Nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần sạn giao dịch bất động sản Việt Nam

ấn đề cần phải xem xét. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ mơi giới bất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước, và dĩ nhiên điều này gây tiêu cực tới thị trường nĩi chung và thị trường bất động sản nĩi riêng. Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mơ nhất là các Cơng ty cổ phần, Cơng ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản; kế đến là các văn phịng nhà đất với số lượng nhiều vơ kể; và cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Với thực tế trên, Cơng ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex) đang cĩ những cơ hội và khĩ khăn nhất định. Do sàn mới đi vào hoạt động nên chưa cĩ thời gian, kinh nghiệm để tích lũy và hồn thiện hoạt động dịch vụ mơi giới theo hướng chuyên nghiệp. Từ đĩ, em xin đưa ra đề tài “ Nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động mơi giới bất động sản tại Cơng ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” với mong muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động mơi giới của sàn ngày càng hiệu quả hơn. Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề : Hệ thống hĩa những vấn đề cơ bản về mơi giới bất động sản . Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động mơi giới tại Cơng ty Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để gĩp phần nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động của sàn. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng: nghiên cứu hoạt động mơi giới về bất động sản tại sàn V-Reex Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng mơi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại sàn. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến nay Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệu tại Cơng ty Kết cấu đề tài: Ngồi lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động mơi giới bất động sản. Chương 2: Thực trạng về hoạt động mơi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Chương 3: Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động BĐS. Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy của PSG-TS Hồng Văn Cường cùng các thầy cơ giáo trong khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị trên sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã giúp em hồn thành chuyên đề này! CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về mơi giới BĐS 1.1 Một số khái niệm liên quan đến mơi giới BĐS 1.1.1 Khái niệm về BĐS Cụm từ “BĐS” (sau đây viết tắt là BĐS) trong lĩnh vực mơi giới đơi khi cĩ thể làm ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải là ở bản thân BĐS mà là ở các quyền liên quan đến nĩ. Chỉ cĩ các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Cĩ nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và khơng phải quyền nào cũng cĩ thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà mơi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau. Như vậy, duới gĩc độ của nghề mơi giới thì : “ BĐS là một mảnh đất cĩ ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những Cơng trình cố định giá gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của Cơng trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất”. 1.1.2 Khái niệm về mơi giới BĐS Mơi giới là một lớp trung gian, một cá nhân, một chủ thể, một hãng cĩ thể làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau. Từ đĩ, mơi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thơng cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những Cơng việc liên quan đến BĐS mà các bên quan tâm. Nhà mơi giới BĐS cĩ vai trị là cầu nối giữa các bên liên quan. Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng của việc mơi giới hồn tồn khơng phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nĩ. Theo quy định tại điều 45 của Luật kinh doanh BĐS thì nội dung mơi giới BĐS bao gồm: - Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. - Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các Cơng việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. - Cung cấp thơng tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Tổ chức, các nhân mơi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao mơi giới từ khách hàng khơng phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và bên thứ ba (điều 46). Nhà mơi giới BĐS sẽ được hưởng một khoản tiền hoa hồng mơi giới theo hợp đồng mơi giới khi bên được mơi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. 1.2 Bản chất của hoạt động mơi giới BĐS Trước hết cần nhận thấy rằng mơi giới là hoạt động của những nhà mơi giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về kinh doanh BĐS. Sự am hiểu này giúp nhà mơi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ. Mơi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà mơi giới giúp những người cĩ BĐS và những người cĩ nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đĩ thúc đẩy thực hiện các thương vụ. Bản chất của mơi giới BĐS cịn thể hiện đĩ là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chĩng, hợp lý và hiệu quả nhất. 1.3 Vai trị của hoạt động mơi giới BĐS Mơi giới BĐS cĩ những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mĩ, nhưng khơng thể phủ nhận vai trị của những nhà mơi giới, họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành Cơng đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Vai trị của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau: Cung cấp thơng tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hĩa BĐS do tính đặc thù của hàng hĩa BĐS và thị trường của nĩ: - BĐS gắn với các quyền năng phức tạp. - BĐS là loại hàng hố khĩ so sánh. - Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo. - Người tham gia thị trường BĐS là những người khơng cĩ kinh nghiệm. Từ đĩ cĩ thể thấy mơi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển. Mơi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề: Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay….. Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý Về thời gian giao dịch: thơng thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng cĩ trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần. Về mức độ an tồn: Qua các nhà mơi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy…… Như vậy sự tồn tại của hoạt động mơi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý của nhà nước về BĐS. Những thành quả từ hoạt động mơi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự - an ninh xã hội. 2. Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết trong hoạt động mơi giới BĐS 2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong mơi giới BĐS Hoạt động mơi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau: Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong mơi giới khơng được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành. Mơi giới phải dựa trên Cơng bằng và minh bạch về thơng tin. Hoạt động mơi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hồ lợi ích của khách hàng và nhà mơi giới. Hoạt động mơi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên mơn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất. Hoạt động mơi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt tồn bộ quá trình tác nghiệp. 2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà mơi giới BĐS 2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề Hiện nay theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia mơi giới BĐS phải cĩ chứng chỉ hành nghề mơi giới BĐS. Tổ chức tham gia thị trường dưới dạng văn phịng mơi giới thì phải cĩ ít nhất một người cĩ chứng chỉ mơi giới. Chứng chỉ này được cấp khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia và vượt qua bài kiểm tra trình độ của những trung tâm đào tạo chứng chỉ được sự cho phép của bộ Xây dựng và tuân theo khung chương trình của bộ Xây dựng. Với việc khơng cĩ yêu cầu cao về trình độ, cĩ thể nĩi nghề mơi giới hiện nay đã và đang là một nghề cĩ được sự tham gia đơng đảo của các tầng lớp trong xã hội. Đặc biệt là giới trẻ, những người năng động và cĩ sức khỏe đĩ là những lợi thế rất lớn trong lĩnh vực này. Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề mơi giới BĐS bao gồm : Khơng phải cán bộ, Cơng chức nhà nước; Cĩ năng lực hành vi dân sự đầy đủ, khơng đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Cĩ giấy chứng nhận đã hồn thành khĩa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về mơi giới BĐS; Cĩ hồ sơ xin cấp chứng chỉ mơi giới BĐS theo quy định 2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên mơn Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà mơi giới khơng nằm ngồi mục đích thống nhất hoạt động của các nhà mơi giới. Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà mơi giới khơng nằm ngồi mục đích thống nhất hoạt động của các nhà mơi giới.Để khách hàng cĩ định hướng về chất lượng dịch vụ;bên cạnh đĩ những tiêu chuẩn cũng gĩp phần gây sức ép cho các nhà mơi giới phải đạt hiệu quả cao nhất và loại trừ những điều cấm kị nhờ việc thống nhất các nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết các văn phịng mơi giới với nhau. Những tiêu chuẩn chuyên mơn được đặt ra cho nhà mơi giới: Những kiến thức cần cĩ: + Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý + Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiện các Cơng việc liên quan đến giao dịch BĐS. Những kỹ năng cần cĩ : + Kĩ năng thực hiện các tác nghiệp thích hợp và thương vụ + Hịa hợp được các mối quan hê + Đàm phán và giải quyết các mâu thuẫn 2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức 2.2.3.1 Đạo đức nghề nghiệp * Nguyên tắc chung: + Cung cấp dịch vụ dựa trên nền tảng đạo đức, cơ sỏ đạo lí được Cơng nhận chung trong xã hội. + Cung cấo dịch vụ sao cho dịch vụ đĩ khơng làm phương hại đến khách hàng của họ + Cần trung thực với khách hàng của mình và khơng được làm mất lịng tin của khách hàng vào họ. *, Sự chính trực trong nghề nghiệp + Tập trung cố gắng trong khi thực hiện những hoạt động nghề nghiệp của họ. + Phải tuân thủ những quy định của pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng của họ dưới gĩc độ Cơng bằng và trung thực trong quan hệ với các bên của thương vụ. + Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc của hoạt động nghề nghiệp. * Cĩ trách nhiệm và tính chuyên nghiệp + Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những quy định của pháp luật + Khơng thực hiện những hoạt động nằm ngồi khả năng,hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ. * Bí mật nghề nghiệp Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện thương vụ mơi giới,mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người khác biết.Việc giữ bí mật khơng bao gồm những thơng tin cần cung cấp trong quá trình thực hiện dịch vụ và những thơng tin cĩ thể ảnh hưởng đến sự an tồn của thương vụ. *, Tơn trọng nghề nghiệp + Cần đảm bào sao cho quan hệ của họ với những nhà mơi giới khác dựa trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tơn trọng. + Khơng được hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm việc. + Khơng được làm sai lệch hay gây hiểu lầm về những đối tác cạnh tranh, về donah nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh. + Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp. + Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp. + Nhà mơi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp khơng được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân. 2.2.3.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp + Nhà mơi giới chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cơ sở hợp đồng mơi giới dạng văn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đồng phải cĩ số chứng chỉ hành nghề và thơng tin về bảo hiểm nghề nghiệp.Phạm vi Cơng việc của nhà mơi giới được xác định trong hợp đồng. + Vai trị của nhà mơi giới dựa trên những thơng vấn đề sau: cung cấp thơng tin trong lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực hiện dịch vụ được yêu cầu, Thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọn khách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS và theo yêu cầu của khách hàng tham gia đàm phán về giá cả, giúp đỡ trong việc thanh tốn,tổ chức các bước của thương vụ. + Nhà mơi giới khơng được từ chối thực hiện dịch vụ với lí do chủng tộc, màu da, giới tính hay quốc tịch. + Nhà mơi giới luơn phải thơng báo đầy đủ về chức danh, tình trạng pháp nhân của họ trong khi thực hiện hoạt động mơi giới. + Nhà mơi giới khơng được thơng báo sai với khách hàng về giá cả bán hay thuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ khơng làm hợp đồng mơi giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận giữa các nhà mơi giới + Bất kì một thơng cáo, bản in ấn, thơng tin bằng miệng hay trên giấy được nhà mơi giới cung cấp phải đúng với những gì thực tế họ biết. + Nhà mơi giới cĩ thể thực hiện dịch vụ cho cả hai bên khách hàng của thương vụ + Nhà mơi giới khơng được cung cấp dịch vụ dưới dạng miễn phí.Điều này khơng hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên khách hàng. +Nhà mơi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “ độc quyền”. Thơng qua hợp đồng “ độc quyền” khách hàng ủy quyền thực hiện dịch vụ mơi giới chỉ với một văn phịng( nhà mơi giới) nhất định. + Trước khi kí hợp đồng mơi giới, nhà mơi giới cĩ trách nhiệm thu thập từ khách hàng những thơng tin về việc BĐS cĩ phải là đối tượng của hợp đồng “ độc quyền” nào trước đĩ khơng. + Nhà mơi giới kí kết hợp đồng “ độc quyền” phải cố gắng trong mọi khả năng cĩ thể thực hiện yêu cầu của khách hàng và khơng được gây khĩ khăn trong việc cung cấp thơng tin về BĐS trong hợp đồng. + Nhà mơi giới chỉ cĩ thể liên hệ với những người khác về những việc, mà một nhà mơi giới khác đang thực hiện những việc này theo hợp đồng “ độc quyền”, sau khi cĩ sự đồng ý của nhà mơi giới thứ hai và chỉ trong pham vi kiến thức của nhà mơi giới thứ hai này. + Nhà mơi giới khơng được tranh việc giải quyết vấn đề, mà những vấn đề này thuộc phạm vi của hợp đồng “ độc quyền” của nhà mơi giới khác.Khơng được tác động để xĩa bỏ hợp đồng kí kết giữa khách hàng với những nhà mơi giới khác. + Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thơng tin về BĐS cho khách hàng của nhà mơi giới khác, những quan hệ tiếo theo với khách hàng này phải được thơng báo và được sự đồng ý của nhà mơi giới, người đã giới thiệu khách hàng cho nhà mơi giới thứ nhất. + Trong trường hợp liên kết hoạt động giữa những nhà mơi giới, việc xác định mức hoa hơng và cách phân chia phải được đưa ra tại thời điểm liên kết Cơng việc và mỗi bên khơng được phép thay đổi. + Nhà mơi giới nào nhận được thơng tin về BĐS từ văn phịng mơi giới khác, cĩ trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với khách hàng thơng báo rõ ràng rằng,họ nhận được thơng tin từ đâu và phải đặc biệt bảo đảm về lợi ích của nhà mơi giới đã cung cấp thơng tin cho họ. + Giữa những nhà mơi giới cĩ mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải quyết mâu thuẫn bằng con đường thỏa thuận. + Nhà mơi giới phải đảm bảo rằng, những người giúp đỡ họ trong việc thực hiện thương vụ mơi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà mơi giới. + Mỗi nhà mơi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà mơi giới khác khi thấy họ vi phạm những nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà mơi giới trong khi thực hiện dịch vụ. 3.Các loại hình mơi giới và quy trình mơi giới BĐS 3.1 Các loại hình mơi giới Dựa vào các nhu cầu khác nhau của khách hàng cĩ thể phân chia dịch vụ mơi giới thành: mơi giới mua; mơi giới bán BĐS; mơi giới thuê và cho thuê BĐS ; mơi giới cho nhà đầu tư. 3.2 Quy trình mơi giới BĐS 3.2.1 Thu thập thơng tin về cung và cầu BĐS Mơi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thơng tin là yếu tố đầu vào vơ cùng quan trọng để cĩ thể tiến hành thực hiện các thương vụ. Sở hữu một lượng thơng tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhà mơi giới. a. Nguồn cung BĐS Nguồn cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước, các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS., các Cơng ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS., ngân hàng, BĐS ở nước ngồi BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ. Để cĩ nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm được thơng tin về những khách hàng cĩ BĐS. Những thơng tin này cĩ thể được tìm kiếm từ các nguồn sau: Sách báo phổ thơng, internet. Đây là nguồn thơng tin rất dồi dào, đa dang và cập nhật. Cĩ thể điểm qua một số trang thơng tin phổ biến như: báo ”:mua và bán”, tạp chí ”BĐS”, ”thị trường BĐS”, ”thị trường chứng khốn”, ”thế giới BĐS”... Văn phịng mơi giới: đây là những thơng tin cĩ được từ những đồng nghiệp của nhà mơi giới. Mỗi văn phịng mơi giới đều xây dựng được cho mình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đĩ họ cĩ thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết. Các cơ quan nhà nước, các Cơng ty kinh doanh: đĩ là các cơ quan nhà nước cĩ chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại... Những cơ quan này cĩ nhiều thơng tin về các dự án, các Cơng trình...Bên cạnh đĩ các Cơng ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn. Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan cĩ chức năng tổ chức thực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đĩ cĩ BĐS. Nhà mơi giới cĩ thể tìm được thơng tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá . Thơng tin từ việc điều tra thực tế: thơng qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà mơi giới cĩ thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới. Bên cạnh đĩ, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phịng mơi giới tới khách hàng. Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục. Dịch vụ này cung cấp thơng tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính: cung cấp một thị trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch cĩ liên quan tiếp theo với số liệu bán kèm theo b. Thơng tin về cầu BĐS Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa cĩ nhà hoặc cĩ nhu cầu nhà ở mới: rộng hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn.... Người mua BĐS cĩ thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất, nhà xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh BĐS; Bảo tồn vốn, đầu cơ tiền nhàn rỗi; Văn phịng, Cơng sở, chi nhánh, phịng giao dịch, đại lý; Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại Nhà mơi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của họ là gì để cĩ kế hoạch chính xác. Người thuê BĐS cĩ các mục đích như: Thuê để làm khu Cơng nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên, học sinh; Thuê nhà ở Cơng nhân; Người tạm thời chưa cĩ chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở; Người nước ngồi thuê để ở; Thuê nhà Cơng vụ; Ngân hàng thương mại Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS cĩa thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư tài chính; Cơng ty bảo hiểm 3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ a. Xác định đối tượng thương vụ Nhà mơi giới cĩ thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà mơi giới, do nhà mơi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay internet... Đĩ mới chỉ là những thơng tin ban đầu. Điều quan trọng tiếp theo mà nhà mơi giới cần thực hiện đĩ là xem xét về BĐS muốn giao dịch. Đây là việc hết sức cần thiết bởi các nguyên nhân sau: Mỗi BĐS cĩ một đặc điểm khác nhau, khơng thể dựa trên kinh nghiệm để phán đốn. - Chỉ cĩ sự ghi chép của bản thân mới cĩ thể miêu tả chính xác về BĐS. Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biết thiếu chân thực về BĐS. - Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà mơi giới sẽ phần nào xác định được tính cách của chủ sở hữu. Nhờ đĩ cũng cĩ thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của nhà mơi giới và gây được lịng tin cho họ. Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phong mơi giới. - Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà mơi giới cĩ thể đưa ra những câu hỏi cụ thể và họ cĩ thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS. - Việc xem xét BĐS sẽ giúp nhà mơi giới khơng rơi vào thể bị động ngay cả khi khơng nhớ được tất cả các thơng tin về BĐS khi khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà mơi giới. Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề: Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, mơi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ cĩ ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS. Tuy vậy vị trí khơng phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà mơi giới khơng nên đánh giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay khơng hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá. Việc của nhà mơi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng, hình dạng mảnh đất, ngơi nhà, khoảng cách đến các phương tiện Cơng cộng, hàng xĩm liền kề, cĩ gần đầu phố, bãi đỗ xe, Cơng viên, vườn hoa khơng, cĩ gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đĩ chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh tồn cảnh liên quan đến BĐS. Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung...Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an tồn và tiện dụng về kỹ thuật. Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Ở đây cần xác định rằng nhà mơi giới khơng cĩ trách nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đĩ là những lỗi mà bằng mắt thường khơng thể thấy trong khi chủ sở hữu khơng biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hồn thành thì người sử dụng khơng thể trách hay địi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ cĩ thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên mơn. Từ gĩc độ của nhà mơi giới việc này khơng hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên mơn cho dù đĩ là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học. Nhà mơi giới cĩ trách nhiệm hướng dẫn mọi ngĩc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu cĩ thể để lại trong BĐS cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà mơi giới khơng chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà cịn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề ở đây khơng phải ở chỗ để người mua BĐS cĩ được ngơi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà mơi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS - Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện.....Những yếu tố này gĩp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng. Chúng gĩp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc cĩ thuê, mua BĐS hay khơng cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. - Giá cả tồn bộ và giá cả từng phần: Nhà mơi giới cần kiểm tra các thơng tin về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá cĩ lợi nhất. - Các thơng tin pháp lý: các thơng tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch.... - Các thơng tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng, quá trình phát triển của BĐS, mơi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác.... b. Các bên tham gia thương vụ Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính. Nĩ quyết định tới việc thương vụ cĩ thể thực hiện được khơng. Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) cĩ khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ cĩ những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đĩ là tiền mặt, vốn tự cĩ, vốn vay hay thế chấp. Ngồi gĩc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh khơng kém phần quan trọng là "khi nào?" cĩ thể cĩ trong tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh tốn. Cĩ thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụ này cho người bán (người cho thuê). Chính người bán (cho thuê) sẽ địi được kiểm tra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đĩ cĩ thực sự cĩ khả năng hay khơng. Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn. Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này. Trong một số trường hợp địi hỏi nhà mơi giới phải đưa ra phán đốn nhanh, xác định được khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào. Ngồi những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê) cịn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ. Nếu người đĩ chưa đủ tuổi (16 tuổi) hay là người nước ngồi thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng. Khơng phải lúc nào nhà mơi giới cũng cĩ thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào cĩ thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều). Nhà mơi giới trong trường hợp này khơng phải cĩ trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tịa án, hay các cơ quan chính quyền. Tuy vậy nhà mơi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản cĩ thể xảy ra để hành động. Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng cĩ nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cũng cho thấy sự trơng đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà mơi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng. Đối với nhà mơi giới, ngồi việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì cịn cần quan sát, đánh giá người cho thuê. Khơng phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ra trung thực, tử tế. Đơi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau đĩ thay đổi kế hoạch. Lúc này người cho thuê đặt nhà mơi giới và người thuê vào tình trạng khĩ xử. Chủ sở hữu - người bán: Hồn cảnh của người bán cũng cĩ ý nghĩa nhất định, đặc biệt trong trường hợp một nhĩm chủ sở hữu chung BĐS. Lúc này cần xác định cĩ phải tất cả đều đồng lịng bán với mức giá thoả thuận hay khơng. Một trường hợp rất hay xảy ra là người cĩ ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người. 3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ mơi giới Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hồn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng mơi giới. Khơng nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ nên photo copy chúng cịn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu cĩ sự can thiệp của chúng ta thì Cơng việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng ta mới cĩ thể chắc chắn rằng khơng cĩ vấn đề gì sơ suất hay thực hiện khơng chu đáo. Nhà mơi giới cần cĩ những thơng tin cá nhân sau đây: - Họ và tên - Họ và tên bố, mẹ - Địa chỉ thường trú - Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu - Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú - Địa chỉ liên lạc - Số điện thoại bàn và di động Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thơng tin tối thiểu sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng cĩ hiệu lực (sổ đỏ, hồng…) - Hợp đồng Cơng chứng về việc mua, bán, trao tặng… - Hĩa đơn đĩng thuế đất hàng năm Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi Cơng việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hơn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tịa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại… Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đơi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, nhà mơi giới phải hành động nhanh nhất cĩ thể sao cho những điều thoả thuận khơng bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Khơng phải lúc nào cũng cĩ thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận. Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau: - Miêu tả đối tượng của hợp đồng - Xác định các bên liên quan - Xác định địa điểm viết biên bản - Giá cả BĐS - Lượng tiền đặt cọc - Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm - Thời hạn kí hợp đồng Cơng chứng - Thời hạn giao BĐS - Hình thức và thời hạn giao tiền - Xác định bên chi trả các khoản phí (Cơng chứng, tịa án, thuế) Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm khơng cĩ sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận khơng thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hồng hay chữ "Tín" của các bên. 3.2.4 Thời hạn thực hiện thương vụ mơi giới Thơng thường việc thực hiện thương vụ cĩ thể chia ra làm ba giai đoạn: Kí kết hợp đồng kh._.ởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng Cơng chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom gĩp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán. Kí kết hợp đồng Cơng chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%). Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Cơng tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản cịn lại trong đĩ cĩ lượng tiền nhà cịn lại theo giá cả thỏa thuận. Tuy nhiên cần nĩi rằng quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, khơng phải là quy trình chuẩn. 3.3 Các bước hoạt động điển hình của nhà mơi giới a. Tìm kiếm thơng tin - Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê. - Xem xét BĐS một cách tỷ mỷ. - Điều tra, phân tích mơi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Kiểm tra về tình trạng pháp lý. - Cung cấp các thơng tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu. - Tìm kiếm khách hàng cĩ nhu cầu thuê, mua BĐS. b. Xử lý thơng tin - Xác định giá BĐS được bán (cho thuê) - Ghi chép miêu tả BĐS. Chú ý tới những điểm khác biệt của BĐS với các BĐS khác. - Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thơng tin về BĐS - Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán (cho thuê) -Xây dựng cơ sở dữ liệu thơng tin về khách hàng mua (thuê) -Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua (thuê) và các điều kiện liên quan đến thương vụ - Tận dụng những thơng tin phản hồi từ những người khơng mua (thuê) các BĐS đã giới thiệu - Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thơng tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ c. Giao dịch với khách hàng - Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ mơi giới - Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán - Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu - Kí kết hợp đồng dịch vụ mơi giới - Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia - Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này - Hỗ trợ trong việc hồn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồng Cơng chứng - Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm - Thực hiện các Cơng việc liên quan đến thương vụ - Tham gia vào quá trình thanh tốn, tổ chức các lần chi trả - Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ d. Kết thúc thương vụ - Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS - Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ mơi giới - Giải quyết các vấn đề sau thương vụ 4. Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS. 4.1. Quy định luật pháp về nội dung và hình thức tổ chức hoạt động mơi giới tại sàn giao dịch BĐS Các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, các nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS. - Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch thì sàn đĩ phải cĩ tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động. - Hoạt động của sàn giao dịch BĐS phải Cơng khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. - Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS. - Sàn giao dịch BĐS phải cĩ tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thơng báo về việc thành lập trên phương tiện thơng tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thơng báo với cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền tại địa phương. Các điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS bao gồm: - Đáp ứng các điều kiện theo quy định của nhà nước: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS phải cĩ ít nhất một người cĩ chứng chỉ mơi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải cĩ ít nhất hai người cĩ chứng chỉ mơi giới BĐS, nếu cĩ dịch vụ định giá BĐS thì phải cĩ ít nhất hai người cĩ chứng chỉ định giá BĐS. - Cĩ quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS. - Cĩ cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS. - Cĩ người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đáp ứng các điều kiện do chính phủ quy định. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS bao gồm: - Giao dịch mua-bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. - Mơi giới BĐS. - Định giá BĐS. - Tư vấn BĐS. - Quảng cáo BĐS. - Đấu giá BĐS. - Quản lý BĐS. 4.2 Nội dung tổ chức sàn giao dịch BĐS 4.2.1 Thành lập sàn giao dịch BĐS Để thành lập được một sàn giao dịch BĐS cần qua 3 bước sau: Chuẩn bị hồ sơ thành lập sàn giao dịch theo luật Doanh nghiệp 2005 và NĐ 88/2006, luật Kinh doanh BĐS 2006 và NĐ 153/2007 Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới cần tuân theo điều 13 Luật doanh nghiệp 2005 về quyền thành lập, gĩp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp. Trường hợp đã cĩ doanh nghiệp sẵn, chỉ bổ sung chức năng sàn giao dịch, cần các loại giấy tờ sau: + Tên, địa chỉ trụ sở chính, số và ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp. + Ngành, nghề đăng ký bổ sung hoặc thay đổi + Ho, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. + Chứng chỉ hành nghề: chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giao dịch; chứng chỉ hàng nghề của các chuyên viên BĐS( ít nhất là 02 nhân viên cĩ chứng chỉ hành nghề mơi giới; nếu sàn cĩ chức năng định giá thì phải cĩ ít nhất 01 nhân viên cĩ chứng chỉ hành nghề định giá) + Quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Chuẩn bị địa điểm đặt sàn giao dịch: phải đảm bảo được các yêu cầu về địa điểm đặt sàn và yêu cầu về tịa nhà đặt sàn giao dịch Thơng tin quảng cáo về sàn: quảng cáo tên sàn, thơng báo về sự hoạt động và thơng tin quảng cáo về hoạt động của sàn. 4.2.2 Tổ chức khơng gian và trang thiết bị của sàn giao dịch BĐS Trước tiên phải kể đến các tiêu chí lựa chọn đại điểm để đặt sàn giao dịch: Địa điểm đặt sàn cần ưu tiên theo thứ tự sau: phái thu hút khách hàng, sàn cần đặt ở nơi dễ gây chú ý, dễ tiếp cận; ở địa điểm mà nhân viên cĩ thể tới dễ dàng, điều này tạo tâm lý tốt cho nhân viên vì như thế tránh được tình trạng đến cơ quan muộn hoặc vắng mặt; khơng quá gần các đối thủ cạnh tranh vì sự cách biệt về khơng gian với các đối thủ tạo nên sự thu hút với khách hàng và giảm thiểu sự cạnh tranh khơng cần thiết; chi phí trả cho việc thuê/ mua địa điểm nằm trong khả năng tài chính của sàn. Tịa nhà đặt sàn giao dịch cũng cần đạt được một số yêu cầu nhất đinh về quy mơ, kiến trúc, mặt bằng.... Quan trọng nhất là diện tích phải đáp ứng được các hoạt động của sàn, hiện nay là trên 100m. Sàn cần một mặt bằng rộng và thống, khơng bị ngăn cách bởi quá nhiều vách ngăn hoặc cột, phải cĩ các trang thiết bị về phịng cháy chữa cháy, chỗ để xe... các thiết bị cần thiết khác phục vụ cho văn phịng. Sàn giao dịch phải cĩ diện tích đủ rộng để cĩ thể bố trí được hai khu vực chính là: Khu vực về thơng tin về BĐS; khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Cụ thể: - Trong khu vực về thơng tin về BĐS gồm 2 phần: khu vực trưng bày thơng tin chung về các BĐS đang niêm yết tại sàn và khu vực tra cứu thơng tin chi tiết các BĐS đang trưng bày đĩ. - Trong bộ máy của sàn cĩ ba bộ phận là: đĩn tiếp khách hàng; bộ phận nghiệp vụ BĐS và bộ phận hỗ trợ. Trong đĩ bộ phận đĩn tiếp khách hàng cĩ điểm khác biệt là luơn được đặt trên một mặt bằng với khu vực thơng tin, phịng mơi giới cũng thường được đặt tại đĩ do tính chất của ngành nghề, cịn các phịng ban khác thì cĩ thể đặt ở các vị trí khác nhau tùy theo kiến trúc tịa nhà. Mỗi bộ phận cĩ chức năng, nhiệm vụ khác nhau nhưng lấy bộ phận nghiệp vụ làm trung tâm. Mỗi sàn sẽ cĩ quy trình thực hiện và cơ chế giám sát riêng để các bộ phận thực hiện được thống nhất và hiệu quả. Ngồi ra, để cĩ thể duy trì được hoạt động của sàn thì cần chọn được nhân sự quản lý, điều hành sàn; thực hiện quản trị nhân sự, quản trị tài chính 4.2.3 Hoạt động mơi giới tại sàn a. Các trang thiết bị cho hoạt động mơi giới Với vai trị là một hoạt động chính tại sàn giao dịch BĐS nên mơi giới BĐS được đặc biệt quan tâm về cách thức bố trí khơng gian và trang bị các trang thiết bị cần thiết. Thường thì phịng mơi giới được bố trí ngay tại khơng gian chính của sàn, nơi mà khách hàng sẽ đặt chân tới sàn và cĩ thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thơng tin. Vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất và cĩ đặt ghế ngồi cho khách. Tại phịng này cĩ các mơ hình BĐS đặt trong tủ kính và thường được bố trí ở vị trí dễ quan sát nhât trong khu vực trưng bày thơng tin sơ bộ; các bản đồ và sơ đồ được treo trên tường ở một bên của khu vực này. Các tờ rơi cĩ thể được ghim trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trên các giá xếp dọc theo lối đi. Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của sàn. Khu vực tra cứu thơng tin chi tiết về BĐS phải trùng hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thơng tin sơ bộ. Khách hàng cĩ thể cĩ nhu cầu từ trước hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi cĩ thơng tinh chung về một hoặc một số BĐS nhất định. Chính vì vậy, việc đặt hai khu vực này tiếp giáp hoặc trùng nhau sẽ khiến khách hàng cảm thấy thuận tiện hơn trong việc cĩ được thơng tin cần thiết. Khu vực này lưu các thơng tin cụ thể hơn về BĐS do vậy cần cĩ dạng lưu trữ thơng tin phù hợp sao cho tiết kiệm khơng gian, nhân lực, vật lực. Tuy nhiên, việc truy xuất thơng tin chi tiết cĩ thể khơng dễ dàng với một số khách hàng vì vậy cần cĩ nhân viên hướng dẫn hoặc giải đáp khách hàng về cách truy xuất thơng tin. Nhân viên của phịng mơi giới sẽ tiếp nhận và triết xuất thơng tin. Do đặc điểm của khu vực tra cứu thơng tin nên cần máy tính Cơng cộng cĩ kết nối tồn Cơng ty; cần giá đặt ấn bản phẩm và bàn dùng cho khách hàng ghi chép thơng tin b. Cơ chế phối hợp và điều hành giữa hoạt động mơi giới với các bộ phận Điểm mấu chốt trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận trong một sàn giao dịch là lấy bộ phận nghiệp vụ BĐS làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗ trợ cho các chuyên viên BĐS cĩ thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng. Điều này khơng hàm ý rằng nhiệm vụ của các bộ phận khác kém quan trọng hơn mà hàm ý rằng các bộ phận khác được xây dựng xung quanh hoạt động của bộ phận nghiệp vụ BĐS. 4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS Ở Việt Nam cụm từ ”sàn giao dịch BĐS” mới được thừa nhận từ năm 2006 qua Luật Kinh doanh BĐS. Theo đĩ cĩ thể hiểu sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp dịch vụ về BĐS. Nhà nước đang khuyến khích xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn để từ đĩ đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành mạnh hĩa thị trường BĐS. Xin đưa ra một mơ hình sàn giao dịch BĐS được đánh giá đạt chuẩn : (nguồn từ đề án thành lập sàn giao dịch BĐS Việt Nam) Hiện tại ở Việt Nam đã thành lập được mạng các sàn giao dịch BĐS dưới sự bảo trợ của Bộ xây dựng và Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy tụ các sàn, trung tâm và các doanh nghiệp BĐS nhà đất cĩ uy tín, cĩ năng lực nhằm tạo lập một kênh thơng tin hiện đại, phong phú, trung thực cho các tổ chức, cá nhân, các nhà đầu tư trong và ngồi nước cĩ nhu cầu về BĐS. Đĩ cũng là cơ hội cho các thành viên trao đổi thơng tin, kinh nghiệm làm việc, thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh trang của các doanh nghiệp BĐS. Mặt khác việc thành lập mạng lưới chính là cách giúp các cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt các thơng tin về thị trường BĐS một cách kịp thời để ban hành những cơ chế chính sách phù hợp, hịan thiện hệ thống pháp luật đảm bảo cho thị trường này phát triển bền vững. Tham khảo mơ hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS ở một số nước trên thế giới như sau: (tài liệu tham khảo ở trang web của cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng) Ở Mỹ, phần lớn các thành phố lớn đều cĩ một hội nghề nghiệp để giúp cho những người mơi giới BĐS hành nghề hiệu quả hơn, đĩ là MLS (Multiple Listing Service _ hệ thống thơng tin đa chiều). MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thơng tin, khi những thơng tin này được sử dụng thành Cơng những người mơi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thơng tin gốc. Cĩ thể tham khảo mơ hình trên qua trang web: www.realtor.com Ở Trung quốc, các giao dịch về BĐS cĩ thể thơng qua đại lý, người trung gian, tổ chức mơi giới… Những năm gần đây các cơ quan chủ quản ngành BĐS, hiệp hội ngành nghề, tổ chức mơi giới và đơn vị báo chí tổ chức một số triển lãm để các Cơng ty phát triển BĐS tập trung cùng nhau thúc đẩy việc bán nhà. Ngồi ra cịn định kỳ tổ chức các hoạt động “ xem nhà cuối tuần”, một ngày cĩ thể đi xem nhà nhiều nơi, cũng là một kênh mà người mua nhà cĩ được các thơng tin cần thiết. Như vậy, qua kinh nghiệm hoạt động của một số nước phát triển hơn Việt Nam thì để hoạt động lĩnh vực BĐS đạt hiệu quả cao cần cĩ sự liên kết giữa các doanh nghiệp. Vấn đề đặt ra cho các sàn giao dịch BĐS nĩi riêng và các doanh nghiệp BĐS nĩi chung là cần hồn thiện về quy mơ tổ chức, quy trình hoạt động nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và hiệu quả hoạt động. Chương 2 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BĐS VIỆT NAM I Giới thiệu về Cơng ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam (sàn V- Reex) 1. Bối cảnh ra đời của Cơng ty Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ cao, nhu cầu về nhà ở, văn phịng cho thuê, các dịch vụ BĐS liên quan... ngày càng lớn. Điều đĩ thúc đẩy thị trường giao dịch BĐS phát triển một cách rầm rộ, tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bất cập như: thơng tin về thị trường cịn thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn đang hoạt động rất Cơng khai gây khĩ khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm sốt thị trường. Với những giao dịch được thực hiện qua các trung tâm mơi giới BĐS thì chủ yếu chỉ mang tính giới thiệu giữa hai bên mua – bán, ít cĩ khả năng tư vấn về những thơng tin cần thiết về BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn về thơng tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS; sau khi nhận hoa hồng mơi giới giữa hai bên, người mơi giới khơng cịn trách nhiệm gì. Mặt khác, theo quy định của Luật kinh doanh BĐS thì từ 1/1/2009 tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thơng qua sàn giao dịch BĐS (điều 59) nhằm nỗ lực đưa thị trường BĐS vào khuơn khổ quản lý và hoạt động minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Điều đĩ tạo cơ sở về pháp lý cho các sàn giao dịch BĐS ra đời đồng loạt, sàn V- Reex cũng khơng là ngoại lệ. Việc lập sàn giao dịch BĐS sẽ giúp thị trường ngày càng đi vào ổn định, thơng tin trong lĩnh vực mua bán, đầu tư BĐS càng Cơng khai, minh bạch. Từ đĩ sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường của giới cị đất, giao dịch ngầm. Một đặc điểm khác của các giao dịch BĐS là giá cả do các bên thỏa thuận với nhau, nhiều trường hợp kê khai giá mua quá rẻ khiến cơ quan thuế thất thu nặng nề trong việc thu thuế. Mục tiêu thành lập sàn Theo định hướng hoạt động của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam, sàn V-Reex muốn tạo ra mơi trường kinh doanh chuyên nghiệp, nâng cao kiến thức thực tế về thị trường BĐS cho những người tham gia. Những người tham gia giao dịch BĐS tại sàn sẽ được hỗ trợ từ các tổ chức cĩ liên quan tới giao dịch như các tổ chức Ngân hàng, kho bạc, thuế, Cơng chứng... Điều đĩ rút ngắn được thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện và hồn thành các giao dịch, đồng thời cịn tạo cho người tham gia cĩ nhiều cơ hội như : được hỗ trợ vốn vay với lãi suất phù hợp, thế chấp thuận lợi... Sàn giao dịch BĐS sẽ là nơi để các cơ quan quản lý nhà nước tổng hợp, nắm bắt thơng tin, theo dõi, nhận định chính xác và đầy đủ hơn về diễn biến của thị trường gĩp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, giảm thiều các rủi ro trong giao dịch trên thị trường, giúp Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường một cách hiệu quả, đồng thời gĩp phần tăng nguồn thu ngân sách thơng qua thuế chuyển nhượng BĐS, thuế thu nhập.. Từ mục tiêu như thế, V- Reex sẽ trở thành sàn giao dịch BĐS số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án BĐS và giới kinh doanh BĐS cũng như những người cĩ nhu cầu mua, bán BĐS. 1.1 Quá trình hình thành Cơng ty BĐS và thị trường BĐS đã và đang đĩng một vai trị quan trong trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt trong quá trình Cơng nghiệp hố hiện đại hố của nước ta trong thời gian tới. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan mà thị trường BĐS khơng được coi trọng nhiều, nên dẫn đến hiện tượng nĩng lạnh thất thường. Điều đĩ đã dẫn đến những ảnh hưởng xấu tới sự phát triển của thị trường BĐS và sự đĩng gĩp của nĩ với nền kinh tế quốc dân.Từ khi luật kinh doanh BĐS cĩ hiệu lực 1/1/2007 và sự ra đời NĐ 153/CP 2008 chứng tỏ sự quyết tâm của cơ quan nhà nước nhằn đưa thị trường BĐS lại vị trí của nĩ. Nắm bắt được tình hình đĩ và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở vật chất cũng như con người của các cổ đơng chiến lược cũng như các các cổ đơng khác để cuối năm 2008 đã ra đời Cơng ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam với lĩnh vực chính là sàn giao dịch BĐS Việt nam (sau gọi là sàn giao dịch BĐS) theo giấy phép hoạt động theo Cơng văn số 1143/BXD – QLN ngày 13/6/2008. Ÿ Tên đầy đủ: Cơng ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam Địa chỉ : Tầng 6A tồ nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Đại diện: ơng Đặng Thanh Hải - Chức vụ: Giám đốc Tên tiếng anh: Vietnam Real estate Exchange Join Stock Company Tên viết tắt: V-Reex Vốn điều lệ: 6,000,000,000 đồng Việt Nam Điện thoại: 043.5378731 FAX: 043.5378733 Giấy CNĐKKD: Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 12/09/2008 Số tài khoản: 14020736933016 tại ngân hàng TECKCOMBANK Mã số thuế: 0102298106 Website: www.v-reex.com.vn Cơng ty được thành lập dựa trên cơ sở gĩp vốn của các cổ đơng chiến lược như : Ngân hàng thương mại cổ phần ngồi quốc doanh Việt nam – VPBank ; Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội – MB ; Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt nam – Teconbank ; Quỹ đầu tư BĐS ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngồi quốc doanh Việt nam – VPReit ; Cùng với 2 cổ đơng khác là Cơng ty INB Investments (Cty cổ phần đầu tư gồm cĩ : Đầu tư tài chính, đầu tư BĐS, tư vẫn tài chính, mua bán doanh nghiệp) và Cơng ty luật Vietrust (Chuyên tư vấn luật và các dịch vụ hành chính khác) Cơng ty được thành lập và đi vào hoạt động cuối năm 2008, đến 24/3/2009 chính thức được khai trương. V- Reex là sàn giao dịch đầu tiên tại miền Bắc đạt tiêu chuẩn của bộ Xây dựng, một lợi thế Cơng ty cho sự nghiệp sau này giúp gĩp phần vào việc xây dựng thương hiệu và uy tín tới đối tác và khách hàng của Cơng ty. 1.2 Chức năng và nhiệm vụ của sàn V-Reex Sàn giao dịch BĐS hoạt động chủ yếu thơng qua các chức năng, nhiệm vụ chính như sau: a. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS và thực hiện các dịch vụ: Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS như: mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS, xin phép xây dựng, di sản, thừa kế, hợp thức hố và xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà, .... Chủ động tìm kiếm nguồn hàng cũng như đầu tư vào các dự án BĐS để mang lại lợi nhuận cho Sàn giao dịch. b. Mơi giới BĐS: Tìm kiếm đối tác cung cấp, đối tác cĩ nhu cầu đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các Cơng việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Cung cấp thơng tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.   c. Định giá BĐS: Đây là một chức năng quan trọng của sàn giao dịch, việc định giá này khơng chỉ là để thực hiện dịch vụ mà cịn là căn cứ để lãnh đạo sàn giao dịch quyết định phương án kinh doanh. Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá. Cung cấp dịch vụ Định giá BĐS cho các đối tượng khách hàng: - Các ngân hàng, các tổ chức tín dụng. - Các quỹ đầu tư. - Các Cơng ty xây dựng, các Cơng ty BĐS. - Khách hàng là các cá nhân cĩ nhu cầu. Chứng thư định giá của V-Reex chỉ cĩ giá trị trong thời hạn 03 tháng, vì vậy sàn đưa ra 1 sản phẩm khuyễn mãi là tái thẩm định giá với mức chi phí bằng 30% phí thẩm định lần đầu. d. Tư vấn, tài chính BĐS và tư vấn tín dụng. Tư vấn pháp lý về BĐS: các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSD nhà... Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh BĐS; nghiên cứu khả thi dự án; phân tích tài chính; phân tích thị trường Khi bên mua BĐS hoặc khách hàng cĩ như cầu về vốn Do V- Reex được sự hỗ trợ của các ngân hàng ngịai quốc doanh lớn nên về mảng này được xác định là một lợi thế của sàn. Dịch vụ hỗ trợ khách hàng bên cạnh đĩ cũng hỗ trợ cho các dịch vụ của sàn (dịch vụ mơi giới, định giá) làm tăng tính đa dạng và chuyên nghiệp. e. Quảng cáo BĐS Quảng cáo BĐS được thực hiện thơng qua sàn giao dịch BĐS, trên phương tiện thơng tin đại chúng hoặc các phương tiện khác: Tại sàn giao dịch, trên báo chí, truyền hình, tờ rơi, trang Web của sàn và hệ thống các Ngân hàng là đối tác của VP Reit. Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được thống nhất thơng qua các hợp đồng. Sàn giao dịch sẽ đưa ra quy định mức giá dịch vụ quảng cáo BĐS và được bên thuê quảng cáo chấp thuận. Sàn giao dịch BĐS chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Việc quảng cáo BĐS phải theo quy định của Luật này và pháp luật về quảng cáo. Đấu giá BĐS - Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc Cơng khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. - Hình thức đấu giá BĐS bao gồm: Trực tiếp bằng lời nĩi; Bỏ phiếu; Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Quản lý BĐS theo hợp đồng - Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS; - Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của BĐS; - Thực hiện bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa BĐS; - Quản lý, giám sát việc kinh doanh, khai thác, sử dụng BĐS của khách hàng theo đúng Cơng năng, thiết kế và hợp đồng; Đưa ra các chiến lược Marketing. - Đưa ra các chiến lược Marketting bằng việc nghiên cứu thị trường BĐS và tổ chức quảng cáo trên các phương tiện thơng tin đại chúng: báo chí, truyền hình, internet... 1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy của sàn Sàn giao dịch BĐS hoạt động điều hành theo cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm: Phịng Dịch vụ BĐS Phịng Kế hoạch- Marketing Phịng Tổ chức Hành chính Phịng Kinh doanh Phịng Thơng tin và Quản lý BĐS Phịng Kế tốn Thống kê BAN LÃNH ĐẠO SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Mỗi phịng ban trong Cơng ty thực hiện một chức năng cụ thể nhưng luơn cĩ sự hỗ trợ, hợp tác trong Cơng việc. Ban lãnh đạo sàn gồm 1 giám đốc và 1 phĩ giám đốc, đĩ là những người đáp ứng đầy đủ các điều kiện của người lãnh đạo doanh nghiệp theo quy định của Luật doanh nghiệp. Giám đốc chịu trách nhiệm điều hành tịan bộ hoạt động của sàn, chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của cá nhân, là người xây dựng kế hoạch và chương trình hoạt động của sàn để trình cấp cĩ thẩm quyền. Phĩ giám đốc là người giúp việc giám đốc, được quản lý, điều hành một số mặt do giám đốc phân Cơng và ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật và cấp trên về các việc được giao. Phịng Tổ chức – hành chính: là phịng chức năng giúp lãnh đạo sàn trong việc xây dựng phương án, đề án, quy định, quy chế, các Cơng tác hành chính khác. Phịng Tài chính – kế tốn: hạch tốn kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và Cơng tác thống kê đối với tồn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của sàn; xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn cho Cơng ty. Phịng Kế hoạch – marketting: là phịng chức năng nhằm xây dựng kế hoạch kinh doanh, kế hoạch marketting và thực hiện các chương trinh quảng cáo... Phịng Kinh doanh: tổ chức bán hàng, đề xuất các phương án tiêu thụ sản phẩm, chủ động tìm kiếm các đối tác và thực hiện các Cơng tác dịch vụ khách hàng. Phịng Dịch vụ BĐS : Tổ chức các Cơng việc liên quan đến định giá và tư vấn BĐS, tổ chức các phiên đấu giá và dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất... theo yêu cầu của các tổ chức và cá nhân. Phịng Thơng tin và quản lý BĐS: quản lý, giám sát khai thác và sử dụng BĐS của khách hàng; xây dựng, cập nhật và bảo trì website của sàn; lưu trữ các hồ sơ dữ liệu về BĐS như quy hoạch phát triển, quy hoạch chi tiết... 2. Xây dựng và hoạt động của sàn V-Reex. 2.1 Đầu tư xây dựng và trang thiết bị cho sàn V-Reex Do Cơng ty được thành lập vào cuối năm 2008 nên kết thúc năm kế tốn tình hình Cơng ty chưa cĩ gì thay đổi về doanh thu. Thực chất Năm 2008 là năm đầu tư của Cơng ty vào cơ sở vật chất là phần nhiều. Bảng số 2.1 Chi phí đầu tư hoạt động sàn giao dịch. ( Đơn vị triệu vnđ) TT Nội dung Số lượng Đơn giá Thành tiền Năm 2008 A Ngân sách đầu tư ban đầu 2008 1,452 1 Chi phí xây lắp 252 Vách ngăn phân phịng 20 4 80 Sơn tường 12 6 72 Thảm 16 5 80 Khác 20 Trang bị nội thất 400 Khu vực lễ tân 2 50 100 Bàn ghế 20 10 200 Khác 100 2 Trang thiết bị hệ thống kỹ thuật 600 Hệ thống mạng lan, máy chủ 4 12.5 50 Máy photo coppy 5 10 50 Máy in màu 2 15 30 Máy điện thoại, fax 15 10 150 LCD, máy chiếu 4 50 200 Máy tính 12 10 120 3 Đầu tư xây dựng website riêng 1 200 200 B Dự kiến ngân sách hoạt động hàng năm 3,675 Văn phịng phẩm 10 5 50 Nhân sự 12 3,500 546 Thuê diện tích 450 561,000 3,029 Website 1 50 50 2.2 Các kết quả đạt được Các điểm mạnh mà hiện tại V-REEX đã tạo dựng được: ü Một sàn giao dịch đạt chuẩn với quy trình các hoạt động dịch vụ chuẩn, cung cấp cho khách hàng những tiện ích thiết thực nhất Cĩ mạng lưới thơng tin mơi giới rộng khắp nên luơn cập nhật thơng tin giao dịch trên thị trường nhanh và chính xác nhất. Ba chi nhánh phụ trách ba khu vực trung tâm của Thủ đơ nên cĩ thể bao quát được thị trường Thử nghiệm mơ hình kinh doanh mới của doanh nghiệp kinh doanh thơng tin thị trường BCIA tương đối thành Cơng. Được sự quan tâm của thị trường và các cổ đơng, tận dụng được các mối quan hệ sẵn cĩ của VPREIT và 3 ngân hàng để mở rộng quan hệ hợp tác kinh doanh lâu dài. Đây cũng chính là cầu nối đến nguồn cung , nguồn cầu BĐS ( là các dự án BĐS, các BĐS phát mãi từ ngân hàng….) giúp hoạt động mơi giới ở sàn thêm thuận lợi. Xây dựng được Map price trong khu vực Hà Nội, dùng thơng tin này để so sánh, giúp cho việc xác định giá trị BĐS trở nên dễ dàng và hiệu quả. Khách đến với hoạt động mơi giới cịn cĩ thể được hỗ trợ, tư vấn về các vấn đề liên quan đến BĐS. Xây dựng được Map price nhằm tạo cơ sở để đánh giá thị trường, đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý. Đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình với Cơng việc Tuy mới đi vào hoạt động nhưng Cơng ty đã triển khai được 2 dự án lớn , đĩ là: Hồng Quân plaza và khu đơ thị Bình Minh Các lợi thế chiến lược: - Là khu kinh tế trọng điểm của khu vực BĐSCL - Giao thơng đường thủy: Nằm bên bờ sơng Hậu, cảng Bình Minh là tuyến giao thơng quan trọng kết nối các khu vực trong và ngồi nước. - Giao thơng đường bộ: ngay cầu Cần Thơ _ cầu nối quan trọng liên kết các tỉnh ĐBSCL. - Quy hoạch hạ tầng hiện đại, đồng bộ gồm nhiều Cơng trình thương mại, dịch vụ: Trường học, trung tâm thương mại, cảng nước sâu, khu Cơng nghiệp… Quy mơ: Nằm trong tổng thể 162ha; đơ thị mới Bình Minh với diện tích 30ha. Nhà phố 1 trệt 2 lầu và 1 trệt 3 lầu với diện tích tương ứng: 5x19m, 5x21m, tổng xây dựng là 222m2, 358m2. Nhà biệt thự ven sơng với diện tích 300 – 500m2. Hạ tầng: hiện đại với hệ thống giao thơng đồng bộ, điện, nước, xử lý nước thải, hệ thống thơng tin liên lạc, hệ thống xử lý rác thải…theo tiêu chuẩn. Tiện ích: nằm trong khuơn viên cĩ trung tâm thương mại, trường học, Cơng viên Lộ giới: 14m, 22m, 24m, 30m. Bên cạnh thành quả trên, V-Reex đã và đang từng bước khẳng định được vai trị sàn giao dịch BĐS đạt chuẩn đầu tiên tại miền Bắc. Tính đến thời điểm hiện tại, Cơng ty đã thực hiện xong mục tiêu chiến lược giai đoạn 2008 – 2009, đĩ là: Hồn thành mơ hình hoạt động tổ chức nhân sự Kết hợp và khai thác tốt các nhu cầu định giá tài sảm đảm bảo nợ vay từ các ngân hàng để bước đầu xây dựng uy tín trong thị trường - Phát triển các hoạt động tư vấn mơi giới tín dụng: định giá và mua bán tài sản cầm cố. Số lượng đơng đảo khách đến thăm và giao dịch với sàn chính là minh chứng cho sự thành Cơng của sàn II. Thực trạng về hoạt động mơi giới tại sàn V- Reex. Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động mơi giới tại sàn Tổ chức bộ máy mơi giới, chức năng và nhiệm vụ Hoạt động mơi giới BĐS tại sàn V- Reex nằm trong phịng kinh doanh và là một mảng chính trong sự hoạt động của phịng này. Chức năng của phịng kinh doanh: - Tổ chức bán hàng trên cơ sở xác định tính thích hợp pháp của sản phẩm, thực hiện các Cơng việc bán hàng trực tiếp hoặc thơng qua các hình thức khác. - Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh tốn linh hoạt. - Chủ động tìm kiến các đối tác và thực hiện việc mơi giới BĐS . - Thực hiện các Cơng tác dịch vụ phục vụ khách hàng như : Tiếp thu và giải quyết các khiều nại, thắc mắc của khách hàng về sản phẩm, thực hiện việc chăm sĩc khách hàng. - Thực hiện các Cơng tác sau bán hàng như: Hồn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà, lưu trữ tồn bộ hị sơ giáy tờ, hợp đồng sản phẩm. V- Reex bước đầu đi vào hoạt động cịn gặp nhiều khĩ khăn, mảng hoạt động chính vẫn là dịch vụ mơi giới và định giá BĐS. Mục tiêu trong dài hạn của sàn là xây dựng Cơng ty thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS cĩ uy tín và vị thế trên ._.00 4,500 5 Tỉ lệ lợi nhuân/ Vốn điều lệ 25% 30% Từ kế hoạch doanh thu dự kiến ta thấy mức độ đĩng gĩp của hoạt động mơi giới cho sàn là giảm dần: - Năm 2008 chiếm 45,5% doanh thu tịan sàn, cĩ thể coi đĩ là lĩnh vực tiên phong cho bước đầu hoạt động của V-Reex. - Năm 2009 dự kiến khoảng 30,9%; năm 2010 chỉ cịn khoảng 19,2%. Cộng thêm mục tiêu chiến lược của sàn thì cĩ thể thấy V-Reex đang khơng chú trọng phát triển mảng mơi giới BĐS… Điều này nằm trong chiến lược của Cơng ty nhằm đưa V-Reex là sàn số một về các hoạt động định giá và đấu thầu BĐS, tuy nhiên với tư cách là một sàn chuẩn nên V-Reex vẫn quan tâm hịan thiện hoạt động mơi giới và một số lĩnh vực khác. Giải pháp nhằm cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động mơi giới tại sàn giao dịch BĐS. Sự cần thiết phải cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động mơi giới BĐS. Đầu năm 2008, sàn BĐS vẫn cịn là một khái niệm xa lạ thì đến nay, hàng loạt các sàn BĐS của các doanh nghiệp đã xuất hiện trên thị trường BĐS_ một thị trường quan trọng của nền kinh tế. Tuy vậy hiệu quả hoạt động của các sàn vẫn chưa cao vì sự non trẻ của mơ hình doanh nghiệp mới, thiếu tính chuyên nghiệp, chưa cĩ sự kết hợp ăn ý của các hoạt động trong sàn. Sàn là chợ để trao đổi, giao dịch, buơn bán nhiều hàng hĩa liên quan đến BĐS nên hoạt động mơi giới ở sàn cũng là một mảng quan trọng. Như vậy, để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn cũng đồng nghĩa với việc phải nâng cao hoạt động mơi giới BĐS. Cùng tìm hiểu về thực trạng của hoạt động mơi giới BĐS hiện nay : Trong xã hội hiện nay vẫn cịn cĩ tâm lý đánh đồng mơi giới BĐS là “cị nhà đất” vì vẫn tồn tại những trung tâm tự phát khơng hề cĩ giấy phép hoạt động. “ Chỉ cần treo biển, rồi tuyển một nhân viên học chưa hết lớp 12, sắm thêm một bộ bàn ghế, một điện thoại bàn, dán hình vài dự án…là thành trung tâm mơi giới”, ơng Nguyễn Trần Nam (thứ trưởng Bộ xây dựng) đã ví von như thế về các trung tâm kể trên. Nhiệm vụ chính của các “cị” là chỉ trỏ, dẫn khách xem nhà đất…và bằng nhiều thủ thuật khác miễn sao lấy được tiền hoa hồng từ thương vụ. Một số trung tâm khác cĩ quy mơ lớn hơn nhưng cũng chủ yếu chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp, hiểu biết chưa đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh, mơi giới BĐS. Từ đĩ hoạt động này làm mất lịng tin, khơng nhận được thiện cảm của khách hàng, làm xấu đi mơi trường kinh doanh BĐS. Hoạt động mơi giới như thế bị đánh giá là thiếu chuyên nghiệp - đương nhiên! Bởi vậy, em xin đi vào đánh giá thực trạng của những doanh nghiệp hoạt động mơi giới cĩ bài bản và đang cĩ xu hướng hịan thiện hoạt động này, đĩ là các sàn giao dịch BĐS. Theo thống kê của Cơng ty địa ốc Sài Gịn thương tín, hiện nay (tính đến đầu tháng 4/2009) cĩ khoảng 45 sàn giao dịch mới được mở theo quy định của Bộ xây dựng. Tuy nhiên, hơn 50% số sàn do các chủ đầu tư lập ra chỉ để phục vụ cho việc kinh doanh các dự án do Cơng ty làm chủ đầu tư, chỉ một số ít sàn cĩ chức năng chuyên về mơi giới. Đã cĩ hơn 1200 chứng chỉ hành nghề mơi giới được cấp ( tính đến giữa tháng 3/2009), tuy vậy chưa thể lạc quan về chất lượng hành nghề của tất cả các mơi giới viên kể trên vì thực tế cĩ nhiều cơ sở đào tạo các lớp ngắn hạn phục vụ cho việc cấp chứng chỉ hành nghề mơi giới theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng đào tạo; đa số chỉ đào tạo trên lý thuyết, thiếu giáo trình, thiếu đội ngũ giảng viên cĩ kinh nghiệm… Từ thực tế đĩ cho thấy chất lượng nguồn nhân lực về mơi giới ở sàn vẫn cịn là một vấn đề đáng quan tâm. Việc hàng loạt các Cơng ty BĐS thành lập sàn trong một thời gian ngắn để đối phĩ với quy định của Nhà nước đã khiến nguồn nhân lực này thêm khan hiếm. Nhiều sàn cố gắng lượm nhặt những người cĩ hiểu biết hoặc kinh nghiệm về thị trường BĐS làm nhân viên mơi giới, trường hợp cần thiết thì khi người đĩ chưa cĩ chứng chỉ hành nghề cĩ thể được Cơng ty tạo điều kiện cho họ theo học các khĩa ngắn hạn để hợp lý hĩa thủ tục. Cịn rất nhiều mơi giới viên mới chỉ dừng lại ớ mức giới thiệu, quảng cáo và dẫn dắt thương vụ chứ chưa cĩ sự tư vấn về pháp lý, tài chính hay giá cả. Theo khảo sát của Vnexpress.net cuối tháng 4 vừa qua, tính đến thời điểm hiện nay thì khách hàng giao dịch nhà đất với các đơn vị mơi giới đều nắm đằng lưỡi và chịu nhiều rủi ro, chưa cĩ vụ địi tiền mơi giới nào thành Cơng trong những dự án “đổ bể” giữa chừng. Chẳng hạn như vụ ồn ào mua căn hộ Adinis 1, 2 của Cơng ty Vạn Thịnh Hưng (nay là Cơng ty Phục Hưng) trong năm 2008, khoản tiền mơi giới ăn chênh lệch của khách mua căn hộ cĩ giá 50-15- triệu đồng mỗi căn nhưng khi dự án “hỏng ăn” thì khách hàng mất trắng khoản tiền này. (Ví dụ được trích dẫn từ bài viết “loạn mơi giới nhà đất vì thiếu chế tài” ngày 22/4/2009 trên trang www.vietnamnet.vn ) Một thực tế nữa là các sàn BĐS được mở tràn lan song các giao dịch ngồi luồng, mua bán trao tay vẫn nhiều dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chât hình thức. Nhìn chung, các nhà chuyên mơn nhận định hiệu quả hoạt động các sàn vẫn chưa cao, kể cả các sàn được coi là “đại gia” vẫn chưa tạo được nét đột phá và dấu ấn riêng. Các sàn phát triển tràn lan và khơng ai kiểm sốt được chất lượng hàng hĩa giao dịch. Thực tế đáng buồn đĩ khiến một số chuyên gia nhận xét “hoạt động mơi giới BĐS càng trở nên bát nháo”. Như vậy, để giải quyết tình trạng trên và nâng cao được chất lượng hoạt động dịch vụ mơi giới tại sàn chỉ cĩ cách là phải cải tiến và chuyên nghiệp hĩa nghề mơi giới. Sự cấp thiết của vấn đề này được thể hiện bởi hội nghị về mơi giới và đầu tư BĐS (ngày 28/3 tại thành phố Hồ Chí Minh) với lãnh đạo Bộ Xây dựng, các đơn vị tiếp thị nhà đất và doanh nghiệp địa ốc. Tại đĩ đã tranh luận sơi nổi về thực trạng ngành nghề mơi giới địa ốc cịn non yếu tại Việt Nam và đưa ra các giải pháp để chuyên nghiệp hĩa nghề này. Thực tế thị trường địi hỏi phải cải tiến và nâng cao chất lượng nghề mơi giới, phải chuyên nghiệp hĩa để cạnh tranh và phát triển. Các giải pháp cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động mơi giới tại sàn giao dịch BĐS. Sự tác động từ phía nhà nước Đại diện Cơng ty phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức house) nhận xét, hiện nay Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định suơng về mơi giới mà thiếu cơ chế giám sát, chế tài nên khĩ tránh khỏi thị trường vẫn cịn nhiều mơi giới “dỏm” chuyên bán sản phẩm bất hợp pháp, đầy rủi ro, gây thiệt hại cho người mua. Ví như trường hợp kể trên, phản ánh của khách hàng Adonis, cĩ ít nhất hàng tỷ đồng tiền mơi giới của họ bị bốc hơi cịn “cị” vẫn nhởn nhơ vơ trách nhiệm, khơng hề chịu bất cứ một thiệt hại hay chế tài nào. Trước thực trạng đĩ Bộ Tài nguyên và Mơi trường đã đang dự thảo nghị định quy định mức xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đĩ quy định mơi giới nhà đất gây thiệt hại cĩ thể bị phạt tới 50 triệu đồng. Khi nghị định này được thực thi sẽ là cách thức hữu hiệu tăng cường đạo đức nghề nghiệp cho mơi giới viên_ một yếu tố thể hiện sự chuyên nghiệp hĩa. Một điều cần chú ý nữa là vấn đề nhân lực trong ngành BĐS. Với quy định hiện nay của Luật chỉ địi hỏi các doanh nghiệp đáp ứng về “lượng” chứ chưa quan tâm đến “chất” nhân lực. Chứng chỉ hành nghề ở Việt Nam cĩ giá trị vơ thời hạn, trong khi ở các nước khác như Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng 2 - 4 năm những người mơi giới đã được cấp bằng phải đi học lại để đổi bằng mới và cập nhật thơng tin về thị trường, chính sách về nhà đất để tư vấn cho khách hàng. Qua sự khác biệt đĩ, nên chăng bổ sung các quy định mới? Thêm nữa, hiện tượng mở các sàn BĐS hiện nay là ồ ạt, tràn lan và khơng ai kiểm sốt được chất lượng của hàng hĩa giao dịch. Ơng Phạm Sỹ Liên, phĩ chủ tịch Tổng hội xây dựng, đề xuất chỉ nên thành lập sàn ở một số thành phố chính và đặc biệt phải cĩ sự kiểm sốt của Nhà nước. Nếu làm được điều đĩ sẽ nâng cao được chất lượng của các sàn BĐS. Ngồi ra để cĩ thể phát triển nghề mơi giới chuyên nghiệp hơn cần Chính phủ xây dựng các chính sách phát triển BĐS một cách minh bạch và bình đẳng để khuyến khích mọi thành phần tham gia phát triển; cần một giải pháp cho vấn đề tài chính – BĐS để chúng hỗ trợ nhau. Cĩ thể thấy mối quan hệ qua lại của nhà nước với thị trường BĐS qua sơ đồ sau: Chính phủ - Nhà đầu tư - Khách hàng sử dụng - Ngân hàng - Quỹ đầu tư - Cty chứng khốn - Cty đầu tư - Cty kinh doanh(sàn) - Cty xây dựng - Cty địa ốc Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần cĩ các giải pháp đồng bộ, nhà nước cần phải: Tạo lập và phát triển hàng hĩa cho thị trường BĐS qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất. Phải nhanh chĩng hồn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS. Các chính sách và các quy định phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, khơng chồng chéo, ổn định. Cần tạo mơi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS; cần tạo ra một “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia loại hình này Hồn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ “lách” luật. Phải xây dựng, chuẩn hĩa các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐS, từ đĩ làm căn cứ cho việc tính giá trị BĐS phục vụ cho các hoạt động tư vấn, thế chấp, mua, bán BĐS. Sự quản lý của Nhà nước là cần thiết để thị trường phát triển, hạn chế sự lạm dụng, bĩp méo, thao túng. Và với các chính sách phát triển thị trường BĐS, các cơ chế giám sát, chế tài trong hoạt động mơi giới BĐS của nhà nước sẽ giúp nâng cao được tính chuyên nghiệp cũng như hiệu quả của hoạt động dịch vụ này. Chuyên nghiệp hĩa từ chính các sàn giao dịch Nhân lực là yếu tố cốt lõi của các doanh nghiệp. Bởi vậy để hoạt động mơi giới đạt hiệu quả cao cần chú ý phát triển các mơi giới viên về kỹ năng mơi giới và đạo đức nghề nghiệp. Nâng cao kỹ năng mơi giới giúp cho mơi giới viên làm việc chuyên nghiệp hơn, thương vụ diễn ra suơn sẻ và dễ thành Cơng hơn; nâng cao đạo đức nghề nghiệp sẽ giúp cho khách hàng cĩ ấn tượng tốt đẹp về mơi giới viên, về sàn BĐS_một cách thức quảng bá hình ảnh và chất lượng cho doanh nghiệp hữu hiệu nhất. Vấn đề đặt ra cho các sàn là cần nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, đây là vấn đề nĩi dễ nhưng làm chưa chắc đã dễ. Sàn nên làm gì? Theo em, các sàn nên chủ động cập nhật những quy định, chính sách mới của chính phủ với các hoạt động liên quan đến lĩnh vực BĐS để tạo cơ hội cho các mơi giới viên được tiếp cận và áp dụng kịp thời những thay đổi, bổ sung đĩ. Ví như sự thay thế thơng tư 05/2006/TT-BXD bằng thơng tư 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng, mơi giới viên cần hiểu sự thay đổi về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư, từ đĩ mới cĩ thể tư vấn cho khách hàng và thực hiện mơi giới đúng pháp lý. Ngồi ra sàn cần cĩ quy chế thưởng phạt, khuyến khích mơi giới viên phát huy sự linh động, tính sáng tạo và hiệu quả Cơng việc; cần hướng cho nhân viên suy nghĩ theo hướng chuyên nghiệp hĩa nghề nghiệp đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng và uy tín khơng chỉ của bản thân mơi giới viên mà cịn cho cả hệ thống sàn giao dịch. Mỗi cá nhân chuyên nghiệp là một thành tố xây dựng nên một hệ thống chuyên nghiệp. Trong hoạt động mơi giới thì thơng tin về hàng hĩa BĐS là điều vơ cùng quan trọng, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của mơi giới viên và uy tín của sàn giao dịch. Các sàn cần nâng cao số lượng và chất lượng các nguồn cung trên thị trường để tạo độ phong phú về hàng hĩa và tăng sự lựa chọn cho khách hàng. Cần cĩ các phương tiện thuận tiện cho việc giới thiệu hàng hĩa đến với khách, việc mơi giới viên vừa giới thiệu BĐS qua bằng các hình ảnh sinh động và xác thực vừa cĩ sự tư vấn về các lĩnh vực xoay quanh việc giao dịch BĐS sẽ là một cách thức gây ấn tượng tốt, tạo niềm tin cho khách hàng ngay từ khi bước chân đến sàn. Ngồi ra các sàn giao dịch nên cĩ sự liên kết với nhau, nên tham gia vào các hiệp hội BĐS vì các hiệp hội đĩ vừa là cầu nối giữa các doanh nghiệp BĐS với nhau vừa là cầu nối giữa các doanh nghiệp BĐS với các cơ quan nhà nước. Điều này sẽ giúp các sàn trao đổi thơng tin, học hỏi kinh nghiệm và chia sẻ cơ hội, cùng hợp tác để thành Cơng. Những kiến nghị với sàn V-Reex nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động mơi giới. V-Reex là sàn mới đi vào hoạt động nên chắc chắn cịn những mặt chưa được hịan thiện, ngồi phần giải pháp đã được trình bày phần trên em xin đưa ra một số kiến nghị với sàn V-Rẽe vì mỗi sàn đều cĩ những đặc điểm khác nhau. Thứ nhất, tận dụng hết Cơng năng và tác dụng của các trang thiết bị. V-Reex đã cĩ được một hệ thống màn ảnh hiện đại, các bản đồ quy hoạch tại tất cả các khu vực Hà Nội, các trang thiết bị hiện đại khác. Tuy vậy thực sự thì các trang thiết bị trên chưa được sử dụng hết vai trị và tác dụng của chúng. Cĩ thể học hỏi cách sử dụng của các sàn khác như: nối mạng tra cứu thơng tin trực tuyến, hệ thống niêm yết thơng tin bằng các hình ảnh, phần mềm quản trị nhiều tính năng như quản lý thơng tin theo khu vực, sản phẩm (phương thức của sàn Viglacera); hay chiến thuật quảng cáo sản phẩm bằng video với đầy đủ hình ảnh và âm thanh sống động với các gĩc quay ghi lại chi tiết sản phẩm từ đường đi đến tiền, hậu cảng phịng ốc, ngõ ngách của nhà cần bán giúp khách hàng “mắt thấy tai nghe” (phương thức của sàn ACB). V-Reex là sàn cĩ tiềm lực về tài chính nên việc sắm các trang thiết bị hiện đại là đương nhiên, tuy vậy cần quan tâm hơn nữa đến việc khai thác tối ưu hơn nữa tác dụng của các thiết bị đĩ. Thứ hai, điều phải nĩi tới là nguồn nhân lực của hoạt động mơi giới. Hiện nay số lượng các mơi giới viên làm việc ở sàn V-Reex là khơng nhiều (khoảng 5 người), các nhân viên ở các phịng ban khác vẫn cĩ sự hỗ trợ cho phịng mơi giới. Hiện tại do sàn mới đi vào hoạt động nên mọi Cơng tác chưa trơn tru nên cĩ thể hỗ trợ như thế, nhưng làm như thế sẽ khiến sự chuyên mơn hĩa bị gián đoạn. Bởi vậy sàn nên cĩ thêm số lượng các mơi giới viên nữa để hịan thiện nhân lực phịng mơi giới. Một lợi thế và cũng là chút trở ngại cho phịng mơi giới ở V-Reex là đội ngũ mơi giới viên đều cịn rất trẻ. Tuổi trẻ đồng nghĩa với sự năng động, nhiệt tình, dám nghĩ dám làm song lại thiếu kinh nghiệm thực tế - một yếu tố cần thiết trong lĩnh vưc mơi giới BĐS. Như thế cĩ nghĩa cần nâng cao hơn nữa nguồn nhân lực này bằng cách tuyển dụng thêm nhân tài, nâng cao chuyên mơn, liên kết với các sàn khác để học hỏi kinh nghiệm làm việc cũng như cĩ sự cùng hợp tác giải quyết những thương vụ khĩ… Thứ ba, V-Reex cần quan tâm hơn nữa đến việc hồn thiện hệ thống thơng tin, hiện nay trang web của sàn vẫn cịn rất sơ sài. Để nâng cao tính chuyên nghiệp trong họat động mơi giới hơn nữa, theo em cần đưa danh sách những mơi giới viên lên trên trang web của sàn kèm theo mã số chứng chỉ hành nghề, năng lực, thành tích của họ; sẽ cĩ phần dành cho khách hàng đã từng giao dịch với các mơi giới viên đĩ nhận xét, gĩp ý. Đĩ là cách khách quan để gây dựng thiện cảm và lịng tin cho những người ghé thăm web mà khơng hề mang ý khuếch trương khoe thành tích. Mặt khác cần đưa các thơng tin về hàng hĩa BĐS lên trên đĩ để khách hàng cĩ thể tham khảo khi chưa cĩ điều kiện đến tận sàn. Điều này địi hỏi sàn phải tăng cường nguồn cung BĐS lên cho phong phú hơn nữa; đồng thời để trang web của sàn chuyên nghiệp hơn cần cĩ phần giao lưu trực tuyến của các mơi giới viên với khách, sự tư vấn online đĩ cũng là một cách thức hữu hiệu để chiếm lịng tin và sự mến mộ của khách hàng dành cho sàn. Đĩ là cách thức kêu gọi nguồn cầu, nguồn cung khá lớn mà thực tế cũng nhiều trang web làm được nhưng ở V-Reex chưa được quan tâm tới. Thứ tư, sàn V-Reex được sáng lập bởi những cổ đơng cĩ tên tuổi trên thị trường Việt Nam, đĩ là lợi thế khơng chỉ về mặt tài chính mà cịn về các mối quan hệ rộng rãi. Theo em cần phát triển hơn nữa mối quan hệ của sàn với các chủ đầu tư dự án, đĩ sẽ là nguồn cung BĐS rất lớn cho hoạt động mơi giới tại sàn. Sàn cần nhanh chĩng hồn thiện 3 chi nhánh để bao quát thị trường hơn, mở rộng địa bàn khơng chỉ ở trung tâm Hà Nội mà cịn cả những khu vực sẽ cĩ xu hướng phát triển như hướng Tây Hà Nội vì ước tính nguồn cung về các cao ốc, nhà cao tầng ở khu này khoảng 500000m2 (trong khi tại trung tâm thành phố là 300000m2). Đĩ sẽ là một thị trường sơi động cho hoạt động mơi giới BĐS phát triển. Thứ năm, V-Reex đang cĩ một quá trình khép kín giữa dịch vụ mơi giới với các dịch vụ khác của sàn, theo đánh giá của bản thân em thấy đĩ là một quá trình khép khá hồn hảo, điều này sẽ tạo cơ hội và khuyến khích khách hàng sử dụng các dịch vụ tại sàn. Tuy nhiên cần cĩ các chương trình quảng cáo quy trình này hơn nữa để thu hút sự chú ý của khách hàng như: đưa các dịch vụ hỗ trợ này lên trang web của sàn, cĩ các tờ rơi để ở khu vực trung bày thơng tin để khách hàng dễ tiếp cận… Ngịai ra tiếng nĩi của báo chí cũng cĩ tác dụng rất lớn, sàn cĩ thể đưa hình ảnh của mình lên trên những trang web cĩ số lượng người tham gia đơng đảo hoặc những báo chuyên ngành liên quan đến BĐS. Sàn nên phát triển về mảng BĐS dân cư vì cĩ thể coi đây là một thị trường cịn bỏ ngỏ của hầu hết các sàn hiện nay (mảng thị trường mà các văn phịng nhỏ lẻ làm chộp giật, thiếu chuyên nghiệp cịn các sàn thì hoat động cầm chừng). Trên đây là những ý kiến của em từ thực tế thấy được qua quá trình thực tập tại sàn, hy vọng rằng những ý kiến chủ quan đĩ cĩ thể đĩng gĩp được phần nào vào Cơng cuộc nâng cao sự chuyên nghiệp hĩa hoạt động mơi giới tại sàn. KẾT LUẬN Thị trường BĐS tại Việt Nam cịn non trẻ, hệ thống pháp luật cịn chưa đồng bộ, hoạt động mơi giới cũng mới được hình thành nên sự cịn thiếu sự chuyên nghiệp là điều khơng thể tránh khỏi. Xu thế trong tương lai là cần phải chuyên nghiệp hĩa nghiệp vụ mơi giới BĐS bởi vai trị và nhiệm vụ của hoạt động này trong thị trường BĐS nĩi riêng và với tồn nền kinh tế nĩi chung. Cĩ thể ví mơi giới như một chất xúc tác, điều hịa các giao dịch trong thị trường, thúc đẩy các giao dịch thành Cơng, gĩp phần tạo ra sự minh bạch cho thị trường BĐS. Với trách nhiệm như thế địi hỏi nhà mơi giới cần hịan thiện các kỹ năng, nâng cao chất lượng thơng tin cung cấp cho khách hàng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp để dần thay đổi quan niệm của xã hội về nghề mơi giới. Bên cạnh đĩ hệ thống sàn BĐS cũng cần được hồn thiện hơn về quy trình quản lý các hoạt động, thúc đẩy hoạt động dịch vụ mơi giới phát triển, đi đầu trong xu hướng tạo ra sự minh bạch cho thị trường hàng hĩa BĐS. Các sàn BĐS là nơi tiếp nhận những chính sách cũng như những phản hồi đầu tiên của thị trường nên cần thận trọng trong những bước đi cũng như các hoạt động trong tương lai, hạn chế những sai sĩt và tích cực xây dựng những mơ hình mới phù hợp với thị trường hơn. Trong thực trạng chung của thị trường BĐS nên sàn V-Reex đang cĩ những thuận lợi và khĩ khăn nhất định. Với lợi thế được sáng lập bởi các cổ đơng cĩ tên tuổi, với tiềm lực tài chính lớn mạnh, với một cơ cấu tổ chức tốt cùng sự ủng hộ, tín nhiệm của Bộ Xây dựng nên thời điểm này chính là cơ hội để V-Reex khẳng định vị thế và chiếm lĩnh thị trường. Hoạt động mơi giới tuy chưa phải là mục tiêu phát triển chính của sàn nhưng nĩ cũng luơn là mảng dịch vụ được sàn quan tâm và hịan thiện. Với những kiến nghị ở chuyên đề này, em mong rằng gĩp được chút ý kiến nhằm đưa hoạt động của sàn ngày một chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn. Một số tài liệu đính kèm 1. Hợp đồng mơi giới bán BĐS tại sàn V-Reex CƠNG TY CP SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM CỘNG HỊA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------------***------------ Hà nội, ngày …. tháng …. năm 2009. HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ Số: ............/2009/HĐDV-VReex. - Căn cứ vào Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11, được Quốc hội thơng qua ngày 14/06/2005; - Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006, được Quốc hội thơng qua ngày 29/06/2006; - Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Căn cứ Thơng tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng; - Căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và khả năng cung cấp dịch vụ của Sàn giao dịch BĐS V-Reex. Hơm nay,  ngày tháng năm 2009 , tại Cơng ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam – 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Chúng tơi gồm: Bên A : (Bên sử dụng dịch vụ) ...…………….……………………………………………. Địa chỉ : ………………………………………….. ……………………………………………. Điện thoại : ………………………………………… Số CMND : Ngày cấp: Nơi cấp: Bên B : Cơng ty cổ phần Sàn giao dịch BĐS Việt Nam Địa chỉ  : Tầng 6A- Tịa nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Điện thoại : 043.5378731 Fax: 043.5378733 Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 Số Tài Khoản : 14020736933016 Tại Ngân Hàng Techcombank Mã số thuế : 0102298106 Đại diện : ..................................... Chức vụ : .................................. Hai bên thống nhất ký hợp đồng với những điều khoản như sau: Điều 1: Nội dung Hợp đồng Theo nội dung yêu cầu của bên A, Bên B đồng ý cung cấp cho Bên A các dịch vụ sau : Mơi giới BĐS, tư vấn giao dịch BĐS Định giá BĐS Tư vấn quy hoạch BĐS mục tiêu Tư vấn Cơng chứng Hợp đồng mua bán BĐS và hồn thiện các giấy tờ liên quan. Tư vấn thủ tục chia tách, gộp và sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất Tư vấn tín dụng BĐS. Quảng cáo BĐS. Tư vấn thủ tục xin cấp phép xây dựng. (Bên A đánh dấu “x “ vào dịch vụ lựa chọn sử dụng) Điều 2: Quy định thực hiện các dịch vụ tại Sàn Dịch vụ  được tiến hành theo các nội dung được Nhà nước cho phép một sàn giao dịch BĐS được cung cấp theo các văn bản quy định hiện hành, các quy định được niêm yết Cơng khai tại Sàn về các dịch vụ và những thoả thuận được thống nhất bằng các Giấy đăng ký (hay Giấy yêu cầu) của khách hàng được hai bên ký xác nhận kèm theo hợp đồng này. Điều 3: Phí dịch vụ và phương thức thanh tốn Phí dịch vụ trọn gĩi của hợp đồng là: ………………………………….VND hoặc …………% giá trị của BĐS (Bằng chữ: ................................................................................) Phí dịch vụ khơng bao gồm các loại thuế, phí và nghĩa vụ đối với Nhà nước hay bên cung cấp dịch vụ thứ ba) Phí dịch vụ được thanh tốn ngay sau khi bên A hồn tất thủ tục thanh tốn lần thứ nhất (hay đặt cọc) trong giao dịch BĐS mà bên B là mơi giới. Phương thức thanh tốn: Chuyển khoản hoặc Tiền mặt. Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của bên A 4.1. Bên A cĩ các quyền sau đây: Yêu cầu bên B thực hiện đầy đủ các dịch vụ tại điều 1 của Hợp đồng này. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên B thực hiện khơng đầy đủ hoặc khơng thực hiện các nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng. Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại do lỗi của bên B gây ra. 4.2. Bên A cĩ các nghĩa vụ sau: Tạo mọi điều kiện thuận lợi để bên B hồn thành hợp đồng này Thực hiện đúng hợp đồng mơi giới BĐS đã ký. Cung cấp hồ sơ, thơng tin, tài liệu liên quan đến BĐS cho bên B và chịu trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp. Thanh tốn tiền phí dịch vụ cho bên B theo điều 3 của Hợp đồng này. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của bên B 5.1. Bên B cĩ các quyền sau đây: Yêu cầu bên A cung cấp hồ sơ, thơng tin, tài liệu liên quan đến BĐS. Hưởng hoa hồng, thù lao mơi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng mơi giới BĐS đã ký với bên A. Thuê tổ chức, cá nhân mơi giới khác thực hiện Cơng việc mơi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng mơi giới BĐS với bên A nhưng phải chịu trách nhiệm trước bên A về kết quả mơi giới. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên A thực hiện khơng đầy đủ hoặc khơng thực hiện các nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng. Tiến hành các nghiệp vụ với bên thứ ba (nếu cần) để hồn thành Hợp đồng này. Chi phí này đã được tính vào phí dịch vụ được quy định tại điều 3 của hợp đồng này. 5.2. Bên B cĩ các nghĩa vụ sau: Thực hiện đúng hợp đồng mơi giới BĐS đã ký. Cung cấp thơng tin về BĐS và chịu trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.  Điều 6: Cam kết thực hiện Hai bên cam kết thực hiện tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng; Trong quá trình thực hiện nếu gặp khĩ khăn hai Bên phải kịp thời thơng báo cho nhau, cần thiết thì trao đổi bằng văn bản tìm giải pháp thích hợp; Mọi tranh chấp nảy sinh trong việc thực hiện Hợp đồng này, hai Bên sẽ giải quyết trên tinh thần hợp tác, tương trợ lẫn nhau. Trường hợp khơng đạt được thoả thuận để giải quyết tranh chấp thì được đưa ra giải quyết tại Tồ án dân sự thành phố Hà Nội, quyết định của Tồ án là quyết định cuối cùng và buộc hai bên phải thực hiện; Hợp đồng này gồm 3 trang được lập thành 03 bản cĩ giá trị như nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 02 bản và cĩ hiệu lực kể từ ngày ký hợp đồng, cho đến khi bên B hồn thành các dịch vụ quy định tại Điều 1 và Bên A thanh tốn xong phí dịch vụ cho Bên B thì hợp đồng này xem như được thanh lý hoặc cả hai bên cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Đại diện Bên A Đại diện Bên B 2. Hợp đồng mơi giới mua BĐS : CỘNG HỊA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------------***------------ HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ Số: ............/2009/HĐDV-Vreex Hà nội, ngày …. tháng …. năm 2009. - Căn cứ vào Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11, được Quốc hội thơng qua ngày 14/06/2005; - Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006, được Quốc hội thơng qua ngày 29/06/2006; - Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Căn cứ Thơng tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng; - Căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và khả năng cung cấp dịch vụ của Sàn giao dịch BĐS V-Reex. Hơm nay,  ngày tháng năm 2009 , tại Cơng ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam – 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Chúng tơi gồm: Bên A : (Đối tác): …………………………........................................................ Địa chỉ : .................................................................... Điện thoại : .................................................................... (Nếu là doanh nghiệp ) Giấy CNĐKKD: .................................................................... Mã số thuế : .................................................................... Tài khoản : .................................................................... Đại diện : .................................................................... Chức vụ : Số CMND : Ngày cấp: Nơi cấp: Bên B :Cơng ty cổ phần Sàn giao dịch BĐS Việt Nam Địa chỉ  : Tầng 6A- Tịa nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Điện thoại : 043.5378731 Fax: 043.5378733 Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 Số Tài Khoản : 14020736933016 Tại Ngân Hàng Techcombank Mã số thuế : 0102298106 Đại diện : ..................................... Chức vụ : .................................. Hai bên thống nhất ký hợp đồng với những điều khoản như sau: Điều 1: Nội dung dịch vụ Bên B đồng ý cung cấp cho Bên A các dịch vụ sau : Giao dịch BĐS Mơi giới mua BĐS Quảng cáo BĐS Thẩm định giá BĐS Tư vấn BĐS Đấu giá BĐS Quản lý BĐS (Đánh dấu kiểm "۷" vào ơ tương ứng với dịch vụ ký kết và để trống ơ tương ứng với dịch vụ khơng ký kết).  Điều 2 : Quy định thực hiện các dịch vụ Dịch vụ  được tiến hành theo các nội dung được Nhà nước cho phép và sự thống nhất của Bên A và Bên B. Điều 3: Phí dịch vụ và phương thức thanh tốn Phí dịch vụ chưa cĩ thuế : ......................................VND Thuế GTGT (10%) : ......................................VND Phí dịch vụ bao gồm thuế GTGT : ......................................VND  (Bằng chữ:................................................................................................ .................................................................................................................. Phí dịch vụ được thanh tốn theo các lần sau đây: - Lần 1: Tạm ứng tiền thù lao dịch vụ: ......................................VND, - Lần 2: Tạm ứng tiền khi đồng ý GDịch......................................VND, - Lần 3: Bên B sẽ xuất hố đơn tài chính sau khi thực hiện xong dịch vụ và nhận số tiền cịn lại là .................................................................VND. Phương thức thanh tốn: ……………………….. Điều 4 : Trách nhiệm và quyền hạn của các Bên 4.1. Trách nhiệm của bên A Cung cấp đầy đủ, kịp thời các nhu cầu cần mua, tạo các điều kiện thuận lợi cho Bên B thực hiện dịch vụ khai thác thơng tin một cách hiệu quả nhất. Thanh tốn cho Bên B phí dịch vụ theo Điều 4 đúng hạn.  4.2. Trách nhiệm của Bên B Thực hiện đầy đủ các nội dung nghiệp vụ tương ứng với các dịch vụ ký kết, được niêm yết Cơng khai kèm theo biểu giá tại Sàn và trên Giấy đăng ký (hay Giấy yêu cầu); Đảm bảo thực hiện với chất lượng cao và nhiệt tình với Cơng việc, đúng nguyên tắc minh bạch, trung thực, uy tín, khách quan và bí mật về thơng tin cá nhân của khách hàng; Đại diện khách hàng đăng ký, để thực hiện các Cơng việc, các họat động liên quan đến nghiệp vụ tương ứng với dịch vụ ký kết được đánh dấu kiểm ở Điều 1 của hợp đồng này. Điều 5: Cam kết thực hiện Hai bên cam kết thực hiện tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng; Trong quá trình thực hiện nếu gặp khĩ khăn hai Bên phải kịp thời thơng báo cho nhau, cần thiết thì trao đổi bằng văn bản tìm giải pháp thích hợp; Mọi tranh chấp nảy sinh trong việc thực hiện Hợp đồng này, hai Bên sẽ giải quyết trên tinh thần hợp tác, tương trợ lẫn nhau. Trường hợp khơng đạt được thoả thuận để giải quyết tranh chấp thì được đưa ra giải quyết tại Tồ án dân sự , quyết định của Tồ án là quyết định cuối cùng và buộc hai bên phải thực hiện; Hợp đồng này được lập thành 02 bản cĩ giá trị như nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 01 bản và cĩ hiệu lực kể từ ngày ký hợp đồng, cho đến khi bên B hồn thành các dịch vụ quy định tại Điều 1 và Bên A thanh tốn xong phí dịch vụ cho Bên B thì hợp đồng này xem như được thanh lý hoặc cả hai bên cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Đại diện Bên A Đại diện Bên B Tài liệu tham khảo Giáo trình “Thị trường BĐS” – PGS. TS Hồng Văn Cường Bài giảng mơn “Mơi giới BĐS” – TS. Nguyễn Minh Ngọc Tài liệu “Đề án thành lập sàn giao dịch” của V-Reex; các tạp chí BĐS số 56 ra ngày 05/9/2008, bài viết “giải pháp tài chính – BĐS” Các văn bản pháp luật: Luật Kinh doanh BĐS Nghị định NĐ 153, thơng tư TT 01/2009/TT-BXD, … Các trang web: sanbatdongsan.net; vnexpress.net; vietnamnet.vn… MỤC LỤC ._.