Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam: Những vấn đề kinh tế trong thị trường bất động sản

kinh tế xã hội của đất n−ớc, đặc biệt là trong giai đoạn nền kinh tế chuyển đổi theo h−ớng phát triển kinh tế thị tr−ờng định h−ớng XHCN nh− ở n−ớc ta. Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế n−ớc ta đã đạt đ−ợc nhiều thành tựu to lớn nh−ng nhiều loại thị tr−ờng ch−a đ−ợc thiết lập, hoặc ch−a đ−ợc phát triển, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng tr−ởng kinh tế. Đại hội VIII của Đảng cộng sản Việt nam đã xác định sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ các yếu tố thị tr−ờng, trong đó có thị tr−ờng BĐS. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng chỉ rõ “Phát triển mạnh thị tr−ờng hàng hoá và dịch vụ, tổ chức quản lý và h−ớng dẫn tốt thị tr−ờng lao động, quản lý chặt chẽ thị tr−ờng bất động sản, xây dựng thị tr−ờng vốn ...” và Nghị quyết Đại hội đã nêu rõ những quan điểm cơ bản về các vấn đề có liên quan đến thị tr−ờng BĐS ở n−ớc ta: “... cần tổ chức, quản lý tốt thị tr−ờng BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,...khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự h−ớng dẫn và quản lý của nhà n−ớc”. Nghị quyết nhấn mạnh sự cần thiết phải “... ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá BĐS thuộc sở hữu nhà n−ớc...”. Nhấn mạnh tầm quan trọng và sự cần thiết phát triển tiếp tục phát triển thị tr−ờng BĐS trong thời gian tới; trong Báo cáo chính trị Đại hội Đại biểu đảng toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã chỉ rõ “chủ động tổ chức phát triển thị tr−ờng BĐS...cho phép chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị tr−ờng theo qui định của pháp luật”. Trong ph−ơng h−ớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 2001-2005 có nêu “phát triển thị tr−ờng BĐS trong đó có thị tr−ờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nh−ợng QSDĐ; 2 mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đ−ợc dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh. Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà n−ớc, cơ quan nhà n−ớc và lực l−ợng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả. Sớm hình thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên toàn quốc. Tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung đất canh tác trên cơ sở chuyển đổi một bộ phận quan trọng lao động nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Sửa đổi các qui định về chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình bán nhà ở của nhà n−ớc tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS. Giải quyết dứt điểm những tranh chấp về sở hữu nhà còn tồn đọng. Từng b−ớc mở rộng thị tr−ờng BĐS cho ng−ời Việt nam ở n−ớc ngoài và ng−ời n−ớc ngoài tham gia đầu t−. Qui hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo h−ớng văn minh hiện đại, công bố công khai qui hoạch để doanh nghiệp và ng−ời dân thực hiện”. Thị tr−ờng BĐS cũng nh− thị tr−ờng đất đai ở n−ớc ta mới đ−ợc hình thành và chính thức đi vào hoạt động trong vòng 10 năm trở lại đây. Nghiên cứu bất động sản, thị tr−ờng bất động sản, đặc biệt việc nghiên cứu các vấn đề kinh tế đất liên quan đến thị tr−ờng bất động sản còn là một vấn đề rất mới ở n−ớc ta. Xuất phát từ vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất trong thị tr−ờng bất động sản” là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Mục tiêu của đề tài: Nghiên cứu làm rõ nội dung cơ bản về những vấn đề kinh tế đất trong thị tr−ờng bất động sản, làm cơ sở cho việc kiến nghị với Nhà n−ớc hoàn thiện các chính sách phát triển thị tr−ờng bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: giới hạn trong khuôn khổ những vấn đề chủ yếu về kinh tế đất có ảnh h−ởng đến thị tr−ờng bất động sản. Nội dung nghiên cứu: nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất trong thị tr−ờng bất động sản chỉ tập trung vào những nội dung chủ yếu sau: giá đất, 3 thuế, phí và lệ phí, đền bù, thế chấp đất đai và sự tác động của các yếu tố quản lý kinh tế đến thị tr−ờng bất động sản Các ph−ơng pháp chính đ−ợc áp dụng trong quá trình nghiên cứu: ph−ơng pháp duy vật biện chứng và lịch sử; ph−ơng pháp tiếp cận hệ thống; ph−ơng pháp kế thừa; ph−ơng pháp điều tra khảo sát; ph−ơng pháp chuyên gia; ph−ơng pháp thống kê, phân tích. Kết quả nghiên cứu đề tài đ−ợc trình bày trong 88 trang. Ngoài đặt vấn đề và kết luận, báo cáo đ−ợc chia thành các phần chính sau: Ch−ơng I: Bất động sản, thị tr−ờng bất động sản Ch−ơng II: Nghiên cứu giá đất Ch−ơng III: Nghiên cứu thuế, phí và lệ phí đất đai Ch−ơng IV: Nghiên cứu chính sách đền bù đất đai Ch−ơng V: Nghiên cứu thế chấp đất đai trong thị tr−ờng bất động sản Ch−ơng VI: Nghiên cứu sự tác động của các yếu tố quản lý kinh tế đối với thị tr−ờng bất động sản Ch−ơng VII: Đề xuất và kiến nghị giải quyết những vấn đề kinh tế đất trong thị tr−ờng bất động sản 4 Ch−ơng I Bất động sản và thị tr−ờng bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đ−ợc chia thành 2 loại bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS); tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các n−ớc có khác nhau, nh−ng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật Dân sự n−ớc ta quy định tại Điều 181 “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời đ−ợc bao gồm: a)Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c)Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định” 1.1.2. Bất động sản hàng hoá và đặc điểm của nó 1.1.2.1. Bất động sản hàng hoá Không phải tất cả BĐS đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, quyền về giao dịch đối với mỗi loại BĐS cụ thể phải đ−ợc pháp luật qui định đối với chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại BĐS nh− nhau nh−ng việc có đ−ợc tham gia thị tr−ờng BĐS hay không, phải đ−ợc Luật pháp qui định. Đất đai là BĐS nh−ng pháp luật mỗi n−ớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị tr−ờng BĐS. Các n−ớc theo kinh tế thị tr−ờng nh− Mỹ, các n−ớc EU, Nhật, Australia, một số n−ớc ASEAN-Thailand, Malaysia , Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đ−ợc giao dịch trên thị tr−ờng BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) đ−ợc phép giao dịch trên thị tr−ờng BĐS, nh−ng đất đai thuộc sở hữu Nhà n−ớc không đ−ợc mua bán mà chỉ đ−ợc chuyển quyền sử dụng đất. ở n−ớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị tr−ờng BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ, các công trình hạ 5 tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nh−ng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở n−ớc ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng (QSD) đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối t−ợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị tr−ờng BĐS. Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 1.1.2.3. Đặc điểm của bất động sản hàng hoá - Hàng hoá bất động sản gắn liền với một vị trí cố định, không thể di dời, nên giá trị của nó chịu ảnh h−ởng bởi các hoạt động của các chủ sử dụng đất lân cận và chính sách của Nhà n−ớc đối với việc phát triển khu vực có BĐS đó. Ng−ời chủ BĐS có thể tự nhiên đ−ợc h−ởng và có thể mất (không có bồi hoàn) do giá trị đất đai thay đổi. - Bất động sản là loại hàng hoá cần nhiều vốn đầu t− trung, dài hạn. Những ng−ời có thu nhập bình th−ờng khó có đủ điều kiện tham gia giao dịch nếu không có sự hỗ trợ của thị tr−ờng tài chính (ở Mỹ thị tr−ờng chứng khoán BĐS chiếm 40% thị tr−ờng nợ). Ngoài ra, BĐS cùng với đất đai có thể tham gia thị tr−ờng tài chính, đặc điểm này cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có BĐS huy động đ−ợc nguồn vốn lớn để đầu t− cho các nhu cầu da dạng của mình. Ng−ợc lại nếu không có chính sách phù hợp thì nguồn vốn này coi nh− bị đóng băng. - Hàng hoá BĐS luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh h−ởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi tr−ờng sống của dân c− trong khu vực. BĐS có thể đ−ợc xem nh− là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ thuật, quy hoạch, kiến trúc, môi tr−ờng .v.v. Chính vì vậy việc tạo lập BĐS cũng nh− thị tr−ờng bất động sản không tránh khỏi sự chi phối bởi các quy định của các lĩnh vực trên. 6 - Bất động sản hàng hoá; ngoài những đặc điểm chung, mỗi loại BĐS lại có đặc điểm và yêu cầu do cơ cấu nhu cầu xác định về chất l−ợng, cấu trúc, vị trí, mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá đòi hỏi chi phí lớn trong công tác lập, quản lý và bảo đảm thông tin thị tr−ờng. Những đặc điểm và yêu cầu nêu trên xác định đặc điểm của từng loại BĐS trong thị tr−ờng. 1.2. Thị tr−ờng bất động sản 1.2.1. Khái niệm Thị tr−ờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị tr−ờng; Thị tr−ờng BĐS có thể đ−ợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghiã rộng, thị tr−ờng bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị tr−ờng bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị tr−ờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị tr−ờng hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số l−ợng và giá cả. Phạm vi hoạt động của Thị tr−ờng BĐS do pháp luật của mỗi n−ớc quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền đ−ợc mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều đ−ợc mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BBĐS bao gồm chuyển nh−ợng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của Thị tr−ờng BĐS là đ−a ng−ời mua và ng−ời bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị tr−ờng. 1.2.2. Các đặc tr−ng thị tr−ờng bất động sản - Thị tr−ờng bất động sản chịu sự can thiệp nhiều từ phía Nhà n−ớc, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế- kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân c−, khu kinh tế tập trung v.v.), trong việc xác 7 lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá. - Tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê...) bất động sản hàng hoá làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t− vấn, kiểm định, thanh toán ...). - Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu nh− không thay đổi, mặc dù ở những n−ớc phát triển việc khai thác không gian 3 chiều cả trong lòng đất, trên cao đ−ợc chú trọng nh−ng chi phí khai tác và sử dụng chiều sâu, chiều cao lớn), yếu tố đầu cơ trong thị tr−ờng bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị tr−ờng thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nh− tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều n−ớc cho thấy việc đầu cơ vào bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ” gồm các bên ngân hàng, dân c− và các nhà đầu t− kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội (nền kinh tế bong bóng của Nhật vào đầu những năm 80, khủng hoảng tài chính khu vực Đông Nam á cuối thập kỷ 90). - Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị tr−ờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ. - Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân c− đều có nhu cầu tham gia vào thị tr−ờng bất động sản với t− cách ng−ời mua, ng−ời bán, ng−ời cho thuê hoặc thuê, ng−ời giao hoặc nhận thừa kế, ng−ời thế chấp, hoặc nhận thế chấp, ng−ời phát mại ... bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung- cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà n−ớc áp dụng đối với các đối t−ợng khác nhau nên thị tr−ờng bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự 8 phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị tr−ờng này. - Thị tr−ờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng tr−ởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng tr−ởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. - Thị tr−ờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Các yếu tố nh− biến động chính trị, môi tr−ờng xã hội, phong tục, tập quán, −ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị tr−ờng 9 Ch−ơng II Nghiên cứu giá đất 2.1. giá đất, định giá đất và thị tr−ờng bất động sản trên thế giới 2.1.1. Khái quát về giá đất trên thế giới Hầu hết những n−ớc có nền kinh tế thị tr−ờng, giá đất đ−ợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về ph−ơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà n−ớc quy định và giá đất thị tr−ờng. Giá đất thị tr−ờng đ−ợc hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan; giá đất Nhà n−ớc quy định trên cơ sở giá thị tr−ờng nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà n−ớc. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị tr−ờng, trong đó giá đất Nhà n−ớc quy định ở trạng thái tĩnh t−ơng đối còn giá đất thị tr−ờng luôn ở trạng thái động. 2.1.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản. Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất đ−ợc coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có định giá bất động sản và định giá đất. Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực đ−ợc nhiều n−ớc trên thế giới kể cả các n−ớc phát triển cũng nh− các n−ớc đang phát triển quan tâm đầu t− nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các n−ớc nh− Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và ph−ơng pháp định giá đất và bất động sản đã đ−ợc đ−a vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự 10 trên thị tr−ờng bất động sản nh− mua bán, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều n−ớc trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà n−ớc đối với thị tr−ờng bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị tr−ờng nằm trong sự kiểm soát của Nhà n−ớc. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà n−ớc, nh−ng nội dung định giá và quản lý Nhà n−ớc đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều n−ớc trên thế giới có những điển rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: 2.1.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất đ−ợc xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà n−ớc Thông qua hoạt động này Nhà n−ớc tăng c−ờng sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà n−ớc đầy đủ, ổn định d−ới các hình thức thuế và lệ phí mà ng−ời sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của pháp luật. 2.1.2.2. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đ∙ đ−ợc xác lập, trong đó các nội dung đ−ợc thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết a. Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối t−ợng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các những loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nh−ợng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản đ−ợc tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi n−ớc, trong các tr−ờng hợp phát sinh sự chuyển nh−ợng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản đ−ợc tiến hành đột xuất theo yêu cầu. b. Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản 11 Trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản tại mỗi n−ớc có thể đ−ợc phân chia thành số b−ớc nhiều ít khác nhau, nh−ng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá đ−ợc quy định tại các n−ớc là cơ bản t−ơng tự nhau. c. Về ph−ơng pháp định giá đất và bất động sản Tất cả các n−ớc đều sử dụng những ph−ơng pháp định giá truyền thống, đó là: - Ph−ơng pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những bất động sản t−ơng tự đã đ−ợc giao dịch trên thị tr−ờng (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá. - Ph−ơng pháp giá thành (ph−ơng pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị tr−ờng của một thửa đất đã đ−ợc đầu t− có thể −ớc tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã đ−ợc khấu hao. - Ph−ơng pháp thu nhập (ph−ơng pháp đầu t−) là phân tích thị tr−ờng đầu t−, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu đ−ợc trong t−ơng lai. d. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà n−ớc và tổ chức định giá của t− nhân. Tổ chức định giá t− nhân chịu sự quản lý về mặt nhà n−ớc của cơ quan định giá nhà n−ớc. - Đối với cơ quan định giá của Nhà n−ớc: + Chức năng: xây dựng giá đất và bất động sản; thực hiện quản lý nhà n−ớc về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả n−ớc; + Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản đ−ợc định giá theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi n−ớc) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã đ−ợc Uỷ ban định giá trung −ơng phê duyệt (một tổ chức hoạt động không th−ờng xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung −ơng – do các tổ chức định giá t− nhân thành lập – tham gia). Tr−ờng hợp những thửa đất hoặc bất động sản 12 có sự tham gia định giá của t− nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không th−ơng l−ợng đ−ợc thì buộc phải đ−a ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. - Đối với cơ quan định giá của t− nhân: đ−ợc hình thành và phát triển trong cơ chế thị tr−ờng nhằm đáp ứng các nhu cầu th−ờng xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu t− nhân về đất đai và bất động sản nh−: thế chấp, chuyển nh−ợng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu t− phát triển và trong nhiều tr−ờng hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá t− nhân hoạt động chủ yếu d−ới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. 2.2. Thực trạng giá đất ở n−ớc ta 2.2.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở n−ớc ta ở n−ớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất n−ớc trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh h−ởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta thành 4 giai đoạn sau đây: 2.2.1.1. Giai đoạn tr−ớc năm 1946 Các cuộc mua bán, chuyển nh−ợng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là ng−ời bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là ng−ời bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị tr−ờng. Tuy nhiên, về giá đất đã đ−ợc hình thành trong giai đoạn này. 2.2.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 13 Đây là giai đoạn thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta bắt đầu đ−ợc hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta là Bản hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của hiến pháp năm 1959, Nhà n−ớc Việt nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị tr−ờng bất động sản trong giai đoạn này ch−a có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà n−ớc và sở hữu tập thể về đất đai chiếm −u thế tuyệt đối (1960 – 1980). Trên thị tr−ờng, việc mua bán bất động sản chủ yếu diễn ra đối với đất thổ c−, giá đất đ−ợc hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà n−ớc và pháp luật. 2.2.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993 Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã quy định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nh−ợng quyền sở hữu nhà để ở, thì ng−ời nhận chuyên nh−ợng nhà có quyền đ−ợc sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Nh− vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà n−ớc Việt nam ch−a thừa nhận ở Việt Nam có thị tr−ờng đất đai mà chỉ có thị tr−ờng bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị tr−ờng ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị tr−ờng bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị tr−ờng nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị tr−ờng hợp pháp, thị tr−ờng đất không đ−ợc pháp luật thừa nhận nh−ng vẫn diễn ra bất hợp pháp. 2.2.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã đ−ợc chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà n−ớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th−ờng thiệt 14 hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất đ−ợc pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và đ−ợc đ−a thành một nội dung quản lý Nhà n−ớc về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993). 2.2.2. Thực trạng giá đất, định giá đất ở n−ớc ta 2.2.2.1. Khung giá đất do Chính phủ quy định Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 80/CP quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th−ờng thiệt hại về đất khi thu hồi; tiếp theo, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thế Nghị định số 80/CP. Theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ thì giá các loại đất đ−ợc quy định: - Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: giá đất đ−ợc xác định cho từng hạng đất theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3 loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi); mức giá nh− sau: + Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản; Mức giá tối thiểu của đất hạng 6 thuộc xã miền núi là 50 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1thuộc xã đồng bằng là 19.300 đồng/m2. + Đất trông cây lâu năm, đất lâm nghiệp; Mức giá tối thiểu của đất hạng 5 thuộc xã miền núi là 35 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1 thuộc xã đồng bằng là 14.000 đồng/m2. - Đối với loại khu dân c− nông thôn, giá đất đ−ợc xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; Mức giá tối thiểu của đất hạng 6 thuộc xã miền núi là 100 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1 thuộc xã đồng bằng là 38.600 đồng/m2. - Đối với đất khu dân c− ở các vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đ−ờng giao thông chính, khu th−ơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp, giá đất đ−ợc xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại. Hạng đất để xác định giá đất khu dân c− ở nông thôn, đất khu dân c− ở ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đ−ờng giao thông chính, khu th−ơng mại, khu du lịch, khu 15 công nghiệp đ−ợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa ph−ơng; Mức giá tối thiểu của đất hạng 6 thuộc loại III là 12.000 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1thuộc loại I là 1.500.000 đồng/m2. - Đối với đất đô thị, giá đất đ−ợc xác định cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của nhà n−ớc. Trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đ−ờng phố; trong mỗi loại đ−ờng phố chia ra 4 hoặc 5 loại vị trí đất khác nhau. Loại đ−ờng phố trong đô thị đ−ợc xác định căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng đô thị. Vị trí đất trong từng đô thị đ−ợc xác định căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất của từng vùng đất trong đô thị; Mức giá tối thiểu của vị trí 4, đ−ờng phố loại III thuộc đô thị loại V là 16.000 đồng/m2, mức giá tối đa của vị trí 1, đ−ờng phố loại I thuộc đô thị loại I là 11.500.000 đồng/m2. Từ năm 1994 đến nay, do giá đất chuyển nh−ợng thực tế có nhiều biến động và sự khác biệt về cơ sở hạ tầng kinh tế của các đô thị khác nhau, Chính phủ đã hai lần điều chỉnh khung giá các loại đất bằng Quyết định 302/QĐ-TTg và Nghị định 17/1998/NĐ-CP, cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất trên địa bàn đ−ợc vận dụng hệ số điều chỉnh (K) từ 0,25 đến 2,7 lần đối với đất đô thị và hệ số điều chỉnh (K) từ 0,5 đến 1,5 lần đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c− nông thôn, đất khu dân c− ven đô thị, ven đầu mối giao thông, ven khu th−ơng mại, khu du lịch, KCN, KCX, KCNC, để đảm bảo giá các loại đất do địa ph−ơng ban hành phù hợp với giá đất thực tế trên địa bàn địa ph−ơng. 2.2.2.2. Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng đã nắm chắc các nguyên tắc và ph−ơng pháp định giá đất quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và vận dụng các nguyên tắc này vào thực tế sử dụng đất, thực tế hình thành giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất tại địa ph−ơng để xây dựng giá các 16 loại đất đảm bảo không v−ợt khung giá các loại đất của Chính phủ, đồng thời đảm bảo sát với thực tế địa ph−ơng, cụ thể nh− sau: a. Đối với đất đô thị - Tại các đô thị loại 1 và 2 việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến, nhất là đối với đất ở, do đó giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất ở các đô thị này có độ chênh lệch rất lớn giữa các đ−ờng phố, ngõ phố và giữa các vị trí khác nhau trên từng tuyến đ−ờng. Để qui định các mức giá đất vừa không thoát ly các qui định, h−ớng dẫn của Trung −ơng, vừa phù hợp với thực tế hình thành giá đất của đô thị, các địa ph−ơng đã chi tiết loại đ−ờng phố, ngõ phố và vị trí đất trên từng trục đ−ờng để xác định giá đất cho sát với thực tế, nh−: + Tại thành phố Hà Nội, bảng giá đất nội đô thị đ−ợc xác định 32 mức giá khác nhau theo 4 loại vị trí của 8 loại đ−ờng phố khác nhau. + Tại thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá đất nội đô thị đ−ợc xây dựng theo từng đơn vị quận. Tại mỗi quận, giá đất đ−ợc xác định theo 4 loại vị trí của 4 loại đ−ờng và mỗi vị trí của một đ−ờng phố lại có nhiều mức giá khác nhau; Từ đó mỗi quận có rất nhiều mức giá đất cụ thể, nh− Quận 1 có 93 mức giá, t−ơng tự Quận 3 có 65 mức giá, Quận 5 có 78 mức giá, Quận 11 có 76 mức giá, Quận Tân Bình có 84 mức giá.... Tính chung toàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng trên 800 mức giá đất nội đô thị khác nhau. + Tại thành phố Hải Phòng, bảng giá đất nội đô thị có 10 mức giá chuẩn cho 10 loại đ−ờng phố khác nhau và 4 mức giá chuẩn cho cho 4 loại ngõ. Dựa vào các mức giá chuẩn này để xác định giá đất của từng lô đất theo các hệ số điều chỉnh về chiều dài của mặt tiếp giáp mặt đ−ờng hình thể của lô đất. Vơí cách xác định này, thành phố Hải Phòng đã định đ−ợc 264 mức giá đất đô thị khác nhau. + Tại thành phố Đà Nẵng, bảng giá đất nội đô thị đ−ợc xác định mức giá chuẩn cho 4 loại đ−ờng phố và 4 mức giá chuẩn cho 4 vị trí của đ−ờng phố. Mức giá đất của từng vị trí cụ thể trên từng đ−ờng phố đ−ợc xác định trên cơ sở 17 giá chuẩn và điều chỉnh theo các hệ số điều chỉnh của đ−ờng phố theo 5 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1 và 1,2), hệ số chiều sâu so với mặt đ−ờng theo 6 hệ số (0,4; 0,5; 0,6; 0,7; 0,8 và 1,0) và hệ số sinh lợi của đất theo 6 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1; 1,2 và 1,3). Từ đó hình thành bảng giá đất nội đô thị Đà Nẵng với 640 mức giá đất khác nhau. Mức giá đất nội thành cao nhất do các địa ph−ơng trên quy định so với mức giá tối đa của Chính phủ quy định đã đ−ợc điều chỉnh theo Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 thì: Hà Nội bằng 32%, Đà Nẵng bằng 30%, Hải Phòng bằng 21% và trung bình bằng khoảng 30% giá đất thực tế cao nhất. Mức giá thấp nhất do địa ph−ơng quy định bằng từ 4 đến 8 lần mức giá tối thiểu do Chính phủ quy định. - Giá đất của các đô thị loại 3, 4 và 5 do các địa ph−ơng qui định nằm trong khung giá do Chính phủ qui định và bằng khoảng 50% giá đất thực tế. - Đối với đất thuộc đô thị mới, mấy năm tr−ớc đây là đất khu dân c− nông thôn, đất nông nghiệp hoặc đất đô thị, nh−ng hạ tầng cơ sở còn thấp kém nh− các Quận Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn (TP. Đà._. Nẵng), Quận Cầu Giấy, Quận Tây Hồ (TP. Hà Nội), Quận 8, Quận 12 (TP. Hồ Chí Minh), Quận Kiến an (TP. Hải Phòng) hoặc các đô thị vừa đ−ợc nâng cấp (từ loại III lên loại II, Thị xã lên Thành phố...); do đó, khi định giá đất, các địa ph−ơng này đều căn cứ vào thực tế phát triển hạ tầng và hình thành giá đất của các đô thị để quy định giá đất thấp hơn ít nhất là 1 bậc về loại đô thị so với khung giá đất do Chính phủ qui định đối với đô thị cùng loại. b. Đối với đất khu dân c− nông thôn (bao gồm cả đất khu dân c− nông thôn ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đ−ờng giao thông chính, khu th−ơng mại, khu công nghiệp, khu du lịch). Giá đất khu dân c− nông thôn tại nhiều địa ph−ơng đ−ợc xác định cho 3 loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng xã, giá đất đ−ợc xác định cho từng vị trí (nhiều nhất là 3 vị trí) theo từng tuyến đ−ờng cụ thể (quốc lộ, tỉnh lộ, đ−ờng giao thông nông thôn...). Mức giá đất khu dân c− nông thôn tại các huyện ngoại thành thuộc đô thị loại 1, các địa ph−ơng quy định xấp xỉ hoặc 18 bằng mức giá tối đa do Chính phủ quy định. Riêng giá đất khu dân c− nông thôn đối với các xã ở miền núi, trung du, vùng xa, vùng sâu, ở các tỉnh khu bốn và miền trung giá đất cao nhất chỉ bằng mức giá tối thiểu do Chính phủ quy định. c. Đối với đất nông nghiệp: Giá đất đ−ợc xác định theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Song một số địa ph−ơng đã xác định mức giá khác nhau cho từng hạng đất nông nghiệp cho phù hợp với giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa ph−ơng bằng việc quy định khung giá cho từng hạng nh− Tiền giang đất hạng 1 có khung giá từ 6.600đ/m2 đến 11.000đ/m2 hoặc quy định giá đất nông nghiệp theo địa bàn từng huyện (Bắc cạn, Hải phòng, Bình d−ơng, Bà rịa - Vũng tàu). ở những vùng gần trung tâm đô thị lớn nh− ngoại thành Hà Nội, ngoại thành TP Hồ Chí Minh, những vùng mật độ dân c− cao thì một số địa ph−ơng đã quy định giá đất nông nghiệp bằng mức giá tối đa của khung giá. ở những vùng có mật độ dân c− thấp nh− vùng cao, miền núi, vùng sâu, vùng xa... thì giá đất do địa ph−ơng quy định phổ biến là ở mức trung bình thấp của khung giá, cá biệt có nơi bằng mức tối thiểu của khung giá. 2.2.2.3. Giá đất cho thuê a. Giá đất do Nhà n−ớc cho thuê - Đối với dự án đầu t− trong n−ớc Ngày 31/12/1995, Bộ tr−ởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT quy định tiền thuê đất đối với tổ chức trong n−ớc sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thuê đất hàng năm đối với đất dùng vào các ngành sản xuất vật chất là 0,5% giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định t−ơng tự đối với các ngành th−ơng mại, du lịch, dịch vụ là 0,7%. - Đối với dự án đầu t− n−ớc ngoài 19 Căn cứ vào Điều 85 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam. Ngày 24 tháng 11 năm 2000, Bộ tr−ởng Bộ tài chính ban hành Quyết định số 189/QĐ-BTC về việc ban hành Bản qui định tiền thuê thuê đất, mặt n−ớc, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam. Theo Quết định này, đơn giá thuê đất đối với tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài tính bằng ngoại tệ đ−ợc xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn: đồng bằng, trung du, miền núi; đồng thời có tính đến các yếu tố đô thị hoá ở các vùng ven đô thị. Mức thu tiền thuê đất một năm cho từng dự án đ−ợc xác định trên cơ sở khung tiền thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh giá tiền thuê theo 3 loại hệ số: hệ số địa điểm, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề. Mức giá thuê đất cụ thể nh− sau: Bảng giá cho thuê đất Đơn vị tính: USD/m2/năm Giá Khu vực Mức giá tối thiểu Mức giá tối đa 1- Đất đô thị Nhóm 1: 1,00 12,00 Nhóm 2: 0,80 9,60 Nhóm 3: 0,60 7,20 Nhóm 4: 0,35 4,20 Nhóm 5: 0,18 2,16 2- Đất không phải đô thị a- Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 1 b- Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 2 0,18 0,10 1,08 0,60 c- Xã khác - Đồng bằng - Trung du - Miền núi 0,060 0,030 0,010 0,360 0,180 0,060 20 Đối với đất không thuộc đô thị, hiện ch−a phải là đất khu dân c−, đất chuyên dùng, mà đất đó hiện đang không dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá thuê đất đ−ợc tính từ 100 USD đến 600 USD/ha/năm. Riêng đối với các vùng núi đá, đồi trọc, đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng vào dự án không phải sản xuất công nghiệp, dịch vụ, du lịch, th−ơng mại, thì đơn giá thuê đất tính từ 30 USD đến 100 USD/ha/năm. b. Giá cho thuê lại đất tại các KCN. Tại Điều 14 Nghị định 36/CP và khoản 1 Điều 87 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP quy định: “Đối với dự án đầu t− vào KCN, KCX, KCNC do doanh nghiệp phát triển hạ tầng đầu t− xây dựng hạ tầng, thì việc trả tiền thuê đất, tiền thuê lại đất đã phát triển hạ tầng và phí sử dụng các công trình hạ tầng thực hiện theo hợp đồng ký kết với doanh nghiệp phát triển hạ tầng”. Nh− vậy, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng KCN đ−ợc quyền ấn định giá cho thuê lại đất tại KCN thông qua hợp đồng ký kết với doanh nghiệp KCN; Nhà n−ớc không thể can thiệp vào giá cho thuê lại đất của Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng KCN thuê đất của Nhà n−ớc đ−ợc áp dụng theo hai mức giá: Đối với doanh nghiệp có vốn đầu t− trong n−ớc, giá thuê đất bằng 0,5% giá đất do địa ph−ơng quy định và đ−ợc h−ởng chế độ −u đãi, miễn giảm tiền thuê đất theo Luật đầu t− trong n−ớc, do đó có mức trả tiền thuê đất rất thấp khoảng từ 57đ/m2/năm đến 14.000đ/m2/năm tuỳ thuộc vào vị trí và giá đất do địa ph−ơng ban hành. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài áp dụng giá thuê đất đối với đầu t− n−ớc ngoài giá thuê từ 600USD/ha/năm đến 2000USD/ha/năm (tuỳ thuộc vị trí và địa bàn). Trên thực tế, các doanh nghiệp KCN phải thuê lại đất của công ty phát triển hạ tầng KCN với mức giá cao hơn giá do Nhà n−ớc cho thuê từ 1,5 đến 30 lần. 2.2.2.4. Định giá, đấu giá đất a. Về định giá 21 ở n−ớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n−ớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch; Nhà n−ớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Ng−ời đ−ợc nhà n−ớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Với các đặc điểm nêu trên, có thể tạm đ−a ra khái niệm: Định giá đất đ−ợc hiểu là sự −ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đ−ợc xác định, tại một thời điểm xác định. Do đó, khi định giá đất ng−ời định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng ph−ơng pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế; hiện nay việc định giá đất cũng sử dụng 3 ph−ơng pháp truyền thống nh− các n−ớc trên thế giới thực hiện, đó là: - Ph−ơng pháp so sánh trực tiếp; - Ph−ơng pháp giá thành (hay còn gọi là ph−ơng pháp chi phí); - Ph−ơng pháp thu nhập (hay còn gọi là ph−ơng pháp đầu t−). Tại thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập Hội đồng định giá và nhà x−ởng thuộc sở hữu Nhà n−ớc thành phố chuyên làm nhiệm vụ định giá tài sản (trong đó có giá trị quyền sử dụng đất) để bán cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng tài sản. b. Về đấu giá đất Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất thì: “… tr−ờng hợp giao đất theo hình thức đấu giá, thì giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng tr−ờng hợp cụ thể”. Hầu hết các thành phố lớn và các tỉnh mới thành lập đã thực hiện hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nh− thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Ninh, Lào Cai, Nghệ An, Nam Định, Hà Nam v.v. Tuy nhiên, ph−ơng pháp xác định giá sàn để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất còn có sự khác nhau và ch−a đảm bảo phù hợp với thực tế; để thống nhất thực 22 hiện về ph−ơng pháp xác định giá sàn đấu giá, xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình; ngày 18/2/2003, Bộ tr−ởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Ph−ơng pháp xác định giá sàn để bán đấu giá quyền sử dụng đất phải căn cứ vào các nguyên tắc sau đây: - Giá đất để tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; - Giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ; - Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng; - Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất. Theo báo cáo của 14 địa ph−ơng đến nay đã sử dụng 1.706,282 ha đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ứng với khoảng 207 dự án đã đ−ợc thực hiện và đã tạo ra nguồn vốn là 3.612,74 tỷ đồng. Những địa ph−ơng có số vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đ−ợc tạo ra từ quỹ đất khá lớn là: Đà Nẵng: 1.602 tỷ, Bà Rịa - Vũng Tàu: 1.190 tỷ, Hải D−ơng: 249 tỷ, Hà Nội và Phú Yên đều 85 tỷ, Cần Thơ: 77 tỷ, An Giang: 86 tỷ, Quảng Ninh: 56 tỷ, Kiên Giang: 0,75 tỷ, Lào Cai:38 tỷ, TP. Hồ Chí Minh: 53 tỷ, Quảng Nam: 35 tỷ, Ninh Bình: 13 tỷ, Nghệ An: 40 tỷ. Hiện tại có 18 dự án thuộc 9 tỉnh sẽ thực hiện trong thời gian tới với tổng diện tích của dự án là 7.950,355 ha, trong đó diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng 60 ha, diện tích quỹ đất đ−ợc sử dụng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là −ớc tính 3.820,355 ha, t−ơng ứng với giá trị −ớc tính 25.324,11 tỷ đồng. 2.3. những yếu tố ảnh h−ởng giá đất Giá đất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu cơ với nhau. Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố có ảnh h−ởng trực tiếp đến giá đấtu, cụ thể nh− sau: 23 2.3.1. Nhóm yếu tố tự nhiên 2.3.1.1. Vị trí của đất Đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí đất sang chỗ khác. Do đặc tính này, vị trí đất đai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô, giá đất và khả năng thu lợi của đất. Con ng−ời chỉ có thể can thiệp làm thay đổi lợi ích thu đ−ợc từ đất thông qua việc đầu t− công sức và tiền vốn của mình mà thôi. Ví dụ, hai thửa đất đô thị cùng một đ−ờng phố, nh−ng ở vị trí khác nhau (góc phố, mặt đ−ờng v.v.) thì −u thế của 2 vị trí này khác nhau. Cụ thể, vị trí góc phố sẽ có −u thế nhất vì ở vị trí này thửa đất có những thuận lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), môi tr−ờng (sáng sủa, thoáng đãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ của công trình; do đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị trí khác trong cùng một đ−ờng phố. Nh− vậy, đất cùng mục đích sử dụng, có vị trí khác nhau thì đất ở vị trí thuận lợi cho mục đích sử dụng đó giá đất cao nhất. 2.3.1.2. Kích th−ớc, hình thể, diện tíc h của đất Thực tế cho thấy, thửa đất có giá cao nhất khi nó có kích th−ớc và hình thể tối −u đáp ứng đ−ợc yêu cầu sử dụng đất của đại đa số dân c− trong vùng. Ví dụ trên địa bàn nội thành Hà Nội, với nhu cầu để ở thì thửa đất có giá nhất khi có kích th−ớc mặt tiền thửa đất từ 4 m đến 5 m và chiều sâu từ 12 m đến 15 m. 2.3.1.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật; hệ thống đ−ờng, hệ thống cung cấp điện, hệ thống cấp, thoát n−ớc n−ớc mà tốt thì giá trị của đất tại khu vực này sẽ cao hơn nhiều những khu vực đất có cơ sở hạ tầng thấp kém. Hoặc khu đất đ−ợc toạ lạc tại những khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt nh−: tr−ờng học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân c− tập trung có dân trí cao và các khu dịch vụ công cộng khác v.v. ảnh h−ởng 24 trực tiếp đến đời sống, vật chất, tinh thần, ảnh huởng đến hoạt động kinh doanh dịch vụ của con ng−ời thì giá đất sẽ cao hơn so với những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội thấp kém. 2.3.2. Quan hệ cung cầu Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh h−ởng mạnh mẽ đến sự biến động của giá đất. Cung và cầu ảnh h−ởng đến giá đất thông qua t−ơng quan giữa chúng và thông qua sự co dãn của chúng. Quan hệ cung cầu về đất luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là tính đặc thù của giá đất; bởi vậy khả năng cung về đất ở một vùng mang tính ổn định về cả số l−ợng lẫn vị trí, do không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này sang vị trí khác. Nh−ng cầu về sử dụng đất và cầu có khả năng thanh toán thì có tính ổn định t−ơng đối theo từng vùng. Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có nh−ng không nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng. Do đó, giá đất có sự chênh lệch lớn giữa các vùng, các địa ph−ơng. Kinh tế học đã chỉ ra rằng, cung về đất đai là một đ−ờng thẳng đứng, còn cầu về đất đai có xu h−ớng vận động lên trên và sang bên phải của đồ thị biểu diễn quan hệ cung cầu về đất. Bởi vì, hàng hoá đất do thiên nhiên tạo ra mà con ng−ời không có khả năng mở rộng theo ý muốn của mình và có tính khan hiếm. Trên thực tế, xu h−ớng cầu về đất ngày càng tăng do dân số tăng, sản xuất, kinh tế xã hội ngày càng phát triển v.v. song cung về đất lại có hạn, dẫn đến giá đất có chiều h−ớng tăng lên. 2.3.3. Chính sách của Nhà n−ớc 2.3.3.1. Chính sách đất đai và các yếu tố pháp luật Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nhằm “thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”, Nhà n−ớc sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính sách giá đất; chính sách qui định các quyền của ng−ời sở hữu, ng−ời sử dụng đất; chính sách chuyển dịch các quyền sử dụng đất; chính sách khuyến khích đầu t−; Chính sách thuế v.v. hệ thống các công cụ này có quan hệ mật thiết và bổ sung 25 cho nhau để thực thi quản lý Nhà n−ớc về đất đai, nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả. Với chính sách cho phép chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhà n−ớc thừa nhận sự hoạt động tất yếu của thị tr−ờng bất động sản, đất đai không những đ−ợc xem nh− là một t− liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn đ−ợc xem nh− một loại “hàng hoá” đặc biệt có thể mua bán trên thị tr−ờng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, ngoài ra còn giữ đ−ợc sự ổn định của thị tr−ờng đất đai. Nhà n−ớc thông qua chính sách thuế nhằm khuyến khích hoặc hạn chế sản xuất kinh doanh, đầu t−, tác động đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tế một số n−ớc không thực hiện thu thuế đất, thuế thu nhập từ đất, do đó khuyến khích mua bán đất. 2.3.3.2. Chính sách phát triển kinh tế của Nhà n−ớc Khi Nhà n−ớc đ−a ra chính sách phát triển kinh tế của đất n−ớc cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích; sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đối với các ngành kinh tế công nghiệp, th−ơng mại, dịch vụ... Sự tăng tr−ởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, th−ơng mại, dịch vụ, du lịch v.v. làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản trên thị tr−ờng bất động sản dẫn đến giá đất có sự biến đổi theo xu h−ớng tăng lên. 2.3.3.3. Chính sách phát triển nông nghiệp, chính sách đô thị hoá nông thôn Với chủ tr−ơng của Nhà n−ớc, phải tập trung đầu t− phát triển nông nghiệp, cơ sở hạ tầng nông thôn bằng thông qua các ch−ơng trình 327, ch−ơng trình 135, phát hành công trái để huy động vốn đầu t−, huy động nguồn lực trong dân và các chính sách −u đãi đầu t− v.v. để nâng cao đời sống, tăng nguồn thu nhập cho ng−ời lao động; đầu t− nâng cấp cơ sở hạ tầng (đ−ờng xá, cầu 26 cống, điện, n−ớc v.v.), nâng cấp các công trình công cộng (tr−ờng học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí v.v.) làm thay đổi bộ mặt của các vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa; tạo điều kiện thu hút đầu t− làm tăng nhu cầu về sử dụng đất phục vụ cho các ngành th−ơng mại, dịch vụ v.v. Đây là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất tại các vùng nông thôn tăng lên. 2.3.3.4. Quy hoạch sử dụng đất Mọi thực vật sinh tr−ởng và phát triển cần dựa vào đất đai, mọi sinh hoạt của con ng−ời hay động vật, thực vật đều phải dựa vào sức chịu tải của đất đai. Loại sức chịu tải này có thể tồn tại từ năm này qua năm khác, sử dụng liên tục không ngừng, không bị mất đi, không nhân tố nào có thể thay thế đ−ợc. Đặc tính này của đất đai đã đ−ợc C. Mác khẳng định:"Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải đ−ợc thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi nh− mất đi. Trái lại, đất mà đ−ợc sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn lên". Một thửa đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích nông nghiệp, là ngành sản xuất có năng suất thấp; dó đó, lợi nhuận thu đ−ợc từ thửa đất này thấp, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất thấp và giá đất thấp. Nh−ng cũng thửa đất này nếu chuyển sang đất chuyên dùng hoặc đất đô thị (sản xuất công nghiệp, th−ơng mại, dịch vụ v.v.) có năng suất lao động cao hơn, lợi nhuận thu đ−ợc cao hơn, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất cao hơn và giá đất sẽ cao hơn. Nh− vậy, giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của đất nếu sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau và có xu h−ớng cao hơn nên giá đất cao hơn. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử dụng của từng vùng đất, từng khu vực cụ thể; làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnh h−ởng đến cung cầu về đất đai, tác động đến giá đất. Tr−ớc hết là thay đổi mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, việc chuyển mục đích sử dụng đất ở một vùng nào đó đang sản xuất nông nghiệp, nay qui hoạch thành Khu công nghiệp sẽ làm tăng 27 việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong khu qui hoạch và vùng vành đai, làm tăng giá trị của đất. Sau là, qui hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân c− nh− qui hoạch xây dựng khu đô thị mới, qui hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị v.v. sẽ làm tăng giá trị của đất ở các trung tâm đô thị, trung tâm th−ơng mại, dịch vụ, du lịch, trung tâm dân c−, các khu vui chơi gải trí; vì ở các trung tâm này cầu về đất đai phục vụ trực tiếp cho các hoạt động th−ơng mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở v.v. là rất lớn. Đất khu dân c− nông thôn, đất nông nghiệp đ−ợc qui hoạch thành các khu đô thị mới tức là thực hiện chuyển mục đích của đất một cách cơ bản làm tăng nhu cầu sử dụng đất, tăng khả năng sinh lợi của đất, dẫn đến giá đất tăng lên. 2.3.4. Các yếu tố xã hội Môi tr−ờng, tập quán của con ng−ời cũng đ−ợc xem là yếu tố tác động đến giá đất; phần đông ng−ời dân thích các h−ớng Đông - Nam, Nam, Tây - Nam, Đông hơn là các h−ớng Tây Bắc, Bắc, Đông Bắc. Điều này cho thấy h−ớng đất cũng là một yếu tố làm tăng giá trị sử dụng của đất khiến cho các thửa đất ở các h−ớng khác nhau sẽ có giá cao hơn hoặc thấp hơn. Mặt khác, môi tr−ờng, cảnh quan của thửa đất cũng tác động đến giá đất. Chẳng hạn một thửa đất gần hồ, gần trung tâm văn hoá, gần khu du lịch vui chơi giải trí .v.v. Những yếu tố này tạo nên sự hấp dẫn của thửa đất và làm cho nó có giá trị sử dụng cao cũng nh− có giá đất cao hơn. Trình độ nhận thức, tâm lý của con ng−ời cũng tác động đến giá đất; một số ng−ời có tiền để không, đôi khi nghĩ và hành động theo “phong trào”. Họ nghe nói kinh doanh bất động sản sẽ kiếm đ−ợc nhiều tiền một cách nhanh chóng nên họ đua nhau đi tìm mua nhà, mua đất. Họ tìm kiếm bản đồ qui hoạch, thảo luận với ng−ời thân, bạn bè, sau đó săn lùng những mảnh đất có vị trí đẹp trên bản đồ qui hoạch thành phố. Chính điều này đã dẫn đến những “cơn sốt đất” trên thị tr−ờng, khiến cho giá đất tăng lên rất cao. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào khả năng mua của xã hội và bản thân ng−ời mua cùng với lòng ham muốn, sự khan hiếm của đất đai. 28 2.4. mối liên hệ giữa đất và thị tr−ờng bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời đ−ợc. Do đó một tài sản đ−ợc coi là một bất động sản, tài sản đó phải là đất đai hoặc tài sản đó gắn liền với đất đai. Nh− vậy, không gắn liền với đất thì tài sản đó không phải là bất động sản. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Nói đến thị tr−ờng bất động sản đầu tiên là thị tr−ờng đất đai; đất đai là một tài sản đặc biệt, tài sản đất đai gồm 2 mặt, bản thân đất đai và vốn đất đai (giá đất). Bất động sản cũng nh− các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hoá khi đ−ợc trao đổi trên thị tr−ờng; Nh− vậy, thị tr−ờng bất động sản là các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển dịch quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mối liên hệ giữa giá trị của đất với thị tr−ờng bất động sản còn thể hiện ở các hoạt động sau đây: - Hoạt động trao đổi mua bán bất động sản là hành vi của sự hình thành thị tr−ờng bất động sản. Ngày nay việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đã trở thành phổ biến và v−ợt khỏi khuôn khổ của một quốc gia, nhất là ở các n−ớc có nền kinh tế thị tr−ờng phát triển. Mua bán trao đổi bất động sản đ−ợc diễn ra trực tiếp giữa những ng−ời cần mua bán, trao đổi bất động sản. Mua bán bất động sản đ−ợc thực hiện thông qua các doanh nghiệp dịch vụ, môi giới. Mua bán bất động sản còn do các doanh nghiệp hoạt động cung cấp bất động sản cho nhu cầu (cầu) của xã hội d−ới hình thức bán bất động sản, cho thuê bất động sản. Từ đó, mà kinh doanh bất động sản đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế thị tr−ờng. - Thị tr−ờng cho thuê bất động sản, là một dạng mà ng−ời có nhu cầu cần sử dụng bất động sản chỉ giới hạn trong một thời gian nhất định; do đó, họ có nhu cầu thuê và việc thuê bất động sản đem lại hiệu quả hơn các hình thức khác. Ng−ời có bất động sản cho thuê trên cơ sở nghiên cứu thị tr−ờng mà quyết định việc cho thuê bất động sản đảm bảo lợi ích kinh tế là cao nhất. - Thế chấp bất động sản là một dạng đảm bảo vốn vay bằng bất động sản. Ng−ời có quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất) đ−ợc thế chấp quyền 29 sở hữu bất động sản để vay vốn. Nói một cách khác, thế chấp là một dạng bảo đảm tiền vay. Ngoài việc bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản, tài sản, ng−ời ta còn sử dụng các hình thức cầm cố, đặt cọc, bảo lãnh để đảm bảo tiền vay. Nh−ng thế chấp bất động sản để bảo đảm vốn vay (tiền vay) có đặc điểm riêng khác so với thế chấp các tài sản khác. Do tính chất không di dời đ−ợc của bất động sản, nên ng−ời có bất động sản thế chấp để vay vốn vẫn đ−ợc sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp và nh− vậy giá trị sử dụng của bất động sản đ−ợc nhân đôi: trên ph−ơng diện là hiện vật, bất động sản tham gia quá trình sản xuất kinh doanh hoặc phục vụ đời sống; trên ph−ơng diện đ−ợc tính thành giá trị, bất động sản đ−ợc thế chấp bảo đảm tiền vay. - Dùng đất để góp vốn liên doanh, vì bản thân đất đai là một tài sản- bất động sản, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh là bất động sản đ−ợc tính thành tiền mà ng−ời có quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản cũng là ng−ời đ−ợc dùng giá trị bất động sản để góp vốn liên doanh. Ng−ời ta cũng có thể mở rộng việc góp vốn bằng bất động sản thành hình thức góp cổ phần. Trong nền kinh tế thị tr−ờng phát triển, việc dùng bất động sản góp vốn liên doanh hoặc chuyển thành cổ phần đã v−ợt khỏi khuôn khổ của một quốc gia và ngày càng phát triển ở các n−ớc đang phát triển, nhằm thu hút sự đầu t− về vốn, kỹ thuật và công nghệ từ các n−ớc phát triển. - Thực hiện cổ phần hoá doanh nghiệp nhà n−ớc ở Việt Nam và bán tài sản nhà n−ớc (sở hữu toàn dân) ở một số n−ớc cũng có thể đ−ợc xem là chuyển dịch bất động sản, tài sản từ sở hữu nhà n−ớc thành hình thức hỗn hợp sở hữu. Để cổ phần hoá doanh nghiệp nhà n−ớc ng−ời ta xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó có bất động sản và nhiều doanh nghiệp giá trị bất động sản là chủ yếu trong tổng giá trị cổ phần của doanh nghiệp; vì thế, việc mua bán cổ phần doanh nghiệp cũng có thể đ−ợc xem nh− nó thuộc phạm vi thị tr−ờng bất động sản. 30 2.5. Những tồn tại chủ yếu trong chính sách giá đất 2.5.1. Về giá đất Một là, giá đất do UBND cấp tỉnh ở nhiều địa ph−ơng ban hành quá thấp so với giá đất thị tr−ờng, kết quả điều tra cho thấy giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn với giá thị tr−ờng từ 10 - 15 lần. Điều này cho thấy: khi áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà n−ớc thất thu quá lớn nh−ng khi áp dụng đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhận; từ đó, gây nhiều tiêu cực, khiếu kiện trong dân. Hai là, tiêu thức và kỹ thuật xác định giá các loại đất ch−a rõ ràng - Giá đất đô thị đ−ợc qui định cho 5 loại đô thị theo phân loại đô thị hiện hành của Nhà n−ớc. Do tiêu thức phân loại đô thị có những nội dung khác với các yếu tố hình thành giá đất, nên có nhiều tr−ờng hợp đô thị có giá đất thực tế khác nhau nh−ng lại có chung một khung giá, mức giá là bất hợp lý. - Đối với đất khu dân c− nông thôn, đất dân c− vùng ven đô thị và đầu mối trục đ−ờng giao thông, khu th−ơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp thì vị trí lô đất và điều kiện về kết cấu hạ tầng, khoảng cách đến các trung tâm đô thị là căn cứ chủ yếu để xác định giá loại đất này, nh−ng lại phân loại theo 6 hạng đất nh− đất nông nghiệp là dễ gây hiểu nhầm với đất nông nghiệp và thiếu cơ sở cho h−ớng dẫn xác định giá đất; dẫn đến, nhiều địa ph−ơng qui định khác nhau; - Việc xác định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa các địa ph−ơng ch−a đ−ợc h−ớng dẫn, do đó giá đất giữa các vùng giáp ranh có sự chênh lệch lớn: nh− huyện Gò vấp TP HCM có giá đất mặt đ−ờng 43 là 800.000đ/m2 trong khi đó huyện Thuận An tỉnh Bình d−ơng cũng mặt đ−ờng 43 lại có giá 180.000đ/m2; - Hiện nay đang có 3 văn bản của Chính phủ qui định hệ số K để điều chỉnh giá đất là quá nhiều sẽ dẫn đến sự vận dụng thiếu thống nhất. Ba là, giá đất là phạm trù mới mẻ ở n−ớc ta, việc chỉ đạo và h−ớng dẫn của Nhà n−ớc ch−a kịp thời và ch−a cụ thể, dẫn đến cách hiểu, cách làm ch−a 31 thống nhất, ch−a phù hợp với thực tế, ch−a có cơ quan chuyên môn làm tham m−u cho chính quyền về giá đất đã dẫn đến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ Trung −ơng đến cơ sở. 2.5.2. Về giá cho thuê đất Trên thực tế, nếu tính cả tiền đền bù thiệt hại về đất mà ng−ời thuê đất phải trả cho ng−ời có đất bị thu hồi thì giá thuê đất hiện nay vẫn là cao. Mặt khác, còn có sự phân biệt giữa giá cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân trong n−ớc với tổ chức cá nhân có vốn đầu t− n−ớc ngoài tại Việt nam, đây là vấn đề phức tạp, bất hợp lý ảnh h−ởng đến môi tr−ờng đầu t−. 2.5.3. Về giá cho thuê lại đất Giá cho thuê đất tại các KCN đ−ợc xác định = giá đất thô (giá Nhà n−ớc cho thuê) + chi phí giải toả, đầu t− phát triển hạ tầng + lợi nhuận của doanh nghiệp. Trên thực tế, khi cho thuê đất các doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng KCN đã không tách phần đất thô để dễ thực hiện việc đầu cơ đất và cản trở việc thực hiện −u đãi tiền thuê đất cho các doanh nghiệp KCN theo quy định của Nhà n−ớc. Các doanh nghiệp KCN phải chấp nhận thuê lại với mức giá cao gấp từ 1,5 đến 30 lần giá do Nhà n−ớc cho thuê nh−ng Nhà n−ớc lại không thể can thiệp đ−ợc, gây ảnh h−ởng đến môi tr−ờng đầu t−, không thu hút đ−ợc các doanh nghiệp thuê đất tại các KCN. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu t−, hiện nay các KCN trên cả n−ớc mới lấp đầy khoảng 47% tổng diện tích đất cần lấp đầy (diện tích có thể cho thuê). 2.5.4. Về định giá, đấu giá quyền sử dụng đất Công việc định giá đất để bán nhà x−ởng thuộc sở hữu Nhà n−ớc, xác định giá đất để bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình, hiện nay đa số các tỉnh đều giao cho Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính - Vật giá cấp tỉnh đảm đ−ơng và kiêm nhiệm; Ban này không phải là một cơ quan chuyên sâu, độc lập về định giá mà công việc chính vẫn là quản lý Nhà n−ớc về giá, do đó không đảm bảo đ−ợc về tiến độ và chất l−ợng dẫn đến nhiều thiếu sót và khiếu kiện xảy ra. 32 Ch−ơng III Nghiên cứu thuế, phí và lệ phí đất đai 3.1. Một số vấn đề cơ bản về thuế, phí, lệ phí đối với thị tr−ờng bất động sản và kinh nghiệm của một số n−ớc. 3.1.1. Thuế Thuế là một hình thức động viên bắt buộc của Nhà n−ớc đối với mọi công dân nhằm tập trung một phần thu nhập của các thể nhân và pháp nhân vào ngân sách Nhà n−ớc. Thuế đ−ợc thể hiện d−ới một số đặc điểm chủ yếu sau: - Thuế là một biện pháp tài chính của Nhà n−ớc mang tính quyền lực, tính c−ỡng chế, pháp lý cao; - Thuế là một khoản đóng góp không mang tính chất hoàn trả trực tiếp cho ng−ời nộp mà sẽ đ−ợc hoàn trả thông qua cơ chế đầu t− của Nhà n−ớc cho việc sản xuất và cung cấp hàng hoá công cộng. Việc đánh thuế của Nhà n−ớc nhằm hai mục tiêu chính là động viên một phần nguồn tài chính của quốc gia để nuôi sống bộ máy của mình và dùng thuế để thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của mình đối với đất n−ớc. Với mục tiêu này, thuế có một số vai trò cơ bản nh− sau: - Thuế là công cụ chủ yếu để tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà n−ớc. Với xu h−ớng chi tiêu công cộng ngày càng tăng nên ở tất cả các quốc gia, thuế đã trở thành nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà n−ớc. Tuy nhiên, để đảm bảo thuế trở thành nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà n−ớc không có nghĩa là động viên vào ngân sách Nhà n−ớc với bất cứ giá nào. Trong một quốc gia, mức động viên về thuế luôn luôn bị ràng buộc bởi rất nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, tr−ớc hết là yếu tố tăng tr−ởng kinh tế mà bi._.ng đất, tiền thuê đất, trong đó có biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất, chế độ thu lệ phí tr−ớc bạ và các chính sách khác: cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; quỹ đầu t− phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho cho các đối t−ợng chính sách xã hội. Nói chung các chính sách và biện pháp tài chính ch−a đ−ợc đổi mới triệt để, còn dấu ấn bao cấp và ch−a đủ mạnh để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị tr−ờng bất động sản. 6.2.2.4. Chính sách tín dụng Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng th−ơng mại trực tiếp hoạt động kinh doanh bất động sản. Ngoài hoạt động chính thực hiện chức năng 3 trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng còn đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất. Ví dụ, dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cáo nhà rao bán, h−ớng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nh−ợng, thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để mua nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là ph−ơng tiện để thúc đấy, phát triển hoạt động tín dụng, nhất là cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; các hoạt động dịch vụ nhà đất của ngân hàng gián tiếp tham gia vào hoạt động của thị tr−ờng bất động sản, tuy nhiên mức độ còn hạn chế so với tiềm năng của Hệ thống này. 6.2.3. Đánh giá cơ chế quản lý thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta trong giai đọan hiện nay 111 6.2.3.1. Những kết quả đạt đ−ợc Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX đã xác lập chủ tr−ơng, mở đ−ờng cho sự hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị tr−ờng trong cơ chế quản lý kinh tế thị tr−ờng định h−ớng Xã hội chủ nghĩa. Thị tr−ờng Bất động sản tuy còn sơ khai nh−ng đã thu hút đ−ợc một l−ợng vốn khá lớn vào đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị Trong giai từ 1987-1997 có trên 2000 dự án đầu t− n−ớc ngoài, với số vốn gần 35000 triệu USD đầu t− vào các lĩnh vực kinh tế, sử dụng 97.000 Ha đất; tỷ trọng vốn pháp định bên Việt nam chiếm 37% (trên 6.000 triệu USD, trong đó vốn bằng quyền sử dụng đất chiếm 27%). Riêng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đến cuối năm 2001 vốn đầu t− trực tiếp n−ớc ngoài đạt gần 7.000 triệu USD. Trong giai đoạn 1996-2000 Nhà n−ớc đã giao cho các tổ chức 260.000 Ha đất chuyên dùng để xây dựng và phát triển hạ tầng các lĩnh vực kinh tế, khoa học - kỹ thuật, văn hoá xã hội, giáo dục, thể dục thể thao, y tế v.v; đã giao và cho thuê 25.000 Ha đất cho các tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở và phát triển đô thị, diện tích nhà ở đô thị từ 3-4 m2/ng−ời tăng lên 7-8 m2/ng−ời (Nguồn: Bộ kế hoạch đầu t− , Tổng cục Địa chính ) 6.2.3.2. Những hạn chế, tồn tại Hoạt động của thị tr−ờng bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu t− phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức; quản lý nhà n−ớc về đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị tr−ờng bất động sản bị buông lỏng. Ng−ời sử dụng đất ch−a làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà n−ớc. Chính sách tài chính đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà n−ớc. Những tồn 112 tại, yếu kém của thị tr−ờng bất động sản n−ớc ta hiện nay thể hiện ở những điểm chủ yếu sau: - Mất cân đối về cung, cầu (Nhà ở cung không đáp ứng cầu, trong khi mặt bằng khu công nghiệp cung v−ợt quá cầu); - Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao (khoảng trên 70%); - Giá bất động sản biến động mạnh (tr−ớc 7/1992: ít biến động; 1993- 1997: "nóng"; 1997-1999: “đóng băng”; 2000-2001: "sốt"; tồn tại song hành 2 loại giá : giá theo khung giá đất của Nhà n−ớc và giá thị tr−ờng; - Thủ tục hành chính phức tạp, giao dịch vòng vèo qua nhiều nấc trung gian; - Thông tin bất động sản thiếu, không rõ ràng; - Đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, ngân sách thất thu: trong giai đoạn 1996-2000 các khoản thu do cấp GCNQSDĐ (mới có 17% đ−ợc cấp) khoảng gần 1000 tỷ/năm . 113 Ch−ơng VIi Đề xuất và kiến nghị giải quyết những vấn đề kinh tế đất trong thị tr−ờng bất động sản 7.1. Chính sách giá đất Nh− đã phân tích ở phần trên thì mối quan hệ giữa giá đất và thị tr−ờng bất động sản là mối quan hệ là chặt chẽ không thể tách rời nhau; thị tr−ờng bất động sản thực chất là thị tr−ờng đất đai, hoạt động của thị tr−ờng bất động sản là việc l−u thông hàng hoá (đặc biệt) thông qua việc mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn, chuyển dịch quyền sử dụng đất và đ−ợc quy đổi ra giá trị của đất đ−ợc xác định bằng giá đất của Nhà n−ớc quy định, giá chuyển nh−ợng thực tế trên thị tr−ờng; do đó để thị tr−ờng bất động sản hình thành và phát triển một cách lành mạnh, Nhà n−ớc phải củng cố lại hệ thống giá đất cho phù hợp với yêu cần thực tế đặt ra hiện nay. Vấn đề này cũng đã đ−ợc Đảng rất quan tâm, đ−ợc khẳng định tại Nghị quyết số 26/NQ-TƯ ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung −ơng khoá IX, cụ thể: “Chính phủ quy định khung giá đất cho từng địa bàn, trong từng thời gian (có điều chỉnh theo tình hình thực tế) và nguyên tắc, ph−ơng pháp xác định giá đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng quy định giá cụ thể, công bố, công khai để làm căn cứ thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu thuế đất, bồi th−ờng khi thu hồi đất. Tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý giá đất, xây dựng hệ thống giá và thẩm định giá đất phù hợp với sự phát trình của thị tr−ờng bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất”. Xuất phát từ thực tế trên đây, để giá đất đảm bảo phù hợp với thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta hiện nay, cần phải tập trung giải quyết những vấn đề cụ thể nh− sau: 7.1.1. Về nguyên tắc xác định khung giá và giá các loại đất Để giá đất do Nhà n−ớc qui định thực sự là công cụ - th−ớc đo giá trị xác định đúng đắn giá trị đất đai - nguồn tài nguyên - tài sản - bất động sản của đất 114 n−ớc, đảm bảo giá đất do Nhà n−ớc qui định vừa là công cụ vừa là ph−ơng tiện của Nhà n−ớc thực hiện các chính sách phát triển kinh tế và quản lý đất đai, điều chỉnh tầm vĩ mô thị tr−ờng bất động sản, giá đất do Nhà n−ớc qui định phải theo nguyên tắc sau: 7.1.1.1. Khung giá và giá đất phải đ−ợc xác định theo loại đất Khung giá và giá đất cụ thể phải đ−ợc xác định theo loại đất để đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà n−ớc đối với đất đai, đó là nguyên tắc đầu tiên và nhất quán; đồng thời, nguyên tắc này cũng phù hợp với nguyên lý cơ bản về giá đất. 7.1.1.2. Giá đất phải phù hợp với thực tế tại địa ph−ơng Căn cứ vào khung giá và ph−ơng pháp xác định giá các loại đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa ph−ơng quy định phải phù hợp với thực tế. Phù hợp với thực tế ở đây đ−ợc hiểu và thực hiện trên các khía cạnh: - Phù hợp với thực tế đã và đang diễn ra ở địa ph−ơng; - Phù hợp với giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế đã hình thành ở địa ph−ơng đã loại trừ các yếu tố giả tạo, loại trừ các tr−ờng hợp cá biệt; - Phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất. 7.1.1.3. Giá đất phải đ−ợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị tr−ờng tại địa ph−ơng Tr−ờng hợp giá đất biến động do Nhà n−ớc công bố quy hoạch, đầu t− cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các yếu tố khác, thì UBND cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời. 7.1.2. Phạm vi áp dụng giá đất do Nhà n−ớc quy định Theo quy định tại Điều 12 của Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung) thì giá đất do Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa ph−ơng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí tr−ớc bạ; tính giá trị 115 tài sản khi giao đất, bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất. Để thực hiện quy định này có 2 giải pháp khác nhau: Giải pháp thứ nhất, căn cứ vào khung giá do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh quy định một bảng giá đất để áp dụng với tất cả các tr−ờng hợp này mà giá đất đó phải phù hợp với giá đất thực tế của địa ph−ơng. Nh− vậy, trong điều kiện giá đất luôn có biến động nh− hiện nay, thì hàng năm ít nhất phải có một lần địa ph−ơng ra quyết định điều chỉnh giá đất hoặc công bố giá đất mới vào ngày 01 tháng 01 hằng năm. Đây là việc làm hết sức khó khăn đòi hỏi phải có một tổ chức theo dõi giá đất ở từng địa ph−ơng. Giải pháp thứ hai, căn cứ vào khung giá do Chính phủ qui định, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính lệ phí tr−ớc bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất. Bảng giá đất do địa ph−ơng ban hành đ−ợc ổn định từ 3 đến 5 năm, chỉ điều chỉnh khi giá đất thực tế có thay đổi lớn. Trong tr−ờng hợp thu tiền sử dụng đất khi Nhà n−ớc giao đất, bồi th−ờng thiệt hại về đất khi Nhà n−ớc thu hồi đất, nếu giá đất do địa ph−ơng quy định không còn phù hợp với giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thì căn cứ vào bảng giá đất ban hành xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất và đền bù thiệt hại về đất cho phù hợp với thực tế hình thành giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất tại địa ph−ơng để đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của ng−ời sử dụng đất với lợi ích của Nhà n−ớc, trên cơ sở quán triệt nguyên tắc Nhà n−ớc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 7.1.3. Tổ chức định giá và chuyên gia định giá đất 7.1.3.1. Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào d− luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị tr−ờng cần thành lập tổ chức định giá đất từ trung −ơng đến địa ph−ơng. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và bất động sản. 116 Cơ quan định giá đất cấp trung −ơng, cơ quan này thực hiện chức năng về định giá đất; hỗ trợ, h−ớng dẫn, giám sát các hoạt động của cơ quan định giá địa ph−ơng. Cơ quan định giá đất địa ph−ơng, cơ quan này thực hiện hai chức năng; chức năng thứ nhất là giúp uỷ ban nhân dân tỉnh trong việc thực hiện quản lý nhà n−ớc về định giá đất trên địa bàn; chức năng thứ hai là cung cấp các dịch vụ định giá đất, cung cấp thông tin về giá đất và cung cấp các dịch vụ có liên quan trên cơ sở có thu tiền khi thực hiện dịch vụ. Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm tr−ớc pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đ−a ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho ng−ời yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. 7.1.3.2. Về đào tạo chuyên gia định giá đất Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đất dòi hỏi những ng−ời làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó Nhà n−ớc cần phải chú trọng về đào tạo các chuyên gia t− vấn, định giá đất. Tr−ớc mắt cần tăng c−ờng khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các tr−ờng đại học. 7.2. chính sách tài chính đối với đất đai 7.2.1. Thuế sử dụng đất Quan điểm gộp chung thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất thành một hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất: - Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất có đặc điểm chung là đối t−ợng thu, đối t−ợng nộp thuế và thời gian thu. 117 - Bảo đảm cho chính sách thuế đối với việc sử dụng đất phù hợp với cơ chế thị tr−ờng và hệ thống thu đối với đất đai khi giá đất đai đã đ−ợc Chính phủ và địa ph−ơng quy định để thu các khoản thu liên quan đến đất. - Gộp hai sắc thuế thành một sắc thuế sử dụng đất góp phần nâng cao đ−ợc hiệu quả của công tác thu và quản lý thuế bằng việc giảm bớt các chi phí và các thủ tục hành chính trong công tác kê khai, lập sổ thuế, tính thuế, xem xét miễn giảm thuế và thu nộp thuế. 7.2.2. Chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay bằng thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định hiện hành, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản (xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà chung c− v.v. để chuyển nh−ợng hoặc cho thuê) phải thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trong các tr−ờng hợp chuyển nh−ợng, cho thuê tài sản gắn liền với đất, còn các doanh nghiệp không thực hiện kinh doanh bất động sản, chỉ đơn thuần chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thì nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và quy định này là rất phức tạp và không công bằng vì chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đơn thuần cũng phát sinh giá trị gia tăng, cóu thu nhập nh−ng chỉ phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất; do đó, chuyển sang hình thức đánh thuế thu nhập là phù hợp hơn cả. T−ơng tự nh− vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất cũng phát sinh thu nhập nên cần thiết phải áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với ng−ời có thu nhập cao. 7.2.3. Lệ phí tr−ớc bạ Tách phần có tính chất thuế trong lệ phí tr−ớc bạ để quy định thành thuế tài sản. Phần có tính chất phí dịch vụ công quy định thành lệ phí đăng ký đất đai, bất động sản. 118 7.2.4. Chính sách thu tiền sử dụng đất - Thực hiện ch−a thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các tr−ờng hợp sử dụng đất ở tr−ớc khi có Luật đất đai năm 1993 mà không thuộc đất Nhà n−ớc giao và các tr−ờng hợp do nhận chuyển nh−ợng, nhận thừa kế từ ông, bà, cha, mẹ v.v. để lại mà ng−ời chuyển nh−ợng, ng−ời thừa kế ch−a có hồ sơ ban đầu (giấy tờ hợp pháp) về đất. - Đối với những tr−ờng hợp sử dụng đất bất hợp pháp (lấn chiếm đất công v.v) tr−ớc 15/10/93 thì việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất d−ới hình thức ghi nợ và ng−ời sử dụng đất hoàn trả khi chuyển nh−ợng, thừa kế đất đai. - Giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại nhằm đảm bảo giảm chí phí cho ng−ời sử dụng đất theo h−ớng: Ng−ời đ−ợc giao đất mới thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế trừ đi giá đất tính đền bù; tr−ờng hợp đ−ợc giao từ đất nông nghiệp để sử dụng làm đất ở, đất chuyên dùng thì tiền sử dụng đất đ−ợc tính theo giá đất ở, đất chuyên dùng trừ đi chi phí đền bù theo giá đất nông nghiệp. 7.2.5. Chính sách thu tiền thuê đất - Thống nhất áp dụng cơ chế thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức, cá nhân trong n−ớc và tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài thuê đất. Các giải pháp cơ bản gồm tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện đơn giá tiền thuê đất đối với tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đảm bảo tiếp tục giảm giá thuê đất ở các vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa, vùng cao, miền núi, biên giới, hải đảo; điều chỉnh lại nhóm ngành nghề cho phù hợp với nhóm ngành nghề quy định đối với tiền thuê đất trong n−ớc; trên cơ sở đó cùng với việc hoàn thiện lại giá đất mà thống nhất thu tiền thuê đất bằng một tỷ lệ % trên giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. - Thu tiền thuê đất phải xem xét, tính đến mối quan hệ giữa chi phí đền bù và chi phí thuê đất nhằm khuyến khích đầu t− sử dụng đất đai phục vụ sản xuất - kinh doanh để các nhà đầu t− chi phí về quyền sử dụng đất (bao gồm chi 119 phí đền bù và nộp ngân sách Nhà n−ớc tiền thuê đất) ở mức bằng hoặc thấp hơn các n−ớc trong khu vực, còn đất đai chỉ là điều kiện để các nhà đầu t− thực hiện dự án. - Nghiên cứu xử lý tr−ờng hợp trong thời gian tr−ớc đây ch−a có quy định về cho thuê đất, doanh nghiệp đ−ợc Nhà n−ớc giao đất mà không phải đền bù thiệt hại về đất. 7.3. chính sách đền bù đất đai 7.3.1. Xây dựng và ban hành luật hoặc pháp lệnh về đền bù và tái định c−. Với việc Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, cơ chế, chính sách về đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định c− khi Nhà n−ớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia ở n−ớc ta đã đ−ợc thống nhất vào một văn bản, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho công tác tổ chức thực hiện. Tuy vậy, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định c− là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và phức tạp, có liên quan và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều đối t−ợng khác nhau, có liên quan tới nhiều cơ chế, chính sách khác. Bên cạnh đó, chính sách đền bù quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP qua 5 năm thực hiện cũng đã bộc lộ những hạn chế, tồn tại về điều kiện đền bù, giá đất tính đền bù, xác định diện tích đất ở tính đền bù, chính sách bố trí tái định c− và khôi phục đời sống, thu nhập cho ng−ời bị thu hồi đất… Do vậy, việc luật hoá các quy định hiện hành nhằm đạt đ−ợc mục tiêu cuối cùng là khôi phục, cải thiện đời sống, thu nhập của những ng−ời bị thu hồi đất, cũng nh− góp phần vào việc xây dựng cơ sở vật chất, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo h−ớng CNH, HĐH đất n−ớc là cần thiết. Hầu hết các n−ớc phát triển và nhiều n−ớc đang phát triển, việc tr−ng thu, tr−ng dụng đất đã đ−ợc thể chế d−ới hình thức luật. Tr−ớc mắt, để giải quyết những vấn đề bức xúc trong tổ chức thực hiện, cũng nh− để thực hiện Luật Đất đai mới, Chính phủ ban hành Nghị định mới 120 thay thế cho các quy định hiện hành về đền bù đất đai bắt buộc quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để giải quyết những vấn đề bức xúc trong thực tế. 7.3.2. Chỉ thực hiện chính sách đền bù đối với các tr−ờng hợp Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thì thực hiện thông qua việc nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất. Giải pháp này có nghĩa là Nhà n−ớc chỉ thu hồi đất để sử dụng cho quốc phòng, an ninh và các mục đích của Nhà n−ớc nh− xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng các khu tái định c− tập trung, khu dân c− tập trung, khu công nghiệp, khu đô thị.v.v. Đồng thời trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đ−ợc cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền phê duyệt, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thì tự tìm đến nhận chuyển nh−ợng hoặc thuê đất. Quan hệ này đ−ợc thực hiện giao dịch thông qua việc thuận mua vừa bán. Nhà n−ớc không thực hiện thu hồi đất riêng lẻ rồi giao lại cho một hoặc một số tổ chức kinh tế hoặc một số hộ gia đình, cá nhân. 7.3.3. Thống nhất ph−ơng pháp định giá đất đai, bất động sản Nhà n−ớc cần thống nhất ph−ơng pháp định giá đất đai, bất động sản để làm cơ sở cho việc xác định giá đất trong đền bù, có thể sử dụng kết quả định giá của các tổ chức độc lập thay cho việc định giá của cơ quan Nhà n−ớc nh− hiện nay để làm cơ sở quyết định giá đất tính đền bù; đồng thời có các giải pháp tích cực để xây dựng một thị tr−ờng bất động sản hoạt động lành mạnh, đặt d−ới sự kiểm soát của Nhà n−ớc, một thị tr−ờng mà giá đất phản ánh t−ơng đối đầy đủ, chính xác quan hệ cung - cầu trên thị tr−ờng, hạn chế tới mức tối đa sự lũng đoạn, “làm giá” của giới đầu cơ, cũng nh− các yếu tố giả tạo khác. Ng−ời bị thu hồi đất bởi dự án có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đ−ợc đền bù đầy đủ (không phải khấu trừ tiền sử dụng đất nh− cách làm của một số địa ph−ơng hiện nay). 121 7.3.4. Quy định rõ trách nhiệm các bên có liên quan tham gia công tác đền bù giải phóng mặt bằng Quy định cụ thể trách nhiệm giữa chủ dự án với t− cách là ng−ời sử dụng đất thu hồi và Nhà n−ớc với t− cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, là ng−ời quản lý xã hội trong việc tạo lập các khu tái định c−. Theo đó, căn cứ vào quy hoạch phát triển KTXH, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà n−ớc tổ chức thực hiện xây dựng các khu tái định c−. Các khu tái định c− phải đ−ợc xây dựng cơ sở hạ tầng phù hợp với quy hoạch chung, nh−ng phải đảm bảo nơi ở mới phải tốt hơn hoặc chí ít cũng phải bằng với nơi ở cũ. Bổ sung các chính sách khôi phục đời sống và thu nhập tại nơi tái định c− nh−: đầu t− các cơ sở SXKD phù hợp với quy hoạch và điều kiện của khu tái định c− để giải quyết việc làm; cải tạo đất để mở rộng đất sản xuất nông nghiệp trong vùng tái định c−; cải tạo, xây dựng mới các công trình thủy lợi đảm bảo n−ớc cho sản xuất; hỗ trợ về giống, dịch vụ bảo vệ thực vật để tăng năng suất lao động; ng−ời bị thu hồi đất đ−ợc vay vốn với lãi suất −u đãi tại các tổ chức tính dụng để phát triển SXKD (Nhà n−ớc có thể giao nhiệm vụ này cho hệ thống ngân hàng chính sách vừa đ−ợc thành lập đảm nhiệm). Trong tr−ờng hợp cần sớm giải phóng mặt bằng, chủ dự án và Nhà n−ớc bố trí nhà ở tạm (nếu có quỹ nhà luân chuyển) hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian chờ bố trí tái định c− hoặc tạo lập chỗ ở mới. 7.3.5. Thực hiện công khai, dân chủ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng Việc thực hiện công khai, dân chủ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng tạo điều kiện cho những ng−ời bị thu hồi đất có đầy đủ các thông tin có liên quan đến việc đền bù và bố trí tái định c−. Đồng thời, quy định cụ thể việc c−ỡng chế đối với các tr−ờng hợp cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất, quyết định đền bù của Nhà n−ớc. 7.4. chính sách về thế chấp đất đai 7.4.1. Đối với ng−ời sử dụng đất trong n−ớc 122 Theo quy định của Bộ Luật dân sự, quyền sử dụng đất là tài sản và giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, vì thế cần đ−ợc thực hiện theo nguyên tắc thoả thuận, bình đẳng, cùng có lợi và đúng quy định của pháp luật về đất đai. Về thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định theo h−ớng coi đây là dịch vụ công, tạo điều kiện thuận lợi cho ng−ời sử dụng đất hợp pháp đ−ợc thực hiện quyền này. Việc Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế tại cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng nơi có đất; gửi giấy đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo mẫu do cơ quan này ban hành và chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin ghi trên giấy này; cơ quan đăng ký kiểm tra, nếu đảm bảo tính hợp lệ, hợp pháp, thì cấp giấy chứng nhận đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong thời hạn 02 - 03 ngày làm việc; nộp lệ phí đăng ký. Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại Uỷ ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn nơi có đất; thủ tục đăng ký làm t−ơng tự nh− đối với tổ chức kinh tế. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định các hình thức giao đất, cho thuê đất trả tiền nhiều năm, trả tiền cho cả thời hạn thuê, trả tiền thuê hàng năm; các hợp đồng thế chấp phát sinh khá lớn và còn hiệu lực trong một thời hạn dài. Để đảm bảo tính kế thừa, ổn định và tạo điều kiện cho ng−ời sử dụng đất yên tâm đầu t−, phát triển sản xuất kinh doanh, thì Luật Đất đai (sửa đổi) “thiết kế” thế chấp quyền sử dụng đất đối với 03 loại đất là: (1) Đất đ−ợc Nhà n−ớc giao, thì ng−ời sử dụng đất đ−ợc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền ở hữu của mình gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn (2) Đất đ−ợc Nhà n−ớc cho thuê, ng−ời sử dụng đất trả tiền thuê nhiều năm, thì ng−ời sử dụng đất đ−ợc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền ở hữu của mình gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn. 123 (3) Đất đ−ợc Nhà n−ớc cho thuê, ng−ời sử dụng đất trả tiền thuê hàng năm, thì đ−ợc thế chấp, bảo lãnh tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn. 7.4.2. Đối với ng−ời sử dụng đất là ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài Đối với ng−ời sử dụng đất là ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn n−ớc ngoài thành lập và hoạt động theo Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam, thì đ−ợc đối xử bình đẳng nh− ng−ời sử dụng đất ở trong n−ớc về lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất và thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đối với tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài khác đầu t− tại Việt Nam theo Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam (hợp tác kinh doanh, BT, BOT,...) sử dụng đất tại Việt Nam, thì đ−ợc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nh− ng−ời sử dụng đất ở trong n−ớc. Về đăng ký và xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh đ−ợc thực hiện t−ơng tự nh− tổ chức kinh tế ở trong n−ớc. 7.5. đổi mới cơ chế, chính sách kinh tế tài chính để thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản n−ớc ta trong giai đoạn hiện nay 7.5.1. Quán triệt và tổ chức thực hiện việc xây dựng, quản lý thị tr−ờng bất động sản và chính sách tài chính đất đai theo các quan điểm chỉ đạo của Hội nghị trung −ơng Đảng lần thứ 7 khoá IX (Nghị quyết số 26- NQ-TW ngày 12/3/2003) - Chủ động xây dựng và phát triển thị tr−ờng bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, tr−ớc hết ở các đô thị và các vùng quy hoạch phát triển đô thị. - Nhà n−ớc định h−ớng, điều tiết và kiểm soát thị tr−ờng, có các biện pháp chống các hành vi đầu cơ bất động sản. 124 - Tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị tr−ờng bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của của kinh tế nhà n−ớc trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. - Sớm ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do ng−ời sủ dụng đất tạo ra mà do đô thị hoá, do Nhà n−ớc đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ cho lợi ích chung. - Tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý giá, xây dựng hệ thống định giá và thẩm định giá đất phù hợp với sự phát triển của thị tr−ờng bất động sản. - Thay thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đât và áp dụng thuế xuất luỹ tiến từng phần đối với ng−ời có thu nhập cao khi chuyển quyền sử dụng đất. - Thực hiện chính sách bồi th−ờng, tổ chức tái định c− và hỗ trợ tạo việc làm khi Nhà n−ớc thu hồi đất. 7.5.2. Một số biện pháp chủ yếu - Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và khung pháp lý để quản lý và phát triển thị tr−ờng bất động sản - Khẩn tr−ơng hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị chi tiết, hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần có giải pháp đồng bộ để thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; những khu đất trong quy hoạch, nh−ng Nhà n−ớc ch−a thu hồi để thực hiện các dự án đầu t− thì cũng phải tổ chức xét cấp giấy chứng nhận. Đây là điều kiện tiên quyết để tháo gỡ các v−ớng mắc hiện nay trong công tác đền bù. Cần quy định rõ nội dung và thời gian xác nhận của chính quyền cấp xã đối với các tr−ờng hợp sử dụng đất ổn định nh−ng không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, các tr−ờng hợp mua bán, chuyển nh−ợng đất đai hoặc nhà, 125 công trình gắn liền với quyền sử dụng đất nh−ng ch−a làm thủ tục sang tên tr−ớc bạ. - Tổ chức cơ quan đăng ký và định giá đất để đảm bảo các giao dịch bất động sản đ−ợc pháp luật bảo hộ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ng−òi tham gia thị tr−ờng bất động sản. - Sửa đổi bổ sung các sắc thuế, chế độ thu và phí liên quan đến đất đai, bất động sản. - Khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng th−ơng mại tham gia và các hoạt động của thị tr−ờng bất động sản. - Lập quỹ hỗ trợ đầu t− phát triển nhà,thực hiện hỗ trợ cho các đối t−ợng chính sách, ng−ời nghèo, thu nhập thấp mua nhà. - Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hỗ trợ vốn đầu t− cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập. - Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản. 126 kết luận Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị tr−ờng nhiều thành phần theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà n−ớc, những năm vừa qua thị tr−ờng BĐS n−ớc ta đã và đang phát triển với tốc độ nhanh và phức tạp. Việc hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản đ−ợc tạo bởi tổng hoà các yếu tố, gồm: yếu tố cung - cầu, pháp lý, chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, tự nhiên và quốc tế; trong một nền kinh tế các yếu tố này có thể tác động riêng rẽ hoặc liên kết với nhau để tác động đa chiều tới các hoạt động của thị tr−ờng bất động sản. Trong quá trình hình thành và phát triển thị tr−ờng BĐS, yếu tố tự nhiên th−ờng có tính bền vững, ít tác động đến các hoạt động thị tr−ờng BĐS; các yếu tố khác có xu h−ớng thay đổi nhiều hơn và tác động mạnh mẽ đến thị tr−ờng BĐS, đặc biệt là yếu tố kinh tế mà trong đó có vấn đề kinh tế đất. Với mục đích làm rõ sự tác động những vấn đề kinh tế đất đến thị tr−ờng BĐS, đề tài đã tập trung nghiên cứu những vấn đề trọng tâm sau đây: 1. Làm rõ bức tranh toàn cảnh thực trạng những vấn đề kinh tế đất trong thị tr−ờng bất động sản nói chung và thị tr−ờng đất nói riêng . 2. Tổng hợp, phân tích, đánh giá hiện trạng những vấn đề kinh tế đất cũng nh− những tác động của nó đến thị tr−ờng bất động sản. 3. Đề tài đã đ−a ra những đề xuất và kiến nghị chủ yếu để hoàn thiện các chính sách giải quyết những vấn đề kinh tế đất nhằm thúc đẩy thị tr−ờng BĐS nói chung và thị tr−ờng đất nói riêng phát triển lành mạnh theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa. Thực tế cho thấy, vai trò và tác động của những vấn đề kinh tế đất đối với thị tr−ờng đất cũng nh− thị tr−ờng bất động sản rất mạnh; hiệu quả của chúng đ−ợc thể hiện thông qua kiểm chứng trong thực tiễn cuộc sống. Vì vậy Đảng và Nhà n−ớc cần phải th−ờng xuyên nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất để rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm ngày càng hoàn thiện các chính sách tạo điều kiện cho thị tr−ờng bất động sản phát triển./. ._.