Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội

ghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Viết Tuyến Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… ii LỜI CẢM ƠN ðể hồn thành được bản luận văn này, trước hết, tơi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn ðình Bồng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tơi thực hiện đề tài. Tơi cũng xin cảm ơn sự gĩp ý chân thành của các thầy, cơ giáo khoa Tài nguyên và Mơi trường, Viện đào tạo sau ðại học - trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài. Tơi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Mơi trường Hà Nội, phịng Tài nguyên và Mơi trường quận ðống ða, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Viết Tuyến Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Mục lục bảng, hình v Danh mục các từ viết tắt vi 1. MỞ ðẦU…………………………………………………………….………...............1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:......................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................. 3 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu:……………………………………………………………….3 1.2.2. Yêu cầu:…………………………………………………………………………… 3 2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU…………………………………...5 2.1. Giá đất và định giá đất .............................................................................................. 5 2.1.1 Giá đất……………………………………………………………………………….5 2.1.2 ðịnh giá đất………………………………………………………………………….5 2. 2. Vai trị của định giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất……………………………7 2.2.1 Vai trị của định giá đất……………………………………………………………...7 2.2.2 Vai trị quản lý của Nhà nước về giá đất……………………………………………8 2.3. Cơ sở khoa học về định giá đất……………………………………………………..9 2.4. Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất và quản lý giá đất ................................................... 23 2.5. Thị trường bất động sản Việt Nam .......................................................................... 26 2.5.1. Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam…………………………………..26 2.5.2. ðặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam………………………………….31 2.6 Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất, bất động sản........................................... 33 2.6.1 Các văn bản quy phạm pháp luật…………………………………………………..33 2.6.2 Phương pháp xác định giá đất ở đơ thị…………………………………………….40 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU…………………………………..42 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 42 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu:…………………………………………………………….42 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu:………………………………………………………………42 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… iv 3.2. Nội dung nghiên cứu:.............................................................................................. 42 3.3. Phương pháp nghiên cứu:........................................................................................ 43 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN…………………………………….....46 4.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của quận ðống ða-TP Hà Nội ........ 46 4.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn quận ðống ða............. 48 4.3. Giá đất quy định trên địa bàn nghiên cứu ................................................................ 51 4.4. Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên thị trường 2010. .................................54 4.4.1. Kết quả điều tra giá đất đường, phố nhĩm I (từ 40 triệu đồng/m2 trở lên)………..55 4.4.2. Kết quả điều tra giá đất đường, phố nhĩm II (từ 33 triệu đồng/m2 đến cận 40 triệu đồng/m2)…………………………………………………………………………………58 4.4.3. Kết quả điều tra giá đất đường, phố nhĩm III (từ 30 triệu đồng/m2 đến cận 33 triệu đồng/m2)…………………………………………………………………………………62 4.4.4. Kết quả điều tra giá đất đường, phố nhĩm IV (từ 26 triệu đồng/m2 đến cận 30 triệu đồng/m2)…………………………………………………………………………………66 4.4.5. Kết quả điều tra giá đất đường, phố nhĩm V (dưới 26 triệu đồng/m2)…………...69 4.5. Giá đất ở quy định của quận ðống ða từ năm 2005-2010…………...……………..73 4.6. Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất trên địa bàn quận ðống ða ...................... 76 4.6.1.Cung cầu về nhà đất………………………………………………………………76 4.6.2 Ảnh hưởng của yếu tố thơng thường đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu………82 4.6.3 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu………………..85 4.6.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu……………...87 4.6.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu………………..87 4.6.6. Giải pháp…………………………………………………………………………89 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………………………………………………………...91 5.1. Kết luận ..................................................................................................................91 5.2. Kiến nghị ................................................................................................................92 TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………………………………….96 PHỤ LỤC………………………………………………………………………………..96 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… v MỤC LỤC BẢNG, HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ các tuyến đường, phố khảo sát giá đất trên địa bàn q.ðống ða 45 Hình 4.1: Sơ ðồ hành chính Quận ðống ða 48 Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất theo HTSDð đến 2010 Q. ðống ða 50 Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất quận ðống ða, thành phố Hà Nội 50 Bảng 4.2: Khung giá đất ở tại đơ thị 53 Bảng 4.3: Giá đất ở thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu trong năm 2010 54 Bảng 4.4: Giá chuyển nhượng ở vị trí 1, 2 nhĩm I 56 Bảng 4.5: Giá chuyển nhượng ở vị trí 3, 4 nhĩm I 57 Bảng 4.6: Sự chênh lệch các vị trí đường, phố nhĩm I 58 Bảng 4.7: Giá chuyển nhượng ở vị trí 1, 2 nhĩm II 60 Bảng 4.8: Giá chuyển nhượng ở vị trí 3, 4 nhĩm II 61 Bảng 4.9: Sự chênh lệch các vị trí đường, phố nhĩm II 62 Bảng 4.10: Giá đất vị trí 1,2 đường phố nhĩm III 63 Bảng 4.11: Giá đất vị trí 3,4 đường phố nhĩm III 65 Bảng 4.12: Sự chênh lệch vị trí đường, phố nhĩm III 66 Bảng 4.13: Giá đất Vị trí 1,2 đường phố nhĩm IV 67 Bảng 4.14: Giá đất vị trí 3,4 đường phố nhĩm IV 69 Bảng 4.15: Sự chênh lệch các vị trí đường, phố nhĩm IV 70 Bảng 4.16: Giá đất vị trí 1,2 đường phố nhĩm V 71 Bảng 4.17: Giá đất vị trí 3,4 đường phố nhĩm V 72 Bảng 4.18: Sự chênh lệch các vị trí đường, phố nhĩm V 73 Bảng 4.19: Sự chênh lệch giá quy định VT1 từ năm 2005 đến năm 2010 74 Bảng 4.20: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển nhượng trung bình các nhĩm đường phố 87 Hình 4.3: Biểu đồ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển nhượng trung bình các nhĩm đường, phố 88 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. TNMT: Tài nguyên Mơi trường 2. Qð-UB: Quyết định Ủy ban. 3. TT: Thơng tư. 4. Qð: Quyết định. 5. CP: Chính phủ. 6. TTg: Thủ tướng. 7. ðð: ðất đai. 8. QLðð: Quản lý đất đai. 9. KH: Kế hoạch. 10. BðS: Bất động sản. 11. QH: Quy hoạch. 12. TP: Thành phố. 13. UBND: Ủy ban Nhân dân. 14: XHCN: Xã hội chủ nghĩa. 15: QSDð: Quyền sử dụng đất. 16: KT-XH: Kinh tế-Xã hội. 17: QH-KH: Quy hoạch-Kế hoạch. 18: MT: Mơi trường. 19: ðGð: ðịnh giá đất. 20:NQ: Nghị quyết 21: HðND: Hội đồng Nhân dân 22: CNH-HðH: Cơng nghiệp hĩa-Hiện đại hĩa Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu: (1) Trong quá trình cơng nghiệp hĩa hiện đại hĩa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất cơng nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đơ thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hĩa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa địi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đĩ quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới . (2) Luật ðất đai 1993 đã xác định đất cĩ giá, “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Luật ðất đai 1993, ðiều 12); “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, khi đĩ người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại (ðiều 27)”. (3) Luật ðất đai năm 2003 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai 1993 về giá đất và đã dành một mục quy định riêng về tài chính và giá đất (mục 6) và một mục quy định về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (mục 7) với quy định cụ thể về : - Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai (ðiều 54) - Giá đất được hình thành trong các trường hợp: do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo pháp luật; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án cĩ sử dụng đất; do người sử dụng đất thoả thuận khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất (ðiều 55) - Giá đất Nhà nước: Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 2 trong điều kiện bình thường; giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được cơng bố cơng khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất khơng thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án cĩ sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người cĩ hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. (ðiều 56) ; - Quyền của Nhà đầu tư trong nước, cĩ quyền lựa chọn một trong 2 hình thức tiếp cận đất đai là được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất và các nhà đầu tư nước ngồi cĩ quyền lựa chọn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (ðiều 108) - ðất được tham gia thị trường bất động sản (ðiều 61); ðiều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản (ðiều 62) , Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản (ðiều 63); - Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư được áp dụng hạn chế trong một số trường hợp (dự án đầu tư cĩ hạ tầng sử dụng chung cho các nhà đầu tư thứ cấp, dự án cĩ vốn đầu tư lớn thuộc nhĩm A, dự án cĩ tồn bộ vốn đầu tư từ nguồn của nước ngồi) (4) Từ khi cĩ Luật đất đai 2003, chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đi vào bước hồn thiện, cĩ tác dụng trong việc đảm bảo cân đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc cơng bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội - mơi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự án xây dựng cĩ thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ, tái định cư. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 3 Tuy nhiên đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc nhất đối với sự phát triển bền vững của đất nước, trong đĩ giá đất, định giá đất là vấn đề trung tâm. (5) Hà Nội đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện CNH-HðH; tốc độ đơ thị hĩa của thành phố diễn ra rất nhanh, giá đất luơn luơn biến động và cĩ xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khĩ khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở v.v dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương . Cĩ nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trạng trên, trong đĩ giá đất là một trong nguyên nhân chủ yếu. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tơi thực hiện đề tài luận văn tốt nghiệp: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận ðống ða-thành phố Hà Nội” 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu: - Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng giá đất ở trên địa bàn quận ðống ða - Thành phố Hà Nội. - ðề xuất giải pháp và kiến nghị gĩp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ở và các loại đất khác trên địa bàn quận ðống ða và tồn Thành phố Hà Nội. 1.2.2. Yêu cầu: - Cập nhật đầy đủ các văn bản cĩ liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính phủ, Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 4 Thơng tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội, - Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận ðống ða - thành phố Hà Nội năm 2010. So sánh với giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2010. - Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác. - Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 5 2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Giá đất và định giá đất 2.1.1 Giá đất ðất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nĩ khơng cĩ giá trị. Do đĩ đối với đất đai mà nĩi, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nĩ là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nĩi cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nĩ cĩ thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đĩ. Quyền lợi đất đai đến đâu thì cĩ thể cĩ khả năng thu lợi đến đĩ từ đất và cũng cĩ giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước cĩ nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đĩ trong khơng gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu tồn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hịa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật ðất ðai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật ðất đai 2003, ðiều 4) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án cĩ sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người cĩ liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.2 ðịnh giá đất Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 6 2.1.2.1 ðịnh giá tài sản Theo GS. W. Sealrooke (Viện ðại học Portsmouth, Vương quốc Anh) “ðịnh giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.” Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, ðại học quốc gia Singapore) : “ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, cĩ cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” [12] ðịnh giá là loại hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. ðịnh giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy cĩ một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hồn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. 2.1.2.2 ðịnh giá đất a) ðất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản vì đất đai cĩ đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật cĩ thực cĩ thể đáp ứng được một nhu cầu nào đĩ của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, cĩ đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. ðất đai là một tài sản đặc biệt vì: - ðất đai khơng do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích; - ðất đai cố định về vị trí, cĩ giới hạn về khơng gian (diện tích) và vơ hạn về thời gian sử dụng; Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 7 - Cĩ khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng những khơng mất đi mà cĩ xu hướng tăng lên. b) ðất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thơng thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nĩ cịn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nĩi, định giá đất chỉ cĩ thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường. Với các đặc điểm nêu trên, cĩ thể khái niệm về định giá đất như sau: ðịnh giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. [12] 2. 2. Vai trị của định giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất 2.2.1 Vai trị của định giá đất 2.2.1.1 Phạm vi định giá đất Khơng thể định giá một cái khơng xác định trong khơng gian cũng như khơng thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành cơng việc định giá. Vì vậy định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng được xác định, tại một thời điểm xác định 2.2.1.2 Mục tiêu định giá đất Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều cĩ chung một mục tiêu, đĩ là xác định giá của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 8 trước khi tiến hành định giá đĩ là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá thị trường, giá cĩ thể chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng nhằm phục vụ cho mục đích gì: - Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; - Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, gĩp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, - ðền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; - Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất… 2.1.2.3 Vai trị của định giá đất Như vậy định giá tài sản nĩi chung và định giá đất nĩi riêng đĩng vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế, thơng qua kết quả định giá nĩ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất cĩ những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. 2.2.2 Vai trị quản lý của Nhà nước về giá đất ðối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hĩa đĩ, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: - ðiều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khống sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng. - Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; - Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mơ gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhĩm xã hội; - Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 9 - Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách mơi trường; Trong đĩ vai trị của Nhà nước cĩ ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phương diện sau: (1) Nhà nước điều tiết giá thơng qua các chính sách kinh tế vĩ mơ Giá đất khơng chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: ðịnh hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm cơng nghiệp, thương mại và du lịch. (2) Nhà nước điều tiết giá thơng qua các cơng cụ quản lý Trong thị trường nhà đất, giá cả khơng chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà cịn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thơng qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và cĩ hiệu quả thị trường nhà đất. Mặt khác, Nhà nước cĩ thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. (3) Nhà nước thơng qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất cĩ ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đĩ, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo cơng bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền vững 2. 3. Cơ sở khoa học về định giá đất 2.3.1. Cơ sở khoa học về giá đất Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hĩa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nĩ khơng cĩ giá trị. Do đĩ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 10 đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nĩ là sự thu lợi trong quá trình mua bán cĩ nghĩa là tư bản hĩa địa tơ. Như vậy cĩ thể nĩi cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: ðịa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 2.3.1.1. ðịa tơ. a) Lý thuyết địa tơ của Các Mác Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai C.Mác đã chỉ ra rằng: “ðịa tơ là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”. Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,”địa tơ” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. ðĩ là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trọng nơng nghiệp tạo ta và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất. ðể tìm hiểu bản chất của địa tơ, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nơng nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: ðịa chủ, nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp và cơng nhân nơng nghiệp. ðịa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ cĩ quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình. Họ cĩ thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nơng nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đĩ được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đĩ được hình thành một cách khách quan khơng phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong tồn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp đĩ được gọi là địa tơ, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do cơng nhân nơng nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đĩ phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nơng nghiệp đã ứng ra, và sau nữa cĩ một khoản dơi ra để nộp địa tơ cho địa chủ. Như vậy địa tơ là hình thái theo đĩ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 11 quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. b) Phân loại địa tơ của Các Mác ðể chỉ rõ bản chất của địa tơ Mác đã phân chia địa tơ thành: (1) ðịa tơ chênh lệch Là loại địa tơ mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất cĩ điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất cĩ độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn...Là phần lợi nhuận dơi ra ngồi lợi nhuận bình quân. ðịa tơ chênh lệch được chia làm hai loại là: ðịa tơ chênh lệch I và địa tơ chênh lệch II. - ðịa tơ chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau. ðịa tơ chênh lệch I nĩi chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đĩ cĩ được khơng phải do cơng lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại. - ðịa tơ chênh lệch II: Là địa tơ thu được do cĩ sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp. Như vậy địa tơ chênh lệch I và địa tơ chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tơ chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất cĩ điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nĩ thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất cĩ cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra. (2) ðịa tơ tuyệt đối: Là địa tơ mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu. ðĩ cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dơi ta ngồi lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nơng phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nơng nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 12 c) ðịa tơ chênh lệch hay địa tơ tuyệt đối cĩ nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu ngạch của cơng nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất. 2.3.1.2. Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nĩi chung và kinh doanh nhà đất nĩi riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nĩ cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. ðĩ là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và cĩ thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đĩ người dân và các nhà đầu tư sẽ cĩ xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán khơng muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất cĩ xu hướng giảm, trong khi đĩ người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đĩ mà giá đất ngày càng cĩ xu hướng tăng lên.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đĩ tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất cĩ xu hướng giảm, do đĩ giá đất cĩ xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luơn mang lại lợi nhuận. Từ đĩ cĩ thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tơ và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. 2.3.1.3. Quan hệ cung, cầu Hàng hĩa thơng qua trao đổi buơn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 13 quan hệ đĩ thể hiện sự tối đa hĩa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thơng qua sự hình thành, vận động của giá cả. Do đất đai là một loại hàng hĩa đặc biệt: Số lượng cĩ hạn, vị trí cố định trong khơng gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ khơng bị hao mịn như các loại hàng hĩa thơng thường khác. Vì vậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến cĩ phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hĩa khác.Vấn đề này cĩ ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thơng, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. 2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.3.2.1.Yếu tố thơng thường Yếu tố thơng thường là nĩi về những nhân tố ảnh hưởng chung cĩ tính._. phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ đĩ trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. a. Yếu tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt : - Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, cĩ nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. - Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BðS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc cĩ ảnh hưởng nhiều tới giá đất. - Quy hoạch đơ thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 14 các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất cĩ khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất cĩ ý nghĩa vơ cùng to lớn đối với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất. - Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BðS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đĩ giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. - Ngồi ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng cĩ những tác động tới giá đất. b. Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất cĩ mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường cĩ tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hố của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đơ thị hố khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đơi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng. c. Yếu tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định cĩ ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu : - Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lịng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 15 - Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một mơi trường sống an tồn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đĩ kéo theo giá đất tăng lên. - ðầu cơ nhà đất: ðầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này cĩ ảnh hưởng đột xuất tới giá đất. - Tiến trình đơ thị hĩa: Sự phát triển của quá trình cơng nghiệp hĩa thúc đẩy quá trình đơ thị hĩa. Mật độ nhân khẩu đơng đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đơ thị hố kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thơng thường. d. Yếu tố quốc tế Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hồn thiện của thị trường nhà đất khơng thể tách rời của hồn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi. Khi đĩ, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất. e. Yếu tố kinh tế Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh tế cĩ tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng cĩ tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu : - Tình trạng phát triển kinh tế: cĩ mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đĩ tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế. - Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 16 Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, cĩ thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau. - Mức lãi suất: cĩ ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BðS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thơng thường khơng thể cĩ khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất. - Ngồi ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng gĩp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất. 2.3.2.2.Yếu tố khu vực Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi cĩ đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra cĩ ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đĩ. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thơng qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác. - ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đĩ là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện... Ngồi ra cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly ... - Chất lượng mơi trường: Cĩ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng. ðặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố mơi trường cũng gĩp phần quyết định đến giá đất. - Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 17 giao thơng... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực cĩ tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đơ thị. 2.3.2.3.Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại. - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều khơng dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất. - Chiều sâu: Loại đất quá nơng hoặc quá sâu so với mặt phố đều khĩ sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất. - Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuơng hoặc hình chữ nhật, cịn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều khơng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. - ðộ dốc: ðộ dốc quá lớn thì khĩ phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. - Hạn chế của quy hoạch đơ thị: Nhân tố quy hoạch đơ thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất... - Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, cơng viên, bách hĩa... Thửa đất nằm đầu đường hay gĩc phố đều cĩ ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. - Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đĩ nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất. 2.3.3 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 18 của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những yếu tố này lại luơn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BðS) là những nguyên tắc kinh tế, cĩ liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và cĩ ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường cĩ mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luơn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau: 2.3.3.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đĩ cĩ khả năng thu nhập rịng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật. - Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nĩ thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). - Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đĩ phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất khơng chỉ nĩi đến khả năng sinh lời của thửa đất đĩ mà cĩ trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác khơng thể lượng hố được bằng tiền. Nhưng nĩ là một chỉ tiêu khơng thể khơng tính đến trong định giá bất động sản và trong một chừng mực nào đĩ nĩ được vật chất hố như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản. 2.3.3.2. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 19 khơng bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luơn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi mơi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mơ đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đĩ. Bên cạnh đĩ, các nhu cầu về vật chất, văn hố, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi khơng ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nĩ diễn ra liên tục khơng phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ cĩ giá trị vào thời điểm định giá. “Nguyên tắc thay thế” luơn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai. Cĩ thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá. 2.3.3.3. Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nĩ là kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luơn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của chúng. Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đĩ, cùng với sự biến động của những yếu tố này. Vì các yếu tố này luơn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đĩ, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính cĩ quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, khơng những phải dự tính chính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời cịn phải theo Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 20 nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác. ðiều cần chú ý là các nguyên tắc khơng đứng đơn lẻ mà cĩ mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đĩ, khi định giá đất ngồi việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên cịn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác. 2.3.4. Các phương pháp xác định giá đất ðể ước tính giá đất/bất động sản, người ta cĩ thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Các phương pháp áp dụng phố biến hiện nay là: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, Phương pháp giá thành 2.3.4.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh trực tiếp (cịn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên thị trường những bất động sản tương tự): Là phương pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (sau đây gọi tắt là những bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản – mục tiêu của cuộc định giá (sau đây gọi tắt là bất động sản chủ thể). Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể, theo cơng thức: AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA Trong đĩ: * AP là giá bất động sản chủ thể; * S là giá bán của bất động sản so sánh; * BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất; * BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mơ, kích thước thửa đất * GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 21 dụng đất; * IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra; * CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây dựng; * NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và mơi trường xung quanh. 2.3.4.2 . Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư cĩ thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất đã được khấu hao. Giá trị khấu hao nĩi ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các cơng trình được đầu tư do tác động của tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, mơi trường của vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá. Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các cơng trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thửa đất được coi là đất trống (đất chưa cĩ cơng trình kiến trúc). Việc định giá sẽ trở nên đơn giản hơn bởi vì trên thực tế cĩ rất nhiều thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng. Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá đối với cơng trình gắn liền với đất, phải tìm những cơng trình mới xây dựng và đưa vào sử dụng tương tự như cơng trình cần xác định giá để thay thế cơng trình cần xác định giá, và chi phí để xây mới tài sản thay thế đĩ được gọi là chi phí thay thế. Việc xác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản bằng cách căn cứ chi phí xây mới cơng trình Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 22 so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân). Giá trị tài sản chủ thể (cơng trình) là hiệu của chi phí thay thế và giá trị khấu hao và giá trị của bất động sản (đất và cơng trình) chính là tổng giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao. Cơng thức tính giá thành đơn giản: GBðS= Gð + GCT Trong đĩ: * GBðS là giá trị bất động sản; * Gð là giá trị đất; * GCT là tổng chi phí xây dựng cơng trình. 2.3.4.3 Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đĩ sẽ đem lại hoặc cĩ khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hố giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại. Từ quan điểm cho rằng giá trị lợi nhuận thuần từ một dự án đầu tư hay từ một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đĩ là phương pháp vốn hố sinh lợi và phương pháp vốn hố trực tiếp. - Phương pháp vốn hố sinh lợi. Phương pháp vốn hố sinh lợi sử dụng cơng thức tổng quát dịng tiền chiết khấu phát sinh khơng đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh. - Phương pháp vốn hố trực tiếp Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 23 năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hố trực tiếp cĩ cơng thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dịng tiền chiết khấu. Cơng thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hố trực tiếp như sau: ( ) n rKKn += 10 Trong đĩ: * K0 là vốn đầu tư ban đầu; * Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; * r là lãi suất bình quân năm; * n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh. 2.4. Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất và quản lý giá đất 2.4.1. ðài Loan 2.4.1.1 Tổ chức Vụ ðịnh giá thuộc Bộ Nội Vụ cĩ chức năng nghiên cứu chính sách, xây dựng quy trình, quy phạm và đào tạo cán bộ. Hội ðồng ðịnh giá địa phương (25 Hội đồng thành phố, quận, huyện) gồm đại diện chính quyền, các cơ quan ðịa chính, Tài chính, Ngân hàng, thuế vụ, Cơng chứng. Cấp cơ sở cĩ 108 Văn phịng ðịnh giá, 600 biên chế. [12] 2.4.1.2 Hoạt động Nhiệm vụ thẩm định và cơng bố giá đất cơng cáo (định kỳ 3 năm) và giá đất cơng cáo hiện hành (vào 1 tháng 7 hàng năm); Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 24 2.4.2 . Thái lan 2.4.2.1 Tổ chức định giá Nhà nước Cơ quan định giá Trung ương (CVA) trực thuộc Cục ðất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của Uỷ ban định giá Trung ương-CVA và tổ chức định giá tư nhân. CVA cĩ 200 biên chế, 5 phịng: Hành chính, ðịnh giá, Bản đồ định giá, Truy cập số liệu và lưu trữ . CVA khơng cĩ hệ thống địa phương, 2.4.2.2 Tổ chức định giá tư nhân Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá Trung ương cấp; Các cơng ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội đồng định giá Trung ương, cĩ đại diện trong Uỷ ban định giá Trung ương cĩ điều lệ và quy chế hoạt động riêng, cĩ đại diện trong Uỷ ban định giá Trung ương, các cơng ty định giá tư nhân cĩ thể cĩ chi nhánh ở các địa phương (Cơng ty TNHH Sirida cĩ 17 văn phịng đại diện tại các địa phương). [12] 2.4.3. Malaysia 2.4.3.1 Tổ chức định giá Nhà nước Cục dịch vụ BðS (JPPH), trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia, JPPH là hệ thống dọc, JPPH liên bang cĩ 9 phịng: ðiều phố quản lý; Hỗ trợ quản lý; Cơng nghệ thơng tin; ðầu tư; ðịnh giá BðS; Quản lý bất động sản; Thư ký định giá; ðào tạo; JPPH cĩ chi nhánh tại 13 Bang, mỗi chi nhánh cĩ 5 phịng: ðịnh giá; Kế hoạch; Cơng nghệ thơng tin; Thơng tin BðS; Hành chính; JPPH khơng cĩ các chi nhánh ở cấp quận huyện. JPPH vùng chịu trách nhiệm quản lý và thực hiện định giá BðS cho quận huyện. 2.4.3.2 Tổ chức định giá tư nhân Tổ chức định giá BðS tư nhân hoạt động dưới hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn và cá nhân hành nghề tư vấn định giá và dịch vụ BðS theo giấy pháp hành nghề tư nhân vấn định giá và dịch vụ BðS theo giấy phép do Uỷ ban Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 25 định giá trung ương cấp; các tổ chức định giá tư nhân và cá nhận tập hợp trong tổ chức nghề nghiệp Hiệp hội định giá Trung ương cĩ điều lệ, quy chế hoạt động riêng và cĩ đại diện trong Uỷ ban định giá Trung ương. Uỷ ban ðịnh giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17 chuyên gia định giá Nhà nước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện Hiệp Hội định giá Trung ương. Hội đồng cĩ trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị BðS được định giá định kỳ 5 năm, giá trị hàng năm của BðS. [12] 2.4.4. Singapore 2.4.4.1 Tổ chức định giá Nhà nước Cơ quan quản lý Nhà nước về ðịnh giá BðS và Văn phịng ðất đai (VPðð) thuộc Bộ pháp luật và Văn phịng ðịnh giá (VPðG) thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài chính. Trong đĩ - VPðð là cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất cơng, quản lý Nhà nước về bất động sản xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá BðS. VPðð cĩ 4 phịng : Bán đất, Thu hồi đất, Quản lý đất NN, Hợp tác phát triển về đất. - VPðG cĩ chức năng thực hiện việc định giá BðS để thu thuế và lệ phía theo quy định của Pháp luật. VPðG cĩ 4 phịng: Xử lý thơng tin, ðịnh giá BðS (đất trống và đất cĩ nhà), ðịnh giá BðS đặc biệt (Sân gơn, Bĩng đá, Casino..), ðịnh giá theo tổng giá trị BðS. 2.4.4.2 Tổ chức định giá Nhà nước Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức Cơng ty trách nhiệm hữu hạn kinh tế BðS, Cơng ty tư vấn và dịch vụ định giá theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá trung ương cấp; tổ chức hội nghề nghiệp và Viện ðịnh giá Singapore, cĩ điều lệ và quy chế hoạt động riêng, cơ quan thường trực của viện cĩ 3 phịng: ðiều tra đất, ðiều tra số liệu định giá, định giá và định giá tổng quan. [12] 2.4.5. Trung Quốc: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 26 2.4.5.1 Tổ chức định giá Trung tâm tư vấn định giá BðS Trung Quốc trực thuộc Bộ ðð&TNTQ, cĩ tư cách pháp nhân định giá tài sản Nhà nước, cĩ chức năng định giá, cơng chứng, tư vấn về giá BðS; cĩ 12 phịng nghiệp vụ, 28 chi nhánh trong và ngồi nước với trên 400 biên chế. 2.4.5.2 Hoạt động Thành lập tháng 8/1992, đến cuối năm 1995 Trung tâm tư vấn định giá BðS Trung Quốc đã định giá cho 200 hạng mục lớn về nhà đất, định giá 28 doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hố. [12] 2.5. Thị trường bất động sản Việt Nam 2.5.1. Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua cĩ nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hố thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Cĩ thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây: 2.5.1.1. Giai đoạn trước năm 1945 Thời kì này Việt Nam cĩ 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như khơng tồn tại. Người dân ít cĩ nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nơng dân cho địa chủ, thực dân. Khi đĩ giá đất cũng được quy đổi thành tiền. 2.5.1.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 27 Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định cĩ 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đĩ sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy khơng phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù khơng cĩ các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. 2.5.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân và nghiêm cấm hồn tồn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân cĩ thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa cĩ chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở cĩ ngơi nhà đĩ”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật khơng cho phép mua bán, khơng thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bĩng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hố, các quan hệ hàng hố tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đĩ bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp địi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân cĩ trách nhiệm bảo Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 28 vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BðS cũng cĩ nghĩa là mua bán quyền sở hữu BðS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BðS đĩ. [12] 2.5.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hố điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cĩ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bĩng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và cơng khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân cĩ tiền, cĩ nhu cầu tham gia vào dịng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. ðây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngồi, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xĩa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BðS khơng chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà cịn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………………… 29 lai. Trong bối cảnh đĩ, nhiều người cĩ tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BðS. Thêm vào đĩ, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngồi chuyển về, trong đĩ phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đơng Âu, điển hình là những người lao động tại ðức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập ðơng - Tây ðức. Tiếp đĩ Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hĩa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BðS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đĩ lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hố BðS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BðS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm._.g tiền đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ “chững” lại vì người cĩ ý định bán sẽ cĩ tâm lý “ chờ” giá vì người ta cho rằng giá cịn tiếp tục tăng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 85 Giá vàng lên xuống thất thường đang khiến các giao dịch nhà đất chững lại, cả người mua, người bán đều khơng muốn mạo hiểm với tài sản của mình. Thật ra giá cả nhà đất khơng chỉ bị tác động bởi giá vàng mà cịn nhiều yếu tố khác liên quan như quy hoạch, khung giá đất, thuế, vật tư xây dựng, tốc độ tăng trưởng kinh tế ....Tuy nhiên việc định giá nhà đất bằng vàng đã trở thành “truyền thống” từ bao đời nay nên giá vàng vẫn là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Giá tăng, cả bên mua, bên bán đều dừng lại để chờ giá tiếp tục tăng. Giám đốc một trung tâm giao dịch nhà đất cho biết, giá vàng ổn định, trong một tuần cĩ thể mua bán 4 - 5 căn nhà (khoảng hơn 300 cây/căn) là chuyện bình thường. Cịn hiện tại, thử đến các trung tâm sẽ thấy rõ sự thưa thớt. ðơn giản là với mức chênh lệch tăng giảm 100.000 đồng/ lượng người ta cĩ thể mất đi hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng với những căn nhà cĩ gía trị lớn, vài trăm đến vài nghìn cây vàng 4.6.3 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu Qua quá trình điều tra tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận ðống ða chúng tơi nhận thấy vị trí là yếu tố chủ đạo ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn. Cĩ thể nhận thấy giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luơn là giá cao nhất trên đường, phố và cao hơn nhiều lần so với các vị trí cịn lại. Giá đất cao hay thấp phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố này, vị trí là yếu tố quyết định đối với giá của thửa đất, những thửa đất cĩ vị trí thuận lợi, nằm ở mặt đường, gần các trung tâm kinh tế, văn hĩa, xã hội cĩ khả năng kinh doanh buơn bán thì giá đất chuyển nhượn nơi đĩ sẽ cao. Tuy nhiên ở cùng loại vị trí nhưng các thửa đất nằm trên các đường phố khác nhau thì giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Yếu tố vị trí là yếu tố quyết định giá chuyển nhượng cao hay thấp trên thị trường, nhưng khơng phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường. ðể làm rõ vai trị của yếu tố vị trí đến giá đất ở của quận chúng tơi tiến hành lập bảng so sánh mức độ chênh lệch giá chuyển nhượng trung bình giữa các vị trí của đường, phố như sau: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 86 Bảng 4.20: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển nhượng trung bình các nhĩm đường phố Hệ số chênh lệch trung bình giữa các vị trí Khu vực Vị trí Giá chuyển nhượng trung bình (1000đ/m2) VT1/VT2 (lần) VT1/VT3 (lần) VT1/VT4 (lần) VT2/VT3 (lần) VT2/VT4 (lần) VT3/VT4 (lần) VT1 160.000 VT2 67.750 2,4 VT3 58.333 2,7 1,2 Nhĩm I VT4 48.400 3,3 1,4 1,2 VT1 135.600 VT2 100.640 1,3 VT3 77.034 1,8 1,3 Nhĩm II VT4 61.026 2,2 1,6 1,3 VT1 147.300 VT2 105.800 1,4 VT3 76.000 1,9 1,4 Nhĩm III VT4 55.200 2,7 1,9 1,4 VT1 123.000 VT2 67.000 1,8 VT3 52.600 2,3 1,3 Nhĩm IV VT4 38.800 3,2 1,7 1,4 VT1 129.000 VT2 76.810 1,7 VT3 57.400 2,2 1,3 Nhĩm V VT4 41.000 3,1 1,9 1,4 Sau khi lấy giá chuyển nhượng trung bình các VT1,2,3,4 thì tổng giá trung bình các vị trí chênh lệch như sau: ðường phố nhĩm I, VT1 chênh lệch VT2 khoảng 2,4 lần; VT1 chênh lệch VT3 khoảng 2,7 lần; VT1 chênh lệch VT4 khoảng 3,3 lần. ðường phố nhĩm II, VT1 chênh lệch VT2 khoảng 1,3 lần; VT1 chênh lệch VT3 khoảng 1,8 lần; VT1 chênh lệch VT4 khoảng 2,2 lần. ðường phố nhĩm III, VT1 chênh lệch VT2 khoảng12,4 lần; VT1 chênh lệch VT3 khoảng 1,9 lần; VT1 chênh lệch VT4 khoảng 2,7 lần. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 87 ðường phố nhĩm IV, VT1 chênh lệch VT2 khoảng 1,8 lần; VT1 chênh lệch VT3 khoảng 2,3 lần; VT1 chênh lệch VT4 khoảng 3,2 lần. ðường phố nhĩm V, VT1 chênh lệch VT2 khoảng 1,7 lần; VT1 chênh lệch VT3 khoảng 2,2 lần; VT1 chênh lệch VT4 khoảng 3,1 lần. Hình 4.3.Biểu đồ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển nhượng trung bình các nhĩm đường, phố 4.6.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu Các yếu tố cá biệt cĩ ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu đĩ là: yếu tố về diện tích, mặt tiền, hình dáng và vị trí thửa đất. Những thửa đất cĩ diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp và cĩ vị trí thuận lợi thì cĩ giá đất cao và thu hút nhà đầu tư hơn. 4.6.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu - Yếu tố tâm lý: ðây cũng là yếu tố cĩ ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa bàn nĩi riêng và của người dân Việt Nam nĩi chung. Tâm lý người Việt Nam là tâm lý đám đơng, nĩng vội. Khi giá đất lên cao thường đổ xơ đi mua do lo sợ những thửa đất cĩ khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 1000đ/m2 Nhĩm I Nhĩm II Nhĩm III Nhĩm IV Nhĩm V VT1 VT2 VT3 VT4 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 88 vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn, gây nên hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đĩ dẫn tới thị trường bất động sản bị đĩng băng. - Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà cĩ hướng ðơng, ðơng Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đĩ những thửa đất cĩ hướng Tây thường cĩ giá chuyển nhượng thấp hơn - Yếu tố pháp lý của thửa đất: ðất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối với đất đai trong phạm vi tồn lãnh thổ. Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, cĩ hiệu quả cao nhất. ðể làm được điều đĩ Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thơng qua các chính sách pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý. ðất đai là đối tượng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thơng tư… Nhà nước ta cĩ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước khơng trưc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đĩ bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đĩ ta thấy đất đai cĩ mối quan hệ khơng thể tách rời. ðĩ cũng chính là lý do để nĩi rằng yếu tố pháp lý cĩ ảnh hưởng đến giá đất. Ta sẽ thấy rõ điều đĩ qua các ví dụ sau: Mỗi thửa đất được sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- đĩ là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đĩ. Vì vậy nĩ vơ cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nếu hai thửa đất tương tự nhau nhưng một thửa cĩ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn một thửa chưa cĩ thì điều chắc chắn thửa đất chưa cĩ giấy chứng nhận sẽ cĩ giá thấp hơn rất nhiều vì nếu mua mảnh đất đĩ quyền sử dụng của họ khơng được đảm bảo. Một ví dụ tiếp theo sẽ giúp chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của chính sách pháp luật liên quan tới giá đất. Khi Nhà nước quyết định thành lập quận Hồng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 89 Mai, quận Long Biên (Hà Nội) đã làm chuyển biến đáng kể đời sống xã hội những khu vực đĩ, nhiều làng lên phố và nhiều nơng dân đã trở thành tỷ phú. ðĩ khơng cịn là điều lạ lẫm ở Việt Nam vì khi nơng thơn đã trở thành đơ thị giá đất ở đĩ sẽ tăng lên “chĩng mặt”, cĩ thể nĩi là tăng từng ngày. Vì thế khơng cĩ lý do gì để nĩi rằng việc quyết định của Nhà nước khơng ảnh hưởng tới giá đất. Theo điều tra cĩ tới 90% số người được hỏi cho rằng điều họ quan tâm đầu tiên khi hỏi mua đất là các giấy tờ pháp lý của thửa đất đĩ. Như vậy giá đất ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đĩ cĩ những yếu tố lượng hĩa được như: diện tích, chiều rộng mặt tiền, độ dốc…nhưng cũng cĩ nhiều yếu tố khơng thể lượng hĩa được như: tình hình an ninh, xã hội, tâm lý người dân…Vì vậy khi xác định giá đất ở cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố này một cách khoa học, thực tiễn, khách quan. 4.6.6. Giải pháp ðể giải quyết các vấn chênh lệch giữa giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định tại bảng giá đất hàng năm gây khĩ khăn trong một số vấn đề tài chính về đất đai, đề tài xin đưa ra một số giải pháp cụ thể như sau: - Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDð thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai cĩ phát sinh áp dụng giá đất. - Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là cơng việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền KT-XH và sự ổn định của người dân. Vì vậy trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước cơng bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đơ thị mới,... thì các cấp chính quyền cĩ liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 90 cách thận trọng và tính tốn giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách tồn diện. Việc phân loại đường phố cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, cĩ thể phân loại đường phố theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đơ, và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,... Cụ thể đối với địa bàn nghiên cứu UBND thành phố Hà Nội cần xem xét để cĩ thể điều chỉnh mức giá hợp lý hơn. - Về tổ chức định giá đất ðể khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, mơi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này cĩ nhiệm vụ định giá đất và BðS. Cơ quan định giá phải hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu khơng phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: ðể tổ chức định giá đất hoạt động cĩ hiệu quả, địi hỏi phải cĩ đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi những người làm cơng tác này vừa cĩ chuyên mơn sâu, vừa phải cĩ kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đĩ Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên mơn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện cơng tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học. - Nhà nước cần tăng cường cơng tác giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá QSDð, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình cĩ sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nĩi chung và thành phố Hà Nội nĩi riêng ban hành thấp hơn giá thực tế Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 91 chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BðS. Tuy nhiên cần cĩ định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân. - ðồng thời với cơng tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. ðảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất. - Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, một số cơng tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khĩ khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế; cấp giấy chứng nhận QSDð, thu thuế chuyển QSDð... Vì vậy, UBND Thành phố và UBND Quận cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hịa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận (1) ðống ða là quận cũ cĩ vị thế trung tâm của thủ đơ Hà Nội với hệ thống giao thơng đồng bộ, là đầu mối quan trọng của thủ đơ với các tỉnh phía Nam. Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố Hà Nội nĩi chung và quận ðống ða nĩi riêng tốc độ đơ thị hố diễn ra nhanh và giá đất cĩ sự biến động Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 92 tương đối lớn. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai cịn nhiều bất cập trong đĩ giá đất là một trong những nguyên nhân gây nên những khĩ khăn vướng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai. (2) Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đơ thị trên địa bàn quận ðống ða cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí cĩ điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buơn bán, tập trung đơng dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. (3) ðối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất cĩ vai trị khác nhau - Những đường phố cĩ khả năng kinh doanh buơn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, mơi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, mơi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố cĩ mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là mơi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đĩ là hình thể, diện tích... 5.2. Kiến nghị 1)Về hồn thiện chính sách, pháp luật về giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất: ðề nghị Chính phủ hồn thiện các văn bản pháp quy về xây dựng khung giá và giá đất ở phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDð thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai cĩ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 93 phát sinh áp dụng giá đất. 2) Về tổ chức định giá đất: ðể cĩ một thị trường đất đai hoạt động cơng khai, minh bạch và đầy đủ thơng tin cung cấp cho người mua và người bán, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, mơi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập một cơ quan chuyên mơn hoạt động trong lĩnh vực giá đất. ðề nghị Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài Chính, Bộ Nội vụ cĩ thơng tư hướng đẫn thực hiện. 3) Về đào tạo chuyên gia định giá đất: ðể tổ chức định giá đất hoạt động cĩ hiệu quả, địi hỏi phải cĩ đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi những người làm cơng tác này vừa cĩ chuyên mơn sâu, vừa phải cĩ kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên mơn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện cơng tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học. ðề nghị Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài Chính và Bộ giáo dục ðào tạo cĩ thơng tư hướng dẫn cụ thể về việc này. 4) ðể thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải cĩ một thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND thành phố Hà Nội cần khơng ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ cĩ chuyên mơn và tăng cường cơng tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát hơn với giá thị trường. Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác định giá đất đai và cơng tác quản lý đất đai của Nhà nước. 5) Giá quy định hiện tại của UBND thành phố Hà Nội cịn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, ðề nghị UBND Thành phố Hà Nội điều chỉnh giá quy định về sát hơn với giá thị trường. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài chính (2004). Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Bộ tài chính (2007). Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/Nð-CP. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 95 3. Bộ Tài Nguyên Mơi Trường-Bộ Tài chính (2010). Thơng tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 4. Chính phủ (2004). Nghị định 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 5. Chính Phủ (2007). Nghị định 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 6. Chính Phủ (2009). Nghị định 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định về bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 7. ðặng Hùng Võ (2006). Tài liệu cho bài nĩi chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. 8. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình ðịnh giá đất. NXB Nơng nghiệp. 9. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất động sản. NXB Nơng nghiệp. 10. Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003). Luật ðất đai 2003. 11. Sở Tài nguyên và Mơi trường Hà Nội (2010). Số liệu điều tra giá đất thị trường năm 2010 để thực hiện xây dựng bảng giá đất năm 2011 của Thành phố Hà Nội. 12. Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2005). ðề án ðịnh giá bất động sản. 13. UBND thành phố Hà Nội (2004), Quyết định số 199/2004/Qð-UBND ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 96 năm 2005. 14. UBND thành phố Hà Nội (2006). Quyết định số 05/2006/Qð-UBND ngày 3/1/2006 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006. 15. UBND thành phố Hà Nội (2006). Quyết định số 242/2006/Qð-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. 16. UBND thành phố Hà Nội (2007). Quyết định số 150/2007 ngày 28/12/2007 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008. 17. UBND thành phố Hà Nội (2008). Quyết định số 62/2008/Qð-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009. 18. UBND Thành phố Hà Nội (2010). Quyết định số 124/Qð-UBND ngày 29/12/2009 về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2010. 19. UBND quận ðống ða (2010). Báo cáo thuyết minh số liệu kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010. 20. Website: www.diadiem.com; www.hanoi.gov.vn; dongda.hanoi.gov.vn PHỤ LỤC Phụ lục 1. Bảng điều tra giá đất chuyển nhượng các đường, phố nhĩm I năm 2010 ( Thơng tin lấy trong mẫu số 05 thơng tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài chính-Bộ Tài Nguyên Mơi Trường) ðặc điểm thửa đất Vị trí Số phiếu Số nhà Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá chuyển nhượng (nghìn đồng/m2) 1. Phố Tây Sơn 1 Mẫu 05 293 Tây Sơn Nguyễn Vũ Hải 24,0 3,0 150.000 2 Mẫu 05 Số 1 ngõ 317 phố Tây Sơn Trần Văn Tuệ 32,7 6,0 93.000 3 Mẫu 05 Số 11 ngõ 317 phố Tây Sơn Nguyễn Văn Tống 35,9 5,5 92.000 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 97 4 Mẫu 05 Số 21 ngõ 306 phố Tây Sơn Trịnh Quang Minh 40,2 5,0 47.000 2. phố Láng Hạ 1 43 82 Láng Hạ Dương Kim Huấn 40,6 4,0 190.000 2 51 23 ngõ 151 Láng Hạ Nguyễn Thị Tốn 88,0 5,2 48.000 3 54 14 ngách 151/1 Láng Hạ Trịnh Duy Tồn 52,1 5,0 38.000 4 57 8 ngách 105/8 L. Hạ Vũ Bích Thủy 71,0 4,5 29.000 3. Cát Linh 1 2 Cát Linh Nguyễn Ngọc Linh 11,0 2,5 180.000 1 17B ngách 21B Cát Linh (mương hĩa) Nguyễn Kim Yến 56,0 2,8 120.000 2 30 ngõ 21B Cát Linh Nguyễn Tiến Dũng 46,0 5,5 80.000 4 6 ngách 33A /15 C. Linh Hồng Hữu Hảo 22,0 3,5 30.000 4. Xã ðàn 1 1 348 Xã ðàn Trịnh ðại Cương 30,0 3,0 100.000 2 6 Tổ 31A Phương Liên ðỗ Thị Hảo 65,3 3,5 50.000 3 8 90 tổ 27A Phương Liên Nguyễn Mạnh Hùng 86,3 6,0 45.000 4 10 9 ngõ 43 Xã ðàn Nguyễn Hồn 45,0 4,0 38.000 5. Lê Duẩn (khơng cĩ đường tàu) 1 39-LD 18 Lê Duẩn Nguyễn Thị Ly 17,6 6,0 180.000 1 40-LD 40 Lê Duẩn Nguyễn Thị Nguyệt 30,3 2,6 200.000 4 43-LD 48 Lê Duẩn Vũ ðức Tài 13,6 3,0 100.000 4 44-LD 48 Lê Duẩn Nguyễn Thế Dũng 21,4 2,3 80.000 Phụ lục 2. Bảng điều tra giá đất chuyển nhượng các đường, phố nhĩm II năm 2010 ( Thơng tin lấy trong mẫu số 05 thơng tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài chính-Bộ Tài Nguyên Mơi Trường) ðặc điểm thửa đất Vị trí Số phiếu Số nhà Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá chuyển nhượng (nghìn đồng/m2) 1. ðường Láng 1 47 đ. Láng Phạm Ngọc Tồn 32,0 3,0 103.000 2 75 đường Láng Phạm Thị Ngọc 75,2 6,0 53.200 3 17 ngõ 81 đường Láng Nguyễn Xuân Sang 48,7 4,0 65.570 4 8/33/47 đường Láng ðào Thu Yến 39,3 5,5 73.800 2. phố Ngơ Sỹ Liên Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 98 1 30- NSL 6 Ngơ Sỹ Liên Ngơ Thị Châm 24,1 4,1 125.000 2 33- NSL 19/34 Ngơ Sỹ Liên Phạm Thị Nhung 19,1 2,5 105.000 3 35- NSL 7/36 Ngơ Sỹ Liên Hồng Cơng Nhụy 29,0 4,2 85.000 4 38- NSL 29/38 Ngơ Sỹ Liên Vũ Thị Bảo 41,0 2,4 58.000 3. đường Nguyễn Trãi 1 32 Nguyễn Trãi Lê Quang Tấn 21,0 3,8 100.000 2 44 ngõ 44 Nguyễn Trãi Nguyễn Thị Bình Thu 20,0 3,6 95.000 3 12 ngõ 44 Nguyễn Trãi Hồng Xuân Thái 65,0 4,2 64.600 3 Lê Quang Tấn 45,0 73.330 4. đường Trường Chinh 1 37_TC 38 Trường Chinh Dỗn Thanh Tùng 60,0 3,2 200.000 2 43_TC 19 ngõ 102 Trường Chinh Bùi Trọng Như 50,2 3,8 170.000 3 47_TC 15 ngách 102 /70 T. Chinh ðặng Thị Thanh 32,0 4,0 110.000 4 51_TC 18 ngách 102 /70 T. Chinh Nguyễn Văn Hiệp 34,8 3,1 52.000 5. phố Trần Quý Cáp 1 12- TQC 62 Trần Q Cáp Hồng Văn Mạnh 51,5 8,0 150.000 2 16- TQC 60/62 Trần Quý Cáp ðỗ Thị Hằng 36,8 3,6 80.000 3 17- TQC 20/26/62 Trần Quý Cáp Nguyễn Văn Tặng 34,6 4,0 60.000 4 19- TQC 88/62 Trần Quý Cáp Nguyễn Văn Kế 44,7 6,3 48.000 Phụ lục 3. Bảng điều tra giá đất chuyển nhượng các đường, phố nhĩm III năm 2010 ( Thơng tin lấy trong mẫu số 05 thơng tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài chính-Bộ Tài Nguyên Mơi Trường) ðặc điểm thửa đất Vị trí Số phiếu Số nhà Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá chuyển nhượng (nghìn đồng/m2) 1. phố Phan Văn Trị 1 8 Phan Văn Trị ðinh Ngọc Tồn 14,8 4,8 94.500 2 6 Phan Văn Trị Trần Văn Phương 4,4 2,0 86.000 3 3/6 Phan Văn Trị Nguyễn Việt Anh 24,0 3,3 45.000 4 96 Phan Văn Trị Nguyễn Thị Oanh 52,8 2,0 35.000 2. phố Ngơ Tất Tố Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 99 1 47-NTT 5 Ngơ Tất Tố Hồng Thị Mão 24,3 3,6 150.000 2 50-NTT TT 18 Ngơ Tất Tố Nguyễn Văn Ánh 23,8 2,9 125.000 3 52-NTT TT 18 Ngơ Tất Tố Phạm Kiều Anh 56,0 4,6 100.000 4 54-NTT TT 18 Ngơ Tất Tố Nguyễn Thị Nhung 32,0 3,3 70.000 3. phố Vũ Ngọc Phan 1 01 69 Vũ Ngọc Phan Trần Thị Thanh 62,0 4,0 140.000 2 04 5 ngõ 25 Vũ Ngọc Phan ðào Thị Ái Thi 58,2 5,1 58.000 3 06 4a ngách 25/7 Vũ Ngọc Phan Nguyễn Thị Hải 68,9 4,0 35.000 4 08 30 ngách 25/43 Vũ Ngọc Phan Bùi Văn Hùng 64,7 6,0 28.000 4. phố Lương ðịnh Của 1 01_LðC 81 Lương ðịnh Của Nguyễn Văn Quân 37,5 4,5 175.000 2 04_LðC 1 ngõ 30 Lương ðịnh Của Nguyễn Văn Khuyến 12,6 2,8 120.000 3 07_LðC 12 ngõ 36 Lương ðịnh Của Ngơ Thị Thịnh 29,6 5,2 90.000 4 10_LðC 3b ngõ 36 Lương ðịnh Của Vũ Thị Hồn 11,0 3,0 68.000 5. phố Phương Mai 1 55_PM 111 Phương Mai Lê ðình Khánh 40,8 3,2 177.000 2 60_PM 4A ngõ 135 Phương Mai Vũ Thị Ngãi 20,3 4,0 140.000 3 63_PM 3 ngõ 15 Phương Mai Bùi Thị Hợp 47,1 6,0 110.000 4 66_PM 16 ngách 6/45 Phương Mai Trương ðình Vinh 38,0 3,0 75.000 Phụ lục 4. Bảng điều tra giá đất chuyển nhượng các đường, phố nhĩm IV năm 2010 ( Thơng tin lấy trong mẫu số 05 thơng tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài chính-Bộ Tài Nguyên Mơi Trường) ðặc điểm thửa đất Vị trí Số phiếu Số nhà Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá chuyển nhượng (nghìn đồng/m2) 1. phố Hồng Ngọc Phách 1 33 32 HồngNgọc Phách Nguyễn Mạnh Chính 42,9 3,6 155.000 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 100 2 36 14 ngõ 36 Hồng Ngọc Phách Trần Phú Thành 41,3 4,0 80.000 3 38 8 ngách 10/1 Hồng Ngọc Phách Nguyễn Thị Hạnh 44,5 4,2 48.000 4 39 14 ngõ 17 Hồng Ngọc Phách Hồng Thị Thu Hà 59,9 4,4 39.000 2. phố Trần Hữu Tước 1 9 12 ngách 106 Xã ðàn 2 Nguyễn Lê Hiền 80,7 5,5 170.000 3 14 16 ngách 73/97 Nguyễn Lương Bằng Phạm Văn Tú 35,5 4,0 70.000 3 16 5 ngách 97/73 Nguyễn Lương Bằng Trần Anh Văn 58,0 4,0 70.000 4 25 ngách 97/73 Nguyễn Lương Bằng Phạm Thị ðức 103,6 50.000 3. phố ðặng Văn Ngữ 1 12 32 ðặng Văn Ngữ Trần Thị Hoan 24,6 3,0 95.000 2 17 55 ngõ 6 ðặng Văn Ngữ Nguyễn Hữu Quyết 76,3 6,0 65.000 3 19 12+14 ngách 4A/2 ðặng Văn Ngữ Nguyễn Phú Hiến 45,0 4,0 40.000 3 22 50 ngách 6/15 ðặng Văn Ngữ Lưu ðức Tuấn 47,0 5,0 30.000 4. phố ðặng Tiến ðơng 1 133 ðặng Tiến ðơng Phạm Thị ðạo 105,6 4,1 130.000 2 19 ngõ 24 ðặng Tiến ðơng Vũ ðình Phùng 39,7 3,0 80.000 3 5 ngách 183/37 ðặng Tiến ðơng3 ðào Thị Hinh 48,0 4,3 75.000 4 3 ngách 31 ngõ 183 ðặng Tiến ðơng Nguyễn Phi Long 30,2 50.000 5. phố Tơn Thất Tùng 1 TTT/18 58 Tơn Thất Tùng Nguyễn ðình Long 31,3 3,6 65.000 2 TTT/23 28/54 ðặng Tiến ðơng Nguyễn Văn Tốn 40,0 3,2 40.000 3 TTT/26 83 ngõ 72 Tơn Thất Tùng Lê Văn Hào 41,4 5,0 30.000 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 101 4 TTT/28 20 ngách 72/82 Tơn Thất Tùng Phạm Thị Thu Hà 29,0 3,0 25.000 Phụ lục 5. Bảng điều tra giá đất chuyển nhượng các đường, phố nhĩm V năm 2010 ( Thơng tin lấy trong mẫu số 05 thơng tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài chính-Bộ Tài Nguyên Mơi Trường) ðặc điểm thửa đất Vị trí Số phiếu Số nhà Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá chuyển nhượng (nghìn đồng/m2) 1. phố Hồng Ngọc Phách 2 39 51 ngõ 41 ðơng Tác Vũ ðức Thuận 52,0 4,0 18.000 2 53 ngõ 41 ðơng Tác Nguyễn Thị Thành 22,8 6,5 19.050 3 40 21 ngách 41/42 ðơng Tác Lê Hùng Minh 45,3 3,4 12.000 4 43 8 hẻm 41/35/12 ðơng Tác Vương Thị Hương 101,0 3,0 7.000 2. phố Khương Thượng 1 KT/33 146 Khương Thượng Lại Thị Hịa 43,1 4,2 50.000 2 KT/38 2 ngõ 149 Khương Thượng Lý Kim Dung 34,8 5,6 40.000 3 KT/41 12A ngõ 191 Khương Thượng ðặng Trường Sơn 39,4 4,0 20.000 4 KT/45 4A ngách 191/35 Kh.Thượng Trần Thanh Tùng 14.3 2,4 15.000 3. đường Giải Phĩng (đi qua đường tầu) 1 13_GP 231 Giải Phĩng Trịnh Xuân Lợi 31,0 3,1 215.000 2 17_GP 1 ngõ 78 Giải Phĩng An Văn Tứ 25,0 3,8 130.000 3 17_GP 2 ngách 78/22 Giải Phĩng Nguyễn Minh Hạnh 30,4 3,0 100.000 4 28_GP 53 ngõ 24 Giải Phĩng Nguyễn Văn An 94,2 3,4 75.000 4. phố Trung Liệt 1 124 Trung Liệt Ngơ Trí Yên 73,4 5,0 130.000 2 2 ngõ 136 Trung Liệt Nguyễn Ngọc Minh 183,2 3,5 100.000 3 1 ngõ 42 Trung Liệt Nguyễn Thị Loan 39,3 5,6 75.000 4 1 ngách 30 ngõ 42 Dỗn Thị Thu Hải 47,7 2 60.000 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… 102 5. phố Vĩnh Hồ 1 19 121 Vĩnh Hồ Nguyễn Thị Lan 35,0 4,0 121.000 2 21 29 ngõ 113 Vĩnh Hồ Nguyễn Văn Khang 66,0 3,5 95.000 3 24 36 ngõ 113 Vĩnh Hồ Dương Mạnh Hùng 48,0 4,2 80.000 4 28 25 ngách 26 ngõ 113 Vĩnh Hồ Nguyễn Thúy Hà 98,0 3,2 48.000 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp …………………………… i ._.