Nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng”

lêi më ®Çu Trong thêi kú ®æi míi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë n­íc ta ®· chuyÓn sang mét b­íc ngoÆt quan träng víi tèc ®é t¨ng tr­ëng kh¸ nhanh vµ t­¬ng ®èi æn ®Þnh, trong ®ã cã sù ®ãng gãp to lín tõ khu vùc ®« thÞ. §Ó ®¸p øng qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ã th× vÊn ®Ò cung cÊp nhµ ë, c¬ së h¹ tÇng trë thµnh vÊn ®Ò bøc xóc, cÇn thiÕt, nhu cÇu nhµ ë ngµy mét t¨ng trong khi ®ã quü nhµ ë l¹i h¹n chÕ, d©n sè t¨ng nhanh, sè nhµ ë míi ®­îc x©y dùng chñ yÕu phôc vô ®èi t­îng cã thu nhËp cao. Nhµ dµnh cho c¸n bé c«ng nh©n vµ nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp ch­a ®­îc quan t©m ®óng møc. Nh×n chung tæng thÓ quü nhµ quèc gia cßn trong t×nh tr¹ng chÊt l­îng kÐm nhµ ë kiªn cè chiÕm kho¶ng 13,06%, nhµ ë b¸n kiªn cè chiÕm 49,87%, nhµ ë khung gç vµ nhµ t¹m chiÕm tû lÖ lín 37,05%, trong ®ã b×nh qu©n diÖn tÝch nhµ ë trªn ®Çu ng­êi cña Hµ néi thÊp h¬n møc b×nh qu©n cña c¶ n­íc. Trong tæng quü nhµ ë cña thñ ®« Hµ néi chØ cã 33% lµ lo¹i tèt, cßn l¹i ®Òu bÞ xuèng cÊp thuéc diªn ph¶i söa ch÷a lín hoÆc dì bá, cã tíi 30% quü nhµ do nhµ n­íc qu¶n lý lµ nhµ chung c­ phÇn lín lµ lo¹i nhµ 4 - 5 tÇng vµ ®­îc x©y dùng tõ n¨m 1956 - 1985 ®· cã hiÖn t­îng xuèng cÊp. Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y nhµ n­íc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë, riªng n¨m 2001 diÖn tÝch nhµ ë dù kiÕn ®­îc ®Çu t­ x©y dùng lµ 620000 m2, trong ®ã ®Çu t­ x©y dùng theo dù ¸n 200000 m2, ®Çu t­ c¶i t¹o tõ quü nhµ cò 20000 m2 cßn l¹i t­ nh©n tù ®Çu t­ , tæng céng kho¶ng 10000 c¨n hé phôc vô kho¶ng 50000 ng­êi d©n, nh­ng trong thùc tÕ cßn rÊt nhiÒu v­íng m¾c, quü nhµ ch­a ®¸p øng ®ñ, trong khi ®ã cÇu nhµ ë t¨ng. V× vËy tõ nh÷ng bøc xóc thùc tr¹ng trªn em xin chän ®Ò tµi: “: Mét sè gi¶i ph¸p nh»m n©ng cao ®Çu t­, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 thuéc Tæng C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ - Bé X©y dùng”, lµm ®Ò tµi luËn v¨n tèt nghiÖp cö nh©n kinh tÕ chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ Qu¶n lý §Þa chÝnh. Môc ®Ých nghiªn cøu ®Ò tµi lµ vËn dông nh÷ng kiÕn thøc ®­îc häc ë tr­êng ®Ó ph©n tÝch ®­a ra ®­îc thùc tr¹ng vÊn ®Ò nhµ ë hiÖn nay, thùc tr¹ng ®Çu t­, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2, trªn c¬ së ®Ó m¹nh d¹n ®Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p, kiÕn nghÞ nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t­, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë, nh»m n©ng cao chÊt l­îng, sè l­îng nhµ ë ®Ó cã thÓ ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay còng nh­ trong t­¬ng lai. §èi t­îng, ph¹m vi nghiªn cøu ®Ò tµi nµy lµ nh÷ng vÊn ®Ò vÒ ®Çu t­, ®Þnh gi¸ ®Ó kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 trªn gãc ®é kinh tÕ, tæ chøc cña C«ng ty kÓ tõ khi thµnh lËp ®Õn nay. §Ó nghiªn cøu ®­îc ®Ò tµi nµy em ®· sö dông mét sè ph­¬ng ph¸p trong ®ã cã ph­¬ng ph¸p thèng kª, so s¸nh, kh¶o s¸t, to¸n kinh tÕ vµ mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c ®Ó nghiªn cøu. Néi dung nghiªn cøu ®Ò tµi ®­îc thÓ hiÖn ë 3 ch­¬ng sau: Ch­¬ng I: C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn §Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ. Ch­¬ng II: Thùc tr¹ng §Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2. Ch­¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p chñ yÕu ®Èy m¹nh ®Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë t¹i C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong Bé m«n Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh, c¸c B¸c, Anh ChÞ c«ng t¸c t¹i C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2, ®Æc biÖt lµ thÇy gi¸o PGS.TS Ng« §øc C¸t ®· nhiÖt t×nh gióp ®ì ®Ó em hoµn thµnh luËn v¨n nµy. ch­¬ng I C¬ së khoa häc cña viÖc §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ I . Sù ph¸t triÓn ®« thÞ vµ vai trß cña nhµ ë ®« thÞ. 1. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. Sù ph©n chia ®Çu tiªn cña c¸c ®iÓm d©n c­ n«ng th«n vµ ®« thÞ g¾n víi cuéc ph©n c«ng lao ®éng x· héi lín vµ tiÕp diÔn kh«ng ngõng, nh­ CacMac vµ PhAngghen viÕt “ cuéc ph©n c«ng lao ®éng nµy tr­íc hÕt dÉn ®Õn lµm cho lao ®éng c«ng nghiÖp vµ th­¬ng nghiÖp t¸ch ra khái lao ®éng n«ng nghiÖp vµ do ®ã dÉn ®Õn chç lµm cho ®« thÞ t¸ch ra khái n«ng th«n...”.Qu¸ tr×nh ph©n c«ng lao ®éng ®ã chÞu t¸c ®éng trùc tiÕp cña sù ph¸t triÓn tri thøc con ng­êi th«ng qua c¸c cuéc c¸ch m¹ng khoa häc kü thuËt vµ c«ng nghÖ mµ Friedman gäi lµ “ ph¸t sinh nh÷ng c¸i míi “ t¹o thóc ®Èy kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn, chuyÓn dÞch c¬ cÊu lao ®éng theo h­íng chuyÓn dÞch tõ n«ng nghiÖp sang c«ng nghiÖp vµ dÞch vô sù dÞch chuyÓn nµy ®­îc gäi lµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. N­íc ta qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra víi 3 giai ®o¹n liªn tôc trong lÞch sö : §ã lµ giai ®o¹n ®« thÞ ho¸ d­íi ¶nh h­ëng cña” con ®­êng t¬ lôa”. Hµng lo¹t ®« thÞ h¶i c¶ng ra ®êi ë n­íc ta lµ Phè HiÕn, Héi An, Sµi Gßn... trë thµnh ®Çu mèi trao ®æi bu«n b¸n qua ®ã kÝch thÝch thÞ tr­êng hµng ho¸ c¸c s¶n phÈm truyÒn thèng, g¾n s¶n phÈm nµy víi thÞ tr­êng thÕ giíi, víi cuéc c¸ch m¹ng c«ng nghÖ ch©u ¢u më ®Çu cho sù ra ®êi cña Chñ nghÜa T­ b¶n trªn thÕ giíi th× qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ më ra mét giai ®o¹n míi “ §« thÞ ho¸ phô thuéc”, tõ n¨m 1859-:-1939 ( 80 n¨m ) thùc d©n ph¸p ®· ®Çu t­ kho¶ng 3500 triÖu frans trong ®ã tËp trung nhÊt lµ c«ng nghiÖp vµ khai th¸c má chiÕm 51,9%, th­¬ng nghiÖp vµ h¹ tÇng 29,6% vµ n«ng nghiÖp 18,5%, tiÕn tr×nh ®« thÞ ho¸ ®· ®Æt nÒn mãng c¸c ®« thÞ b¾t ®Çu t¸ch dÇn khái n«ng nghiÖp, cã ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi riªng, c¬ chÕ qu¶n lý riªng, møc sèng vËt chÊt tinh thÇn ë ®« thÞ dÇn ®­îc n©ng cao h¬n ë n«ng th«n, kiÓu sèng ®« thÞ v¨n minh h¬n ®­îc h×nh thµnh. Sau 15 n¨m ®æi míi vµ sau 7 n¨m thùc hiÖn chiÕn l­îc c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ tû lÖ d©n sè ®« thÞ n­íc ta t¨ng tõ 20% lªn 24%. PhÇn t¨ng tr­ëng d©n sè ®« thÞ nµy chñ yÕu tËp trung vµo Thµnh phè HCM, thñ ®« Hµ Néi n¬i tËp trung kho¶ng 60% vèn ®Çu t­ cña n­íc ngoµi vµ lµ cöa ngâ chÝnh cña bé m¸y xuÊt nhËp khÈu. Thµnh phè HCM víi d©n sè 5 triÖu ®· vµ ®ang cã søc hót rÊt lín ®èi víi lùc l­îng lao ®éng trÎ tõ c¸c vïng n«ng th«n. Thµnh phè còng ®ang ph¶i ®èi ®Çu víi n¹n t¾c nghÏn giao th«ng, c¸c khu nhµ æ chuét, xãm liÒu mäc ra rÊt nhanh, nhiÒu khu vùc m«i tr­êng ®ang bÞ xuèng cÊp ...§Ó kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®ã §¶ng ta ®· cã chñ tr­¬ng “ Ph¸t triÓn nhanh hiÖu qu¶ vµ bÒn v÷ng, t¨ng tr­ëng kinh tÕ ®i ®«i víi viÖc thùc hiÖn tiÕn ®é, c«ng b»ng x· héi vµ b¶o vÖ m«i tr­êng ...Ph¸t triÓn m¹ng l­íi ®« thÞ ph©n bè hîp lý trªn c¸c vïng, hiÖn ®¹i ho¸ dÇn c¸c thµnh phè lín, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ n«ng th«n, kh«ng tËp trung qu¸ nhiÒu c¬ së c«ng nghiÖp vµ d©n c­ vµo c¸c ®« thÞ lín. V× thÕ khu vùc ®« thÞ ngµy cµng trë thµnh khu kinh tÕ quan träng trong toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n chiÕm (30% - 35%) dù b¸o ®Õn n¨m 2020 chiÕm (60% - 65%) tæng s¶n phÈm x· héi. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ n­íc ta diÔn ra c¶ hai mÆt bÒ réng vµ theo chiÒu s©u: bÒ réng thÓ hiÖn sù gia t¨ng d©n sè, cßn chiÒu s©u h­íng tíi viÖc n©ng cao chÊt l­îng cuéc sèng ®« thÞ, cïng víi sù chuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ, c¬ cÊu lao ®éng ... còng kÐo theo sù thay ®æi vÒ mÆt kiÕn tróc, qui ho¹ch, giao th«ng vµ nhÞp sèng ®« thÞ. Nh×n chung qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë n­íc ta diÔn ra trong thêi gian dµi , cho ®Õn hiÖn nay qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra mét c¸ch m¹nh mÏ vµ cã sù thay ®æi lín vÒ bé mÆt ®« thÞ. 2.Vai trß cña nhµ ë ®« thÞ. a. Kh¸i niÖm vÒ nhµ ë ®« thÞ Nhµ ë ®« thÞ lµ s¶n phÈm cña ho¹t ®éng x©y dùng vµ kh«ng gian bªn trong cã tæ chøc ®­îc ng¨n c¸ch víi m«i tr­êng bªn ngoµi dïng ®Ó ë, lµm viÖc, nghØ ng¬i. Nãi c¸ch kh¸c nhµ ë lµ m«i tr­êng sèng, m«i tr­êng lao ®éng s¶n xuÊt, m«i tr­êng v¨n ho¸, gi¸o dôc. Nhµ ë lµ tæ Êm h¹nh phóc cña mäi gia ®×nh lµ tÕ bµo cña sù phån vinh vµ tiÕn bé khoa häc x· héi, lµ bé mÆt cña ®« thÞ, tµi s¶n lín, thÓ hiÖn tr×nh ®é ph¸t triÓn ®« thÞ. b. Vai trß nhµ ë ®« thÞ Nhµ ë lµ vÊn ®Ò träng yÕu ®èi víi ®êi sèng con ng­êi, lµ mét trong nh÷ng yÕu tè ­u tiªn hµng ®Çu cña mäi quèc gia. §èi víi chÕ ®é chÝnh trÞ n­íc ta , §¶ng vµ nhµ n­íc ta còng ®Æc biÖt quan t©m ®Õn nhu cÇu nhµ ë cho mäi tÇng líp d©n c­, ®iÒu ®ã ®­îc thÓ hiÖn rÊt cô thÓ trong HiÕn ph¸p, NghÞ quyÕt, Chñ tr­ong chÝnh s¸ch cña §¶ng. Tõ ®ã thÓ hiÖn r»ng vai trß nhµ ë rÊt to lín ®èi víi ®êi sèng con ng­êi vµ ®èi víi sù nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt n­íc. * Nhµ ë ®« thÞ lµ n¬i ®Ó ë vµ sinh sèng: Tõ khi sinh ra vµ lín lªn, chóng ta ®Òu sèng trong ng«i nhµ cña m×nh, ®Òu cã mét m¸i Êm gia ®×nh. Tõ thêi nguyªn thuû con ng­êi ®· ph¶i t×m nh÷ng hang ®éng ®Ó ë, sinh ho¹t, tr¸nh thó d÷. DÇn dÇn x· héi loµi ng­êi ph¸t triÓn con ng­êi Ýt phô thuéc vµo thiªn nhiªn, hä ®· tù biÕt lµm nhµ ®Ó ë, ®Ó sinh sèng vµ sinh ho¹t, ®Ó ng¨n c¸ch víi m«i tr­êng bªn ngoµi, n¬i ®Ó chøa tµi s¶n cña hä. Cµng ngµy sù ph¸t triÓn cña x· héi loµi ng­êi cµng ph¸t triÓn th× nhu cÇu nhµ ë cµng cao, kh«ng chØ dõng l¹i ë møc ®ñ mµ cßn cã nhu cÇu sèng tho¶i m¸i, tiÖn nghi h¬n ®Çy ®ñ h¬n. Nhµ ë lµ n¬i ®Ó ë ®Ó sinh sèng, ng¨n c¸ch víi m«i tr­êng bªn ngoµi, lµ nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®èi víi mçi ng­êi, x· héi. X· héi cµng ph¸t triÓn bao nhiªu th× vai trß nhµ ë cµng trë nªn cÇn thiÕt vµ quan träng bÊy nhiªu. * Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt träng yÕu ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng ®« thÞ: Nhµ ë kh«ng chØ lµ n¬i ®Ó ë vµ sinh sèng mµ cßn lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt quan träng ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng, mçi khi ®i lµm vÒ chóng ta ®Òu ph¶i trë vÒ nhµ ®Ó ¨n, uèng, ngñ nghØ, sinh ho¹t trong c¨n nhµ cña m×nh ®Ó phôc håi søc lao ®éng ®· bá ra trong ngµy. Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn quan träng, cÇn thiÕt ®èi víi ng­êi d©n ®« thÞ, lµ n¬i ®Ó phôc håi søc lao ®éng con ng­êi ®« thÞ , t¹o kh¶ n¨ng lµm viÖc hay t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng ®« thÞ. * Nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn ®­îc bé mÆt ®« thÞ: Nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn ®­îc bé mÆt kiÕn tróc, thÈm mü cña ®« thÞ. NÕu bè côc nhµ ë hîp lý, thuËn tiÖn cho sinh ho¹t trong cuéc sèng, ®ång thêi t¹o ®­îc d¸ng vÎ vÒ mÆt kiÕn tróc phï hîp, hµi hoµ ®em l¹i gi¸ trÞ thÈm mü cao. Trong vµi n¨m trë l¹i ®©y §¶ng vµ Nhµ n­íc ta ®· ®­a ra nh÷ng chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p vÒ qu¶n lý mÆt kiÕn tróc c¶nh quan ®« thÞ, ®· thùc hiÖn qui ho¹ch tæng thÓ ®« thÞ ®Ó t¹o sù s¾p xÕp hµi hoµ, bè côc hîp lý, kiÕn tróc phï hîp víi ®iÒu kiÖn t×nh h×nh ®Êt n­íc, t¹o sù ph¸t triÓn ®ång bé n©ng cao bé mÆt ®« thÞ. Nh­ng thùc tÕ hiÖn nay vÉn cßn rÊt nhiÒu nhµ xuèng cÊp, nhµ æ chuét, nhµ l¸n tr¹i, xãm liÒu, nhµ x©y lè nhè kh«ng theo qui ho¹ch t¹o mÊt c¶nh quan vµ g©y « nhiÔm m«i tr­êng ®« thÞ. V× vËy nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn bé mÆt ®« thÞ, nhµ ë ®­îc x©y dùng mét c¸ch hµi hoµ, phï hîp ®óng theo qui ho¹ch kiÕn tróc thÓ hiÖn ®­îc sù ph¸t triÓn cña thµnh phè, bÒn v÷ng cña ®« thÞ, mang l¹i nÐt ®Æc tr­ng riªng phï hîp víi ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn cña ®« thÞ nãi riªng vµ ®Êt n­íc nãi chung. * Nhµ ë cßn lµ ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn ®« thÞ:Trong hoµn c¶nh hiÖn nay vÊn ®Ò vÒ nhµ ë trë lªn bøc xóc, nhu cÇu nhµ ë ngµy cµng cao mµ trong khi ®ã cung vÒ nhµ ë kh«ng ®¸p øng ®ñ nhu cÇu, tõ ®ã kÐo theo hµng lo¹t nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan ®Ðn nhµ ë. §Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy cßn cã rÊt nhiÒu v­íng m¾c, §¶ng vµ Nhµ n­íc ta ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë t¹o ®iÒu kiÑn cho ng­êi d©n kh«ng cã nhµ ë, tõ ®ã míi cã kh¶ n¨ng n©ng cao t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng. Ph¸t triÓn nhµ ë cã xu h­íng kÝch cÇu ®ã chÝnh lµ mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ, nh»m môc ®Ých cung cÊp nhµ ë cho ng­êi d©n vµ n©ng cao ®­îc bé mÆt ®« thÞ. Ph¸t triÓn nhµ ë kh«ng chØ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhµ ë mµ cßn kÐo theo nã rÊt nhiÒu vÊn ®Ò cµn gi¶i quyÕt trong ®« thÞ nh­ c«ng ¨n viÖc lµm, n©ng cao thu nhËp, tõ ®ã t¹o ®éng lùc ®Èy m¹nh sù ph¸t triÓn cña ®« thÞ. VËy nhµ ë cã vai trß hÕt søc quan träng ®èi víi mçi con ng­êi, mçi quèc gia, nã cµng ngµy cµng trë lªn hÕt søc quan träng lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong cuéc sèng sinh ho¹t hµng ngµy vµ cßn lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong sù nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt n­íc, mçi quèc gia trong ®ã cã ViÖt nam. 3. §Æc diÓm vµ nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ë n­íc ta. a. §Æc ®iÓm. - Thêi kú tr­íc ®æi míi: ( tõ 1954 ®Õn 1986). Trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ, chÝnh trÞ cña ®Êt n­íc trong thêi kú nµy nhµ ë ®« thÞ chñ yÕu do Nhµ n­íc bao cÊp vµ mét sè nhµ do ng­êi d©n tù x©y dùng. §Ó phï hîp víi t×nh h×nh ®Êt n­íc vÒ vÊn ®Ò nhµ ë Nhµ n­íc ®· ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë, ch­¬ng tr×nh quèc gia vÒ nhµ ë ®­îc thùc hiÖn nh»m cung cÊp nhµ ë cho nh÷ng ng­êi lµm viÖc trong khu vùc kinh tÕ Nhµ n­íc ë c¸c ®« thÞ. B»ng nguån vèn ng©n s¸ch, Nhµ n­íc ®· x©y dùng c¸c khu nhµ tËp thÓ tõ 2-5 tÇng theo m« h×nh cña Liªn X« thêi ®ã ®Ó ph©n phèi cho c¸n bé c«ng nh©n viªn lµm viÖc trong c¸c tæ chøc kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi Nhµ n­íc. C¸c chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn x©y dùng nhµ ë nh­ chÝnh s¸ch vÒ ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng chÕ ®é ph©n phèi, tiÒn thuÕ nhµ ..... ®· gãp phÇn gi¶i quyÕt ®­îc mét bé phËn nhu cÇu vÒ nhµ ë cÊp b¸ch ®« thÞ. Song c¸ch thøc gi¶i quyÕt s¶n xuÊt vµ ph©n phèi nhµ ë trong giai ®o¹n nµy còng t¹o ra nhiÒu vÊn ®Ò x· héi nan gi¶i, ®Æc biÖt lµ sù kh«ng c«ng b»ng gi÷a c¸c nghµnh, c¸c c¬ quan xÝ nghiÖp, gi÷a c¸c nhãm ng­êi lao ®éng lµm viÖc trog khu vùc Nhµ n­íc. §ång thêi thiÕu kinh nghiÖm trong qui ho¹ch, qu¶n lý ®« thÞ. Nhµ n­íc míi chØ chó ý ®Õn viÖc x©y dùng h¬n lµ tæ chøc qui ho¹ch kh«ng gian ®« thÞ mét c¸ch tæng thÓ thiÕu c¬ së h¹ tÇng kÌm theo nh­ hÖ thèng tho¸t n­íc, cÊp diÖn, ®­êng s¸, vÖ sinh m«i tr­ßng. TÝnh bao cÊp tuyÖt ®èi vÊn ®Ò nhµ ë ®« thÞ ®­îc thÓ hiÖn trong viÖc cÊp nhµ cho thuª víi kho¶n tiÒn thuª rÊt thÊp (1% tiÒn l­¬ng), mang tÝnh chÊt t­îng tr­ng ®iÒu nµy dÉn ®Õn kh«ng ®ñ kinh phÝ ®Ó duy tu, t«n t¹o, khiÕn quü nhµ ë xuèng cÊp nhanh chãng g©y ra nhiÒu thiÖt h¹i l·ng phÝ. Theo tµi liÖu thèng kª nhµ ë n¨m 1989 tû lÖ d©n sè sèng trong nh÷ng c¨n nhµ ®­îc Nhµ n­íc x©y dùng trong thêi kú 1961- 1975 ë 4 thµnh phè lín nh­ sau: TP Hå ChÝ Minh 42% d©n c­ TP TP §µ n½ng 37% TPHµ Néi 23,6% TPH¶i Phßng 19,8% * Tõ n¨m 1975-1985 BXD phèi hîp víi c¬ quan nghiªn cøu ®­a ra mét ch­¬ng tr×nh nhµ ë quèc gia nh»m nghiªn cøu triÓn khai thùc hiÖn trªn c¬ së hiÖn tr¹ng, ®iÒu kiÖn nhµ ë ViÖt nam. KÕt qu¶ tû lÖ quü nhµ ë míi x©y dùng trong thêi kú nµy kh¸ cao: H¶i Phßng 43,3%, Hµ Néi 37,1%, §µ n½ng 31,8%, TP Hå ChÝ Minh l©m vµo t×nh tr¹ng khã kh¨n tr× trÖ. Trong thêi kú nµy Nhµ n­íc lu«n ®ãng vai trß lµ ng­êi s¶n xuÊt vµ cung cÊp nhµ ë cho mét sè bé phËn d©n c­ ®« thÞ nh­ng thùc tÕ cã rÊt nhiÒu v­íng m¾c. ViÖc cung cÊp nhµ theo lèi bao cÊp ®· lµm cho ng­êi d©n ®« thi kh«ng cã c¬ héi vµ ý thøc ch¨m lo nhµ ë mµ chØ hoµn toµn thô ®éng phô thuéc tr«ng chê vµo Nhµ n­íc Do mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu vÒ nhµ ë rÊt lín, nhu cÇu nhµ ë cao nh­ng kinh phÝ l¹i h¹n hÑp, viÖc ph©n phèi nhµ ë mÆc dï ®· cã sù kiÓm so¸t chÆt chÏ nh­ng kh«ng thÓ ®Çy ®ñ vµ c«ng b»ng, t×nh tr¹ng tranh chÊp vÒ nhµ ë th­êng xuyªn x¶y ra. KÕt qu¶ lµ ®Çu nh÷ng n¨m 90 thÕ kû 20 chØ cã 30% c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc Nhµ n­íc ®­îc cÊp nhµ, 70% cßn l¹i vÉn ph¶i tù lo, ë n«ng th«n nhµ ë 100% do d©n tù x©y dùng. - Giai ®o¹n 1986 - ®Õn nay. Trong giai ®o¹n nµy cïng víi sù chuyÓn ®æi c¬ chÕ chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc, chuyÓn ®æi tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang c¬ chÕ ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn th× lÜnh vùc nhµ ë còng cã sù chuyÓn biÕn. Nhµ n­íc tuyªn bè xo¸ bá chÕ ®é cung cÊp nhµ ë cho phÐp khuyÕn khÝch vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ng­êi d©n tù x©y dùng nhµ ë cho m×nh. N¨m 1990 t¹i ®« thÞ ®· cã 1/3 khèi l­îng nhµ ë ®­îc x©y dùng b»ng tiÒn cña ng­êi d©n. N¨m 1992 vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cña c¸c c¬ quan, xÝ nghiÖp vµ nh©n d©n gÊp 2 lÇn vèn cña Nhµ n­íc. HiÖn nay tæng quü nhµ ë trong c¶ n­íc cã kho¶ng 500 triÖu m2 sö dông, trong ®ã nhµ ë t¹i c¸c vïng n«ng th«n lµ 419 triÖu m2, chiÕm 84% quü nhµ ë trong c¶ n­íc, ë ®« thÞ 81 triÖu m2, chiÕm 16%. DiÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ng­êi trong c¶ n­íc ë vïng n«ng th«n xÊp xØ 7,5 m2/ ng­êi, ®« thÞ xÊp xØ 5,8 m2/ ng­êi ( theo sè liÖu ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn vµ qu¶n lý nhµ ë ®« thÞ 5 n¨m 1996-2000). ViÖc chuyÓn quÜ nhµ do Nhµ n­íc qu¶n lý sang h×nh thøc kinh doanh ®· ®­îc triÓn khai, ph¸p lÖnh nhµ ë ®· ®­îc ban hµnh ngµy 6/4/1991 vµ ®ang ®­îc thùc hiÖn cïng víi nh÷ng v¨n b¶n d­íi luËt cña ChÝnh Phñ vµ c¸c Bé chñ qu¶n. Trong thêi kú nµy khèi l­îng nhµ ë ®­îc s¶n xuÊt ra vµ c¬ cÊu ®a d¹ng cña c¸c chñ thÓ tham gia vµo qu¸ tr×nh s¶n xuÊt nhµ ë. Sù chuyÓn ®æi c¬ cÊu thµnh phÇn c¸c chñ thÓ x©y dùng nhµ ë còng rÊt râ rÖt. B¶ng 1. §¬n vÞ tÝnh: m2 N¨m Toµn quèc Hµ Néi TP HCM 1991-1995 26000000 2347000 8800000 1991 1448000 327000 450000 1992 2292000 395000 560040 1993 5373000 514000 2791000 1994 6021000 523300 2380000 1995 10866000 587000 2698460 1996-2000 36000000 3188000 11018000 1996 5122000 522000 1720000 1997 5921000 509000 2279000 1998 6252000 719000 2383000 1999 7705000 688000 1996000 2000 11000000 750000 2640000 Nguån: theo sè liÖu Së Nhµ ®Êt Hµ néi tõ 1991- 2000. Nh×n chung lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ cã sù thay ®æi m¹nh mÏ d­íi sù t¸c ®éng cña c«ng cuéc ®æi míi, víi tæng diÖn tÝch nhµ ë míi hiÖn nay ®ang ®­îc n©ng dÇn c¶ vÒ sè l­îng lÉn chÊt l­îng, nh­ng t×nh tr¹ng nhµ ë hiÖn nay vÉn cßn lµ vÊn ®Ò cÊp thiÕt vµ phøc t¹p vµ cÇn gi¶i quyÕt trong t­¬ng lai, tû lÖ nhµ ë æ chuét, nhµ ë bÞ xuèng cÊp, tû lÖ ng­êi kh«ng cã nhµ ë vµ kh«ng cã ®iÒu kiÖn nhµ ë ®¶m b¶o cho cuéc sèng cßn rÊt nhiÒu vµ cÇn ph¶i gi¶i quyÕt trong thêi gian tíi. Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng. * ChÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc ®Æc biÖt nh÷ng chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë. Trong thêi kú bao cÊp Nhµ n­íc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë. Khi ®ã Nhµ n­íc ®ãng vai trß lµ ng­êi x©y dùng vµ ph©n phèi nhµ ë. Cïng víi sù biÕn ®æi, chuyÓn biÕn nÒn kinh tÕ ®Êt n­íc th× nh÷ng chÝnh s¸ch nµy kh«ng cßn phï hîp n÷a, thay vµo ®ã lµ nh÷ng chÝnh s¸ch míi. N¨m 1991 Nhµ n­íc ban hµnh ph¸p lÖnh nhµ ë víi môc tiªu khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc c¸ nh©n tham gia x©y dùng nhµ ë vµ kh¼ng ®Þnh quyÒn së h÷u chÝnh ®¸ng vÒ nhµ ë ®­îc t¹o lËp hîp ph¸p cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Tõ viÖc xo¸ bá bao cÊp nhµ, chuyÓn häat ®éng cho thuª nhµ sang ph­¬ng thøc kinh doanh nhµ, tõ chuyÓn biÕn nµy ®· huy ®éng rÊt nhiÒu tiÒm lùc vÒ vèn, vËt t­, vËt liÖu x©y dùng, trang thiÕt bÞ vµ lùc l­îng lao ®éng vµo ph¸t triÓn nhµ ë. Ngoµi ra cßn cã rÊt nhiÒu v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh cã liªn quan ®Õn nhµ ë ®Òu nh»m môc ®Ých khuyÕn khÝch ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë, qui ho¹ch tæng thÓ thµnh phè, nh÷ng kÕ ho¹ch ph¸t triÓn ...Nhê cã nh÷ng chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë ®óng ®¾n nªn bé mÆt ®« thÞ ®· cã sù thay ®æi râ rÖt, ®­îc thÓ hiÖn qua b¶ng sau: B¶ng 2. KÕt qu¶ ph¸t triÓn nhµ ë tõ n¨m 1997 ®Õn n¨m 2001. N¨m ChØ tiªu 1997 1998 1999 2000 2001 1.TængdiÖn tÝch nhµ ë ®« thÞ (m2) 218250 339191 416511 597510 843410 - Ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dù ¸n 45750 85591 130162 187105 417585 - Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 172500 253600 286349 410405 425825 2. Tèc ®é ph¸t triÓn (%) - Theo c¸c dù ¸n 100 187,1 284,5 408,97 912,75 - Do d©n tù x©y dùng 100 147 165,99 237,9 246,85 3. C¬ cÊu (%) Tæng sè 100 100 100 100 100 - Theo c¸c dù ¸n 20,96 25,23 31,25 31,314 49,51 - Do d©n tù x©y dùng 79,037 74,766 68,749 68,6858 50,488 Nguån: ban ch­¬ng tr×nh nhµ ë. NhËn xÐt: Tõ b¶ng sè liÖu trªn ta thÊy diÖn tÝch nhµ ë qua c¸c n¨m t¨ng lªn t­¬ng ®èi, tèc ®é ph¸t triÓn(%) t¨ng lªn rÊt nhanh, ®Æc biÖt tõ n¨m 1999- 2001. Nh­ng trong ®ã tèc ®é t¨ng cña ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dù ¸n t¨ng nhanh h¬n nhµ ë do d©n tù ®Çu t­ x©y dùng. VÒ c¬ cÊu ta thÊy: Tû lÖ c¬ cÊu ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n thÊp h¬n tû lÖ c¬ cÊu ph¸t triÓn nhµ ë do d©n tù ®Çu t­ x©y dùng, nh­ng ta thÊy qua c¸c n¨m tû lÖ nµy thay ®æi c¬ cÊu x©y dùng nhµ ë do d©n tù x©y dùng l¹i gi¶m xuèng, cßn c¬ cÊu (%) ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n t¨ng dÇn. VËy ta thÊy r»ng diÖn tÝch nhµ ë theo c¸c dù ¸n t¨ng lªn so víi ph¸t triÓn nhµ ë do d©n tù x©y dùng ®iÒu nµy chøng tá r»ng Nhµ n­íc quan t©m, vµ ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cho nh©n d©n. Bªn c¹nh nh÷ng thµnh tùu ®¹t ®­îc nh­ vËy lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë cßn tån t¹i nh÷ng mÆt yÕu kÐm cÇn kh¾c phôc, ch­a ®¸p øng ®­îc nhu cÇu nhµ ë. VËy ®Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy th× Nhµ n­íc ph¶i ®­a ra nh÷ng chÝnh s¸ch t¸c ®éng m¹nh mÏ h¬n, ®óng ®¾n h¬n ®Ó thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Êt n­íc, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ. * VÊn ®Ò gi¶i phãng mÆt b»ng. §Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét kh©u rÊt quan träng trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n, nã t¸c ®éng ®Õn tiÕn ®é cña dù ¸n ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ, trong ®iÒu kiÖn n­íc ta hiÖn nay Nhµ n­íc ®· cã nh÷ng qui ®Þnh vÒ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nh­ng vÉn cßn rÊt nhiÒu nh÷ng v­íng m¾c khi tiÕn hµnh, nh÷ng ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi ®Æc biÖt lµ ®Êt n«ng nghiÖp cho r»ng chÝnh s¸ch ®Òn bï thÊp g©y cho hä nh÷ng v­íng m¾c khã kh¨n trong cuéc sèng sau khi bÞ thu håi ®Êt, nhÊt lµ nh÷ng hé kh«ng cßn ®Êt ®Ó canh t¸c, tõ viÖc ®Òn bï kh«ng tho¶ ®¸ng d©n ch­a chÊp nhËn, ch©y lú ¶nh h­ëng ®Õn qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó tiÕn hµnh x©y dùng dù ¸n lµm tiÕn ®é dù ¸n chËm l¹i t¸c ®éng ®Õn qu¸ tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ. C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng t¸c khã kh¨n nhÊt trong c¸c dù ¸n hiÖn nay. Tõ sù t¸c ®éng ®Õn dù ¸n nh­ vËy Thµnh phè cÇn ph¶i nghiªn cøu bæ sung thªm chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, hç trî khi thu håi ®Êt cho c¸c dù ¸n, ®Æc biÖt lµ nh÷ng hé bÞ thu håi 100% ®Êt canh t¸c th× ph¶i cã dù ¸n chuyÓn nghÒ riªng tõ ph­¬ng ¸n ®Òn bï vµ cã sù quan t©m tõ c¸c cÊp Uû §¶ng tuyªn truyÒn, ®éng viªn quÇn chóng nh©n d©n ñng hé c¸c dù ¸n. * Vèn ®Çu t­. Vèn ®Çu t­ lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quyÕt ®Þnh, quan träng nhÊt t¸c ®éng m¹nh mÏ nhÊt tíi ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ, nÕu nguån vèn kh«ng ®ñ th× kh«ng thÓ thùc hiÖn ®­îc dù ¸n, nguån vèn thiÕu sÏ x©y dùng rë dang thiÕu ®ång bé, nguån vèn d­ thõa th× viÖc thùc hiÖn dù ¸n thuËn lîi h¬n vµ cã thÓ thùc hiÖn ®­îc nhiÒu dù ¸n cïng mét lóc. HiÖn nay Nhµ n­íc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ph¸t triÓn ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ b»ng viÖc cho nhiÒu h×nh thøc ®Çu t­ , khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ cïng tham gia, hç trî vèn ®Çu t­ b»ng c¸ch cho vay víi l·i suÊt ­u ®·i, tõ ®ã t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c nhµ ®Çu t­ cã ®ñ vèn ®Ó ®Çu t­ vµo c¸c dù ¸n, t¹o ra ®­îc sù c¹nh tranh lµnh m¹nh ®Ó cã ®­îc c«ng tr×nh chÊt l­îng cao. Nguån vèn ®Çu t­ cã thÓ huy ®éng tõ rÊt nhiÒu nguån nh­ vay, viÖn trî, lªn doanh liªn kÕt, vèn tù cã... Nguån vèn cã t¸c ®éng m¹nh mÏ ®Õn qu¸ tr×nh ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ nã lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu, kh«ng cã vèn th× kh«ng cã dù ¸n. * Nh÷ng nh©n tè kh¸c nh­ ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. §iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc cã ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn viÖc ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ. Khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn th× nhu cÇu vÒ nhµ ë cµng cao th× b¾t buéc ph¶i ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng vµ c¶i t¹o. Khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn th× ®iÒu kiÖn sèng n©ng cao, nhu cÇu nhµ ë kh«ng chØ dõng l¹i ë nhu cÇu ®ñ mµ cßn cã nhu cÇu nhµ ë ph¶i tho¶i m¸i, tiÖn nghi thuËn tiÖn cho sinh ho¹t. Ngoµi ra do d©n sè ngµy cµng ®«ng ®ßi hái nhµ n­íc ph¶i gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhµ ë cho nh©n d©n, hç trî cho nh©n d©n x©y dùng nhµ. Nh­ng ng­îc l¹i khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ kÐm ph¸t triÓn th× nhu cÇu nhµ ë thÊp th× còng dÉn ®Õn cung nhµ ë thÊp. V× vËy ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc lµ nÒn t¶ng cho qu¸ tr×nh ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ. * TiÕn bé khoa häc c«ng nghÖ. Trong tiÕn tr×nh héi nhËp cña ®Êt n­íc th× c«ng nghÖ ®ãng vai trß rÊt lín, t¸c ®éng m¹nh mÏ vµo trong nÒn kinh tÕ cña ®Êt n­íc còng nh­ trong cuéc sèng con ng­êi. Khoa häc c«ng nghÖ trong lÜnh vùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn nã cã mét vai trß hÕt søc to lín, t¸c ®éng ®Õn tiÕn ®é, chÊt l­îng c«ng tr×nh, gi¶m chi phÝ gi¸ thµnh, s¶n phÈm x©y dùng giÎ h¬n, dù ¸n thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ h¬n, tõ ®ã cã thÓ ®¸p øng ®­îc nhu cÇu nhµ ë cho ng­êi d©n thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ á ®« thÞ gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Êt n­íc. II. ®Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ, biÖn ph¸p quan träng gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë. Ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ë lµ mét yÕu tè kh¸ch quan. Nhµ ë lµ mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ ®Æc biÖt, lµ ph­¬ng tiÖn quan träng ®Ó b¶o vÖ con ng­êi. Nh­ «ng cha ta ®· tõng nãi “ An c­ míi l¹c nghiÖp “ con ng­êi ph¶i ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn ¨n, ë, mÆc, ®i l¹i míi nãi ®Õn chuyÖn kh¸c vµ Ph Angghen ®· nhÊn m¹nh “ con ng­êi tr­íc hÕt ph¶i ¨n, uèng, chç ë, mÆc ®· råi míi cã thÓ lµm chÝnh trÞ, khoa häc, nghÖ thuËt, t«n gi¸o “. Tõ sù nhÊn m¹nh ®ã nãi nªn r»ng vai trß cña nhµ ë hÕt søc quan träng, nhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn ®Êt n­íc hiÖn nay ®ang trªn ®µ ph¸t triÓn, thu nhËp cña nh©n d©n ngµy cµng cao, nhu cÇu nhµ ë cÇn ph¶i ®­îc c¶i thiÖn ph¶i ®Çy ®ñ tiÖn nghi h¬n, tho¶i m¸i h¬n. Ngoµi ra t×nh h×nh t¨ng d©n sè n­íc ta t¨ng qu¸ nhanh dÉn ®Õn vÊn ®Ò gi¶i quyÕt nhµ ë cho ng­êi d©n hÕt søc bøc xóc, trong ®ã sè l­îng nhµ ë l¹i hÕt søc h¹n chÕ vµ chÊt l­îng nhµ xuèng cÊp kh«ng ®¸p øng ®ñ nhu cÇu. Tõ thùc tr¹ng nhu cÇu nhµ ë t¨ng cao th× viÖc cung cÊp nhµ ë cµng trë lªn cÇn thiÕt. V× vËy ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ë lµ ®iÒu kh«ng thÓ thiÕu. §Êt nuíc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­ßng cã sù qu¶n lý cu¶ Nhµ n­íc th× ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ë sÏ lµ mét nh©n tè ®Ó ®Èy nhanh qu¶ tr×nh ph¸t triÓnt cu¶ ®Êt n­íc, mang l¹i bé mÆt cho ®« thÞ vµ gi¶i quyÕt ®­îc t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë. Theo quan ®iÓm cña §¶ng ta ph¸t triÓn nhµ ë xu h­íng kÝch cÇu vµ æn ®Þnh nÒn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc, nhËn ®Þnh thÞ tr­êng nhµ ë lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh x©y dùng, c¸c nhµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n, thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ cÇu lèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng, mua b¸n nhµ, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn sö h÷u. Ngoµi ra cßn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc kü thuËt, c¶i tiÕn c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt l­îng nhµ ë, b¶o vÖ vµ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông nguån tµi nguyªn ®Êt vµ gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai vµ nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng céng vµ c¸c c¬ së kinh tÕ x· héi kh¸c, gãp phÇn quan hÖ hîp t¸c n©ng cao tr×nh ®é x· héi ho¸ trong s¶n xuÊt kinh doanh. Thùc tr¹ng hiÖn nay thµnh phè Hµ Néi lµ thµnh phè cã quü nhµ lín thø hai trong c¶ n­íc kho¶ng 12 triÖu m2 trong tæng sè 81 triÖu m2 nhµ ë toµn quèc. Nh­ng hiÖn nay vÉn thiÕu nhµ nghiªm träng nhÊt lµ ®èi víi ng­êi nghÌo ng­êi cã thu nhËp thÊp. Cïng víi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ nhanh lµ viÖc d©n c­ tù do å ¹t kÐo vÒ thµnh phè trong khi tû lÖ t¨ng d©n sè ë Hµ Néi cßn cao nªn b×nh qu©n nhµ ë gi¶m tõ 6,5 m2/ ng­êi xuèng chØ cßn 5 m2/ ng­êi ( 1996). Cho ®Õn nay phÇn lín c¸c khu nhµ ë kh«ng ®­îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng kü thuËt qu¸ t¶i, ch¾p v¸ chÊt l­îng nhµ ë bÞ xuèng cÊp do kh«ng ®­îc duy tu, söa ch÷a th­êng xuyªn. §ång thêi m« h×nh ph¸t triÓn nhµ thùc hiÖn riªng lÎ, tù ph¸t kh«ng theo dù ¸n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng lén xén trong x©y dùng, viÖc c¶i t¹o nhµ ë kh«ng theo qui ho¹ch, kiÕn tróc ®« thÞ t¹o nhiÒu khã kh¨n trong c«ng t¸c qu¶n lý. Tõ nhËn ®Þnh vµ thùc tr¹ng trªn th× ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ë lµ hÕt søc cÇn thiÕt, t¹o m«i tr­êng cho c¸c nhµ ®Çu t­ ho¹t ®éng vµ c¹nh tranh mét c¸ch lµnh m¹nh trong viÖc ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë vµ c¬ së h¹ tÇng ®Ó ®¶m b¶o cung cÊp nhµ ë cho nh©n d©n vµ còng lµ t¹o ®éng lùc, t¹o nh©n tè ®ãng gãp, kÝch thÝch sù ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ cña ®Êt n­íc. V× vËy ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ë lµ mét yÕu tè kh¸ch quan vµ rÊt cÇn thiÕt. Kinh nghiÖm ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë Trung quèc. VÊn ®Ò ®Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ kÓ tõ khi thµnh lËp cïng víi viÖc ph¸t triÓn, nh©n d©n Trung hoa tËp trung ®Ó n©ng cao møc ë vµ ra søc c¶i thiÖn m«i tr­êng sèng cña nh©n d©n, ®Æc biÖt sau c¶i c¸ch më cöa, ChÝnh phñ Trung quèc ®· thùc hiÖn mét lo¹t c¶i c¸ch trong lÜnh vùc ®Çu t­ ph©n phèi vµ x©y dùng nhµ ë Trung quèc, møc ë cña d©n c­ ®« thÞ ®­îc n©ng cao râ rÖt, lµm thay ®æi c¬ b¶n t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë nghiªm träng. Trªn 90% d©n sè ®« thÞ, n«ng th«n ®­îc sèng trong nh÷ng ng«i nhµ míi x©y trong vßng 20 n¨m qua. Tõ kÕt qu¶ ®¹t ®­îc Trung quèc rót ra mét sè kinh nghiÖm trong viÖc ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë: * §­a vÊn ®Ò nhµ ë trë thµnh ®iÓm t¨ng tr­ëng kinh tÕ vµ ®iÓm nãng vÒ tiªu dïng, Nhµ n­íc ban hµnh c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë. * C¶i c¸ch thÓ chÕ ph©n phè nhµ ë, cuèi n¨m 1998 toµn quèc ®×nh chØ ph©n phèi nhµ ë, c¸c ®Þa ph­¬ng ®Ò ra ph­¬ng ¸n tiÒn tÖ ho¸, viÖc ph©n phèi n¬i ë, ph©n phèi tiÒn tÖ n¬i ë do mét phÇn tiÒn l­¬ng cña c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc, quü tÝch luü chung vµ phô cÊp n¬i ë hîp thµnh sau khi ®­îc phô cÊp n¬i ë, c¸n bé c«ng nh©n viªn nãi chung ®Òu cã thÓ mua ®­îc nhµ ë. * ThÓ chÕ cung cÊp n¬i ë hîp lý: - Gia ®×nh cã thu nh©p cao th× mua hoÆc thuª nhµ th­¬ng phÈm theo gi¸ thÞ tr­êng. - Gia ®×nh cã thu nhËp thÊp, trung b×nh th× mua nhµ thÝch dông ®­îc chÝnh s¸ch Nhµ n­íc ­u ®·i. . Gia ®×nh cã thu nhËp thÊp nhÊt th× ®­îc thuª nhµ víi gi¸ rÎ. * T¨ng hoÆc b¸n nhµ cho thuª hiÖn cã, thóc ®Èy thÓ chÕ nhµ ë cò. - Møc b¸n nhµ cña Nhµ n­íc trong 35 n¨m thñ phñ thuéc c¸c tØnh vµ thµnh phè ®éc lËp ®¹t 70%. - KÕt hîp gi÷a n©ng cao tiÒn cho thuª nhµ ë cña Nhµ n­íc víi viÖc t¨ng phô cÊp thuª nhµ. * T¨ng x©y dùng nhµ thÝch dông kinh tÕ. * §Èy nhanh viÖc më cöa thÞ tr­êng nhµ ë cÊp 2. . KhuyÕn khÝch sö dông nhµ ë theo ph©n cÊp. - KhuyÕn khÝch c¸n bé c«ng nh©n viªn mua nhµ ë hiÖn t¹i, b¸n nhµ cò, mua nhµ míi, b¸n nhµ xÊu mua nhµ tèt, c¶i thiÖn ®iÖu kiÖn sèng. * ChÝnh s¸ch thuÕ khuyÕn khÝch tiªu thô nhµ ë ph¶i cã sù ®ét ph¸ lín. * §iÒu chØnh chÝnh s¸ch tµi chÝnh nhµ ë cho phï hîp víi ®iÒu kiÖn t×nh h×nh. . Gia t¨ng viÖc thu vµ sö dông quü tÝch luü chung nhµ ë. - §iÒu chØnh chÝnh s¸ch tÝn dông (tÝn dông nhµ ë ), ®­a tÝn dông nhµ ë trë thµnh tÝn dông tiªu dïng c¸ nh©n. * Thóc ®Èy thÓ chÕ míi chuyªn m«n ho¸ vµ x· héi ho¸ trong qu¶n lý tµi s¶n nhµ ë. * BiÕt rót ra, t×m ra nh÷ng tån t¹i v­íng m¾c ®Ó tËp trung kh¾c phôc gi¶i quyÕt triÖt ®Ó. III.. t×nh h×nh ®Çu t­ kinh doanh nhµ ë n­íc ta. Quan ®iÓm cña §¶ng. NÒn kinh tÕ cña ®Êt n­íc khi ch­a chuyÓn ®æi ( tËp trung bao cÊp) Nhµ n­íc quyÕt ®Þnh toµn bé c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ bao gåm s¶n xuÊt , thu mua vµ tiªu thô s¶n phÈm theo chÕ ®é ph©n phèi. Nhµ ë ®« thÞ còng kh«ng n»m ngoµi sù ®iÒu tiÕt ®ã, vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë phÇn lín lÊy tõ ng©n s¸ch Nhµ n­íc sang viÖc x©y dùng vµ ph©n phèi nhµ ë l¹i giao cho c¸c c¸n bé ngµnh thuéc Trung ­¬ng, hoÆc ®Þa ph­¬ng trªn quan ®iÓm “phôc vô “ vµ “phóc lîi”, chø kh«ng ph¶i lµ kinh doanh lªn gi¸ nhµ rÊt thÊp, kh«ng thu håi ®­îc vèn , dÉn ®Õn viÖc thiÕu vèn ®Çu t­ cho nhµ ë vµ thiÕu nhµ ë trÇm träng. Nhµ ë ®­îc ph©n phèi theo kiÓu “ban ph¸t” lµm bÊt b×nh ®¼ng trong c¬ quan, xÝ nghiÖp Nhµ n­íc vµ gi÷a c¸c c¸n bé víi nhau, ¶nh h­ëng ®Õn c«ng cuéc x©y dùng ph¸t triÓn nhµ. Khi chuyÓn sang thêi kú míi nh÷ng ®Æc thï cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng theo ®Þnh h­íng X· Héi Chñ NghÜa ®· cho chóng ta c¸i nh×n tæng thÓ h¬n vÒ nhu cÇu vÒ kh¶ n¨ng x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o cho x· héi ®ñ nhµ ë vµ tõng b­íc n©ng cao tiÖn nghi ë cho toµn x· héi. §æi míi ®iÒu chØnh lîi Ých cña Nhµ n­íc, cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ c¸ nh©n, x©y dùng chÝnh s¸ch phï hîp vÒ mäi mÆt, kÝch thÝch sù t¨ng tr­ëng nhanh chãng vÒ thÞ tr­êng nhµ ë , §¶ng vµ Nhµ n­íc ta ®· cã nh÷ng quan ®iÓm ®æi míi vÒ nh÷ng vÊn ®Ò nµy: -._. Nhµ n­íc ®­a ra nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ b»ng c¸ch ra hµng lo¹t c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh, quyÕt ®Þnh nh»m khuyÕn khÝch ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n. Nhµ n­íc ®ãng vai trß ®iÒu tiÕt trong c¬ cÊu gi¸ thµnh c«ng tr×nh vµ tÝnh hiÖu qu¶ (thu håi vèn) cña dù ¸n nh­ tiÒn sö dông ®Êt, chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chi phÝ x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt trong vµ ngoµi hµng rµo, chi phÝ h¹ tÇng x· héi, l·i xuÊt ng©n hµng, kÌm theo ®ã lµ c¸c lo¹i thuÕ s¶n xuÊt, kinh doanh. - Nhµ n­íc cã ®Þnh h­íng ph¸t triÓn l©u dµi b»ng viÖc qui ho¹ch tæng thÓ thµnh phè (dù ¸n 2020) ph¸t triÓn ®« thÞ víi qui m« lín, x©y dùng nh÷ng tæ hîp cã søc chøa cao nh­ng vÉn ®¶m b¶o ®Çy ®ñ cho con ng­êi, còng nh­ tiÕt kiÖm ®Êt ®ai, t¹o ra nh÷ng kh«ng gian h×nh khèi cã kÝch cì, tho¶ m·n thÈm mü ®« thÞ. §ång thêi khuyÕn khÝch chuyÓn sang x©y dùng nhµ ë b»ng ph­¬ng ph¸p c«ng nghiÖp víi tr×nh ®é c«ng nghÖ vµ chÊt l­îng cao. - Ph¸t triÓn m¹nh nhµ ë lµ h­íng kÝch cÇu hiÖu qu¶ ®Ó æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi thñ ®«. Víi thùc tr¹ng vµ nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay cung vÒ nhµ ë rÊt h¹n chÕ, cÇu nhµ ë rÊt lín ®©y lµ mét vÊn ®Ò nãng báng mµ Nhµ n­íc ta ph¶i cÇn thiÕt quan t©m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy, kÕt qu¶ cña nã ®em l¹i hiÖu qu¶ v« cïng lín ®Õn sù ph¸t triÓn chung ®« thÞ. - B¶o ®¶m tõng b­íc thùc hiÖn quyÒn cã nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë cña d©n ®« thÞ. - X· héi ho¸ viÖc x©y dùng nhµ b»ng c¸ch huy ®éng mäi nguån lùc cña thµnh phÇn kinh tÕ tham gia víi sù h­íng dÉn cña Nhµ n­íc. - §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ph¶i theo dù ¸n vµ qui ho¹ch ®­îc duyÖt, thùc hiÖn ph©n ®o¹n vµ chia nhá dù ¸n ®Çu t­ ë giai ®o¹n kh¶ thi nh»m huy ®éng nguån lùc cña c¸c chñ ®Çu t­ võa vµ nhá, ®Çu t­ x©y dùng theo qui ho¹ch. - §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ®i ®«i víi ®Çu t­ ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi kh¸c vµ dÞch vô ®« thÞ, m«i tr­êng kiÕn tróc .. ph¸t triÓn ®ång bé c©n ®èi gi÷a x©y dùng míi víi c¶i t¹o chèng xuèng cÊp nhµ ë, n©ng cao chÊt l­îng cuéc sèng cho ng­êi d©n ®« thÞ, ®¶m b¶o ë ®i l¹i thuËn tiÖn vµ tho¶i m¸i. VËy víi c¸c quan ®iÓm chØ ®¹o trªn nh÷ng môc tiªu c¬ b¶n cña ch­¬ng tr×nh nh»m thùc hiÖn dÇn sù c«ng b»ng x· héi, c¸c quyÒn lîi vÒ nhµ ë trong mäi tÇng líp d©n c­, n©ng cao chÊt l­îng cuéc sèng d©n c­ ®« thÞ. C¸c lo¹i h×nh kinh doanh. a. Cho thuª. Cho thuª lµ h×nh thøc ng­êi cho thuª (chñ së h÷u) trao cho ng­êi ®i thuª quyÒn sö dông nhµ hay quyÒn sö dông ®Êt trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh ®· ký kÕt trong hîp ®ång thuª nhµ, thuª ®Êt do hai bªn ®· tho¶ thuËn. Nhµ n­íc ®· cã mét sè v¨n b¶n nghÞ ®Þnh vÒ vÊn ®Ò nµy nh­: ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991 qui ®Þnh viÖc thuª nhµ d­íi mäi h×nh thøc së h÷u ph¶i th«ng qua hîp ®ång thuª nhµ, cßn ®èi víi ng­êi n­íc ngoµi thuª nhµ ( NghÞ ®Þnh 56/CP ngµy 18/9/1995) c¸c hîp ®ång ®­îc ký kÕt b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn cho thuª vµ bªn thuª vµ ph¶i ®­îc c«ng chøng Nhµ n­íc x¸c nhËn, Uû Ban Nh©n D©n chøng thùc. Qui ®Þnh vÒ quyÒn bªn cho thuª vµ bªn thuª nhµ ®­îc cô thÓ ho¸ b»ng ph¸p lÖnh vÒ nhµ ë 1991, cßn hîp ®ång thuª nhµ ë ®­îc cô thÓ ho¸ theo ®iÒu 489 ®Õn 502 cña Bé LuËt D©n sù n¨m 1995. Nh­ng trong thùc tÕ hiÖn nay viÖc thuª nhµ ë diÔn ra rÊt lén xén, kh«ng cÇn ®Õn sù x¸c nhËn cña c¬ quan cã thÈm quyÒn, chøng nhËn cña ®Þa ph­¬ng mµ chØ lµ nh÷ng hîp ®ång ®¬n gi¶n gi÷a ng­êi cho thuª vµ ng­êi thuª. Mét sè hiÖn t­îng phæ biÕn nhÊt hiÖn nay lµ hiÖn t­îng x©y dùng nhµ ë cho sinh viªn thuª vµ cho ng­êi n­íc ngoµi thuª trong thêi gian dµi, cßn ®èi víi nh÷ng tæ chøc, nhµ ®Çu t­ kinh doanh x©y dùng nhµ ë cho thuª th× vÉn cßn Ýt vµ h¹n chÕ, cã ch¨ng cã cho thuª còng ph¶i cã giÊy phÐp kinh doanh. VÊn ®Ò thuª nhµ ë hiÖn nay vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, ngoµi vßng kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc dÉn ®Õn nhiÒu hiÖn t­îng tranh chÊp, tranh c·i x¶y ra, vËy Nhµ n­íc cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p qu¶n lý vÒ vÊn ®Ò nµy nh»m æn ®Þnh x· héi. HiÖn nay cã 2 h×nh thøc cho thuª nhµ: * Thuª ng¾n h¹n: §­îc thùc hiÖn qua c¸c hîp ®ång ng¾n h¹n hay hîp ®ång b»ng miÖng gi÷a ng­êi ®i thuª vµ ng­êi cho thuª. Trong thùc tÕ hiÖn nay c¸c chñ cho thuª th­êng x©y dùng nhµ ë theo d·y råi cho c¸c ®èi t­îng nh­ Sinh viªn, ng­êi lao ®éng thuª hay mét sè nhµ x©y dùng song kh«ng ë còng dïng ®Ó cho c¸c ®èi t­îng nµy thuª víi gi¸ phï hîp víi c¸c ®èi t­îng nµy. Ngoµi ra cßn cã c¸c h×nh thøc kinh doanh phßng ®èi víi c¸c chñ nhµ hµng kh¸ch s¹n, th­êng cho c¸c ®èi t­îng lµ kh¸ch du lÞch thuª víi gi¸ cao. * Thuª dµi h¹n: §­îc thùc hiÖn th«ng qua v¨n b¶n hîp ®ång dµi h¹n gi÷a hai bªn chñ cho thuª vµ kh¸ch ®i thuª. C¸c chñ cho thuª nµy th­êng x©y dùng nhµ mang tÝnh chÊt kinh doanh, th­êng ®èi t­îng phôc vô lµ kh¸ch n­íc ngoµi ®Þnh c­ l©u dµi t¹i ViÖt Nam hay lµm viÖc trong kho¶ng thêi gian dµi t¹i ViÖt Nam. Trong tr­êng hîp nµy th× gi¸ nhµ cho thuª th­êng cao h¬n víi møc cho thuª kh¸c. b. Mua b¸n nhµ. Mua b¸n nhµ lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt tõ bªn b¸n sang bªn mua, th«ng qua hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®­îc ký kÕt b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn mua vµ bªn b¸n theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt. ViÖc qui ®Þnh nh÷ng thñ tôc ®iÒu kiÖn quyÒn vµ nghÜa vô trong mua b¸n nhµ ®­îc qui ®Þnh ë ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991, nghÞ ®Þnh 61/CP ngµy 5/7/1994 vµ phÇn 2 ch­¬ng II cña bé luËt d©n sù, Th«ng t­ sè 13/LB- TT 18/8/1994, NghÞ ®Þnh 81/CP 5/11/2001 vÒ ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi mua nhµ ë t¹i ViÖt Nam. HiÖn nay cã hai h×nh thøc mua b¸n nhµ: . Mua b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc ®©y lµ khu vùc nhµ thuéc sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc, gi¸ b¸n nhµ th­êng c¨n cø vµo khung gi¸ vµ hÖ sè Nhµ n­íc qui ®Þnh, gi¸ nhµ ë khu vùc nµy th­êng thÊp h¬n ë c¸c khu vùc kh¸c, ë khu vùc nµy th­êng do mét sè c«ng ty x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n­íc x©y dùng vµ c¶i t¹o nhµ ë, cho nªn quÜ nhµ ë Nhµ n­íc l¾m rÊt râ vµ cã thÓ kiÓm so¸t ®­îc. . Mua b¸n nhµ kh«ng thuéc së h÷u cña Nhµ n­íc: ë khu vùc nµy th­êng x¶y ra hiÖn t­îng mua b¸n nhµ trao tay gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n lµ chñ yÕu, kh«ng th«ng qua sù kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc, khu vùc nµy hiÖn t­îng mua b¸n diÔn ra rÊt s«i ®éng, gi¸ nhµ theo gi¸ thÞ tr­êng cao h¬n khu vùc Nhµ n­íc vµ kh«ng æn ®Þnh. Qua vµi n¨m trë l¹i ®©y Nhµ n­íc cã nhiÒu chÝnh s¸ch nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ th× viÖc cung cÊp nhµ cã nhiÒu c¶i thiÖn ®· n©ng tæng quÜ nhµ c¶ n­íc t¨ng, riªng ®« thÞ t¨ng 50 triÖu m2 nh­ng thùc tÕ vÉn ch­a ®¸p øng ®ñ nhu cÇu vÒ nhµ ë, còng trong t×nh h×nh nµy Nhµ n­íc cÇn ph¶i t¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ ë cho chÆt chÏ ®Ó tr¹ng t×nh tr¹ng lén xén, gi¸ c¶ mÊt æn ®Þnh dÉn ®Õn nh÷ng c¬n sèt nhµ vµ ®Êt ¶nh h­ëng tíi nÒn kinh tÕ cña ®Êt n­íc nãi chung vµ ®« thÞ nãi riªng. 3. C¸c lo¹i nhµ ë. 3.1.Ph©n lo¹i theo h×nh thøc së h÷u: * Nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n­íc : Lµ nhµ ë do nhµ n­íc x©y dùng, vèn ®Çu t­ x©y dùng lÊy tõ ng©n s¸ch,Nhµ n­íc qu¶n lý vµ b¸n th­êng c¨n cø vµo khung gi¸ vµ hÖ sè do Nhµ n­íc quy ®Þnh ,nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n­íc th­êng ®­îc x©y dùng theo c¸c dù ¸n th­êng do c¸c c«ng ty x©y dùng thuéc së h÷u nhµ n­íc x©y dùng. Gi¸ nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n­íc th­êng thÊp h¬n so víi gi¸ nhµ ë thuéc h×nh thøc së h÷u kh¸c . * Nhµ ë thuéc së h÷u t­ nh©n: Lµ nhµ ë do t­ nh©n tù x©y dùng trªn m¶nh ®Êt cña hä, lo¹i nhµ ë th­êng lµ biÖt thù, nhµ ph©n l«, v× vËy kiÓu d¸ng vµ gi¸ c¶ rÊt ®a d¹ng, gi¸ th­êng theo gi¸ c¶ thÞ tr­êng, gi¸ cao h¬n s¬ víi gi¸ nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc. Khèi l­îng nhµ thuéc së h÷u t­ nh©n nhiÒu h¬n khèi l­îng nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc, do vËy nhµ ë thuéc së h÷u t­ nh©n ®· ®ãng gãp phÇn lín cho nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay. 3.2.Ph©n lo¹i theo tiÖn nghi sö dông vµ chÊt l­îng x©y dùng c«ng tr×nh . Theo qui ®Þnh cña Bé X©y Dùng ®· ®­a ra ph©n lo¹i nhµ ë nh­ sau: a. Nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt thÊp tÇng hoÆc cao tÇng, ®èi víi nhµ ë nµy th«ng th­êng chia ra lµm 4 cÊp ( cÊp 1 cao nhÊt - cÊp 4 thÊp nhÊt) theo nh­ b¶ng 3. B¶ng 3 : Ph©n cÊp nhµ ë CÊp nhµ ChÊt l­îng sö dông ChÊt l­îng x©y dùng c«ng tr×nh §é bÒn v÷ng §é chÞu löa CÊp I BËcI: ChÊt l­îng sö dông cao BËcI: niªn h¹n sö dông trªn 100 n¨m BËcI hoÆc BËc II CÊp II BËc II: ChÊt l­îng sö dông kh¸ BËc II: Niªn h¹n sö dung 50 n¨m BËc III CÊp III BËc III: ChÊt l­îng sö dông trung b×nh BËc III: niªn h¹n trªn 20 n¨m BËc IV CÊp IV BËc IV: ChÊt l­îng sö dông thÊp BËc IV: Niªn h¹n sö dông d­íi 20 n¨m BËc V Nguån: Th«ng t­ sè 05/ BXD/TT ( 9/2/1993). b. §èi víi biÖt thù chia ra lµm 4 h¹ng: H¹ng 1: BiÖt thù gi¸p t­êng. H¹ng 2: BiÖt thù song ®«i . H¹ng 3: BiÖt thù riªng biÖt. H¹ng 4: BiÖt thù s¹ng träng riªng biÖt. Ph©n lo¹i biÖt thù c¨n cø vµo møc ®é sö dông vËt liÖu x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n v­ên réng hay hÑp, møc ®é trang trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa vµ vÖ sinh; h¹ng 1 cã thÓ mçi phßng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh vµ h¹nh 4 cø mçi phßng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh riªng. Gi¶i ph¸p kiÕn tróc, mü thuËt trang trÝ hoµn thiÖn bªn trong, bªn ngoµi ng«i nhµ chÊt l­îng cao hoÆc t­¬ng ®èi cao. Ng«i nhµ cã kÕt cÊu chÞu lùc: khung cèt bª t«ng hoÆc t­êng g¹ch chÞu lùc, sµn gç hoÆc bª t«ng cã l¸t vËt liÖu chÊt l­îng cao, m¸i b»ng bª t«ng cèt thÐp hoÆc m¸i ngãi cã trÇn, ®¶m b¶o c¸ch ©m chèng nhiÖt chèng nãng. Ngoµi c¸ch ph©n biÖt trªn ngoµi ra cßn ph¶i c¨n cø vµo tiªu chuÈn sau ®Ó ph©n lo¹i ( Theo th«ng t­ sè 01/LB- TT ngµy 19/1/1993) cña liªn Bé X©y dùng vµ Bé Tµi chÝnh h­íng dÉn ®Þnh gi¸ cho thuª nhµ ë ®ã lµ: + DiÖn tÝch nhµ ë (m2). + HÖ sè cÊp ®« thÞ (K1). + HÖ sè vÞ trÝ xÐt theo c¸c khu vùc trong ®« thÞ (K2). + HÖ sè tÇng cao (K3). + HÖ sè ®iÒu kiÖn giao th«ng (k4). ViÖc ph©n lo¹i nhµ ë nh­ trªn lµ ®iÒu kiÖn ®Ó c¨n cø tÝnh gi¸ cho thuª b¸n nhµ ë cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô ®èi víi Nhµ n­íc cña c¸c tæ chøc qu¶n lý vµ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc. 4. H×nh thøc tæ chøc ( khu vùc s¶n xuÊt nhµ ). - Khu vùc nhµ n­íc: C¨n cø vµo nguån vèn x©y dùng: khu vùc Nhµ n­íc lÊy nguån vèn x©y dùng tõ ng©n s¸ch Nhµ n­íc hoÆc nguån vèn së h÷u kh¸c chuyÓn thµnh së h÷u Nhµ n­íc theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt. Khu vùc nµy d­îc xem nh­ lµ tiªu ®iÓm chÝnh cña chÝnh s¸ch nhµ ë, v× nã lµ khu vùc ChÝnh phñ cã thÓ kiÓm so¸t ®­îc. Nhµ ë khu nµy chiÕm tû lÖ kh«ng lín vµ ph©n bè kh«ng ®Òu ë c¸c ®« thÞ cã qui m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý kh¸c nhau ( 22,1% cho khu vùc ®« thÞ, 48,1% cho Hµ Néi vµ 18,7% cho TPHCM n¨m 1997). ChØ tiªu chÊt l­îng, sè l­îng nhµ ë thÊp h¬n nhiÒu n­íc kh¸c, ®¬n vÞ th­êng dïng lµ diÖn tÝch sµn hoÆc diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ng­êi ( m2/ ng ). Nhµ ë do Nhµ n­íc cÊp th­êng lµ ®­îc bao cÊp, víi nguån cung cÊp cã h¹n mµ nhu cÇu rÊt lín dÉn ®Õn mÊt c©n b»ng trong viÖc ph©n phèi nhµ. - Khu vùc t­ nh©n. Nhµ ë ®­îc x©y dùng bëi nguån vèn cña c¸ nh©n hoÆc doanh nghiÖp kh«ng ph¶i nguån vèn lÊy tõ ng©n s¸ch Nhµ n­íc, nh­ng ph¶i theo qui ®Þnh cña Nhµ n­íc, ChÝnh phñ Ýt kiÓm so¸t ®­îc khu vùc nµy mÆc dï Nhµ n­íc còng ®­a ra nh÷ng qui t¾c ®Ó ®iÒu tiÕt ®Ó ®¶m b¶o an ninh c«ng céng vµ b¶o ®¶m c¸c tiªu chuÈn cña ng­êi tiªu dïng do thiÕu th«ng tin vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Khu vùc nµy kh«ng ®¸p øng sù cÇn nhµ ë mµ chØ ®¸p øng nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. Nhu cÇu nµy biÓu hiÖn kh¶ n¨ng cña ng­êi mua vµ sù s½n sµng tr¶ nã. Trong thùc tÕ hiÖn nay x©y dùng nhµ ë khu vùc t­ nh©n ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ h¬n khu vùc Nhµ n­íc. Nh­ng nÕu Nhµ n­íc bu«ng láng kh«ng qu¶n lý sÏ dÉn ®Õn kho¶ng c¸ch gi÷a ng­êi giÇu vµ ng­êi nghÌo cµng lín, dÉn ®Õn bÊt b×nh ®¼ng trong x· héi c¬ b¶n vÒ nhµ ë. - Khu vùc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc. Khu vùc ®­îc x©y dùng mét c¸ch ®éc lËp víi nh÷ng khu«n khæ quy t¾c cña ChÝnh phñ, ®©y lµ khu vùc x©y dùng nhµ ë cña t­ nh©n kh«ng theo qui t¾c hoÆc nhµ ë ®­îc x©y dùng trªn c¸c gÝa trÞ cña céng ®ång vµ tù gióp ®ì lÉn nhau, khu vùc cã thÓ chia ra nhµ ë ®Ó kinh doanh hay ®¬n thuÇn chØ ®Ó ë. Khu vùc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc ®· ®ãng gãp phÇn quan träng trong viÖc gia t¨ng quü nhµ ë ®Æc biÖt ®èi víi tÇng líp d©n c­ cã thu nhËp thÊp, Nhµ n­íc cÇn khuyÕn khÝch mÆt tÝch cùc cña khu vùc nµy vµ ®ång thêi ph¶i ®­a ra ®Þnh h­íng gi¶i quyÕt hµng lo¹t nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan, bao gåm viÖc x¸c ®Þnh c¸c tiªu chuÈn chÊt l­îng, vai trß cña céng ®ång tham gia vµo viÖc gia quyÕt ®Þnh vµ nh÷ng ¶nh h­ëng tiªu cùc tiÒm tµng cña c¸c lùc l­îng thÞ tr­êng trong viÖc ®Þnh gi¸ c¶, ®Æc biÖt ®èi víi c¸c khu trung t©m, c¸c khu vùc kinh doanh. Tõ viÖc ph©n ra 3 khu vùc trªn, nh­ng trong thùc tÕ 3 khu vùc ®ã cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ cã sù chuyÓn ho¸ liªn tôc, bæ sung, hç trî nhau d­íi sù qu¶n lý ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc vµ sù ph©n chia lµm c¬ së cho c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ nhµ ë ®­îc tiÕp cËn ®óng vµ phï hîp víi tõng khu vùc. 5. Kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë sù nghiÖp to lín nh­ng cßn nhiÒu khã kh¨n. Tõ vai trß cña nhµ ë, sù cÇn thiÕt ph¶i ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ë th× ta thÊy sù nghiÖp kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë lµ kh«ng thÓ thiÕu trong nÒn kinh tÕ n­íc ta hiÖn nay. Nh­ng trong thùc tÕ sù nghiÖp nµy gÆp v« vµn khã kh¨n. Nh÷ng nhµ kinh doanh, nh÷ng ng­êi h¨ng h¸i nhÊt muèn lao vµo cuéc vµ gãp phÇn gi¶i quyÕt nhu cÇu rÊt chÝnh ®¸ng, rÊt to lín cña nh©n d©n ®« thÞ, ®ang bÞ lóng tóng bÞ t¾c nghÏn v× do mét sè nguyªn nh©n sau: - C¬ chÕ chÝnh s¸ch thay ®æi nh­ng ch­a ®ñ, ch­a ®ång bé, hµnh lang ph¸p lý cho kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ch­a thùc sù râ rµng: Doanh nghiÖp khã cã thÓ tÝnh ®­îc ®Çu vµo ®Çu ra do chÕ ®é nép ng©n s¸ch thuÕ, lÖ phÝ vÒ ®Êt vÒ nhµ thay ®æi vµ kh«ng râ rµng, chÕ ®é thuª ®Êt thÕ nµo, nép tiÒn sö dông ®Êt ra sao, chÝnh s¸ch vÒ huy ®éng vèn, chÝnh s¸ch vÒ gi¶i phãng mÆt b»ng, c¬ chÕ qui chÕ qu¶n lý dù ¸n vµ qui chÕ khai th¸c sö dông nhµ .. kh«ng thèng nhÊt vµ kh«ng râ rµng. - Thñ tôc ®Çu t­ x©y dùng cßn r­êm rµ, phiÒn hµ kh«ng phï hîp víi c¬ chÕ thÞ tr­êng, cÇn nhanh nh¹y l¾m b¾t thêi c¬ ®óng chç ®óng lóc: trung b×nh th× thêi gian ®Ó xin mét giÊy phÐp x©y dùng ph¶i mÊt 3 - 6 th¸ng, xin mét chøng chØ qui ho¹ch còng ph¶i mÊt hµng th¸ng.. thñ tôc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thñ tôc lªn ph­¬ng ¸n gi¶i to¶ mÆt b»ng, ph¶i tho¶ thuËn tõ tæ d©n phè ®Õn ph­êng quËn lªn thµnh phè g©y khã kh¨n cho c¸c chñ ®Çu t­ ¶nh h­ëng ®Õn tÝnh to¸n lêi lç, tiÕp thÞ th«ng tin, thÞ tr­êng, tiÕp cËn chuyÓn giao c«ng nghÖ tiªn tiÕn vµ tiªu thô s¶n phÈm. - ChÕ ®é thu qu¸ cao, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thuÕ doanh thu, thuÕ lîi tøc, lÖ phÝ tr­íc b¹, kinh phÝ ®Òn bï, kinh phÝ hç trî ®Þa ph­¬ng, kinh phÝ h¹ tÇng .. lµm cho gi¸ thµnh s¶n phÈm cao kh«ng thÓ tiªu thô ®­îc. V× vËy cÇn gi¶m møc thu cña tõng kho¶n thu cho tho¶ ®¸ng, ®óng møc sao cho thu ®Ó khuyÕn khÝch, thùc sù dïng thu lµm ®ßn bÈy kinh tÕ chø kh«ng ph¶i quan ®iÓm tËn thu cùc ®oan. - ChÝnh s¸ch gi¶i quyÕt nhµ ë cho tõng ®èi t­îng d©n c­ ë ®« thÞ ch­a ®­îc râ rµng, phï hîp víi nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng nÒn kinh tÕ më. Tõ sau NghÞ quyÕt 118/TTg chóng ta kh«ng gi¶i quyÕt ph©n phèi nhµ ë cho CBCNV theo c¬ chÕ bao cÊp nh­ tr­íc ®©y. Nh­ng chóng ta ch­a ®Ò ra biÖn ph¸p gi¶i quyÕt nã nh­ thÕ nµo. Trong thêi gian qua chóng ta chØ x©y dùng b¸n cho ng­êi giµu vµ mét phÇn cho ®èi t­îng chÝnh s¸ch x· héi ®­îc ­u tiªn, ­u ®·i. Cßn CBNVC Nhµ n­íc, lµm c«ng ¨n l­¬ng, lùc l­îng vò trang, nh©n d©n lao ®éng ë ®« thÞ th× ch­a cã lêi gi¶i râ rµng, ch­a cã chÝnh s¸ch gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy. - Th«ng tin yÕu, hiÖn chóng ta ®ang thùc hiÖn ®­êng lèi kinh tÕ më cho nªn nÒn kinh tÕ chÞu sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè mang tÝnh quy luËt, hoµ nhËp víi nÒn kinh tÕ trong khu vùc, thÕ giíi. nh­ng doanh nghiÖp cña ta rÊt thiÕu ®iÒu kiÖn n¾m b¾t thu thËp th«ng tin thÞ tr­êng, cho nªn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë gÆp nhiÒu khã kh¨n rñi ro thÊt b¹i ®ã lµ ®iÒu khã tr¸nh khái .V× vËy Nhµ n­íc sím ban hµnh hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé ®ñ chi phèi c¶ ®Çu vµo lÉn ®Çu ra cña kinh doanh nhµ trªn tinh thÇn gi¶m thu, thu ®óng møc thu ®ñ ®Ó khuyÕn khÝch nu«i d­ìng nguån thu, t¨ng nguån thu chø kh«ng ph¶i t¨ng møc thu, Nhµ n­íc sím c¶i tiÕn h¬n n÷a c¸c thñ tôc vÒ qu¶n lý, thÈm duyÖt cÊp phÐp cho ®Çu t­ x©y dùng vÒ giao ®¸t cho thuª ®Êt, vÒ cÊp phÐp x©y dùng chøng chØ qui ho¹ch thÈm ®Þnh thiÕt kÕ .. sao cho gi¶m ®Çu mèi kh«ng phiÒn hµ, ph©n cÊp râ rµng lµm ®óng thÈm quyÒn .. t¹o thuËn lîi cho d©n. Nhµ n­íc cÇn ph¶i cã chÝnh s¸ch vÒ vèn vµ huy ®éng vèn phï hîp ®Ó khuyÕn khÝch ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn. Ch­¬ng II T×nh h×nh ®Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 I. Giíi thiÖu vÒ C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2. 1. LÞch sö h×nh thµnh c«ng ty. Tr­íc ngµy 19/6/2000 c«ng ty lµ mét trong nh÷ng xÝ nghiÖp cña c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD. C«ng ty ho¹t ®éng mang tÝnh chÊt lµ mét xÝ nghiÖp víi sù qu¶n lý chÆt chÏ vµ chÞu sù ph©n c«ng cña c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ- BXD, kh«ng ho¹t ®éng mét c¸ch ®éc lËp, kh«ng cã con dÊu riªng, ch­a cã tµi s¶n riªng, ch­a h¹ch to¸n ®éc lËp, ch­a cã phßng ban nh­ hiÖn nay. §Õn ngµy 19/6/2000. Theo quyÕt ®Þnh sè 821/Q§-BXD (19/6/2000) cña Bé tr­ëng Bé x©y dùng vÒ viÖc thµnh lËp c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 trùc thuéc Tæng C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD. C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 trªn c¬ së s¾p xÕp, tæ chøc l¹i xÝ nghiÖp kinh doanh ph¸t triÓn nhµ cña c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ, trô së chÝnh t¹i 168 ®­êng Gi¶i phãng - Ph­¬ng LiÖt - QuËn Thanh xu©n - Thµnh phè Hµ néi, cã tªn giao dÞch quèc tÕ lµ: Housing development and Investment company N*2 (HUDI2). C«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 lµ doanh nghiÖp nhµ n­íc, lµ thµnh viªn h¹ch to¸n ®éc lËp, Tæng c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ cã t­ c¸ch ph¸p nh©n, cã quyÒn vµ nghÜa vô cÇn theo luËt ®Þnh, cã con dÊu vµ cã tµi s¶n riªng, cã tµi kho¶n më t¹i c¸c ng©n hµng theo quy ®Þnh cña nhµ n­íc, tæ chøc vµ ho¹t ®éng theo ®iÒu lÖ tæ chøcvµ ho¹t ®éng cña C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ do BXD phª duyÖt vµ ®iÒu lÖ riªng cña c«ng ty do héi ®ång qu¶n trÞ Tæng c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ phª duyÖt. C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 cã vèn kinh doanh t¹i thêi ®iÓm thµnh lËp lµ: Tæng sè vèn: 14.719.347.246 ®ång. Trong ®ã vèn ng©n s¸ch: 25.000.000.000 ®ång. Vèn tù bæ sung: 3.093.627.837 ®ång 2. Chøc n¨ng vµ nhiÖm vô cña c«ng ty. a. Chøc n¨ng. - LËp vµ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng vµ ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ, khu c«ng nghiÖp. - §Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ, c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ®« thÞ vµ cho c«ng nghiÖp. - Thi c«ng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp, giao th«ng, thuû lîi, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ, khu c«ng nghiÖp. - Thùc hiÖn nhiÖm vô kh¸c do Tæng c«ng ty giao b. NhiÖm vô. C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ sè 2 thùc hiÖn nhiÖm vô theo sù ph©n c«ng cña Tæng c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD, theo nh÷ng chøc n¨ng trªn. Ngoµi ra c«ng ty cßn ph¶i tù t×m kiÕm trªn thÞ tr­êng nh÷ng dù ¸n míi, ®¶m b¶o c«ng viÖc æn ®Þnh viÖc lµm cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty, ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn lµm viÖc, ®iÒu kiÖn vËt chÊt tinh thÇn cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty ®­îc ®Çy ®ñ,tèt. - B¸o c¸o nh÷ng yªu cÇu mµ tæng c«ng ty ®Æt ra - Qu¶n lý vµ ®µo t¹o c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty, bè trÝ hîp lý sö dông ®óng n¨ng lùc phï hîp víi tõng vÞ trÝ lµ. 3. M« h×nh c¬ cÊu tæ chøc bé m¸y cña C«ng ty. Gi¸m ®èc. Phã Gi¸m ®èc. Phßng Nghiªn cøu, Ph¸t triÓn vµ Qu¶n lý dù ¸n gåm: 1 Tr­ëng phßng, 8 nh©n viªn. Phßng Kinh doanh gåm: 1 Tr­ëng phßng, 1 nh©n viªn. Phßng Hµnh chÝnh tæng hîp gåm: 1 Tr­ëng phßng, 4 nh©n viªn. Phßng KÕ to¸n gåm: 1 Tr­ëng phßng, 3 nh©n viªn. 4. T×nh h×nh ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña C«ng ty. B¶ng 4: Mét sè chØ tiªu kinh tÕ chñ yÕu vÒ thùc hiÖn kÕ ho¹ch s¶n xuÊt kinh doanhcña c«ng ty n¨m 2001 ChØ tiªu §¬n vÞ tÝnh KH2001 TH2001 TH/KH 2001 C¬ cÊu KH TH 1.Tæng gi¸ trÞ s¶n l­îng Tr.®ång 16900 17535 -Nhµ ë Tr.®ång 10980 11381 103% 64,97% 64,9% -C¬ së h¹ tÇng Tr.®ång 5920 6154 103% 35,029% 35,95% 2.Tæng doanh thu Tr.®ång 15000 16500 -Nhµ ë Tr.®ång 9780 10758 110% 65,2% 65,2% -C¬ së h¹ tÇng Tr.®ång 5220 5742 110% 34,8% 34,8% 3.Nép ng©n s¸ch Tr.®ång 163 4.Lîi nhuËn sau thuÕ Tr.®ång 9247 5.Thu nhÊp b×nh qu©n ®Çu ng­êi Tr/Ng/Th 1200 1250 103% Nguån: Sè liÖu b¸o c¸o n¨m 2001 t¹i C«ng ty. N¨m 2001 c¸c chØ tiªu vÒ gi¸ trÞ s¶n l­îng doanh thu cña C«ng ty kh«ng cao, do ®iÒu kiÖn C«ng ty chØ thùc hiÖn ®­îc mét dù ¸n vµ c«ng t¸c thu håi ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó triÓn khai dù ¸n gÆp nhiÒu khã kh¨n vµ ®©y còng lµ n¨m c«ng ty triÓn khai dù ¸n míi. II. Thùc tr¹ng ®Çu t­ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë cña c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2. 1. C«ng t¸c triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n n¨m 2000. a. Dù ¸n khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ. §©y lµ dù ¸n di chuyÓn c¬ së s¶n xuÊt tõ néi thµnh ra ngo¹i thµnh, nªn ®ång ph¶i thùc hiÖn 2 dù ¸n cïng mét lóc ®ã lµ x©y dùng c¬ së s¶n xuÊt míi cho C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn t¹i x· Minh Khai, huyÖn Tõ Liªm, C«ng ty ®· phèi hîp víi c¸c phßng chøc n¨ng cña Tæng C«ng ty, C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn vµ c¸c ban ngµnh TP, UBND huyÖn Tõ Liªm triÓn khai ph­¬ng ¸n ®Òn bï hç trî cho c¸c gia ®×nh bÞ thu håi ®Êt. Dù ¸n ®Çu t­ trªn ®Þa bµn cã rÊt nhiÒu khã kh¨n, sau gÇn 9 th¸ng kiªn tr× vËn ®éng thuyÕt phôc, hÇu hÕt c¸c hé d©n thùc hiÖn chÊp hµnh theo chÝnh s¸ch, ®· nhËn tiÒn ®Òn bï hç trî, bµn giao mÆt b»ng tuy nhiªn cßn mét sè hé ( 7 hé) cè t×nh kh«ng chÊp hµnh vµ ®· ph¶i thùc hiÖn c­ìng chÕvµ ®· thu håi toµn bé gÇn 20000 m2 ®Êt giao cho C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn vµ ®ang thùc hiÖn triÓn khai x©y dùng nhµ m¸y. §Õn nay ®ang chuÈn bÞ gÊp rót c¬ së h¹ tÇng nhµ x­ëng, trô së lµm viÖc ®Ó nhanh chãng bµn giao mÆt b»ng t¹i Gi¶ng vâ cho C«ng ty ®Ó triÓn khai dù ¸n, víi Tæng diÖn tÝch lµ 9960 m2, trong ®ã: X©y dùng nhµ ë míi lµ 5000 m2 , chiÕm 50,2008% dù ¸n, x©y dùng víi 12 d·y nhµ ë kiÓu chia l« bao gåm 73 c¨n hé, tæng diÖn tÝch sµn lµ 19032,014 m2. X©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ 4960 m2 , chiÕm 49,79% dù ¸n. b.Dù ¸n khu nhµ ë b¾c Linh §µm më réng. Trong n¨m 2001 ®­îc Tæng C«ng ty quan t©m giao nhiÖm vô thùc hiÖn dù ¸n b¾c Linh §µm më réng, C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 ®· nhanh chãng triÓn khai c¸c thñ tôc chuÈn bÞ ®Çu t­. Phèi hîp víi ViÖn Quy Ho¹ch Hµ Néi lËp quy ho¹ch mÆt b»ng, V¨n phßng KiÕn tróc s­ tr­ëng tr×nh UBND Thµnh phè phª duyÖt quy ho¹ch chi tiÕt, víi tinh thÇn khÈn tr­¬ng C«ng ty ®· kÕt hîp víi Së §Þa chÝnh nhµ ®Êt, c¸c ban ngµnh chøc n¨ng lËp hå s¬ tr×nh UBND Thµnh phè xin giao ®Êt vµ ngµy 24/1/2002 ®· ®­îc UBNDThµnh phè giao ®Êt gÇn 16 ha ®Ó triÓn khai dù ¸n nhµ ë b¾c Linh §µm më réng. Ngµy 27/2/2002 UBNDTP ra quyÕt ®Þnh thµnh lËp Héi ®ång ®Òn bï, ngµy 28/2/2002 ra quyÕt ®Þnh thµnh lËp Tæ c«ng t¸c GPMB, tæ chøc cuéc häp ®Ó triÓn khai ®iÒu tra vµ lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Tæng diÖn tÝch ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao gÇn 16 ha, trong ®ã: VÞ trÝ X1: Tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ h¬n 5 ha, trong ®ã: 36653 m2 x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, cßn l¹i lµ x©y dùng nhµ ë míi. VÞ trÝ X2: Tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ h¬n 10 ha trong ®ã: 69389 m2 x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, cßn l¹i x©y dùng nhµ ë míi. Dù ¸n chØnh trang quy ho¹ch khu nhµ ë V­ên chuèi. Thùc hiÖn nhiÖm vô cña Tæng c«ng ty giao, C«ng ty ®· phèi hîp víi v¨n phßng BXD, Vô KÕ ho¹ch, Vô Qu¶n lý Quy ho¹ch kiÕn tróc, ViÖn Quy ho¹ch ®« thÞ vµ thµnh lËp quy ho¹ch tæng thÓ mÆt b»ng KiÕn tróc S­ tr­ëng phª duyÖt vµ ®ang triÓn khai lËp dù ¸n tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt, víi tæng diÖn tÝch cña dù ¸n lµ 3900 m2, trong ®ã : X©y dùng nhµ ë míi 4500 m2 sµn, trªn tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ 2130 m2. X©y dùng V¨n phßng ®¹i diÖn lµ 10000 m2 sµn. X©y dùng s©n, ®­êng bé 1770 m2. Ngoµi c¸c dù ¸n nªu trªn c«ng ty cßn ®ang nghiªn cøu c¸c dù ¸n kh¸c trªn ®Þa bµn huyÖn, TP vµ c¸c ®Þa ph­¬ng kh¸c. 2. C¸c lo¹i h×nh ®Çu t­. Víi nhiÖm vô vµ môc ®Ých cña C«ng ty lµ ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë míi, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ di chuyÓn c¬ së c«ng nghiÖp ra ngo¹i thµnh gãp phÇn gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay vµ n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng vµ bé mÆt ®« thÞ. a) §Çu t­ c¬ së h¹ tÇng. §èi víi c¸c dù ¸n ®· vµ ®ang thùc hiÖn cña C«ng ty th× b­íc khëi ®Çu lµ viÖc x©y dùng c¸c c¬ së h¹ tÇng, sau ®ã thùc hiÖn triÓn khai x©y dùng nhµ ë. + Dù ¸n nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ víi tæng sè mÐt vu«ng h¹n tÇng lµ 4960 m2. + Dù ¸n b¾c Linh §µm më réng gåm 2 vÞ trÝ: VÞ trÝ X1: 36653 m2. VÞ trÝ X2: 69389 m2. + Dù ¸n chØnh trang quy ho¹ch khu nhµ ë v­ên chuèi, x©y dùng sµn vµ ®­êng bé víi tæng diÖn tÝch 1770 m2 trªn tæng diÖn tÝch ®­îc giao lµ 4500 m2. b) Di chuyÓn c¬ së s¶n xuÊt ra ngo¹i thµnh. HiÖn nay C«ng ty ®ang thùc hiÖn dù ¸n di chuyÓn c¬ së thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn ra Minh Khai huyÖn Tõ liªm, víi ph­¬ng ch©m Nhµ n­íc giao ®Êt t¹i Minh Khai huyÖn Tõ Liªm x©y dùng nhµ m¸y ë ®ã sau ®ã di chuyÓn c¬ së cò ra ®ã, cßn t¹i vÞ trÝ cò sÏ x©y dùng nhµ ë. c) X©y dùng nhµ ë míi. §Ó ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë vµ thùc hiÖn theo chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc. C«ng ty víi môc ®Ých vµ nhiÖm vô chÝnh lµ x©y dùng nhµ ë míi. Trong nh÷ng n¨m võa qua C«ng ty ®· x©y dùng ®­îc 12 d·y nhµ ë dù ¸n nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ ®Ó cung cÊp cho nhu cÇu cña nh©n d©n Tæng diÖn tÝch lµ 9960 m2, trong ®ã: X©y dùng nhµ ë míi lµ 5000 m2. HiÖn nay C«ng ty ®ang triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n b¾c Linh §µm më réng víi vÞ trÝ X1 cã 6 nhµ ë chung c­ ( 9 - 12 tÇng ) cßn l¹i lµ nhµ ë biÖt thù vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng Vâ víi 12 d·y nhµ kiÓu d¹ng chia l«, x©y th« sau ®ã b¸n cho kh¸ch hµng tù hoµn thiÖn theo nh­ mong muèn cña kh¸ch hµng, víi diÖn tÝch phï hîp víi nhiÒu ®èi t­îng tõ 70 m2 ®Õn 100 m2, gi¸ c¶ hîp lý ®¸p øng ®­îc nhu cÇu cña kh¸ch hµng. Khu nhµ ë b¾c Linh §µm më réng vÞ trÝ X2 vµ quy ho¹ch khu nhµ ë V­ên chuèi còng x©y dùng theo kiÓu x©y dùng biÖt thù vµ x©y dùng khu nhµ ë chung c­ vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ... C«ng t¸c x©y dùng nhµ ë míi, C«ng ty ®· mét phÇn ®ãng gãp cho quü nhµ ë ®« thÞ ®­îc n©ng lªn, n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng cho ng­êi d©n ®« thÞ vµ còng lµ thùc hiÖn chÝnh vÒ nhµ ë cña Nhµ n­íc ®Ò ra. 3. H×nh thøc kinh doanh. a. Ph­¬ng thøc kinh doanh. - §èi víi ®Êt x©y dùng biÖt thù, sau khi x©y dùng ®ång bé c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, chñ ®Çu t­ dù ¸n thùc hiÖn kinh doanh mÆt b»ng h¹ tÇng cho kh¸ch hµng tù tæ chøc x©y dùng nhµ ë theo kiÕn tróc, c¸c chØ tiªu tiÕn ®é, quy ho¹ch chung cña dù ¸n. - §èi víi ®Êt x©y dùng chung c­ cao tÇng, cã 2 h×nh thøc thùc hiÖn: chñ ®Çu t­ tù dïng vèn tù cã vµ vèn huy ®éng ®Ó ®Çu t­. X©y dùng c«ng tr×nh ®Ó kinh doanh c¸c c¨n hé hoÆc chuyÓn nh­îng mÆt b»ng cho c¸c chñ ®Çu t­ thø ph¸t kh¸c. b. C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ kinh doanh. - Ph©n cÊp nhµ ë ( theo th«ng t­ sè 05 /BXD 9/2/1993 ). * Nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt, thÊp tÇng hoÆc cao tÇng ®­îc chia lµm 4 cÊp (cÊp I - IV) B¶ng ph©n cÊp nhµ: *Nhµ biÖt thù lµ nhµ ë riªng biÖt cã s©n v­ên, cã hµng rµo, x©y dùng b»ng g¹ch, ngãi hoÆc bª t«ng cèt thÐp, kiÕn tróc, mü thuËt, tiÖn nghi sinh ho¹t ®Çy ®ñ, mçi tÇng cã Ýt nhÊt 2 phßng ®Ó ë quay mÆt ra s©n hay ra v­ên( kh«ng kÓ phßng tiÕp kh¸ch vµ phßng ¨n riªng: biÖt thù ph©n ra lµm 4 h¹ng: + BiÖt thù gi¸o t­êng. + BiÖt thù song ®«i. + BiÖt thù riªng biÖt. + BiÖt thù sang träng riªng biÖt. Ph©n lo¹i c¸c biÖt thù lµ c¨n cø vµo møc ®é sö dông vËt liÖu x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n v­ên réng hay hÑp, møc ®é trang trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa vÖ sinh vµ h¹ng 4 c¨n cø vµo mçi phßng ë cã mét phßng t¼m röa vÖ sinh riªng. B¶ng 5: Ph©n cÊp nhµ ë: CÊp nhµ ChÊt l­îng sö dông ChÊt l­îng x©y dùng c«ng tr×nh §é bÒn v÷ng §é chÞu löa CÊp I BËcI: ChÊt l­îng sö dông cao BËcI: niªn h¹n sö dông trªn 100 n¨m BËcI hoÆc BËc II CÊp II BËc II: ChÊt l­îng sö dông kh¸ BËc II: Niªn h¹n sö dung 50 n¨m BËc III CÊp III BËc III: ChÊt l­îng sö dông trung b×nh BËc III: niªn h¹n trªn 20 n¨m BËc IV CÊp IV BËc IV: ChÊt l­îng sö dông thÊp BËc IV: Niªn h¹n sö dông d­íi 20 n¨m BËc V Nguån: Th«ng t­ sè 05/ BXD/TT ( 9/2/1993). - Ph©n lo¹i ®« thÞ. Thµnh phè (tØnh), quËn (huyÖn), thÞ trÊn, x· chia lµm 4 lo¹i (lo¹i 1-4). - X©y dùng b¶ng gi¸ chuÈn nhµ ë x©y dùng míi: Theo quy ®Þnh 3892 / Q§- UBND Thµnh phè Hµ néi (10/10/1997). Ta cã b¶ng gi¸ chuÈn: B¶ng 6: B¶ng gi¸ chuÈn : §¬n vÞ tÝnh: 1000®/ m2 sµn x©y dùng CÊp h¹ng ®Êt CÊp IV CÊp III CÊp II CÊp I BiÖt thù T­êng 110mm kh«ng trÇn T­êng 220mm kh«ng cã trÇn 2-4 tÇng 4-5 tÇng H¹ng 1 H¹ng 2 H¹ng 3 H¹ng 4 Gi¸ 531 606 794 1011 1186 1300 1350 1600 1850 2100 . Nhµ cÊp 4 nÕu cã trÇn th× céng thªm 47000 ®/ m2 trÇn. . ViÖc x¸c ®Þnh cÊp vµ h¹ng nhµ ®­îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i th«ng t­ sè 05/ BXD ngµy 9/2/1993, UBNDTP uû quyÒn cho Gi¸m §èc Së XD cïng Gi¸m §èc Së tµi chÝnh vËt gi¸, nghiªn cøu ban hµnh gi¸ chuÈn XD míi ®èi víi nhµ t¹m vËt kiÕn tróc kh¸c. - Chi phÝ hç trî ®Òn bï: Trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng th­êng ph¶i cã kho¶n chi phÝ hç trî d©n nh­ hç trî di chuyÓn ®i vÞ trÝ kh¸c, hç trî chuyÓn nghÒ, hç trî ®Æc biÖt, hç trî n©ng cao ®é ph× cña ®Êt ... khi x¸c ®Þnh gi¸ kinh doanh còng ph¶i c¨n cø vµo. - TiÒn sö dông ®Êt: Lµ mét trong nh÷ng kho¶n tiÒn mµ chñ ®Çu t­ ph¶i bá ra trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng vµ kho¶n thu thuÕ tiÒn sö dông ®Êt cña Nhµ n­íc ®èi víi chñ ®Çu t­, nh­ng ®èi víi viÖc x©y dùng nhµ ë chung c­ th× Nhµ n­íc khuyÕn khÝch nªn kh«ng ph¶i ®ãng tiÒn sö dông ®Êt. V× vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ nhµ biÖt thù hay gi¸ nhµ d¹ng chia l« cÇn ph¶i c¨n cø vµo chi phÝ nµy ®Ó tÝnh gi¸. - Chi phÝ ®Çu t­ x©y l¾p: §©y lµ kho¶n chi phÝ ®Çu t­ x©y dùng lªn c«ng tr×nh ®Ó t¹o lªn s¶n phÈm x©y dùng, ®©y lµ mét kho¶n chi phÝ chñ yÕu cã gi¸ trÞ t­¬ng ®èi lín ®Ó h×nh thµnh lªn s¶n phÈm x©y dùng. - Chi phÝ kh¸c bao gåm c¸c kho¶n chi phÝ ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n. - C¨n cø vµo gi¸ c¶ thÞ tr­êng vµ nhu cÇu vÒ nhµ ë. 4. X¸c ®Þnh gi¸ b¸n nhµ ë ( thuéc së h÷u Nhµ n­íc) Gi¸ b¸n nhµ ë bao gåm 2 phÇn: Gi¸ b¸n nhµ = Gi¸ nhµ + gi¸ ®Êt khi chuyÓn quyÒn sö dông. V× C«ng ty lµ ®¬n vÞ ®Çu t­ kinh doanh thuéc së h÷u Nhµ n­íc nªn gi¸ nhµ, gi¸ mçi c¨n hé ®­îc tÝnh theo c¸c c«ng thøc sau: * §èi víi nhµ ë kiÓu chia l«, biÖt thù: Tæng chi phÝ cho c¶ d·y + 5,5%lîi nhuËn Gi¸ 1m2 sµn = Tæng diÖn tÝch sµn d·y Gi¸ 1 c¨n hé = Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé * §èi víi nhµ ë chung c­: Tæng c¸c chi phÝ + 5,5% lîi nhuËn Doanh thu b×nh qu©n mçi tÇng = ch­a cã hÖ sè Sè tÇng cÇn tÝnh gi¸ Doanh thu mçi = Doanh thu b×nh qu©n * HÖ sè tÇng tÇng cã hÖ sè mçi tÇng ch­a cã hÖ sè Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè Gi¸ 1m2 sµn cña tÇng = Tæng m2 sµn cña tÇng + §èi víi c¸c c¨n hé ®Çu ._.èn ®Çu t­ ®­îc thùc hiÖn trong 3 giai ®o¹n nµy. §Ó n©ng cao hiÖu sö dông vèn C«ng ty ph¶i qu¶n lý thèng nhÊt c¸c c«ng tr×nh mµ C«ng ty ®ang thùc hiÖn, tr¸nh t×nh tr¹ng ®Çu t­ kh«ng ®ång bé c¸c dù ¸n, ph©n ®Þnh râ c¸c chøc n¨ng cña phßng ban, tæ chøc bé m¸y C«ng ty ho¹t ®éng sao cho cã hiÖu qu¶.Tr¸nh t×nh tr¹ng ngÉu høng trong ®Çu t­, xo¸ bá t×nh tr¹ng ®Çu t­ véi vµng thiÕu kÕ ho¹ch vi ph¹m c¸c quy tr×nh ®Çu t­ , kh¾c phôc t×nh tr¹ng võa thiÕt kÕ võa thi c«ng, ®Ó n©ng cao chÊt l­îng dù ¸n, chÊt l­îng thiÕt kÕ ®¶m b¶o ®Çu t­ cã hiÖu qu¶, xo¸ bá ®Çu t­ dµn tr¶i dÉn ®Õn dù ¸n thiÕu vèn ph¶i thi c«ng kÐo dµi l·ng phÝ thÊt tho¸t vèn ®Çu t­ lµm mÊt thêi c¬ kinh doanh. C«ng ty cÇn ph¶i n©ng cao chÊt l­îng lËp, thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t­, thiÕt kÕ kü thuËt, lËp dù ¸n vµ quyÕt to¸n c«ng tr×nh hoµn thµnh. C«ng ty cÇn ph¶i ®Çu t­ theo chiÒu s©u ®æi míi c«ng nghÖ m¸y mãc thiÕt bÞ, gãp phÇn n©ng cao søc m¹nh c¹nh tranh s¶n phÈm. 2. Gi¶i ph¸p vÒ dù ¸n. Sau khi ®­îc c¸c cÊp thµnh phè chÊp thuËn C«ng ty b¾t tay ngay vµo thµnh lËp dù ¸n, ®Ó cã ®­îc mét dù ¸n hoµn chØnh vµ cã hiÖu qu¶ th× tõ c«ng t¸c chuÈn bÞ ®Õn c«ng t¸c cuèi cïng cu¶ dù ¸n ®Òu ph¶i ®­îc thùc hiÖn tèt, mçi kh©u ph¶i ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c, tû mû vµ mçi kh©u ®ã cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi nhau. - ThiÕt lËp dù ¸n: Trong thµnh lËp dù ¸n ®iÒu quan träng nhÊt lµ x¸c ®Þnh ®­îc thÞ tr­êng, môc tiªu cña dù ¸n ®Ó khi tiÕn hµnh c«ng t¸c qui ho¹ch ph¶i phï hîp víi yªu cÇu cña kh¸ch hµng mµ dù ¸n h­íng ®Õn. Bªn c¹nh ®ã c«ng t¸c quy ho¹ch ph¶i ®¶m b¶o viÖc t¸i ®Þnh c­ ng­êi ®©n ®ang sèng trong khu vùc quy ho¹ch, còng nh­ ph¶i méy phÇn quü ®Êt víi gi¸ ­u ®·i ®Ó x©y dông nhµ ë phôc vô cho c¸c ch­¬ng tr×nh gi¶i to¶ cña Thµnh phè vµ ng­êi cã thu nhËp thÊp. Quy ho¹ch cña dù ¸n còng ph¶i ®¸p øng ®­îc yªu cÇu ph¸t triÓn cña ®« thÞ trong t­¬ng lai, tÝnh ®ång bé vÒ h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi còng nh­ hµi hoµ, tÝnh thÈm mü cña ®« thÞ míi. Thø 2: Ph¶i kh¶o s¸t vµ tÝnh tæng chi phÝ ®Çu t­ th¹t chÝnh x¸c ( bao gåm chi phÝ gi¶i phãng mÆt b»ng, san nÒn, lµm ®­êng, cÊp n­íc, tho¸t n­íc, cÊp ®iÖn...) lµm c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ thµnh s¶n phÈm ( nhµ, nÒn nhµ ) ph¶i x©y dùng yÕu tè vèn vµ dßng l­u kim ®iÓm hoµ vèn ( víi ph­¬ng ch©m tÝnh chi phÝ tèi ®a tÝnh lîi nhuËn tèi thiÓu ®Ó ®¶m b¶o an toµn ®Çu t­ ). Ngoµi ra cßn ph¶i tÝnh ®Õn c¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc trong ®Çu t­ x©y dùng c¬ b¶n, cÊp ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt, nguån vèn vµ thuÕ sao cho khai th¸c vµ huy ®éng ®­îc ®Çy ®ñ, ®óng ®¾n c¸c chÝnh s¸ch Nhµ n­íc nh»m hç trî tèi ®a cho dù ¸n ®ang thiÕt lËp. Qu¸ tr×nh duyÖt dù ¸n ph¶i ®eo b¸m th­êng xuyªn, cã tiÕn ®é thêi gian, cã ph©n c«ng tõng c¸n bé theo dâi ( kÓ c¶ theo dâi ®«n ®èc lËp dù ¸n ). NÕu mét dù ¸n ph¶i tr¶i qua 40 b­íc c«ng viÖc, mçi b­íc c«ng viÖc cÇn hai l­ît v¨n b¶n ( mét göi ®i mét nhËn vÒ ) th× cÇn trªn 80 v¨n b¶n, mçi v¨n b¶n ph¶i thùc hiÖn trong mét tuÇn th× nhanh còng ph¶i mÊt 4 th¸ng míi cã ®Çy ®ñ hå s¬ tr×nh duyÖt cña mét dù ¸n ( nÕu dù ¸n nhãm A ph¶i tr×nh duyÖt ph¶i tr×nh Trung ­¬ng th× thêi gian kÐo dµi h¬n..). ViÖc t¹o mèi quan hÖ hç trî cña c¸c ngµnh, Thµnh phè, Trung ­¬ng lµ sù cÇn thiÕt vµ v« cïng quan träng ®Ó hoµn tÊt dù ¸n sím, ®©y lµ mét trong nh÷ng yÕu tè thµnh c«ng cña dù ¸n. TriÓn khai vµ qu¶n lý dù ¸n: §Ó triÓn khai mét dù ¸n th× viÖc ®Òu tiªn ph¶i tÝnh ®Õn nguån vèn ®Ó ®Çu t­ vµ thÞ tr­êng tiªu thô c¶ hai vÊn ®Ò nµy ph¶i g¾n vµo nhau: chØ ®Çu t­ vµ ®Çu t­ ®Õn ®©u khi biÕt râ nguån vèn ®Çu t­ ë ®©u cã thÓ ®¹t tíi møc nµo, thÞ tr­êng cÇn lo¹i s¶n phÈm g×, gi¸ c¶ ra sao, nÕu kh«ng g¾n hai vÊn ®Ò trªn chung víi nhau th× kh«ng thÓ ®¹t hiÖu qu¶ ®Çu t­ . Nguån vèn ®Çu t­ ph¶i chuÈn bÞ chu ®¸o, kh«ng ®Ó tiÕn ®é ®Çu t­ bÞ ¸ch t¾ch bëi vèn. Vèn huy ®éng cña kh¸ch hµng vµ c¸c ®¬n vÞ gãp vèn lµ quan träng céng víi vèn vay ­u ®·i dµi h¹n bëi dù ¸n cÇn cã thêi gian ®Ó hoµn vèn ( nhãm B th­êng tõ 2-3 n¨m, nhãm A tõ 5-7 n¨m ) ph¶i thùc hiÖn ®óng tr×nh tù ®Çu t­ hå s¬ thñ tôc ph¶i thùc hiÖn ®Çy ®ñ vµ hoµn chØnh tr¸nh lµm tr­íc kh¾c phôc sau sÏ lµm ¸ch t¾ch dù ¸n. Ph¶i xem xÐt toµn diÖn xin ý kiÕn ®Çy ®ñ cña c¸c ban ngµnh Trung ­¬ng vµ Thµnh phè ®Ó dù ¸n ®­îc triÓn khai ®­îc thuËn lîi. . CÇn xin ®­îc chËm nép tiÒn sö dông ®Êt vµ xin ®­îc tÝnh thuÕ ®óng theo hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt khu ®Êt dù ¸n ( nÕu lµ ruéng lÇy nép theo ®óng hiÖn tr¹ng ). . ViÖc gi¶i to¶ ®Òn bï cho d©n ph¶i ®­îc chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng ñng hé: ph¶i theo gi¸ hîp lý, tr¸nh ®éi gi¸, v­ît gi¸ dù tÝnh trong dù ¸n ®Òn bï gi¶i to¶, nh­ vËy sÏ ®Èy gi¸ thµnh s¶n phÈm lªn kh«ng ®¶m b¶o hiÖu qu¶ dù ¸n vµ cã thÓ lµm ¶nh h­ëng ®Õn c¸c dù ¸n tiÕp theo trong khu vùc. . Huy ®éng vèn - nguån vèn néi lùc lµ quan trong hîp t¸c cïng ph¸t triÓn lµ ph­¬ng tr©m quan träng, lµ mét doanh nghiÖp Nhµ n­íc ®­îc giao nhiÒu dù ¸n, nhiÖm vô nÆng nÒ chóng t«i nhËn thÊy r»ng viÖc liªn doanh liªn kÕt chÝnh lµ con ®­êng ph¸t huy mäi néi lùc x· héi ho¸ ®Çu t­ t¹o ra c¸c nguån lùc tõ vèn ®Êt ®ai kinh nghiÖm ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh cã hiÖu qu¶, kÝch thÝch thÞ tr­êng ®Üa èc cã phÇn chùng l¹i hiÖn nay. Víi ph­¬ng ch©m huy ®éng mäi nguån lùc x· héi ®Ó cïng ®Çu t­ cho nhµ ë C«ng ty ®· cïng kÕt hîp víi c¸c ®¬n vÞ thµnh viªn kh¸c cña Tæng C«ng ty cïng thùc hiÖn. Trong triÓn khai dù ¸n lu«n kÕt hîp lÊy dù ¸n ng¾n, quy m« võa vµ nhá nu«i dù ¸n dµi quy m« lín, c¸c dù ¸n C«ng ty triÓn khai ®an xen vµo nhau, bæ sung hç trî cho nhau. Trong ®iÒu kiÖn chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt cßn nhiÒu biÕn ®éng, ch­a l­êng hÕt ®­îc, C«ng ty chñ tr­¬ng më réng hîp t¸c liªn doanh víi mét sè ®¬n vÞ ®Ó cïng h­ëng chung lîi nhuËn vµ chia sÎ rñi ro - x©y dùng vµ hîp t¸c víi c¸c nhµ ®Çu t­ thø cÊp. Tãm l¹i th«ng qua thùc tÕ thiÕt lËp vµ triÓn khai, qu¶n lý dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh nhµ ë C«ng ty ®· rót ra ®­îc mét sè kinh nghiÖm sau: * Chän lùa ®Þa ®iÓm lµ kh©u rÊt quan träng ¶nh h­ëng tíi toµn bé ®êi sèng cña dù ¸n. Do ®ã ph¶i thËn träng vµ cã bµi to¸n tèi ­u vÒ ®Þa ®iÓm. * Dù ¸n ph¶i tÝnh to¸n cô thÓ, chÝnh x¸c trªn c¬ së kh¶o s¸t vÒ c¸c mÆt ®Þa h×nh ph­¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i to¶, h¹ tÇng kü thuËt, x· héi nguån vèn vµ dßng ch¶y tµi chÝnh, thÞ tr­êng ... nhÊt quyÕt kh«ng ®Ó dù ¸n chØ lµ thñ tôc ®Ó th«ng qua c¸c cÊp cßn ®Çu t­ kinh doanh lµ chuyÖn kh¸c. * Huy ®éng néi lùc lµ chÝnh, kÕt hîp víi më réng hîp t¸c liªn doanh thiÕt lËp hÖ thèng ®Çu t­ thø cÊp. * KÕt hîp c¸c lo¹i h×nh quy m« dù ¸n ®Ó bæ sung hç trî lÉn nhau theo ph­¬ng thøc lÊy ng¾n nu«i dµi, lÊy dù ¸n nu«i dù ¸n. * Ph¶i lùa chän c¸n bé vµ Ban qu¶n lý dù ¸n: c¸n bé qu¶n lý dù ¸n ph¶i cã am hiÓu t×nh h×nh ®Çu t­ kinh doanh nhµ, cã kü thuËt vµ n¨ng lùc qu¶n lý dù ¸n, cã mèi quan hÖ réng gi÷a c¸c ban ngµnh liªn quan ®Õn thiÕt lËp dù ¸n vµ qu¶n lý dù ¸n. * Coi träng c«ng t¸c qu¶ng c¸o tiÕp thÞ kÓ c¶ qu¶ng c¸o th­¬ng hiÖu lÉn s¶n phÈm. 3. Gi¶i ph¸p vÒ c«ng nghÖ. C«ng ty chó träng ®Õn ®Çu t­ vµo c«ng nghÖ ®Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é cña dù ¸n, n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng viÖc, n©ng cao ®­îc kh¶ n¨ng th¾ng thÇu vµ ®em l¹i chÊt l­îng cho c«ng tr×nh, cho s¶n phÈm x©y dùng ®Ó ®¶m b¶o gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn vµ cung cÊp nhµ ë cho nhu cÇu hiÖn nay. C«ng ty mua s¾m vµ ¸p dông nh÷ng tiÕn bé khoa häc míi trong x©y dùng còng nh­ trong qu¸ tr×nh lËp dù ¸n, ®¶m b¶o ®­îc hiÖu qu¶ cña dù ¸n ngay tõ khi míi b¾t ®Çu thùc hiÖn nghiªn cøu. 4. Gi¶i ph¸p vÒ ®µo t¹o. C«ng t¸c ®µo t¹o vµ tuyÓn dông lµ mét chiÕn l­îc l©u dµi, lµ mét ®¬n vÞ hÇu hÕt lµ c¸n bé trÎ nªn viÖc tuyÓn dông vµ ®µo t¹o c¸n bé lµ mét vÊn ®Ò hÕt søc quan träng mang tÇm chiÕn l­îc cho æn ®Þnh vµ t¨ng tr­ëng vµ ph¸t triÓn cña ®¬n vÞ. N©ng cao tr×nh ®é nghiÖp vô cña ®éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc mang tÝnh quyÕt ®Þnh ®Õn sù ph¸t triÓn cña C«ng ty trong qu¸ tr×nh héi nhËp cña ®Êt n­íc, ®ßi hái ®éi ngò c«ng nh©n viªn ph¶i cã tr×nh ®é cao ®¸p øng ®­îc c«ng viÖc cµng ngµy cµng phøc t¹p h¬n khã kh¨n h¬n. §éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn trong C«ng ty cã 80% cã tr×nh ®é ®¹i häc, trong n¨m tíi vµ hiÖn t¹i c«ng ty ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p ®Ó n©ng cao tr×nh ®é ®éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc h¬n n÷a b»ng c¸ch cho ®i tËp huÊn, ®i häc hµm thô, n©ng cao nghiÖp vô ®Ó ®¸p øng c«ng viÖc trong t­¬ng lai, cÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸n bé c«ng nh©n viªn ®i häc cao häc n©ng cao nghiÖp vô qu¶n lý. VËy tuyÓn dông vµ ®µo t¹o c¸n bé c«ng nh©n viªn lµ mét chiÕn l­îc l©u dµi, n©ng cao nghiÖp vô ®¸p øng ®iÒu kiÖn c«ng viÖc trong qu¸ tr×nh héi nhËp cña ®Êt n­íc vµ thóc ®Èy sù lín m¹nh cña C«ng ty. III. Mét sè kiÕn nghÞ . 1. Quy ho¹ch kiÕn tróc. Tõ thùc tr¹ng hiÖn nay ë Hµ Néi vµ mét sè khu ®« thÞ kh¸c, t×nh h×nh vÒ quy ho¹ch kiÕn tróc cßn ®ang lén xén, x©y dùng tr¸i phÐp, lÊn chiÕm, kiÕn tróc lém nhém, kh«ng ®¶m b¶o tÝnh thÈm mü vµ tiÖn nghi cho sinh ho¹t. ChÝnh Phñ ®· cã chÝnh s¸ch quy ®Þnh vÒ x©y dùng, kiÕn tróc, quy ho¹ch gãp phÇn vµ phÊn ®Êu ®Ó méi gia ®×nh ®Òu cã nhµ ë hîp ph¸p tiÖn nghi h¬n phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña tõng hé ®ã còng lµ môc tiªu chiÕn l­îc trong ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. C¸c khu nhµ cña ng­êi d©n cÇn quy ho¹ch, kiÕn tróc phï hîp ®¶m b¶o tÝnh thÈm mü cã ®Çy ®ñ c¬ së h¹ tÇng, c¸c c«ng tr×nh c«ng céng nh­ th­¬ng m¹i, tr­êng häc, v¨n ho¸, y tÕ ... cÇn ph¶i ®­îc t«n t¹o, n©ng cÊp x©y dùng míi ®¸p øng nhu cÇu ngµy cµng t¨ng cña ng­êi d©n tõ ®ã t¹o ®­îc c¶nh quan ®ång bé gi÷a c¬ së h¹ tÇng, nhµ ë mét c¸ch hµi hoµ t¹o ®­îc bé mÆt míi cho ®« thÞ. * Gi¶i ph¸p chÝnh trong viÖc quy ho¹ch kiÕn tróc: - Uû Ban nh©n d©n c¸c tØnh thµnh phè, tËp ctrung chØ ®¹o hoµn thµnh c«ng t¸c quy ho¹ch chi tiÕt, ®iÒu lÖ qu¶n lý quy ho¹ch vµ c«ng khai ®Ó c¸c chñ ®Çu t­ cã c¬ së ®Ó chuÈn bÞ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, nh©n d©n thùc hiÖn x©y dùng nhµ ë theo ®óng quy ho¹ch vµ tham gia viÖc kiÓm tra, kiÓm so¸t. - C«ng bè c¸c khu ®­îc phÐp c¶i t¹o, n©ng cÊp nhµ ë t¹i c¸c thµnh phè cò vµ c¸c khu nhµ ë x©y dùng t¹m thêi trong thêi gian chiÕn tranh ®Ó t¹o sù thuËn lîi cho c¸c tæ chøc c¸ nh©n thùc hiÖn viÖc c¶i t¹o x©y dùng l¹i theo quy ho¹ch, quy ho¹ch b¶o tån khu phè cæ, c¸c khu chung c­ cao tÇng, c¸c lµng nghÒ truyÒn thèng, c¸c khu mang tÝnh chÊt lÞch sö . - T¹i c¸c ®« thÞ ph¶i cã biÖn ph¸p cô thÓ ®Ó khuyÕn khÝch d©n tù ph¸t triÓn c¸c thµnh phè vÖ tinh, c¸c thÞ x·, thÞ trÊn ®Ó gi¶m tèc ®é ph¸t triÓn d©n sè vµ nhu cÇu nhµ ë t¹i trung t©m thµnh phè. - LËp vµ chØ ®¹o thùc hiÖn quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cho d©n c­ ®« thÞ, c¸n bé c«ng nh©n viªn c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung trªn ®Þa bµn. - Tæ chøc nghiªn cøu tuyÓn chän vµ phæ biÕn réng r·i c¸c mÉu nhµ ë phï hîp víi ®Æc ®iÓm ®« thÞ, c¶nh quan kiÕn tróc cña tõng ®Þa ph­¬ng, ®a d¹ng ho¸ kiÕn tróc c¬ cÊu c¨n hé, vËt liÖu x©y dùng nhµ ë ®¸p øng ®iÒu kiÖn kinh tÕ cña ®èi t­îng kh¸c nhau trªn ®Þa bµn. - ThiÕt kÕ nhµ ë chung c­ cao tÇng ph¶i b¶o ®¶m tiªu chuÈn diÖn tÝch, kh«ng gian ë vµ gi¸ thµnh hîp lý ®Ó phôc vô cho c¸c ®èi t­îng thuª nhµ hoÆc mua tr¶ gãp. §ång thêi ph¶i cã c¸c mÉu c¨n hé chung c­ cao cÊp ®¸p øng nhu cÇu ®èi t­îng cã thu nhËp kh¸ vµ cao. - Däc theo tuyÕn phè viÖc x©y dùng nhµ ë ph¶i theo quy ho¹ch chi tiÕt ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®¶m b¶o cã hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé. Trong tr­êng hîp chñ nhµ ®­îc phÐp tù ®¶m nhËn x©y dùng nhµ ë theo quy ®Þnh th× ph¶i b¶o ®¶m tiªu chuÈn kiÕn tróc vµ quy ho¹ch ( cèt nÒn chiÒu c«ng tr×nh, chØ giíi x©y dùng...) vµ cã sù gi¸m s¸t chÆt chÏ cña c¸c c¬ quan cã chøc n¨ng. - Quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë theo ®iÓm d©n c­, theo dù ¸n kÕt hîp khai th¸c quü ®Êt nhá, lÎ t¹i c¸c khu d©n c­ hiÖn cã ®Ó ph¸t triÓn nhµ ë, kÕt hîp n©ng cao chÊt l­îng h¹ tÇng cho toµn bé khu vùc, t¹o sù hoµn chØnh cho c¸c khu ®« thÞ ®· cã. - T¹i c¸c khu chung c­ cao tÇng cÇn ph¶i ph¸ bá phÇn diÖn tÝch c¬i níi ®Ó kh«i phôc kiÕn tróc ban ®Çu. §èi víi c¸c khu nhµ bÞ lón nøt, h­ háng nÆng cÇn sím cã kÕ ho¹ch ph¸ dì vµ thay thÕ mÉu nhµ chung c­ cao tÇng hiÖn ®¹i vµ v¨n minh h¬n. - Quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ph¶i ®­îc x©y dùng hiÖn ®¹i ®¸p øng tiªu chuÈn sèng cña thÕ kû 21. C¸c khu nhµ ë trong khu ®« thÞ míi nhÊt thiÕt ph¶i cã kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé. MÇu thiÕt kÕ nhµ ë vµ c¸c c«ng trÝnh kiÕn tróc ph¶i ®¶m b¶o kh«ng bÞ l¹c hËu trong thêi gian 15-20 n¨m. Trong c¸c khu ®« thÞ míi cÇn ph¶i quy ho¹ch chi tiÕt vµ ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng tr­íc khi x©y dùng nhµ. Quy ho¹ch c¸c khu cao tÇng däc tuyÕn phè chÝnh c¸c khu ®« thÞ míi nªn cã mÉu nhµ ë kÕt hîp víi dÞch vô ( tÇng 1 lµm cöa hµng kinh doanh hoÆc tÇng 1 th«ng víi tÇng 2 ). C¸c d·y nhµ phÝa sau tuyÕn phè chÝnh cã thÓ cho phÐp c¸c hé cã nhu cÇu ph¸t triÓn nhµ thÊp tÇng theo ph­¬ng ¸n quy ho¹ch ®· ®­îc duyÖt. - §èi víi c¸c khu ®Êt cã quy m« lín trong khu vùc ®« thÞ míi hoÆc n»m ven tuyÕn phè chÝnh lín vµ trôc ®­êng giao th«ng chÝnh, cÇn ­u tiªn ph¸t triÓn nhµ ë chung c­ cao tÇng cã hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé, diÖn tÝch c¨n hé phï hîp víi hé gia ®×nh tõ 4-6 ng­êi, diÖn tÝch b×nh qu©n tèi thiÓu tõ 10m2 / nguêi trë lªn. Ngoµi c¸c c¨n hé chung c­ cao tÇng dµnh cho ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp, cÇn cã c¸c nhµ ë cao tÇng víi c¨n hé cao cÊp, tiÖn nghi ®Çy ®ñ, diÖn tÝch réng r·i ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña tÇng líp kh¸ gi¶. - Quy ho¹ch nhµ ë phôc vô c«ng t¸c ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng; quü nhµ ë ®Ó phôc vô cho nhu cÇu ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng cÇn ®­îc bè trÝ trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë hoÆc dù ¸n khu ®« thÞ míi gÇn víi c¸c ®Þa ®iÓm cÇn gi¶i phãng mÆt b»ng. H×nh thøc ®Òn bï cã thÓ x©y dùng s½n quü nhµ ë hoÆc chuÈn bÞ ®Êt theo quy ho¹ch ®Ó ®¸p øng nhu cÇu c¸c hé ®­îc ®Òn bï. - §èi víi c¸c khu vùc ch­a ®­îc quy ho¹ch chi tiÕt hoÆc míi chØ cã quy ho¹ch chung th× cÇn cã quy ho¹ch cô thÓ vÒ qu¶n lý x©y dùng, qu¶n lý kiÕn tróc ®Ó nh©n d©n cã thÓ x©y dùng nhµ ë vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ chÊt l­îng nhµ ë, ®ång thêi cã tr¸ch nhiÖm ®ãng gãp vÒ tµi chÝnh theo quy ®Þnh. C¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh b¶o ®¶m ®¬n gi¶n quy tr×nh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ, cÊp phÐp x©y dùng, t¹o ®iÒu kiÖn cho mäi ®èi t­îng cã nhu cÇu vÒ nhµ ë ®Òu ®­îc gi¶i quyÕt nhanh chãng theo tr×nh tù vµ thêi gian quy ®Þnh. 2. VÒ ®Êt ®ai vµ x©y dùng hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng. §Ó thóc ®Èy sù t¨ng tr­ëng trong lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë ChÝnh Phñ tr×nh Quèc Héi söa ®æi vµ bæ sung luËt ®Êt ®ai vµ ban hµnh chØ ®¹o thùc hiÖn chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tÝch cùc tham gia ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë theo nh÷ng néi dung c¬ b¶n sau: * ChÝnh s¸ch vÒ ®Êt ë. - Chñ ®Çu t­ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë ®­îc phÐp ¸p dông c¸c c¬ chÕ ­u ®·i vÒ tiÒn sö dông ®Êt, ®­îc phÐp chËm nép tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi diÖn tÝch ®Êt ph¶i nép tiÒn trong ph¹m vi dù ¸n, ®­îc miÔn tiÒn sö dông ®Êt khi x©y dùng nhµ chung c­ cao tÇng. - Thùc hiÖn chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn ­u ®·i ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®èi víi c¸c dù ¸n nhµ ë dµnh cho c«ng nh©n viªn chøc vµ ng­êi cã thu nhËp thÊp ( ¸p dông ®èi víi dù ¸n nhµ ë ­u ®·i ); miÔn gi¶m tiÒn sö dông ®Êt; Nhµ n­íc ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ngoµi ph¹m vi dù ¸n vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi trong ph¹m vi dù ¸n. - §èi víi c¸c dù ¸n c¶i t¹o chØnh trang n©ng cÊp c¸c khu nhµ hiÖn cã, cho phÐp chñ ®Çu t­ dù ¸n tù c©n ®èi tµi chÝnh th«ng qua cho phÐp sö dông quü ®Êt ®Ó t¹o nguån vèn võa ®¸p øng nhu cÇu t¸i ®Þnh c­, võa kinh doanh ®Ó bï ®¾p l¹i chi phÝ ®Çu t­ ( ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng, x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kü thuËt ). - Cho phÐp c¸c chñ ®Çu t­ dù ¸n nhµ ë sö dông sè tiÒn sö dông ®Êt ph¶i nép vµo ng©n s¸ch Nhµ n­íc theo quy ®Þnh ®Ó ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi trong ph¹m vi dù ¸n vµ c¸c c«ng tr×nh kü thuËt ngoµi ph¹m vi dù ¸n g¾n víi hÖ thèng h¹ tÇng chung. - §Èy nhanh tiÕn tr×nh thùc hiÖn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh cã quyÒn sö dông ®Êt phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó hä cã ®iÒu kiÖn c¶i t¹o nhµ ë. - C¸c c¬ quan chøc n¨ng cña tØnh, thµnh phè cÇn sím tËp trung x©y dùng quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®Ó Héi ®ång xem xÐt, tham gia ý kiÕn tr­íc khi tr×nh ChÝnh phñ phª duyÖt. Khi thùc hiÖn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ cÇn xem xÐt c©n nh¾c kü viÖc chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c nh»m h¹n chÕ sù suy gi¶m diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp trong thêi gian tíi. - Ban hµnh c¸c quy ®Þnh cô thÓ vÒ giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu tiÒn sö dông ®Êt theo tõng ®èi t­îng ®Ó ¸p dông trªn ph¹m vi ®Þa bµn thµnh phè trªn c¬ së tu©n thñ theo ®óng c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸m luËt do c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh. - §èi víi c¸c hé cã ®Êt riªng lÎ ®· sö dông æn ®Þnh vµ kh«ng cã tranh chÊp c¸c c¬ quan cÇn sím gi¶i quyÕt viÖc x¸c lËp quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh»m taä c¬ së ph¸p lý trong qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. Tõng b­íc h¹n chÕ vµ chÊm døt viÖc ©y dùng, c¬i níi nhµ ë tr¸i phÐp ®ang diÔn ra phæ biÕn hiÖn nay. * Ph¸t triÓn hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng - Trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ®« thÞ ( ®­êng giao th«ng, hÖ thèng cÊp n­íc, cÊp ®iÖn, hÖ thèng xö lý n­íc th¶i, r¸c th¶i nhÊt thiÕt ph¶i ®­îc ®Çu t­ x©y dùng hoµn chØnh tr­íc khi x©y dùng nhµ ë vµ hÖ thèng c«ng tr×nh d©n dông kh¸c. H¹n chÕ tèi ®a viÖc giao ®Êt riªng lÎ cho tõng hé t¹i nh÷ng khu ®Êt ch­a ®­îc ®Çu t­ x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt. - §Ó thóc ®Èy lÜnh vùc nhµ ë ®« thÞ ph¸t triÓn, cÇn tËp trung nghiªn cøu ¸p dông chÝnh s¸ch khai th¸c quü ®Êt ®Ó x©y dùng h¹ tÇng trªn c¬ së cã sù gi¸m s¸t vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña c¬ quan c¸c cÊp vµ c¸c c¬ quan chøc n¨ng liªn quan ®Ó t¹o ra nguån tµi chÝnh hç trî ph¸t triÓn nhµ. - C¸c ®Þa ph­¬ng cã tr¸ch nhiÖm ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo cã liªn quan trùc tiÕp tíi kh¶ n¨ng vËn hµnh cña c¸c dù ¸n nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o sù ®ång bé khi ®­a dù ¸n vµo khai th¸c, sö dông. - Ph©n râ chøc n¨ng nhiÖm vô vÒ qu¶n lý ®Çu t­ x©y dùng vµ qu¶n lý sö dông hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng trong c¸c khu nhµ ë gi÷a c¸c cÊp chÝnh quyÒn, c¸c ngµnh chøc n¨ng, céng ®ång d©n c­, ph¸t huy vai trß cña céng ®ång d©n c­ trong qu¸ tr×nh khai th¸c vµ sö dông hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®« thÞ. 3. VÒ ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng. ChÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét trong nh÷ng néi dung quan träng cã ¶nh h­ëng trùc tiÕp tíi kÕt qu¶, thùc hiÖn cña ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ , thµnh phè. Ngoµi viÖc tu©n thñ c¸c quy ®Þnh chung vÒ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng do c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh ®èi víi dù ¸n ph¸t triÓn nhµ cÇn ph¶i cã c¸c c¬ chÕ vµ gi¶i ph¸p thùc hiÖn phï hîp víi ®Æc ®iÓm cña tõng dù ¸n theo nguyªn t¾c sau: - §èi víi c¸c dù ¸n cã quy m« lín ( dù ¸n x©y dùng c¸c khu nhµ ë, khu ®« thÞ míi, dù ¸n c¶i t¹o chØnh trang khu d©n c­ phôc vô t¸i ®Þnh c­ ..) cÇn tu©n thñ chÆt chÏ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó lËp dù ¸n ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng ch×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt. - §èi víi c¸c dù ¸n kinh doanh nhµ ë cã quy m« nhá t¹i c¸c vÞ trÝ thuËn lîi ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ cao th× cho phÐp c¸c chñ ®Çu t­ bæ sung chi phÝ di chuyÓn trªn c¬ së ®¶m b¶o hiÖu qu¶ ®Çu t­ cña dù ¸n vµ lîi Ých cña c¸c hé cÇn gi¶i to¶ khi thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. - Khi thùc hiÖn dù ¸n më ®­êng míi t¹i khu vùc ®« thÞ cÇn g¾n víi dù ¸n ph¸t triÓn nhµ. PhÇn diÖn tÝch ®Êt x©y dùng däc theo c¸c tuyÕn ®­êng míi më ph¶i cÇn ®­îc qu¶n lý chÆt chÏ tr¸nh t×nh tr¹ng lÊn chiÕm tr¸i phÐp. - CÇn ­u tiªn t¸i ®Þnh c­ ®èi víi c¸c hé cã thu nhËp thÊp, hoµn c¶nh kinh tÕ khã kh¨n, kh«ng cã viÖc lµm æn ®Þnh ®Ó tr¸nh lµm x¸o trén cuéc sèng cña hä khi chuyÓn ®Õn n¬i ë míi. - Trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, ­u tiªn gi¶i quyÕt nhµ ë cho c¸c hé thùc tÕ tr­íc ®©y ®· cã chç ë trong ph¹m vi dù ¸n. §èi víi c¸c hé ®ang thuª nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc sÏ tiÕp tôc ®­îc thuª nhµ ( sau khi dù ¸n hoµn thµnh ) víi diÖn tÝch kh«ng nhá h¬n diÖn tÝch cò. §èi víi c¸c hé tr­íc ®©y thuª nhµ ë thÊp tÇng, nÕu ph¶i chuyÓn lªn tÇng cao h¬n th× ®­îc tiÕp tôc ®­îc thuª víi diÖn tÝch b»ng hoÆc cao h¬n diÖn tÝch cò. Tuú theo ®iÒu kiÖn cô thÓ cña dù ¸n, chñ ®Çu t­ dù ¸n ®­îc phÐp vËn dông hÖ sè t¨ng diÖn tÝch tõ 1-2 lÇn diÖn tÝch thuª nhµ cò ®èi víi c¸c hé t¸i ®Þnh c­ tiÕp tôc cã nhu cÇu thuª nhµ ë. Chñ dù ¸n dµnh mét phÇn thÝch hîp cho c¸c ®èi t­îng cã khã kh¨n vÒ chç ë, tr­íc hÕt ­u tiªn cho c¸c ®èi t­îng cïng quËn huyÖn n¬i cã dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë. - C¸c dù ¸n vÒ nhµ ë thùc sù gÆp khã kh¨n trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chñ ®Çu t­ dù ¸n ®­îc phÐp lËp ph­¬ng ¸n hç trî chi phÝ ®èi víi c¸c hé cÇn di chuyÓn tr×nh UBND cÊp tØnh gi¶i quyÕt trªn c¬ së vÉn ®¶m b¶o hiÖu qu¶ ®Çu t­ cña dù ¸n. - §Ó khuyÕn khÝch c¸c hé d©n t¹i c¸c khu vùc trung t©m c¸c ®« thÞ tù nguyÖn di chuyÓn ra c¸c khu ven néi nh»m gi¶m bít mËt ®é d©n c­ trong néi thµnh vµ c¶i thiÖn m«i tr­êng sèng khu vùc ®« thÞ, UBND cÊp tØnh xem xÐt gi¶i quyÕt viÖc t¨ng møc hç trî, th­ëng cho c¸c hé di chuyÓn nhanh .. ®èi víi c¸c dù ¸n c¶i t¹o, ph¸t triÓn nhµ ë t¹i c¸c quËn néi thÞ. - §èi víi c¸c hé ®­îc ®Òn bï tho¶ ®¸ng nh­ng vÉn cè t×nh kh«ng chÞu di chuyÓn th× c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña ®Þa ph­¬ng cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p xö lý nghiªm minh theo ph¸p luËt. - C¸c c¬ quan chøc n¨ng cã liªn quan cña ®Þa ph­ong cã tr¸ch nhiÖm x©y dùng kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt hµng n¨m vµ tõng giai ®o¹n, kÕ ho¹ch tµi chÝnh ®Ó phôc vô nhu cÇu ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®¸p øng yªu cÇu ph¸t triÓn nhµ ë ®· ®Ò ra. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cÇn nghiªn cøu bæ sung chÝnh s¸ch s¸t víi thùc tÕ ®Þa ph­¬ng tr×nh c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh ®Ó b¶o ®¶m cho c¸c hé ph¶i di chuyÓn chç ë æn ®Þnh t¹i n¬i ë míi. 4. Tµi chÝnh. * Nguån tµi chÝnh ®Ó ph¸t triÓn nhµ: Thùc hiÖn chñ tr­¬ng xo¸ bao cÊp vÒ nhµ ë, nguån vè ph¸t triÓn ®« thÞ chñ yÕu dùa vµo kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c ®èi t­oùng cã nhu cÇu vÒ nhµ ë. Nhµ n­íc t¹o ®iÒu kiÖn hç trî vÒ tµi chÝnh th«ng qua c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch huy ®éng vèn, miÔn gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, ®Çu t­ h¹ tÇng kü thuËt. Nguån vèn ®Ó thùc hiÖn ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ gåm: - Vèn ®Çu t­ cña Nhµ n­íc. + §Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ ngoµi ph¹m vi dù ¸n, nh­ng cã liªn quan trùc tiÕp ®Õn kh¶ n¨ng vËn hµnh cña c¸c dù ¸nnhµ ë ( hÖ thèng cÊp tho¸t n­íc, hÖ thèng cÊp ®iÖn chiÕu s¸ng, th«ng tin liªn l¹c, ®­êng giao th«ng ..) + Hç trî cho c¸c ®èi t­îng ®­îc h­ëng chÝnh s¸ch ­u ®·i c¶i thiÖn chç ë theo quy ®Þnh. + §Çu t­, söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp quü nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n­íc ®ang bÞ h­ háng xuèng cÊp. + Cho c¸c chñ ®Çu t­ vay ®Ó ®Çu t­ x©y dùng dù ¸n nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë cho c«ng nh©n viªn chøc, ng­êi cã thu nhËp thÊp vµ x©y dùng quü nhµ ë phôc vô cho c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. + Cho c¸c ®èi t­îng gÆp khã kh¨n vÒ nhµ ë vay víi l·i suÊt ­u ®·i ®Ó c¶i thiÖn chç ë. - Vèn huy ®éng cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc, c¸c nhµ ®Çu t­ thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t­ x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë ®­îc huy ®éng vèn cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc d­íi c¸c h×nh thøc: +Ph¸t hµnh tr¸i phiÕu, tÝn phiÕu, liªn doanh, liªn kÕt, gãp vèn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. + Vèn øng tr­íc cña c¸c ®èi t­îng cã nhu cÇu nhµ ë. + Vay vèn cña c¸c tæ chøc tÝn dông trong vµ ngoµi n­íc. * Thµnh lËp quü ph¸t triÓn nhµ ë. Trong giai ®o¹n 2001- 2005, c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña c¸c tØnh thµnh phè cã tr¸ch nhiÖm nghiªn cøu ®Ò ¸n thµnh lËp quü ph¸t triÓn nhµ ë tr×nh UBND cÊp tØnh xem xÐt phª duyÖt, quyÕt ®Þnh. - Ng©n s¸ch Nhµ n­íc cÊp ®Ó h×nh thµnh vèn ®iÒu lÖ theo quy ®Þnh ®­îc trÝch tõ kho¶n thu cña c¸c ®Þa ph­¬ng gåm: tiÒn sö dông ®Êt, b¸n nhµ ë vµ thanh lý tµi s¶n, tiÒn cho thuª nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n­íc. - C¸c kho¶n tiÒn ®ãng gãp cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc nÕu cã. - TiÒn huy ®éng tõ c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc theo quy dÞnh cña ph¸p luËt. Quü ph¸t triÓn nhµ ë ®­îc sö dông vµo môc ®Ých sau: + Cho c¸c chñ ®Çu t­ dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë vay víi l·i suÊt thÊp ®Ó ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng trong ph¹m vi dù ¸n theo néi dung vµ ph­¬ng ¸n quy ho¹ch ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt. + Cho c¸c ®èi t­îng cã nhu cÇu, tr­íc hÕt ­u tiªn ®èi t­îng c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc, lùc l­îng vò trang nh©n d©n ®Ó c¶i thiÖn nhµ ë. 5. VÒ khoa häc kü thuËt. - Ph¸t triÓn khoa häc c«ng nghÖ trong ®ã chó träng nghiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò thuéc khoa häc tù nhiªn vµ khoa häc x· héi phôc vô cho ph¸t triÓn nhµ. Nhµ n­íc cÇn cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch viÖc nghiªn cøu øng dông chuyÓn giao c«ng nghÖ trong x©y dùng nhµ ë. ¦u tiªn sö dông c«ng nghÖ s¹ch trong lÜnh vùc nhµ ë. - X©y dùng vµ ban hµnh ®ång bé c¬ chÕ chÝnh s¸ch, tiªu chuÈn, quy ph¹m phôc vô yªu cÇu qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. - Thùc hiÖn tèt c«ng t¸c c¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ. 6. KiÖn toµn tæ chøc vµ n©ng cao n¨ng lùc cho c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë. * T¨ng c­êng ho¹t ®éng cña ban chØ ®¹o nhµ ë vµ ®Êt ë nh»m chØ ®¹o x©y dùng chÝnh s¸ch, chÕ ®é trong lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë; tæng hîp t×nh h×nh thùc hiÖn ®Þnh h­íng ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®Ò xuÊt c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch lín tr×nh ChÝnh phñ ban hµnh nh»m huy ®éng c¸c nguån lùc ®Ó ®¹t ®­îc môc tiªu c¶i thiÖn vµ n©ng cao ®iÒu kiÖn ë cña ng­êi d©n. ChØ ®¹o c¸c ®Þa ph­¬ng tæ chøc thùc hiÖn chÝnh s¸ch nhµ ë, tæng kÕt ®¸nh gi¸ kÕt qu¶, ®Ò nghÞ söa ®æi, bæ sung kÞp thêi c¸c chÝnh s¸ch trong lÜnhvùc nhµ ®Êt. T¨ng c­êng hîp t¸c víi c¸c tæ chøc trong vµ ngoµi n­íc vÒ lÜnh vùc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. * HÖ thèng qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. - §Ó thùc hiÖn tèt yªu cÇu qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë cÇn thiÕt ph¶i t¨ng c­êng vai trß tr¸ch nhiÖm cña BXD vÒ qu¶n lý thèng nhÊt trong lÜnh vùc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë trªn ph¹m vi c¶ n­íc. - C¸c thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng vµ c¸c tØnh cã c¸c ®« thÞ lín lo¹i 2 cÇn cã tæ chøc ®ñ n¨ng lùc ®Ó gióp UBND thùc hiÖn nhiÖm vô qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. - C¸c tØnh cßn l¹i ph¶i t¨ng c­êng bé m¸y qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó cã ®ñ n¨ng lùc thùc hiÖn tèt nhiÖm vô. - T¹i c¸c quËn huyÖn, thÞ x· thuéc tØnh, c¸c ph­êng thÞ trÊn ph¶i cã bé phËn qu¶n lý nhµ ë. * VÒ viÖc hÖ thèng c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë. - Cñng cè vµ t¨ng c­êng c¸c doanh nghiÖp ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ theo ngyªn t¾c huy ®éng nhiÒu lùc l­îng cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ tham gia. T¹i c¸c thµnh phè träng ®iÓm nh­ thµnh phè Hµ Néi, TPHCM cÇn t¨ng c­êng cñng cè ®Ó c¸c Tæng c«ng ty kinh doanh nhµ ë cã ®ñ søc m¹nh cã ®¶m nhiÖm x©y dùng khèi l­îng lín vÒ nhµ ë. C¸c tØnh thµnh phè kh¸c còng cÇn kiÖn toµn c¸c c«ng ty ®Çu t­ kinh doanh nhµ, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó huy ®éng nhiÒu nguån lùc, lùc l­îng tham gia x©y dùng nhµ ë. - Tæ chøc tèt viÖc kÕt hîp gi÷a c¸c viÖn nghiªn cøu vµ c¸c tr­êng ®¹i häc vµ c¸c ®¬n vÞ t­ vÊn m¹nh ®Ó nghiªn cøu vÊn ®Ò quan träng vÒ kü thuËt, c«ng nghÖ còng nh­ c¸c m« h×nh ph¸t triÓn nhµ ë cã hiÖu qu¶ nh»m gãp phÇn thóc ®Èy nhanh sù nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë. ChÝnh phñ sÏ chØ ®¹o viÖc nghiªn cøu tr×nh quèc héi luËt ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n 2001- 2005 ®Ó lµm c¬ së ph¸p lý cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng mang l¹i hiÖu qu¶ thiÕt thùc. KÕt luËn Tãm l¹i cïng víi sù ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc th× vÊn ®Ò gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cµng trë lªn bøc sóc vµ khã kh¨n h¬n. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt n­íc hiÖn nay §¶ng vµ Nhµ n­íc ®· ®­a ra mét sè chÝnh s¸ch vÒ ph¸t triÓn nhµ ë nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë theo ®óng quy ho¹ch, quy ®Þnh vÒ kiÕn tróc cña Nhµ n­íc ®Ó ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay vµ trong t­¬ng lai. §Ó gãp phÇn vµo thùc hiÖn chÝnh s¸ch Nhµ n­íc C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 thuéc Tæng C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ - BXD §· tham gia gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë vµ c¬ së h¹ tÇng cho ng­êi d©n ®« thÞ ®Ó gãp phÇn n©ng cao ®iÒu kiÖn vËt chÊt sinh ho¹t vµ n©ng cao bé mÆt ®« thÞ. Cïng víi thùc tr¹ng ®ã nªn trong qu¸ tr×nh thùc tËp t¹i C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 2 em ®· lùa chän vµ ®i vµo nghiªn cøu nµy nh»m t×m hiÓu thùc tr¹ng, c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ nhµ ë ®Ó b¸n vµ cho thuª, tõ ®ã em ®ua ra mét sè kiÕn nghÞ vµ gi¶i ph¸p cña C«ng ty nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ hiÖn nay. Trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu do ®iÒu kiÖn thêi gian vµ hiÓu biÕt cã h¹n nªn néi dung ch­a ®­îc ®Çy ®ñ, em mong cã sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« gi¸o, c¸c b¸c c¸c anh c¸c chÞ trong C«ng ty ®Ó em ®­îc hiÓu h¬n vµ hoµn thiÖn h¬n. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n sù gióp ®â cña c¸c thÇy c« gi¸o, ®Æc biÖt thÇy gi¸o PGS-TS Ng« §øc C¸t vµ cïng c¸c b¸c c¸c anh c¸c chÞ trong C«ng ty ®· hÕt søc nhiÖt t×nh t¹o ®iÒu kiÖn cho em ®Ó em hoµn thµnh luËn v¨n nµy. Tµi liÖu tham kh¶o S¸ch: Va 943 - 947/92 QH c¸c ®« thÞ ViÖt Nam vµ nh÷ng dù ¸n ph¸t triÓn ®Õn sau n¨m2000. Vc 4515 - 4518/92 HÖ thèng ho¸ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ nhµ ë ®Êt ®ai vµ thuÕ nhµ ®Êt. Vc14171 - 14180/92 §Êt ®ai vµ nhµ ë nh÷ng quy ®Þnh míi nhÊt. Gi¸o tr×nh Nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt ( chñ biªn: GS - TSKH Lª §×nh Th¾ng). Gi¸o tr×nh Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ nhµ ë (chñ biªn: GS - TSKH Lª §×nh Th¾ng). Héi nghÞ vÒ nhµ ë BXD n¨m 2001. Quy ho¹ch c¸c ®« thÞ ViÖt Nam NXB X©y dùng. B¸o vµ t¹p chÝ: T/C §Þa chÝnh sè 1 (1/2000) T¨ng c­êng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ thÞ tr­êng B§S. T/C §Þa chÝnh sè 3 ( 3/2000) t×m hiÓu mét sè quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt vµ thùc tiÔn ¸p dông ®Þnh gi¸ ®Êt. T/C §Þa chÝnh sè 5 ( 5/2000) ChÝnh s¸ch ph¸p luËt kho¶n thu tõ ®Êt. T/C §Þa chÝnh sè 6 ( 6/2000) Ph©n tÝch tæng cung B§S trªn thÞ tr­êng cã liªn hÖ ViÖt Nam. T/C §Þa chÝnh sè 10 (10/2000) Nh÷ng ph­¬ng ph¸p truyÒn thèng sö dông trong ®Þnh gi¸ ®Êt. T¹p chÝ x©y dùng sè 4/97 Kinhn doanh ph¸t triÓn nhµ ë sù nghiÖp to lín nh­ng cßn nhiÒu khã kh¨n. T¹p chÝ x©y dùng sè 9/2000 Nhµ ë cho ng­êi cã thu nhËp thÊp mét nhu cÇu bøc xóc ë Hµ Néi. T¹p chÝ x©y dùng sè 10/2000 C«ng t¸c thÞ tr­êng ë mét sè c«ng ty x©y dùng. T¹p chÝ x©y dùng sè 10/2000 HiÖn tr¹ng chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë Trung quèc. T¹p chÝ tµi chÝnh sè 10(432)/ 2000 Mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n vÒ gi¸ ®Êt. T¹p chÝ tµi chÝnh sè 5 (439) 2001 ThÞ tr­êng B§S, mét sè gi¶i ph¸p tµi chÝnh nh»m ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta. T¹p chÝ thÞ tr­êng gi¸ c¶ sè 1/1999 ThÈm ®Þnh gÝ B§S ë Th¸i lan. T¹p chÝ thÞ tr­êng gi¸ c¶ sè 6/2001 Ph¸t triÓn m¹nh nhµ ë h­íng kÝch cÇu hiÖu qu¶ æn ®Þnh ph¸t triÓn m¹nh kinh tÕ x· héi thñ ®«. T¹p chÝ thÞ tr­êng gi¸ c¶ sè 7/2001 ThÈm ®Þnh B§S theo ph­¬ng ph¸p hiÖn ®¹i. B¸o B¸o ®Çu t­ sè ®Çu t­ sè 104 (30/8/2001) ¸ch t¾c di d©n lµm chËm GPMB. B¸o ®Çu t­ sè 87 (727) 21/7/2001 VÉn khã GPMB. B¸o ®Çu t­ sè 91 (31/7/2001) C¸ch x¸c ®Þnh møc ®Òn bï, khung gi¸ ®Êt sÏ mÒm rÎo h¬n, Hµ Néi cã quy chÕ GPMB. Tµi liÖu cña C«ng ty. ._.