Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính cho vay dự án tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn (AgriBank) chi nhánh Tam Trinh

LỜI NÓI ĐẦU Ngày 7/11/2006 Việt Nam chính thức trở thành thành viên thứ 150 củaTổ chức thương mại thế gới WTO. Điều này chính là cánh cửa để mở ra cơ hội cho cả nền kinh tế nói chung và thời cơ thuận lợi cho những doanh nghiệp nói riêng, đồng thời sự kiện này cũng tạo ra những thách thức khó khắn không nhỏ cho các doanh nghiệp tham gia trong nền kinh tế. Những cơ hội đó là nền kinh tế mở cửa, các doanh nghiệp sẽ cạnh tranh lành mạnh, nguồn vốn đầu tư của nước ngoài sẽ đổ vào Việt Nam nhiều hơn do cơ chế thông thoáng hơn theo nền kinh tế thị trường. Một trong nhưng khó khăn cơ bản mà chúng ta gặp phải đó là tình trạng thiếu vốn đầu tư, huy động được nguồn vốn đầu tư. Có thể nói sau khi ra nhập WTO nguồn vốn ngoại đổ vào Việt Nam rất lớn, các nhà đầu tư đã thấy rõ Việt Nam đang là điểm đến cho sự đầu tư. Tuy nhiên hiệu quả sử dụng các nguồn vốn như thế nào mới là vấn đề quan trọng, và vấn đề này vẫn luôn là đề tài tranh luận, nghiên cứu của các nhà kinh tế, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước. Nguồn vốn là điều kiện không thể thiếu được để một doanh nghiệp được thành lập và tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn, các chủ đầu tư cần phải tìm kiếm nguồn tài chính từ bên ngoài. Việc thu hút nguồn tài trợ cho dự án thông qua nhiều con đường khác nhau. Có thể nói rằng vay vốn ngân hàng vẫn là một trong những nguồn quan trọng nhất không chỉ đối với doanh nghiệp mà toàn bộ nền kinh tế quốc dân, sự hoạt động và phát triển của các doanh nghiệp đều gắn liền với các dịch vụ tài chính do các ngân hàng thương mại cung cấp, trong đó có việc cung ứng nguồn vốn. Do vậy trong quá trình thực hiện tài trợ dự án các Ngân hàng thương mại luôn đặt tính hiệu quả, an toàn, có tính xã hội lên hàng đầu. Để tìm kiếm và sử dụng nguồn vốn hiệu quả luôn là câu hỏi không chỉ của các nhà đầu tư mà còn đặt ra bài toán giải quyết vốn của các Ngân hàng thương mại. Công tác thẩm định là một bước trong quá trình giải bài toán trên.Với những lý do trên cùng với sự hướng dẫn của thầy cô và anh chị phòng thẩm định Ngân hàng nông nghiệp và phát triển chi nhánh Tam Trinh, em đã lựa chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính cho vay dự án tại NHNN & PTNT chi nhánh Tam Trinh”. Em biết rằng đây là thực sự là một đề tài cẩn phải có nhiều thời gian, kinh nghiệm nghiên cứu. Vì vậy, phương pháp nghiên cứu em sử dụng ở đây đơn giản và quen thuộc. Các lý thuyết thẩm định được tổng hợp sau đó được áp dụng phân tích đánh giá vào hoạt động thẩm định thực tiễn tại Ngân hàng. Toàn bộ nội dung chính của chuyên đề gồm 3 phần: Phần I: Lý thuyết về thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng thương mại. Phần II: Thực trạng hoạt động thẩm định tài chính dự án cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Tam Trinh. Phần III: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng NN & PTNT Chi Nhánh Tam Trinh. Ngoài sự nỗ lực cuả cá nhân, luận văn đã được hoàn thành với sự giúp đỡ, đóng góp của rất nhiều người. Em xin trân trọng cảm ơn thầy giáo PGS.TS Lê Đức Lữ và nhiều thầy cô giáo khác về những kiến thức cơ bản em đã nhận được trên giảng đường và những lời chỉ dạy bổ ích cho bài viết này. Em cũng xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành đối với toàn thể cán bộ phòng Thẩm định dự án Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt nam chi nhánh Tam Trinh. Những tài liệu tham khảo và những điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận, học hỏi công việc mà em nhận được từ cán bộ thẩm định của Ngân Hàng đã giúp đỡ em rất nhiều trong việc hoàn thành chuyên đề thực tập này. Hà Nội, ngày 10 tháng 8 năm 2008 Sinh viên: NGUYỄN XUÂN QUẢNG PHẦN I LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI I/ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Dự án đầu tư: 1.1 Vai trò của dự án Đầu tư theo cách hiểu đơn giản là việc đánh đổi một lợi ích nào đó hiện tại để đạt được những lợi ích lớn hơn trong tương lai. Các ngân hàng trong trường hợp này muốn hoạt động và phát triển thì việc đầu tư là quá trình sử dụng vốn, huy động vốn của ngân hàng. Nhắm mục đích cuối cùng là tối đa hóa lợi nhuận, tạo niềm tin và chỗ dựa vững chắc cho các tổ chức kinh tế, xã hội để thực hiện các dự án. Đầu tư là một hoạt động quan trọng của bất kỳ tổ chức nào trong nền kinh tế. Đó là hoạt động bỏ vốn với hy vọng đạt được lợi ích tài chính, kinh tế xã hội trong tương lai. Ngày nay nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư đều được thực hiện theo dự án. Trong “Quy chế đầu tư và xây dựng” theo nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08 thán 07 năm 1999 của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Dự án là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc dùy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. Với các quan điểm khác nhau. có thể có các khái niệm khác nhau về dự án. Song, một cách tổng quát nhất, dự án được hiểu là một tập hợp các hoạt động đặc thù liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau nhằm đạt được trong tương lai ý tưởng đã đặt ra (mục tiêu nhất định) với nguồn lực và thời gian xác định. Dự án có vai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội. Nếu không có dự ánm nền kinh tế sẽ khó nắm bắt được cơ hội phát triển. Những công trình thế kỷ của nhân loại trên thế giới luôn là những minh chứng về tầm quan trọng của dự án. Dự án là căn cứ quan trọng để quyết định bỏ vốn đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư và theo dõi quá trình thực hiện đầu tư. Dự án là căn cứ để các tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư. Dự án được coi là công cụ quan trọng trong quản lý vốn, vật tư, lao động trong quá trình thực hiện đầu tư. Do vậy hiểu được những đặc điểm của dự án là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của dự án. 1.2. Các giai đoạn của dự án Quá trình tiến hành thực hiện một dự án đầu tư bao gồm rất nhiều công việc, và liên quan tới rất nhiều đối tượng, thường kéo dài cho nên việc phân đoạn, xác định các công việc cần phải tiến hành trong từng giai đoạn là hết sức cần thiết. Với một dự án đầu tư điển hình được phân tích thành ba giai đoạn: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và kết thúc dự án đưa dự án vào khai thác, giai đoạn sử dụng. Các dự án đầu tư co thể tiến hành tất cả hoặc một phần trong ba giai đoạn trên tùy theo từng dự án cụ thể. a/ Xác định dự án: Đây là giai đoạn hình thành ý tưởng đầu tư. Trên cơ sở nghiên cứu, thu thập thông tin về chiến lược phát triển kinh tế của cả nước, của từng nghành hay của từng lĩnh vực, đồng thời dựa trên những nghiên cứu về thị trường trong và ngoài nước, các ý thưởng đầu tư sẽ được đề xuất và được chọn lọc một cách thận trọng nhất. b/ Phân tích và lập dự án: Đây là giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý tưởng đầu tư đã được đề xuất và lựa chọn trên mọi phương diện: thị trường, kỹ thuật, kinh tế – xã hội, tổ chức, quản lý. Những nội dung trên được thể hiện trong nghiên cưứ tiền khả thi và nghiên cưứ khả thi dự án. *Nghiên cứu tiền khả thi là nghiên cứu sơ bộ ban đầu về nhu cầu và khả năng tiến hành dự án cũng như kết quả của dự án. Nghiên cứu tiền khả thi thường bao gồm: Nghiên cứu ký lưỡng sự cần thiết đầu tư, điều kiện đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn Dự kiến quy mô đầu tư và hình thức đầu tư Chọn địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu sử dụng đất hợp lý cho đầu tư. Phân tích, lựa chọn sơ bộ công nghệ, kỹ thuật, các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng Phân tích, chọn luặ sơ bộ các phương án xây dựng Xác định sơ bộ tổng mức vốn đầu tư, các phương án huy động vốn, khả năng trả nợ Tính toán sợ bộ hiệu quả đầu tư về tài chính, kinh tế - xã hội Nghiên cứu tiền khả thi nhằm xác định những vấn đề cần đặc biệt chú ý, tránh dàn trải, tiết kiệm chi phí *Nghiên cứu khả thi hay còn được gọi là lập luận cứng kinh tế kỹ thuật là giai đoạn nghiên cứu dự án một cách đầy đủ và toàn diện nhất. Đây là cơ sở quan trọng để chấp nhận hay bác bỏ dự án và luặ chọn phương án tốt nhất. Trong giai đoạn nghiên cứu khả thi, cần luận giải rõ: những căn cứ về sự cần thiết phải đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư, chương trình sản xuất và các yếu tố cần thiết; địa điểm cụ thể phù hợp với kế hoạch xây dựng; phương án giải phóng mặt bằng; phương án kỹ thuật, công nghệ, kiến trúc, xây dựng, thiết kế, tổng vốn, các nguồn vốn và nhu cầu vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả; phương án quản lý lao động; phân tích hiệu quả đầu tư; các mốc thời gian chính thức thực hiện đầu tư, thời gian khởi công và thời hạn hoàn thành; các hình thức quản lý dự án; xác định chủ đầu tu; môi quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan chức năng có liên quan đến dự án. Sau phân tích và lập dự án, khâu quan trọng tiếp theo là thẩm định dự án. Giai đoạn phân tích và lập dự án được tiến hành cụ thể, sát thực và qua thẩm định sẽ góp phần hạn chế đáng kể những rủi ro trong quá trình triển khai thực hiện dự án. c/ Duyệt dự án Đay là giai đoạn quyết định dự án có được chấp nhậ hay không được chấp nhận. Tham gia duyệt dự án là một hội đồng hồm các thành viên liên quan như các cơ quan nhà nước, các tổ chức tài chính và các thành phần khác. Mục đích của giai đoạn này là xác minh lạ những kết luận được tổng hợp từ các giai đoạn trước để đưa ra quyết định cuối cùng. Nêu dự án được khẳng định là có hiệu quả với mức chấp nhận được và khả thi thì hội đồng sẽ thông qua dự án và quyết định đầu tư. Thực chất giai đoạn này cũng mang tính thẩm định song ở mức độ cơ bản. d/ Thực hiện dự án Dự án được triển khai thực hiện khi bắt đầu giải ngân. Giai đoạn này bao gồm một số công đoạn: thi công xây dựng công trình, vận hành bước đầu dự án (dự án sinh lợi), dự án được sử dụng hết công suất và kết thúc dự án.Trong quá trình thực hiện dự án các nhà quản lý dự án vẫn phải giám sát chặt chẽ quá trình để xử lý các vấn đề nảy sinh tránh những khó khăn rủi ro xảy ra trong quá trình thực hiện dự án. e/ Nghiệm thu, tổng kết và giải thể Giai đoạn này được tiến hành sau khi thực hiện dự án. Mục tiêu của giai đoạn nghiệm thu, tổng kết và giải thể là đánh giá một cách toàn diện những thành công và thất bại từ khi xác định, phân tích và lập dự án đến khi kết thúc thực hiện dự án; đặc biệt, cần phân tích rõ các nguyên nhân thất bại để có các giải pháp khắc phục hưữ hiệu khi quản lý các dự án tương tự khác trong tương lai. Khi giải thể dự án, ban quản lý dự án sẽ không tồn tại nữa nền cần bố trí lại công việc cho các thành viên tham gia; xử lý các vấn đề hậu dự án – kết quả hoạt động cũng như các tài sản của dự án. 2. Thẩm định dự án đầu tư 2.1. Khái niệm thẩm định dự án Dự án dù được chuẩn bị kỹ lưỡng đến đâu vẫn thể hiện tính chủ quan của nhà phân tích và lập dự án, những khiếm khuyết, lệch lạc tồn tại trong quá trình dự án là lẽ đương nhiên. Để khẳng định được một cách chắc chắn hơn mức độ hợp lý và hiệu quả, tính khả thi của dự án cũng như quyết định đầu tư thực hiện dự án, cần phải xem xét, kiểm tra lại dự án một cách độc lập với quá trình chuẩn bị, soản thảo dự án hay nói cách khác là cần thẩm định dự án Vậy thẩm định dự án là rà soát , kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan và toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm khẳng định tính hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án trước khi quyết định đầu tư. Trong quá trình thẩm định dự án, nhiều khi phải tính toán kỹ, phân tích lại dự án. 2.2. Nội dung thẩm định dự án Nội dung thẩm định dự án thường bao gồm: Thẩm định kỹ thuật, thẩm định kinh tế xã hội và thẩm định tài chính. 2.2.1. Thẩm định kỹ thuật - Thẩm định sự cần thiết của dự án: xác định mức độ cấp thiết của dự án đối với doanh nghiệp, đối với ngành và đối với nền kinh tế; xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển nghành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị, phát triển nông thôn. - Thẩm định quy mô của dự án: thẩm định mức độ phù hợp giữa quy mô dự án, công suất sử dụng với khả năng chấp nhận sản phẩm của thị trường, viứu khả năng đáp ứng vốn, khả năng cung ứng nguyên vật liệu, máy móc thiết bị cũng như khả năng quản lý dự án của các nhà quản lý. - Thẩm định nguồn nguyên liệu và các yếu tố đầu vào khác: theo các năm dự kiến hoạt động dự án, kiểm tra việc tính toán nhu cầu nguyên vật liệu chủ yếu, điện, nước, vật liệu phụ trên cơ sở định mức kinh tế kỹ thuật phù hợp với công nghệ, máy móc thiết bị. Đối với nguyên liệu nhập khẩu hay nguyên liệu có tính thời vụ, cần xem lại mức dự trữ đủ cho dự án vận hành. Đối với dự án khai thác tài nguyên, khoáng sản, phải thẩm định các số liệu điều tra, khảo sát về trữ lượng. - Thẩm định công nghệ và trang thiết bị: xác định rõ căn cứ lựa chọn công nghệ, máy móc thiết bị, mức độ đảm bảo về chuyển giao công nghệ, lắp đặt, bảo hành, chạy thử, phụ tùng thay thế, đặc biệt lưu ý kiểm soát giá trang thiết bị, chương trình đào tạo và quản lý con người. - Thẩm định phương án địa điểm xây dựng: kiểm tra mức dộ thuận tiện về nguồn nguyên liệu, hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng, diện tích đất sử dụng, mức độ đảm bảo vệ sinh môi trường sinh thái, phương án xử lý chất thải, phòng chống cháy nổ, an toàn lao động, mức độ đền bù giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư. - Thẩm định phương án kiến trúc: mức độ đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, độ bền vững, việc áp dụng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng. Ngoài những nội dung trên, cần thẩm định phương diện tỏ chức quản lý dự án, tư cách pháp nhân của chủ đầu tư. 2.2.2. Thẩm định kinh tế của dự án Thẩm định kinh tế là một nội dung quan trọng của thẩm định dự án nhằm đánh giá lại hiệu quả của dự án trên giác độ toàn bộ nền kinh tế. Nôi dung này thường được đặc biệt chú trọng đối với các dự án được tài trợ bằng vốn Nhà nước. Mặc dù vậy, thẩm định lợi ích và chi phí hay thẩm định tài chính của dự án vẫn cần được đề cập. Thẩm định kinh tế nhằm rà soát lại mục tiêu của dự án, tác động của dự án tới môi trường và tới các nhóm đối tượng khác nhau trong xã hội, tính hợp lý và tối ưu của dự án, mức độ ảnh hưởng ngân sách của dự án. Trong thẩm định kinh tế của dự án, cần thẩm định việc xác định giá trị kinh tế của hàng hóa và dịch vụ mà dự án đem lại thông qua điều chỉnh giá thị trường, tức là giá phản ánh được giá trị thực của các hàng hóa và dịch vụ. (Chi phí và lợi ích của dự án đối với nền kinh tế); trên cơ sở đó đánh giá những đóng góp của dự án đem lại cho nền kinh tế quốc dân. Thông thường, một đóng góp quan trọng của dự án cho nền kinh tế được xem xét thông qua sự gia tăng thu nhập quốc dân (đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế). Đánh giá tác động của dự án tới sự gia tăng thu nhập quốc dân được dựa trên các tiêu chuẩn hiểu quả như: Giá trị hiện tại ròng, tủ lệ nội hoàn, tỷ lệ lợi ích/chi phí. Tuy nhiên, trong phân tích cũng như trong thẩm định kinh tế của dự án theo các tiêu chuẩn hiệu quả, đặc trưng quan trọng là phải xác định được lợi ích và chi phí kinh tế cũng như chi phí cơ hội kinh tế. Ngoài việc đánh giá tác động trên, cần đánh giá những tác động của dự án về kinh tế, xã hội, môi trường như giải quyết việc làm, cải thiện cán cân kinh tế, cải thiện môi trường sinh thái, cải thiện đời sống, sức khỏe nhân dân. II. Thẩm định tài chính dự án đầu tư của Ngân hàng thương mại Là một nội dung lớn và quan trọng trong thẩm định dự án. Bởi trước sau quá trình thẩm định tài chính sẽ quyết định đến một dự án (chủ đầu tư) có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án. Do vậy trước khi phê duyệt tài trợ một dự án hay cấp một khoản vay cho dự án nào đó, cán bộ tịn dụng và phòng chức năng về thẩm định tín dụng cần phải làm một việc vô cùng quan trọng. Đó là thẩm định tài chính dự án. 1. Khái niệm thẩm định tài chính dự án Thẩm định tài chính dự án là rà soát, đánh giá một cách khoa học và toàn diện mọi khía cạnh tài chính của dự án trên giác độ của nhà đầu tư; Doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác, các cá nhân. Thẩm định tài chính là nội dung rất quan trọng trong thẩm định dự án. Cùng với thẩm định kinh tế, thẩm định tài chính giúp các nhà đầu tư chung, ngân hàng riêng có những thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. 1.1. Nội dung thẩm định tài chính dự án - Xác định tổng dự toán vốn đầu tư và các nguồn tài trợ cũng như các phương thức tài trợ dự án. Cụ thể: Xác định vônd đầu tư vào tầi sản cố định, vốn đầu tư vào tài sản lưu động, cách thức huy động vốn (Vốn chủ sở hưu, vạy nợ, thuê tài sản tài chính) từ các nguồn khác nhau, lựa chọn phương thức tài trợ dự án có lợi nhất. - Xác định chi phí và lợi ích của dự án, từ đó, xác định dòng tiền dự án. Những chi phí trực tiếp liên quan đến dự án thường bao gồm: Chi phí nguyên vật liệu, chi phí thuê máy móc thiết bị, chi phí lao động, mua bản quyền, sở hữu...Lợi ích của dự án, tùy theo từng trường hợp cụ thể, có thể là mức gia tăng doanh thu, cải tiến chất lượng sản phẩm, giảm chi phí, giảm mức thua lỗ... - Dự tính lãi suất chiết khấu: Tùy theo các quan điểm khác nhau, cách dự tính lãi suất này có thể khác nhau. Song, thực chất đó là dự tính lãi suất mong đợi dự án đem lại cho nhà đầu tư, chủ đầu tư, ngân hàng. - Xác định các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả tài chính dự án: như Giá trị hiện tại ròng (NPV), Tỷ lệ nội hoàn (IRR), Tỷ lệ nội hoàn có điều chỉnh (MIRR), Chỉ số doanh lợi (PI), Thời gian hoàn vốn (PP). - Đánh giá rủi ro trong dự án: đánh giá khả năng xay ra của một biến cố không chắn chắn trong các giai đoạn của dự án. Rủi ro luôn luôn tiềm ẩn. Do vậy đánh giá được mức độ rủi ro sẽ tạo điều kiện thực hiện dự án đúng như đã định 1.2. Nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài chính dự án Thẩm định tài chính dự án phụ thuộc vào nhiều nhân tố. Để có được kết quả tốt nhất về thẩm định tài chính dự án – cơ sở tin cậy để ra quyết định đầu tư đúng đắn, tài trợ hay không tài trợ dự án cần nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng. - Đội ngũ cán bộ: kể cả người quản lý và cán bộ thẩm định là nhân tố quyết định trực tiếp đến chất lượng thẩm định tài chính dự án. Nếu nhà quản lý nhận thức được mức quan trọng và ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án thì họ mới tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ thẩm định. Nếu cán bộ thẩm định có năng lực, chuyên môn tốt và được sự hộ trợ tạo điều kiện từ nhà quản lý và các bộ phận chức năng trong ngân hàng thương mại, tổ chức kinh tế...thì kết quả thẩm định tài chính dự án thường đáng được tín cậy. Do tính chất phức tạp và phạm vi liên quan của dự án, cán bộ thẩm định nói chung và cán bộ thẩm định tài chính nói riêng không những phải có kiến thức chuyên sâu mà còn phải có hiểu biết rộng, có phẩm chất đạo đức tốt. - Trang thiết bị, công nghệ: Đây là nhân tố ảnh hưởng tới thời gian và độ chính xác của kết quả thẩm định tài chính dự án. Với trang thiết bị hiện đại, công nghệ mới việc thu thập và xử lý thông tin sẽ được tiến hành một cách nhanh chóng và chính xác, cơ hội đầu tư sẽ được nắm bắt kịp thời. Thông tin: Thẩm định tài chính dự án được tiến hành trên cơ sở phân tích các thông tin trực tiếp và gián tiếp có liên quan đến dự án. Đó là các thông tin về thị trường trong nước, quốc tế, thông tin về kỹ thuật, quy hoạch phát triển của nhà nước, các báo cáo tài chính...Nếu các thông tin này này không được thu thập một cách chính xác và đầy đủ thì kết quả thẩm định tài chính dự án sẽ bị hạn chế, dẫn đến quyết định đầu tư sai, tài trợ, cho vay dự án không chính xác. - Tổ chức công tác thẩm định tài chính dự án: Do thẩm định tài chính dự án được tiến hành theo nhiều giai đoạn nên tổ chức công tác thẩm định có ảnh hưởng không nhỏ tới thẩm định tài chính dự án. Nếu công tác này tổ chức tốt, khoa học có giám sát chặt chẽ, kết quả thẩm định tài chính dự án sẽ cao. 2. Quy trình thẩm định tài chính dự án của Ngân hàng thương mại. Trước khi phê duyệt một khoản vay, cán bộ thẩm định cần phải thẩm định kỹ về bộ hồ sơ dự án, khoán vay mà khách hàng gửi đến theo các trình tự sau. 2.1. Thẩm định tư cách pháp lý Thẩm định tư cách pháp lý của khách hàng vay vốn là việc xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi của họ. Mục đích và nội dung của việc thẩm định vày nhằm khẳng định điều kiện thứ nhất được quy định tại điều 7(điều kiện vay vốn) là: “Khách hàng vay vốn phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định vủa pháp luật. Để tiến hành thẩm định tư cách pháp lý của khách hang, Ngân hàng lần lượt xem các giấy tờ sau: - Quyết định thành lập hoặc giấy phép thành lập - Đăng ký kinh doanh -Điều lệ Cấp có thẩm quyền nào quyết định thành lập thì cấp đó phê duyệt điều lệ. - Quyết định bổ nhiệm tổng giám đốc, giám đốc - Quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng - Biên bản giao vốn, biên bản góp vốn Kết thúc bước thẩm định này, cán bộ thẩm định phải rút ra được nhận xét về tư cách pháp nhân và người đại diện hợp pháp của khách hàng. Sau đó cán bộ thẩm định tiếp tục xét đến khả năng tài chính của khách hàng. 2.2. Thẩm định khả năng tài chính của khách hàng Xác định khả năng tài chính của khách hàng là một khâu quan trọng trong quy trình thẩm định liên quan trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn đầu tư, phương án huy động vốn, phương án trả nợ. Ngoài ra cán bộ thẩm định còn dựa vào các báo cáo tài chính đánh giá tình hình tài chính tại thời điểm vay vốn cũng như các năm tài chính gần đây. Để thực hiện được bước này, cán bộ tín dụng hay cán bộ thẩm định cần dựa vào những thông tin sau. - Báo cáo tài chính thời điểm gần nhất và 2 năm liền kề với thời điểm vay vốn - Báo cáo hàng hóa tồn kho - Báo cáo tình hình tài chính công ty Cán bộ thẩm định có thể sự dụng nhiều phương pháp nhưng chủ yếu là phương pháp so sánh về số tuyệt đối và chỉ số tương đối để đưa ra các kết luận từng phần và toàn diện về khả năng tài chính của khách hàng nhằm đưa ra quyết định cuối cùng là có tài trợ dự án, có cho vay hay không. Quá trình này cán bộ thẩm định sẽ sử dụng các thông tin về nguồn vốn chủ sở hữu, xác định dòng tiền của dự án dựa trên các báo cáo tài chính (Bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ). các hệ số tài chính... Kết thúc bước thẩm đinh này cán bộ thẩm điịnh phải nhận xét được năng lực tài chính của khách hàng, của chủ đầu tư đến thời điểm vay vốn, tài trợ dự án. 2.3. Thẩm định dự án đề nghị vay vốn lưu động 2.3.1. Hồ sơ Cán bộ thẩm định căn cứ vào hồ sơ do khách hàng có nhu cầu vay vốn, chủ đầu tư gửi tới NH để phân tích và đưa ra nhận xét về nhu cầu vay vốn. - Nhận xét tính hợp pháp, hợp lệ, khả thi về kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tính khả thi dự án của chủ đầu tư từ đó đưa ra hạn mức tín dụng, tính toán nhu cầu cho vay, tài trợ. - Nhận xét các hợp đồng giữa khách hàng vay vốn với người cung ứng nguyên vật liệu, chủ đầu tư với các bên tham gia dự án. *Xác định khả năng thực hiện dự án, nhu cầu vốn vay và khả năng trả nợ cũng như phương thức trả nợ - Tính hợp pháp hay không hợp pháp của doanh nghiệp dựa trên cơ sở năng lực sản xuất kinh doanh, công nghệ và công suất máy móc thiết bị thực tế. - Thực tế cung cấp nguyên, nhiên vật liệu và các yếu tố đầu vào khác - Thực tế tiêu thụ sản phẩm và các nhân tố ảnh hưởng - Xác định vốn chủ, vốn lưu động tham gia vào sản xuất kinh doanh, triển khai dự án - Tính hợp lý của vòng quay vốn lưu động kỳ kế hoạch (so sánh với kỳ trước) - Xác định được tổng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh của khách hàng từ đó xác định nhu cầu vốn vay, tài trợ Tuy nhiên cần phải so sánh nhu cầu vay vốn với tài sản đảm bảo nợ vay và khả năng nguồn vốn của khách hàng để quyết định mức vay cho phù hợp với quy định của Ngân hàng Kết thúc bước thẩm định này, cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm đinhhj phải rút ra nhận xét và đưa ra đề xuất đối với nhu cầu vay vốn của khách hàng. Trong phần nhận xét, cán bộ thẩm định phải tóm tắt lại toàn bộ những nội dung chính về nhu cầu vay vốn, các chính sách, chế độ của nhà nước. Phần đề xuất nói rõ đồng ý hay không đồng ý cho vay, với mức cho vay, thời hạn cho vay và biện pháp bảo đảm tiền vay cũng như các đề xuất có liên quan 2.4. Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay Tài sản làm đảm bảo nợ vay được thựuc hiện theo quy định hiện hành của Ngân hàng. Hiện nay, việc thẩm định tài sản đảm bảo vẫn còn gặp nhiều khó khăn cho cán bộ tín dụng và công tác cần phải có biện pháp khắc phục. Trên đây là quy trình thẩm định hồ sơ vay vốn của khách hàng, thẩm định là phần quan trọng nhất đề giúp giám đốc, các giám đốc đưa ra quyết định đầu tư một cách chính xác. Quá trình thẩm định đòi hỏi phải có sự hiểu biết và tận dụng một cách toàn diện các kiến thức về kinh tế, xã hội, chính trị trong nước, quốc tế. Tùy theo điều kiện thực tế ở từng địa phương, từng kế hoạch và dự án, khi trực tiếp thẩm định các dự án cụ thể, cán bộ thẩm định cần xem xét và vận dụng linh hoạt các nội dung thẩm định nhằm đạt hiệu quả cao nhất. 3. Nội dung thẩm định dự án của Ngân hàng thương mại 3.1. Tài liệu dùng để xét duyệt Trước hết là các thông tin được thu thập từ các nguồn khác nhau. Có thể là dựa vào giấy đề nghị vay vốn, kế hoạch kinh doanh...Bên cạnh đó, để tiến hành vay tiền khách hàng phải gửi tài liệu đến để Ngân hàng xét duyệt. Bộ hồ sơ bao gồm: 3.1.1. Giấy đề nghị vay vốn: Khách hàng cần phải làm rõ một số nội dung sau: - Tên khách hàng, địa chỉ, người đại diện, chứng minh thư, nơi cấp, số tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng. - Quyết định thành lập hay đăng ký kinh doanh - Mục đích vay vốn - Thời hạn vay tiền, lãi suất, phương án trả - Những biện pháp bảo đảm tiền vay - Ngoài ra khách hàng có cam kết về việc sử dụng tiền vay 3.1.2. Những tài liệu về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự - Đối với pháp nhân là doanh nghiệp tư nhân: Phải có quyết định thành lập, đăng ký kinh doanh hay giấy phép hành nghề (nếu có), khách hàng phải có giấy phép kinh doanh xuất nhập khẩu (nếu có). Nếu là công ty thì phải có điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm của người điều hành và kế toán trưởng. - Đối với hộ gia đình và cá nhân: Phải có giấy phép kinh doanh, hợp đồng hợp tác (đối với những tổ hợp tác), chứng minh thư, hộ khẩu hoặc giấy phép hành nghề (nếu có). - Dự án hay phương án sản xuất kinh doanh của khách hàng: đối với tất cả các trường hợp xin vay vốn thì kế hoạch kinh doanh nên do chính ngườu xin vay hoặc cố vấn của người xin viết. - Các tài liệu báo cáo về tình hình sản xuất kinh doanh, dịch vụ đời sống và khả năng tài chính của khách hàng nhu: Bảng tổng kết tài sản, tài khoản lãi lỗ chi phí, thu nhập...Các tài liệu này giúp Ngân hàng đánh giá được mục đích sử dụng tiền vay và khả năng tự bù đắp của khách hàng. - Tài liệu chứng minh về tính hợp pháp và giá trị các tài sản đảm bảo nợ vay. Ngoài ra cán bộ thẩm định hoặc cán bộ tín dụng còn căn cứ vào các văn bản pháp lý có liên quan đến việc thẩm định hồ sơ vay vốn lưu đông như: 3.1.3. Các luật đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua bao gồm: - Bộ luật dân sự có hiệu lực thi hành ngày 1/7/1996 quy định trách nhiệm và nghĩa vụ của người vay vốn, bên bảo lãnh đối với ngân hàng. - Luật các Tổ chức tín dụng đựoc thông qua ngày 12/12/1997 - Luật Ngân hàng Nhà nước Việt nam - Luật doanh nghiệp ngày 1/1/2000 3.1.4. Các văn bản dưới luật - Quy chế tín dụng của NHNN&PTNT đối với khách hàng kèm theo quyết định số 60/99 QDHDQT 10/4/1999 - Pháp lệnh Hội đồng kinh tế do CHủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ký ngày 25/9/1989 quy định về việc ký kết các hợp đồng kinh tế. - Nghị định 165/1999/NĐ – Chính phủ ngày 19/11/1999 về giao dịch đảm bảo do Chính phủ ban hành. - Nghị định 278/2005/NĐ – Chính phủ về đảm bảo tiền vay các tổ chức tín dụng do Chính phủ ban hành ngay 29/12/2005. - Quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng với khách hàng kèm theo Quyết dịnh 284/2000/QĐ – NHNN1 ngày 25/8/2000 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. - Thong tư 06/2000/TT – NHNN1 ngày 4/4/2000 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn thực hiện Nghị định 178 của Chính phủ về đảm bảo tiền vay đối với tổ chức tín dụng. 3.2. Nội dung thẩm định Cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định khi nhận được bộ hồ sơ xin vay cần thẩm định tính hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ vay vốn và điều quan trọng là phải thu thập được những thông tin chính xác về khách hàng xin vay, tài trợ. Xác định rõ nguồn gốc số liệu, thông tin về giá trị của tài sản đảm bảo nợ vay và khả năng xử lý nợ vay khi có rủi ro. Để làm được điều này cán bộ thẩm định hoặc cán bộ tín dụng cần phải xem xét chi tiết các vấn đề sau: 3.2.1 Giấy chứng nhận về tư cách pháp nhân hoặc thể nhân - Theo luật pháp quy định, một đơn vị hay cá nhân có tư cách pháp nhân hoặc thể nhân mới có quyền ký kết hợp đồng kinh tế. Đối với hợp đồng tín dụng cũgn vậy, Ngân hàng chỉ cho vay đối với các đơn vị có đầy đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi. Cụ thể là: - Đối với pháp nhân: Một đơn vị có đầy đủ tư cách pháp nhân phải được cấp có thẩm quyền cấp đầy đủ các giấy tờ sau: + Giấy phép hoạt động + Đăng ký kinh doanh + Điều lệ hoạt động + Quyết định bổ nhiệm Tổng giám đốc, Giám đốc, Kế toán trưởng... + Giấy phép hành nghề (Nếu có). Các giấy tờ trên phải phù hợp với quy định trong luật doanh nghiệp Nhà nước, luật doanh nghiệp Tư nhân, luật Công ty, luật Hợp tác xã, luật đầu tư nước ngoài... Tất cả các giấy tờ trên đều phải được cán bộ thẩm định từ đó Ngân hàng mới quyết định duyệt một dự án có được cho vay hay không. - Đối với thể nhân: Phải có CMND, giấy hôn thú, sổ hộ khẩu... 3.2.2 Uy tín của người vay vốn Đây là yếu tố quan trọng hơn cả trong toàn bộ mối quan hệ giữa khách hàng và Ngân hàng Thương Mại. Bởi đối với hoạt động tín dụng của Ngân hàng thì từ “Tín dụng” đã khái quát được ý nghĩa của hoạt động này: đó chính là sự tin tưởng, sự tín nhiệm của người vay với Ngân hàng, của Ngân hàng với một khách hàng nào đó trong hoạt động tín dụng hay vay mượn dựa trên cơ sở tin cậy và uy tín từ 2 phía.. Tuy nhiên, việc thẩm định uy tín của người vay là mang tính chủ quan nên rất khó chính xác. Xong có thể xem xét ở một số khía cạnh sau để đánh giá uy tín của khách hàng vay. - Quá trình hoạt động: Về mặt này, đối với những khách hàng mới quan hệ thì rất khó khăn cho Ngân hàng xác định được thông tin và đánh giá uy tín của họ, nếu có thì cũng mất thời gian. Còn đối với những khách hàng quen, thường xuyên giao dịch, việc đánh giá uy tín của họ dễ dàng thực hiện hơn bởi chính trong thời gian quan hệ với Ngân hàng uy tín của họ đã được thể hiện. Uy tín được thể hiện ở việc họ thực hiện nghiêm túc các cam kết, nghĩa vụ, cung cấp đầy đủ thông tin về hoạt động tài chính, kinh doanh... - Sự nhất quán: Thể hiện ở những gì khách hàng vay vốn trả lời phỏng vấn, những gì họ làm. Qua quá trình phỏng vấn những gì họ nói ._.có nhất quán với những thông tin họ cung cấp trước đó như báo cáo tài chính...Và khách hàng có sẵn sàng thực hiện các cam kết trong giấy đề nghị vay vốn hay không. Thái độ của người vay có trung thực hay không có thể đánh giá được phần nào trong quá trình phỏng vấn. - Khả năng: Khả năng của khách hàng vay vốn được thể hiện qua năng lực quản lý và năng lực chuyên môn của người lãnh đạo, của chủ đơn vị. Khi xem xét vấn đề này, ngân hàng có thể dựa trên một số thông tin như: + Tổng giám đốc (hoặc đại diện pháp nhân, thể nhân) có trình độ liên quan đến nghành nghề hay không. + Kinh nghiệm của Giám đốc cũng như nhân viên trong lĩnh vực kinh doanh đó, thị phần của công ty, khách hàng chính, địa điểm hoạt động, tiêu thụ. + Đại diện pháp nhân và tập thể đơn vị phải có mục tiê kinh doanh rõ ràng và cam kết thực hiện được mục tiêu đó. Năng lực quản lý và kinh doanh của người điều hành cần được thể hiện ở việc sử dụng hiệu quả các yếu tố đầu vào để tạo ra các sản phẩm dịch vụ với chất lượng và khả năng thu lợi nhuận cao, biểu hiện ở những báo cáo tài chính nhất quán, sự thành công vững chắc qua nhiều năm và việc phân phối lợi nhuận một cách hợp lý. Ngoài ra, để đánh giá uy tín của người vay vốn, ngân hàng còn dựa vào mối quan hệ của họ với bạn hàng và các tổ chức tín dụng khác. Đảm bảo không có nợ quá hạn và không lợi dụng chiếm đoạt vốn của người khác, hoạt động theo quy định của pháp luật và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước... 3.2.3. Đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Tình hình sản xuất kinh doanh của một doanh nghiệp có phát triển được thể hiện trên các báo cáo tài chính đã được kiểm toán viên của các công ty kiểm toán uy tín xác định. Tất cả các báo cáo tài chính, các chỉ tiêu tài chính đều cần cán bộ thẩm định hoặc cán bộ tín dụng đánh giá và kiểm tra cẩn thận. Đặc biệt là mục đích cuối cùng là doanh nghiệp có thu được lợi luận như mong đợi, doanh số bán hàng có đạt chỉ tiêu. Việc xem xét dòng tiền của dự án, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là rất cần thiết do vậy chúng ta phải khái quát báo cáo lưu chuyển tiền tệ của một doanh nghiệp. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được lập trên cơ sở hai báo cáo tài chính quan trọng khác là Bảng cân đối kế toán và Báo cáo kết quả kinh doanh. Lợi nhuận sau thuế là một chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Lợi nhuận càng cao càng thể hiện được quá trình sản xuất của doanh nghiệp có hiệu quả, khả năng vay vốn đạt mục tiêu kinh tế, khoản tín dụng của ngân hàng càng có điều kiện trả đúng hạn. Bên cạnh việc phận tích đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cán bộ thẩm định và cán bộ tín dụng cũng cẩn xem xét đến các khía cạnh như loại hình sản xuất, công nghệ, máy móc trang thiết bị, đặc điểm sản phẩm của doanh nghiệp, tính cạnh tranh từ đó biết được doanh nghiệp đang sản xuất, đầu tư vào kĩnh vực gì, mặt hàng gì, nhu cầu hiện tại mặt hàng đó trên thị trường, sản phẩm có đủ sức cạnh tranh, sản phẩm của doanh nghiệp có mang tính thời vụ không và việc vay vốn đầu tư vào thời điểm đó có thích hợp không. Cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định cũng cẩn tìm hiểu các bạn hàng của doanh nghiệp, họ là ai, có uy tín như thế nào, đang hoạt động ra sao. Phân tích tốt hoạt động kinh doanh thông qua các chỉ tiêu tài chính và các hoạt động khác của doanh nghiệp tốt sẽ hạn chế được rủi ro cho Ngân hàng và giúp nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp đưa được ra quyết định hợp lý. 3.2.4. Đánh giá quy mô, cơ cấu vốn của khách hàng Khi phân tích quy mô, cơ cấu vốn của doanh nghiệp, cán bộ tín dụng phải đánh giá được quy mô nguồn vốn hiện tại của doanh nghiệp. Xem có phù hợp để doanh nghiệp phát triển sản xuất hay mở rộng kinh doanh. Còn dưới góc độ một dự án cán bộ thẩm định hoặc cán bộ tín dụng phải xác định được tổng số tiền được chỉ tiêu để hình thành nên các tài sản cố định và tài sản lưu động cần thiết. Những tài sản này sẽ được sử dụng trong việc tạo ra doanh thu, chi phí, thu nhập suốt dòng đời của dự án. Nói chung cơ cấu vốn của doanh nghiệp, hay dự án đầu tư có thể chia làm hai loại tùy theo các mục đích khác nhau. - Vốn đầu tư vào tài sản cố định: Đây là hoạt động đầu tư vào nhằm cải tạo, mua sắm máy móc, trang thiết bị cần thiết để hoạt động kinh doanh. Vốn đầu tư vào tài sản cố định thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư cho các dự án, các doanh nghiệp. Các tài sản đầu có thể là tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình. Tóm lại cần phải đánh giá được tỷ lệ vốn đầu tư vào tài sản cố định, các trang thiết bị máy móc, nhà xưởng có đảm bảo cho quá trình hoạt động sản xuất hay không và hiệu quả như thế nào. - Đây là vốn đầu tư nhắm hình thành các tài sản lưu động cần thiết để thực hiện dự án, sản xuất kinh doanh. Nhu cầu vốn đầu tư vào tài sản lưu động phụ thuộc vào đặc điểm của dự án, của loại hình sản xuất kinh doanh. Phân loại vốn đầu tư theo cơ cấu tài sản giúp cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định dự án hay doanh nghiệp có xậy dựng được một kết cấu vốn đầu tư và tài sản thích hợp không? Có tận dụng được năng lực sản xuất và năng lực hoạt động không từ đó đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh. +Hệ số tài trợ Hệ số tài trợ của doanh nghiệp là chỉ tiêu khái quát, phản ánh khả năng tự đảm bảo về mặt tài chính của doanh nghiệp, được thể hiện theo công thức: Hệ số tài trợ = Nguồn vốn doanh nghiệp hiện có Tổng nguồn vốn doanh nghiệp đang sử dụng Trong đó: - Nguồn vốn doanh nghiệp hiện có bao gồm: Nguồn vốn cố định, nguồn vốn lưu động, nguồn vốn xây dựng cơ bản, các quỹ doanh nghiệp, nguồn kinh phí và lợi nhuận chưa phân phối. - Tổng nguồn vốn doanh nghiệp đang sử dụng gồm: nguồn vốn doanh nghiệp hiện có, nguồn vốn đi vay ngân hàng và nguồn thanh toán. Nhu vậy hệ số tài trợ càng lớn thì khả tự tài trợ, sử dụng vốn của doanh nghiệp càng cao, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ít phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài, doanh nghiệp có thể chủ động về vốn và khoản vay của ngân hàng đuợc an toàn hơn. Lúc đó nguồn vốn tài trợ sẽ có hiệu quả hơn, ít rủi ro hơn khi xem xét hệ số tài trợ này. + Năng lực đi vay của khách hàng Là khả năng của doanh nghiệp kêu gọi xin vốn căn cứ vào kết cấu tài chính của bẳng tổng kết tài sản và cào năng lực tự tài trợ của doanh nghiệp. Năng lực đi vay của doanh nghiệp phụ thuộc vào quy mô, tình hình thực tế của doanh nghiệp. + Khả năng sinh lời (tỷ suất lợi nhuận) Khả năng sinh lời tài chính chính chính là khả năng sinh lời của một đồng vốn trong năm của một doanh nghiệp. Tỷ suất lợi nhuận có thể tính chung cho vốn cố định và lưu động, nhưng cũng có thể tính riêng cho từng loại vốn hoặc tính theo tổng doanh thu bán hàng theo các công thức: Ý nghĩa: Có 100 đồng vốn tham gia vào sản xuất kinh doanh tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. Ý nghĩa: Có 100 đồng doanh thu bán hàng thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận. Trước khi cho vay, ngân hàng cần phải đánh giá được chỉ tiêu này để biết được hiệu quả sự dụng vốn của doanh nghiệp trong đó có vốn của ngân hàng ra sao. Trong hoạt động kinh doanh, nếu doanh nghiệp có tỷ suất lợi nhuận nhỏ hơn lãi suất tiền vay thì doanh nghiệp đó không có khả năng trả nợ vay ngân hàng. Do vậy, để phòng tránh rủi ro thì ngân hàng cần phải thẩm định kỹ trước khi cho vay. + Khả năng thanh toán của doanh nghiệp Một doanh nghiệp có khả năng thanh toán tốt là doanh nghiệp có đủ khả năng trả các khoản nợ khi đến hạn. Thông thường muốn biết chính xác khả năng thanh toán của doanh nghiệp tốt hay xấu, ngân hàng cần phải căn cứ vào tình hình tài chính. Để đánh giá chính xác chỉ tiêu này cần xem xét đánh giá qua các chỉ tiêu: Khả năng thanh toán chung, khả năng thanh toán ngắn hạn, khả năng thanh toán nhanh và khả năng thanh tóan cuối cùng. Các NHTM thực hiện hoạt động kinh doanh vốn lưu động của mình qua việc cho các doanh nghiệp vay vốn nhằm bổ sung nhu cầu vốn phát sinh trong quá trình sản xuất, hoặc tài trợ các dự án có tính khả thi sau khi thẩm định. Vì vậy, việc đầu tư vốn lưu động ở các NHTM được thực hiện khi doanh nghiệp guiử đến ngân hàng phương án vay vốn của doanh nghiệp. Điều này cần thiết với một doanh nghiệp mới bắt đầu hoạt động, hay khi bắt đầu dự án. Để cán bộ thẩm định hoặc cán bộ tín dụng đánh giá hoạt động kinh tế hay dự án đó có khả thi hay không. 3.2.5. Đánh giá phương án vay vốn của doanh nghiệp + Sự cần hiết phải đầu tư vào dự án đó Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất trên cơ sở những căn cứ khoa học và thực tiễn về việc bỏ vốn đầu tư xây dựng mới, mở rộng, cải tạo, đổi mới kỹ thuật và công nghệ nhằm đạt được những tăng trưởng sản xuất, chất lượng sản phẩm dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên không phải dự án nào cũng được ngân hàng tài trợ vốn, ngân hàng chỉ đáp ứng nhu cầu vốn với những dự án có tính khả thi, sinh lời và những dự án mà ngân hàng cảm thấy thực sự cần thiết phải đầu tư. Ngân hàng sẽ đánh giá các khía cạnh sau: - Ngân hàn phải đánh giá được mục tiêu của dự án có phù hợp và đáp ứng được mục tiêu phát triển của ngành, của địa phương và của cả nước hay không. - Ngân hàng đánh giá việc tồn tại và phát triển doanh nghiệp có tầm quan trọng đến mức nào, dự án mới có mang lại lợi ích cho chủ đầu tư, cho nền kinh tế xã hội không? - Ngân hàng đánh giá quan hệ cung cầu của sản phẩm hiện tại và dự đoán trong tương lai. Liệu thị trường chấp nhận loại sản phẩm mà dự án sắp đầu tư vào không? sức mua như thế nào? sản phẩm, dịch vụ có đủ sức cạnh tranh trên thị trường hay không? Ngoài ra, nếu đó là đầu tư để cải tiến kỹ thuật, mở rộng sản của doanh nghiệp thì ngân hàng tiến hành đánh giá về trình độ sản xuất, chất lượng, giá cả, tình hình máy móc trang thiết bị hiện tại cũng như sau khi thay thế nâng cấp cải tiến. + Phân tích tính pháp lý của dự án Đây là bước đầu tiên cần thiết cho công tác phân tích dự án. Một dự án có tính khả thi cao, có hiệu quả kinh tế như g không đủ tính pháp lý thì chắc chắn nó không thực hiện được. Vì vậy, khi quyêt định cho vay hay tài trợ ngân hàng phải lựa chọn những dự án có đủ tính pháp lý. Thể hiện: - Mục đích đầu tư của dự án phải phù hợp với mục đích hoạt động của doanh nghiệp mà cấp có thẩm quyền đã phê duyệt. - Kế hoạch sản xuất kinh doanh của khách hàng có hợp pháp, hợp lệ không. nếu khách hàng xin duyệt hạn mức tín dụng cho cả năm thì cơ sở tính toán nhu cầu vốn vay là kế hoạch sản xuất kinh doanh được cấp có thẩm quyền duyệt. - Hợp đồng giữa kế hoạch vay vốn với người cung ứng nguyên nhiên vật liệu còn hiệu lực, các điều kiện trong hợp đồng rõ ràng. + Phân tích tính khả thi của dự án - Phân tích nguyên vật liệu: nguyên vật liệu trong dự án có thông dụng. dễ tìm không, nguồn nguyên vật liệu nhập từ đâu, tính ổn định có cao trong toàn bộ dự án không, nguồn cung cấp, giá cả chất liệu nguyên vật liệu không những ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án mà còn ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, tác dụng đến khả năng tự trả nợ vay ngân hàng. - Thị trường tiêu thụ sản phẩm: sản phẩm của dự án có thị trường tiêu thụ không, tính cạnh tranh, khối lượng, chất lượng, mẫu mã, giá cả sản phẩm của dự án có phù hợp với nhu cầu thị hiếu của người tiêu dùng không. - Hiệu quả kinh tế do dự án đem lại: Cán bộ tín dụng tiến hành só sánh tỷ suất lợi nhuận với lãi suất tiền gửi ngân hàng. Nếu tỷ suất lợi nhuận > lãi suất tiền gửi ngân hàng thì ngân hàng có thể cho vay và ngược lại. - Phân tích khả năng đáp ứng về vốn cho dự án: Cán bộ thẩm định hoặc cán bộ tín dụng tập trung làm rõ nguồn vốn mà doanh nghiệp sử dụng để phục vụ dự án. Trước hết cần phải xác định tổng vốn đầu tư. Tổng vốn đầu tư = Vốn cố định + Vốn lưu động + Dự phòng Khi đầu tư cần đánh giá chính xác tổng vốn đầu tư, tránh tình trạng tổng vốn đầu tư quá cao để tranh thủ vốn, gây lãng phí vốn hoặc tính tổng vốn đầu tư quá thấp nhằm tạo hiệu quả kinh tế giả tạo. Ngoài ra, ngân hàng cũng cần xác định xem dự án được thực hiện bằng nguồn vốn nào, tỷ lệ vốn chủ sợ hữu với nợ để biết được số vốn tự có của doanh nghiệp tham gia vào dự án là bao nhiêu mà quyết định cho vay hay không cho vay. - Đánh giá khả năng rủi ro của dự án: Đối với một dự án, rủi ro của dự án trước hết cũng được nhìn nhận trên cơ sở lợi tức của dự án tạo ra trên thực tế so với lợi tức dự kiến. Tuy nhiên cũng cần thấy rằng lợi nhuận dự kiến đem lại trên thực tế chỉ là các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu tài chính này chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan. Ro vậy cán bộ thẩm định có thể nghiên cứu rủi ro của các yếu tố cấu thành lợi nhuận như doanh thu, chi phí biến đổi... 3.2.6. Những đảm bảo tín dụng + Đảm bảo bằng bảo lãnh Chủ yếu tồn tại dưới hình thức bảo lãnh tức là bên cạnh người vay vốn có một chủ thể khác dùng tài sản của họ đứng ra bảo lãnh cho khoản vay đó. Khi đến hạn trả nợ cho ngân hàng mà người vay không trả được nợ thì người bảo lãnh có trách nhiệm trả nợ thay. Khi thực hiện đảm bảo bằng bảo lãnh, cán bộ tín dụng phải chú tâm đến tư cách pháp nhân, năng lực tài chính của người bảo lãnh và các thủ tục pháp lý theo luật định. + Đảm bảo bằng tài sản Người vay dùng vốn bằng chính tài sản của mình làm đảm bảo cho khoản nợ dưới hình thức cầm cố hoặc thế chấp. Trong nhiều trường hợp, đây là phòng tuyến cuối cùng bảo vệ lợi ích của ngân hàng. Vì thế, khi chấp nhận một tài sản nào đó để đảm bảo cho khoản vay, trong hợp đồng tín dụng cần có điều khoản quy định rõ khi nào và bằng cách nào ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi vốn cho khoản vay và khi thẩm định tài sản thế chấp cần hết sức chú ý các điểm sau đây: Tài sản đảm bảo phải: - Có tính thanh khoản tốt - Không bị mất giá - Có giá trị cao hơn giá trị khoản vay càng lớn càng tốt - Có quyền sở hữu hợp pháp và rõ ràng - Chưa được sử dụng để đảm bảo cho một khoản vay khác 4. Phương pháp thẩm định dự án của Ngân hàng thương mại 4.1. Những phân tích cơ bản. a/ Khái quát Việc phân tích đánh giá tài chính một dự án đầu tư có thể nói chính là việc xem xét và kết luận về các báo cáo tài chính Dự án đầu tư đó, do chủ đầu tư lập (hay thuê người khác lập). Các báo cáo tình tình hình chính là sự phản ánh tổng hợp nhất các khía cạnh: kỹ thuật, kinh tế của dự án trong suốt thời gian tồn tại. Mục tiêu của chúng ta là xác định mối tương quan giữa thu nhập và chi phí, khả năng trả nợ cũng như sự phát triển và biến động của dự án trong tương lai, tất nhiên là về mặt lý thuyết, và trên cơ sở sử dụng một cách tốt nhất tất cả những thông tin có thể có được ở thời điểm hiện tại. Để đạt được điều này, các báo cáo tài chính phải được xây dựng và thẩm định theo một cách thức đảm bảo tính khoa học và sự rõ ràng sao cho nó là một bản dự báo tốt nhất có thể về kết quả tài chính của dự án tại một thời điểm trong tương lai. Từ đó chúng ta sẽ có một hình ảnh về tình trạng tài chính và sự biến động của các dự án quan thời gian, việc còn lại là xem xét tính khả thi của dự án. Vì là một bức tranh tổng hợp, việc xây dựng các báo cáo tài chính rất phức tạp. Nhìn chung người ta thường xem dự án như một doanh nghiệp độc lập tương đối. Chính vì vậy khi nghiên cứu dòng tiền của dự án, chúng ta nên tìm hiểu khái quát báo cáo lưu chuyển tiền tệ của một doanh nghiệp. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được lập dựa trên hai báo cáo tài chính quan trọng khác là Bảng cân đối kế toán và Báo cáo kết quả kinh doanh. Việc nghiên cứu các báo cáo tài chính giúp chúng ta hiểu thấu đáo vận động của dòng tiền dự án, để xác định được ròng tiền ròng hàng năm dựa trên lợi nhuận sau thuế, khẫu hao, lãi vay. Nói tóm lại nếu xem dự án là một doanh nghiệp độc lập tương đối thì để xác định dòng tiền chính xác cần phải dự báo chính xác Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh và Báo cáo lưu chuyển tiền tệ hàng năm cho dự án mà Ngân hàng đang xem xét tài trợ hoặc cho vay. b/ Lập kế hoạch đầu tư Kế hoạch đầu tư chính là việc Ngân hàng xem xét kế hoạch sẽ tài trợ hoặc cho vay một dự án nào đó có tính khả thi. Việc lập kế hoạch đầu tư cho một dự án bắt đầu tư việc phân tích dự án đó từ tất cả nguồn thông tin, đưa ra quyết định tài trợ, tiến độ, nghiên cứu thị trường, tổ chức, công nghệ. Nguồn và cách thức tài trợ vốn phải được phải làm rõ. Như vậy, có một kế hoạch đầu tư hợp lý là cơ sở để Ngân hàng bỏ các chi phí không cần thiết, giúp cho việc triển khai dự án đúng như tiến độ, thời gian và cho lợi nhuận như dự đoán. c/ Kế hoạch hoạt động Sau giai đoạn đầu tư dự án sẽ đi vào hoạt động, việc lập kế hoạch cho khâu này là hết sức quan trọng. Kế hoạch hoạt động trước hết ohải thể hiện được mức công suất, lợi nhuận của dự án qua từng năm hoạt động. - Năng lực công nghệ thiết bị - Việc tổ chức điều hành dự án - Thị trường đầu vào và đầu ra Kế hoạch hoạt động cũng phải phản ánh hoạt đoongj sản xuất tiêu thụ sản phẩm dự tính về số lượng, chủng loại giá bán, địa điểm tiêu thụ, mức tồn kho...Kế hoạch đầu tư vì vậy mà có liên quan trực tiếp tới việc xác định vốn lưu động cho sản xuất, kế hoạch cung cấp nguyên vật liệu đầu vào... d/ Việc khấu hao và xử lý các khoản thu hồi Khấu hao là một khoản chi phí cho các tài sản đã tạo ra trước đây. Nói cách khác khấu hao là một khoản thu trong nội bộ dự án để bù đắp những chi phí đã bỏ ra trước kia. Vì vậy khâu hao là chi phí khi xác định thu nhập nhưng lại không phải là một dòng tiền ra (Không phải là một khoản chi phí). Kế hoạch khâu hao được các chủ đầu tư xác định nhưng không trái quy định của nhà nước (QĐ 1062/TC/QĐ/CSTC ngày 14/11/96 Bộ tìa chính). Khấu hao là một tác nghiệp tài chính rất nhạy cảm, có ảnh hưởng đến tình trạng tài chính của dự án. Nếu dự án được tài trợ bởi vốn vay thì khấu hao hợp lý (nhanh hay chậm, tăng dần hay giảm dần) đảm bảo sự hoạt động bình thường và khả năng trả nợ của dự án. Ngoài ra chúng ta còn phải xem xét các chi phí giá trị còn lại khi kết thúc dự án. Các dự án phát triển trên cơ sở dự án hiện có thì chi phí và lợi ích được tính chính là phần tăng thêm. Nhưng những tài sản đảm được tạo ra từ trước nay sử dụng cho dự án mới mà lẽ ra nó có thể được tính như là một chi phí của dự án mới. Khi kết thúc dự án, các tài sản của dự án thường vẫn còn giá trị. Vì vậy dự án có một dòng tiền vào có thể bằng giá trị thanh lý hay giá trị sử dụng mới của các tài sản đó. e/ Kế hoạch vốn lưu động Là việc xác định khoản tiền cần thiết hàng năm để chi phí thường xuyên đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án được thuận lợi theo kế hoạch. Vốn lưu động bao gồm tiền mặt, hàng lưu kho, chênh lệch giữa các khoản phải thu và phải trả. - Tiền mặt: nhu cầu tiền mặt phụ thuộc vào chi phí thường xuyên, có thể tăng lên hay giảm xuống (tùy vào tình hình phát sinh thực tế trong quá trình hoạt động) ngay cả khi các khoản mua, doanh thu...không thay đổi. - Hàng tồn kho: bao gồm toàn bộ nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm trong kho tại một thời điểm. Sự thay đổi của vốn lưu động (có liên quan tới hoạt động của dự án) thường ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền vào, ra của dự án. f/ Kế hoạch trả nợ Kế hoạch trả nợ được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Tuy nhiên, trong giai đoạnh lập dự án nhiều điều kiện vay trả cụ thể chưa được khẳng định mà chủ yếu dựa vào các điều kiện thông lệ của những nguồn dự định vay. Vì vậy kế hoạch trả nợ thường mang tính chủ quan. Kế hoạch trả nợ cũng cho thấy điều kiện tài chính cần phải đảm bảo để dự án khả thi. Những dự tính trong kế hoạch trả nợ cho phép chủ đầu tư xem xét các nguồn tài trợ thích hợp hoặc điều kiện cần phải đạt được khi đàm phán hợp đồng vay cụ thể. Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thức thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với khoản vay, trong đó hai yếu tố cơ bản là: Định kỳ thanh toán (thời gian một kỳ thanh toán, thời gian ân hạn, thời gian trả nợ) Cách thức trả nợ gốc (đều hay không đêu) Thông thường thời gian trả nợ càng dài thì càng có lợi cho người vay, số kỳ trả nợ càng nhiều thì tổng số tiền lãi trả càng ít và phương án trả nợ phù hợp với khả năng nguồn trả nợ thì càng tốt. Tất cả các cơ sở cho đánh giá tài chính Dự án đầu từ trên đây đều được chủ dự án trònh bày trong báo cáo nghiên cứu khả thi (luận chứng kinh tế kỹ thuật), một bộ phận quan trọng nhất trong hồ sơ dự án. Báo cáo nghiên cứu khả thi chính là đối tượng làm việc trực tiếp của công tác thẩm định tài chính Dự án đầu tư. Trên thực tế nhiệm vụ của cán bộ thẩm định khi thẩm định mặt tài chính là xem xét, đánh giá, thậm chi tính toán lại các thông số, chỉ tiêu, các nhận định liên quan tới khía cạnh tài chính được trình bày trong báo cáo nghiên cứu khả thi. Vì vậy, báo cáo nghiên cứu khả thi phải đảm bảo cung cấp các thông tin cần thiết một cách đầy đủ, nếu thiếu hoặc không rõ ràng người thẩm định sẽ yêu cầu chủ dự án cung cấp thêm thông tin hay giải trình rõ ràng về vấn đề đó trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. (Nội dung cụ thể của báo cáo nghiên cứu khả thi được trình bày khá đầy đủ trong phần phụ lục kèm theo Thông tư số 09/BKH/VPTĐ ngày 21/9/1996 của bộ kế hoạch đầu tư) Nhằm phục vụ cho việc thẩm định DAĐT (Dự án đầu tư) nói chung và việc phân tích đánh giá tài chính DAĐT nói riêng, cán bộ thẩm định cũng cần phải có được một thông tin bên ngoài (ngoài hồ sơ dự án) rất lớn từ các nguồn sau: Các văn bản pháp luật: Luật DNNN, luật công ty, luật thuế, luật đất đai,... Các văn bản dưới luật: văn bản hướng dẫn thực hiện của các nghành, quy chế quản lý tài chính, tiêu chuẩn định mức kỹ thuật, số liệu thống kê về GDP, giá trị sản lượng và sự phát triển của từng nghành Các tài liệu thông tin và phân tích thị trường trong và ngoài nước từ các trung tâm nghiên cứu về thị trường trong nước, những thông tin trên các sách báo, quảng cáo, thương mại. Các ý kiến tham gia của các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia. Tài liệu ghi chép qua các đợt tiếp xúc, phỏng vấn chủ đầu tư, khách hàng và các đối tác của chủ đầu tư. 4.2. Đánh giá Việc thẩm định tính khả thi của dự án về nội dung tài chính là một quá quá trình bắt đầu từ việc xem xét lại kế hoạch nguồn vốn, kế hoạch đầu tư, kế hoạch sản xuất, kinh doanh phân tích thị trường...cho đến lúc tính toán các chỉ tiêu tài chính và ra quyết định. Trong đó, các chỉ tiêu tài chính sẽ thể hiện trực tiếp tính khả thi của dự án một cách thích hợp và đầy đủ nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, những công việc xem xét trước đó để đem lại những con số chính xác trong các báo cáo tài chính lại tỏ ra nặng nhọc hơn và nếu như những con số đó không đáng tin cậy thì các chỉ tiêu tài chính cũng trở lên vô nghĩa. Để phân tích một cách toàn diện hiệu quả tài chính của dự án, chúng ta có một loạt các chỉ tiêu khác nhau nhưng tựu chung lại thì có hai nhóm lớn: a/ Các chỉ tiêu tài chính đơn giản. - Lợi nhuận ròng: Là tổng lợi nhuận thu được trong hoạt động (cộng dồn qua các năm) LN = Tổng doanh thu – Tổng chi phí – Thuế các loại Chỉ tiêu này chỉ có giá trị đối với các DAĐT ngắn hạn, mà ít có giá trị đối với dự án trung dài hạn do tác động yếu tố giá trị thời gian của tiền. - Tỷ suất lợi nhuận giản đơn: là tỷ số giữa lợi nhuận của một năm hoạt động điển hình trên tổng chi phí đầu tư. Chỉ tiêu này càng cao càng tốt và nếu lớn hơn lãi suất phổ biến trên thị trường thì dự án là khả thi. Tuy nhiên chỉ tiêu này có nhiều hạn chế vì khó xác định năm lợi nhuận điển hình, chưa tính tới tuổi thọ dự án và các dòng tiền thực tế. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T): T = - Thời gian thu hồi vốn vay (TV) Tổng vốn vay TV = KHTSCĐ LN dự án Nguồn khác được h.thành + được dùng + (nếu có) bằng vốn vay trả nợ - Điểm hòa vốn: là điểm mà tại đó tổng doanh thu vừa bằng với tổng chỉ phí sản xuất. Người ta có thể tính sản lượng hòa vốn cho cả đời dự án hoặc cho từng năm như sau:  F Qhv = P - V Qhv: sản lượng hòa vốn cả đời dự án (hoặc một năm) F: định phí cả đời dự án (hoạc một năm) P: giá bán sản phẩm V: biến phí cho một đơn vị sản phẩm - Điểm hòa vốn lý thuyết: phần trăm công suất được huy động tại điểm hòa vốn. Qhv F Đlt = = Qo D - B - Điều hòa vốn tiền tệ: % công suất được huy động tại đó dự án cân đối được các dòng tiền ra vào (không xét tới các khoản phải thu phải trả hoặc giả sử chúng bằng nhau) Đ - KH Đtt = D – B - Điểm hòa vốn trả nợ : là điểm mà từ đó trở đi dự án có đủ tiền trả nợ vay và nộp thuế. Đ - KH - nợ gốc phải trả + Tlt Đtn = D - B Tlt : Thuế lợi tức Trong thực tiễn lập và thẩm định dự án, người ta có thể có nhiều phương pháp xác định giá bán sản phẩm khác nhau theo đó các chỉ tiêu (trong đó có điểm hòa vốn) sẽ có các giá trị khác nhau tương ứng. Một rủi ro lớn khi dự án đi vào hoạt động là không huy động đủ 100% công suất thiết kế do nhiều lý do khác nhau. Một dự án có điểm hòa vốn càng thấp thì càng hạn chế được tác động của rủi ro, vì vậy càng có tính khả thi. Các nguồn trả nợ trong năm Tỉ lệ đảm bảo trả nợ = Số nợ phải trả trong năm (gốc + lãi) Tỷ lệ này càng cao càng tốt. Xác định tỷ lệ đảm bảo trả nợ hàng năm để thấy được độ tin cậy của dự án và từ đó xác định mức thu nợ và biệ pháp hỗ trợ (nếu cần) hợp lý. b/ Các chỉ tiêu tài chính theo giá trị hiện tại. Ngày nay việc phân tích tính toán các chỉ tiêu tài chính DAĐT dựa trên việc hiện tại hóa các dòng tiền đã trở nên phổ biến và ngày càng chiếm vai trò quan trọng. Các chỉ tiêu gồm : Giá trị hiện tại ròng (NPV – Net present value) Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR – Inter rate of return) Tỷ số lợi ích chi phí (BCR – Benefit cost ratio) + Giá trị hiện tại ròng (NPV): Giá trị hiện tại ròng là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư ban đầu. Do vậy chỉ tiêu này phản ánh giá trị tăng thêm (khi NPV dương) hoặc giảm đi (khi NPV âm) nếu dự án được chấp nhận. Công thức tính toán giá trị hiện tại ròng như sau NPV =C0 + PV Trong đó : NPV là giá trị hiện tại ròng C0 là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, do là khoản đầu tư luồng tiền ra nên C0 mang dấu âm PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời gian hữu ích của nó. PV được tính : Trong đó : C1, C2, C3, C4, C5..., t ; r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án. hoặc cụ thể hơn ta có thể áp dụng công thức Trong đó: CF0: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án. CFt: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án, t chạy từ 1 đến n n: là số năm thức hiện dự án k: là lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. NPV mang giá trị dương nghĩa là việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư, hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ra lợi nhuận; không những thế lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền. Ngược lại, nếu NPV âm có nghĩa là dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính. Việc tính toán NPV cho các dự án xã hội, môi trường phức tạp hơn rất nhiều, phải lượng hóa được các tác động xã hội hay môi trường lên dòng tiền của dự án. Khi đó, NPV mới phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện dự án xã hội đó. + Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: Là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án bằng 0 Đối với khoản đầu tư một kỳ (năm), tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được tính bằng việc giải phương trình sau : Đối với dự án đầu tư có thời gian là T năm. công thức trên trở thành: hoặc với điều kiện k2>k1 và k2-k1<5% k2,k1 là lãi suất lựa chọn sao cho NPV1 ứng với k1 là dương và gần 0, NPV2 ứng với k2 là âm và gần 0 IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơ hội của vốn đầu tư. Tức là nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PV sẽ bằng đầu tư ban đầu C0. Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR, dự án sẽ không tạo thêm được giá trị hay không có lãi. Sử dụng: chọn dự án có IRR>=IRR’ và IRR’ là chi phí cơ hội của chủ đầu tư. Cần chú ý sự chính xác của chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền. IRR là một chỉ tiêu mang tính tương đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của số lãi (hay lỗ) của dự án tính bằng tiền. Có thể gây ra sai lầm khi dùng IRR để lựa chọn dựa án có quy mô, thời gian khác nhau, có luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm này qua năm khác. + Chỉ số doanh lợi (PI) : (profit index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu tư bỏ ra ban đầu. PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu nhập. Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra Cách tính + Thời gian hoàn vốn (PP) : Thời gian hoàn vốn đầu tư là thời gian để chủ đầu tư thu hồi đựoc số vốn đã đầu tư vào dự án Số vốn đầu tư còn lại cần được thu hồi Dòng tiền ngay sau mốc hoàn vốn PP = n + trong đó, n : năm ngay trước năm thu hồi đủ vốn đầu tư + Lợi nhuận kế toán bình quân(AAP) : (Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp)/n trong đó, n là số năm thực hiện dự án + Điểm hòa vốn (BP) : Điểm hòa vốn là mức sản lượng mà tại đó nhà đầu tư thu hồi đủ vốn đầu tư trong đó Qhv là sản lượng hòa vốn FC : Tổng chi phí cố định – là chi phí không thay đổi khi sản lượng sản xuất thay đổi. AVC : Chi phí biến đổi tính trên một đơn vị sản phẩm, AVC thay đổi khi sản lượng sản xuất thay đổi. 4.3 Phân tích rủi ro Rủi ro của dự án được hiểu một cách chung nhất là khả năng một sự kiện không có lợi nào đó xuất hiện. Các chủ đầu tư quan niệm rằng rủi ro của một khoản đầu tư xảy ra khi lợi tức thực tế thấp so với lợi tức dự kiến. Hoạt động thẩm định không chỉ quan tâm đến lợi nhuận, khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư một cách độc lập mà phải xem xét chúng trong mối liên hệ với rủi ro. Tiến hành phân tích rủi ro sẽ giúp cán bộ thẩm định ước lượng được các rủi ro của dự án và quyết định xem liệu mức rủi ro (gắn với mức lợi nhuận tương ứng) là có thể chấp nhận được thì phải có các biện pháp quản lý rủi ro như thế nào Để đánh giá rủi ro người ta sử dụng các phương pháp sau đây a/ Phân tích độ nhạy Phân tích về mặt lý thuyết cũng như trên thực tế cho thấy có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng và tác động đến dòng tiền của dự án. Các yếu tố tác động đến dòng tiền được th._. PHẨN ĐẦU TƯ DX BA ĐÌNH Cơ quan chủ quản: Tổng công ty đầu tư xây dựng Hà Nội - Địa chỉ: Số 46. Phố Nguyễn Trường Tộ, Phường, Quận Ba Đình, Hà Nội - Tel: 04.8290065 - Fax: 04.82290514 - Người đại diện theo pháp luật: Bà Cấn Thị Thanh Huyền Là kỹ sư xây dựng – Cử nhân kinh tế - Phó chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc công ty cổ phần đầu tư xây dựng Ba Đình - Nghành nghề kinh doanh: Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà, khu dân cư, đô thị mới; Xây dựng và lắp đặt các công trình dân dụng và công nghiệp, giao thông đô thị, hạ tầng kỹ thuật đô thị, công nghiệp thủy lợi, bưu điện, thể dục thể thao, vui chơi giải trí; Tư vấn về đầu tư và xây dựng cho các chủ đầu tư trong nước và ngoài nước gồm các khâu: Cung cấp thông tin về văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách về đầu tư và xây dựng; Lập dự án đầu tư, soạn thảo hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu giám sát và quản lý quá trình thi công xây lắp... - Quy mô doanh nghiệp: Vừa và nhỏ + Vốn đăng ký: 5.772.800.000 đồng + Lao động bình quân: 50 người - Đối tượng đầu tư: “Mua chung cư Ct5 tòa nhà A+B tại khu nhà ở Văn Khê, thị xã Hà Đông – Hà Tây” + Tổng nhu cầu vốn: 104.876.440.000 đồng + Vốn tự có và coi như là tự có: 55.876.440.000 đồng + Vốn vay Ngân hàng: 49.000.000.000 đồng - Đã quan hệ NHN0&PTNT Tam Trinh: Mở tài khoản gửi vốn từ năm 2005 - Hiện quan hệ với 2 tổ chức tín dụng: + Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam + Ngân hàng Công thương Bà Đình II. Thẩm định tư cách pháp nhân - Quyết định số 3881/QĐ – UB ngày 04/08/2000 của chủ tịch UBND thành phố v/v chuyện doanh nghiệp “Công ty xây dựng phát triển nhà Ba Đình” thành “Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Ba Đình” - Đăng ký kinh doanh: Số 0103000109 cấp ngày 22/08/2000 - Giấy chứng nhận đăng ký thuế ngày 31/10/2000 - Điều lệ hoạt của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Ba Đình thông qua ngày 03/07/2000 - Nghị quyết cuộc họp ngày 22/05/2006 của Hội đồng quản trị về việc bổ nhiệm: Bà Cấn Thị Thanh Huyền giữ chức vụ Tổng Giám công ty cổ phần đầu tư xây dựng Ba Đình. - Nghị quyết cuộc họp ngày 30/05/2006 của Hội đồng quản trị về việc bổ nhiệm: Ông Trần Chính giữ chức vụ kế toán trưởng công ty cổ phần đầu tư xây dựng Ba Đình. Kết luận: Là một pháp nhân có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo điều 94,96 Bô luật dân sự III. Thẩm định tình hình tài chính và kết quả sản xuất kinh doanh 1. Cơ sở phân tích, đánh giá - Bảng cân đối kế toán 2 năm liền: năm 2005, 2006 - Báo cáo kết quả kinh doanh 2 năm 2005, 2006 - Thực trạng tài chính đến ngày xin vay 31/10/2007 2. Tình hình tài chính và kết quả kinh doanh Đơn vị tính: đồng Chỉ tiêu 31/12/2005 31/12/2006 31/10/2007 TỔNG TÀI SẢN 174.465.546.766 221.206.283.199 347.787.630.070 Trong đó: A. TSLĐ và ĐT ngán hạn 151.013 182.938 294.930.550.331 I.Tiền và các khoản thương đối tiền 23.323.568.821 2.884.223.134 65.459.917.225 1. Tiền 23.323.568.821 2.884.223.134 65.459.917.225 2. Các khoản tương đương tiền 0 0 0 II. Các khoản phải thu 18.295.605.959 22.977.637.558 25.495.992.299 1. Phải thu khách hàng 2.395.877.603 0 2. Trả trước cho người bán 2.632.442.000 0 3. Thuế VAT được khấu trừ 4. Phải thu nội bộ (328.424.931) (725.121.913) 5. Các khoản phải thu khác 7.595.711.287 23.702.758.913 6. Dự phòng khảon phải thu khó đòi khác III. Hàng tồn kho 104.114.101.221 148.716.814.175 195.615.249.300 1. Hàng tồn kho (Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang) 104.114.101.221 148.716.814.175 2. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho IV, Tài sản ngắn hạn khác 5.280.158.004 8.359.391.507 8.359.391.507 1. Chi phí trả trước ngắn hạn 2. Các khoản thuế phải thu 5.280.158.004 8.359.391.507 3. Tài sản ngắn hạn khác B. TSCĐ và ĐT dài hạn 23.452.112.761 38.268.089.825 52.857.079.739 I. Tài sản cố định 2.727.641.999 1.742.151.143 1.537.571.897 1. TSCĐ hữu hình 2.523.035.735 1.537.571.897 - Nguyên giá 4.489.295.350 4.522.293.168 - Giá trị hao mòn lũy kế (1.966.259.597) (2.984.721.171) 2. TSCĐ thuê tài chính 0 0 - Nguyên giá 0 0 - Giá trị hao mòn lũy kế 0 0 3. TSCĐ vô hình 0 0 - Nguyên giá 0 0 - Giá trị hao mòn lũy kế 0 0 4. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 204.579.246 36.525.938 51.114.928.596 II. Các khoản ĐTTC dài hạn 20.704.497.762 36.525.938.682 51.114.928.596 1. Đầu tư vào chứng khoán dài hạn 2.Đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh 3.825.896.762 18.754.898.982 3. Đầu tư dài hạn khác 16.898.601.000 17.771.039.700 TỔNG NGUỒN VỐN 174.465.546.766 221.206.283.199 347.787.630.070 A. Nợ phải trả 158.382.831.336 201.422.530.199 324.494.415.950 I. Nợ ngắn hạn 153.382.831.336 178.465.553.773 293.080.149.950 1. Vay và nợ ngắn hạn 0 0 29.734.625.126 2. Phải trả người bán 22.616.3888.504 10.023.592.606 25.828.140.210 3. Người mua trả tiền trước 13.304.223.863 4.626.565.266 4. Thuê& các khoản phải nộp khác (243.076.799) 47.281.079 5. Phải trả công nhân viên 80.378.600 322.556.000 6. Chi phí phải trả 826.715.076 826.715.076 7. Các khoản phải trả, phải nộp khác 116.798.202.092 162.618.843.746 237.517.384.614 II. Nợ dài hạn 5.000.000.000 22.956.976.600 31.414.302.000 1. Vay và nợ dài hạn 5.000.000.000 22.956.976.600 31.414.302.000 B. Nguồn vốn chủ sở hữu 16.082.715.430 19.783.652.826 23.293.178.120 I. Vốn chủ sở hữu 16.033.768.674 19.891.548.819 23.293.178.120 1. Vốn đầu tư của CSH 8.667.800.000 8.667.800.000 8.667.800.000 2. Quỹ đầu tư phát triền 4.668.255.653 5.917.828.163 3. Quỹ dự phòng tài chính 617.654.762 617.654.762 4. Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu 12.740.465 12.740.465 5. Lợi nhuận chưa phân phối 2.067.317.794 4.675.525.429 14.625.378.120 II. Nguồn kinh phí, quỹ khác 48.946.756 (107.895.993) KẾT QUẢ KINH DOANH 31/12/2005 31/12/2006 + Doanh thu bán hàng và cung cấp dv 29.503.134.036 35.083.677.281 41.389.275.100 - Các khoản giảm trừ 0 0 0 + DT Thuần về bán hàng và cung cấp DV 29.503.134.036 35.083.677.281 + Giá vốn hàng bán 20.964.146.114 27.186.713.585 37.615.421.300 + Lợi nhuận gộp 8.538.987.922 2.896.963.696 + Doanh thu hoạt động tài chính 1.982.661.125 735.460.688 - Chi phí tài chính 649.192.698 0 - CHi phí bán hàng, quản lý 4.214.647.621 5.012.987.055 + Lợi nhuận/(lỗ) thuần từ HĐKD 5.657.781.728 3.637.437.329 - Các khoan thu bất thường 1.394 583.000 - Các khoản chi bất thường 1.537.600 28.560.000 + Lợi nhuận bất thường (1.536.206) (27.977.000) * Tổng LN trước thuế 5.656.245.522 3.609.460.329 * Nộp NSNN quỹ đất thành phố 1.451.039.730 113.812.614 Lợi nhuận tính thuế TNDN 4.205.205.792 3.495.647.715 * Thuế TNDN 842.773.622 978.781.360 Tổng lợi nhuận sau thuế TNDN 1.167.132.170 2.516.866.355 3.773.853.800 a/ Tham gia thực hiện các dự án Toàn bộ chung cư 11 tầng, 13 tầng ở Đội Nhân Toàn bộ chung cư ở 141 Trương Định Toàn bộ chung cư ở Mỹ Đình 256 căn hộ ở Cầu Diễn + Vay Ngắn hạn Ngân hàng Công Thương: 29.734.625.126 đồng để thực hiện dự án Đội Nhân. + Vay trung hạn Ngân hàng Đầu tư: 31.414.302.000 đồng để thựuc hiện dự án Xuân là, Mỹ Đình, Ngọc Khánh b/ Sử dụng vốn: - Nợ phải thu: Phải thu của ban quản lý dự án. - Hàng tồn kho: Gồm các chi phí cho chi phí xây dựng công trình, chiếm tỷ trọng lớn do công ty thực hiện nhiều công trình thời gian đầu tư, xây dựng dài, giá trị công trình lớn. - Đầu tư dài hạn: Là đầu tư góp vốn, liên doanh, liên kết với một số công ty như Công ty giầy Trúc Bạch, giầy Thăng Long, Xuân La để làm dự án xây dựng theo đúng chức năng nghành nghề. c/ Kết quả kinh doanh: Trong nhiều năm đơn vị xây dựng các công trình chung cư, nhà liền kề. Doanh số cũng như sản lượng xây lắp đạt giá trị cao, tình hình tài chính lành mạnh, tự chủ trong kinh doanh, đơn vị kinh doanh có hiệu quả, uy tín với các bạn hàng, sản phẩm bán ra được thị trường chấp nhận, có thương hiệu. d/ Các hệ số: - Hệ số thanh toán dài hạn, thanh toán ngắn hạn của công ty là rất tốt, năm 2005, 2006 đều >1 - Vòng quay vốn: thấp do đặc thù của nghành xây dựng, xây dựng nhà chung cư cao tầng thời gian dài. BẢNG CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CÁC NĂM CÁC HỆ SỐ TÀI CHÍNH Đơn vị tính Năm 2005 Năm 2006 I. Hệ số TC& khả năng TT Hệ số TT ngắn hạn (TTLĐ/ Nợ N hạn) Lần 0.98 1.02 Hệ số TT nhanh (Số vốn tiền/ N hạn) Lần 0.15 0.016 Hệ số TT phải trả (Nợ phải trả/ VCSH) Lần 9.85 10.2 II. Tỷ suất tài trợ Tỷ suất tài trợ (VCSH/TNV) % 9.2 8.9 III. Các chỉ số hoạt động Vòng quay vốn lưu động (DT/ TSLĐ&ĐTDH) Vòng 0.20 0.19 Vòng quay hàng tồn kho (GVHB/ HTK) Vòng 0.20 0.18 Vòng quay nợ phải thu (DT/ Khoản phải thu) Vòng 1.61 1.53 V/ Tỷ suất sinh lời TSLN/ Vốn CSH % 13.5 12.72 TSLN/DT % 7.3 7.2 TSLN/Tổng tài sản % 1.24 1.14 NHẬN XÉT TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH (31/10/2007) 1. Nguồn vốn Nguồn vốn chủ sở hữu: Sau 6 năm Công ty được cổ phần hóa vốn tăng từ 1.4 tỷ đồng lên 23.3 tỷ đồng. Nguồn vốn chủ sở hữu chiếm: 10% tổng nguồn vốn. * Nợ phải trả + Nợ phải trả người bán: Nợ các chủ đầu tư thi công các công trình, hiện đang làm chưa quyết toán + Các khoản phải trả phải nộp khác: Chiếm 81% trong nợ ngắn hạn, là tiền káhch hàng đặt mua nhà chung cư, biệt thự, khách hàng chưa nhận nhà gồm: 22 căn biệt thự ở số 6 Đội Nhân, 10 căn biệt thự ở Mỹ Đình, 15 căn biệt thự ở 535 Ngọc Khách Đánh giá chung về tình hình tài chính: Nhìn chung công ty có năng lực tài chính tốt 2. Xếp loại doanh nghiệp: Theo quy định số 1406/NHN0TD ngày 23/05/2007 của Tổng giám đốc NHN0 Việt Nam về tiêu chí phân loại khách hàng. Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Ba Đình xếp loại A. IV. Thẩm định về dự án đầu tư 1. Cơ sở pháp lý của dự án: + Hợp đồng kinh tế về việc mua bán căn hộ tại tòa nhà cao tầng chung cưCT5 – (A+B) Dự án: Khhu nhà ở Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây + Biên bản họp hội đông quản trị v/v ủy quyền cho Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Ba Đình thực hiện dự án kinh doanh nhà ở tại Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây * Các văn bản phap quy liên quan dự án khu nàh ở Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây + Quyết định số 1346/QĐ – UBND ngày 28/7/2006 của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây v/v quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu nhà ở Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây. + Quyết định số 1513/QĐ – UBND ngày 21/08/2007 của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây v/v quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu nhà ở Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây. + Quyết định số 206/QĐ – UBND ngày 31/01/2007 của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây v/v giao chính thức 219.205,1 m2 đất tại xã Văn Khê, thành phố Hà Đông cho Tông ty Cổ Phần Sông Đà – Thăng Long thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Văn Khê, thành phố Hà Đông. + Biên bản bàn giao mốc giới đất ngày 19/12/2006 + Quyết định số 02/QĐ – HĐQT ngày 15/12/2006 của Hội đồng quản trị Công ty CP Sông Đà – Thăng Long v/v Phê duyệt dự án đầu tư Khu nhà ở Văn Khê, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây. + Thẩm định thiết kế cơ sở dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Văn Khê thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây theo công văn sô 466/TĐ/SXD ngày 31/10/2006 của sở xây dựng Hà Tây. 2. Sự cần thiết phải đầu tư Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội nhu cầu nhà ở rất là lớn, cung chưa đáp ứng đủ cầu, giá 1m2 đối với căn hộ Chung cư bình dân từ 14 – 18 triệu đồng/1m2 tùy thuộc vào từng vị trí. Trên cơ sở đó, trươc sự đầu tư của nhà nước về việc mở đường kéo dài đường Láng Hạ đi qua khu nhà ở La Khê – Hà Đông. Công ty CP Sông Đà – Thăng Long đã được cấp thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở Văn Khê – Hà Đông trên diện tích 239.675,3m2, trong đó có hai tòa nhà 5A và 5B, đây là địa điểm thích hợp cho việc xây dựng khu nhà ở. Triển khai phương án này công ty CP đầu tư xây dựng Ba Đình sẽ tạo ra lợi nhuận cho công ty, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và góp phần tạo cảnh quan cho thị xã Hà Đông. Tạo thêm quỹ nhà ở cho thành phố bán cho người có thu nhập thấp. Tạo cảnh quan đẹp cho thành phố. Tạo việc làm cho xã hội. 3. Thẩm định tai chính của dự án 3.1 Mục đích sử dụng vốn: Mua 15.560m2 tòa nhà 5A, 5B tại khu nhà ở Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây. 3.2 Tổng mức đầu tư 104.876.440.000 đồng 3.3 Nguồn vốn đầu tư: 104.876.440.000 đồng - Vốn tự có và huy động: 55.876.440.000 đồng - Vốn vay Ngân hàng: 49.000.000.000 đồng 3.4 Đánh giá về cơ cấu của tổng mức và nguồn vốn đầu tư: - Vốn tự có và huy động/ Tổng vốn đầu tư: 53,3% - Vốn vay Ngân hàng/ Tổng vốn đầu tư: 46,7% 3.5 Kế hoạch phát tiền vay: - Số tiền vay 49.000.000.000 đồng. Tiền vay được giải ngân theo tiến độ trả tiền cho Công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long. - Thời gian giải ngân: 17 tháng 3.6 Kế hoạch thu nợ gốc + lãi - Thu lãi: hàng tháng từ nguồn dự phòng để trả lãi ngân hàng của công ty - Trả nợ gốc theo tiến độ bán căn hộ, thời gian trả nợ tối đa 12 tháng cho mỗi lần nhận nợ 4. Xem xét tính hiệu quả của dự án - Doanh thu dự kiến: Giá bán dự kiến bình quân 8.000.000/m2 (đã bao gồm cả VAT) x 15.560m2 = 124.480.000.000 - Tổng chi phí: 107.521.640.000 đồng + Giá vốn hàng bán: 98.028.000.000 đồng + Chi phí quản lý bán hàng (2%/GVHB): 1.976.560.000 đồng + Chi phí quản lý (1%/GVHB): 988.280.000 đồng + Chi phí lãi vay Ngân hàng: 3.883.600.000 đồng + VAT phải nộp: 2.645.200.000 đồng - Lợi nhuận trước thuế: 16.958.360.000 đồng * Trương hợp giá vốn được điều chỉnh giảm 300.000 đồng/m2 thì lợi nhuận tăng thêm là: 16.958.360.000 + 300.000 đồng/m2 x 15.560m2 –(300.000 đồng/m2 x 15.560m2 x 10%) = 21.159.560.000 đồng 5. Thẩm định các yếu tố đầu vào - Đầu vào được đảm bảo bằng hợp đồng kinh tế số 68/HĐQT ngày 10/8/2007 v/v mua bán căn hộ tại tòa nhà cao tầng chung cư CT5 – (A+B) Dự án khu nhà ở Văn Khê, Hà Đông, Hà Tây. - Tòa nhà được xây dựng bởi công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long là chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở khu Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây đã được các cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án, với tổng diện tích đất được giao thực hiện dự án 239.675,3m2 trong đó: + Xây dựng biệt thự 94 căn với diện tích sàn là: 25.392m2 + Xây dựng căn hộ liên kề với diện tích sàn: 197.366m2 + Xây dựng 05 khối nàh chung cư diện tích sàn: 101.474m2 Công ty CP Sông Đà – Thăng Long là đơn vị có uy tín đã triển khai xây dựng nhiều dự án lớn, các công trình được đánh giá là đảm bảo chất lượng và kỹ thuật. 6. Thẩm định thị trường và tính khả thi của dự án Theo tính toán của các nhà chuyên gia kinh doanh thị trường bất động sản dự tính sẽ có nhiều biến động, chiều hướng tăng trở lại so với các năm trước do chính sách của Nhà nước có nhiều thông thoáng, cho người nước ngoài được mua nhà, người mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, được chuyển nhượng... Hai tòa nhà 5A và 5B năm trên trục đường Láng Hạ kéo dài, thuận tiện cho việc đi lại tới trung tâm thành phố, giá bán dự kiên 8 triệu đồng/m2 phù hợp với đời sống của cán bộ công nhân viên. V. Đảm bảo tiền vay - Hình thức đảm bảo tiền vay: Có tài sản đảm bảo - Phương thức: thế chấo bằng tài sản hình thành từ vốn vay là toàn bộ dự án đầu tư công trình tại tòa nhà 5A và 5B trị giá 98.028.000.000 đồng VI. Đánh giá, đề nghị 1. Đánh giá - Về tư cách pháp nhân: Công ty có đủ tư cách phap nhân theo luật định. - Về năng lực tài chính: Công ty có khả năng tài chính để thực hiện dự án. - Dự án đảm bảo khả năng trả nợ gốc và lãi tiền vay Ngân hàng theo quy định. - Công ty được xếp loại A trong nhiều năm theo quy định phân loại khách hàng của Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam. - Dự án đầu tư: Mang tính khả thi cao, đầu tư đúng đối tượng, đúng chủ trưong của Đảng và Nhà nước và các văn bản quy định của Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam. - Cho vay có tài sản đảm bảo. 2. Đề xuất Qua quá trình thẩm đinh dự án vay vốn của Công ty cổ phân Đầu tư Xây dựng Ba Đình, tôi đề xuất lãnh đạo cho vay với nội dung sau: - Số tiền cho vay: + Mức dư nợ cho vayc ao nhất: 34.300.000.000 đồng + Doanh số cho vay cao nhất: 49.000.000.000 đồng + Phương thức cho vay: Theo dự án + THời hạn cho vay tối đa: 12 tháng +Thời gian dải ngân: 17 tháng + Lãi suất cho vay: 095%/ tháng + Phương thức trả lãi: Hàng tháng + Trả gốc: Theo tiến độ đặt tiền mua nhà của khách hàng + Hình thức đảm bảo: Có đảm bảo bằng tài sản CBTD Đỗ Thị Quý Hà VII. Ý kiến của Trưởng phòng Kinh Doanh Tôi là Nguyễn Đức Quân – Chịu trách nhiện tái thẩm định kiểm soát món vay. Sau khi kiểm tra các điều kiện, dự án vay vốn của khách hàng và tờ trình của CBTD, tôi thấy rằng khách hàng đảm bảo đầy đủ các điều kiện vay vốn theo quy định, dự án khả thi. Tôi xin chịu trách nhiệm việc kiểm soát trên trước Ban Giám đốc, vậy kính trình ban giám đốc xem xét quyết định cho vay theo nội dung sau: - Số tiền cho vay: + Mức dư nợ cho vay cao nhất: 34.300.000.000 đồng + Doanh số cho vay cao nhất 49.000.000.000 + Phương thức cho vay: Theo dự án + THời hạn cho vay tối đa: 12 tháng +Thời gian dải ngân: 17 tháng + Lãi suất cho vay: 095%/ tháng + Phương thức trả lãi: Hàng tháng + Trả gốc: Theo tiến độ đặt tiền mua nhà của khách hàng + Hình thức đảm bảo: Có đảm bảo bằng tài sản TP. KINH DOANH VII. Phê duyệt của giám đốc Sau khu xem xét hồ sơ xin vay của khách hàng, báo cáo thẩm định cho vay của CBTD và lãnh đạo phòng kinh doanh, tôi đồng ý duyệt cho vay: - Số tiền cho vay: + Mức dư nợ cho vay cao nhất: 34.300.000.000 đồng + Doanh số cho vay cao nhất 49.000.000.000 + Phương thức cho vay: Theo dự án + THời hạn cho vay tối đa: 12 tháng +Thời gian dải ngân: 17 tháng + Lãi suất cho vay: 095%/ tháng + Phương thức trả lãi: Hàng tháng + Trả gốc: Theo tiến độ đặt tiền mua nhà của khách hàng + Hình thức đảm bảo: Có đảm bảo bằng tài sản GIÁM ĐỐC PHẦN IIIGIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM CHI NHÁNH TAM TRINH Với tầm quan trọng đặc biệt của hoạt động thẩm định tài chính dự án, Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam chi nhánh Tam Trinh đặt ra những yêu cầu cấp thiết: nên đổi mới, củng cố nâng cao chất lượng của hoạt động này thường xuyên làm sao cho bộ máy được hoạt động tốt nhất. Nghĩa là cho vay đối với các dự án luôn là hoạt động chủ yếu đem lại nguồn lợi nhuận uy tín và lợi thế cho ngân hàng, mà điều đó phụ thuộc và quyết định bở công tác thẩm định dự án đầu tư, trong đó thẩm định tài chính đóng vai trò then chốt. Thông qua việc học hỏi kinh nghiệm của các cán bộ nhận viên Ngân hàng, xem xét các hồ sơ dự án NH, đọc các tài liệu tham khảo, đồng thời căn cứ vào những gì đã viết ở trên em xin đề nghị một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư. Trên thực tế các ý kiến em đưa ra ở đây có được qua sự tham khảo sách vở nên những suy luận còn mang tính lý thuyết chưa sát với thực tế hoạt động của Ngân hàng. 1. Khai thác sử dụng thông tin trong quá trình thẩm định tránh tình trạng thông tin một chiều. Cơ sở của quá trình thẩm định là các nguồn thông tin, số liệu về dự án do chính đơn vị xin vay vốn cung cấp. Do đó, nó rất quan trọng và ảnh hưởng lớn tới công tác thẩm định, tính chính xác hiệu quả của dự án. Tuy nhiên số liệu này chưa hẳn đã chính xác, để khắc phục điểm này ngân hàng phải tự tìm kiếm, khai thác thông tin bằng phương pháp sau. 1.1 Điều tra trực tiếp doanh nghiệp vay vốn Việc điều tra trực tiếp doanh nghiệp vay vốn là để tìm kiếm những thông tin từ phía khách hàng. Đây là công việc rất quan trọng để xác định những thông tin mà khách hàng cung cấp có trung thực hay không, nhất quán hay không. 1.2 Thu thập thông tin từ bên ngoài Ngoài các thông tin đã được khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định cần thu thập những thông tin cần thiết từ các nguồn bên ngoài. Điều tra những thông tin từ các đơn vị có tham gia quan hệ tín dụng với doanh nghiệp, cơ quan thuế, khách hàng của doanh nghiệp, thị trường tiêu thụ, nhà cung cấp. Đây là việ làm thiết thực bởi nguồn thông tin bên ngoài phong phú góp phần vào công tác thẩm định được tốt hơn. 2. Thẩm định quyền sở hữu của những tài sản thế chấp Quá trình thẩm định quyền sở hữu của các tài sảm đảm bảo cho khoản vay cần chú ý + Ngân hàng cần nắm giữ các giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp cảu tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của người khác thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu. + Tài sản thế chấp phải có đầy đủ tính pháp lý và chứng minh được nó là sở hữu hợp pháp của người vay. + Tài sản thế chấp không thuộc diện tranh chấp, mua bán, đã được cầm cố thế chấp tại tổ chức tín dụng khác. + Cán bộ thẩm định cần kiểm tra chất lượng, tình trạng của tài sản thế chấp. Căn cứ vào cung cầu của tài sản thế chấp trên thị trường. 3. Nâng cao trình độ năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định tài chính dự án. Có thể khẳng định trình độ năng lực của cán bộ thẩm định là một trong những yếu tốt quan trọng nhất ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định dự án đầu tư. Vì vậy đối với các Ngân hàng thương mại việc không nhừng nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định cả về chất lượng và số lượng là công việc cấp bách mang tính liên tục để đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao và khó khắn của công việc. Để hoành thành được nhiệm vụ của mình, mỗi cán bộ thẩm định khônng những phải nâng cao trình độ kiến thức chuyên môn mà còn đòi hỏi phải nâng cao cả đạo đức nghề nghiệp Để nâng cao được năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định các ngân hàng thương mại phải có phương hướng đào tạo, xem xét lại năng lực, bồi dưỡng cán bộ. Ngoài ra sự quan tâm, đánh giá đúng mức, có những chính sách đãi ngộ hợp lý, động viên kịp thời về vật chất cũng như tinh thần góp phần làm cho đội ngũ nhân viên làm công tác thẩm định gắn bó với nghề hơn, có tinh thần trách nhiệm và vươn lên đỗi với mỗi các nhân. Ngoài ra việc thu hút các chuyên gia giỏi , cố vấn hợp tác đề nâng cao chất lượng thẩm định cũng là một bước đi đối với các ngân hàng thương mại hiện nay. 4. Giải pháp về những nội dung thẩm định cần hoàn thiện Ngân hàng cần tiến hành rà soát và kiểm tra lại toàn bộ các khâu trong quá trình thẩm định nhằm tìm ra các thiếu sót, bất hợp lý cần để bổ xung khắc phục cho phù hợp. Học hỏi áp dụng những phương pháp tính toán hiện đại đang được áp dụng trên thế giới. Các phương pháp nghiên cứu đó đang được trình bày một cách khá phổ biến trong các tài liệu khác nhau. Vấn đề là áp dụng như thế nào để hợp lý với thực tế ở Việt Nam chúng ta và tình trạng hoạt động ở mỗi Ngân hàng. *Về nguồn vốn đầu tư Các cán bộ thẩm định nên tích cực tìm hiểu lưu trữ các thông tin của các DAĐT điển hình trong cả nước để làm cơ sở kiểm tra thẩm định nguồn vốn xây dựng nhất là vốn mua thiết bị, các chi phí liên quan tránh việc tính thừa hay thiếu nguồn vốn đầu tư. Ngoài việc áp dụng nghiêm ngặt các quy định về phân tích nguồn vốn, chi nhánh cần tìm hiểu thêm để hoàn thiện hơn quy trình phân tích nguồn vốn và sử dụng nguồn vốn tài trợ các dự án. Phải nhận thức được, nếu dự án thực sự có hiệu quả về tài chính, thì sẽ trả được nợ, vì vậy vấn đề thời gian thực hiện dự án rất cần được quan tâm. Bởi bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có vòng quay tiền nhanh, Ngân hàng cũng vậy để đảm bảo thực hiện kế hoạch kinh doanh đúng múc tiêu vừa không để nợ quá dài thành nợ xấu hoặc ứ đọng vốn một chỗ. Chính vì vậy mà thời gian thực hiện dự án làm sao vừa có hiệu quả tài chính mà thời gian thực hiện không quá dài rất cần được quan tâm. *Về việc tính toán và sử dụng các chỉ tiêu tài chính Các chỉ tiêu NPV, IRR, PP, BP...cần phải được tính toán cẩn thận, chính xác làm sao phản ánh cơ bản hiệu quả tài chính của dự án. Việc sử dụng mức lãi suất chiết khấu hợp lý cũng cần phải được quan tâm, bởi đây chính là chi phí cơ hội không chỉ của việc thực hiện dự án đó mà còn chính là chi phí cơ hội của Ngân hàng. Nếu nguồn vốn đem tài trợ dự án mặc dù có tính khả thi, có lãi, nhưng xét thấy việc đem nguồn vốn đó đầu tư vào một cơ hội khác đem lại nhiều lợi nhuận hơn, ngân hàng cũng cần phải xem xét. *Việc phân tích tài chính dự án hàng năm Nếu việc thực hiện dự án có hiệu quả, nhưng doanh số hàng năm không đủ trả nợ Ngân hàng cũng cần quan tâm đề nghị Hội sở hỗ trợ, đề nghị cơ quan quản lý giúp đỡ như miễn giảm thuế...Phân tích những dự án có hiệu quả, kết quả tài chính hàng năm rõ ràng và thanh toán nợ gốc và lãi đều và những dự án không rõ ràng về kết quả tài chính để đánh giá tài sản, tính toán lại NPV, IRR, PP...để xem xét khả năng thu hồi vốn. Trong phân tích tài chính ngắn hạn, ngân hàng cần phải quan tâm đến việc xây dựng kế hoạch dự tính, hoàn thiện quy trình thẩm định về yêu cầu khả năng đáp ứng vốn lưu động, nguồn vốn chủ, ngân quỹ, dự phòng để cân đối sao cho an toàn tránh rủi ro. Các yêu tố tác động đến dự án cũng cần phải dự tính hợp lý để tính toán luồng tiền của dự án. *Phân tích và quản lý rủi ro Thẩm định tài chính dự án cho vay theo phương pháp hiện đại đòi hỏi không chỉ quan tâm tới giá trị thời gian của tiền mà còn một yếu tố quan trọng nữa là phân tích hiệu quả tài chính trong trạng thái thị trường luôn biến động. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới dự án để có biện pháp hợp lý can thiệp khi có rủi ro. Ngoài việc áp dụng các phương pháp đơn giản như phân tích độ nhạy và phân tích trương hợp. Ngân hàng cũng cần linh hoạt trong việc áp dụng và hoàn thiện phương pháp phân tích rủi ro. Từ việc phân tích xác định các giá trị NPV, IRR khi cho các giá trị cơ bản thay đổi như nguyên vật liệu, giá bán, sản lượng. Từ đó cán bộ thẩm định đưa ra các tình huống xấu nhất cũng như tốt nhất có thể xảy ra. Từ đó ước lượng được các rủi ro chủ yếu đối với dự án, loại bỏ các dự án có rủi ro quá cao và lập được các biện pháp dự phòng khi thực hiện dự án. 5. Thiết lập hệ thống thu thập thông tin cần thiết liên quan đến thẩm định dự án đầu tư Hiện nay ở nước ta chưa có một cơ quan chính thức nào tổng hợp những thông tin kinh tế, đánh giá xếp hạng doanh nghiệp hay lưu trữ thông tin doanh nghiệp chính. Trong khi đó các nước trong khu vực cũng như trên thế giới họ đã đồng bộ các khâu, các cơ quan chuyên môn đánh giá xếp hạng doanh nghiệp, lưu trữ thông tin. Đây chính là bước đi cần thiết của các Ngân hàng trong tương lai nếu muốn bắt kịp xu thế phát triển của các nước sau khi hội nhập WTO. Vấn đề đặt ra là cần phải thu thập thông tin như thế nào, phân loại sử lí đánh giá thông tin ra sao để có được thông tin cần thiết và tính đúng đắn của nó. Một trong những hướng giải quyết đó là sử dụng các phần mềm vi tính, những ứng dụng của khoa học vi tính vào phân tích thông tin cần thiết là vô cùng quan trong. Chính vì vậy mà việc đầu tư vào nâng cấp cơ sở hạ tầng, máy móc trang thiết bị cần thiết cho nghiệp vụ là vô cùng quan trọng. 6. Giải pháp về công tác tổ chức điều hành Việc tổ chức điều hành hoạt động thẩm định tại chi nhánh cần được theo dõi đánh giá thường xuyên từ chi nhánh cấp 1 và hội sở để đánh giá, rút kinh nghiệm tiến hành điều chỉnh hợp lý hơn trong công tác, sao cho cả tổ chức hoạt động một cách thống nhất, có hiệu quả. Để đảm chi nhánh hoạt động tốt hơn và phục vụ được chiến lược của Hội sở chính thì suy cho cùng là đạt được hiệu quả và an toàn. Vậy thì bộ máy nhân sự phải tinh giản, sao cho gọn nhẹ, phải có sự đồng nhất trong toàn bộ máy, năng lực của mỗi cán bộ phải không ngừng được nâng cao, rèn luyện cả về chuyên môn lần đạo đức để hạn chế rủi ro. Thường xuyên rà soát lại bộ máy nhân sự, quy trình thẩm định tại chi nhánh nhằm phát hiện những vướng mắc còn tồn tại để giải quyết. Hàng năm đánh giá lại những kết quả đã đạt được, những tồn tại vướng mặc qua việc thẩm định các dự án để đúc rút những bài học kinh nghiệm, hoàn thiện hơn các khâu trong thẩm định dự án. Xu thế phát triển của đất nước là cổ phần hóa tất cả các doanh nghiệp nhà nước trong đó có cả khối Ngân hàng. Chính vì vậy mà Ngân hàng cũng là một doanh nghiệp độc lập, cũng kinh doanh và tìm kiếm cơ hội đầu tư. Nhưng do cơ chế quan liêu bao cấp vẫn còn, và vẫn thuộc nhà nước do vậy vẫn còn những cơ chế quản lý của nhà nước đề cao mục tiêu xã hội mà bỏ qua hiệu quả tài chính cần phải cương quyết và khéo léo đề ra tính khách quan của dự án. Ngăn chặn tư tưởng NH là cơ quan tài chính, hành chính của Nhà nước. Ngoài ra cũng cần có sự quan tâm đúng mức của lãnh đạo sở. Quan tâm hơn tới đời sống của cán bộ công nhận viên. Thường xuyên tổ chức các chương trình đào tạo trong và ngoài nước để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của cán bộ thẩm định nói riêng và cán bộ Ngân hàng nói chung. KẾT LUẬN Thẩm định dự án đầu tư là đề tài phức tạp, là một mảng lớn trong các nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại. Việc đánh giá, nghiên cứu đầu tư một dự án đòi hỏi phải có năng lực chuyên môn cao, ngoài ra còn phải có khả năng đánh giá nhìn nhận trên nhiều kĩnh vực. Vì vậy tất cả những gì em trình bày trên đây mới chỉ ở mức độ cơ bản và đơn giản về thẩm định tài chính dự án đầu tư, một phần nhỏ trong Thẩm định dự án. Trong phạm vi đối tượng nghiên cứu lý thuyết lập luận về thẩm định dự án. Trên cơ sở đó, đánh giá được vai trò quan trọng chất lượng thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng đối với hoạt động đầu tư của Ngân hàng thương mại. Từ đó đưa ra những mặt được cũng như chưa được, những vấn đề nổi cộm cần hoàn thiện trong thời gian tới. Đây là một lĩnh vực cần thời gian nghiên cứu, cùng thực tế tại một số Ngân hàng thương mại do vậy với kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề trình bày ở trên còn có những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp chỉ bảo của thầy cô và các cán bộ nghiệp vụ tại NH Nông Nghiệp Chi nhánh Tam Trinh để em có thể nghiên cứu được tốt hơn chuyên đề này. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS Lê Đức Lữ cùng toàn thể anh chị cán bộ công tác tại Ngân hàng NN&PTNN Việt Nam chi nhánh Tam Trinh. Sinh viên thực hiện Nguyễn Xuân Quảng MỤC LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Thẩm định tài chính dự án – PGS.TS Lưu Thị Hương – NXB Tài chính. * Tài chính Doanh Nghiệp – PGS.TS Lưu Thị Hương – NXB Thống kê. * Các nghiệp vụ ngân hàng thương mại – Lê Văn Tu – NXB Thống kê. * Phương pháp lập dự án đầu tư – UBKH Nhà nước. * Thời báo ngân hàng. * Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ. * Các luận văn khóa trước. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN THỰC TẬP Hà Nội, ngày....... tháng....... năm 2008 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Hà Nội, ngày....... tháng....... năm 2008 ._.