Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

định. Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau: - Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau. - Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản. Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. 2 1.1.1.2 Phân loại Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ... Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... 1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung: 1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: - Các yếu tố tự nhiên: 3 * Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản. * Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. * Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản. - Các yếu tố kinh tế: * Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. - Các yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán … * Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó. 1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản: * Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có. * Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng. 4 1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài: - Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam. • Chính sách cho phép những người không có hộ khNu thành phố được mua nhà tại thành phố. • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng … - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ… 5 Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản. 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong bất động sản ở các nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. 6 - Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đNy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ đồng mỗi năm. 7 - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở. 1.2. Tín dụng bất động sản 1.2.1 Tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê... Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể 8 yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay. 1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại như: - Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. - Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. 9 1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn. Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng. 1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phNm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận. Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể: 10 - Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả. - Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường. - Đ"y nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. - Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập. - Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn. - Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản phNm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phNm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng. - Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý. - Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản. 11 Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế. 1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm Nn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau: 1.2.3.1 Yếu tố chủ quan: - Từ phía Ngân hàng: + Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát. + Năng lực thNm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh giá đúng tính khả thi của phương án vay. + Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay. + Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được. + Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng lực trả nợ của người đi vay. + Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả. + Khi thNm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu. 12 + Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý thu hồi nợ. - Từ phía khách hàng: + Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng. + Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán… 1.2.3.2 Yếu tố khách quan: - Sự biến động của nền kinh tế - xã hội: Thời hạn cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp. Thực tế, thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có những thời điểm lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm 2008. Và đã có trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất đối với các khoản cho vay bất động sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã được cố định trước đó. Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán. Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay. Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay. 13 - Về hành lang pháp lý: Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ. Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng. Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh. Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. - Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên: Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa... - Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản: Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 10 năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn của các Ngân hàng thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này thể hiện rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi dài. 14 Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù việc đNy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đNy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết. Kết luận chương 1 Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản. Trong đó tập trung chủ yếu vào các nội dung: - Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản. - Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản. - Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản, nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro trong cho vay bất động sản. 15 CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 2.1 Hoa kỳ và bong bóng bất động sản Bong bóng bất động sản tại Hoa Kỳ diễn ra chủ yếu tại các thị trường bất động sản ở các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ. Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt đỉnh điểm vào thời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm 2006 và mức giảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất. Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trả được nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006–2007 dẫn đến cuộc khủng hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay. Tháng 10/2007, Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là "rủi ro nguy hiểm nhất cho nền kinh tế nước Mỹ” Các bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở thị trường bất động sản cục bộ địa phương hoặc trên phương diện toàn cầu. Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có chung đặc điểm là giá bất động sản gia tăng vượt mức chịu đựng so với thu nhập, tỷ lệ giá cho thuê bất động sản và các chỉ số kinh tế khác. Sau đó, giá nhà sẽ giảm và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giá trị bất động sản mà họ đang sở hữu. Bong bóng bất động sản tại Mỹ diễn ra gần như cùng lúc với các bong bóng khác tại Anh, Tây Ban Nha và thậm chí Hàn Quốc. Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khá muộn, chỉ sau khi thị trường tự điều chỉnh. Như cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay, thì thị trường bất động sản tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ năm 2005-2006. Nguyên Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan đã nhận định “chúng ta đã có tình trạng bong bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn của khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007 nhưng ông đã không sớm nhận ra thực trạng này cho đến mãi cuối năm 2006. 16 Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm Nguồn: Irrational Exuberance, Phiên bản 2 Khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp xảy ra do một số lượng lớn chủ sở hữu nhà đất mất khả năng thanh toán khi mức lãi suất ưu đãi họ được hưởng khi ký hợp đồng vay chuyển sang mức lãi suất thường khi thời hạn ưu đãi kết thúc. Tổng giám đốc của Freddie Mac, Richard Syron đã thừa nhận đã có tình trạng bong bóng và thừa nhận này trùng khớp với những cảnh báo của nhà kinh tế Robert Shiller thuộc Đại Học Yale phát ra trước đó rằng giá bất động sản hiện đang bị định giá vượt xa giá trị thật của nó và phải mất nhiều năm thị trường mới có khả năng hồi phục với hàng ngàn tỷ USD thiệt hại. Greenspan cũng cảnh báo việc giảm giá trị lớn hơn 2 con số trong giá trị bất động sản sẽ lớn hơn nhiều so với mọi người nghĩ. Vào giữa năm 2007, các chủ nhà có điểm số tín dụng tốt bắt đầu gặp vấn đề về trả nợ làm cho Ngân hàng cho vay có thế chấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ Countrywide Financial phải báo động rằng thị trường bất động sản sẽ khó có khả năng phục hồi, ít nhất là cho đến năm 2009 vì giá nhà rớt như chưa từng xảy ra 17 trước đây trừ cuộc Đại Suy Thoái. Tác động của việc bùng nổ giá trị nhà đất từ cuộc suy thoái năm 2001 -2002 là một nhân tố quan trọng trong việc phục hồi thị trường bởi vì một lượng lớn chi tiêu tiêu dùng được tài trợ từ việc bùng nổ các khoản tái vay (tái vay là hành động cho phép chủ nhà giảm số tiền phải trả hàng tháng với mức lãi suất thấp và đồng thời được mượn thêm tiền do giá bất động sản họ đang nắm giữ tăng giá). Bất kỳ sự sụp đổ nào từ bong bóng nhà tại Mỹ đều có ảnh hưởng trực tiếp không chỉ lên thị trường cho vay thế chấp bất động sản, các công ty xây dựng, thị trường bất động sản, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh công cụ tà._.i chính phái sinh và các Ngân hàng nước ngoài, làm gia tăng rủi ro suy thoái ở bình diện toàn nước Mỹ. Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà và thị trường tín dụng đối với toàn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W. Bush và Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ đã thông qua kế hoạch giải cứu các chủ nhà mất khả năng thanh toán. Chỉ tính riêng năm 2008, chính phủ Mỹ đã dành ra hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt liên quan đến bong bóng nhà, và hơn phân nửa số tiền này được chuyển đến các công ty có phần vốn nhà nước như Fannie Mae, Freddie Mac, và Federal Housing Administration. Tháng 10 năm 2008, Quốc hội Mỹ đã thông qua gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này. 2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Chương trình “NeighborWorks America”: Sau khi được bầu làm Tổng thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thông qua hàng tỷ USD tín dụng thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là công ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440 tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%. Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chu"n cho vay: Tỷ lệ từ chối cho vay mua nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng 18 thương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay khác. Các Ngân hàng này đã bỏ qua các tiêu chuNn cho vay như tình trạng việc làm, thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả năng thanh toán... thay vào đó các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến việc liệu khách hàng có khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụng hay không. Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 - 2008 Nguồn: Bloomberg, Natixic Dở bỏ “Luật tài sản ròng”: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước chính thức dỡ bỏ luật khống chế mức nợ so với tài sản “Luật Tài Sản ròng” của năm Ngân hàng - Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley. Hành động này xuất phát từ đề nghị của các Ngân hàng này rằng bộ phận Đầu tư của các Ngân hàng này cần được có quyền miễn trừ đối với luật cũ về hạn mức nợ so với tài sản mà họ có thể vay. Sau đó, các quỹ hình thành do vay được sẽ được chuyển lên Ngân hàng mẹ nhằm đầu tư vào thị trường đang phát triển rất nhanh và mạnh lúc đó là bất động sản. Việc tháo gỡ luật này giúp các các Ngân hàng không còn bị trói buộc về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối với 1 tài sản. 19 Hình 2.3: Đòn b.y tài chính của một số ngân hàng tại Mỹ (Quý I/2008) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Be ar Ste am Le hm an Br oth er s Me rill Ly nc h Go ldm an Sa chs Mo rga n Sta nle y JP Mo rga n Ba nk of Am er ica Cit ug ro up We lls Fa rgo Fa nn ie Ma e Fre dd ie Ma c Eu ro pea n Av er age Nguồn: Economic Insight của Công ty Chứng Khoán Thăng Long Chính sách vay dễ dãi: các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuNn và khuyến khích cả những người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ đạt mức cao nhất mọi thời đại 69.2% vào năm 2004. Hình 2.4: Lãi suất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006) 20 Nguồn: Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages Lãi suất điều chỉnh theo thị trường và phát hành trái phiếu MBS: các tổ chức cho vay còn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay không đòi được nợ. Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp đồng cho vay bất động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thị trường tài chính quốc tế. Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “Mortgage backed securities – MBS”, một sản phNm tài chính phái sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho vay bất động sản có thế chấp. Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánh giá cao loại sản phNm phái sinh này. Và nó được các ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí trên toàn thế giới mua mà không biết rằng các hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm là không đủ tiêu chuNn. Hình 2.5: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu nhập Mỹ Nguồn:Báo cáo Kinh tế Mỹ của Analoguni Thị trường bất động sản đảo chiều: từ năm 2005, cơn sốt bùng nổ giá nhà đột ngột hạ nhiệt, từ quí 4 năm 2005 đến quí 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên toàn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tục sụt giảm. Giá cả không còn tăng lên, lượng 21 nhà mới bán giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên. Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước. Sang năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm không có điểm dừng, đến mức Cục Trưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểm nhất đối với nền kinh tế của chúng ta”. Lượng nhà mới bán ra tiếp tục giảm, thị trường tụt dốc không phanh kể từ năm 1989. Trong Quý 1/2007, chỉ số nhà S&P/Case-Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm 1991. Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu (gấp đôi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu hơn. Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới mức không đủ để thanh toán các khoản còn vay nợ. Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm mất khả năng thanh toán: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi, các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái phiếu này không những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh toán. Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ. Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị “nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục. Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này. 22 Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ. Tổng số CDS ước tính khoảng 35,000 tỷ USD và toàn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội “International Swap and Derivatives Association”). Khủng hoảng tài chính thị trường cho vay thế chấp bất động sản 2007. Công nghiệp cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hơn 50 Ngân hàng cho vay thế chấp tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán chính mình. Khủng hoảng tín dụng lan rộng ra khắp thế giới khi các chứng khoán được bảo lãnh bởi các thế chấp bất động sản được phát hiện trong các danh mục đầu tư của các Ngân hàng và các quỹ kinh doanh công cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng BNP Paribas tới Bank of China. Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho các khoản vay có thế chấp và tín chấp. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ bơm 100 tỷ USD cho các Ngân hàng mượn với lãi suất thấp và hàng loạt các công ty tuyên bố phá sản như American Home Mortgage, Countrywide Financial Corporation, Ngân hàng cho vay có thế chấp lớn nhất nước Mỹ, thoát hiểm phá sản trong gang tấc nhờ khoản vay khNn cấp 11 tỷ USD từ một nhóm các Ngân hàng. Tổng thống Bush tuyên bố một gói trợ giúp có giới hạn cho các chủ sở hữu mất khả năng thanh toán. Ameriquest, một trong những ngân hàng cho vay tín dụng lớn nhất nước Mỹ, tuyên bố phá sản. Hội Nghị Kinh tế do Cục dự trữ Liên Bang Mỹ tổ chức tại Jackson Hole, Wyoming nêu rõ cuộc khủng hoảng nhà đất sẽ gây nguy hại đến tốc độ tăng trưởng của Mỹ. Vài nhà phân tích cho rằng Fed nên sử dụng các công cụ luật và lãi suất để ngăn ngừa tình trong bong bong giá tài sản. Đồng thời họ cũng chỉ trích chính sách lãi suất thấp của cựu chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã làm cho thị trường nhà đất bùng nổ và cựu chủ tịch FED Alan Greenspan đã thừa nhận Mỹ đã có tình trạng bong bóng nhà đất và cảnh báo giá trị nhà sẽ giảm sút mạnh hơn nhiều người nghĩ. 23 Nới rộng chính sách tiền tệ, đóng băng các khoản vay với lãi suất điều chỉnh: giá bất động sản tiếp tục giảm không phanh tại các thành phố lớn. Để cứu vãng tình hình, FED đã bơm 41 tỷ USD cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp. Đây là chính sách tiền tệ nới rộng lớn nhất kể từ khoản cho vay khNn cấp 50.3 tỷ USD vào ngày 19/9/2001. Đồng thời, Tổng thống Bush cho phép các ngân hàng cho vay thế chấp đóng băng các khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh theo thị trường (ARM) trong 5 năm. Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lại các ngân hàng đang gặp khó khăn. Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này cho rằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ toàn nợ xấu. Thêm vào đó giá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu. Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thoái tại Mỹ hiện rõ. Thị trường chứng khoán toàn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động. Giá trị chứng khoán liên quan đến bất động sản mất giá thê thảm sau một loạt vụ phá sản đã đNy một trong những ngân hàng đầu tư lâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ vực phá sản. FED phải can thiệp khi hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá cao nhất là 170USD/cổ phiếu. Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tuyên bố phá sản hoặc phải tự rao bán lại mình: các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vay địa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, Washington Mutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank, Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust of Downey, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể. Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc chiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế. FED sẽ mua lại các chứng khoán được các ngân hàng cho vay mua nhà là Fannie 24 Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae đảm bảo và những tài sản xấu của Fannie Mae và Freddie Mac. Chương trình này sẽ do bốn hãng quản lý đầu tư là BlackRock, Goldman Sachs, PIMCO and Wellington Management Co thực hiện. Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách, chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với con số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn đang tiếp tục đNy tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số lượng ngân hàng Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân hàng ở Mỹ bị đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm ngoái, 3 ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và không một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai năm 2005 và 2006. Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị đóng cửa trong lịch sử ở Mỹ. 2.3 Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ và các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng Các nhà chức trách Mỹ vừa làm thủ tục giải thể thêm bốn ngân hàng của nước này, nâng con số ngân hàng bị giải thể tại Mỹ từ đầu năm tới nay lên 29 ngân hàng. Như vậy, chỉ trong 4 tháng đầu năm, nước Mỹ đã có 29 ngân hàng bị đóng cửa, cao hơn mức 25 ngân hàng bị giải thể trong năm 2008. Đây là kết quả của việc giá nhà lao dốc giữa lúc kinh tế Mỹ suy thoái sâu. Vậy đâu là nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng này: 2.3.1 Nhóm nguyên nhân từ chính các ngân hàng 2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi Hàng loạt các loại hình cho vay thế chấp ra đời nhằm kích thích người tiêu dùng vay tiền mua nhà từ Ngân hàng mình như cho vay đối với những người không có đủ điểm tín dụng, từng có tiền sử phá sản, không trả nợ đúng hạn… cho vay với yêu cầu chỉ cần trả lãi suất, cho vay dựa trên bảng thu nhập cá nhân và cho vay với lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường ARM. Các loại hình cho vay này đã bỏ 25 qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả dĩ có thể dùng để trả nợ. Những loại hình cho vay này còn được gọi là các khoản vay không giấy tờ, hay các khoản vay nói dối. Ở rất nhiều vùng, đặc biệt là các vùng giá nhà tăng lên chóng mặt thì các khoản vay không có tiêu chuNn này chiếm một phần chưa từng có trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế chấp bất động sản là các khoản vay có lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường (khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng không còn khả năng trả nợ) và 47% các khoản vay theo kiểu chỉ trả lãi suất. Vào năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận được quỹ tiền từ chương trình nhà ở của chính phủ và họ bắt đầu mua chứng khoán từ các Ngân hàng cho vay dạng trên. Một lượng không nhỏ người vay tiền tìm cách lách luật để tránh phải trả khoản tiền nợ gốc ban đầu. Từ năm 2000 tới năm 2006, hơn 650,000 người mua nhà đã bị phát hiện lách luật để mua nhà. Theo báo cáo của Văn phòng kế toán chính phủ, đa số các khách hàng có tỷ lệ phá sản và bị tịch thu nhà rất cao. Báo cáo này cũng chỉ ra rằng các công ty địa ốc đã tăng giá nhà nhằm trục lợi. Nhiều người tin rằng các vi phạm đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra quá dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã quá tham lợi nhuận và tự tin rằng mình sẽ thoát được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống còn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ bộ phận Kiểm toán nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chuyên gia ngoài Ngân hàng. Họ thậm chí còn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của khách hàng bởi vì vào thời điểm đó lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời và các chuyên viên Ngân hàng thừa hiểu chuyện đó. Tuy nhiên, các Ngân hàng đã đua nhau tung ra sản phNm ARM và phớt lờ chuyện lãi suất sẽ tăng cao và khách hàng sẽ phải bị điều chỉnh tăng lãi suất theo đúng hợp đồng. Họ chỉ tính đến khả năng thanh toán 26 của khách hàng khi lãi suất thấp và phớt lờ khả năng thanh toán của người đi vay khi lãi suất tăng cao (gấp 5 lần từ 1% lên 5%). Vào tháng 3/2007, thị trường cho vay thế chấp không đối chứng sụp đổ do các tỷ lệ tịch thu nhà tăng cao hơn dự tính. Hơn 50 tổ chức tín dụng tuyên bố phá sản, làm ăn thua lỗ nặng, hoặc phải rao bán. Tạp chí Harper đã cảnh báo việc lãi suất gia tăng đối với các chủ sở hữu nhà đang mắc nợ, cũng như toàn nền kinh tế Mỹ nói chung “Vấn đề hiện nay là giá nhà vẫn cứ tiếp tục giảm trong khi số nợ vẫn giữ nguyên hoặc tăng lên. Việc phải dành ra một phần lớn hơn trong thu nhập so với trước chỉ để trả nợ khiến cho tiêu dùng giảm xuống. Cả hai điều này cộng hưởng lẫn nhau làm cho nền kinh tế càng trở nên trì trệ, làm cho thu nhập thực của người dân giảm xuống”. 2.3.1.2 Do đạo luật Glass Steagall bị thay bởi đạo luật Glamm Leach Bliley: Việc sửa đổi đạo luật bức tường lửa Glass-Steagall vào cuối nhiệm kỳ Bill Clinton dưới sức ép của các ngân hàng thương mại đã xoá mờ ranh giới giữa các ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và công ty bảo hiểm cho phép các ngân hàng thương mại được tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp vụ chứng khoán hoá và bán các khoản vay bất động sản. Nhờ vào công cụ được xem là có thể làm giảm rủi ro này của các ngân hàng đNy mạnh cho vay bất động sản dưới chuNn nhằm thu về những khoản lợi lớn. Tuy nhiên bản thân các ngân hàng vẫn nắm giữ một phần lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do bán không hết và một phần là mua của các ngân hàng khác nhằm đa dạng hoá danh mục đầu tư. Đây là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay bất động sản khi thị trường bất động sản bị vỡ bong bóng và các khoản cho vay không thu hồi được cộng với các khoản chứng khoán bất động sản giảm giá không phanh. 2.3.1.3 Các ngân hàng sử dụng đòn b.y tài chính quá cao: Đây là nguyên nhân quan trọng trong việc gây ra hiệu ứng làm sụp đổ hàng loạt các ngân hàng đầu tư như Bear Stearns, Lehman Brother, Merrill Lynch và các ngân hàng bất động sản như Freddie Mac, Fannie Mae. 27 Các ngân hàng sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản quá lớn, gây rủi ro cho ngân hàng khi tài sản giảm. Ở các ngân hàng thương mại, đòn bNy tài chính thường bị khống chế ở mức 12 lần. Tuy nhiên, ở các ngân hàng đầu tư, tỷ lệ này cao hơn nhiều và thường ở mức trên 20 lần. Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư không được phép có tỷ lệ đòn bNy tài chính cao hơn 15 lần. Tuy nhiên từ năm 2004 Uỷ ban chứng khoán Mỹ đã bải bỏ quy định này đối với các ngân hàng đầu tư và ngân hàng bất động sản, làm cho các ngân hàng này sử dụng đòn bNy khá cao, lên đến 30 lần, thậm chí hai đại gia bất động sản Freddie Mac, Fannie Mae sử dụng đòn bNy đến 60 lần - cao gấp đôi so với các ngân hàng đầu tư khác - và cũng là nạn nhân đầu tiên của khủng hoảng. 2.3.2 Nhóm nguyên nhân từ người đi vay 2.3.2.1 Cơn sốt đầu cơ Việc cắt giảm lãi suất đã đNy giá nhà bắt đầu tăng lên mạnh mẽ từ năm 2000-2001, kéo theo cơn sốt đầu cơ vào bất động sản bắt đầu tăng nhiệt. Nhiều nhà kinh tế học nổi tiếng từ các trường đại học lớn như Yale, Princeton, cũng như các tạp chí kinh tế uy tín như Business Week, Fortune đã liên tục phát ra các cảnh báo rằng giá nhà hiện đang bị đầu cơ tăng giá và đang quá xa giá trị thực của nó. Rất nhiều nhà đầu tư đã quên mất những nguyên tắc cơ bản của đầu tư và trở thành những người đầu cơ thứ thiệt. Họ mua các căn nhà chỉ để ngay sau đó trao đổi hoặc bán lại kiếm lời. Họ quên rằng khi xảy ra khủng hoảng thì những căn nhà họ nắm giữ sẽ khó bán hơn bội phần so với cổ phiếu. Và cũng có nhiều nhà đầu tư địa ốc nổi tiếng như Russ Whitney đã công khai ủng hộ ý tưởng không trả bớt một phần nợ gốc ngay khi ký hợp đồng mua nhà để tăng sức mua. Chính điều này càng làm cho nhiều người muốn đầu cơ bất động sản vì họ sẽ không phải bỏ tiền ra lúc đầu nhưng vẫn có nhà để mua bán. 2.3.2.2 Đam mê sở hữu nhà Người Mỹ đặc biệt thích sở hữu nhà, tuy nhiên niềm đam mê này trong những năm gần đây được cho là còn cao hơn cả những năm trước đây. Rất nhiều người Mỹ tìm mọi cách để được mua nhà thậm chí chấp nhận các khoản vay có lãi 28 suất cao, chi phí mập mờ, điều khoản không rõ ràng,… Thậm chí nhiều người mượn tiền bằng cách khai gian để mua những căn nhà mà họ sẽ không có khả năng chi trả. Chỉ trong khoảng thời gian từ 1997-2005, gian lận trong cho vay tín dụng gia tăng 1,411%. Và đại đa số người vay tiền để mua nhà thì sau khi mua tình hình tài chính của họ lại trở nên tồi tệ hơn trước khi mua nhà. Hàng tháng họ phải vật lộn với các chi phí phát sinh vượt hơn hẳn dự tính ban đầu của mình như thuế nhà, đất, lãi vay ngân hàng, nợ gốc phải trả, điện, nước, bảo hiểm, và nhiều chi phí khác. Đặc biệt là với cư dân các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ, nơi mà giá nhà thường gấp 2 hay gấp 3 lần nhưng thu nhập bình quân đầu người lại tương đương các bang miền Nam nước Mỹ như Texas. Tỉ lệ sở hữu nhà tại Mỹ tăng từ 64% trong năm 1994 (gần như giữ nguyên từ năm 1980) lên đỉnh điểm vào năm 2004 ở mức cao nhất mọi thời đại 69.2%. Trong chiến dịch tranh cử tổng thống năm 2004, Bush đưa ra khNu hiệu “một xã hội sở hữu” nhằm tranh thủ tình cảm của người Mỹ vốn thích sở hữu nhà hơn thuê nhà. Tuy nhiên, trên toàn nước Mỹ, chi phí sở hữu nhà trung bình là 1,687 USD/tháng lại cao hơn gần gấp đôi chi phí thuê căn nhà cùng loại 868 USD/tháng vì người thuê nhà không phải trả các loại lãi suất và thuế an ninh khu vực… 2.3.2.3 Niềm tin bất động sản là kênh đầu tư tốt Đối với người Mỹ, sở hữu nhà được ưa thích hơn thuê nhà trong rất nhiều trường hợp, đặc biệt khi họ dự định sở hữu căn nhà đó hơn 5 năm. Điều này một phần là do khi trả tiền nợ nhà càng lâu thì phần tiền trả lãi càng thấp xuống và phần tiền trả nợ gốc sẽ tăng lên, hơn nữa tiền lãi sẽ được khấu trừ trong thu nhập chịu thuế của người mua nhà, đây là điều mà khi thuê nhà sẽ không được hưởng. Ngoài ra, đa số người Mỹ xem việc mua nhà là kênh đầu tư tốt. Đầu tư là hành động mua các tài sản sẽ đem lại dòng tiền lớn hơn trong tương lai. Người Mỹ tin rằng vì chứng khoán hay rớt giá, trong khi giá nhà thì không bao giờ giảm, nên đầu tư vào nhà là lựa chọn tốt hơn so với đầu tư vào chứng khoán. Tuy nhiên, đây là nhận định sai lầm, khi đầu tư thì các nhà đầu tư thường nhận được dòng tiền đều 29 đặn từ các tài sản của mình, còn với những người mượn nợ để mua nhà thì dòng tiền của họ lại đều đặn đi ra hàng tháng, trong khi căn nhà lại không hề đem lại cho họ dòng tiền nào. Dần dần người Mỹ nhận ra “căn nhà trong mơ” của họ đang ăn dần vào các nguồn thu nhập khác của mình. Và tình hình càng tệ hơn khi giá nhà giảm, người Mỹ sẽ mắc nợ nhiều hơn giá trị thật căn nhà. Tại Mỹ luôn có tranh cãi nên thuê nhà hay nên mua nhà, cuối cùng thì những người kiên trì với việc thuê nhà trong suốt 2 năm qua đã chứng tỏ mình đúng khi giá nhà rớt thảm hại. Chi phí thuê nhà thường là cố định và bao gồm luôn chi phí nước, thuế an ninh, trường học… Nên tại Mỹ, khác với quan niệm ở Việt Nam, việc thuê nhà lại tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc mua nhà. Ở Việt Nam, các loại thuế đánh lên nhà và bất động sản chưa cao và hầu như không có, nên chi phí phải chi ra hàng tháng cho việc mua nhà lại rẻ hơn thuê. 2.3.3 Nhóm nguyên nhân từ kinh tế vĩ mô 2.3.3.1 Sự sụp đổ của Công ty dot-com Nhiều nhà kinh tế cho rằng sau sự sụp đổ của các công ty kinh doanh công nghệ, và tin học vào năm 2000, với chỉ số NASDAQ giảm hơn 70%, đã làm cho các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này và dồn nguồn vốn vào bất động sản vốn được cho là an toàn hơn. Giáo sư Robert Shiller của Đại học Yale bình luận: “Khi thị trường chứng khoán sụp đổ thì địa ốc trở thành nơi tập trung của các cơn sốt đầu cơ với nguồn vốn mới được giải phóng khỏi thị trường chứng khoán” 2.3.3.2 Các quảng cáo trên truyền thông: Từ cuối năm 2005 đến 2006, có rất nhiều chương trình truyền hình và quảng cáo liên tục “dội bom” về đầu tư bất động sản tại Mỹ. Thêm vào đó hàng loạt sách ra đời với các tựa đề rất hấp dẫn như sách của Kinh tế trưởng của Hiệp hội bất động sản NAR, David Lereah, “Bạn có bỏ lỡ cơn bùng nổ bất động sản?” hay các sách khác như “Làm cách nào để làm giàu từ cơn sốt bất động sản”… Tuy nhiên, ngay sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ, Ben Bernanke, đưa ra cảnh báo về sự sụt giảm của thị trường nhà đất vào tháng 8/2006 thì mọi việc hoàn toàn ngược lại. 30 2.3.2.3 Mức lãi suất thấp kỷ lục Một nguyên nhân quan trọng khác sau sự sụp đổ của các công ty dot-com và tiếp sau đó là suy thoái trong 2 năm liên tiếp 2001-2002 đó là FED đã cắt giảm lãi suất xuống mức thấp kỷ lục, từ 6.5% xuống chỉ còn 1%. Nguyên chủ tịch FED, ông Alan Greenspan thừa nhận tình trạng bong bong bất động sản chủ yếu bắt nguồn từ sự sụt giảm lãi suất dài hạn. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thế chấp thường được chọn mốc so với lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, và lãi suất trái phiếu kho bạc lại bị ảnh hưởng bởi lãi suất đưa ra bởi FED và FED đã thừa nhận có mối quan hệ giữa lãi suất thấp, giá nhà cao. Cũng giống như giá cả các loại tài sản khác, giá nhà bị ảnh hưởng bởi lãi suất, và ở một vài quốc gia, thị trường địa ốc là một kênh quan trong trọng của các chính sách tiền tệ. Bởi vì lý do này, nhiều người đã chỉ trích nguyên Chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã tạo nên cơn sốt nhà đất với lập luận rằng “Chính do việc cắt giảm lãi suất đã làm cho lãi suất cho vay thế chấp 30 năm giảm từ mức 8% xuống mức thấp nhất trong lịch sử 5.5%. Lãi suất cho vay thế chấp một năm giảm từ 7% xuống còn 4%”. Việc cắt giảm lãi suất của FED đã vô tình tạo nên cơn sốt đầu cơ tại thị trường bất động sản và hậu quả diễn ra là một sự điều chỉnh lớn của thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu chủ sở hữu nhà. Lãi suất cho vay thế chấp giảm làm chi phí sử dụng nợ giảm và hấp dẫn người tiêu dùng vay nợ để mua nhà. Càng nhiều người mua nhà thì giá nhà càng bị đNy lên cao. Theo tính toán thì nếu lãi suất giảm 1% thì giá nhà sẽ tăng 10%, tức là hệ số co giãn giữa giá nhà và lãi suất tại thị trường Mỹ là 10-1. Nên với 2% giảm trong lãi suất cho vay thế chấp thì giá nhà sẽ tăng 10x2% = 20%, nếu người tiêu dùng sử dụng lãi suất cho vay thế chấp có điều chỉnh thì hệ số nhân là 16 chứ không còn là 10 vì vậy khi lãi suất giảm đi 3% thì giá nhà sẽ tăng 16x3% ≈ 50%. Tại nhiều vùng nước Mỹ giá nhà được cho rằng tăng vượt mức 50% và làm cho chi phí trả nợ vay thế chấp tăng trên 50% dù trả với lãi suất đã giảm. Vào giữa các năm 2004 và 2006, FED đã lần lượt tăng mức lãi suất lên 17 lần, từ 1% lên 5.25%, trước khi tạm dừng vì lo ngại mức lãi suất cao sẽ làm trầm 31 trọng hơn tình hình thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, nhà kinh tế Nouriel Roubini thuộc Đại Học New York lại cho rằng “Nếu FED thắt chặt tín dụng sớm hơn thì đã chặn đứng được cơn sốt nhà đất” Đã từng có nhiều tranh luận liệu FED có nên tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất vào cuối năm 2007. Và đại đa số các nhà kinh tế cho rằng FED nên duy trì mức lãi suất 5.25% cho đến hết năm 2008, tuy nhiên, vào ngày 18/9/2008, FED đã một lần nữa cắt giảm lãi suất xuống còn 4.75%. Và hiện nay, với tình hình kinh tế đang sụt giảm nghiêm trọng, FED đã chính thức đưa lãi suất cơ bản đồng USD từ mức 1% về mức thấp chưa từng có là 0 - 0.25%. 2.4 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt nam: Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuNn ở Mỹ đã dẫn đến sự phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hoặc ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các Ngân hàng thương mại Việt nam: - Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ là việc các Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều sản phNm nhằm kích thích người vay và chính sách cho vay quá dễ dãi. Vì vậy, các ngân hàng cần tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định và quy chế cho vay, cần có quy chế rõ ràng cho việc cho vay vào thị trường bất động sản, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thNm định đánh giá của các nhân viên tín dụng là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất. Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản. - Các Ngân hàng tại Mỹ phớt lờ và không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường. Tại Việt nam, các ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay cũng tính theo 32 lãi suất thị trường, nhưng các Ngân hàng gần như không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất tăng. Trong thời gian qua, khi tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh... Do vậy, việc xuất hiện rủi ro lãi suất tăng làm nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ. Vì vậy, ngân hàng nên có những giải pháp phòng ngừa cũng như tư vấn cho khách hàng của mình để có biện pháp phòng ngừa hiệu quả. - Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang nóng, việc định giá bất động sản để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng nên cNn trọng trong việc xác định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần có bộ phận định giá bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thNm định cho vay, vừa định giá tài sản đảm bảo. - Các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần tránh suy nghĩ chủ quan là thị trường bất động sản sẽ không giảm. Nên giám sát tỷ trọng cho vay bất ._.ề kỳ hạn giữa tiền huy động ngắn hạn và dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể vào lĩnh vực bất động sản). - Rủi ro lãi suất: đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường là dài hạn (có khi đến 30 năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm một lần trong khi nguồn vốn huy động đa số lại là ngắn hạn. Như vậy, xét về mặt thời gian và rủi ro, với tình hình biến động lãi suất quá nhanh như hiện nay, lãi suất huy tăng cao trong khi thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến hạn sẽ làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro về lãi suất. Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế. Nhưng nhiều ngân hàng đã tận dụng cơ hội nóng sốt tức thời của thị trường bất động sản mà đNy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường này cho những mục đích riêng có mà không tính đến yếu tố biến động khó lường của thị trường bất động sản. Biểu hiện rõ nét là các Ngân hàng đã gặp khó khăn trước tình hình biến động của thị trường bất động sản hiện nay và siết chặt ngay hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản càng làm cho thị trường trở nên trầm lắng. Sở dĩ là do khả năng dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, dự báo chu kỳ phát triển doanh nghiệp của các Ngân hàng rất hạn chế. Các ngân hàng chưa chú trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước sự biến động của thị trường bất động sản thời gian gần đây khá chậm chạp và gặp nhiều trở ngại. 4.2. Những triển vọng của thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản trong thời gian tới: Trong thời gian qua, các Ngân hàng thương mại đã góp phần huy động vốn cho thị trường bất động sản và giúp thị trường bất động sản phát triển. Cụ thể, các 69 Ngân hàng Thương mại đã cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên cơ sở vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản của xã hội. Thông qua việc đầu tư bất động sản của các ngân hàng, đã kích thích sự phát triển hơn nữa của các ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao sự tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ hơn. Với những dấu hiệu thị trường Mỹ chưa phục hồi, nếu như Chính phủ không có giải pháp phù hợp thì nguy cơ thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. Theo nghiên cứu khảo sát thực tế của Vietrees, có đến 70% các chuyên gia đều nhận định là chưa thể xác định được thời gian cụ thể thị trường sẽ phục hồi, chỉ có 12% cho rằng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2009 và 18% cho rằng thị trường sẽ phục hồi sau năm 2009. Hình 4.1: Dự báo năm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi 12% 18% 70% Năm 2009 Sau năm 2009 Không xác định Nguồn: Vietnam Real Estate Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Ngay cả những chuyên gia lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập 70 trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ. Vừa qua, đã có những lời kêu cứu từ phía các doanh nghiệp bất động sản, những nỗ lực không ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy động vốn từ nhiều nguồn và những đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất động sản trong gói kích cầu của chính phủ. Chỉ có người dân vẫn chờ đợi trong vô vọng với việc giá tiếp tục giảm để có thể mua được nhà. Các doanh nghiệp luôn than thở về tình hình kinh doanh không mấy khả quan của mình và thị trường đang trong cảnh chợ chiều. Nhiều doanh nghiệp tuyên bố sắp phá sản vì không biết tìm đâu ra nguồn vốn, những dự án đang dở chừng phải bỏ đó vì cạn vốn, vì giá nguyên vật liệu tăng cao, vì vô vàn những lý do khó khăn khác. Vì vậy, họ còn kêu gọi huy động nguồn vốn từ các quỹ phúc lợi xã hội đang nhàn rỗi như các quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề nghị Chính phủ thành lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Tình hình bất động sản đang gặp khó khăn khiến dư luận không thể không đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay không. Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM từng có lời nhận định: “Thị trường bất động sản không hề đóng băng. Có chăng là số lượng giao dịch trên thị trường ít hơn quý 4 năm 2007”. Với tình hình trên thì những kêu cứu cho thị trường bất động sản có vẻ như quá bi quan và có phần nghiêng về quyền lợi của doanh nghiệp, chủ đầu tư và một bộ phận nhà đầu cơ bất động sản hơn là lợi ích chung của xã hội. Bên cạnh đó, không ít những dự án cao cấp vẫn được đầu tư, khởi công xây dựng, dù thị trường vẫn đóng băng. Đó vẫn là nghịch lý mà nhiều người càng thêm nghi ngờ những lời kêu cứu của giới bất động sản. Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đã thu về vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước và người dân không được gì. Hiện nay, 71 khi tình hình nguy hiểm thì lại kêu lập quỹ cứu bất động sản. Nếu được cứu, có thể sẽ có những làn sóng tăng giá bất động sản mới, thì cơ hội mua nhà của người dân bình thường lại càng xa vời hơn bao giờ hết. Một thực tế nữa vẫn đang diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính đã có động thái đầu tư bất động sản tại một số thành phố của Mỹ, siêu cường số 1 thế giới. Điều đó, cũng chứng tỏ một mức độ nào đó, mặt bằng giá của bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự về với đúng giá trị thực. Yếu tố đầu cơ, làm giá vẫn còn tồn tại. Một số chuyên gia bất động sản đã nhận định, tỷ lệ đầu cơ bất động sản vẫn còn rất cao, khoảng 80% ở TP. HCM, và 70% ở Hà Nội. Mặc dù, trong tình trạng suy thoái hiện nay giá nhà đất đã giảm tới 50 - 60% thế nhưng vẫn còn là quá cao nếu so sánh với khả năng tài chính của những người có nhu cầu nhà ở. Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân của người dân Việt nam vào khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) thì khó có thể mua được nhà tại các khu đô thị lớn. Theo ước tính của tác giả, với mức thu nhập này thì khoản 60 năm mới có thể mua được nhà, đó là chưa tính tiền lãi phải trả nếu vay tiền để mua. Thực tế từ cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động sản đi quá xa so với thu nhập của người dân dễ dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản và kéo theo khủng hoảng cả nền kinh tế. Theo ý kiến của tác giả cũng như ý kiến của nhiều chuyên gia thì mặc dù thị trường bất động sản đã giảm đến 60%, nhưng vẫn còn quá xa so với thu nhập của người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ quan tâm đến nhu cầu của người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số của người dân. Và cần để thị trường tự điều tiết, như một đợt tập dượt cho nền kinh tế quen với cơ chế thị trường. Nhà nước cũng không cần thiết phải can thiệp bằng các giải pháp tài chính theo lời kêu ca của doanh nghiệp, vì như vậy sẽ không thể giúp thị trường bất động sản tự lớn mạnh. Trong cơ chế thị trường, phải chấp nhận việc những thành phần tham gia không đủ năng lực sẽ bị đào thải, tình trạng duy trì nhóm lợi ích cần loại bỏ. 72 Hơn nữa, về nguyên tắc, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh cho đến khi thu nhập đầu người của một quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; trong khi đó GDP tính theo đầu người ở Việt Nam hiện mới ở mức 1,000 USD. Điều này chứng tỏ trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều bước phát triển, điều này cần một sự chuyên nghiệp và sòng phẳng trong kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, đầu cơ thao túng thị trường. Với sự điều tiết của thị trường, những nhà đầu tư không đủ năng lực sẽ tự đào thải và Nhà nước chỉ giữ vai trò giám sát nhiều hơn là vai trò một nhà bảo trợ. Tuy nhiên một số ngân hàng vẫn cho biết, dù có khá nhiều rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản, nhưng đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu các khoản vay của ngân hàng nên một số Ngân hàng vẫn tiếp tục triển khai các sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước bối cảnh thị trường nhà đất khá bất ổn như hiện nay, nhiều ngân hàng đã sàng lọc kỹ các dự án và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp. 4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng. Khủng hoảng thị trường bất động sản lần này có sự đóng góp không nhỏ của các Ngân hàng, việc đua nhau tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có một kết quả hoạt động khả quan đã tạo một cầu ảo quá lớn trong thị trường bất động sản. Các Ngân hàng cần ráo riết thực hiện các biện pháp khắc phục tự cứu mình trước khi có sự hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay các tổ chức khác. 4.3.1 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ: Ngân hàng cần đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng không phải tất cả các ngân hàng đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây : - Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá thể…) 73 - Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh...) - Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại. - Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai - Lịch sử trả nợ. Sau khi đánh giá xong, Ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay: Thứ 1, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không đạt như mong muốn. Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng như đơn giản và ai cũng có thể sử dụng. Mặc dù vậy, các Ngân hàng đều không dám áp dụng biện pháp này. Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích dự phòng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với các khoản vay ngắn hạn) món vay chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn là nhóm 1 nếu khách hàng thanh toán nợ vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Cần lưu ý khi sử dụng biện pháp này đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh toán nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ không được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao hơn. Thứ 3, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán: đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại 74 xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, nếu trị giá tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản. Việc xử lý tài sản đảm bảo tuy không đơn giản nhưng đến thời điểm này, các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản. 4.3.2 Xây dựng quy trình th.m định cho vay chặt chẽ Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân ngân hàng nhà nước cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản. Tuy nhiên về mặt các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản. Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các Ngân hàng thương mại phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các Ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua ngân hàng, thực hiện chuyên môn hoá trong hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý. 75 Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character) Các tổ chức tài chính quyết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy và cá tính của người vay. Chính vì vậy, người đi vay phải trình bày một cách trung thực và rõ ràng. Ngân hàng cần tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến các vấn đề sau: lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của các Ngân hàng khác và đối tác đối với khách hàng này… Năng lực (Capacity) Ngân hàng cần biết về kỹ năng quản lý, sự nhạy bén trong kinh doanh và vị thế của người xin vay vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững và phát triển trong khi nhiều doanh nhân khác thất bại. Các mô tả quá trình hoạt động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cơ cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp. Điều kiện (Conditions) Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ và luôn tính đến tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình ngành và khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản của khách hàng. Xem xét địa vị cạnh tranh hiện tại của khách hàng trong ngành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so với các đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy cảm của khách hàng đối với chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường bất động sản cũng như đối với bảng cân đối kế toán và dòng tiền của khách hàng. Ngoài ra, Ngân hàng cần đánh giá và dự báo thị trường bất động sản tại khu vực khách hàng đầu tư. Xem xét các yếu tố chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ, 76 môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các lĩnh vực khác của khách hàng. Tài sản đảm bảo (Collateral) Ngân hàng cần nhìn vào hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể có của khách hàng. Báo cáo tài chính của Khách hàng cần bao hàm tất cả các khoản phải trả, cả thực tế lẫn đột xuất. Đồng thời, trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng và hoạt động kinh doanh có triển vọng, vì vậy Ngân hàng cũng cần xem xét tài sản đảm bảo để thế chấp cho khoản vay Vốn (Capital) Đầu tư bằng vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể hiện cam kết tài chính của doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh cụ thể. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị ròng của công ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khoản của tài sản lưu động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay. Kiểm soát (Control) • Cần xem xét các luật, qui định, qui chế hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. • Mức độ phù hợp của khoản vay đối với qui chế, qui định của Ngân hàng. • Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên. • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn. Về nguyên tắc thì không nên xem trọng C nào cả nhưng thứ tự ưu tiên xem xét thì nên theo thứ tự nêu trên. 4.3.3 Thành lập phòng th.m định, định giá bất động sản Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chính là việc thNm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá tại ngân hàng lại thường được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thNm định, họ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, 77 lại còn bị hạn chế về nguồn thông tin về bất động sản trên thị trường, do đó việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần thành lập phòng thNm định để định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả. Ngoài việc cho vay tối đa bằng 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá lại tài sản thế chấp và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu giá trị tài sản có biến động lớn, không còn đảm bảo đủ cho dư nợ hiện tại. Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay mua chứng khoán nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay, khu đất có giá 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% là 3,5 tỷ đồng. Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất chỉ còn 2,5 tỷ đồng, ngân hàng có khả năng mất cả tỷ đồng. 4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ và khai thác tài sản Thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản là một giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc đánh giá và thNm định bất động sản, là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng. Giải pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động, chính sách phát triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được. Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đã thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản và công ty mua bán nợ. Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt… đều có Công ty mua bán nợ. Việc thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ góp phần giải quyết một phần đáng kể nợ xấu của Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào các hoạt động chính của mình. 78 4.3.5 Nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ và kiểm soát nội bộ, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản Cần nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ, kiểm soát nội bộ theo Quy định của Ngân hàng nhà nước. Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, không đi vào thực chất của vấn đề, ngại đụng chạm. Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá một cách độc lập, khách quan đối với tất cả các đơn vị, bộ phận, các hoạt động của tổ chức tín dụng (cơ chế, chính sách, thủ tục, qui trình hoặc các vấn đề trong hoạt động) dựa trên mức độ rủi ro và mức độ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng trong đó chú trọng đến kiểm tra, kiểm soát các hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Đối với tất cả những vấn đề có thể có ảnh hưởng xấu đến hoạt động của ngân hàng, cần thông báo kịp thời về bản chất và ảnh hưởng của chúng đối với hoạt động của ngân hàng và đưa ra những khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục những vấn đề này. 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất Quản trị rủi ro là một hoạt động rất quan trọng của ngân hàng, thậm chí còn quan trọng hơn cả mục tiêu lợi nhuận vì chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở, nền tảng cho việc đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Do đó để nâng cao năng lực quản trị rủi ro, các ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện và củng cố hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thông qua việc áp dụng và thực hiện các tiêu chuNn, nguyên tắc an toàn của Basel I, Basel II và các quyết định khác của ngân hàng nhà nước về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống có thể đánh giá được năng lực của khách hàng, kiểm soát được các rủi ro tín dụng dựa trên bảng báo cáo tài chính và các thông tin ngân hàng thu thập được; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục các khoản nợ xấu; cân đối dự phòng và hỗ trợ cho việc đáp ứng các quy định của Hiệp định Basel II. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường là nguồn vốn trung dài hạn, do đó, để hạn chế rủi ro thiếu thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi 79 suất vì biến động lãi suất trên thị trường, các NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn trên thị trường; trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ; thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn một cách hợp lý. 4.3.7 Sử dụng đòn b.y tài chính phù hợp Ngân hàng nhà nước hiện chỉ khống chế ở mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ở các ngân hàng. Vì vậy trong thời gian qua nhiều ngân hàng đã cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm. Vì vậy, ngoài việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, các ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn, gây rủi ro cho ngân hàng. 4.2.8 Giải pháp khác. Vì thị trường bất động sản chịu sự chi phối lớn của các chính sách pháp luật của nhà nước, sự vận dụng và thực thi pháp luật của các ban ngành khác nhau nên đối với các ngân hàng khi tham gia vào quá trình vận hành của thị trường bất động sản, cũng chịu tác động của những chính sách này, vì thế, trong phần kiến nghị chỉ tập trung vào những vấn đề mà bản thân ngân hàng không thể giải quyết, những vấn đề đó nằm ngoài khả năng của ngân hàng, nhưng lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng. - Đối với Quốc Hội và Chính phủ Kiến nghị Quốc Hội và Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật và các cơ chế chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản như hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, trên cơ sở tránh hiện tượng mâu thuẫn trong các quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế 2 giá (giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố công bố và giá do thị trường ấn định), chỉ còn lại cơ chế một giá do thị trường tạo lập và hình thành theo từng thời kỳ; nghiên cứu và áp dụng tính chỉ số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng và thực hiện tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu 80 sự phát triển tràn lan và khó kiểm soát của thị trường mua bán bất động sản không chính thức như hiện nay. Đối với UBND thành phố và các ban ngành ở địa phương Các chính sách về bất động sản, đặc biệt là vấn đề quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng trong việc tạo lập một cơ sở pháp lý cho việc phân định quyền và nghĩa vụ về đất đai của các đối tượng liên quan trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản không phải hoàn toàn do cơ chế, chính sách về bất động sản chưa minh bạch mà còn do việc thực thi các quy định pháp luật về bất động sản của các cơ quan Nhà nước còn chậm trễ và không nhất quán. Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng bộ giữa các ban ngành, vấn đề con người và năng lực của cán bộ trong các cơ quan Nhà nước đang là điều đặt ra cho cải cách hành chính nói chung và đổi mới hành chính trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Do đó, về những vấn đề này kiến nghị UBND thành phố tiếp tục chỉ đạo các sở ban ngành phải khắc phục, đổi mới và thường xuyên thực hiện công tác kiểm tra, đôn đốc và giải quyết các vướng mắc nNy sinh liên quan đến thị trường bất động sản như vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, .... - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng chính sách và tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản đơn thuần phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người dân và hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm cơ sở để các ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý. Hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo các hướng: Nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài chính và phát triển hệ thống cảnh báo sớm những tiềm Nn trong hoạt động của các TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài chính và xác định các “điểm” nhạy cảm; Xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất 81 lượng điều hành rủi ro trong nội bộ các TCTD; Nâng cao đòi hỏi kỹ thuật trong việc trích lập dự phòng rủi ro. Ngân hàng nhà nước cũng cần có quy định về mức cho vay tối đa của một ngân hàng, quy định về việc góp vốn liên đầu tư ra bên ngoài, tránh tình trạng các ngân hàng đầu tư quá nhiều vào kinh doanh chứng khoán như thời gian qua, gây rủi ro lớn cho ngân hàng. Ngoài ra, phải kể đến vai trò điều tiết vĩ mô của Ngân Hàng Nhà Nước. Ngân Hàng Nhà Nước nên có những dự báo về thị trường và đưa ra chính sách phù hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho các Ngân hàng thương mại thực hiện. Hiệu quả của các giải pháp còn tùy thuộc nhiều vào tình hình thực tế các khoản vay bất động sản của Ngân hàng, nếu các khoản vay tốt, tiềm lực tài chính của ngân hàng mạnh thì sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn này. Nhưng cần lưu ý là phải thực hiện đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá khách hàng, tích cực đôn đốc thu hồi nợ, các biện pháp thỏa thuận với khách hàng để xử lý khoản vay kết hợp với các giải pháp nói trên nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, tránh một cuộc khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản. Kết luận chương 4 Ở chương này, tác giả đưa ra những nguy cơ tiềm Nn trong hoạt động tín dụng bất động sản và đánh giá triển vọng của thị trường bất động sản cũng như tín dụng bất động sản trong thời gian tới. Đồng thời, tác giả đưa ra một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng trong cho vay bất động sản. Trong đó tập trung vào đề nghị các ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình trạng bong bóng bất động sản; thành lập bộ phận định giá bất động sản, định kỳ đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo; thành lập công ty kinh doanh bất động sản; quản trị rủi ro ngân hàng, nhất là rủi ro về lãi suất, rủi ro thanh khoản …; nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán và kiểm soát nội bộ; đồng thời có chính sách kiểm tra sau cho vay, cơ cấu lại nợ cho phù hợp với khả năng của khách hàng. 82 KẾT LUẬN CHUNG Mặt dù cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ khó có thể ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam do các Ngân hàng Việt nam không sở hữu các chứng khoán bất động sản, do đó không phải gánh chịu các khoản lỗ gây ra từ việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh này. Tuy nhiên, chỉ số giá bất động sản Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản tại Mỹ trong thời gian qua, với sự tăng trưởng đột biến vào năm 2007 và bắt đầu đổ dốc kể từ Quý II năm 2008 đến nay. Cùng với đó là dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng Việt nam là tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản cho thấy nguy cơ về một cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trong tương lai. Vì vậy, các ngân hàng cần có chính sách, giải pháp thích hợp như cơ cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán. Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có những bộ phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có những dự báo về thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các quy định của Ngân hàng nhà nước, của chính ngân hàng, có chính sách về quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ khi cho vay vào lĩnh vực này. ._.