Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản

u Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà n−ớc "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam". Với mục tiêu nghiên cứu là: Đề xuất đ−ợc các giải pháp đổi mới về chính sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất đai nhằm khắc phục những tồn tại và phát triển thị tr−ờng bất động sản theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa. Đề tài nhánh "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị tr−ờng bất động sản". Căn cứ vào mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà n−ớc, xuất phát từ thực tiễn bất động sản là loại tài sản đặc biệt luôn gắn liền với đất đai và có quan hệ chặt chẽ với lợi ích của cộng đồng nên ở các n−ớc phát triển việc quản lý và phát triển bất động sản đều thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất đai và hệ thống pháp luật. Tuy nhiên ở n−ớc ta ch−a có đề tài nào nghiên cứu mối quan hệ và tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị tr−ờng bất động sản nh− ở các n−ớc phát triển, do vậy đề tài nhánh với tiêu đề "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị tr−ờng bất động sản" đề ra mục tiêu nghiên cứu là: "Nghiên cứu mối quan hệ và tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị tr−ờng bất động sản"; Nội dung nghiên cứu bao gồm: - Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị tr−ờng bất động sản. - Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với nhiệm vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị tr−ờng bất động sản. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn với việc phát triển bất động sản. Trong quá trình nghiên cứu đề tài vận dụng các ph−ơng pháp cụ thể: - Ph−ơng pháp khảo sát, điều tra, thu thập thông tin. - Ph−ơng pháp tổng hợp và phân tích hệ thống. Đề tài có bố cục gồm: Phần mở đầu, phần kết luận và 3 ch−ơng: Ch−ơng I: Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị tr−ờng bất động sản. Ch−ơng II: Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai gắn với nhiệm vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị tr−ờng bất động sản. Ch−ơng III: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn với việc phát triển bất động sản. M\DT BDS\DT-03-11-04 2 Ch−ơng I: Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị tr−ờng bất động sản I. Thực trạng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 1. Tình hình triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc Cơ sở pháp lý của việc lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ quan trọng để Nhà n−ớc thống nhất quản lý đối với toàn bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai đ−ợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Để đảm bảo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thống nhất trong cả n−ớc, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01/10/2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng) đã ban hành các văn bản h−ớng dẫn nội dung, ph−ơng pháp, trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp: Công văn số 1814/CV-TCĐC ngày 12/101998; Thông t− số 1842/2001/TT-TCĐC ngày 01/11/2001; Quyết định số 424/2001/QĐ-TCĐC ngày 01/11/2001 ban hành hệ thống biểu mẫu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp. 2. Kết quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp a. Về quy hoạch sử dụng đất đai: * Quy hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc: Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc đến năm 2010. Năm 1997 Chính phủ đã trình Quốc hội Khoá IX, Kỳ họp thứ 11 Báo cáo Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc đến năm 2010 (Tờ trình số 1091/KTN ngày 10/3/1997 của Chính phủ). Sau khi xem xét báo cáo của Chính phủ, Quốc hội đã có Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc 5 năm, từ năm 1996 đến năm 2000. Đối với đất quốc phòng, an ninh: Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa chính phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng tiến hành rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả n−ớc. Năm 2000 Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng) xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc đến năm 2010 trình Quốc hội Khoá XI. Đến nay Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng M\DT BDS\DT-03-11-04 3 đã hoàn thành Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc đến năm 2010 và Chính phủ đã trình Quốc hội Khoá XI và đ−ợc phê duyệt tại Kỳ họp thứ 5. * Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: Đến nay đã có 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010. Trong đó có 60 tỉnh, thành phố đã đ−ợc Thủ t−ớng Chính phủ phê duyệt; các tỉnh, thành phố còn lại tỉnh Tuyên quang đã lập xong và đang chờ thông qua Hội đồng nhân dân Tỉnh tr−ớc khi trình Chính phủ xét duyệt, 6 tỉnh, thành phố mới thành lập từ 3 tỉnh tr−ớc đây ch−a lập riêng quy hoạch sử dụng đất. * Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: Đánh giá chung công tác quy hoạch sử dụng đất cấp huyện còn chậm. Cả n−ớc mới có 369 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm 59,10% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố ch−a đ−ợc lập. * Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã: Cả n−ớc hiện có 3.597 xã, ph−ờng, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2% tổng số đơn vị cấp xã); 903 xã, ph−ờng, thị trấn khác của 25 tỉnh, thành phố đang triển khai (chiếm 8,6% tổng số đơn vị cấp xã). b. Về kế hoạch sử dụng đất đai: Thực hiện Luật Đất đai và h−ớng dẫn của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng), Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm và kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm trình Chính phủ xét duyệt làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất ở địa ph−ơng. Kết quả lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng đ−ợc thực hiện từ năm 1995 đến nay đã đi vào nền nếp: Năm 1995 có 30/53 tỉnh; Năm 1996 có 51/53 tỉnh, thành phố; Năm 1997 đã có 57/61 tỉnh, thành phố; Năm 1998 có 60/61 tỉnh, thành phố lập kế hoạch sử dụng đất đai; Từ năm 1999 đến năm 2000 việc lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm đã đi vào ổn định, nền nếp với 61/61 tỉnh, thành phố xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai đ−ợc Chính phủ phê duyệt. Thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, các tỉnh, thành phố đã triển khai lập kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm, đến nay kết quả đã có 60 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng hoàn thành việc lập kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm (2001 - 2005) và đã đ−ợc Chính phủ phê duyệt. M\DT BDS\DT-03-11-04 4 3. Đánh giá tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Trong những năm gần đây công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đ−ợc các địa ph−ơng quan tâm chỉ đạo thực hiện; việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các cấp đã đi vào nề nếp. Kết quả đó đã góp phần quan trọng tăng c−ờng, thống nhất quản lý Nhà n−ớc về đất đai và sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn; đã giải quyết đ−ợc tình trạng thiếu l−ơng thực kéo dài và đ−a n−ớc ta vào nhóm những quốc gia hàng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thuỷ sản; kinh tế nông thôn đã thoát khỏi tình trạng tự cấp, tự túc và chuyển sang sản xuất hàng hoá, bộ mặt kinh tế - xã hội nông thôn đ−ợc cải thiện; diện tích đất có rừng che phủ từ chỗ bị suy giảm mạnh, gần đây đã đ−ợc khôi phục và tăng nhanh. Cơ cấu sử dụng đất đ−ợc chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị đ−ợc mở rộng, cơ bản đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc. Tuy nhiên, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp hiện còn một số tồn tại: - Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp, nhất là cấp huyện, cấp xã còn chậm; thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với chiến l−ợc phát triển của các ngành nên ảnh h−ởng nhiều đến quản lý đất đai. Một số địa ph−ơng giao đất để xây dựng công trình không đảm bảo các điều kiện cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi tr−ờng, gây trở ngại và làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng. - Chất l−ợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nhất là quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, cấp tỉnh còn có điểm ch−a phù hợp với thực tiễn, phải điều chỉnh lại do việc dự báo phát triển kinh tế - xã hội ch−a chính xác và quy hoạch phát triển các ngành ch−a ổn định. Nội dung quy hoạch sử dụng đất đai các cấp, nhất là quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã ch−a đáp ứng đ−ợc nhu cầu của thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch ch−a trở thành ý thức trong các cơ quan và ng−ời quản lý, sự tuỳ tiện còn khá phổ biến. - Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai còn thiên về sắp xếp các loại đất cho mục tiêu quản lý hành chính, ch−a tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế và môi tr−ờng trong sử dụng đất, ch−a có khả năng bảo vệ và cải thiện môi tr−ờng sống, ch−a đảm bảo phát huy cao nhất sức sản xuất của đất đai, ph−ơng án bảo đảm an ninh l−ơng thực ch−a đ−ợc thể hiện rõ nét. Các bản đồ quy hoạch đ−ợc M\DT BDS\DT-03-11-04 5 duyệt mới chỉ đ−ợc thể hiện trên nền địa hình nên tính khả thi không cao, các tính toán ch−a đầy đủ chi tiết. - Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, thẩm định quy hoạch sử dụng đất đai ch−a chặt chẽ. Việc quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai ch−a đ−ợc các địa ph−ơng chú trọng, phân cấp trách nhiệm quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ch−a rõ ràng; còn chồng chéo giữa các ngành và giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch xây dựng tại các đô thị. 4. Một số nguyên nhân cơ bản - Việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đòi hỏi phải có đầu t− lớn từ ngân sách; trong khi nhiều tỉnh, thành phố còn khó khăn ch−a cân đối đủ ngân sách cho công tác này. - Thời gian xem xét thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phụ thuộc vào thời điểm họp Hội đồng Nhân dân các cấp, do vậy cũng tác động làm chậm tiến độ triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. - Lãnh đạo một số địa ph−ơng nhận thức ch−a đầy đủ về sự cần thiết, cấp bách của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với việc quản lý đất đai và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hiện nay; ch−a thật sự quan tâm, đầu t−, chỉ đạo việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; thậm chí có biểu hiện e ngại ch−a muốn làm quy hoạch sử dụng đất. Một số địa ph−ơng khác do nôn nóng trong việc phát triển công nghiệp đã chỉ đạo việc lập kế hoạch sử dụng đất chuyên dùng quá cao so với khả năng đầu t− và điều kiện thực tiễn của địa ph−ơng, dẫn đến tình trạng việc thực hiện kế hoạch đạt rất thấp. - Việc quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các địa ph−ơng còn bị buông lỏng; ch−a phân công, phân cấp rõ ràng hoặc chồng chéo trong quản lý quy hoạch đô thị giữa ngành Địa chính, Xây dựng và Văn phòng Kiến trúc s− tr−ởng; ch−a có các biện pháp, chế tài để thực hiện kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. - Đội ngũ cán bộ chuyên môn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp còn thiếu và yếu về năng lực, ch−a hình thành đ−ợc một tổ chức đủ mạnh chuyên làm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp (xã, huyện, tỉnh), đặc biệt là cấp xã. 5. Những đề xuất, kiến nghị để tăng c−ờng hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Để giải quyết những tồn tại và nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, cần triển khai thực hiện các công việc sau đây: - Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể việc lập, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp. M\DT BDS\DT-03-11-04 6 - Đẩy mạnh tuyên truyền giáo dục để nâng cao nhận thức về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải đ−ợc coi là một công cụ quản lý Nhà n−ớc về đất đai, phải đ−ợc tính toán cụ thể, gắn với phát triển kinh tế - xã hội, đất đai phải đ−ợc coi là tài nguyên, t− liệu sản xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất n−ớc. - Những vấn đề tr−ớc mắt mà công tác quy hoạch sử dụng đất đai phải giải quyết là: Trên cơ sở những dự báo phát triển của 10 - 20 năm sắp tới, xây dựng chỉ tiêu sử dụng từng loại đất cho các địa ph−ơng, quy định các giải pháp bảo vệ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa n−ớc, bảo vệ đ−ợc môi tr−ờng sinh thái và phát triển bền vững. - Thực hiện đổi mới về quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, quy định những chế tài cụ thể trong công tác giám sát, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (về phân công trách nhiệm ng−ời giám sát, các chỉ tiêu quản lý giám sát, quy trình kiểm tra…) và xử phạt đối với việc vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đ−ợc phê duyệt. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền phê duyệt phải đ−ợc công bố công khai để nhân dân biết, thực hiện và kiểm tra việc thực hiện. - Có chiến l−ợc và chính sách trong việc đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên sâu về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở Trung −ơng và địa ph−ơng. II. Một số nét khái quát về lý luận quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 1. Khái niệm và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đai: Về mặt thuật ngữ, “Quy hoạch” là việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt động nh−: phân bố, bố trí, xắp xếp, tổ chức... “Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất, mảnh đất, miếng đất...) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nh−ỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ n−ớc, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính...), tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Nh− vậy, để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định. Về mặt bản chất cần đ−ợc xác định dựa trên quan điểm nhận thức: đất đai là đối t−ợng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất nh− “t− liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Nh− vậy, Quy hoạch sử M\DT BDS\DT-03-11-04 7 dụng đất đai sẽ là một hiện t−ợng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó cần hiểu: - Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai. - Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật nh− điều tra, khoả sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu... - Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật. Từ đó, có thể đ−a ra định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà n−ớc về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất nh− t− liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của x∙ hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi tr−ờng”. Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều đ−ợc đ−a vào sử dụng theo các mục đích nhất định. Tính hợp lý: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu cầu và mục đích sử dụng. Tính khoa học: áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến. Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi tr−ờng. Nh− vậy, về thực chất Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đ−a đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất nh− t− liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi tr−ờng. Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho tr−ớc mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, ph−ơng h−ớng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai đ−ợc tiến hành nhằm định h−ớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình; Xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà n−ớc về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu t− để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh l−ơng thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội. M\DT BDS\DT-03-11-04 8 Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà n−ớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện t−ợng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi tr−ờng dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó l−ờng về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa ph−ơng, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị tr−ờng. 2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai đ−ợc thể hiện cụ thể nh− sau: - Tính lịch sử - x∙ hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một ph−ơng thức sản xuất của xã hội thể hiện theo 2 mặt: Lực l−ợng sản xuất (quan hệ giữ ng−ời với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và Quan hệ sản xuất (quan hệ giữa ng−ời với ng−ời trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh quan hệ giữa ng−ời với đất đai - là sức tự nhiên (nh− đIều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế...), cũng nh− quan hệ giữ ng−ời với ng−ời (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những ng−ời chủ đất - giấy CNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực l−ợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của ph−ơng thức sản xuất của xã hội. Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất đai mang tính tự phát, h−ớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là ph−ơng tiện mở rộng, cũng cố, bảo vệ quyền t− hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô...). ở n−ớc ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của ng−ời sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội; Góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn; Nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị tr−ờng, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi tr−ờng nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất, cũng nh− mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau. M\DT BDS\DT-03-11-04 9 - Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: Đối t−ợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch sử dụng đất đai th−ờng động chạm đến việc sử dụng đất của cả sáu loại đất chính là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c− nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất ch−a sử dụng); Quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nh−: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi tr−ờng sinh thái... Với đặc điểm này, quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; Xác định và điều phối ph−ơng h−ớng, ph−ơng thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định. - Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (nh− sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các ph−ơng h−ớng, chính sách và biện pháp có tính chiến l−ợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn. Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội. Cơ cấu và ph−ơng thức sử dụng đất đ−ợc điều chỉnh từng b−ớc trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt đ−ợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định ph−ơng h−ớng, chính sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch sử dụng đất đai th−ờng từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn. - Tính chiến l−ợc và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến tr−ớc đ−ợc các xu thế thay đổi ph−ơng h−ớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến đ−ợc các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến l−ợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính ph−ơng h−ớng và khái l−ợc về sử dụng đất của các ngành nh−: - Ph−ơng h−ớng, mục tiêu và trọng điểm chiến l−ợc của việc sử dụng đất trong vùng; - Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành; M\DT BDS\DT-03-11-04 10 - Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng; - Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng; - Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt đ−ợc mục tiêu của ph−ơng h−ớng sử dụng đất. Do khoảng thời gian dự báo t−ơng đối dài, chịu ảnh h−ởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái l−ợc hoá, quy hoạch sẽ càng ổn định. - Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng ph−ơng án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà n−ớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi tr−ờng sinh thái. - Tính khả biến: D−ới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán tr−ớc, theo nhiều ph−ơng diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất đai không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện..." với chất l−ợng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao. 3. Các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai: Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất đai. Tuy nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung nh− sau: Nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; Số l−ợng và thành phần đối t−ợng nằm trong quy hoạch; Phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính) cũng nh− nội dung và ph−ơng pháp quy hoạch. Thông th−ờng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đ−ợc phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (nh− loại hình, dạng, hình thức quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiện vụ cụ thể về sử dụng đất đai (nh− điều chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất nh− t− liệu sản xuất) từ tổng thể đến thiết kế chi tiết. M\DT BDS\DT-03-11-04 11 Đối với n−ớc ta, quy hoạch sử dụng đất đai đ−ợc tiến hành theo lãnh thổ và theo ngành (2 loại hình): a. Quy hoạch sử dụng đất đai theo l∙nh thổ (chia ra các dạng): - Quy hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc (gồm cả quy hoạch sử dụng đất đai các vùng kinh tế - tự nhiên); - Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh; - Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện; - Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã. Đối t−ợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và đ−ợc thực hiện theo nguyên tắc: từ trên xuống, từ d−ới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ các chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và b−ớc sau chỉnh lý b−ớc tr−ớc. Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính bao gồm: Đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả) cho hiện tại và t−ơng lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân; Cụ thể hoá một b−ớc quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; Làm căn cứ, cơ sở để các ngành (cùng cấp) và các đơn vị hành chính cấp d−ới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của ngành và địa ph−ơng mình; Làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm (căn cứ để giao cấp đất, thu hồi đất theo thẩm quyền đ−ợc quy định trong luật đất đai); Phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà n−ớc về đất đai. b. Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành (chia ra các dạng): - Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp; - Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp; - Quy hoạch sử dụng đất các khu dân c− nông thôn; - Quy hoạch sử dụng đất đô thị; - Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng. Đối t−ợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai thuộc quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi ranh giới đã đ−ợc xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ t−ơng ứng). Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự phát triển của lực l−ợng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả n−ớc. Khi tiến hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành. Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Tr−ớc tiên, Nhà n−ớc căn cứ vào chiến l−ợc phát triển kinh tế - xã hội của cả n−ớc và hệ thống thông tin t− liệu về điều kiện đất đai hiện có để M\DT BDS\DT-03-11-04 12 xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các loại đất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai để xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành. Nh− vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi tr−ớc và có tính định h−ớng cho quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ. Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm quy hoạch sử dụng đất các vùng sản xuất chuyên môn hoá và quy hoạch sử dụng đất các xí nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất đai cho các vùng chuyên môn hoá - sản xuất hàng hoá có thể nằm gọn trong cấp vị lãnh thổ hoặc không trọn vẹn ở một đơn vị hành chính. Do tính đặc thù của sản xuất nông nghiệp, ngoài sản phẩm chuyên môn hoá phải kết hợp phát triển tổng hợp để sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai. Quy hoạch sử dụng đất của xí nghiệp là hệ thống biện pháp về tổ chức, kinh tế và kỹ thuật nhằm bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất nh− t− liệu sản xuất một cách hợp lý để tạo ra nhiều nông sản hàng hoá, đem lại nguồn thu nhập lớn. Nội dung quy hoạch đất đai của xí nghiệp rất đa dạng và phong phú, bao gồm: Quy hoạch ranh giới địa lý; Quy hoạch khu trung tâm; Quy hoạch đất trồng trọt; Quy hoạch thuỷ lợi; Quy hoạch giao thông; Quy hoạch rừng phòng hộ... Quy hoạch sử dụng đất của xí nghiệp có thể tiến hành trong các vùng sản xuất chuyên môn hoá hoặc có thể độc lập ở ngoài vùng. 4. Các loại hình kế hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai đ−ợc phân kỳ thực hiện theo kế hoạch 5 năm và hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất đai cũng đ−ợc lập theo các cấp lãnh thổ hành chính và theo ngành, nh−ng phải có sự kết hợp chặt chẽ và phải đáp ứng đ−ợc những yêu cầu sau: - Bao quát đ−ợc toàn bộ đất đai phục vụ cho nền kinh tế quốc dân (không phụ thuộc vào cơ cấu quản lý cũng nh− hình thức trực thuộc); - Phát triển có kế hoạch tất cả các ngành kinh tế trên một địa bàn nhất định; - Thiết lập đ−ợc cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý trên địa bàn cả n−ớc, trong các ngà._.nh và trên từng địa bàn lãnh thổ; - Đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi tr−ờng. Kế hoạch sử dụng đất đai theo ngành và cả n−ớc phải đảm bảo thực hiện đ−ợc các mục tiêu vĩ mô (bao quát chung cho toàn xã hội và cả n−ớc) nh−: an ninh l−ơng thực, bảo vệ môi tr−ờng, công bằng xã hội... Còn kế hoạch theo lãnh thổ hành chính phải cụ thể hoá các mục tiêu vĩ mô, cùng với việc xử lý các mục tiêu cụ thể của địa ph−ơng và các vấn đề cụ thể của từng chủ sử dụng đất khác nhau trên địa bàn. M\DT BDS\DT-03-11-04 13 Việc hình thành đồng bộ thị tr−ờng bất động sản cùng với các thị tr−ờng hàng hoá - dịch vụ, thị tr−ờng sức lao động, thị tr−ờng vốn... đã trở thành một yêu cầu cấp bách, cần thể hiện trong công tác kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Trong thời gian gần đây, Thị tr−ờng bất động sản (đặc biệt là đất đai và nhà ở) rất sôi động, lại mang tính tự phát đã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực (mua, bán, đầu cơ, trục lợi đất đai). Để khắc phục những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất đai cần phải đ−ợc lập lại trật tự, kỹ c−ơng, tổ chức và quản lý chặt chẽ thị tr−ờng bất động sản; Xác định đúng giá trị của từng loại đất, để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân; Chăm lo giải quyết nhà ở cho nhân dân, nhất là ở vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp Nhà n−ớc xây dựng và kinh doanh nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự h−ớng dẫn và quản lý của Nhà n−ớc. Kế hoạch sử dụng đất đai phải gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội dựa trên mục đích chung vì lợi ích lâu dài phát triển kinh tế - xã hội nhằm thoả mãn nhu cầu của nhân dân về tinh thần và vật chất. Tuy nhiên, cần l−u ý điểm khác biệt: Kế hoạch sử dụng đất đai chú trọng phát triển hình thức không gian; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội chú trọng phát triển hình thức thời gian, nh−ng nội dung lại đ−ợc triển khai với hình thức không gian nhất định. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội là tiền đề của kế hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai là sự tiếp tục của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nhằm bố trí không gian thống nhất đối với các hạng mục liên quan đến đất đai (xây dựng, khai hoang, chuyển mục đích sử dụng đất...) trong thời kỳ kế hoạch. Thời hạn lập kế hoạch sử dụng đất đai thống nhất với thời hạn lập kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các ngành và các cấp lãnh thổ hành chính, gồm kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm. Trong đó kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu đ−ợc xây dựng cùng với quy hoạch sử dụng đất đai. 5. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất đai đối mỗi quốc gia, cũng nh− từng vùng trong một n−ớc (khác nhau về không gian) ở các giai đoạn lịch sử khác nhau (về thời gian) rất khác nhau. Trong giai đoạn hiện nay, nội dung cụ thể của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành chính là: - Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai; - Xác định ph−ơng h−ớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; - Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; - Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; M\DT BDS\DT-03-11-04 14 - Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi tr−ờng; - Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Nh− vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành chính là: Phân phối hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế; Khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; Hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hoà giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi tr−ờng cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất đai có giá trị pháp lý sẽ là cơ sở để xây dựng và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đai các chuyên ngành hoặc các khu vực dựa trên bảng cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành và ranh giới đ−ợc hoạch định cho từng khu vực. Nội dung đầu phản ảnh việc điều chỉnh cơ cấu và cân đối đất đai về số l−ợng, nội dung sau phản ảnh bố cục không gian của các loại đất đ−ợc sử dụng. Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi ích chung của cả n−ớc, mỗi vùng, mỗi địa ph−ơng tự quyết định những lợi ích cục bộ của mình. Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai quy hoạch sử dụng đất đai phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà n−ớc. Hệ thống quản lý hành chính của n−ớc ta đ−ợc phân chia thành 4 cấp: toàn quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của mỗi cấp quy hoạch sử dụng đất đai có nội dung và ý nghĩa khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất đai của cấp d−ới; quy hoạch của cấp d−ới là phần tiếp theo, cụ thể hoá quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô. Vấn đề nêu trên đ−ợc cụ thể hoá nh− sau: 1. Quy hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc và các vùng kinh tế: Là chỗ dựa của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, đ−ợc xây dụng căn cứ vào nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội, trong đó xác định ph−ơng h−ớng, mục tiêu và nhiệm vụ sử dụng đất cả n−ớc nhằm điều hoà quan hệ sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung −ơng; Đề xuất các chính sách, biện pháp, b−ớc đi để khai thác, sử dụng, bảo vệ và nâng cao hệ số sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và thực hiện quy hoạch. 2. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: Xây dựng căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch vùng. Cụ thể hoá các chỉ tiêu chủ yếu của quy hoạch toàn quốc kết hợp với đặc điểm đất đai và yêu cầu phát triển kinh M\DT BDS\DT-03-11-04 15 tế - xã hội trong phạm vi tỉnh mình. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh gồm: - Xác định ph−ơng h−ớng, nhiệm vụ và mục tiêu sử dụng đất toàn tỉnh; - Điều hoà nhu cầu sử dụng đất của các ngành, xử lý mối quan hệ giữa khai thác sử dụng, cải tạo và bảo vệ đất; - Đề xuất định h−ớng, cơ cấu, các chỉ tiêu và phân bố sử dụng đất của tỉnh cũng nh− các biện pháp để thực hiện quy hoạch. 3. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: Xây dựng trên cơ sở định h−ớng của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai căn cứ vào đặc điểm nguồn tài nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác của huyện (điều hoà quan hệ sử dụng đất trong phát triển xây dựng, đô thị và phát triển nông - lâm nghiệp); Đề xuất các chỉ tiêu và phân bổ sử dụng các loại đất; xác định các chỉ tiêu khống chế về đất đai đối với quy hoạch ngành và xã ph−ờng trên phạm vi của huyện. Cụ thể, nội dung quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện bao gồm: - Xác định ph−ơng h−ớng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử dụng đất đai của huyện; - Xác định quy mô, cơ cấu và phân bố sử dụng đất của các ngành; - Xác định cơ cấu, phạm vi và phân bố đất sử dụng cho các công trình hạ tầng chủ yếu, đất dùng cho nông - lâm nghiệp, thuỷ lợi, giao thông, đô thị, khu dân c− nông thôn, xí nghiệp công nghiệp, du lịch và nhu cầu đất đai cho các nhiệm vụ đặc biệt (đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất có tính khống chế theo từng khu vực, cho các xã trong huyện theo từng loại đất nh− khu công ngiệp, khu bảo vệ - bảo tồn, khu vực an ninh - quốc phòng, vị trí quy mô các điểm dân c− nông thôn, các loại đất chuyên dùng, đất nông - lâm nghiệp...). 4. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp x∙: Xã là đơn vị hành chính cấp cơ sở (cấp cuối cùng), các loại văn bản nghiên cứu tiền kế hoạch hầu nh− không có (từ tr−ớc tới nay ch−a có quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của xã). Theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2003, tài liệu quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã cho thời hạn 5 - 10 năm có tính pháp quy và sẽ là văn bản duy nhất mang tính tiền kế hoạch. Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn đề sử dụng đất đai đ−ợc giải quyết rất cụ thể, gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là quy hoạch vi mô, là khâu cuối cùng của hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai, đ−ợc xây dựng dựa trên khung chung các chỉ tiêu định h−ớng sử dụng đất đai của huyện. Mặt khác quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã còn là cơ sở để chỉnh lý quy hoạch sử dụng đất đai của cấp vĩ mô. Kết quả của quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là căn cứ để giao đất và cấp giấy M\DT BDS\DT-03-11-04 16 chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, để tiến hành khoanh vùng đổi ruộng nhằm thực hiện các ph−ơng án sản xuất kinh doanh cũng nh− các dự án cụ thể. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là: - Xác định mục tiêu chung, mục tiêu cụ thể và các giải pháp sử dụng đất đai cho từng mục đích trên địa bàn xã - Xác định nhu cầu và cân đối quỹ đất đai cho từng mục đích sử dụng, từng dự án. - Xác định cụ thể vị trí phân bố, hình thể, diện tích và cơ cấu sử dụng từng khoanh đất cho các mục đích nông nghiệp, lâm nhiệp, ng− nghiệp, khu dân c−, hệ thống cở sở hạ tầng nh− đ−ờng giao thông, kênh m−ơng thuỷ lợi, l−ới điện, b−u chính viễn thông, y tế, văn hoá - giáo dục - thể thao... các dự án và các công trình chuyên dùng khác. Quy hoạch sử dụng đất đai của 4 cấp đ−ợc thực hiện theo nguyên tắc kết hợp xây dựng từ trên xuống và từ d−ới lên. Tuy nhiên, do yêu cầu của thực tiễn đôi khi phải thực hiện độc lập, hoặc đồng thời sau đó sẽ chỉnh lý khi điều kiện cho phép (đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai các cấp liên quan). Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc, cấp vùng và cấp tỉnh là quy hoạch chiến l−ợc, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết . Trong một số tr−ờng hợp cần thiết (khi có tác động của tính đặc thù khu vực), đôi khi phải xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cấp trung gian - gọi là quy hoạch vùng đặc thù (quy hoạch sử dụng đất đai liên tỉnh hoặc xuyên tỉnh liên huyện...). Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch dài hạn có tính khống chế vĩ mô đối với đất đai trong một vùng hoặc một địa ph−ơng. Vì vậy, tính tổng hợp thể hiện rất mạnh, trong đó đề cập tới rất nhiều ngành và phạm vi lãnh thổ khá rộng, ngoài ra tính chính sách rất cao. Ph−ơng án quy hoạch đ−ợc xây dựng với đòi hỏi số l−ợng lớn các t− liệu và thông tin; Quá trình thụ thập, xử lý lại rất phức tạp (từ khâu thu thập t− liệu, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phân tích tính thích nghi của đất, đề xuất t− t−ởng chiến l−ợc sử dụng đất, phân tích đánh giá tiềm năng đất đai, dự báo các yêu cầu sử dụng đất, phân khu sử dụng đất, thiết kế và tổng hợp ph−ơng án quy hoạch...). Để quy hoạch phù hợp với tình hình thực tế, lại thích hợp với tình hình phát triển kinh tế sau này, vừa có tính khả thi, khi lập quy hoạch cần phải bảo đảm tính tổng hợp, so sánh và thống nhất với định h−ớng chủ đạo của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; M\DT BDS\DT-03-11-04 17 Có sự tham gia, đóng góp ý kiến của các ngành, các cán bộ chuyên môn kỹ thuật và ng−ời dân; Sử dụng kết hợp giữa ph−ơng pháp truyền thống với kỹ thuật hiện đại (nh− ảnh hàng không, viễn thám...); Kết hợp ph−ơng pháp định tính với định l−ợng; áp dụng cơ chế phản hồi trong quy hoạch nhằm tăng tính khoa học, tính thực tiễn và tính quần chúng của quy hoạch. 6. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai cả n−ớc và quy hoạch sử dụng đất đai các ngành, các cấp lãnh thổ hành chính địa ph−ơng cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Hệ thống quản lý hành chính của n−ớc ta đ−ợc phân chia thành 4 cấp: toàn quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của mỗi cấp quy hoạch sử dụng đất đai có nội dung và ý nghĩa khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất đai của cấp d−ới; quy hoạch của cấp d−ới là phần tiếp theo, cụ thể hoá quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô. Quy hoạch sử dụng đất đai của 4 cấp đ−ợc thực hiện theo nguyên tắc kết hợp xây dựng từ trên xuống và từ d−ới lên. Tuy nhiên, do yêu cầu của thực tiễn đôi khi phải thực hiện độc lập, hoặc đồng thời sau đó sẽ chỉnh lý khi điều kiện cho phép (đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai các cấp liên quan). Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc, cấp vùng và cấp tỉnh là quy hoạch chiến l−ợc, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết. III. Một số nét khái quát về bất động sản và thị tr−ờng Bất Động Sản 1. Bất động sản và thị tr−ờng bất động sản Bất động sản và Bất động sản hàng hoá: Việc phân loại tài sản thành hai loại “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đ−ợc tạo ra do sức lao động của con ng−ời trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một cấu trúc và công năng xác định. Pháp luật của các n−ớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản có từ thời cổ đại nh− đã nêu ở trên, đều thống nhất ở chỗ bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi M\DT BDS\DT-03-11-04 18 n−ớc cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại và tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo Bộ luật dân sự của N−ớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), bất động sản là các tài sản không di dời đ−ợc bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do luật pháp quy định. Nh− vậy khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và mỗi quốc gia đều có qui định cụ thể về bất động sản bằng các văn bản pháp luật; có những tài sản có n−ớc cho là bất động sản, trong khi đó n−ớc khác lại liệt vào danh mục động sản. ở n−ớc ta các qui định về bất động sản trong pháp luật của n−ớc ta là khái niệm rất mở mà cho đến nay ch−a có các qui định cụ thể danh mục các tài sản này. Chính vì vậy khái niệm thị tr−ờng bất động sản đ−ợc đề cập ở đây là thị tr−ờng của một số loại hàng hoá bất động sản tiêu biểu và đã đ−ợc xác định rõ nét, cụ thể là đất đai nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng, khách sạn và diện tích th−ơng mại. Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, quyền về giao dịch đối với mỗi loại bất động sản cụ thể phải đ−ợc pháp luật qui định đối với chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại bất động sản nh− nhau nh−ng việc có đ−ợc tham gia thị tr−ờng bất động sản hay không, phải đ−ợc Luật pháp qui định. Hơn nữa, cũng có những loại bất động sản rất khó trở thành bất động sản hàng hoá nh− bất động sản công cộng mà việc sử dụng của ng−ời này không ảnh h−ởng đến việc sử dụng của ng−ời khác, việc tính phí đối với những ng−ời sử dụng rất khó khăn (ví dụ nh− đ−ờng, v−ờn hoa công cộng v.v...). ở n−ớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất động sản hàng hoá và tham gia vào thị tr−ờng bất động sản. Nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá. Thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là bất động sản nh−ng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở n−ớc ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng (QSD) đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối t−ợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá bất động sản. Bất động sản hàng hoá gắn với đất đai, các đặc điểm của đất đai cùng với những đặc điểm cơ bản của bất động sản cần tính đến khi phân tích thị tr−ờng bất động sản gồm : M\DT BDS\DT-03-11-04 19 - Đất đai là yếu tố thiết yếu để tạo lập bất động sản và sản xuất sản phẩm nông nghiệp. - Đất đai có thể đóng vai trò tài sản tài chính. Xét d−ới góc độ các nhà đầu t−, đất đai đ−ợc dùng để làm ph−ơng tiện bảo hiểm giá trị phòng khi lạm phát, đặc biệt là ở những n−ớc thị tr−ờng tài chính kém phát triển (kể cả ở các n−ớc thị tr−ờng phát triển các công ty vẫn −a dùng ph−ơng tiện này nhằm thực hiện chiến l−ợc đa dạng hoá trong đầu t− chứng khoán); các tổ chức tài chính cũng −a dùng đất đai nh− tài sản thế chấp khi cho vay vì đất đai không chuyển dịch đ−ợc ít mất giá do lạm phát. - Đất đai là loại hàng hoá không đồng nhất, da dạng, là loại tài sản mà giá thị tr−ờng không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. - Đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia, là ph−ơng tiện sinh sống chủ yếu của đại đa số ng−ời lao động trong những n−ớc có tỷ lệ nông nghiệp cao, rất nhạy cảm về mặt chính trị, xã hội. - Hàng hoá bất động sản gắn liền với một vị trí cố định, không di dời đ−ợc nên hồ sơ mô tả về hàng hoá (có sự theo dõi biến động theo thời gian về hiện trạng và về thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng, kể cả nghĩa vụ của chủ sở hữu gắn với bất động sản hàng hoá) theo một trình tự pháp lý nhất định là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch của thị tr−ờng bất động sản. - Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu t− trung, dài hạn. Những ng−ời có thu nhập bình th−ờng khó có đủ điều kiện để tham gia nếu không có sự hỗ trợ của thị tr−ờng tài chính (ở Mỹ thị tr−ờng chứng khoán bất động sản chiếm 40% thị tr−ờng nợ). - Hàng hoá bất động sản luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh h−ởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi tr−ờng sống của dân c− trong khu vực. Nói cách khác, bất động sản là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ thuật, nghệ thuật nh− qui hoạch, kiến trúc, văn hoá, môi tr−ờng v.v... Chính vì vậy, việc tạo lập bất động sản, cũng nh− thị tr−ờng bất động sản không tránh khỏi sự chi phối bởi các qui phạm của các lĩnh vực trên. - Ngoài những đặc điểm chung nói trên, mỗi loại bất động sản lại có đặc điểm và yêu cầu riêng do cơ cấu nhu cầu xác định về chất l−ợng, cấu trúc, vị trí, mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá. Những đặc điểm và yêu cầu này xác định đặc điểm thị tr−ờng của từng loại bất động sản. M\DT BDS\DT-03-11-04 20 2. Thị tr−ờng Bất động sản Thị tr−ờng bất động sản gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia đ−ợc thực hiện. Theo đặc điểm của hàng hoá bất động sản, thị tr−ờng bất động sản có thể đ−ợc phân thành: thị tr−ờng đất đai, thị tr−ờng nhà ở, thị tr−ờng các công trình kiến trúc phục vụ cho các nhu cầu sản xuất (nhà x−ởng, mặt bằng, kho tàng), thị tr−ờng bất động sản th−ơng mại (khách sạn, văn phòng, diện tích th−ơng mại v.v...). ở đây vai trò trung tâm thuộc về thị tr−ờng đất đai. Khi phân tích, đánh giá thị tr−ờng bất động sản, thông th−ờng ng−ời ta tập trung vào ba lĩnh vực cơ bản của thị tr−ờng này bao gồm: - Quyền sở hữu tài sản, thông tin thị tr−ờng, hợp đồng và thực thi hợp đồng; - Tài chính bất động sản mà nổi lên hàng đầu không chỉ là về tài chính mà còn là về cơ chế pháp lý tài chính (chính qui và phi chính qui) có liên quan đến đầu t− vào bất động sản, sử dụng bất động sản để thế chấp, phát triển các giao dịch đảm bảo, và cơ chế bảo hiểm và quản lý rủi ro; - Cấu trúc thị tr−ờng mà cụ thể gồm: vai trò khu vực công và khu vực t− trong phát triển, tạo lập bất động sản; nghiệp vụ thị tr−ờng bất động sản. Thị tr−ờng bất động sản có thể đ−ợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng thị tr−ờng bất động sản bao gồm cả các quan hệ trong các ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thị tr−ờng và các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Theo nghĩa hẹp thị tr−ờng bất động sản chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Khi phân tích thị tr−ờng ở các n−ớc đang phát triển, một vấn đề th−ờng đ−ợc quan tâm đề cập đến là vấn đề thị tr−ờng chính qui và thị tr−ờng phi chính qui. Thị tr−ờng bất động sản chính qui đ−ợc hiểu là thị tr−ờng mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản đ−ợc thực hiện theo đúng qui định của pháp luật; Thị tr−ờng bất động sản phi chính qui (thị tr−ờng ngầm) là thị tr−ờng mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật nh−ng vẫn tồn tại. Mức độ tồn tại của thị tr−ờng phi chính qui phản ánh những tồn tại của hệ thống luật pháp và thực thi pháp luật. Thị tr−ờng bất động sản có những đặc điểm riêng chủ yếu bao gồm: - Mức độ hoàn hảo của thị tr−ờng bất động sản thấp hơn thị tr−ờng hàng hoá tiêu dùng và các thị tr−ờng t− liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà n−ớc, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân c−, khu kinh M\DT BDS\DT-03-11-04 21 tế tập trung v.v...), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá. - Tính phức tạp của quá trình giao dich (mua bán, cho thuê...) bất động sản hàng hoá. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t− vấn, kiểm định, thanh toán...). - Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu nh− không thay đổi, mặc dù ở những n−ớc phát triển việc khai thác không gian ba chiều cả trong lòng đất, trên cao đ−ợc chú trọng nh−ng chi phí khai thác và sử dụng chiều sâu, chiều cao lớn), yếu tố đầu cơ trong thị tr−ờng bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị tr−ờng thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nh− tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều n−ớc cho thấy việc đầu cơ vào bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ” gồm các bên ngân hàng, dân c− và các nhà đầu t− kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội. - Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị tr−ờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả. - Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân c− đều có nhu cầu tham gia vào thị tr−ờng bất động sản với t− cách ng−ời mua, ng−ời bán, ng−ời cho thuê hoặc thuê, ng−ời giao hoặc nhận thừa kế, ng−ời thế chấp, hoặc nhận thế chấp, ng−ời phát mại... bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà n−ớc áp dụng đối với các đối t−ợng khác nhau nên thị tr−ờng bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị tr−ờng này. - Thị tr−ờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng tr−ởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng tr−ởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. - Thị tr−ờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Một mặt các yếu tố nh− biến động chính trị, môi tr−ờng xã hội, phong tục, tập quán, −ớc lệ cộng đồng v.v... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị tr−ờng; Mặt khác, việc tổ chức thị tr−ờng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. M\DT BDS\DT-03-11-04 22 - Thị tr−ờng bất động sản một khi không đ−ợc tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những n−ớc ch−a trải qua kinh tế thị tr−ờng và trình độ dân trí thấp. Thị tr−ờng bất động sản có liên quan đến l−ợng tài sản to lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi n−ớc (ít nhất 20% GDP hàng năm của một quốc gia đ−ợc hình thành từ bất động sản). Thị tr−ờng bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nổi lên là: - Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đất đai (tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. - Tạo ra những kích thích cho đầu t− vào bất động sản nh− đất đai, nhà x−ởng v.v... và qua đó tác động tới tăng tr−ởng kinh tế. - Tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu t−, sử dụng đất đai và các bất động sản khác. - Tác động trực tiếp tới phát triển thị tr−ờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Việc phát triển thị tr−ờng bất động sản một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản một cách khách quan và đ−ợc phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Động thái của chỉ số của thị tr−ờng bất động sản (l−ợng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất động sản v.v...) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình của thị tr−ờng khác nh− thị tr−ờng hàng hóa, thị tr−ờng vốn, thị tr−ờng lao động v.v... và đ−ợc phản ánh trong thực trạng về tình hình tài chính của một quốc gia. - Tăng tr−ởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị tr−ờng bất động sản thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đ−ợc. - Đối với các n−ớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị tr−ờng thì thị tr−ờng bất động sản còn gắn liền với các chủ tr−ơng chính sách lớn của Nhà n−ớc nh− cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp nhà n−ớc; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm. M\DT BDS\DT-03-11-04 23 IV. Hiệu lực thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với thị tr−ờng bất động sản Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong cả n−ớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000 (theo Nghị quyết số 01/1997/QH9). Tại kỳ họp thứ 11 Quốc hội khoá IX (từ ngày 02 tháng 4 đến ngày 10 tháng 5 năm 1997) Chính phủ đã trình Quốc hội Báo cáo về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả n−ớc đến năm 2010 (Tờ trình số 1091/KTN ngày 10 tháng 3 năm 1997). Quốc hội đã có Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai trong cả n−ớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000. Chính phủ báo cáo Quốc hội về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội theo các nội dung sau: A. Đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch sử dụng đất đai trong cả n−ớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000 (theo Luật Đất đai năm 1993): Trong 5 năm qua, nền kinh tế n−ớc ta phát triển trong bối cảnh không thuận lợi (khủng hoảng kinh tế tài chính khu vực, thiên tai nghiêm trọng liên tiếp xảy ra). Toàn Đảng, toàn dân đã nỗ lực phấn đấu v−ợt qua khó khăn thách thức; công cuộc phát triển kinh tế - xã hội tiếp tục đạt đ−ợc những thành tựu quan trọng. Những chỉ tiêu kinh tế chủ yếu đã đạt đ−ợc: - Tốc độ tăng tr−ởng GDP bình quân 1996 - 2000: 7% Trong đó: Khu vực I 4,3% Khu vực II 10,6% Khu vực III 5,75% - Giá trị sản xuất nông lâm ng− nghiệp: 5,74% - Giá trị sản xuất công nghiệp: 13,5% - Giá trị sản xuất dịch vụ: 6,73% - GDP bình quân đầu ng−ời: 3.229.000 đ - Tổng kim ngạch xuất khẩu tăng: 21,5%/năm - Dân số: 77,6 triệu ng−ời 1. Về đất nông nghiệp a. Chỉ tiêu Quốc hội giao: M\DT BDS\DT-03-11-04 24 Đất nông nghiệp đến năm 2000 đạt: 8.992.500 ha Trong đó: - Đất trồng lúa n−ớc: 4.230.000 ha - Đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm tăng thêm do khai hoang: 500.000 - 700.000 ha b. Đánh giá việc thực hiện: Nông nghiệp đã đạt đ−ợc tốc độ tăng tr−ởng cao và toàn diện trên nhiều lĩnh vực. Giá trị sản xuất nông nghiệp tăng 5,6% (l−ơng thực tăng 5,5%, cây công nghiệp 9,7%, chăn nuôi 6,3%, thuỷ sản 8,4%). Nét nổi bật là sản l−ợng l−ơng thực quy thóc bình quân mỗi năm tăng 1,6 triệu tấn, năm 2000 đạt 35,7 triệu tấn, đủ cho tiêu dùng trong n−ớc, dự trữ và xuất khẩu với số l−ợng lớn (bình quân mỗi năm xuất khẩu gần 3,7 triệu tấn gạo). Diện tích một số cây công nghiệp tăng bình quân hàng năm khá nh− cao su 7,9%, chè 6,1%, cà phê 22,6%, hạt tiêu 28,5%, mía đ−ờng 6,1%, cây ăn quả 10,3%. Cùng với tăng tr−ởng sản xuất, ph−ơng thức sản xuất và quan hệ kinh tế cũng có nhiều thay đổi, tạo động lực giải phóng và phát triển lực l−ợng sản xuất trong nông nghiệp, nông thôn. Nhiều vùng sản xuất nông sản hàng hoá quy mô lớn gắn với công nghiệp chế biến hình thành. Các làng nghề ở nông thôn đ−ợc khôi phục, kinh tế hộ tiếp tục phát triển. sản xuất theo kiểu trang trại đã xuất hiện và phát triển khá nhanh. Hiện có kho._.t không đ−ợc khai thác đầy đủ, sử dụng đất còn lãng phí, nguồn thu từ đất bị thất thoát. Để quản lý chặt chẽ đất đai và có cơ sở giao cấp đất sử dụng hợp lý, tiết kiệm cần tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đai dựa trên cơ sở chiến l−ợc lâu dài về khai thác sử dụng và bảo vệ đất đai của cả n−ớc gắn với chiến l−ợc phát triển kinh tế - xã hội của từng thời kỳ. M\DT BDS\DT-03-11-04 98 Thiếu tầm nhìn dài hạn về khai thác sử dụng đất đai dễ dẫn đến tình trạng sử dụng nguồn tài nguyên này kém hiệu quả và gây lãng phí lớn cho lợi ích của toàn xã hội. Tr−ớc tiên những ngành quản lý và sử dụng nhiều đất cùng với các cấp chính quyền cần rà soát lại thực trạng sử dụng đất đai để tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đai trên diện tích do mình quản lý và sử dụng. - Pháp luật đất đai cùng với các chính sách đất đai đã đ−ợc hình thành nh−ng còn thiếu đồng bộ, ch−a đ−ợc phổ biến sâu rộng để toàn dân tự giác thực hiện. Còn thiếu các chính sách cụ thể và các văn bản pháp quy điều tiết các mối quan hệ đất đai ở cả khu vực nông thôn và thành thị trong cơ chế kinh tế thị tr−ờng, thiếu quy định cụ thể về 5 quyền của ng−ời sử dụng đất. Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất chuyên dùng, đất công cộng còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, ph−ờng, thị trấn còn thiếu và yếu ch−a đủ sức nhanh nhạy giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng việc sử dụng đất tuỳ tiện, lấn chiếm, mua bán, chuyển nh−ợng đất đai, nhà ở. Có nơi diễn ra nh− một “thị tr−ờng ngầm” sôi động ở các thành phố, thị trấn, thị tứ, hai bên đ−ờng các trục giao thông chính và âm thầm diễn ra cả ở nông thôn làm cho một số nông dân lâm vào tình trạng “không có ruộng” thuộc diện phải hỗ trợ xoá đói giảm nghèo. - Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, đô thị là tất yếu và ngày tăng. Trong khi cố gắng đáp ứng yêu cầu này, Chính phủ đã có chủ tr−ơng bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, nhất là đất lúa, hạn chế việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác để đảm bảo an ninh l−ơng thực. Tuy nhiên còn thiếu các chính sách cụ thể và chính quyền các cấp còn lúng túng trong việc tổ chức thực hiện đền bù, giải toả, tái định c−, tạo việc làm cho ng−ời lao động ở những nơi phải chuyển đi, dành đất cho xây dựng hạ tầng, công nghiệp, đô thị làm cho nhân dân không an tâm, cá biệt có những tr−ờng hợp phát sinh mất ổn định an ninh, trật tự xã hội. - Trong việc thi hành Luật Đất đai, các ngành, các cấp ch−a quan tâm đầy đủ gắn quy hoạch phát triển kinh tế xã hội với quy hoạch sử dụng đất đai nhất là đất ở vùng biên giới, hải đảo. Về điều động dân c− và lao động: Trong thời kỳ tr−ớc năm 1990 các luồng di dân từ Bắc vào Nam là chủ yếu với số l−ợng dân số khá lớn nh−ng đại bộ phận là theo kế hoạch điều động cả nơi đi và nơi đến. Số dân này vào các vùng Tây Nguyên, Đông Nam bộ và Duyên hải M\DT BDS\DT-03-11-04 99 Nam Trung bộ về cơ bản đã ổn định đ−ợc đời sống của mình trên cơ sở đ−ợc cấp đất ở và đất sản xuất t−ơng đối ổn định. Trong thời kỳ sau năm 1990, các luồng di dân trong nội vùng và các vùng phía Bắc vào Nam cũng có số l−ợng lớn nh−ng đại bộ phận là di c− tự do gây nhiều khó khăn phức tạp cho các tỉnh thuộc 3 vùng Tây Nguyên, Đông Nam bộ và Duyên hải Nam Trung bộ. Số dân di c− này hiện còn tồn đọng thiếu công ăn việc làm, khoảng một nửa ch−a đ−ợc cấp đất ở và đất sản xuất ổn định nên đời sống còn rất khó khăn. Số dân di c− cả hai thời kỳ trên dù có kế hoạch hay di c− tự do cũng còn một số hộ rất khó khăn vừa không có vốn, ít đất hoặc không đất, thậm chí có đất nh−ng không biết sản xuất nên lâm vào tình trạng nghèo và rất nghèo, chỉ sống bằng cách làm thuê, làm m−ớn trong các công ty nông lâm nghiệp. Việc di dân giữa các vùng là cần thiết trong giai đoạn đầu, trình độ phát triển kinh tế - xã hội còn thấp, nhất là nông nghiệp chủ yếu dựa vào điều kiện tự nhiên. Do đó trong những năm tới cần thực hiện chủ tr−ơng: ổn định vững chắc công ăn việc làm cho số dân đã c− trú trong vùng từ tr−ớc đây. Từ thực tiễn thời gian qua, vấn đề đặt ra là không nên điều động dân c− giữa các vùng với mục tiêu kinh tế nhất là mục tiêu nông nghiệp và giải quyết công ăn việc làm mà chỉ nên điều động dân c− gắn mục tiêu phát triển kinh tế với an ninh quốc phòng (các vùng biên giới) và di dân gắn với các mục tiêu công nghiệp hoá (di dân lòng hồ...) hoặc giải quyết hậu quả thiên tai (sạt lở đất...). Trong sản xuất nông nghiệp hàng hoá, vấn đề tích tụ đất đai, kinh tế trang trại là những vấn đề có tính quy luật nh−ng cần có b−ớc đi thích hợp, phù hợp với tiến độ công nghiệp hoá nói chung và đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn và phải gắn với mục tiêu đảm bảo công bằng xã hội. Thời gian qua, do ch−a có những chính sách, biện pháp cụ thể để khắc phục những mặt trái của nền kinh tế thị tr−ờng, do vậy ch−a có những chính sách, biện pháp cụ thể để đảm bảo nông dân có đất để sản xuất cũng nh− các chính sách đất đai đối với đồng bào các dân tộc thiểu số. Khi chuyển sang nền kinh tế thị tr−ờng, việc sử dụng đất nông nghiệp và phát triển nông nghiệp cần có hệ thống chính sách bảo đảm t−ơng đối ổn định đầu vào và đầu ra cho sản xuất nông nghiệp ở từng vùng khác nhau để khuyến khích khai thác tiềm năng thế mạnh của mỗi vùng. ở đây vai trò của Nhà n−ớc là rất lớn, nhất là đầu ra cho sản phẩm. Những mặt hạn chế và tồn tại trên là những thách thức lớn đối với nhiệm vụ quản lý nhà n−ớc về đất đai tr−ớc yêu cầu nhiệm vụ mới trong giai đoạn tr−ớc M\DT BDS\DT-03-11-04 100 mắt từ nay đến năm 2010 trong tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc. Điểm nổi bật là đã đến lúc phải tính tới việc tổ chức lại nền sản xuất nông nghiệp của n−ớc ta vì từ thiếu đói đã chuyển sang giai đoạn d− thừa và xuất khẩu lớn thóc gạo trong mấy năm qua. Phải quan niệm an ninh l−ơng thực là một nhiệm vụ chiến l−ợc của Nhà n−ớc trong những cân đối lớn ở tầm vĩ mô mà không nên ủy thác để gò ép đối với từng hộ nông dân. Do đó Nhà n−ớc cần có những chính sách lớn tác động vào nông dân mà bắt đầu là các chính sách về sử dụng đất đai để làm cho nông dân sản xuất có lợi thì mới phát triển ổn định ở khu vực nông thôn. Cần phải đ−ợc làm rõ các hình thức tổ chức và các thành phần kinh tế trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp từ nông lâm tr−ờng, hợp tác xã đến hộ gia đình. Đẩy mạnh các hình thức hiệp tác, cho phép hình thành các doanh nghiệp nông nghiệp, công ty cổ phần... thực hiện ph−ơng châm “ly nông, bất ly h−ơng”... là những vấn đề cần đ−ợc nghiên cứu và áp dụng. b. Định h−ớng sử dụng đất lâu dài trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc (tầm nhìn 2020 về sử dụng đất) Tài nguyên đất thuộc loại tài nguyên có nguồn cung cố định, vì vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng một vai trò quan trọng để thiết lập một hệ thống sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý cho phép sử dụng nguồn tài nguyên đất và nguồn vốn đất đai nhằm mục tiêu ổn định chính trị, phát triển kinh tế và công bằng xã hội; đồng thời tạo lập đ−ợc một hệ thống quản lý đất đai có thể chế hành chính chặt chẽ, thủ tục hành chính đơn giản và điều tiết hợp lý lợi ích trong quan hệ đất đai. Sử dụng quỹ đất là một quá trình động để tạo hiệu quả phát triển kinh tế - xã hội; một phần quỹ đất nông nghiệp đ−ợc chuyển sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội và kinh tế; một phần đất ch−a sử dụng đ−ợc đ−a vào sử dụng để bổ sung cho đất nông nghiệp hoặc trực tiếp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; cơ cấu sử dụng đất trong từng loại đất nông nghiệp và phi nông nghiệp cũng chuyển đổi theo nhu cầu của thị tr−ờng. Trong quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất có thể dự báo đ−ợc những yếu tố mang tính mục tiêu lâu dài mà chúng ta phải đạt đ−ợc trong toàn bộ quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc. Các dự báo dài hạn về sử dụng đất ở n−ớc ta nh− sau: M\DT BDS\DT-03-11-04 101 * Khả năng chuyển đất ch−a sử dụng sang sử dụng vào mục đích nông lâm nghiệp: Đến năm 2000 còn 10 triệu ha đất ch−a sử dụng, trong đó đất ch−a sử dụng có thể đ−a vào sử dụng cho mục đích nông lâm nghiệp là 8,66 triệu ha, trong đó: đất trồng lúa n−ớc là 98 nghìn ha; đất trồng cây hàng năm khác là 252 nghìn ha; đất trồng cây lâu năm là 562 nghìn ha; đất trồng cỏ là 144 nghìn ha; đất nuôi trồng thuỷ sản là 91 nghìn ha; đất phát triển lâm nghiệp là 6443 nghìn ha. Nh− vậy, trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc có thể chủ động −u tiên đất nông nghiệp có vị trí hợp lý để phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội, trong đó cần chú trọng bảo vệ đất trồng lúa n−ớc có năng suất cao, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Khi chuyển đất ch−a sử dụng sang sử dụng vào mục đích nông lâm nghiệp, cần chú ý đến thực trạng hiện nay, đó là: - Trong tổng số 8,66 triệu ha đất ch−a sử dụng có: • 2,69 triệu ha Nhà n−ớc đã giao cho chủ cụ thể nh−ng ch−a sử dụng. • 0,57 triệu ha tự bao chiếm ch−a sử dụng. • 2,29 triệu ha đã đ−ợc sử dụng nh−ng bỏ hoang (chủ yếu là đất n−ơng rẫy luân canh của đồng bào các dân tộc thiểu số) Tổng diện tích 3 loại trên là 5,55 triệu ha. - Khoảng 50% diện tích đất ch−a sử dụng của cả n−ớc tập trung tại các tỉnh Miền núi Trung du Bắc bộ thuộc địa bàn các huyện dân c− th−a thớt, đất đai xấu, cơ sở hạ tầng kém phát triển. Diện tích còn lại tập trung ở 3 vùng Bắc Trung bộ (19,5%), Duyên hải Nam Trung bộ (16,7%) và Tây Nguyên (10,6%). * Đảm bảo diện tích phủ rừng ở 50% lãnh thổ để bảo vệ môi tr−ờng: Để đảm bảo diện tích đất có phủ rừng theo tiêu chuẩn quốc tế và khả năng thực hiện ở n−ớc ta, khoảng 18 triệu ha đất đ−ợc phủ rừng nhằm tạo một môi tr−ờng trong lành và hệ sinh thái bền vững. Đất có rừng phòng hộ và đất có rừng đặc dụng đ−ợc quy hoạch và bảo vệ nghiêm ngặt trong từng giai đoạn, đất rừng sản xuất và đất trồng cây lâu năm đ−ợc quy hoạch định h−ớng và tạo điều kiện để nông dân dễ dàng chuyển đổi cơ cấu cây trồng. * Bảo vệ đất nông nghiệp có năng suất cao, đặc biệt đất chuyên canh lúa: N−ớc ta có thể đảm bảo diện tích 10 triệu ha đất nông nghiệp chuyên canh bao gồm: đất lúa n−ớc là 4,0 triệu ha, đất trồng cây lâu năm là 3,0 triệu ha; đất trồng cây hàng năm khác là 2,7 triệu ha. Diện tích đất nông nghiệp phải đ−ợc M\DT BDS\DT-03-11-04 102 quy hoạch, chỉnh trang đồng ruộng nhằm bảo vệ đất chuyên canh lúa có năng suất cao, đất vùng nguyên liệu công nghiệp. * Đảm bảo quỹ đất sử dụng cho mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội: Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc đòi hỏi một quỹ đất đáng kể để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất n−ớc. Tổng quỹ đất này −ớc tính khoảng 3 triệu ha để thoả mãn các nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ, giao thông, văn hoá, y tế, thể dục - thể thao, giáo dục - đào tạo, khoa học - công nghệ. Quy hoạch sử dụng quỹ đất này phải đ−ợc tính toán chặt chẽ để chủ động kiểm soát quá trình chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. * Đảm bảo quỹ đất phát triển khu dân c− cho tổng số dân với mức sống có chất l−ợng cao: Theo dự báo phát triển dân số, cần để quỹ đất là 1 triệu ha để chỉnh trang các khu dân c− hiện có và phát triển các khu dân c− mới đáp ứng nhu cầu nhà ở, dịch vụ công cộng cho toàn dân với mức sống có chất l−ợng cao. Quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp chặt chẽ với quy hoạch đô thị và quy hoạch khu dân c− nông thôn để kiểm soát hoàn toàn quá trình đô thị hoá tự phát. 4. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 Đến năm 2010 sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc đã đi vào thời kỳ phát triển cao để bắt đầu vào thời kỳ hoàn thiện. Năm 2010 GDP tăng lên ít nhất gấp đôi năm 2000. Tỷ trọng trong GDP của nông nghiệp là 16 - 17%, công nghiệp 40 - 41%, dịch vụ 42 - 43%. Tỷ lệ lao động nông nghiệp còn khoảng 50%. Dân số khoảng 89 - 90 triệu ng−ời (từ kết quả tổng kiểm kê dân số năm 1999, dự báo mới về dân số đến năm 2010 chỉ còn 86 - 87 triệu ng−ời), tốc độ tăng dân số đến năm 2010 còn khoảng 1,1%. Trên cơ sở đó, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 nh− sau: - Đất nông nghiệp 9.920 ngàn ha, chiếm 30,13% diện tích tự nhiên, tăng 574 ngàn ha so với năm 2000. - Đất lâm nghiệp 16.244 ngàn ha, chiếm 49,34%, tăng 4.668 ngàn ha. - Đất chuyên dùng 2.166 ngàn ha, chiếm 6,58%, tăng 633 ngàn ha. - Đất ở nông thôn 379 ngàn ha, tăng 8 ngàn ha. - Đất ở đô thị 99 ngàn ha, tăng 27 ngàn ha. - Đất ch−a sử dụng và sông suối, núi đá 4.116 ngàn ha, chiếm 12,5% diện tích tự nhiên, giảm 5.911 ngàn ha. M\DT BDS\DT-03-11-04 103 So với năm 2000 đất đã sử dụng vào các mục đích nông, lâm nghiệp, chuyên dùng, khu dân c− năm 2010 sẽ tăng thêm 5.911.400 ha. Nh− vậy đất đã sử dụng sẽ chiếm 87,50% diện tích tự nhiên. a. Đất nông nghiệp Đất nông nghiệp năm 2010 sẽ là 9.919.900 ha, trong đó có 3,8 triệu ha đất trồng lúa, đảm bảo sản xuất trên 40 triệu tấn l−ơng thực có hạt, bình quân l−ơng thực đầu ng−ời 460 kg (dân số 87 triệu ng−ời). Thời kỳ 2001 - 2010 sẽ khai hoang khoảng 1 triệu ha để đất nông nghiệp tăng 574.600 ha, trong đó bù diện tích đất nông nghiệp chuyển sang mục đích sử dụng không phải là nông nghiệp 456 ngàn ha (bao gồm cả sang nuôi trồng thuỷ sản và trồng rừng). Về đất trồng lúa: Trong thời kỳ này n−ớc ta tiến hành chuyển dịch cơ cấu sản xuất nông nghiệp, do vậy cơ cấu sử dụng đất cũng chuyển dịch, đặc biệt là ruộng trồng lúa: Ruộng trồng lúa năm 2000: 4.267.800 ha Khai hoang thời kỳ 2001 - 2010: 92.000 ha Chuyển mục đích sử dụng khác: 108.400 ha (Chuyển sang đất chuyên dùng và đất ở). - Chuyển sang đất lâm nghiệp (rừng tràm...): 8.000 ha - Chuyển sang đất trồng cây lâu năm: 65.700 ha Đất ruộng còn lại đến năm 2010 là 4.177.700 ha, đ−ợc sử dụng nh− sau: - Ruộng có trồng lúa (chuyên lúa, lúa màu, lúa thuỷ sản): 3.861.400 ha - Ruộng trồng cây hàng năm khác (mía, bông...): 82.200 ha - Ruộng trồng cỏ: 4.600 ha - Ruộng nuôi trồng thuỷ sản: 229.500 ha b. Đất lâm nghiệp Nhiệm vụ tr−ớc mắt của hoạt động lâm nghiệp là chuyển từ khai thác tài nguyên rừng sang bảo vệ, khôi phục và phát triển rừng. Do đó đến năm 2010 đất lâm nghiệp có rừng sẽ chiếm 49% diện tích tự nhiên cả n−ớc. Diện tích đất lâm nghiệp có rừng đủ tiêu chuẩn so với diện tích tự nhiên (tỷ lệ che phủ bằng cây rừng) là 43%, cải thiện đ−ợc đáng kể môi sinh tự nhiên có lợi cho sản xuất nông nghiệp. Sau 1 chu kỳ rừng nếu cần có thể đ−a 500.000 - 1.000.000 ha rừng sản xuất có độ dốc thấp sang sử dụng vào nông nghiệp theo ph−ơng thức nông lâm kết hợp. M\DT BDS\DT-03-11-04 104 Dự kiến diện tích rừng năm 2010 là :16.243.700 ha Trong đó: Rừng phòng hộ: 6.562.800 ha Rừng đặc dụng: 1.977.900 ha Rừng sản xuất: 7.701.900 ha Đất −ơm cây giống: 1.100 ha Chia ra: Rừng tự nhiên:11.095.800 ha Rừng trồng: 5.146.800 ha c. Đất chuyên dùng Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất n−ớc, đất chuyên dùng gia tăng đáng kể đặc biệt là các loại đất xây dựng, đất đ−ờng giao thông, đất thủy lợi và tăng mạnh tại 3 vùng kinh tế trọng điểm. Đất chuyên dùng năm 2010 sẽ là 2.166.100 ha, tăng 633.200 ha so với năm 2000. d. Đất khu dân c− nông thôn, đất đô thị Đất khu dân c− nông thôn đến năm 2010 là 1.903.600 ha, trong đó đất thổ c− (bao gồm đất ở và đất chuyên dùng) là 604.500 ha (có 379.200 ha đất ở nông thôn). So với năm 2000 đất khu dân c− nông thôn năm 2010 tăng 12.900 ha (đất ở tăng 8.100 ha), trong đó lấy vào đất nông nghiệp 16.800 ha và chuyển sang đất đô thị 10.900 ha. Đất đô thị đến năm 2010 là 1.070.200 ha (có 294.300 ha đất xây dựng đô thị gồm 99.300 ha đất ở và 195.000 ha đất chuyên dùng), so với năm 2000 đất đô thị năm 2010 tăng thêm 79.900 ha, trong đó lấy vào đất nông nghiệp 52.600 ha. 3.5. Đất ch−a sử dụng Đến năm 2010 sẽ đ−a vào sử dụng 5.911.400 ha vào các mục đích sau: - Cho nông nghiệp: 882.700 ha + Trong đó: ruộng lúa: 92.000 ha - Cho lâm nghiệp: 4.716.700 ha - Cho mục đích chuyên dùng: 301.700 ha - Cho đất khu dân c− nông thôn: 6.200 ha - Cho đất đô thị: 4.100 ha M\DT BDS\DT-03-11-04 105 5. Một số giải pháp và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất 1. Chính phủ chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng rà soát lại quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001 - 2010 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2005; ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng chỉ đạo các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh rà soát lại quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001 - 2010; ủy ban nhân dân các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chỉ đạo các xã, ph−ờng, thị trấn đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001 - 2010 để đảm bảo tính đồng bộ trong toàn hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tiến hành điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của từng địa ph−ơng. 2. ủy ban nhân dân các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cụ thể hoá quy hoạch sử dụng đất bằng kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt; ủy ban nhân dân các xã, ph−ờng, thị trấn cụ thể hoá quy hoạch sử dụng đất bằng kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm trên bản đồ địa chính trình ủy ban nhân dân cấp huyện xét duyệt. Kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm của xã, ph−ờng, thị trấn là cơ sở để giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 3. Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng triển khai kiểm tra, thanh tra việc lập, xét duyệt và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp nhằm giám sát hoạt động của hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; khắc phục các nh−ợc điểm hiện có và nâng cao chất l−ợng triển khai. 4. Bổ sung, chi tiết hoá nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp thứ 3 và thứ 4 khoá XI. 5. Để thực hiện đề án: Dự kiến thời kỳ 2001 - 2010: Diện tích đất cần thu hồi: 663.175 ha, bao gồm: Đất nông nghiệp: 456.652 ha Đất lâm nghiệp: 184.020 ha Đất chuyên dùng: 11.630 ha Đất khu dân c− nông thôn: 10.873 ha Đất đô thị: Để giao cho các mục đích sử dụng: Nông nghiệp: 148.556 ha Lâm nghiệp: 135.513 ha Chuyên dùng: 285.632 ha M\DT BDS\DT-03-11-04 106 Nông thôn: 17.603 ha Đô thị: 75.871 ha Giao 5.913.373 ha đất ch−a sử dụng vào các mục đích: Nông nghiệp: 882.692 ha Lâm nghiệp: 4.716.747 ha Chuyên dùng: 301.671 ha Nông thôn: 6.186 ha Đô thị: 4.077 ha 6. Dự kiến các nguồn thu từ đất thời kỳ 2001 - 2010 sẽ là 391.234.318 triệu đồng, bao gồm: Thu từ giao đất: 167.482.664 triệu đồng Thu từ cho thuê đất: 69.538.404 triệu đồng Thu từ chuyển mục đích sử dụng đất: 49.932.038 triệu đồng Thu từ chuyển quyền sử dụng đất: 89.005.954 triệu đồng Lệ phí địa chính: 15.275.258 triệu đồng Và phải chi khoảng 90.000 tỷ đồng cho đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất. 7. Đầu t− ổn định cho hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ Trung −ơng đến cơ sở để đảm bảo chất l−ợng, kịp thời và nâng cao khả năng thực hiện. 6. Tiến độ và kinh phí thực hiện a. Về thu hồi đất Theo Đề án, thời kỳ 2001 - 2010 sẽ phải thu hồi 663.175 ha, dự kiến kinh phí để thu hồi đất là 90.000 tỷ đồng, bình quân mỗi năm của thời kỳ cần thu hồi 66.317 ha và kinh phí là 9.000 tỷ đồng. b. Về giao đất Cả thời kỳ 10 năm cần giao 6.576.548 ha, trong đó giao từ đất đ−ợc thu hồi 663.175 ha, giao từ đất ch−a sử dụng 5.913.373 ha. Bình quân mỗi năm phải giao 657.655 ha, bao gồm 66.317 ha đất đ−ợc thu hồi và 591.338 ha đất ch−a sử dụng. c. Về lập quy hoạch sử dụng đất địa ph−ơng các cấp Triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đai địa ph−ơng các cấp (tỉnh, huyện, xã) dự kiến khoảng 229 tỷ đồng, cụ thể nh− sau: - Đối với cấp tỉnh: Hiện nay cả n−ớc có 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng đã có 59 tỉnh xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010, M\DT BDS\DT-03-11-04 107 còn 2 tỉnh đang triển khai đó là thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Tuyên Quang. Cuối năm 2003 dự kiến cả n−ớc sẽ có 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng. Nh− vậy cần phải lập quy hoạch sử dụng đất đai cho 4 tỉnh mới tách ra, dự kiến kinh phí khoảng 2,4 tỷ đồng - kinh phí lấy từ ngân sách địa ph−ơng dự kiến năm 2005 sẽ hoàn thành. - Đối với cấp huyện: Cả n−ớc có 633 đơn vị hành chính cấp huyện (22 thành phố thuộc tỉnh; 34 quận; 59 thị xã và 518 huyện). Hiện còn 320 đơn vị cấp huyện ch−a lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch đề ra trong hai năm 2004 và 2005 phải thực hiện, dự kiến kinh phí cần 96 tỷ đồng, kinh phí lấy từ ngân sách địa ph−ơng. - Đối với cấp xã: Cả n−ớc có 11.602 đơn vị hành chính cấp xã (1057 ph−ờng, 575 thị trấn và 8970 xã). Hiện còn 5221 đơn vị hành chính cấp xã ch−a lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, dự kiến trong hai năm 2004 và 2005 sẽ lập xong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, dự kiến kinh phí 130.525 triệu đồng lấy từ ngân sách địa ph−ơng. Nh− vậy để lập quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã cần đầu t− kinh phí tổng số là 518.950 triệu đồng, trong đó đã đầu t− đến 31/12/2003 là 290.025 triệu đồng, trong hai năm 2004 và 2005 cần đầu t− 228.925 triệu đồng, trong đó cho cấp tỉnh 2.400 triệu đồng, cho cấp huyện 96.000 triệu đồng và cấp xã 130.525 triệu đồng. Tiến độ triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất đai địa ph−ơng các cấp phải hoàn thành trong năm 2004 và 2005. d. Kinh phí để thực hiện công tác thu hồi đất (đền bù giải phóng mặt bằng) lập quy hoạch sử dụng đất là 90.228.935 triệu đồng, sẽ đ−ợc lấy từ các nguồn thu từ đất (thời kỳ 2001 - 2010 dự kiến các nguồn thu từ đất khoảng 391.234 tỷ đồng). M\DT BDS\DT-03-11-04 108 Kết luận và đề nghị 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ quan trọng để Nhà n−ớc thống nhất quản lý đối với toàn bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai đ−ợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Để đảm bảo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thống nhất trong cả n−ớc, Chính phủ và Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng) đã ban hành các văn bản d−ới luật h−ớng dẫn nội dung, ph−ơng pháp, trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp. Đến nay, Quốc hội đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến 2005 của cả n−ớc. Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các ngành quốc phòng, an ninh và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 cho 60 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung −ơng. Đối với cấp huyện mới có 60% số đơn vị cấp huyện có quy hoạch sử dụng đất và đối với cấp xã mới có 34,2% số đơn vị có quy hoạch sử dụng đất. 2. Thông qua việc đánh giá việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000 có thể nhận xét hiệu lực thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nh− sau: Kế hoạch sử dụng đất theo Nghị quyết của Quốc hội đ−ợc triển khai thực hiện nghiêm túc, có hiệu quả. Các chỉ tiêu về đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất ở đô thị thực hiện đúng theo kế hoạch đặt ra (về mặt số l−ợng diện tích) chỉ tiêu phát triển đất trồng rừng và chỉ tiêu phát triển đất khu dân c− nông thôn ch−a đạt yêu cầu của kế hoạch nh−ng chỉ tiêu khai hoang đất ch−a sử dụng vào sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp v−ợt gần gấp đôi mức kế hoạch đặt ra. Trong quá trình lập và giao kế hoạch sử dụng đất do còn thiếu kế hoạch sử dụng đất theo vùng nên khi giao kế hoạch sử dụng đất ch−a gắn kết đ−ợc kế hoạch sử dụng đất giữa quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh với kế hoạch sử dụng đất của cả n−ớc. Mặt khác còn gần 40% cấp huyện, 65% cấp xã ch−a có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên việc triển khai thực hiện còn tuỳ tiện và đặc biệt chất l−ợng và hiệu lực thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều điều bất cập về mặt phân bố (vị trí). 3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có tác động rất lớn đến thị tr−ờng bất động sản tr−ớc hết ở chỗ căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển các ngành các lĩnh vực sẽ xác định đ−ợc số l−ợng bất động sản tăng thêm, số l−ợng đất đai sẽ đ−ợc giao, số l−ợng diện tích đất đai sẽ phải thu hồi. Và đa số số l−ợng diện tích đó sẽ tham gia vào thị tr−ờng bất động sản. M\DT BDS\DT-03-11-04 109 ở tầm vĩ mô đối với cả n−ớc thời kỳ 2001 - 2010 diện tích từng loại đất sẽ tăng lên nh− sau: - Đất sản xuất nông nghiệp tăng: 569.300 ha - Đất lâm nghiệp có rừng tăng: 4.668.300 ha - Đất ở nông thôn tăng: 13.400 ha - Đất ở đô thị tăng: 27.200 ha - Đất chuyên dùng tăng: 631.500 ha - Diện tích giao đất: 5.911.400 ha - Diện tích đất phải thu hồi: 455.200 ha (335.400 ha đất nông nghiệp và 119.800 ha đất lâm nghiệp có rừng) để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Quá trình chuyển dịch cơ cấu từ 1990 đến 2000 giá trị khối nông nghiệp đã giảm 14,2%, tỷ trọng khối ngành công nghiệp và xây dựng đã tăng 10,6% và ngành dịch vụ tăng 3,6%. Cùng với chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu dân số cũng thay đổi, dân số đô thị đã tăng từ 19,5% lên 24,2%. Dự báo đến 2010 tỷ trọng trong GDP của nông nghiệp chỉ còn 16 - 17%, công nghiệp 40 - 41% và dịch vụ 42 - 43%. Dân số đô thị sẽ chiếm 33,3%. Dự báo đến năm 2020 Việt Nam đã cơ bản hoàn thành công nghiệp hoá. Tỷ trọng công nghiệp vẫn giảm 41%, dịch vụ chiếm tới 49% và nông nghiệp chỉ còn 10%. Tỷ lệ đô thị hoá đạt khoảng 45%. 4. Trên cơ sở chiến l−ợc phát triển kinh tế - xã hội dự báo dân số, dự báo chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho thấy trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có những điều chỉnh: - Trong lĩnh vực đất nông nghiệp đó là quá trình tích tụ đất đai để hình thành nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá, kèm theo quá trình này là thị tr−ờng chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất. - Trong lĩnh vực đất chuyên dùng phải nhận thức và thấy rằng đa số bất động sản gắn với đất chuyên dùng sẽ trở thành bất động sản hàng hoá d−ới nhiều hình thức mua, bán, cho thuê, cổ phiếu. - Đối với đất khu dân c− nông thôn. Dự báo cho thấy sẽ có nhiều mô hình phát triển và ở mỗi mô hình phát triển sẽ hình thành thị tr−ờng chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất (đất v−ờn), thị tr−ờng bất động sản (nhà ở đất ở). Thị tr−ờng quyền sử dụng đất, thị tr−ờng nhà ở đất ở tại khu vực nông thôn sẽ kéo dài trong suốt quá trình công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. M\DT BDS\DT-03-11-04 110 Đối với khu vực đô thị đây là khu vực có thị tr−ờng bất động sản sôi động nhất trong quy hoạch sử dụng đất khi dự báo nhu cầu nhà ở đất ở và nhu cầu đất cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cần xét tới đặc thù của từng loại đô thị nhằm xác định cung về đất phù hợp với cầu. 5. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất đai cho thấy: Quy hoạch sử dụng đất đai ở n−ớc ta đã đ−ợc triển khai từ rất sớm tuy nhiên tuỳ thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng thời kỳ mà mục đích và nội dung quy hoạch sử dụng đất có khác nhau. Tr−ớc năm 1993 nhiệm vụ trọng tâm trong quy hoạch sử dụng đất là −u tiên đất thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp với nhiệm vụ trọng tâm là đảm bảo đủ l−ơng thực cung cấp cho toàn xx hội. Từ sau năm 1993 căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành chính đã có nội dung ngày càng đầy đủ cụ thể đáp ứng nhu cầu dùng đất phục vụ quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc và từ sau đại hội IX của Đảng ta quy hoạch đất đai đã góp phần hình thành bất động sản và thị tr−ờng bất động sản, trong đó có nhiệm vụ rất quan trọng đó là trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc là đại diện chủ sở hữu cần phải chuyển vốn đất đai thành tiền và số tiền đó phần lớn phải thuộc về Nhà n−ớc để phục vụ lợi ích toàn dân. 6. Tổng quan về quy hoạch đô thị cho thấy: Vấn đề quy hoạch đô thị đã đ−ợc triển khai từ rất sớm (tr−ớc năm 1975) sau ngày thống nhất cả n−ớc quy hoạch đô thị đã đ−ợc đất mang tính hệ thống. Chính phủ đã có quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/01/1998 phê duyệt Định h−ớng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020. Theo đó tỷ lệ dân số đô thị cả n−ớc đến năm 2010 là 33% và đến năm 2020 là 45%. Theo định h−ớng quy hoạch đến năm 2020 sẽ có: - 6 đô thị loại đặc biệt và loại 1. - 11 đô thị loại 2. - 73 đô thị loại 3. - 25 thị xã hiện có và 30 đô thị mới. - Hệ thống các thị trấn làm trung tâm huyện. - Hệ thống các thị trấn, thị tứ làm trung tâm xã, cụm xã. 7. Tổng quan quy hoạch phát triển khu dân c− nông thôn cho thấy: Các khu dân c− nông thôn cần đ−ợc phát triển theo quan điểm hệ thống theo quy mô địa bàn của từng huyện. Theo hệ thống này cần xác định khả năng phát triển của từng điểm dân c− để có quy hoạch phù hợp. M\DT BDS\DT-03-11-04 111 Tài liệu tham khảo 1. Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam. Nhà Xuất bản Chính trị quốc gia. Hà Nội 2001. 2. Niên giám thống kê nhiều năm. 3. Nông nghiệp, nông thôn Việt Nam thời kỳ đổi mới. Nhà Xuất bản Thống kê. Hà Nội 2003. 4. Kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2000. Tổng cục Địa chính. Hà Nội 2001. 5. Định h−ớng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020. Nhà Xuất bản Xây dựng. Hà Nội 1999. 6. Phân bố dân c− trong quá trình đô thị hoá trên cơ sở chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2001 - 2020. Bộ Xây dựng. Hà Nội 2002. 7. Tài liệu kinh tế - xã hội chọn lọc từ kết quả điều tra quy mô lớn 1998 - 2000. Tổng cục Thống kê. Nhà Xuất bản Thống kê. Hà Nội 2001. 8. Tổng quan Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam. Trung tâm Thông tin và T− vấn phát triển. Nhà Xuất bản Chính trị Quốc gia. Hà Nội 2002. 9. Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả n−ớc. Chính phủ n−ớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Hà Nội 2004. ._.