Nghiên cứu đổi mới hệ thống đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

bé tµi nguyªn vµ m«i tr−êng trung t©m ®iÒu tra quy ho¹ch ®Êt ®ai b¸o c¸o tæng kÕt ®Ò tµi ®éc lËp cÊp nhµ n−íc m∙ sè ®t®l2002/15 nghiªn cøu ®æi míi hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ®Ó h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam Chñ nhiÖm ®Ò tµi: TS. NguyÔn ®×nh bång 5839 22/5/2006 Hµ néi- 1/2006 Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15 Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 2 Danh s¸ch nh÷ng ng−êi thùc hiÖn ®Òtµi Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đình Bồng, Uỷ viên Hội động Khoa học - Bộ Tài nguyên và môi trường Cơ quan chủ trì đề tài: Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai; Cơ quan chủ quản: Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan quản lý: Bộ Khoa học và Công nghệ Những người thực hiện đề tài: - KS Tôn Gia Huyên, TS Nguyễn Đình Bồng, TS Nguyễn Dũng Tiến, ThS Trần Minh Hà: Đề tài nhánh 1- Hệ thống hoá tư liệu về quản lý đất đai và bất động sản. - KS Hà Sỹ Tú, TS Nguyễn Đức Minh, TS Nguyễn Đình Bồng: Đề tài nhánh 2 - Thực trạng và cơ sở khoa học hình thành và phát triển thị trường bất động sản. - ThS Trần Trung Chính, KS Nguyễn Khải: Đề tài nhánh 3 - Giải Pháp đổi mới chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản. - KS Phùng Văn Nghệ, ThS Nguyễn Công Huân, KS Nguyễn Văn Hiếu: Đề tài nhánh 4 - Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản. - TS Nguyễn Đức Minh: Đề tài nhánh 5 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản. - ThS Đỗ Đức Đôi, ThS Nguyễn Văn Chiến, KS Trần Hùng Phi: Đề tài nhánh 6 - Hoàn thiện hệ thống đất đai và bất động sản - PGS TS Lê Tiến Vương: Đề tài nhánh 7 - Thử nghiệm mô hình Đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ Điện tử. Các cơ quan phối hợp nghiên cứu : - Bộ Tài nguyên và Môi Trường: Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai, Viện Nghiên cứu Địa chính, Trung tâm Thông tin, Vụ Đất đai, Vụ Đăng ký,thống kê đất đai, Vụ Khoa học công nghệ, Vụ hợp tác quốc tế; - Các Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15 Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 3 BÀI TÓM TẮT 1. Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” được xây dựng trên cơ sở 14 tài liệu phản ảnh kết quả nghiên cứu của 7 đề tài nhánh đã được nghiệm thu. 2. Kết cấu của báo cáo gồm: Phần đầu của báo cáo chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trường bất động sản nhưng là mới mẻ đối với thị trường nói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản”, “Nhà nước với thị trường bất động sản”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước...”. Bốn chương tiếp theo (chương 2, 3, 4, 5) là tóm tắt kết quả nghiên cứu về 4 vấn đề cốt lõi của đề tài, đó là: Thực trạng và cơ sở hình thành, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (chương 2); Đổi mới chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản (chương 3); Một số vấn đề về chính sách kinh tế tài chính đất trong thị trường bất động sản (chương 4); Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trường bất động sản (chương 5). Đây là những nghiên cứu khái quát trên phạm vi cả nước, làm cơ sở cho những đề xuất có tính vĩ mô và định hướng cho những nghiên cứu chi tiết sau này. Hai chương cuối cùng (chương 7, 8) là kết quả nghiên cứu chuyên đề về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản và “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng chính phủ điện tử. Phần kết luận và kiến nghị nêu lên một số vấn đề then chốt để thống nhất nhận thức và các giải pháp cần thiết đó là: - Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế. - Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất động sản lành mạnh - Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15 Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 4 - Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam - Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản lý được thị trường bất động sản - Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai - Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản - Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trường - Áp dụng thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất. - Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Các hoạt động quản lý đất đai và thị trường bất động sản cần được tin học hóa trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo Chính phủ điện tử - Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ thống pháp luật về các giao dịch bất động sản ở Việt Nam - trong đó đặc biệt chú ý đến các giao dịch có tính thương mại và pháp luật về đăng ký bất động sản; (2) Thực trạng và nguyên nhân tồn tại thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện pháp khắc phục - chú ý tình trạng này ở các thành phố lớn và cái giải pháp về kinh tế; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt động của thị trường bất động sản với những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp dụng các phương pháp định giá đất/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể của thị trường Việt Nam; (6) Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ - thực tiễn và lý luận; (7) Nghiên cứu tiêu chuẩn và lộ trình hình thành các tổ chức định giá bất động sản; (8) Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia cho thị trường bất động sản, mà chủ yếu là các nghiệp vụ về mua bán bất động sản, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo hiểm bất động sản, tài chính về bất động sản, pháp luật về bất động sản v.v... Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 1 MỤC LỤC Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................8 LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................9 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ...................................................12 1.1.1 Thị trường ngày nay ........................................................................................12 1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường....................................................................15 1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản ..................................................................17 1.1.4. Một số vấn đề chủ yếu của thị trường............................................................18 1.1.5 Vai trò của Chính phủ .....................................................................................24 1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............26 1.2.1 Quá trình hình thành /thị trường bất động sản- lấy nước Mỹ làm ví dụ .........26 1.2.2 Sự hình thành Thị trường bất động sản Trung Quốc ......................................28 1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................30 1.3.1 Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ...........................................................30 1.3.2 Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc ..................................................33 1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..............................................33 1.4.1 Đăng ký theo chứng thư và đăng ký theo quyền sở hữu ................................35 1.4.2 Quản lý giá đất / bất động sản.........................................................................38 1.4.2.1 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Úc ...................................................38 1.4.2.2 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Trung Quốc ....................................40 1.4.3 Tài chính đất đai và thuế đất ...........................................................................43 1.4.3.1 Giá trị đất và định giá đất..................................................................43 1.4.3.2 Thuế đất và bất động sản ...................................................................45 1.4.3.3 Vấn đề thu hồi quỹ phát triển.............................................................47 1.4.4 Quy hoạch sử dụng đất....................................................................................47 1.4.4.1 Quy hoạch sử dụng đất nông thôn ở Đài Loan..................................48 1.4.4.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị ............................................................50 1.4.5 Hệ thống thông tin đất đai và bất động sản.....................................................55 1.4.6 Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản .......................................................60 1.4.6.1 Lý thuyết về hệ thống..........................................................................60 1.4.6.2 Mô hình hệ thống quản lý đất đai các nước.......................................62 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 2 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..............................................................................................................67 2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................70 2.2.1 Quỹ Đất ...........................................................................................................70 2.2.2 Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (thị trường sơ cấp) ..........71 2.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp).........................................74 2.2.4 Thị trường đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu chế xuất ..........................................................................................................77 2.2.5 Thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản ....................................78 2.2.6 Thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất....................................................79 2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...........................................81 2.3.1 Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. ....................................................81 2.3.2 Dịch vụ công hỗ trợ thị trường bất động sản ..................................................82 2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM.............................................84 2.4.1 Thực trạng Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam .......................................84 2.4.2 Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam so sánh với các nước ..............................84 2.4.3 Đổi mới hệ thống quản lý đất đai ....................................................................88 CHƯƠNG 3 ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........89 3.1.1 Chính sách đối với đất Nông nghiệp...............................................................89 3.1.2 Chính sách đối với đất phi nông nghiệp..........................................................90 3.1.3 Chính sách đất ở, nhà ở ...................................................................................90 3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .......91 3.2.1 Sự hình thành và phát triển của pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản........................................................................................91 3.2.2 Chế độ sở hữu đất đai......................................................................................92 3.2.2.1 Về quyền chiếm hữu đất đai ...............................................................93 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 3 3.2.2.2 Về quyền sử dụng đất đai ...................................................................94 3.2.2.3 Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai...................................95 3.2.3 Các quyền sử dụng đất ....................................................................................95 3.2.3.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất:..........................................................95 3.2.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................96 3.2.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất: .............................................................97 3.2.3.4 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất............................................98 3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................99 3.3.1 Hoàn thiện chính sách đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản..........................................................................................................99 3.3.1.1 Ổn định chính sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hình thành nhanh chóng và phát triển bền vững, khắc phục được khó khăn về xáo trộn xã hội .......................................................................99 3.3.1.2 Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản ....................................................100 3.3.1.3. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai ..................101 3.3.1.4 Chính sách về nhà ở .........................................................................101 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản........................................................................................................103 3.3.2.1 Giao dịch bất động sản:...................................................................104 3.3.2.2 Định giá đất đai và định giá bất động sản.......................................105 3.3.2.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................................106 3.3.2.4 Các khoản thu về đất........................................................................108 3.3.2.5. Đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản .......................................110 3.3.2.6 Quyền sử dụng đất và sở hữu nhà chung cư ....................................111 CHƯƠNG 4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA............113 4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản. ...................................................................113 4.1.1.1 Giá đất..............................................................................................113 4.1.1.2 Giá đất cho thuê ...............................................................................117 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 4 4.1.2 Thực trạng định giá, đấu giá đất....................................................................118 4.1.2.1 Về định giá .......................................................................................118 4.1.2.2 Về đấu giá đất ..................................................................................118 4.1.3 Những tồn tại chủ yếu ...................................................................................119 4.1.3.1 Về giá đất .........................................................................................119 4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: .........................................................................120 4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.....................................121 4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản121 4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất..........................................................................122 4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................123 4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí ...........................................................................123 4.2.1.1 Thuế sử dụng đất ..............................................................................123 4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất .......................................................125 4.2.1.3 Phí và lệ phí......................................................................................126 4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai .........................................................127 4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai .....................................129 4.2.2.1 Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất ..........................................................129 4.2.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất ............129 4.2.2.3 Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ .............................................................130 4.2.2.4 Chính sách thu tiền sử dụng đất.......................................................130 4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất.............................................................130 4.3 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .......131 4.3.1 Thực trạng chính sách hỗ trợ, tái định cư......................................................131 4.3.2 Đổi mới chính sách đền bù đất đai ................................................................133 4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .....................134 4.4.1 Thực trạng Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay ........................................134 4.4.2 Hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp đất đai ............................................137 4.5. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN....................................................138 4.5.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất ........................................................................................................138 4.5.2 Đề án định giá bất động sản ..........................................................................141 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 5 CHƯƠNG 5 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY HOẠCH NÔNG THÔN..........................................................................................143 5.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................................143 5.1.1.1 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ (đến năm 2003)..................................................................................................143 5.1.1.2 Tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai...................................................................145 5.1.2 Quy hoạch phát triển đô thị ...........................................................................148 5.1.2.1 Sự hình thành và phát triển đô thị nước ta ......................................148 5.1.2.2 Phân loại đô thị ................................................................................148 5.1.2.3 Phân cấp quản lý đô thị ...................................................................149 5.1.2.4 Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020....................................150 5.1.3 Quy hoạch phát triển khu dân cư nông thôn .................................................151 5.1.3.1 Hiện trạng khu dân cư nông thôn ....................................................151 5.1.3.2 Cơ sở hình thành phát triển mô hình khu dân cư nông thôn theo hướng hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn thời kỳ 2000-2020 ..152 5.1.3.3 Khái quát các mô hình phát triển các khu dân cư nông thôn ..........153 5.2 TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................155 5.3 NHỮNG ĐIỀU CHỈNH TRONG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI GẮN VỚI NHIỆM VỤ CHUYỂN ĐỔI CƠ CẤU KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................157 5.3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ...........................................................................157 5.3.1.1 Thực trạng cơ cấu kinh tế nước ta hiện nay.....................................157 5.3.1.2 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế đến 2010 và định hướng đến năm 2020 158 5.3.2 Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................................................158 5.3.2.1 Điều chỉnh đất nông nghiệp .............................................................158 5.3.2.2 Điều chỉnh đất chuyên dùng.............................................................159 5.3.2.3 Điều chỉnh đất khu dân cư nông thôn ..............................................160 5.3.2.4 Điều chỉnh đất đô thị........................................................................161 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 6 CHƯƠNG 6 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN 6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM........................................................................162 6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA...............................................................................................................165 6.2.1 Thực trạng của hệ thống đăng ký đất đai (đến 2003)....................................165 6.2.2 Nhận xét chung về thực trạng (đến 2003) hệ thống đăng ký đất đai nước ta ...................................................................................................................169 6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI..................................170 6.3.1 Quản lý nhà nước về đăng ký đất đai/bất động sản ......................................170 6.3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản .......................................175 6.3.2.1 Xây dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất........175 6.3.2.2 Tổ chức hoạt động cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................................176 6.4 CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ............................................177 6.4.1 Thực trạng của thủ tục đăng ký đất đai xin cấp giấy chứng nhận.................177 6.4.2 Cải cách thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............178 CHƯƠNG 7 THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ .................................................................................................182 7.1 THIẾT KẾ, XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ........................................................................................................183 7.1.1 Đối tượng sử dụng hệ thống:.........................................................................183 7.1.2 Mục đích của hệ thống ..................................................................................183 7.1.3 Hệ thống chức năng.......................................................................................187 7.2 THIẾT KẾ CHI TIẾT HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ..190 7.2.1 Phương pháp thiết kế hệ thống......................................................................190 7.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ: ................................................................................191 7.2.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống..............................................197 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 7 7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................201 7.3.1 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội .................201 7.3.2 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ...........202 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................204 1. VỀ TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.........................................................................................................................204 1.1. Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế. ..........204 1.2 Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất động sản lành mạnh......................................................................................205 2. VỀ THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY...............................................................................207 2.1 Thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai, thị trường phi chính quy còn tồn tại nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước....207 2.2 Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay .................................................208 3 VỀ ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................208 4. VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................................210 4.1. Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản lý được thị trường bất động sản...........................................................210 4.2 Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai ................................................................211 4.3 Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản.................................................................................212 5. VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.........................................................................................................................213 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 8 6. VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN...........215 6.1 Thống nhất một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất .................................................................................................................215 6.2 Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản........................................................................................................216 7. TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ........................................217 8. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU TIẾP........................................................218 Tài liệu tham khảo..................................................................................................219 Phụ lục....................................................................................................................225 Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 9 Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước (ADB) ASIA Development Bank Ngân hàng Phát triển Châu Á BĐS Bất động sản Case tool: Chức năng (CGS) Coordinating Geodestry System Hệ thống lưới trắc địa CSDLQG Cơ sở dữ liệu quốc gia ĐKTKĐĐ Đăng ký thống kê đất đai (ELDS) Electronic Land database System Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử (FIG) Federal International Geodestry Liên đoàn trắc địa Quốc tế GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNSDĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (GIS) Geographic Information System Hệ th._.ống thông tin địa lý (HDBS) Housing data Bank System Hệ thống Cơ sở dữ liệu nhà KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất (LRS) Land Registration System Hệ thống Đăng ký đất đai (LAS) Land Administration System Hệ thống Quản lý đất đai (LDB) Land Data Bank Ngân hàng Dữ liệu đất đai (LIS) Land Information System Hệ thống thông tin đất đai (LNS) Land National Survey Cục Điều tra Đất Quốc gia (MDB) Map Data Bank Ngân hàng Dữ liệu bản đồ NĐ Nghị định QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất (RUP) the Rational Unified Process Quy trình Phát triển phần mềm ứng dụng trên nền UML TTBĐS Thị trường bất động sản (UML) Unified Modeling Language Ngôn ngữ Mô hình hợp nhất Web Mạng (WB) World Bank Ngân hàng Thế giới Ký hiệu: [I.39-42] xem “Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản” trang 39-42. [16.744-747] xem Kinh tế học A.Samuelson, Wiliam D.Nordhalls.NXB TK 2002 [B2.1-PL] xem Bảng 2 (chương 1) phụ lục: Phương pháp quản lý tăng trưởng của Mỹ [H4.1-Pl] xem Hình 4 (chương 1) phụ lục: Quản lý quy hoạch ở Anh Lời mở đầu Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 10 LỜI MỞ ĐẦU 1. Đề tài “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” là đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước được Bộ Khoa học và Công nghệ phê duyệt thực hiện trong vòng 24 tháng kể từ tháng 9 năm 2002 ( được cho phép kéo dài thêm 06 tháng) với tổng kinh phí là 2.720,3 triệu đồng (trong đó ngân sách sự nghiệp khoa học là 1.937,3 triệu đồng). 2. Mục đích của đề tài này là: “Đề xuất được các giải pháp đổi mới về chính sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất đai nhằm khắc phục những tồn tại và phát triển thị trường bất động sản theo định hướng xã hội chủ nghĩa”. Bằng cách thu thập tài liệu hiện có và qua một số điều tra thử nghiệm thực tế, tiến hành phân tích, so sánh và thảo luận chuyên gia để làm rõ 3 vấn đề chủ yếu là: (1) Những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản; (2) Thực trạng thị trường bất động sản; (3) Những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản lý đất đai để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Từ đó tổ chức thành 7 đề tài nhánh với 8 nội dung cụ thể sau đây: (1) Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu về quản lý đất đai và thị trường bất động sản; (2) Hệ thống hóa tư liệu về quản lý đất đai và thị trường bất động sản; (3) Thực trạng và cơ sở khoa học hình thành phát triển thị trường bất động sản; (4). Giải pháp đổi mới hệ thống chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản; (5) Một số vấn đề về chính sách kinh tế tài chính đất trong thị trường Bất động sản; (6) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản; (7) Hoàn thiện hệ thống đất đai và bất động sản; (8) Thử nghiệm mô hình Đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ Điện tử 3. Báo cáo tổng kết này xây dựng trên cơ sở kết quả nghiên cứu của 7 đề tài nhánh được thể hiện chi tiết trong 14 tài liệu liệt kê dưới đây. 4. Thời gian thực hiện đề tài là trùng với thời gian chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, một số kết quả nghiên cứu của đề tài đã phục vụ thiết thực cho quá trình này và đã được ban dự thảo sử dụng. báo cáo này không nhắc lại toàn bộ các kết quả điều tra, phân tích dẫn đến các kiến nghị đã được Luật Đất đai chấp nhận mà tập trung phản ánh những kết quả nghiên cứu mới về những vấn đề mà Luật Đất đai 2003 đang đặt ra. Lời mở đầu Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 11 Ký hiệu Tên tài liệu Tổng số trang I Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản 64 II Báo cáo phân tích chính sách pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản ở Việt Nam 34 III Nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai đối với thị trường bất động sản 104 IV Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản 96 V Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản” 80 VI Báo cáo kết quả điều tra đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản” 90 VII Đề án định giá bất động sản 70 VIII Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản 111 IX Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản 89 X Đề án xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản 9 XI Báo cáo khoa học thiết kế mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử 98 XII Báo cáo đề tài nhánh “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử” 40 XIII Tài liệu tra cứu về bất động sản 487 XIV Văn bản pháp quy hiện hành về bất động sản ở Việt Nam 2.135 Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 12 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1.1 Thị trường ngày nay Trong 20 năm lại đây, thế giới chứng kiến ngày càng rõ nét sự phát triển ồ ạt của kinh tế thị trường, nhất là sau khi hệ thống kinh tế chỉ huy theo kế hoạch tập trung của chính phủ ở Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa Đông Âu sụp đổ. Những nước này, bằng những biện pháp khác nhau, phải bắt đầu một thời kỳ chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường một cách khó khăn và không phải lúc nào cũng thành công nhưng quyết tâm của họ là không thay đổi, tuy màu sắc chính trị không còn như trước! Ở Trung Quốc dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản nền kinh tế thị trường mang mầu sắc Trung Quốc đã được xây dựng và thu được những thành tựu rực rỡ về kinh tế vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990. Các nước đang phát triển khác như Mexico, Chile, Thái Lan... đã có mức tăng trưởng nhanh chóng về thu nhập nhờ chấp nhận cơ chế thị trường và điều chỉnh vai trò của Chính phủ trong nền kinh tế của họ. Và ngay cả các nước phát triển công nghiệp phương Tây cũng không tránh khỏi làn sóng của lực lượng thị trường đang dâng lên khắp toàn cầu. Trong nhiều quốc gia, các cử tri đã bầu cho các nhà lãnh đạo – những người đã cam kết đảo ngược xu hướng bấy lâu nay về một chính phủ ngày càng bành trướng, nghĩa là chủ trương cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự điều tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà nước điều hành cho khu vực tư nhân. Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của sự tăng trưởng, không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được... Đó là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 13 Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế nào và (sản xuất) cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày. Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được...) và giá cả của các yếu tố đó. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong hình 1 - ở đó có hai loại thị trường, phía trên là thị trường hàng hoá đầu ra như giầy dép, nhà cửa, chè... phía dưới là thị trường hàng hoá đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất như lao động, đất đai, vốn. Hộ gia đình mua hàng hoá và bán các yếu tố sản xuất, hãng kinh doanh bán hàng hoá và mua yếu tố sản xuất. Hộ gia đình sử dụng thu nhập do bán sức lao động và các đầu vào khác để mua hàng hoá của các hãng kinh doanh. Nhu cầu tiêu dùng của hộ gia đình có quan hệ với mức cung cấp của các công ty để xác định cần sản xuất hàng hoá gì. Phía dưới là sự tương tác giữa nhu cầu hàng hoá đầu vào của các hãng kinh doanh và khả năng cung cấp của xã hội về lao động và các hàng hoá đầu vào khác trên thị trường để xác định mức tiền công, tiền thuê đất và tiền lãi; do vậy, thu nhập sẽ ảnh hưởng tới việc sản xuất hàng hoá cho ai. Cạnh tranh của các công ty để mua các yếu tố đầu vào và bán hàng hoá sẽ xác định việc sản xuất hàng hoá như thế nào. Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập do vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty. Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa tư bản. Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường... Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 14 Các thị trường sản phẩm Các thị trường yếu tố Hình 1.1 Sơ đồ Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu [16.75] Quyền về tài sản phải tuân theo khuôn khổ pháp lý bao gồm hệ thống các điều luật cho phép nền kinh tế hoạt động. Khuôn khổ pháp lý có hiệu quả và chấp nhận được đối với kinh tế thị trường bao gồm các quy định về quyền tài sản, luật hợp đồng, và hệ thống các quy định giải quyết tranh chấp. Không thể có được nền kinh tế thị trường khi không có luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hay cam kết cho các công ty được sở hữu lợi nhuận của họ. Một khi các khuôn khổ pháp lý đổ vỡ thì mọi người sẽ sợ hãi và không còn ý định đầu tư lâu dài cho tương lai, nền kinh tế bị đình trệ và chất lượng cuộc sống bị giảm sút. [I. 5-11] C¸i g× ThÕ nµo Cho ai Gi¸ c¶ trªn thÞ tr−êng hµng ho¸ L¸ phiÕu b»ng cÇu cña ng−êi tiªu dïng Hé gia ®×nh Së h÷u ®Çu vµo Giµy dÐp Nhµ cöa ChÌ CÇu S¶n xuÊt ra tiÒn cña ng−êi tiªu dïng Doanh nghiÖp TiÒn l−¬ng, tiÒn thuÕ... Giµy dÐp Nhµ cöa ChÌ Cung Lao ®éng §Êt ®ai Vèn Lao ®éng §Êt ®ai Vèn Cung CÇu Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 15 1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị trường hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận được [16.90]. Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt - Giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những người tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990...Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung và cầu - đó là sự tương tác qua lại giữa cầu - là người tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá đầu ra và về giá cả. Quy luật đường cầu xuống dốc: Trong cơ chế thị trường, lượng hàng hoá được mua là phụ thuộc vào giá bán của nó. Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi giá một mặt hàng nào đó càng cao thì số lượng hàng hoá mà khách hàng muốn mua càng ít đi, và ngược lại, giá càng thấp thì khách hàng càng nhiều. Hiệu ứng thay thế và hiệu ứng thu nhập là lý do của hiện tượng này. Các nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến đường cầu là: thu nhập trung bình của người tiêu dùng; quy mô của thị trường (xác định bằng dân số); giá cả và tính sẵn có của các hàng hoá liên quan ảnh hưởng đến cầu của một loại hàng hoá; thị hiếu khách hàng; các nhân tố cá biệt như thời tiết, biến động kinh tế, xã hội. Do đó, đường cầu không bao giờ nằm yên mà thay đổi liên tục theo đời sống kinh tế. Tác động tổng hợp của các nhân tố ảnh hưởng nói trên tạo nên hiệu ứng tăng cầu, đường cầu có xu hướng dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhưng số hàng hoá được mua nhiều hơn. Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 16 Hình 2.1 Đồ thị đường cầu Hình 3.1 Đồ thị đường cung Đường cung có xu hướng đi lên: Lượng cung thường có mối quan hệ cùng chiều với giá cả hàng hoá, cho nên, đường cung có chiều đi lên và theo hướng sang phải. Có nghĩa là dưới một mức giá nhất định thì hàng hoá sẽ không được sản xuất và giá cả càng cao thì lượng hàng hoá sản xuất ra càng nhiều. Các nhân tố ảnh hưởng đến đường cung là: công nghệ (giúp hạ thấp chi phí sản xuất); giá đầu vào (trong nhiều trường hợp, giá đất tham gia chủ yếu vào nhân tố này); giá cung hàng hoá liên quan; chính sách của Chính phủ (thuế, chính sách môi trường, chính sách thương mại...); các ảnh hưởng cá biệt như thời tiết, tiêu chuẩn địa phương, cơ cấu thị trường...Khi các nhân tố nói trên thay đổi thì đường cầu có xu hướng chuyển dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhưng lượng hàng hoá có thể tăng lên. Cân bằng cung cầu: Cung và cầu gặp nhau tại một điểm cân bằng về giá cả và sản lượng, tại điểm cân bằng thị trường, nếu khả năng cung bằng khả năng cầu, trên đồ thị, đó là giao điểm của hai đường cung và cầu Tại mức giá cao hơn sẽ xảy ra tình trạng dư thừa và ngược lại, mức giá thấp sẽ sinh ra thiếu hụt làm cho người sản xuất và người tiêu dùng đều thúc đẩy để có được điểm cân bằng. Sự dịch chuyển của đường cung và cầu (do ảnh hưởng của các nhân tố đã nêu) làm thay đổi điểm cân bằng. Tăng cầu sẽ làm dịch chuyển đường cầu sang phải, Gi¸ c¶ L−îng hµng ho¸ §−êng cung Gi¸ c¶ b¸n ra L−îng hµng ho¸ ®−îc mua §−êng cÇu Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 17 sẽ làm tăng giá cả và lượng cân bằng. Tăng cung làm đường cung dịch chuyển sang phải, làm giảm giá và gia tăng lượng cầu. Hình 4.1 Đồ thị cân bằng cung cầu Phân phối hàng hoá qua giá: Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những lượng hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị trường không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông qua sự tương tác của cung và cầu. Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết định hàng hoá nào được sản xuất? Sản xuất cho ai? và thậm chí cả sản xuất như thế nào?! Giá cả được xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lượng cung hàng hoá có hạn cho những người có nhu cầu. 1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển. Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường. Do đó, thị trường bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản Gi¸ c¶ ThiÕu hôt D− thõa L−îng hµng ho¸ Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 18 - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản. Thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường chứng khoán, vì đầu tư vào chứng khoán hay đầu tư vào bất động sản, cuối cùng đều cùng chung một mục đích. Những phát triển hiện nay ở những nước chuyển đổi gợi ý rằng thị trường chứng khoán đã được hình thành khá nhanh chóng, trong khi thị trường bất động sản lạc hậu phía sau rất xa. Đó là do đầu tư trong nước thường không được triển khai, còn đầu tư nước ngoài thì được bàn đến nhiều hơn. Những người hướng tới thị trường chứng khoán thường là vì thiếu thông tin về bất động sản như báo cáo hàng năm của cơ quan địa chính hoặc cơ quan đăng ký, trái lại thông tin về trao đổi chứng khoán thì lại rất sẵn sàng... Nhiệm vụ của quản lý công cộng là phải tránh được sự không hoàn hảo của thị trường, phân phối lại tài nguyên, và dùng khung pháp luật để quy định các hành vi thị trường theo những chuẩn mực đạo đức mong muốn. Đối với cả hai thị trường chứng khoán và bất động sản, quản lý công cộng đều phải sử dụng những quy định đặc biệt với những yêu cầu khác nhau để bảo vệ các "nhân tố nhỏ" như nhà đầu tư ngắn hạn hoặc người chủ gia đình - Họ hỗ trợ thị trường bằng những con đường khác nhau để khuyến khích tăng trưởng kinh tế. Một hợp thành quan trọng khác là trách nhiệm của những người tham gia khác nhau trên thị trường. Đó là, hoặc chính là trách nhiệm của các "thương nhân" khác nhau một cách rõ ràng và phân biệt được và cần phải có một số chức năng dịch vụ. Gần như trong tất cả các lĩnh vực thì thị trường chứng khoán đều phát triển hơn thị trường đất đai, có thể là do chịu ảnh hưởng quốc tế nhiều hơn, số người tham gia là rất rộng rãi và số lượng mua bán tương đối nhiều trên thị trường. Thị trường bất động sản cần có sự tiếp cận đến cộng đồng về thông tin cơ bản, đó là vô cùng quan trọng trong tương lai. Khủng hoảng thị trường bất động sản mà các nước Tây Âu và Mỹ đều đã trải qua và qua đó nhiều người còn nhớ với mặt trái của sự công bằng về sự cần thiết cho một thông tin đất đai tốt hơn. Các hoạt động quản lý đất đai như quy hoạch, cấp giấy phép làm nhà và xây dựng, và đăng ký đất đai... là những chức năng dịch vụ tác động đến thị trường đất đai và kinh tế nói chung. [I. 16-17] 1.1.4. Một số vấn đề chủ yếu của thị trường Quyền sở hữu trong kinh tế thị trường Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 19 Quyền sở hữu không phải là một đại lượng cơ bản của các tài sản mà là sự phát biểu pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về các tài sản, nghĩa là sự đồng thuận về những người dân về cách thức mà các tài sản ấy phải được nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng thế nào - Như vậy, bất kể tài sản nào mà các khía cạnh kinh tế và xã hội của nó không được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó di chuyển trên thị trường. Hệ thống quyền sở hữu và các luật và thể chế liên quan, chính là môi trường sống của tư bản (vốn), là các cơ chế, các quá trình biến tài sản thành tư bản, duy trì cuộc sống của tư bản và tăng cường năng lực của nó để làm ra của cải ngày càng nhiều hơn. Không có các hệ thống pháp luật như vậy thì không có nền kinh tế thị trường hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở hữu được xác định, người dân sẽ tự chủ tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt. Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị trường không thể sống được mà không có một hệ thống quyền sở hữu chính thức được tích hợp [7.72]. Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng. Cái ngăn cản hầu hết dân chúng ở các quốc gia đang phát triển không sử dụng được quyền sở hữu chính thức hiện đại để tạo tư bản chính là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi. Các ngôi nhà được xây dựng trên đất mà quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài sản này không thể sẵn sàng chuyển thành tư bản được, không thể buôn bán được, không thể dùng làm thế chấp cho một khoản vay và không được dùng như cổ phần đối với một khoản đầu tư. Các nỗ lực để cải cách các quyền sở hữu thất bại bởi vì các quan chức chịu trách nhiệm soạn thảo các quy tắc pháp luật mới không nhận ra rằng hầu hết các công dân có các quy tắc riêng được thiết lập một cách vững chắc của họ bởi các khế ước xã hội [7.172] Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước tiên tiến - Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch [7.49]. Điều có thể thấy rõ là tình trạng sở hữu không tuyệt đối ở khắp mọi nơi, chỉ khác nhau ở mức độ nhiều hay ít và Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 20 cách thức bố trí hồ sơ bất động sản dường như có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản [17.2]. [I. 12-13] Tách biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng Nguyên tắc tách rời quyền sở hữu và quyền kinh doanh của xí nghiệp quốc hữu xã hội chủ nghĩa chính là bảo lưu quyền sở hữu trong tay nhà nước, quyền kinh doanh giao cho xí nghiệp. Như vậy có thể khắc phục hàng loạt tệ nạn do nhà nước thay thế người sở hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích cực của 3 bên: người sở hữu, người kinh doanh và người sản xuất của xí nghiệp công hữu. Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật chung của đại sản xuất xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho xí nghiệp công hữu tràn đầy sức sống và cơ hội sống còn [4.91]. Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, quyền sử dụng đất là một quyền lợi độc lập của con người trong một thời gian tương đối dài, đối với một khu đất cụ thể tiến hành việc chiếm hữu, sử dụng, thu lợi và định đoạt theo pháp luật. Như vậy, nội hàm của quyền lợi đó không chỉ có "sử dụng" về mặt vật lý, nên đây là một trường hợp "danh bất phù thực", có người gọi đó là "quyền trên đất" (địa thượng quyền), "quyền tá canh lâu dài" (vĩnh điền quyền), "quyền đất đai" (land right), "quyền hưởng dụng đất" (land tenure)... Trong các sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có quyển "Nguyên lý kinh tế học đất đai" của giáo sư Nili và các cộng tác viên (1854 - 1943) người đầu tiên đề xuất kinh tế học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ mặt đất đem cho thuê, nghĩa là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao ước cho thuê - từ bỏ quyền cá nhân sử dụng đối với nó". Ngay sau khi thành lập nước - tháng 11.1950 Quốc vụ viện Trung Quốc đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có ghi rằng "sau khi hoàn thành Điều 17 về cải cách đất đai vùng ngoại ô, Chính phủ nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quốc hữu cho những nông dân được chia đất quốc hữu, bảo đảm quyền sử dụng của nông dân đối với khu đất đó". Theo ngôn ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho mượn và cơ chế giao đất được giải thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, cho rằng quyền sở hữu đất đai gồm có 4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 21 mượn cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang người mượn, người thuê theo biểu đồ sau: Biểu 1.1 Mối quan hệ giữa các quyền sở hữu và quyền sử dụng Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ Chiếm hữu √ Không tồn tại Không tồn tại Sử dụng √ Không tồn tại Không tồn tại Thu lợi √ √ Không tồn tại Định đoạt Không tồn tại √ √ Từ đó có thể phân biệt được quyền sở hữu và quyền chiếm hữu hoặc quyền sử dụng; việc cho thuê, cho mượn đất được hiểu đơn giản là mình không dùng thì nhường cho người khác sử dụng mà không nên giải thích rằng mình không chiếm hữu mà để cho người khác chiếm hữu như là có sự thay đổi về sở hữu! Trong mọi trường hợp đất đai thuộc sở hữu nhà nước chỉ được đem cho thuê để được sử dụng trên thực tế, mọi trường hợp không phải xin nhận đất để sử dụng đều không được xem xét. Cho nên khi giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho mượn) cần phải có sự phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng. Cũng có ý kiến cho rằng khi giao đất là đã giao "một bộ phận của quyền sở hữu", gây lúng túng cho việc cấp giấy chứng nhận "quyền sử dụng đất" (!). Điều này cho thấy rằng vấn đề "sở hữu" và "sử dụng" vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu cả về lý luận và cả về phương pháp luận để có thể liên kết được cả hai mặt truyền thống và phát triển! Các nhà nghiên cứu và hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế cần giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung Quốc) thì việc cho thuê đất quốc hữu sẽ có mấy loại hình thức? và từ đó sẽ xuất hiện mấy loại quyền sử dụng đất đai tương ứng? cần phải thiết chế loại quyền nào về quyền địa sản?... để hoàn thiện thể chế thị trường. [ I. 17-19] Quy ước xã hội và pháp luật Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 22 Khi hầu hết mọi người tuân thủ luật, chính phủ có thể thực thi luật một cách hữu hiệu và tương đối rẻ chống lại một ít cá nhân vi phạm luật - Nhưng khi sự tuân thủ luật bị vi phạm ở mức độ đủ lớn thì không nhà chức trách nào là đủ mạnh để kiểm soát tất cả mọi người... Tình hình "sống ngoài pháp luật" ở các nước đang phát triển rất giống những gì xảy ra ở các nước tư bản phát triển đã trải qua khoảng hơn 200 năm trước đây - xây dựng tràn lan không được kiểm soát, lộn xộn ở bất cứ đâu hệ thống thoát nước không có khả năng tiêu nước mưa và ngày nào cũng bị tắc nghẹt. Dân cư tập trung trong những khu vực không có hạ tầng cơ sở vệ sinh... các vỉa hè trên đại lộ bị các tiểu thương chiếm sạch theo đúng nghĩa đen của từ [7.18]. Một khi các quyền đối với đất đã được tạo ra một cách ngoài pháp luật, những người liên quan tạo ra các định chế để quản lý khế ước xã hội mà họ đã xây dựng [7.178]. Vấn đề là phải tìm được các khế ước xã hội thực tế về quyền sở hữu, tích hợp chúng vào luật chính thức và vạch ra một chiến lược chính trị làm cho cải cách có thể thực hiện được [7.150]. Luật phải tương thích với cách mà người dân thực sự dàn xếp cuộc sống của họ [7.101] và chính luật là cái kết nối các tài sản với các mạng lưới tài chính và đầu tư. Cho nên cái mà các nước đang phát triển phải làm là tìm hiểu những dấu hiệu của các quy ước xã hội ở các cộng đồng riêng của họ và thiết kế ra cái mà luật của họ phải tuyên bố. Chỉ khi đó, người dân sẽ mới chấm dứt sống ngoài pháp luật [7.169]. Bằng cách khảo sát "luật của dân" này và hiểu logic của chúng, các nhà cải cách có thể có cảm giác về cái mà họ cần làm để tạo ra một hệ thống pháp luật tự - thực – thi [7.187]. Cả hai loại khế ước xã hội của phương Tây và của phần còn lại đều có chiều hướng chứa đựng một số quy tắc rõ ràng hoặc ngầm định về: ai có quyền đối với cái gì và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch...[7.108] [I.12-16] Để tài sản chuyển thành tư bản Trong một thời gian dài, nhất là trong nền kinh tế chỉ huy tập trung ở các nước Châu Âu, bất động sản là một nguồn tài nguyên bị bỏ quên; một biểu hiện rõ nhất là tiền gửi tiết kiệm bị tồn đọng vì không có ai vay do không có gì để bảo đảm. Vì đã có việc làm ổn định, thậm chí bảo đảm suốt đời, làm cho tác dụng của tài sản bị lu mờ!... Đó là một dạng tổ chức kinh tế mà các chức năng kinh tế then chốt - cái gì, thế nào và Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 23 cho ai - về nguyên tắc đều là do sự hướng dẫn của chính phủ quyết định. Còn hệ thống kinh tế của chủ nghĩa tư bản mà hầu hết các tài sản (đất đai và vốn) thuộc về sở hữu tư nhân, thì thị trường tư nhân là phương tiện chủ yếu được sử dụng để phân bổ nguồn lực và tạo ra thu nhập [16. 744-747]. Tư bản, giống như năng lượng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ. Đưa nó vào cuộc sống đòi hỏi vượt qua việc nhìn các tài sản như chúng đang là, sang suy nghĩ một cách năng động về chúng như chúng có thể là. Nó đòi hỏi một quá trình để cố định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự sản xuất thêm [7.45]. Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karl Marx đều cho tằng tư bản là động cơ cung cấp lực cho nền kinh tế thị trường; và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng tư bản tích tụ được càng nhiều, thì càng có khả năng chuyên môn hoá hơn, và năng suất của xã hội sẽ càng cao hơn. Để các tài sản được tích tụ trở lại thành tư bản năng động và khởi động thêm sản xuất, chúng phải được cố định lại và thể hiện trong một đối tượng nào đó. Cái tồn tại trong một khoảng thời gian ít nhất sau khi lao động đã kết thúc. ._. một mô hình tổ chức và tác nghiệp cho văn phòng đăng ký đất đai. [Hình 17.7]. Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống: Phần này đi sâu phân tích các tác viên hệ thống và lập mô hình hóa chức năng cho từng phân hệ của hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản. Danh sách các phân hệ như sau: phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động sản; phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản; phân hệ cập nhật thông tin bất động sản từ LIS; phân hệ phân phối thông tin trên Intranet/Internet, CD [Hình 18.7]. 7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội Đơn vị thử nghiệm: Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ nhà đất - Sở Địa chính Nhà đất TP. Hà Nội (nay là Sở tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội). Trung tâm có chức năng dịch vụ hành chính công về thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Dữ liệu thử nghiệm tại Hà Nội bao gồm 300 bất động sản đang thụ lý hồ sơ tại Trung tâm Thông tin của Sở và 750 bất động sản thuộc phường Yên Hoà, Quận Cầu Giấy. Kết quả ứng dụng: Đề tài đã tiến hành áp dụng kết quả vào việc xác định khung giá đất cho TP. Hà nội đạt kết quả tốt. Sau khi xử lý, thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 199/2004/QĐ-UB ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 1/1/2005.[XI.2-3] Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị thử nghiệm:Trung tâm Thông tin – Lưu trữ và Trung tâm kiểm định và tư vấn địa ốc thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh. Địa bàn thử nghiệm: Phạm vi của địa bàn thử nghiệm là quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh với dữ liệu LIS của toàn bộ Quận 5 và số liệu định giá 4 phường thuộc quận 5. Hệ thống đã được cài đặt tại Trung tâm kiểm định bản đồ và Tư vấn địa ốc, cập nhật toàn bộ dữ liệu và tiến hành định giá thử nghiệm. Kết quả định giá có chất lượng khá cao và tiến tới áp dụng trên thực tế tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Kết quả thử nghiệm đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ứng dụng triển khai trong công tác định giá đất của Thành phố; đồng thời giúp cho việc hoàn thiện mô hình hệ thống, tiếp tục thử nghiệm trên địa bàn thành phố Hà Nội 31 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế. 2. Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay 3. Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 4. Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất động sản lành mạnh 5. Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản lý được thị trường bất động sản 6. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai 7. Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản 8. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trường 9. Phát hành giấy chứng nhận thống nhất cho cả nhà và đất 10. Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. 11. Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ thống pháp luật về các giao dịch bất động sản ở Việt Nam; (2) Thực trạng và nguyên nhân tồn tại thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện pháp khắc phục ; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt động của thị trường bất động sản với những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp dụng các phương pháp định giá/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể của thị trường Việt Nam; (6) Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ - thực tiễn và lý luận; (7) 32 Nghiên cứu tiêu chuẩn và lộ trình hình thành các tổ chức định giá bất động sản; (8) Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia các nghiệp vụ về mua bán, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo hiểm , tài chính , pháp luật về bất động sản v.v... 33 Tài liệu tham khảo 1. Bán! Hướng dẫn nghiệp vụ bán đấu giá bất động sản - Stephen J.Martin và Thomas E.Battle III - 1991 - Nguyễn Dũng Tiến tóm tắt. 2. Mục lục toàn tập văn bản pháp luật pháp quy hiện hành về tài sản nhà nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa - Lý Miên chủ tiên - Nhà xuất bản Trung Quốc Đại địa - 11.2000. Tôn Gia Huyên dịch. 3. Bách khoa toàn thư về kinh tế học và khoa học quản lý. A.Silem. Nhà xuất bản Lao động xã hội - 2002. 4. Đại từ điển kinh tế thị trường - Viện Nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa - 1998 - (Tài liệu dịch để tham khảo). 5. Từ điển Luật học - Nhà xuất bản Từ điển bách khoa - 1999. 6. Lịch sử các học thuyết kinh tế - Nguyễn Văn Trình, Nguyễn Văn Luân, Vũ Văn Nghinh - Nhà xuất bản Thống kê - 1997. 7. Sự bí ẩn của tư bản - Hernando de Soto - Nguyễn Quang A dịch - 2003. 8. Thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa có đặc sắc Trung Quốc - Nguyễn Kim Bảo chủ biên - Nhà xuất bản Khoa học xã hội - 2002. 9. Những cấu trúc sinh hoạt thường ngày - Fernaldo Braudel - Nhà xuất bản Thế giới - 1998. 10. Địa chính Pháp - Stéphane Lavigne - Nhà xuất bản Thế giới - 1999. (4) 11. Bốn mươi năm kinh nghiệm Đài Loan - Cao Huy Quân - Lý Thành chủ biên - Mai Quốc Liên và 5 người khác dịch - Hà Nội - 1992. 12. Tư liệu về kinh tế trang trại - Ban vật giá Chính phủ - Nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh - 2000. 13. Lý luận địa chính hiện đại - Ngan ái Tĩnh và 13 người khác - Công ty xuất bản Ngũ Nam Đồ Thư (Đài Loan) - 1999 - Tôn Gia Huyên dịch. 14. Định giá và đền bù thiệt hại về đất ở ôxtraylia. R.O.Rost và H.G.Collins - Southwood Press Pty Ltd - 1993 - Mai Mộng Hùng biên dịch. 15. Hệ thống xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà/đất Torrens (Torrens Title) - RTJ Stein - Mastone - 1991 - Mai Mộng Hùng biên dịch. 16. Kinh tế học - Paul A.Samuelson, Wliam D.Nordhalls (sách tham khảo) - Dịch giả: Vũ Cương và 3 người khác. Nhà xuất bản Thống kê - 2002. 17. So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản - GS. ULF. Jensen - Báo cáo hội thảo chính sách pháp luật đất đai và bất động sản - 19.11.2002 - 34 Tổng cục Địa chính. (9) 18. Land Reform in Developing Countries. R. Brown and Seilin Taipei - 1967. 19. Real Estate Finance Law - Grant S. Nelson, Dale A. Whitman - West Publishing Co. 1994. 20. The Law of Property - Ralph E. Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz - West Publishing Co. 1991. 21. Sale and Management of Flats in Singapore - RD. Gangatharan - Singapore National printer Ltd - 1990. 22. A Guide to Shenzhen's Real Estate - Bureau of real estate industry ect... 23. Land Law - Petter Butt - University of Sydney. The Law Book company Limited - 1998. 24. Public Auction. 25. Urban Economic and Real Estate Markets - Denise Dispasquale, William C. Wheaton - Prentice Hall. 26. Land Transfer and Finance - Ferger, Johnstone - Little, Brown and Company - 1993. 27. Real Property - Rogert Bernhardt - 1993 - West Publishing Co. 1988 28. Secured Tranxactions - Henry J. Bailey III, Richard. B. Hagedorn - West Publishing. Co. 1988. 29. Real Estates Transactions - D. Barlow Burke, JR - Little Brown and Company -1993 30. Urban and Land Planning in France - Ministry of Public Works, Transport and Tourism - 1995. 31. Conveyancing and Law of property Act - Government printer, Singapore - 1994. 32. Residential Property Act. Government printer Singapore 1986. 33. Land Titles Act. Government printer - Singapore - 1994 34. NRL, NRF, PBL, PBF, BVL, BVF, English version. Translated by L. J. Gruber, Martin Percival, Naturvardsverket - The National Board of Housing Building and Planning - 1997 35. Land Administration guidlines - Economic commission for Europe - United Nation -New York and Geneva - 1996 36. Thổ địa kinh tế học thuật chi khai sáng dư phát triển Tô Chi Siêu. Trung Quốc Địa chính nghiên cứu sở ấn hành - 2000 37. Thổ địa vấn đề chuyên luận-Tô Chí Siêu-Trung Quốc Địa chính sở ấn hành-1998. 35 38. Bất động sản cố giá lý luận dư phương pháp - Đặng Minh An - Ngũ Nam Đồ thư xuất bản công ty ấn hành - 2000. 39. Thổ địa thuế pháp - Hoàng Trấn Quốc - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2000. 40. Bất động sản củ phân - Nghiêm Quang Phong, Trần Chí Vĩ, Lăng Kiến Thần - Hoa Văn Võng cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 41. Bất động sản giao dịch dư quản lý pháp luật bảo điển - Lý Vĩnh Nhiên - Chính Trung Thư cục cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 42. Trung Hoa nhân dân Cộng hoà Quốc hiện hành phòng địa sản pháp luật pháp quy toàn biên - Chủ biên Lý Miên - Trung Quốc Đại địa xuất bản xã - 2000. 43. Bất động sản cố giá kỹ thuật quy tắc - Trương Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hưũ hạn công ty - 2000. 44. Bất động sản cố giá lý luận khái yếu - Trương Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hưũ hạn công ty - 2000 45. Bất động sản cố giá lý luận dư thực vụ. Trần Hâm - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 46. Phòng địa sản pháp - Hoàng Hà - Trung Quốc chính pháp đại học xuất bản xã - 1998. 47. Thổ địa cố giá lý luận dư phương pháp. Mã Khắc Vỹ... Cải cách xuất bản xã - 1995 48. Địa chính pháp quy cấp quan hệ pháp quy hội biên - Nội chính bộ biên ấn - 1997. 49. Đài Loan tỉnh thổ địa trưng thu tác nghiệp thủ sách - Đài Loan tỉnh chính phủ địa chính xử biên ấn - 1992. 50. Thượng Hải thị thành thị phòng ốc chiết thiên quản lý thực thi tế tắc - Thượng Hải thị phòng ốc thổ địa tư nguyên quản lý cục - 2001. 51. Thành trấn trú phòng chế độ cải cách, Quốc vụ viện trú phòng chế độ cải cách lãnh đạo tiểu tổ biện công thất - Nội bộ sử dụng. 52. Trung Quốc nông thôn thổ địa chế độ đích thế kỷ biến cách - Vương Cảnh Tân - Trung Quốc kinh tế xuất bản xã - 2001. 53. Thổ địa cố giá lý luận dư phương pháp-Mã Khắc Vỹ-Cải cách xuất bản xã - 1995. 54. 11. Cải cách chế độ sử dụng đất đai và thị trường địa sản tỉnh Quảng Đông. (Tôn Gia Huyên trích dịch từ “Quảng Đông địa chính địa sản niên giám” - 1998). 55. Wang Ju Con đường dẫn đến cải cách. 56. Benchmarking Cadastral System FIG 4-2002 57. Bình luận khoa học Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. Trung tâm khoa học xã hội và nhân văn quốc gia, Viện Nghiên cứu Nhà 36 nước và pháp luật - Nhà Xuất bản khoa học xã hội - Hà Nội 1995. 58. Thái Bá Cẩn. Trần Nguyên Nam - Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam - Nhà Xuất bản tài chính 2003. 59. Lê Xuân Bá chủ biên - Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mơí ở Việt Nam - Nhà Xuất bản khoa học và kỹ thuật HN - 2003 60. C.Mác và Ph.Ăng ghen, toàn tập - NXB chính trị Quốc gia - Hà Nội 1994 tập 25 - Phần II, trang 246. 61. Đảng Cộng sản Việt Nam Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII- NXB Chính trị Quốc gia 1996. 62. Đảng Cộng sản Việt Nam Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX-NXB Chính trị Quốc gia 2001. 63. Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam - Nghị quyết số 26-NQ- TW ngày 12/3/2003. 64. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam Hiến Pháp CHXHCNVN 1992 - NXB Chính trị Quốc gia 1992. 65. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam Luật Đất đai 1993, 1998, 2001 - NXB Bản đồ 2003. 66. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam Luật Đất đai 2003- NXB Bản đồ 2004. 67. Luật Đất đai (1987, 1993, 1998, 2001, 2003). 68. Pháp lệnh về nhà ở 1991. 69. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Hiện trạng sử dụng đất năm 2003. 70. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. NXB Bản Đồ 2004 71. Niên giám thống kê 1990 – 2003. 72. Nông nghiệp, nông thôn Việt Nam thời kỳ đổi mới. Nhà Xuất bản Thống kê. Hà Nội 2003. 73. Kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2000. Tổng cục Địa chính. Hà Nội 2001. 74. Định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020. Nhà Xuất bản Xây dựng. Hà Nội 1999. 75. Phân bố dân cư trong quá trình đô thị hoá trên cơ sở chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2001 - 2020. Bộ Xây dựng. Hà Nội 2002. 76. Tài liệu kinh tế - xã hội chọn lọc từ kết quả điều tra quy mô lớn 1998 - 2000. Tổng cục Thống kê. Nhà Xuất bản Thống kê. Hà Nội 2001. 37 77. Tổng quan Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam. Trung tâm Thông tin và Tư vấn phát triển. Nhà Xuất bản Chính trị Quốc gia. Hà Nội 2002. 78. Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Hà Nội 2004. 79. Tác động của cơ chế quản lý kinh tế đối với sự hình thành và phát triển của Thị trường bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Địa chính Số 88/2003 80. Một số vấn đề về định giá Bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 1 /2003 81. Pháp luật đất đai và bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 5 /2004 82. Đăng ký đất đai và bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng, ThS.Nguyễn Văn Chiến, KS.Trần Hồng Phi - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 7/2004 83. Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 2/2005 84. Đất đai và thị trường bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Địa chính Số 1/2005 85. Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, ThS. Đào Trung Chính - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 5/2005 86. Hệ thống quản lý đất đai, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Địa chính 2005 1 Phô lôc C¸c b¸o c¸o cña ®Ò tµi Ký hiệu Tên tài liệu Tổng số trang I Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản 64 II Báo cáo phân tích chính sách pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản ở Việt Nam 34 III Nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai đối với thị trường bất động sản 104 IV Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản 96 V Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản” 80 VI Báo cáo kết quả điều tra đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản” 90 VII Đề án định giá bất động sản 70 VIII Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản 111 IX Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản 89 X Đề án xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản 9 XI Báo cáo khoa học thiết kế mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công gnhệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử 98 XII Báo cáo đề tài nhánh “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công gnhệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử” 40 XIII Tài liệu tra cứu về bất động sản 487 XIV Văn bản pháp quy hiện hành về bất động sản ở Việt Nam 2135 2 Môc lôc c¸c H×nh vµ B¶ng Môc lôc c¸c B¶ng 1. B¶ng 1.1 Mèi quan hÖ gi÷a c¸c quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông……………...4 2. B¶ng 2.2 So s¸nh hệ thống quản lý đất đai Việt Nam víi c¸c nước. NguyÔn §×nh Bång 2005…………………………………………………………………5 3. B¶ng 3.5 QHSDĐ đến năm 2010 và KHSDĐ cả nước đến năm 2005. Nguån: Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005……………………………………………..6 4. B¶ng 4.5 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất khu dân cư nông thôn năm 2000. Nguån: Trung t©m §iÒu tra quy ho¹ch ®Êt ®ai –Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005……………………………………………………………………………..7 5. B¶ng 5.5 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 1990-2000. Nguån: Niªn gi¸m thèng kª - Tæng côc thèng kª 2000…………………………………………….....7 6. B¶ng 6.5 Diện tích các loại đất chuyên dùng năm 2010 tăng thêm so với năm 2000. Nguån: NguyÔn §øc Minh [ VIII ]…………………………………….....8 3 Môc lôc c¸c H×nh 1 Hình 1.1 Sơ đồ Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu [16.75]…..9 2 Hình 2.1 Đồ thị đường cầu …………………………………………………...9 3 Hình 3.1 Đồ thị đường cung………….…………………………………….....9 4 Hình 4.1 Đồ thị cân bằng cung cầu ………………………………….………10 5 H×nh 5.1 S¬ ®å ph¹m vi ho¹t ®éng c¬ së d÷ liÖu ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. Nguån FIG 20 ……………………………………………………………….10 6 H×nh 6.1 S¬ ®å Ng©n hµng d÷ liÖu ®Êt ®ai Thuþ §iÓn –LDBS-National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Thuþ §iÓn N¨m 2000 ……………….11 7 Hinh 7.1 M« h×nh tæ chøc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn: Nguån: National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Thuþ §iÓn N¨m 2000..12 8 H×nh 8.1.S¬ ®å C¬ cÊu tæ chøc Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn N−íc CHND Trung hoa Nguån: Ministry of Land and Resources People Republic of China 1998……..13 9 H×nh 9.2 Biểu đồ Cơ cấu các loại đất toàn quốc năm 2003 ( Nguån: Bé TNMT 2004) ……………………………………………………………………….. 14 10 H×nh 10.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai Ngµnh Tµi nguyªn M«i tr−êng ………………………………………………………………………..15 11 H×nh 11.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ViÖt Nam …………….. 16 12 H×nh 12.4 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng §Þnh gi¸ ®Êt ViÖt Nam ……………… . 17 13 H×nh 13.6 Sơ đồ Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất. Nguån §ç §øc §«i [IX]……………………………………………………. 17 14 H×nh 14.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Phương ¸n 1). Nguån §ç §øc §«i [IX] …………………………………………………….18 15 H×nh 15.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Phương án 2). Nguån §ç §øc §«i [IX] …………………………………………………….18 16 Hình 16.Mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản. Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] ………………………………………19 17 Hình 17.7 Sơ đồ tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai. Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] ………………………………………………………………………….19 18 Hình 18.7 : Mô hình hóa nghiệp vụ văn phòng đăng ký đất đai. Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] …………………………………………………………….20 4 B¶ng 1.1 Mèi quan hÖ gi÷a c¸c quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ Chiếm hữu √ Không tồn tại Không tồn tại Sử dụng √ Không tồn tại Không tồn tại Thu lợi √ √ Không tồn tại Định đoạt Không tồn tại √ √ 5 B¶ng 2.2 So s¸nh hệ thống quản lý đất đai Việt Nam víi c¸c nước Thành phần hệ thống Thuỵ Điển Trung Quốc Việt Nam Pháp luật đất đai/bất động sản Bộ Luật Đất đai 1970; Luật xác lập Bất động sản; Pháp lệnh đăng ký bất động sản 1970; Luật đăng ký đất tự động 1973 Luật Đất đai 1994 Luật Quản lý bất động sản Đô thị 1995 Luật Đất đai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003. Bộ luật Dân sự 1995 Pháp lệnh Nhà ở 1991 Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch SDĐ Cục quản lý đất đai Quốc gia Quy hoạch SDĐ Bộ Đất đai và Tài nguyên Quy hoạch SDĐ Bộ Tài nguyên và Môi trường Đăng ký đất đai/ bất động sản Đơn vị đăng ký: thửa đất GCN:Đất+tài sản trên đất Cơ quan đăng ký đất đai: Toà án Đơn vị đăng ký: thửa đất GCN:Đất+nhà Cơ quan đăng ký đất đai: Sở đất đai- Tài nguyên thành phố, khu, huyện Đơn vị đăng ký: thửa đất GCN:Đất (giấy đỏ); Nhà, đất (Giấy hồng), Công sản (Giấy tím) Cơ quan đăng ký đất đai:TNMT, Xây dựng,Tài chính Định giá đất đai/ bất động sản Định giá định kỳ 6 năm; Giá chuẩn: 75% giá thị trường 2năm trước định giá định kỳ. Đinh giá thường xuyên khi có sự chuyển đổi Cơ quan định giá đất: Tài chinh Chinh phủ quy định trình tự thủ tục, giá chuẩn Việc định giá căn cứ vào giá chuẩn, giá thị trường địa phương. Cơ quan định giá đất: Trung tâm tư vấn định giá bất động sản Trung Quốc Chinh phủ quyết định khung giá đất theo giá thị trường UBND tỉnh xác định giá đất, công bố ngày 1/1 hằng năm Cơ quan định giá đất: Tài chinh Thông tin đất đai/ bất động sản Ngân hàng dữ liệu đất đai, Cục Điều tra đất đai qg Thuỵ Điển Thông tin đấ t đai Sở đất đai và Tài nguyên (Bộ ĐĐ& TN) Trung tâm thông tin (Bộ TNMT) Cơ quan Quản lý đất đai và bất động sản Cục điều tra đất đai Quốc gia thuộc Bộ Môi trường và phát triển bền vững Bộ Đất đai và Tài nguyên Bộ Tài nguyên và Môi trường ( đất đai),bộ xây dựng (nhà ở), Bộ tài chính( công sản) Nguån: NguyÔn §×nh Bång- [86] 6 B¶ng 3.5 QHSDĐ đến năm 2010 và KHSDĐ cả nước đến năm 2005 Chỉ tiêu Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 Chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010CHỈ TIÊU Diện tích (1.000 ha) Cơ cấu (%) Diện tích (1.000 ha) Cơ cấu (%) (1) (2) (3) (4) (5) Tổng diện tích tự nhiên 32.924,1 100,00 32.924,1 100,00 I. Nhóm đất nông nghiệp 22.948,7 69,70 25.627,4 77,84 1. Đất sản xuất nông nghiệp 9.037,8 27,45 9.363,0 28,44 - Đất trồng cây hàng năm 5.955,1 18,09 6.147,6 18,67 Đất trồng lúa 4.211,7 12,79 3.996,1 12,14 (Đất trồng lúa nước) (4.039,4) (12,27) (3.861,4) (11,73) - Đất trồng cây lâu năm 2.531,9 7,69 2.656,8 8,07 - Đất nuôi trồng thuỷ sản 550,8 1,67 558,6 1,70 - Đất khai hoang SXNN 444,3 1,35 1.015,8 3,09 - Đất NN chuyển MĐSD 220,3 0,67 446,5 1,36 2. Đất lâm nghiệp 13.889,5 42,19 16.243,7 49,34 - Rừng tập trung (12.116,3) (36,80) (14.209,1) (43,16) trong đó: Diện tích rừng tự nhiên 10.792,9 32,78 11.095,8 33,70 (Rừng tập trung) (9.256,3) (28,11) (9.793,7) (29,75) - Diện tích rừng trồng 3.096,0 9,40 5.146,8 15,63 (Rừng tập trung) (2.590,0) (7,87) (4.415,4) (13,41) chia ra: Đất rừng sản xuất 6.174,5 18,75 7.701,9 23,39 Đất rừng phòng hộ 5.922,0 17,99 6.562,8 19,93 Đất rừng đặc dụng 1.792,4 5,44 1.977,9 6,01 - Diện tích khoanh nuôi và trồng rừng 2.427,3 7,37 4.922,3 14,95 trong đó: Diện tích khoanh nuôi 1.070,9 3,25 1.563,5 4,75 Diện tích trồng rừng 1.356,4 4,12 3.358,8 10,20 - Đất LNCR chuyển MĐSD 113,5 0,34 254,1 0,77 II. Nhóm đất phi NN 3.606,0 10,95 3.925,3 11,92 - Đất ở 1.014,9 3,08 1.035,3 3,14 Đất ở nông thôn 931,2 2,83 936,0 2,84 Đất ở đô thị 83,7 0,25 99,3 0,30 Đất chuyên dùng 1.846,5 5,61 2.145,4 6,52 III. Nhóm đất chưa sử dụng 6.369,5 19,35 3.371,3 10,24 - Đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng 2.913,2 8,85 5.911,3 17,95 Nguån: Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005 7 B¶ng 4. 5 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất khu dân cư nông thôn năm 2000 Chỉ tiêu Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất khu dân cư nông thôn 1.890.696 100,00 - Bình quân đầu người (m2/người) 320 1. Đất nông nghiệp 1.118.426 59,15 - Bình quân đầu người (m2/người) 189 2. Đất lâm nghiệp 76.334 4,04 - Bình quân đầu người (m2/người) 13 3. Đất chuyên dùng 221.629 11,72 - Bình quân đầu người (m2/người) 38 4. Đất ở 371.020 19,62 - Bình quân đầu người (m2/người) 63 5. Đất chưa sử dụng 103.287 5,46 - Bình quân đầu người (m2/người) Nguån: Trung t©m §iÒu tra quy ho¹ch ®Êt ®ai –Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005 B¶ng 5.5 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 1990-2000 Cơ cấu ngành kinh tế 1990 1995 2000 Sau 10 năm Tổng số 100 100 100 - Nông Lâm Ngư 38,7% 27,2% 24,5% -14,2% - Công nghiệp và XD 22,7% 28,8% 33,3% +10,6% - Dịch vụ 38,6% 44,0% 42,2% +3,6% Nguån: Niªn gi¸m thèng kª - Tæng côc thèng kª 2000 8 B¶ng 6.5 Diện tích các loại đất chuyên dùng năm 2010 tăng thêm so với năm 2000 - Đất xây dựng tăng: 164.908 ha - Đất giao thông: 121.412 ha - Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng: 257.165 ha - Đất di tích lịch sử văn hoá: 3.172 ha - Đất an ninh quốc phòng: - Đất khai thác khoáng sản: 38.255 ha - Đất làm nguyên vật liệu xây dựng: 12.846 ha - Đất làm muối: 1.880 ha - Đất nghĩa trang, nghĩa địa: - Đất chuyên dùng khác: 61.958 ha Nguån: NguyÔn §øc Minh [ VIII ] 9 Các thị trường sản phẩm C¸c thÞ tr−êng yÕu tè Hình 1.1 – Sơ đồ Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu Hình 2.1 Đồ thị đường cầu Hình 3.1 Đồ thị đường cung Gi¸ c¶ L−îng hµng ho¸ §−êng cung Gi¸ c¶ trªn thÞ tr−êng hµng ho¸ L¸ phiÕu b»ng cÇu cña ng−êi tiªu dïng Hé gia ®×nh Së h÷u ®Çu vµo Giµy dÐp Nhµ cöa ChÌ CÇu C¸i g× ThÕ nµo Cho ai S¶n xuÊt ra tiÒn cña ng−êi tiªu dïng Doanh nghiÖp TiÒn l−¬ng, tiÒn thuÕ... Giµy dÐp Nhµ cöa ChÌ Cung Lao ®éng §Êt ®ai Vèn Lao ®éng §Êt ®ai Vèn Cung CÇu Gi¸ c¶ b¸n ra L−îng hµng ho¸ ®−îc mua §−êng cÇu 10 Hình 4.1 Đồ thị cân bằng cung cầu Hình 5.1 Sơ đồ phạm vi hoạt động CSDL đăng ký đất đai và bất động sản Nguồn: F.I.G, tháng 4/2002 Ng©n hµng d÷ liÖu B§S TW §Êt ®ai Nhµ cöa C¨n hé GIS Chñ së h÷u §Þa chØ C¸c quyÒn ThÕ chÊp Sù h¹n chÕ Chi nh¸nh Ng. hµng d÷ liÖu vÒ B§S HÖ thèng trao ®æi d÷ liÖu toµn cÇu V¨n phßng phôc vô kh¸ch hµng C¸c c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai NN vµT− ph¸p §¨ng ký: 1. D©n sè 2. ThÕ chÊp 3. Ph¸p nh©n 4. §Þa chØ 5. Di s¶n v¨n ho¸ C¸c thµnh phÇn tham gia 1.Ng©n hµng 2.C«ng chøng 3.C¸c Cty B§S 4.C«ng d©n 5.C¸cCty Th−¬ngm¹i, LuËt Internet Gi¸ c¶ ThiÕu hôt D− thõa L−îng hµng ho¸ 11 Hình 6.1 Ngân hàng dữ liệu đất đai- LDBS Thụy Điển Nguồn: National Land Survey Sweden- 2000 C¬ së d÷ liÖu BÊt ®éng s¶n C¬ sëd÷ liÖu ®Êt ®ai C¬ së d÷ liÖu b¶n ®å vµ hÖ to¹ ®é §¨ng ký BÊt ®éng s¶n §¨ng ký §Êt ®ai §¨ng ký Gi¸ BÊt ®éng s¶n §¨ng ký Nhµ §¨ng ký To¹ ®é §¨ng ký §Þa chØ §¨ng ký Quy ho¹ch §¨ng ký C«ng ty thÕ chÊp §¨ng ký c¸c chñ së h÷u §¨ng ký QuyÒn, Lîi Ých §¨ng ký ThÕchÊp BÊt ®éng s¶n B¶o hiÓm TÝn dông nhµ §¨ng ký c¸c c«ng ty, hiÖp héi CSDL Gi¸ b¸n BÊt ®éng s¶n HÖ thèng Computer Vµ CSDL HÖ thèng LDBS,MBS,CGS HÖ thèng GIS C¬ së d÷ liÖu c¸c C«ng ty 12 ViÖt Nam H×nh 7.1 M« h×nh tæ chøc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn Nguån : National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Thuþ §iÓn N¨m 2000 Ministry of Law Bé T− ph¸p National Courts Administation Toµ ¸n hµnh chÝnh 91 Land Registration Authorities C¬ quan ®¨ng ký ®Êt ®ai 21 Contry cadastral Authorities C¬ quan ®Þa chÝnh n«ng th«n 39 Municipal cadastral Authorities C¬ quan ®Þa chÝnh ®« thÞ National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Ministry of Environment Bé M«i tr−êng C¬ quan ®iÒu tra ®Êt quèc gia Thuþ §iÓn 13 H×nh 8.1 M« h×nh HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai n−íc CHND Trung Hoa Nguån: Ministrryeof Land and Resourses of China ( 1998) C¸c ®¬n vÞ Qu¶n lý NN C¸c ®¬n vÞ Sù nghiÖp Côc Qu¶n lý §¹id−¬ngQG Côc §§B§ Quèc Gia Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn V¨n phßng Bé Vô CS & Ph¸p luËt Vô Quy ho¹ch Vô Tµi chÝnh Thanh tra, gi¸m s¸t Vô TCCB & §µo t¹o Vô HTQT & KHKT VP §¶ng uû Bé Vô BV®Êt canh t¸c Vô QL §Þa chÝnh Vô QL SD §Êt Vô QLKT K S¶n Vô B¶o tån K S¶n Vô Kh¶o s¸t §Þa ch©t Vô M«i tr−êng §C Së §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn TØnh, thµnh phè, Khu tù trÞ 14 BiÓu ®å: C¬ cÊu c¸c lo¹i ®Êt toµn quèc n¨m 2003 28,94% 37,66% 5,07% 1,40% 26,93% §Êt n«ng nghiÖp §Êt l©m nghiÖp §Êt chuyªn dïng §Êt ë §Êt ch−a sö dông Hình 9.2 Biểu đồ Cơ cấu các loại đất toàn quốc năm 2003 15 H×nh 10.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai Ngµnh Tµi nguyªn M«i tr−êng Nguån: NguyÔn §×nh Bång –[86] Phßng Quy ho¹ch, KÕ ho¹ch Phßng §o ®¹c B¶n ®å, Phßng §¨ng ký Th. Kª TT Kü thuËt TNMT TT Th«ng tin TNMT Trung t©m M«i tr−êng PhßngTµi nguyªn vµ M«i tr−êng UBND HuyÖn (QuËn) UBND X· ( Ph−êng) C¸n bé ®Þa chÝnh X· ph−êng Bộ Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng Vô §Êt ®ai VôPh¸p chÕ Vô §¨ng ký -TK§§ Thanh tra Trung t©m Th«ngtin Trung t©m §iÒu tra Quy ho¹ch ®Êt ®ai ViÖn Nghiªn cøu §Þa chÝnh UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc TW Së Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 16 H×nh 11.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ViÖt Nam Nguån: NguyÔn §×nh Bång- Tæng quan vÒ hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ( 2004) HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai §o ®¹c b¶n ®å (4) §¨ng ký ®Êt ®ai (6) §Þnh gi¸ ®Êt (5) Ph¸p luËt ®Êt ®ai (1) Thanh tra ®Êt ®ai (3) Quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai(2) Th«ng tin ®Êt ®ai (7) 3 2 1 1 5 4 7 17 S¬ ®å c¬ cÊu tæ chøc ®Þnh gi¸ ®Êt H×nh 12.4 S¬ ®å c¬ cÊu tæ chøc ®Þnh gi¸ ®Êt H×nh 13.6 Sơ đồ Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Nguån §ç §øc §«i [IX] Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng Bé T− ph¸p Bé Tµi chÝnh S¬T− ph¸p SëTµi nguyªn vµ M«i tr−êng SëTµi chÝnh Trung t©m §Þnh gi¸ §Êt V¨n Phßng Phßng KH-TC P Qu¶n lý Gi¸ §Êt P. Th«ng tin Gi¸ ®Êt Phßng §Þnh gi¸ Phßng §µo t¹o Phßng KH-TC P Qu¶n lý Gi¸ §Êt P. Th«ng tin Gi¸ §©t Phßng §Þnh gi¸ Trung t©m ®Þnh gi¸ ®Êt Trung −¬ng Gi¸m ®èc CQ §K§§ Phßng tiÕp nhËn hå s¬ Phßng thÈm ®Þnh Phßng kü thuËt Phßng l−u tr÷ vµ c«ng nghÖ th«ng tin 18 H×nh 14.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Ph−¬ng ¸n 1) H×nh 15.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Ph−¬ng ¸n 2) V¡N PHßNG §¡NG Ký QUYÒN Sö DôNG §ÊT Quy ho¹ch §o ®¹c TiÕp nhËn hå s¬ Thu tiÒn Giao ®Êt, ®¨ng ký ThuÕ Gi¸m ®èc V¨n phßng §¨ng ký ThÈm ®Þnh hå s¬ Kü thuËt C¤NG NGHÖ TH¤NG TIN ThuÕ UBND cÊp x· Kü thuËt Quy ho¹ch §o ®¹c Giao ®Êt, ®¨ng ký UBND cÊp cã thÈm quyÒn ThÈm ®Þnh hå sơ C¤NG NGHÖ TH¤NG TIN TiÕp nhËn hå s¬ Thu tiÒn 19 Hình 16.7 Mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] Hình 17.7 Sơ đồ tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] CËp nhËt th«ng tin T×m kiÕm, tra cøu , thèng kª Ph©n hÖ cËp nhËt th«ng tin tõ LIS Ph©n hÖ qu¶n lý B§S LIS CSDL BÊt ®éng s¶n X¸c ®Þnh c¸c hÖ sè ¶nh h−ëng §Þnh gi¸ hµng lo¹t Ph©n hÖ ®Þnh gi¸ B§S Intranet/InternetPh©n hÖ ph©n phèi th«ng tin ._.