Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các chng cư trên địa bàn quận 4-Tp.HCM

Phaàn A: MÔÛ ÑAÀU Ñaët vaán ñeà AÊn, ôû, maëc, ñi laïi, laøm vieäc, hoïc taäp, vui chôi giaûi trí laø nhöõng noäi dung cô baûn cuûa cuoäc soáng con ngöôøi. AÊn ngon, ñuû dinh döôõng, ôû coù veä sinh, tieän nghi cao, ñi laïi vôùi phöông tieän thuaän lôïi, nhanh choùng, laøm vieäc, hoïc taäp coù ñieàu kieän toát, vui chôi giaûi trí laønh maïnh, ñoù laø moät phaàn chaát löôïng cuûa cuoäc soáng haøng ngaøy cuûa con ngöôøi. Taát caû nhöõng noäi dung cô baûn cuûa cuoäc soáng ñeàu raát quan troïng, aûnh höôûng taùc ñoäng, töông hoã laãn nhau. Nhöng phaûi noùi raèng noäi dung “ôû” laø moät yeáu toá aûnh höôûng khaù nhieàu ñeán caùc yeáu toá khaùc, noù laø moät trong nhöõng boä maët quan troïng nhaát cuûa noäi dung cuoäc soáng. Nhìn vaøo nhaø ôû, ngöôøi ta bieát möùc soáng, tri thöùc, phong caùch, ngheà nghieäp cuûa con ngöôøi, nhìn vaøo nhaø ôû ngöôøi ta cuõng bieát cuoäc soáng cuûa con ngöôøi ôû trong ñoù ñaõ “laïc nghieäp” chöa. Vì theá, töø bao ñôøi, trong suy nghó cuûa ngöôøi Vieät Nam vaø nhieàu daân toäc khaùc môùi coù caâu: “Coù an cö, môùi laïc nghieäp”. Nhaø ôû laø loaïi coâng trình xuaát hieän sôùm trong lòch söû phaùt trieån cuûa xaõ hoäi loaøi ngöôøi. Ñoù laø toå aám cuûa gia ñình nhaèm taïo nhöõng moâi tröôøng thích nghi vôùi cuoäc soáng cuûa caù nhaân vaø gia ñình, tröôùc heát ñaûm baûo cho con ngöôøi coù theå coù nôi truù aån, choáng ñöôïc söï ñe doïa cuûa thuù döõ, cuõng nhö nhöõng ñieàu kieän baát lôïi cuûa thieân nhieân nhö: naéng, möa, baõo, gioù, nhieät ñoä khaéc nghieät. Xaõ hoäi caøng phaùt trieån thì chöùc naêng gia ñình cuõng coù chuyeån bieán vaø nhaø ôû cuõng ñöôïc phaùt trieån veà hình thöùc vaø noäi dung. Nhaø ôû khoâng chæ laø nôi truù aån, nöông thaân ñôn thuaàn maø coøn laø ñôn vò saûn xuaát kinh teá ôû quy moâ gia ñình, moät cô sôû ñeå baûo veä noøi gioáng, ñeå töøng caù theå vaø gia ñình phaùt trieån moät caùch toaøn dieän vaø ñaõ töøng ñöôïc xem laø cô sôû tieâu thuï haøng hoùa trong xaõ hoäi ñöông ñaïi ñeå taän höôûng nhöõng phuùc lôïi cuûa xaõ hoäi, thaønh tựu cuûa kyõ thuaät vaø khoa hoïc cuûa thôøi ñaïi. Ví duï nhö ôû xaõ hoäi nguyeân thuûy: vôùi ñôøi soáng du cö, nhaø ôû sô khai chæ laø kieán truùc choøi leàu ken töø caønh laù treân caùc ngoïn caây cao ñeå traùnh thuù döõ, hoaëc laø nhöõng goùc khuaát treân söôøng nuùi hay trong hang ñoäng coù cheøn laáp theâm caây coû ñaát ñaù ñeå taïo neân moâi tröôøng soáng tieän nghi an toaøn hôn. Daàn daàn thì ngoâi nhaø trôû thaønh caùc tuùp leàu laøm töø thaûo moäc, ñaát, ñaù naèm saùt maët ñaát, hay caùc kieåu nhaø ñaát nöûa haàm hay nhaø saøn ñeå taïo ra khoâng gian sinh hoaït thích öùng vôùi cuoäc soáng luaân canh ñònh cö. Nhaø ôû hieän nay cuoái cuøng ñaõ laø moät chuoãi nhieàu khoâng gian lieân hoaøn vôùi moãi khoâng gian laø moät chöùc naêng rieâng bieät coù ñaày ñuû trang thieát bò ñeå thoûa maõn nhu caàu phong phuù chaát löôïng cao cuûa ñôøi soáng gia ñình hieän ñaïi. Nhö vaäy nhaø ôû laø saûn phaåm do con ngöôøi taïo ra vaø luoân luoân ñöôïc con ngöôøi caûi tieán, hoaøn thieän döïa treân kinh nghieäm chinh phuïc thieân nhieân, lôïi duïng, khai thaùc thieân nhieân, ñoàng thôøi nhaèm taän duïng phuùc lôïi do nhöõng tieán boä khoa hoïc kyõ thuaät vaø möùc soáng xaõ hoäi luoân ñöôïc naâng cao cuûa vaên minh nhaân loaïi. Hôn baát kì coâng trình kieán truùc naøo, nhaø ôû bao giôø cuõng phaûn aùnh trung thöïc nhaát nhöõng ñieàu kieän ñaëc thuø cuûa thieân nhieân (nhö khí haäu, ñòa hình, caûnh quan sinh thaùi cuûa moät vuøng ñiaï lyù), cuûa möùc soáng kinh teá vaên hoùa(veà ñôøi soáng tinh thaàn cuõng nhö vaät chaát cuûa daân toäc, thôøi ñaïi). Khi nghieân cöùu veá nhaø ôû, caàn phaûi tìm hieåu nhöõng ñaëc ñieåm moâi tröôøng, khí haäu, xaõ hoäi, kinh teá, nhöõng taùc nhaân coù aûnh höôûng ñeán coâng trình, ñeå ñaûm baûo söï phaùt trieån beàn vöõng cuûa xaõ hoäi. Caùc chöông trình taùi ñònh cö cuûa thaønh phoá naèm trong quaù trình phaùt trieån toaøn caàu hoùa vaø chuyeån ñoåi kinh teá chung cuûa Vieät Nam töø nhöõng naêm 90. Vieäc hoøa nhaäp vaøo söï tieán trieån chung cuûa Theá giôùi, hieän ñaïi hoùa kinh teá xaõ hoäi cuûa ñaát nöôùc, ñaåy maïnh theâm quaù trình phaùt trieån ñoâ thò vaø ñaët ra nhöõng vaán ñeà caáp baùch cho vieäc quaûn lyù cuoäc soáng ñoâ thò, vieäc xöû lí caùc khu cö truù taïm bôï vaø tìm kieám nhöõng giaûi phaùp ñeå ñoái phoù vôùi söï xuoáng caáp cuûa moâi tröôøng. Quaän 4 laø quaän noäi thaønh coù dieän tích nhoû nhaát nhöng coù maät ñoä daân soá ñöùng haøng thöù hai so vôùi 21 quaän huyeän khaùc TP Hoà Chí Minh. Veà ñòa lyù quaän 4 coù moät vò trí khaù quan troïng trong quaù trình hình thaønh vaø phaùt trieån ñoâ thò cuûa Tp. Hoà Chí Minh. Hieän nay, do ñang ñöùng tröôùc moät aùp löïc khaù lôùn cuûa hoaït ñoäng phaùt trieån ñoâ thò vaø nhöõng xaùo troän baét buoäc trong vieäc boá trí laïi söû duïng ñaát, xaùo troän veà nôi ôû cuûa moät soá ñoâng caùc hoä daân, nhu caàu nhaø ôû vaø söï thu heïp ñaát ôû, Quaän 4 seõ tieáp tuïc coù nhöõng chung cö môùi ñeå phuïc vuï taùi ñònh cö vaø nhu caàu nhaø ôû cuûa ngöôøi daân. Kieán truùc cao taàng caän ñaïi laø saûn phaåm cuûa quaù trình ñoâ thò hoùa vaø coâng nghieäp hoùa. Do söï phaùt trieån nhanh choùng cuûa coâng nghieäp, thöông nghieäp vaø do söï taêng nhanh daân soá ñoâ thò, söï khan hieám veà ñaát xaây döïng ñaõ thuùc ñaåy kieán truùc phaùt trieån theo chieàu cao. Vieäc phaùt trieån maïnh caùc phöông tieän vaø vaät lieäu xaây döïng ñaõ taïo cô sôû vaät chaát cho vieäc xaây döïng nhaø cao taàng, chung cö cao taàng. Beân caïnh ñoù, cuõng coøn toàn taïi moät soá chung cö coù tuoåi thoï laâu naêm, coù hieän töôïng oâ nhieãm naëng, phaùt sinh nhieàu vaán ñeà moâi tröôøng ñoøi hoûi phaûi coù chieán löôïc baûo veä moâi tröôøng phuø hôïp. Vì theá, chuùng toâi tieán haønh khaûo saùt caùc khu chung cö trong phaïm vi quaän 4 vôùi ñeà taøi: “Nghieân cöùu, ñeà xuaát caùc giaûi phaùp quaûn lyù chaát löôïng moâi tröôøng cho caùc chung cö treân ñòa baøn Quaän 4, Thaønh phoá Hoà Chí Minh” Muïc tieâu nghieân cöùu Muïc tieâu hieän taïi Khaûo saùt hieän traïng moâi tröôøng soáng cuûa caùc khu chung cö treân ñòa baøn Quaän 4. Xaây döïng moâ hình khu chung cö sinh thaùi phuïc vuï cho coâng taùc nghieân cöùu veà nhu caàu nhaø ôû. Muïc tieâu laâu daøi Ñeà ra phöông höôùng quaûn lyù moâi tröôøng cho caùc chung cö môùi. Cung caáp thoâng tin veà hieän traïng moâi tröôøng cho coâng taùc quaûn lyù moâi tröôøng vaø quy hoaïch nhaø ôû Quaän 4. Tính caáp thieát cuûa ñeà taøi - ÔÛ caùc ñoâ thò lôùn, söï phaùt trieån nhanh choùng cuûa coâng nghieäp, thöông nghieäp vaø do daân soá taêng nhanh, ñaát xaây döïng ngaøy caøng khan hieám ñaõ thuùc ñaåy kieán truùc phaùt trieån theo chieàu cao. Quaän 4 ñang treân ñaø phaùt trieån, caùc khu nhaø oå chuoät ñaõ ñöôïc deïp boû, thay vaøo ñoù, caùc chung cö moïc leân nhanh choùng ñeå giaûi quyeát vaán ñeå choã ôû cho ngöôøi daân. - Beân caïnh caùc chung cö môùi, vaãn coøn raát nhieàu chung cö cuõ, nhöõng lôïi ích chính ñaùng cuûa ngöôøi daân ñoøi hoûi coù söï quaûn lyù, laïi khoâng ñöôïc quan taâm ñuùng möùc. Hieän töôïng côi nôùi, chieám duïng dieän tích, khoâng gian, gaây tieáng oàn quaù möùc, xaû raùc thaûi, khí thaûi, quaûng caùo, vieát, veõ baäy, hoïp chôï... ôû caùc chung cö khoâng phaûi laø hieám. Coøn raát thieáu khoaûng khoâng gian caây xanh cho cö daân ôû chung cö. Moät khoaûng khoâng gian ñeå cö daân soáng ôû chung cö daïo maùt, ñeå treû em noâ ñuøa hay ñôn giaûn ñeå hít thôû khí trôøi döôøng nhö coøn quaù hieám hoi. - Tình hình quaûn lyù chung cö loûng leûo hieän nay cuõng taïo ñieàu kieän cho söï xuaát hieän cuûa caùc teä naïn xaõ hoäi: ma tuùy, troäm cöôùp, baïo löïc….Neáu khoâng coù bieän phaùp quaûn lyù kòp thôøi thì caùc chung cö roài cuõng seõ trôû thaønh "nhöõng khu oå chuoät kieåu môùi". Hieän traïng caùc khu cö môùi xaây xuoáng caáp ngaøy caøng nhanh laø vaán ñeà môùi naûy sinh. Cô sôû thöïc hieän ñeà taøi Thoâng tin veà caùc chung cö taïi Quaän 4 Hieän traïng moâi tröôøng caùc khu chung cö Caùc soá lieäu caäp nhaät - Caùc nghieân cöùu öùng duïng caùc coâng ngheä phaàn meàm duøng xöû lí soá lieäu nhö SPSS 11.5. Noäi dung thöïc hieän Ñeå ñaït ñöôïc caùc muïc tieâu ñeà ra, ñeà taøi caàn thöïc hieän caùc noäi dung sau: Thu thaäp vaø toång hôïp caùc taøi lieäu lieân quan; Toång quan veà vaán ñeà nhaø ôû ñoâ thò noùi chung vaø quaän 4 noùi rieâng; - Ñieàu tra moâi tröôøng soáng taïi caùc khu chung cö trong phaïm vi quaän 4 nhaèm ñaùnh giaù thöïc traïng moâi tröôøng, tình hình xaõ hoäi vaø caùc nhu caàu cuûa ngöôøi daân; Thoáng keâ, xöû lyù vaø ñaùnh giaù caùc soá lieäu thu thaäp; vaø Döïa treân cô sôû khoa hoïc vaø thöïc tieãn, ñeà xuaát caùc moâ hình chung cö sinh thaùi töông lai. Giôùi haïn cuûa ñeà taøi Ñeà taøi chæ giôùi haïn trong phaïm vi ñòa baøn quaän 4. Ñeà taøi ñöôïc thöïc hieän trong voøng 12 tuaàn. Boá cuïc ñoà aùn Ñoà aùn goàm 3 phaàn: Môû ñaàu: Toùm taét toaøn boä ñeà taøi, ñaët vaán ñeà, tính caáp thieát cuûa ñeà taøi, noäi dung thöïc hieän vaø giôùi haïn cuûa ñeà taøi. Noäi dung: goàm 6 chöông Chöông 1: Toång quan vaán ñeà nhaø ôû ñoâ thò Chöông 2: Toång quan veà Quaän 4 vaø hieän traïng chung cö treân ñòa baøn Quaän 4 Chöông 3: Phöông phaùp nghieân cöùu vaø keát quaû ñieàu tra Chöông 4: Ñaùnh giaù thöïc traïng chung cö quaän 4 vaø ñeà xuaát giaûi phaùp quaûn lyù moâi tröôøng - Nghieân cöùu ñeà xuaát maãu chung cö cao taàng sinh thaùi . Keát luaän vaø kieán nghò: Toång keát caùc öu ñieåm vaø nhöôïc ñieåm cuûa ñoà aùn. Phuï luïc: Hình aûnh thöïc teá veà moâi tröôøng chung cö Quaän 4, Baûng caâu hoûi ñieàu tra, caùc baûng keát quaû töø xöû lyù soá lieäu. Phaàn B: NOÄI DUNG Chöông 1 TOÅNG QUAN VAÁN ÑEÀ NHAØ ÔÛ ÑOÂ THÒ Caùc vaán ñeà veà nhaø ôû ñoâ thò Nhaän ñònh chung Trong thôøi kì bao caáp, toaøn boä vaán ñeà nhaø ôû cuûa ñoâ thò ñeàu do nhaø nöôùc giaûi quyeát. Sang thôøi kì ñoåi môùi, vaán ñeà nhaø ôû ñoâ thò ñaõ daàn daàn giaûi quyeát theo höôùng naêng ñoäng linh hoaït hôn, nhöng roõ raøng vaãn chöa coù moät ñöôøng loái mang tính chieán löôïc laâu daøi. Ví duï nhö Thaønh phoá Hoà Chí Minh seõ coù daân 10 trieäu ngöôøi trong nhöõng thaäp nieân tôùi, vì vaäy nhaø ôû ñoâ thò laø moät trong nhöõng vaán ñeà quan troïng haøng ñaàu. Ngay töø hoâm nay vôùi daân soá 8 trieäu ngöôøi, nhaø ôû ñaõ laø moät trong nhöõng vaán ñeà böùc xuùc nhaát. Maëc duø tæ leä hoä coù nhaø ôû chieám hôn 99% toång soá hoä thöôøng truù, nhöng gaàn 80% laø nhaø baùn kieân coá trôû xuoáng, trong ñoù khoaûng 16% laø nhaø taïm. Ngoaøi ra soá hoä taïm truù chieám khoaûng 12-15% soá hoä thöôøng truù vaãn chöa coù nhaø ôû hoaëc chæ ôû trong caùc nhaø taïm bôï. Dieän tích nhaø ôû bình quaân khoaûng 10m2/ng, nhöng thöïc teá khoaûng 20% soá hoä coù dieän tích bình quaân 15 ñeán treân 30m2/ng, soá coøn laïi dieän tích bình quaân 5-6m2/ng vaø ña phaàn laø baùn kieân coá trôû xuoáng. Soá hoä coù dieän tích ôû bình quaân lôùn thoâng thöôøng laø nhaø caên phoá vôùi raát nhieàu dieän tích khoâng söû duïng ñeán, ngöôïc laïi trong nhaø chung cö, nhaø luïp xuïp…ña phaàn laø ngöôøi thu nhaäp thaáp, hoä ñoâng ngöôøi neân dieän tích ôû bình quaân raát thaáp. Töø naêm 2000-2010, ñeå ñaûm baûo toaøn boä daân thaønh phoá coù theå vaøo ôû nhaø kieân coá vôùi dieän tích ôû bình quaân 14-16m2/ng thì thaønh phoá phaûi xaây döïng theâm 120-140 trieäu m2 nhaø ôû trong ñoù coù hôn 35 trieäu m2 thay theá nhaø baùn kieân coá, nhaø taïm, nhaø xuoáng caáp hö hoûng naëng. Söï nghieäp nhaø ôû cuûa haàu heát caùc thaønh phoá ôû nöôùc ta ñeàu quaù lôùn lao phöùc taïp khoâng chæ veà soá löôïng, chaát löôïng, loaïi hình nhaø, maø quan troïng hôn laø phaûi laøm sao phuø hôïp ñöôïc vôùi töøng ñoái töôïng ôû, taïo ra moät loái soáng, moät neáp vaên hoùa ôû, vaên minh hieän ñaïi vaø ñaäm ñaø baûn saéc daân toäc. Nhaø ôû phaûi phuø hôïp vôùi töøng ñoái töôïng ôû khaùc nhau laø vaán ñeà quan troïng haøng ñaàu ñeå töø ñaáy coù theå ñöa ra nhöõng chính saùch nhaø ôû, cô caáu nhaø ôû hôïp lyù nhaát, nhaèm ñöa söï nghieäp nhaø ôû phaùt trieån nhanh choùng, ñuùng ñaén, ñaùp öùng nhu caàu phaùt trieån ñoâ thò. * Chuyeån sang thôøi kì kinh teá thò tröôøng, trong nhaân daân ñaõ coù moät söï phaân hoùa veà thu nhaäp vaø chi tieâu – Thöïc chaát ñaõ hình thaønh nhöõng taàng lôùp xaõ hoäi coù thu nhaäp khaùc nhau. Trong khi ñoù chính saùch nhaø ôû, giaûi phaùp nhaø ôû vaãn khoâng coù gì thay ñoåi. Ngöôøi ngheøo ñoâ thò, ngöôøi coù thu nhaäp thaáp khoâng mua noåi, khoâng ôû noåi trong caùc loaïi nhaø xaây döïng khoâng khaùc gì thôøi kì bao caáp. Ngöôøi thu nhaäp khaù vaø cao thì yeâu caàu nhaø cöûa phaûi coù chaát löôïng cao, dieän tích roäng lôùn gioáng nhö hoï ñoøi hoûi caùc loaïi haøng hoùa khaùc treân thò tröôøng. Nhaø ôû cuõng nhö haøng hoùa phaûi ñaùp öùng ñöôïc nhu caàu nhieàu maët xaõ hoäi; nhaø ôû cuõng nhö haøng hoùa khoâng phaûi laø nguyeân nhaân taïo ra söï phaân taàng xaõ hoäi, phaân bieät giai caáp. Vaán ñeà ñoái töôïng ôû, giaûi phaùp vaø chính saùch nhaø ôû ñoái vôùi caùc ñoái töôïng khaùc nhau Trong thôøi kì kinh teá bao caáp, möùc thu nhaäp cuûa moïi ngöôøi khoâng coù cheânh leäch ñaùng keå. Ngoaøi moät soá caùn boä coù cheá ñoä öu ñaõi ñaëc bieät veå nhaø ôû vaø moät soá maët khaùc, döôøng nhö nhu caàu veà nhaø ôû ñoái vôùi moïi ngöôøi ñeàu cô baûn gioáng nhau, duø coù khaùc bieät chuùt ít veà tieâu chuaån dieän tích phaân phoái nhöng khoâng coù vaán ñeà cuûa nhöõng ñoái töôïng ôû khaùc nhau. Khi ñaát nöôùc chuyeån sang neàn kinh teá thò tröôøng coù ñònh höôùng xaõ hoäi chuû nghóa thì caùc thaønh phaàn xaõ hoäi taïi caùc thaønh phoá Vieät Nam hieän nay coù söï phaân hoùa ngaøy caøng roõ reät. Coù ngöôøi thu nhaäp cao, raát cao, coù ngöôøi thu nhaäp vöøa, thu nhaäp thaáp vaø raát thaáp…,tính chaát laøm aên sinh soáng vaø chi tieâu cuûa caùc thaønh phaàn xaõ hoäi coù söï khaùc nhau roõ raøng hôn. Ngay baäc löông caùn boä coâng nhaân vieân chöùc nhaø nöôùc vaø cô sôû quoác doanh töø cheânh leäch 1-5 laàn nay ñaõ laø 1-10 laàn vaø neáu tieàn teä hoùa caùc möùc löông thì söï cheânh leäch ñoù coøn lôùn hôn nöõa. Töø khaû naêng thu nhaäp vaø khaû naêng tích luõy, caùc thaønh phaàn xaõ hoäi ñaõ coù nhöõng nhu caàu veà ôû khaùc nhau. Taát yeáu hình thaønh nhieàu ñoái töôïng ôû khaùc nhau trong xaõ hoäi. Xin neâu moät daãn chöùng cuï theå taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh: Theo soá lieäu thoáng keâ naêm 2003 cuûa Cuïc Thoáng keâ thaønh phoá vaø soá lieäu ñieàu tra xaõ hoäi hoïc thì möùc thu nhaäp vaø khaû naêng tích luõy cuûa ngöôøi daân thaønh phoá coù theå chia thaønh 5 nhoùm: Nhoùm I: Khoâng coù khaû naêng tích luõy- chieám ~ 15% soá hoä Nhoùm II: Tích luõy toái ña 600.000ñ/h – chieám ~ 45% soá hoä Nhoùm III: Tích luõy toái ña 1.000.000ñ/h – chieám ~ 20% soá hoä Nhoùm IV: Tích luõy toái ña 1.200.000 – 2.000.000ñ/h - chieám ~ 15% soá hoä Nhoùm V: Tích luõy treân 2.000.000 - chieám ~ 5% soá hoä Soá lieäu naøy ñaõ noùi leân: Thöïc teá trong nhaân daân ñaõ coù söï phaân hoùa thaønh nhöõng thaønh phaàn xaõ hoäi khaùc nhau theo khaû naêng thu nhaäp vaø khaû naêng tích luõy. Töø ñoù coù nhöõng nhu caàu xaõ hoäi khaùc nhau, trong ñoù quan troïng nhaát laø nhu caàu veà nhaø ôû. Soá ngöôøi thu nhaäp thaáp nhoùm I, nhoùm II chieám moät tyû leä raát lôùn ~ 60%. Duø coù nhu caàu ôû vôùi möùc toái thieåu, cuõng khoâng coù khaû naêng coù ñöôïc nhaø ôû. Ngoaøi ra nhoùm III vôùi ~ 20% soá hoä duø coù ñöôïc moät ít tích luõy nhöng muoán coù nhaø ôû phaûi coù söï hoã trôï lôùn cuûa Nhaø nöôùc vaø xaõ hoäi. Soá coøn laïi nhoùm IV, nhoùm V ~ 20% soá hoä, ngöôïc laïi coøn coù nhu caàu cao hôn nhieàu so vôùi möùc ôû trung bình hieän nay. Söï phaân hoùa caùc thaønh phaàn xaõ hoäi vôùi nhöõng möùc thu nhaäp cheânh leäch ñaõ taïo ra nhöõng nhu caàu nhaø ôû khaùc nhau theo caùc nhoùm vaø ñoù chính laø söï hình thaønh nhöõng ñoái töôïng ôû khaùc nhau. Ñaây laø söï khaùc bieät lôùn nhaát so vôùi thôøi kì bao caáp trong vaán ñeà nhaø ôû ñoâ thò. Khi ñaõ coù söï phaân taàng xaõ hoäi, taát yeáu seõ coù nhöõng ñoái töôïng ôû khaùc nhau. Caùc loaïi hình nhaø ôû phaûi phuø hôïp vôùi töøng ñoái töôïng ôû. Maët khaùc ñoái vôùi töøng ñoái töôïng ôû, Nhaø nöôùc seõ deã daøng coù nhöõng chính saùch khaùc nhau. Ñoái vôùi ngöôøi ngheøo Nhaø nöôùc seõ hoã trôï toái ña, trong chính saùch hoã trôï ñaàu tö cuõng nhö trong chính saùch thueâ nhaø hoaëc mua nhaø. Ngöôïc laïi, ñoái vôùi ngöôøi thu nhaäp cao thì nhaø nöôùc seõ thu toái ña. Laøm nhö vaäy khoâng phaûi laø phaân bieät giaøu ngheøo maø chính laø taïo ñöôïc söï coâng baèng xaõ hoäi cao hôn. Coù theå khaùi quaùt nhu caàu ôû cuûa caùc ñoái töôïng: Ñoái vôùi nhoùm I,II chæ caàn coù choã ôû vôùi tieän nghi toái thieåu cho sinh hoaït gia ñình vaø möu sinh. Ñoái vôùi nhoùm III, caàn coù choã vôùi tieän nghi vöøa phaûi vaø coù theå töï naâng caáp daàn ngoâi nhaø hoaëc caên hoä cuûa mình. Ñoái vôùi nhoùm IV vaø V coù yeâu caàu khaù cao veà choã ôû, khoâng chæ laø dieän tích, tieän nghi, chaát löôïng caên hoä maø vò trí ñòa ñieåm ñöôïc hoï coi laø tieâu chí raát quan troïng ñoái vôùi nhaø ôû. Hieän nay Nhaø nöôùc chæ coù nhöõng chính saùch chung veà ñaát ñai, veà haï taàng kyõ thuaät vaø haï taàng xaõ hoäi, veà tieâu chuaån ôû vaø phöông thöùc ôû. Nhöõng chính saùch chung ñoù döôøng nhö coù tính coâng baèng xaõ hoäi, nhöng thöïc chaát ñaõ taïo neân söï khoâng coâng baèng nhaát laø ñoái vôùi nhöõng thaønh phaàn thu nhaäp thaáp. Trong thöïc teá hieän nay, caùc coâng ty kinh doanh – ñaàu tö – phaùt trieån nhaø quoác doanh ñoàng thôøi vôùi vieäc kinh doanh nhaø ñaát, hoï ñöôïc giao theâm moät soá nhieäm vuï chính trò xaõ hoäi nhö tieáp nhaän ngöôøi bò giaûi toûa keânh raïch hoaëc giaûi toûa xaây döïng giao thoâng v.v…keøm theo ñoù nhaø nöôùc coù giao cho hoï moät soá cô sôû vaät chaát nhaát ñònh nhö voán, ngaân saùch, ñaát ñai…Thaønh phoá Hoà Chí Minh laø nôi ñieån hình thöïc thi vieäc phaùt trieån nhaø ôû theo phöông thöùc naøy. Hoï vöøa kinh doanh vöøa laøm nhieäm vuï xaõ hoäi. Hoï ñaõ taïo neân nhöõng khu môùi moät maët mang tính bao caáp nhaát ñònh, moät maët ñaùp öùng nhu caàu ôû cho caùc ñoái töôïng ôû khaùc nhau theo phöông thöùc “laáy nhaø nuoâi nhaø”. Caùch laøm naøy coøn khaù nhieàu ñieàu baát caäp. Toå chöùc caùc khu ôû hieän nay thoâng thöôøng laø xaây nhaø phoá ( hoaëc phaân loâ baùn ñaát) doïc theo caùc maët tieàn ñöôøng , phía beân trong laø nhaø chung cö tieâu chuaån thaáp…vaø bieät thöï. Muïc tieâu laø laáy nhaø phoá, bieät thöï ñeå nuoâi chung cö vaø coù laõi. Töùc laø baùn nhaø phoá hoaëc loâ ñaát ñeå xaây chung cö cho ngöôøi bò giaûi toûa, ngöôøi thu nhaäp thaáp traû goùp…Keát quaû laø nhöõng ngöôøi giaøu ôû nhaø phoá, ôû bieät thöï chieám moät tyû leä ñaát ñai vaø haï taàng kyõ thuaät quaù lôùn so vôùi tieâu chuaån chung cuûa ñoâ thò, ngöôøi ngheøo thì ôû chung cö, caøng ngheøo caøng ôû leân cao vaø dieän tích caên hoä caøng nhoû. Hoä giaøu thöôøng ít ngöôøi, hoä ngheøo thöôøng nhieàu ngöôøi,dieän tích cheânh leäch raát lôùn töø 3-4m2 ñeán 30-40m2/ng; dieän tích ñaát ôû cheânh leäch coøn lôùn hôn. Trong khi ñoù Nhaø nöôùc khoâng coù nhöõng chính saùch khaùc nhau cho töøng thaønh phaàn, taát caû ñeàu ñöôïc ñoái ñaõi nhö nhau, vaø ñoù laø söï khoâng coâng baèng. Nhaø nöôùc phaûi coù nhöõng chính saùch khaùc nhau ñoái vôùi caùc ñoái töôïng ôû, phaûi coù nhöõng giaûi phaùp nhaø ôû khaùc nhau töông öùng vôùi möùc thu nhaäp, nhö vaäy môùi taïo ñieàu kieän cho moïi ngöôøi coù nhaø ôû nhaát laø ngöôøi thu nhaäp thaáp vaø môùi coù söï coâng baèng xaõ hoäi trong vaán ñeà nhaø ôû ñoâ thò: Ñoái vôùi ñoái töôïng thu nhaäp thaáp vaø raát thaáp, Nhaø nöôùc phaûi thöïc hieän chính saùch taïo ñieàu kieän deã daøng cho caùc chuû theå saûn xuaát nhaø ôû vaø thuï höôûng nhaø ôû. Nhaø ôû cuûa hoï thöôøng laø nhaø tieâu chuaån thaáp, baùn kieân coá, thaäm chí laø nhaø taïm vôùi phöông thöùc baùn hoaëc cho thueâ. Ñoái vôùi ngöôøi coù möùc thu nhaäp trung bình, Nhaø nöôùc phaûi bao caáp moät phaàn nhö giaûm tieàn ñaát ñai, tieàn haï taàng kyõ thuaät, thueá xaây döïng hoaëc coù öu ñaõi trong vieäc vay tieàn mua nhaø vaø traû goùp…Nhaø ôû cuûa hoï laø nhaø chung cö coù tieâu chuaån vöøa coù taàng cao, thaáp vaø trung bình, ñoàng thôøi coù theå taïo ñieàu kieän cho hoï daàn daàn töï naâng caáp caên hoä cuûa mình. Ñoái vôùi ñoái töôïng ôû coù möùc thu nhaäp cao vaø raát cao thì saün saøng ñaùp öùng nhu caàu ôû cuûa hoï nhöng toaøn boä nhöõng giaù trò ñeå taïo neân tieän nghi vaø chaát löôïng ôû toát cuûa hoï töø ñaát ñai, haï taàng kyõ thuaät, giaù thaønh nhaø…ñeàu phaûi ñöôïc thu toái ña theo giaù thò tröôøng. Ngoaøi nhöõng ngoâi nhaø ôû, coøn coù theå taïo ra nhöõng khu ôû khaùc nhau cho caùc ñoái töôïng ôû khaùc nhau, nhö khu nhaø ôû cao caáp, khu nhaø ôû phoå thoâng, khu nhaø ôû tieâu chuaån thaáp hoaëc cö truù taïm trong 5-10 naêm vaø coù chöông trình giaûi toûa roõ raøng. Caùc khu nhaø ôû cao caáp vaø trung bình ngoaøi ñôn vò quoác doanh hoaëc caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc ñaàu tö – kinh doanh vaø coù chính saùch roõ raøng veà ñaát ñai, haï taàng, thueá xaây döïng, voán vay v.v…Ngöôïc laïi caùc khu ôû tieâu chuaån thaáp coù theå do caùc ñôn vò nhaø nöôùc ñaûm nhieäm vôùi cô cheá naëng veà bao caáp hôn. Coù theå caên cöù vaøo 5 nhoùm thu thaäp khaùc nhau ñeå ñöa ra 5 ñoái töôïng ôû. Nhaø nöôùc coù nhöõng chính saùch veà nhaø ôû khaùc nhau ñoái vôùi hoï, vaø coù nhöõng giaûi phaùp khaùc nhau cho töøng ñoái töôïng nhö tieâu chuaån ôû, loaïi hình nhaø ôû, tính chaát nhaø ôû v.v…Chæ coù laøm nhö vaäy söï nghieäp phaùt trieån nhaø ôû ñoâ thò môùi phaùt trieån ñöôïc nhanh choùng, môùi traùnh ñöôïc nhöõng baát caäp trong söï nghieäp xaây döïng nhaø ôû hieän nay vaø môùi ñaùp öùng ñuùng ñöôïc yeâu caàu veà nhaø ôû cho caùc ñoái töôïng. Thöïc teá ñoâ thò ñang toàn taïi hai loaïi hình nhaø chuû yeáu: nhaø rieâng leû vaø nhaø chung cö. Nhaø rieâng leû coù tính xaõ hoäi hoùa cao hôn, keát hôïp ñöôïc giöõa ôû vôùi laøm aên sinh soáng, vaø coù theà töï naâng caáp phaùt trieån ôû möùc ñoä cho pheùp. Vì theá nhaø rieâng leû - bao goàm nhaø lieân keá vaø nhaø phoá (nhaø phoá laø loaïi nhaø lieân keá coù maët tieàn giaùp vôùi ñöôøng phoá) – raát phuø hôïp vôùi hoaøn caûnh kinh teá hieän nay. Nhöng nhaø lieân keá raát baát lôïi cho ñoâ thò lôùn, bôûi noù chieám ñaát lôùn, maät ñoä xaây döïng daøy ñaëc, dieän tích saøn treân ñaàu ngöôøi quaù cheânh leäch so vôùi chung cö vaø gaây cho quaûn lí ñoâ thò nhieàu khoù khaên, phöùc taïp. Töø ñoù taïo ra söï khoâng coâng baèng treân phöông dieän söû duïng ñaát ñoâ thò... Baûng 1 - So saùnh caùc chæ tieâu veà ôû Haïng muïc Nhaø lieân keá Chung cö Hieän traïng 12 quaän noäi thaønh cuõ Dieän tích ñaát ôû (m2/ng) 12 - 16 1.5 - 2.5 ~ 15 Dieän tích saøn ôû (m2/ng) 36 - 42 10 - 12 10,6 Maät ñoä xaây döïng (%) 80 - 100 35 - 40 67 Maät ñoä ôû (ng/ha) 240 - 400 300 - 1800 634 Vì theá nhaø lieân keá döùt khoaùt khoâng theå laø loaïi hình chính cuûa moät thaønh phoá lôùn. Tuy nhieân noù vaãn coù moät taùc duïng trong moät giai ñoaïn lòch söû nhaát ñònh – Vôùi cô cheá thò tröôøng loaïi hình naøy seõ töï ñieàu chænh, bieán hoaù thaønh nhöõng loaïi hình khaùc nhau. Tuy nhieân phaûi coù thôøi gian, khoâng theå noân noùng deïp boû ngay ñöôïc – chæ cho pheùp xaây döng hoaëc haïn cheá xaây döïng tuøy theo söï kieåm soaùt cuûa quy hoaïch, ñoàng thôøi Nhaø nöôùc phaûi coù bieän phaùp cöùng raén hôn, nhöõng taùc ñoäng maïnh meõ hôn ñeå haïn cheá nhaø rieâng leû vaø ñaåy maïnh phaùt trieån nhaø chung cö. Chung cö phaûi laø loaïi hình nhaø ôû chính cuûa moät thaønh phoá lôùn. Phaûi coù nhieàu loaïi chung cö khaùc nhau ñeå ñaùp öùng cho nhöõng ñoái töôïng ôû khaùc nhau: Chung cö cao caáp ñoøi hoûi tieän nghi, trang thieát bò cao hôn, ñaét tieàn hôn, ñeå ñaùp öùng cho ñoái töôïng ôû coù thu nhaäp khaù vaø cao. Chung cö cao caáp phuø hôïp hôn vôùi loaïi nhaø ôû cao taàng (9 taàng trôû leân). Coù theå cho tö nhaân ñaàu tö kinh doanh, nhaø nöôùc thu toái ña moïi khoaûn coù theå thu. Chung cö tieâu chuaån vöøa, phuïc cuï cho caùc thaønh phaàn coù thu nhaäp vöøa. Taàng cao 6 – 11 taàng. Xaây döïng ban ñaàu coù theå ñôn sô, taïo ñieàu kieän cho ngöôøi ôû coù theå naâng caáp caên hoä cuûa mình. Nhaø nöôùc hoã trôï moät phaàn cho ngöôøi ñaàu tö xaây döïng vaø moät phaàn cho ngöôøi mua hoaëc thueâ nhaø. Chung cö tieâu chuaån thaáp – vôùi dieän tích vaø tieän nghi toái thieåu nhöng ñoàng thôøi cuõng phaûi coù khaû naêng töï naâng caáp ñeå phuø hôïp vôùi cuoäc soáng, tuy tröôùc maét laø thu nhaäp thaáp nhöng sau 10 – 20 naêm nöõa seõ coù moät möùc soáng khaù hôn. Chung cö tieâu chuaån thaáp neân laøm thaáp taàng ñeå phuø hôïp vôùi ñieàu kieän soáng cuûa taàng lôùp thu nhaäp thaáp. Nhaø nöôùc phaûi hoã trôï toái ña cho ngöôøi ñaàu tö xaây döïng vaø caû ngöôøi mua hoaëc thueâ nhaø. Nhaø chung cö raát phuø hôïp vôùi phöông thöùc nhaø cho thueâ - Nhaø cho thueâ raát phoå bieán ôû taát caû caùc nöôùc. Khi ngöôøi daân chöa coù tieàn ñeå mua nhaø, khi chöa coù ngheà nghieäp oån ñònh vaø keå caû chöa thích öùng vôùi moät khu ôû naøo ñaáy…thì thueâ nhaø ñoái vôùi hoï thuaän lôïi hôn raát nhieàu. Phöông thöùc thueâ nhaø taïo cho ngöôøi daân sôùm coù choã ôû hôn. Nhaø cho thueâ coù theå do nhaø nöôùc ñaàu tö, nhöng cuõng coù theå do caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc ñaàu tö. Nhaø ôû cho ngöôøi ngheøo ñoâ thò, cho daân taïm bôï Ngöôøi ngheøo ñoâ thò vaø daân taïm cö (chuû yeáu laø daân môùi nhaäp cö) thöôøng coù moät ñieåm chung laø ña soá ñeàu chöa coù ngheà nghieäp vaø thu nhaäp oån ñònh. Kieám soáng coøn chöa oån thì dó nhieân nôi ôû cuõng coù theå chæ laø taïm. Ngoaøi ra soá coâng nhaân ôû caùc khu coâng nghieäp môùi ngaøy caøng ñoâng ñeán hang vaïn ngöôøi vaø ñeàu khoâng coù choã ôû. Soá ngöôøi naøy thöôøng chieám 15% – 20% daân soá cuûa caùc ñoâ thò lôùn, maëc duø kieám soáng chöa oån, nhöng hoï khoâng theå khoâng coù moät nôi che möa che naéng vaø sinh hoaït gia ñình. Neáu khoâng giaûi quyeát cho hoï thì hoï taát phaûi tìm laáy choã ôû cho mình, ñoù laø nhöõng xoùm nhaø luïp xuïp, laán chieám…vaø ñoù laø tai hoïa cho ñoâ thò. Nhaø nöôùc khoâng theå khoâng lo cho hoï. Vaø chæ coù nhaø taïm, nhaø baùn kieân coá, 1 – 2 taàng ñöôïc xaây döïng treân moät maët baèng taïm söû duïng trong moät thôøi haïn nhaát ñònh môùi ñaùp öùng kòp thôøi vôùi ñoái töôïng khoù khaên, phöùc taïp. Loaïi nhaø naøy coù theå baùn coù thôøi haïn hoaëc cho thueâ vôùi söï hoã trôï toái ña cuûa Nhaø nöôùc. Chuùng toâi muoán nhaán maïnh raèng ñaây laø ñoái töôïng maø Nhaø nöôùc phaûi ñaëc bieät chaêm lo, neáu khoâng, chính hoï seõ ñeå laïi nhöõng haäu quaû tai haïi khoân löôøng cho thaønh phoá sau naøy. Sau 5 – 10 naêm, khi cuoäc soáng ñaõ oån ñònh, vaø ñöôïc naâng cao hôn thì ngöôøi daân coù theå vaøo ôû nhöõng loaïi hình nhaø toát. Caùc khu ñaát taïm xaây döïng seõ ñöôïc caát thaønh nhöõng coâng trình caàn thieát khaùc cho ñoâ thò. Vieäc toå chöùc xaây döïng nhöõng khu ôû taïm voâ hình chung cuõng laø moät hình thöùc döï tröõ ñaát ñai cho ñoâ thò ñeå duøng trong töông lai. Tuy nhieân, vôùi tình hình ñaát ñai ñoâ thò hieän nay thì raát khoù thöïc hieän ñöôïc giaûi phaùp neâu treân. Haàu heát ñaát ñoâ thò ñeàu ñaõ coù chuû, haàu heát chöa xaây döïng vì thieáu voán hoaëc naèm chôø giaù ñaát leân baùn. Vì vaäy nhaø nöôùc caàn coù chính saùch kieân quyeát, trieät ñeå hôn ñeå daønh laïi ñaát ñai cho ñoâ thò, cuõng chính laø daønh laïi ñaát ñai cho ngöôøi ngheøo, ngöôøi thu nhaäp thaáp. Ñaëc bieät laø taïi caùc thaønh phoá lôùn nhö Haø Noäi vaø Thaønh phoá Hoà Chí Minh. Theo soá lieäu thoáng keâ vaø ñieàu tra xaõ hoäi hoïc naêm 2003 thì Thaønh phoá Hoà Chí Minh coù ñeán gaàn 60% soá hoä khoâng coù khaû naêng mua nhaø theo phöông thöùc xaây döïng nhaø ôû hieän nay. Haàu heát ngöôøi ngheøo (thu thaäp thaáp vaø raát thaáp) ôû caùc thaønh phoá lôùn ñeàu chöa coù nhaø. Ña phaàn laø luïp xuïp, taïm bôï, baùn kieân coá, quaù chaät heïp, thieáu moïi tieän nghi toái thieåu – hay noùi ñuùng hôn, coi nhö hoï chöa coù nhaø ôû. Muoán cho hoï coù nhaø ôû ñuùng nghóa thì phaûi coù nhöõng loaïi nhaø thích hôïp vôùi khaû naêng mua cuûa hoï, vaø quan troïng hôn laø Nhaø nöôùc phaûi coù nhöõng möùc ñoä hoã trôï nhaát ñònh ñoái vôùi ngöôøi mua nhaø cuõng nhö ñoái vôùi ngöôøi ñaàu tö xaây döïng nhaø ñeå baùn cho hoï. Loaïi hình nhaø thích hôïp laø: Coù dieän tích ôû baûo ñaûm cho cuoäc coáng toái thieåu cho sinh hoaït neáu coù theå theâm ít dieän tích daønh cho kieám soáng. Theo möùc soáng chung cuûa xaõ hoäi ñeán 2010 thì ít nhaát phaûi laø 6 – 8 m2/ng. Coù dieän tích toái thieåu, beáp rieâng, veä sinh rieâng cho töøng hoä, baûo ñaûm ñieän nöôùc, khoâng bò ngaäp uùng. Chaát löôïng ngoâi nhaø khoâng yeâu caàu cao vaø kieân coá, chæ caàn toàn taïi khoaûng 10 naêm khi maø khaû naêng thu nhaäp cuûa hoï coù theå taêng leân thì hoï laïi thuoäc veà nhoùm ñoái töôïng ôû khaùc. Do vaäy nhaø chæ laø nhaø baùn kieân coá, 1 – 2 taàng vôùi caùc caên hoä ñoäc laäp, giaù mua nhaø phaûi döôùi 500.000ñ/m2. Ñòa ñieåm vaø vò trí nhaø phaûi chaáp nhaän ôû nhöõng nôi khoâng coù nhieàu thuaän lôïi laém. Vaán ñeà caùc khu ôû môùi Trong nhieàu naêm qua, thaønh phoá ñaõ xaây döïng raát nhieàu khu ôû môùi treân nhöõng vuøng ñaát môùi phaùt trieån cuûa ñoâ thò hoaëc xaây döïng laïi treân caùc khu nhaø ôû cuõ. Moâ hình caùc khu ôû naøy khoâng phuï thuoäc vaøo ñoái töôïng ôû hoaëc tính chaát ñoâ thò cuûa ñòa baøn xaây döïng maø chuû yeáu laø phuï thuoäc vaøo phöông thöùc thöùc ñaàu tö kinh doanh nhaø ôû. Phöông thöùc ñoù laø “ laáy nhaø nuoâi nhaø”. Do caùc ñôn vò ñaàu tö kinh doanh khoâng coù voán lôùn, hoï chuû yeáu chæ ñöôïc Nhaø nöôùc giao cho ñaát vaø moät soá ít voán löu ñoäng cuøng vôùi nhieäm vuï ñöôïc giao. Hình thöùc kinh doanh nhanh nhaát, ñôn giaûn nhaát vaø coù lôøi nhaát laø xaây döïng haï taàng kyõ thuaät roài chia loâ baùn neàn. Phaàn coøn laïi môùi laø chung cö cho ngöôøi bò giaûi toûa, cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, soá löôïng naøy caøng nhieàu bao nhieâu thì caøng bò ñaåy leân cao taàng baáy nhieâu. Hoï mua khoâng noåi, soáng khoâng noåi…ñaønh sang nhöôïng laïi kieám chuùt tieàn dö roài laïi ra ñi…ñeán nhöõng xoùm luïp xuïp töï phaùt môùi. Töø phöông thöùc ñaàu tö khoâng hôïp lí daãn ñeán söï bò ñoäng hoaëc phaù vôõ caùc giaûi phaùp kieán truùc – quy hoaïch…cuoái cuøng laø haäu quaû xaõ hoäi. Neáu khoâng thay ñoåi phöông thöùc ñaàu tö thì maõi maõi chuùng ta coù nhöõng khu ôû môùi theo hình thöùc: Nhaø chia loâ ( nhaø oáng lieân keá) chieám 70 – 80% dieän tích khu ôû naèm traûi doïc theo caùc tuyeán ñöôøng, coøn ôû giöõa hay ôû moät goùc laù moät soá löôïng nhaø chung cö hieám hoi – Ñaát chia loâ caøng nhieàu thì nhaø chung cö caøng ít vaø caøng cao maõi. ÔÛ xöù ngöôøi caøng ôû leân cao laø caøng sang, coøn ôû xöù ta caøng ôû leân c._.ao laø caøng heøn – Vì vaäy neân môùi coù chuyeän “ Baùn nhaø chia loâ ñeå nuoâi nhaø taàng, baùn taàng thaáp ñeå nuoâi taàng cao” laø vaäy! Neáu khoâng laáy ñoái töôïng ôû vaø tính chaát cuûa töøng khu vöïc ñoâ thò laøm tieâu chí cho vieäc xaây döïng nhöõng khu ôû môùi thí chuùng ta maõi maõi seõ khoâng giaûi quyeát ñöôïc vaán ñeà ôû cho ngöôøi thu nhaäp thaáp vaø seõ khoâng coù ñöôïc nhöõng khu ôû vaên minh, hieän ñaïi, vaên hoùa tieân tieán vaø ñaäm ñaø baûn saéc daân toäc. Hieän nay Haø Noäi vaø Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñaõ coù chuû tröông xaây döïng nhöõng khu chung cö cao taàng lôùn, ví duï nhö khu nhaø ôû phöôøng 12, quaän 3 Thaønh phoá Hoà Chí Minh cao 20 taàng cho 480 hoä vôùi chi phí 176 tyû ñoàng. Chung cö neâu tieâu chí laø nhaø ôû chaát löôïng cao daønh cho ngöôøi ôû thu nhaäp thaáp, nhö vaäy bình quaân moãi caên hoä gaàn 500 trieäu ñoàng, lieäu ngöôøi thu nhaäp thaáp coù mua noåi, coù soáng noåi trong caùc chung cö ñoù hay khoâng? Ñaây khoâng phaûi laø giaûi phaùp nhaø ôû cho ngöôøi thu nhaäp thaáp maø chæ laø naëng veà hình thöùc kinh doanh nhaø ôû.Coù moät soá baøi baùo ñaõ neâu: Nhaø nöôùc xaây döïng nhaø ôû cho ngöôøi ngheøo ñeå ngöôøi giaøu ôû! Caùc khu ôû môùi hieän nay ñeàu raát ít quan taâm ñeán caùc cô sôû haï taàng xaõ hoäi vaø dòch vuï xaõ hoäi. Caùc ñôn vò ñaàu tö thöôøng coi ñoù laø nhieäm vuï cuûa chính quyeàn ñòa phöông. Raát nhieàu tröôøng hôïp quy hoaïch khu ôû ñöôïc duyeät ñeàu coù nhaø treû, traïm xaù, saân chôi vaø vöôøn hoa…nhöng ñeàu bò caét xeùn chia loâ, baùn ñaát, thaäm chí væa heø cuõng bò xeùn bôùt. Ñaát quyù nhö vaøng maø! Vì theá haàu heát trong caùc khu ôû môùi, treû em ñeàu ñaù boùng treân ñöôøng, haøng quaùn laán chieám væa heø, vaø gaàn nhö khu ôû naøo, cuõng coù moät ngoâi chôï choàm hoåm. Moät khu ôû lôùn hoaøn chænh, hoaëc moät soá khu ôû nhoû lieân hoaøn, cô quan quaûn lyù quy hoaïch vaø chính quyeàn giaùm saùt vieäc thöïc thi ñeàu phaûi baûo ñaûm vieäc xaây döïng caùc cô sôû haï taàng xaõ hoäi ñaày ñuû. Toå chöùc khu daân cö môùi khoâng phaûi chæ laø vaán ñeà nhaø ôû maø ñoàng thôøi phaûi toå chöùc xaõ hoäi cuøng vôùi nhöõng cô sôû vaät chaát veà haï taàng xaõ hoäi, dòch vuï vaø keå caû saûn xuaát kinh doanh. Khu daân cö môùi laø khu ôû cuûa moïi ngöôøi, laø khu nghæ ngôi caân baèng laïi trí löïc, theå löïc cho ngöôøi lao ñoäng, laø nôi ñaùp öùng nhöõng nhu caàu sinh hoaït haøng ngaøy cuûa coäng ñoàng, ñaùp öùng söï phaùt trieån cuûa treû em, ñaùp öùng söï nghæ ngôi an döôõng toát ñeïp cuûa ngöôøi giaø, ñoàng thôøi coøn laø nôi thu huùt söùc lao ñoäng nhaøn roãi. 1.2 Caùc loaïi hình nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò Thöïc tieãn xaây döïng nhaø ôû taïi caùc thaønh phoá ôû nöôùc ta ñaõ toàn taïi raát nhieàu loaïi hình nhaø ôû khaùc nhau. Moãi loaïi hình ñeàu coù nhöõng öu khuyeát ñieåm, nhöõng maët thuaän lôïi vaø haïn cheá, tuøy thuoäc vaøo quaù trình xaây döïng vaø söû duïng. Vaán ñeà ñaët ra cho moãi loaïi hình nhaø laø: Cho ñoái töôïng naøo söû duïng? Xaây döïng ôû ñaâu vaø vaøo thôøi ñieåm naøo? Ñieàu kieän ñeå xaây döïng. Neáu loaïi hình nhaø naøo laø phuø hôïp vôùi nhöõng tröôøng hôïp töông öùng thì môùi phaùt huy hieäu quaû, ngöôïc laïi seõ khoâng hôïp lyù. 1.2.1 Nhaø phoá - nhaø lieân keá Ñaây laø loaïi hình nhaø raát phoå bieán ôû caùc ñoâ thò Vieät Nam, baét ñaàu töø thôøi kì ñoåi môùi cuûa ñaát nöôùc – Khoâng rieâng caùc thaønh phoá lôùn maø caû caùc thaønh phoá nhoû, caùc thò traán cho ñeán caùc thaønh phoá ñaëc bòeât nhö Hueá, Ñaø Laït, nhaø phoá caøng moïc leân khaép nôi töø ngoaøi ñöôøng phoá lôùn ñeán trong caùc heûm nhoû. Theo nghieân cöùu vaø khaûo saùt, taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh hieän coù khoaûng 190.000 caên hoä kieân coá trong ñoù coù khoaûng 105.000 caên nhaø lieân keá, töùc chieám hôn 50%. Roõ raøng ñaây laø moät con soá raát baát hôïp lyùù veà cô caáu nhaø ôû. Nhaø phoá khoâng chæ toàn taïi (ñaõ coù hoaëc môùi xaây döng laïi) treân caùc truïc ñöôøng phoá cuûa noäi thaønh cuõ maø coøn xaây döïng môùi raát nhieàu ôû caùc khu nhaø ôû môùi, caùc quaän ven noäi cuõ vaø caùc quaän môùi. Nhaø phoá - lieân keá taïo theá baát lôïi laâu daøi cho söï phaùt trieån moät thaønh phoá lôùn, nhöng khoâng theå pheâ phaùn moät caùch maùy moùc maø phaûi nhaän thaáy nhaø phoá coù nhöõng öu theá, nhöõng thuaän lôïi cuûa noù trong boái caûnh kinh teá xaõ hoäi hieän nay. Trong boái caûnh Nhaø nöôùc chöa coù ñuû voán vaø caùc ñieàu kieän khaùc ñeå xaây döïng nhaø ôû ñaïi traø, khi caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc coøn raát nhieàu haïn cheá trong vieäc ñaàu tö xaây döïng vaø kinh doanh nhaø ñaát, thì vieäc nhaân daân töï xaây döïng nhaø ôû cho mình laø moät phöông thöùc xaõ hoäi hoùa vaán ñeà nhaø ôû moät caùch höõu hieäu nhaát vaø nhaø lieân keá laø loaïi nhaø deã cho ngöôøi daân töï ñaàu tö xaây döïng nhaát. Trong boái caûnh coâng nghieäp, dòch vuï, thöông maïi lôùn chöa chieám vò trí chuû ñaïo trong neàn kinh teá, kinh teá caù theå vôùi thöông maïi dòch vuï nhoû, saûn xuaát tieåu thuû coâng nghieäp gia ñình coøn chieám tyû troïng lôùn trong xaõ hoäi thì nhaø ôû coøn kieâm theâm chöùc naêng thöông maïi, dòch vuï vaø saûn xuaát nhoû. Nhaø phoá raát thích hôïp vôùi ñieàu kieän kinh teá naøy. Hai chöùc naêng ôû vaø möu sinh cuøng toàn taïi trong moät ngoâi nhaø. Ngay caû khi caùn boä coâng nhaân vieân chöùc chöa soáng baèng ñoàng löông chính cuûa mình thì nhaø phoá maët tieàn laø moät lôïi theá raát lôùn ñoái vôùi hoï. Trong boái caûnh phöông tieän ñi laïi chuû yeáu baèng xe 2 baùnh caù nhaân thì nhaø phoá - lieân keá laø moâi tröôøng thuaän lôïi nhaát cho vieäc ñi laïi vaø caát giöõ… Nhaø lieân keá coøn coù moät lôïi theá lôùn nöõa laø noù coù theå töï phaùt trieån khi coù theâm nhöõng nhu caàu böùc xuùc. Chính vì nhöõng lí do ñoù maø cho ñeán nay nhaø phoá - nhaø lieân keá vaãn coøn laø muïc tieâu cuûa ña soá ngöôøi thaønh phoá vaø vaãn laø muïc tieâu raát quan troïng ñoái vôùi caùc ñôn vò ñaàu tö kinh doanh ñòa oác. Tuy nhieân maët baát lôïi cuûa nhaø lieân keá chính laø ñoái vôùi ñoâ thò, vôùi toaøn boä sö nghieäp nhaø ôû noùi chung cuûa thaønh phoá: Ñaõ xaây döïng rieâng leû thì raát khoù quaûn lyù, raát khoù kieåm soaùt. Söï xaây döïng tuøy tieän taùc ñoäng tröïc tieáp ngay ñeán boä maët kieán truùc caûnh quan ñoâ thò, traät töï vaø an toaøn ñoâ thò. Ngoâi nhaø vöøa ñeå ôû vöøa ñeå kinh doanh seõ haïn cheá raát lôùn chöùc naêng ôû, ñoàng thôøi taïo neân söï laãn loän hoãn taïp giöõa ôû vaø kinh doanh khoâng nhöõng trong ngoâi nhaø maø caû treân ñöôøng phoá, trong moät khu phoá, trong moät khu daân cö noùi chung, taïo neân söï baát hôïp lyù raát lôùn trong toå chöùc ñoâ thò. Ñaây laø ñieåm quan troïng nhaát. Nhaø lieân keá chieám ñaát ñoâ thò raát lôùn, toán keùm nhieàu hôn veà haï taàng kyõ thuaät vaø taïo neân söï cheânh leäch raát lôùn veà bình quaân dieän tích chieám ñaát, bình quaân dieän tích saøn nhaø…gaây ra söï khoâng coâng baèng xaõ hoäi vaø söï laõng phí lôùn trong kinh teá ñoâ thò. Thöïc teá xaây döïng nhaø ôû hieän nay, nhaø lieân keá thöôøng coù dieän tích chieám ñaát bình quaân 4m x 18m =72m2, bình quaân taàng cao laø 3 taàng = 216m2 saøn vaø thöôøng chæ ôû töø 5 – 6 ngöôøi. Bình quaân chieám ñaát ñaàu ngöôøi neáu keå caû coäng theâm 15% ñaát haï taàng kyõ thuaät khoaûng 12 -16m2/ng. Bình quaân dieän tích saøn ñaàu ngöôøi khoaûng 36 – 42m2/ng. Qua soá lieäu neâu treân, nhaän thaáy nhaø lieân keá ñaõ coù nhöõng baát lôïi raát lôùn veà maët kieán truùc quy hoaïch vaø taïo ra söï maát coâng baèng khaù lôùn giöõa nhöõng ngöôøi ôû nhaø lieân keá vôùi nhaø chung cö. Ñöùng veà maët laâu daøi cuûa söï phaùt trieån thaønh phoá, thì loaïi hình nhaø lieân keá khoâng theå laø thaønh phaàn nhaø chuû yeáu cuûa thaønh phoá, döùt khoaùt phaûi haïn cheá toái ña loaïi hình nhaø ôû naøy keå caû ñoái vôùi nhöõng thaønh phoá nhoû. Tuy nhieân trong boái caûnh kinh teá xaõ hoäi hieän nay, nhaø phoá, nhaø lieân keá coøn phaùt huy taùc duïng nhaát ñònh cuûa noù. Vieäc xoùa boû ngay loaïi hình nhaø ôû naøy laø khoâng coù tính hieän thöïc. Vaán ñeà laø chæ cho pheùp xaây döïng loaïi hình nhaø ôû naøy trong tröôøng hôp naøo, ñòa baøn naøo, soá löôïng bao nhieâu, veà maët quaûn lyùù xaây döïng ñoâ thò phaûi nghieân cöùu vaø tính toaùn raát kyõ. Vì vaäy: Haïn cheá toái ña vieäc xaây nhaø lieân keá - nhaát laø quy hoaïch phaân loâ baùn ñaát trong caùc khu nhaø ôû môùi xaây döïng taïi caùc quaän ven noäi thaønh cuõ vaø caùc quaän môùi. Khoâng tieáp tuïc xaây nhaø lieân phoá - nhaø lieân keá taïi caùc khu ôû luïp xuïp xaây döïng laïi trong caùc khu noäi thaønh cuõ, nhaát laø khu trung taâm. Trong khu vöïc noäi thaønh cuõ: Chæ cho pheùp xaây döïng laïi nhaø phoá treân neàn nhaø cuõ. Chæ cho pheùp xaây döïng nhaø phoá ôû caùc tuyeán ñöôøng nhoû, nhöõng tuyeán khoâng phaûi laø truïc giao thoâng quan troïng cuûa thaønh phoá hoaëc khoâng phaûi laø nhöõng tuyeán coù maät ñoä giao thoâng töông ñoái cao. Haïn cheá vieäc xaây döïng nhaø phoá - nhaø lieân keá taïi caùc khu ôû xaây döïng laïi.  Nhaø chung cö Tyû leä nhaø chung cö taïi haàu heát caùc thaønh phoá ôû nöôùc ta hieän nay coøn raát haïn cheá, rieâng Thaønh phoá Hoà Chí Minh chæ chieám khoaûng 30% toång soá nhaø kieân coá vaø chæ môùi laø choã ôû cuûa chöa ñeán 40% daân soá thaønh phoá. Ñaây laø hieän töôïng traùi quy luaät ñoái vôùi nhöõng thaønh phoá lôùn. Taïi sao nhaø chung cö chöa phaùt trieån nhieàu ôû caùc ñoâ thò? Theo ñieàu tra xaõ hoäi hoïc vaø theo caùc chuyeân gia nhieàu ngaønh, coù nhöõng yù kieán chung sau ñaây: j Ñoái vôùi nhöõng ngöôøi ngheøo vaø ngöôøi thu nhaäp thaáp: Nhöõng ngöôøi chöa coù ngheà nghieäp vaø thu nhaäp oån ñònh thì vieäc ôû nhaø chung cö ñoái vôùi hoï coù raát nhieàu baát lôïi. Khoù coù ñieàu kieän laøm aên kieám soáng hôn laø ôû nhaø rieâng leû duø laø nhaø taïm, baùn kieân coá, chaät choäi, thieáu tieän nghi. Ñoái vôùi hoï kieám soáng böùc xuùc hôn laø choã ôû. Vì vaäy ña soá ngöôøi bò giaûi toûa töø nhöõng khu ôû luïp xuïp ñöôïc baùn nhaø chung cö vôùi giaù öu ñaõi ñeàu ñaõ baùn laïi ñi ôû nôi khaùc. Chi phí haøng ngaøy phaûi toán keùm hôn nhö: giöõ xe, baûo veä, laáy raùc, phaûi ñun naáu baèng daàu hoaëc gaz, ñieän nöôùc ñeàu toán hôn, v.v… Khoâng tieän cho sinh hoaït, nhö leân xuoáng laàu, nhaát laø nhaø cao taàng, tieáp xuùc vôùi beân ngoaøi haïn cheá v.v… Khoâng ñuû khaû naêng traû tieàn mua nhaø duø ñöôïc mua vôùi giaù öu ñaõi hoaëc mua traû goùp. Ña soá hoï laø ngöôøi lao ñoäng ngheøo chöa quen vôùi loái soáng coâng nghieäp, loái soáng ñoâ thò trong khi ñoù ôû nhaø chung cö ñoøi hoûi phaûi soáng theo moät quy taéc khaù chaët cheõ. Ngoaøi ra, vieäc nhaø cöûa bò hö hoûng phaûi söûa chöõa, vieäc taêng theâm phöông tieän laøm vieäc vaø sinh hoaït, vieäc taêng theâm thaønh phaàn ôû, hoaëc khi con caùi tröôûng thaønh trong gia ñình v.v…ñeàu coù raát nhieàu baát tieän. Tuy nhieân, nhöõng ngöôøi coù ngheà nghieäp vaø thu nhaäp oån ñònh, ñaõ quen vôùi neáp soáng ñoâ thò, neáu nhaø chung cö coù nhöõng tieän nghi caên hoä vaø tieän nghi chung thích hôïp thì hoï hoaøn toaøn yeân taâm soáng ôû chung cö, duø coù theå laø chung cö cao taàng. Hieän nay giaù ñaát ñoâ thi ngaøy caøng cao, giaù thaønh xaây döïng ñaét hôn tröôùc, thuû tuïc xaây nhaø ñaát raát phöùc taïp, neân vieäc xaây döïng moät ngoâi nhaø rieâng leû khoù khaên hôn raát nhieàu. Trong khi ñoù thuû tuïc sôû höõu nhaø chung cö deã daøng hôn tröôùc, ñieàu ñoù laøm nhieàu ngöôøi daân ngaøy caøng coù xu höôùng soáng ôû chung cö nhieàu hôn nhieàu hôn vaø hoï daàn mua laïi nhöõng caên hoä chung cö töø nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp. k Dieän ñaàu tö kinh doanh nhaø ñaát hieän nay chuû yeáu vaãn coøn haïn cheá trong caùc ñôn vò quoác doanh, chöa môû roäng ñeán caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc. Caùc ñôn vò quoác doanh thì thieáu voán, thieáu nhöõng cô cheá thoaùng hôn trong ñaàu tö vaø kinh doanh – ña phaàn vaãn coøn naèm trong phöông thöùc laáy nhaø nuoâi nhaø…Do vaäy vieäc xaây döïng nhöõng khu ôû chung cö raát khoù khaên, ña phaàn ñeàu chaïy theo phöông thöùc xaây nhaø phoá - nhaø lieân keá ñeå baùn tröôùc sau ñoù môùi xaây chung cö. Ñoái vôùi hoï, nhaø chung cö chæ laø giaûi phaùp tình theá, chöù chöa phaûi laø giaûi phaùp chieán löôïc. Ñoái vôùi caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc muoán ñaàu tö kinh doanh nhaø ñaát thì ñieàu khoù khaên nhaát vaø tröôùc tieân laø haïn cheá cuûa Luaät Ñaát Ñai. l Quy hoaïch caùc khu daân cö, moâ hình caùc loaïi nhaø chung cö, moâ hình caùc khu ôû chung cö ñoái vôùi boái caûnh kinh teá xaõ hoäi hieän nay vaø töông lai nhö theá naøo coøn laø nhöõng vaán ñeà chöa roõ raøng. Thöïc teá vieäc quy hoaïch nhöõng khu daân cö môùi vaãn coøn chòu aûnh höôûng raát lôùn ôû moâ hình caùc khu daân cö thôøi kyø bao caáp theo kieåu Lieân Xoâ cuõ, chính vì vaäy thöïc tieãn xaây döïng thöôøng khoâng ñuùng vôùi quy hoaïch, quy chuaån xaây döïng hay noùi moät caùch khaùc vì quy hoaïch, quy chuaån xaây döïng chöa phuø hôïp neân ñaõ haïn cheá vieäc xaây döïng nhieàu khu chung cö môùi. Chung cö phaûi laø loaïi hình nhaø ôû chuû yeáu cuûa thaønh phoá trong töông lai. Vieäc xaây döïng chung cö moät caùch ñaïi traø phaûi baét ñaàu ngay töø hoâm nay. Nhaø nöôùc phaûi coù moät cô cheá hôïp lyù vaø taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho caùc thaønh phaàn kinh teá ñaàu tö kinh doanh nhaø ñaát – nhaø chung cö. Tuy nhieân phaûi xaùc ñònh roõ raøng nhöõng moâ hình nhaø ôû, moâ hình khu ôû phuø hôïp vôùi boái caûnh kinh teá xaõ hoäi trong ñoù quan troïng nhaát laø phuø hôïp vôùi ñoái töôïng ôû vaø phuø hôïp vôùi ñòa baøn xaây döïng. Töø ñoù coù theå cung caáp cho xaõ hoäi nhieàu loaïi hình nhaø chung cö, nhieàu loaïi hình khu ôû chung cö nhaèm ñaùp öùng nhu caàu ôû phong phuù cho xaõ hoäi. Chung cö tieâu chuaån thaáp daønh cho ngöôøi coù thu nhaäp töông ñoái thaáp vaø töông ñoái oån ñònh. Caên hoä toái thieåu 40m2 ñoäc laäp; nhaø thaáp taàng: toái ña 5 taàng. Daønh moät phaàn, hay toaøn boä taàng treät cho caùc chöùc naêng coâng coäng, caáp coâng trình ngaén haïn, khoaûng 25 - 30 naêm. Nhöõng loaïi chung cö naøy thöôøng raát deã bò laïc haäu khi möùc soáng taêng leân nhanh choùng. Ngoâi nhaø quaù kieân coá vaø laâu beàn vöøa laøm giaù thaønh cao, vöøa laõng phí vaø khoù khaên cho quy hoaïch phaùt trieån trong töông lai, ñaëc bieät laø chung cö coù soá hoä raát lôùn nhö President(727 Traàn Höng Ñaïo), chung cö Mieáu Noåi ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh…Haøng traêm caên hoä trong moät ngoâi nhaø laø caû moät xaõ hoäi raát phöùc taïp. Khi ngoâi nhaø ñoù xuoáng caáp vaø hö hoûng, noù seõ aûnh höôûng ñeán haøng ngaøn ngöôøi. Vieäc quaûn lyù, duy tu, söûa chöõa ñeàu raát khoù khaên. Do vaäy tieâu chuaån thaáp chæ coù theå laø thaáp taàng vaø quy moâ soá hoä khoâng quaù lôùn. Chung cö tieâu chuaån vöøa daønh cho ngöôøi coù thu nhaäp vöøa vaø oån ñònh. Caên hoä ñoäc laäp toái thieåu 2 - 3 phoøng, dieän tích 60 - 90 m2. Taàng cao: toái ña 9-11 taàng. Tieän nghi vaø trang trí noäi thaát ôû möùc thaáp, taïo ñieàu kieän cho ngöôøi ôû coá theå töï naâng caáp caên hoä cuûa mình. Moät caàu thang toái ña 6 caên hoä, taàng treät ñeå troáng daønh cho caùc chöùc naêng coâng coäng. Chung cö cao caáp: caên hoä 3 – 5 phoøng. Dieän tích 100 - 120 m2. Taàng treät ñeå troáng daønh cho dòch vuï coâng coäng. Taàng cao khoâng haïn cheá. Saân thöôïng coù theå coù hoà bôi, coù trang thieát bò phoøng choáng chaùy töï ñoäng. Ñaëc bieät phaûi coù choã ñeå xe oâ toâ theo tieâu chuaån, thoâng thöôøng laø ôû caùc taàng haàm. 1.2.3 Chung cö hoãn hôïp Nhöõng naêm vöøa qua taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh vaø moät soá Thaønh phoá khaùc thöôøng xuaát hieän loaïi hình chung cö hoãn hôïp. Taàng treät + laàu löûng + laàu moät – theo daïng nhaø phoá lieân keá, caùc taàng treät laø caên hoä kheùp kín. Loaïi chung cö naøy laø moät hình thöùc keát hôïp giöõa nhaø phoá vôùi chung cö, nhaèm ñaùp öùng nhu caàu nhaø maët tieàn ôû caùc daõy phoá buoân baùn saàm uaát, ñoàng thôøi taêng theâm ñöôïc soá hoä cö truù. Veà phía kinh doanh nhaø ñaát thì ñaây cuõng laø daïng “ laáy nhaø nuoâi nhaø”. Baùn nhaø phoá beân döôùi vôùi giaù ñaét ñeå giaûm giaù baùn caùc caên hoä treân. Thöïc chaát loaïi hình naøy ñaõ ñaùp öùng ñöôïc moät phaàn nhu caàu xaõ hoäi nhaát laø caùc khu phoá thöông maïi. Nhöng vieäc aùp duïng traøn lan nhieàu nôi keå caû caùc khu nhaø ôû môùi laø raát voâ lyù. Thöông maïi hoùa caùc khu nhaø ôû. Cö truù vaø thöông maïi cuøng trong moät ngoâi nhaø lôùn coù aûnh höôûng ñeán nhau. Suy cho cuøng coøn teä hôn laø moät khu ôû vöøa coù nhaø phoá, vöøa coù nhaø chung cö. Vì vaäy khoâng neân söû duïng loaïi hình nhaø naøy trong cô caáu nhaø ôû cuûa thaønh phoá, nhaát laø nhöõng khu ôû môùi. Rieâng caùc daõy phoá cuõ ôû trong caùc khu phoá thöông maïi ñaõ xuoáng caáp, hö hoûng phaûi xaây döïng laïi thì coù theå nghieân cöùu söû duïng. 1.2.4 Bieät thöï Nhöõng naêm ñaàu cuûa thôøi kì ñoåi môùi, môû cöûa, bieät thöï ñöôïc xaây döïng raát nhieàu, nhaát laø ôû caùc quaän ven noäi cuõ, caùc quaän môùi ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh vaø Haø Noäi. Daân töï xaây döïng cuõng nhieàu, caùc ñôn vò daàu tö kinh doanh nhaø xaây döïng cuõng nhieàu. Phaûi nhaän thaáy roõ, bieät thöï chuû yeáu khoâng daønh cho caùc ñoái töôïng ôû laø ngöôøi Vieät Nam. Bôûi vì muoán ôû nhaø bieät thöï phaûi laø ngöôøi raát giaøu coù. Giaù thaønh nhaø, duy tu baûo döôõng thöôøng xuyeân vaø chi phí cho vieäc ôû bieät thöï ñeàu raát to lôùn. Ñoái töôïng ôû naøy khoâng coù maáy. Bieät thöï chuû yeáu laø cho ngöôøi nöôùc ngoaøi thueâ. Thôøi môùi môû cöûa, bieät thöï ñaõ raát phaùt huy taùc duïng. Sau khuûng hoaûng kinh teá, cho ñeán nay, taïi khu vöïc trung taâm cuûa caùc thaønh phoá lôùn ñaõ xuaát hieän caùc chung cö cao caáp, tieän nghi ñaày ñuû, dòch vuï raát toát, ñi laïi deã daøng vì ña soá ngöôøi nöôùc ngoaøi ñeàu laøm vieäc ôû trung taâmvaø nhaát laø an ninh, an toaøn…Caùc nhaø ôû cao taàng vaø cao caáp naøy ñaõ huùt gaàn heát khaùch. Haøng loaït bieät thöï bò boû khoâng, hoaëc phaûi cho thueâ vôùi giaù reû maït, vaø vieäc xaây döïng bieät thöï gaàn nhö bò ngöng treä. Bieät thöï chæ coøn ñöôïc xaây döïng laïi treân nhöõng neàn nhaø cuõ ôû khu vöïc trung taâm. Vì vaäy, caùc ñoái töôïng ôû cuûa Vieät Nam hieän nay chöa coù khaû naêng soáng phoå bieán trong caùc bieät thöï. Neáu coù chæ laø moät soá raát ít, coù theå trong töông lai, soá ngöôøi nöôùc ngoaøi soáng ôû Vieät Nam, moät soá Vieät kieàu, vaø moät soá ngöôøi trong nöôùc kinh doanh thaønh ñaït trôû neân giaøu coù hôn, seõ coù nhu caàu veà bieät thöï, nhöng soá löôïng khoâng phoå bieán. Trong moät soá khu du lòch coù theå hình thaønh nhieàu loaïi nhaø vöôøn ñeå nghæ ngôi ngaén ngaøy, tính chaát cuûa noù khoâng gioáng nhö bieät thöï. 1.2.5 Nhaø lieân keá (coù saân vöôøn) – “Bieät thöï lieân keá” Thöïc chaát laø loaïi nhaø lieân keá ñöôïc môû roäng chieàu ngang töø 4m leân 7 - 9m vaø ruùt ngaén chieàu daøi töø 18 - 20 m xuoáng 12m ñeán 14m. Vieäc giaûm chieàu daøi nhaèm xoùa boû tính chaát nhaø hình oáng, thoâng thoaùng ñöôïc deã daøng phía tröôùc vaø phía sau coù theå moät phaàn saân vöôøn nhoû. Taêng chieàu roäng nhaèm boá trí maët baèng nhaø coù caùc phoøng naèm song song, gaàn gioáng vôùi maët baèng bieät thöï vaø ñaëc bieät laø coù theå boá trí moät gara oâ toâ. Taàng cao: 2 - 3 taàng, thoâng thöôøng ngöôøi ta ñeå laïi moät phaàn laàu 2 laøm saân thöôïng. Loaïi nhaø naøy naâng caáp ôû leân gaàn vôùi bieät thöï nhöng laïi ít chieám ñaát hôn, do vaây tieâu chuaån ôû cao hôn, thuoäc loaïi tieâu chuaån trung cao seõ raát phuø hôïp vôùi thaønh phaàn thu nhaäp ôû möùc cao hôn möùc trung bình. Hieän nay nhieàu nöôùc ñang phaùt trieån nhö Singapore, Malaysia, Thaùi Lan, Ñaøi Loan duøng loaïi hình nhaø naøy phoå bieán vaø ñöôïc ngöôøi söû duïng khaù yeâu chuoäng. ÔÛ Thaønh phoá Hoà Chí Minh, Haø Noäi coù theå aùp duïng roäng raõi loaïi hình nhaø naøy, nhaát laø caùc quaän môùi, boá trí xen caøi trong caùc khu ôû môùi. Do coù moät phaàn saân vöôøn taïo theâm khoâng gian xanh keát hôïp vôùi daõy nhaø thaáp taàng, haøng raøo nheï…seõ laøm caûnh quan khu ôû theâm sinh ñoäng. Thöïc teá loaïi hình nhaø naøy chieám dieän tích ñaát chæ lôùn hôn khoaûng 20% so vôùi nhaø lieân keá. Ñaây laø loaïi hình nhaø môùi, phuø hôïp vôùi ñoái töôïng ôû coù möùc thu nhaäp trung bình cao, phuø hôïp vôùi caùc khu vöïc ñang ñoâ thò hoùa. Bieät thöï lieân keá taïo ñöôïc moâi tröôøng toát, caûnh quan ñeïp vaø khoâng bò moät nhöôïc ñieåm coá höõu cuûa nhaø lieân keá laø deã bieán thaønh nhöõng daõy phoá buoân baùn. Chöùc naêng ôû ñöôïc naâng cao hôn. Ñeà nghò ñöôïc söû duïng phoå bieán vôùi tyû leä 15% - 20% soá löôïng nhaø ôû môùi. 1.2.6 Nhaø ôû treân caùc khu vöïc ñoâ thò khaùc nhau Thöïc traïng Thaønh phoá Hoà Chí Minh hoâm nay ñaõ hình thaønh nhöõng khu vöïc ñoâ thò coù nhöõng tính chaát khaùc nhau veà tính chaát daân cö, tính chaát kieán truùc, cô caáu kinh teá xaõ hoäi…coù theå ñaây laø moät ñaëc tröng rieâng cuûa moät thaønh phoá lôùn nhö Thaønh phoá Hoà Chí Minh. Tuy nhieân ôû moät thaønh phoá khaùc cuõng coù theå xuaát hieän hieän töôïng naøy vôùi nhöõng khu vöïc ñoâ thò coù nhöõng tính chaát khaùc nhau hoaëc nhöõng ñaëc thuø rieâng. Trong quaù trình xaây döïng laïi hay xaây döïng môùi caùc khu ôû taïi caùc khu vöïc ñoâ thò khaùc nhau, vieäc aùp duïng ñuùng ñaén nhöõng loaïi nhaø ôû cho töøng khu vöïc ñoâ thò seõ ñem laïi hieäu quaû cao veå kieán truùc – quy hoaïch noùi rieâng vaø veà kinh teá xaõ hoäi noùi chung, ñoàng thôøi cuõng taïo thuaän lôïi trong quaûn lyù ñoâ thò. Ngöôïc laïi, aùp duïng moät caùch tuøy tieän seõ gaây laõng phí lôùn veà ñaát ñai, taïo neân nhöõng baát hôïp lyù veà cô caáu ñoâ thò, raát khoù khaên cho vieäc xaây döïng moät thaønh phoá vaên minh, hieän ñaïi, vaên hoùa tieân tieán vaø ñaäm ñaø baûn saéc daân toäc. Ñoái vôùi Thaønh phoá Hoà Chí Minh thì vieäc xaây döïng nhaø ôû taïi caùc khu vöïc ñoâ thò nhö sau: j Taïi khu vöïc trung taâm chính cuûa thaønh phoá Ngoaøi vieäc xaây döïng laïi nhaø phoá treân neàn nhaø cuõ caàn döùt ñieåm khoâng xaây döïng môùi loaïi nhaø phoá, loaïi nhaø lieân keá. Caùc daõy nhaø phoá cuõ naùt hö hoûng naëng neân do nhaø nöôùc quaûn lyù neân xaây döïng laïi thaønh nhaø ôû nhieàu taàng, rieâng taàng treät söû duïng laøm cöûa haøng cho thueâ – khoâng neân duøng loaïi nhaø caùc taàng döôùi laø nhaø phoá, beân treân laø caên hoä chung cö. Khuyeán khích vieäc xaây döïng nhaø ôû cao caáp cao taàng, coù theå laø cuïm nhaø ôû rieâng, coù theå laø moät khu hoãn hôïp nhaø ôû cao taàng – vaên phoøng – khaùch saïn, hoaëc coù theå laø vöøa nhaø ôû vöøa vaên phoøng trong moät cao oác. Taàng cao khoáng cheá theo quy hoaïch. Chænh trang, caûi taïo hoaëc xaây môùi laïi treân khuoân vieân cuõ toaøn boä nhaø bieät thöï hieän coù. Haïn cheá toái ña hoaëc ngaên caám haún vieäc xoùa boû caùc bieät thöï ñeå xaây döïng nhaø phoá. k Taïi caùc trung taâm khu vöïc môùi Veà cô baûn vieäc kieåm soaùt xaây döïng caùc loaïi hình nhaø ôû cuõng gioáng nhö khu trung taâm chính – nhöng tröôøng hôïp caàn thieát coù theå xaây môùi nhöõng daõy nhaø phoá môùi keát hôïp vôùi chôï hình thaønh moät khu vöïc phoá chôï coù tính truyeàn thoáng, nhöng phaûi coù quy hoaïch roõ raøng, tuyeät ñoái khoâng theå xaây döïng töï phaùt. l Ñoái vôùi khu vöïc caùc quaän caän trung taâm Chæ cho pheùp xaây döïng nhaø phoá treân neàn nhaø cuõ, trong caùc khu vöïc phoá phöôøng coù tính thöông maïi. Ñoái vôùi caùc ñöôøng truïc chính cuûa ñoâ thò, caùc ñöôøng coù maät ñoâ giao thoâng cao, caàn haïn cheá toái ña vieäc xaây döïng nhaø phoá - nhaø lieân keá, khuyeán khích vieäc ñaàu tö xaây döïng chung cö treân caùc daõy nhaø lieân keá hö hoûng phaûi xaây döïng laïi. Xaây döïng laïi caùc khu oå chuoät luïp xuïp, nhaø cöûa xuoáng caáp hö hoûng naëng thaønh nhöõng khu ôû môùi theo cô caáu nhaø ôû chung cö thích hôïp vôùi caùc ñoái töôïng ôû. Vieäc xaây döïng laïi nhaø ôû taïi caùc khu vöïc laân caän trung taâm caàn ñaëc bieät löu yù: Khoâng taêng theâm daân soá. Heä thoáng haï taàng kyõ thuaät ñoâ thò phaûi giaûi quyeát phuø hôïp vôùi ñieàu kieän haï taàng kyõ thuaät hieän coù. Keát hôïp vôùi caùc khu phoá, caùc khu daân cö hieän höõu ñeå boá trí ñaày ñuû caùc cô sôû haï taàng xaõ hoäi. m Ñoái vôùi caùc quaän ven noäi cuõ Caùc quaän ven noäi cuõ nhö Bình Thaïnh, Goø Vaáp, Taân Bình, quaän 8…nhöõng naêm qua do söï phaùt trieån ñoâ thò töï phaùt neân ña soá nhaø ôû ñeàu xaây döïng nhaø lieân keá, khoâng nhöõng toán quyõ ñaát ñai raát lôùn maø coøn gaây khoù khaên raát nhieàu laø cô caáu haï taàng kyõ thuaät ñoâ thò khoâng theo kòp vôùi xaây döïng nhaø. Ngöôïc laïi chung cö xaây döïng töông ñoái ít, tieâu chuaån chung cö raát thaáp, ña soá caên hoä ñeàu coù dieän tích döôùi 40m2. Coù nguy cô trong töông lai khoâng xa ( sau 20 – 30 naêm) seõ bieán thaønh nhöõng khu oå chuoät nhieàu taàng, caên hoä bò bieán daïng xuoáng caáp nhanh choùng gioáng nhö haøng loaït chung cö ôû Haø Noäi xaây trong thôøi kyø bao caáp. Ñaây seõ laø khoù khaên raát lôùn trong töông lai. Tuy xaây döïng môùi chöa laâu, nhöng nay ñaõ baét ñaàu söûa chöõa caûi taïo. Vì vaäy xaây döïng nhaø ôû neân theo caùc nguyeân taéc sau: Ñoái vôùi caùn boä coâng nhaân laøm vieäc trong nhaø maùy, caùc khu coâng nghieäp ñaõ laâu naêm vaø oån ñònh, toát nhaát laø xaây döïng loaïi chung cö thaáp taàng tieâu chuaån thaáp vaø tieâu chuaån vöøa. Loaïi toái thieåu, chæ toàn taïi 20 -30 naêm, baùn hoaëc cho thueâ vôùi giaù reû. Loaïi vöøa phaûi, thôøi haïn 40 - 50 naêm taïo ñieàu kieän cho ngöôøi ôû töï naâng caáp ngoâi nhaø cuûa mình. Dieän tích toái thieåu 14 -16 m2/ng. Ñoái vôùi caùn boä coâng nhaân môùi ñeán laøm vieäc, sinh hoaït vaø ngheà nghieäp chöa thaät oån ñònh, ñoái vôùi ngöôøi coøn laø taïm cö neân xaây loaïi nhaø baùn kieân coá nieân haïn khoaûng 10 naêm ñeå cho thueâ vaø baùn theo thôøi haïn. Ñoái vôùi daân môùi nhaäp cö, daân kieám soáng thôøi vuï, daân taïm truù…phaûi xaây döïng nhaø taïm coù toå chöùc cho hoï thueâ. n Ñoái vôùi caùc quaän môùi Veà cô baûn phöông thöùc xaây döïng nhaø ôû nhö caùc quaän ven noäi cuõ. Raát haïn cheá vieäc xaây döïng nhaø phoá lieân keá. Coù theå xaây döïng nhieàu loaïi hình nhaø ôû coù möùc soáng cao hôn nhaø chung cö tieâu chuaån trung bình cao, nhaø lieân keá vöôøn. Ngoaøi ra, tuøy theo vò trí, ñòa ñieåm thuaän lôïi veà giao thoâng, veà caûnh quan…coù theå xaây döïng chung cö cao caáp hoaëc bieät thöï. Nhöõng nôi coù ñieàu kieän coù theå xaây döïng nhaø vöôøn. o Ñoái vôùi caùc huyeän ngoaïi thaønh Khoâng taïo ñieàu kieän ñeå cho ngöôøi daân xaây döïng kieåu nhaø phoá - lieân keá neáu khoâng naèm trong khu vöïc thò töù. Khuyeán khích xaây döïng caùc loaïi hình nhaø vöôøn keát hôïp ôû vôùi troàng vöôøn - vöôøn laø chính, nhaø laø phuï. Khu vöïc ngoaïi thaønh cuõng laø nôi taäp keát cuûa ngöôøi môùi nhaäp cö, vì vaäy Nhaø nöôùc phaûi coù toå chöùc xaây döïng nhaø taïm cho hoï cö truù, khoâng ñeå tình traïng xaây döïng töï phaùt. 1.2.7 Khu nhaø ôû môùi vaø khu daân cö môùi Trong thôøi kyø bao caáp, caùc khu nhaø ôû cuûa chuùng ta thöông laáy theo moâ hình cuûa caùc nöôùc xaõ hoäi chuû nghóa. Sang thôøi kyø ñoåi môùi cho ñeán taän hoâm nay, chuùng ta vaãn chöa coù ñöôïc moâ hình khu ôû naøo thaät hôïp lyù. Caùch toå chöùc khu ôû raát ña daïng nhöng cuõng raát tuøy tieän. Coù nôi thì thöïc hieän theo nhieäm vuï chính trò do chính quyeàn ñeà ra, coù nôi laáy phöông thöùc kinh doanh laø chuû yeáu… Caùc vaán ñeà ñöôïc ñaët ra: Moät khu ôû môùi coù bao nhieâu cö daân? Cô caáu caùc loaïi nhaø ôû? Cô caáu haï taàng xaõ hoäi? Moái quan heä giöõa khu ôû môùi vôùi ñòa baøn daân cö treân phöông dieän toå chöùc coäng ñoàng vaø quaûn lyù nhaø nöôùc noùi chung? Khu ôû ñoäc laäp Hieän nay caùc quaän ven noäi cuõ, caùc quaän môùi vaø ngoaïi thaønh ôû caùc thaønh phoá lôùn ñeàu coù ñaát ñai roäng raõi hoaøn toaøn coù khaû naêng xaây döïng nhöõng khu ôû môùi hoaøn chænh. Ñöông nhieân coù moät soá tröôøng hôïp phaûi di dôøi giaûi toûa hieän traïng nhöng khoâng chieám tæ leä lôùn cuûa khu ñaát. Caên cöù chæ tieâu quy hoaïch xaây döïng: ñoái vôùi caùc quaän môùi: Chæ tieâu ñaát ôû: 30 – 32 m2/ng. Chæ tieâu ñaát daân duïng: 75 – 80 m2/ng. Dieän tích ñaát caây xanh, TDTT: 12 – 15 m2/ng. Dieän tích ñaát giao thoâng: 20 – 24 m2/ng. Maät ñoä xaây döïng: 20 -25% Heä soá söû duïng ñaát: 0,6 – 0,9 Chæ tieâu saøn bình quaân: 18 – 20 m2/ng. Maät ñoä daân soá: 300 -330 ngöôøi/ha Theo caùc chæ tieâu quy hoaïch naøy thì caùc khu ôû môùi taïi caùc quaän môùi – caùc khu vöïc ñoâ thò ñang phaùt trieån noùi chung, cô caáu nhaø ôû chuû yeáu phaûi laø nhaø chung cö, thaáp taàng 5 – 9 taàng vôùi nhaø lieân keá vöôøn. Tuy nhieân caùc chæ tieâu naøy caàn nghieân cöùu ñieàu chænh cho thích hôïp vôùi tình hình thöïc teá hôn. Caên cöù tính chaát ñoâ thò ôû caùc quaän môùi – caùc khu vöïc ñoâ thò ñang phaùt trieån thì phaàn lôùn laø caùc khu nhaø ôû cuûa caùc ñoái töôïng ôû phuïc vuï trong caùc nhaø maùy, caùc khu coâng nghieäp, caùc cô sôû dòch vuï coâng coäng lôùn vaø vöøa. Tính chaát phoá phöôøng seõ raát bò haïn cheá. Do vaäy nhaø phoá - lieân keá khoâng thích hôïp vôùi caùc khu ôû môùi naøy. Tuy nhieân tuøy theo tình hình phaùt trieån thöïc teá, coù theå coù moät soá tuyeán ñöôøng naøy ñaáy, hoaëc khu vöïc coù tính thò töù keát hôïp vôùi chôï coù theå xaây döïng loaïi hình nhaø lieân keá phoá. Theo chæ tieâu quy hoaïch xaây döïng thì ñaát daønh cho coâng trình coâng coäng raát ít, gaàn nhö chì tình ñeán phaàn phuùc lôïi coâng coäng, maø chöa tính ñeán phaàn dòch vuï coâng coäng. Chính vì leõ naøy neân trong caùc khu daân cö môùi – bao goàm moät soá khu nhaø ôû, chôï töï phaùt, phoá töï phaùt moïc leân raát nhieàu, gaây hoãn loaïn cho khu ôû. Phoá töï phaùt khoâng chæ ôû caùc daõy nhaø lieân keá maø coøn ôû ngay taàng treät cuûa caùc chung cö. Chính vì vaäy caùc khu nhaø ôû ñeàu phaûi daønh dieän tích ñaát nhaát ñònh hoaëc moät phaàn dieän tích kieán truùc ñeå phaùt trieån dòch vuï coâng coäng. Moät khu nhaø ôû treân 4000 ngöôøi ôû nhaát thieát phaûi boá trí moät dieän tích chôï, coù theå chæ laø chôï ngoaøi trôøi. Baát kì khu nhaø ôû naøo duø ít hay nhieàu ngöôøi ôû, ñeàu phaûi daønh moät phaàn dieän tích taàng treät cuûa caùc chung cö ñeå laøm cöûa haøng mua baùn nhu yeáu phaåm haøng ngaøy vaø caùc dòch vuï xaõ hoäi kh._.m phuï luïc trang 11, baûng 0-19) Chöông 4 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG CHUNG CÖ QUAÄN 4 VAØ ÑEÀ XUAÁT GIAÛI PHAÙP QUAÛN LYÙ MOÂI TRÖÔØNG 4.1 Ñaùnh giaù thöïc traïng chung cö quaän 4 Cuoäc ñieàu tra tìm hieåu moâi tröôøng soáng caùc khu chung cö Quaän 4 bao goàm caùc khu chung cö cuõ, cö xaù cuõ ñöôïc xaây döïng töø nhöõng naêm 70 hoaëc 80 ñaõ xuoáng caáp, caùc khu chung cö ñöôïc ñöa vaøo söû duïng khoaûng 10 naêm trôû laïi ñaây ñeå ñaùnh giaù ñieàu kieän soáng, moâi tröôøng soáng cuûa ngöôøi daân chung cö, xem xeùt caùc yeáu toá moâi tröôøng: ñaát, nöôùc, khoâng khí aûnh höôûng nhö theá naøo ñeán ñôøi soáng ngöôøi daân; töø ñoù môùi ñeà ra chöông trình moâi tröôøng phuïc vuï coäng ñoàng, caûi thieän ñôøi soáng ngöôøi daân. Vôùi muïc ñích ñaùnh giaù hieäu quaû chöùc naêng cö truù, nhaø ôû, phuùc lôïi vaø moâi tröôøng nhaèm xaùc ñònh söï thích öùng vôùi nôi cö truù, söï haøi loøng cuûa ngöôøi daân ñoái vôùi ñieàu kieän moâi tröôøng soáng hieän taïi. Moät caên hoäø coù veû nhö lyù töôûng vôùi nhöõng tieän nghi cô baûn ñaùp öùng yeâu caàu söû duïng nhöng laïi coù moät soá vaán ñeà laøm ngöôøi daân khoâng haøi loøng nhö vieäc ñi ñeán caùc dòch vuï coâng ích quaù xa, maâu thuaãn vôùi nhöõng ngöôøi soáng cuøng trong chung cö khi khoâng coù yù thöùc toân troïng ñôøi soáng cuûa nhau trong moät khoâng gian chung. Tình traïng caùc hoä taàng treät kinh doanh buoân baùn haøng aên, haøng uoáng maëc nhieân thaûi khoùi bay leân caùc caên hoä taàng treân, xaû raùc böøa baõi nôi caàu thang chung, vöùt raùc, ñoå nöôùc töø treân laàu xuoáng ñaát… ñaõ laøm xaáu ñi moái quan heä “tình laøng nghóa xoùm” trong chung cö. Tình traïng chôï naèm ngay trong khu chung cö laø moät ñieàu baát hôïp lyù nhöng baáy laâu nay vaãn toàn taïi, ngöôøi daân chung cö bò aûnh höôûng raát lôùn töø tieáng oàn, oâ nhieãm muøi, raùc thaûi, nöôùc thaûi nhaát laø caùc khu vöïc toâm, caù. Vieäc toå chöùc, quaûn lyù, phaân coâng quaûn lyù moâi tröôøng coøn yeáu keùm. YÙ thöùc cuûa ngöôøi daân veà vaán ñeà veä sinh moâi tröôøng chung trong chung cö coøn thaáp. Chaát löôïng nhaø chung cö cuõng laø moät daáu hoûi, caùc chung cö laâu naêm nay ñaõ xuoáng caáp nghieâm troïng caû veà caáu truùc haï taàng laãn ñieàu kieän moâi tröôøng. Caùc chung cö naøy chuû yeáu laø ngöôøi coù thu nhaäp thaáp. Taïi caùc chung cö naøy thöôøng coù hieän töôïng côi nôùi, laán chieám maët baèng. Caùc chung cö khoâng coù choã phôi neân quaàn aùo, chaên chieáu phôi ra ban coâng, thaäm chí coù khu nhaø khoâng coù ban coâng phaûi ñua cöûa soå ra laøm choã phôi nhìn raát nheách nhaùc, xoäc xeäch. Ñaõ coù hieän töôïng xuaát hieän caùc “chuoàng coïp” ôû ban coâng, moät laø ñeå choáng troäm hoaëc ñeà phoøng gioù thoåi bay quaàn aùo. Caùc chung cö naøy ñang daàn daàn trôû thaønh “khu oå chuoät kieåu môùi”. Ngöôïc laïi, hieän nay thì ngöôøi khaù giaû môùi coù khaû naêng mua nhaø chung cö vôùi giaù ngaát trôøi. Dieän tích caùc khu nhaø chung cö hieän nay ñaõ cao hôn haún so vôùi thôøi gian tröôùc. Tuy nhieân sau moät thôøi gian söû duïng ngöôøi daân phaùt hieän ra nhöõng vaán ñeà maø khi môùi ñeán hoï khoâng nhaän ra. Vaøo thôøi ñieåm ñieàu tra caùc caên hoä cho raèng chaát löôïng xaây döïng coâng trình chæ ñaït möùc trung bình, thaäm chí coù 1 soá ngöôøi nhaän xeùt laø keùm. Nhieàu choã töôøng vaø neàn nhaø coù nhieàu choã hoûng. ½ soá ngöôøi phoûng vaán cho raèng vaùch töôøng bò thaám, nöùt, neàn nhaø bò suït, luùn vaø cho bieát coáng thoaùt nöôùc thænh thoaûng bò ngheõn. Vì vaäy khoâng coù gì ngaïc nhieân khi nhieàu ngöôøi daân phaûn aùnh laø chaát löôïng cuûa caùc chung cö khoâng ñuùng nhö mong ñôïi ban ñaàu cuûa hoï. Soáng ôû nhaø chung cö coù moät soá baát tieän nhö: ngöôøi daân coù caûm giaùc baát an lo sôï söï coá chaùy noå trong khi chung cö khoâng coù loái thoaùt hieåm; phaùt sinh theâm nhieàu chi phí hôn so vôùi nhaø ñôn leû: phí giöõ xe, phí an ninh…laøm taêng theâm gaùnh naëng taøi chính cho gia ñình; vieäc leân xuoáng caàu thang boä ñoái vôùi ngöôøi giaø, ngöôøi beänh, ngöôøi taøn taät laø raát khoù khaên; nhöõng hoä ôû taàng treân thì khoâng theå kinh doanh, buoân baùn. 4.2 Ñeà xuaát giaûi phaùp quaûn lyù moâi tröôøng Tình traïng oâ nhieãm ôû caùc chung cö Quaän 4 khoâng ñaùp öùng yeâu caàu vaø tieâu chuaån veä sinh moâi tröôøng. Bieän phaùp toát nhaát giaûi quyeát laø taïm di dôøi ñeå laøm laïi nhaø môùi. Sau khi xaây döïng, daân seõ ñöôïc taùi ñònh cö. Khuyeán khích ngöôøi daân khoâng söû duïng beáp cuûi, beáp than, daàu hoûa ñeå traùnh gaây muøi khoù chòu vaø khí ñoäc haïi cho caên hoä; haïn cheá chöùa caùc hoùa chaát gaây oâ nhieãm moâi tröôøng hoaëc caùc vaät lieäu deã gaây chaùy noå. Trang bò heä thoáng huùt gioù taïo khoâng gian thoâng thoaùng. Coù keá hoaïch laøm veä sinh ñònh kì caùc haønh lang chung, caàu thang, gieáng trôøi, boàn chöùa nöôùc… Xu theá hieän nay, chung cö laø moät chieán löôïc phaùt trieån laâu daøi taïi Quaän 4 nhöng tình traïng chung trong xaây döïng laø chæ chuù troïng chieàu cao vaø soá löôïng caên hoä. Maûng xanh trong chung cö raát hieám hoi. Ñieàu naøy laøm maát caân baèng trong cuoäc soáng cuûa ngöôøi daân. Töø nhöõng yeâu caàu naâng cao chaát löôïng cuoäc soáng ngaøy caøng cao, chuùng toâi ñeà xuaát vieäc xaây döïng chung cö cao taàng caàn phaûi theo moät soá tieâu chuaån nhaát ñònh taïo neân moät coâng trình chung cö xanh, phaùt trieån beàn vöõng, ñaùp öùng ñaày ñuû nhu caàu cuoäc soáng, taïo neân söï caân baèng sinh thaùi. 4.2.1 Kieán truùc beàn vöõng 4.2.1.1Khaùi nieäm veà kieán truùc beàn vöõng Thieát keá beàn vöõng taát yeáu daãn ñeán kieán truùc beàn vöõng. Ñoù laø söï toång hoøa cuûa caùc giaù trò thaåm myõ, moâi tröôøng, xaõ hoäi, chính trò vaø ñaïo ñöùc. Quan ñieåm cô baûn cuûa kieán truùc beàn vöõng laø thieát keá vaø xaây döïng trong söï hoøa nhaäp vôùi moâi tröôøng, bao goàm caùc yeáu toá vaät chaát veà söï beàn vöõng, tuoåi thoï coâng trình, vaät lieäu söû duïng vaø söï caûm nhaän khoâng gian. Vaán ñeà hieän naøy laø tìm ra ñöôïc söï caân baèng giöõa mong muoán baûo veä moâi tröôøng, heä sinh thaùi bao quanh vôùi nhu caàu cuûa coäng ñoàng vaø caùc aùp löïc veà kinh teá. 4.2.1.2.Ñaëc ñieåm cuûa kieán truùc beàn vöõng Söï beàn vöõng veà moâi tröôøng – Haïn cheá söï caïn kieät taøi nguyeân thieân nhieân vaø oâ nhieãm moâi tröôøng Söï beàn vöõng veà kyõ thuaät – Ñaûm baûo moïi ngöôøi ñeàu coù theå söû duïng caùc coâng ngheä hay caùc coâng cuï kyõ thuaät coâng trình Söï beàn vöõng veà taøi chính – Ñaûm baûo veà taøi chính hay caùc dòch vuï taøi chính cho moïi coâng vieäc caàn thieát Söï beàn vöõng veà toå chöùc - Ñaûm baûo moät cô caàu toå chöùc coù khaû naêng lieân keát vôùi moïi thaønh vieân. Söï beàn vöõng veà xaõ hoäi - Ñaûm baûo moïi quaù trình hoaït ñoäng vaø caùc saûn phaåm phuø hôïp vaø thoûa maõn nhu caàu xaõ hoäi Caùc tính chaát naøy keát hôïp haøi hoøa vôùi nhau ñeå taïo neân kieán truùc beàn vöõng. Tuy nhieân moãi moät kieán truùc coù moät boái caûnh phaùt trieån rieâng vaø caàn ñaët trong moái quan heä vôùi ñieàu kieän thöïc teá ñòa phöông. Ñieàu ñoù coù nghóa laø moät coâng trình ñöôïc coi laø beàn vöõng ôû khu vöïc naøy chöa chaéc ñaõ beàn vöõng ôû moät khu vöïc khaùc. 4.2.1.3 Caùc tieâu chuaån ñaùnh giaù Ñeå xaùc ñònh moät coâng trình coù kieán truùc beàn vöõng hay khoâng, caàn ñaùnh giaù theo caùc tieâu chuaån cô baûn sau: Söû duïng nhieàu caùc nguyeân vaät lieäu ñòa phöông vaø caùc loaïi phöông tieän ñi laïi ñòa phöông. Söû duïng caùc nguoàn taøi nguyeân hieäu quaû vaø khoâng ñe doïa moâi tröôøng. Söû duïng caùc trang thieát bò, caùc coâng ngheä kyõ thuaät deã söû duïng vaø deã phoå bieán. Coù tính khaû thi trong boái caûnh kinh teá-xaõ hoäi ñòa phöông. Mang laïi moät keát quaû laâu beàn Phuø hôïp vôùi ñieàu kieän khí haäu ñòa phöông. Cung caáp söï linh hoaït vaø meàm deûo phuø hôïp vôùi nhu caàu vaø taäp quaùn ñòa phöông. Taïo ñieàu kieän cho coäng ñoàng ñòa phöông trong hoïc taäp vaø saûn xuaát. 4.2.2 Coâng trình “xanh” 4.2.2.1 Khaùi nieäm Xu höôùng thieát keá vaø kieán truùc beàn vöõng ngaøy nay ñaõ trôû neân phoå bieán treân theá giôùi. Coâng trình “xanh” hay coâng trình beàn vöõng laø moät caáu truùc ñöôïc thieát keá, xaây döïng, naâng caáp vaø taùi söû duïng theo moät chu trình sinh thaùi. Caùc coâng trình “xanh” ñöôïc thieát keá ñeå ñaùp öùng caùc muïc tieâu caáp thieát cuûa cuoäc soáng nhö baûo veä söùc khoûe con ngöôøi, naâng cao naêng suaát lao ñoäng, söû duïng hieäu quaû hôn naêng löôïng, nöôùc vaø caùc nguoàn taøi nguyeân khaùc, giaûm thieåu caùc taùc ñoäng tôùi moâi tröôøng. Thöù nhaát, gioáng nhö trong cuoäc soáng töï nhieân, söï toàn taïi cuûa moät coâng trình “xanh” ñöôïc nghieân cöùu moät caùch toång theå töø nhöõng böôùc quy hoaïch vaø thieát keá sô boä ñaàu tieân, quaù trình xaây döïng vaø söû duïng coâng trình ñeán khi phaù huûy coâng trình. Thöù hai, coâng trình “xanh” ñöôïc hoøa nhaäp vôùi caùc heä töï nhieân, cung caáp moät moâi tröôøng tuyeät haûo cho con ngöôøi trong ñoù vaø ñoùng goùp caùc lôïi ích laâu daøi cho moâi tröôøng xung quanh noù. AÙnh saùng töï nhieân ñöôïc cung caáp tröïc tieáp vaø ñaày ñuû thoâng qua caùc cöûa soå, cöûa maùi hay caùc daøn laáy saùng. Heä thoáng ñieàu hoøa vi khí haäu hieäu quaû cao vôùi chi phí thaáp cung caáp khoâng khí chaát löôïng cao trong coâng trình, giaûm thieåu nguy cô nhieãm beänh vaø meät moûi. Thöù ba, quaù trình thieát keá “xanh” chæ ra raèng vaät lieäu xaây döïng coâng trình vaø naêng löôïng ñeå saûn xuaát ra nhöõng vaät lieäu ñoù laø coù haïn, vì theá caàn heát söùc thaän troïng trong moïi khía caïnh cuûa thieát keá, xaây döïng vaø hoaït ñoäng coâng trình. Moïi nguoàn taøi nguyeân cho coâng trình töø vaät lieäu xaây döïng, naêng löôïng ñeán caùc taùc ñoäng cuûa ngöôøi söû duïng caàn ñöôïc ñaùnh giaù kyõ löôõng. Maëc duø coâng trình “xanh” thöôøng coù chi phí ban ñaàu cao hôn caùc coâng trình thoâng thöôøng nhöng veà laâu daøi chuùng mang laïi hieäu quaû kinh teá cao hôn. Caùc vaät lieäu “xanh” vaø heä thoáng kyõ thuaät coâng trình “xanh” coù tuoåi thoï cao hôn vaø toán ít chi phí baûo döôõng hôn caùc loaïi thoâng thöôøng. Hôn nöõa, giaù thueâ hay baùn caùc coâng trình “xanh” seõ cao hôn vì chuùng giuùp baûo veä söùc khoûe con ngöôøi vaø naâng cao chaát löôïng soáng. 4.2.2.2 Caùc yeâu caàu Thieát keá moät coâng trình “xanh” ñoøi hoûi giaûi quyeát raát nhieàu maâu thuaãn giöõa nhu caàu vaø tieâu chuaån veà moâi tröôøng: Giaûm thieåu söû duïng naêng löôïng, naêng löôïng haáp thu toång vaø caïn kieät taøi nguyeân. Giaûm thieåu oâ nhieãm vaø ñe doïa moâi tröôøng trong suoát quaù trình xaây döïng vaø toàn taïi cuûa coâng trình, beân trong cuõng nhö beân ngoaøi coâng trình. Taïo laäp moâi tröôøng coù khaû naêng taêng cöôøng söùc khoûe con ngöôøi. Söû duïng caùc daïng naêng löôïng coù theå taùi taïo ñöôïc (söùc gioù, söùc nöôùc). Baûo toàn caùc nguoàn taøi nguyeân ñòa phöông (khoâng khí, nöôùc, ñaát…) Söï hôïp lyù veà kinh teá trong suoát quaù trình toàn taïi coâng trình (chi phí xaây döïng, hoaït ñoäng, baûo trì vaø phaù huûy). Söï beàn vöõng. Khuyeán khích ñi boä, xe ñaïp hay söû duïng caùc phöông tieän giao thoâng coâng coäng vaø phöông tieän giao thoâng khoâng oâ nhieãm. Söû duïng naêng löôïng hieäu quaû Caùc nguyeân taéc thieát keá theo aûnh höôûng cuûa maët trôøi seõ mang laïi hieäu quaû tieát kieäm naêng löôïng roõ reät cho coâng trình: höôùng coâng trình, che naéng, chieáu saùng töï nhieân, caáp nhieät töï nhieân… Söû duïng caây troàng ñeå che naéêng cuõng nhö thoâng gioù. Thieát laäp moät heä thoáng caùc nguyeân taéc vaø giaûi phaùp chieáu saùng töï nhieân. Caùc nghieân cöùu cho thaáy vieäc naøy laøm gia taêng naêng suaát lao ñoäng vaø söùc khoûe con ngöôøi. Söû duïng heä thoáng ñieàu hoøa coù coâng suaát hôïp lyù vaø tieát kieäm naêng löôïng vôùi heä thoáng bao che caùch nhieät toát. Söû duïng caùc vaät lieäu maùi vaø töôøng coù maøu saùng, caùch aâm vaø caùch nhieät toát. Söû duïng kính haïn cheá ôû caùc höôùng ñoâng vaø taây. Haïn cheá caùc toån thaát ñieän naêng vaø söû duïng tieát kieäm hôïp lyù caùc trang thieát bò vaø chieáu saùng nhaân taïo. Söû duïng caùc nguoàn naêng löôïng coù theå taùi taïo nhö pin maët trôøi, pin nhieân lieäu hay naêng löôïng gioù. Söû duïng coâng ngheä thoâng tin, ñieàu khieån töï ñoäng coâng ngheä cao trong heä thoáng kyõ thuaät coâng trình. Söû duïng vaät lieäu hieäu quaû Löïa choïn caùc nguyeân vaät lieäu xaây döïng vaø saûn phaåm coù tính beàn vöõng thoâng qua ñaùnh giaù moät soá ñaëc tính nhö: thaønh phaàn taùi cheá vaø taùi söû duïng, khaû naêng giaûm thieåu caùc khí ñoäc haïi, chaát ñoäc, tính beàn vöõng, khaû naêng saûn xuaát taïi ñòa phöông. Nhöõng saûn phaåm naøy seõ taêng cöôøng hieäu quaû söû duïng vaø baûo toàn caùc nguoàn taøi nguyeân. Söû duïng caùc saûn phaåm taùi cheá coøn giuùp thò tröôøng nguyeân lieäu taùi cheá. Aùp duïng caùc giaûi phaùp quy hoaïch ña chieàu vaø caùc chieán löôïc söû duïng nguyeân vaät lieäu hieäu quaû. Caùc chieán löôïc naøy laøm giaûm löôïng nguyeân vaät lieäu xaây döïng caàn thieát cuõng nhö caét giaûm chi phí xaây döïng. Thieát laäp keá hoaïch quaûn lyù, taùi cheá, taùi söû duïng nguyeân vaät lieäu töø khi xaây döïng ñeán khi phaù huûy coâng trình. Daønh ñuû khoâng gian cho vieäc quaûn lyù, thu gom vaø taùi cheá chaát thaûi raén. Söû duïng nöôùc hieäu quaû Söû duïng nöôùc thaûi veä sinh ñaõ qua xöû lyù sô boä vaø löu tröõ nöôùc möa ñeå töôùi caây hay röûa ñöôøng. Tieát kieäm nöôùc vaø haïn cheá nöôùc thaûi thoâng qua caùc thieát bò veä sinh tieát kieäm nöôùc, caùc voøi röûa vaän toác thaáp hay töï ñoäng. Söû duïng caùc heä thoáng phaân phoái nöôùc noùng quay voøng. Laép ñaët caùc heä thoáng ñun nöôùc noùng tröïc tieáp taïi caùc khu vöïc xa. Söû duïng heä thoáng töôùi caây, röûa ñöôøng töï ñoäng vaø kheùp kín. Ñaûm baûo söùc khoûe vaø an toaøn cho ngöôøi söû duïng Löïa choïn caùc nguyeân vaät lieäu xaây döïng vaø hoaøn thieän noäi thaát khoâng gaây aûnh höôûng moâi tröôøng ñeå naâng cao chaát löôïng khoâng khí trong coâng trình. Söû duïng heä thoáng ñieàu hoøa, thoâng gioù vaø loïc khí coâng ngheä cao ñeå taïo ra chaát löôïng moâi tröôøng trong coâng trình cao nhaát. Ngaên chaën söï toàn taïi vi khuaån baèng caùch löïc choïn vaät lieäu saïch coù khaû naêng khaùng khuaån cao, thieát keá heä thoáng nöôùc möa hôïp lyù, thoaùt nhanh, khoâng gaây ñoïng nöôùc, söû duïng caùc heä thoáng ñieàu khieån ñoä aåm töï ñoäng. Söû duïng caùc heä thoáng kyõ thuaät thoâng minh veà an toaøn vaø an ninh trong coâng trình. Xaây döïng coâng trình “xanh” Thieát laäp moät heä thoáng kieåm soaùt, thu gom vaø taùi cheá chaát thaûi. Nghieân cöùu thöïc hieän quaù trình xaây döïng vaø phaù huûy coâng trình theo nguyeân taéc khoâng ñoå chaát thaûi Nghieân cöùu giaûm thieåu vaø coù bieän phaùp choáng oàn, buïi phaùt sinh trong quaù trình xaây döïng. 4.2.3 Ñeà xuaát maãu chung cö cao taàng sinh thaùi Döïa vaøo thöïc tieãn ñieàu tra vaø theo TCVN 323: 2004, moät chung cö cao taàng sinh thaùi phaûi laø moät chung cö “xanh” phaùt trieån beàn vöõng, ñaûm baûo ñaùp öùng caùc yeâu caàu veà haï taàng cô sôû vaät chaát kyõ thuaät, caùc nhu caàu veà ñieàu kieän soáng, giaûi quyeát caùc vaán ñeà moâi tröôøng vaø caân baèng sinh thaùi. Dieän tích toái thieåu cuûa moät caên hoä trong chung cö cao taàng laø 50m2 vaø coù töø 2 phoøng trôû leân. Quanh moät nuùt giao thoâng thang boä, thang maùy cuûa moät taàng trong moät ñôn nguyeân cuûa nhaø ôû cao taàng neân boá trí töø 4 ñeán 6 caên hoä. Töø taàng 6 trôû leân khoâng ñöôïc thieát keá ban coâng, chæ ñöôïc thieát keá loâ gia. Lan can loâ gia khoâng ñöôïc hôû chaân vaø coù chieàu cao ít nhaát 1,2m. Chieàu cao thoâng thuûy töùc laø chieàu cao töø maët saøn ñeán maët döôùi cuûa traàn khoaûng 3 – 3,6m. Phoøng beáp, phoøng veä sinh coù theå ñöôïc thieát keá thaáp hôn nhöng khoâng ñöôïc nhoû hôn 2,4m. Caàu thang boä ñöôïc thieát keá vaø boá trí phaûi ñaùp öùng yeâu caàu söû duïng vaø thoaùt ngöôøi an toaøn. Soá löôïng caàu thang boä cuûa moät ñôn nguyeân trong nhaø ôû cao taàng khoâng ñöôïc nhoû hôn 2, trong ñoù ít nhaát coù moät thang tröïc tieáp vôùi taàng 1 vaø moät thang leân ñöôïc taàng maùi. Chieàu roäng moät veá thang cuûa caàu thang duøng ñeå thoaùt ngöôøi khi coù söï coá ñöôïc thieát keá khoâng nhoû hôn 1,2m. Caàu thang ít nhaát phaûi coù moät phía coù tay vòn. Chieàu cao tay vòn cuûa caàu thang tính töø muõi baäc thang khoâng ñöôïc nhoû hôn 0,9m. Chieàu cao baäc thang khoâng ñöôïc lôùn hôn 150mm, chieàu roäng baäc thang khoâng nhoû hôn 300mm. Khoaûng caùch tính töø cöûa caên hoä ñeán caàu thang hoaëc ñeán loái ra ngoaøi nhaø khoâng ñöôïc lôùn hôn 25m. Boá trí thang maùy ôû gaàn loái vaøo chính cuûa chung cö cao taàng. Cöûa thang maùy khoâng neân tieáp giaùp vôùi caàu thang boä ñeå traùnh uøn taéc caûn trôû thoaùt ngöôøi khi xaûy ra hoûa hoaïn. Gian ñaët maùy vaø thieát bò thang maùy khoâng ñöôïc boá trí tröïc tieáp treân phoøng ôû maø ñöôïc boá trí treân gieáng thang. Gieáng thang khoâng ñöôïc boá trí keà beân phoøng ôû vaø phaûi coù bieän phaùp choáng oàn, choáng chaán ñoäng. Khoâng ñöôïc boá trí tröïc tieáp beå nöôùc treân gieáng thang vaø khoâng cho caùc ñöôøng oáng caáp nöôùc, caáp nhieät, caáp ga ñi qua gieáng thang. Phaûi ñaûm baûo thoâng gioù, caùch nhieät, choáng aåm, choáng oàn vaø choáng söï giaûm aùp cho gieáng thang. Caàn thieát keá loái ñi rieâng daønh cho ngöôøi taøn taät. Taàng haàm thöôøng ñöôïc söû duïng ñeå laøm choã ñeå xe. Dieän tích tính toaùn choã ñeå xe ñöôïc laáy nhö sau: Choã ñeå xe oâtoâ: tính töø 4 hoä ñeán 6 hoä coù 1 choã ñeå xe vôùi tieâu chuaån dieän tích laø 25 m2/xe; Choã ñeå xe moâtoâ, xe maùy/hoä vôùi tieâu chuaån dieän tích töø 2,5m2/xe ñeán 3m2/xe vaø 1 xe ñaïp/hoä vôùi tieâu chuaån dieän tích 0,9m2/xe. Chieàu cao taàng haàm khoâng neân nhoû hôn 2,2m. Phaûi coù giaûi phaùp thoâng gioù vaø choáng thaám cho taàng haàm. Maùi phaûi caùch nhieät, choáng thaám, choáng ñoïng söông; treân maùi phaûi coù heä thoáng thu nöôùc möa daãn ñeán caùc ñöôøng oáng ñöùng thoaùt nöôùc ngoaøi nhaø. OÁng thoâng hôi vaø oáng thoâng gioù phaûi vöôït leân treân maùi. Chieàu cao nhoâ leân khoâng ñöôïc nhoû hôn 0,7m, caùch cöûa soå hoaëc cöûa huùt gioù ³ 3m theo chieàu ngang. Treân ñænh oáng phaûi coù bieän phaùp ñeå traùnh thoaùt ngöôïc. Heä thoáng thoaùt nöôùc sinh hoaït vaø heä thoáng thoaùt nöôùc möa phaûi ñöôïc thieát keá taùch rieâng. Neáu heä thoáng thoaùt nöôùc khoâng ñaáu noái vôùi heä thoáng thoaùt nöôùc chung cuûa ñoâ thò thì nöôùc thaûi sinh hoaït phaûi ñöôïc xöû lyù ñaït tieâu chuaån tröôùc khi xaû ra khu vöïc thoaùt nöôùc cuûa ñoâ thò. Tuøy möùc ñoä tieän nghi, tieâu chuaån duøng nöôùc trong ngaøy duøng nöôùc lôùn nhaát ñöôïc tính töø 200lít /ngöôøi/ngaøy ñeâm ñeán 300lít/ngöôøi/ ngaøy ñeâm. Tieâu chuaån nöôùc chöõa chaùy laáy 2,5lít/giaây/coät vaø soá coät nöôùc chöõa chaùy beân trong nhaø laáy laø 2. Tieâu chuaån nöôùc thaûi sinh hoaït ñöôïc laáy theo tieâu chuaån caáp nöôùc vaø ñöôïc thieát keá theo cheá ñoä töï chaûy. Neáu khoâng theå töï chaûy ra heä thoáng thoaùt nöôùc beân ngoaøi phaûi thieát keá traïm bôm thoaùt nöôùc. Thieát keá heä thoáng thoaùt nöôùc beân trong caàn tuaân theo quy ñònh trong tieâu chuaån hieän haønh. Ñoái vôùi heä thoáng thoaùt nöôùc sinh hoaït caàn taùch rieâng nöôùc phaân tieåu vaø nöôùc taém röûa, sinh hoaït. Phaûi thieát keá heä thoáng thoaùt nöôùc möa treân maùi vaø thoaùt nöôùc möa taàng haàm. Heä thoáng thoaùt nöôùc möa taàng haàm ñöôïc thu gom taïi caùc hoá ga sau ñoù duøng maùy bôm töï ñoäng bôm vaøo heä thoáng thoaùt nöôùc. Thieát keá heä thoáng thoâng gioù, ñieàu hoøa khoâng khí cuïc boä cho caên hoä, phaûi ñaûm baûo caùc chæ tieâu giôùi haïn tieän nghi vi khí haäu trong phoøng. Ñeå ñaûm baûo thoâng gioù töï nhieân caàn taïo gioù xuyeân phoøng baèng cöûa ñoùn gioù vaø cöûa thoaùt gioù ra. Tuøy vaøo ñieàu kieän cuï theå, trong nhaø ôû cao taàng coù theå thu gom raùc taïi choã ñaët taïi caùc taàng hoaëc boá trí ñöôøng oáng ñoå raùc. Neáu thu raùc taïi choã thì choã thu raùc cuûa töøng taàng ñöôïc boá trí taïi caùc goùc khuaát gaàn caàu thang boä hoaëc thang maùy; Phaûi coù bieän phaùp choáng muøi hoâi bay vaøo caùc caên hoä. Neáu boá trí ñöôøng oáng ñoå raùc thì khoaûng caùch töø cöûa vaøo caên hoä ñeán ñöôøng oáng ñoå raùc gaàn nhaát khoâng lôùn hôn 25m. Cöûa thu raùc treân ñöôøng oáng ñoå raùc taïi caùc taàng phaûi coù naép ñaäy baèng gioaêng kín ñeå caùch aâm vaø ngaên ngöøa muøi hoâi, giaùn, coân truøng bay vaøo caên hoä. Ñöôøng oáng ñoå raùc neân boá trí döïa vaøo töôøng ngoaøi nhaø, thaúng ñöùng, ñoàng thôøi laøm baèng vaät lieäu khoâng chaùy, maët trong nhaün, choáng baùm dính, khoâng roø ræ, khoâng coù vaät nhoâ ra. Ñeå giaûm tieáng oàn vaø traùnh nguy cô chaùy trong quaù trình söû duïng, ñöôøng oáng ñoå raùc neân thieát keá hình truï troøn coù ñöôøng kính khoâng nhoû hôn 0.5m, coù thieát bò röûa vaø veä sinh ñöôøng oáng. Ñaàu ñöôøng oáng ñoå raùc phaûi coù ñöôøng oáng thoaùt hôi nhoâ leân treân maùi 0.7m. Dieän tích maët caét khoâng ñöôïc nhoû hôn 0.05m2, ñoàng thôøi phaûi coù boä phaän chuïp maùi ñeå che möa vaø löôùi chaén choáng chuoät, boï. Buoàng thu raùc ñöôïc boá trí ngay döôùi ñöôøng oáng ñoå raùc ôû taàng moät. Chieàu cao thoâng thuyû cuûa buoàng thu raùc toái thieåu laáy 2.5m. Buoàng thu raùc phaûi coù loái vaøo rieâng vaø coù cöûa môû ra ngoaøi. Cöûa buoàng thu raùc ñöôïc caùch ly vôùi loái vaøo nhaø baèng töôøng ñaëc vaø ñöôïc ngaên baèng töôøng choáng chaùy. Cöûa buoàng thu raùc phaûi ñaûm baûo khoaûng caùch li veä sinh. Phöông thöùc thu gom vaø vaän chuyeån raùc phaûi phuø hôïp vôùi phöông thöùc quaûn lí raùc cuûa ñoâ thò. Caàn coù hoá thu nöôùc chaûy töø buoàng thu raùc vaøo heä thoáng thoaùt nöôùc baån hoaëc boá trí maùy bôm thoaùt nöôùc cuïc boä. Khi thieát keá phaûi ñaëc bieät chuù yù ñeán caùc giaûi phaùp choáng seùt ñeå traùnh khaû naêng bò seùt ñaùnh thaúng, choáng caûm öùng tónh ñieän vaø caûm öùng ñieän töø vaø choáng ñieän aùp cao cuûa seùt lan truyeàn theo heä ñöôøng daây caáp ñieän haï aùp trong coâng trình. Phaûi boá trí caàu thang thoaùt hieåm hoaëc thang treo thoaùt hieåm phoøng khi hoûa hoaïn. Haàm chöùa nöôùc chöõa chaùy, caùc thieát bò bình xòt, voøi xòt phaûi ñöôïc kieåm tra ñònh kì vaø luoân luoân saün saøng khi coù söï coá. Ñeå ñaûm baûo khoaûng caùch an toaøn phoøng choáng chaùy trong khu nhaø ôû cao taàng, ñöôøng daønh cho xe chöõa chaùy phaûi coù chieàu roäng thoâng thuyû khoâng nhoû hôn 3,5m vaø chieàu cao thoâng thuyû khoâng nhoû hôn 4,25m. Cuoái ñöôøng cuït phaûi coù khoaûng troáng ñeå quay xe. Kích thöôùc choã quay xe khoâng nhoû hôn 15m x 15m. Neân thieát keá moät coâng vieân nhoû ngay giöõa loøng khu chung cö vôùi caây xanh, maët nöôùc, hoøn non boä….; ôû caùc haønh lang, tröôùc moãi caên hoä caàn coù boàn hoa, trong moãi nhaø coù ít nhaát 2 chaäu hoa ñeå chung cö thaät söï laø moät nôi lyù töôûng ñeå soáng, ñöa thieân nhieân vaøo trong cuoäc soáng chöù khoâng phaûi laø moät chieác hoäp khoång loà ngoät ngaït. Phaàn C: KEÁT LUAÄN VAØ KIEÁN NGHÒ Chung cö phaûn aùnh ñieàu kieän kinh teá – xaõ hoäi cuûa moät boä phaän quaàn chuùng. Caùc chung cö traûi qua hôn 30 naêm söû duïng, coù nhöõng ngoâi nhaø vaãn coøn tieáp tuïc söû duïng ñöôïc, coù nhöõng nhaø caàn phaûi söûa chöõa, caûi taïo naâng caáp nhöng vaãn chöa thöïc hieän ñöôïc, coøn nhieàu nhaø chung cö ñaõ xuoáng caáp ôû nhieàu möùc ñoä khaùc nhau. Maët khaùc, do thieáu voán, thieáu kinh nghieäm vaø bò haïn cheá bôûi trình ñoä coâng ngheä khaûo saùt, thieát keá thi coâng ñeàu laïc haäu neân nhieàu coâng trình ñaõ ñöôïc xaây döïng vôùi suaát ñaàu tö coøn thaáp, vaät lieäu xaây döïng khoâng ñaûm baûo, tieän nghi söû duïng keùm. caùc chæ tieâu quy hoaïch taïi caùc khu nhaø treân bò vi phaïm nghieâm troïng do vieäc xaây xen, xaây laán trong quaù trình söû duïng vôùi maät ñoä xaây döïng hieän nay leân tôùi 70 – 80%. Moät nguyeân nhaân nöõa raát quan troïng khieán nhieàu nhaø chung cö xuoáng caáp laø do coâng taùc quaûn lyù, vaän haønh, khai thaùc vaø baûo trì coâng trình laøm chöa toát. Chính nhöõng ngöôøi tröïc tieáp söû duïng coâng trình laïi laø ngöôøi goùp phaàn khoâng nhoû gaây xuoáng caáp, hö hoûng coâng trình thoâng qua caùc haønh vi töï yù ñuïc phaù, thay ñoåi keát caáu, kieán truùc, heä thoáng kyõ thuaät coâng trình; ñoàng thôøi côi nôùi, laán chieám khoâng gian, laán chieám khu vöïc söû duïng chung gaây thaám doät cho nhöõng caên hoä xung quanh. Vieäc naâng caáp chung cö phaûi coù söï tham gia cuûa ngöôøi daân, quan taâm ñeán nguyeän voïng, ñieàu kieän vaên hoùa, xaõ hoäi vaø khaû naêng taøi chính cuûa hoï. Vieäc quaûn lyù veà chaát löôïng, dieän tích cuõng nhö moâi tröôøng soáng cuûa caùc khu chung cö cuõ laø raát caàn thieát nhaèm giaûm thieåu phaàn naøo nhöõng taùc ñoäng xaáu cuûa moâi tröôøng oâ nhieãm xung quanh ñeán ñôøi soáng ngöôøi daân. Quaän 4 ñang treân ñaø phaùt trieån, daân soá ngaøy caøng ñoâng, söï khan hieám veà ñaát xaây döïng ñaõ thuùc ñaåy kieán truùc phaùt trieån theo chieàu cao: caùc chung cö cao taàng laàn löôït ra ñôøi. - Haàu heát caùc chung cö cao taàng ñeàu khoâng thieát keá loái ñi cho ngöôøi taøn taät; chöa tính ñeán söï phaùt trieån kinh teá cuûa cö daân trong töông lai, ví duï nhö choã ñeå xe oâtoâ. Moät soá vaán ñeà môùi phaùt sinh nhö do thieát keá xaây döïng chöa ñoàng boä neân nhaø môùi ñöa vaøo söû duïng moät thôøi gian ñaõ xuoáng caáp, caùc chi tieát nhö thang maùy, töôøng, boàn caàu, voøi nöôùc…ñaõ coù hieän töôïng hö hoûng, nöùt vôõ, thaám doät. Caùc vaán ñeà veà haï taàng cô sôû vaät kyõ thuaät toái thieåu nhö: thu gom raùc, thang maùy thoaùt naïn, phoøng chaùy chöõa chaùy cuõng raát deã bò chuû ñaàu tö boû qua. Ngay caû moät yeâu caàu raát quan troïng trong vieäc baûo ñaûm an toaøn phoøng choáng chaùy noå laø daây choáng seùt, haàu nhö caùc phöông aùn thieát keá khoâng ñeà caäp ñeán hoaëc chæ ñöôïc boå sung khi thaåm ñònh coâng trình yeâu caàu. - Hoäi chöùng chung cö vaø vaán ñeà baûo toàn neùt ñeïp vaên hoaù truyeàn thoáng Vieät Nam. Chung cö cao taàng hieän nay chuù troïng vieäc thieát keá khoâng gian sinh hoaït kheùp kín cho moãi hoä gia ñình. Ñieàu naøy taïo ra caùi goïi laø “hoäi chöùng chung cö” vaø caên beänh “ñeøn nhaø ai naáy saùng”. Neáu nhö khoâng coù moät ñònh höôùng töø quy hoaïch hay moät bieän phaùp cuï theå töø phía nhöõng ngöôøi thieát keá thì raát coù theå moät ngaøy naøo ñoù, nhöõng caên beänh cuûa ñoâ thò, cuûa chung cö seõ laøm chuùng ta maát ñi moái quan heä haøng xoùm voán laø neùt ñeïp trong vaên hoaù öùng xöû cuûa ngöôøi vieät nam. - Baûo trì nhaø chung cö cao taàng. Moät vaán ñeà khaùc cuõng ñaùng löu yù laø thöïc söï chöa coù cheá ñoä baûo döôõng, toân taïo nhaø cöûa. Khi xaây döïng xong, ngoâi nhaø ñaõ ñöôïc ñöa vaøo söû duïng thì khoâng coù kinh phí baûo döôõng ñònh kyø. Ñieàu naøy cuõng laøm cho caùc coâng trình kieán truùc ôû nöôùc ta nhanh choùng xuoáng caáp trong khi ôû caùc nöôùc phaùt trieån thì coù nhöõng quy ñònh mang tính phaùp quy veà coâng vieäc baûo döôõng ñònh kyø caùc coâng trình kieán truùc neân kieán truùc ñoâ thò cuûa hoï troâng luùc naøo cuõng nhö môùi. Ñònh höôùng giaûi phaùp nhaèm naâng cao chaát löôïng nhaø chung cö cao taàng Quaän 4: Moät laø, hoaøn thieän khuoân khoå phaùp lyù, ñöa ra caùc quy phaïm, tieâu chuaån cuï theå veà thieát keá, quy hoaïch, quaûn lyù, caùc tieâu chuaån kyõ thuaät thieát keá nhaø cao taàng ñeå taïo cô sôû haønh lang phaùp lyù nhaèm bình oån giaù caû, naâng cao chaát löôïng nhaø ôû chung cö cao taàng. Ñoàng thôøi ñieàu chænh nhöõng quy ñònh phaùp lyù khoâng coøn phuø hôïp vôùi tình hình thöïc teá. Thöù hai, taêng cöôøng ñaàu tö cho coâng taùc khaûo saùt vaø laäp thieát keá chi tieát ñoâ thò, naâng cao chaát löôïng caùc ñoà aùn quy hoaïch xaây döïng khu ñoâ thò môùi, naâng cao chaát löôïng kieán truùc ñoâ thò. Ba laø, thu huùt ñaàu tö phaùt trieån khu ñoâ thò môùi cuûa caùc doanh nghieäp trong vaø ngoaøi nöôùc; neân ñaàu tö haï taàng kó thuaät: heä thoáng ñöôøng, thoaùt nöôùc, xöû lyù nöôùc thaûi vaø haï taàng xaõ hoäi thieát yeáu. Boán laø, quaûn lyù xaây döïng vaø chaát löôïng coâng trình xaây döïng. Ñeå baûo ñaûm chaát löôïng xaây döïng caùc chung cö cao taàng, caàn phaûi löïa choïn caùc chuû ñaàu tö coù naêng löïc hoaït ñoäng ñeå thöïc hieän döï aùn. Chuû ñaàu tö coù nghóa vuï: Phaûi toå chöùc giaùm saùt thi coâng xaây döïng coâng trình; Kieåm tra bieän phaùp baûo ñaûm an toaøn, veä sinh moâi tröôøng; Toå chöùc nghieäm thu, thanh toaùn quyeát toaùn coâng trình; Thueâ toå chöùc tö vaán coù ñuû naêng löïc hoaït ñoäng xaây döïng ñeå kieåm ñònh chaát löôïng; Chòu traùch nhieäm veà caùc quyeát ñònh cuûa mình, chòu traùch nhieäm veà vieäc baûo ñaûm coâng trình thi coâng ñuùng tieán ñoä, chaát löôïng vaø hieäu quaû. Naêm laø, quaûn lyù vaän haønh chung cö cao taàng. Nhieàu chung cö cao taàng sau khi ñöôïc hoaøn thaønh vaø ñöa vaøo söû duïng ñaõ baét ñaàu coù daáu hieäu xuoáng caáp nhanh choùng, oâ nhieãm moâi tröôøng trong thôøi gian qua maø nguyeân nhaân raát lôùn laø do söï quaûn lyù loûng leûo cuûa caùc toå chöùc töï quaûn vaø söï quaûn lyù nhaø cuûa caùc cô quan chöùc naêng chöa chaët cheõ. Moâ hình quaûn lyù loûng leûo khoâng chuyeân nghieäp khoâng phuø hôïp vôùi ñaëc ñieåm chung cö cao taàng hieän ñaïi ngaøy nay. Vì vaäy, caàn phaûi coù moät boä maùy quaûn lyù vaän haønh nhaø ôû chung cö cao taàng nhaèm ñaûm baûo vaø khai thaùc hieäu quaû nhaø chung cö cao taàng vaø ñieàu quan troïng hôn laø ñaûm baûo quyeàn lôïi cuûa ngöôøi daân soáng trong khu chung cö naøy. Nhöõng keát quaû chính cuûa Ñoà aùn: Hoaøn thaønh cuoäc ñieàu tra 6 khu chung cö treân ñòa baøn Quaän 4: taäp trung chuû yeáu vaøo caùc chung cö cuõ, caùc cö xaù laâu naêm, Nhaäp vaø xöû lí caùc cô sôû döõ lieäu thu thaäp ñöôïc. Ñeà xuaát caùc coâng cuï quaûn lí moâi tröôøng khu chung cö döïa treân cô sôû ñieàu tra. Ñeà xuaát xaây döïng chung cö sinh thaùi. Haïn cheá cuûa Ñoà aùn: Vieäc xöû lyù soá lieäu coøn ñôn giaûn. Chöa xeùt tôùi caùc khaû naêng tìm caùc khoaûn ñaàu tö thöïc hieän thieát keá caùc khu chung cö maãu nghieân cöùu ñeå ñeà taøi thöïc söï ñi vaøo thöïc teá cuoäc soáng. Caàn nghieân cöùu caùc chính saùch hoã trôï laøm giaûm thieåu caùc vaán ñeà moâi tröôøng khu chung cö trong töông lai. ._.