Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)

g tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng hoà nhịp với tốc độ phát triển tăng trường của đất nước. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Trong thời gian thực tâp tại Phòng Thẩm định tài sản-ngân hàng TMCP Á CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Đề tài được viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản: Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng. Thứ 2, nghiên cứu, đánh giá về quy trình, tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu. Thứ 3, những giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp PHẠM VI NGHIÊN CỨU Á Châu là ngân hàng TMCP lớn nhất hiện nay với hệ thống các chi nhánh trên khắp cả nước. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập trung nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận trong thời gian gần đây để từ đó đề xuất các biện pháp nâng cao hoạt động này. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở cho phương pháp luận. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng thêm phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp trong quá trình nghiên cứu. BỐ CỤC ĐỂ TÀI Chuyên đề gồm 3 phần: Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp Phần 2: Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong đựơc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc. Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định tài sản đã giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Á CHÂU. Đăc biệt, em xin cảm ơn GS-TSKH Lê Đình Thắng đã giúp em hoàn thành chuyên đề này! CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP 1. Bất động sản 1.1 .Khái niệm BĐS là một khái niệm được dùng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. Ở nước ta, theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “ BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: a.Đất đai b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai d. Các tài sản khác do pháp luật quy định” 1.2. Đặc điểm BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS. Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý. Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp. Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau. Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời. Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng. Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS. Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều và năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. 2. Bất động sản thế chấp 2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. 2.2 Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS. BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.Tài sản thế chấp gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp 2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây: Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó Thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay. 2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội Thị trường BĐS nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp BĐS có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp BĐS là một trong các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông. Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng. Thế chấp BĐS là một trong các giao dịch phổ biến trong thị trường BĐS, nhất là khi nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu vốn vay để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu sẽ dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy thị trường BĐS ngày càng phát triển. 3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng 3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp BĐS, trước hết cần thực hiện các nguyên tắc sau: Khách hàng vay phải thế chấp BĐS để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng và khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng. Trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình. Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam. Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được. 3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp. 3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất của các tổ chức kinh tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt Nam ở trong nước. Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó. Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm tài sản thế chấp. Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng BĐS phải lập thành văn bản riêng. Ngân hàng xem xét, quyết định việc bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và BĐS hình thành từ vốn vay đáp ứng đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay như sau: Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó. Đối với BĐS hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Trường hợp pháp luật quy định BĐS phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi BĐS đã được đưa vào sử dụng. 3.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng thực thì các bên phải tuân theo. UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng thế chấp bảo lãnh. Đối với BĐS thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp. 3.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp Hợp đồng thế chấp BĐS phải có các nội dung chủ yếu sau: Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm Nghĩa vụ được bảo đảm Miêu tả BĐS thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ kèm theo. Giá trị của BĐS thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá tri BĐS kèm theo mà các bên đã thỏa thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên môn. Bên giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp Quyền nghĩa vụ của các bên Các thỏa thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp. Các thoả thuận khác 3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS Để bảo đảm cho quá trình diễn ra có lợi cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì các bên cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau: 3.3.1 Quyền của khách hàng vay Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp. Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng. Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị hư hỏng Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ. 3.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba ( nếu có) Giao BĐS thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về BĐS thế chấp cho ngân hàng Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán BĐS trả nợ cho ngân hàng. Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS thế chấp. Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất. Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị BĐS thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng. Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đã được bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn. Đối với BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay: Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà BĐS sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay. Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó. Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm. 3.3.3- Quyền của ngân hàng Giữ giấy tờ về BĐS thế chấp; giữ BĐS thế chấp trong trường hợp các bên có thoả thuận Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng BĐS thế chấp trong trường hợp giữ BĐS Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp theo thoả thuận trong trường hợp giữ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp. Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ BĐS thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung BĐS thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác nếu BĐS bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay hoặc bên thứ ba không thực hiện được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn Xử lý BĐS để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật Đối với BĐS hình thành từ vốn vay: Yêu cầu khách hàng thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay. Tiến hàng kiểm tra và yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin để kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay. Thu hồi nợ vay trước hạn nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết. Xử lý tài sản hình thành vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ 3.3.4 Nghĩa vụ của ngân hàng Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường hợp ngân hàng giữ. Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong trường hợp ngân hàng giữ. Không được tiếp tục khai thác công dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị BĐS trong trường hợp ngân hàng giữ. Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ. Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ. Đối với BĐS hình thành từ vốn vay: Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy định Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ. 3.4 Xác đinh giá trị của BĐS thế chấp. Việc xác đinh giá trị BĐS thế chấp ảnh hưởng đến mức cho vay của ngân hàng đối với khách hàng vay. Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích của người đi vay và người cho vay thì giá trị của BĐS được xác đinh như sau: BĐS thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác định giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác định mức cho vay của ngân hàng và không áp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng. Đối với BĐS thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị của BĐS thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của Nhà nước ( nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xác định như sau: Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do ngân hàng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Ngân hàng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay. Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước đó khi được miễn giảm. Giá trị BĐS thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp BĐS thế chấp có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị BĐS thế chấp khi các bên có thoả thuận. 3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp Một BĐS bảo quản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Trường hợp BĐS được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì phải có đủ các điều kiện: Các giao dịch đảm bảo liên quan đến BĐS này đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Các tổ chức tín dụng cùng chấp nhận một BĐS thế chấp, bảo lãnh phải thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến BĐS bảo đảm, về việc xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả nợ Gía trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp có quy định khác Trường hợp thế chấp BĐS có khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý BĐS và giấy tờ của BĐS thế chấp, không phân biệt đó là tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh hay tổ chức tín dụng Việt Nam. II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái niệm và vai trò định giá bất động sản 1.1 Khái niệm định giá bất động sản Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá BĐS, thông thường người ta hay sử dụng 2 khái niệm sau: Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã được xác định. Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. Như vậy định giá BĐS là một công việc phức tạp, nó không chỉ mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghệ thuật vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để định giá trị của tài sản BĐS đó. Quá trình này không thể tách rời với mục đích định giá BĐS. 1.2 Vai trò định giá bất động sản Thị trường BĐS hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu BĐS lớn hơn cung rất nhiều, cùng với nạn đầu cơ BĐS, những cơn sốt ảo làm cho giá cả thị trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Chính vì vậy định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị phù hợp của BĐS góp phần minh bạch cho thị trường BĐS. Định giá BĐS là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tức BĐS. Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản bảo đảm đựơc thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó. Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trường hợp này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi. Giá trị định giá này có thể khác xa so với định giá bán trên thị trường. Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức 2. Nguyên tắc định giá bất động sản 2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi các quyền sở hữu về BĐS đó được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. 2.2 Nguyên tắc thay thế Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một cách sử dụng cũng có thể có nhiều BĐS đáp ứng được. Vì thế một BĐS tương tự có thể thay thế sử dụng cho một BĐS khác. Người mua không bao giờ trả giá cao hơn cho BĐS có cùng công năng với bất động sản khác và BĐS nào có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư hơn. 2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích tương l._.ai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và chính xác, người định giá phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để tính giá trị tài sản. 2.4 Nguyên tắc đóng góp Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu 2.5 Nguyên tắc cung- cầu Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong đô thị. Như vậy khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung cầu, đánh giá các nhân tố tác động đến cung cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vân động của cung – cầu BĐS. 2.6 Nguyên tắc nhất quán. Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tư vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Vì vậy, khi định giá một BĐS, người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá tiềm năng 2.7 Nguyên tắc cạnh tranh. Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh trở nên có tính hấp dẫn, điều đó có nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh”. Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung-cầu; giữa cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cả nước. Do đó, người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS, dự báo tình sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá phù hợp, chính xác. 2.8 Nguyên tắc thực tế. Định giá phải được dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng sử dụng này không được trái với quy hoạch. Đối với việc định giá đất, khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện nguyên tắc thực tế đảm bảo cho BĐS được giá trị cao nhất tại thời điểm định giá. Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải biết kết hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây là điều kiện tiên quyết đến sự thành công của quá trình định giá một BĐS. 3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: 3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 3.1.1 Các yếu tố tự nhiên Vị trí BĐS :Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở các vị trí khác Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại. Địa hình BĐS tọa lạc: Những BĐS ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường hay những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. 3.1.2 Các yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng 3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của BĐS: một BĐS có tính hữu dụng cao, thỏa mãn nhiều nhu cầu sử dụng thì giá càng cao và ngược lại. Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: Cầu BĐS trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại. 3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS Tình trạng pháp lý của BĐS: BĐS có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn các BĐS có giá không hợp lệ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS 3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS. Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách thuế, tín dụng… 3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng) Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với khu vực khác Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng 3.3.3 Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. 4. Quy trình định giá bất động sản Định giá BĐS bao gồm nhiều bước có trật tự và logic, điều này giúp nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá gồm các bước sau: 4.1. Xác định vấn đề định giá Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết. Để đạt được mục đích trên cần phải làm rõ các vấn đề: Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thước lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ BĐS... Nhận biết các đặc điểm pháp lý của BĐS mục tiêu: các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế khai thác. Xác định rõ mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm... Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm giá trị bồi thường Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá Xác định ngày định giá có hiệu lực Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành 4.2 Lâp kế hoạch định giá Dựa trên thông tin sơ bộ mà khách hàng cung cấp, nhân viên định giá lựa chọn các thông tin cần thu thập, sau đó sẽ thực hiện các công việc sau: Lập lịch trình làm việc: phụ thuộc vào khối lượng công việc Yêu cầu nhân lực: phụ thuộc vào đặc điểm của công việc định giá Các yếu tố cần nhận biêt: Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản, trạng thái cung cầu, đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá. Nhận biết các tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài sản mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trường. Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin và các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được. Xác định nguồn thông tin Thiết kế chương trình, thời biểu công tác. Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá. 4.3 Thu thập tài liệu Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh. Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng. Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin 4.4 Phân tích thông tin 4.4.1 Phân tích thị trường Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội, môi trường, chính sách của chính phủ cho vùng đó. Phân tích xu hướng để biết xem thông tin này ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến BĐS định giá. Thông tin cụ thể: Phân tích thông tin về BĐS mục tiêu Phân tích thông tin về BĐS so sánh Phân tích thị trường Cung : danh mục BĐS đang giao dịch, các BĐS được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường... Cầu: Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 4.4.2 Ước tính giá trị Liên quan đến sử dụng cao nhất tốt nhất nghĩa là giá trị ngày hôm nay đã phải là cao nhất tốt nhất chưa Các kỹ thuật định giá: Phương pháp so sánh: so sánh những mảnh đất giống với bất động sản đã được bán trên thị trường Phương pháp phân phối: xác định giá của bất động sản đã được bán rồi phân phối giá đất và giá công trình, có hai cách để phân phối giá trị: Thiết lập tỷ lệ mối quan hệ phổ biến giữa công trình và đất Phân tích so sánh Phương pháp rút ra: ước lượng giá đất từ giá bán BĐS – chi phí phát triển BĐS ( phương pháp giá trị còn lai) Phưong pháp chia nhỏ: dùng định giá với mảnh đất lớn, có thể chia theo lô hoặc chia theo hạng mục công trình Kỹ thuật giá trị còn lại của đất ( phương pháp lợi nhuận): áp dụng với BĐS có tính độc quyền nhất định) Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất. 4.5 Lựa chọn phương pháp định giá Dựa vào mục tiêu định giá và sự sẵn có của thông tin để lựa chọn các phưong pháp định giá phù hợp. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục tiêu và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá 4.6 Chuẩn bị báo cáo định giá Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận 4.7 Báo cáo định giá Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Dó đó, nội dung của báo cáo phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá Nội dung của báo cáo định giá: Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý. Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được. Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng được. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận, các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính. Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận. Hạn chế khả năng tiến hành điều tra thực tế. Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá. Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng. Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá. Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản. Các báo cáo định giá cũng cần được lưu giữ trong một thời gian nhất định. 5. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 5.1 Phương pháp so sánh 5.1.1 Khái niệm Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá trị của BĐS mục tiêu Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh. 5.1.2 Nội dung của phương pháp Khi sử dụng phương pháp người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của BĐS và các giao dịch là cho giá của BĐS khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Việc định giá BĐS thường tiến hành theo các bước sau: Bước 1: Tim kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như vị trí, kiểu cách, điều kiện môi trường, ghi chép những vấn đề đằng sau những con số thu thập được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của BĐS, mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch. Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐS mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các BĐS chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch. Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các BĐS này ở trong cùng một khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với BĐS cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích. Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ. Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì tiến hàng điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh đó là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản. Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về BĐS mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi. Khi điều chỉnh cần thuân theo nguyên tắc lấy BĐS cần định giá làm chuẩn. Nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐS so sánh xuống và ngược lại. Nhưng điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh 5.1.3 Yêu cầu của phương pháp Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự và trong cùng một vùng với BĐS mục tiêu. Các BĐS tương tự là đồng nhất. Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch ở những thời gian gần đây ( mang tính tương đối). Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hướng dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường. Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá. Người định giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá BĐS, nghiên cứu trên thị trường giá BĐS cần định giá. Phương pháp này không có công thức hay mô hình mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giá trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này cũng đòi hỏi thị trường phải ổn định 5.1.4 Ưu điểm của phương pháp Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm sau: Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị. Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS 5.1.5 Hạn chế của phương pháp Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS. Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với BĐS tạo ra thu nhập, người đầu tư quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các nguồn tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh giá bán BĐS tạo ra thu thập là rất khó khăn. Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá cần phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và người mua khi tham giá giáo dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham giá giao dịch thì có thể dẫn đến những kết luận thiếu chính xác 5.1.6 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thế chấp Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sảm đảm bảo chủ yếu diễn ra với các tài sản là BĐS. Người định giá phải tìm ra giá trị cụ thể của BĐS. Với những ưu điểm trên thì phương pháp so sánh rất phù hợp trong việc định giá BĐS thế chấp.Việc tìm ra giao dịch của các BĐS tương tự và việc tìm kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS giao dịch trên thị trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh là rất phù hợp bởi nó phản ánh giá trị thị trường của BĐS. Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp này cũng sẽ gặp khó khăn. Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS được đánh giá cao do các giao dịch trước đó của các BĐS so sánh cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trường không ổn định và thông tin thiếu chính xác như thị trường BĐS nước ta hiện nay thì việc trong tương lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của thị trường. Vì vậy khi áp dụng phương pháp này, người định giá phải có kinh nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh. 5.2 Phương pháp đầu tư 5.2.1 Cơ sở của phương pháp đầu tư Như ta đã biết BĐS có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Khi người định giá được yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với BĐS cho thuê thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ phải trả cho cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào bất động sản trên số vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trường hợp ngược lại, tức là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra cho tài sản. Cũng có trường hợp BĐS không được đầu tư nhưng cũng có thể dự báo được chính xác thu nhập bằng cách so sánh với BĐS tương tự đã được đầu tư. Tóm lại cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. 5.2.2 Nội dung Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư, ta phải tiến hành các bước sau: Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp. Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự. Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu 5.2.3 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài sản và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư. Trong thực tế có nhiều BĐS được cho thuê và người ta có thể biết trước thu nhập hàng năm của nó. Còn đối với trường hợp BĐS không cho thuê, người ta cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được cho thuê. Trong trường hợp này đòi hỏi người định giá phải xác định được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi và sử dụng số nhân, đựơc biết như những năm mua (YP). Số nhân được miêu tả một cách phù hợp với giá trị hiện tại của một đồng vốn/năm. Số nhân này được tình toán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu tư, là tài khoản lợi tức mà ông ta mong muốn nhận được. Lợi tức này phản ánh chất lượng đầu tư khi so sánh với việc đầu tư vào BĐS khác và các việc đầu tư khác. Do đó khi sử dụng phương pháp này người định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình. 5.2.4 Ưu điểm của phương pháp đầu tư Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư. Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền. Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, với các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao. 5.2.5 Nhược điểm của phương pháp đầu tư Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai. Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong các trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan. 5.2.6 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp Các BĐS dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng: có thể là nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, cao ốc văn phòng, nhà xưởng… mỗi BĐS thế chấp có thể có những phương pháp định giá phù hợp nhẩt. Phương pháp đầu tư rất phù hợp với các BĐS cho luồng thu nhập ổn định như cao ốc văn phòng. Đối với các BĐS cho thuê ( như cao ốc văn phòng), khi xác định giá trị của BĐS này người định giá thường sử dụng phương pháp đầu tư, vì các BĐS cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, người ta có thể chuyển đổi tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có điều người định giá cần chú ý trong trường hợp toàn quyền sở dụng tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trường hợp này có thể xác định giá trị BĐS bằng cách chuyển hóa thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu. Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu BĐS toàn quyền sử dụng cho thuê BĐS để người đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại BĐS để hưởng lãi trên tiền cho thuê BĐS, phương pháp định giá BĐS trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp trên nhưng có sự khác biệt là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn như trường hợp toàn quyền sử dụng 5.3 Phương pháp chi phí 5.3.1 Khái niệm và ý nghĩa Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí tạo nên BĐS xác định BĐS mục tiêu thông qua viêc xác định chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế. Đối với BĐS mới, chi phí thay thế (tái tạo) BĐS mục tiêu là chi phí đối với BĐS mới. Đối với BĐS cũ, tính hao mòn lỗi thời của BĐS mục tiêu. Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm thấy một BĐS tương tự như BĐS của chúng ta. Nhưng BĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự làm cơ sở cho việc định giá các BĐS cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu thành bất động sản đó. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các bất động sản cấu thành tạo nên BĐS đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về BĐS. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá 5.3.2 Nội dung của phương pháp Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán. Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng xét trên mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình. 5.3.3 Ưu điểm của phương pháp Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được. Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá. 5.3.4 Hạn chế của phương pháp Đố._. do nguyên nhân chủ quan là do lỗi của cá nhân các nhân viên thẩm định tài sản chưa thực hiện đúng quy trình của mình. BẢNG TỔNG HỢP THỜI GIAN THẨM ĐỊNH Thời gian trễ Số lượng Tỷ lệ (%) Hồ sơ thẩm định đúng hạn 520 94.72 Trễ 1 buổi 15 2.73 Trễ 1 buổi-1 ngày 6 1.09 Trễ 1 buổi-2 ngày 3 0.55 Trễ 2 ngày-5 ngày 4 0.73 Trễ trên 5 ngày 1 0.18 Tổng cộng 549 100 BIỂU ĐỒ ( Báo cáo hoạt động quý 1/2008 của Bộ phận thảm định tài sản khu vực Hà Nội) Kết quả định giá đôi khi còn quá cứng nhắc theo các quy định mà chưa có sự linh động nhạy bén so với thị trường. Chính vì vậy vẫn còn tồn tại tình trạng các đơn vị khiếu nại về kết quả thẩm định. Để có được các quy định, quy trình về định giá như hiện nay, ngân hàng TMCP Á Châu đã phải trải qua một thời gian dài nghiên cứu, phân tích, dự báo về thị trường BĐS. Nhưng không phải quy định, quy trình nào cũng tốt, cũng đúng hoàn hảo, nhất là trong lĩnh vực định giá BĐS khi mà kết quá chỉ là sự tương đối, phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá thì các quy trình, quy định của Ngân hàng chỉ mang tính định hướng. Nếu nhân viên thẩm định áp dụng quá cứng nhắc theo các quy định thì kết quả định giá đôi khi không thể phù hợp với thị trường trong thời điểm hiện tại. Thị trường BĐS luôn luôn thay đổi từng ngày mà các quy định của ngân hàng chưa cập nhật liên tục theo sự thay đổi đó và trở nên lỗi thời. Đặc biệt đối với BĐS thế chấp thì giá trị thẩm định của nó phải tính đến các yếu tố tương lai để ngân hàng không bị rủi ro trong trường hợp bán để xử lý BĐS khi khách hàng không trả được nợ. Vì vậy nhân viên thẩm định tài sản mặc dù phải thực hiện đúng theo các quy định của ngân hàng về thẩm định giá nhưng cũng phải có sự linh động nhạy bén đối với thị trường để có thể đưa ra kết quả thẩm định sao cho phù hợp nhất. BẢNG THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG HỒ SƠ THẨM ĐỊNH TỪ CÁC CHI NHÁNH Đơn vị Tổng số hồ sơ BĐS thẩm định không có khiếu nại Số lượng Tỷ lệ (%) Số lượng Tỷ lệ (%) Sở Giao dịch Hà Nội 127 96.95 4 3.05 CN Hà Nội 102 99.03 1 0.97 CN Chùa Hà 67 100.00 0 0 CN Cửa Nam 23 100.00 0 0 PGD Đồng Xuân 48 100.00 0 0 PGD Hoàng Hoa Thám 36 100.00 0 0 PGD Kim Liên 53 100.00 0 0 PGD Ngọc Lâm 28 100.00 0 0 Các CN & PGD khác 59 98.33 1 1.67 Tổng cộng 543 98.91 6 1.09 BIỂU ĐỒ ( Báo cáo hoạt động quý 1/2008 của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội) Ngoài những khó khăn tồn tại xuất phát từ những yếu tố mang tính chủ quan thì công tác định giá của ACB còn gặp phải những khó khăn mang tính khách quan sau: Theo các quy định hiện hành thì để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp BĐS ở nhiều nơi và đảm bảo chắc chắn cho khoản vay của ngân hàng.Tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn rất chậm chạp, mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện cho công tác này. Theo ước tính ở Hà Nội hiện nay 65% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất. Có một nghịch lí là ở các đô thị và thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại rất chậm. Một trong các nguyên nhân đó là do lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không được quy hoạch ngay từ đầu. Việc sử dụng giá đất do UBND Thành phố ban hành theo quyết định 3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất còn quá thấp so với giá thực tế trên thị trường, thường chỉ bằng1/3-1/7 giá thị trường, mặc dù giá do thành phố ban hành đã được “mềm hoá” bằng nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của chính phủ và NĐ188/2004 của chính phủ. Điều này sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND vào định gía BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường, điều này sẽ làm nản lòng khách hàng và không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của họ.Còn nếu ngân hàng định giá theo giá thị trường thì trong trường hợp gặp rủi ro khả năng ngân hàng không thu được đủ nợ gốc và lãi là khó tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của BĐS thế chấp lại áp dụng khung giá nhà nước. Bên cạnh đó, việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho ngân hàng khi định giá BĐS thế chấp. Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS thế chấp hiện nay mang tính khinh nghiệm là chủ yếu và do đó giá trị BĐS được xác định còn mang tính chất tương đối. Ngân hàng gặp phải sự biến động không ổn định của thị trường BĐS. Do ở nước ta thị trường BĐS đang ở trong thời kì phôi thai nên còn bộc lộ nhiều điểm thiếu sót. Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến vượt ra khỏi tầm kiểm soát của chính phủ, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cuả thị trường BĐS ban hành thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng đươc nhu cầu của xã hội. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường BĐS thiếu tính công khai, minh bạch, kém chính xác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường.Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá tại các tổ chức tín dung nói chung và tại Ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng, vì khi định giá BĐS thế chấp người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thì họ rất khó xác định điều này. Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác tăng mức rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU I ĐỊNH HƯỚNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ Trong bối cảnh tình hình kinh tế, tiền tệ của thế giới cũng như Việt Nam sẽ có những thay đổi to lớn. Nhận thức được điều đó, ngân hàng TMCP Á Châu đã có những định hướng cho mình và cụ thể hơn là cho công tác định giá tài sản thế chấp Thẩm định đúng thời gian quy định, giảm thiểu số lượng thời gian trễn do lỗi cá nhân nhằm đáp ứng kịp thời cho nhu cầu của các chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống nói chung Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản, chất lượng phục vụ tốt đối với khách hàng có quan hệ tín dụng lớn tại ACB. Đối với các khách hàng lớn thì Phòng Thẩm định tài sản sẽ tiến hành áp dụng các phương pháp thẩm định của các tổ chức định giá chuyên nghiệp khác. Tiếp tục ứng dụng, triển khai toàn bộ phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý quy trình thẩm định tài sản cho các đơn vị trong hệ thống đủ điều kiện. Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán bộ nhân viên. Tăng cường công tác chỉ đạo, hỗ trợ, kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo. Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến thẩm định, tăng cường đào tạo tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên quan. Hoàn thiện tổ chức trong toàn bộ hệ thống theo mô hình mới của Khối Giám sát điều hành để không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định. II GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ACB nói riêng và các ngân hàng thương mại cổ phần nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại. Không phải đến bây giờ ngàng ngân hàng mới đặt ra những vấn đề về định giá BĐS thế chấp mà trong thời gian gần đây vấn đề này càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành. ACB đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá BĐS thế chấp và cũng đạt được kết quả rất khả quan những vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập. Sở dĩ như vậy là do định giá BĐS là vấn đề vẫn còn mới mẻ ở nước ta cả về lý luận và thực tiễn. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng cũng như sự cố gắng của các cán bộ định giá. Trong thời gian thực tập tại ACB em đã nghiên cứu tìm hiều về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp: 1. Phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống. Các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ. Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động dịnh giá của mình bởi đối với công tác định giá thị có được các thông tin là điều quan trọng nhất. Để phát triển và hoàn thiện kho giữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thẩm định cũng như các nhân viên khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch BĐS trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau : Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua ngân hàng Các giao dịch mua bán BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS. Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ Tài chính (Trung tâm thông tin và thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản) Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định được Các thông tin rao bán BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng Các nguồn thông tin khác Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thông tin đó vào phần mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ các thông tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá. 2. Cần đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn thành phố. Đây là một công việc rất quan trọng và cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá của phòng thẩm định tài sản. Để xác định được đơn giá đất thị trường của một con đường thì cần thu thập các thông tin giao dich bất động sản trên tuyến đường đó trong thời gian gần nhất. Khi thu thập được các thông tin giao dịch trên thị trường, người định giá sẽ nắm được đơn giá đất thị trường của các tuyến đường và khi định giá một BĐS thế chấp nào toạ lạc trên tuyến đường đã có đơn giá đất thị trường thì người định giá chỉ cần lấy đơn giá đất của tuyến đường đó làm đơn giá đất của BĐS thẩm định. Điều này sẽ khiến cho công tác định giá BĐS thế chấp sẽ được tiến hành một cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sẽ sát với giá thị trường hơn. Tuy nhiên cũng cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường sao cho phù hợp nhất với giá trị thị trường tại từng thời điểm. 3. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp. Một lợi thế của ngân hàng TMCP Á Châu đó là: Đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Ngân hàng TMCP Á Châu cần: Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất. Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế. Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả. Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm định trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình 4. Hoàn thiện nội dung định giá Hiện nay, ngân hàng TMCP Á Châu đã dựa trên những quy định của pháp luật và các chính sách riêng của mình để đưa ra những quy trình, quy định về định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương đối và phù hợp với từng thời kỳ nhất định. Các quy định của pháp luật cũng như thị trường bất động sản không ngừng thay đổi. Vì thế ACB cũng cần phải luôn luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hoàn chỉnh thêm về các quy định về định giá BĐS thế chấp của mình. Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu vẫn áp dụng chủ yếu 2 phương pháp định giá đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên 2 phương pháp này chỉ dễ thực hiện và phù hợp để xác định giá trị của các BĐS nhà ở riêng lẻ trong thực trạng thị trường BĐS sôi động có nhiều thông tin so sánh như hiện nay. Nếu thị trường bất động sản lắng đọng, lượng thông tin giao dịch ít hay khi định giá BĐS thế chấp không phải là nhà ở riêng lẻ mà là các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hoặc các khu đất trống có diện tích lớn thì áp dụng 2 phương pháp so sánh và chi phí là không khả thi. Vì vậy, ngân hàng TMCP Á Châu phải không ngừng nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp khác để áp dụng vào định giá như phương pháp đầu tư trong định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư trong định giá đất trống... Tăng cường việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành của ACB về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như các tỉnh khác. Hiện nay ACB đã có những quy định về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ so với đơn giá đất mặt đường. Tuy nhiên quy định này được xây dựng dựa trên sự khảo sát đánh giá thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nên có thể chưa phù hợp với các địa bàn khác. Chính vì vậy, bộ phận thẩm định tài sản tại các đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa ra được những tỷ lệ điều chỉnh sao cho phù hợp nhất với địa bàn của mình. Từ đó giúp ích rất nhiều khi thẩm định các BĐS tọa lạc trong hẻm, đường nội bộ. 5. Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàng bạn và các tổ chức có liên quan ACB cần chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, các ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định (thông tin quy hoạch) Đối với công tác định giá, nguồn thông tin rất quan trọng. Thực sự ngoài những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá cũng gặp rất nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được toàn bộ tất cả thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy ACB cần tăng cường hơn nữa mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi trường, UBND các cấp, cơ quan thuế, hải quan… ACB cũng cần có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức khác như công ty điạ ốc ACB (ACBR), công ty thẩm định giá ACB (AVE). Đồng thời tăng cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả thẩm định cũng như về hoạt động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa các đơn vị góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của BĐS trên thị trường. III KIẾN NGHỊ 1 .Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở. Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại Để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng họat động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản bảo đảm. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp BĐS và yêu cầu thế chấp BĐS là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi.Tình hình này cũng góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng. Cho đến nay, còn một phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tình hình này do nhiều nguyên nhân. Hiện nay sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đã ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành Ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh. 1.2 Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản Như đã biết, định giá BĐS ở nước ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp bất động là một bộ phận trong họat động của thị trường bất động sản, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chính phủ cùng các cán bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên. 1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển. Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lung túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Tình trạng thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đầy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước… và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sửa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS. Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước. Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản. Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Người bán người bán thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hóa các hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo một cơ chế giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ phí…như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. 1.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới Có một nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sử hữu nhà ở, các tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các Tỉnh/thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế và đền bù đất chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Với BĐS thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết. Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng...như hiện nay, nhưng cần quy định rõ về định tính và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tương tự ( có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước. 1.5 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất. Hiện nay việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, chưa có cơ quan chyên môn làm tham mưu cho chính quyền về nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành trong việc quản lí nhà nước về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi la Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng...nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế và chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục được những điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, thẩm định giá đất ở trung ương cũng như ở các địa phương. Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học trong việc thẩm định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, thậm chí cho từng mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình nhất định. Nhà nước cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể người định giá là ai đều phải tuân theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định gía cuả mình trước khách hàng vay và pháp luật. 2. Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu và trình Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà cửa, GCHQSD đất.Qua đó các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng sẽ có cơ sở pháp lí cho việc cho vay bằng hình thức thế chấp. Đồng thời nên khẩn trương thành lập công ty mua bán tài sản dựa trên những kinh nghiệm của các nước và áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dụng tại Việt Nam theo sự uỷ quyền của Chính phủ. KẾT LUẬN Định giá BĐS là một vấn đề còn rất mới mẻ tại Việt Nam cả về lý luận và thực tiễn. Tuy nhiên nó cũng sớm khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong các họat động của thị trường BĐS, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay thế chấp BĐS tại các ngân hàng. Định giá BĐS thế chấp sẽ giúp cho ngân hàng bảo đảm được nguồn vốn cho vay của mình, hạn chế rủi ro. Nhờ vậy ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Qua quá trình phân tích, đánh giá thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu, chúng ta đã rút ra được những thuận lợi, thành công và những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá BĐS thế chấp ở đây. Từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác này tại ngân hàng TMCP Á Châu. Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu đã có những bước phát triển mà không phải ngân hàng nào cũng có được. Đó là: có một phòng thẩm định tài sản riên với các nhân viên được đào tạo về chuyên môn thẩm định giá; có một quy trình định giá chuyên nghiệp, hợp lý, chặt chẽ; có phần mềm định giá, phần mềm quản lý giá giúp cho hoạt động định giá được tiến hành nhanh chóng và chính xác hơn. Tuy nhiên bên cạnh những thuận lợi và thành công đó thì định giá BĐS hiện nay còn gặp nhiều khó khăn mà chủ yếu là do chưa có một cơ chế chính sách pháp luật nào quy định và hoàn chỉnh về vấn đề này. Vì vậy, để hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng và các tổ chức tín dụng của Việt Nam nói chung đạt kết quả cao thì ngoài sự cố gắng nỗ lực hết mình của chính các ngân hàng thương mại thì cũng cần được sự quan tâm của lãnh đạo ngân hàng, sự phối hợp chặt chẽ của cơ quan, ban ngành có thẩm quyền. Đây là những căn cứ để cán bộ tín dụng có được cách định giá khách quan hơn, chính xác hơn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của mình. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân sự năm 1995. Luật đất đai 1993, 2003. Luật đất đai sửa đổi 1998, 2001Những quy định về cầm cố, thế chấp tài sản.NXB Tài chính-2003. Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tướng Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều trong Nghị định 178. Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tướng Chính phủ về đăng kí giao dịch bảo đảm. Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi,chuyển nhượng, chi thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng trị giá quyền sử dụng đất. Nghị định 165/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm. Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 của UBND thành phố Hà Nội ban hành, quy định thực hiện Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Thông tư số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/NĐ-CPề khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thông tư số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/NĐ-CP. Thông tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướn dẫn việc xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng. Thông tư 1417/1999/TT/TCĐC của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Giáo trình thị trường BĐS- NXB Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội Giáo trình “ nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” của Tiến Sỹ Nguyễn Minh Hoàng, NXB Thống kê 2005 Quản trị ngân hàng thương mại. NXB Thống kê-2003, tác giả Lê Văn Tề. Bài giảng “định giá BĐS” của Tiến sỹ Hoàng Văn Cường và Thạc sỹ Vũ Thị Thảo Bản cáo bạch của Ngân hàng TMCP Á Châu 2006 Luận văn khoá 43-44 Webside: MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT A/A: Nhân viên thẩm định tài sản A/O: Nhân viên tín dụng ACB: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ACBS: Công ty Trách nhiệm hữu hạn chứng khoán ACB ALCO: Hội đồng Quản lý tài sản nợ và tài sản có. BĐS: Bất động sản BTCT: Bê tông cốt thép CĐV: Các đơn vị CN: Chi nhánh DTSD: Diện tích sử dụng HSTS: Hồ sơ tài sản KH: Khách hàng NHNN: Ngân hàng Nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại PĐN: Phiếu đề nghị PTĐTS: Phòng thẩm định tài sản ROE: Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu. SCB: Ngân hàng Sài Gòn SDG: Sở giao dịch TCBS : Giải pháp ngân hàng toàn diện/ Hệ quản trị nghiệp vụ ngân hàng toàn diện (The Complete Banking Solution). TMCP: Thương mại cổ phần TTTĐ: Tờ trình thẩm định UBND: Ủy ban nhân dân VNĐ: Việt Nam đồng ._.