gồm có: (1) Chứng khoán MBSs dạng trái phiếu (MBBs – Mortgage Backed Bonds); (2) Chứng khoán MBSs dạng chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán (MPTs – Mortgage Pass-through Securities); (3) Chứng khoán MBSs dạng có phân chia hạng (CMOs Collateralized Mortgage Obligations); và (4) Chứng khoán MBSs dạng chia tách (SMSs – Stripped Mortgage Securities): 1.3.4.1. Chứng khoán MBSs dạng trái phiếu (MBBs) xvii MBBs do các nhà cho vay cầm cố tư nhân (công ty cầm cố, ngân hàng thương mại, các tổ chức tiết kiệm và cho vay) phát hành nhằm bổ sung vốn tài trợ cho các khoản cho vay cầm cố mới. Khi phát hành, tổ chức phát hành thiết lập 1 danh mục các khoản vay nợ cầm cố (thông thường là các khoản cho vay nhà ở) và phát hành trái phiếu đến nhà đầu tư. Tổ chức phát hành giữ lại quyền sở hữu của mình đối với các khoản cho vay cầm cố nhưng chúng phải được thế chấp và được tín thác cho 1 tổ chức thứ 03. Tổ chức nhận ủy thác, với tư cách là đại diện của những người sở hữu trái phiếu, đảm bảo chắc chắn._. rằng các điều khoán phát hành trái phiếu được chấp hành triệt để. Cũng như trái phiếu công ty, MBBs thường được phát hành với lãi suất cố định và kỳ hạn cụ thể. Để đảm bảo với nhà đầu tư rằng thu nhập từ khoản vay nợ cầm cố sẽ đủ khả năng thanh toán lãi trái phiếu và nợ gốc khi đáo hạn, nhà phát hành thường chế chấp cao hơn giá trị trái phiếu phát hành. Điều này được thực hiện bằng việc tập hợp các khoản vay nợ cầm cố có dư nợ vượt cao hơn tổng giá trị chứng khoán phát hành, và được duy trì trong suốt kỳ hạn của trái phiếu (thường từ 125% - 240% tổng giá trị theo mệnh giá của chứng khoán phát hành) Việc thế chấp vượt quá giá trị chứng khoán phát hành nhằm đảm bảo tiền lãi thanh toán cho chủ sở hữu trái phiếu vẫn được thực hiện cho dù có một số khoản vay cầm cố bị vỡ nợ. Trong trường hợp có những khoản vay cầm cố thanh toán trước hạn, những khoản vay mới sẽ được đưa thêm vào nhóm các khoản vay cầm cố dùng để thế chấp này. 1.3.4.2. Chứng khoán MBSs dạng chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán: Dạng cơ bản nhất của MBSs thường được biết đến với tên gọi là MPTs. Chứng khoán này thể hiện mối quan hệ sở hữu trực tiếp của nhà đầu tư đối với lợi tức thu được từ danh mục các khoản nợ vay cầm cố. Theo như ý nghĩa tên gọi của nó, các nhà phát hành chứng khoán này sẽ thu các khoản thanh toán hàng tháng của người đi vay và chuyển dòng tiền sang cho nhà đầu tư thành những khoản thanh toán hàng tháng dưới dạng tiền lãi và nợ gốc của chứng khoán. Mỗi xviii nhà đầu tư sẽ nhận được 1 phần thu nhập của mình trong tổng dòng tiền thu về theo 1 tỷ lệ tương ứng với số chứng khoán mà nhà đầu tư đó sở hữu. Như vậy, với hình thức “pass-through” người cho vay ban đầu có thể bán hoàn toàn một nhóm các khoản nợ vay cầm cố cùng với việc chuyển quyền sở hữu các khoản vay này cho tất cả những nhà đầu tư có tham gia mua chứng khoán MPTs. Phần lớn chứng khoán MPTs có lãi suất cố định. 1.3.4.3. Chứng khoán MBS dạng có phân hạng – CMOs Các chứng khoán MBSs chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán (MPTs) có thể được tập hợp lại một lần nữa để tạo ra một loại chứng khoán MBSs khác phức tạp hơn gọi là chứng khoán MBSs có phân hạng (CMOs). Loại chứng khoán này cấu trúc lại dòng tiền của danh mục nợ vay cầm cố để hình thành nhiều hạng chứng khoán khác nhau với nhiều kỳ hạn và mức lãi suất khác nhau. Trong cấu trúc của chứng khoán CMOs, nhà phát hành phân phối dòng tiền trên cơ sở thứ tự ưu tiên theo một dãy hạng của chứng khoán. Mỗi CMO là một bộ gồm 2 hoặc nhiều hạng, mỗi hạng chứng khoán lại có 1 kỳ hạn bình quân và dòng tiền khác nhau để phù hợp với từng mục tiêu đầu tư cụ thể. Chu kỳ bình quân của các hạng khác nhau thường có 4 hạng: 2, 5, 7 và 20 năm. Có một số chứng khoán CMOs được phát hành với hơn 50 hạng khác nhau. Khi khoản thanh toán từ khoản vay cầm cố được thu về, nhà phát hành chứng khoán CMOs trước tiên sẽ trả lãi suất coupon cho các nhà đầu tư ở mỗi hạng. Còn tất cả các khoản thanh toán nợ gốc theo hoặc không theo đúng lịch trình trước hết sẽ dành cho nhà đầu tư ở hạng thứ nhất. Nhà đầu tư ở các hạng tiếp sau sẽ chưa thể nhận được khoản thanh toán gốc cho đến khi các hạng ưu tiên hơn được thanh toán xong. Mục đích của việc phân chia hạng chứng khoán là nhằm chuyển hóa rủi ro thanh toán trước giữa các hạng chứng khoán thuộc cùng một danh mục nợ vay cầm cố, đáp ứng được cho nhiều mục tiêu đầu tư khác nhau. Ví dụ, nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm sẽ chọn hạng chứng khoán có độ rủi ro thanh xix toán trước cao, bù đắp lại, họ nhận được mức lãi suất chứng khoán cao hơn. Những nhà đầu tư không thích mạo hiểm sẽ hành xử ngược lại. 1.3.4.4. Chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố đã được chia tách (stripped mortgage securities - SMSs) Chứng khoán SMSs được tạo ra với mục đích giúp nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình và có thêm công cụ mới để giảm rủi ro cho danh mục đầu tư. Để làm được điều này, người ta chia dòng tiền của danh mục nợ vay cầm cố ra làm 2 phần: phần lãi và phần vốn gốc. Ứng với dòng tiền lãi sẽ phát hành chứng khoán SMSs chỉ nhận lãi, hay còn gọi là chứng khoán IO (Interest Only). Ứng với dòng tiền nợ gốc, sẽ phát hành chứng khoán SMSs chỉ nhận nợ gốc, hay còn gọi là PO (Principal Only). Giá trị thị trường của chứng khoán IO và PO rất nhạy cảm trước sự biến động của tỷ lệ thanh toán trước và tỷ lệ lãi suất. Cũng như với phần lớn các chứng khoán có thu nhập cố định, giá chứng khoán PO tăng (hoặc giảm đi) khi lãi suất thị trường giảm (hoặc tăng). Trái lại, giá của chứng khoán IO tăng (hoặc giảm) cùng chiều với lãi suất thị trường. Vì tỷ lệ thanh toán trước thường giảm khi lãi suất tăng lên, nhà đầu tư vào chứng khoán IO nhận được lãi trong thời gian dài hơn, do vậy giá trị khoản đầu tư của họ tăng lên. Các chứng khoán IO có thể được sử dụng như một công cụ giảm rủi ro trong 1 danh mục đầu tư, các khoản thanh toán trước làm cho giá của chứng khoán IO dịch chuyển ngược hướng so với nhiều chứng khoán MBS và chứng khoán có thu nhập cố định khác. 1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA 1.4.1. Mỹ: Trên thế giới, Mỹ là quốc gia có thị trường chứng khoán MBSs phát triển từ rất sớm. Việc mua lại các khoản nợ vay cầm cố đã được các công ty bảo hiểm nhân thọ lớn, các tổ chức tiết kiệm ở Miền Tây thực hiện từ giữa thập niên 50, xx nhằm giúp bổ sung nguồn vốn phục vụ cho nhu cầu bùng nổ về nhà ở tại các khu vực sau chiến tranh. Khoảng cuối thập niên 60, việc Chính phủ Mỹ cho phép giải quyết một mức thuế có lợi cho các tài khoản hưu trí cá nhân và khuynh hướng dân số Mỹ có tuổi trung bình ngày càng tăng kéo theo sự gia tăng dòng tiền dài hạn của các tài khoản hưu trí, thị trường cho các nguồn ngân quỹ nhàn rỗi được sử dụng để đầu tư mở rộng hơn. Chứng khoán MBSs ở Mỹ được đánh giá là loại chứng khoán khá an toàn. Những tổ chức phát hành chứng khoán MBS thường rất cẩn trọng trong việc chọn khoản vay cầm cố nào vào tổ hợp cho việc hình thành chứng khoán của họ. Thường thì các khoản vay này đã được Cục quản lý nhà ở (FHA) bảo hiễm vỡ nợ hoặc được Hội cựu chiến binh (VA) đứng ra bảo lãnh. Ngoài ra, chứng khoán MBSs còn được phát hành và/ hoặc bảo lãnh ở nhiều mức độ khác nhau của các tổ chức lớn có uy tín của Chính phủ (như Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac). ƒ Fannie Mae trước đây là 1 tổ chức do Chính phủ lập vào năm 1954 dưới hình thức công ty cổ phần có một phần vốn của nhà nước. Fannie Mae tham gia vào các chương trình phát hành chứng khoán MBSs bằng việc mua lại nợ vay cầm cố từ các chương trình của FHA và VA, và cung cấp bảo lãnh thanh toán đúng hạn lãi và nợ gốc của chứng khoán. ƒ Ginnie Mae (Hiệp hội cho vay cầm cố Chính Phủ) được thành lập năm 1968 bởi Chính phủ và trực thuộc Cục quản lý nhà ở. Ginnie Mae không trực tiếp phát hành chứng khoán MBSs mà chỉ cung cấp bão lãnh thanh toán đúng hạn nợ gốc và lãi chứng khoán MBSs do chính các tổ chức cho vay phát hành, phía sau sự bảo lãnh này là cam kết hoàn toàn và uy tín của Chính phủ Mỹ. Các công ty cầm cố ở Mỹ thực hiện việc tập hợp các khoản cho vay đã được bảo hiểm/bảo lãnh của VA và FHA và trình Ginnie Mae duyệt xét cấp chứng nhận bảo đảm của Ginnie mae để sau đó bán ra thị trường như là những chứng khoán của Ginnie Mae xxi ƒ Freddie Mac là một công ty do Chính phủ lập năm 1970 dưới hình thức công ty cổ phần có vốn của nhà nước. Freddie Mac cũng có chức năng tương tự như Fannie Mae nhưng có thể mua lại các khoản vay do các tổ chức cho vay nhỏ lẻ khác ngoài các chương trình cho vay của VA và FHA. Nhờ sự quan tâm của nhà đầu tư đối với loại hình chứng khoán này, thị trường chứng khoán nợ vay cầm cố Mỹ đã trở thành một trong những thị trường lớn nhất trên thế giới với nhiều chủng loại MBSs nhất. Năm 2003, Mỹ đã phát hành trên 3.000 tỷ USD1 chứng khoán MBSs, trong đó, chứng khoán do các tổ chức của Chính phủ phát hành chiếm đa số (khoảng 69% tổng khối lượng phát hành). Mạng lưới quốc gia của các nhà môi giới chứng khoán sẽ bán, giao dịch và tạo nên thị trường cho MBSs. Các nghiệp vụ của chứng khoán MBSs được thực hiện trên thị trường OTC giữa các nhà môi giới hơn là trên sàn giao dịch tập trung. 1.4.2. Malaysia: Trong các quốc gia ở khu vực Đông Nam Á, Malaysia là quốc gia có thị trường MBSs xuất hiện sớm nhất vào năm 1986 với sự thành lập Perbadanan Cagaran Malaysia (Cagamas), Công ty cho vay cầm cố quốc gia – hoạt động theo luật công ty (1965). Quy trình chứng khoán hóa của Cagamas khá đơn giản. Hoạt động của Cagamas chủ yếu là mua các khoản vay nhà ở từ các ngân hàng và các công ty tài chính. Danh mục khoản vay nợ cầm cố đầu tiên được tập hợp vào năm 1987 lên đến khoản 38,5 triệu USD. Tiền mua các khoản vay này được tài trợ bằng cách phát hành chứng khoán nợ của Cagamas. Qua đó, Cagamas cũng giúp bổ sung tính thanh khoản cho các tổ chức tài chính thông qua quy trình chứng khoán hóa, đồng thời, giúp giảm bớt chi phí tài trợ nhà ở và tạo điều kiện cho người đi vay. Cuối năm 2001, Cagamas đã chứng khoán hóa 18,9% tổng dư nợ cho vay nhà ở của các tổ chức tài chính, với tổng số 171.593 khoản 1 Nguồn: www.ifsl.org.uk xxii vay nợ và tổng giá trị là 1.927 triệu USD. Thông qua hệ thống giao dịch, chứng khoán nợ của Cagamas góp phần mở rộng thị trường chứng khoán nợ tư nhân ở Malaysia. Cuối năm 2002, dự nợ chứng khoán của Cagamas đã đạt đến 6,6 tỷ USD 1.4.3. Hồng Kông Hồng Kông là 1 trong những thị trường vay nợ cầm cố phát triển nhất ở Châu Á. Nghiệp vụ chứng khoán hóa bắt đầu vào năm 1994 với danh mục nợ vay cầm cố đầu tiên được chứng khoán hóa bởi Ngân hàng của Mỹ. Đề nghị thành lập một tổ chức vay nợ cầm cố được thảo luận vào năm 1994. Vào lúc đó, Hồng Kông có 1 nền kinh tế hoạt động khá lành mạnh và có 1 thị trường cầm cố sơ cấp vận hành tốt. Động lực cho việc tạo lập 1 thị trường MBSs khởi đầu từ 1 dự báo khả năng cung về tài trợ nhà ở sẽ không đáp ứng được nhu cầu trong tương lai Công ty vay nợ cầm cố Hồng Kông (HKMC) được thành lập vào tháng 03 năm 1997 với vốn ban đầu 129 triệu USD là một cam kết mạnh mẽ từ HKMA cho việc đẩy mạnh thị trường thứ cấp vay nợ cầm cố. Hoạt động đầu tiên của HKMC là mua 526 khoản nợ vay trị giá 84.1 triệu USD từ 4 ngân hàng được xét duyệt vào tháng 11/1997. Đến cuối năm 2001, tổng giá trị ròng danh mục các khoản vay cầm cố của HKMC đạt khoảng 2.54 tỷ USD, chiếm 3.74% tổng dư nợ các khoản vay nợ cầm cố trong năm. Dư nợ các chứng khoán nợ của HKMC vào khoảng 2.57 tỷ USD vào cuối năm 2001. So với chương trình chứng khoán MBS của Cagamas, vốn chỉ dừng lại ở việc chuyển quyền sở hữu nợ vay cầm cố sang cho nhà đầu tư, chương trình MBS của HKMC còn tiến xa hơn việc dàn xếp pass-through này. HKMC tập hợp các khoản nợ vay cầm cố với sự bảo lãnh thanh toán và chuyển chúng cho một pháp nhân đặc biệt (Bankruptcy remote special purpose company - SPC). Tổ chức này sẽ bán MBSs trở lại cho ngân hàng bán nợ ban đầu – gọi là dàn xếp “back-to- back pass through” Hai hạng của chứng khoán này được bán cho ngân hàng Dao xxiii Heng (0.13 tỷ USD) và ngân hàng Amercan Express (81.38 triệu USD) vào năm 1998. Với sự mở rộng phạm vi các chương trình MBSs và việc thiết lập hệ thống khuôn khổ pháp lý đầy đủ và tinh vi, Hồng Kông Kông đang được đánh giá là một trong những thị trường chứng khoán hóa tốt nhất Châu Á. 1.4.4. Hàn Quốc Cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á đã thúc đẩy công cuộc cải cách tài chính ở Hàn Quốc, và sự phát triển của thị trường chứng khoán hóa ở Hàn Quốc cũng phát triển từ đó. Luật chứng khoán hóa ban hành năm 1998 cho phép các tổ chức tài chính chứng khoán hóa nhiều loại tài sản, bao gồm cả các khoản vay nợ cầm cố. Đạo luật về chứng khoán hóa các khoản vay nợ cầm cố được ban hành vào tháng 01/1999, tiếp sau đó là sự hợp nhất Công ty vay nợ cầm cố Hàn Quốc (KoMoKo) vào tháng 09/1999 Quy trình chứng khoán hóa của KoMoCo được thực hiện dưới hình thức trái phiếu MBBs và chứng khoán pass-through MPTs. Với cấu trúc của chứng khoán MPT, KoMoCo sẽ mua các khoản nợ vay cầm cố từ các tổ chức tài chính, bão lãnh thanh toán và chuyển chúng cho một tổ chức tín thác (công ty tín thác KoMoKo). Tổ chức nhận ủy thác này sau đó sẽ biến đổi danh mục khoản vay nợ cầm cố trở thành các chứng khoán MBSs có thể giao dịch được và bán chúng cho những nhà đầu tư tiềm năng. Theo luật doanh nghiệp, KoMoKo không được nắm giữ các khoản vay nợ cầm cố này và những tổ chức bán nợ vay cầm cố sẽ tiếp tục thực hiện vai trò của 1 nhà dịch vụ trong quy trình phát hành chứng khoán MBSs Sau 3 năm hoạt động, KoMoCo đã phát hành và giới thiệu 7 loại chứng khoán MBSs với tổng giá trị phát hành là 1,97 tỷ USD (2,549.77 tỷ KRW) dựa trên 350,139 khoản nợ vay cầm cố. Sự gia tăng giữa biên độ lãi suất vay nợ cầm cố và lãi suất trái phiếu Chính phủ sau thời kỳ khủng hoảng 1997 đã tạo ra 1 môi xxiv trường thị trường thuận lợi cho sự phát triển mạnh mẽ hơn của chứng khoán MBSs ở Hàn Quốc. Tuy nhiên, sự tập trung dư nợ vay cầm cố vào hai tổ chức có mối quan hệ với Chính Phủ là Quỹ Nhà Ở quốc gia ( NHF) và ngân hàng Kookmin – chiếm 90,7% thị trường vay nợ cầm cố tại Hàn Quốc, đã hạn chế sự tham gia của các tổ chức tài chính khác vào thị trường MBSs. Ngoài ra, việc gia tăng các khoản vay nợ cầm cố có kỳ hạn ngắn - 3 năm đã làm kìm hãm sự phát triển của thị trường MBSs làm cho các khoản vay nợ dạng này không hấp dẫn đối với các nhà đầu tư MBSs. 1.4.5. Thái Lan Khủng hoảng kinh tế quốc gia đã cho Thái Lan một cơ hội xem xét kỹ lưỡng toàn bộ cơ chế tổ chức để điều chỉnh thị trường tài chính của mình. Một tổ chức vay nợ cầm cố thứ cấp đã được thiết lập dưới sự hỗ trợ của Fannie Mae và Merrill Lynch. Sự chuyển động này đã đẩy mạnh khả năng chứng khoán hóa ở Thái Lan, bởi vì luật pháp chỉ ra chính xác các khái niệm về doanh thu thực và các phương thức chuyển nhượng. Nghị định về pháp nhân đặc biệt đã ra đời. Tuy nhiên, cũng còn một số nhân tố cản trở khả năng tạo lập thị trường MBSs ở Thái Lan. Đó là, thủ tục phát mãi tài sản còn tốn thời gian và chi phí; việc chuyển nhượng tài sản còn phụ thuộc vào thuế giao dịch; Sự yếu kém của thị trường trái phiếu nội địa, thiếu tính thanh khoản trong thị trường sơ cấp và thứ cấp; thuế giao dịch và chuyển nhượng cao; thiếu các trái phiếu chính phủ để đưa ra các chuẩn về tỷ suất lợi nhuận; nhu cầu thấp của các nhà đầu tư tiềm năng; chi phí trung gian cao có liên quan đến vốn và tiền gửi của ngân hàng; tính ổn định của nền kinh tế do ảnh hưởng của khủng hoảng. Về phía thị trường vay nợ cầm cố, trở ngại lớn ở chỗ hoạt động bảo lãnh vay nợ cầm cố chưa phát triển, việc hạch toán kế toán về chuyển nhượng vay nợ cầm cố chưa rõ ràng. Thị trường trái phiếu của Thái Lan có nhiều hạn chế giống các quốc gia khác ở Châu Á khác, chưa ở tư thế sẵn sàng đảm bảo cho việc thiết lập thị trường vay nợ cầm cố thứ cấp. Tuy nhiên Trung tâm giao dịch trái phiếu Thái Lan, với các phương tiện xxv thanh toán hiện đại, phục vụ như là 1 nền tảng cho các giao dịch sơ cấp và thứ cấp của chứng khoán MBSs. Thêm vào đó, có 1 tổ chức xếp hạng tín dụng có khả năng xuất hiện, giúp tăng cường công tác đánh giá rủi ro cho MBSs. Vì thế, có thể nhận định rằng nếu có sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ một thị trường MBSs tốt sẽ phát triển trong tương lai. 1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển thị trường MBSs ở các quốc gia: Sau thời kỳ khủng hoảng tài chính ở Châu Á, phần lớn các quốc gia cho rằng nhu cầu cho vay cầm cố ở thị trường sơ cấp chỉ giảm sút trong ngắn hạn, và sẽ gia tăng trở lại bởi nhu cầu liên tục cho phát triển nhà ở. Vì vậy, những trở ngại ảnh hưởng đến khả năng thiết lập thị trường MBSs ở các quốc gia này gần như từ các vấn đề sau: thị trường cho vay cầm cố thứ cấp và thị trường sơ cấp và thứ cấp cho MBSs và trái phiếu nói chung. Để thị trường MBSs và các tổ chức cho vay cầm cố thứ cấp (SMIs) có thể hoạt động được, cần phải bắt đầu bằng việc cải cách và cải thiện thị trường sơ cấp và thứ cấp cho vay cầm cố, sau đó đến thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp. Các quốc gia khác nhau có những chế độ tài chính khác nhau nhưng đều chia sẽ với nhau những điểm tương đồng gây khó khăn cho việc phát triển thị trường MBSs. Trong những nhân tố gây khó khăn cho thị trường thứ cấp cho vay cầm cố thì sự chưa tương xứng trong luật pháp và các hướng dẫn hạch toán nhằm bảo vệ và triển khai việc chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên các điều kiện mua bán thực sự. Sự bất tương xứng trong luật pháp và hướng dẫn hạch toán gây trở ngại cho việc thiết lập các pháp nhân đặc biệt và gia tăng chi phí giao dịch trong quá trình đưa các khoản cho vay cầm cố đến cho các tổ chức này. Thêm vào đó, quy định tại một số quốc gia, đặc biệt là Trung quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc, nhằm đạt được sự chấp thuận của người thế chấp cầm cố tài sản trước khi các khoản vay cầm cố được chuyển nhượng đến cho các pháp nhân đặc biệt đã làm chậm trễ quá trình chứng khoán hóa. Một nhân tố khác ảnh hưởng đến khả năng thành lập thị trường thứ cấp các khoản xxvi vay cầm cố là chất lượng của những khoản vay cầm cố ban đầu trên thị trường thứ cấp. Ở một số quốc gia đang phát triển khác, hiệu quả tập hợp khoản cho vay cầm cố thấp đòi hỏi phải có nhiều nổ lực cải tiến vấn đề bảo lãnh, tập hợp thông tin, thẩm định và khả năng phục vụ của các người cho vay ban đầu và cho việc giảm rủi ro về đạo đức trong cho vay thông qua việc tổ chức giám sát, kiểm tra tốt hơn. Sự cải thiện toàn diện thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp cũng sẽ tăng cường sức mạnh cho thị trường sơ cấp và thứ cấp cho chứng khoán MBSs. Thị trường trái phiếu ở các quốc gia khảo sát có những thiếu sót tương tự nhau: đó là việc thiếu mức chuẩn cho lãi suất dài hạn, nhu cầu thấp đối với các công cụ tài chính dài hạn, lĩnh vực tiết kiệm dựa trên hợp đồng, và chi phí giao dịch cao. 1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua nghiên cứu hoạt động của các thị trường vay nợ cầm cố sơ cấp, thứ cấp, đặc trưng cơ bản của MBSs và mô hình thị trường ở 1 số quốc gia trên thế giới, chúng tôi nhận thấy rằng để xác định tính khả thi của việc thiết lập thị trường MBSs, những biến số quan trọng nhất là nhu cầu thị trường và khả năng cung ứng trong thị trường cho vay cầm cố và thị trường chứng khoán MBSs. Sự phát triển của thị trường MBSs dựa trên sự hợp lực của 4 thị trường phụ thuộc lẫn nhau: thị trường sơ cấp và thứ cấp cho các khoản vay nợ cầm cố và thị trường thứ cấp và sơ cấp chứng khoán MBSs. Vì vậy, để thị trường MBSs hoạt động tốt thì phải chú ý đến sự cân bằng nhạy cảm giữa 4 thị trường, và điều này đưa đến việc củng cố các tài sản bất động sản trong thị trường cho vay cầm cố và các tài sản tài chính trong thị trường tài chính. Nghĩa là, trong thị trường nhà ở và thị trường cho vay cầm cố, tài sản hoặc các khoản cho vay cầm cố ban đầu của ngân hàng và các tổ chức tài chính khác phải có chất lượng tốt. Mặt khác, trong thị trường chứng khoán MBSs, chất lượng của bản thân chứng khoán cũng phải được đảm bảo. Vì thế, chất lượng của cả tài sản đảm bảo và các công cụ dẫn xuất của chúng phải đủ mạnh để việc thiết lập thị trường MBSs có tính khả thi. xxvii xxviii CHƯƠNG 2. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trong thời gian qua, cơ chế thị trường phát triển mạnh trong lĩnh vực nhà ở cùng với sự gia tăng nhanh chóng dân số và tình trạng di cư từ nông thôn ra thành thị đã tạo áp lực lớn về nhà ở, làm cho giá nhà ở, đất ở đô thị tăng lên đáng kể, đặc biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài vấn đề cung - cầu thị trường xây dựng nhà ở và giá thị trường bất động sản quá cao, một tác động trực tiếp đến nhà ở đô thị là việc thiếu khả năng tiếp cận các hình thức tài trợ dài hạn, với các điều kiện có khả năng chấp nhận được, để tài trợ cho việc mua mới, xây nhà hoặc nâng cấp nhà. 2.1.1. Tình hình dân số và nhu cầu sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh Theo thống kê của Cục thống kê và số liệu kê khai đất đai, năm 2000, Thành phố có dân số khoảng 5,1 triệu dân với 1.007.021 căn nhà, tổng diện tích nhà ở là 52,7 triệu m2. Trong đó gồm 203.448 nhà kiên cố, 643.990 nhà bán kiên cố và 159.583 nhà loại khác. Diện tích ở bình quân 1 người là 10,27 m2. Bên cạnh đó có 25.044 căn nhà lụp sụp xen lẫn trong các khu dân cư. Trong giai đoạn 2001- 2003, mỗi năm dân số tăng thêm bình quân khoảng 3,7% và diện tích nhà ở tăng thêm khoảng hơn 3 triệu m2/năm2 Dự báo đến năm 2010 dân số Thành phố sẽ lên đến khoảng 7,2 triệu người với diện tích ở bình quân 1 người vào khoảng 14m2. Nhiều cụm dân cư đô thị mới sẽ hình thành. Đất nông nghiệp sẽ chuyển dần thành đất đô thị là điều không thể tránh khỏi. Bảng 1 cho thấy tình hình xây dựng và sửa chữa lớn nhà ở trong 2 Nguồn: Niên giám thống kê 2004 của Cục thống kê TP.HCM và Báo cáo Tóm tắt Chương trình Nhà ở tại TpHCM đến năm 2010 - Sở xây dựng, tháng 04/2004 xxix khu vực dân cư thời gian qua cũng gia tăng nhanh chóng theo tốc độ đô thị hóa ngày càng gia tăng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Bảng 1: Tình hình cấp phép cho xây dựng và sửa chữa lớn nhà ở 2001-2004: 2001 2002 2003 2004 Tổng số giấy phép 10.085 11.967 15.094 19.597 Trong đó xây dựng mới 8.587 10.807 13.414 18.353 Diện tích sàn (m2) 1.738.932 1.889.861 2.923.791 3.345.543 (Nguồn: Niên giám thống kê 2004 của Cục thống kê TP.HCM) 2.1.2. Dự báo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở Thành phố đến năm 2010: Từ nay đến năm 2010, Thành phố Hồ Chí Minh cần nguồn vốn cho toàn bộ chương trình nhà ở khoảng 53.000 tỷ đồng. Trong đó vốn ngân sách khoảng 13.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 25%, phần này chưa bao gồm tiền đền bù giải tỏa và chi phí đầu tư hạ tầng được sử dụng từ nguồn vốn ngân sách tập trung của thành phố, phần còn lại là vốn huy động từ doanh nghiệp, nhân dân và vốn vay ngân hàng3. Các chương trình nhà ở gồm: di dời tái định cư dân sống trên kênh rạch; Nâng cấp các khu nhà lụp xụp trong nội thành; phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng các chung cư hư hỏng nặng; và xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở. 2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh So với các địa phương khác trong cả nước, thành phố Hồ Chí Minh, cùng với Hà Nội là những khu vực có thị trường bất động sản phát triển khá sôi động trong những năm vừa qua. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS đã góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được một bước nhu cầu về nhà ở, và góp phần không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường này vẫn còn đang trong giai đoạn hình thành 3 Báo cáo Tóm tắt Chương trình Nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 của Ủy ban Nhân dân Tp.HCM - Sở xây dựng, tháng 04/2004 xxx - Hệ thống qui định pháp luật và chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy đã được ban hành nhiều nhưng chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ; - Vấn đề thực hiện qui hoạch thiếu nhất quán, chưa thật sự khoa học; thông tin về qui hoạch cũng như các thông tin khác về thị trường bất động sản khó tiếp cận và thiếu minh bạch; - Tình trạng đầu cơ đất đai và tính tự phát trong hoạt động kinh doanh Bất động sản làm cho thị trường bất động sản ở trong trạng thái mất cân đối, thiếu ổn định, cũng như dẫn đến tình trạng ảo trong nhu cầu và giá cả. Từ trước đến nay, chưa một cơ quan nào có thể thống kê được toàn bộ các giao dịch mua bán nhà, đất thành công trên địa bàn thành phố. Nhiều trường hợp mua bán, sang nhượng nhà đất được thực hiện bằng hợp đồng góp vốn, hoặc giấy viết tay... Ngoài ra cũng chưa có quy định cụ thể nào yêu cầu các chủ đầu tư, các công ty môi giới, các sàn giao dịch báo cáo về tình hình mua bán nhà, đất, căn hộ trong các dự án. Do đó, Thành phố chưa thể thống kê được số lượng giao dịch thành công, giá bán chính thức giữa người mua và người bán. Từ khi có chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 của Ủy Ban nhân dân thành phố và đặc biệt là Nghị Định 181/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 với các quy định liên quan đến việc cấm phân lô bán nền, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều địa phương khác có dấu hiệu chững lại, giá đất giảm, đặc biệt là giá đất nông nghiệp, trường hợp chuyển nhượng bất hợp pháp giảm hẳn. Trong 6 tháng đầu năm 2005, số lượng hồ sơ mua bán chuyển nhượng trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh chỉ đạt 4.518 hồ sơ, giảm 68% so với cùng kỳ năm 20044. Tình hình mua bán nhà đất bằng giấy tay, xây 4 Nguồn: Trung tâm Thông tin Tài nguyên - Môi trường và Đăng ký Nhà đất xxxi Tuy nhiên, tác động của Nghị Định 181/NĐ-CP cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình huy động vốn cho lĩnh vực nhà ở. Thực lực các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản hiện nay đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Phần lớn các chủ đầu tư chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp. Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Tình trạng đầu cơ đất đai trước đây đã đẩy giá đất lên cao, cộng với cơ chế mua nhà trả góp trong thời gian ngắn đã làm cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở không đủ khả năng tài chính để tham gia. Cả bên cung và bên cầu nhà ở đều trông cậy vào nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Nhu cầu vốn này đang vượt quá khả năng đáp ứng của các ngân hàng. Vấn đề đặt ra của thị trường bất động sản hiện nay là vừa tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho thị trường phát triển vừa phải giải quyết bài toán vốn để thị trường BĐS sơ cấp tăng nhanh được lượng thành phẩm (nhà ở) sao cho phù hợp với khả năng thanh toán của từng đối tượng tiêu dùng. 2.1.4. Thực trạng tài trợ cho vay phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hệ thống tín dụng phát triển nhà ở tài trợ cho cả bên cung lẫn bên cầu nhà ở. Bên cung nhà ở gồm các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bên cầu nhà ở gồm các hộ gia đình vay vốn để mua hoặc cải xxxii thiện nhà ở hiện hữu, hoặc cho các mục đích kinh doanh. Các tổ chức tham gia vào quá trình cho vay nhà ở gồm: Hỗ trợ tín dụng cho bên cung Hỗ trợ tín dụng cho bên cầu - Các ngân hàng Thương mại đóng trên địa bàn TPHCM - Các ngân hàng Thương mại đóng trên địa bàn TPHCM - Quỹ Đầu Tư Phát triển Đô thị TPHCM - Quỹ Hỗ Trợ Vốn CEP (thuộc liên đoàn lao động thành phố) - Quỹ Phát Triển Nhà ở TPHCM - Quỹ Phát triển Nhà ở TPHCM Giữ vai trò chủ lực trong cho vay phát triển nhà ở trên địa bàn TPHCM vẫn là nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh TPHCM, có 65 tổ chức tín dụng có tham gia cho vay vào lĩnh vực đầu tư, xây dựng và phát triển nhà ở. Quỹ Hỗ trợ vốn CEP là 1 dạng quỹ quay vòng vốn để nâng cấp nhà ở và cải thiện thu nhập cho hộ gia đình có thu nhập thấp. Mục tiêu của quỹ này là hỗ trợ tín dụng nhỏ cho các hộ gia đình nghèo vay để cải tạo, nâng cấp nhà ở và tăng thu nhập nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người nghèo đô thị; thiết lập và củng cố hệ thống tín dụng nhà ở vi mô thông qua quá trình vay vốn đến người nghèo đang có nhu cầu với lãi suất phù hợp và thời gian cần thiết mà người dân chấp nhận được đồng thời đảm bảo thu hồi vốn; tạo tâm lý và thói quen tiết kiệm để có tích lũy đối với bộ phận dân cư nghèo đô thị. Quỹ CEP có tổng số vốn hoạt động khá khiêm tốn: 157 tỷ đồng. Quỹ Đầu Tư phát triển Đô Thị Thành phố được thành lập từ năm 1997 với chức năng tài trợ tín dụng trung và dài hạn cho các dự án phát triển hạ tầng kinh tế xã hội của Thành phố, trong đó có tham gia tài trợ cho vay các dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư, khu đô thị mới. Tuy nhiên, mức độ tài trợ cho lĩnh vực này còn hạn chế và không phải là hoạt động chủ yếu của Quỹ Đầu Tư. xxxiii Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, với số vốn điều lệ là 1.000 tỷ đồng, có chức năng đầu tư trực tiếp tạo lập quỹ nhà ở để bán trả góp và cho thuê; cho vay ưu đãi đối với các đối tượng thu nhập thấp để mua nhà trả góp, các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Quỹ này hiện đang trong giai đoạn khởi động ban đầu, chưa có các khoản tài trợ thực tế phát sinh. Trong khuôn khổ luận văn này, chúng tôi sẽ tập trung đánh giá hoạt động cho vay của 65 tổ chức tín dụng có tham gia tài trợ phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 2.1.4.1. Mức độ tài trợ cho vay các tổ chức tín dụng: Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước – Chi nhánh TPHCM, tình hình cho vay bất động sản đến cuối tháng 6/2005, dư nợ đạt 28.654 tỷ đồng, chiếm khoảng 17% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế trên địa bàn, trong đó xây nhà để bán: 4.091 tỷ đồng; văn phòng cho thuê: 2.897 tỷ đồng; cho vay sửa chữa, mua nhà ở: 8.882 tỷ đồng; và xây dựng hạ tầng: 6.594 tỷ đồng Bảng 2: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ tín dụng toàn Thành Đơn vị tính: tỷ đồng 2003 2004 6/2005 Tổng dư nợ tín dụng toàn thành phố 100.886 136.473 168.553 Dư nợ tín dụng cho vay BĐS của 65 TCTD 15.038 24.807 28.654 Tỷ trọng trong tổng dư nợ toàn thành 14,9% 18,2% 17% Tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay trung dài hạn của 65 TCTD 27,52% 35,27% 37,11% Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt nam – chi nhánh TPHCM Những số liệu trên cho thấy nhu cầu về nhà cửa, đất đai trong dân cư rất cao, dư nợ cho vào lĩnh vực bất động sản liên tục tăng qua các năm, các tổ chức tín dụng cũng tăng cường tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay trung dài lên đến mức 35%-37% nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho lĩnh vực này. Sự đóng góp của các TCTD trong lĩ._..924 2.296 2.216 - Từ 5-10 năm 1.398 37 162 557 253 389 1.664 243 299 413 229 480 2.362 538 218 637 143 826 - Trên 10 năm 454 0 213 3 4 234 149 0 8 16 45 80 1.671 1.076 0 7 327 261 Dư nợ cho vay 15.038 1.300 1.685 5.548 3.461 3.044 24.807 2.654 2.956 7.450 6.000 5.747 28.654 4.091 2.897 8.882 6.594 6.190 - Từ 1-5 năm 11.101 1.263 348 4.621 2.772 2.097 18.568 2.819 1.193 6.313 4.870 4.003 21.587 3.514 1.145 7.529 5.238 4.161 - Từ 5-10 năm 3.482 37 1.124 923 685 713 5.516 454 1.537 1.107 1.045 1.373 5.871 577 1.393 1.325 917 1.659 - Trên 10 năm 455 0 213 4 4 234 723 11 226 30 85 371 1.196 0 359 28 439 370 Tỷ lệ nợ xấu (%) 0,32 0,00 0,02 0,22 0,06 0.02 0,67 0,21 0,06 0,21 0,10 0,09 1,25 0,11 0,00 0,56 0,24 0,34 Tỷ trọng/ tổng dư nợ cho vay trung dài hạn (%) 27,52 1,89 3,09 14,12 5,79 2,63 35,27 3,33 2,43 15,81 9,18 4,52 37,11 3,78 2,82 16,04 9,69 4,78 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh 75 PHỤ LỤC 4 TÓM TẮT CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2010 CủA ỦY BAN NHÂN DÂN TP.HCM (Sở Xây Dựng – Tháng 4/2004) Mục tiêu đến 2010 a) Nâng diện tích ở bình quân ở thành phố từ 10m2 lên 14,2 m2 vào năm 2010. Bình quân mỗi năm phải xây dựng 5 triệu m2 nhà ở và nâng quỹ nhà kiên cố từ 20 % lên 40 % b) Hoàn thành di dời tái định cư dân sống trên kênh rạch nội thành, cải thiện điều kiện ở các khu nhà lụp xụp di dời tái định cư các hộ dân đang sống trong khuôn viên trường học, bệnh viện, các cơ sở thể dục thể thao, lao động … tiếp tục tiến hành tháo dỡ các chung cư hư hỏng nặng còn lại c) Tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, thông qua cơ chế khuyến khích đầu tư dưới sự hỗ trợ của nhà nuớc bằng cơ chế tạo điều kiện bằng quỹ đất xây dựng , hạ tầng và các dịch vụ công. d) Nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành, cơ bản không còn nhà tạm bợ, hoàn thành việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Chương trình di dời tái định cư dân sống ven và trên kênh rạch nội thành a) Kênh Tàu Hủ - Bến Nghé (bờ Bắc) gắn với dự án Đông Tây. Quận Giải tỏa Tái định cư Tổng số Toàn bộ 1 phần Số căn c/cư Số tiền (tỷ đồng) Quận 1 1.824 1.824 577 Quận 5 760 760 756 378 Quận 6 1.641 1.499 142 340 Quận 8 869 371 498 816 56 H.Bình Chánh(cũ) 24 24 201 1.814 Q.Bình Thạnh 97 53 14 2.643 Cộng 5.215 4.531 684 3.333 2.248 b) Kênh Tàu Hủ - Bến Nghé ( bờ Nam) gắn với dự án xử lý nước thải do JICA (Nhật ) giúp lập dự án và J I BIC ( Nhật ) cho vay để đầu tư. 76 Quận Số giải tỏa Tái định cư Số căn c/cư Số nền Quận 850 415 Quận 1088 1.354 300 Q.Bình Thạnh 96 106 H. Bình Chánh ( cũ ) 60 60 Quận 210 200 Cộng 2.094 2.085 160 c) Dự án xử lý nước thải trên kênh Tân Hóa – Lò Gốm với 2.529 hộ do Chính Phủ Bỉ tài trợ đã lập dự án, đang trình khu tái định cư và dự kiến di dời xong vào tháng 12/2004. d) Dự án thoát nước tuyến kênh Cầu Mé ( 158 hộ ), Hàng Bàng ( 189 hộ) đã di dời xong trong quý I/2004, các dự án Cầu Sơn - Cầu Bông ( 564 hộ ), kênh nước Đen ( 78 hộ ), Tham Lương - Bến Cát ( 1300 hộ ),…lần lượt sẽ hoàn thành việc di dời và tái định cư trong năm 2005. Nâng cấp các khu nhà lụp xụp Kế hoạch đến năm 2005 giải quyết 50 % khu nhà lụp xụp có điện, cấp nước, thoát nước hoàn chỉnh với đường hẻm được trải nhựa hoặc tráng xi măng. Đến hết năm 2010 cơ bản giải quyết xong hạ tầng các khu nhà lụp xụp với 50 % số nhà được nâng cấp. Hiện nay, thành phố đang xây dựng và phát triển quỹ nhà để tăng số lượng nhà ở mà người có thu nhập thấp có thể chi trả được, qua đó cải thiện hạ tầng, điều kiện sống và môi trường cho cộng đồng thu nhập thấp góp phần chỉnh trang đô thị. Chương trình này được chia ra làm 2 giai đoạn : * Giai đoạn 1 : Khu vực Tân Hóa – Lò Gốm Các khu vực bị ảnh hưởng thuộc các quận 6, quận Tân Bình, quận Tân Phú, Quận Bình Tân với tổng số 33 khu nâng cấp : 77 + Tổng diện tích : 150 ha + Số hộ bị ảnh hưởng : 22.802 hộ + Số căn nhà : 19.313 căn + Số dân : 101.581 người + Mật độ trung bình : 675 người / ha. Trong đó số căn hộ bị ảnh hưởng phải di dời là 1700 hộ, trong đó số căn hộ bị giải tỏa trắng gần 1000 hộ. Trước mắt cân đối quỹ nhà gồm 172 căn tại các chung cư như : chung cư Bình Phú ( 130 căn hộ ); chung cư lô S Hùng Vương - quận 6 ( 20 căn hộ); chung cư Huỳnh Văn Chính ( 22 căn hộ ). Số hộ còn lại được bố trí tạm cư để sau đó tái định cư vào khu dân cư Vĩnh Lộc B. * Giai đoạn 2 : Khu dân cư ngoài khu vực Tân Hóa – Lò Gốm với tổng số khu là 76 khu nâng cấp. Dự kiến theo số liệu của Ban quản lý dự án Nâng cấp đô thị : + Tổng diện tích : 628 ha + Số hộ bị ảnh hưởng : 29.614 hộ + Số căn nhà : 27.125 căn + Số dân : 135.621 người + Mật độ trung bình : 305 người / ha. Trong đó số căn hộ bị ảnh hưởng khoảng 3135 căn hộ bị ảnh hưởng, thành phố đã có kế hoạch tái định cư với 3000 căn hộ tái định cư vào các chung cư dự kiến xây dựng trên địa bàn thành phố như : Khu tái định cư Phú Mỹ ( 300 căn hộ ); Khu nhà ở Long Thạnh Mỹ ( 400 căn hộ ); Khu dân cư Bà Điểm ( 640 căn hộ ); Chung cư Thới An , quận 12 ( 60 căn hộ ); Khu tái định cư Vĩnh Lộc B ( 1600 căn hộ trong tổng số 2700 căn hộ chung cư ). Tháo dỡ các chung cư hư hỏng nặng để xây dựng mới hoặc sửa chữa 78 Từ nay đến năm 2005 tháo dỡ lần lượt 47 chung cư hư hỏng rất nặng nề để xây dựng lại hoặc sửa chữa lớn theo Nghị định 61 / CP Diện tích ( m2) Quận Số lượng chung cư Xây dựng Sử dụng Số hộ Quận 1 3 1.024 4.675 80 Quận 3 3 906 1.950 40 Quận 4 1 1.998 7.992 240 Quận 5 6 3.775 7.696 320 Quận 6 3 2.442 5.522 139 Quận 10 1 13.319 38.811 1.016 Quận 11 7 11.695 29.022 612 Quận Bình Thạnh 3 10.570 24.240 369 Cộng 24 45.729 119.908 2.816 Còn lại 23 chung cư với 3.773 hộ đang cư trú sẽ được sửa chữa lại để bán theo Nghị định 61/CP. Thành phố đã chuẩn bị quỹ nhà trung chuyển gần 300 căn và một số quận đã tạo được quỹ đất trống , đồng thời lập dự án xây dựng hơn 1.000 căn hộ để tái định cư theo hình thức cuốn chiếu như chung cư Trịnh Thái Bình 10 tầng ( 330 căn hộ ), Tuệ Tĩnh 10 tầng ( 180 căn hộ),quận 11 ; chung cư Lê Thị Riêng ( 300 căn hộ ), lô R Nguyễn Kim ( 120 căn ), quận 10 ; chung cư Ngô Quyền ( 160 hộ ), chung cư Lê Hồng Phong 10 tầng ( 379 căn ), quận 5 ; chung cư 23 bis Lê Quí Đôn, chung cư 1A-B Cao Thắng … Sau năm 2005 giải quyết cơ bản số chung cư hư hỏng nặng cần thay thế trong tổng số 105 ngôi đã được xác định. Xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở 1. Cải tạo, sửa chữa nhà ở 79 - Đến năm 2010, mỗi năm thành phố cải tạo, sửa chữa khoảng 18.500 căn hộ. Trong đó, nhà do nhà nước quản lý từ 800-1000 căn, phần còn lại do dân tự sửa chữa. - Kết hợp việc sửa chữa sẽ chỉnh trang quỹ nhà mặt đường tại các khu trung tâm thành phố như đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi ; các khu chợ có quy mô lớn như chợ Bến Thành , Bình Tây , Kim Biên ,… 2. Xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Qua điều tra của Liên đoàn lao động thành phố , có 53.338 lao động được thăm dò về nhà ở ( bao gồm 19.935 CB.CNVC thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và 33.394 lao động thuộc khu vực sản xuất kinh doanh ). Kết quả có 18.050 lao động chưa có nhà ở chiếm 34 % . Như vậy , để đảm bảo cho CBCNV lao động trong toàn thành phố có nhà ở thì thành phố phải giải quyết tối thiểu nhà ở cho 30 % tổng số CBCNV lao động thu nhập thấp , nghĩa là cần phải xây dựng 182.000 căn Trước mắt , từ nay đến năm 2010 , tổng quỹ nhà cần phải xây dựng ít nhất là 70.000 căn , trong đó 10.000 căn hộ chung cư cho các đối tượng có thu nhập thấp không có khả năng mua trả góp được thuê để ở và 60.000 căn hộ chung cư cho các đối tượng thu nhập thấp mua trả góp . Như vậy , bình quân mỗi năm cần xây dựng tối thiểu là 8600 căn hộ chung cư. Theo Báo cáo của Ban quản lý KCN-KCX, đến năm 2010 dự kiến có khoảng 200.000 công nhân lao động làm việc trong các KCN- KCX, trong đó có khoảng 126.000 công nhân có nhu cầu về chỗ lưu trú chiếm 60 % . Do đó cần phải xây dựng tối thiểu là 70.000 chỗ lưu trú cho công nhân ( tuơng đương 8.000 phòng cho thuê). Trên địa bàn TP.HCM , hiện nay có khoảng 200.000 sinh viên từ các tỉnh đến thành phố học tập , trong đó có khoảng 60 % có nhu cầu chỗ ở , tương ứng với 100.000 chỗ ở phải xây dựng mới . 80 Như vậy , xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp , mỗi năm thành phố phải xây dựng tối thiểu 7.000 căn hộ chung cư và 6.000 phòng trọ thì mới giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp tại TP.HCM 3. Ngói hóa nhà ở cho nông thôn ngoại thành Với chỉ tiêu xây mới 40.000 căn , cải tạo sửa chữa nâng cấp 25.000 căn . Xu hướng các hộ nông dân sẽ giảm do quá trình đô thị hóa . Đồng thời với quá trình đô thị hoá giá trị đất gia tăng , đây là điều kiện để các hộ dân ngoại thành xây mới hoặc cải tạo , nâng cấp lại chỗ ở của mình . Chươg trình này do Sở Nông Nghiệp và phát triển nông thôn chủ trì. 4. Phát triển các khu dân cư và kinh doanh nhà Chương trình này gồm 3 nội dung chính : - Các doanh nghiệp tự lập dự án xây dựng nhà ở để kinh doanh hoặc đầu tư hạ tầng , phân nền bán để người dân tự xây dựng - Dân tự xây dựng - Mua bán chuyển dịch sở hữu nhà ở thông qua quá trình dịch chuyển dân cư Toàn bộ chương trình này chiếm 55 % tổng quỹ nhà được xây dựng mới và chiếm 50-70 % tổng vốn đầu tư trong 10 năm kế tiếp . Bình quân mỗi năm xây dựng từ 5.000 đến 6.000 căn hộ . Giải quyết chỗ ở cho các đối tượng có nhu cầu với nhiều loại nhà ở theo quy hoạch ( biệt thự , nhà vườn , nhà phố , nhà vườn phố…) và được thực hiện xen kẽ từng căn trong khu dân cư nội thành hoặc thành lập từng dự án với nhiều quy mô khác nhau . Từ nay đến năm 2005 sẽ tiếp tục triển khai các dụ án lớn như An Phú- An Khánh ( 140 ha ) , Thạnh Mỹ Lợi ( 110 ha ) , Bắc Rạch Chiếc ( 100 ha ) , Hiệp Bình Chánh và Hiệp Bình Phước Thủ Đức ( 250 ha ) , Phú Mỹ - Tân Mỹ quận 7 ( 150 ha ) , Bình Hưng – Bình Chánh ( 100 ha ) , An Lạc Bình Chánh ( 60 ha ) , Vĩnh Lộc A- B ( 120 ha ) 81 Như vậy , từ nay đến năm 2010 , thành phố cần phải xây dựng 150.000 căn với tổng diện tích là 8 triệu m2 . Nhu cầu vốn cho nhà ở đến năm 2010 1. Di dời tái định cư dân sống trên kênh rạch cần giải tỏa 25.044 hộ . Tổng kinh phí 10.271.176 triệu đồng , trong đó : - Đền bù ( ngân sách ) : 4.000.000 triệu đồng - Xây dựng nhà tái định cư : 6.271.176 triệu đồng (vốn ngân sách 3.135.558 triệu đồng, vốn huy động trong dân và doanh nghiệp 3.135.558 triệu đồng) 2. Nâng cấp các khu nhà lụp xụp. Dự kiến cải tạo tại chỗ 51.000 hộ (109 khu) tại 59 phường trong nội thành với tổng kinh phí ước tính 780.000 triệu đồng (ngân sách 546.000 triệu đồng để đầu tư hạ tầng kỹ thuật ), phần còn lại dân đóng góp 3. Phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng 47 chung cư hư hỏng nặng 7.000 hộ, kinh phí 875.000 triệu đồng từ vốn ngân sách . 4. Xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở - Sửa chữa và cải tạo nhà ở : 3.000.000 triệu đồng ƒ Nhà thuộc SHNN (4.000 căn ) : 600.000 triệu đồng ƒ Nhà tư nhân ( 181.185 căn ) : 2.400.000 triệu đồng - Xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp - Xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp , nhà lưu trú công nhân , ký túc xá sinh viên là 70.000 căn và 18.000 phòng với tổng vốn đầu tư là khoảng 15.000.000 triệu đồng. Trong đó: ƒ Vốn ngân sách : 4.000.000 triệu đồng ƒ Vốn tham gia của các khách hàng và đơn vị : 11.000.000 triệu đồng 82 - Xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành , dự kiến xây dựng mới khoảng 40.000 căn hộ với kinh phí 2.400.000 triệu đồng và cải tạo nâng cấp khoảng 25.000 căn tương đương với 750.000 triệu đồng. Nguồn vốn chủ yếu được huy động từ dân và vốn vay. - Phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở . Dự kiến xây dựng 70.000 căn hộ với kinh phí là 20.000.000 triệu đồng . Nguồn vốn của doanh nghiệp , nhân dân và vốn vay ngân hàng . Như vậy , đến năm 2010 cần nguồn vốn cho toàn bộ chương trình nhà ở thành phố là 53.000.000 triệu đồng . Trong đó vốn ngân sách khoảng 13.000.000 triệu đồng, chiếm khoảng 25 % , phần này chưa bao gồm tiền đền bù giải tỏa và chi phí đầu tư hạ tầng được sử dụng từ nguồn vốn ngân sách tập trung của thành phố, còn lại là vốn huy động từ doanh nghiệp , nhân dân và vốn vay ngân hàng PHỤ LỤC 5 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ THỨ CẤP Ở MỸ William B. Bruggenman & Jeffrey D. Fisher (Real estate finance and investment) 1. Sự tiến triển của thị trường thứ cấp các khoản vay cầm cố Như chúng ta đã biết, ngày nay thị trường thứ cấp cho các khoản vay cầm cố phát triển như là kết quả của sự liên kết các nhân tố ảnh hưởng sau: - Nhu cầu tồn tại một thị trường đặc biệt dành cho các tổ chức cho vay cầm cố với mục đích có thể bán lại các khoản cho vay này để bổ sung thêm nguồn tài chính tài trợ cho các khoản vay mới - Nhu cầu tồn tại một cơ chế thị trường để làm cho dòng tiền tài trợ giữa các khu vực lưu thông dễ dàng hơn. Một thị trường như thế cho phép những 83 người cho vay ở các khu vực – nơi phát sinh nhu cầu về nhà ở và nhu cầu tài trợ cho vay cầm cố vượt quá khả năng cung tiền gửi có thể bán khoản cho vay này cho một tổ chức trung gian ở khu vực khác nơi có nguồn tiền gửi thặng dư - Vào những năm cuối của thập niên 60, nhiều cuộc đổi mới về chứng khoán hóa xuất hiện hưởng ứng khuynh hướng bãi bỏ các quy định cũ của các tổ chức tài chính nhận tiền gửi. Vì khuynh hướng này, người gửi tiết kiệm không còn bị giới hạn sử dụng các phương thức gửi tiền truyền thống như mở tài khoản tiền gửi, chứng chỉ tiền gửi. Hơn nữa, cùng với việc thông qua hệ thống pháp luật cho phép giải quyết một mức thuế có lợi cho các tài khoản hưu trí cá nhân; khuynh hướng dân số Mỹ có tuổi trung bình ngày càng tăng kéo theo sự gia tăng dòng tiền của các tài khoản hưu trí, thị trường cho các nguồn quỹ có thể đầu tư được mở rộng hơn. Vì vậy, những người cho vay cầm cố, cùng với các tổ chức tài trợ chuyên thực hiện bảo lãnh và bán các chứng khoán ra công chúng và nhà đầu tư, tìm gặp nhau cùng tìm ra những cách khác nhau để hấp dẫn nguồn vốn tiết kiệm trong công chúng để có thể bổ sung vốn cho những khoản cho vay mới. Đã có 1 cam kết lâu dài của chính phủ nhằm khuyến khích phát triển quyền sở hữu nhà ở và hỗ trợ cho hệ thống tài chính nhà ở phát triển mạnh. 2. Những người mua các khoản nợ vay cầm cố đầu tiên: - Khoảng giữa thập niên 50, các tổ chức cho vay cầm cố bao gồm các công ty cầm cố, các tổ chức tiết kiệm. Nhà đầu tư (bao gồm các công ty bảo hiểm nhân thọ lớn, các tổ chức tiết kiệm ở Miền tây) có nguồn quỹ thặng dư mua các khoản nợ vay cầm cốở những khu vực nơi phát sinh nhu cầu nhà cần vốn để đáp ứng khả năng về vốn cho vay. Bằng việc mua lại các khoản vay cầm cố, các tổ chức này giúp bổ sung vốn cần thiết cho nhu cầu bùng nổ về nhà ở tại các khu vực sau chiến tranh - Nhân tố chủ yếu thúc đẩy sự phát triển sớm thị trưòng thứ cấp chính là Chính phủ liên bang, thông qua những chương trình đầu tiên với Cục quản 84 lý nhà ở liên quan (FHA) và sau này là Hội cựu chiến binh (VA), đã bảo vệ nhà đầu tư khỏi những tổn thất bằng việc cung cấp bảo hiểm vỡ nợ (FHA) cũng như bảo lãnh cho các khoản vay (VA). Một kết quả của các chương trình này là hệ thống các tiêu chuẩn bảo lãnh tối thiểu đối với năng lực người đi vay, thẩm định, kỹ thuật xây dựng. Chính nhờ (1) tính có hiệu lực của các bảo hiểm rủi ro cũng như việc bảo lãnh các khoản vay; (2)việc phát triển các khoản vay có bảo lãnh, các quy trình, dịch vụ được chuẩn hóa; (3) tư cách bảo hiểm, các nhà đầu tư vào các khoản vay cầm cố có thể kiếm được số lượng lớn các khoản vay và mong đợi nhận được thanh toán lãi và vốn với độ rủi ro thấp hoặc bằng không. Các vấn đề quản lý liên quan đến vỡ nợ, chậm thanh toán…được kiểm soát bởi các tổ chức dịch vụ có lấy phí, làm cho khoản đầu tư vào nợ vay cầm cố có tính tương đồng với trái phiếu hoặc các chứng khoán có thu nhập cố định. Với số tiền có được do bán nợ vay cầm cố cho nhà đầu tư, các tổ chức cầm cố có thể bổ sung thêm vào nguồn quỹ để tạo lập thêm nhiều khoản vay mới. 3. Thị trường thứ cấp sau năm 1954 FANNIE MAE Năm 1954, Quốc hội sáng lập FANNIE MAE, với 3 hoạt động chính như sau: - Thúc đẩy hoạt động của thị trường thứ cấp các khoản vay cầm cố được bảo hiểm, bảo lãnh của chính quyền liên bang - Quản lý các khoản cho vay trực tiếp đã thực hiện trước đó, và khi cần, thanh lý các tài sản và các khoản nợ vay cầm cố bị vỡ nợ - Quản lý các chương trình hỗ trợ đặc biệt bao gồm chương trình hỗ trợ cho vay cầm cố. Mỗi chức năng trên được thực hiện bởi một công ty cổ phần riêng biệt. Trong suốt thời gian đầu, lãi suất của các khoản vay cầm cố FHA và VA do các tổ chức này quy định. Thay vì xoá bỏ các tỷ lệ lãi suất trên, quốc hội đã nổ lực giữ cho lãi suất vay nợ cầm cố thấp cho người mua nhà, ưu tiên duy trì hệ thống dựa trên lãi 85 suất của FHA và VA. Vai trò của Fannie Mae là huy động vốn bằng việc phát hành chứng khoán nợ khi cần thiết để mua các khoản vay cầm cố, nhờ đó tái bổ sung vốn cho các tổ chức cho vay ban đầu trong giai đoạn lãi suất tăng lên. Suy ra rằng các khoản vay cầm cố cũng có thể được bán lại khi lãi suất giảm, nhờ vậy có thể cung cấp cho Fannie mae nguồn vốn để tất toán các khoản nợ trước đó đã phát hành để có được các khoản vay cầm cố. Như vậy, Fannie Mae được xem như một công cụ cung cấp tính thanh khoản cho hệ thống tài chính nhà ở khi cần thiết, và có thể giả định rủi ro lãi suất có mối liên kết với vai trò của nó như một trung gian giữa các tổ chức cho vay cầm cố ban đầu và những nhà đầu tư vào trái phiếu của Fannie mae. Thật vậy, qua nhiều chu kỳ thay đổi lãi suất, Fannie mae có thể tìm kiếm được “chênh lệch” giữa lãi suất thu được từ các khoản vay cầm cố và lãi suất thanh toán trên trái phiếu, trong quá trình cung cấp tính thanh khoản cho hệ thống tài chính nhà ở. Sự thay đổi vai trò của Fannie Mae: Khi lãi suất thị trường tăng chậm và lãi suất của FHA-VA tăng chậm hơn đã gây khó khăn cho việc tồn tại của Fannie Mae. Những ảnh hưởng này thúc đẩy Quốc hội hoa kỳ xem xét lại các hoạt động của Fannie Mae và đưa đến đạo luật năm 1954. Tuy nhiên, trong các điều khoản của đạo luật có một điều khoản bổ sung nêu rằng “sự tham gia của chính phủ vào hoạt động của đối với thị trường thứ cấp sẽ dần dần được thay thế bởi các tổ chức tư nhân”. Đạo luật bao gồm các quy trình cho Fannie Mae, trong 1 khoảng thời gian, sẽ được chuyển thể thành 1 tổ chức chịu quản lý và sở hữu của tư nhân. Bằng việc chuyển Fannie Mae thành tổ chức tư nhân hơn là việc thành lập một tổ chức mới, kinh nghiệm nhiều năm của Fannie Mae trên thị trường thứ cấp có thể hữu dụng trong suốt giai đoạn chuyển đổi để cuối cùng có thể tập trung toàn bộ hoạt động vào tay tư nhân. Nhằm cung cấp cơ sở tài chính để vận hành Fannie Mae, đạo luật cũng cấp quyền Fannie Mae phát hành cổ phiếu ưu đãi và cổ phiếu thường cho việc tài trợ hoạt động trên thị trường thứ cấp. Cổ phiếu ưu đãi được phát hành cho Bộ Tài 86 chính. Các tổ chức muốn bán nợ vay cầm cố cho Fannie Mae được yêu cầu phải mua cổ phiếu của Fannie Mae như 1 điều kiện mua bán – nhằm cung cấp vốn bổ sung cho các hoạt động, đã làm cho Fannie Mae có số lượng cổ đông hùng hậu. Ngoài ra việc tài trợ cho fannie Mae còn được tổ chức thông qua phát hành các công cụ nợ. Đạo Luật chỉ ra rằng, nếu cần, Bộ Tài Chính có thể được phép huy động 2,25 tỉ USD “note”. Điều này được dự kiến nhằm cung cấp sự bảo đảm tính thanh khoản cho người mua trái phiếu và note của Fannie Mae cũng như việc hỗ trợ giá cho các khoản chứng khoán này. Điều này cũng đem đến cho Fannie mae 1 lợi thế riêng khi đi vay trên thị trường vốn để tài trợ cho hoạt động của mình. Fannie mae giờ đây có thể đi vay với lãi suất thấp hơn so là khi nó không có sự hậu thuẩn của Bộ Tài Chính. GINNIE MAE Ginnie Mae được thành lập theo Đạo luật Phát triển đô thị và nhà ở năm 1968 để thực hiện 3 chức năng chính như sau: - Quản lý và thực hiện thanh lý các khoản vay cầm cố do Fannie Mae thực hiện trước đó – Việc thanh lý danh mục đầu tư của Fannie mae vào thời điểm sự chia tách của nó đến thông qua việc thanh toán nợ gốc - Hỗ trợ cho vay đặc biệt cho một số chương trình trợ cấp nhà ở của chính quyền liên bang. Ginnie Mae cũng được phép mua các khoản vay cầm cố thuộc nhiều chương trình nhà ở khác nhau của FHA để cung cấp nhà ở cho các khu vực không có thị trường cho vay truyền thống. - Cung cấp sự bảo lãnh cho danh mục các khoản vay cầm cố của FHA-VA nhằm đảm bảo thanh toán lãi và gốc đúng hạn cho các chứng khoán MBSs. Các hoạt động của nó được tài trợ từ nguồn quỹ của Bộ Tài Chính và từ vay nợ công. Chứng khoán MBSs và sự bảo lãnh thanh toán của Ginnie mae: 87 Chương trình bảo lãnh ra đời năm 1968 là một trong những điều khoản cần thiết nhất cho việc phát triển thị trường thứ cấp các khoản vay cầm cố. … Một trong những vấn đề của thị trường thứ cấp này từ trước đến giờ là ngay cả khi các khoản vay cầm cố do FHA bảo đảm được nhà đầu tư mua, nhà đầu tư vẫn thường phải chứng kiến sự chậm trễ trong việc thanh toán khi người đi vay vỡ nợ. Trong tình huống này, các tổ chức dịch vụ (servicer) sẽ có quyền yêu cầu thanh toán nợ quá hạn cộng thêm tổng số tiền dư nợ vay từ FHA hoặc VA. Việc dàn xếp các yêu cầu này có thể mất thời gian và đòi hỏi phải có các nỗ lực hành chính thêm vào từ phía nhà đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư các khoản nợ vay cầm cố không thích việc chờ đợi này, mà kết quả của nó là 1 dòng tiền không dự kiến được và sự giảm sút trong tỷ suất sinh lợi đầu tư. Bằng việc cung cấp cho ngưòi mua sự đảm bảo thanh toán đúng hạn tiền lãi và gốc, Ginnie Mae đã thực sự đảm bảo thanh toán đúng hạn hàng tháng các khoản nợ gốc và lãi từ việc trả dần. Sự bảo lãnh cũng bao gồm việc thanh toán dư nợ vay đối với các khoản nợ cầm cố được thanh toán trước ngày đến hạn hoặc khi người đi vay vỡ nợ. Ginnie Mae sẽ thực hiện thanh toán đúng hạn cho người mua chứng khoán, sau đó thiết lập các tài khoản với các nhà cung cấp dịch vụ, để các nhà đầu tư không phải gặp những vấn đề rắc rối về hành chính và và sự chậm trễ trong việc nhận thanh toán. Với sự bảo lãnh này, người mua phải trả một khoản phí bảo lãnh để Ginnie Mae có thể vận hành các quỹ của mình và thực hiện chức năng này. Kết quả của chương trình bảo lãnh của Ginnie mae là một sự bùng nổ thực sự của thị trường thứ cấp nợ vay cầm cố. Sự bảo lãnh này cho phép các chủ tài sản ban đầu (FHA, VA) có thể tập hợp các khoản vay cầm cố lại và phát hành chứng khoán, được gọi là các chứng khoán PCs. Nhà đầu tư bị cuốn hút vào các chứng khoán này vì rủi ro mặc định của chúng được giảm thiểu nhờ có sự bảo đảm của FHA hoặc VA. Các chứng khoán phát hành dựa trên 1 tập hợp các khoản vay cầm cố được xem xét bởi các nhà đầu tư vì chúng 88 thực sự ít rủi ro hơn và rất giống với một khoản đầu tư vào chứng khoán của chính phủ. Cộng với sự bảo lãnh thanh toán đúng hạn của Ginnie Mae, các chứng khoán này cũng mang đặc trưng thanh toán của trái phiếu, mặc dù việc thanh toán dư nợ gốc có thể được thực hiện bất cứ lúc nào. Khoản thanh toán có thể xuất hiện khi người đi vay vỡ nợ, đảo nợ … FREDDIE MAC Đầu những năm 70, thị trường chứng khoán MBSs dựa trên tập hợp các khoản vay cầm cố nhà ở của FHA và VA được tổ chức tốt dưới sự vận hành của Ginnie Mae và Fannie Mae. Tuy nhiên, không có một thị trường thứ cấp như vậy tồn tại cho việc bán lại các khoản vay thông thường được xác lập bởi các tổ chức tiết kiệm nhỏ (thrift). Những khoản vay này về phương diện lịch sử chiếm một số lượng lớn các khoản vay nhà ở chủ yếu. Lấy ví dụ: khoản vay cầm cố loại thông thường này chiếm đến 79% tổng các khoản vay nhà ở, trong khi FHA và VA chỉ chiếm 21% trên tổng số. Các tổ chức tiết kiệm tạo ra phần lớn các khoản vay thông thường (58%), còn các công ty cho vay cầm cố thì tạo ra phần lớn các khoản vay cầm cố của FHA và VA (80%). Vì thế, việc tìm một giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thông thường là rất quan trọng nếu các các nguồn tiền còn tiếp tục có nhu cầu chảy về phía các chủ tài sản ban đầu (originators) Những giai đoạn dao động của lãi suất không liên tục, đặc biệt là vào giữa và cuối thập niên 60, đã dẫn đến nhiều vấn đề về thanh khoản gây thiệt hại cho các tổ chức tiết kiệm. Điều này đưa đến sự giảm sút của dòng tiền cho thị trường các khoản vay cầm cố thông thường và thúc đẩy quốc hội Hoa Kỳ, dưới đạo luật về tài chính nhà ở khẩn cấp năm 1970, tuyên bố thành lập Freddie mac. Mục đích chủ yếu của nó là cung cấp cho thị trường thứ cấp nợ vay cầm cố tính thanh khoản cho chủ tài sản ban đầu của các khoản vay cầm cố thông thường, như là Fannie Mae và Ginnie Mae đã thực hiện cho các khoản nợ vay cầm cố của FHA và VA. Nói tóm lại, Freddie Mac được giao nhiệm vụ mua và thực hiện các cam kết để mua các khoản cho vay cầm cố nhà ở ban đầu, có lãi suất cố định - dưới hình thức 89 vay thông thường. Dự luật này cũng cho phép Fannie Mae mua các khoản nợ vay dạng này, và Freddie Mac cũng được phép mua các khoản nợ vay của FHA. Điều khoản này thực tế đã cho phép cả 2 tổ chức quyền cạnh tranh nhau để mua tất cả các khoản vay cầm cố. Tuy nhiên với những kinh nghiệm và lợi thế của mỗi tổ chức, Freddie Mac vẫn ưu thế hơn với các khoản vay cầm cố thông thường, và Fannie Mae vẫn chiếm ưu thế với các khoản vay cầm cố của FHA-VA. 4. HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP CÁC KHOẢN VAY CẦM CỐ: Để hiểu được thị trường thứ cấp các khoản nợ vay cầm cố vận hành ra sao, trước hết cần nhớ lại rằng chức năng chủ yếu của thị trường này là cung cấp cơ chế để bổ sung vốn cho các chủ tài sản ban đầu, cho phép họ duy trì dòng tiền để tạo ra các khoản cho vay mới trong suốt quá trình tăng lên hoặc giảm xuống của lãi suất. Họ có thể thực hiện bằng việc bán các khoản vay cầm cố trực tiếp cho Fannie mae, Ginnie Mae, Freedie mac hoặc các tổ chức tư nhân khác. Hoặc họ cũng có thể hình thành nên một tập hợp các khoản vay và phát hành nhiều loại chứng khoán khác nhau, từ đó có thể thu hút vốn từ các nhà đầu tư – những người không trực tiếp tạo ra các khoản đầu tư vào các khoản vay này. Vì thế, cũng giống như bất cứ một doanh nghiệp nào huy động vốn cho hoạt động kinh doanh, mục tiêu chủ yếu của các chủ tài sản ban đầu đối với thị trường là bổ sung vốn bằng việc vươn tới những thị trường của các nhà đầu tư rộng lớn hơn. a) Các chương trình bán trực tiếp: Chủ tài sản cầm cố ban đầu Bán nợ vay cầm cố Người mua Các nguồn hình thành quỹ của người mua Công ty cầm cố Giữa thập niên 50 Công ty BH nhân thọ Các khoản dự phòng Tổ chức tiết kiệm Tổ chức tiết kiệm Tiền gửi tiết kiệm 90 Ngân hàng thương mại Giữa thập niên 60 đến nay Fannie Mae Tín phiếu và giấy nợ Các tổ chức khác Thập niên 1970 đến nay Freddie Mac Tín phiếu và giấy nợ Chương trình cam kết của Fannie Mae: Gồm 2 phần: cam kết bắt buộc và lựa chọn - Cam kết bắt buộc: Fannie Mae có nghĩa vụ mua một khoản vay nợ cầm cố với giá mua cho trước và một thời điểm xác định và người chủ tài sản ban đầu cũng có nghĩa vụ buộc phải bán. Fannie Mae nhận được một khoản phí cam kết theo quy định của chương trình. Chủ tài sản ban đầu sẽ hưởng lợi khi tình hình lãi suất thị trường đang tăng. Nhưng lại chịu lỗ khi lãi suất thị trường giảm bởi vì lẽ ra họ có thể nhận được một mức giá cao hơn ở nơi khác. - Đối với chương trình bán có lựa chọn: chủ tài sản ban đầu sẽ trả cho Fannie Mae một khoản phí cao hơn so với khoản phí theo chương trình cam kết bắc buộc, để có được quyền bán các khoản vay cầm cố của họ cho Fannie Mae. Khi lãi suất thị trường tăng cao, họ thực hiện quyền bán, khi lãi suất xuống thấp, họ có thể giữ lại quyền chọn này và bán nợ vay cầm cố cho các tổ chức khác với mức giá tốt hơn (hoặc thậm chí có thể thương lượng lại giá bán với Fannie Mae). Bằng các chương trình nêu trên, chủ các khoản nợ vay cầm cố có thể chuyển phần lớn rủi ro lãi suất cho Fannie Mae. Tuy nhiên điều này được thực hiện khi phải tốn 1 khoản phí b) Sự phát triển của các tập hợp chứng khoán có liên quan đến khoản vay cầm cố: Ngoài việc bán trực tiếp nợ vay cầm cố từ các tổ chức cho vay cầm cố cho nhà đầu tư, nhiều tổ chức cho vay nhận thấy họ có thể đặt các khoản vay cầm cố vào 91 cùng một tập hợp và bán nhiều loại chứng khoán khác nhau, sử dụng các khoản vay trong tập hợp này như vật đảm bảo thế chấp. Với sự hỗ trợ của các ngân hàng đầu tư, các tổ chức cho vay cầm cố lớn có thể phát hành chứng khoán dưới nhiều hạng nhỏ có thể được mua bởi nhiều nhà đầu tư. Các tổ chức với khối lượng các khoản vay cầm cố nhỏ có thể tiếp tục bán trực tiếp các khoản vay cầm cố này cho Fannie Mae và Freddie Mac để các tổ chức này tạo lập những nhóm lớn các khoản vay cầm cố và phát hành chứng khoán. Việc tạo lập các tổ hợp các khoản vay để chứng khoán hóa đã thay đổi rõ ràng so với mô hình trước đây của các tổ chức tiết kiệm là nắm tạo và nắm giữ các khoản vay cầm cố theo danh mục đầu tư của họ và bán trực tiếp các khoản vay trên cho các công ty bảo hiểm hoặc các tổ chức tiết kiệm lớn ở những khu vực thặng vốn tiền gửi. 92 PHỤ LỤC 6: GIỚI THIỆU MÔ HÌNH TỔ CHỨC TRUNG GIAN Phương án A: Sử dụng HIFU làm tổ chức trung gian - Các TCTD - Quỹ Phát Triển Nhà ở TPHCM HIFU Nhà đầu tư chứng khoán MBSs Công ty tín thác của HIFU Bán nợ Tiền Tiền Tiền MBSs, trả lãi và nợ gốc Bảo đảm thanh toán cho MBSs Ủy thác quản lý tài sản - DAF - Các Công ty Bảo hiểm Tăng cường TD Phương án B: Thiết lập một tổ chức trung gian mới - Các TCTD - Quỹ Phát Triển Nhà ở TPHCM Tổ chức trung gian Nhà đầu tư chứng khoán MBSs Bán nợ Tiền Bảo đảm thanh toán cho MBSs HIFU Tiền MBSs, trả lãi và nợ gốc Đệ trình và duyệt xét Tăng cường tín dụng - DAF - Các Công ty Bảo hiểm ._.